Bindend adviesrecht - BOPA - hofgebouw Liduinaterrein Boxtel - Bijlage 1 Ruimtelijke motivering (1379036)

4.10 Verkeer en parkeren Verkeer Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van aanpassingen aan of van een aantasting van de infrastructuur ter plaatse. Het aantal verkeersbewegingen zal met de voorgenomen ontwikkeling niet toenemen, omdat uitsluitend sprake is van een vervangende nieuwbouw voor de huisvesting van de bestaande bewoners / cliënten van ZGEM. Deze bewoners verblijven momenteel elders binnen het complex in (te) kleine kamers. Met voorliggend plan wordt een kwaliteitsslag bewerkstelligd, waarmee o.a. grotere cliëntkamers worden bewerkstelligd. Gemiddeld worden twee kleine kamers vervangen door één grote kamer. Er vindt derhalve géén uitbreidingen van capaciteiten / bewoners / cliënten / personeel plaats. Als gevolg van het initiatief zal het gebruik van de locatie niet wijzigen en is sprake van een gelijkblijvende verkeersgeneratie. Dit maakt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op het aspect verkeer.

datum

16 februari 2026

pagina

54 van 60

ROS

Parkeren Het voormalige pand had een bruto vloeroppervlak van ca 4.444 m2 en werd gebruikt voor de functies zorg (60 cliënten) en kantoor (ca 2.000 m2). De kantoorfunctie is permanent verplaatst naar de locatie Parkweg en zal in de nieuwe situatie niet terugkeren. De cliënten verblijven elders op het complex in (te) kleine kamers. Voorliggend plan maakt onderdeel uit van een kwaliteitsslag, waarbij gemiddeld twee cliëntkamers worden vervangen door één nieuwe cliëntkamer. Op basis van de 'Parkeernormen Gemeente Boxtel, Binnen de bebouwde kom' resulteert dit programma in de volgende parkeerbehoefte voor een locatie die is gelegen in de 'rest bebouwde kom':

Voormalige situatie Functie

Aantal

Parkeernorm

Totaal

Zorgwoning

60 kamers

0,6 / kamer

36

2.000 m2 BVO

1,7 / 100 m2 BVO

34

(beschermd of verzorgd wonen) Kantoor (zonder baliefunctie) Een parkeerplaats hoeft niet een hele dag beschikbaar te zijn voor één bepaalde functie. Kort gezegd, een parkeerplaats die overdag gebruikt wordt voor een kantoor kan ’s avonds gebruikt worden voor een woning. Om de parkeerbehoefte op verschillende dagdelen vast te stellen, hanteert de gemeente onderstaande tabel met aanwezigheidspercentages voor de functies woningen en kantoor aangevuld met de doorrekening van de voormalige situatie. Als gevolg van dubbel ruimtegebruik is de parkeerbehoefte het hoogst in de middag op werkdagen met 56 parkeerplaatsen. Werkdag Woning

Koop

Zaterdag

Zondag

Overdag

Middag

Avond

avond

Middag

avond

18 (50%)

22 (60%)

36 (100%)

33 (90%)

22 (60%)

22 (60%)

26 (70%)

Kantoor

34 (100%)

34 (100%)

2 (5%)

4 (10%)

2 (5%)

0 (0%)

0 (0%)

Totaal

52

56

38

37

24

22

26

Toekomstige situatie Functie

Aantal

Parkeernorm

Totaal

Zorgwoning

60 kamers

0,6 / kamer

36

(beschermd of verzorgd wonen)

datum

16 februari 2026

pagina

55 van 60

ROS

Kortom, doordat de kantoorfunctie in de nieuwe situatie niet terugkomt en het aantal kamers gelijk blijft (met een grotere oppervlakte), daalt de parkeerbehoefte ten opzichte van de voormalige situatie van in totaal 56 parkeerplaatsen (op basis van dubbel ruimtegebruik) naar 36 parkeerplaatsen. Op het terrein van Liduina is een groot aanbod van bestaande parkeervoorzieningen. Op het terrein zijn in de bestaande situatie (voor de sloop van gebouw A) 317 parkeerplaatsen aanwezig. Na realisatie van de vervangende nieuwbouw zal het aantal parkeerplaatsen 297 bedragen (minus 20 parkeerplaatsen als gevolg van de afnemende parkeerbehoefte door de permanente vestiging van de kantoorfunctie op de locatie Parkweg. De reductie van het aantal parkeerplaatsen maakt tevens onderdeel uit van een grote afname van het verhard oppervlak, zodat extra ruimte ontstaat voor een vergroening van het plangebied. Mocht in de praktijk blijken dat er onvoldoende parkeergelegenheid beschikbaar is, dan is er op het terrein alsnog voldoende ruimte beschikbaar voor het aanleggen van extra parkeerplaatsen.

4.11 Cultuurhistorische waarden Vanuit de Omgevingswet is een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving belangrijk. Daarbij staat een gezonde en veilige leefomgeving centraal. De omgang met het cultureel erfgoed in de leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. De regelgeving over het behoud en beheer van cultureel erfgoed is sinds 2016 ondergebracht in de Erfgoedwet. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet een integrale bescherming van het cultureel erfgoed mogelijk. Daarbij wordt de zorg voor cultureel erfgoed en voor cultuurgoederen in bezit van de overheid gereguleerd in de Erfgoedwet en de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving in de Omgevingswet. Onder het cultureel erfgoed wordt onder andere verstaan de archeologische waarden, cultuurhistorische waarden en aardkundige waarden.

Beoordeling projectlocatie: Archeologie Gemeenten moeten bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels opnemen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Op basis van de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Boxtel is de projectlocatie aangewezen als categorie 5, waarbij bodemingrepen < 500 m2 en dieper dan 0,4 meter zijn vrijgesteld. De nieuwbouw wordt uitgevoerd op (hei)palen. De gezamenlijke oppervlakte van de (hei)palen blijft ruim onder de verstoringsoppervlakte van 500 m2.

datum

16 februari 2026

pagina

56 van 60

ROS

Verder wordt onder (een deel van) de nieuwbouw een kruipruimte gerealiseerd met een aanlegdiepte van maximaal 90 cm–mv (gemeten onderkant vloer). Deze kruipruimte overstijgt de verstoringsoppervlakte van 500 m2. Daarom is voor de totale herinrichting archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bevindingen van dat onderzoek zijn opgenomen in het rapport van maart 2021. In dat rapport is beoordeeld dat op basis van het uitgevoerde booronderzoek de kans groot is dat het projectgebied archeologische sporen bevat. Op het ten westen aangrenzende terrein is een aardewerkfragment uit de Bronstijd, zonder bekende context gevonden en in een van de boringen zijn archeologische indicatoren in een Ahorizont net daaronder in de onderliggende beekdalafzettingen gevonden. De onverstoorde ondergrond ligt op tenminste 110 cm -mv. Om die reden wordt geadviseerd het onderzoeksgebied vrij te stellen van een eventueel archeologisch vervolgonderzoek mits de aanlegdiepte van de funderingsbalken van de nieuwbouw niet dieper reiken dan 90 cm -mv. Als de aanlegdiepte dieper is dan 90 cm -mv, wordt een nader archeologisch onderzoek geadviseerd conform protocol 4003 IVO (landbodems).

Gelet op de te verwachten prospectiekenmerken en prospecteerbaarheid van een eventuele vindplaats wordt geadviseerd dit vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek conform de KNA Leidraad Inventariserend Veldonderzoek Deel: Proefsleuvenonderzoek (IVO-P), indien de bodemingrepen voor de nieuwbouw een oppervlakte hebben > 500 m2 en dieper reiken dan 0,9 m-mv. Aangezien de nieuwbouw wordt uitgevoerd op (hei)palen, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van de (hei)palen ruim onder de verstoringsoppervlakte van 500 m2 blijft en de overige bodemingrepen (waaronder de kruipruimtes) niet dieper reiken dan 90 cm-mv is vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleufonderzoek niet aan de orde. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw, mits de verstoringsoppervlakte dieper dan 0,9 m-mv niet meer bedraagt dan 500 m2.

Selectieadvies Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek is het Selectieadvies (zie bijlage) om het onderzoeksgebied vrij te stellen van een eventueel archeologisch vervolgonderzoek, mits de aanlegdiepte van de funderingsbalken van de tuinvilla’s niet groter is dan 90 cm -mv. Als de aanlegdiepte groter dan 90 cm -mv is, wordt een nader archeologisch onderzoek geadviseerd conform protocol 4003 IVO (landbodems). Gelet op de te verwachten prospectiekenmerken en prospecteerbaarheid van een eventuele vindplaats wordt geadviseerd dit vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek conform de KNA Leidraad Inventariserend Veldonderzoek Deel: Proefsleuvenonderzoek (IVO-P).

datum

16 februari 2026

pagina

57 van 60

ROS

Beoordeling projectlocatie: Cultuurhistorie De projectlocatie is op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord Brabant niet opgenomen als cultuurhistorisch waardevol gebied. Daarnaast is in de rapportage van maart 2021 naar archeologisch onderzoek vastgesteld dat binnen het perceel Liduinahof 35 geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig is. Wel zal met de bouw van het Hofgebouw in de situering en uitstraling nadrukkelijk rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarden van de aansluitende omgeving zoals beschreven in het Masterplan Liduinahof. Zo zijn er langs de Dommel in het verleden watermolens gebouwd. Sommige van deze watermolens zijn nog steeds bewaard gebleven. Voor de vormgeving van het Hofgebouw is er gezocht naar een link met de plek. De watermolens karakteriseerde zich onder andere door een divers dakenlandschap en verschillend materiaalgebruik waaronder hout en baksteen. Ook met de landschappelijke inpassing wordt aangesloten bij gebiedseigen landschapselementen en plantsoorten die passen bij het Dommeldal. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het landschappelijk inrichtingsplan dat als bijlage is opgenomen bij de voorliggende motivering. Het initiatief draagt daarmee bij aan de instandhouding en versterking van de cultuurhistorische waarden.

datum

16 februari 2026

pagina

58 van 60

ROS

5

5.1

UITVOERBAARHEID

Economische uitvoerbaarheid

De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden zal ook de overheid vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen, en het wijzigen van het omgevingsplan. De aanleg van voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling profiteren meer van de aanleg van die voorzieningen dan andere burgers en bedrijven. Om die reden is het gerechtvaardigd om de kosten te verhalen op de initiatiefnemers. De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde "anterieure overeenkomst". De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag. Naast het kostenverhaal kan ook een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden.

Dat kan in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan). Meestal regelt de gemeente het kostenverhaal. Dat kan de gemeente doen door kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning. De overheid mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende project betreft een Buitenplanse Omgevingsplan activiteit in de gemeente Boxtel. Bekendmaking vindt plaats via de gebruikelijke wijze. Dit betekent dat het vaststellingsbesluit via DROP (Decentrale Regelgeving en Officiële Publicaties) in het Gemeenteblad wordt gepubliceerd, en het met IMRO vormgegeven plandeel op ruimtelijkeplannen.nl. Via de overbruggingsfunctie zijn deze plannen dan ook direct in de DSO Viewer via het Omgevingsloket te raadplegen.

5.3

Omgevingsdialoog

Participatie is verplicht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die betrekking hebben op een aanvraag om een omgevingsvergunning waarvoor de raad als adviseur optreedt zoals bedoeld in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet.

datum

16 februari 2026

pagina

59 van 60

ROS

Bij participatie wordt de omgeving en/of belanghebbende al vroeg in het proces betrokken bij het initiatief. Door anderen te betrekken bij het initiatief (bouw)plannen kunnen zij kennis nemen en reageren op het plan. Door hierover met elkaar in gesprek te gaan, bestaat de mogelijkheid om op basis van de ideeën van de buren het plan mogelijk nog beter te maken. Uitgangspunt van de participatie is dat sprake is van een voorstelbare ontwikkeling. Initiatiefnemer heeft het plan aan omwonenden en belanghebbenden gepresenteerd. Vanuit omwonenden wordt het plan ondersteunt en er zijn dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Vanuit de natuurwerkgroep wordt nadrukkelijk gevraagd om de natuurbestemming langs De Dommel te respecteren. De ontwikkeling blijft buiten deze zone. Het verslag van de diverse gevoerde omgevingsdialogen is als gebundelde bijlage opgenomen bij de voorliggende motivering. Tevens is de presentatie die gebruikt is in de gevoerde omgevingsdialoog als bijlage opgenomen.

datum

16 februari 2026

pagina

60 van 60