Bijlage 1 - Bestemmingsplan toelichting en regels
Tekst van het document
bestemmingsplan
RIETSTOK, GEMONDE t.b.v. vaststelling 26 oktober 2023
bestemmingsplan
RIETSTOK, GEMONDE
documentstatus
t.b.v. vaststelling
documentversie
1
IMRO-code
NL.IMRO.0845.BP2021RietstokGMD-
IMRO-publicatieversie
VA01
datum
26 oktober 2023
projectnummer
VKL115 / 11218032
auteur contact
073 623 1313 bureauverkuylen.nl
2
BUREAU VERKUYLEN
INHOUDSOPGAVE Toelichting Hoofdstuk 1
7 Inleiding
9
1.1
Aanleiding en doel
9
1.2
Ligging en kadastrale begrenzing
10
1.3
Vigerend bestemmingsplan
12
Gebiedsanalyse
15
2.1
Ondergrond
15
2.2
Netwerklaag
18
2.3
Occupatielaag
19
2.4
Samenvattend
21
Plan
23
3.1
Concept
23
3.2
Bebouwing en functies
24
3.3
Groen en water
25
3.4
Verkeer en parkeren
26
3.5
Dorpsuitbreiding Gemonde
28
3.6
Duurzame en gezonde leefomgeving
29
Beleid
31
4.1
Nationaal niveau
31
4.2
Provinciaal niveau
32
4.3
Gemeentelijk niveau
41
Uitvoeringsaspecten
51
5.1
Milieu
51
5.2
Waarden
60
5.3
Waterparagraaf
67
Economische uitvoerbaarheid
73
6.1
Kostenverhaal
73
6.2
Gemeentelijke grondexploitatie
73
Juridische aspecten
75
7.1
Algemeen
75
7.2
Planregels
75
Procedure
79
8.1
Omgevingsdialoog
79
8.2
Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
79
8.3
Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
79
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
Hoofdstuk 7
Hoofdstuk 8
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
3
Bijlagen bij de toelichting
81
Bijlage 1
Beeldkwaliteitplan
81
Bijlage 2
Woningmarktonderzoek 2022
81
Bijlage 3
Kwaliteitsverbetering van het landschap
81
Bijlage 4
Verkennend bodemonderzoek (noord)
81
Bijlage 5
Verkennend bodemonderzoek (zuid)
81
Bijlage 6
Geuronderzoek
81
Bijlage 7
Volksgezondheid veehouderijen
81
Bijlage 8
Akoestisch onderzoek verkeerslawaai
81
Bijlage 9
M.E.R-aanmeldnotitie
81
Bijlage 10
Archeologisch onderzoek
81
Bijlage 11
Stikstofdepositie-onderzoek
81
Bijlage 12
Quickscan Natuurwaarden
81
Bijlage 13
Aanvullend onderzoek 'Marterachtigen'
81
Bijlage 14
Waterplan
82
Bijlage 15
Verslag klankbordgroep
82
Bijlage 16
Addendum inbreng nav Zienswijzen Rietstok eerste ontwerpbestemmingsplan OTW1
82
Bijlage 17
Advies Blom beoordeling Zienswijze thema flora en fauna
82
Bijlage 18
Verzoek herbegrenzing landelijke kern
82
Bijlage 19
Kaart herbegrenzing landelijke kern
82
Bijlage 20
Nota beantwoording zienswijzen
82
Regels
83
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
85
Artikel 1
Begrippen
85
Artikel 2
Wijze van meten
91
Bestemmingsregels
93
Artikel 3
Groen
93
Artikel 4
Tuin
95
Artikel 5
Verkeer - Verblijfsgebied
97
Artikel 6
Water
98
Artikel 7
Wonen
99
Algemene regels
105
Artikel 8
Anti-dubbeltelregel
105
Artikel 9
Algemene bouwregels
106
Artikel 10
Algemene gebruiksregels
107
Artikel 11
Algemene afwijkingsregels
109
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
4
BUREAU VERKUYLEN
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
111
Artikel 12
Overgangsrecht
111
Artikel 13
Slotregel
112
Bijlagen bij de regels
113
Bijlage 1
Beleidsregels parkeernormen
113
Bijlage 2
Parkeernormen
113
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
5
6
BUREAU VERKUYLEN
TOELICHTING
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
7
8
BUREAU VERKUYLEN
Hoofdstuk 1 Inleiding Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Rietstok, Gemonde" van de gemeente Sint-Michielsgestel.
1.1
Aanleiding en doel
Op de locatie in de omgeving van de Rietstok is een mix van woningen en agrarische gronden aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om op deze percelen 28 woningen te realiseren. Deze woningen bestaan onder andere uit 24 'nul-op-de-meter' MorgenWonenwoningen (zowel levensloopbestendige- als eengezinswoningen als vrijstaande woningen). Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Actualisatieplan Kom Gemonde'', omdat binnen de vigerende bestemming 'Agrarisch' de bouw van burgerwoningen niet is toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing en regels voor het realiseren van 28 woningen.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
9
1.2
Ligging en kadastrale begrenzing
Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.
TOPOGRAFISCHE SITUATIE
10
BUREAU VERKUYLEN
Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.
KADASTRALE SITUATIE
De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Sint-Michielsgestel, sectie D, nummers 1590 (gedeeltelijk), 3640 (gedeeltelijk), 3642, 3674, 3923, 3925, 3927, 3928 en 3929 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 10.870 m². De gronden 1590, 3674 en 3929 zijn in gemeentelijk eigendom, de overige gronden zijn in particulier eigendom.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
11
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Actualisatieplan Kom Gemonde", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 november 2016. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.
UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN
12
BUREAU VERKUYLEN
Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor: Agrarisch
- een agrarisch bedrijf met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; - agrarische bedrijfsuitoefening; - extensief dagrecreatief medegebruik; - bestaande bedrijfswoning.
Tuin
- tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; - in- en uitritten; - parkeervoorzieningen; - groen en groenvoorzieningen;
Verkeer -
- wegen en ontsluitingswegen;
Verblijfsgebie d - infrastructurele voorzieningen; - parkeervoorzieningen; - groen en groenvoorzieningen. Wonen
- wonen in woningen al dan niet in combinatie met een aan-huisverbonden beroep; - (open) water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen; - groen en groenvoorzieningen; - nutsvoorzieningen.
Ter plaatse van het plangebied geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4'. Deze dubbelbestemming verplicht het uitvoeren van archeologisch onderzoek voorafgaand van bepaalde bodemingrepen. Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' gelden de volgende aanduidingen:
de bouwvlakaanduiding 'bouwvlak', waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden;
de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorie', waarvoor de gronden bestemd zijn voor de instandhouding en bescherming van een rijksmonument, gemeentelijk monument of beeldbepalende bebouwing met bijbehorende onbebouwde gronden;
de bouwaanduiding 'vrijstaand', waaraan woningen binnen deze aanduiding moeten voldoen;
de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden', ter plaatse van deze
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
13
aanduiding moet aan dit maximum voldaan worden, en;
de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte, maximum goothoogte', ter plaatse van deze aanduiding moet aan deze maxima voldaan worden.
Conclusie Het initiatief betreft de realisatie van 28 woningen die gedeeltelijk worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming is dit niet mogelijk. Voor de woningen die binnen de bestemming 'Wonen' vallen, ontbreken bouwvlakken en bouw- en maatvoeringsaanduidingen.Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.
14
BUREAU VERKUYLEN
HOOFDSTUK 2 GEBIEDSANALYSE Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied, gebaseerd op de lagenbenadering.
2.1
Ondergrond
2.1.1
Geomorfologie
De kern Gemonde is ontstaan op een hoger gelegen dekzandrug. Op de overgang van relatief droge akkergronden aan de zijde van De Dommel (west) en lager gelegen vochtige weidegronden aan de oostzijde van de kern. Het dorp ligt in de oksel van het dal van De Dommel en dat van de Beekse Waterloop. Deze landschapstypes zijn duidelijk te zien op de geomorfologische kaart. Het plangebied ligt binnen de aanduiding ''L51: Complex van dekzandwelvingen'' die om heel Gemonde heen loopt.
GEOMORFOLOGIE
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
15
2.1.2
Bodem
Landschappelijk is het verschil tussen de oost- en westzijde van de kern duidelijk waarneembaar. Westelijk van de kern liggen de hoger gelegen gronden die van oudsher worden gebruikt als bouwland. De percelen zijn groot, er zijn weinig bomen of kavelbeplantingen. Het gebied is daardoor zeer open. De laaggelegen gronden ten oosten en zuiden van de kern worden afwisselend gebruikt als akker of weiland. Het betreft hier een besloten landschap, de percelen zijn klein en er is nog vrij veel kavelbeplanting aanwezig. Open stukken worden afgewisseld met kleine bosjes. Dit (agrarisch) grondgebruik is gedeeltelijk terug te zien in de bodemkaart (donker en licht bruin). Het plangebied ligt binnen de lichtbruine aanduiding ''cHn23: Laarpodzolgronden; lemig fijn zand'', een gebied dat zich ten oosten van Gemonde en over Gemonde-Zuid heen strekt.
BODEMKAART
16
BUREAU VERKUYLEN
2.1.3
Hoogte
In het landschap zijn relatief kleine hoogteverschillen aanwezig. De lagergelegen beekdalen (Dommel en Beeksche Waterloop) vallen op. Het landschap tussen de beekdalen vertoond samenhang. Wat opvalt zijn de hoogteverschillen van de (waarschijnlijk) opgehoogde woonpercelen (bewoning) en lagere gelegen akkers/weides. Het grondwater speelt hierbij een rol, bij de woningen wil men immers droge voeten hebben. De vele sloten die nodig zijn om al het water af te voeren vallen dan ook op op de hoogtekaart. Wat in en rondom het plangebied opvalt is de duidelijk ophoging van de woonpercelen aan de Dorpsstraat en het perceel van het wooncomplex met sociale huurwoningen van woningcorporatie Woonmeij. Ook de tuin van Dorpsstraat 23-25 is wat verhoogd in de loop der tijd. Het plangebied ligt daarmee tussen en binnen de opgehoogde kerngronden. Het gebied ten oosten van het plangebied is duidelijk onderdeel van een lager samenhangend gebied. Het laagste punt binnen het plangebied betreffen de gronden ten oosten van het wooncomplex.
HOOGTEKAARTEN (AHN)
2.1.4
Water
Volgens de Leggerkaart oppervlaktewaterlichamen van Waterschap De Dommel zijn de watergangen rondom het plangebied B-watergangen (paarse lijnen). Deze watergangen lozen ten zuidwesten van de locatie in een A-watergang (blauwe lijn) aan de overzijde van de Vier Gemalen. Deze A-watergang loost weer in de Beeksche Waterloop aan de oostzijde van de Besselaar. Uit onderzoek (verkennend bodemonderzoek en analyse naar de grondwaterstanden, zie ook bijlage 14 Waterplan) volgt een maaiveldhoogte van circa 6,50 m + NAP en een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van 6,00 m + NAP. De hoge grondwaterstand zorgt er voor dat een waterberging niet te diep kan zijn en er naar voldoende oppervlak gezocht moet worden om het hemelwater ten gevolgen van de ontwikkeling te kunnen bergen.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
17
WATER (LEGGER)
2.2
Netwerklaag
2.2.1
Groennetwerk
De laanbeplanting langs de diverse invalswegen (Dorpstraat, Sint Lambertusweg, Boomstraat, Kerkeind, Twijnmeer) bepalen mede het landelijke aanblik van het dorp. Met name in het dorpshart langs de Dorpstraat en bij het landgoed Twijnmeer komen waardevolle oude bomen voor. Deze bomen zijn beeldbepalend voor het straatbeeld. Het buitengebied wordt gekenmerkt door diverse landschapskamers. De vele bosjes, perceelrandbegroeiing en populierenakkers zijn onderdeel van landschap 'De Geelders en Gemonde'. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door populieren die daarmee een duidelijk begin zijn van het buitengebied. Aan de ene zijde begint het kamerlandschap en aan de andere zijde liggen de achtertuinen van de Dorpsstraat en staat het wooncomplex aan de Rietstok. De populieren aan de Rietstok zijn ook belangrijke dragers van het landschap. Samen met de onverharde uitstraling van de weg Rietstok dringt het landschap hier de kern in, al is het landschap niet direct te ervaren vanuit de Dorpsstraat.
18
BUREAU VERKUYLEN
PLANGEBIED EN OMGEVING
2.2.2
Verkeersnetwerk
De Rietstok heeft in zijn huidige gebruik geen belangrijke ontsluitingsfunctie voor de dorpskern van Gemonde. Het betreft een zijstraat van de Dorpsstraat die het wooncomplex en enkele woningen ontsluit. Daarnaast is het wel een recreatieve route die het buitengebied in loopt. De huidige woningen aan de Dorpsstraat worden ontsloten op de Dorpsstraat. Deze straat heeft, in tegenstelling tot de Rietstok, wel een belangrijke ontsluitingsfunctie voor de dorpskern van Gemonde in de richting van Sint-Michielsgestel, Schijndel en Boxtel.
2.3
Occupatielaag
De kern Gemonde is ontstaan als een lintdorp. Het centrale lint wordt gevormd door de Gemondseweg - Dorpstraat - Sint Lambertusweg. Behalve langs dit lint ontstond ook bebouwing langs een aantal veldwegen die nog steeds als zodanig herkenbaar zijn. De spinachtige structuur die hierdoor is ontstaan, is karakteristiek voor Gemonde. Een belangrijk kenmerk van de huidige kern is dat er een sterke relatie bestaat tussen de kern en het landschap. Het landschap dringt tot in het hart van de kern door. Er is sprake van rafelige randen en een sterke verweving van 'groen' en 'rood', ofwel van landschap en dorpsbebouwing.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
19
Nadat de bebouwingscapaciteit langs de oude veldwegen nagenoeg volledig was benut, heeft een drietal geconcentreerde uitbreidingen plaatsgevonden. Als eerste werd de open ruimte tussen de Dorpstraat en de Lariestraat opgevuld. De tweede uitbreiding was de Laan ten Habraken, ogenschijnlijk willekeurig aan de bestaande bebouwingsstructuur aangehaakt. Een laatste uitbreiding is in de jaren '80 in gang gezet in de vorm van het plan 't Hof-Twijnmeer aan de zuidkant van het dorp en is inmiddels afgerond. Dit woongebied is ontworpen als een stedenbouwkundige eenheid. Door deze eenheid en de omvang vertoont dit woongebied in mindere mate het organisch gegroeide karakter dat zo kenmerkend is voor de ruimtelijke karakteristiek van Gemonde. Het plangebied ligt aan de kruising van de Dorpsstraat en de Rietstok. Vanaf de Dorpsstraat is het eerste deel van de Rietstok verhard waarna deze overgaat in een onverharde veldweg die het buitengebied in loopt. Aan de westzijde van het plangebied is karakteristieke vrijstaande woningbouw aanwezig bestaande uit één bouwlaag met een kap. Het plangebied is thans in gebruik als agrarische grond en als tuin behorende bij de diverse woningen. Aan de zuidzijde, het deel dat buiten het plangebied valt, ligt een wooncomplex met sociale huurwoningen voor eenpersoonshuishoudens van woningcorporatie Woonmeij.
DIRECTE OMGEVING
20
BUREAU VERKUYLEN
2.4
Samenvattend
Het plangebied ligt in de oostelijke dorpsrand van Gemonde. Het kamerlandschap en de dorpskern komen hier letterlijk samen.
SAMENVATTENDE HOOFDSTRUCTUUR
Landschap Het duidelijke kamerlandschap begint met de populierenrij ten oosten van het plangebied. De populierenlaan aan de onverharde Rietstok en de tuin van Dorpsstraat 23-25 zorgen tegelijkertijd voor een groene relatie met dit landschap die de dorpskern in prikt. Echter vanuit de Dorpsstraat is dit landschap noch de relatie hiermee niet te ervaren. Dorp De achterkant van de percelen aan de Dorpsstraat markeren de grens met het buitengebied. Ten noorden van het plangebied is deze helder en strak. In het plangebied vervaagt deze vanwege de grote tuin van Dorpsstraat 23-25. Het wooncomplex sluit qua bebouwingslijn weer aan op de wijk in het zuiden van Gemonde.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
21
Een beperkte afronding van het bestaand stedelijk gebied op de planlocatie is aanvaardbaar met inachtneming van onderstaande uitgangspunten:
versterk de relatie tussen dorp en landschap, maak deze beleefbaar
verstevig de populieren rij als rand van de groene kamer
behoud de onverharde Rietstok en aangrenzende populierenlaan
zorg voor een lage dichtheid en achterkanten aan zijde landschap in aansluiting op percelen aan de Dorpsstraat
22
Hogere dichtheid mogelijk richting de Dorpsstraat
BUREAU VERKUYLEN
HOOFDSTUK 3 PLAN In dit hoofdstuk is het plan beschreven. Aan de orde komen het concept van het plan, de bebouwing en functies, verkeer en parkeren, en groen en water.
3.1
Concept
Op basis van voorgaande gebiedsanalyse en de daar uit volgende uitgangspunten is gezocht naar een plan waarin er ruimte is voor de gewenste uitbreiding van het dorp en tegelijkertijd een beleefbare relatie met het waardevolle achterliggende landschap wordt gelegd.
CONCEPT
Door een nieuwe entree naar het gebied aan de Dorpsstraat te leggen, ontstaat er een directe zichtlijn op de kenmerkende populierenrij die het begin van het kamerlandschap markeert. Zodoende ontstaat er een zichtvenster en een relatie vanuit de dorpskern. Vanuit de Rietstok wordt er een directe relatie met de groene kamer gelegd. Vanaf het in stand te houden zandpad van de Rietstok wordt een verbreding van de openbare ruimte gemaakt en prikt het landschap hier daadwerkelijk de kern in.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
23
Om de mix tussen dorp en landschap vanuit de bebouwing te benadrukken zal er een hogere dichtheid van woningen binnen het gebied 'Wonen Regulier' worden gerealiseerd. Het merendeel van het programma sluit daarmee aan, aan de zijde van de Dorpsstraat. Door vrijstaande woningen te realiseren aan de oostzijde, in het gebied 'Wonen Vrijstaand', ontstaat er een lagere dichtheid met meer tuinoppervlak dat aansluit bij de zijde van het landschap. Daarnaast worden de bestaande achtertuinen van de Dorpsstraat, die ook tegen een landschapskamer aan staan, op deze manier doorgezet. Het laagste punt in het gebied wordt ingezet voor waterberging. Dit betreffen de gronden ten oosten van het bestaande wooncomplex. Door hier een waterberging in te richten met flauwe oevers ontstaat er naast een robuuste watersysteem tevens mogelijkheden voor versterking van de aanwezige flora en fauna.
3.2
Bebouwing en functies
Onderstaande afbeelding geeft het stedenbouwkundig plan weer.
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
24
BUREAU VERKUYLEN
Aan de Rietstok en de Dorpstraat in Gemonde ontstaat een nieuw stukje Gemonde dat voorziet in woningbouw in de overgang van de kern naar het landschap. De woningen worden zoveel mogelijk georiënteerd op de nieuwe dwarsstraten aan de Dorpstraat en de bestaande Rietstok. De dichtheid van het woningaantal neemt richt het landschap af om zodoende een zachte overgang te creëren. Dit wordt mede bereikt door het onverharde deel van de Rietstok samen met de hoge populieren te behouden. Het plan voorziet in 24 nieuwbouw MorgenWonen woningen waarvan 13 gezinswoningen, 9 levensloopbestendige woningen en 2 vrijstaande woningen, allemaal nul-op- de-meter. Daarnaast komen er 4 vrijstaande woningen wat het totaal op 28 woningen brengt. Nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente Sint-Michielsgestel worden getoetst aan de Welstandsnota. De Welstandsnota biedt echter onvoldoende toegespitste richtlijnen voor onderhavig project. Derhalve is voor voorliggende ontwikkeling een beeldkwaliteitplan opgesteld waarbij de welstandsnota wel als basis heeft gediend. Het beeldkwaliteitsplan is bijgevoegd als bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan wordt, tegelijk met het bestemmingsplan, separaat door de raad vastgesteld en maakt daarmee onderdeel uit van de welstandsnota.
3.3
Groen en water
De gave kamerstructuur van het aanliggende landschap die gecreëerd wordt door de hoge populieren blijft behouden. Op een paar plaatsen is een gaat in de bomenrij ontstaan. Door aanplanting van nieuwe populieren wordt de begrenzing van de landschapskamer versterkt. De ruime tuinen van de vrijstaande woningen voorzien in een overgang van de kern naar dit landschap. In de as van de nieuwe zichtlijn, die vanaf de Dorpsstraat op de populieren is gericht, wordt een bebouwingsvrije zone op kavel 25 gehouden zodat het zicht niet wordt geblokkeerd door bebouwing, maar een groene uitstraling krijgt. Aan de Rietstok, op de grens van de ontwikkeling en de eerste landschapschapskamer, komt een speelplek te liggen. Er is hier veel ruimte om in een natuurlijke setting een bijzondere speelplek te creëren die uitkijkt over de landschapskamer. De watergang die hier dwars door heen loopt versterkt de beleving van het landschap en past goed bij het natuurlijk spelen. Door deze speeltuin in een spie te leggen die vanaf het begin van het zandpad breder uitloopt naar het landschap, wordt het een eenheid met het landschap die dus van midden uit de nieuwe buurt te beleven en goed bereikbaar is. Ten zuiden van de Rietstok en ten oosten van het bestaande wooncomplex, wordt het huidige stuk grasland ingezet voor waterberging. Deze wadi voorziet in de waterberging
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
25
voor heel het plan en staat in verbinding met de bestaande watergangen wanneer er sprake is van een noodoverstort. De openbare ruimte in het plan wordt begeleid door bomen en blokgroen verspreid over het gebied tussen de voetpaden, het parkeren en de rijbaan. Alle openbare parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbetonstenen. De woningen worden voorzien van een geveltuin om de overgang van privé naar openbaar te verzachten en groen aan te kleden.
3.4
Verkeer en parkeren
3.4.1
Ontsluiting
Ten behoeve van een goede ontsluiting komt er een nieuwe dwarsstraat aan de Dorpsstraat. Deze nieuwe straat buigt vervolgens af naar het zuiden richting de Rietstok en loopt schuin over in de woonstraat waaraan de levensloopbestendige woningen en het bestaande wooncomplex staan. De nieuwe straat aan de Dorpsstraat wordt ingericht voor tweerichtingsverkeer zodat niet al het verkeer via de Rietstok het plangebied hoeft in te rijden. De Rietstok zal alleen bestemd zal gaan worden voor langzaam verkeer. Alle gemotoriseerde verkeer zal derhalve via de nieuwe ontsluitingsweg in en uit het plangebied gaan rijden. De bestaande woningen Dorpstraat 29 t/m 33(35) zullen wel via de Rietstok van en naar de Dorpstraat ontsloten blijven.
3.4.2
Parkeren
Om bij ruimtelijke ontwikkelingen de theoretische parkeerbehoefte te bepalen hanteert de gemeente Sint-Michielsgestel parkeernormen conform de nota 'Beleidsregels parkeernormen Sint-Michielsgestel (2016)', die door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Michielsgestel gewijzigd is vastgesteld op 13 oktober 2020. De gemeente Sint-Michielsgestel wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Sint-Michielsgestel tot de rest bebouwde kom behoort. Binnen het plangebied bestaat in de nieuwe situatie de parkeernorm uit drie onderdelen: 1. 6 vrijstaande woningen (Koop, huis, vrijstaand). 2. 2 twee-onder-een-kap (Koop, huis, twee-onder-een-kap) 3. 7 starters (Koop, huis, gelijk aan twee-onder-een-kap) 4. 13 eengezinswoningen (Koop, huis, tussen/hoek);
26
BUREAU VERKUYLEN
In de onderstaande tabel is de berekening van de parkeernorm uiteengezet.
Onderdeel
Parkeernorm
Aantal
Totaal
Koop, huis, vrijstaand
2,3 per woning
6 woningen
13,8
Koop, huis, twee-onder-een-kap
2,2 per woning
2 woningen
4,4
Koop, huis gelijk aan twee-onder- 2,2 per woning
7 woningen
15,4
13 woningen
26,0
een-kap (starter) Koop, huis, tussen/hoek
2,0 per woning
Totaal
59,6
Het parkeren is evenredig over het plan verdeeld met parkeren op eigen terrein en in de openbare ruimte. Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat dit nieuwbouwplan ten minste moet voorzien in 60 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig plan zijn 30 parkeerplaatsen op eigen terrein en 30 parkeerplaatsen in de openbare ruimte opgenomen. Gezamenlijk leidt dit tot de realisatie van 60 parkeerplaatsen en voldoet het plan aan de parkeerbehoefte.
3.4.3
Verkeersgeneratie
De realisatie van 28 grondgebonden woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Sint-Michielsgestel wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Sint-Michielsgestel tot de rest bebouwde kom behoort. Huidige situatie Het plangebied zorgt in de huidige situatie niet voor een verkeersaantrekkende werking, daar het een tuinen en agrarische gronden betreft. Nieuwe situatie Binnen het plangebied bestaat in de nieuwe situatie het aantal verkeersbewegingen uit drie onderdelen: 1. 13 eengezinswoningen (Koop, huis, tussen/hoek); 2. 9 levensloopbestendige woningen (Koop, huis, tussen/hoek); 3. 6 vrijstaande woningen (Koop, huis, vrijstaand).
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
27
In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet. Onderdeel
Verkeersgeneratie
Aantal
Koop, huis, tussen/hoek (1)
7,0 - 7,8 per woning
13 woningen
91,0 - 101,4
Koop, huis, tussen/hoek (2)
7,0 - 7,8 per woning
9 woningen
63,0 - 70,2
Koop, huis, vrijstaand
7,8 - 8,6 per woning
6 woningen
46,8 - 51,6
28 woningen
199,8 - 223,2
Totaal
Totaal
Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worstcase scenario, zorgt voor 224 verkeersbewegingen per etmaal. De ontsluiting van het plan loopt via de Dorpsstraat. In de huidige situatie rijden er circa 2.500 motorvoertuigen per etmaal over de Dorpsstraat. Middels onderhavig plan is er een toename van 9%. De gewenst grenswaarden van wegen in kleinere kernen en typische woongebieden is op basis van landelijk beleid (Duurzaam Veilig) 6000mvt/etmaal. De Dorpsstraat kan daarmee de toename ten gevolge van onderhavig plan verwerken. Conclusie De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 224 verkeersbewegingen per etmaal. Verondersteld wordt dat de verkeersafwikkeling van onderhavig plan, plaats kan vinden via de nieuw te realiseren dwarsstraten, de Dorpstraat, de Rietstok en de omliggende wegen.
3.5
Dorpsuitbreiding Gemonde
Woningbouw in Gemonde In de recente jaren is er in Gemonde niet veel gebouwd en de behoefte neemt toe. Daarbij zijn verschillende routes te kiezen: planmatige uitbreidingen, incidentele bouw van één of meer woningen en transformatie van bestaande locaties. De planmatige uitbreidingen aan de dorpsrand, zoals voorliggend project dienen een bepaalde provinciale procedure te doorlopen. Stedelijk gebied De bouw van woningen in een landelijk dorp als Gemonde is rechtstreeks gekoppeld aan de grenzen van het 'stedelijk gebied', zoals vastgelegd in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) van de provincie. Om het landschap te beschermen dient woningbouw vooral plaats te vinden in dat stedelijk gebied. De begrenzing van dit provinciale stedelijke gebied komt niet altijd overeen met de feitelijke
28
BUREAU VERKUYLEN
situatie en soms liggen woningbouwplannen buiten dit stedelijk gebied, maar zijn deze wel aanvaardbaar vanuit de omgevingskwaliteiten. Een (kleine) herijking is daarom soms gewenst. Aanpassing Gelet op onderhavige ontwikkeling voorziet het plan in 25 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied (Landelijke kern) en 3 daar buiten (Landelijk gebied). Ten behoeve van onderhavig plan is dus een grenswijziging gewenst ten behoeven van deze drie woningen. De Interim Omgevingsverordening geeft ruimte in haar regels om de grenzen te wijzigen middels de mogelijkheden in artikel 6.2. Voor voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van bovenstaande wijzigingsmogelijkheid van de begrenzingen van het stedelijk gebied. In paragraaf 4.2.2 staat dit nader beschreven.
3.6
Duurzame en gezonde leefomgeving
Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.
3.6.1
Energietransitie
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO 2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld. Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:
het grootste deel van de woningen (24) wordt als ‘nul-op-de-meter’ MorgenWonenwoningen gebouwd;
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
29
er wordt daarbij gebruikt gemaakt van luchtwarmtepompen en zonnepanelen;
de 4 vrije kavels zullen conform het laatste bouwbesluit gebouwd worden.
3.6.2
Klimaatbestendigheid
Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling. Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:
het hemelwater dat op de nieuwe verharding valt wordt opgevangen in de openbare ruimte en infiltreert langzaam de bodem in;
alle openbare parkeerplaatsen worden uitgevoerd met halfverharding (grasbeton);
aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
groen / bomen aanleggen en behouden ten behoeve van opname van stikstof en CO 2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.
30
BUREAU VERKUYLEN
HOOFDSTUK 4 BELEID In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
nationaal niveau;
provinciaal niveau;
gemeentelijk niveau.
4.1
Nationaal niveau
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.
4.1.2
Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
31
van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3). Betekenis voor het plangebied Gelet op onderhavige ontwikkeling voorziet het plan in 25 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied en 3 daar buiten.
De toetsing aan de Ladder geldt dus alleen voor de 3 vrijstaande woningen. Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig. Conclusie Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
4.2
Provinciaal niveau
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
Omgevingsvisie Noord-Brabant;
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Het plan wordt aan deze nota's getoetst.
4.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst
32
BUREAU VERKUYLEN
(2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie; 2. werken aan een klimaatproof Brabant; 3. werken aan een slimme netwerkstad; 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie. Analyse Onderhavig plan betreft betreft de realisatie van 28 woningen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven. ad 1.
De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. Het grootste deel van de woningen (24) wordt als ‘nul-op-de-meter’ -MorgenWonen woningen gebouw. De vier vrije kavels zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.
ad 2.
Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek waar het water hoog in de grond staat. Door de realisatie van een grote wadi wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Omtrent deze oplossing is in een vroegtijdig stadium overleg geweest met het Waterschap De Dommel. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.
Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Beide aspecten spelen hier, de woningvraag is groot en de uitbreiding is met drie vrijstaande woningen beperkt en wordt bovendien ruimtelijk binnen de bestaande kern van Gemonde gerealiseerd.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
33
ad 4.
Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroom mogelijkheden voor bewoners van Gemonde. De leefomgeving en het vestigingsklimaat wordt op deze manier versterkt.
Conclusie Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.
4.2.2
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 juli 2022 in werking zal treden. De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):
afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.
4.2.2.1 De toedeling van functies Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van 28 woningen als vorm van inbreiding. Het plangebied ligt op drie woningen na binnen het stedelijk gebied aangeduid als 'Landelijke Kern'. De drie vrijstaande woningen liggen binnen het landelijk gebied aangeduid als 'Landelijk Gebied, Groenblauwe Mantel en Cultuurhistorisch Waardevol Gebied'.
34
BUREAU VERKUYLEN
UITSNEDE INTERIM OMGEVINGSVERORDENING
In het kader van deze ontwikkeling dienen de woningen binnen de 'Landelijke Kern' in beginsel aan artikel 3.42 'Duurzame stedelijke ontwikkeling' van de Interim Omgevingsverordening getoetst te worden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt hieraan getoetst. ''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4. Een nadere toelichting staat van de uitwerking van deze regionale afspraken in de woonvisie staat beschreven in paragraaf 4.3.2
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
35
b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig planvoornemen voorziet in een aanzienlijke toevoeging van het huidige woningaanbod. Het plan is zo ontworpen dat er een zachte overgang van de kern naar het buitengebied ligt en er sprake is van een dorpsafronding. De ontwikkeling voorziet daarnaast in 24 'nul-op-de-meter-woningen' en een robuust waterplan. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van een woonlocatie grotendeels binnen bestaand stedelijk gebied. c.
geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; Onderhavig planvoornemen voorziet met de realisatie van 24 'nul-op-de-meterwoningen' in een hogere standaard dan het bouwbesluit. De mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing worden daarmee geoptimaliseerd.
d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Onderhavig planvoornemen voorziet in een robuust waterplan dat een snelle afvoer van het hemelwater voorkomt. De nadere uitwerking van dit plan staat beschreven in paragraaf 5.3. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; Het plan leent zich voor de toevoeging van elektrische laadpalen. Vanwege de maat en schaal van het planvoornemen, zorgt het verder niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. f.
draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavig planvoornemen draagt met de realisatie van 28 woningen bij aan de continuïteit van Gemonde als woon-/verblijfslocatie. Daarnaast wordt de gemeentelijke economie gestimuleerd doordat de bewoners van deze locatie normaliter uitgaven binnen de gemeentegrens doen.
Herbegrenzing werkingsgebied De drie vrijstaande woningen aan de oostzijde van het plan zijn onderdeel van het Landelijke Gebied. Het overgrote deel van het plan bevat woningen binnen de Landelijke
36
BUREAU VERKUYLEN
kern. Met deze ontwikkeling zal de kern van Gemonde en daarmee tevens het stedelijk gebied worden uitgebreid. Herbegrenzing naar het werkingsgebied 'Landelijke kern, Stedelijk gebied' is dan ook voorstelbaar. Om dit bestemmingsplan mogelijk te maken is een grensverlegging van de landelijke kern nodig. De procedure hiervoor staat omschreven in artikel 6.2 IOV. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarom een verzoek tot wijziging van een werkingsgebied (hier werkingsgebied 'Concentratiegebied') ingediend bij Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten is bevoegd om te besluiten over een grensverlegging van een landelijke kern. Gedeputeerde Staten hebben positief beslist op dit verzoek bij besluit van 6 juni 2023. De drie vrijstaande woningen aan de oostzijde van het plan komen daarmee in het gebied Landelijke Kern te liggen. De grenswijziging van het gebied Landelijke Kern staat hieronder toegelicht. De toe te voegen gronden betreffen het deel met de huidige woonbestemming en het deel met de nieuwe woonbestemming, tezamen 2.470 m² groot. De sloot met de bestemming Water en de speeltuin met de bestemming Groen vormen de nieuwe grens met het Landelijk gebied. Een en ander is hieronder, op de verbeelding en in bijlage 18 en 19 weergegeven.
GRENSWIJZIGING LANDELIJKE KERN
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
37
In artikel 5.3 IOV zijn gevallen opgenomen waarvoor de Gedeputeerde Staten bevoegd zijn de grenzen van een werkingsgebied te wijzigen. Voor onderhavig plangebied is alleen Lid 1 van toepassing. Hieronder wordt aangetoond dat er binnen onderhavig initiatief sprake is van een geval zoals genoemd in artikel 5.3 IOV. ''Artikel 5.3 wijziging grenzen van werkingsgebieden Lid 1 Gedeputeerde Staten zijn bevoegd de in deze verordening opgenomen grenzen van een werkingsgebied te wijzigen als één of meer van de volgende gevallen zich voordoet: a. de wijziging is nodig voor een doelmatige uitvoering; b. de wijziging draagt bij aan het doel waarvoor het werkingsgebied is opgenomen; c.
de wijziging past binnen de uitgangspunten en basisprincipes van deze verordening;
d. er is sprake van kennelijke onjuistheden in de begrenzing; e. de begrenzing van een gebied is niet langer in overeenstemming met een bestemmingsplan dat overeenkomstig artikel 3.8, derde lid, Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld.'' De grenswijziging is nodig voor de realisatie van drie vrijstaande grondgebonden woningen die buiten het gebied Landelijke Kern liggen, maar zijn gelegen binnen de vastgestelde grenzen van de bebouwde kom. Er is sprake van een geval zoals genoemd onder a, b en c waarvoor de Gedeputeerde Staten het werkingsgebied mag wijzigen. ad a Om de gehele ontwikkeling mogelijk te maken is ook de realisatie van de drie woningen van belang. Om de gehele ontwikkeling als reguliere woningen te kunnen ontwikkelen is het doelmatig de grens te wijzigen. ad b Het doel van het nieuwe werkingsgebied 'Landelijke kern' is het in de toekomst concentreren van bebouwing binnen dit stedelijke gebied. Door de wijziging ligt alle bebouwing van het te wijzigen gebied in de 'Landelijke kern'. Door de ontwikkeling wordt de oostelijke kernrand van van Gemonde op een logische manier afgerond. De grenswijziging volgt de reeds bestaande en nieuwe bebouwingsgrens en is daarmee doelmatig. ad c Een van de basisprincipes is de toepassing van de lagenbenadering zoals opgenomen in artikel 3.7 van de IOV.
In hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse is deze lagenbenadering toegepast en wordt toegelicht tot welke uitgangspunten deze analyse voor het ontwerp heeft geleid. Er wordt daarmee aangetoond dat een beperkte afronding van het bestaand stedelijk gebied op de planlocatie aanvaardbaar is. Het plan voldoet aan de uitgangspunten en basisprincipes van de verordening.
38
BUREAU VERKUYLEN
Over het geheel genomen dient de wijziging het mogelijk maken van onderhavige ontwikkeling en het daarmee tevens logisch afronden van de kern. Het gehele gebied is naar 'Landelijke kern' gewijzigd en heeft een oppervlak van 2.470 m². Hiervan betreft 753 m² het deel dat reeds bestemd is als 'Wonen'. Naast het toevoegen van 2.470 m² Landelijke Kern, is hetzelfde gebied verwijderd op de kaarten 'Landelijk Gebied, Groenblauwe Mantel en Cultuurhistorisch Waardevol Gebied'.
4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken:
cultuurhistorisch waardevol gebied;
stalderingsgebied;
beperkingen veehouderij.
Cultuurhistorisch waardevol gebied Het oostelijke deel van het plangebied behoort formeel tot het cultuurhistorisch waardevol gebied. Conform 3.29 IOV moeten in een bestemmingsplan regels gesteld worden voor de bescherming van de eventuele cultuurhistorische waarden. Met bovengenoemde grenswijziging en realisatie van onderhavig plan dient ook de grens van het cultuurhistorisch gebied gewijzigd te worden. In paragraaf 5.2.2 wordt nader beschreven dat het plan niet leidt tot negatieve effecten op cultuurhistorische waarden. Belangrijkste structuren zijn de landschapskamers direct ten oosten van het plan en de onverharde Rietstok. Om de impact van onderhavig plan op het landschap te beperken worden de volgende maatregelen genomen:
De landschapskamer blijft behouden en de gedeelde bomenrij op de plangrens zal versterkt worden door de ontbrekende bomen in de huidige rij aan te vullen.
Het deel waar de weg Rietstok onverhard wordt, blijft in tact. Op deze plek komt een directe zichtlijn richting het landschap en zal een speelplek een extra verblijfskwaliteit met zich meebrengen. Men zal hier nog steeds het gevoel hebben het buitengebied in te lopen.
Door een nieuwe entree naar het gebied aan de Dorpsstraat te leggen, ontstaat er een directe zichtlijn op de kenmerkende populierenrij die het begin van het kamerlandschap markeert. In deze lijn wordt een bebouwingsvrije zone opgenomen om een visuele relatie te leggen tussen dorpsstraat en het omringende landschap.
De sloot met de bestemming Water en de speeltuin met de bestemming Groen blijven Cultuurhistorisch waardevol gebied en vormen daarmee een duidelijke grens met de nieuwe Landelijke kern.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
39
Beperkingen veehouderij en Stalderingsgebied De artikelen 3.51 en 3.52 IOV stellen regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.
4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zijn:
zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
kwaliteitsverbetering van het landschap.
Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie. Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik, omdat middels onderhavig planvoornemen de kern Gemonde op een logische manier wordt afgerond en de ontwikkeling voor het grootste deel binnen het bestaand stedelijk gebied valt. De bestaande watergang en bomenrij aan de oostgrens dient hierbij als grens van de ontwikkeling en het begin van het buitengebied. Het ontwerp is gebaseerd op uitgangspunten die voorkomen uit een gebiedsanalyse (lagenbenadering). Het planvoornemen leidt tot de toevoeging van 28 woningen binnen de kern Gemonde, waarbij de woningen aansluiten bij de doelstellingen geformuleerd in de woonvisie (paragraaf 4.3.2). Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang. Kwaliteitsverbetering landschap Conform artikel 3.9 IOV moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze kwaliteitsverbetering is beschreven in paragraaf 4.3.6 waarin het project aan de gemeentelijke 'Aanvulling Structuurvisie Buitengebied Sint-Michielsgestel' wordt getoetst.
4.2.2.4 Conclusie Het plan is niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
40
BUREAU VERKUYLEN
4.3
Gemeentelijk niveau
4.3.1
Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025
Op 13 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Sint-Michielsgestel de structuurvisie 'SintMichielsgestel 2025' vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente de route waarlangs ontwikkelingen, die geformuleerd zijn in de strategische visie 'Zieners 2025', tot stand zullen moeten komen. De structuurvisie geeft inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingen op korte, middellange en lange termijn. De kernwaarden die in deze structuurvisie voorop staan zijn:
Verdieping van de strategische visie 'Zieners van 2025';
Behoud en versterken van bestaande kwaliteiten voor onze gemeente;
Regierol voor de gemeente Sint-Michielsgestel;
Transparantie en toegankelijkheid van ruimtelijke keuzes.
Analyse Op basis van een analyse van de huidige situatie worden in de structuurvisie een aantal belangrijke kwaliteiten, maar ook knelpunten onderscheiden. Belangrijke kwaliteiten betreffen de ligging binnen de invloedssfeer van met name de stad 's-Hertogenbosch, maar ook Eindhoven en Tilburg, de landschappelijke en groene kwaliteiten zowel binnen de gemeente als daar net buiten (Groene Woud), de hiermee samenhangende recreatieve potentie en het prettig leefklimaat. De belangrijkste knelpunten betreffen de beperkte toegankelijkheid en bereikbaarheid van de natuur en recreatiegebieden, de lage differentiatie in woonmilieus, het ontbreken van een sterke ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de dorpscentra en de ongeschikte locatie van bedrijven die qua aard en schaal niet op die specifieke plek thuis horen. De beperkte variatie in woonmilieus laat zich voelen in het beperkte woningaanbod voor starters/jongeren en senioren. Om de kwaliteiten uit te bouwen, de kansen te benutten en de knelpunten en bedreigingen zo adequaat mogelijk te bestrijden, is een ruimtelijk structuurbeeld vervaardigd waaraan een aantal speerpunten is gekoppeld. Eén van de speerpunten betreft de bouwopgave. Er wordt geconcludeerd dat de woningaantallen uit het gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2021 in principe toereikend zijn om te bouwen voor migratiesaldo nul.
Er is echter een bouwachterstand, waardoor de wachtlijsten zijn opgelopen. Bovendien worden er verdere vertragingen verwacht. Er wordt voor gekozen de bouwopgave ook af te stemmen op de woningbehoefte uit 's-Hertogenbosch, omdat de gemeente deze stedelingen een goed woonmilieu op korte afstand van de stad te bieden heeft.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
41
Dit leidt tot de keuze te bouwen bij alle dorpen. Dit heeft de wens als achtergrond om toekomst te bieden aan de dorpen, de dorpsgemeenschappen, de dorpsvoorzieningen en kleine werkgelegenheid. Dit heeft een sociale en humane achtergrond. De dorpen moeten de gelegenheid krijgen om op een waardige en respectvolle wijze en voor alle bevolkingsgroepen te bouwen aan hun eigen toekomst. Verder ligt de nadruk sterk op de kwalitatieve woningbehoefte. Er moet meer worden gebouwd naar de wensen en behoeften van de inwoners. Hiertoe is onder meer een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Duidelijk is in elk geval dat kleinschalig wonen van belang is voor de dorpse uitstraling van de kernen. In de structuurvisie wordt aangegeven dat er bijzondere aandacht nodig is voor woonzorgcombinaties, omdat hier een tekort aan zal ontstaan. De 'rode' ontwikkelingen dienen ten allen tijde in balans te zijn met de groene kwaliteiten van de gemeente. Deze kwaliteiten vormen de basis van de aantrekkelijkheid van de gemeente. Landschap is daarin belangrijk, maar ook duurzaamheid en ecologie. Duurzaamheid en ecologisch evenwicht worden als randvoorwaarden gehanteerd bij alle ruimtelijke ontwikkelingen.
KAART VISIE STRUCTUURVISIE SINT-MICHIELSGESTEL 2025
42
BUREAU VERKUYLEN
In de Structuurvisie is onderhavig plan gelegen op een locatie waarin de gemeente aangeeft dat nieuwe woningbouw mogelijk is. Dit blijkt uit voorgaande uitsnede van de Structuurvisiekaart van de kern Gemonde. Conclusie De ontwikkeling past binnen de 'Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025', omdat de locatie van onderhavig plan wordt aangeduid als locatie voor nieuwe woningbouw.
4.3.2
Woonbeleid gemeente Sint Michielsgestel
Woonvisie 2016-2021 De gemeente heeft op 10 mei 2016 de Woonvisie voor de periode 2016-2021 vastgesteld. In deze visie legt de gemeente Sint-Michielsgestel de prioriteiten van het woonbeleid voor de komende jaren vast. Op basis van de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose zal het aantal huishoudens de komende jaren toenemen als gevolg van 'huishoudensverdunning'. Het uitgangspunt in de huidige woningbouwopgave is bouwen voor de eigen bevolking, met migratiesaldo 0. In de Regionale Agenda Wonen, die de provincie Noord-Brabant in 2015 heeft opgesteld met de gemeenten in de regio Noordoost Brabant, wordt de behoefte aan toevoeging van woningen in Sint-Michielsgestel in de periode 2015-2025 geraamd op 1.125 woningen (bruto behoefte). Uitgaande van 140 te slopen woningen die zullen worden herbouwd, betekent dit een netto opgave van 985 toe te voegen woningen. Dit betekent een jaarlijkse woningbouwopgave van circa 110 woningen tot 2025 voor de gemeente Sint-Michielsgestel. Belangrijk aandachtspunt hierin is dat de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen onder druk staat. Om ervoor zorg te dragen dat de woningvoorraad past bij de toekomstige woningvraag bespreekt de woonvisie een aantal scenario's.
De gemeente kiest voor een aanzienlijke inzet op de nieuwbouw van sociale en middeldure woningen, waarbij nadrukkelijk gekeken gaat worden naar kernen waar nu nog weinig sociale woningbouw aanwezig is. Dit met het doel om starters, ouderen en vergunninghouders ook in die kernen mogelijkheden te bieden. De gemeente treft momenteel voorbereidingen voor een herziening en actualisering van de woonvisie. Daarin wordt meegenomen dat de gemeente de afgelopen jaren al meer heeft gebouwd dan de provinciale prognose aangeeft. Men verwacht een opwaartse bijstelling van het woningbouwprogramma in de nieuwe woonvisie te gaan opnemen, onder meer door de noodzakelijke opvang van de uitstroom uit (zorg)instellingen en de taakstelling inzake statushouders. Met de gemeenteraad is afgesproken om de Woonvisie (2016-2025) in 2022 te vernieuwen.
BESTEMMINGSPLAN RIETSTOK, GEMONDE | TBV VASTSTELLING
43
Uitvoeringsnota Woningbouw 2022 Jaarlijks wordt de Uitvoeringsnota wonen en woningbouw opgesteld. Hierin staat beschreven in hoeverre woningbouwplannen zijn gerealiseerd en wat de nieuwe woningbouwplanning is voor de komende jaren. De uitvoeringsnota is een statisch document dat gaat over dynamische informatie: in de huidige woningmarkt blijkt dat woningbouwplannen nogal eens anders worden gerealiseerd dan eerder in de woningbouwplanning is opgenomen. Deze aanpassingen worden doorgevoerd voor de haalbaarheid van de woningbouwplannen of voortschrijdend inzicht over de behoefte. Om dit rapport op te stellen is een peildatum geprikt waarop de dynamische informatie statisch is gemaakt. De peildatum van de Uitvoeringsnota is 1 januari 2022. Het rapport kijkt terug op de jaren 2020 en 2021. Voor het dorp Gemonde is in de Woonvisie 2016-2025 geen behoeftekader opgesteld. Op het moment van de vaststelling van de Woonvisie in 2016 werd uitgegaan van een behoefte aan circa 30 extra woningen tot 2025. Dit zijn gemiddeld 3 tot 4 woningen per jaar. Vanaf 2016 tot en met 2022 zijn in totaal 13 woningen gebouwd in Gemonde. De ontwikkeling van project De Rietstok draagt volgens de uitvoeringsnota tot 2026 bij aan een gevarieerd woningbouwprogramma, dat door die variatie aansluit bij de behoefteontwikkeling van het dorp Gemonde tot 2030.
Naast de cijfers over de woningbouw wordt stilgestaan bij enkele belangrijke ontwikkelingen in het woonbeleid. Daarbij wordt zowel teruggeblikt als vooruit gekeken naar het lopende jaar 2022. Net als voorgaande jaren blijft het de uitdaging om de komende jaren het aantal woningen in de sociale huursector op peil te brengen. Het Aanjaagteam sociale woningbouw, het samenwerkingsverband tussen woningcorporaties en gemeente (zie paragraaf 1.2), is speciaal voor dit doel in het leven geroepen. De inspanningen van het Aanjaagteam hebben er voor gezorgd dat er voor de periode tot 2026 inmiddels 61 sociale huurwoningen voor Sint-Michielsgestel aan de harde plancapaciteit zijn toegevoegd. Daarnaast zijn er plannen in ontwikkeling voor nog eens 55 sociale huurwoningen in Sint-Michielsgestel (zachte plancapaciteit). Van deze 55 sociale huurwoningen zijn er 38 opgenomen voor de ontwikkeling van Kentalis (minimale variant). De realisatie van middeldure eengezins huurwoningen tot €900,-/maand vraagt om een extra inspanning om in de behoefte te kunnen voorzien. In deze categorie zijn geen woningen opgeleverd en staan er ook geen woningen op de planning. In de koopsector worden voldoende dure gezinswoningen en appartementen gerealiseerd. De inspanningen zijn erop gericht om overschotten te voorkomen. Dit geldt ook voor de middeldure
44
BUREAU VERKUYLEN
koopappartementen. In de goedkope koop zien we dat het tekort aan goedkope eengezinswoningen kan worden opgelost als de nu geplande zachte woningbouwplannen hard worden gemaakt. Woningmarktonderzoek 2022 Voorafgaand aan de actualisatie va de woonvisie is in de eerste helft van 2022 een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek resulteert in een actualisatie van ons beeld van de woningbehoefte naar woningtypen, prijsklassen, koop/huur, en dergelijke per kern. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 2. Het aantal inwoners en huishoudens van de gemeente Sint-Michielsgestel steeg de afgelopen 10 jaar wat voortkomt uit een structureel vestigingsoverschot. De gemeente groeit door een migratieoverschot. Daarom is voor gemeente Sint-Michielsgestel een Trendprognose gemaakt die is gebaseerd op de woningbouw in de laatste jaren. Volgens de Trendprognose neemt het aantal huishoudens in gemeente Sint-Michielsgestel in de periode 2022 tot 2025 toe met 380 en in de periode 2022 tot 2030 met 970. Dit ligt hoger dan waar de provinciale prognose vanuit gaat: een groei van 415 huishoudens in de periode 2022 – 2030. Het aantal 75plus huishoudens neemt toe in de gemeente. Er is in vrijwel alle segmenten behoefte aan extra woningen in gemeente SintMichielsgestel, voor het inlopen van het huidige woningtekort (3,5%) en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte.