09.a - Bijlage 1 - Ontwikkelstudie Kentalis
Tekst van het document
Kentalis ontwikkelstudie
Definitief, 05.01.2022 versie 2.3
De ontwikkelstudie is opgesteld door:
In samenwerking met:
Spacevalue BV Haagdijk 39 4811 TN Breda 076.820 03 48 info@spacevalue.nl www.spacevalue.nl
BMC Anton Bos / Tom de Munck Databankweg 26 D 3821 AL Amersfoort anton.bos@bmc.nl
In opdracht van: Koninklijke Kentalis Postbus 89 3500 AB Utrecht communicatie@kentalis.nl www.kentalis.nl
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Tarra architectuur & stedenbouw Postelstraat 60 5211 EB ’s-Hertogenbosch www.tarra.nl
2
INHOUDSOPGAVE Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
3
Inhoudsopgave 1. INTRODUCTIE 1.1 Aanleiding 1.2 Vervolg transformatieproces via twee sporen 1.3 Herbestemming van het hoofdgebouw 1.4 Ontwikkeling van de west- en oostflank 1.5 Opzet van de Ontwikkelstudie en rapportage
7 9 10 11 12 13
2. DE WATEROPGAVE 2.1 Samenhang in de wateropgave 2.2 Vier oplossingrichtingen 2.3 Uitgangspunten en maatregelen 2.4 Conclusies
15 17 18 19 23
3. PROGRAMMA 3.1 Uitgangspunten gemeente 3.2 Conclusies marktanalyse STEC-groep 3.3 Ladder Duurzame Verstedelijking 3.4 Sociale huur en goedkope koop; middeldure huur
25 26 27 28 28
4. OPENBAAR GEBIED 4.1 Drie belangrijke thema’s 4.2 Verkeersafwikkeling en parkeren 4.3 Compacte Kentalis-terrein 4.4 Schaal, maat en kwaliteit van het landschap
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
31 32 33 40 41
5. STRUCTUURKAART 5.1 Robuust landschappelijk en ruimtelijke hoofdstructuur 5.2 Indicatieve proefverkavelingen 5.3 Uitnodiging aan ontwikkelende partijen 6. TRANSFORMATIE EN UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN HOOFDGEBOUW 6.1 Monumentaal hoofdgebouw biedt unieke kans voor onderscheidend programma 6.2 Vernieuwbouw Martha 6.3 Nieuwbouw achter hoofdgebouw onder voorwaarden mogelijk
49 51 53 56 57
59 61 63
7. ONTWIKKELSTRATEGIE 7.1 Ontwikkelstrategie 7.2 Tijdelijk gebruik of tijdelijke huisvesting
65 66 67
8. OPBRENGST OMGEVINGSDIALOOG 8.1 Resultaten omgevingsdialoog
69 70
BIJLAGEN ingekomen reacties omgevingsdialoog
71
4
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
5
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
6
1. INTRODUCTIE Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
7
Ruimtelijk landschappelijk raamwerk uit het Ambitiedocument
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
8
1.1 Aanleiding Kentalis wil op een toekomstbestendige manier diensten leveren voor cliënten, verwanten en professionals. De gebouwen en het terrein aan de Theerestraat in Sint-Michielsgestel zijn daarvoor te groot en het vastgoed is te duur. Kentalis heeft daarom jaren geleden besloten om het gebied te gaan transformeren. Dat betekent dat delen van het terrein worden verkocht en Kentalis-functies worden geconcentreerd op een deel van het terrein en buiten de locatie. De voorbereiding voor deze transformatie is in volle gang. Kentalis blijft in de toekomst een belangrijke bewoner van het terrein en heeft ook daarom baat bij een zorgvuldige transformatie. Belangrijke aspecten van de transformatie zijn vastgelegd in het Ambitiedocument / Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten ‘Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel’ (d.d. 25-2-2021). Het Ambitiedocument is samen met gemeente en belanghebbenden tot stand gekomen en via omgevingsdialogen besproken met geïnteresseerde betrokkenen. Het Ambitiedocument schetst deze kaders met als doel om cliënten en leerlingen een mooie, beschermde
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
omgeving te blijven bieden en tegelijkertijd de kwaliteit van het terrein te verhogen voor Kentalis, voor nieuwe gebruikers en voor het dorp als geheel.
In voorliggend rapport wordt de Ontwikkelstudie nader toegelicht als uitwerking van het Ambitiedocument. De combinatie van beide rapporten (Ambitiedocument & Ontwikkelstudie) zijn uitgangspunt voor de transformatie.
Het College van B&W van de gemeente SintMichielsgestel heeft positief geoordeeld over het Ambitiedocument en ziet de kansen voor het maken van een integrale kwaliteitsslag door de transformatie. De gemeenteraad heeft het Ambitiedocument ter kennisgeving aangenomen en gevraagd nadrukkelijk aandacht te geven aan een aantal nader uit te werken onderwerpen. Concreet gaat het onder andere om verdiepende vragen over: 1. de wateropgave; 2. de inrichting van het openbaar gebied; 3. de opzet van de woningbouwvlekken; 4. het woningbouwprogramma; 5. de kansen voor het hoofdgebouw. In de afgelopen periode zijn deze verdiepende vragen uitgewerkt in een Ontwikkelstudie, waarbij - waar mogelijk en zinvol - ook relevante inzichten vanuit de omgevingsdialogen zijn verwerkt.
9
1.2 Vervolg transformatieproces via twee sporen Het transformatieproces kent twee hoofdsporen: het voorbereiden van verkoop van het hoofdgebouw en de ontwikkelgebieden (1) en voorbereiding van herinrichting van het compacte Kentalis-terrein (2). Bij spoor 1 wordt er gewerkt aan het maken van afspraken met de gemeente over ambities en kaders voor de herontwikkeling van het terrein. Het wordt gevoed door overleg met instanties, omwonenden, cliënten/vertegenwoordigers, medezeggenschap en medewerkers van Kentalis. Spoor 2 gaat over het ‘ontvlechten’ van het compacte Kentalisterrein, zodat een zelfstandig functionerend gebied ontstaat met (ruimtelijke) buffers. Een gebied waar een excellente leefomgeving ontstaat voor cliënten van Kentalis, met wonen, onderwijs en dagbesteding en een nieuwe, eigen entree aan de Theerestraat. Spoor 2 is hoofdzakelijk een intern proces, wat door Kentalis wordt georganiseerd. Voorliggende Ontwikkelstudie gaat met name in op het eerste spoor (verkoopvoorbereiding van het hoofdgebouw en de twee ontwikkelgebieden) en bouwt voort op de kaders uit het Ambitiedocument. Beoogde veranderingen in de inrichting van het compacte Kentalis-terrein volgen later, maar waar mogelijk en bekend wordt er in de Ontwikkelstudie al op geanticipeerd.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
1 1
2
1
Diagram ontwikkelgebieden (1) en het compacte Kentalis-terrein (2)
10
1.3 Herbestemming van het hoofdgebouw De kaders voor herbestemming van het Rijksmonumentale hoofdgebouw en de directe omgeving staan reeds omschreven in het Ambitiedocument. Basis voor de kaders ligt in het bouwhistorisch onderzoek en de transformatiestudie (uit 2018), waarin gradaties zijn aangegeven in de mate waarin (onderdelen van) het gebouw kunnen worden gewijzigd. Via een stoplichtmodel (rood, oranje, groen) is daarin per bouwdeel aangegeven of er geen, beperkt of hoog transformatiepotentieel is.
en resterende vragen over de herbestemming, is er in het kader van de Ontwikkelstudie door architectenbureau Tarra aanvullend onderzoek gedaan naar de transformatiemogelijkheden. Deze studie bevat preciezere opties van passende toekomstige gebruiksmogelijkheden binnen de kaders van het Ambitiedocument. Het brengt globale bouwkosten van de transformatie in beeld en bepaalt het opbrengstpotentieel wat behoort bij eventuele toekomstige gebruiksmogelijkheden.
Ook brengt het - in afstemming met de stedenbouwkundige hoofdopzet van het terrein - mogelijkheden en meerwaarde in kaart van eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw. De resultaten van de aanvullende studie van Tarra zijn uiteengezet in een separate rapportage, maar de conclusies hiervan zijn in hoofdstuk 6 van deze Ontwikkelstudie opgenomen.
Het hoofdgebouw bestaat uit een relatief groot vloeroppervlak, waardoor herbestemming waarschijnlijk zal bestaan uit een combinatie van (laag-dynamische) functies zoals (zorg-)wonen, werken en verblijven met beperkt (ondersteunend) programma zoals horeca, wellness en gezondheidsfuncties. De ruimtelijke impact van deze functies heeft niet alleen betrekking op het gebouw. Er is een relatie met de (directe) omgeving door onder meer parkeren, buitenruimte en aanen afvoer van mensen en goederen. Gezien het breed gedragen streven naar een passend toekomstig gebruik van het hoofdgebouw Herbestemming hoofdgebouw in combinatie van functies Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
11
1.4 Ontwikkeling van de west- en oostflank Ook de kaders voor ontwikkeling van de westen oostflank staan reeds omschreven in het Ambitiedocument. Basis hiervoor is een ruimtelijklandschappelijk raamwerk met vier deelgebieden: het compacte Kentalis-terrein, (het gebied rondom) het hoofdgebouw, het ontwikkelgebied van het cultuurlandschap (de westflank) en het ontwikkelgebied van het dynamisch Dommeldal (de oostflank).
De inzichten daaruit, alsmede vanuit de uitwerking van de vijf aandachtspunten hebben gevolgen voor de opzet van - met name - de oostflank. De resultaten van de marktanalyse door STEC-groep
zijn uiteengezet in een separate rapportage, maar de conclusies hiervan zijn in hoofdstuk 3 van deze Ontwikkelstudie opgenomen.
Ontwikkelingsprincipes Westflank
Ontwikkelingsprincipes Oostflank
Voor het cultuurlandschap gelden ontwikkelingsprincipes die streven naar een opzet van hoofdzakelijk grondgebonden woningen in passende aansluiting op de Bleeke en (de buffers van) het compacte Kentalisterrein. Voor het dynamisch Dommeldal gelden ontwikkelingsprincipes die streven naar een parkachtige opzet met daarin eilanden met een mix van appartementen en grondgebonden woningen, waarbij het landschap doorloopt tot aan de gevels. Met betrekking tot de verdiepende vraag over de mogelijke (woningbouw-)programmering is er in het kader van de Ontwikkelstudie een marktanalyse verricht door STEC-groep.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
12
1.5 Opzet van de Ontwikkelstudie en rapportage De Ontwikkelstudie is gebaseerd op nader uitgewerkte onderdelen. Na een korte introductie en de beschrijving van de relatie met het Ambitiedocument in hoofdstuk 1, wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op de wateropgave. In hoofdstuk 3 wordt het programma beschouwd. De uitgangspunten van de gemeente worden benoemd in relatie tot de menukaart sociale woningbouw. De conclusies van het aanvullend marktonderzoek door STEC-groep worden beschreven. In hoofdstuk 4 wordt een aantal bouwstenen uitgewerkt voor de inrichting van het openbaar gebied. Hoofdstuk 5 gaat in op de verfijning van het ruimtelijk-landschappelijk raamwerk uit het Ambitiedocument, tot een ruimtelijk opzet van de structuur met ontwikkelgebieden. Hoofdstuk 6 beschrijft de conclusies uit het verdiepende onderzoek van Tarra naar kansen voor herbestemming en eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw. Hoofdstuk 7 gaat in op de ontwikkelstrategie en hoofdstuk 8 beschrijft de opbrengst uit de Omgevingsdialoog. In de bijlage is een verwijzingslijst opgenomen naar een aantal relevante achterliggende documenten.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
13
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
14
2. DE WATEROPGAVE Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
15
De wateropgave is in het Ambitiedocument in samenwerking met Waterschap De Dommel beschreven vanuit drie cruciale randvoorwaarden: • Behoud en ontwikkeling van een groen-blauwe zone langs de Dommel; • Rekening houden met de ligging van het terrein in het gebied ‘reservering waterberging’; • Hydrologisch neutraal ontwikkelen van het gebied. De randvoorwaarden hebben aanzienlijke (ruimtelijke) gevolgen voor de transformatie en door effecten van klimaatverandering en de ligging van het terrein in het stroomgebied van de Dommel, kan de wateropgave mogelijk nog verder toenemen. Om zicht te krijgen op gevolgen van de wateropgave zijn een aantal mogelijke oplossingsrichtingen nader beschouwd.
Mogelijke oplossingsrichting wateropgave: terreinaanpassingen met hoogtes en laagtes. Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
16
2.1 Samenhang in de wateropgave Het klimaat verandert en het regent vaker en vooral harder. De transformatie van het gebied dient concreet hierop in te spelen door - in samenhang - hemelwater op te vangen (1), hoogwater te bergen (2) en droge voeten te houden (3). Voor de hemelwateropvang (1) geldt dat een percentage van de toegevoegde hoeveelheid verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd voor waterberging. Eveneens dient het gebied (eventueel) hoogwater van Maas en Dommel te kunnen bergen (2). In beide (extreme) situaties dient nieuwe bebouwing droge voeten te houden (3).
komen te staan (zie nevenstaande afbeelding). Om te voorkomen dat de aanleghoogte van nieuwe (bebouwde) ontwikkelingen onder het waterniveau van T=150 komt te liggen, dienen toekomstige vloerpeilen hoger aangelegd te worden (droge voeten, 3). De waterberging dient minimaal gelijk te zijn aan de huidige situatie, zodat voldoende water kan worden geborgen, ook bij extreem hoog water (hoogwaterberging, 2).
Uitgangspunt voor de samenhang in de wateropgave is, om te rekenen met de meest extreme omstandigheden. Dat is een neerslagsituatie in het stroomgebied van De Dommel (T100), die samenvalt met een hoogwatergolf op de Maas. Zo’n samenkomst wordt aangemerkt als T150, waarop ook de hoogwaterveiligheid rond Den Bosch (HOWABO) is gebaseerd. Indien zich deze situatie voordoet, dan kunnen delen van het terrein onder water Stijging van het waterpeil (T=100) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
17
2.2 Vier oplossingsrichtingen Bij het werken aan de wateropgave is het zinvol uit te gaan van de natuurlijke ligging van het terrein. De gronden aan de Theerestraat - met daarin onder meer het hoofdgebouw - liggen aanzienlijk hoger dan het achterliggende terrein. Het maaiveld rondom het hoofdgebouw ligt op ongeveer 7.10 +NAP terwijl de laagste delen van het terrein nabij de oevers op ongeveer 4.50 +NAP liggen. Gezien deze specifiek situatie kan de wateropgave worden opgelost door (een combinatie van) vier oplossingsrichtingen: 1. berging van hemelwater in wadi’s (droge sloten, zoals nu al ten oosten van het Carré) op het terrein; 2. bieden van (tijdelijke) buffercapaciteit voor hoogwater door uiterwaarden in het Dommeldal, 3. indien mogelijk bouwen op hogere delen van het terrein; 4. lagere terreindelen waar toch wordt gebouwd ophogen tot een minimum peilhoogte.
Verordening ruimte
Kentalisterrein
Hoogtekaart AHN; Kentalis terrein in Dommeldal Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Verordening waterreservering - Waterschap de Dommel 18
2.3 Uitgangspunten en maatregelen hemelwater opvangen Voor de waterberging van hemelwater geldt het uitgangspunt, dat toegevoegd verhard oppervlak dient te worden gecompenseerd. Per toegevoegde hoeveelheid m2 verharding dient 60 mm hemelwater te worden geborgen. Dat kan in diverse vormen van verlaagd terrein, zoals waterpartijen, greppels of dalen. Er zou zelfs gebruik kunnen worden gemaakt van de watergang rondom het bestaande hoofdgebouw, hoewel water dan wel daar naartoe moet kunnen stromen. Voor de calculatie van de bergingscapaciteit kan dan alleen worden gerekend met een toegevoegd volume boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). De GHG ligt ter plaatse van De Bleeke op ongeveer 4,0+ NAP en ook voor de zone langs De Dommel is deze waarde voorlopig te hanteren. Voor de wat hoger gelegen gronden zal de GHG iets hoger zijn, tot ongeveer 4,4+ NAP m.
bebouwing op hoge delen worden geplaatst of kunnen ontwikkelvelden worden opgehoogd. Het maximale waterpeil bij T=150 is 5.85+ NAP. In verband met golfslag (door wind en stroming) is het echter wenselijk om nieuwe vloerpeilhoogtes zelfs extra hoogte te geven. Het streven vanuit het waterschap is daarom, om vloerpeilen op 6.20+ NAP te situeren. VII.
O.I
IX.
X.
VI. O.II O.III W.I
I.
III.
XI. O.IV
W.II
II.
VIII.
O.V O.VI
V. IV.
W.III
O.VII
droge voeten en hoogwaterberging Om nieuwe bebouwing ook in situaties van extreem hoog water droog te houden, kan Grondverzet uit gebieden (van I-VIII, naar W en O) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
19
maatregel 1: wadi’s Een geschikte oplossing voor oppervlaktewaterberging in de context van (cliënten van) Kentalis, is het toepassen van wadi’s. Deze wadi’s kunnen op verschillende manieren worden uitgewerkt (lijnvormig of als zones), in aansluiting op het landschappelijke karakter van het gebied. Wadi’s kunnen bijvoorbeeld worden ingeplant met bloemrijke kruidenmengsels die de biodiversiteit bevorderen of kunnen worden voorzien van wandelpaden met stapstenen om het spelelement te bevorderen. Voorwaarde voor spelen in de wadi’s is natuurlijk dat dit veilig kan gebeuren. Bovendien dient technisch te worden uitgewerkt, dat alleen hemelwater wordt opgevangen in de wadi’s en dat rioolwater nooit terug kan stromen richting de wadi’s.
Maatregel 1: wadi’s Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
20
maatregel 2: uiterwaarden Een andere oplossingsrichting is, om een deel van het terrein langs de Dommel te ontgraven om uiterwaarden te creëren. Het huidige kanaalachtige profiel van de Dommel kan daarbij deels worden aangepast naar een profiel in meerdere etages, waarbij de bovenzijde van het talud wordt afgegraven zodat er meer ruimte voor de rivier ontstaat. Bij hoog water wordt de Dommel dan breder en zo ontstaat een natuurvriendelijke oever ten behoeve van meerdere kwaliteiten op het gebied van biodiversiteit, ecologie, educatie en recreatie. Een gevolg van het creëren van uiterwaarden is, dat bestaande bomen niet altijd kunnen worden gehandhaafd. De mogelijke positie van de uiterwaarden houdt daarom verband met de kwaliteit van de bestaande groenstructuur. Ter plaatse van afwezigheid, of aanwezigheid van minst waardevolle bomen en/of gebruik kan een uiterwaard worden gesitueerd. In de structuur van het gebied zijn er twee zones die zich daarvoor lenen: aan het einde van de centrale middenzone en aan de oostelijke oever van de Dommel. Maatregel 2: uiterwaarden Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
21
Een ander effect van de uiterwaarden is, dat de ontwatering van Kentalis minder dan wel anders wordt. Nu voeren de sloten langs de Dommel namelijk water af richting het gemaal bij Halder, maar bij uiterwaarden wordt de Dommel de ontwateringsbasis. Voor extreme situaties maakt dat overigens niets uit en ook voor de functie van het gebied hoeft dat niet negatief te zijn, maar het vraagt wel nadere verkenning van de gevolgen. maatregel 3: bouwen op hogere delen Zoals geconstateerd ligt het terrein aan de zijde van de Theerestraat aanmerkelijk hoger dan richting de Dommel. Vanuit de wateropgave is beschikbaarheid van ontwikkelruimte in de nabijheid van de Theerestraat gunstiger dan in de lager gelegen delen. maatregel 4: lagere delen ophogen Het is ook goed mogelijk om te ontwikkelen in de lager gelegen delen. Echter dienen die delen dan eerst te worden opgehoogd om het eerder omschreven peil te bereiken en droge voeten te garanderen. De hoeveelheid grond die voor de ophoging nodig is, kan in principe worden afgegraven uit het landschappelijk raamwerk wat daardoor plaatselijk lager komt te liggen. Maatregel 3: bouwen op hogere delen en maatregel 4: lagere delen ophogen Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
22
Uitgangspunt voor het gehele terrein is dat de waterberging bij hoog water, zoals in de huidige situatie, gelijk blijft in de toekomst. Globaal betekent dat een ophoging van 30 tot 50 cm ter plaatse van bouwvelden uit de Ontwikkelstudie en een gemiddelde verlaging van ongeveer 45 cm voor het beekdal en de parkzones tussen de bebouwing. In dat geval dient een hoeveelheid grond verzet te worden door ontgraving van landschappelijke delen ten behoeve van ophoging van ontwikkelgebieden. Uit een indicatieve berekening blijkt dat het benodigde grondverzet in principe mogelijk is vanuit een gesloten grondbalans. 2.4 Conclusies De wateropgave is aanzienlijk en neemt in de toekomst wellicht verder toe. Er zijn verschillende opties denkbaar om de wateropgave op te lossen. De ontwikkelende partij is verantwoordelijk om op basis van wet- en regelgeving en op basis bovenstaande uitgangspunten van de Ontwikkelstudie te komen tot een stedenbouwkundig plan dat hierbinnen past.
In principe dient de wateropgave te worden opgelost binnen dezelfde deelgebieden. Onder voorbehoud van een functioneel en veilig gebruik van de bufferzones door cliënten is het echter mogelijk om met Kentalis af te stemmen of en in welke mate de bufferzones hierin kunnen worden meegenomen.
3. PROGRAMMA Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
25
MENUKAART SOCIALE WONINGBOUW Sint-Michielsgestel
Deze menukaart is bedoeld voor partijen die binnen Sint-Michielsgestel woningbouw ontwikkelen met een sociale (huur) opgave menukaart geeft handvatten voor de ontwikkeling van deze sociale (huur) opgave en vormt de basis voor overleg met de woningcorporatie.
3.1 Uitgangspunten gemeente De vastgestelde kaders voor het woningbouwprogramma gaan uit van een verdeling in categorieën van “20-20-60”. Dat wil zeggen dat minimaal 20% van het te realiseren woningbouwprogramma een sociale huurwoning dient te zijn. Minimaal 20% dient te vallen in de categorie ‘goedkope koop’ en 60% kan vallen in de vrije sector. De gemeenteraad heeft een amendement aangenomen dat, in aanvulling op boven beschreven uitgangspunten zoals benoemd in het Ambitiedocument, deze verdeling niet alleen geldt voor de nieuwbouw van woningen in de west- en oosflank, maar ook voor de woningbouw in en eventueel rondom het hoofdgebouw. Mocht deze verdeling niet behaald worden in bijvoorbeeld het Hoofdgebouw dan zou volgens de gemeenteraad verevend moeten worden in de ontwikkelvelden zodat het percentage over de gehele transformatie wordt behaald.
die binnen Sint-Michielsgestel woningbouw ontwikkelen met een sociale (huur)opgave. Het geeft handvatten voor de ontwikkeling en vormt de basis voor overleg met de woningcorporatie. De menukaart is opgebouwd uit een aantal verschillende woningtypes die passend zijn binnen de volkshuisvestelijke opgave. En er zijn algemene uitgangspunten opgenomen die voor ieder woningtype gelden (zie afbeelding).
De menukaart is opgebouwd aan de hand van een aantal verschillende woningtypes die passend en gewenst zijn binnen de volkshuisves opgave in de gemeente Sint-Michielsgestel. Daarnaast zijn er algemene uitgangspunten opgenomen die voor ieder woningtype gelden. Incidenteel mag er voor een beperkt aantal woningen binnen het te ontwikkelen plan afgeweken worden van deze uitgangspunten ten ge van het ontwerp en/of bouwvolume. Dit mag echter nooit meer bedragen dan 10% van het totaal aantal te realiseren sociale huurwoninge In basis is het uitgangspunt een energieprestatie conform bouwbesluit. Voor woonproducten met een hogere energieprestaties boven bouwbesluit kunnen marktconforme meerprijzen gerekend worden. De keuze hiervoor is aan de betreffende woningcorporatie.
Bijgaand zijn enkele voorbeeldplattegronden opgenomen.
Wat betreft het sociale programma, heeft de gemeente een convenant met de woningcorporaties; de zogeheten ‘Menukaart Woningbouw’. Deze is bedoeld voor partijen Deel uit Menukaart Sociale Woningbouw Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
26
prijspeil 1
12
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3.2 Conclusies marktanalyse STEC-groep De ‘Marktverkenning Sint-Michielsgestel ten behoeve van de transformatie Monumentaal hoofdgebouw Koninklijke Kentalis’ van STEC-groep is als separate bijlage bij deze Ontwikkelstudie gevoegd. Hieruit blijkt onder meer, dat zowel SintMichielsgestel als de locatie een bovenregionale aantrekkingskracht hebben. Uit de verkenning van het wonen komt voort, dat het gebied aantrekkelijk is voor (een mix van) verschillende doelgroepen, zoals suburbane ouderen of jonge alleenstaanden. Voor het hoofdgebouw ziet STEC kansen voor appartementen, maar ook voor een combinatie van wonen en zorg. Naast wonen is er (in relatief beperkte mate) ruimte voor andere functies. Kansrijke functies zijn: eten en drinken (vooral in onderscheidende concepten), overnachten (zoals een zorghotel of niches, maar geen regulier hotel), werken en vergaderen (kleinschalig onder voorwaarden), en overige functie mits deze ondersteunend zijn aan het totaalconcept.
Tabel 3: Overzicht Stec-doelgroepen wonen Woonm ilieu Suburbaa n/Dorps
N a a m d o e lg ro e p
Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud edaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren
Landelijk
Ruim(t)egenieters / zilveren rand Gegoed ruraal gezin Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe
L e e ftijd e n s a m e n s te llin g
In k o m e n *
Aandeel huishoudens 7%
On tw . 2 0 2 1 -2 0 2 6
On tw . 2 0 2 1 -2 0 3 1
midden en hoog
Aa n ta l huishoudens 910
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
-5
-95
laag en midden hoog laag
2.320 2.040 810
19% 17% 7%
+25 +25 -30
+45 +40 -45
midden en hoog
1.670
14%
-60
-95
laag
1.750
14%
+220
+390
midden en hoog
1.790
15%
+225
+400
midden en hoog
290 200
2% 2%
+5 -10
+5 -10
250
2%
+30
+55
120
1%
+15
+25
midden en hoog laag midden en hoog
Bron: Primos (2021), CBS (2021), WoON (2015 & 2018), bewerking Stec Groep (2021). *Inkomensgrenzen 2021: tot € 40.024 (laag), € 40.024 tot € 51.198 (midden) en € 51.198 + (hoog). Afronding op vijf- (ontwikkeling) en tientallen (huidige stand) en hele procenten.
3.5 Kansrijke doelgroepen: jaarlijks circa 130 tot 220 appartementen Marktanalyse STEC-groep Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Hierna maken we een inschatting van de potentiële vraag naar appartementen in Sint-Michielsgestel vanuit 27 de kansrijke doelgroepen. We gebruiken wederom de Stec-Doelgroepenindeling. Omdat het beoogde segment voor de appartementen nog onbekend is brengen we de totale vraagdruk naar appartementen in de koop- én vrijesectorhuur in beeld.
3.3 Ladder Duurzame Verstedelijking Uit de studie van STEC blijkt dat er een grote lokale en (boven)regionale vraag is naar woningen op de locatie van het Kentalis-terrein. Uit de studies voor hoofdgebouw en ontwikkelvelden blijkt verder dat de locatie hierin een bijzonder aanbod kan creëren, maar ook dat sprake is van een ruimtelijk laadvermogen van ongeveer 350 tot 445 woningen. Vanuit de Ladder Duurzame verstedelijking en provinciale regels en beleid, past deze ontwikkeling. Er is sprake van een binnenstedelijke locatie (bestaand stedelijk gebied BSG), de ontwikkeling zorgt voor het behoud en transformatie van het monumentale hoofdgebouw én er kan een onderscheidend woonmilieu worden gerealiseerd dat complementair is aan de huidige woningvoorraad en andere woningbouwplannen. Het onderzoek van STEC laat bovendien zien dat de locatie ook de potentie heeft extra huishoudens aan te trekken van buiten de gemeente en daarmee in een regionale vraag kan voorzien. Belangrijker nog is dat de locatie, gelet op haar bijzondere karakter en ligging, ook in kwalitatieve zin kan voorzien in de vraag naar
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
woningen voor specifieke doelgroepen; genoemd kunnen worden senioren (kleinere woningen, dicht bij voorzieningen, mogelijk in collectieve woonvormen) en jongeren (kleinere betaalbare woningen). De provincie stelt dan ook dat zij ruim baan geeft aan de ontwikkeling van een dergelijke locatie.
waarbij wonen en zorg kan worden gecombineerd. Ook wordt gevraagd in te spelen op de vraag naar goedkope huurwoningen voor jonge starters. De invulling van het sociale programma vindt bij voorkeur plaats samen met een van de plaatselijke corporaties. In de menukaart sociale woningbouw hebben de corporaties handvatten opgenomen voor de ontwikkeling van de sociale (huur)opgave.
3.4 Sociale huur en goedkope koop; middeldure huur Voor de beide ontwikkelgebieden geldt dat de ambitie is om een bij de locatie passend woonmilieu te creëren waarin alle doelgroepen evenwichtig conform de gemeentelijke uitgangspunten een goede plek kunnen vinden. Dit betekent dat uitgangspunt voor deze beide ontwikkelgebieden is dat in totaal 20% sociale huurwoningen en 20% goedkope koopwoningen wordt gerealiseerd. Voor de sociale huurwoningen is de uitdrukkelijke wens van de corporaties om dit aandeel in te vullen met gestapelde woningen waarbij marktpartijen worden uitgenodigd om hierbij in te spelen op de vraag naar meer collectieve vormen
Er is - naast de vraag naar goedkope huurwoningen - ook een grote vraag naar goedkope koopwoningen in Sint-Michielsgestel. Om die reden wordt vastgehouden aan het uitgangspunt dat ook 20% van de woningen in de goedkope koop dient te worden gerealiseerd. De gemeente hanteert hiervoor een maximale VON-prijs van € 215.000,= voor goedkope koopappartementen en € 230.000,= tot € 250.000,= voor grondgebonden goedkope koopwoningen. Dit betekent dat een appèl wordt gedaan op de creativiteit van de ontwikkelende partijen om hiervoor een passend woning aan te bieden, zoals bijvoorbeeld in de vorm van kleine studio’s of ‘tiny houses’.
28
De suggestie van de corporaties dat zij graag een rol willen vervullen om deze goedkope woningen voor de doelgroep te behouden door deze over te nemen en in de vorm van Verkoop-onderVoorwaarden te verkopen aan de doelgroep wordt als waardevol gezien. Het is ook hier aan de ontwikkelende partijen om hiertoe voorstellen te doen.
de budgetten die hiervoor beschikbaar zijn, ook zouden de bijdragen van die sociale huurwoningen in het instandhouden en onderhouden van het gehele gebouw niet betaalbaar zijn voor de doelgroep. De corporaties onderschrijven deze conclusie.
Uit de marktanalyse van STEC en vanuit de gemeente komt ook een potentiele vraag naar (middeldure) huurwoningen naar voren. De marktpartijen worden dan ook uitgenodigd om binnen het aandeel van de vrije sectorwoningen met voorstellen voor het invullen van deze categorie te komen.
In de studie naar het hoofdgebouw is ook bezien of de sloop en vervangende nieuwbouw ter plaatse van Martha kansen biedt voor een sociaal programma op deze plek. De conclusie is dat, om tot een haalbare transformatie van het Rijksmonumentale hoofdgebouw te komen, ook voor dit bouwvolume een programma nodig is dat voldoende opbrengst genereert om de integrale transformatie haalbaar te maken.
De studie naar de transformatiemogelijkheden voor het Hoofdgebouw (waar in hoofdstuk 6 dieper op wordt ingegaan) heeft laten zien dat sociale huurwoningen in het hoofdgebouw niet haalbaar zijn. Niet alleen is sprake van een bestaande en te handhaven maatvoering en daarmee samenhangend investeringsniveau om in dit gebouw sociale huurwoningen te realiseren binnen
Het bovenstaande betekent dat voor de transformatie van het Kentalis-terrein uitgangspunt is dat voor het programma in de ontwikkelvelden de ook in het Ambitiedocument opgenomen verhouding van tenminste 20% in de sociale huur, tenminste 20% in de sociale koop en maximaal 60% in de vrije sector geldt, maar dat voor de transformatie van het hoofdgebouw
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
(inclusief de aangrenzende bouwdelen) de ontwikkelaar de vrijheid heeft om tot een passend programma te komen. Ook hiervoor geldt dat dit niet alleen koop, maar ook huurappartementen kunnen zijn.
29
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
30
4. OPENBAAR GEBIED Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
31
4.1 Drie belangrijkste thema’s Tijdens de omgevingsdialogen en de verdiepende gesprekken met de gemeente blijken drie thema’s voor de inrichting van het openbaar gebied dominant: de verkeersafwikkeling en het parkeren, het ontvlechten van het compacte Kentalis terrein en de schaal, maat en kwaliteit van het landschappelijk raamwerk.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
32
4.2 Verkeersafwikkeling en parkeren Voor de verkeersafwikkeling wordt ingezet op een verdeling van intensiteit door twee (hoofd-) aansluitingen op de Theerestraat te maken. De nieuwe route aan de oostzijde wordt daarbij zwaarder belast dan de doorgetrokken route aan de westzijde. De verkeersgeneratie door nieuwe woningbouw aan de oostzijde (circa 250 – 370 woningen) zal hoger liggen dan de verkeersgeneratie aan de westzijde (circa 50 – 110 woningen) exclusief de verkeersgeneratie van de functies van het Kentalis compact terrein. profielen oost- en westentree Om een duurzame, verkeersveilige opzet van de oostelijke route te garanderen wordt er een profiel voorzien, dat ‘verjongt’ naarmate het verder het terrein op komt en er minder intensief gebruikt van gemaakt wordt. Bij de aansluiting op de Theerestraat is het een breed profiel, met bomenlaan en vrij liggende fiets- en voetpaden. Voorbij het hoofdgebouw versmalt het profiel naar een fietsstraat, waar de auto te gast is. In de nabijheid van de overgang van de route via de eventuele nieuwe brug over de Dommel, versmalt
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
33
opties voor het verloop van de doorgaande fietsroute richting Halder
het tot een fiets-wandelpad. Het profiel aan de westzijde behoudt het bestaande karakter, van een rijbaan met vrij liggend voetpad gescheiden door een haag (zie pag 34 t/m 37). (overige) fietspaden Voor het langzaam verkeer is een doorgaande route vanuit de richting Halder naar het centrum wenselijk. Deze route dient aan te sluiten op het fietspad dat voor De Meander met een brug over De Dommel rechtstreeks uitkomt in het centrum van Sint-Michielsgestel. Voor deze route bestaan, vanaf de kruising met de nieuwe oostelijke ontsluitingsweg, twee mogelijkheden. De eerste
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
bestaat uit het realiseren van die route langs of op de Theerestraat. Deze optie dient in overleg met de gemeente als wegbeheerder te worden vormgegeven. De tweede mogelijkheid is deze route over het voorterrein van het hoofdgebouw en over het entreegebied van Kentalis te laten lopen. Dit vraagt om zorgvuldige inpassing in relatie tot het monumentale karakter van het gebouw en de tuin en het programma dat in het hoofdgebouw gerealiseerd gaat worden. Het is aan de ontwikkelende partijen om de doorgaande fietsverbinding verder uit te werken.
(overige) voetpaden De voetgangersstructuur heeft een hiërarchie en sluit aan op de nieuwe ontsluitingen en de bestaande routes. Er worden geen doorgaande routes voorzien vanuit Kentalis compact, maar verbindingen gemaakt (haakse aansluitingen) die ontmoedigen om door het beschermde deel van het wonen en onderwijs te lopen. De overige gebieden worden ingericht als struinroutes door het landschap, met meanderende paden die verbindingen leggen tussen de hoofdstructuur en de ontsluitingen per deelgebied.
34
parkeren Principe van het parkeren is, dat elk deelgebied de eigen parkeerbehoefte conform de gemeentelijke normering oplost op eigen terrein op maaiveld of via een gebouwde voorziening. De parkeerbalans dient sluitend te zijn en wordt in overleg met de gemeente verder uitgewerkt. Het merendeel van het parkeren t.b.v. functies in het hoofdgebouw, ligt achter het gebouw. Ter plaatse van de jongenskapel is het mogelijk een parkeervoorziening te maken tussen het hoofdgebouw en de oostelijke ontsluiting. Ook aan de westzijde, ter plaatse van Martha, is het mogelijk een parkeervoorziening te maken omdat het onwenselijk is de bereikbaarheid van (eventuele) sloop-nieuwbouw Martha ook vanuit de parkeervoorziening achter het hoofdgebouw te bereiken. Voor het hoofdgebouw kan niet worden geparkeerd.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
35
Basisprofiel westelijke entree (doorleggen bestaande situatie) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
36
Basisprofiel oostelijk entree (intensieve deel nabij Theerestraat) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
37
Basisprofiel oostelijk entree (middendeel) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
38
Basisprofiel oostelijk entree (fiets- en voetgangersdeel) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
39
Het onthaalplein wordt het nieuwe adres van Kentalis aan de Theerestraat. Het wordt nader uitgewerkt, waarbij er een mogelijke uitbreiding komt van het gebouw van de technische dienst. De begraafplaats wordt ingepast en de begrenzing van het gebied met (bestaande) bomen behoudt het groene karakter. Principe van het parkeren is dat het verdeeld wordt in twee terreinen. Het bestaande terrein met circa 104 parkeerplaatsen bij de Travelaar en een nieuw terrein voor circa 100 plaatsen bij het onthaalplein.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Beschut
Gedeeld
Openbaar
60m
Beschermd Westelijke bufferzone
4.3 Compacte Kentalis terrein Uitgangspunt bij het ontvlechten van het compacte Kentalis is een heldere verdeling van beschermd, beschut en openbaar gebied. Het gebied bestaat uit het onthaalplein met functies bij de entreezone, het Carré, de Travelaar en de beleeftuin. Daar omheen ligt een rand met bufferzones, met elk een eigen karakter. De westelijke groene bufferzone met groeninrichting, de oostelijke tuinachtige brede bufferzone, de zuidelijk bufferzone tussen hoofdgebouw en Carré en een gradiënt van beschut naar gedeeld als overgang naar het openbaar gebied.
95m
25m
Entree
40
4.4 Schaal, maat en kwaliteit van het landschappelijk raamwerk In de Ontwikkelstudie is de robuuste maatvoeringen van het landschap tussen woonvelden en bebouwing altijd minimaal 35 meter, zodat de tussenruimte niet wordt ervaren als een straat maar als landschap. Tussen Kentalis compact en de bebouwing aan de westflank ligt een bufferzone van 60 meter (tussen de gevels). Aan de andere kant, tussen Kentalis compact en de oostflank is de bufferzone van de gemeenschappelijke tuin 100 meter (tussen de gevels).
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
41
A. Dommelzone De Dommelzone wordt gekenmerkt door een afwisseling van beekbegeleidend bos, bomenrijen, open zichten met bloemrijk grasland en twee uiterwaarden, als verlandingszones bij de natuurlijke oevers. De ruimte tussen de wooneilanden zal een parkachtige uitstraling hebben. Bestaande bomen zullen zoveel mogelijk gehandhaafd worden en waar nodig zullen er nieuwe bomen worden aangeplant. De rest van de beplanting in dit gebied zal variëren van intensief gemaaid gazon tot extensief gemaaid gazon. Door het park zullen organisch vormgegeven paden lopen. Rondom de Dommel is ruimte voor langzaam verkeer en recreatie(vaart). Op markante punten worden zichtlijnen gemaakt ter versterking van de relatie tussen het terrein, de Dommel en het dorp.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
42
Verlandingszones natuurlijke oevers Dommel De ruimte tussen de wooneilanden zal een parkachtige uitstraling hebben. Bestaande bomen zullen zoveel mogelijk gehandhaafd worden en waar nodig zullen er nieuwe bomen worden aangeplant. De rest van de beplanting in dit gebied zal variëren van intensief gemaaid gazon tot extensief gemaaid gazon. Door het park zullen organisch vormgegeven paden lopen.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
43
B. Hortus Catalogi De as die van het hoofdgebouw van Kentalis tot aan het Dommeldal reikt dient als scheiding én als verbinding tussen het compacte Kentalis terrein en de woonzone die aan de oostflank van de as gesitueerd zal worden. Kentalis blijft eigenaar van de bufferzone. Deze zal worden ingericht als tuin, die waar mogelijk en wenselijk dubbel gebruikt kan worden, met in acht neming van de complexiteit van de doelgroep. De strook tussen beiden kan op diverse manieren worden ingericht zodat idealiter cliënten/bewoners van Kentalis er kunnen verblijven en bewoners van de oostflank er in hun vrije tijd kunnen tuinieren, bewegen en spelen. Er zijn twee manieren om de begrenzing / overgang tussen de ruimte voor cliënten en andere gebruikers uit te werken: via een doorlopende groenstructuur met enkele poorten aan de oostzijde van de middenzone (1) of via een groenstructuur die ‘meebeweegt’ rondom. verschillende zones van gebruik (2). De komende periode zal de inrichting van de bufferzones in overleg met alle belanghebbenden worden uitgewerkt. Middenzone (1) Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Middenzone (2) 44
C. gevoelslijnen als overgang Sommige gebieden - in de nabijheid van de beschutte omgeving van het carré en het onderwijscluster - zijn meer cliëntgericht. Hier komen inrichtingselementen voor als een pluktuin, of veldjes voor dier- en groenbeleving. Er omheen ligt het meer openbaar toegankelijk gebied. Het is van belang, dat cliënten en omwonenden zich bewust (kunnen) zijn van overgangen tussen deze gebieden. Gezien de beperkingen van cliënten kan dat best worden vormgegeven door ‘gevoelslijnen’. Dat zijn inrichtingselementen die niet via zicht of gehoor aanwezig zijn, maar bijvoorbeeld via tast of geur. Deze signaalinrichtingen, gidslijnen of markerpunten worden ingezet in de inrichting van de overgangsgebieden.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
45
Vanuit bovenstaande thema’s is in de inrichting te denken aan blotenvoetenpaden, toegankelijke moestuinen, aanleidingen voor spelen en bewegen, plantstructuren, kunst, boerderijdieren, geur van fruitbomen, vaste planten, kruiden, water, insecten & vogels.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
46
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
47
Gemeenschappelijke tuin De as die van het hoofdgebouw van Kentalis tot aan het Dommeldal reikt. Dient als scheiding of juist als verbinding tussen het Compacte Kentalis terrein (Carré) en de woonzone die aan de oostflank van de as gesitueerd zal worden. De strook tussen beiden kan op diverse manieren worden ingericht zodat cliënten/bewoners van het Carré er kunnen ontdekken en grenzen verleggen. En bewoners van de oostflank er in hun vrije tijd kunnen tuinieren, bewegen en spelen. De ontmoeting tussen beiden kan daardoor plaatsvinden. Het kan als gemeenschapstuin beschouwd worden.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
48
5. STRUCTUURKAART Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
49
Legenda Dommel Hoofdgebouw Carré Dagbesteding School Bruggen Begraafplaats Belevingstuin Zonnewijzer Herdenkingsbosje Hortus Ludi Hortus Catalogi Fietsstraat Westflank Laan Oostflank Fietsstraat Oostflank Fietspad Oostflank Voetpaden Signaleringszones Fruitbomenlaan Parkeren Hagen Talud Wadi’s Uiterwaarden Bouwvelden Aansluiting Theerestraat Natuur Netwerk Brabant
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
50
5.1 Robuuste landschappelijke en ruimtelijke hoofdstructuur Het ruimtelijk-landschappelijk raamwerk uit het ambitiedocument is uitgewerkt in een landschappelijk, ruimtelijke hoofdstructuur, waarin nieuwe inzichten uit de ontwikkelstudie zijn vertaald. De westflank is daarin slechts beperkt gewijzigd, met een uitgewerkt straatprofiel van de westelijke ontsluiting en inrichting van het gebied tussen de route en het Carré. Rondom de belevingstuin zijn de openbare routes ontkoppeld van de cliënten.
meter, maar door wijking van de eilanden meestal groter. Met name het ontwikkelveld rondom het voormalige broederhuis, tussen het hoofdgebouw en het gemeenschapshuis heeft een andere hoedanigheid door de optie van hergebruik van het gebouw ‘De Schakel’. Het bouwveld tussen het
hoofdgebouw en het gemeenschapshuis kent een wat dichtere invulling. Het bestaande gebouw ‘De Schakel’ biedt mogelijk kansen voor transformatie naar kleinere wooneenheden. De rest van het bouwveld kan worden ingevuld met bebouwing die in maat en schaal hierbij aansluit.
Ruimtelijk raamwerk Ambitiedocument
Structuurkaart Ontwikkelvisie
Rondom het hoofdgebouw zijn (mogelijke) ontwikkelvelden ontstaan en er is een inrichtingsconcept voor het onthaalplein van Kentalis compact voorgesteld. In de centrale, open middenzone is de ontvlechting uitgewerkt. In de oostzijde zijn de uiterwaarden aan de Dommel en de wadistructuren gesitueerd en de positie, maat en het aantal ontwikkelvelden is verminderd (van 9 velden naar 5 velden en 2 appartementenlocaties). De landschappelijke tussenmaat is daardoor vergroot tot minimaal 35
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
51
5.2 Indicatieve proefverkavelingen De ruimtelijke structuurkaart geeft het landschappelijke en ruimtelijke raamwerk weer, waarbinnen de ontwikkelende partijen tot voorstellen voor een stedenbouwkundige invulling kunnen komen. Om inzicht te verkrijgen in het laadvermogen van de ontwikkelvelden is een aantal proefverkavelingen opgesteld. Deze proefverkaveling zijn op de volgende pagina’s opgenomen. Benadrukt wordt dat dit geen uitgewerkte plannen zijn, maar dat deze een indicatie geven van mogelijke invullingen. Uit deze proefverkavelingen kan een indicatief woningbouwprogramma worden afgeleid:
In de schetsverkavelingen zijn indicatieve parkeeroplossingen aangegeven. Bij de uitwerking van de plannen dient de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een sluitende parkeerbalans te overleggen, gebaseerd op de dan geldende gemeentelijke parkeernormen en het optimaal gebruik maken van nieuwe vormen van mobiliteit en gebruik van parkeervoorzieningen.
Het dynamisch Dommeldal / de oostflank De oostflank bestaat uit zeven bouwvelden, twee daarvan staan nabij het gemeenschapshuis
Proefverkaveling 1 cultuurlandschap
50 tot 70 won
dynamisch Dommeldal
140 tot 170 won
totaal
190 tot 240 won
Proefverkaveling 2 (vrije kavels in cultuurlandschap) cultuurlandschap
25 tot 35 won
dynamisch Dommeldal
180 tot 210 won
totaal
205 tot 245 won
Proefverkaveling 3 (met stapeling sociale woningen) cultuurlandschap
25 tot 35 woningen
dynamisch Dommeldal
200 tot 240 woningen
totaal
225 tot 275 woningen
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
verschillende categorieën van middelduur tot duur, de woningtypes zijn gemengd; vrijstaand, tweekappers en rijwoningen. De tuinen zijn gemiddeld 10 meter diep. Op het kleine veld, dat ca 55 x 25m is, worden woningen gestapeld, dit kunnen BeBo’s (Beneden- en bovenwoningen) worden, maisonnettes of appartementen.
Proefverkaveling 1: optimale mix Het cultuurlandschap / de westflank De woningen van de westflank staan aan de rand van het Kentalisterrein, de nieuwe bewoners kijken uit over het lagergelegen cultuurlandschap van de Bleeke. De bouwvelden worden ingericht als (boeren) erven waarbij het parkeren wordt opgelost in parkeerkoffers en/ of parkeerschuren. De bouwvelden zijn grofweg 55 x 80m en hier staan grondgebonden woningen in
en sluiten aan bij het centrum dorpse karakter van de locatie. Een optie is de Schakel te behouden en te transformeren naar bv kleinere, goedkope woningen voor jongeren, ouderen of bijzondere doelgroepen. Aansluitend worden grondgebonden woningen gesitueerd, gebouwd rond een parkeerkoffer met klein gebruiksgroen binnen het terrein. Aan de voorzijde van de woningen sluit een groen maaiveld aan op de woningen. Langs de Dommel staat een urban villa, 4 lagen hoog, met circa 12 appartementen, met op de vierde laag een penthouse. De rest van de Oostflank staat in een parkachtig landschap, dit wordt het ruime en groene woonmilieu waar de bewoners verblijven,
52
ontmoeten, ontspannen en spelen. Het park loopt tot aan de voorgevels van de woningen. De woningen hebben kleine terras-achtige tuinen aan de achterkant. In de binnenterreinen is een gezamenlijke, beschutte ruimte voor verblijf, ontmoeten, spelen, etc. De vier bouwvelden ter hoogte van het bestaande carré zijn grofweg 55 x 90m en hebben aan de binnenzijde parkeerkoffers die verlaagd zijn ten opzichte van de woningen. Bewoners kijken over de auto’s heen. Binnen de bouwvelden kunnen kleine speelplekken worden gemaakt en is bovendien ruimte voor afvalinzameling en technische ruimtes. Er wordt een mix toegepast van diverse categorieën van goedkoop tot duur, met variërende typologieën, vrijstaand, tweekappers en rijwoningen. Er wordt gezocht naar bijzondere woonvormen zoals levensloopbestendige woningen, starterswoningen, etc. Het noordelijke bouwveld nabij de Dommel is ca 40 x 50m en heeft aan de Dommelzijde een appartementenblokje, deze is vier lagen hoog. Door de beperkte omvang van dit blok is de parkeermogelijkheid in het blok beperkt.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
53
Proefverkaveling 2: dorpsrand vrije kavels De westflank krijgt in deze proefverkaveling een meer landelijk karakter als dorpsrand met, behalve het appartementenblokje aan de zuidzijde, verder alleen vrijstaande woningen. De erfscheidingen worden aangeplant met hagen die passen bij het cultuurlandschap en die zorgen voor een samenhangend beeld. De kavels hebben een formaat dat varieert tussen de 450 en 650 m2. De kavels die aan de zijde van het cultuurlandschap liggen hebben gedeelde oprijlanen, hier geldt recht van overpad met de belendende kavel. De bouwblokken worden volledig uitgeefbaar en het parkeren wordt op eigen terrein opgelost. De woningen zijn zo gepositioneerd dat de bewoners optimaal uitzicht over De Bleeke hebben. De oostflank is in concept gelijk aan proefverkaveling 1 maar krijgt langere rijen woningen en minder tweekappers en vrijstaande woningen. De bebouwingsdichtheid is geïntensiveerd, zo ook de parkeergelegenheid binnen de bouwblokken. De sociale huur en sociale koopwoningen zijn grondgebonden woningen.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
54
Proefverkaveling 3: sociaal programma gestapeld De westflank is gelijk aan die van proefverkaveling 2. In de oostflank worden de sociale huurwoningen gemaakt als gestapelde appartementen met galerij ontsluiting. Aan de voorzijde staan de appartementen met hun representatieve gevel direct aan de openbare ruimte. De zijgevel die op de hoek van het bouwblok staat wordt eveneens als representatieve voorgevel ontworpen. De balkons of terrassen worden fraai geïntegreerd in het ontwerp van het gebouw. De woningen worden met een galerij aan de achterzijde van het gebouw ontsloten. Er is een extra urban villa geplaatst aan de oostzijde van het plan. Parkeren is geïntensiveerd, de achter-terreinen zijn verder gevuld met extra parkeerplaatsen. Ook onder de appartementen is verdiept parkeren toegevoegd. Dit kan in een gesloten garage zijn of half verdiept en open garage. Er dient rekening te worden gehouden met de waterpeilen bij extreem hoog water. De parkeerbalans dient sluitend te zijn en wordt in overleg met de gemeente verder uitgewerkt.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
55
5.3 Uitnodiging aan ontwikkelende partijen Deze ontwikkelstudie laat zien dat binnen het landschappelijke en ruimtelijke raamwerk op diverse manieren een aantrekkelijk woonmilieu kan worden gerealiseerd dat een complementair woningbouwprogramma voor diverse doelgroepen kan bieden. Het is aan de ontwikkelende partijen om conform de ambities en de kaders en randvoorwaarden tot een passend stedenbouwkundig plan te komen. De proefverkavelingen bieden inzicht in enkele mogelijkheden, ontwikkelende partijen worden nadrukkelijk uitgenodigd om met goede voorstellen te komen.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
56
6. TRANSFORMATIE EN UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN HOOFDGEBOUW Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
57
2. aanpak
TRANSFORMATIEPOTENTIEEL GEBIED EN GEBOUW
In zijn omvang en grandeur is het hoofdgebouw zeer (beeld)bepalend voor het gehele Kentalisterrein. Bij de eerste studie in 2018-2019 is dan ook veel aandacht uitgegaan naar de studies die de monumentale waarden beschrijven en inzicht bieden in de transformatiemogelijkheden. Dit heeft geleid tot het Transformatiekader waarvan de gemeenteraad in 2019 kennis heeft genomen en aan het college heeft gevraagd om dit verder uit te werken. Het monumentale pand biedt niet alleen in zichzelf heel veel kansen om tot een eigentijdse, bij de ambities van Kentalis en gemeente passende invulling te komen. In het Ambitiedocument en de voorgaande hoofdstukken is zichtbaar gemaakt hoe, met het hoofdgebouw als blikvanger, ook in de ontwikkelvelden een bijzonder woonmilieu met een complementair woningbouwprogramma kan worden geboden. Dit hoofdstuk gaat verder in op de transformatie- en uitbreidingsmogelijkheden van het hoofdgebouw. De gemeenteraad heeft bij het bespreken van het Ambitiedocument specifiek gevraagd om hier nader inzicht in te bieden.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
58
Door Tarra architecten is een gedetailleerde studie naar de mogelijkheden die het hoofdgebouw biedt opgesteld. Deze studie is als separate bijlage bij de Ontwikkelstudie gevoegd. Deze studie heeft tot doel om, zowel in de richting van alle belanghebbenden (zoals de cliënten van Kentalis, de omgeving) en de gemeente te laten zien wat de kansen zijn die het hoofdgebouw biedt. De studie heeft daarmee tot doel om ontwikkelende partijen uit te dagen om tot een bij de ambities van Kentalis en gemeente passende invulling te komen en op die manier tot een haalbare transformatie te komen.
2. aanpak
TEGELAANPAK
6.1 Monumentaal hoofdgebouw biedt unieke kans voor onderscheidend programma In het transformatiekader uit 2018 zijn drie denklijnen geschetst voor de invulling van het hoofdgebouw: ‘kenniscampus’, ‘communiteit voor jong en oud’ en ‘gastvrij met maximale aandacht’. In de nu voorliggende studie zijn deze als eerste basis voor de analyse gebruikt. Aanvullend is in de huidige studie een gedetailleerde analyse van de opzet en structuur
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Voor de transformatie stellen we een tegelaanpak voor waarbij het programma specifieke kan aansluiten bij de de ruimtelijke kansen en kwaliteiten van de verschillende gebouwdelen. Voorliggende kansen mbt transformatie: - het historisch verhaal van een dubbelklooster een nieuwe programmatische vertaling te geven - faseerbaarheid van het project - een samengesteld en gedifferentieerd programma - sloop-nieuwbouw martha
59
4. rekenmodel | tegelstudies
van het gebouw gemaakt: onder andere zijn de draagstructuur, de ontsluiting en de diversiteit een ruimtelijke kwaliteiten in beeld gebracht. Uit deze analyse blijkt niet alleen dat het gebouw door zijn omvang en grandeur kansen biedt voor een omvangrijk programma, maar ook dat het gebouw er zich prima voor leent om per bouwdeel in te vullen; zoals ook uit de studie van STEC bleek kan juist een gedifferentieerde invulling met diverse programma-onderdelen tot synergie tussen de onderscheiden delen en meerwaarde voor het gebouw en voor Sint-Michielsgestel leiden. Tarra heeft deze ‘tegelgewijze’ aanpak vervolgens verder uitgewerkt. Per tegel ontstaat op deze manier inzicht in de transformatiemogelijkheden. In de rechter- of linkervleugels van het gebouw zou bijvoorbeeld een luxe woningprogramma kunnen worden gerealiseerd, een combinatie van wonen en zorg, maar ook een zorghotel zou voor een van de gebouwdelen een interessante invulling kunnen vormen. Voor het priesterhuis zou een maatschappelijke functie in combinatie met wonen op de verdiepingen denkbaar zijn, maar ook een kleinschalig boetiekhotel behoort
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
VOORBEELDSCHAKELING ‘COMMUNITEIT JONG EN OUD’
I
J
A H
E
B1 F
D2 B2
C
D1
tweede verdieping
derde verdieping
tegelplan
souterrain
begane grond
eerste verdieping
Vanuit de verschillende tegels zijn diverse schakelingen mogelijk. Deze pagina geeft een doorkijk in een van de mogelijkheden
A+B1+B2 ZORGHOTEL (pag 20) ondersteunend, keuken, opslag, facilitair collectieve ruimte en ontvangst hotelkamers niet in gebruik verkeersruimte
C MAATSCHAPPELIJK + LUXE WONEN (pag 23) wonen verkeersruimte maatschappelijk bergingen | ondersteunend
D1+D2+E WONEN + RESTAURANT (pag 21) wonen apartementen wonen grondgebonden wonen kap appartementen xxl restaurant restaurant ondersteunend restaurant opslag bergingen | ondersteunend verkeersruimte
F+H APPARTEMENTEN MIDDEL (pag 25) wonen GG wonen appartementen ca 90m2 GO verkeersruimte buitenruimte / balkons
60
tot de mogelijkheden. Voor de kapellen geldt dat deze kansen bieden voor een restaurant (bijvoorbeeld in combinatie met de kleinschalige hotelfunctie) maar ook voor bijvoorbeeld een gedeelde huiskamer voor het wonen in de vleugels. Afhankelijk van de mix met andere functies (zoals restaurant of zorghotel) zouden in het hoofdgebouw 95 tot 100 woningen gerealiseerd kunnen worden.
van de schil en de interne ontsluitingsstructuur. Bovendien vraagt het instandhouden van het pand na transformatie om jaarlijkse kosten die niet passen bij de draagkracht van de doelgroepen voor deze woningen. Ten tweede blijkt het niet haalbaar om het pand verdergaand dan de huidige wet- en regelgeving te verduurzamen. Investeringen om het pand energieneutraal of gasloos te maken zijn niet haalbaar.
Kentalis heeft ook een studie gedaan naar de financiële aspecten van de transformatie van het hoofdgebouw. Deze gegevens zijn, gelet op de zorgvuldigheid die Kentalis in acht moet nemen in de tenderprocedure, vertrouwelijk. Uit deze analyse blijken twee belangrijke zaken. Ten eerste blijkt het niet haalbaar om in het bestaande monumentale hoofdgebouw sociale huur- of goedkope koopappartementen te realiseren. De investeringskosten die samenhangen met het realiseren van dergelijke woningen staan niet in verhouding tot de voor deze woningen beschikbare budgetten. Dit hangt onder andere samen met de maatvoering van de ruimtes (met name de hoogte) en de kosten die gemoeid zijn met het opknappen
In het licht van deze Ontwikkelstudie dagen Kentalis en gemeente marktpartijen dan ook uit om, binnen de uitgangspunten als opgenomen in het Ambitiedocument en geïnspireerd door de studies van Tarra tot een creatieve invulling van het hoofdgebouw te komen. Een combinatie van bijzondere woonvormen in de diverse bouwdelen speelt niet alleen in op de kwaliteiten van het gebouw, maar biedt ook kansen om tot een eigentijdse invulling van een nieuwe communiteit die ook verbinding zoekt met de ontwikkelvelden en het dorp Sint-Michielsgestel. Een bijzonder hotel en/of restaurant kan voor de bijzondere bouwdelen een mooie invulling vormen, net als bijvoorbeeld kleinschalige vormen van werken of ontmoeten.
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
Bij alle plannen geldt dat deze beoordeeld worden op de wijze waarop wordt omgegaan met het monumentale karakter, inspelen op de meerwaarde voor het gehele terrein en het dorp en dat ontsluiting en parkeren van het hoofdgebouw goed worden ingepast. 6.2 Vernieuwbouw Martha Het gebouw Martha is later aangebouwd en is geen onderdeel van het monument. De studie van Tarra heeft laten zien dat de huidige staat van het gebouw in combinatie met de maatvoering en draagstructuur van het gebouw een transformatie van dit gebouw waarschijnlijk niet mogelijk maken. Veel kansrijker is de optie om ter plaatse van Martha een nieuwbouw te realiseren met een min of meer vergelijkbare bouwmassa. Hiermee kan een verbreding van het te realiseren (woningbouw)programma worden gerealiseerd. Belangrijke uitgangspunten hierbij vormen dat de relatie met het hoofdgebouw, de meisjeskapel en de voormalige wasserij zorgvuldig moet worden uitgewerkt, net als de afstand tot de karakteristieke dubbele bomenrij. Vanuit Kentalis wordt speciale aandacht gevraagd
61
4. rekenmodel | tegelstudies
(OPTIONEEL) TEGEL I-J | WONEN EN PARKEREN
voor de oplossing van de ‘kopgevel’: zowel in bouwhoogte als in invulling van deze gevel dient rekening te worden gehouden met de nabijheid van het woongebouw Carré. Afhankelijk van de grootte van de appartementen zouden in de vervangende nieuwbouw van Martha 25 tot 40 woningen gerealiseerd kunnen worden.
I
H
F
Uit de financiële analyses blijkt dat een invulling met een invulling met een programma met sociale huur- of goedkope koopappartementen niet alleen de haalbaarheid van de transformatie van het hoofdgebouw, maar ook de haalbaarheid van de totale transformatie voor Kentalis onder druk zet. Ook voor de (ver)nieuwbouw van Martha geldt daarmee dat marktpartijen worden uitgedaagd om tot passende voorstellen te komen die inspelen op de meerwaarde voor het hoofdgebouw en de omgeving.
A
E
B1
D2 B2
C
D1
tweede verdieping
derde verdieping
tegelplan
souterrain
begane grond
eerste verdieping
wonen I
BVO
souterrain
2200
bg
715
485
1e verd
715
485
2e verd
315
175
GO wonen
GO parkeren
GO totaal
J
BVO
2090
2090
souterrain
2200
135
620
bg
715
485
135
620
135
620
1e verd
715
485
135
620
100
275
2e verd
315
175
100
275
1145
370
3605
GO verkeer
3e verd totaal
Ontwikkelstudie Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel
J
GO wonen
GO verkeersruimte
GO parkeren
GO totaal
2090
2090
wonen appartementen schakelbaar 50-75m2 GO verkeersruimte parkeren onder dek * bergingen ca 5-7m2 BVO per berging nog in te passen