09.a.1 - Bijlage 1a - Marktverkenning Sint-Michielsgestel (STEC-groep)
Tekst van het document
Marktverkenning SintMichielsgestel T.b.v. transformatie monumentaal hoofdgebouw Koninklijke Kentalis Stec Groep aan Koninklijke Kentalis
Marvin Thomasia, Bouke Timmen & Daan Goos 1 november 2021
2
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2
2
3
3.4 3.5 3.6 3.7
8
Woningvoorraad bestaat grotendeels uit grondgebonden koop ........ 8 Huidig woningaanbod zeer schaars in zowel de koop als huur ........... 8 Regionaal vraag naar circa 13.670 woningen waarvan circa 700 in Sint-Michelsgestel ............................................................................. 10 In bredere marktregio vraag naar circa 13.670 woningen .................. 12 Onderliggend vergrijst en ontgroend Sint-Michielsgestel ................. 12 Kansrijke doelgroepen: jaarlijks circa 130 tot 220 appartementen .... 14 Wonen en zorg: circa 375 extramurale cliënten erbij in 10 jaar ......... 15
Verkenning horeca, werken en overige 4.1 4.2 4.3 4.4
4
Monumentale klasse in het groen nabij Den Bosch.............................. 4 Regio: Sint-Michielsgestel, Den Bosch en buurgemeenten ................. 5 Locatie heeft potentie om extra (boven)regionaal te trekken .............. 6
Verkenning wonen (en zorg) 3.1 3.2 3.3
4
Uw situatie en vragen .............................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3
Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3
3
16
Eten en drinken: kansrijk, vooral onderscheidende concepten.......... 16 Overnachten: kansen voor zorghotel en niches, niet regulier............ 18 Werken en vergaderen kleinschalig onder voorwaarden mogelijk ... 19 Overige voorzieningen zolang ondersteunend aan totaalconcept .... 21
Bijlage A: Profielschets woon-doelgroepen
22
Profielschets kansrijke doelgroepen.................................................................. 22
Bijlage B: Horeca-analyse/achtergrond
25
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3
1 Inleiding 1.1 Uw situatie en vragen Koninklijke Kentalis gaat een deel van haar terrein in Sint-Michielsgestel verkopen. Het gaat om het monumentale hoofgebouw en twee ontwikkelvelden aan de oost- en westzijde van het Kentalis-terrein. U geeft aan dat door de gemeenteraad is meegegeven dat 20% moet bestaan uit sociale huur, 20% uit goedkope koop en het overige deel – 60% – in de vrijesector gerealiseerd kan worden. Er wordt nog gezocht hoe dit goed kan worden ingevuld. Een deel van het terrein blijft door Kentalis in gebruik voor de zorg aan cliënten en onderwijs voor kinderen met een beperking. Voor de verkoop van het hoofdgebouw en de ontwikkelvelden start u – begin volgend jaar – een tenderprocedure waarbij initiatiefnemers aanbiedingen kunnen doen. U wilt potentiele initiatiefnemers zoveel mogelijkheid zekerheid en informatie bieden. Naast onderzoek naar de technische, functionele en financiële aspecten van transformatie heeft u daarom behoefte aan marktonderzoek naar kansen voor programmatische invulling bij de transformatie van het hoofdgebouw.
1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk starten we met beschrijving van de sterke en minder sterke punten van het hoofdgebouw. Dit doen we in de vorm van een compacte SWOT en locatieprofiel. Vervolgens gaan we in op de regio – het ruimtelijk verzorgingsgebied – van woningbouw in Sint-Michielsgestel. In hoofdstuk 3 verkennen we vervolgens de markt voor ‘wonen’, daarbij gaan we in op het huidig aanbod, ontwikkeling van de woningvraag de komende 5 tot 10 jaar, kansrijke doelgroepen voor het hoofdgebouw en tot slot de markt voor wonen en zorg. In hoofdstuk 4 verkennen we de markt voor horeca, werken en overige functies. In de bijlage is een korte profielschets van kansrijke doelgroepen en analyses voor horeca opgenomen.
4
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
2 Uitgangspunten 2.1 Monumentale klasse in het groen nabij Den Bosch Hierna geven we een indicatie van de sterke en minder sterke punten van het hoofdgebouw aan de Theerestraat in Sint-Michielsgestel. Figuur 1: Indicatie sterke en minder sterke punten hoofdgebouw Koninklijke Kentalis Sterkten • De monumentale klasse en uitstraling van het gebouw. De geschiedenis van de plek. Een plek met karakter. • Goede omgevingskwaliteit: veel groen- en recreatievoorzieningen in de directe omgeving. Het plangebied grenst aan rivier de Dommel. Het gebied aan de noordkant heeft een uitermate groen karakter. • De autobereikbaarheid is goed. Het centrum van Den Bosch ligt op 15 minuten rijden. Eindhoven en Tilburg zijn per auto bereikbaar in 30 minuten.
Zwakten • Bereikbaarheid OV is minder sterk. Voor huishoudens die sterk afhankelijk zijn van het OV is de locatie minder geschikt. Er is geen treinverbinding. Eén bushalte ligt aan het Meanderplein. Vanuit hier rijdt lijn 299 via Boxtel en Spoordonk naar Oirschot. Verder weg (vanaf het Petrus Dondersplein) rijden bussen naar Den Bosch en Eindhoven. • Voorzieningen in centrum vooralsnog minder aantrekkelijk. In het centrum zijn weinig faciliteiten voor retail en horeca met een aanzuigende werking. Er wordt hard gewerkt aan het centrumplan.
Kansen • Goede verbindingen met het omliggende landschap maken het plangebied tot een aantrekkelijk woon/werkmilieu. Bijv: via/langs de Dommel naar Den Bosch. • Bijzondere woonvormen/concepten realiseren. Uniciteit van de locatie kansrijk voor onderscheidend programma. Denk aan veel vrijheid bij bouwen, gemeenschappen etc.
Bedreigingen • Monumentale status vormt naast sterkte een mogelijk een belemmering (afhankelijk van indelingswensen/eisen functies en
concepten).
• Programma moet prikkelarm/niet overlastgevend (in verband
met bewoners op achtergelegen terrein, dit beperkt functies).
Bron: Stec Groep (2021)
Hierna een beknopt locatieprofiel. Hiermee geven we de ligging en positionering van het hoofgebouw binnen Sint-Michielsgestel aan. Ook geven we inzicht in belangrijke voorzieningen in de nabije omgeving. Figuur 2: Locatieprofiel omgeving projectlocatie
Bron: Stec Groep (2021).
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
5
2.2 Regio: Sint-Michielsgestel, Den Bosch en buurgemeenten We maken eerst een afbakening van het ruimtelijke verzorgingsgebied voor een nieuwe programmatische invulling na transformatie. Om de marktregio in beeld te brengen kijken we naar de verhuisrelaties van de afgelopen jaren (2012 t/m 2019). Zwaartepunt verhuizingen binnen Sint-Michielsgestel, aantrekkingskracht op 30-plussers Het zwaartepunt van de marktbewegingen ligt binnen de gemeente Sint-Michielsgestel. Circa 45% van de verhuizingen vinden plaats binnen de gemeente. Verhuisrelaties die er zijn hebben vooral betrekking op gemeenten in de regio Noordoost-Brabant. Vooral met ’s-Hertogenbosch zijn de verhuisrelaties sterk. 22% van de inkomende verhuizingen zijn afkomstig uit ’s-Hertogenbosch. Daarnaast zien we vooral verhuisrelaties met enkele omliggende gemeenten, zoals Meijerijstad (6%), Vught (3%) en Boxtel (2%). Vanuit andere omliggende gemeenten zoals Heusden, Oss en Bernheze (1%) komt relatief minder instroom. Ook is een wezenlijk aandeel afkomstig uit een grotere stad zoals Tilburg, Eindhoven, Utrecht, Nijmegen en Amsterdam (niet op de kaart). Zie onderstaande figuur, rechts. Zoomen we in op leeftijd, dan valt op dat Sint-Michielsgestel een licht vestigingstekort kent van personen tot 30 jaar, er vertrekken relatief veel jonge mensen.
Bij de doelgroep tussen de 30 en 65 jaar is het aantal personen dat vestigt juist groter dan het aantal dat juist vertrekt. Voor de 65-plusdoelgroep is het saldo nagenoeg gelijk. Figuur 3: Vestiging en vertrek personen naar leeftijd, 2012-2019 (links), herkomst verhuisde personen naar Sint-Michielsgestel, 2012-2019, meest voorkomende herkomstgemeenten (rechts) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 Tot 30 jaar 30 - 65 jaar Gevestigd
Vertrokken
65 plus Saldo
Bron: CBS (2021), cijfers 2012-2019
Vooral instroom van jonge 30-plussers naar Sint-Michielsgestel We zoomen verder in op het relatief forse vestigingsoverschot van personen tussen 30 en 65 jaar in SintMichielsgestel (zie de figuur hiervoor, links). Uit gegevens van het CBS blijkt dat met name voor de doelgroep 30- tot 40-jarigen de vestigingen in de gemeente het aantal vertrokken personen fors oversteeg de afgelopen jaren. Ook binnen de groep mensen die 40 tot 50 jaar oud zijn verhuisden er meer mensen naar Sint-Michielsgestel dan dat er vertrokken. Voor de groep 50- tot 65-jarigen was het aantal inkomende en uitgaande verhuizingen nagenoeg gelijk.
6
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Figuur 4: Vestiging en vertrek personen tussen de 30 en 65 jaar oud, Sint-Michielsgestel 2012-2019 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 30 tot 40 jaar
40 tot 50 jaar Gevestigd
Vertrokken
50 tot 65 jaar Saldo
Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021).
Binnenlandse migratie belangrijkste drijver van groei de afgelopen 6 jaar De bevolking groeide de afgelopen jaren in Sint-Michielsgestel. Deze inwonersgroei komt uitsluitend door een positief vestigingssaldo, zowel voor binnenlandse verhuizingen als vestigingen vanuit het buitenland. Het hoge vestigingspercentage van de afgelopen jaren vanuit bijvoorbeeld ’s-Hertogenbosch komt deels door de huidige krapte op de woningmarkt. Vanuit Amsterdam en Utrecht stromen vooral gezinnen in op zoek naar een ruime woning in een dorpse of landelijke setting. Figuur 5: Bevolkingsontwikkeling Sint-Michielsgestel 400
Buitenlandse migratie (saldo)
200 Binnenlandse verhuizingen (saldo)
0 -200 2015
2016
2017
2018
2019
2020
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021).
2.3 Locatie heeft potentie om extra (boven)regionaal te trekken De paragrafen hiervoor gaan over de hele woningmarkt. De marktregio kan per woning, plan, locatie afwijken. Zo zijn er woningen/locaties met een sterk lokaal verzorgingsgebied en woningen met een grotere (boven)regionaal verzorgingsgebied. Zie het als de bakker op de hoek (lokaal) en IKEA (regionaal), beide winkels maar een ander verzorgingsgebied. Over het algemeen geldt hoe unieker en exclusiever een woonproduct en/of locatie is hoe groter het verzorgingsgebied en daarmee potentie om huishoudens te trekken. Wij taxeren dat het monumentale hoofgebouw de potentie heeft huishoudens uit een groter regio aan te trekken. Uiteraard zijn de invulling en uitvoering van het pand daarvoor essentieel. Figuur 6: Het ruimtelijke verzorgingebied geillustreerd als ecosysteem
7
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Bijzondere projecten elders in Nederland hebben (boven)regionale aantrekkingskracht Om een indicatie te geven van de potentie om bovenregionaal te trekken zetten we enkele referenties op een rij. In de tabel hierna staan de projecten met een korte omschrijving en het aandeel lokaal en het aandeel (boven)regionaal. Om de gegevens in perspectief te plaatsen zetten we ze af tegen het aandeel lokale en (boven)regionale verhuizingen van de gemeente waarin het project is gelegen. Tabel 1: Referentieprojecten woningbouwprojecten met extra trekkracht Plan/ligging
Omschrijving
Aandeel lokaal
HAVERLEIJ
Kastelenwijk in groen landschap
‘S-HERTOGENBOSCH
TORENSTEEPOLDER
Ruimte om zelf de twee onder een kap samen te stellen binnen gegeven kaders. NUMANSDORP
Aandeel (boven)regionaal
50%
50%
61%
39%
27%
73%
45%
55%
55%
45%
64%
36%
48%
52%
64%
36%
OOSTERWOLD
Ruimte gecreëerd voor de wensen en creativeit van burger en initiatiefnemers. Organische groei van onderop. ALMERE
DUIN
Wijk in de duinen bij een jachthaven en het bos. ALMERE
Bron: Projectinformatie (2016-2021), bewerking Stec Groep (2021).
8
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3 Verkenning wonen (en zorg) In dit hoofdstuk verkennen we de markt voor wonen voor het monumentale hoofgebouw
3.1 Woningvoorraad bestaat grotendeels uit grondgebonden koop Relatief veel grondgebonden koopwoningen in Sint-Michielsgestel De woningvoorraad in Sint-Michielsgestel wordt gekenmerkt door een groot aandeel grondgebonden koop. Ruim driekwart van de voorraad is een grondgebonden koopwoning. Het aandeel appartementen is juist relatief klein. Vooral het beperkte aantal huurwoningen valt op. Van de totale voorraad is ongeveer 8% een woning in de vrijesectorhuur. Het aandeel sociale huur is 10%. Landelijk behoort 31% van de voorraad tot huur. Juist in de ondervertegenwoordigde segmenten kan transformatie van het hoofdgebouw voorzien. Zie onderstaande figuur. Figuur 7: Woningvoorraad, buitenste ring Sint-Michielsgestel, binnenste ring Nederland 2% Koop
2%6% 6% 4% 4%6%
Sociale huur
6% 18%
6% 10%
Vrijesectorhuur egw 82%
Vrijesectorhuur mgw
50%
13% 9%
76%
Koop egw Koop mgw SH egw SH mgw VSH egw VSH mgw
Bron: Lokale Monitor Wonen (2019), Bewerking Stec Groep (2021).
3.2 Huidig woningaanbod zeer schaars in zowel de koop als huur Grondgebonden koopmarkt: betaalbaar aanbod is schaars, hoge dynamiek in alle segmenten In Sint-Michielsgestel staan in augustus 2021 slechts 14 grondgebonden woningen te koop. Deze woningen vallen allemaal in de prijsklasse boven € 350.000. Goedkoper aanbod is er op het moment van peilen niet. Ook het afgelopen jaar werden grondgebonden woningen vooral duur verkocht, voor bedragen boven € 350.000. De dynamiek op de koopmarkt is groot. Woningen zijn snel verkocht. Tabel 2: Aantal te koop staande en verkochte grondgebonden woningen in Sint-Michielsgestel Prijsklassen Te koop Te koop Verkocht (aantal) Verkocht (aandeel) Totaal Totaal Dynamiek* (€) (aantal) (aandeel) afgelopen jaar afgelopen jaar (aantal) (aandeel) Tot € 175.000 0 0% 0 0% 0 0% 0% € 175.000 - € 225.000 0 0% 5 2% 5 1% 0% € 225.000 - € 300.000 0 0% 45 14% 45 13% 0% € 300.000 - € 350.000 0 0% 45 14% 45 13% 0% Vanaf € 350.000 14 100% 227 70% 241 72% 6% Totaal 14 100% 322 100% 336 100% 4% Bron: Funda.nl (augustus 2021), bewerking Stec Groep (2021). *Verhouding te koop en verkocht. Lager percentage = hogere dynamiek.
9
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Grondgebonden huurmarkt: aanbod is zeer beperk Op Funda staat medio augustus slechts 1 grondgebonden woning te huur in Sint-Michielsgestel. Het afgelopen jaar werden in totaal 10 grondgebonden woningen verhuurd. Zie onderstaande tabel. Het aanbod dat er is behoort vooral tot de middeldure (vanaf € 900) en dure (vanaf € 1.300) huur. Tabel 3: Aantal te huur staande en verhuurde grondgebonden woningen in Sint-Michielsgestel Prijsklassen (€) Tot € 607 € 607 tot € 750 € 750 tot 900 € 900 tot € 1.100 € 1.100 tot 1.300 Vanaf € 1.300 Totaal
Te huur (aantal) 0 0 0 0 0 1 1
Te huur (aandeel) 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Verhuurd (aantal) afgelopen jaar 0 1 0 3 1 5 10
Verhuurd (aandeel) afgelopen jaar 0% 10% 0% 30% 10% 50% 100%
Totaal (aantal) 0 1 0 3 1 6 11
Totaal (aandeel) 0% 9% 0% 27% 9% 55% 100%
Dynamiek* 0% 0% 0% 0% 0% 20% 10%
Bron: Funda.nl (augustus 2021), bewerking Stec Groep (2021). Exclusief gemeubileerd en gestoffeerd. *Verhouding te huur en verhuurd. Lager percentage = hogere dynamiek.
Koopmarkt appartementen: vooral duur aanbod, hoge dynamiek in segment € 225.000 - € 300.000 Op Funda staan op het moment van peilen in de gemeente Sint-Michielsgestel in totaal 15 appartementen te koop. Het afgelopen jaar werden 3 keer zoveel (44) appartementen verkocht. Er is vooral aanbod in het segment vanaf € 350.000. In het segment tot € 225.000 is daarentegen juist relatief weinig aanbod. Zie onderstaande tabel. Kijken we naar marktdynamiek, dan valt met name de hoge dynamiek op binnen het segment € 225.000 tot € 300.000. De lagere dynamiek voor duurdere segmenten wijst erop dat zij minder snel worden verkocht. Tabel 4: Aantal te koop staande en verkochte appartementen in Sint-Michielsgestel Prijsklassen Te koop Te koop Verkocht (aantal) Verkocht (aandeel) Totaal Totaal Dynamiek* (€) (aantal) (aandeel) afgelopen jaar afgelopen jaar (aantal) (aandeel) Tot € 175.000 0 0% 1 2% 1 2% 0% € 175.000 - € 225.000 1 7% 3 7% 4 7% 33% € 225.000 - € 300.000 2 13% 10 23% 12 20% 20% € 300.000 - € 350.000 3 20% 2 5% 5 8% 150% Vanaf € 350.000 9 60% 28 64% 37 63% 32% Totaal 15 100% 44 100% 59 100% 34% Bron: Funda.nl (augustus 2021), bewerking Stec Groep (2021). *Verhouding te koop en verkocht. Lager percentage = hogere dynamiek.
Huurmarkt voor appartementen: aanbod is beperkt, meeste dynamiek bij huurprijzen tot € 900 Op Funda staan in Sint-Michielsgestel in totaal 19 appartementen te huur. Het afgelopen jaar werden in totaal 33 appartementen verhuurd in Sint-Michielsgestel. Zie onderstaande tabel. Goedkoop huuraanbod is er weinig: slechts 3 appartementen zijn verhuurd in het segment tot € 900. Dit terwijl de dynamiek juist relatief hoog lijkt bij huurprijzen tot € 900. Bij huurprijzen tussen de € 900 en € 1.300 is juist sprake van een lagere dynamiek: het duurt relatief lang voordat deze appartementen zijn verhuurd. Tabel 5: Aantal te huur staande en verhuurde appartementen in Sint-Michielsgestel Prijsklassen (€) Tot € 607 € 607 tot € 750 € 750 tot 900 € 900 tot € 1.100 € 1.100 tot 1.300 Vanaf € 1.300 Totaal
Te huur (aantal) 0 0 0 6 13 0 19
Te huur (aandeel) 0% 0% 0% 32% 68% 0% 100%
Verhuurd (aantal) afgelopen jaar 0 0 3 10 19 1 33
Verhuurd (aandeel) afgelopen jaar 0% 0% 9% 30% 58% 3% 100%
Totaal (aantal) 0 0 3 16 32 1 52
Totaal (aandeel) 0% 0% 6% 31% 62% 2% 100%
Dynamiek* 0% 0% 0% 60% 68% 0% 58%
10
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3.3 Regionaal vraag naar circa 13.670 woningen waarvan circa 700 in Sint-Michelsgestel Het aantal huishoudens en de woningvoorraad blijven komende 10 jaar groeien De provinciale bevolkings- en woningvoorraadprognose Noord-Brabant (actualisatie 2020) is hierbij richtinggevend. In onderstaande figuur zetten we deze prognose af tegen andere actuele prognoses, zoals Primos 2020 en de meest recente Primos uit 2021. De provinciale huishoudensprognose geeft een relatief kleinere groei dan de beide prognoses van Primos (2020 en 2021). De provinciale huishoudensprognose 2020 gaat uit van + 485 huishoudens de komende tien jaar. Primos 2020 prognosticeert +720 huishoudens tot 2031, Primos 2021 gaat uit van +730 huishoudens tussen 2021 en 2031. De woningvoorraadprognose van de provincie gaat voor diezelfde periode uit van een groei van de voorraad met circa 700 woningen in Sint-Michielsgestel. Zie onderstaande figuur. Figuur 8: Demografische huishoudensontwikkeling Sint-Michielsgestel, historisch en prognose 14.000 13.500 13.000 12.500 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 2010 2012 2014 2016 2018 Historische ontwikkeling (CBS) Primos 2020
2020
2022 2024 2026 2028 Huishoudensprognose 2020 Primos 2021
2030
2032
2034 2036 2038 2040 Prognose woningvoorraad
Bron: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020), Primos (2020, 2021), CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021).
PROVINCIALE PROGNOSES EN (REGULIERE) MIGRATIE: WAT IS HET WEL EN WAT NIET? De beide prognoses van Primos liggen in lijn met de provinciale woningvoorraadprognose. De prognose voor de voorraad hangt onder meer samen met demografische ontwikkelingen, de leeftijd en samenstelling van huishoudens, eventuele inhaalvraag, frictieleegstand et cetera. Belangrijk: in de prognoses is extra (boven)regionale trekkracht nog niet meegenomen. Hiervan kan op planniveau een taxatie worden gemaakt. Planologisch ruimte voor circa 200 nieuwe woningen voor lokale markt, veel zacht aanbod Kijken we naar de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad dan zijn er de komende 10 jaar circa 700 woningen extra nodig in Sint-Michielsgestel. In de planvoorraad zijn circa 960 woningen opgenomen. Voor circa 500 woningen is daarnaast een planologisch hard bestemmingsplan beschikbaar. Dit betekent dat er in de komende 10 jaar voor nog circa 200 woningen bestemmingsplannen ‘hard’ moeten worden gemaakt. Dit is exclusief extra (boven)regionale instroom vanuit bijvoorbeeld Den Bosch. Tabel 6: Geplande nieuwbouw gemeente Sint-Michielgestel en kern Gemeente SintMichielsgestel Hard Zacht* Totaal
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
Totaal
480 355
20 105
500 460
Kern SintMichielsgestel Hard Zacht*
835
125
960
Totaal
2021 t/m 2025
2026 t/m 2030
Totaal
135 135
5 105
140 240
270
110
380
Bron: Planccapaciteit gemeente Sint-Michielsgestel (2021). Afgerond op vijftallen. * Exclusief plan Koninklijke Kentalis.
11
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Relatief veel niet-nultreden eengezinswoningen en nultreden appartementen in plancapaciteit We kijken naar het type woningen in de planvoorraad. In de huidige plannen zijn vooral reguliere grondgebonden woningen opgenomen. Het gaat om circa 620 niet-nultreden eengezinswoningen, waarvan ongeveer 40% in harde plancapaciteit. In het nultredensegment worden vooral appartementen toegevoegd. De komende tien jaar gaat het in totaal om plannen voor circa 420 woningen waarvan meer dan de helft met een harde bouwtitel. Tabel 7: Geplande woningen naar segment gemeente Sint-Michielgestel Sint-Michielsgestel (gemeente)
2021 t/m 2025
Hard
2026 t/m 2030
Zacht
Hard
Totaal
Zacht**
Hard
Zacht
EGW niet-nultreden** MGW niet-nultreden EGW nultreden
235 20 -
160 10 15
20 5 0
85 0 0
250 20 0
245 10 15
MGW nultreden Totaal
225 480
170 355
0 20*
20 105
225 500
190 460
Bron: Plancapaciteit gemeente Sint-Michielsgestel (2021). Afgerond op vijftallen, *optelling wijkt af hierdoor. **Exclusief plan Koninklijke Kentalis.
Woning voor zorg en welzijn in huidige plannen vooral zelfstandig, beperkt aantal instellingsplaatsen In het kader van wonen met zorg en welzijn maken we onderscheid tussen instellingsplaatsen (beschut en beschermd wonen) en zelfstandige woningen (geschikt wonen). In de huidige plannen zijn vooral zelfstandige woningen met een functie zorg en welzijn opgenomen. In totaal gaat het om circa 230 geschikte woningen in harde plannen de komende tien jaar en circa 185 woningen in zachte plannen. Daarnaast zijn er plannen voor circa 10 instellingsplaatsen beschermd wonen. Tabel 8: Onderscheid woningen met zorg en welzijn (voor zover onderdeel van wonen in tabel 6 en 7) Gemeente Sint-Michielsgestel Geschikt wonen (zelfstandig) Beschut wonen (instellingsplaats)
Beschermd wonen (instellingsplaats)
Beschrijving Zelfstandige woningen, geschikt voor ouderen en mensen met beperkingen. Geclusterde ouderenwoning, aangepaste woning of nultredenconcept.. Instellingsplaatsen voor personen met een VV-04 indicatie (beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging). Ook VV-01 t/m VV-03 indicaties. Voor deze lichtere vormen worden echter geen indicaties meer afgegeven. Instellingsplaatsen met 24-uurs nabije zorg en bescherming permanent aanwezig. Intensief en zeer intensief, gericht op verpleging, verzorging en/of dementiezorg.
Bron: Plancapaciteit gemeente Sint-Michielsgestel (2021). Afgerond op vijftallen.
12
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3.4 In bredere marktregio vraag naar circa 13.670 woningen Om een indicatie te geven van de vraagontwikkeling in de bredere regio baseren we ons op de provinciale woningvoorraadprognose voor de gemeenten waarmee Sint-Michielsgestel de sterkste verhuisrelaties heeft. Vooral uit deze regio is het kansrijk om extra huishoudens aan te trekken. Niet alle vraag zal in Sint Michielsgestel landen, het zwaartepunt zal lokaal liggen. Wel laat het zien dat er buiten de lokale markt een grote regionale markt ligt waar Sint-Michielsgestel onderdeel van uitmaakt. Daarbij geldt: hoe sterker de relatie hoe groter de aantrekkingskracht in potentie is. Vooral met Den Bosch is de relatie heel sterk. Circa 22% van alle inkomende verhuisbewegingen komt uit Den Bosch. Tabel 9: Ontwikkeling woningvoorraad in bredere regio Gemeente
Verhuisrelatie (aantal inkomende bewegingen van totaal)
Sint-Michielsgestel ‘s Hertogenbosch Meijerijstad Vught Boxtel Totaal:
Ontwikkeling voorraad 2021-2031 (provinciale woningvoorraadprognose)
45% 22% 6% 3% 2%
720 8.220 3.585 875 1.145
78%
13.670
Bron: provincie Brabant, provinciale woningvoorraarprognose. Afgerond op vijftallen.
3.5 Onderliggend vergrijst en ontgroend Sint-Michielsgestel Het aantal huishoudens in de gemeente Sint-Michielsgestel stijgt de komende tien jaar met circa 6%. In de tabel hierna richten we ons op de ontwikkeling van enkele specifieke doelgroepen. Duidelijk te zien is dat de groep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar sterk groeit. Het aantal 75-plushuishoudens met circa 41% de komende tien jaar. Ruim een derde van de huishoudens in Sint-Michielsgestel is een gezin. Zij vormen de grootste doelgroep. Ondanks de sterke stijging van het aantal ouderen blijven gezinnen ook de komende jaren de grootste doelgroep in de gemeente. Jonge huishoudens zijn er juist relatief weinig in Sint-Michielsgestel. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vormen 7% van het totaal aantal huishoudens. Gelijktijdig met de vergrijzing krimpt het aantal jonge huishoudens. Met name het aantal jonge stellen neemt naar verwachting af, met circa 20% (-80 huishoudens). Het aantal alleenstaande jongeren neemt ook iets af, maar blijft nagenoeg gelijk. Tabel 10: Huishoudensontwikkeling gemeente Sint-Michielsgestel 2021-2031 Doelgroep Alleenstaanden <25 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen <35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar Alleenstaanden & stellen 75+ Overig Totaal
hh. 2021 130 380 400 4.660 1.090 3.620 1.890 40 12.210
hh. 2026 130 380 400 4.710 1080 3.560 2.350 30 12.650
Bron: Primos (2021), bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op tientallen.
Ontw. 2021 - 2026 0% 0% 0% 1% -1% -2% 24% -25% 4%
hh. 2031 130 360 330 4.750 1120 3.540 2.670 50 12.940
Ontw. 2021 - 2031 0% -5% -20% 2% 3% -2% 41% 25% 6%
13
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Kansrijke doelgroepen hoofdgebouw: suburbane senioren en jonge alleenstaanden Als basis voor de woningbehoefte vertalen we bovenstaande prognosecijfers naar specifieke doelgroepen. We hanteren onze Stec-Doelgroepenindeling, gebaseerd op woonmilieu, samenstelling en leeftijd, en inkomens van huishoudens. We gebruiken data van het CBS, Primos 2021, WoON2015 en WoON2018 om tot indicatieve aantallen en de ontwikkeling van doelgroepen te komen. Zie onderstaande tabel. Tabel 11: Overzicht Stec-doelgroepen wonen Woonmilieu Suburbaa n/Dorps
Naam doelgroep
Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud edaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren
Landelijk
Ruim(t)egenieters / zilveren rand Gegoed ruraal gezin Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe
Leeftijd en samenstelling
Inkomen*
Aandeel huishoudens 7%
Ontw. 2021-2026
Ontw. 2021-2031
midden en hoog
Aantal huishoudens 910
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ gezinnen alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
-5
-95
laag en midden hoog laag
2.320 2.040 810
19% 17% 7%
+25 +25 -30
+45 +40 -45
midden en hoog
1.670
14%
-60
-95
laag
1.750
14%
+220
+390
midden en hoog
1.790
15%
+225
+400
midden en hoog
290 200
2% 2%
+5 -10
+5 -10
250
2%
+30
+55
120
1%
+15
+25
midden en hoog laag midden en hoog
Bron: Primos (2021), CBS (2021), WoON (2015 & 2018), bewerking Stec Groep (2021). *Inkomensgrenzen 2021: tot € 40.024 (laag), € 40.024 tot € 51.198 (midden) en € 51.198 + (hoog). Afronding op vijf- (ontwikkeling) en tientallen (huidige stand) en hele procenten.
Bij de transformatie van het hoofdgebouw zijn doelgroepen die interesse hebben in een appartement kansrijk taxeren wij. De appartementen zijn in beginsel minder kansrijk om gezinnen in hun kwalitatieve woningvraag te bedienen. Op de omliggende ontwikkelvelden kan die doelgroep wel goed landen. Kijken we naar de ontwikkeling van doelgroepen dan zijn de oudere doelgroepen Suburbane Senioren en Ruim(t)egenieters/ zilveren in potentie zeer kansrijk. Ook kansrijk maar in een mindere mate zijn de doelgroepen Jong geleegd, oud gedaan en Woonerf welgestelden. Daarnaast verwachten we – uiteraard afhankelijk van het aangeboden programma – interesse van de jonge doelgroep Veel voor weinig. Een korte profielschets van kansrijke doelgroepen is opgenomen als bijlage.
14
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3.6 Kansrijke doelgroepen: jaarlijks circa 130 tot 220 appartementen Hierna maken we een inschatting van de potentiële vraag naar appartementen in Sint-Michielsgestel vanuit de kansrijke doelgroepen. We gebruiken wederom de Stec-Doelgroepenindeling. Omdat het beoogde segment voor de appartementen nog onbekend is brengen we de totale vraagdruk naar appartementen in de koop- én vrijesectorhuur in beeld. De potentiële vraag naar appartementen vanuit kansrijke doelgroepen schatten we op circa 130 tot 220 appartementen per jaar voor de hele gemeente. Het gaat nadrukkelijk om de totale vraagdruk door huishoudensgroei en verhuizingen. Zie de tabel hierna. U concurreert met de bestaande voorraad en andere nieuwbouwplannen om deze doelgroep. Voor het hoofdgebouw kunt u dus een deel – afhankelijk van de aantrekkelijk van het plan – van deze doelgroep aantrekken. Het grootste deel van de vraag komt van suburbane 65-plus-huishoudens: zo’n 100 tot 140 appartementen per jaar. Alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar zijn ook kansrijk. We zien een vraag naar circa 30 tot 50 appartementen per jaar voor deze doelgroep. Ondanks de vergrijzing zien we ook in lokale jonge huishoudens tot 35 jaar een potentieel kansrijke doelgroep. De verhuisbereidheid is namelijk doorgaans relatief hoog onder jongeren. In Sint-Michielsgestel gaat het met name om starters.
Tabel 12: Indicatie potentiële vraag per jaar naar appartementen in Sint-Michielsgestel 2021-2026 Doelgroep
Leeftijd en samenstelling
Inkomen*
hh. 2021**
Ontwikkeling 2021-2026
Jaarlijks verhuisd
Voorkeur appartement
910
-5
20 tot 25%
0 tot 5%
Totale jaarlijkse potentiële vraag appartementen 0 tot 10
Veel voor weinig
alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+ alleenstaanden en stellen 65+
midden en hoog
810
-30
5 tot 10%
30 tot 40%
20 tot 30
midden en hoog
1.670
-60
0 tot 5%
30 tot 40%
10 tot 20
laag
1.750
+220
0 tot 5%
75 tot 80%
60 tot 80
midden en hoog
1.790
+225
0 tot 5%
65 tot 70%
40 tot 60
250
+30
0 tot 5%
55 tot 60%
0 tot 10
120
+15
0 tot 5%
35 tot 40%
0 tot 10
Totaal kansrijke doelgroepen
7.300
+395
130 tot 220
Overige doelgroepen
4.850
+45
20 tot 40
Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Suburbane Senioren Ruim(t)egenieters / zilveren rand Landelijke eenvoud Landelijke luxe
laag
laag midden en hoog
Bron: Primos 2020 en WoON2018, WoON2015. Bewerking Stec Groep (2021). Afronding kolom 4, 5, en 8 op vijftallen, kolom 6 en 7 op 5%. *Inkomensgrenzen 2021: tot € 40.024 (laag), € 40.024 tot € 51.198 (midden) en € 51.198 + (hoog). ** indicatief op basis van Stecdoelgroepenindeling.
VRAAGDRUK VS. UITBREIDINGSVRAAG De potentiële vraagdruk baseren we op de omvang en toe- of afname van huishoudens door demografische ontwikkelingen en verwachte verhuisdynamiek tussen 2021 en 2026. Deze methodiek geeft een benadering van de totale vraagdruk vanuit kansrijke doelgroepen. Het is een potentiële vraag. Een deel laat een woning achter. U concurreert dus met de bestaande voorraad en mogelijke andere nieuwbouw- en/of herontwikkelingsprojecten. Dit is dus iets anders dan de uitbreidingsvraag naar woningen zoals in paragraaf 3.3 uitgewerkt.
15
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
3.7 Wonen en zorg: circa 375 extramurale cliënten erbij in 10 jaar Om de behoefte aan wonen en zorg in beeld te brengen kijken we naar de extramurale zorg. Intramurale zorg laten we hier dus buiten beschouwing. Op dit moment circa 1.580 extramurale zorgcliënten in Sint-Michielsgestel In Sint-Michielsgestel zijn er in 2021 tegelijkertijd circa 1.580 personen die extramurale zorg ontvangen. Het aantal personen dat extramuraal zorg ontvangt op het totaal aantal inwoners in Sint-Michielsgestel ligt hiermee op circa 13%. Het gaat vooral om hulpmiddelen en diensten. Deze categorie heeft een aandeel van 42% binnen de extramurale zorggroep. Zie figuur hierna. Figuur 9: Extramurale cliënten Sint-Michielsgestel, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep extramuraal 0-15 extramuraal 15-25 extramuraal 25-35
Aantal 2021 15 90
Aandeel 2021 0% 1% 6%
extramuraal 35-45 extramuraal 45-55 extramuraal 55-65 extramuraal 65-75 extramuraal 75-85 extramuraal 85+
140 155 160 140 490 390
9% 10% 10% 9% 31% 25%
1.580
100%
Totaal
Ondersteuning thuis (343)
16%
Hulp bij het huishouden (823)
42%
Verblijf en opvang (61) 39% Hulpmiddelen en diensten (893)
3%
Bron links: Primos (2021), bewerking Stec Groep (2021). Bron rechts: CBS (2021, cijfers 2020), bewerking Stec Groep (2021). Percentages afgerond op hele getallen. Tussen de haakjes is het aantal cliënten per zorgbehoefte opgenomen. Omdat personen meer voorzieningen tegelijkertijd kunnen gebruiken telt het totaal aantal niet op tot het aantal dat vermeld is in de tabel. Optelling kan afwijken, afgerond op 5-tallen.
Aantal extramurale zorgcliënten groeit tot 2031 met circa 375 personen Op basis van Primos (2021) verwachten we dat het aantal extramuraal wonende personen in SintMichielsgestel tot 2031 toeneemt met circa 375 personen, tot 1.956 cliënten in 2031. Een toename van circa 24%. Vooral het aandeel 75-plussers onder de extramurale bevolking groeit daarbij sterk, zie onderstaande tabel. Figuur 10: Extramurale cliënten Sint-michielsgestel, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep extramuraal 0-15 extramuraal 15-25 extramuraal 25-35 extramuraal 35-45 extramuraal 45-55 extramuraal 55-65 extramuraal 65-75 extramuraal 75-85 extramuraal 85+ Totaal
Aantal 2031 15 90 160 130 155 155 665 590 1.955
Aandeel 2031 0% 1% 5% 8% 7% 8% 8% 34% 30% 100%
Ontwikkeling 2021-2031 0 -3 +20 -24 -7 +14 +177 +199 +375
15%
Hulp bij het huishouden (1068)
42%
41% 2%
Ondersteuning thuis (390)
Verblijf en opvang (64) Hulpmiddelen en diensten (1114)
Bron links: Primos (2021), bewerking Stec Groep (2021). Bron rechts: CBS (2021, cijfers 2020), bewerking Stec Groep (2021). Percentages afgerond op hele getallen. Tussen de haakjes is het aantal cliënten per zorgbehoefte opgenomen. Omdat personen meer voorzieningen tegelijkertijd kunnen gebruiken telt het totaal aantal niet op tot het aantal dat vermeld is in de tabel. Optelling kan afwijken, afgerond op 5-tallen.
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
16
4 Verkenning horeca, werken en overige In dit hoofdstuk verkennen we de markt horeca en werkenfuncties op hoofdlijnen. Daarnaast maken we een scan van overige functies, die ondersteunend kunnen zijn aan het transformatieprogramma. We hebben dit compact – puntsgewijs – uitgewerkt voor achtereenvolgens: ‘eten en drinken’, ‘overnachten’, ‘werken en vergaderen’ en tot slot overige functies.
4.1 Eten en drinken: kansrijk, vooral onderscheidende concepten •
•
Exacte planlocatie binnen terrein. Er bestaat voor de horeca in wezen geen ‘vanzelfsprekende’ behoefte. De vraag wordt vooral bepaald door de aanbodkwaliteiten in brede zin (uitstraling, doelgroepen, gastvrijheid, marketing maar vooral locatie). Voor onderscheidende horeca op een bijzondere locatie is perspectief. Op voorhand biedt het Kentalis-gebouw kansen voor horeca gezien de bijzondere ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Het soort concept, de omvang, segment en profiel is deels afhankelijk van de beoogde ruimten binnen het complex. Daarnaast bepalen globaal twee relevante variabelen de kaders en schuifruimte voor het horecaprogramma, te weten het overige ontwikkelprogramma en het ambitieniveau (zie volgende figuur). Een groter programma aan bijvoorbeeld wonen en werken biedt kans voor een groter horecaaanbod, mits daar ook de ambitie ligt. Bij het ambitieniveau voor horeca zijn de effecten op de omgeving en het centrum van Sint-Michielsgestel relevant. Een groter horecaprogramma zal een groter effect op de omgeving hebben. De volgende figuur maakt dat inzichtelijk en bepaalt de schuifruimte voor de ontwikkeling. Figuur 11: Kwadrant; kaders en schuifruimte horeca
•
•
•
Het ruimtelijk verzorgingsgebied is primair de gemeente Sint-Michielsgestel, maar dit is afhankelijk van de aard en omvang van het horecaprogramma. Een exclusieve horecazaak trekt vanuit een groter gebied dan een reguliere zaak uit het middensegment en concurreert in de regel dan ook minder tot niet met andere zaken in de directe omgeving. Vraag- en aanbodanalyse. De gemeente heeft een gemiddeld welvarende bevolking en dat biedt kansen voor horeca. Het horeca-aanbod in de gemeente blijft achter bij het landelijk gemiddelde en dan vooral de restaurantsector. In de bijlage is de vraag naar horeca verrekend met het aanbod. Het betreft nadrukkelijk een indicatieve raming, gebaseerd op kengetallen. Ondanks dat het een indicatie betreft geeft het model aanvullend op de marktanalyse, houvast bij de raming van de marktpotentie. In de bijlage is een modelmatige vraag- en aanbod verrekening voor de horeca opgesteld. Eenvoudig uitgelegd wordt het bestedingspotentieel (vraag) verrekend met de omzetclaim van het horeca-aanbod. Dit geeft een globale raming van de marktpotentie. In SintMichielsgestel zien we dat er meer (potentiële) besteding is, dan aanbod. Er is een potentiële marktruimte voor horeca van circa € 2,8 mln. Omgerekend zijn dit ongeveer 7 zaken in de hele
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
•
•
17
gemeente van variërende omvang en profiel. Dit betekent dus niet dat er ook daadwerkelijk 7 zaken geprogrammeerd moeten worden op de Kentalis-locatie. Uiteraard staat of valt de marktpotentie voor nieuwe horeca met sterk ondernemerschap en het juiste concept op de juiste plek. Dit zijn indicatoren dat ontwikkeling van nieuwe horeca kansrijk is in de gemeente. Trends en ontwikkelingen. Het Kentalis-gebouw, op loopafstand van het centrum, is aantrekkelijk voor een woonprogramma. Aantrekkelijke horeca kan de beleving en aantrekkingskracht vergroten en ondersteunend zijn aan het woonprogramma. Daarnaast liggen er kansen voor onderscheidende horeca. Horeca in de historische setting is kansrijk, zal een brede doelgroep aanspreken, en brengt reuring op de locatie (zie volgende figuur). Kansrijke horecaconcepten. Op de planlocatie is ondersteunende horeca voorzien. Een eerste inschatting is dat er ruimte is voor 1 à 2 zaken binnen een groter programma. Dit biedt kans om zowel daghoreca (lunchroom) als bruisende avondhoreca (grandcafé of restaurant) te programmeren. Een groter programma (3 á 4 zaken) heeft eerder concurrerende effecten op elkaar en het centrumgebied. De volgende tabel en figuur geven indicatief inzicht in kansrijke horeca, gelet op de doelgroep en hun behoeften. In deze vroege planfase liggen een aantal smaken en concepten voor.
Tabel 13: Indicatief overzicht doelgroepen en kansrijke horeca Mogelijke Doelgroepen Bewoners van de appartementen, jong of oud, maar met voorkeur om in historische gemengde setting te wonen.
Profiel en wensen
Kansrijke horeca-concepten
Ontmoeting, toegankelijk, hoogwaardig, service, rustig lunchen, borrelen, dineren, terras.
Lunchroom/koffiebar: Snelle (gezonde) maaltijden, ook meenemen, met faciliteiten voor werken/vergaderen en sfeervol terras, vooral overdag.
Nieuwe werkers in het gebied, mogelijk accent op zorg, zzp’ers. Voorkeur in bruisende omgeving te werken.
Maar ook: service, hoogwaardig, sfeer, Wifi, kunnen werken, koffie.
Grandcafé/café-restaurant, middensegment. Voor jong en oud, rustige ambiance, vooral s ’avonds, niet ’s nachts. Een lunchroom en grand-café/restaurant zouden elkaar goed kunnen aanvullen, qua doelgroepen en openingstijden. Of juist: horeca-concept met maatschappelijk/of zorgelement, zoals (Brownies en Downies), raakvlak met eventuele toekomstige zorgfuncties.
Of Juist: hoogwaardig chique restaurant (Michelin-ster), exclusief, beperkt aantal zitplaatsen, groter verzorgingsbereik, niet concurrerend met horeca in centrum, kansrijke combinatie met boetiek-hotel.
Figuur 11: Enkele voorbeelden sfeerimpressie horeca-concepten
Voorbeeld; hoogwaardig grandcafé/restaurant 1
Foto door: Quark Studio, Pexels, 2021. Foto door: Helena Lopes, Pexels. 2021. 3 Foto door Lisa, Pexels, 2021. 1 2
Voorbeeld; flexwerk coffeebar 2
Voorbeeld; gezonde (meeneem) horeca 3
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
18
4.2 Overnachten: kansen voor zorghotel en niches, niet regulier De reguliere overnachtingsmarkt in de gemeente Sint-Michielsgestel bestaat uit het grootschalige hotel en conferentiecentrum de Ruwenberg met 196 kamers. Dit ligt nabij het Kentalis-gebouw. Daarnaast zijn er diverse B&B’s en groepsaccommodaties, in zowel de kernen als het buitengebied van de gemeente. Daarmee lijkt de reguliere overnachtingsmarkt redelijk verzadigd. We zien daarom onder voorwaarden, vooral kans voor de volgende specifieke overnachtingsconcepten: • Een hoogwaardig (4 of 5 sterren) en kleinschalig boetiek-hotel met maximaal 15 kamers. Dit concept is naar verwachting vooral kansrijk in combinatie met een hoogwaardig (ster-)restaurant. Gasten komen van verder weg, speciaal voor de culinaire beleving. We zien vaker combinaties tussen ster-restaurants en boetiek-hotels. Enkele voorbeelden zijn Restaurant De Vrienden van Jacob in Hotel landgoed Duin en Kruidberg, te Santpoort en Boutique-Hotel Huys van Steyns, met ster-restaurant Altermezzo, te Tongeren (België). We denken dat het boetiek-hotel enkel kansrijk is in combinatie met een sterrestaurant. Een op zichzelf staand boetiek-hotel is qua ligging, marktpotentie en aantrekkingskracht minder kansrijk. Figuur 12: Hotel landgoed Duin en Kruidberg (links) en Boutique-hotel Huys van Steyns (rechts) 4
•
•
Een andere kansrijke optie is een (short/longstay) 5 zorghotel. Een zorghotel biedt een tijdelijk verblijf, met de zekerheid van 24 uur per dag verpleging en verzorging. Er wordt veel waarde gehecht aan comfort, privacy en service. Een zorghotel biedt uitkomst voor: herstel/ revalidatie na een operatie in het ziekenhuis, een overbruggingszorg, een tijdelijke ontlasting van mantelzorgers, of een vakantie met zorg. De afgelopen jaren zijn diverse soorten zorghotels in opkomst. Dit komt onder andere door de afschaling van de reguliere gezondheidszorg en de steeds kortere ziekenhuisopnames. Daarnaast ontstaat er door de dubbele vergrijzing 6 steeds meer vraag. Zorghotels voorzien in een behoefte naast de reguliere zorg. Naast algemene verpleging en verzorging wordt veelal ook fysiotherapie, ergotherapie, logopedie, psychologie en diëtetiek aangeboden. Dit biedt kans voor een overig voorzieningenpakket in het Kentalis-gebouw (zie ook par. 4.4). Er zijn solitaire op zichzelf staande zorghotels, maar ook worden zorghotels vaak gecombineerd met andere medische voorzieningen. Dit biedt kans voor een sterke zorgcombinatie in het Kentalis-gebouw. Zorghotels liggen vaak op mooie locaties zoals landgoederen (zie volgende figuur). Het Kentalis-gebouw is qua ligging en locatiekwaliteiten een geschikte plek zijn voor een zorghotel taxeren wij.
Bovendien blijkt uit een korte scan dat er nog geen zorghotel in gemeente Sint-Michielsgestel aanwezig is. Een reguliere short- of longstay voorziening zonder combinatie met zorg lijkt minder kansrijk. Deze vraag wordt veelal gecreëerd door kenniswerkers/expats in de steden. Zij kiezen voor vestiging nabij de internationale bedrijven in stedelijke gebieden (Eindhoven). Sint-Michielsgestel lijkt voor hen in beginsel minder aantrekkelijk. Dit wijzigt als een grote werkgever achter de ontwikkeling gaat staan.
Foto’s van Hotel4Dinner.com Dit is een verblijfsvorm die langer is dan een hotelverblijf, maar korter dan een tijdelijke woning. Denk hierbij aan een periode vanaf een week tot maximaal 6 maanden. Short en long stay wordt ook wel extended stay genoemd. 6 Steeds meer 65-plussers, die gemiddeld ook steeds ouder worden. 4 5
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
19
Figuur 13: Zorghotel Groot Bijsterveld Oirschot (links) en residentie Mariëndal Velp (rechts) 7
4.3 Werken en vergaderen kleinschalig onder voorwaarden mogelijk •
•
•
•
•
Planlocatie en eigenschappen. Het Kentalis-gebouw is qua locatie-eigenschappen en uitstraling geschikt maken voor een licht werkprogramma. Hiermee bedoelen we een werkprogramma gericht op (flexibele) kantoorgebruikers of vergaderzalen. De potentiële eindgebruikers van dit werkprogramma zullen vooral zzp’ers, startups en kleinschalige bedrijven zijn. Zij zijn nu ‘overal en nergens’ gevestigd, zoals thuis, op solitaire locaties, maar ook op de bestaande bedrijventerreinen. Stec Groep heeft eind 2019 een kwalitatief onderzoek gedaan naar de bedrijven en werklocaties in de gemeente. Ook heeft Stec Groep in 2018 een behoefteraming voor werklocaties opgesteld namens Provincie Noord-Brabant. Op basis van deze stukken is navolgende kwalitatieve marktverkenning opgesteld. Ruimtelijk verzorgingsgebied. Gemeente Sint-Michielsgestel bedient vooral de lokale markt in de eigen gemeente. Regionale kantoorbedrijven en eindgebruikers kiezen meer en meer voor de stedelijke gemengde gebieden nabij een (intercity)treinstation en zijn niet op Sint-Michielsgestel georiënteerd. Vraag- en aanbodanalyse. In Sint-Michielsgestel bestaat ongeveer 20% van de beroepsbevolking uit zelfstandigen (circa 3.000 werkers). Dit ligt boven het Nederlands gemiddelde. Voor het Kentalisgebouw is vooral de dienstverlenende kleinschalige en/of zelfstandige bedrijvigheid interessant.
Vooral het aantal zzp’ers in dienstverlenende bedrijvigheid groeit de afgelopen jaren in de gemeente. Denk aan advisering, onderzoek en overige zakelijke dienstverlening. Het merendeel van deze groep werkt echter thuis. Op de vraag waar zzp’ers buitenshuis werken, zijn de meest voorkomende antwoorden: bij de klant 88%, in een horecazaak 23%, op een flexwerklocatie 21% of in een eigen kantoor 12% 8. De groep zzp’ers die behoefte heeft aan een eigen of een flexkantoor zoekt doorgaans naar oudere, ‘soms gekke’ plekken met karakter. Hun marktvraag is vooral kleinschalig en deze marktvraag is ook terug te zien op bedrijventerreinen in Sint-Michielsgestel. Bedrijven zoeken vooral naar kleinschalige units (50 tot 250 m²) of een kleinschalige of middelgrote panden. Het aanbod bestaat echter vooral uit grotere bedrijfspanden (250-500 m² vloeroppervlakte). Uit een actuele analyse blijkt dat het aangeboden reguliere kantooraanbod beperkt is in de gemeente. Er staan 3 panden te huur, maar dit zijn winkel- of bedrijfspanden met enkel een ondersteunend kantoor 9. Op korte termijn is er in Sint-Michielsgestel dan ook een kwalitatieve behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte (werkplaatsen, opslagunits, ateliers, bedrijfsverzamelgebouw) op zowel informele als formele werklocaties. Het huidige aanbod voldoet niet aan de eisen die (vooral) zelfstandigen stellen aan bedrijfsruimte.
Denk onder andere aan karakteristiek vastgoed, naar de hand te zetten ruimtes, niet te hoge huurprijzen of ingroeihuren. De volgende tabel geeft indicatief inzicht in deze gebruikers en hun vestigingswensen. Herstructurering van bestaande bedrijfspanden/en bedrijventerreinen is een optie om in hun marktvraag te voorzien. Dit vraagt echter wel een strategie waarin de Kentalis-locatie één van de
Foto’s van zorghotels.nl ZZP Barometer 9 Funda in Business, 2021. 7 8
20
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
•
schakels is. De druk op de Gestelse bedrijventerreinen neemt naar verwachting namelijk verder toe. Er is geen uitgeefbaar terrein en de leegstand ligt onder een ‘gezond’ frictieniveau. De markt lijkt daarmee op slot te zitten. Het kan daarom wenselijk zijn om de bedrijventerreinen voor de ‘zwaardere bedrijvigheid’ te behouden en voor de ‘kantoorachtige’ bedrijvigheid een nieuwe locatie aan te boren. Het Kentalis-terrein kan hiervoor de ruimte bieden en sluit goed aan op de beschreven wensen en behoeften van de (zelfstandige) dienstensector of andere kantoorachtige bedrijvigheid, die momenteel deels op de bedrijventerreinen is gevestigd. Door een verplaatsing van deze bedrijven ontstaat op de bedrijventerreinen de gewenste schuifruimte voor de zwaardere bedrijvigheid. We voorzien vooral (flexibele) kantoorconcepten. Daarbinnen is het nodig te bepalen, welke voorzieningen zich wel en niet in het Kentalis-gebouw mogen vestigen. Wezenlijke publieksaantrekkende voorzieningen (vaak met balie) zijn primair voorbehouden aan het centrumgebied van Sint-Michielsgestel. Een groot werk programma met conferentie- en vergaderzalen lijkt minder kansrijk, door het ruime aanwezige aanbod bij hotel en conferentiecentrum de Ruwenberg (40 conferentiezalen) en een aantal kleinschalige concepten in het centrum van Sint-Michielsgestel 10.
Tabel 14: Segmenten informele werklocaties (meestal kleinschalige bedrijvigheid) en locatie-eisen Segment en type bedrijvigheid Dienstverlening, bijvoorbeeld:
Belangrijkste locatie-eisen • • • • • • • •
In de wat duurdere buurten, maar niet in de duurste delen. Goede parkeermogelijkheden (ook voor eventuele klanten). Mogelijkheid om klanten te ontvangen. Voorzieningen in de wijk. Representatieve uitstraling is belangrijk. Bedrijfsverzamelgebouwen, representatief met receptie. Flexplekken matig gewaardeerd, te vrijblijvend en duur. Mogelijkheden voor deelhuur: goedkoop en aanspraak.
Lichte ambacht en creativiteit bijvoorbeeld:
• • • • • • • • • • • •
Ruwe niet-afgewerkte ruimtes die ze naar hun hand kunnen zetten. Autobereikbaarheid is niet belangrijk, bereikbaarheid per fiets en ov wel. Goedkoop en flexibel. Clusters op plekken met een duidelijke eigen identiteit. Nabijheid van anderen/netwerk is cruciaal, voor samenwerking, gezelschap en kostendeling. Ruimte voor ontmoeting is essentieel. Mogelijkheden om creëren te combineren met verkoop. Aanwezigheid van een brandpunt/trekker in de buurt bijvoorbeeld in de vorm van een museum. Combinatie van atelier en klein deel kantoor. Locatie in de stad is niet doorslaggevend.
Architecten Reclamebureaus Financieel advies Onroerend goed Verzekeringen Softwaremakers Consultants Rechtskundige begeleiding
Creatieve ontwerpers Creatieve makers
10
Een voorbeeld is het Coachhuis met ruimtes specifiek voor coaching en begeleiding.
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
21
4.4 Overige voorzieningen zolang ondersteunend aan totaalconcept In de volgende tabel is een aantal typen overige ‘laagdynamische’ en ondersteunende voorzieningen aan het woon- en werkprogramma voorgesteld. Voorzieningen met een ‘wezenlijke’ publieksfunctie, zoals detailhandel of diverse soorten commerciële dienstverlening, zijn uitgesloten en zijn primair voorbehouden aan het centrum van Sint-Michielsgestel. Tabel 15: Potentiële overige voorzieningen Functie Kunstgalerij /fotostudio
Beschrijving/verantwoording Een kunstgalerij past in de historische setting en sluit aan bij (eventuele) creatieve bedrijvigheid en/of horeca. Datzelfde kan gelden voor een fotostudio.
Huisarts, apotheek, tandarts, fysiotherapie, ergotherapie, logopedie, psychologie ,diëtetiek
Vooral ouderen (65 plus) hechten waarde aan een huisarts/ apotheek in de directe omgeving. Afhankelijk van het aantal woningen en de doelgroep kan worden besloten een huisarts/apotheek toe te voegen. Datzelfde geldt voor andere aanvullende zorgvoorzieningen. Een volledig gezondheidscentrum lijkt op voorhand een maat te groot, maar is wellicht kansrijk in combinatie met zorg en een zorghotel. Dit is geen laag-dynamische functie maar kan, afhankelijk van het werkprogramma, een wenselijke toevoeging zijn.
Kinderopvang Ruimte voor startups
Ook een ruimte voor startups met een huurprijs onder marktniveau is denkbaar. Voorwaarden zijn dat starters tijdelijke huisvesting krijgen, en op termijn doorstromen naar andere locaties met reguliere huurniveaus.
22
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Bijlage A: Profielschets woon-doelgroepen Profielschets kansrijke doelgroepen De ‘veel voor weinig’ doelgroep kiest vanwege voor betaalbaarheid. Zij maken een rationele afweging: in randgemeenten krijgen ze over het algemeen meer vierkante meters voor hetzelfde bedrag dan in Eindhoven; ‘value for money’. De ‘veel voor weinig’ doelgroep heeft een grote voorkeur voor een ruime grondgebonden woning. Ze landen daardoor in ruimere (koop) woningen in een ruim opgezette wijk, die ze dankzij hun goede financiële positie kunnen veroorloven.
De groep ‘Jong geleerd, oud gedaan’ zijn alleenstaanden en stellen van middelbare leeftijd met een laag inkomen. Ze zijn door het beperkte budget beperkt in de woonkeuze en landen vaker in een sociale huurwoning. Daarmee toont de doelgroep gelijkenis met de groep ‘vroeg volwassen’. De ‘Jong geleerd, oud gedaan’ groep is auto georiënteerd en veelal woonachtig in een sociale huurwoning. Ze hechten veel waarde aan de wijk waarin ze wonen en de nabijheid van vrienden en familie en vrienden die ook in dezelfde wijk wonen.
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
23
‘Woonerf welgestelden’ zijn alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar met een midden tot hoog inkomen. Het gaat om relatief vermogende huishoudens (vaak tweeverdieners) met een of twee auto’s. Zij zijn carrièregericht, suburbaan georiënteerd, en onderscheiden zich daarmee van de meer stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen in dezelfde leeftijdscategorie. Een ruime woning met het oog op kinderen hebben zij niet nodig. Wel kiezen ze bewust voor de ruimte van een eengezinswoning met tuin, gelegen in een rustige en groene omgeving. In de buurt is het belangrijk dat je kunt sporten, en dat voorzieningen nabij zijn.
‘Suburbane Senioren’ zijn oudere huishoudens met een laag inkomen. Het zijn huishoudens die een grondgebonden woningen inruilen voor een gelijkvloerse woning. Door hun lage inkomen zijn zij vaak aangewezen op het sociale huursegment. Ze landen daardoor vaak in gelijkvloerse appartementen in kleinschalige complexen. Laagdrempelige voorzieningen zoals een buurthuis zijn voor hen belangrijke ontmoetingsplekken. Ze wonen graag in de nabijheid van zorgvoorzieningen, zoals de huisarts, een apotheek. Omdat de eigen vervoersmogelijkheden afnemen zijn zij vaker aangewezen op het openbaar vervoer.
De ‘ruim(t)e genieters / zilveren rand’ zijn alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met een midden tot hoog inkomen. Ze wonen nu nog in een grote vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige woning. Deze oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning (in het huursegment). Dit als resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan de woning of een tuin. Zij vinden een veilige omgeving en een hoogwaardig afgewerkte woning van belang, evenals een goede autobereikbaarheid. De oudere huishoudens zijn doorgaans gesteld op een beschutte omgeving, maar wonen bij voorkeur op loopafstand van dagelijkse voorzieningen.
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
24
De doelgroep ‘landelijke eenvoud’ is opgegroeid op het platteland. Vanwege binding daarmee, en inkomen, vaak daar blijven wonen. Beperkt voorzieningenaanbod wordt gecompenseerd doordat men nog naar elkaar omkijkt (nabuurschap). Afnemende mobiliteit in combinatie met een beperkt voorzieningenaanbod is vaak reden voor een verhuizing. Liefst ook weer in een rustige, landelijke setting.
‘Landelijke luxe’ zijn vermogende oudere huishoudens vanaf 65 jaar. Zij wonen buitenaf, veelal in een grote vrijstaande woning met ruime tuin. die minder geschikt is als levensloopbestendige woning. Het onderhoud van een grote tuin wordt meer een verplichting dan een plezier. Ze zijn relatief honkvast, maar als ze verhuizen geven deze oudere in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning in het huursegment. Dit is al dan niet het resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan een koopwoning. Ze kiezen voor een nultredenwoning met een luxe uitstraling in een beschutte groene omgeving. De ligging van de toekomstige woning is van groot belang. Men woont graag in een landelijke omgeving vanwege de rust, ruimte en de groene omgeving. Nabijheid van en liefst ook uitzicht op natuur is dan ook een pré. Voor recreatie zijn zij sterk georiënteerd op het buitengebied, bijvoorbeeld door te golfen. Aan een hofje of park gelegen patiowoningen of een appartementencomplex op een landgoed sluiten goed aan bij de woonwens. Deze huishoudens zijn vaak nog erg mobiel. Vaak bezitten ze een eigen auto, of laten zich per taxi verplaatsen.
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
25
Bijlage B: Horecaanalyse/achtergrond Trends en ontwikkelingen Horeca is een zeer dynamische markt die altijd innoveert. We beschrijven de meest relevante trends en ontwikkelingen. De kadertekst verderop beschrijft het effect van de coronacrisis. Vraagzijde • Mensen eten en drinken meer ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels goed voor een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, en op het werk. • Met name de jongere generaties, zoals millennials, eten vaker buiten de deur en dit biedt potentie voor nieuwe gemengde werkgebieden. • In deze gemengde woon- werkgebieden er een autonome vraag naar horeca, door de werkers, bewoners en passanten in het gebied. De bezoeker waardeert de mogelijkheid om in horecagelegenheden te kunnen werken en elkaar te kunnen ontmoeten. Juist nu velen van ons overal kunnen werken, kiezen we vaker voor inspirerende omgevingen. Aanbodzijde • Horeca ondersteunt gemengde woon-werklocaties, zoals het Kentalis-gebouw. Dit zijn vaak innovatieve, hippe concepten met individuele of gezamenlijke werkplekken. • Onderscheidende horeca sluit hierop aan en vervangt deels de traditionele bedrijfsrestaurants, maar richten zich op een bredere doelgroep. • Specialistische koffiezaken zijn in opkomst mede door de mix met werkplekken.
• Horeca wordt soms doelbewust (placemaking) ingezet om reuring en levendigheid te creëren op transformatielocaties, zoals het Kentalis-gebouw. Het dient als vliegwiel voor de verdere ontwikkeling en maakt historisch erfgoed beleefbaar. • Er komen steeds meer terrassen. Vaak op fraaie ‘zonlocaties’ met herkenbare signatuur. Dit zorgt ook ’s avonds voor reuring. • De consument heeft steeds meer behoefte aan vers en gezond, ook om af te halen. Met name de fastfoodbranche speelt hier de afgelopen jaren op in. • Op de planlocatie is ondersteunende horeca voorzien. Tabel 2 en figuur 2 geven indicatief inzicht in kansrijke horeca, gelet op de doelgroep en hun behoeften.
HORECA EN DE CORONACRISIS Tot de coronacrisis namen de bestedingen in de horecasector aanzienlijk toe. Door de gedwongen sluitingen tijdens de lockdowns, zijn de inkomsten sterk gereduceerd en krijgt de sector helaas harde klappen. De horeca is echter een zeer veerkrachtige en innovatieve sector. Denk aan de opkomst van allerlei bezorgconcepten en maatregelen van de horeca om gasten corona-proof te ontvangen. Anno 2021 is het lastig in te schatten welk effect de coronacrisis op termijn zal hebben op ons werkgedrag. Mogelijk blijven we meer thuiswerken, wat van invloed is op de potentie van horeca gemengde locaties, zoals het Kentalis-gebouw.
26
Marktonderzoek hoofdgebouw Kentalis 21.217
Toch zien we dat gemengde locaties in trek blijven bij werkers en bezoekers. Het biedt hen de mogelijkheid elkaar te blijven ontmoeten. Daarnaast heeft de historische bebouwing van het Kentalisterrein een eigen aantrekkingskracht. We verwachten dat (na de coronacrisis) de horeca-bestedingen weer zullen stijgen, wat kansen biedt voor bestaande en nieuwe horeca. Dit zagen we ook na de crisis van 20082012. Het coronavirus zal vooral op korte tot middellange termijn (ongeveer 4 jaar) invloed hebben. De planontwikkeling behelst echter een langere scope wanneer mogelijk ook de crisis voorbij kan zijn. De conclusie is dat er ondanks de coronacrisis een behoefte blijft bestaan aan onderscheidende horeca. Gemeentelijk beleid over horeca In de gemeentelijke structuurvisie uit 2011 is het verblijfsklimaat als thema benoemd. Door het stimuleren van horeca, ambachtelijke bedrijfjes, winkeltjes en een goed verblijfsgebied in de dorpen ontstaat meer aantrekkingskracht voor bewoners en recreanten. Denk aan het versterken van de ontmoetingsfunctie van pleinen en faciliteren in het vernieuwen en opwaarderen van horeca. Mensen van buiten SintMichielsgestel moeten zich welkom voelen in de dorpen 11. Het concentratiebeleid van gemeente Sint Michielsgestel richt zich voornamelijk op de detailhandel en heeft voor de verspreid aanwezige horeca dus beperkte gevolgen.