Bestemmingsplan Lagevoortseweg 4a te Liempde- bijlage 2 Toelichting en Regels.pdf

Ondergronds bouwen

5.4.1

Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 5.4.2

Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels:

16

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²; c. hellingbanen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak.

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

17

Artikel 6 6.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval verstaan: a. het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting; b. het opslaan, het opgeslagen houden of (laten) bergen van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden; c. het opslaan, het opgeslagen houden, (laten) storten of (laten) lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.

18

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

7.1

Afwijkingsbevoegdheid

7.1.1

Afwijken

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. de bij recht in de regels gegeven maatvoeringen, afmetingen, inhoudsmaten en percentages tot niet meer dan 10% van die maatvoeringen, afmetingen, inhoudsmaten en percentages, onder de voorwaarden dat deze afwijking niet geldt voor: b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van waterlopen of wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien waterhuishoudkundige aspecten en/of de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven; c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, onder de voorwaarden dat de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de technisch betere realisering van de bestemmingen of bouwwerken; d. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door: 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen; 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 3. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, onder de voorwaarde dat de bestemmingsvlakgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden; e.

het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, luchtwassers en lichtkappen. 7.1.2

Afwegingskader

De in 7.1.1 onder a tot en met g bedoelde vergunning wordt slechts verleend, onder de voorwaarden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: a. b. c. d. e. f.

het straat- en bebouwingsbeeld; de woonsituatie; de milieuhygienische uitvoerbaarheid, waaronder begrepen leidingbelangen; de verkeersveiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; de landschappelijke en natuurwaarden, archeologische, cultuurhistorische of aardkundige waarden.

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

19

Artikel 8 8.1

Algemene procedureregels

Nadere eisen

Bij het stellen van nadere eisen wordt de volgende procedure gevolgd: a. het voornemen tot het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken op het gemeentehuis ter inzage; b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op electronische wijze; c. de bekendmaking houdt mededeling in dat belanghebbenden schriftelijk of electronisch hun zienswijzen kunnen indienen gedurende de onder a genoemde termijn; d. degenen die tijdig hun zienswijzen schriftelijk of electronisch hebben ingediend worden in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen mondeling nader toe te lichten; e. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen hebben ingediend de beslissing daaromtrent mede.

20

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

Hoofdstuk 4 Artikel 9 9.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

21

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Lagevoortseweg 4a te Liempde'.

22

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

Bijlagen bij regels

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

23

Bijlage 1 Landschappelijke inpassingsplan

24

Bestemmingsplan "Lagevoortseweg 4a te Liempde" (ontwerp)

Advies

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

Datum Opdrachtgever Projectnummer Opgesteld door

: januari 2023 : particulier : P02532 : BRO

Inleiding Initiatiefnemers zijn voornemens de locatie aan de Lagevoortseweg 4a in Boxtel te her ontwikkelen. De ontwikkeling voorziet in de transformatie van het huidige sterk verouderde agrarische bedrijf in grofweg drie nieuwe gebouwen met ieder een eigen functie: een libellen- en vlindermuseum, een Bed & Breakfast (B&B) en een bedrijfswoning (inclusief mantelzorg). De B&B wordt als nevenfunctie opgezet maar is wel essentieel voor de financiële haalbaarheid van het plan. Voorliggend initiatief past niet rechtstreeks binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’. De gronden kennen de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ en zijn in eerste instantie bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Hoewel er in het geldende bestemmingsplan verschillende afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor het realiseren van een B&B, woningen, bedrijven of recreatievoorzieningen, kan met dit plan niet worden voldaan aan alle geldende voorwaarden. Om deze reden is een (partiële) herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. In samenspraak met de adviseurs ruimtelijke ordening van BRO is daarom gekeken naar de mogelijkheden om op deze locatie voorliggend planvoornemen te situeren en tevens de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische kwaliteiten te versterken.

Uit deze adviezen blijkt dat het rekenmodel aansluit bij de te realiseren plannen en kwaliteitsverbetering. Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

1

Plangebied De gewenste ontwikkeling vindt plaats op het adres Lagevoortseweg 4a te Boxtel. De locatie is gelegen in het buitengebied ten westen van de kern Liempde, globaal tussen de rijksweg A2 en spoorlijn (Boxtel – Eindhoven). Het plangebied ligt op de hoek van de wegen Lagevoortseweg en De Beeken. Kadastraal staat het plangebied bekend als de gemeente Boxtel, sectie P en perceelnummer 289. De ligging en globale begrenzing is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 1 globale ligging en begrenzing plangebied

Beleidskaders Provinciaal Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (geconsolideerd 01-03-2020) Op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant dienen ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Gemeentelijk Bestemmingsplan Buitengebied 2011 Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan ‘ Boxtel Buitengebied 2011’. Ter plaatse rust de enkelbestemming ‘Agrarisch – bedrijf’ en ‘Agrarisch’. Het realiseren van voorgenomen initiatief is in strijd met de regels van het bestemmingsplan. Om het initiatief juridisch planologisch mogelijk te maken is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Een voorwaarde voor nieuwvestiging is dat de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan. Dit kan door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving en/of de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

2

De ambitie van Boxtel De ambitie van Boxtel geldt als beleidsregel kwaliteitsverbetering voor het buitengebied. Het is opgesteld als concrete doorvertaling en nadere uitwerking van het provinciale en gemeentelijke beleid omtrent kwaliteitsverbetering van het landschap. Een indeling in drie categorieën o.b.v. impact op de omgeving bepaald de maatregel en aanpak die met de gewenste ontwikkeling gepaard gaat. Voorgenomen initiatief valt onder categorie 3 en gaat samen met de volgende maatregelen:  Verplichte landschappelijke inpassing (cf. categorie 2) plus kwaliteitsverbetering In te vullen met de volgende aanpak:  Aanleg natuur- en landschapselementen (buiten bestemmingsvlak);  Aanleg extensieve recreatieve voorzieningen;  Behoud/restauratie van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;  Vernieuwende architectuur;  Slopen van ontsierende bebouwing, verkleinen of opheffen van het bestemmingsvlak. Handreiking kwaliteitsverbetering Middels de handreiking kwaliteitsverbetering biedt de gemeente praktische ondersteuning bij het maken van inpassingsplannen.

Kaders en ambities Met het planvoornemen om een museum, bed & breakfast (B&B) en een bedrijfswoning te realiseren worden de oude vervallen (asbest dragende) stallen en diverse kleinere schuren vervangen. Het programma beoogd de ontwikkeling van een educatief (verblijfs)recreatiebedrijf waarbij natuur- en landschapsbeheer centraal staan. De hoofdfunctie van het bedrijf wordt een libellen- en vlindermuseum met dito libellen- en vlindertuin. Initiatiefnemer heeft hoge ambities als het gaat om de uitvoering en inpasbaarheid van het geheel. Zo is er bij diverse vooraanstaande organisaties, libellengroepen, libel- en vlinderstichting en universiteiten bijvoorbeeld informatie gewonnen, nauwe samenwerking besproken om tot een inpassing te komen voor verbetering van de ecologie. Denk hierbij aan de combinatie van vegetatiekwaliteit, waterkwaliteit en aansluitende boomkwaliteit. Kortom, bij dit museum komt echt een belevingstuin met verschillende biotopen voor soorten. De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een verbetering van de gebiedswaarden en het landschap. De verouderde bestaande gebouwen hebben geen cultuurhistorische waarde en worden gesloopt. Hiervoor komen een aantal nieuwe gebouwen terug; landschappelijk ingepast, aangesloten bij de landschappelijke kenmerken van de omgeving.

Deze gebouwen krijgen dus een massavorm welke refereert aan Vlaamse schuren maar dan met een architectonisch eigentijdse vertaling hiervan (figuur 2,3 en 4). Met het oog op de toekomst en met nadruk op duurzaamheid zullen voor veilige en isolerende materialen, hernieuwbare energieoplossingen, afwatersystemen en moderne constructies gekozen worden. Kortom; met als doel van de investering om een toekomstbestendig project te ontwikkelen, waardoor zowel maatschappelijke als sociale functies toekomst perspectief aan de omgeving bieden wordt een unieke meerwaarde voor het buitengebied gecreëerd!

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

3

Figuur 2 look en feel Bed & Breakfast (bron Snijders en van Stekelenburg Architecten)

Figuur 3 look en feel bedrijfswoning (bron Snijders en van Stekelenburg Architecten)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

4

Figuur 4 look en feel museum (bron Snijders en van Stekelenburg Architecten)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

5

Kenschets context Het plangebied aan de Lagevoortseweg, ten westen van de kern Liempde, ligt geomorfologisch gezien op een vlakte van (dek)zand en maakt naar het zuidwesten de overgang naar een dekzandrug. Deze overgang is door o.a. jarenlang agrarisch gebruik niet meer waarneembaar in het landschap. De bodem ter plaatse bestaat uit voedselarme zandgrond met een grondwatertrap Vb, De Beeken maakt de overgang naar de voedselrijke eerdgronden. Op onderstaande uitsnede van historische kaarten wordt duidelijk dat hier begin 20ste eeuw al een vroege cluster van ontgonnen gronden lag. In dit deel van buitengebied zijn daarnaast tal van functies m.b.t. sport, recreatie en bedrijvigheid ondergebracht. Zo is er een evenementenlocatie, diverse aan huis winkels en een golfclub in de nabije omgeving te vinden. Het perceel zelf bestaat grotendeels uit een verruigde weide die begrenst wordt door de laanbeplanting langs de Lagevoortseweg en de bosstrook van naastgelegen woonperceel. Te midden staat een oude waterput. Langs de entreezijde aan De Beeken staat veel doorgeschoten gemengde beplanting van slechte kwaliteit. Een achterstallig onderhouden mix uiteenlopend van coniferen, loofbomen en heesters zorgt samen met de verouderde schuren voor een rommelig beeld.

Figuur 5 zicht op beplanting langs De Beeken vanaf het perceel gezien

Figuur 6 verouderde agrarische bedrijfsgebouwen

Figuur 7 zicht op de Lagevoortseweg

Figuur 8 rommelige entree

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

6

Kenschets landschap De handreiking kwaliteitsverbetering definieert landschapstypen binnen de gemeentegrenzen door verschillen in bodemsoort, waterhuishouding en de tijd waarin een gebied is ontgonnen te benoemen. Het plangebied maakt hierin deel uit van het landschapstype ‘Kampen’. Het kampenlandschap is ontstaan daar waar de westenwind zand opstuwde en tussenin beekjes stroomden. Dit type landschap bestaat niet uit grote akkercomplexen, maar uit individuele akkers. De boerenbedrijven voeren veelal een gemengde bedrijfsvoering, een combinatie van akkerbouw en veeteelt. Ieder kamp bestaat uit akkers op de hoger gelegen dekzand rug, grasland langs de beekjes tussen de ruggen en het boerenerf er tussen in op de flanken van de rug. Omdat de grond vaak arm was, brachten de boeren mest en heideplaggen als bemesting op het land. Honderden jaren bemesting zorgden ervoor dat de akkers steeds hoger werden. Om de gewassen te beschermen tegen wildvraat en wind, werden ze omgeven met houtwallen en houtsingels. Wegen volgden de hogere delen in het landschap en hadden hierdoor vaak een bochtig verloop. Interessant onderscheid in dit landschap vormt de Vrilkhoven/ De Vrilkovense Akker welke al van oudsher een helder contrast aangaat als open es-akkercomplex. Onderstaande uitsneden van (historische) kaarten geven een indruk van de ontwikkeling in de nabijheid van het plangebied.

Figuur 9 Bodemtypekaart; rood: zandgrond, bruin: eerdgrond (bron Kaartbank Provincie NB)

Figuur 10 situatie anno 1900 (bron Topotijdreis)

Figuur 11 situatie anno 1950 (bron Topotijdreis)

Figuur 12 situatie anno 1985 (bron Topotijdreis)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

7

Landschappelijke inpassing Zoals gezegd is bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een bouwplan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de voorgestelde ontwikkeling op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren. Voor het buitengebied van Boxtel zijn per landschapstype landschapselementen voorgeschreven1 die helpen bij het inpassen van ontwikkelingen. Onderstaand overzicht maakt inzichtelijk welke elementen toepasbaar zijn binnen het Kampenlandschap: Kenmerken

Grondgebruik

Streefbeeld

- Kleinschalig landschap - Onregelmatige verkaveling - Kronkelige wegen - Verspreide bebouwing met erfbeplanting - Wegbeplanting - Kavelgrensbeplanting - Reliëf

Weiland en akkerbouw

Kleinschalig landschap met erf-, kavelgrens- en wegbeplanting.

Toe te passen landschapselementen* - Solitaire bomen - Hagen om erven en tuinen - Laanbeplanting - Geriefhoutbosjes - Houtwallen- en singels - Hoogstamfruitgaard - Amfibieën poel - Bloem- en kruidenrijk grasland

*o.b.v. het landschaps- en randenpakket STIKA

Uitgangspunt voor het landschappelijk inpassen is ‘gebruik maken van de gebied specifieke inrichtingselementen waarmee wordt bijgedragen aan het kleinschaliger, gevarieerder en herkenbaarder maken van het Kampenlandschap. Hiervoor is gekeken naar de structuurdragers van het landschap en de aanwezige kwaliteiten op het perceel zelf.

Kwaliteitsverbetering Zoals vermeld geld voor categorie 3 ontwikkelingen dat zowel een verplichte landschappelijke inpassing als kwaliteitsverbetering van het buitengebied moet worden gerealiseerd. Ten opzichte van de aanpak kwaliteitsverbetering (zie beleidskaders) verwoord de landschappelijk inpassing zich als volgt: ‘landschappelijke inpassing betreft het inkleden of omzomen van de locatie met groen’. De genomen maatregelen in onderstaande tekening zijn vervolgens opgedeeld per categorie.

1

Handreiking kwaliteitsverbetering Gem. Boxtel – juni 2014

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

8

Figuur 13 inrichtingstekening (zie bijlage voor tekening op schaal)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

9

Maatregelen landschappelijke inpassing 1) Aanplant bomenrij langs straatzijde Ter hoogte van het museum en B&B is een parkeerplaats benodigd. Om het zicht hierop enigszins te breken is als onderdeel van de landschappelijke inpassing voorgesteld een bomenrij van lindes (Tilia Europaea ‘Pallida’) aan te planten. Te midden van deze parkeervoorziening komt eveneens een brede haag (Fagus Sylvatica ‘Atropunicea’) voorzien van bomenrij (Fagus Sylvatica ‘Dawyck purple’). 2) Aanplant lage geschoren heg Een lage beukenhaag (Carpinus Betulus) op het voorterrein definieert het voorerf. Deze ca. 1m hoge haag zorgt voor een verzorgd beeld waarbij voldoende zicht op het perceel gewaarborgd blijft. Langs de straatzijde wordt voorgesteld een wat bredere maat aan te houden gezien hier gedeeltelijk bomen in komen te staan. 3) Aanplant houtsingel Karakteristiek in de omgeving zijn van oorsprong de erfbeplantingen, veelal diverse opgaande groene beplantingsstructuren langs de perceelranden zorgen voor een aangenaam, afwisselend en (bio)divers landschap. Als onderdeel van de inpassing wordt voorgesteld langs de perceelsgrens een gevarieerde houtsingel aan te brengen. Doordat er op naastgelegen perceel eenzelfde structuur te vinden is ontstaat met het aanplanten een soortenrijke overgangssituatie naar omliggend gebied.

Houtsingels bieden beschutting, nestgelegenheid, voedsel en creëren daarmee een leefomgeving voor veel planten, vogels, vlinders en andere insecten. 4) Aanplant solitaire boom Als onderdeel van de landschappelijke inpassing wordt op het voorerf een gewone esdoorn (acer pseudoplatanus) geplant. Het planten van een solitair markeert het erf en refereert naar het gebruik van erfbomen in landelijk gebied.

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

10

Maatregelen kwaliteitsverbetering De methodiek die wordt gehanteerd voor bepaling van kwaliteitsverbetering bij ‘categorie 3’ ontwikkelingen gaat uit van een berekening in de vorm van forfaitair bedrag gebaseerd op een percentage van de grondwaardeverandering (bestemmingswinst). Dit berekende forfaitair bedrag bepaalt de omvang van de te leveren prestatie. In de onderstaande tabel wordt inzichtelijk gemaakt wat de waarde is van de gronden in de huidige- en toekomstige situatie, en daarmee de te bepalen tegenprestatie. Huidige situatie Onderdeel Agrarisch Agrarisch - Bedrijf Totaal

Ca. oppervlakte in m2 9.189 m2 7.789 m2 16.978 m2

Ca. grondprijs Gemiddelde €/m2 € 5,€ 25,-

Prijzen € 45.945,€ 194.725,€ 240.670,-

Hieronder wordt nader ingegaan op de waarde van de gronden in de toekomstige situatie. Hierbij wordt voor wat betreft de toekomstige situatie uitgegaan van de volgende waarderingen voor de bestemmingen: Toekomstige situatie Onderdeel Extensieve recreatie Intensieve recreatie Totaal

Ca. oppervlakte in m2 9.189 m2 7.789 m2 16.978 m2

Ca. grondprijs Gemiddelde €/m2* € 12,50,€ 50,-

Prijzen € 114.862,50,€ 389.450,€ 504.312,50,-

Conclusie Benodigde kwaliteitsinvestering = 20% * (toekomstige bestemmingswaarde – huidige bestemmingswaarde) = 20% * (€ 504.312,50,- – € 240.670,-) = 20% * €263.642,50,- = € 52.728,50,-

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

11

Tegenprestatie Om in de kwaliteitsverbetering te voorzien worden verschillende landschappelijke elementen toegevoegd op eigen terrein, die op basis van de normering van StiKa, een waarde vertegenwoordigen. In onderstaande tabel is de totale tegenprestatie uiteengezet. Tegenprestatie Aanleg Bomenrij Solitair Haag Subtotaal

Omvang

Normering

Totaal

4 st. 1 st. 50 m2 (3 st. per m1)

€ 64,90,- p/st. € 64,90,- p/st. € 1,66,- p/st.

€ 259,60,€ 64,90,€ 747,00,€ 1.071,50,-

Bouw Moderne bouwwerken met een cultuurhistorisch verantwoorde uitstraling. n.t.b. Beheer* Bomenrij 4 st. € 5,54 p/boom/p/jaar € 132,96,Solitair 1 st. € 5,54 p/boom/p/jaar € 33,24,Haag 50 m2 € 1,17 p/m/p/jaar € 351,Subtotaal € 517.20,Sloop van asbesthoudende gebouwen/stallen Subtotaal

410 m2

€ 26,50,-p/m2

Totaal

€ 10.865,-

€ 10.865,€ 12.453,70

* Kosten beheer voor een periode van 6 jaar - en excl. rode kwaliteitsverbetering (door de gemeente te bepalen)

Met de voorgenomen ontwikkeling kan voor €12.453,70 aan landschapsontwikkeling tegemoet worden gekomen en voldoet daarmee niet aan de gestelde compensatie (op te merken dat de aanplant en aanleg van elementen alsmede de sanering van asbest volgens marktconforme prijzen de gegeven normbedragen vele malen overstijgt). Voor het resterende bedrag (€ 52.728,50,- - €12.453,70) € 40.274,80,- is in samenspraak met de gemeente Boxtel een passende invulling gezocht. Er zijn verschillende compensatievoorstellen gemaakt. Deze zijn opgenomen in bijlage 9 van de toelichting van het bestemmingsplan. Hiermee kan een gedeelte van het resterende bedrag direct terug in het landschap worden verwerkt. Het daarna resterende bedrag zal tevens worden gestort naar het plattelandsfonds. De natuurwerkgroep zal hiervoor een passende invulling bedenken. Niet meegenomen in de berekening is de kwaliteit van bebouwing. Voor de waardebepaling van zogenoemde ‘rode’ kwaliteitsverbetering kan niet worden gewerkt met standaard prijzen. Reeds is door de WUBBB bepaald dat de bouwwerken hier wel voor in aanmerking komen, het ontbreekt echter nog aan een prijs.

Tot slot De nieuwe ontwikkeling aan de Lagevoortseweg kan middels de voorgestelde inrichtingsmaatregelen landschappelijke worden ingepast, waardoor er op een verzorgde en natuurlijke manier wordt aangesloten op de aanwezige landschappelijke structuren en kwaliteiten. Kracht van deze inpassing is dat niet alleen landschappelijk, maar ook ecologisch een meerwaarde kan worden behaald, wat als nieuwe kwaliteitslaag aan het gebied wordt toegevoegd.

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

12

Beplantingsindicatie 1) Bomenrij Aanplant - Bij aanplant laanbomen met minimale boommaat 10-12; - Plantafstand in de rij minimaal 5m. Sortiment 100% Tilia Europaea ‘Pallida’ (langs straatzijde) 100% Fagus Sylvatica ‘Dawyck purple’ (middenterrein parkeren)

-

Beheer De bomen periodiek snoeien, waarbij de kroon (onderste dikke tak tot de top) na het snoeien altijd meer dan 50% van de lengte van het takvrij stamstuk bedraagt; Snoeiwerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 augustus en 15 maart.

Figuur 14 ref beeld Tilia Europaea ‘Pallida’ (bron vdberk)

Figuur 15 ref beeld Fagus Sylvatica ‘Dawyck purple’ (bron vdberk)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

13

2) Knip en scheerheg (diverse) Aanplant - Het betreft een tweerijig element; - Aanplant met 2- of 3 jarig bosplantsoen van Nederlandse herkomst; - plantafstand in de rij minimaal 0,30 cm en maximaal 0,50 meter en afstand tussen rijen minimaal 0,30 meter en maximaal 0,50 meter. Sortiment Fagus Sylvatica Carpinus Betulus Fagus Sylvatica ‘Atropunicea’

-

Beheer Het element wordt minimaal eenmaal per jaar geknipt of geschoren en de haag heeft in geschoren toestand een hoogte van ca. 1 meter; Snoeiwerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 juni en 15 maart.

Figuur 16 ref beeld Fagus Sylvatica (bron vdberk)

Figuur 17 ref beeld Fagus Sylvatica ‘Atropunicea’ (bron vdberk)

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

14

3) Houtsingel Aanplant - Minimale breedte 6m2; - plantverband van minimaal 1,25 m x 1,25 meter; - aanplant met 2- of 3 jarig bosplantsoen, inheemse herkomst; Sortiment Cornus Mas Lonicera Fragantissima Rosa Canina Ilex Aquafolium Mespilus Germanica Euonymus Phellomanus

-

Corylus Avellana Prunus Spinosa Rhamnus Frangula Carpinus Betulus Cornus Sanguinea Fraxinus Excelsior

Beheer Snoeiwerkzaamheden worden in beginsel alleen verricht in de periode tussen 1 november en 15 maart.; bestrijding van ongewenste houtsoorten kan in de periode tussen 15 juli en 15 maart plaats vinden.

4) Solitaire boom (diverse) Aanplant - Aanplant laanbomen met minimale boommaat 10-12 Sortiment Juglans Regia Acer Pseudoplatanus

-

Beheer De boom periodiek snoeien, waarbij de kroon (onderste dikke tak tot de top) na het snoeien altijd meer dan 50% van de lengte van het takvrij stamstuk bedraagt; Snoeiwerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 augustus en 15 maart.

Figuur 18 ref beeld Juglans regia (bron vdberk)

2

Figuur 19 ref beeld Acer Pseudoplatanus (bron vdberk)

Voorwaarden Handreiking kwaliteitsverbetering

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

15

5) Fruitgaard Aanplant - plantafstand minimaal 7 x 7; - aanplant fruitbomen met minimale maat 8-10; - Het element is tenminste 1 are groot. Sortiment Prunus

Malus

Pyrus

Prunus

-

Victoria Reine Claude d’ouillians Belle de Louvain Brabantse Belle Fleur Bramley’s Seedling Dubbele Belle Fleur Groningse Kroon Notaris Appel Schone van Boskoop Sterappel Conferance Doyenne Du Comice Beurre Hardy Saint Remy Mierlose zwarte

Beheer De onderbegroeiing wordt als grasland beheerd; Indien het appel of peer betreft wordt de boom tenminste éénmaal per 2 jaar gesnoeid. Andere soorten enkel vormsnoei indien nodig; Snoeiwerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 augustus en 1 april.

6) Poel Aanleg - Element niet aansluiten op een waterloop/sloot en dient gevoed Te worden door grond- en/of regenwater en waarvan in de winterperiode het natte oppervlakte voor tenminste 80% bestaat uit open water; - Het element is tenminste 1 groot, waarbij het waterbiotoop (water + taluds) minimaal 70% van de oppervlakte inneemt. Maximaal 30% van de oppervlakte van de poel bestaat uit landbiotoop; - De waterdiepte is in de diepste delen in de periode van 1 oktober tot 1 april tenminste 0,5 meter; - De oever van de poel is begroeid met inheemse plantensoorten met een bedekking van minimaal 75%. Beheer - Schoningswerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 september en 15 oktober.

7) Bloem- en kruidenrijk grasland De invulling hiervan wordt in samenspraak met de vlinderstichting nader afgestemd op de specifieke eisen en wensen van de eveneens nader te bepalen gewenste doelsoorten.

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

16

Bijlage 1: Tekening

ADVIES/Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing herontwikkeling Lagevoortseweg 4a te Boxtel

17

287

299

333

<

lage geschoren beukenhaag

bomenrij in haag langs straatzijde

haag: Fagus Sylvatica

bomenrij: Tilia Europaea ‘Pallida’ haag: Fagus Sylvatica

bomenrij in haag

<

288

bomenrij: Fagus Sylvatica ‘Dawyck purple’ haag: Fagus Sylvatica ‘Atropunicea’

Lib ell en

m

us

boom: Acer Pseudoplatinaus

lage geschoren beukenhaag haag: Carpinus Betulus

Be d

&

Br ea k

fa

st

eu m

solitaire erfboom

notenbomen op de overgang naar bloemrijk grasland bomen: Juglans Regia

cu

ltu

url

ijk na tuu

ag ra r

rlij

k

isc

he

be

dr

aanplant singel (6mtr. breed)

ijf sw on

in

g

handhaven bestaande waterput aanleg libellen poelen

aanplant fruitgaard aanleg bloemrijk grasland met wandelpaden

77 81

78

79

Inrichtingstekening landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering Lagevoortseweg 4a Gemeente Boxtel

Boxtel

Datum:

Schaal:

Bosscheweg 107

oktober 2020

1 : 1000

Getekend:

Formaat:

SvdS

A3

Tekeningnr.:

Projectnr.:

01

P02532

5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 www.bro.nl info@bro.nl

N