Bijlage 3.1 Herstelbesluit bp Woonlocatie Laarzicht - Bijlagen toelichting (1407150)

6 55

5

Goedkoop eengezins (€ 185k-215k)

44

94

Goedkoop meergezins (€ 185k-215k)

20

17

Middelduur eengezins (€ 215k-350k)

50

73

Middelduur meergezins (€ 215k-350k)

11

32

Middelduur levensloopgeschikt (€ 215k350k) Duur eengezins (>350k)

0

50

104

184

koop

Duur meergezins (>350k)

58

21

Totaal

369

636

296 (80%) 73

441 (69%) 195

Waarvan binnenstedelijk Waarvan buitenstedelijk Bron: gemeente Sint Michielsgestel

Van de harde capaciteit is 80% gelegen op binnenstedelijke locaties en van de zachte capaciteit 69%. De buitenstedelijke capaciteit betreft voor het overgrote deel (87%) plannen in de kernen Den Dungen (73 woningen hard), Sint Michielsgestel (50 woningen zacht) en Middelrode (het plan ChristinastraatZandstraat met 109 woningen zacht).

7.2 Capaciteit afgezet tegen de behoefte In hoofdstuk 5 hebben we de kwantitatieve behoefte geraamd op 100 woningen per jaar oftewel 1.000 voor de komende 10 jaar. Daarvoor is een plancapaciteit nodig van 1.000 plus 30% vanwege tegenvallers = 1.300 woningen. Dit overtreft de huidige bekende plancapaciteit van 1.005 en er zal voor het komende decennium dus aanvullende capaciteit tijdig gereed moeten komen. Er zijn kwantitatief dus geen mogelijkheden om het beoogde plan Middelrode elders in de gemeente op een inbreidingslocatie te realiseren zonder het voorzien in de behoefte op gemeentelijk niveau geweld aan te doen. 8 Harde plannen zijn onherroepelijke bestemmingsplannen en bestemmingsplannen die door de Raad zijn vastgesteld.

21

22

Ook kwalitatief zijn er sterke motieven om het plan Middelrode te realiseren: • Ten eerste zien wij Berlicum/Middelrode als een aparte deelwoningmarkt binnen de gemeente, waarbij de Zuid-Willemsvaart als een belangrijke scheiding ten opzichte van de rest van de gemeente wordt ervaren. Voorzover het de lokale behoefte betreft, bestaat in deze deelwoningmarkt een sterke kerngebondenheid. Er is slechts een beperkte uitwisseling met andere kernen. • Ten tweede kan op de locatie Middelrode een woonmilieu worden gerealiseerd dat niet alleen voor de lokale behoefte, maar zeker ook voor de beoogde vestigers een aantrekkelijke suburbaan karakter heeft. Ook de gewenste mix aan woningtypen is hier veel beter realiseerbaar dan op de inbreidingslocaties. • Ten derde kan op de locatie Middelrode exploitatie-technisch een zodanig gevarieerde mix aan prijsklassen worden gerealiseerd, dat voldaan kan worden aan de afspraken die met de regio zijn gemaakt over de invulling van het plan: een belangrijk accent op goedkope en betaalbare woningbouw en de regionale eis m.b.t. sociale huurwoningen. Op inbreidingslocaties kan een dergelijk programma niet of veel beperkter worden gerealiseerd.

7.3 Samenvattende conclusies • • •

•

Om de komende 10 jaar in de woningbehoefte te voorzien heeft Sint Michielsgestel nog onvoldoende plancapaciteit in het vizier. Realisatie van de locatie Middelrode in de beoogde tijdsperiode is noodzakelijk om in de gemeentelijke woningbehoefte te voorzien. Realisatie van het aantal woningen dat is beoogd in het plan Middelrode kan niet op een inbreidingslocatie worden gerealiseerd zonder het voorzien in de gemeentelijke woningbehoefte geweld aan te doen. Ook zijn er kwalitatief sterke argumenten voor de realisatie van het plan Middelrode. Deze betreffen de behoefte van de deelwoningmarkt Middelrode/Berlicum, het voldoen aan de regionale afspraken inzake het programma en het creëren van het gewenste woonmilieu.

22

23

Bijlagen Bijlage 1: Gemeente Sint Michielsgestel. Demografische prognose 2020-203

Bron: provincie Noord-Brabant

Bijlage 2: Gemeente Sint Michielsgestel. Ontwikkeling woningvoorraad 2010-2020

Bron: CBS

23

Bijlage 7 Berekening Kwaliteitsverbetering Landschap Zandstraat 37

95

Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Omzetting agrarische naar woonbestemming Zandstraat 37 Middelrode

Oppervlakte bestemmingsvlak Agrarisch bouwvlak Oppervlakte bestemmingsvlak Agrarisch onbebouwd

4380 4420

Oude waarden en ondergronden Agrarisch bouwblok Agrarisch onbebouwd (tegen nieuwe ontwikkeling) Totaal oud

m2 4380 4498

waarde/m2 € 20,00 € 7,00

waarde € 87.600,00 € 31.486,00 € 119.086,00

Nieuwe waarde en ondergronden Woonbestemming tot 500 m2 Tuindeel onbebouwd 500 tot 1,000m2 Tuindeel onbebouwd 1,000 tot 2,000m2 Tuindeel onbebouwd > 2.000m2 Bijbehorend bouwwerk > 100 m2 Natuur Totaal nieuw

m2 500 500 1000 1980 300 4498

waarde/m2 € 325,00 € 162,50 € 32,50 € 10,00 € 35,00 € 1,40

waarde € 162.500,00 € 81.250,00 € 32.500,00 € 19.800,00 € 10.500,00 € 6.297,20 € 312.847,20

Bestemmingswinst Minimale tegenprestatie 20% Tegenprestatie/investering sloop bebouwing sloop erfverharding beplanting in nieuwe bestemming Natuur Totaal tegenprestatie Nog te investeren in landschappelijk inpassing of storting groenfonds * grondprijzen obv grondprijzenlijst gemeente Sint-Michielsgestel 16 november 2022

€ 193.761,20 € 38.752,24 m2 995 250

waarde/m2 € 25,00 € 5,00

waarde € 24.875,00 € 1.250,00 € 12.627,24 € 38.752,24

€ 0,00

Bijlage 8 Gecombineerd onderzoek Christinastraat te Middelrode

97