3 - Bijlage bij motivering_TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1_2026-05-06

De focus van vandaag – Demarcatie omgevingsplan Monument Nieuwbouw

Binnentuin Jongenskapel

Meisjeskapel

Priesterhuis

Voorzijde hoofdgebouw

Participatie Bureau Stroom heeft in opdracht van BPD een strategisch participatieplan geschreven en uitgevoerd. Dit plan, gebaseerd op een analyse van de opgave, omgeving en belanghebbenden, is 2 jaar geleden gestart. We betrokken de gemeente, medewerkers en naasten van Kentalis, direct omwonenden, potentiële ondernemers en overige belanghebbenden in de participatie. We informeerden ze over de plannen en dachten samen met enthousiasme na over het ontwerp van het hoofdgebouw, over de identiteit van het nieuwe gebied, mobiliteit en de inrichting van het landschap. Alle input is zorgvuldig vastgelegd en waar mogelijk verwerkt in Omgevingsplan voor het Monument. De overige opbrengsten worden meegenomen in het vervolgproces voor de deelgebieden Polderzicht en Oeverzicht.

Werksessies

Voorbeelden opbrengsten participatie Het Monument

Een nieuwe identiteit

• Creëer een plek om te overnachten voor naasten van Kentalis • Zorg voor een diversiteit aan functies, voor ieder wat wils. • Bij de jongenskapel is ruimte voor reuring, bijvoorbeeld horeca. • Bij de meisjeskapel is ruimte voor rust/ruis, bijvoorbeeld een huiskamer.

• Voorkom een zorg gevoel, maar creeër een gebied met een goede balans tussen zorg vs. wonen, natuur vs. recreatie en rust vs. reuring. • Geef de historie een plek. Haal verhalen op, behoud authentieke elementen en maak de geschiedenis zichtbaar en voelbaar. • Maak de nieuwe identiteit en unieke karakter van het gebied zichtbaar. Bijvoorbeeld met ludieke en creatieve borden.

Sociale cohesie

Inrichting van de openbare ruimte

• Werk aan een community gevoel • Organiseer gezamenlijke activiteiten met alle bewoners van het Domein aan de Dommel en de rest van SintMichielsgestel. Bijvoorbeeld ouderen die voorlezen, samen Koken, samen creatief zijn of samen het groen beheren. • Idee: een gebarenbarista, waar je met gebarentaal koffie kan bestellen.

• Ontwikkel belevingspaden met gidslijnen en variatie in bestrating, materialen, licht en kleuren door het gebied heen. • Maak een parkeerhub aan de kant van de jongensvleugel. • Ontwikkel brede paden voor driewielers • Maak veilige oversteekpunten • Zorg voor een goede verbinding van het Domein aan de Dommel met beide delen van Sint-Michielsgestel, zodat het dorp weer een geheel wordt.

Identiteit als kompas voor gebiedsontwikkeling De identiteit van het gebied vormt een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van Domein aan de Dommel. Tijdens de werksessies van de omgevingsdialoog is hier uitgebreid aandacht aan besteed.

De identiteit is opgebouwd uit verschillende bouwstenen: • Het omgevingsplan inclusief landschapsplan • Het collectief erfgoed van Sint-Michielsgestel, zichtbaar in monumentale gebouwen, het landschap en de bijbehorende verhalen • De sociale ontwikkeling van het terrein, met positieve gezondheid als uitgangspunt Deze elementen komen onder andere terug in de toekomstige invulling van de kapellen en het Priesterhuis. Tijdens de werksessies zijn veel verhalen gedeeld. Daarnaast is een verhalentafel georganiseerd in samenwerking met Stichting Ieveedee. De Beleefdag op 24 mei jl. was niet alleen een rijke bron van verhalen, maar ook een zorgvuldig afscheid van het bestaande. 9

Identiteit als kompas voor gebiedsontwikkeling Het resultaat van de omgevingsdialoog is dat de komende jaren de nieuwe identiteit zal worden vormgegeven en geladen aan de hand van vijf pijlers.

De vijf pijlers van Domein aan de Dommel: • Monumentaal – Behoud van het historische karakter en kwaliteit van de transformatie • Natuur en water – Versterking van landschappelijke waarden en een beeldbepalende rol voor de meanderende Dommel • Leefomgeving – Een gezonde, verbonden leefomgeving met aandacht voor welzijn • Een goede buurman – Een buurt waar mensen elkaar ontmoeten, iets voor elkaar over hebben en genieten via zintuiglijke beleving • Wonen – Wonen in Het Monument, Polderzicht of het Oeverpark: eigentijds en passend bij de locatie

10

Welke opdracht hebben we onszelf gegeven?

Van betekenis zijn Voortbouwen op ruimtelijke kwaliteiten en erfgoed

Van betekenis zijn

Omzien naar elkaar

Samenwerken met natuur Samenwerken met natuur

Omzien naar elkaar

Een fijne, verbonden en zorgzame buurt De sociale plankaart geeft de mogelijke toekomstige sociale kwaliteiten van de wijk weer (stip aan de horizon) , soms in woorden en soms getekend. Daarnaast zijn enkele sociale bouwstenen zoals een wandelommetje, wijk boerderij, moestuinen, botensteiger, speelaanleidingen als ontmoetingskansen ingetekend. Ook de identiteit van de plek, groen kwaliteiten en hoe plekken van rust,ruis en reuring zijn geduid.

Sociale plankaart

Stedenbouw en visie op het monument BiermanHenket is als architect betrokken bij de transformatie van het rijksmonument en de nieuwbouw in stap 1. Onze visie hebben we visueel vertaald in schema’s om de bezoeker stap voor stap mee te nemen: van de nieuwe stedenbouwkundige opzet tot het behoud van de historische gangen. Van hoofdopzet tot detail zijn de ruimtelijke keuzes inzichtelijk gemaakt. Het resultaat is een samenhangend ensemble dat ruimte biedt aan wonen, werken en ontmoeten, gericht op een inclusieve samenleving met respect voor het bestaande erfgoed.

Het Monument - Hoe zag het er vroeger uit?

Het Monument – Zichtlijnen, ontsluiting en ontmoeting

Het Monument - Hoe ziet het er nu uit?

De Wasserij, Martha en Trafohuisje

Het Monument – Ensemble fase 1

Het Monument – Opbouw nieuwe ensemble

Het Monument – Opbouw nieuwe ensemble

Woningbouwprogramma Monument In de eerste fase van de ontwikkeling wordt een breed aanbod van wonen, werken en maatschappelijke- en commerciële voorzieningen voorzien. In het monument zal de woningbouw zich richten op appartementen in de vrije sector met een aanbod varierend van kleinere tot grote appartementen. Het voormalige Marthagebouw wordt gesloopt en hier worden circa 45-50 appartementen voor senioren gerealiseerd. Deze zullen in de sociale huur worden aangeboden. De nieuwbouw direct achter het monument verdeeld zich over twee nieuwe gebouwen. Hierin komen circa 75-80 appartementen die worden aangeboden in de middenhuur. De hierin gelegen appartementen die grenzen aan de centrale as zijn wat groter en zullen worden aangeboden in de vrije sector huur.

Woonprogramma Monument

Ca. 70 woningen in het hoofdgebouw

Programmering en placemaking We informeerden belangstelleden over de ideeën en mogelijkheden m.b.t. de ruimtes die bestemd zijn voor “niet wonen”. We hebben inzicht gegeven in hoe we “Positieve gezondheid” door willen vertalen in de ontwikkeling van De Meisjeskapel, Jongenskapel + Zijbeuk, Priesterhuis, De Wasserij, Martha en het Travohuisje. Het thema en doorvertaling werd goed begrepen en gewaardeerd door de bezoekers. Er waren ook belangstellenden die hierover met ons in gesprek gingen en gericht op zoek zijn naar mogelijkheden. Ralf Immens heeft gesproken met gegadigden voor het Priesterhuis en verenigingen die interesse hebben bij de invulling van de Meisjeskapel. Zo was er een Diagnostisch centrum die voor de 3e keer interesse toonde in het Priesterhuis. We zijn ook in gesprek gekomen met o.a. de Muziekschool, Senioren Actief, Jazz in Gestel en Atelier (Schulden). We zien dat verschillende verenigingen op zoek zijn of en hoe ze zouden kunnen landen in de meisjeskapel.

Inrichting terrein en openbare ruimte DELVA werkt in opdracht van BPD aan het landschapsontwerp en stedenbouwkundig plan voor Polderzicht en Meanderwonen. Het gebied vindt zijn basis in het historische hoofdgebouw, de bestaande zorgfunctie en het unieke beekdallandschap van de Dommel. Vanuit een integrale visie op bodem, water, ecologie en mens is een plan ontwikkeld waaruit het verdere ontwerp is voortgevloeid. Bij het ontwerp van het hoofdgebouw is zorgvuldig rekening gehouden met de historische context, de krachtige orthogonale en symmetrische opzet, en zijn in de buitenruimte verschillende zones gecreëerd voor ontmoeting, spel en bezinning. Dankzij goed doordachte overgangen van privé naar publiek én ruimte voor toekomstige interpretatie door bewoners en bezoekers, is een flexibel en kwalitatief plan ontstaan dat inspeelt op de wensen van de omgeving en van toekomstige bewoners. Het resultaat is een samenhangend ensemble dat de geschiedenis van de plek ademt, een betekenisvolle plek vormt voor heel Sint-Michielsgestel, en tegelijkertijd fungeert als poort naar een grootschalig natuurontwikkelingsgebied in het Dommelpark, op steenworp afstand van het centrum.

Voorstel inrichting terrein

Sfeerbeeld binnentuin

Sfeerbeeld zijkant jongensvleugel

Mobiliteit en verkeer op de Theerestraat Verkeersonderzoek Theerestraat is uitgevoerd maar was nog niet gereed. Verkeer is een belangrijk punt en de toelichting volgt na de zomer in een aparte informatieavond. De gemeente was aanwezig voor eventuele tussentijdse vragen.

Verkeer - bereikbaarheid

Plankaart Verbinding centrum

Deze tekeningen laten de tijdelijke verkeersituatie tijdens de realisatie van het Monument. De verkeerssituatie zal in de vervolgfases voor de andere deelgebieden worden aangepast.

Onderzoeken omgevingsaspecten Ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel is onderzoek verricht naar verschillende omgevingsaspecten zoals geluid, flora&fauna, verkeer, waterhuishouding, omgevingsveiligheid, bodem, cultuur en archeologie. De resultaten van deze onderzoeken dienen ter motivering dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) volgens de Omgevingswet. Dit, met als doel een omgeving te creëren die niet alleen functioneel, maar ook aantrekkelijk en duurzaam is op lange termijn. Tijdens de informatiemarkt is informatie verstrekt over de stand van zaken van de uitgevoerde specifieke onderzoeken voor het TAM-plan voor fase 1 en ook de meer breder ingestoken onderzoeken voor de totale gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel.

Onderzoek omgevingsaspecten

Vervolgstappen & planning Momenteel zijn we het nieuwe omgevingsplan voor de eerste fase aan het afronden. Deze omgevingsdialoog met doorlopen participatie is daar ook onderdeel van. Het omgevingsplan zal vervolgens bij de gemeente ter besluitvorming worden voorgelegd aan het College. Na goedkeuring zal het omgevingsplan ter inzage gelegd worden. Eventuele zienswijzen zullen worden beantwoord en vervolgens zal de Raad over het omgevingsplan gaan beslissen en deze zo mogelijk vaststellen. Met het vastleggen van deze kaders gaan we vervolgens de omgevingsvergunningen aanvragen voor de transformatie van het monument en de nieuwbouw in de eerste fase. Gelijktijdig zijn we bezig met de bouwrijp maken van het terrein, zoals het aanleggen van kabels en leidingen en het slopen van het Marthagebouw.

Vervolg - Omgevingsplan Monument

Daarna Omgevingsplan Polderzicht & Oeverpark

Gesprekken op de informatiemarkt De Omgevingsdialoog bestond uit twee rondes met een presentatie. Bij de aanvang van een ronde en bij het naar huis gaan vroegen we deelnemers hun mening over de plannen. Het overgrote deel was héél enthousiast over onze plannen. Ze gaven complimenten over de zorgvuldigheid van participatie en visie van het plan. Aanwezigen waren ook positief over de opzet van de informatiemarkt, omdat er voldoende mogelijkheid was om vragen te stellen.

Een kleine groep was minder tevreden. De tweede presentatie was voor veel bezoekers slecht verstaanbaar, vanwege het galmende geluid in de kapel en daardoor moeilijk te volgen. Gelukkig gaven de meeste aanwezigen aan dat ze tijdens de informatiemarkt wel voldoende informatie hebben gekregen, waardoor ze alsnog tevreden naar huis gingen. Enkele bezoekers hadden andere verwachtingen van zowel de presentatie als de informatiemarkt. Zij hadden gehoopt meer concrete informatie te ontvangen, zoals prijsindicaties, plattegronden, vierkante meterprijzen en sfeerimpressies.

Gesprekken op de informatiemarkt Vooral bij de stands over het woonprogramma, stedenbouw en programmering was het druk. Bezoekers stelden gerichte vragen over het aantal woningen en de planning van het bouwproces. Bij de stand over programmering en tijdelijke placemaking werden nieuwe ideeën aangedragen en ontstonden er waardevolle connecties om de beschikbare ruimtes op een passende en creatieve manier in te vullen.

102/938

Bijlage 8

103/938

Sfeerverslag participatie verkeer 24-11-2025

Sfeerverslag participatie verkeer Domein aan de Dommel, fase 1 24 november 2025

Op maandagavond 24 november 2025 kwamen circa 35 belanghebbenden naar de Brasserie in het hoofdgebouw aan de Theerestraat te Sint-Michielsgestel voor de informatiebijeenkomst over verkeer. De avond is opgezet als een inloopavond waarbij iedereen vrij rond kon lopen om alle relevante thema’s rondom verkeer voor fase 1 te beoordelen. De thema’s werden gepresenteerd op grote borden. Zowel BPD als de gemeente waren hierbij aanwezig om toelichting en verduidelijking te geven. Bij binnenkomst kregen de bezoekers een hand-out met daarop aangegeven het doel, de thema’s en stickervellen (groen en rood) om voorstellen te beoordelen. Doel en thema Het doel is om de belanghebbenden en geïnteresseerde stakeholders/omwonenden te informeren over de voorgenomen ontwikkelingen in fase met het thema verkeer. Er werden verschillende thema’s behandeld, zoals routing auto’s, routing fietsers, routing voetgangers, ontsluitingen, parkeren en tijdelijk parkeren, kiss and ride en afvalverzameling. Ook werden de voorlopige terreinontwerpen en het inrichtingsplan gepresenteerd. Beelden opstelling borden participatie

Reacties De volgende reacties zijn opgehaald: -

-

-

-

Fiets: aandacht voor veilige routing in de parkeergarage. Fiets: Wat voor fietsenstallingen komen er in het voorterrein? Dit zijn fietsnietjes en geen gebouwde voorzieningen. Het landschap blijft haar kwaliteit behouden. De fietsenstallingen zijn veelal met rode bolletjes beoordeeld omdat ze het zicht op het historisch pand zouden ontnemen. Dit worden echter geen gebouwde voorzieningen, maar uitgevoerd in het niveau fietsnietjes. Voetgangers: er wordt aandacht gevraagd dat er een looproute blijft op het voorterrein van het Monument. Auto: Aandacht voor het verkeer nabij het kinderdagverblijf. Auto: keerlus bij parkeergarage; deze is voorgesteld als onnodig. Echter deze is noodzakelijk voor het ophalen van het afval. De keerlus is veelvuldig beoordeeld met een groene sticker. Ontsluiting: de directe buren aan de Theerestraat gaven aan dat ze niet wensten dat de weg naast het huis wordt ingezet als bouwweg/route. Dit gaan we onderzoeken. Ontsluiting: de aangegeven gesplitste ontsluiting betreft een tijdelijke ontsluiting. In de eindfase wordt dit samengevoegd naar één toegangsweg. Ontsluiting: de bewoners van Theerestraat 24 t/m 28 vragen aandacht voor de achteruitgang van de woningen i.r.t. verkeer achterzijde; deze bij voorkeur als langzaam verkeer inpassen.

Ontsluiting: de nieuwe brug krijgt veel groene bolletjes: men is enthousiast over een mogelijke fiets- en voetgangersbrug. Kiss and ride: voor het kinderdagverblijf is verduidelijking gevraagd naar de toegankelijkheid voor het halen/brengen van kinderen. Er wordt gestimuleerd dat dit met de fiets plaatsvindt. Met de auto is het niet mogelijk om een lus in te passen; daardoor dient voor het gebouw gekeerd te worden. Parkeren: Er is verduidelijkt dat de entree voor parkeergarage via de “rechterzijde” plaatsvindt. Alleen de eerste auto van de bewoner kan parkeren in de parkeergarage. De eventuele tweede auto en de auto’s van bezoekers dienen op het tijdelijke parkeerterrein te parkeren. Tijdelijk parkeren: Gevraagd is naar verduidelijking van het tijdelijk parkeren i.r.t. de definitieve parkeeroplossing in de tweede fase. Parkeren: er is zorg voor het inpassen van het benodigde aantal parkeerplaatsen nabij het gemeentehuis. Hier hebben we aandacht voor. Parkeren: het ondergronds parkeren wordt positief beoordeeld met groene bolletjes.

-

-

Afvalinzameling: aandacht voor veilig ophalen van afval bij het kinderdagverblijf. Afvalinzameling: hoe wordt het afval verzameld? Ondergronds. Er zijn geen vragen gesteld over de ontsluiting naar de Theerestraat en mogelijke toename van verkeer op de Theerestraat. Wanneer wordt de Theerestraat afgewaardeerd naar een 30 km/uur straat? Dit zal tijdens de realisatie van fase 1 met tijdelijke inrichting worden verzorgd. En in de eindsituatie met het leggen van het nieuwe riool in de Theerestraat zal dit met een definitieve inrichting worden verzorgd. Veel vragen waren gericht op de planontwikkeling, verkoop van appartementen en verkoopplanning. Deze zijn niet relevant voor deze participatie en zijn daarom niet opgenomen in dit verslag.

Vervolg De opgehaalde feedback nemen we serieus en gaan we in de ontwerpteams bespreken en inhoudelijk beoordelen. Het doel is om de input te verwerken (waar mogelijk) en de plannen hiermee te verbeteren. We vinden het fijn dat we waardevolle input hebben verkregen en beter begrijpen waar de zorgen rondom verkeer leven bij de belanghebbenden/stakeholders. We danken iedereen voor zijn of haar inbreng.

BPD Ontwikkeling B.V. Domein aan de Dommel

Bijlage 9

107/938

Ladderonderbouwing

- LADDER Memo

DATUM KENMERK

23 juli 2025 20231245/147499/

PROJECT OPDRACHTGEVER

20231245 Domein aan de Dommel BPD Ontwikkeling B.V.; Regio Zuid

LADDERONDERBOUWING DADD 500 WONINGEN 1.1

Ladder Domein aan de Dommel Sint-Michielsgestel

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 1.1.1 Toetsing Het plangebied Domein aan de Dommel wordt planologisch mogelijk gemaakt door middel van 2 TAM-omgevingsplannen. De twee fases zijn:

Figuur 1. Fases Fase 1 bestaat uit het Hoofdgebouw, sloop-nieuwbouw Marthagebouw, voormalige wasserij en nieuwbouw van 2 appartementengebouwen met ondergrondse parkeergarage. Fase 2 bestaat uit woongebied en een parkeerhub. Programma fase 1 Hoofdgebouw voorzijde, meisjes en jongensvleugel priesterhuis jongenskapel

meisjeskapel Voormalige wasserij Nieuwbouw 2 appartementengebouwen boven parkeergarage Marthagebouw

2/10

functie wonen

Aantal / m2 gbo

m2 vvo 70

n.v.t.

vergader, atelier, onderwijs, ondersteunende horeca (dagbesteding) ondersteunende kantoren brasserie/grand café/high end horeca vergader/private dining maatschappelijk / ontmoeten (woonkamer/leefkeuken van de wijk) maatschappelijk / ontmoeten, kinderdagverblijf wonen

1700 100 300 300 450 800

78

800 n.v.t.

wonen en zorg (sociale huurwoningen)

48

n.v.t.

Totaal

maximaal 500 in fase 1 en 2 (20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector), circa 196 in fase 1

4.450

In fase 2 wordt het overige woonprogramma gerealiseerd, tot een totaal van maximaal 500 woningen en de afgesproken segmenten. Het project is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. In totaal wordt wonen in maximaal 500 woningen mogelijk gemaakt op een locatie waar wonen nu planologisch niet is toegestaan. In fase 1 gaat het om circa 196 woningen. Ook worden enkele ondersteunende functies mogelijk gemaakt die noodzakelijk zijn voor het functioneren van het gebied. Het gaat daarbij om werkplekken, maatschappelijke functies, zorgfuncties, ontmoetingsruimte en horeca. Op basis van de huidige bestemming zijn de gronden in het hele gebied bestemd voor sociaal-culturele voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, medische voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van het wonen voor zover passende binnen de vermelde doeleinden. Dergelijke voorzieningen zijn geen stedelijke ontwikkeling, omdat per saldo sprake is van een afname van planologische mogelijkheden. De beoogde horeca en de werkfuncties zijn breder dan wat op basis van de huidige bestemming mogelijk is. Dit kan worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Het project is gelet op de geldende jurisprudentie voldoende substantieel. Het project ligt in stedelijk gebied gelet op de huidige stedelijke functie en de ligging in het samenstel van bebouwing met andere stedelijke functies.

Er zal in toekomstige situatie gezien de grote woningbehoefte en de specifieke behoefte aan wonen met zorg geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand. Er is sprake van diensten. Het gaat in dit geval echter niet om een nieuwe vestiging, maar om behoud van een bestaande maatschappelijke functie, waarvoor ondersteunende diensten en economische activiteiten worden mogelijk gemaakt. Gelet op het bovenstaande is hierna de behoefte beschreven. 1.1.2 Beschrijving behoefte Behoefte behoud erfgoed Koninklijke Kentalis biedt landelijk zorg en onderwijs op maat voor mensen met taalontwikkelingsstoornissen, slechthorendheid, doofheid, doofblindheid, of meerdere beperkingen. De locatie aan de Theerestraat in Sint-Michielsgestel werd te groot voor de activiteiten die Kentalis in Sint-Michielsgestel wil handhaven. Het voormalige hoofdgebouw en een deel van het terrein zijn daarom verkocht. Op het deel van het terrein dat in bezit blijft van Kentalis, worden aanpassingen gedaan zodat het een fijne en beschermde omgeving blijft voor wonen, dagbesteding en onderwijs. Het ‘Doofstommeninstituut’ is aangemerkt als rijksmonument. Behoud van de cultuurhistorische waarde van het complex (het ensemble) is van nationaal belang. Het gaat om de bijzondere uitdrukking van de ontwikkeling van de door voornamelijk door religieuzen geleide gezondheidszorg in het zuiden van Nederland rond 1900.

Voor het behoud is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. Het monumentale hoofdgebouw krijgt een nieuwe bredere bestemming, waar naast diverse voorzieningen voor de doelgroepen van Kentalis, ook wonen en verblijven samenkomen. Ook is er plek voor nieuwbouw in het hoofdgebouw en op het terrein. Woningbehoefte

3/10

Er worden maximaal 500 woningen in het gebied Domein aan de Dommel mogelijk gemaakt, waarvan 20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector. In fase 1 worden circa 196 woningen mogelijk gemaakt. In fase 2 wordt het overige woonprogramma gerealiseerd, tot een totaal van maximaal 500 woningen en de afgesproken percentages. De relevante regio voor wonen is Sint-Michielsgestel binnen de regio Noordoost-Brabant. De woningbehoefte in de gemeente blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Sint-Michielsgestel is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant’ van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 1.065 woningen in de periode 2023 tot en met 2035. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 2. Indicatie toename woningvoorraad (bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023) Monitor bevolking en wonen (Provincie Noord-Brabant, juni 2025) Uit de actuele monitor bevolking en wonen blijkt dat de benodigde capaciteit in de gemeente in de periode 2024 t/m 2033 1.020 woningen is (prognose + vervangingsopgave). Er is harde plancapaciteit voor 275 woningen. Dit betekent dat er nog veel harde plancapaciteit moet worden toegevoegd en ook na 2033 is sprake van een woningbehoefte. In de periode 2024-2028 zijn 870 woningen gepland, waarvan 57% in het betaalbare segment. Hieronder vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot €390.000,-. De woningen voor de periode 2029 t/m 2033 (en verder) zijn nog niet in een categorie ingedeeld. Regionale woondeal Noordoost-Brabant (maart 2023) Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw tot en met 2030 nationaal ingezet op de realisatie van 900.000 woningen. Om dit te realiseren wordt gestreefd naar groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen) nodig.

Gemeenten, provincies en het Rijk maken afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen. Het Rijk en de provincie Noord-Brabant hebben in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de Nationale opgaven. Het provinciaal aandeel is 130.600 woningen. In deze Regionale Woondeal Noordoost-Brabant wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar gemeenten en corporaties van de gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en corporaties. De gemeente Sint-Michielsgestel zet zich in voor de realisatie van 1.134 woningen in de periode 2023-2030, waarvan 53% betaalbaar. Er was op dat moment slechts harde plancapaciteit voor 320 woningen.

4/10

Figuur 3. Factsheet woningbouwprogramma gemeente Sint-Michielsgestel Voor dit plan is al eerder afgesproken dat wordt uitgegaan van 20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector. Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 Met dit programma zet de gemeente de koers uit voor de ontwikkeling van het wonen in Sint-Michielsgestel, Den Dungen, Berlicum, Middelrode en Gemonde. Het programma bestaat uit drie pijlers, met daaronder in totaal zeven opgaven. Pijler 1: een passend en betaalbaar huis ● Passende woningen en doorstroming ● Inspelen op de woningbehoefte ● Gevarieerde en creatieve woonvormen Pijler 2: wonen met welzijn en zorg ● Wonen met welzijn en zorg voor ouderen ● Een thuis voor iedereen Pijler 3: duurzaam wonen in wijken en dorpen ● Leefbare wijken en dorpen ● Duurzaam wonen Uit woningbehoefteonderzoek van Companen komt een woningbehoefte van 1.100 woningen voor de periode 2022 tot 2030. Daarnaast is er in de stedelijke regio ‘s-Hertogenbosch een woningtekort. Dat uit zich in de druk op de regionale

5/10

woningmarkt. Ook is er een relatief grote instroom van inwoners uit onder andere ‘s-Hertogenbosch die daar geen geschikte woning kunnen vinden. Om die druk op de Gestelse woningmarkt te verlichten is een extra ‘ambitie’-scenario opgenomen, van nog eens 500 woningen: in totaal dus 1.600 woningen tot 2030. Omdat de tijdsperiodes van het woningmarktonderzoek niet samenvallen met die van het volkshuisvestingsprogramma, is een omrekening gemaakt. De gemeente beoogt de realisatie van 1.685 woningen in de periode 2023 t/m 2032 en groei in alle kernen. Daarmee wordt ingespeeld op zowel de woonbehoefte van de inwoners als op de woonvraag afkomstig uit 's-Hertogenbosch en de regio Noordoost Brabant. Vanwege de demografische ontwikkelingen beoogt de gemeente tevens een sterke toename van seniorengeschikte woningen zowel in nieuwbouw als door aanpassing van bestaande woningen en woongebouwen. Aangevuld met een passend aanbod vanuit welzijn en preventie en ondersteuning door professionele zorg in alle kernen en wijken. Hiermee moet worden voorzien in de woon- en ondersteuningsbehoefte van diverse aandachtsgroepen om hen zo zelfstandig mogelijk te laten deelnemen aan de samenleving. Met een groeiende bevolking en kleiner wordende huishoudens zijn er in de toekomst alleen nog maar meer woningen nodig. Mensen met een ondersteunings- of zorgvraag wonen vaker zelfstandig.

De inwoners worden steeds ouder, en het aantal ouderen neemt toe, waardoor de groep mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag groter wordt. Daarbij heeft de gemeente een rol in de huisvesting van verschillende aandachtsgroepen en de (door)decentralisatie van Beschermd Wonen. Dit alles vraagt een passende woning, leefomgeving en voorzieningen in de buurt. De gemeente zet zich daarom ook in voor het toevoegen van geclusterde woonvormen met ontmoetingsmogelijkheid. In het gebied wordt ook daar invulling aan gegeven. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de gemeentelijke beleidsambities en de gemeente stuurt op het wenselijke programma per kern. De gemeente stuurt erop dat per kern voldoende betaalbare en passende woningen worden toegevoegd. Daarbij wordt uitgegaan van onderstaande indeling in categorieën en doelgroepen. Om in te spelen op de behoefte richt de gemeente zich op de volgende mix in iedere kern: 35% sociale huur; 30% betaalbare koop; 15% goedkope koop; 20% dure koop.

Figuur 4. Doelgroepen en woningcategorieën (Bron: Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg) Voor dit plan is al eerder afgesproken dat wordt uitgegaan van 20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector.

6/10

Er is een programmering per kern opgenomen. In Sint Michielsagestel is behoefte aan plancapaciteit voor 901 woningen en beschikbare plancapaciteit voor 649 woningen. De resterende zoekopgave is 252 woningen. En ook in de periode na 2032 is sprake van een woningbehoefte. Met dit project kan invulling worden gegeven aan een substantieel deel van de woningbehoefte. Behoefte overige functies In de plannen voor “Domein aan de Dommel” is in de historische bebouwing ruimte opgenomen voor voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs, werk, horeca, cultuur en ontspanning. Hiermee wordt het een gemengd en levendig gebied. Voorzieningen die voldoen aan de behoefte van de eigen wijk, maar ook passen bij het karakter van het gebied en daarmee een unieke plek wordt binnen Sint-Michielsgestel en het netwerk van landgoederen langs de Dommel. Er worden enkele functies mogelijk gemaakt die noodzakelijk zijn voor het functioneren van het gebied. Het gaat daarbij om werkplekken, maatschappelijke functies (zoals bijvoorbeeld huisartsen of een kinderdagverblijf, zorgfuncties, ontmoetingsruimte en horeca, waaronder in de vorm van dagbesteding. Deze functies hebben een lokale buurtverzorgende functie. De functies in het hoofdgebouw zijn semi-openbaar. De publieke horeca faciliteert ontmoeting binnen de buurt. De behoefte naar horeca neemt alleen maar toe. Ook in de openbare ruimte (terrassen).

Meer diversiteit en kwaliteit zal bovendien (deels) in de eigen vraag voorzien door het aantrekken van nieuwe doelgroepen (meer binding en toevloeiing). Sterke horeca heeft de potentie om te zorgen voor maatschappelijke participatie, verlevendiging van werklocaties en kan monumentaal erfgoed een nieuw leven geven. De werkfunctie in het priesterhuis geeft invulling aan de behoefte aan werkruimte en kantoorachtige werkplekken voor een bredere doelgroep dan alleen de functies in het gebied. Hiermee kan wonen en werken in het gebied worden gecombineerd, wat zorgt voor werkgelegenheid en levendigheid. De vraag naar werkplekken buiten de grote steden neemt toe. Werknemers willen dichter bij huis kunnen werken, wat leidt tot de opkomst van lokale en regionale hubs, ook in middelgrote gemeenten. Ook komen er steeds meer voorzieningen in en rond flexkantoren met bijvoorbeeld horeca en evenementen. In de ontwerp omgevingsvisie is geconstateerd dat de gemeente bestaat uit forensendorpen. In de dorpen is de werkgelegenheid niet groot, maar de inwoners kunnen gebruik maken van werkgelegenheid in de grote steden. De gemeente wil graag een gemeente zijn met dorpskernen die zelfvoorzienend zijn. In dit project kan worden voorzien in werkgelegenheid die zich goed verhoudt met de woonfunctie. Bij een aantrekkelijke woonomgeving horen ook passende voorzieningen.

Er wordt ingezet op voorzieningen voor jong en oud, waaronder zorgvoorzieningen. Sport, cultuur en ontmoetingsvoorzieningen zijn essentieel voor de leefbaarheid in een kern. De behoefte aan het meegroeien van voorzieningen komt ook voort uit het groeiend aantal inwoners in het gebied. Er komen circa 500 woningen bij met de herontwikkeling van Domein aan de Dommel. Met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 in Nederland (CBS, 2024) komt dit neer op circa 1.000 extra inwoners. Commerciële functies Sint-Michielsgestel is een landelijk gelegen kern met ruim 10.000 inwoners. Het totaal aanbod van commerciële functies is in Sint-Michielsgestel kleiner dan de benchmark (kernen met tussen de 10.000 en 15.000 inwoners). Dit geldt voor zowel het aantal vestigingen als de omvang van de vestigingen. Met de ontwikkeling van 500 woningen in Domein aan de Dommel, en de daarbij gepaard gaande bevolkingsgroei, zal dit verschil groter worden.

7/10

Aantal vestigingen

Wanneer het aanbod wordt toegespitst per branche valt op dat de commerciële voorzieningen in de meeste branches achterblijven qua aantal en omvang. De uitzondering hierop is het aanbod in dagelijkse goederen: de kern heeft 4 supermarkten. Wanneer de kern groeit door de beoogde woningbouwontwikkeling blijft vooral het aanbod in mode en luxe, horeca en ambachten achter. 150 94

100

103

112

50 0 Totaal aanbod commerciële functies Kern Sint-Michielsgestel Benchmark op basis van huidig aantal inwoners Benchmark op basis van huidig aantal inwoners en toekomstige inwoners Domein aan de Dommel

Omvang (m2 wvo)

Figuur 5. Totaal aanbod commerciële functies in Sint-Michielsgestel ten opzichte van de benchmark in aantal vestigingen (Locatus, 2025). 40.000 30.000

26.646

29.123

20.411

20.000 10.000 0 Totaal aanbod commerciële functies Kern Sint-Michielsgestel Benchmark op basis van huidig aantal inwoners Benchmark op basis van huidig aantal inwoners en toekomstige inwoners Domein aan de Dommel

Figuur 6. Totaal aanbod commerciële functies in Sint-Michielsgestel ten opzichte van de benchmark in m2 wvo (Locatus, 2025)

8/10

Aantal vestigingen

30 25 20 15 10 5 0

Kern Sint-Michielsgestel Benchmark op basis van huidig aantal inwoners Benchmark op basis van huidig aantal inwoners en toekomstige inwoners Domein aan de Dommel

Omvang (m2 wvo)

Figuur 7.Aanbod commerciële functies in Sint-Michielsgestel ten opzichte van de benchmark in aantal vestigingen (Locatus, 2025) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Kern Sint-Michielsgestel Benchmark op basis van huidig aantal inwoners Benchmark op basis van huidig aantal inwoners en toekomstige inwoners Domein aan de Dommel

Figuur 8. Aanbod commerciële functies in Sint-Michielsgestel ten opzichte van de benchmark in m2 wvo (Locatus, 2025)

Voor maatschappelijke functies is relevant dat de inwoners van het dorp Sint-Michielsgestel verouderen. De behoefte aan zorgvoorzieningen neemt hiermee toe. De zorgvoorzieningen zijn in de huidige situatie sterk geclusterd aan de oostzijde van het dorp. Het is wenselijk om deze voorzieningen naar de toekomst beter te verdelen. Door de herontwikkeling van Domein aan de Dommel komen er circa 1.000 inwoners bij. De aanliggende wijk Theereheide heeft 4.050 inwoners verdeeld over 1.740 huishoudens (CBS, 2024). Wanneer de voorzieningen beide wijken bedienen, is het goed mogelijk om nieuwe maatschappelijke- en/of zorgvoorzieningen te realiseren.

9/10

1.1.3 Conclusie In de gemeente is behoefte aan het toevoegen van 1.685 woningen in de periode 2023 tot en met 2032. Er is nog veel te weinig harde plancapaciteit. Met dit plan kan harde plancapaciteit worden toegevoegd. Hiermee kan invulling worden gegeven aan de lokale en regionale behoefte. In het gebied kan ook invulling worden gegeven aan de behoefte aan betaalbare woningen en wonen met zorg. Daarnaast blijft de huidige maatschappelijke functie (zorg en onderwijs op maat voor mensen met taalontwikkelingsstoornissen, slechthorendheid, doofheid, doofblindheid, of meerdere beperkingen) in het gebied en krijgt deze een duurzame upgrade, inclusief enkele bijbehorende functies die noodzakelijk zijn voor het functioneren van het gebied. Domein aan de Dommel heeft ook de potentie om een belangrijke verzorgingsfunctie te nemen voor de omliggende wijk. Met de beoogde ontwikkeling wordt tot slot een duurzame vervolgfunctie gegeven aan het rijksmonument, wat noodzakelijk is voor het behoud ervan. Hiermee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

10/10

118/938

Bijlage 10 Mer-beoordeling

119/938

MER-BEOORDELING TAM-OMGEVINGSPLAN ‘HOOFDSTUK 22D DOMEIN AAN DE DOMMEL FASE 1’

Aanmeldingsnotitie 15 april 2026

1/37

DATUM KENMERK

2026-04-15 20231245

PROJECT

St. Michielsgestel, TAM-omgevingsplan ‘hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1

OPDRACHTGEVER BPD PROJECTNUMMER 20241455 AUTEUR STATUS

2/37

Rho adviseurs Versie 2

DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., met uitzondering van voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.

3/37

INHOUD 1.

2.

3.

4.

4/37

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

5 6 10

Aanleiding Wat houdt een mer-beoordeling in? Leeswijzer

Plaats en omvang van het project

11

2.1 2.2

11 15 15 16 16 18 19

Plaats van het project Kenmerken van het project 2.2.1 Huidige situatie 2.2.2 Beoogde ontwikkeling 2.2.3 Samenhang- en voorzienbaarheidscriterium - cumulatie met andere projecten 2.2.4 Gebruik van natuurlijke hulpbronnen 2.2.5 Productie van afvalstoffen

Kenmerken van de milieueffecten

20

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12 3.13

20 22 23 25 26 27 28 29 31 32 33 35 36

Bodem en ondergrond Water en waterhuishouding Ecologie en natuurwaarden Geluid Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid Geur Verkeer Klimaat, energie en duurzaamheid Gezondheid en hinderaspecten Cultuurhistorie en Archeologie Aanlegwerkzaamheden Overige effecten

Conclusie

37

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Initiatiefnemer (BPD) is voornemens om een groot deel van het Kentalis terrein aan de Theerestraat te St. Michielsgestel te herontwikkelen. BPD heeft voor de beoogde gebiedsontwikkeling 4 deelgebieden gedefinieerd die in fases ontwikkeld zullen worden: • deelgebied 1: ‘Hoofdgebouw’; • deelgebied 2: ‘Het Dommelpark’; • deelgebied 3: ‘Polderzicht’; • deelgebied 4: ‘Compact Kentalis’. De deelgebieden 1, 2 en 3 zijn eigendom van de initiatiefnemer. Deelgebied 4 blijft in eigendom van Kentalis.

Figuur 1: afbakening van de gebieden De vier deelgebieden worden in twee fases ontwikkeld. In fase 1 wordt deelgebied 1 ontwikkeld en in fase 2 de deelgebieden 2, 3 en 4.

Fase 1 ● Binnen deelgebied 1 ‘Hoofdgebouw’ wordt het bestaande hoofdgebouw getransformeerd en wordt nieuwbouw toegevoegd. Fase 2 ● Binnen deelgebied 2 ‘Het Dommelpark’ worden nieuwe woningen ontwikkeld en wordt het water van de Dommel betrokken bij de gebiedsinrichting. ● Binnen deelgebied 3 ‘Polderzicht’ worden nieuwe woningen ontwikkeld. ● De ontwikkelingen binnen deelgebied 4 ‘Compact Kentalis’ zijn nog niet bekend en uitgewerkt. De totale ontwikkeling voor fase 1 (TAM-omgevingsplan ‘Domein aan de Dommel, fase 1’ omvat 196 nieuwbouwwoningen, een ondergrondse parkeerplaats, horecavoorzieningen en publieke en maatschappelijke voorzieningen. Deze beoogde ontwikkeling is strijdig met het huidige omgevingsplan. Om de ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt het omgevingsplan gewijzigd.

5/37

In het plangebied geldt het tijdelijk deel omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) 'Theereheide', vastgesteld op 28 augustus 1991 door de gemeenteraad. Het plangebied heeft volgens dit bestemmingsplan de volgende bestemmingen en aanduidingen:  maatschappelijke doeleinden/Instituut voor Doven;  straalverbinding;  cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;  groenvoorziening met waardevolle boombeplanting.

Figuur 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Theereheide" met het plangebied rood omlijnd (getekend gebied) De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen dit tijdelijke deel van het omgevingsplan. Het plan is in strijd met het huidige omgevingsplan wat betreft: • Bouwregels: De toekomstige bebouwing voldoet niet aan de bouwregels (maatvoerings- en situeringseisen). • Gebruiksregels: De beoogde functies zijn niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt het omgevingsplan gewijzigd. Hiervoor is het TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1’ opgesteld dat in procedure wordt gebracht.

1.2

Wat houdt een mer-beoordeling in?

De mer-regeling is te vinden in de Omgevingswet (hierna; Ow) in Afdeling 16.4 en in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) in hoofdstuk 11 en bijlage V van het Ob. Net als op grond van de Wet milieubeheer het geval was, moet onderscheid worden gemaakt tussen de project-mer(beoordelings)plicht en de plan-mer-(beoordelings)plicht. • Paragraaf 16.4.2 van de Ow en Afdeling 11.2 van het Ob gaan over de project-mer-(beoordelings)plicht.

6/37

•

Paragraaf 16.4.1 van de Ow en Afdeling 11.1 van het Ob gaan over de plan-mer-(beoordelings)plicht.

De wettelijke regeling voor de mer-beoordeling gaat uit van het principe 'nee, tenzij'. Dat wil zeggen, een volwaardige merprocedure is alleen noodzakelijk als er sprake is van 'aanzienlijke milieueffecten' die het betreffende project voor het milieu kan hebben. Een mer staat niet op zichzelf, maar is een hulpmiddel bij de besluitvorming van de overheid over een plan of project. Planmer; mer is verplicht bij een plan als: • het plan kaders stelt voor toekomstige besluiten over projecten in het plangebied waarvoor een projectmer of een merbeoordeling verplicht is, of • de ontwikkelingen binnen het plan mogelijk tot significante gevolgen leiden voor Natura 2000-gebieden waardoor op grond van de Omgevingswet, aanvullingswet Natuur een Passende beoordeling nodig is. Plannen zijn in ieder geval: een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Projectmer is verplicht bij een project als: • het project is opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Ob, en • de omvang van het project de drempelwaarde van kolom 2 overschrijdt, en • er een besluit als genoemd in kolom 4 nodig is.

Project-mer-beoordeling Een project-mer-beoordelingsplicht geldt als: • het project is opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Ob, en • de omvang van het project de drempelwaarden van kolom 2 niet overschrijdt, en • in kolom 3 een mer-beoordelingsplicht is aangegeven, en • er een besluit als genoemd in kolom 4 nodig is. Plan-mer-beoordeling Voor een plan mag een plan-mer-beoordeling uitgevoerd worden als het plan: • kaders stelt over mer-beoordelingsplichtige projecten in bijlage V Ob of een Passende beoordeling nodig is (binnen de natuurwetgeving), én • over een klein gebied op gemeentelijk niveau gaat of een kleine wijziging van een plan omvat. Een plan-mer-beoordeling is ook verplicht als een plan kaders stelt voor andere projecten dan de projecten uit bijlage V Ob. Wettelijk kader project-mer-(beoordelings)plicht Voor besluiten kan op grond van de Ow een project-mer-(beoordelings)plicht gelden. Onder de Ow wordt (net zoals onder het oude recht) gewerkt met een gesloten lijstenstelsel. Dit betekent dat de projecten, gevallen en besluiten die projectmer-(beoordelings)plichtig zijn, in de lijst zijn opgenomen. De aanwijzing van mer-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten gaat via artikel 16.43 van de Ow en artikel 11.6, 11.7 en 11.8 en bijlage V van het Ob.

Artikel 16.43 lid 1 van de Ow bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur projecten en de daarvoor benodigde besluiten worden aangewezen (a) die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben en waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt (= project-mer-plicht) en (b) waarvoor moet worden beoordeeld of die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben, en, als dat het geval is, waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt (= project-mer-beoordelingsplicht). Artikel 11.6 van het Ob verwijst kort gezegd voor de project-mer-plichtige en project-mer-beoordelingsplichtige projecten en besluiten naar bijlage V van het Ob. In bijlage V is een tabel opgenomen met vier kolommen. In kolom 1 staan de projecten opgesomd. In kolom 2 zijn de gevallen genoemd waarin een project-mer verplicht is. Bij veel categorieën projecten wordt in kolom 2 ‘Niet van toepassing’ vermeld. Dat betekent dat voor die projecten geen directe project-mer-plicht geldt. In kolom 3 staan de gevallen genoemd waarvoor een project-mer-beoordelingsplicht geldt. In kolom 4 staan tot slot de project-mer(beoordelings)plichtige besluiten.

7/37

Een (wijziging van het) omgevingsplan kan zowel project-mer-(beoordelings)plichtig als plan-mer-(beoordelings)plichtig zijn. Stedelijk ontwikkelingsproject In Bijlage V van het Ob is aangegeven welke projecten mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 van deze bijlage V zijn mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3 bij besluiten genoemd in kolom 4.

Nr. J11

Kolom 1 Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van een winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen

Kolom 2 Niet van toepassing

Kolom 3 Aanleg, wijziging of uitbreiding

Kolom 4 Het omgevingsplan

Het begrip ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ moet ruim worden opgevat. Hieronder valt onder meer woningbouw. Ook alle voorzieningen die in dat kader moeten worden getroffen, zoals de aanleg van infrastructuur (maar ook parkeerplaatsen, groen of parkeergarages), vallen onder ‘stedelijk ontwikkelingsproject’.1 De beoogde gebiedsontwikkeling voor Domein aan de Dommel fase 1 te St. Michielsgestel betreft de realisatie van maximaal 196 woningen met parkeerplaatsen en ook maatschappelijke voorzieningen, horeca (deels ondergeschikte horeca), een kinderdagverblijf en lichte kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. De voorgenomen ontwikkeling is daardoor een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van kolom 1 onder J11 uit bijlage V bij het Ob. In kolom 2 staan géén drempelwaarden. Dit betekent dat er geen gevallen zijn waarbij een stedelijk ontwikkelingsproject gelet op het lijstenstelsel direct project-mer-plichtig is. Uit kolom 3 volgt vervolgens dat wanneer sprake is van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, het omgevingsplan dat is opgenomen in kolom 4, project-merbeoordelingsplichtig is. In zoverre is het (wijzigings)plan voor de gebiedsontwikkeling ‘Domein aan de Dommel Fase 1’ aan de Theerestraat project-mer-beoordelingsplichtig.

Als de gebiedsontwikkeling met woningbouw en voorzieningen in het omgevingsplan bij recht zal worden toegestaan en niet uitsluitend bij omgevingsplanactiviteitvergunning, dan is het plan (in ieder geval) project-mer-beoordelingsplichtig Wanneer het plan het stedelijk ontwikkelingsproject uitsluitend (dus voor het gehele stedelijk ontwikkelingsproject) mogelijk maakt met een vergunningstelsel voor een omgevingsplanactiviteit, is er sprake van kaderstelling. Namelijk voor de omgevingsplanactiviteitvergunning. Niet het omgevingsplan maar de omgevingsplanactiviteit zou dan het project-merbeoordelingsplichtige besluit zijn. Dat volgt uit artikel 11.8 lid 3 van het Ob. De plannen zouden in die situatie niet projectmer-beoordelingsplichtig, maar plan-mer-(beoordelings)plichtig zijn, vanwege kaderstelling. In praktijk is vaak sprake van een zogenoemde ‘gemengde situatie’. In dat geval staat het plan de beoogde ontwikkeling deels bij recht toe en deels met een vergunningstelsel voor een omgevingsplanactiviteit.

Gelet op rechtspraak gewezen onder het oude recht, is het goed pleitbaar dat in een dergelijke situatie sprake is van een project-mer-beoordelingsplicht en niet van een plan-mer-plicht vanwege kaderstelling gelet op de rechtspraak over gemengde bestemmingsplannen, waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat in een dergelijke situatie uitsluitend een project-mer(-beoordeling) vereist is als het plan als eerste bij recht voorziet (in een deel van) het betreffende stedelijk ontwikkelingsproject. Er geldt dan dus geen plan-mer(beoordelings)plicht vanwege kaderstelling. Wanneer in het omgevingsplan voor een gedeelte van het stedelijk ontwikkelingsgebied een vergunningstelsel voor een omgevingsplanactiviteit wordt opgenomen, wordt het omgevingsplan (ook) kaderstellend. Of de rechtspraak gewezen onder het oude recht voor gemengde bestemmingsplannen ook van toepassing is op een omgevingsplan dat gedeeltelijk kaderstellend is, moet nog worden afgewacht. Inhoudelijk bestaat er geen verschil tussen

8/37

een project-mer-beoordeling en een plan-mer-beoordeling. Het betreft dezelfde inhoudelijke toetsing. Mits volstaan kan worden met een plan-mer-beoordeling (en geen plan-mer hoeft te worden doorlopen) is het raadzaam om bij een dergelijk gemengd plan een gecombineerd plan- en project-mer-beoordelingsbesluit op te stellen. Wanneer er namelijk sprake zou zijn van een plan-mer-plicht gelet op artikel 16.36 lid 2 van de Ow, betekent dat niet dat altijd een plan-mer moet worden opgesteld en een uitgebreide plan-mer-procedure moet worden doorlopen. Van een directe plan-mer-plicht is namelijk géén sprake als een (succesvol) beroep kan worden gedaan op de uitzonderingen die in artikel 16.36 lid 3 van de Ow staan. Wanneer de in artikel 16.36 lid 3 neergelegde uitzonderingssituaties aan de orde zijn, kan in eerste instantie volstaan worden met een plan-mer-beoordeling. Pas als uit die plan-mer-beoordeling volgt dat de beoogde gebiedsontwikkeling(en) aanzienlijke milieueffecten kan (kunnen) hebben, moet ook een plan-MER worden opgesteld. In artikel 16.36 lid 3 van de Ow worden twee situaties genoemd waarin met een plan-mer-beoordeling kan worden volstaan. De eerste situatie is wanneer sprake is van een plan of programma dat het gebruik bepaalt van ‘kleine gebieden op lokaal niveau’. De tweede situatie is als er sprake is van kleine wijzigingen van het plan of programma.

Voor het plan ‘Domein aan de Dommel Fase 1’ is de uitzondering voor het gebruik van ‘klein gebieden op lokaal niveau’ relevant. Uit artikel 11.6 lid 3 van het Ob volgt dat het moet gaan om een gebied dat qua omvang in verhouding tot het totale grondgebied van de gemeente klein is. Uit de voorhanden Afdelingsrechtspraak volgt dat dat in ieder geval aan de orde is wanneer het plan betrekking heeft op een grondgebied van ongeveer 1% van de betrokken gemeente. Toetsing • De planregels in het TAM-omgevingsplan ‘Domein aan de Dommel Fase 1’ laten de woningbouw en beoogde voorzieningen in het plangebied bij recht toe. Er is geen vergunningstelsel voor een omgevingsplanactiviteit opgenomen om de woningbouw en beoogde voorzieningen mogelijk te maken, waarmee het plan kaderstellend zou worden. • Het plangebied, voor de beoogde ontwikkeling met woningbouw en voorzieningen beslaat niet meer dan 1% van het gemeentelijk grondgebied beslaat (de gemeente St. Michielsgestel is afgerond 64,40 km2 groot) en daardoor niet merplichtig. Conclusie De gebiedsontwikkeling voor ‘Domein aan de Dommel Fase 1’ is niet mer-plichtig, wel is een project-mer-beoordeling noodzakelijk bij de wijziging van het omgevingsplan. Deze aanmeldingsnotitie bevat de project-mer-beoordeling (hierna: mer-beoordeling).

Mer-beoordeling Voor de activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De toets wordt gedaan op basis van dezelfde criteria die ook gelden bij een mer-beoordeling. Deze toets is dus gekoppeld aan de richtlijnen in bijlage III van de Europese Richtlijn milieueffectbeoordeling 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.) In deze bijlage staan drie criteria met uitgangspunten per criterium benoemd waar het bevoegd gezag rekening mee moet houden: kenmerken van de activiteit, plaats van de activiteit en kenmerken van het potentiële effect (in samenhang met de eerste twee criteria). Zie onderstaand de tabel vormvrije mer-beoordeling.

Criteria Kenmerken van de activiteit

Plaats van de activiteit

9/37

Tabel vormvrije mer-beoordeling Beoordelingscriterium • • • • • • • •

Omvang cumulatie met andere projecten gebruik van natuurlijke hulpbronnen productie van afvalstoffen verontreiniging en hinder risico van ongevallen bestaand bodemgebruik relatieve rijkdom aan en de kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied

•

Kenmerken van het potentiële effect

• • • • •

het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor de volgende typen (gevoelige) gebieden: o wetlands, o kustgebieden, o berg- en bosgebieden, o reservaten en natuurparken, o gebieden die in de wetgeving van de lidstaten zijn aangeduid of door die wetgeving worden beschermd; o speciale beschermingszones, door de lidstaten aangewezen op grond van Richtlijn 79/409/EEG en Richtlijn 92/43/EEG, o gebieden waarin de bij communautaire wetgeving vastgestelde normen over milieukwaliteit al worden overschreden, o gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, o landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang. het bereik van het effect grensoverschrijdend karakter orde van grootte en complexiteit van het effect waarschijnlijkheid van het effect duur, frequentie en omkeerbaarheid van het effect

Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. Behalve de potentiële effecten op de genoemde aspecten, dient ook rekening gehouden te worden met “gevoelige gebieden”. De gebieden die in het algemeen in het kader van de mer-beoordeling beschouwd moeten worden, zijn weergegeven. Deze notitie laat zien of er een effect is op de genoemde aspecten en op de verschillende gebieden bij het uitvoeren van de activiteiten voor de ontwikkeling van op de planlocatie. Wanneer sprake is van een mer-beoordelingsplichtige activiteit deelt de initiatiefnemer dit mee aan het bevoegd gezag, in dit geval het college van burgemeester en wethouders van de gemeente St. Michielsgestel. In die mededeling (vormvrij, meestal een aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project en de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag dient hierop een besluit te nemen voordat de wijziging van het omgevingsplan bij de gemeente formeel is ingediend. Het bevoegd gezag beslist dan of bij de voorbereiding van de voorgenomen activiteit al dan niet het doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk is. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt dit besluit op in de motivering van het wijzigingsbesluit/omgevingsplan.

Wanneer uit de mer-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden, is een volledige MER-procedure noodzakelijk.

1.3

Leeswijzer

Deze mer-beoordelingsnotitie (aanmeldingsnotitie): ● beschrijft in hoofdstuk 2 de plaats en omvang van het project; ● licht in hoofdstuk 3 de verwachte effecten voor de verschillende milieueffecten toe; ● geeft in hoofdstuk 4 de conclusie weer voor de mer-beoordeling.

10/37

2. PLAATS EN OMVANG VAN HET PROJECT 2.1

Plaats van het project

Het plangebied en directe omgeving Het plangebied betreft het monumentale Hoofdgebouw op het voormalige Kentalis terrein met aangrenzende gronden inclusief het Marthagebouw, het gebouw aan de noordwestzijde van het Hoofdgebouw. Het voorterrein tot aan de Theerestraat en de parkeerplaatsen aan de achterkant maken deel uit het van plangebied. Het plangebied omvat de volgende kadastrale percelen: MCG00-M-397, gedeelte MCG00-M-398, gedeelte MCG00-M-399, gedeelte MCG00-M-395 en gedeelte MCG00-M-245.

Figuur 3: plangebied rood omkaderd Het plangebied ligt op de zuidzijde van het voormalige Kentalis terrein in het dorp Sint-Michielsgestel. Het voormalige Kentalis terrein grenst aan de rivier De Dommel en vormt een groene wig in het dorp met een vlinderstructuur. Aan de overkant van De Dommel, ten oosten van het plangebied, ligt het centrum van Sint-Michielsgestel. Het plangebied grenst aan de Theerestraat. Aan de noordwestzijde bevindt zicht het deelgebied Kentalis Compact, aan de noordoostzijde bevindt zich deelgebied Het Oeverpark en ten oosten ligt het gebouw De Schakel en het gemeentehuis met parkeerplaats. Bestaande (grond)gebruik Bodem De planlocatie heeft een globale hoogteligging van ongeveer 5,3 m+NAP. De gegevens van de bodemopbouw zijn verkregen van DINOloket (uitgifte portaal van TNO, Geologische Dienst Nederland). Vanaf maaiveld tot ongeveer 27,1 m-mv bestaat de

11/37

bodem uit de formatie van Boxtel (Zand, zeer fijn tot zeer grof, lokaal kleiig, grindig of humeus; leem, lokaal zandig, lokaal humeus; klei, siltig tot zandig; veen, kleiig). Hieronder is tot ongeveer 93,3 m-mv de formatie van Sterksel (Zand, matig fijn tot uiterst grof, lokaal grindig; grind, lokaal zandig; klei, lokaal siltig tot zandig) aanwezig. Hieronder is de formatie van Stramproy (Zand, uiterst fijn tot zeer grof, lokaal humeus; klei, lokaal siltig tot zandig, lokaal humeus) aanwezig. Uit de bodemkwaliteitskaart van regio Noordoost-Brabant blijkt dat de onderzoeklocatie is gelegen in een gebied waarin de bodemkwaliteit naar verwachting voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse AW2000. De planlocatie is gelegen in de bodemfunctieklasse wonen. Uit de bodemkwaliteitskaart PFAS van de provincie Noord-Brabant blijkt dat de locatie is gelegen in zone 5. In deze zone voldoet de bodemkwaliteit aan bodemfunctieklasse landbouw/natuur Bebouwing Binnen het plangebied staan in de huidige situatie drie gebouwen die aan elkaar verbonden zijn: • het rijks monumentale hoofdgebouw: dit hoofdgebouw is tussen 1908 en 1910 gebouwd als instituut voor doven met nagenoeg alle kenmerken van de kloosterbouw. Sinds de oprichting is het Hoofdgebouw met het omliggend terrein altijd in gebruik geweest voor zorg en onderwijs aan doven. Daarnaast was het in gebruik als klooster.

Met links de meisjesvleugel en rechts de jongensvleugel met ieder een eigen kapel. Zo worden de vleugels nog steeds genoemd. Tot voor kort was de raad van bestuur van Kentalis gevestigd in het Hoofdgebouw. Het Hoofdgebouw omvatte daarnaast kantoor-, ontvangst- en vergaderfaciliteiten en een van de audiologische centra van Kentalis. De Afgelopen jaren is het Hoofdgebouw steeds verder leeg komen te staan. Op dit moment wordt het alleen gebruikt als vergaderlocatie door de ontwikkelaar en door tijdelijke gebruikers (leegstandsbeheer). • het Marthagebouw: dit gebouw staat momenteel leeg. Voorheen woonden hier cliënten van Kentalis. • de voormalige wasserij. Oorspronkelijk behoorde een wasserij en een boerderij bij het klooster om ruimte te geven voor nevenfuncties, zoals het houden van vee en was- en droogwerkzaamheden. De rechterkant van het gebouw huisveste de wasserij, die naast een wasruimte en oude mangelkamer ook verschillende ruimtes voor installaties bevatte en ruimte waar zich voorheen een bakkerij had bevonden. Over tijd veranderde de behoefte van ruimte en maakte in 1953 de boerderij ruimte voor de bouw van het internaat Martha. De voormalige bakkerij werd een keuken voor het internaat. Het linker gedeelte, wat voorheen als boerderij en stal had gefunctioneerd, werd omgebouwd om ruimte te maken voor verschillende eet- en naaizalen. Ook dit gebouw staat momenteel leeg.