Document · PDF

Bijlage 3.1 Herstelbesluit bp Woonlocatie Laarzicht - Bijlagen toelichting (1407150)

Commissie Leefomgeving en Duurzaamheid Sint-Michielsgestel 17 juni 2026, gemeente boxtelBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststelling herstelbesluit bestemmingsplan Woonlocatie Laarzicht, Middelrode20.684 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Molenstraat kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken.

Blad 11

Christinastraat (meetlocatie 5, tussen Beatrixstraat en Zandstraat) Christinastraat is gecategoriseerd als een erftoegangsweg waarbij tweerichtingsverkeer is toegestaan. Er geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De weg is met een wegbreedte van 4,5 meter smaller uitgevoerd dan de huidige aanbevelingen voor een minimaal profiel van een erftoegangsweg3 voorschrijven (4,8 meter). Twee rijdende personenauto’s (2,40 meter) kunnen elkaar op dit wegvak lastig passeren.

Figuur 11 Huidig wegprofiel Christinastraat (bron: Cyclomedia, 2022) In de huidige situatie is de gemeten verkeersintensiteit 205 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze intensiteit is laag, gezien het feit dat erftoegangswegen binnen de bebouwde kom doorgaans tot 4.000 à 6.000 mvt/etmaal kunnen afwikkelen alvorens er knelpunten ontstaan. Op basis van de verkeersgeneratie van de woningbouwontwikkeling (zie hoofdstuk 3) en aangenomen verdeling over het omliggend wegennet, wordt de verkeertoename op Molenstraat geschat op circa +50 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag (5% van de totale verkeersgeneratie). Op deze weg wordt geen autonome groei verwacht omdat het een het een relatief kleine weg in een woonwijk betreft. De toekomstige verkeersintensiteit komt daarmee uit op circa 255 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dit is hoger dan de huidige verkeersintensiteit, maar ligt ruimschoots onder de grenswaarde van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal. Daarmee worden in de toekomstige situatie geen afwikkelingsproblemen verwacht. De gereden snelheid op Molenstraat bedraagt op basis van de verkeerstellingen 33 km/uur (V85). Dit ligt rond de maximum snelheid van 30 km/uur. Hoewel Christinastraat smaller is uitgevoerd (4,5m) dan het minimale profiel (4,8m) wordt geen aanleiding gezien om de weg te verbreden of bermversteviging voor te stellen.

De hoeveelheid extra voertuigen als gevolg van de nieuwbouwopgave (50 extra motorvoertuigen per etmaal) zijn hier voor te beperkt. Elkaar passeren komt naar verwachting nauwelijks voor.

Blad 12

Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte en gemeten snelheid zijn op dit wegvak (op basis van de nieuwbouwontwikkeling) geen maatregelen vereist. Christinastraat kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken.

Zandstraat (meetlocatie 6, ten zuiden van Diepven) Zandstraat is gecategoriseerd als een erftoegangsweg waarbij tweerichtingsverkeer is toegestaan. Er geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De weg is met een wegbreedte van 6,5 meter breder uitgevoerd dan de huidige aanbevelingen voor een minimaal profiel3 voorschrijven (4,8 meter). Twee rijdende personenauto’s (2,40 meter) kunnen elkaar op dit wegvak goed passeren.

Figuur 12 Huidig wegprofiel Zandstraat ten zuiden van Diepven (bron: Cyclomedia, 17-2-2021) In de huidige situatie is de gemeten verkeersintensiteit 1.717 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze intensiteit is laag, gezien het feit dat erftoegangswegen binnen de bebouwde kom doorgaans tot 4.000 à 6.000 mvt/etmaal kunnen afwikkelen alvorens er knelpunten ontstaan. Op basis van de verkeersgeneratie van de woningbouwontwikkeling (zie hoofdstuk 3) en aangenomen verdeling over het omliggend wegennet, wordt de verkeertoename op Zandstraat geschat op circa +554 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Op deze weg wordt autonome groei verwacht van 1 procent groei per jaar. De toekomstige verkeersintensiteit komt daarmee uit op circa 2.510 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dit is hoger dan de huidige verkeersintensiteit, maar ligt ruimschoots onder de grenswaarde van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal. Daarmee worden in de toekomstige situatie geen afwikkelingsproblemen verwacht. De gereden snelheid op Zandstraat bedraagt op basis van de verkeerstellingen 43 km/uur (V85). Dit ligt boven de maximum snelheid van 30 km/uur. Deze hoge snelheid is te verklaren door de ligging van dit wegvak dichtbij de komgrens, waar 60 km/uur is toegestaan maar de weginrichting nagenoeg gelijk blijft.

Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist.

Blad 13

Op basis van de snelheid zijn op dit wegvak maatregelen vereist. Vanuit de woningbouwontwikkeling kan hiervoor een oplossing worden geboden door op de aansluiting van het plangebied op de Zandstraat een kruispuntplateau te realiseren. Dit benadrukt tevens de gelijkwaardige voorrangssituatie op het kruispunt. Een punt van aandacht is de ligging van de komgrens en bijbehorende wegversmalling ten opzichte van deze nieuwe aansluiting. Hier dient enige afstand tussen te liggen.

Diepven (meetlocatie 7) Diepven is gecategoriseerd als een erftoegangsweg waarbij tweerichtingsverkeer is toegestaan. Er geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. De weg is over de gehele lengte uitgevoerd met een wegbreedte van 5,1 meter breder uitgevoerd dan de huidige aanbevelingen voor een minimaal profiel van een erftoegangsweg3 voorschrijven (4,8 meter). Twee rijdende personenauto’s (2,40 meter) kunnen elkaar op deze weg goed passeren. In de huidige situatie is de gemeten verkeersintensiteit 161 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze intensiteit is laag, gezien het feit dat erftoegangswegen binnen de bebouwde kom doorgaans tot 4.000 à 6.000 mvt/etmaal kunnen afwikkelen alvorens er knelpunten ontstaan. Op basis van de verkeersgeneratie van de woningbouwontwikkeling (zie hoofdstuk 3) en aangenomen verdeling over het omliggend wegennet, wordt de verkeertoename op Diepven geschat op circa +605 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Op deze weg wordt geen autonome groei verwacht omdat het een het een relatief kleine weg in een woonwijk betreft. De toekomstige verkeersintensiteit komt daarmee uit op circa 766 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dit is hoger dan de huidige verkeersintensiteit, maar ligt ruimschoots onder de grenswaarde van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal. Daarmee worden in de toekomstige situatie geen afwikkelingsproblemen verwacht.

De gereden snelheid op Diepven bedraagt op basis van de verkeerstellingen 22 km/uur (V85). Dit ligt onder de maximum snelheid van 30 km/uur. Het schetsontwerp is zodanig vormgegeven dat het plan een rechtstreekse aansluiting heeft op de Zandstraat. Hiermee wordt Diepven ontzien als doorgaande route. De ontsluiting Diepven Christianstraat wordt enkel gebruikt door de huidige bewoners en een deel van de bewoners vanuit de secundaire ontsluiting (ongeveer de helft van de 20 woningen). Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte en gemeten snelheid zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Diepven kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken.

Blad 14

Figuur 13 Huidig wegprofiel Diepven (bron: Cyclomedia, 17-2-2021)

Zandstraat (meetlocatie 8, ten noorden van Diepven) Zandstraat is gecategoriseerd als een erftoegangsweg waarbij tweerichtingsverkeer is toegestaan. Er geldt een maximumsnelheid van 60 km/uur. De weg is met een wegbreedte van 6,0 meter breder uitgevoerd dan de huidige aanbevelingen voor een minimaal profiel van een erftoegangsweg3 voorschrijven (4,8 meter). Twee rijdende personenauto’s (2,40 meter) kunnen elkaar op dit wegvak goed passeren. In de huidige situatie is de gemeten verkeersintensiteit 1.660 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Deze intensiteit is laag, gezien het feit dat erftoegangswegen buiten de bebouwde kom doorgaans tot 4.000 à 6.000 mvt/etmaal kunnen afwikkelen alvorens er knelpunten ontstaan. Op basis van de verkeersgeneratie van de woningbouwontwikkeling (zie hoofdstuk 3) en aangenomen verdeling over het omliggend wegennet, wordt de verkeertoename op Zandstraat geschat op circa +101 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Op deze weg wordt autonome groei verwacht van 1 procent groei per jaar. De toekomstige verkeersintensiteit komt daarmee uit op circa 1.950 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Dit is hoger dan de huidige verkeersintensiteit, maar ligt ruimschoots onder de grenswaarde van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal. Daarmee worden in de toekomstige situatie geen afwikkelingsproblemen verwacht.

De gereden snelheid op Zandstraat bedraagt op basis van de verkeerstellingen 48 km/uur (V85). Dit ligt onder de maximum snelheid van 60 km/uur. Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte en de snelheid zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Zoals eerder benoemd is een punt van aandacht de ligging van de komgrens en bijbehorende wegversmalling ten opzichte van de te aansluiting van het plangebied op de Zandstraat. Hier dient enige afstand tussen te liggen.

Blad 15

Figuur 14 Huidig wegprofiel Zandstraat ten noorden van Diepven (bron: Cyclomedia, 17-2-2021)

7. Parkeerbalans Bij het opstellen van de parkeerbalans dient uit te worden gegaan van het feitelijk aantal te realiseren woningen en het woningtype. Zoals aangegeven zal het feitelijk aantal woningen naar verwachting tussen de 110 en 120 liggen. Deze woningen leiden tot een behoefte aan parkeerplaatsen, de zogenaamde parkeerbalans. In de volgende tabel (figuur 15) zijn de parkeernormen, behorend de bij de verschillende woningtypes, opgenomen.

type (Zorg)Appartementen Rug-aan-rugwoning Rijwoning 450 Rijwoning 510 Rijwoning 540 Rijwoning levensloopbestendig 600 Patiowoning Tweekapper 567 Tweekapper 627 Vrije kavel Vrije kavel (RvR)

segment sociaal goedkoop sociaal middelduur middelduur middelduur duur duur duur duur duur

norm 1,20 1,60 2,20 2,20 2,20 2,20 2,20 2,20 2,20 2,30 2,30

Figuur 15 Parkeernormen woningbouwontwikkeling De benodigde parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgevangen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt op grond van het parkeerbeleid bepaald bij aanvraag van de bouwvergunning, op grond van het aantal te realiseren woningen.

Blad 16

8. Conclusies en aanbevelingen De woningbouwontwikkeling Middelrode zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen op het omliggend wegennet. Over de relevante wegen kan het volgende geconcludeerd worden:

Christinastraat Op basis van het aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Gezien de gemeten snelheid zijn op dit wegvak snelheid remmende maatregelen vereist. Dit geldt uitsluitend voor het deel van de weg dat niet door het verkeer van de woningbouwontwikkeling wordt gebruikt. Vanuit de woningbouwontwikkeling wordt aanbevolen om op de aansluiting van het plangebied op de Christinastraat een kruispuntplateau te realiseren. Dit benadrukt tevens de gelijkwaardige voorrangssituatie op het kruispunt.

Molenstraat Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte en gemeten snelheid zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Molenstraat kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken.

Diepven Het schetsontwerp is zodanig vormgegeven dat het plan een rechtstreekse aansluiting heeft op de Zandstraat. Hiermee wordt Diepven ontzien en gebruikt door de huidige bewoners en een deel van de bewoners vanuit de secundaire ontsluiting (ongeveer de helft van de 20 woningen). Op basis van het verwacht aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie, de huidige wegbreedte en gemeten snelheid zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Diepven kan in zijn huidige inrichting het toekomstige verkeersaanbod naar behoren verwerken.

Zandstraat Op basis van het aantal verkeersbewegingen, de wegbreedte en de snelheid zijn in de toekomstige situatie zijn op dit wegvak geen maatregelen vereist. Vanuit de woningbouwontwikkeling wordt aanbevolen om op de aansluiting van het plangebied op de Zandstraat een kruispuntplateau te realiseren. Dit benadrukt tevens de gelijkwaardige voorrangssituatie op het kruispunt. Een punt van aandacht is de ruimte tussen de bestaande komgrens (met bijbehorende wegversmalling) en deze nieuwe aansluiting.

Parkeren De beoogde woningbouwontwikkeling zorgt voor parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte is in de toelichting van het bestemmingsplan op basis van het meest recente stedenbouwkundig ontwerp opgenomen. Dit geeft inzicht of voldaan kan worden aan de gevraagde parkeernomen. De parkeerbalans dient definitief te worden vastgesteld, bij aanvraag van de vergunning, op basis van het dan feitelijk aantal te realiseren woningen.

Bijlage 4 Inrichtingsschets Zandstraat 37

M 570

VERKLARING kadastrale ondergrond plangebied Aankoop Ruimte voor Ruimte tbv landschappelijke inpassing (strook 20 m) burgerwoning bedrijfswoning bijgebouw bedrijfsbebouwing mestbak (min 50 m afstand tot plattelandswoning)

M 1224

woonkavel bedrijfskavel voortuin M 1187

landschappelijke inpassing water inrit 4498m2

parkeerplaats eigen terrein

bestaande boom

E 1613 E 1614

M 1101 M 1186

E 1615

M 1038 E 1616 E 1617 M 1037 E 1618 E 1746

M 1042

E 1705

E 1747

E 1784 M 1203

M 402

E 1783

E 752 E 1751

E 1753 E 1745

E 1750 E 1749

M 1188

E 1748 E 1704

E 1051

E 1699

M 771

Fase Formaat A3 Schaal 1: 1500 m 30

M 693 E 1579 E 1362

E 1700

-+R0HVG+-

-+L0SR+-

Par.

E 1311

G N I K R E W BE

Ruimte voor Ruimte II CV

E 1744

E 1696

E 1580

HVG

088 - 3366333 info@kragten.nl www.kragten.nl

Inrichtingsplan Zandstraat 37 - Noddevelt

M 1189

E 1695

E 1698

-+C0KW+-

Opsteller Par. Verificatie Par. Validatie

Woonlocatie Laarzicht, Middelrode

E 1622

E 1374

Omschrijving

M 843

E 1703 M 1162

E 1697

M 847

E 1712 E 1702

31-08-2023

Versie Datum

E 1785

M 845

Projectnr. RVR002-0001 Tekeningnr. 2023-0312 Doc. nr. 90 120

150

P:\prj100\RVR\002\2_Werk\Ontwerp\VoorlopigOntwerp\Tekeningen\01-Plottekeningen\2023-0312 Inrichtingsplan Zandstraat 37 - Noddevelt.dwg

haag

Bijlage 5 Tekeningen Compensatieplan

Legenda: Kers

Eik

Winterlinde

Appel AP

Peer

Kastanje

Pruim

Noot

E WL WL KA

Bloem- en kruidenrijk grasland

1,5m ruimte tussen houtwal en erfgrens ten behoeve van het beheer

Houtwal Mix van: E

10% Zoete kers Ruwe berk Wilde appel Es

KE E

90% Boswilg Vuilboom Gelderse roos Hazelaar Sleedoorn Meidoorn Hondsroos Rode kornoelje

Gemengde haag Mix van: Vuilboom Hazelaar Sleedoorn Meidoorn Hondsroos

AP KE KE NO PR

Nestkast Nestkast voor steenuil

Begrenzing perceel

Totale oppervlakte perceel: 0,25 ha.

14-09-2023

Versie

Datum

RVSP Omschrijving

Opsteller

MVI

-+C0RVSP+-

Par.

-+R0MVI+-

Verificatie Par.

Compensatieplan Christinastraat Middelrode

Doc. nr.: n.v.t.

IN 30

Validatie

E B 40

50m

G IN

-+L0MVI+-

Par.

K R

E W

Perceel van Empel

Fa se : Vo o r l o p i g Fo r m a a t: A2 Sch a a l : 1 :5 0 0 Pr o j e ctn u m m e r : RVR002 Te ke n i n g n r.: 2 0 2 3 - 0 158

MVI

088 - 3366333 in f o @ k r a g t e n . n l www. k r a g t e n . n l

Berging

Verklaring

Houtwal (mix van): 90% - Boswilg - Vuilboom - Gelderse roos - Hazelaar - Sleedoorn

- Meidoorn - Hondsroos - Rode kornoelje - Hulst

10% - Zoete kers - Ruwe berk - Wilde appel - Es

P Bestaand e waterlo

Bodemhoo g G.H.G. (uit te 5.60+ Noodoverl gangspunt Waters chap) 5.6 Oppervla aat 5.80+ 0+ k Berging 6 te 3000m2 00m3 Bergingsh oogte 0.2 0m

op opsch onen en opnieuw

B E

Te planten boom - Eik (E) - Winterlinde (WL) - Noot (NO) - Kers (KE)

- Appel (AP) - Peer (PE) - Pruim (PR)

modellere n

Te planten houtwal (3-4m)

Te rooien boom

Grondwerk

5.90+

5.60+

5.90+

4.70+

5.70+

naar bes taand ma aiveld

Te handhaven boom conform BEA (diverse stam- en kroondiameters) - Eik (Quercus robur) - Berk (Betula pendula)

In te zaaien grasland (Barenburg, mengsel: Horse Master)

Bestaande boom conform BEA

Nieuwe perceelsgrens Te dempen watergang

Zand cement stabilisatie dikte 50mm Menggranulaat 0/31,5 dikte 200mm P

6.24+

In te zaaien kruidenrijk gras (Cruydt-Hoeck mengsel BW1 Paardengeluk)

1:3

Te plaatsen nestkast t.b.v. de steenuil Opening nestkast niet richting westkant i.v.m. inregening

6.24+

1:2

2.40 3.74

5.90+

1:2

Onderhoudsstrook breedte 5,00m

20.00 Perceelsgrens tot perceelsgrens 2.90

1.00

5.00

4.60

Ruimte tot perceelsgrens

Min. vrije ruimte t.o.v. boom

Onderhoudsstrook

Talud

4.50

1.00

Houtwal

Talud (vrij van begroeiing)

Vrij van begroeiing

Schaal 1:50 Duiker

G Afrastering (Paal en draad. Hoogte: 1,35m t.b.v. paarden)

Breedte nader te bepalen op basis van het waterhuishoudkundigplan

5.90+

Ontwerphoogte

5.90+

Bestaande hoogtes

Wateroppervlak (G.H.G. uitgangspunt Waterschap) 5.50+

Normaalprofiel G-G

Overstort hoogte: 5 constructie .80+

Watergang

1.68

5.00+ P

5.90+

Aan te brengen raster, 1m hoog

Noodoverlaat 5.80+, berging 0.80m3/m1 GHG 5.60+

Grasbetontegels 600x400x120mm (h.o.h. 2,4m)

5.90+ P

6.24+

5.90+

Aanbrengen duiker ø500 b.o.b. 4.95+

Berging 168 m3

P 5.00+

102 - Eik

5.90+

106 - Eik

5.90+

5.80+

P P

5.80+

P P

14 - Eik

P P

Nieuw te planten eik, eventueel herplanten boom afkomsting van locatie boom 104

25 - Berk

19 - Eik 20 - Berk

P 5.70+

22 - Eik

6.10+ P Overstort 6.15+ Bodem 5.70+ Inhoud ±256m3

26 - Eik

23 - Eik P

24 - Eik

P P

6.40+

Bouw pe 6.65+ il

P P

Bouwpe il 6.65+

il Bouwpe 6.65+

30-05-2024

Versie Datum

NB Omschrijving

MVI

-+C0NB+-

-+R0MVI+-

Opsteller Par. Verificatie Par. Validatie

-+L0SR+-

Par.

Bouwpeil 6.65+

S1 S1

il Bouwpe 6.65+

6.40+

18 - Eik 5.80+

Overstort 6.15+ Bodem 5.70+ Inhoud ±300m3

17 - Berk

16 - Eik 6.10+

5.70+

6.40+

15 - Eik

6.10+

Te dempen greppel

13 - Eik

6.10+ P

Eik

12 - Eik

P P

P 6.15+

6.15+

Bouwpeil 6.75+

Bouwpeil 6.70+

Situatietekening deelgebied 1 van 3

P 6.15+

P ck

P P

Bouwpeil 6.65+

6.15+

5.70+ Bouwpeil 6.65+

Bouwpeil 6.65+

6.4

Bouwpeil

Formaat

Schaal

Bouwpeil

1 6.4

1: 200

A1-594x1470

6.45+ 6.40+

's-Hertogenbosch

E B

088 - 3366333 info@kragten.nl www.kragten.nl

RVR002-0001

P 6.4P8+

6.00

Schoolstraat 8, 6049 BN Herten Postbus 14, 6040 AA Roermond

Hintham 152-E, 5246 AK Rosmalen Postbus 2309, 5202 CH 's-Hertogenbosch

Projectnummer

Fase

Bouwpeil 6.65+

P 1.55

6.40+

6.25+

6.62+

6.25+

Bouwpeil 6.65+

K R

E W

Ruimte voor Ruimte II CV

1.35

Roermond

Opdrachtgever

G IN

Onderdeel

Bouwpeil 6.75+

Bouwpeil 6.70+

Bouwpeil 6.75+

P Bouwpeil 6.70+ P

Woonlocatie Laarzicht, Middelrode

I P

6.45+ 6.42+ 6.40+

Tekeningnummer

2024-0390

Behorende bij doc. nr.

P:\prj100\RVR\002\2_Werk\Ontwerp\DefinitiefOntwerp\Tekeningen\01-Plottekeningen\2024-0390 Situatietekening deelgebied 1 van 3.dwg

6.40+

11 - Eik

P P

5.80+

5.70+

P P

6.40+

5.90+

Overstort 6.15+ Bodem 5.70+ Inhoud ±150m3

08 - Eik

6.10+ P

10 - Eik

07 - Eik

105 - Berk

06 - Eik

09 - Eik

5.80+

05 - Eik

04 - Eik

5.80+ 6.10+

103 - Eik Vervangen door grotereP maat

5.90+

03 - Eik

02- Eik

01- Eik

101 - Eik

5.80+

5.90+

5.00+

104 - Eik Verwijderen vanwege kleine maat, eventueel herplanten tussen boom 106 en 145.90+

P P

6.24+

5.00+

6.24+

Stuw (hoogte 5.90+) Doorlaatbuis op 5.60+ (G.H.G. niveau)

Verklaring

Houtwal (mix van): 90% - Boswilg - Vuilboom - Gelderse roos - Hazelaar - Sleedoorn

Toegangspoort weiland

+) ogte 5.90 + (G.H.G. niveau) Stuw (ho 0 uis op 5.6 Doorlaatb

P P

en duiker Aanbreng . 4.95+ .b ø500 b.o

P P

P P P

4.70+ 5.90+

5.90+

5.70+

4.70+

5.90+

5.80+

Verwijderen bestaande duiker ø600mm en aanbrengen nieuwe duiker ø600mm t.b.v. toegang weiland P P

5.80+

5.70+

5.80+

40 4

4.70+

Te handhaven boom conform BEA

P 5.70+

4.70+

5.80+

5.70+

4.70+

5.70+

Te planten boom - Eik (E) - Winterlinde (WL) - Noot (NO) - Kers (KE)

Aansluiten op bestaande watergang

5.80+

Te rooien boom P

5.80+

In te zaaien grasland (Barenburg, mengsel: Horse Master)

PE P

5.60+

5.55+

5.60+

5.55+

5.50+

In te zaaien kruidenrijk gras (Cruydt-Hoeck mengsel BW1 Paardengeluk)

5.50+

Leegloopvoorziening 2 l/s/ha Bodem instroom met rooster: 5.50+ Diameter en detaillering: n.t.b. Uitstroom in watergang: 4.70+

Berging

Onderhoudsstrook breedte 5,00m

Berging

D P

Overstort constructie hoogte: 5.80+

Te plaatsen nestkast t.b.v. de steenuil Opening nestkast niet richting westkant i.v.m. inregening

5.80+

5.70+

5.00+

6.24+

5.90+

Noodoverstort naar A-watergang op : 5.70+

6.40+

5.70+

Talud

Duiker

Afrastering (Paal en draad. Hoogte: 1,35m t.b.v. paarden)

5.75+

5.90+

Ontwerphoogte

5.90+

Bestaande hoogtes

P P

5.80+

Wateroppervlak (G.H.G. uitgangspunt Waterschap) 5.50+

Bodemhoogte 5.50+ G.H.G. (uitgangspunt Waterschap) 5.50+ Noodoverlaat 5.70+ Oppervlakte 4350m2 Berging 870m3 Bergingshoogte 0.20m

Bodemhoogte 5.55+ G.H.G. (uitgangspunt Waterschap) 5.55+ Noodoverlaat 5.75+ Oppervlakte 1530m2 Berging 305m3 Bergingshoogte 0.20m

bepalen oudkundigplan h nader te Breedte an het waterhuis v op basis

5.90+

6.15+ Overstort 0+ Bodem 5.7 0m3 Inhoud ±15 P

6.40+

Overlaat constructie Hoogte: 5.80+

Bodemhoogte 5.60+ G.H.G. (uitgangspunt Waterschap) 5.60+ Noodoverlaat 5.80+ Oppervlakte 3000m2 Berging 600m3 Bergingshoogte 0.20m

Overlaat constructie Hoogte: 5.75+

5.90+

- Appel (AP) - Peer (PE) - Pruim (PR)

5.80+

5.70+

5.90+

Bestaande waterloop opschonen en opnieuw profileren

10% - Zoete kers - Ruwe berk - Wilde appel - Es

peil Bouw 5+ 6.6

5.70+

- Meidoorn - Hondsroos - Rode kornoelje - Hulst

P P

Bouwpeil 6.65+

5.60+

5.55+

5.50+ 5.50+

n greppe

P P

Te dempe

5.90+

5.80+

Grondwerk modelleren naar bestaand maaiveld P

P P

Grondwerk modelleren naar bestaand maaiveld P

H P

Perceel M570

P P

Perceel M1279

P P P

Te planten boom

Grond aanvullen tot 5.90+ bestaande hoogtes variabel tussen 5.80+ en 5.90+

Noodoverlaat 5.80+, berging 5.50m3/m1

Grond aanbrengen en profileren i.v.m. aansluiten bestaande hoogtes

Noodoverlaat 5.80+, berging 5.50m3/m1

23-04-2024

Versie Datum

NB Omschrijving

MVI

-+C0NB+-

-+R0MVI+-

Opsteller Par. Verificatie Par. Validatie

-+L0SR+-

Par.

Herprofileren bestaande watergang 5.70+

GHG 5.60+

5.90+

5.90+ 5.70+

5.70+

1:10

GHG 5.60+

5.90+

5.60+

5.90+

Woonlocatie Laarzicht, Middelrode

1:10

G IN

Onderdeel

4.70+ 2.06 Ruimte tot perceelsgrens

0.75 Talud

1.50 Bodembreedte

0.75 Talud

0.50 Vrije ruimte

5.00 Onderhoudspad

0.50 Vrije ruimte

6.00 Vlak deel incl. onderhoudspad

3.00 Talud

25.90 Bodembreedte wadi

3.00 Talud

Situatietekening deelgebied 2 van 3

1.00 Vrije ruimte

31.90 Insteek wadi

Opdrachtgever

Schaal 1:50

A1-594x2310

Schaal

1: 200

's-Hertogenbosch

Hintham 152-E, 5246 AK Rosmalen Postbus 2309, 5202 CH 's-Hertogenbosch

088 - 3366333 info@kragten.nl www.kragten.nl

RVR002-0001

Formaat

E B

Projectnummer

Fase

K R

E W

Ruimte voor Ruimte II CV

Normaalprofiel F-F

Roermond

Schoolstraat 8, 6049 BN Herten Postbus 14, 6040 AA Roermond

Tekeningnummer

2024-0391

Behorende bij doc. nr.

P:\prj100\RVR\002\2_Werk\Ontwerp\DefinitiefOntwerp\Tekeningen\01-Plottekeningen\2024-0391 Situatietekening deelgebied 2 van 3.dwg

Perceel M1279

A P P

Te planten boom P

Verklaring

In te zaaien grasland - periodieke begrazing (Barenburg, mengsel: Horse Master)

Houtwal (mix van): 90% - Boswilg - Vuilboom - Gelderse roos - Hazelaar - Sleedoorn

Perceel M1227

Aan te brengen raster, 1m hoog

In te zaaien kruidenrijk gras (Cruydt-Hoeck mengsel BW1 Paardengeluk) GHG 5.50+ 5.70+

5.70+

Weiland Permanente begrazing --> 5.70+ P

Bestaande hoogte bodem: 5.00+ P

GLG 4.80+

1:10

Te planten boom - Eik (E) - Winterlinde (WL) - Noot (NO) - Kers (KE)

5.70+

3.70+

3.70+ P

WL 7.03 Kruidenrijk grasland

4.00 Talud 1:2 (circa)

0.95 Grasland

8.00 Talud 1:4 (circa)

Normaalprofiel G-G WL

Periodieke begrazing incl. permanente poel Oppervlakte: 6100m2 (0,61 ha)

In te zaaien kruidenrijk gras (Cruydt-Hoeck mengsel BW1 Paardengeluk)

GLG: 4.80+

Talud 1:2

Weiland

In te zaaien grasland (periodieke begrazing) (Barenburg, mengsel: Horse Master)

GHG: 5.50+

Schaal 1:50

- Appel (AP) - Peer (PE) - Pruim (PR)

In te zaaien grasland - (permanente begrazing) (Barenburg, mengsel: Horse Master)

Var. Bodembreedte wadi

5.70+

- Meidoorn - Hondsroos - Rode kornoelje - Hulst

10% - Zoete kers - Ruwe berk - Wilde appel - Es

Te plaatsen nestkast t.b.v. de steenuil Opening nestkast niet richting westkant i.v.m. inregening

Poel bodem: 3.70+ GLG: 4.80+ GHG: 5.50+

3.70+

Talud P

Perceel M916 P

Poel

Wateroppervlak (G.H.G. uitgangspunt Waterschap) 5.50+

F P

GHG: 5.50+

5.70+

Afrastering (Paal en draad. Hoogte: 1,35m t.b.v. paarden) P

Talud 1:4

GLG: 4.80+

Ontwerphoogte

5.90+ 5.70+

5.70+

Toegangspoort weiland

E P

56 8

Bestaande hoogtes

5.90+

P P

H P

WL P

Permanente begrazing Oppervlakte: 13500 m2 (1,35 ha)

Weiland

WL P

K P

23-04-2024

Versie Datum

NB Omschrijving

MVI

-+C0NB+-

-+R0MVI+-

-+L0SR+-

Opsteller Par. Verificatie Par. Validatie

Par.

P P

Woonlocatie Laarzicht, Middelrode

Toegangspoort weiland

5.70+

Aansluiten op bestaande watergang

5.70+

5.80+

4.70+

5.80+

5.70+

5.80+

Opdrachtgever

5.70+

4.70+

5.80+

Formaat

P 5.70+

1: 200

Schoolstraat 8, 6049 BN Herten Postbus 14, 6040 AA Roermond

's-Hertogenbosch

Hintham 152-E, 5246 AK Rosmalen Postbus 2309, 5202 CH 's-Hertogenbosch

E B

088 - 3366333 info@kragten.nl www.kragten.nl

RVR002-0001

N 2

K R

Projectnummer

Fase

Schaal

Roermond

E W

Ruimte voor Ruimte II CV

4.70+

5.80+

5.70+

4.70+

Situatietekening deelgebied 3 van 3 P

Verwijderen bestaande duiker ø600mm en aanbrengen nieuwe duiker ø600mm t.b.v. toegang weiland P P

G IN

Onderdeel

5.70+

Tekeningnummer

2024-0392

Behorende bij doc. nr.

P:\prj100\RVR\002\2_Werk\Ontwerp\DefinitiefOntwerp\Tekeningen\01-Plottekeningen\2024-0392 Situatietekening deelgebied 3 van 3.dwg

Bijlage 6 Ladderonderbouwing

Laddertoets Nieuwbouw Middelrode Ruimte voor Ruimte CV

21 december 2021 definitief

DATUM

21 december 2021

TITEL

Laddertoets Nieuwbouw Middelrode

OPDRACHTGEVER

Ruimte voor Ruimte CV

AUTEUR(S)

PROJECTNUMMER

7749.105

STATUS

definitief

Inhoud 1

Samenvatting en toetsresultaat 1.1 Vraagstelling 1.2 Samenvattende conclusies 1.3 Toetsresultaat

4 4 4 5

Vraagstelling 2.1 Het plan 2.2 De opzet 2.3 De fasering 2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

6 6 6 7 7

Relevante beleidskaders 3.1 Plaats in provinciaal beleid 3.2 Gemeentelijke woonvisie 3.3 Gemeentelijk ruimtelijk beleid 3.4 Regionale afstemming 3.5 Samenvattende conclusies

9 9 9 9 10 10

Woningmarktgebied 4.1 Binnenlandse migratie 4.2 Binnenlandse migratie naar leeftijd 4.3 Samenvattende conclusies

11 11 12 12

Woningbehoefte kwantitatief 5.1 Woningvoorraadprognose 5.2 De provinciale prognose en Sint Michielsgestel als vestigingsgemeente 5.3 Middelrode en Berlicum 5.4 Samenvattende conclusies

13 13 13 14 15

Woningbehoefte kwalitatief 6.1 Keuze voor gegevensbronnen 6.2 Verhuisgeneigdheid 6.3 Woonmilieus 6.4 Woningeigendom en type 6.5 Woonoppervlak 6.6 Samenvattende conclusies

16 16 17 17 18 19 19

Plancapaciteit en behoefte 7.1 Plancapaciteit 7.2 Capaciteit afgezet tegen de behoefte 7.3 Samenvattende conclusies

21 21 21 22

Bijlagen

1 Samenvatting en toetsresultaat 1.1 Vraagstelling Ruimte voor Ruimte CV werkt momenteel aan de nieuwbouwontwikkeling Middelrode noord-oost (ook wel bekend als plan Christinastraat-Zandstraat) in de gemeente Sint-Michielsgestel. De voorgenomen ontwikkeling biedt ruimte aan omvat 92 projectmatige woningen in verschillende prijsklassen en nog nader uit te werken types en 17 vrije sector kavels. Hiervan zijn er 15 zogenoemde Ruimte voor Ruimtekavels. De locatie heeft momenteel een agrarische bestemming en is daarmee buiten bestaand stedelijk gebied gelegen. Dit betekent dat naast een goede onderbouwing van de woningbehoefte ook beoordeeld moet worden of er geen binnenstedelijke alternatieven zijn. Dat houdt in dat er een toets moet plaatsvinden aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals is opgenomen als procesvereiste in het Besluit op de Ruimtelijke Ordening. Het resultaat van deze toets is opgenomen in de voorliggende rapportage. Deze is door Companen opgesteld in opdracht van Ruimte voor Ruimte CV via het bureau Kragten.

1.2 Samenvattende conclusies Inbedding in relevante beleidskaders a. b.

Het benutten van de locatie voor stedelijke ontwikkeling en de gevarieerde opzet van het plan passen binnen de provinciale beleidskaders. Er bestaat regionale overeenstemming over de realisering van het plan.

Relevante woningmarktregio c. d.

De meest relevante woningmarktregio voor de gemeente Sint Michielsgestel vormt gevormd door Den Bosch (met stip), Meierijstad, Bernheze, Vught en Boxtel. Sint Michielsgestel heeft een sterke opvangfunctie voor gezinnen en mogelijk aanstaande gezinnen, terwijl met name jongeren per saldo vertrekken. De nabijheid van Den Bosch speelt daarin een belangrijke rol.

Kwantitatieve woningbehoefte e.

Gelet op de feitelijke woningmarktfunctie van de gemeente Sint Michielsgestel beschouwen wij de provinciale prognose van de woningvoorraad voor de komende 10 jaar als te laag. De feitelijke opvangfunctie voor de regio en daarbuiten is een structureel gegeven, dat in de verwachte woningbehoefte opgenomen moet worden. Daarmee komen wij in de richting van een noodzakelijke kwantitatieve woningvoorraaduitbreiding van gemiddeld minimaal zo’n 100 woningen per jaar gedurende de komende 10 jaar. Berlicum en Middelrode vormen één deelwoningmarkt binnen de gemeente. Dat betekent dat de komende 10 jaar in beide kernen tezamen gemiddeld een uitbreiding van de woningvoorraad van ca. 35 woningen per jaar nodig is, inclusief opvang van woningzoekenden vanuit de regio. Het nieuwbouwplan in Middelrode kan gedurende de geprojecteerde realisatieperiode van 3 à 4 jaar in de behoefte van de deelwoningmarkt voorzien.

Kwalitatieve woningbehoefte h.

In het referentiegebied Sint Michielsgestel zien we het landelijke beeld: naarmate men ouder is, heeft men minder verhuisplannen. De verhuisgeneigdheid van gezinnen met kinderen ligt op het gemiddelde van alle typen huishoudens, namelijk bijna 30%. Zo’n 40% van de mensen met verhuisplannen in het referentiegebied heeft een voorkeur voor een woonmilieu zoals in Middelrode. De gezinnen en de ouderen spannen daarbij de kroon met elk meer dan 50%. De belangstellenden voor een woonmilieu zoals in Middelrode hebben een grote variatie ten aanzien van de gewenste woning. Zowel in het huur- als in het koopsegment komen alle typen grondgebonden en gestapeld in behoorlijke mate voor. Die variatie geldt ook het gewenste woonoppervlak. De groep tot 35 jaar heeft behoefte aan een beperkte oppervlakte. De overige huishoudens spreken in het algemeen uit voor een ruimer woonoppervlak. Dat geldt ook voor 65+-ers. Dat heeft vermoedelijk te maken met de wooncultuur. Met uitzondering van de jongere, kleine huishoudens spreken de verhuisgeneigden zich in het algemeen uit voor een ruim woonoppervlak. Dat geldt ook voor 65+-ers. Dat heeft vermoedelijk te maken met de wooncultuur.

Behoefte en plancapaciteit m. Om de komende 10 jaar in de woningbehoefte te voorzien heeft Sint Michielsgestel nog onvoldoende plancapaciteit in het vizier. n. Realisatie van de locatie Middelrode in de beoogde tijdsperiode is noodzakelijk om in de gemeentelijke woningbehoefte te voorzien. o. Realisatie van het aantal woningen dat is beoogd in het plan Middelrode kan niet op een inbreidingslocatie worden gerealiseerd zonder het voorzien in de gemeentelijke woningbehoefte geweld aan te doen. p. Ook zijn er kwalitatief sterke argumenten voor de realisatie van het plan Middelrode. Deze betreffen de behoefte van de deelwoningmarkt Middelrode/Berlicum, het voldoen aan de regionale afspraken inzake het programma en het creëren van het gewenste woonmilieu.

1.3 Toetsresultaat 1. 2.

Het nieuwbouwplan Christinastraat-Zandstraat te Middelrode komt tegemoet aan zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Sint Michielsgestel. Aan deze behoefte kan niet worden voldaan op inbreidingslocaties. Deze zijn onvoldoende beschikbaar en kunnen voorts niet het gewenste woonmilieu realiseren hetgeen wel het geval is in het plan Christinastraat-Zandstraat. Het plan Christinastraat-Zandstraat doorstaat derhalve de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

2 Vraagstelling 2.1 Het plan Ruimte voor Ruimte CV werkt momenteel aan de nieuwbouwontwikkeling Middelrode noord-oost (ook wel bekend als plan Christinastraat-Zandstraat) in de gemeente Sint-Michielsgestel. De projectlocatie grenst aan de nieuwbouw aan de Christinastraat in Middelrode. De voorgenomen ontwikkeling biedt ruimte aan 92 projectmatige woningen in verschillende prijsklassen en nog nader uit te werken types en 17 vrije sector kavels. Hiervan zijn er 15 zogenoemde Ruimte voor Ruimte-kavels. Deze 15 vormen een aparte categorie en daaraan worden Ruimte-voor-Ruimte-titels gekoppeld. Dit betekent dat hiervoor in het verleden stallen zijn gesloopt en rechten opgekocht zodat deze volgens het provinciale beleid buiten de reguliere behoefte kunnen en mogen worden gerealiseerd. Sint-Michielsgestel is voornamelijk een forensengemeente, die zich kenmerkt door de groene omgeving en het bijbehorende woon- en leefklimaat. De gemeente ligt op geringe afstand van ’s-Hertogenbosch en maakt deel uit van het daily-urban system van die stad. Het plan Christinastraat- Zandstraat is gericht op de woonbehoefte van Berlicum-Middelrode en omliggende kernen maar vanwege de ligging ziet de gemeente dat zich de laatste jaren ook dat mensen vanuit de stad hier vestigen.

2.2 De opzet De opzet van het plan en de inrichtingsschets zijn nog niet definitief. Voorlopig wordt gedacht aan de volgende opzet: Typen en doelgroepen: - sociale huur / goedkope koop (appartementen (bijzondere doelgroep)/ evt. rug-aan-rug / rijwoning 4500), - middeldure koop (rijwoning 5400 / levensloopbestendige woning) - dure koop ((levensloopbestendige) patio / (evt. levensloopbestendige) twee-onder-eenkapwoning / vrijstaande woning). Aantallen (% van projectmatige woningen): Sociale huur / goedkope koop: 33 (36%),. Middeldure koop: 18 (20%) Dure koop: 41 (44%) Vrije sector kavels:17 stuks, waarvan aan 15 kavels een RvR-titel wordt gekoppeld. In geval van rug aan rug woningen in plaats van appartementen dan 31% sociaal / goedkope koop Prijsklassen: Sociale huur: tot € 752,33 Goedkope koop: tot € 235.000 Middeldure koop: € 235.000 - 350.000 Dure koop: >€ 350.000 Oppervlakten (gemiddeld GO): Sociale huur Appartementen: 37 m2 Evt. rug-aan-rug: 111 m2 Rijwoning 4500: 88 m2 Goedkope koop Appartementen: 37 m2 Evt. rug-aan-rug: 111 m2 Middeldure koop Rijwoning 4500: 88 m2 Rijwoning 5400: 108 m2 Levensloopbestendige woning: 103 m2

Dure koop (evt. levensloopbestendige) tweekapper: 132 m2 Patiowoning: 136 m2 Vrijstaande woning: n.t.b. 125-170 m2 Bron: Format voor regionale afstemming

Bij de opstelling van de inrichtingsschets wordt zorgvuldig gekeken naar een opzet die recht doet aan de lokale situatie: een plan met een dorpse uitstraling dat uitwaaiert naar het landschap waardoor er geen harde rand wordt gecreëerd maar een zachte overgang. De voor de buurt belangrijke elementen zoals een speelterrein worden behouden. Voorts verwachten ontwikkelaar en gemeente dat het toevoegen van een dergelijke gedifferentieerde wijk een positief effect heeft op de voorzieningen, het gemeenschapsleven en het vitaal houden van Middelrode.

2.3 De fasering Het voornemen is om het plan in 3 fasen uit te voeren: fase 1 in 2023, fase 2 in 2024 en fase 3 in 2025 zodat het plan in 2026 is afgerond. Mochten er in het kader van de bestemmingsplanprocedure bezwaren worden ingediend, dan kan de planning 1 à 2 jaar opschuiven.

2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De locatie heeft momenteel een agrarische bestemming en is daarmee buiten bestaand stedelijk gebied gelegen. Dit betekent dat naast een goede onderbouwing van de woningbehoefte ook beoordeeld moet worden of er geen binnenstedelijke alternatieven zijn. Figuur 2.1: Ligging projectlocatie

Ruimte voor Ruimte CV heeft via het advies-, ontwerp- en ingenieursbureau Kragten aan Companen gevraagd om een onderbouwing op te stellen voor een toets aan de “Ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6 lid 2. De ladder is een instrument dat beoogt een zorgvuldig ruimtegebruik te

stimuleren. De wetgeving rond de ladder is per 1 juli 2017 herzien. De herziene wettekst in artikel 3.1.6, lid 2, luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ Het marktonderzoek dat wij hebben uitgevoerd heeft betrekking op de analyse of de woningbouwplannen voorzien in de woningbehoefte. Jurisprudentie van uitspraken van de Raad van State heeft uitgewezen dat de onderbouwing betrekking moet hebben op de kwantitatieve woningbehoefte (aan hoeveel woningen bestaat behoefte, leidt het plan tot mogelijke leegstand in de bestaande voorraad, en in welke mate kunnen alternatieve bouwplannen op inbreidingslocaties eventueel ook voorzien in die behoefte?) en de kwalitatieve woningbehoefte (aan welk soort woningen bestaat behoefte, specifiek op deze locatie?).

3 Relevante beleidskaders 3.1 Plaats in provinciaal beleid In de Interim Omgevingsverordening van Noord-Brabant is de betreffende locatie aangewezen als zijnde “verstedelijking afweegbaar”. De provincie zet met de Brabantse Agenda Wonen in op gevarieerd en flexibel planaanbod voor betaalbaar wonen. Specifiek wordt ook aandacht gegeven aan de capaciteit voor het middensegment, zowel koop als huur.

3.2 Gemeentelijke woonvisie De gemeente beschikt over een woonvisie voor de periode 2016-2021. Belangrijk aandachtspunt hierin is dat de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen onder druk staat. Om ervoor zorg te dragen dat de woningvoorraad “In de Uitvoeringsnota Woningbouw 2016 is de prognose dat er een vraag komt naar 220 sociale past bij de toekomstige woningvraag bespreekt huurwoningen in de periode tot 2025. Dit aantal kan de woonvisie een aantal scenario’s. De gemeente nog oplopen als er meer vergunninghouders gehuisvest kiest voor een aanzienlijke inzet op de moeten worden. In de bestaande plannen zijn er 58 sociale huurwoningen ingepland. Dit betekent dat er in nieuwbouw van sociale en middeldure woningen, de nieuwbouwplannen, die ontwikkeld gaan worden, waarbij nadrukkelijk gekeken gaat worden naar vol ingezet zou moeten worden op sociale kernen waar nu nog weinig sociale woningbouw huurwoningen. Daarnaast wordt er meer vraag verwacht naar middeldure huur en sociale aanwezig is. Dit met het doel om starters, koopwoningen.” ouderen en vergunninghouders ook in die kernen Bron: Woonvisie Sint Michielsgestel 2016-2019 mogelijkheden te bieden. De gemeente verwacht dat door de bouw van extra sociale huurwoningen waarschijnlijk afspraken kunnen worden gemaakt met de gemeente Den Bosch om extra bouwcapaciteit te krijgen.

De gemeente treft momenteel voorbereidingen voor een herziening en actualisering van de woonvisie. Daarin wordt meegenomen dat de gemeente de afgelopen jaren al meer heeft gebouwd dan de provinciale prognose aangeeft. Men verwacht een opwaartse bijstelling van het woningbouwprogramma in de nieuwe woonvisie te gaan opnemen, onder meer door de noodzakelijke opvang van de uitstroom uit (zorg)instellingen en de taakstelling inzake statushouders.

3.3 Gemeentelijk ruimtelijk beleid Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen richt de gemeente zich primair op inbreidings- en transformatielocaties, mooie voorbeelden zijn de Visie Theereheide en de transformatie van het Kentalisterrein, beide in de kern Sint Michielsgestel. De mogelijkheden tot inbreiding zijn begrensd. Binnen de dorpen is het behoud van voldoende groen randvoorwaarde voor een goed woon- en leefklimaat en bovendien van belang met het oog op klimaatadaptatie. In de gemeentelijke Structuurvisie 1999-2015 (voorloper van de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025) is de locatie Christinastraat-Zandstraat al aangewezen als uitbreidingslocatie voor Middelrode.

3.4 Regionale afstemming In de voor Sint Michielsgestel relevante woningmarktregio Noordoost Brabant West heeft afstemming plaatsgevonden over het woningbouwplan in de kern Middelrode 1. Gezien de beoogde omvang van het plan “meer dan 25 woningen in landelijk gebied” en omdat het een uitleglocatie betreft, dienen planrelevante gemeenten (in het bijzonder Bernheze) in te stemmen. Mede omdat het een plan betreft dat uitgaat boven de provinciale woningbouwprognose. Het regio-akkoord is belangrijke mate verkregen dankzij de inzet van goedkope en betaalbare woningen in het plan en de aangebrachte fasering.

3.5 Samenvattende conclusies • •

1 Portefeuillehoudersoverleg 30-09-2021

4 Woningmarktgebied 4.1 Binnenlandse migratie De afbakening van het feitelijke geografische woningmarktgebied van Sint Michielsgestel leiden wij af uit het langjarige binnenlandse migratiepatroon. In het bijzonder kijken we naar de gemeenten van waaruit de meeste vestiging in Sint Michielsgestel plaatsvindt. Figuur 4.1: Gemeente Sint Michielsgestel. Top 10 vestigingsgemeenten 2011 t/m 2020

Top 10 vestigers gemeente

Vestigers

Vertrekkers

Saldo

's-Hertogenbosch

4766

3257

1509

Meierijstad (compleet)

1203

1544

-341

Vught

634

438

196

Boxtel

551

661

-110

Eindhoven

276

303

-27

Bernheze

264

450

-186

Tilburg

255

320

-65

Amsterdam

254

292

-38

Utrecht (gemeente)

242

217

Oss

218

265

-47

Totaal top 10

8.663

7.747

+916

Totale migratie incl. top 10

12.140

10.769

+1.373

Bron: CBS

Per saldo heeft de gemeente de afgelopen 10 jaar een vestigingsoverschot gekend van gemiddeld een kleine 140 personen per jaar. Zoomen we in op de belangrijkste herkomstgemeenten van de vestigers, dan blijkt dat Den Bosch daar met kop en schouders bovenuit steekt. Niet onlogisch gezien zijn omvang. Voorts zijn het met name , Vught en Boxtel die de meeste vestigers “leveren”. Opvallend is dat ook naar deze gemeente de grootste vertrekstromen plaatsvinden. Een uitzondering daarop vormt Bernheze waar relatief veel mensen naartoe vertrekken. De vestigingssaldi zijn het grootst in de relatie met Den Bosch en Vught, de vertreksaldi met Meierijstad, Boxtel en Bernheze. Hieruit concluderen we dat de meest relevante regio voor Sint Michielsgestel vormt gevormd door Den Bosch (met stip), Meierijstad, Bernheze, Vught en Boxtel.

4.2 Binnenlandse migratie naar leeftijd Het algemene patroon in Sint Michielsgestel is dat het per saldo in belangrijke mate de gezinnen met kinderen of stellen van middelbare leeftijd zijn die zich in de gemeente vestigen. Dit heeft ongetwijfeld met het dorpse, groene woonklimaat te maken van de kernen die vanuit de stad Den Bosch onder handbereik liggen. Bij de leeftijdsgroep van 15-29 jaar (veelal starters) hebben de vertrekkers de overhand. Voor een deel zal dit veroorzaakt zijn door werk en studie, relatievorming en de voorkeur voor stedelijk wonen, maar voor een deel kan dat ook te maken hebben met onvoldoende huisvestingsmogelijkheden. Dat is niet exact bekend. Vanaf 55 jaar houden vestigers en vertrekkers elkaar ongeveer in evenwicht. Ouderen verhuizen in het algemeen veel minder dan de andere leeftijdsgroepen, zeker niet naar een andere gemeente. Figuur 4.2: Gemeente Sint Michielsgestel, Verhuisde personen 2011-2020 naar leeftijd (absoluut en procentueel)

Leeftijd

Vestigers

Vertrekkers

0-14 jaar

Binnenverhuizers 2016

1998

977

15-29 jaar

2416

3800

4982

30-54 jaar

3312

4511

2978

55-64 jaar

626

710

682

65-74 jaar

575

429

475

75+

954

692

673

Totaal

9899

12140

10767

Bron: CBS

In de regio zal dit patroon ook gelden voor min of meer gelijkaardige gemeenten als Vught, Boxtel, Bernheze en Meierijstad. Voor Den Bosch ligt dat uiteraard anders. Die stad trekt met name jongeren aan en ziet vooral gezinnen met kinderen vertrekken. Om het verhuisbeeld te completeren: een groot aantal mensen verhuist binnen de gemeente, veelal binnen de eigen kern. Daaruit is af te leiden dat veel inwoners van de gemeente daar ook naar tevredenheid wonen en willen blijven wonen. Naast de binding aan de gemeente is vooral ook de kernbinding sterk.

4.3 Samenvattende conclusies • •

De meest relevante woningmarktregio voor de gemeente Sint Michielsgestel betreft naast de gemeente zelf Den Bosch (met stip), Meierijstad, Bernheze, Vught en Boxtel. Sint Michielsgestel heeft een sterke opvangfunctie voor gezinnen en mogelijk aanstaande gezinnen, terwijl met name jongeren per saldo vertrekken. De nabijheid van Den Bosch speelt daarin een belangrijke rol.

5 Woningbehoefte kwantitatief 5.1 Woningvoorraadprognose De te verwachten woningvoorraadontwikkeling is voor het grootste deel afhankelijk van de verwachte inwoners- en huishoudensontwikkeling. De provincie Noord-Brabant doet op grond hiervan uitspraken over de verwachte woningvoorraadontwikkeling. De meeste recente prognose dateert uit 2020. Figuur 5.1: Gemeente Sint Michielsgestel. Verwachte woningvoorraadontwikkeling 2020-2035 volgens 2 bronnen

Feitelijke Prognose per 1.1

Toename

voorraad 2020

2022

2025

2032

12.185

12.340

12.575

12.990

2035 2022-2032

Provincie Noord Brabant 2020

13.060

650

Bron: provincie Noord-Brabant

Door interpolatie hebben we de tijdstippen 1.1.2022 en 1.1.2032 apart onderscheiden omdat die tienjaarsperiode van belang is voor de ladderonderbouwing. Die dient immers betrekking te hebben op de looptijd van een bestemmingsplan.

5.2 De provinciale prognose en Sint Michielsgestel als vestigingsgemeente Het provinciale beleid ziet de gemeente Sint Michielsgestel als landelijke gemeente die in beginsel moet voorzien in de lokale woningbehoefte. Dat heeft de provincie dan ook als uitgangspunt gebruikt voor haar woningvoorraadprognose. Cijfermatig betekent dit dat voor de toekomstige binnenlandse migratie een saldo van 0 is aangenomen. Voor de buitenlandse migratie hanteert de provincie een vestigingsoverschot in de periode 2022-2032 van gemiddeld 76 personen. Zie voor een gedetailleerd overzicht hiervan bijlage 1. Dit migratie-uitgangspunt komt echter niet overeen met de feitelijke woningmarktfunctie van Sint Michielsgestel. In het vorige hoofdstuk is immers al gebleken dat de gemeente structureel een vrij aanzienlijk binnenlands vestigingsoverschot kent. Dit betreft ten opzichte van de belangrijkste herkomstgemeenten gemiddeld al zo’n 90 personen per jaar in de afgelopen 10 jaar 2. Bij een gemiddelde woningbezetting van 2,13 gaat het dan om zo’n 40 huishoudens en dus om evenveel woningen. Dit is conservatief berekend omdat de vestigers doorgaans allemaal een woning nodig hebben en een deel van de vertrekkers (m.n. thuis- of op kamers wonende jongeren) bij vertrek geen woning achterlaten. Bovendien zijn alleen de belangrijkste gemeenten van herkomst ( top 10) in de berekening meegenomen.

Afgaande op de structurele opvangfunctie die Sint Michielsgestel in de praktijk heeft, ligt het voor de hand om de provinciale prognose met een binnenlands migratiesaldo=0 als te laag aan te merken. Volgens de provincie zouden er de komende 10 jaar 650 woningen oftewel gemiddeld 65 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Brengt men echter de cijfers omtrent de vestiging in de afgelopen periode in rekening, dan zou de toevoeging minimaal in de richting van de 100 (65+40) woningen gemiddeld per jaar moeten bedragen. Dit komt ook overeen met de feitelijke woningvoorraaduitbreiding

2 Het totale binnenlandse migratieoverschot bedroeg dat laatste 10 jaar zelfs gemiddeld 137 personen per jaar 3 CBS Statline, 2021.

van de gemeente in de afgelopen periode. Op basis van de CBS-cijfers was die uitbreiding in de afgelopen 10 jaar gemiddeld 109 woningen per jaar en in de afgelopen 5 jaar 994. Zie de specificatie in bijlage 2. Ook de in het land veelal gebruikte Primosprognose (Primos 2021) komt een stuk hoger uit dan die van de provincie, vermoedelijk omdat die meer rekening houdt met feitelijke omstandigheden en ontwikkelingen5. Met het voorgaande kunnen wij met recht onderbouwen dat de groei van de gemiddelde jaarlijkse kwantitatieve woningbehoefte, rekening houdend met de feitelijke opvangfunctie van Sint Michielsgestel ca. 100 woningen per jaar bedraagt.

5.3 Middelrode en Berlicum Het dorp Middelrode is nauw Figuur 5.2. Ligging Middelrode en Berlicum gerelateerd aan Berlicum, waar het vóór de gemeentelijke herindeling van 1996 deel van uitmaakte. De afstand tussen de centra van beide kernen is ca. 2 kilometer en beide liggen ten opzichte van de overige kernen van de gemeente aan de andere zijde van de Zuid-Willemsvaart, die, ook in de beleving van de inwoners, in zekere zin een grens vormt. De CBS-wijk Berlicum (incl. Middelrode) heeft met zijn huidige 10.205 inwoners (stand 1.1.2021) 35% van het gemeentelijk inwonertal. Rechtstreeks toegepast op Berlicum zou deze kern de komende 10 jaar Bron: Google maps behoefte hebben aan een woningvoorraaduitbreiding van gemiddeld 35 per jaar (incl. vestigingsoverschot). In de komende 10 jaar zou dat derhalve een uitbreidingsbehoefte met 350 woningen betekenen. De beoogde realisatietermijn van het plan in Middelrode is 3 à 4 jaar. Indien zich geen achterstanden voordoen in de vervulling van de woningbehoefte in Berlicum/Middelrode gaat het in die periode om 105 à 140 woningen. De beoogde nieuwbouwlocatie te Middelrode kan deze geheel of voor het grootste deel invullen, rekening houdend met opvang van woningbehoefte van buiten de gemeente.

Vergelijkt men deze uitkomst met de feitelijke woningvoorraadontwikkeling in de afgelopen jaren in Berlicum en Middelrode, dan ziet men dat er de afgelopen 4 jaar gemiddeld bijna 40 woningen per jaar zijn toegevoegd, m.n. in Berlicum. Dit komt redelijk overeen met hetgeen wij voor de komende jaar berekend hebben (immers 35 per jaar). 4

Bron: CBS Statline 2021.

5 Berekend over de periode 1.1.2022-1.1.2032 komt de groei van de woningbehoefte van Sint Michielsgestel uit op gemiddeld 80

woningen per jaar.

Figuur 5.3. Gemeente Sint Michielsgestel. Toevoegingen aan de woningvoorraad Berlicum en Middelrode 2017 t/m 2020

2017

2018

2019

2020

2017 t/m 2020 gemiddeld per jaar

Berlicum

Middelrode

Totaal

Kern

Bron: CBS

5.4 Samenvattende conclusies •

•

6 Woningbehoefte kwalitatief 6.1 Keuze voor gegevensbronnen Voor het inzicht in de kwalitatieve behoefte zijn twee bronnen voorhanden: 1. Het woonwensenonderzoek 2019, waarover voor de gemeente Sint Michielsgestel door de afdeling O&S van de gemeente Den Bosch is gerapporteerd. 2. Het WoON6 2018, dat op regionaal niveau representatief is Beide onderzoeken zijn gebaseerd op grootschalige enquêtes. Het woonwensenonderzoek 2019 is weliswaar iets recenter en zoomt op bepaalde punten enigszins in op het niveau van kernen, maar Figuur 6.1: Gemeente Sint Michielsgestel. Saldo vraag en aanbod starters en heeft naar ons oordeel ook doorstromers naar gewenst eigendom en woningtype grote nadelen: • Het onderzoek betreft alleen starters en doorstromers en onderscheidt geen vestigers. • Het onderzoek gaat uit van vrijwel maximale doorstroming. Dit resulteert in de uitkomst dat er in Bron: O&S ’s-Hertogenbosch, Woonwensenonderzoek Sint Michielsgestel, 2019, p.31 hoge mate gestapelde woningbouw gerealiseerd zou moeten worden, vooral in het huursegment. In de sector van de grondgebonden woningen concludeert het onderzoek tot een (zeer) beperkte noodzaak tot de bouw in het koopsegment en een iets ruimere toename van grondgebonden huurwoningen. Zie hiervoor ingevoegde figuur.

Wij achten de aanname ten aanzien van de verwachte doorstroming niet reëel en ook de uitkomsten sterk eenzijdig en afwijkend van hetgeen zich thans op de woningmarkt voordoet. Daarom zien we dit onderzoek niet als voldoende bruikbaar. Het WoON2018 doet geen representatieve uitspraken voor SintWoonwensenonderzoek Michielsgestel. DaaromSint hebben wij een Bron: O&S ’s-Herftogenbosch, zogenoemd referentiegebied onderscheiden, waar Sint Michielsgestel deel van uitmaakt, waarvoor het Michielsgestel 2019. WoON2018 voldoende gegevens (“celvulling”) bevat om representatieve uitspraken te kunnen doen. Binnen dit referentiegebied hebben we de gegevens geanalyseerd van de mensen met verhuisplannen die uit zijn op het wonen in een woonmilieu, zoals dat in Middelrode aanwezig is. In termen van het WoON

6 Het WoON, is een door de Rijksoverheid periodiek uitgevoerd landelijk woononderzoek, dat ook voor landsdelen,

provincies, regio’s en een aantal grotere gemeenten representatieve uitspraken doet. De meest recente versie is van 2018. Volgend jaar komt naar verwachting een nieuwe versie beschikbaar.

gaat het dan om een centrumdorps7 en landelijke woonmilieu. We kiezen er dus voor om onderstaand de resultaten van onze analyse van het WoON2018 te presenteren.

6.2 Verhuisgeneigdheid Het blijkt dat in het referentiegebied van Sint Michielsgestel de verhuisgeneigdheid (“van plan zeker binnen twee jaar te verhuizen”) sterk samenhangt met de leeftijd. Dat komt overeen met het landelijke beeld. Het zijn de jongere kleine huishoudens die het meeste verhuisplannen hebben. Daaronder zijn uiteraard veel starters en “dynamische” doorstarters. De ouderen hebben de minste verhuisplannen. Van de gezinnen heeft bijna 30% verhuisplannen, overeenkomend met het gemiddelde van alle typen huishoudens bij elkaar. Figuur 6.2: Referentiegebied Sint Michielsgestel. Verhuisgeneigdheid

1-2 phh tot 35 jaar

49%

51%

1-2 phh tussen de 35 en 65 jaar

20%

80%

1-2 phh ouder dan 65 jaar

16%

84%

Gezinnen

29%

71%

Totaal

28%

72%

0% Verhuisgeneigd

20%

40%

60%

80%

100%

Niet-verhuisgeneigd

Bron: WoON2018.

6.3 Woonmilieus Vervolgens zoomen we in op de mensen met verhuisplannen en richten de aandacht op hun voorkeuren voor woonmilieus. Het blijkt dat 40% van de verhuisgeneigden een voorkeur heeft voor een woonmilieu, zoals dat in Middelrode aanwezig is, n.l. “centrum-dorps” en “landelijk”.

We houden de terminologie van het WoON aan, hoewel die op dit punt wellicht enigszins verwarrend is. “Centrumdorps” is niet beperkt tot het ‘enge’ dorpscentrum. In feite gaat het gewoon om dorpswonen.

Figuur 6.3: Referentiegebied Sint Michielsgestel. Favoriete woonmilieus verhuisgeneigden

1-2 phh tot 35 jaar

16%

1-2 phh tussen de 35 en 65 jaar 5% 1-2 phh ouder dan 65 jaar

39% 25%

12%

Gezinnen 4% Totaal

23% 34%

19% 28%

20%

28%

16%

42%

11%

17%

36%

15%

30%

16% 6%

21% 40%

Centrum-stedelijk

Buiten-centrum

Centrum-dorps

Landelijk wonen

29% 60%

80%

11% 100%

Groen-stedelijk

Bron: WoON2018.

Bij gezinnen en ouderen ligt dat percentage nog hoger, resp. op 51% en 53%. Voor een deel zal het gaan om mensen die binnen hun eigen dorpse gemeente of woonkern willen verhuizen, voor een deel om mensen die vanuit een ander type woonmilieu (bv. stedelijk) naar een kleinschaliger, groene dorpse omgeving willen trekken. Dat eerste zal vooral het geval zijn bij senioren.

6.4 Woningeigendom en type Vervolgens zoomen we weer verder in op de huishoudens met een voorkeur voor een woonmilieu, zoals in Middelrode aanwezig is en stellen de vraag welke woningen deze huishoudens op het oog hebben. We zien dan een heel gevarieerd patroon: voor alle typen huur en koop is belangstelling. Figuur 6.4: Referentiegebied Sint Michielsgestel. Gewenste woning bij voorkeur voor centrum-dorps en landelijk woonmilieu

1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh tussen de 35 en 65 jaar

7% 9%

42%

28%

18%

1-2 phh ouder dan 65 jaar

31%

18% 20%

21%

9% 5% 10%

11%

12%

16%

12% 24%

Gezinnen

17%

18%

22%

16%

10%

Totaal

16%

22%

19%

14%

12%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Huur grondgebonden

Huur appartement

Koop rijwoning

Koop tweekapper

Koop vrijstaand

Koop appartement

Bron: WoON2018.

We pikken het meest opvallende uit de figuur: de huursector is het meest favoriet bij senioren, met een kleine voorkeur voor grondgebonden woningen boven een appartement. Zo’n 82% van de vraag betreft een sociale huurprijs. Overigens heeft deze doelgroep ook veel belangstelling voor een koopwoning, maar dan in de vorm van een appartement.

De laatste jaren zijn er nauwelijks sociale huurwoningen gebouwd, in 2020 en 2021 slechts 6 stuks op een totaal van 257 gereedgemelde woningen. Gezinnen hebben, zoals men ook zou verwachten in het Brabantse, een stevige voorkeur voor diverse typen koopwoningen. Zij worden echter nog overtroffen door de kleinere huishoudens onder de 65 jaar. De categorie tot 35 jaar spant daarbij de kroon. Bij hen gaat het vooral om grondgebonden woningen met een accent op rijwoningen. Hieronder zijn uiteraard veel startende (a.s.) gezinnen.

6.5 Woonoppervlak Gevraagd naar het gewenste woonoppervlak zien we grote verschillen. Zoals te verwachten willen de kleine huishoudens een relatief beperkte oppervlakte en dan vooral de groep tot 35 jaar. De ouderen willen gemiddeld een stuk meer ruimte, wellicht ook omdat men - verhuizend binnen een landelijk kern een ruim woonoppervlak gewend is. Het is uiteraard de vraag in hoeverre die wensen in de praktijk ook gerealiseerd kunnen worden. Figuur 6.5: Referentiegebied Sint Michielsgestel. Gewenst woonoppervlak bij voorkeur voor centrum-dorps en landelijk woonmilieu

1-2 phh tot 35 jaar

81%

1-2 phh tussen de 35 en 65 jaar

38%

1-2 phh ouder dan 65 jaar

16%

Gezinnen

14%

Totaal

5% 10% 19%

13%

27%

33%

27%

39% 22%

43%

15%

16%

37% 17%

24%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < 90 m2

90 – 110 m2

110 – 150 m2

> 150 m2

Bron: WoON2018.

6.6 Samenvattende conclusies •

•

Die variatie geldt ook het gewenste woonoppervlak. De groep tot 35 jaar heeft behoefte aan een beperkte oppervlakte. De overige huishoudens spreken in het algemeen uit voor een ruimer woonoppervlak. Dat geldt ook voor 65+-ers. Dat heeft vermoedelijk te maken met de wooncultuur.

7 Plancapaciteit en behoefte 7.1 Plancapaciteit De gemeente heeft concreet zicht op een plancapaciteit van 1.005 woningen, waarvan een kleine 370 hard: Figuur 7.1: Gemeente Sint Michielsgestel, Bekende plancapaciteit

Type woning huur

Hardheid8 Hard

Zacht

Sociaal eengezins (<€ 710,68)

107

Sociaal meergezins (<€ 710,68)

Vrije sector eengezins (>€ 710,68) Vrije sector meergezins (>€ 710,68)

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MijnGemeenteDichtbij&id=5e2d3bce-46f0-48c7-8559-9e824d1ddaa1