1257702 bijlage 3 Toelichting BP Gemondesestraat 10-12.pdf

Bestemmingsplan Gemondesestraat 10-12, Liempde

Gemeente Boxtel Gemeente xx

Van Dun Ontwerp en Planologie Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. I.

info@ontwerp-planologie.nl www.ontwerp-planologie.nl

KvK 180 61 619 Van Dun Ontwerp en Planologie is een handelsnaam van Van Dun Advies BV

Plannaam:

Gemondesestraat 10-12, Liempde

Gemeente:

Boxtel

Datum:

Augustus 2020

Status:

ontwerp

IMRO-code:

NL.IMRO.0757.BPXXgemond1012-OTW1

Opgesteld door:

Van Dun Advies B.V.

Auteur:

J. Vehof

Projectleider:

M. Gerards

Projectnummer:

15251.003V

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

1

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING..................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding en doel ............................................................................................................. 3 1.2 Geldend planologisch regime .............................................................................................. 3 1.3 Procedure ......................................................................................................................... 4 1.4 Leeswijzer ......................................................................................................................... 5 2. PLANBESCHRIJVING ..................................................................................................... 6 2.1 Bestaande situatie ............................................................................................................. 6 2.2 Beoogde situatie ................................................................................................................ 7 3. BELEIDSKADER .............................................................................................................. 9 3.1 Rijksbeleid ........................................................................................................................

9 3.1.1 Ladder duurzame verstedelijking ................................................................................. 9 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................... 9 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant .................................................................................... 9 3.2.2 Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 (Sv 2014) .............................................10 3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................11 3.3 Gemeentelijk beleid ..........................................................................................................16 3.3.1 Structuurvisie ............................................................................................................16 3.3.2 Bestemmingsplan ......................................................................................................17 4. MILIEUHYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN..............................................

23 4.1 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling.......................................................23 4.2 Waterhuishouding ............................................................................................................23 4.2.1 Waterrelevant beleid ..................................................................................................23 4.2.2 Bestaande waterhuishoudkundige situatie ...................................................................26 4.2.3 Beoogde waterhuishoudkundige situatie .....................................................................27 4.3 Natuur .............................................................................................................................28 4.3.1 Natuurnetwerk Nederland (NNN) ................................................................................28 4.3.2 Wet natuurbescherming .............................................................................................29 4.4 Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie ..........................................................................31 4.4.1 Cultuurhistorie en aardkunde .....................................................................................31 4.4.2 Archeologie ...............................................................................................................32 4.5 Bedrijven en

milieuzonering ..............................................................................................33 4.6 Geur ................................................................................................................................35 4.7 Geluid ..............................................................................................................................35 4.8 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................36 4.9 Landschappelijke inpassing ...............................................................................................38 4.10 Bodemkwaliteit .................................................................................................................39 4.11 Externe veiligheid .............................................................................................................40 4.11.1 Regelgeving ..............................................................................................................40 4.11.2 Toetsing aan beleid ...................................................................................................41 4.12 Verkeer en parkeren .........................................................................................................44 4.13 Technische infrastructuur

..................................................................................................44 5. JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING .............................................................................. 45 5.1 Juridische achtergrond ......................................................................................................45 5.2 Toelichting verbeelding .....................................................................................................45 5.3 Toelichting regels .............................................................................................................46 6. UITVOERBAARHEID ..................................................................................................... 47 6.1 Financiële uitvoerbaarheid .................................................................................................47 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ......................................................................................47 6.2.1 Vooroverleg ..............................................................................................................47 6.2.2 Zienswijzen en beroep ...............................................................................................47 7. BIJLAGEN..................................................................................................................... 48

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

2

1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de aanleiding en het doel, het geldend planologisch regime en de procedure aan bod. 1.1 Aanleiding en doel Aan de Gemondesestraat 10-12 te Liempde is een voormalige varkenshouderij gelegen. De eigenaren zijn niet voornemens om ter plaatse een agrarisch bedrijf te exploiteren waardoor de huidige agrarische bestemming niet meer passend is. Het voornemen is om de voormalige agrarische bedrijfslocatie te herbestemmen ten behoeve van een verhuurbedrijf. Dit verhuurbedrijf, dat behoort tot milieucategorie 1 en 2, stelt opslag- en stallingsruimte beschikbaar. De aanwezige hondenacademie zal verdwijnen. Een deel van de gebouwen blijven behouden en een deel zal worden gesloopt. Naast het geschikt maken van een deel van de bestaande stallen voor verhuur behelst het plan het voornemen om ter plaatse een bed & breakfast te beginnen. De aanwezige tweede bedrijfswoning wordt met de beoogde opzet van de locatie niet meer noodzakelijk en wordt afgesplitst en omgezet naar een woonbestemming.

Afbeelding 1: Plangebied Gemondesestraat 10-12, Liempde Voor dit plan is een principeverzoek ingediend waar op 18 december 2018 een principebesluit tot medewerking is verleend door het college van burgemeester en wethouders van Boxtel. Om de beoogde functies mogelijk te maken en op een juiste wijze te borgen is dit bestemmingsplan opgesteld. 1.2 Geldend planologisch regime Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’. Het geldende bestemmingsplan, onherroepelijk sinds 10 juli 2014, geeft aan dat voor de locatie artikel 4: “Agrarisch – Agrarisch bedrijf” van toepassing is. Daarnaast zijn de volgende bestemmingen en aanduidingen opgenomen, zie Afbeelding 2: • Enkelbestemming Agrarisch met waarden - Natuur en landschap; • Dubbelbestemming Waarde - Attentiegebied EHS; • Dubbelbestemming Waarde - Kleinschalig cultuurlandschap; • Dubbelbestemming Waarde – Leefgebied soorten van kleinschalig cultuurlandschap; • Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - Categorie 3; • Maatvoering - Other: aantal bedrijfswoningen: 2; • Functieaanduiding intensieve veehouderij; • Gebiedsaanduiding reconstructiewetzone – extensiveringsgebied.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

3

Afbeelding 2: Uitsnede Gemondesestraat 10-12, bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' Met het verdwijnen van de varkenshouderij is het bedrijf niet meer in overeenstemming met daar geldende bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. De gewenste ontwikkelingen passen eveneens niet binnen de huidige bestemming. 1.3 Procedure Voor het beoogde initiatief dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Volgens artikel 3.8 Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken voor iedereen ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van 6 weken kunnen belanghebbenden hun zienswijzen kenbaar maken. Gedurende de inzagetermijn ligt het ontwerpbestemmingsplan (verbeelding, regels en toelichting, inclusief bijbehorende bijlagen) ter inzage. Binnen 12 weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd.

Binnen deze 6 weken kunnen belanghebbenden die tijdig zienswijzen kenbaar hebben gemaakt bij het ontwerp en belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij niet in de gelegenheid zijn geweest om tijdig zienswijzen kenbaar te maken, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden aangevraagd.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

4

1.4 Leeswijzer In deze toelichting is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, het geldend planologische regime en de te doorlopen procedure is beschreven. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande en beoogde situatie omschreven. Het van toepassing zijnde provinciaal en gemeentelijk beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Hierna worden in hoofdstuk 4 de milieuhygiënische en planologische aspecten beschreven. De juridische achtergrond van het bestemmingsplan, een toelichting op de verbeelding en een toelichting op de regels wordt gegeven in hoofdstuk 5. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief wordt verantwoord in hoofdstuk 6.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

5

2. Planbeschrijving In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen het plangebied. 2.1 Bestaande situatie Het plangebied van circa 1,43 hectare is gelegen in het buitengebied van de gemeente Boxtel, ten oosten van de kern Boxtel en ten noorden van de kern Liempde (zie Afbeelding 3). Daarnaast ligt op enkele honderden meters de rijksweg A2 en rivier De Dommel. De directe omgeving van het plangebied is agrarisch gebied met zowel bouwland als grasland (zie inzet Afbeelding 3). De wegenstructuur is wisselend met aan de Gemondesestraat zowel een laanboomstructuur als open stukken, tot de aanwezigheid van knotwilgen aan beide zijden even verderop. Naast het plangebied loopt eveneens een onverharde weg.

6

A+E

D II I

6

Afbeelding 3: Ligging plangebied (witte cirkel) in de omgeving, inzet is plangebied Voorheen was op deze locatie een varkenshouderij gevestigd op het 0,93 ha grootte bouwvlak. Het veebestand voor de varkenshouderij is ingetrokken op 13 januari 2009. De op deze locatie aanwezige melding Besluit landbouw milieubeheer van 14 januari 2009 behelst 150 schapen, 20 konijnen en 8 paarden. In de huidige situatie zijn, naast de twee bedrijfswoningen de voormalige stallen van de varkenshouderij nog aanwezig. Daarnaast zijn aanwezig een loods en een mestsilo ten behoeve van de voormalige varkenshouderij. In een deel van de gebouwen is een hondenacademie gevestigd. De stallen hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 2.363 m2 en de loods is circa 171 m2. In het verleden is geen gebruikt gemaakt van saneringsregelingen (RBV, BIV, particuliere verkoop rechten in het kader van RvR). Voor het overige beschikt het plangebied over een tuin behorend bij de bedrijfswoningen en verhardingen in de vorm van een oprit, parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte op het bedrijf.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

6

2.2 Beoogde situatie In paragraaf 1.1. is een korte inleiding in het voornemen gegeven. Het plan behelst het voornemen om de voormalige agrarische bedrijfslocatie te herbestemmen. Hierbij worden binnen het plangebied meerdere functies opgenomen. Op Afbeelding 4 is de beoogde situatie weergegeven waar de verschillende onderdelen zijn genummerd. In Bijlage 1 is het plan op schaal opgenomen. Ten eerste wordt ter plaatse een verhuurbedrijf voorzien, nummer 4. Dit verhuurbedrijf, dat behoort tot milieucategorie 1 en 2, stelt opslag- en stallingsruimte beschikbaar. Deze stalling bestaat uit goederen die enkel tijdelijk opgeslagen moeten worden en waar verder geen bewerking voor nodig is. Voorbeelden hiervan zijn auto-/caravanstalling, opslag van meubelen of non-food cateringmaterieel. Afhankelijk van de vraag kan de beschikbare ruimte worden ingedeeld. De aanwezige hondenacademie komt te vervallen. Het beoogde bedrijfsgebouw, gebouw nummer 4 op Afbeelding 4, blijft hiervoor behouden. Dit gebouw wordt wel gerenoveerd en uitgebreid tot een maximale omvang van 1000 m2, waarvoor 900 m2 voor de verhuuractiviteiten beschikbaar wordt. De overige gebouwen en bouwwerken (mestsilo) worden gesaneerd. Door de sanering van een groot deel van de gebouwen komt ook de huidige garage van eigenaren te vervallen.

Hiervoor in de plaats zal een nieuw bijgebouw bij de bedrijfswoning worden gerealiseerd, zie nummer 2 op Afbeelding 4. Naast het verhuurbedrijf wordt een deel van gebouw 4 ingericht tot een bed&breakfast met een oppervlak van maximaal 100 m2. Deze bed & breakfast biedt op den duur een goede uitvalsbasis voor wandelaars, fietsers en andere belangstellenden om bijvoorbeeld het Nationaal landschap ‘Het Groene Woud’ en het stroomgebied van de Dommel te verkennen. Daarnaast zijn de kernen Boxtel en Liempde in de nabijheid gelegen met voorzieningen zoals winkels en restaurants. De aanwezige tweede bedrijfswoning, momenteel bewoond door een ouder van de eigenaren, wordt met de beoogde opzet van de locatie niet meer als bedrijfswoning noodzakelijk en wordt afgesplitst en omgezet naar een woonbestemming. Het bestemmingsvlak ten behoeve van deze woning is circa 1750m2 groot. Deze woning zal worden verkocht aan derden. De huidige bewoner van deze tweede bedrijfswoning is op leeftijd en de huidige woning is op dit moment niet toegesneden op de wensen en eisen van deze doelgroep. Om hiervoor een passende huisvesting te realiseren wordt de bed & breakfast voorziening gedurende deze periode gebruikt als mantelzorgwoning. Nadat de mantelzorg is beëindigd wordt deze ruimte dus gebruikt als de eerder beschreven bed&breakfast.

Het totale ruimtebeslag van de voorgenomen ontwikkeling biedt ruimte aan 900 m2 verhuurbedrijf en 100 m2 voor de bed & breakfast annex mantelzorgwoning. Inclusief de overige gebouwen, te weten de bedrijfswoning met bijgebouw en gebruiksoppervlakten (erfverharding, tuin en dergelijke) vindt de ontwikkeling plaats binnen een bestemmingsvlak ‘Bedrijf’, met bouwvlak, van 5000 m2. Zie hiervoor ook het bijgevoegde inpassingsplan. Dit is een verkleining van het bestaande agrarisch bouwvlak van circa 9300 m2. Daarnaast wordt er een bestemming ‘wonen’ opgenomen voor de voormalige tweede bedrijfswoning. Door een herontwikkeling van deze locatie wordt verloedering een leegstand van gebouwen voorkomen en verdwijnt er een bestemde locatie voor een intensieve veehouderij binnen het gebied ‘Beperkingen veehouderij’ uit de Verordening ruimte Noord-Brabant. Het plangebied maakt onderdeel uit van de Geelders en daarnaast van het grotere geheel van het Dommeldal en het Groene Woud. Hierdoor is het belangrijk om de inpassing van het bedrijf af te stemmen op de gebiedseigen kenmerken. Deze kenmerken wordt nader beschreven in paragraaf 4.9 van deze toelichting. Uit deze gebiedsanalyse is het landschappelijk inpassingsplan voortgekomen zoals opgenomen in Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan en afgebeeld in Afbeelding 4.

Door de realisatie van een robuuste gemengde hakhout singel aan de oostelijke zijde van het plangebied en een wat opener westelijke zijde met de aanplant van bosschages van inheemse soorten wordt aangesloten bij het gebied de Geelders.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

7

Afbeelding 4: Landschappelijk inpassingsplan Gemondesestraat 10-12, Liempde

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

8

3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. 3.1 Rijksbeleid Gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op rijksbeleid, wordt dit beleidskader niet uitgebreid beschreven. Wel wordt aandacht besteed aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’

3.1.1

Ladder duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn bepalingen omtrent een nieuwe stedelijke ontwikkeling opgenomen, in de regel de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ genoemd. Wanneer van toepassing is er een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk moeten maken. In het Bro wordt een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’ Onderhavig plan betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. De functiewijziging naar de enkelbestemming ‘Bedrijf’, leidt tot een kleinere enkelbestemming dan de huidige functie. Binnen het bestemmingsplan vindt er geen nieuw beslag op de ruimte plaats. Het ruimtebeslag wordt zelfs verkleind met beoogde ontwikkeling. De activiteiten blijven immers grotendeels binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden. Zie ook de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS), ECLI:NL:RVS:2016:1075 en ECLI:NL:RVS:2016:1064.

Het afsplitsen van de tweede bedrijfswoning aan Gemondesestraat 12 is tevens geen stedelijke ontwikkeling is de zin van artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Ondanks de functiewijziging wordt ook hier geen nieuw beslag op de ruimte gelegd daar het reeds een bestaande woning betreft. Daarnaast zou het ‘toevoegen’ van één woning, volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (28 juni 2017, 201608869/1/R3 - Dongeradeel), niet leiden tot een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de ladder is derhalve ook hiervoor niet nodig. Toepassing van artikel 3.1.6 Bro is derhalve niet nodig. 3.2 Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie, Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 en de Verordening ruimte Noord-Brabant.

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘omgevingskwaliteit’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

9

‘Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:

‘Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.’ Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten zoals een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Het initiatief voldoet aan het tussendoel voor 2030 omdat door de beëindiging van een intensieve veehouderij invulling wordt gegeven aan de ontwikkeling van de gebieden welke behoren tot de ‘beperkingen veehouderij’. Door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het plangebied wordt ook een positieve bijdrage geleverd aan de leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050. Het initiatief past dus binnen de Omgevingsvisie voor NoordBrabant.

3.2.2

Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 (Sv 2014)

De Structuurvisie 2010 – partiële herziening 2014 (Sv 2014) betreft een herziening van de op 1 oktober 2010 vastgestelde Structuurvisie ruimtelijke ordening. De partiële herziening is door Provinciale Staten van Noord-Brabant op 7 februari 2014 vastgesteld en in werking getreden op 19 maart 2014. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 weer (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De genoemde visie is vertaald in de regels van de Verordening ruimte Noord- Brabant (thans Interim omgevingsverordening Noord-Brabant). Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Volgens de structurenkaart, zie Afbeelding 5, ligt het plangebied in de groenblauwe mantel. De groenblauwe structuur omvat samenhangende gebieden in Noord-Brabant, waaronder de ecologische hoofdstructuur, waar natuur- en waterfuncties behouden en ontwikkeld worden. De structuur bestaat voornamelijk uit beken en andere waterlopen en uit bos- en natuurgebieden.

Daarnaast liggen ook gebieden met een andere functie (zoals agrarisch of recreatie) binnen de groenblauwe mantel, als die gebieden van belang zijn voor de natuur- en waterfuncties. De agrarische sector is één van de grootste en belangrijkste grondgebruikers binnen de groenblauwe mantel. Nieuwe ontwikkelingen binnen dit gebied zijn mogelijk, als deze bestaande natuur-, bodem- en waterfuncties respecteren en waar mogelijk bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van deze functies of het landschap. De ontwikkelingsmogelijkheden voor niet-agrarische bedrijven in deze gebieden zijn opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant (thans Interim omgevingsverordening Noord-Brabant). De ontwikkeling gaat gepaard met de planologische beëindiging van de varkenshouderij en een landschappelijke inpassing waardoor de bestaande landschappelijke kwaliteiten van de groenblauwe mantel in de omgeving behouden en versterkt worden. Ook worden de belangrijke natuur-, bodemen waterfuncties gerespecteerd. Daarom sluit het initiatief aan bij de ambitie van de provincie voor de groenblauwe structuur.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

10

Afbeelding 5: Uitsnede Svro 2014 3.2.3

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening (Iov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Iov is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Iov is op 25 oktober 2019 door Provinciale Staten vastgesteld en is op 5 november 2019 in werking getreden. De Iov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Iov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveau’s zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2.

Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. In dit geval is het plangebied gelegen binnen de aanduidingen ‘Cultuurhistorisch waardevol gebied’, ‘attentiezone waterhuishouding’, ‘Groenblauwe mantel’ (als onderdeel van het ‘Landelijk gebied’), ‘beperkingen veehouderij’, en ‘stalderingsgebied’, zie Afbeelding 6.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

11

Afbeelding 6: Uitsnede Iov Noord-Brabant, hoofdstuk ro.nl/MapViewer/Default.aspx?id=NLIMRO9930InterimOvr-va01)

3

(https://noord-brabant.tercera-

De voorwaarden behorende bij deze aanduidingen zijn opgenomen in de volgende artikelen • 3.26 attentiezone waterhuishouding; • 3.29 cultuurhistorisch waardevol gebied; • 3.32 landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel; • 3.51 beperkingen veehouderij; • 3.52 aanvullende regels stalderen; • 3.68 wonen in landelijk gebied; • 3.73 vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Iov getoetst. Daar het een beëindiging van een veehouderij betreft wordt aan de artikelen 3.51 (beperkingen veehouderij) en 3.52 (aanvullende regels stalderen) geen relevantie toegekend. Toetsing aan deze artikelen blijft derhalve achterwege. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik; • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; • meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikel 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel. 3.6)

Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Binnen de beoogde bestemming ‘Bedrijf’ wordt het bestemmingsvlak verkleind ten opzichte van het huidige bestemmingsvlak. De bestaande legaal aanwezige bebouwing wordt deels gebruikt voor de

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

12

beoogde functie. Het overgrote deel van de aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Hierdoor ontstaat er een compacte gebouwen ensemble binnen de beoogde bestemming. De af te splitsen tweede bedrijfswoning krijgt een eigen bestemmingsvlak welke passend is voor woning in het landelijk gebied. Derhalve is er sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. In geval van stedelijke ontwikkeling moet conform artikel 3.6, de Ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast. Een toelichting op deze ladder is opgenomen in paragraaf 3.1.1 van deze toelichting.

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7)

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: • de ondergrond; • de netwerklaag; • de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit bestemmingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door de met de beëindiging van de veehouderij de belasting op en de uitstraling naar de omgeving te verminderen door de niet alleen geen dieren meer te houden maar ook overtollige bebouwing te slopen. Door dit te combineren met een goede landschappelijke inpassing wordt de overgebleven bebouwing en functies beter in de omgeving geplaatst.

Kwaliteitsverbetering (artikel 3.9)

Een bestemmingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het bestemmingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Boxtel is het afsprakenkader van de gemeente van toepassing, vastgelegd in ‘De ambitie van Boxtel – beleidsregels kwaliteitsverbetering voor het buitengebied’ (d.d. 23 april 2015). Hierin is de ontwikkeling van een bestaande veehouderij naar een niet-agrarisch bedrijf aangemerkt als een categorie 3 ontwikkeling. Voor deze ontwikkeling moet een financiële berekening worden gemaakt om de waardevermeerdering van de gronden te bepalen. Volgens dit afsprakenkader moet 25% (provinciaal betreft dit 20%) van deze waardevermeerdering worden geïnvesteerd in het landschap. Voor de af te splitsen tweede bedrijfswoning geldt dat dit een categorie 2 ontwikkeling betreft.

Dit betekent dat met enkel een goede landschappelijke inpassing voldoende kwaliteitsverbetering bereikt wordt, zodat wordt voldaan aan dit artikel.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

13

Voor de berekening van de kwaliteitsverbetering categorie 3 is op basis van de huidige situatie, de beoogde situatie en het landschappelijke inpassingsplan een economische berekening betreffende de waardevermeerdering en kwaliteitsinvestering opgesteld. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 2. Uit deze berekening blijkt dat door de sloop van voormalige bedrijfsgebouwen en afwaardering van de gronden er sprake is van een zeer ruime extra kwaliteitswinst van €22.800 bovenop de kwalitatieve investering die benodigd is. Hierbij zijn de gronden welke betrokken zijn bij de categorie 2 ontwikkeling, niet meegenomen bij de bepaling van de waardevermeerdering. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd door de opname van een bepaling in de regels van het bestemmingsplan. Door de bijgevoegde berekening is bovendien aangetoond dat de kwaliteitsverbetering bovendien ruimschoots financieel is verzekerd. Attentiezone waterhuishouding (art. 3.26) Een bestemmingsplan waarbinnen een ‘Attentiezone waterhuishouding’ is gelegen strekt tot bescherming van de waterhuishouding en sluit functies en activiteiten uit die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant.

Ter plaatse van de aanduiding worden geen bestemmingen en/of regels vastgesteld voor fysieke ingrepen welke een negatief effect op de waterhuishouding zouden kunnen hebben. In het kader van de juridisch-planologische borging van de beoogde functie is er geen sprake van fysieke ingrepen welke een negatief effect hebben op de waterhuishouding van de hierbinnen gelegen ecologische hoofdstructuur. Er worden juist gebouwen gesloopt welke een positief effect kan hebben op de waterhuishouding. Op deze locatie is tevens geen grondwaterbron, of vergelijkbare voorzienig, aanwezig welke invloed kunnen hebben op de waterhuishouding van het gebied. Teneinde het voorkomen van mogelijk in de toekomst plaatshebbende ontwikkelingen die gevolgen kunnen hebben op de waterhuishouding worden in de regels bepalingen opgenomen conform het tweede lid, onder a tot en met d, almede het bepaalde in het derde lid. Cultuurhistorische waarden (art. 3.29) Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied:

a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. In het cultuurhistorisch vlak zijn cultuurhistorisch waardevolle gebieden gelegen die specifieke aandacht verdienen vanwege de onvervangbaarheid van bepaalde aanwezige waarde. De waarden en kenmerken van het gebied ‘De Geelders en Gemonde’ zijn onder andere de vele bosjes, perceelrandbegroeiing en populierenakkers. De bestaande waarden van het plangebied zal niet worden aangetast doordat er juist landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt en het geheel wordt voorzien van een passende landschappelijke inpassing. In het vigerende bestemmingsplan zijn reeds dubbelbestemmingen opgenomen ter bescherming van de cultuurhistorische waarden van het gebied. Deze worden in dit bestemmingsplan overgenomen. Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel (art. 3.32) Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel:

a. sterkt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied;

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

14

c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. Voor de beoogde ontwikkeling aan de Gemondesestraat 10-12 te Liempde is een beschrijving van de aanwezige ecologische- en landschappelijke waarden én kenmerken opgenomen in deze toelichting. In de planregels zijn regels gesteld ten aanzien van de bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied. De percelen worden landschappelijk ingepast, in paragraaf 4.3 en 4.9 zijn de ecologische waarden en kenmerken en de landschappelijke waarden en kenmerken toegelicht. Wonen in landelijk gebied (art. 3.68) en afwijkende regels wonen (art. 3.69) Bestemmingsplannen van toepassing op Landelijk gebied staan enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen toe als woning. In afwijking van artikel 3.68 kan een bestemmingsplan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning (art. 3.69, onder c), als is verzekerd dat:

1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;

Daar het een tweede bedrijfswoning betreft welke woonfunctie krijgt en de eerste bedrijfswoning deel uit blijft maken van het bedrijf, is er geen sprake van een splitsing in meerdere woonfuncties.

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt;

Binnen de voorgestelde woonbestemming is slechts een klein deel overtollige bebouwing aanwezig van de voormalige veehouderij. Deze wordt gesloopt. Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied (art. 3.73) Het initiatief betreft het omschakelen van een deel van de agrarische bestemming ten behoeve van een op te richten verhuurbedrijf in verband met het beëindigen van de veehouderij en een toekomst gerichte exploitatie van de locatie mogelijk te maken. Daarnaast wordt een tweede bedrijfswoning afgesplitst (zie hiervoor). Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

Lid 1: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. Naast de feitelijk aanwezige hondenacademie is op onderhavige locatie op dit moment een kleinschalige veehouderij gemeld. Tevens is een intensieve veehouderij planologisch toegestaan. In het kader van de ligging in de groenblauwe mantel, beperkingen veehouderij en in een bebouwingscluster zijn ontwikkelingen in een veehouderij richting niet wenselijk. Immers kunnen de natuurwaarden onder druk komen te staan door de emissies van een intensieve veehouderij. Daarnaast past een intensieve veehouderij niet (meer) in het omliggende landschap van de Gemondesestraat. Het weglaten van de veehouderij betekent een mindere belasting op de natuur in omgeving. Met de voorgenomen ontwikkeling worden tevens incourante gebouwen gesloopt en bestaande bebouwing landschappelijk ingepast. Hierdoor wordt de kwaliteit van het landelijk gebied versterkt.

Met de beoogde functie wordt er invulling gegeven aan de gebiedsgerichte benadering van de gemeente, welke nieuwe economische dragers wil toe staan in het buitengebied waar de bestaande drager (in dit geval een veehouderij) niet meer volstaat. Hierbij behoren naast het verhuurbedrijf, welke zorgt voor een stabiele bron van inkomsten het gehele jaar door, ook recreatieve functies zoals de beoogde bed & breakfast. Deze beoogde functies belemmeren de agrarische ontwikkeling niet en met de voorgenomen sloop wordt leegstand voorkomen. De beoogde situatie heeft derhalve een aanzienlijk positief effect op de leefbaarheid van de omgeving en draagt bij aan de ontwikkeling van de Gemondesestraat.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

15

b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Het bouwperceel voor de beoogde functie wordt verkleind. Wel vindt er een afsplitsing plaats van de tweede (voormalige) bedrijfswoning. Hier mogen echter geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden zodat er geen sprake is van het splitsen van het bouwperceel.

c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;

Overtollige bebouwing van de voormalige veehouderij wordt gesloopt.

d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking.

De vestiging heeft geen betrekking op een van de bovenstaande activiteiten.

Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. De voorgenomen functies worden geborgd in de regels en verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Hiermee worden de bovengenoemde aspecten gewaarborgd.

Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Dat de bedrijvigheid passend is in de omgeving is hiervoor onder lid 1 al uitgebreid omschreven. Het ligt niet doelmatig om deze gecombineerde functies op een bedrijventerrein te vestigen. Daarnaast leidt de ontwikkeling niet tot een zelfstandige detailhandelsvoorziening met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m2. Tevens valt de omvang van de vrije-tijd voorziening met 100 m2 ruim binnen de maximale omvang van de bebouwing van 1 hectare. 3.3 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke structuurvisie en het bestemmingsplan.

3.3.1

Structuurvisie

Door de gemeente Boxtel is in juli 2011 de ‘Structuurvisie Verfrissend Boxtel’ vastgesteld. Deze visie is opgebouwd in drie hoofdproducten, “Atlas van Boxtel”, “Agenda van Boxtel” en het “Bedrijfsplan van Boxtel”. Elk product is een verdere verdieping van het voorgaande. Atlas van Boxtel De atlas geeft in een inventaris het bestaande beleid van de gemeente Boxtel weer waarna in een analyse diverse beleidsthema’s worden beschreven. Deze thema’s zijn “wonen en leven”, “beleven”, “ondernemen” en “verbinden”. Onderhavige locatie is gelegen in het noordoostelijke deel van de gemeente, dichtbij “de Geelders”, in het buitengebied en doorkruist alle hiervoor genoemde thema’s op een eigen manier. In algemene zin voorziet de gemeente voor dit gebied perspectief voor een vitaal landelijk gebied met enerzijds grootschalige landbouw en anderzijds kleinschalige, verbrede, landbouw of toerisme en recreatie. Binnen de thema’s “wonen en Leven” en “ondernemen” richt de potentie zich op nieuwe economische dragers voor het buitengebied welke een koppeling kan leggen met omliggende steden en dorpen. Hierin bestaan toeristische en agrarische activiteiten naast elkaar,

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

16

zonder elkaar te hinderen. Binnen de thema’s “beleven” en “verbinden” liggen de accenten op de potenties die de Dommel en het Groene Woud bieden voor recreatieve functies en beleving enerzijds en het verbinden van deze gebieden met de kernen anderzijds. Agenda van Boxtel De agenda bevat concretere aanknopingspunten om uitwerking te geven aan de visie, weergegeven in de atlas. Het buitengebied van Boxtel moet in samenhang bezien worden. Daarbij wordt enerzijds gestreefd naar verbetering en verbreding van de economische dragers in het buitengebied, daar de agrarische sector aan veranderingen onderhevig is. Anderzijds naar versterking van natuurwaarden en cultuurhistorische waarden, alsmede het verbeteren van de recreatieve gebruiksmogelijkheden. De gemeente wil actief meewerken aan bevordering van extensief recreatief gebruik via de ontsluiting van het gebied voor voetgangers en fietsers. Bedrijfsplan van Boxtel In dit deel van de visie is het uitvoeringsprogramma beschreven waarin de ambities uit de structuurvisie feitelijk leiden tot programma’s en de financiële verantwoording. Het bedrijfsplan is opgedeeld in de eerder benoemde thema’s en op gebiedsniveaus (buitengebied) die in de atlas zijn benoemd.

Binnen het programma “ondernemen” wil de gemeente in het kader van plattelandsverbreding verbreding van de mogelijkheid om diverse functies (economisch, toeristischrecreatief) in het buitengebied toe te staan. Hierbij wordt in het programma “beleven” aansluiting gezocht met het wandel- en fietsroutes van het centrum naar het buitengebied. Dit moet leiden tot een verbetering van de toeristische en recreatieve bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Zoals aangegeven is het bedrijfsplan ook op gebiedsniveau uitgewerkt. Het deelgebied “Buitengebied” heeft een beheersmatig karakter waarbij ingezet wordt op het verbeteren van de recreatieve gebruiksmogelijkheden. Daarnaast is er sprake van nieuwe ontwikkelingen die nog niet uitgekristalliseerd zijn in een (ruimtelijk) programma zoals de eerde genoemde plattelandsverbreding. Conclusie Onderhavig initiatief is een voormalig agrarisch bedrijf dat op het perceel aan de Gemondesestraat 1012 te Liempde, nieuwe mogelijkheden wenst te ontwikkelen welke passen binnen de “Structuurvisie Verfrissend Boxtel 2011”. Het verhuurbedrijf en bed & breakfast annex mantelzorg draagt bij aan de visie van de gemeente om nieuwe economische dragers toe te staan in het buitengebied met daarbij de binding met het omliggende landschap en de kernen te verbeteren.

Het verhuurbedrijf biedt hiermee een stabiele inkomstenbron waarbij de bed & breakfast op den duur kan dienen als uitvalsbasis voor wandelaars, fietsers en andere belangstellenden om het omliggende gebied te verkennen. De bed & breakfast wordt pas op termijn een inkomstenbron daar deze ruimte eerst wordt ingericht als mantelzorgwoning.

3.3.2

Bestemmingsplan

Zoals al in de inleiding van deze toelichting beschreven is voor het plangebied het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ vigerend. Het geldende bestemmingsplan, onherroepelijk sinds 10 juli 2014, geeft aan dat voor de locatie. Daarnaast zijn de volgende dubbelbestemmingen en aanduidingen opgenomen, zie Afbeelding 7: • Enkelbestemming Agrarisch – Agrarisch bedrijf; • Enkelbestemming Agrarisch met waarden - Natuur en landschap; • Dubbelbestemming Waarde - Attentiegebied EHS; • Dubbelbestemming Waarde - Kleinschalig cultuurlandschap; • Dubbelbestemming Waarde – Leefgebied soorten van kleinschalig cultuurlandschap; • Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - Categorie 3; • Maatvoering - Other: aantal bedrijfswoningen: 2; • Functieaanduiding intensieve veehouderij; • Gebiedsaanduiding reconstructiewetzone – extensiveringsgebied.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

17

Afbeelding 7: Uitsnede Gemondesestraat 10-12, bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' (rood kader is grove omlijning plangebied). Met het verdwijnen van de varkenshouderij is het bedrijf niet meer in overeenstemming met daar geldende bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. In de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het wijzigen van de bestemming naar ‘Bedrijf’ (artikel 4.8.6) of ‘Wonen’ (artikel 4.8.5). De wijziging naar de bestemming ‘Bedrijf’ is mogelijk ten behoeve van kleinschalige vormen van binnenopslag, agrarisch verwant bedrijf of een agrarisch-technisch hulpbedrijf. Het beoogd gebruik met bijbehorende bestemming is hiermee beleidsmatig te verantwoorden. Voor het afsplitsen van de tweede bedrijfswoning wordt er beleidsmatig getoetst aan artikel 4.8.5. Dit geldt ook voor de bed&breakfast, waarvoor een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 4.6.4.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

18

4.8.6 Bedrijf Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' ten behoeve van kleinschalige vormen van binnenopslag, agrarisch-technisch hulpbedrijf of een agrarisch verwant bedrijf, onder voorwaarde dat: a. de mogelijkheid van agrarisch hergebruik wordt onderzocht; b. het hergebruik qua aard en omvang past bij de specifieke kwaliteit en schaal van de omgeving; c. het hergebruik geen onevenredige (extra) hinder of belemmeringen mag veroorzaken voor omliggende (agrarische) bedrijven of woningen; d. de activiteit qua situering aansluit op bestaande (en reeds geplande) infrastructuur; e. geen noodzaak is voor aanpassing van het wegennet wegens onvoldoende capaciteit; f. parkeren op eigen terrein zal plaatsvinden g. het in opzet en ontwikkelingsperspectief gaat om een kleinschalige activiteit met in beginsel slechts enkele werknemers; h. de milieubelasting niet groter is dan die van activiteiten als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de Bedrijvenlijst; i. detailhandel alleen is toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit; j. buitenopslag niet is toegestaan; k. de oppervlakte aan gebouwen die voor de activiteit wordt aangewend niet meer bedraagt dan 400 m2, tenzij het een caravanstalling betreft, in welk geval bedoelde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 1.000 m2; l. overtollige gebouwen worden gesloopt; m.

de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Bedrijf' mag nooit meer bedragen dan 0,5 ha. en dient verkleind te worden voor zover dat voor een doelmatige inrichting en gebruik van de hergebruiksfunctie mogelijk is; n. in afwijking van het bepaalde onder m mag de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak van een agrarisch-technisch hulpbedrijf of een agrarisch verwant bedrijf nooit meer bedragen dan 1,5 ha.; o. de wijziging milieuhygiënisch uitvoerbaar is; p. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of herstel van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving; q. de artikelen 4.8.10 en 4.8.11 in acht worden genomen.

Ad a.

Ter plaatse was in het verleden een varkenshouderij gevestigd welke in 2009 is omgeschakeld naar het houden van schapen, konijnen en paarden, dit op basis van de melding in het kader van het Besluit Landbouw Milieubeheer. Echter deze dieren zijn inmiddels niet meer aanwezig. De veehouderij is feitelijk beëindigd. Het opstarten van een veehouderij is in de huidige tijd aan zeer veel (beperkende) regels onderworpen. Zo dienen emissiearme stallen gerealiseerd te worden, is uitbreiding van de veehouderij ter plaatse niet mogelijk vanwege de ligging binnen de aanduiding ‘beperkingen veehouderij’ en zorgen beide voorgaande punten een dermate investering (onder meer Staldering) dat het geen rendabele locatie is. Daarnaast beschikt de locatie over weinig (aansluitende)gronden om een ander soort agrarisch bedrijf te exploiteren. Agrarisch hergebruik is derhalve niet opportuun. Ad b. Het beoogde gebruik als verhuurbedrijf en bed&breakfast dragen bij aan het beleid van de gemeente om nieuwe economische dragers toe te staan in het buitengebied met daarbij de binding met het omliggende landschap en de kernen te verbeteren. Het verhuurbedrijf biedt hiermee een stabiele inkomstenbron waarbij de bed & breakfast op den duur kan dienen als uitvalsbasis voor wandelaars, fietsers en andere belangstellenden om het omliggende gebied te verkennen. Ad c.

Eventuele hinder of belemmeringen voor omliggende van bedrijven en woningen komen aan bod in Hoofdstuk 4. Hieruit blijkt dat hiervan geen sprake is. Ad d. De beoogde activiteiten vinden plaats binnen een bestaande locatie aan de Gemondesestraat 10-12. Deze straat is een al lang bestaande infrastructuur waar van oudsher al veelsoortige bedrijven aan zijn/waren gelegen. Ad e. (in aanvulling op voorgaand) Deze straat hoeft door de verdwijning van de veehouderij (met aanzienlijke vervoersbewegingen) derhalve niet aangepast te worden omwille van capaciteitsuitbreiding. Ad f. Het parkeren van bezoekers zal plaatsvinden op het eigen terrein. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar. Ad g. Het betreft een kleinschalig verhuurbedrijf welke niet beschikt over werknemers. De exploitatie is in handen van de huidige eigenaren. Ad h. Het betreft een milieucategorie 2 bedrijf zoals nader wordt gemotiveerd in paragraaf 4.5.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

19

Ad i.

Er is geen sprake van detailhandel. Bij eventuele toekomstige ontwikkelingen zal dit nimmer meer zijn dan een ondergeschikte nevenactiviteit. Ad j. Buitenopslag vindt niet plaats op deze locatie. Ad k. Het beoogde gebruik van zowel het verhuurbedrijf als de bed&breakfast is voorzien binnen de beoogde 1000 m2 aan gebouwen. Daar dit meer is dan opgenomen in deze wijzigingsbevoegdheid wordt deze herziening van het bestemmingsplan opgesteld in plaats van een wijzigingsplan. Ad l. Er vindt sloopt van overtollige bebouwing plaats, circa 2000 m2. Ad m. Het beoogd bestemmingsvlak is 5000 m2. Ad n. N.v.t. Ad o. Het plan in milieuhygiënisch uitvoerbaar zoals blijkt uit Hoofdstuk 4. Ad p. Een landschappelijk inpassingsplan welke de gebiedseigenwaarden versterkt is opgenomen in Bijlage 1. Ad q. Deze dubbelbestemmingen worden opgenomen in dit bestemmingsplan waardoor genoemde uitzondering wordt geborgd. 4.8.5 Wonen Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen in de bestemming 'Wonen', al dan niet in combinatie met de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Landschap', 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap', 'Natuur' en/of 'Bos', en al dan niet met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing', onder de voorwaarden dat: a.

de agrarische bedrijfsvoering ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik niet langer mogelijk is; b. het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het aantal bestaande bedrijfswoningen; c. bestaande bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt, waarbij geldt dat 100 m2 als bijgebouw per woning is toegestaan. Indien de bestaand oppervlakte aan bedrijfsgebouwen meer bedraagt dan 100 m² mag: a. ten hoogste 20% van deze meerdere oppervlakte behouden of vervangen worden tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 250 m² per woning, of b. de woning per 100 m2 te slopen gebouwen met niet meer dan 50 m³ worden vergroot tot een maximum inhoud van 850 m³; d. het bestemmingsvlak wordt verkleind tot de voormalige agrarische bedrijfswoning(en) met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen; e. de wijziging milieuhygiënisch uitvoerbaar is; f. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving en/of de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.

Ad a.

De bestemming Agrarisch-Agrarisch bedrijf wordt verwijderd en veranderd in een woonbestemming. Derhalve is agrarisch hergebruik niet langer mogelijk Ad b. Het betreft het afsplitsen van een bestaande tweede bedrijfswoning. Extra woningen worden niet mogelijk gemaakt. Ad c. Binnen gehele plan vindt sloop van bestaande bedrijfsgebouwen plaats. Het bestaande bijgebouw bij de tweede bedrijfswoning blijft behouden. Ad d. Een passende woonbestemming is opgenomen ter plaatse van de woning, bijgebouw en tuin behorende bij de woning; Ad e. Het plan in milieuhygiënisch uitvoerbaar zoals blijkt uit Hoofdstuk 4. Ad f. Een landschappelijk inpassingsplan welke de gebiedseigenwaarden versterkt is opgenomen in Bijlage 1.

Toelichting – Gemondesestraat 10-12, Liempde

20

4.6.4 Bed&breakfast in bestaande gebouwen Een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.1 ten behoeve van het gebruik van bestaande bebouwing voor bed & breakfast, onder de voorwaarden dat: a. maximaal aan 8 personen logies en ontbijt zal worden geboden waarbij de maximale oppervlakte voor alle voorzieningen getroffen ter realisatie van het bed & breakfast, ten hoogste 100 m2 bedraagt; b. de toeristisch-recreatieve functie ondergeschikt is aan de hoofdfunctie; c. de activiteiten plaatsvinden binnen bestaande bebouwing, waarbij heeft te gelden dat de kamers deel uitmaken van het hoofd(woon)gebouw of een architectonisch, constructief en / of functioneel ondergeschikt gebouw, gelegen op maximaal 100 m van het hoofdgebouw, zodat de nevenactiviteit en het hoofd(woon)gebouw kunnen worden gezien als een ruimtelijke eenheid; d. de afwijking milieuhygiënisch uitvoerbaar is; e. er geen onevenredige verkeersaantrekkende werking en parkeerdruk ontstaat; f. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving en/of de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.

Ad a. De bed&breakfast voorziening bedraagt maximaal 100 m2. Dit oppervlak valt binnen het totaal aan bedrijfsgebouwen van maximaal 1000 m2. Deze ruimte kan voor maximaal 8 personen geschikt worden gemaakt. Ad b. De hoofdfunctie blijft het verhuurbedrijf. De bed&breakfast zal, gezien zijn omvang, ondergeschikt blijven aan dit verhuurbedrijf. Ad c. Hoewel de voorziening nieuw wordt gebouwd aansluitend op het te renoveren hoofdgebouw (het gebouw voor het verhuurbedrijf), vindt het dus niet plaats binnen de bestaande bebouwing. Echter, doordat met het plan een aanzienlijk deel overtollige bebouwing wordt gesloopt ontstaat er nu wel een ruimtelijke eenheid tussen de verschillende functies op deze locatie. Ad d. Het plan in milieuhygiënisch uitvoerbaar zoals blijkt uit Hoofdstuk 4. Ad e. De bed&breakfast zorgt niet voor een dermate verkeersaantrekkende werking en parkeerdruk daar er voldoende parkeergelegenheid is binnen het bestemmingsvlak en het bestemmingsverkeer deel uit maakt het van gangbaar verkeer op de Gemondesestraat. In vergelijk met de huidige agrarische functie is het aannemelijk dat het type verkeer zelfs wijzigt, van vrachtverkeer naar meer personenvervoer. Ad f. Een landschappelijk inpassingsplan welke de gebiedseigenwaarden versterkt is opgenomen in Bijlage 1.