Agendabundel

We weten dat met het aantal bedrijven dat naar verwachting hun agrarische bedrijfsvoering gaat staken ook gronden vrij gaan komen. Zoals vastgelegd in onze Omgevingsvisie vinden we het als gemeente belangrijk dat deze gronden zoveel mogelijk behouden blijven voor de omslag naar duurzame landbouw. Dat is een gezamenlijke opgave waarbij het ook aan de agrarische sector zelf is om daar kritisch op te zijn. Met de maatwerkbepaling in het VAB-beleid bieden we daarvoor een handvat. Wijziging Geen.

Reactie 10 Wij zijn blij dat u terdege gekeken heeft naar de reactie die wij als stakeholders gegeven hebben, maar zien toch dat het totale beleid veel beperkingen oplevert voor de stoppende agrariër, waardoor veel kansen gemist worden. De doelstelling om verloedering van het buitengebied tegen te gaan wordt in onze ogen met dit voorgestelde beleid onvoldoende gehaald. In onze optiek wordt door het voorgestelde beleid via allerlei wensen en beperkingen getracht om de weggevallen bebouwing om te zetten in een omgevingsbeeld terug naar de jaren in de vorige eeuw. Natuurlijk mag er bij een ontwikkeling een inpassing gevraagd worden maar wij zien te weinig kansen voor ontwikkeling. Wat ons betreft wordt er teveel begrenst aan de oppervlakte en Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 15

keuzemogelijkheden die een ondernemer krijgt om te her ontwikkelen. Door de kleinschaligheid van de geboden mogelijkheden wordt de economische haalbaarheid beperkt of zelfs onmogelijk. Wij vinden dat een ondernemer die stopt of gestopt is met zijn agrarisch bedrijf de kans moet krijgen om te her ontwikkelen en er perspectief geboden moet worden om een fatsoenlijk inkomen te kunnen realiseren en/of zijn pensioen moet kunnen veilig stellen. Een goed verdienmodel voor een ondernemer en bedrijvigheid is goed voor een vitaal buitengebied, het voorkomt verloedering en ondermijning. Voor de realisatie van de zo gewenste woningbouw wordt in dit plan mogelijkheden geboden en daar zijn we blij mee. Toch willen wij vragen om nog eens goed naar het voorgestelde te kijken. Het blijkt dat momenteel de in dit beleid toegestane woningbouw economisch onrendabel is. Eén van de redenen waarom dit soort woningbouw in plannen niet van de grond komt. Wij zien het dus als een mogelijkheid die geboden wordt, maar door de vele beperkingen weinig tot geen kans van slagen heeft. Vooral ook door de gebiedsbeperking waar woningbouw een mogelijkheid is. U neemt in het beleid de mogelijkheid op voor maatwerk. Wij vragen u om deze mogelijkheid nog explicieter op te nemen. Gezien dit voorgestelde beleid verwachten wij dat het vaak, zo niet altijd, om maatwerk zal gaan.

Wij doen bij deze dan ook de oproep, kijk bij maatwerk ruim naar de mogelijkheden die er zijn binnen wet en regelgeving en vergeet op dat moment de beperkingen van voorgesteld beleid. De inwoners zijn meer gebaat bij een veilig en vitaal buitengebied met woningbouw en bedrijvigheid dan met een buitengebied dat hetzelfde beeld heeft als in de vorige eeuw. U heeft het VAB beleid voor de tweede maal ter inzage gelegd en is er een mogelijkheid om een (aanvullende) zienswijze in te dienen. Als Dorpsberaad Liempde hebben wij van die gelegenheid gebruik gemaakt en ook van de mogelijkheid om te komen naar de informatie avond die gehouden is. Naar aanleiding van de informatie die wij daar hebben opgehaald willen wij een aanvulling doen op de door ons eerder ingediende zienswijze. Wij vinden nog steeds dat het beleid te weinig rekening houd met de economische haalbaarheid van initiatieven. Wij hebben dit toegelicht in onze vorige zienswijze en willen nogmaals benadrukken dat bij initiatief voorstellen niet alleen gekeken moet worden naar de wens van (natuur) compensatie maar vooral naar de economische haalbaarheid. Het moet een win/win situatie worden. Verder willen wij u vragen om nog eens goed naar de bebouwingsclusters te kijken. T.o.v. een eerdere versie zijn de bebouwingsclusters behoorlijk verkleind en in aantal afgenomen.

Ook worden de mogelijkheden in het cluster enorm beperkt door de grote aantallen zichtlijnen die opgenomen zijn. Dit werkt zeer belemmerend voor de o-zo gewenste woningbouw. Het realiseren van woningbouw is een zeer uitdagende opgave, landelijk, provinciaal en zeker ook lokaal waar de uitvoering komt te liggen. Door nu in een VAB beleid beperkende clusters en voorwaarden op te nemen wordt de mogelijk om extra woningen te bouwen in het buitengebied uitgesloten. Dit terwijl iedere mogelijkheid voor woningbouw momenteel zeer hard nodig is. Wij vragen u dan ook om hier uitdrukkelijk naar te kijken en meer mogelijkheden te scheppen. Denk aan de economische haalbaarheid voor het bouwen van goedkopere woningen door geen hoge compensatie eisen op te nemen en houd bij het vaststellen van dit beleid op voorhand al rekening met het ruimere beleid wat momenteel in Den Haag ontwikkeld wordt, zodat er gebouwd kan worden. Antwoord gemeente In de Omgevingsvisie Boxtel is vastgelegd dat stoppende agrariërs ruimte krijgen om onder voorwaarden van functie of verdienmodel te veranderen. Voor de gebouwen en erven ligt hierbij de nadruk op kleinschalige recreatieve voorzieningen, duurzame energieopwekking en kleinschalige woonvormen. Deze visie is leidend. Daarnaast is een verdienmodel niet per definitie afhankelijk van de ruimtelijke omvang van een locatie.

Dit beleid geeft aan wat de gemeente Boxtel als omvang passend vindt in het buitengebied. In de basis is dit kleinschalig. Om ook tegemoet te kunnen komen aan initiatiefnemers die bebouwing willen slopen wordt er in ruil voor die sloop een ruimere maatvoering toegestaan. Mochten de opgenomen maatvoeringen in het beleid voor een initiatief niet

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 16

volstaan en er via andere manieren toch voldoende bijdrage worden geleverd aan de in onze Omgevingsvisie benoemde doelstellingen kan de opgenomen maatwerkbepaling uitkomst bieden. Voor wat betreft de woningbouwmogelijkheden is zorgvuldig gekeken op welke wijze er kansen worden gezien voor het toevoegen van extra wooneenheden zonder dat dit leidt tot aantasting van het waardevolle landschap. Uiteraard kunnen de woningbouwmogelijkheden uit dit beleid ondersteunend zijn aan de woningbouwbehoefte van onze dorpen. Echter dit beleid is niet bedoeld om deze opgave in te vullen. Hierover is inde Omgevingsvisie Boxtel is bepaald dat hiervoor de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk op grond van de Omgevingsvisie. Het klopt dat ten aanzien van een eerder concept dat ook aan dorpsberaad Liempde als stakeholder was voorgelegd sprake was van enkele clusters meer.

Als vervolg op de daarop ingekomen reacties heeft er nader onderzoek plaatsgevonden naar specifieke bouwmogelijkheden binnen de clusters en is er voor gekozen dat de clusters waarin vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt het toevoegen van woningen niet passend bleek, niet meer op te nemen op de kaart. Wijziging Geen.

Reactie 11 Het conceptbeleid, zoals het nu voorligt, maakt kleinschalige woningbouwontwikkelingen mogelijk uitsluitend binnen percelen met een agrarisch bouwvlak. Op ons perceel aan de Haarenseweg/Witvensedijk is echter geen agrarisch bouwvlak aanwezig. Hoewel, in overleg met een adviseur voor ruimtelijke ordening hebben wij de bebouwingsstructuur rondom deze locatie nader bekeken, en hieruit komt naar voren dat zich rondom de kruising van de Haarenseweg en Witvensedijk een duidelijk bebouwingscluster bevindt. Dit zouden we dan ook graag als inspraak terug willen koppelen op het VAB beleid. Wanneer wij kaarten van de gemeente erbij pakken, valt op dat alle percelen rondom deze kruising geel zijn gekleurd, wat aangeeft dat deze locaties bebouwd zijn. In het kaartje van het VAB beleid presentatie is te zien dat in omliggende dorpen zijn dergelijke mogelijkheden wel opgenomen in het beleid, waardoor het lijkt alsof Esch niet is mee genomen in het onderzoeken naar waar het mogelijk is om extra woningen te bouwen. Daarnaast willen wij wijzen op de noodzaak voor woningbouw binnen Esch. Uit recente onderzoeken van PEP blijkt dat er een grote vraag is onder jongeren die in Esch willen blijven wonen, terwijl de doorstroom op de huidige woningmarkt beperkt is.

Het toevoegen van kleinschalige woningbouw zou een positieve impuls kunnen geven aan het behoud van jonge inwoners in het dorp en de doorstroming van woningen verbeteren. Dit is ook van grote belang voor de sociale clubs in het dorp, zie bijvoorbeeld de korfbal die al geen jeugd teams meer hebben doordat Essche jeugd niet in Esch kan blijven wonen. Gezien deze argumenten zouden wij u willen vragen om de mogelijkheden voor Esch te heroverwegen binnen het VAB-beleid. We hopen dat u dit meeneemt in uw besluitvorming en dat u eventueel ruimte ziet om het beleid op dit punt aan te passen. Antwoord gemeente Dit gebied is eerder wel aangemerkt geweest als bebouwingsconcentratie, namelijk in het bestemmingsplan ‘Nieuw Koolwijk”. Als startpunt bij de voorbereiding van dit VAB-beleid is eerst onderzocht wat er aan bebouwingsclusters was benoemd in bestaande stukken Voor deze locaties is vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt nader onderzocht op welke plekken het voorstelbaar zou zijn om woningen toe te voegen. Binnen het cluster in dit gebied bleek daarbij dat het landschappelijk gezien ongewenst is nog woningen toe te voegen buiten de bestaande bouwvlakken. Vandaar dat in dit VAB-beleid dit gebied niet als cluster is opgenomen. Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 17

Reactie 12 Naar aanleiding van het door ons in 2022 ingediende principeverzoek en de aanvulling daarop in 2023 voor de locaties Kasterensestraat 2, Kasterensestraat ong. en Gemondsestraat ong. te Liempde, heeft op 18 november jl. overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer met ondergetekende en de gemeente Boxtel. Tijdens dit overleg is onder anderen het concept VAB-beleid besproken. Naar aanleiding daarvan dienen we hierbij alsnog een formele reactie in op het concept. Eén van de onderdelen van het verzoek van initiatiefnemer heeft betrekking op het perceel aan Gemondsestraat ong. te Liempde. In het concept VAB-beleid is aangegeven dat dit perceel is gelegen binnen het Beekdal. Van de kaart is in het concept VAB-beleid slechts een versie opgenomen van aanzienlijk lage kwaliteit waarmee het niet duidelijk leesbaar is. Ons eerste verzoek in deze brief is dan ook om bij vaststelling van het VAB-beleid een duidelijk afleesbare kaart bij te voegen waaruit in het vervolg helder blijkt waar een bepaalde locatie is gelegen. Deze reactie richt zich voor het overige tot de begrenzing van het Beekdal. Specifiek gaan wij in op de ligging van het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. De indeling in landschapstypen zoals toegepast op de kaart vanuit het VAB-beleid kan op verschillende manieren worden geïnterpreteerd, waardoor het beekdal steeds anders is begrensd.

Er kan gekeken worden naar drie definities: • Vanuit bodem en geomorfologie biedt Provincie Noord Brabant middels de kaartbank inzicht in de begrenzing van het beekdal. In veel gevallen (zoals bij natuurontwikkeling, door waterschappen en bij gebiedsprocessen) wordt de begrenzing van de geomorfologische kaart aangehouden. Daarnaast laat de bodemkaart duidelijk de overgang van beekdal naar oude bouwlanden zien door het verschil in bodemtype. • Vanuit het watersysteem bieden kaarten van waterschap De Dommel en Provincie NoordBrabant inzicht in de begrenzing op een fijner schaalniveau,zoals in de indeling vanuit het handelingsperspectief van De Dommel en wordt toegepast in het BPLG voor heel Noord-Brabant. Daarnaast wordt ook soms de regionale waterbergingsgebieden of reserveringsgebieden voor waterberging hiermee bedoeld. • Vanuit landschap en ontginningsgeschiedenis wordt in veel gevallen gekeken naar de landschapstype-indeling in de Stimuleringsregeling Landschap (STILA) van Provincie Noord Brabant, waarin beekdal en broekontginning zijn begrensd. Daarnaast bieden historische kaarten een goed inzicht in de verschillen tussen landschappen en ontginningstypen. In dit geval de historische kaart uit 1900 waarop een duidelijke overgang te zien is. De planlocatie ligt in een kleinschalig landschap met oude bouwlanden en houtwallen, te zien aan lichtgeel en groen.

Ten zuiden stroomt de Dommel met het beekdal met grasland, te zien aan lichtgroen. Bij alle drie de definities van het beekdal is de begrenzing anders maar bij geen enkele kaart ligt de planlocatie binnen in het beekdal. Reden genoeg om de begrenzing van het beekdal te herzien en hierbij te kijken op een kleiner schaalniveau naar een of meerdere van deze drie bovenstaande definities. Gezien bovenstaande kunnen wij niet anders dan concluderen dat het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde niet is gelegen in het Beekdal. Wij verzoeken u hiermee dan ook de begrenzing van het Beekdal in zijn algemeenheid nader te bezien en daar waar nodig te wijzigen. Antwoord gemeente Het klopt dat de kaarten in het VAB-beleid een vrij lage resolutie hebben. Dit is om te voorkomen dat het bestand te zwaar wordt. Van de visiekaart is ook een afzonderlijk bestand met een hogere resolutie beschikbaar die indien gewenst verstrekt kan worden. Het VAB-beleid gaat uit van een gebiedsindeling gebaseerd op de verschillende te onderscheiden landschapstypen. Deze indeling is gebaseerd op diverse inventarisatiekaarten, beleidsdocumenten en veldonderzoek. Het klopt dat het waterschap nieuw beleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie heeft, met daarin een kaart waarop de beekdalen, flanken en koppen zijn begrensd. Deze kaart is niet op perceelsniveau begrensd.

We hebben deze kaart vergeleken met de gebiedsindeling van het concept VAB-beleid en constateren daarbij een aantal afwijkingen, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde. Dit wordt aangepast.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 18

Wijziging De gebiedsindeling voor wat betreft de beekdalen is op een aantal punten gewijzigd in aansluiting op het nieuwe waterschapsbeleid Handelingsperspectief voor de Watertransitie, waaronder de begrenzing van het beekdal bij het perceel Gemondsestraat ong. te Liempde.

Reactie 13 Inzake Cluster Kasteren. Het betreft in dit geval een perceel binnen de cluster met perceel nummer P539. Ik kan me prima vinden in het feit dat dit aangewezen staat als beekdal , maar het zou naar mijn mening vooral ook aangemerkt moeten worden als waardevol landschappelijk element. Op dit perceel is in 2011 in opdracht / initiatief van de gemeente Boxtel een boomgaard gerealiseerd, voorzien van hoogstam fruitbomen bestaande uit oude fruitrassen en binnen het perceel extra houtaanplant.

Het zou de gemeenteraad sieren als men deze boomgaard in ere wil houden en niet bij het grof vuil zet. Antwoord gemeente Het klopt dat hier sprake is van een bestaande boomgaard waarvan het gewenst is deze te beschermen. Het is daarom logisch voor deze boomgaard binnen het cluster de aanduiding waardevolle beplanting op te nemen. Dit wordt toegevoegd. Wijziging De aanduiding waardevolle beplanting wordt toegevoegd voor de boomgaard op het perceel P539 binnen het cluster Kasteren.

Reactie 14 Cliënt exploiteert binnen een gekoppeld functievlak van + 2 ha op de locatie Luissel 9 in Boxtel een agrarisch (melk)rundveehouderijbedrijf. In bijlage 5 van het concept ‘VAB-beleid Boxtel’ is een figuur opgenomen met een ‘overzicht bebouwingsclusters Boxtel’. Hierop ligt het totale gekoppelde functievlak van Luissel 9 binnen bebouwingscluster 8 (Luissel), zie figuur 1. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 19

Verderop in deze bijlage heeft u ieder bebouwingscluster afzonderlijk beschreven en geeft u de te respecteren kenmerken/ aandachtspunten per bebouwingscluster aan. Opvallend is dat in de nadere detaillering van bebouwingscluster ‘Luissel’ het gekoppelde functievlak ter plaatse van Luissel 9 nu buiten het aangeduide bebouwingscluster ligt, zie figuur 2.

Ik verzoek u namens cliënt: • opheldering waarom het gekoppelde functievlak Luissel 9 in figuur ‘overzicht bebouwingsclusters’1 wel binnen het bebouwingscluster ‘Luissel’ ligt en op de detailkaart op pagina 84 niet; • om het totale gekoppelde functievlak ter plaatse van Luissel 9 op beide kaarten/figuren aan te duiden als gelegen binnen het bebouwingscluster. Dit voorkomt discussies in de toekomst. Bij eventuele beëindiging van het agrarische bedrijf in de toekomst wil cliënt zoveel mogelijk opties behouden voor herontwikkeling van de locatie. Eén van die opties is het toevoegen van • woonbebouwing. De beëindiging van een agrarisch bedrijf en de herontwikkeling van zo’n locatie dient te worden bekostigd. Het toevoegen van woonbebouwing is een wijze om dit (gedeeltelijk) te financieren Zoals u aangeeft is het VAB-beleid juist bedoeld om boerenbedrijven die stoppen te helpen bij het faciliteren naar nieuwe functies om te voorkomen dat het buitengebied blijft zitten met leegstaande agrarische gebouwen. Vanuit dit perspectief dient u juist het agrarische bedrijf van initiatiefnemer aan

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 20

Luissel 9 binnen het bebouwingscluster ‘Luissel’ te leggen. Dit biedt kansen voor zowel initiatiefnemer als de gemeente wanneer dit bedrijf eventueel in de toekomst wordt beëindigd. Initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om te schakelen naar een andere functie. Daarnaast kan hiermee de sanering van vrijkomende agrarische bebouwing bekostigd worden. Dit voorkomt verpaupering van het buitengebied doordat leegstaande bebouwing blijft staan en een ontsierende werking tot gevolg heeft. Antwoord gemeente Het klopt dat de aanduiding van het cluster op de uitsnede van figuur 1 niet overeenkomst met de nadere uitwerking van dat cluster op figuur 2. De begrenzing van het cluster zoals opgenomen op figuur 2 is leidend, maar dit is wel verwarrend. De clusters op figuur 1 worden daarom daarop aangepast. Het klopt dat daarmee het betreffende agrarisch bouwvlak geen onderdeel uitmaakt van het aangewezen cluster. Hier is voor gekozen omdat vanuit stedenbouwkundig/landschappelijk oogpunt dit perceel geen onderdeel uitmaakt van het cluster. Dit heeft geen gevolgen voor de hergebruiksmogelijkheden op het betreffende perceel. Er is hier namelijk wel sprake van een agrarisch bouwvlak gelegen aan een aangewezen bebouwingslint waarbinnen het mogelijk is het agrarisch bouwvlak te transformeren naar een kleinschalig woonerf conform de daarvoor benoemde uitgangspunten.

Wijziging De visiekaart met bebouwingsclusters wordt aangepast zodat de begrenzing van de daarop opgenomen bebouwingsclusters overeenkomt met de begrenzing van de detailuitwerking van de clusters.

Reactie 15 Hierbij maak ik bezwaar tegen de beleidsaanpassingen met betrekking tot de Vrijkomende Agrarische Bouwvlakken (VAB), zoals gepubliceerd op uw website en in recente communicatie. Daarnaast maak ik bezwaar tegen de wijze waarop de gemeente deze plannen heeft gecommuniceerd richting inwoners en belanghebbenden. Gronden van bezwaar: 1. Gebrekkige communicatie en inspraak De gemeente Boxtel heeft onvoldoende gelegenheid geboden voor inwoners en belanghebbenden om vroegtijdig betrokken te worden bij de beleidsvorming. Inspraakmomenten waren beperkt en de informatieverstrekking was onvoldoende transparant en toegankelijk. Dit is in strijd met het principe van een zorgvuldig en democratisch besluitvormingsproces. Daarnaast hebben wij, als bewoners van Oude Boomgaard nr. 1, nog helemaal geen informatie ontvangen via post of e-mail van de overheid. Wij hebben de informatie via buren moeten vernemen en via een buurt WhatsApp-groep. Dit is een onacceptabele manier van communicatie en betekent dat veel inwoners niet op de hoogte waren van deze beleidsaanpassingen. Gezien deze ernstige tekortkoming dient de gemeente de inspraakronde opnieuw te starten, zodat alle belanghebbenden vanaf het begin betrokken worden.

Bovendien blijkt uit correspondentie van een buurtbewoner met de gemeente dat schriftelijke vragen niet worden beantwoord, maar dat de gemeente eist dat vragen uitsluitend tijdens bijeenkomsten worden gesteld. Dit wekt de indruk dat de gemeente bewust voorkomt dat er een schriftelijk spoor van vragen en bezwaren ontstaat. Dit is onacceptabel en ondermijnt een transparante en eerlijke besluitvorming. 2. Onvoldoende belangenafweging Het huidige beleid lijkt voornamelijk gericht op ruimtelijke en economische ontwikkeling, zonder dat er voldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden, natuurbehoud en ruimtelijke kwaliteit. Het ontbreken van een evenwichtige belangenafweging leidt tot onnodige bezorgdheid en weerstand in de gemeenschap. 3. Milieu- en leefbaarheidsimpact De gevolgen van deze beleidsaanpassingen op het milieu, landschap en de leefbaarheid van het buitengebied zijn niet voldoende onderzocht en toegelicht. Dit kan leiden tot ongewenste ontwikkelingen die afbreuk doen aan het karakter en de duurzaamheid van het gebied. Verzoek: Op basis van bovenstaande bezwaren verzoek ik u:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 21

• • • • •

De beleidsaanpassingen voor de VAB-locaties opnieuw te beoordelen en pas een besluit te nemen na een breed gedragen inspraakproces. De eerste inspraakronde opnieuw te starten, aangezien essentiële belanghebbenden, waaronder wij als bewoners van Oude Boomgaard nr. 1, niet geïnformeerd zijn. Een uitgebreidere en transparantere communicatie op te zetten, inclusief een tweede inspraakronde waarin inwoners en belanghebbenden daadwerkelijk invloed kunnen uitoefenen op het beleid. Ervoor te zorgen dat schriftelijke vragen van burgers correct worden geregistreerd en beantwoord, zodat er een controleerbaar en transparant proces ontstaat. Duidelijkheid te verschaffen over de wijze waarop de gemeente de belangen van de omgeving en duurzaamheid zal waarborgen bij de uitvoering van dit beleid.

Ik verzoek u om mij binnen de wettelijke termijn van zes weken schriftelijk op de hoogte te stellen van de ontvangst en behandeling van dit bezwaarschrift. Tevens houd ik mij het recht voor verdere juridische stappen te overwegen indien de bezwaren niet afdoende worden behandeld. Antwoord gemeente Het klinkt wellicht heel formeel maar in deze fase is er nog geen sprake van een besluit en zijn er ook geen mogelijkheden voor bezwaar. In deze fase nemen we graag kennis van alle zienswijzen om die juist te kunnen voorleggen aan de gemeenteraad voordat de raad gaat besluiten. De raad is dan op de hoogte van wat er leeft. Wij vinden het heel vervelend om te horen dat onze berichten u niet bereiken. Het voorbereide VABbeleid heeft 26 september 2024 tot en met 30 oktober 2024 en van 30 januari 2025 tot en met 5 maart 2025 ter inzage gelegen. Wij hebben meermaals gepubliceerd in de lokale bladen, op onze website en via onze nieuwsbrieven waarop iedereen zich kosteloos kan abonneren. Daarnaast hebben wij in en rond de betrokken bebouwingsclusters inwoners per brief geïnformeerd. Maar wij nemen uw gevraagde aandacht voor verbetering graag mee. In uw stelling dat de gemeente eist dat vragen alleen tijdens bijeenkomsten beantwoord worden, herkennen wij ons niet. Alle ontvangen berichten worden en zijn beantwoord, hetzij per mail, telefonisch, een bijeenkomst of huisbezoeken.

En juist vanwege een goede belangenafweging hebben wij breed ingezet op inspraak zoals u ook kunt lezen in dit inspraakverslag waarin de verschillende belangen naar voren worden gebracht. Ook daarvan zal de gemeenteraad voorafgaande aan de besluitvorming over de vaststelling van het VAB-beleid kennisnemen. Het VAB-beleid kan de indruk geven dat er specifieke bouwlocaties op het oog zijn. Dit is niet het geval. Het is een gegeven dat de komende jaren veel agrarische bedrijven gaan stoppen en op zoek zullen gaan naar alternatieven zoals woningbouw. Om toekomstige initiatieven hiervoor als gemeente te kunnen beoordelen hebben we daarom nu een beoordelingskader voorbereid waarin vast wordt gelegd waar dat wel en niet vanuit stedenbouw en landschappelijk oogpunt acceptabel is. Indien een concreet plan aan ons als gemeente wordt voorgelegd zal pas beoordeeld kunnen worden of het beoogde plan op de betreffende locaties ook kan voldoen aan alle andere voorwaarden. Ook zal dan een omgevingsdialoog moeten plaatsvinden en in de noodzakelijke ruimtelijke procedure (wijziging omgevingsplan en omgevingsvergunning) hebben belanghebbenden (waaronder omwonenden) ook nog de gelegenheid om hun eventuele bezwaren tegen het betreffende plan in te brengen.

Wijziging Geen.

Reactie 16 Naar aanleiding van uw schrijven dd. 11 februari 2025 met zaaknummer 1368476 heb ik onderstaande vragen / zienswijze, dit betreft cluster 4. Hezelaar. - de lintbebouwing Hezelaarsestraat biedt in de richting van de Roderweg diverse mogelijkheden voor woonbebouwing. Ik pleit dan ook voor uitbreiding van het cluster in deze richting. De kansen voor kleinschalige woningbouwontwikkeling worden hiermee aanzienlijk vergroot. Daarnaast biedt dit kansen om te voldoen aan de stijgende vraag naar mantelzorg/ medioren/senioren woningen, bij voorbeeld in de vorm van “Tiny houses”. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 22

Praktisch voorbeeld en gewenste situatie: Helstraat 4,Kadastraat perceel 590, opname in lintbebouwing Hezelaarsestraat, toekomstig realiseren van een mantelzorgwoning in de vorm van een Tiny house in een boomgaard (voorbeeld blz. 26 concept VAB beleid). Voorziet in bebouwing in erfopstelling en verstoord geen doorzicht naar achterliggend landschap. Perceel 590 is gedeeltelijk voorzien van een “niet van toepassing zijnde” agrarische bestemming. Vragen - waarom is Cluster 4, Hezelaar beperkt tot het aangegeven gebied? - wat wordt verstaan onder overgangsgebied bebouwde kom - buitengebied? Expliciet, hoeveel meter? - maakt het aanpassen van bestemmingen deel uit van het VAB -beleid? Graag kom ik met de gemeente in gesprek om verder van gedachten te wisselen en tot concrete afspraken te komen. In aanvulling op onderstaand schrijven, hetzelfde verzoek geldt voor Helstraat 6, geschakelde boerderij aan nummer 4 (zaaknummer 1368476) perceel 589 en 594. Bij deze het verzoek om de bouwmogelijkheden ook uit te breiden naar Helstraat 6 en zo eventueel woonruimte te creëren en bij te dragen aan het oplossen van het woningtekort. In de zeer nabije toekomst zal, bij gebrek aan verzorging/verpleeghuizen veel meer mantelzorg op eigen terrein nodig zijn. Dus een dringend verzoek in deze.

Antwoord gemeente De begrenzing van het cluster Hezelaar is gebaseerd op een stedenbouwkundige en landschappelijke analyse. Kenmerkend voor een cluster is een verzameling van gebouwen rondom een kruispunt van wegen aan beide zijden van de weg. De begrenzing is hier gelegd omdat de bebouwing verder door meer verspreid ligt en een lint vormt. Hier is dus wel sprake van een bebouwingslint met mogelijkheden om de bestaande agrarische bouwvlakken te herontwikkelen naar een kleinschalig woonerf conform de daarvoor benoemde uitgangspunten. Voor de linten is uitgangspunt dat het ongewenst is dat er een verdere verdichting plaatsvindt. Vandaar dat hier de bouwmogelijkheden beperkt zijn tot de bestaande agrarische bouwvlakken. Voor wat betreft de gestelde vragen: • waarom is Cluster 4, Hezelaar beperkt tot het aangegeven gebied? Antwoord: er is gekeken welke locaties op basis van de bepalingen uit het provinciaal beleid en vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt woningbouw voorstelbaar kan zijn. Van de provincie mag dat alleen indien er sprake is van een bebouwingsconcentratie. Hiervan is geen sprake.

• wat wordt verstaan onder overgangsgebied bebouwde kom - buitengebied? Expliciet, hoeveel meter? Antwoord: in het voorbereide VAB-beleid is ervoor gekozen geen kernrandzones (overgangsgebied bebouwde kom-buitengebied) aan te wijzen juist om deze overgang duidelijk herkenbaar te houden om de identiteit van de dorpen te behouden. • maakt het aanpassen van bestemmingen deel uit van het VAB -beleid? Antwoord: nee, er worden geen bestemmingen gewijzigd met dit VAB-beleid. Daarnaast richt dit VAB-beleid zich uitsluitend op herontwikkeling van vrijkomende agrarische bedrijfslocaties en het eventueel in ruil daarvoor toevoegen van woningen binnen de daartoe aangewezen bebouwingsclusters. Voor zaken zoals mantelzorg gelden andere beleidskaders die wellicht mogelijkheden daarvoor bieden. Wijziging Geen.

Reactie 17 Graag zou ik van de gelegenheid gebruik maken om de ingetekende bebouwingsgrens naast nummer Hezelaarststraat 30A te verruimen zodat het aangrenzende perceel met kadastraal nummer GRON LDE02 H 377 G 0000 hierin wordt meegenomen. Dit perceel sluit mijn inziens perfect aan bij het door u vast te stellen VAB beleid Hezelaar. Dank als u deze aanpassing kan verwerken Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 23

Antwoord gemeente Het betreffende perceel bevat geen bebouwing en omdat uitbreiding van bestaande clusters ongewenst is, vormt dit perceel daarmee geen onderdeel van het aangewezen bebouwingscluster. Wijziging Geen.

Reactie 18 Graag zouden wij willen verzoeken om op de besproken locatie op het perceel Meulekensweg 2a Liempde in de hoek waar nu de units staan aan de zijde Hezelaarsestraat op het perceel onderstaande legenda: Woning orientatie op erf toe te voegen in de kaart op blz. 71 van het VABBeleid.

Antwoord gemeente De hier aanwezige woning is georiënteerd op de weg. Er is dus geen aanleiding dit aan te passen. Wijziging Geen.

Reactie 19 Hierbij deel ik mijn zienswijze m.b.t. het voorgenomen VAB beleid. Graag zouden wij de volgende aanpassingen zien (met daarbij de onderbouwing waarom). -we zien graag dat zichtlijnen "hard" zijn. Dus met duidelijke vermelding van meters. Reden: als voorbeeld zien we dat in geval van bestemmingsplan schijndelsedijk 3/oude boomgaard al in een vroeg stadium de zichtlijn geen waarde heeft. De plannen daar geven aan dat er gebouwd gaat worden zowat midden in de voorheen geplande zichtlijn. Als oplossing wordt de zichtlijn nu aangepast. Op die manier heeft een zichtlijn geen waarde. Graag duidelijk afgekaderd in meters. Hier zou een maximale procentuele afwijking aan vast gekoppeld kunnen worden. -we zien graag opgenomen dat bestemmingsplan wijzigingen binnen 100 meter van ons bedrijf aan hoog munsel 9/9a bij voorbaat niet in behandeling worden genomen. Dit om procedures op voorhand te voorkomen m.b.t. o.a. stankcircels en geluidsnormen. Procedures die alle belanghebbenden niet willen als deze toch geen nut hebben. -we zien graag opgenomen in het beleid dat plan schade (waardedaling onroerend goed) bij voorbaat getoetst wordt wanneer bestemmingsplannen gewijzigd gaan worden. We staan in principe achter het beleid voor meer mogelijkheden tot kleinschalige bewoning of woningbouw in het buitengebied.

Om verrommeling te voorkomen en ruimte efficiënt te benutten zouden we bouwen in eigen tuin en bewoning/splitsing van bestaande gebouwen erg toe juichen. Vooral in de familiesfeer moet veel mogelijk zijn zonder allerlei hoge kosten, procedures en "bouwtitels". Wat we willen voorkomen is dat grond opgekocht wordt door projectontwikkelaars die puur voor de hoogste winst gaan en geen belang hebben bij de "kwaliteit" van de buurt. Door hoge eisen, procedures en kosten zullen de bestaande plannen vooral benut worden door kapitaal krachtige partijen buiten de buurt. We zien juist graag mogelijkheden voor het kleinschalig bij bouwen op eigen erf/tuin zonder hoge kosten en procedures. Bouwen moet haalbaar en betaalbaar zijn voor de "gewone man". Antwoord gemeente

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 24

In het voorbereide VAB-beleid zijn bij de aangewezen clusters zichtlijnen benoemd met als uitgangspunt dat nieuwe ontwikkelingen hier rekening mee dienen te houden en uitsluitend kunnen worden toegestaan als hiermee de zichtlijn wordt versterkt. Om te voorkomen dat er toch bebouwing binnen de zichtlijnen kan ontstaan, wordt dit aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan. Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’. Met betrekking tot de zichtlijn bij de Schijndelsedijk 3. Dit bestemmingsplan was al door de gemeenteraad vastgesteld. Het verdwijnen van deze zichtlijn is daarmee een gegeven. Uitgangspunt van het voorbereide VAB-beleid is dat nieuwe ontwikkelingen geen belemmering mogen vormen voor bestaande agrarische bedrijven. Hiervoor gelden wettelijke bepalingen die meegewogen dienen te worden bij concrete aanvragen. Het voorbereide VAB-beleid gaat over herontwikkeling van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Voor zaken zoals bouwen in eigen tuin, woningsplitsing en bijvoorbeeld mantelzorg gelden andere beleidskaders die wellicht mogelijkheden daarvoor bieden. Wijziging • De bepalingen over zichtlijnen in de tabel 4.5 wordt aangepast in ‘Binnen de zichtlijnen is geen bebouwing toegestaan.

Aansluitend aan de zichtlijnen kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken’.

Reactie 20 Wil een aanpassing en/of aanvulling op de zichtlijnen aan de Hezelaarsestraat 18 richting de grote waterloop.

Antwoord gemeente We hebben diverse verzoeken voor het aanpassen van de opgenomen zichtlijnen voor het cluster Hezelaar ontvangen. Hieruit komen tegenstrijdige belangen naar voren, bouwmogelijkheden versus vrij uitzicht. De in het voorbereide VAB-beleid opgenomen zichtlijnen zijn zorgvuldig overwogen op basis van de landschappelijke en stedenbouwkundige kenmerken van het cluster. Er wordt daarom geen aanleiding gezien dit aan te passen. Wijziging Geen.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 25

Reactie 21 Wij zien dat clusters Hezelaar en Meuleken elkaar overlappen. Wij wonen op de grens van beide clusters. Waarom vallen wij niet in één cluster. Dat lijkt me gemakkelijker werken. Is er mogelijkheid de inspraaktermijn te verlengen. Antwoord gemeente De clusters Hezelaar en Meuleken overlappen elkaar niet, maar zijn wel dicht bij elkaar gelegen. Uw woning is alleen gelegen binnen het cluster Meuleken. Inspreker is geïnformeerd over de mogelijkheid die nog volgt om in te spreken tijdens de geplande ingespreksavond. Ook is daarbij benoemd dat de tijd die daartoe rest nog kan worden benut om de inspraakreactie verder te verfijnen en dit dan alsnog kenbaar gemaakt kan worden aan de gemeenteraad. Wijziging Geen.

Reactie 22 Graag worden wij van alle stappen binnen het VAB-beleid op de hoogte gehouden. Ook over inkomende stukken/aanvragen omtrent alles wat betrekking heeft op Hezelaar. Hoe kunnen wij bezwaar maken op eventuele aanvragen van initiatiefnemers. Overige punten volgen via email. De zichtlijn tegenover huisnummers 18 t/m 24 moet deze breedte krijgen. Antwoord gemeente We hebben diverse verzoeken voor het aanpassen van de opgenomen zichtlijnen voor het cluster Hezelaar ontvangen. Hieruit komen tegenstrijdige belangen naar voren, bouwmogelijkheden versus vrij uitzicht. De in het voorbereide VAB-beleid opgenomen zichtlijnen zijn zorgvuldig overwogen op basis van de landschappelijke en stedenbouwkundige kenmerken van het cluster. Er wordt daarom geen aanleiding gezien dit aan te passen. Daarnaast betreft het VAB-beleid uitsluitend een beoordelingskader. Op het moment dat dit leidt tot concrete aanvragen tot wijziging van het omgevingsplan dan is onderdeel van de voorbereiding hierbij onder andere het houden van een omgevingsdialoog met de omwonenden. U kunt u kosteloos abonneren op berichten uit uw buurt via https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt. Dan ontvangt u berichten over besluiten in uw omgeving en wordt u tevens geïnformeerd op welke wijze u uw bezwaar en beroep kunt instellen. Wijziging Geen.

Reactie 23 Vanwege landschappelijke waarde en de bewoning door Kieviet die de laatste 10 jaar grotendeels verdwenen zijn willen de zichtlijn op Hezelaar tegenover nummers 22 en 22b substantieel verbreden. Antwoord gemeente We hebben diverse verzoeken voor het aanpassen van de opgenomen zichtlijnen voor het cluster Hezelaar ontvangen. Hieruit komen tegenstrijdige belangen naar voren, bouwmogelijkheden versus vrij uitzicht. De in het voorbereide VAB-beleid opgenomen zichtlijnen zijn zorgvuldig overwogen op basis van de landschappelijke en stedenbouwkundige kenmerken van het cluster. Er wordt daarom geen aanleiding gezien dit aan te passen. Wijziging Geen.

Reactie 24 Graag meer informatie over kernrandzonesmet name in relatie met bebouwingslinten. Beleid van provincie staat meer bebouwingsmogelijkheden toe. Waarom slechts beperken tot bebouwingsclusters? Antwoord gemeente Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 26

De uitdrukkelijke wens is om de overgang van de dorpen naar het buitengebied duidelijk herkenbaar te laten zijn om de identiteit van de dorpen te behouden. Er is daarom de keuze gemaakt om in dit beleid geen kernrandzones aan te wijzen voor het toevoegen van woningen. Met betrekking tot stedelijke ontwikkeling is in de Omgevingsvisie Boxtel bepaald dat de voorkeur uitgaat naar inbreiding, herstructurering en transformatie. Om de doelstelling op het gebied van wonen te halen zijn ook kleinschalige uitbreidingen mogelijk aan de randen van Esch, Liempde en Lennisheuvel. Bij de kern Boxtel zijn enkele grootschalige woninguitbreidingen mogelijk. Wijziging Geen.

Reactie 25 Op basis van de wijziging van de zichtlijn langs mijn woning aan de Oude Boomgaard 2a zijn er vragen ontstaan met behoud tot de bestemmingsplan wijziging. Er is een nieuw plan/tekening gepubliceerd wat ons zorgen geeft over de zichtlijn maar ook over het landschap. Naar aanleiding van de omgevingsvisie moet het grondwater intact gehouden worden. Ik heb begrepen dat dit plan niet over de sloot gepositioneerd gaat worden. Dit zou ik dan ook graag zwart op wit ontvangen op bovenstaand mailadres. Eventuele extra ingekomen plannen of ontwikkelingen zou ik ook graag ontvangen met behoud tot dit plan. Naar aanleiding van de informatieavond op 19 februari 2025 over het concept VAB-beleid Boxtel en de bijbehorende documenten hebben we nog een paar vragen:" In het document "Beleid voor vrijkomende agrarische bouwvlakken (VAB-beleid) gemeente Boxtel" (concept 17 september 2024) is ons de volgende term opgevallen, namelijk "beekdal zone (Omgevingsvisie)". Deze term is te lezen in de legenda van figuur 2.5 op bladzijde 15 (zie bijlage VAB-beekdal zone). Onze vraag hierover is: wat is de definitie van de term Beekdal Zone en wat houdt dit precies in? Daarnaast nog een vraag uit een document over ruimtelijke plannen, namelijk het document "Altas Agenda Bedrijfsplan Structuurvisie Verfrissend Boxtel 2011" (juli 2011).

In de figuur op bladzijde 44 en 60 is een bebouwingscluster gesitueerd aan de Schijndelsedijk te Boxtel nabij huisnummers 6 en 9 (zie bijlage Bebouwingscluster).In het bovengenoemde VAB-beleid is dit bebouwingscluster verwijderd en een nieuw cluster gesitueerd aan de Oude Boomgaard en Hoog Munsel. Graag zou ik deze verandering van zienswijze beargumenteerd zien worden?

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 27

Antwoord gemeente Er is aanvullende informatie toegezonden over het betreffende gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan. De zitting over dit het bestemmingsplan was 17 februari 2025. Om op de hoogte gehouden te worden over de uitspraak kunt u zich abonneren op de e-mailservice van de Raad van State. In de onlangs vastgestelde Omgevingsvisie Boxtel zijn op de bijbehorende visiekaart ook beekdalen benoemd. Dit betreft een globale begrenzing (niet op perceelsniveau) en deze is ook overgenomen in het VAB-beleid in figuur 2.5 met de aanduiding “beekdalzone Omgevingsvisie”. In het VAB-beleid is de begrenzing van het beekdal verder uitgewerkt naar een begrenzing op perceelsniveau en opgenomen op de visiekaart behorende bij de voorbereide beleidsregels. De Structuurvisie Verfrissend Boxtel 2011 is met de vaststelling van de Omgevingsvisie Boxtel komen te vervallen. Er is daarom met een nieuwe blik naar kleinschalige woningbouwmogelijkheden in het buitengebied van Boxtel gekeken en daar is het nu voorliggende voorstel zoals opgenomen in het concept VAB-beleid uitgekomen. Er bleek uit het nader stedenbouwkundig en landschappelijk onderzoek dat voor het cluster gesitueerd aan de Schijndelsedijk niet voorstelbaar is nog woningen toe te voegen. Hiervoor is dus geen cluster opgenomen op de visiekaart. Wijziging Geen.

Reactie 26 Naar aanleiding van de tweede inspraakronde VAB-beleid Boxtel stuur ik u hierbij onze reactie als bewoners van de cluster de Roond. Als bewoners van deze cluster willen we bezwaar maken op: 1. De groene strook dat ter hoogte van de Roond 8, is ingetekend voor het landschappelijk versterken entree cluster. Tijdens de ontwikkeling en vaststelling van Landgoed Bloemendael is er een zienswijze ingediend dat er op deze locatie geen houtwal of andere beplanting mag worden aangeplant wat het zicht vanuit de woning Roond 8 zou kunnen belemmeren. Dit is toen gehonoreerd. Wij gaan er als bewoners vanuit dat het vrije zicht gehandhaafd blijft. Ons verzoek is dan ook om dit van de kaart te verwijderen. 2. Het feit dat het VAB beleid te weinig mogelijkheden biedt voor de inwoners binnen de clusters zelf. Er zijn voldoende initiatieven binnen de clusters om een bijdrage te leveren aan de doelen beschreven in het VAB beleid. Echter is de regelgeving op vele vlakken zo streng dat de initiatieven niet zullen leiden tot verdere uitwerking. Het gaat hierbij met name om de volgende doelen en initiatieven:

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 28

Doelen: - leveren van bijdragen aan de vitaliteit van het buitengebied en de leefbaarheid; - behouden van sociale structuren; - voorkomen van criminaliteit, verpaupering buitengebied e.d.; - ontsteniging van het buitengebied; - herbestemming van bestaande bebouwing. Initiatieven binnen de clusters: - het slopen van bestaande stallen in ruil voor herbestemming bestaand bijgebouw naar wonen. - het splitsen van bestaande boerderijen. - versterken en of uitbreiden van de recreatiemogelijkheden. Bij het ontwikkelen van een dergelijk beleid is het heel belangrijk dat de gemeente goed op de hoogte is van de wensen/ initiatieven van de bewoners in het buitengebied, dat uiteindelijk leidt tot een versterking en leefbaarheid van het buitengebied. Bij de ontwikkeling van het VAB-beleid is hier geen aandacht aan besteed, wat wel zou moeten. Een optimale samenwerking tussen bewoners binnen de clusters en de gemeente is hierbij cruciaal.

Te respecteren kenmerken/aandachtspunten: • er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; • kapel; • jonge bebouwing (landgoederenregeling); • bebouwing vergelijkebare afstanden tot weg; • bebouwing volgt de weg; • aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; • rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 29

• bebouwing in een erfopzet/2e lijnsbebouwing voorstelbaar

Antwoord gemeente De ingetekende kansen voor versterking van de landschappelijke structuur zijn uitsluitend indicatief en bedoeld ter inspiratie. We vinden we het daadwerkelijk kansrijk om op deze plek de entree van het cluster landschappelijk te versterken en laten dat daarom graag op de verbeelding zien. Wijziging Geen.

Reactie 27 Gezien de zichtlijn is het logischer bij Meuleken de begrenzing kleiner te maken.

Antwoord gemeente Het klopt dat het vreemd is dat hier nog ruimte lijkt voor het toevoegen van een woning, terwijl het ongewenst is de bestaande clusters verder uit te breiden. Het is dus logisch hier de begrenzing van het cluster aan te passen op de grens van de aangegeven zichtlijn. Wijziging Met begrenzing van het cluster aansluiten op de aangeduide zichtlijn.

Reactie 28 Door de gemeente Boxtel is in maart 2020 de 'Handreiking Ruimte-voor-Ruimte kavels' opgesteld. De handreiking bevat globale kaders voor de ontwikkeling van Ruimte-voor-Ruimte woningen in de gemeente Boxtel. In de handreiking heeft de gemeente Boxtel nadere invulling gegeven aan het begrip 'bebouwingsconcentratie' middels het aanwijzen van een achttal buurtschappen. Eén van deze door de gemeente Boxtel in 2020 reeds aangewezen buurtschappen betreft 'Hezelaar'. De locatie aan Wessendijk 1 is gelegen binnen dit buurtschap ´Hezelaar´. Het nu voorliggende nieuwe VAB-beleid sluit hier op aan en leidt in die zin niet tot een wijziging in beleid. In de handreiking heeft de gemeente Boxtel de volgende passage opgenomen m.b.t. de historische ontwikkeling van het buurtschap 'Hezelaar':

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 30

Wanneer men het woord Hezelaar ontleedt zijn er twee woorden te onderscheiden: Heze en laar. 'Heze' of 'hees' betekent hakhout, struikgewas of heester. Het woord (achtervoegsel) 'laar' wordt meestal verklaard als een open plek in het bos. Deze landschappelijke structuur is duidelijk herkenbaar in Hezelaar. De randen van het buurtschap worden verdicht door lintbebouwing en beplanting, terwijl het midden van het buurtschap openheid uitstraalt. De bebouwing binnen het buurtschap Hezelaar wordt dus gevormd door lintbebouwing aan de randen. De Hezelaarsestraat vormt hierin het belangrijkste lint. Het midden van het buurtschap, zijnde het open akkercomplex, dient openheid uit te stralen en gevrijwaard te blijven van bebouwing. Het plan van familie Verhoeven tot toevoeging van enkele woningen aan het lint van de Hezelaarsestraat sluit bij uitstek aan op de historische ontwikkeling en verkavelingsstructuur van het buurtschap. Het nieuwe VAB-beleid zet ook in op toevoeging van woningbouw binnen het cluster Hezelaar. Belangrijk aandachtspunt hierbij is het behoud van een aantal zichtlijnen richting zowel het open akkercomplex als De Scheeken.

Wanneer de nog open ruimtes en de door de gemeente geprojecteerde te respecteren zichtlijnen in ogenschouw genomen worden, zijn de gronden van de familie Verhoeven aan de Hezelaarsestraat één van de weinige plekken die in aanmerking komen voor toevoeging van woningen. De nieuwe bebouwing op deze gronden kan op een dusdanige wijze gesitueerd worden dat de geprojecteerde zichtlijn juist geaccentueerd wordt, zoals ook door de gemeente is benoemd. In bijgevoegde eerste grove situatieschets is hier enigszins rekening mee gehouden, echter dit zou nog nader uitgediept kunnen worden. Een van de belangrijkste redenen om de woningen niet te situeren aan de Wessendijk is dat middels het plan tot beëindiging van het rundveebedrijf van de familie en het in ruil hiervoor toevoegen van enkele woningen, de eigenaar van de agrarische bedrijfslocatie aan Hezelaarsestraat 17a niet mag worden beknot in zijn gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden. Hoewel het ter plaatse gevestigde gemengd bedrijf (rundvee en varkens) is beëindigd, is op de locatie nog steeds een agrarisch bouwvlak met aanduiding 'intensieve veehouderij' aanwezig. Dit biedt nog steeds de mogelijkheid om ter plaatse een nieuw IV-bedrijf te starten. Hier dient vanuit het kader van milieuzonering rekening mee te worden gehouden bij de planontwikkeling.

Antwoord gemeente We hebben diverse verzoeken voor het aanpassen van de opgenomen zichtlijnen voor het cluster Hezelaar ontvangen. Hieruit komen tegenstrijdige belangen naar voren, bouwmogelijkheden versus vrij uitzicht. De in het voorbereide VAB-beleid opgenomen zichtlijnen zijn zorgvuldig overwogen op basis van de landschappelijke en stedenbouwkundige kenmerken van het cluster. Er wordt daarom geen aanleiding gezien dit aan te passen. U kunt u plannen laten beoordelen op voorstelbaarheid via de daarvoor bedoelde intaketafel. Voor meer informatie hierover zie: https://www.boxtel.nl/omgevingsvergunning

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 31

Wijziging Geen.

Reactie 29 De cluster die in de VAB notitie wordt aangeduid met de naam ‘ Vijf Eiken’ is plaatselijk al generaties lang bekend onder de naam 't Huukske . Natuurlijk is de ‘Hof van Vijfeijken’ een alom bekende parel in het buitengebied van Boxtel. Uit respect voor de historie van dit stukje buitengebied geven wij toch de voorkeur aan de oorspronkelijke naam. Wij, dat zijn de bewoners van alle zeven woningen (inclusief twee bedrijven) die samen 't Huukske vormen, zijn bij elkaar gekomen en zijn in goed overleg gekomen tot een gezamenlijke reactie. Wij kunnen ons zeker vinden in de doelstellingen die geformuleerd zijn in de beleidsnotitie: Zinvol gebruik maken van vrijkomende agrarische bedrijfslocaties, de aanwezige bebouwingsclusters in het buitengebied bestemmen voor de bouw van het soort (kleinere) woningen waaraan Boxtel behoefte heeft en dat alles op een manier die recht doet aan de karakteristieke kwaliteit van het Boxtelse buitengebied. Wij onderschrijven ook het nadrukkelijk geformuleerde uitgangspunt dat er niet gebouwd gaat worden in de beekdalen. Het verbaast ons wel dat ons cluster, 't Huukske, wordt aangewezen als mogelijke bouwlocatie, terwijl volgens de overzichtskaarten in de beleidsnotitie 't Huukske volledig in het beekdal van de kleine Aa ligt.

Op het eerste gezicht is de enige oplossing om 't Huukske te schrappen als cluster in het kader van het voorgenomen VAB beleid. Daar zouden wij op zich niet tegen zijn. Maar aan de andere kant is het jammer dat wij dan geen enkele bijdrage meer kunnen leveren aan bijvoorbeeld het nijpende probleem van de woningnood. Zou het clustergebied niet een stukje naar het oosten verschoven kunnen worden, zodat aan de westkant het beekdalgebied buiten de cluster valt en er aan de oostkant, d.w.z. aan de overkant van de doorgaande weg Nergena een stukje clustergebied bijkomt dat (volgens de kaart) niet tot het beekdal behoort en waar dus wel gebouwd zou kunnen worden, zodanig dat het resultaat nog steeds een los samenhangende cluster bebouwing zal zijn? In bijgevoegde kaart is deze aanpassing ingetekend. Dat heeft, wat ons betreft, ook nog het belangrijke voordeel dat tweedelijnsbebouwing en alle extra infrastructuur die daarvoor nodig zou zijn (zoals in de beleidsnotitie als mogelijkheid wordt geopperd) helemaal niet meer nodig is omdat de al bestaande weg (Nergena) benut kan worden voor ontsluiting van de nieuwe woningen. In principe is het reeds getekende cluster slechts iets gedraaid en verschoven. Zodoende blijft de oppervlakte intact. Kortom een eenvoudige wijziging met een goed draagvlak bij de huidige bewoners.

Antwoord gemeente Het is voorstelbaar de naamgeving van dit cluster aan te passen naar ’t Huukske nu de bewoners hier van mening zijn dat dit vanuit historie beter past. Ook is een beperkte aanpassing van het cluster hier voorstelbaar. Wel vinden wij het belangrijk dat bebouwing uitsluitend kan worden toegevoegd op korte afstand tot de bestaande wegen. Dus de omvang van het cluster zal daarmee iets worden ingeperkt. Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 32

Wijziging De naam van het cluster Vijf Eiken wordt aangepast in ’t Huuske en ook de begrenzing van dit cluster wordt aangepast.

Reactie 30 Aan de Hezelaarsestraat 17a is een locatie met de bestemming agrarisch bedrijf en de functieaanduiding intensieve veehouderij. De bedrijfsvoering is afbouwend en om het betreffende bedrijf definitief te kunnen staken en een passende herbestemming naar wonen te geven, is het wenselijk dat deze locatie als bebouwingscluster wordt aangemerkt. In Bijlage 5 van uw concept VAB-beleid worden de bebouwingsclusters van Boxtel nader uitgewerkt. In het Overzicht bebouwingsclusters wordt de Hezelaar als bebouwingscluster genoemd.

Uitsnede figuur overzicht bebouwingsclusters

Op pagina 73 is een nadere begrenzing van bebouwingscluster Hezelaar weergegeven.

Uitsnede bebouwingscluster Hezelaar met de locatie Hezelaarsestraat 17a rood omcirkeld en de bijbehorende grond geel omcirkeld. Op bovenstaand figuur is te zien dat de gronden wél binnen de bebouwingscluster vallen, maar de locatie zelf net niet. Daarom het verzoek om een (minimale)

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 33

aanpassing te doen aan de begrenzing van de bebouwingscluster en de locatie Hezelaarsestraat 17a eveneens in de bebouwingscluster op te nemen. Op deze manier wordt het een stuk makkelijk om de huidige intensieve veehouderij te kunnen staken en een passende herbestemming te geven. Een en ander conform de doelstellingen van uw beleid, zoals in paragraaf 1.1 van uw beleid genoemd. Ik wijs dan specifiek op het bieden van perspectief voor gestopte agrariërs in het buitengebied, het voorkomen van verpaupering en ontstening van het buitengebied. Antwoord gemeente Het klopt dat de locatie Hezelaarsestraat 17a niet binnen het aangewezen bebouwingscluster is gelegen. Dat komt omdat deze locatie geen onderdeel uitmaakt van het betreffende cluster vanwege de afstand tot de overige bebouwing hier. Wel is hier sprake van een agrarisch bouwvlak gelegen aan een bebouwingslint. Dit biedt mogelijkheden voor herontwikkeling van het betreffende agrarisch bouwvlak naar een kleinschalige woningbouwontwikkeling in erfopzet. Wijziging Geen.

Reactie 31 Naar aanleiding van uw brief van 28 januari jl. betreffende de tweede inspraakronde VAB-beleid wil ik u verzoeken om rekening te houden met zwaarwegende punten die ik hieronder heb weergegeven. Ik wil u dan ook vragen het VAB-beleid voor Cluster 1. Langenberg aan te passen met deze onderbouwde punten. Uit de toegestuurde stukken en het VAB-beleid waar u naar verwijst, blijkt dat er een uitvoerige gebiedsanalyse is gemaakt. Daarbij is gekeken naar landschapstype, cultuurhistorie, natuur, water en recreatie/horeca. 1. Strijdigheid met het VAB-beleid Het Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB)-beleid van de gemeente Boxtel stelt dat bij herbestemming en bebouwing zorgvuldig gekeken moet worden naar de impact op de omgeving, zoals ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Een mogelijke geplande bebouwing voor onze woning lijkt niet in lijn met deze uitgangspunten, omdat het niet past binnen het VAB-beleid, bijvoorbeeld: de uitdaging van de grote wateropgave in de Beekdalzone, onvoldoende uitwerking van de zichtlijnen, het behouden van de cultuurhistorische waarden, verstoring van het open landschap, toename verkeersdrukte en aantasting woonkwaliteit. 2. Uitdagingen grote wateropgave Voor bebouwingscluster Langenberg blijkt uit de analyse dat die locatie meerdere waarden bezit.

- Het gebied ligt direct tegen het beekdal en in de overgangszone beekdal / essen- & kampen (zie afb 1). Vanwege de ligging van de Dommel is nagenoeg het hele cluster gelegen binnen de beekdalzone (zie afb 2). In het beekdal en in deze zone ligt danook een grote wateropgave (tegengaan verdroging, hoogwaterbescherming), zoals ook de Omgevingsvisie aangeeft.

Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 34

Afbeelding 1

afbeelding 2 Aangezien we aan Hoog Munsel 5, maar ook de omliggende huizen het afgelopen jaar veel waterschade hebben gehad (voor Hoog Munsel 5 alleen al meer dan € 40.000,- schade) wat veroorzaakt is door de slechte afvoer van het water en onderhoud van de sloten is dit punt extra belangrijk. Meer huizen zorgt voor extra druk op bestaande waterwegen en op het drukriool wat er nu ligt. Deze druk kan het niet aan, wat het afgelopen jaar duidelijk is gebleken. Dit ook al herhaaldelijk vermeld bij de gemeente en is bekend. Bij extra schade zal gemeente hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Ongecontroleerde bouw zonder rekening te houden met drainage en watermanagement kan dan ook leiden tot wateroverlast. Dit kan schade veroorzaken aan onze woningen, straten en openbare voorzieningen. 3. Cultuurhistorische waarde Buurtschap Langenberg in Boxtel, gelegen in het Dommeldal, bezit zowel cultuurhistorische als archeologische waarden die bijdragen aan de identiteit en het karakter van het gebied. Cultuurhistorische waarde Langenberg wordt gekenmerkt door een kleinschalig landschap met een onregelmatige verkaveling, wat typerend is voor het kampenlandschap. Dit landschapstype is ontstaan door het gebruik van hoge Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 35

gronden voor akkerbouw, wat heeft geleid tot een specifieke structuur met houtwallen en laanstructuren. Deze elementen dragen bij aan de historische identiteit van Langenberg. Het behoud en de versterking van deze cultuurhistorische waarden zijn dan ook belangrijke aandachtspunten. Archeologische waarde Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat het gebied een hoge verwachting heeft wat betreft archeologische waarden, vooral gezien de ligging in zogenaamde 'droge landschappen'. Dit duidt op een rijke archeologische potentie die de geschiedenis van het gebied verder kan onthullen. Zie hierbij de uitspraak van de Raad van State: Uitspraak 201206258/1/R3. Het is dan ook essentieel om bij ruimtelijke ontwikkelingen in Langenberg rekening te houden met deze waarden. Het behouden en versterken van de cultuurhistorische en archeologische kenmerken dragen bij aan het behoud van het unieke karakter van het gebied en bieden kansen voor educatie en toerisme. Uit de analyse blijkt dat het noordelijk deel van dit bebouwingscluster, ten noorden van de weg Hoog Munsel, cultuurhistorische waarde bezit: akkercomplex/ onderdeel 'Groene Woud' (zie afb 3). Aan de hele noordzijde van de weg Hoog Munsel zou om die reden nieuwe woonbebouwing achterwege moeten blijven. Niet uitsluitend het deel waar nu de zichtlijn aan Hoog Munsel is getekend.

Afbeelding 3 Bij de cultuurhistorische waarde behoort ook het wegennetwerk van het Brabants landschap. De smalle weggetjes met daarnaast de bomen en sloten is een historisch recht sinds 1491. In gemeenten Boxtel en Sint-Michielsgestel, die samenwerken onder de naam MijnGemeenteDichtbij, wordt dit recht erkend en gerespecteerd. Het doel van het voorpootrecht (ook wel pootrecht genoemd) in de gemeente Boxtel en andere delen van Nederland heeft historisch gezien verschillende belangrijke functies: A. Verfraaiing van het landschap: Het pootrecht biedt grondeigenaren langs openbare wegen de mogelijkheid om bomen te planten langs de weg. Dit heeft als doel de omgeving esthetisch te verfraaien en een groene, aantrekkelijke uitstraling te creëren voor het landschap. De bomen dienden niet alleen om de omgeving mooier te maken, maar ook om de wegen en het omliggende gebied te sieren, wat de levenskwaliteit van de lokale gemeenschap verbeterde. B. Bodem- en wegbeheer: Het planten van bomen langs de wegen heeft ook een praktisch doel. De bomen bieden bescherming tegen erosie van de bermen en konden de grondstructuur verbeteren. Ook zorgden de bomen ervoor dat de weg minder blootgesteld wordt aan weersomstandigheden, zoals sterke wind, die de weg kunnen aantasten. C. Bescherming van het bezit van grondeigenaren: Nota van inspraak VAB-beleid Boxtel

pag. 36

Het recht bood eigenaren van percelen langs de openbare weg enige controle over het gebied direct naast hun eigendom. Dit betekende dat ze niet alleen kunnen profiteren van het esthetische voordeel van de bomen, maar ook enige mate van bescherming hadden tegen inbreuk op hun eigendom door bijvoorbeeld de openbare weg die dichtbij hun terrein loopt. D. Bevordering van biodiversiteit: De bomen die werden geplant onder het pootrecht dragen bij aan de lokale biodiversiteit. Ze creëren habitats voor vogels, insecten en andere dieren, wat belangrijk is voor het behoud van de natuur en de ecologische balans in het gebied. E. Historisch en cultureel belang: Het voorpootrecht vertegenwoordigt een stukje cultureel en historisch erfgoed. Het is een typisch voorbeeld van de oude gebruiken die in verschillende regio's in Nederland bestonden. Het recht is eeuwenoud en biedt inzicht in hoe lokale gemeenschappen hun omgeving in het verleden beheerden. Het is daardoor ook van belang voor de lokale identiteit en geschiedenis. F. Handhaving van het recht en juridische bescherming: Het pootrecht bood grondeigenaren ook juridische bescherming. Door het vastleggen van het recht konden ze er zeker van zijn dat hun rechten niet zomaar werden geschonden door anderen.