2021-R-488b (2021-I-1190a) Eindrapport haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek

Aanbouw Joffershof 271 m² BVO

Aanbouw Joffershof 441 m² BVO

Afbeelding: Gebruikers bij scenario 1 op plattegrond begane grond Legenda kleuren: = Stichting Joffershof renovatie = Stichting Joffershof aanbouw = Spring = Allesbijeen

In dit scenario verandert er niet wezenlijk iets en wordt in feite slechts voorzien in de behoefte van de Stichting Joffershof voor wat betreft het gemeenschapshuisgedeelte. Er wordt in het geheel niet geanticipeerd op het versnipperde landschap aan sociale, culturele en maatschappelijke voorzieningen en activiteiten. Op termijn zal dit ongetwijfeld nadelige effecten opleveren voor de leefbaarheid van Vierlingsbeek. Opmerkelijk is dat de beoogde uitbreiding qua meters vrijwel overeenkomt met de huidige ruimte van Spring (die op redelijke termijn volledig zal integreren met basisschool Laurentiushof).

503.20/71464/SK/KW Pagina 33 van 48

Datum: 28-12-2020

4.5 Scenario 2: MFA Concordia In scenario 2 worden alle activiteiten ondergebracht bij Concordia. Volgens de gedefinieerde ruimtebehoefte hoeft er bij Concordia geen uitbreiding plaats te vinden. Concordia is in particulier eigendom en moet daarvoor evenwel eerst worden aangekocht voor de realisatie van een MFA Vierlingsbeek. In de basis zou Concordia een voor de hand liggende keuze zijn vanwege de kwaliteiten van het gebouw. De huidige eigenaar heeft echter aangegeven dat het pand, nadat het al langer te koop stond, inmiddels onder voorbehoud is verkocht. Daarom is dit in feite geen reeël scenario meer. Onderstaand is desondanks een inpassing verbeeld van het programma voor een MFA Vierlingsbeek in het bestaande gebouw:

Begane grond Scenario 2: MFA Concordia plattegrond begane grond

Er is al sprake van een grote zaal, kleine zaal, toiletten, keuken, foyer, bargedeelte en Concordia beschikt reeds over de benodigde vergunningen. Tot op de dag van vandaag doet de locatie dienst als een prima plek voor uiteenlopende en met name grotere gemeenschapsactiviteiten.

503.20/71464/SK/KW Pagina 34 van 48

Datum: 28-12-2020

Er is sprake van overmaat en extra capaciteit die aanvullend kan worden ingezet. In de kelder zijn nog vergaderruimten en opslagruimte voorhanden. Op de verdieping is thans sprake van hotelkamers.

Kelder

1e verdieping

Scenario 2: MFA Concordia plattegrond kelder en eerste verdieping

503.20/71464/SK/KW Pagina 35 van 48

Datum: 28-12-2020

4.6 Scenario 3: MFA Laurentius In scenario 3 worden alle activiteiten ondergebracht in/aan de Laurentiuskerk. Stichting Laurentius Vierlingsbeek is door de uitgifte van obligaties inmiddels eigenaar van de Laurentiuskerk. Stichting Laurentius Vierlingsbeek wenst het gebouw voor de gemeenschap te behouden, een MFA zou daarom een meer dan uitstekende invulling zijn.

Begane grond

Scenario 3: MFA Laurentius plattegrond begane grond

Eerste verdieping

Scenario 3: MFA Laurentius plattegrond eerste verdieping

503.20/71464/SK/KW Pagina 36 van 48

Datum: 28-12-2020

4.7 Scenario 4: Nieuwbouw MFA In scenario 4 worden alle sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten, individueel dan wel in (georganiseerd) groepsverband, ondergebracht in een nieuw te bouwen MFA op een nader te bepalen plek in Vierlingsbeek. Voor het realiseren van een MFA moet grond worden aangekocht of gekeken worden naar reeds in het bezit van de gemeente Boxmeer zijnde grond. Het perceel grond dient minimaal 2.000 m² groot te zijn om de ruimtebehoefte conform de 1.150 m² BVO te kunnen realiseren. Een geschikte locatie is niet (direct) voorhanden. Desondanks hebben we dit scenario, voor een nader te bepalen locatie, als referentie ter vergelijk van de andere scenario’s uitgewerkt.

? Scenario 4: Nieuwbouw MFA

4.8 Beoordeling scenario’s De beoordeelde scenario’s zijn beoordeeld aan de hand van de beoordelingscriteria, dat resulteert in onderstaand totaaloverzicht en verder per scenario nader wordt toegelicht: Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Verbouwing Joffershof

MFA Concordia

MFA Laurentius

Nieuwbouw MFA

Locatie

O

+

+

O

Locatiebeschikbaarheid

+

-

+

O

Verkeerskundig

-

+

+

+

Functioneel

O

+

+

+

Duurzaamheid

O

O

O

+

Planning

+

O

+

-

Toekomstperspectief

-

O

+

O

Draagvlak

-

+

+

+

Financieel

O

O

+

-

Totaal

O

-

+

-

Beoordelingscriteria

Tabel: Overzicht beoordeling scenario’s

503.20/71464/SK/KW Pagina 37 van 48

Datum: 28-12-2020

4.8.1 Verbouwing Joffershof De verbouwing Joffershof geeft veel beperkingen naar de toekomst. Een verdergaande samenwerking met andere gebruikers, als voorwaarde voor de beoogde renovatie en uitbreiding, is niet of nauwelijks onderzocht. De sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten blijven versnipperd. Van een opmaat naar een toekomstige combinatie met een IKC en JOC/Gryphus is in dit scenario geen sprake, er is geen plek om dat (op termijn) te kunnen realiseren. 4.8.2 MFA Concordia MFA Concordia is onder voorbehoud verkocht en in die zin niet meer aan de orde. 4.8.3 MFA Laurentius MFA Laurentius ligt logischerwijs als oplossing voor de hand. MFA Laurentius biedt een integraal toekomstperspectief voor Vierlingsbeek. In een overgangssituatie blijft de Joffershof zeker een rol spelen. Mogelijk kan de beschikbare (leegstaande) ruimte bij Supermarkt Plus in een overgangssituatie extra ruimte bieden. Ook is het bijvoorbeeld denkbaar dat door het centreren van de kinderopvang bij de Laurentiushof tijdelijk de benodigde ruimte kan worden gevonden. De sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten worden gecentraliseerd aan het Vrijthof. Er zijn in ruime mate parkeervoorzieningen voorhanden.

De naastgelegen locatie tussen Laurentiuskerk en basisschool Laurentiushof, eventueel in combinatie met een gedeelte van de locatie van basisschool Laurentiushof, is beschikbaar om in de toekomst bijvoorbeeld een tweelaagse school en gymzaal te integreren. Naar verwachting ligt op termijn een integratie van het JOC-gedeelte met het IKC en het Gryphus-gedeelte in de MFA eveneens voor de hand, zodat het pand aan de Grotestraat geheel vrijvalt.

Verbeelding: MFA Laurentius - groene vlak met toekomstpotentie

503.20/71464/SK/KW Pagina 38 van 48

Datum: 28-12-2020

4.8.4 Nieuwbouw MFA Voor wat betreft een nieuwbouw MFA is er niet direct een specifieke locatie voorhanden. Het perspectief in de planning is ongewis. De investeringskosten zijn het hoogst. Op basis van deze overwegingen zien we dit niet als een reeël scenario. 4.9 Klankbordsessie II De tweede reeks klankbordsessies op 23 en 24 november 2020 hebben vanwege de COVIDmaatregelen volledig digitaal plaatsgevonden via Zoom. Om zo efficiënt mogelijk de klankbordsessies te kunnen houden, is de presentatie vooraf op 21 november 2020 op de site van dorpsraad Vierlingsbeek en Facebook gezet.

Impressies: Tweede klankbordsessie via Zoom

Tijdens de livepresentaties is een nadere toelichting gegeven en zijn er vragen gesteld. Tijdens de klankbordsessies zijn er groepjes gemaakt waardoor is gepraat over de volgende onderwerpen: ▪ Welk scenario heeft jouw voorkeur? ▪ Welk scenario vind je dat het meeste toekomstperspectief heeft? ▪ Zijn er andere items om feedback op te geven? Net als bij de eerste klankbordsessie heeft er vervolgens plenair per groepje een terugkoppeling plaatsgevonden. De tweede klankbordsessie heeft wederom duidelijk gemaakt dat de gemeenschap ontzettend opbouwend en ook kritisch betrokken is bij de onderzoeksresultaten van een toekomstbestendig MFA Vierlingsbeek. Ook werd heel helder verwoord dat men samen voor één toekomstplan wil gaan als dorp! De overgrote meerderheid (92%) gaf daarbij aan dat de voorkeur uitgaat naar een MFA Vierlingsbeek conform scenario 3 oftewel MFA Laurentius mede vanwege het integrale toekomstperspectief. De conclusies in dit haalbaarheidsonderzoek zijn daarmee geverifieerd en worden gedragen door de gemeenschap.

503.20/71464/SK/KW Pagina 39 van 48

Datum: 28-12-2020

5 VERVOLG 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een doorkijk gegeven op het vervolg van de keuze van MFA Laurentius als MFA Vierlingsbeek. Met MFA Vierlingsbeek wordt vanaf nu het MFA in de Laurentiuskerk bedoeld. Er wordt ingegaan op de verbeelding, eigendom, beheer, onderhoud, exploitatie en het bouwheerschap. Tevens is ingegaan op de risicoanalyse (risico’s en beheermaatregelen) van het vervolg. 5.2 Verbeelding MFA Vierlingsbeek Onderstaand heeft Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw een impressie gemaakt hoe het nieuwe MFA Vierlingsbeek er aan het Vrijthof eruit zou kunnen zien.

Impressie: MFA Vierlingsbeek aan het Vrijthof door Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw d.d. november 2020

In bijlage 7 is de presentatie van Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw opgenomen wat uiteindelijk de basis is voor de impressie. 5.3 Eigendom Bij de verdere uitwerking is het van groot belang dat een duidelijke keuze voor de gewenste eigendomssituatie wordt gemaakt. In geval van een MFA Vierlingsbeek wordt nadrukkelijk, doch onder voorwaarden geopteerd voor een eigendomssituatie, waarbij SLV c.q. alle obligatiehouders (of een andere entiteit uit oogpunt van fiscaliteit/functionaliteit) eigenaar is en blijft. Het voorgaande wijkt nadrukkelijk af van bestaande geldende constructies met betrekking tot de Joffershof en JOC/Gryphus, die eigendom zijn van de gemeente Boxmeer, waarmee een en ander in eerste aanleg wordt vergeleken. 503.20/71464/SK/KW Pagina 40 van 48

Datum: 28-12-2020

Tegelijkertijd wordt geconstateerd, dat als we breder kijken naar vergelijkbare voorzieningen binnen de gemeentegrenzen, er helaas geen sprake is van een eenduidige beleidsgrondslag. Aan het eigenaarschap, waarmee de gemeente Boxmeer wordt ontlast, moeten, anders dan in de huidige huursituatie voor wat betreft de Joffershof en JOC/Gryphus, aanvullende flankerende voorwaarden worden verbonden. Zo dient de eigenaar uit oogpunt van gelijkwaardigheid vrijgesteld te worden van- of gesubsidieerd te worden voor additionele eigenaarslasten, alsmede de verantwoordelijkheid voor het groot onderhoud, dat in principe bij de gemeente Boxmeer blijft.

5.4 Beheer, onderhoud en exploitatie Algemeen In de beoogde constructie komt, rekening houdend met voornoemde flankerende randvoorwaarden, het beheer, het (dagelijks) onderhoud en de exploitatie voor rekening van de eigenaar, tevens beheerder en exploitant. Beheer Ten aanzien van het beheer onderscheiden we de volgende onderdelen: ▪ Huisvesting: gebouw en gebouwgebonden installaties en groot onderhoud van gebouwinstallaties en terrein (financiering, belastingen, heffingen en verzekeringen). ▪ Diensten: voorzieningen verbonden met het gebruik (klein onderhoud, schoonmaak, energie, telefonie, etc.). ▪ Middelen: voorzieningen benodigd vanuit activiteiten/gebruik (inventaris, ict, inkoop). ▪ Programmabeheer: het opstellen en beheren van de activiteiten. Exploitatie Binnen het beheer van een MFA Vierlingsbeek onderscheiden we meerdere exploitatielasten. De belangrijkste exploitatielasten van een MFA Vierlingsbeek zijn: ▪ Onderhoud ▪ Energie ▪ Beheer/personeel ▪ Schoonmaak Onderhoud Binnen het onderhoud aan een gebouw en haar installaties onderscheiden we: ▪ Planmatig onderhoud: vervangingen op basis van leeftijd of slijtage; ▪ Periodiek onderhoud: (meer-)jaarlijkse controles en (meer-)jaarlijkse keuringen; ▪ Dagelijks onderhoud: reparaties voorkomend uit dagelijks gebruik.

Aandachtspunten in het onderhoud zijn het plafond, (glas in lood) raampartijen en hoogtes welke mogelijk kostenverhogend werken. Er dient nader onderzoek te worden gedaan naar de bouwkundige staat (asbest, eventuele gebreken, eisen vanuit status monument/dorpsgezicht, etc.).

503.20/71464/SK/KW Pagina 41 van 48

Datum: 28-12-2020

In de technische uitwerking van de MFA Vierlingsbeek zal bij de installatietechnische uitwerking gekeken moeten worden naar de kostenbeheersing vanuit onderhoudsoogpunt (lucht- en klimaatbehandeling). Energie In de uitwerking is het onderdeel energie een aandachtspunt. Om te voorzien in een toekomstbestendige voorziening zullen, gericht op het Klimaatakkoord, uitgangspunten ten aanzien van verduurzaming moeten worden vastgesteld. In de uitwerking is dit een aandachtspunt gezien de ruimteomvang en isolatiewaarden. Om te kunnen voorzien in een haalbare exploitatie zal op een zo energiezuinig gebouw moeten worden gestuurd. Beheer en schoonmaak Het beheer en de schoonmaak van de MFA Vierlingsbeek vormen naar verwachting geen belemmering voor een duurzame exploitatie, bezien vanuit de bereidheid tot zelfwerkzaamheid van de gemeenschap. 5.5 Bouwheerschap De eigenaar treedt op als bouwheer en legt verantwoording af voor wat betreft de besteding van de middelen. Op deze wijze kan ook maximaal gebruik worden gemaakt van de taakstellende zelfwerkzaamheid door de gemeenschap. 5.6 Overall-planning Na positieve besluitvorming door de gemeente Boxmeer op basis van dit haalbaarheidsonderzoek en de beschikbaarstelling van een additioneel krediet kan het project door de betrokken partijen verder worden uitgewerkt.

Onderstaand is een globale planning opgesteld voor het vervolgtraject op basis van nominale doorlooptijden.

apr

mei

juni

juli

aug

sep

jan

feb

maart

apr

mei

juni

juli

aug

sep

jan

feb

maart

apr

mei

juni

juli

aug

sep

6

7

8

9 10 11 12 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12

22

Haalbaarheidsonderzoek

23

Besluitvorming gemeente Boxmeer

24

Definitiefase

2

25

Ontwerptraject

6

26

Omgevingsvergunning

3

27

Uitwerken bestek en tekening

28

Prijsvorming

3

29

Bouwtijd

7

30

Oplevering

1

Op

31

Ingebruikname

1

I I

5 3+2

dec

maart

5

nov

feb

4

okt

jan

3

dec

sep

2

nov

aug

9 10 11 12 1

Scenario 3 - MFA Laurentius

okt

juli

8

dec

juni

7

nov

mei

6

okt

apr

5

dec

maart

4

nov

feb

3

okt

jan

2

dec

9 10 11 12 1

nov

8

okt

7

Omschrijving

21

= = = = = = = = = = =

2024

sep

2023

aug

2022

Nr.

H B D O V Bp T P Bo Op I

Mdn

2021

juli

2020

MFA Vierlingsbeek

H H H H H B B B

B B D D O O O O O O V V V T T T P P P BoBoBoBoBoBoBo

Haalbaarheidsonderzoek Besluitvorming raad gemeente Boxmeer Definitiefase Ontwerptraject Omgevingsvergunning Bestemmingsplanwijziging Uitwerking bestek en tekeningen Prijsvorming Bouwtijd Oplevering Ingebruikname

Overzicht: Overall-planning MFA Laurentius

503.20/71464/SK/KW Pagina 42 van 48

Datum: 28-12-2020

In bijlage 8 is een overall-planning voor een MFA Vierlingsbeek opgenomen. Nominale doorlooptijd betekent dat er geen rekening is gehouden met mogelijke bezwaren, asbest- en grondsanering, archeologisch onderzoek, etc. en andere aspecten die de doorlooptijd negatief kunnen beïnvloeden. Tevens is uitgegaan van een vlotte besluitvorming en efficiënte inkoopprocedures. 5.7 Risicoanalyse Door ons is een risicoanalyse in combinatie met de beheermaatregelen opgesteld voor een MFA Vierlingsbeek op basis van onze ervaring met vergelijkbare projecten: Type

Risico’s

Beheermaatregelen

Risico

Algemeen

Corona en de gevolgen hiervan.

Op dit moment lijken de gevolgen van Corona op de uitvoering van de ontwikkeling en de realisatie mee te vallen, monitoren.

Organisatorisch

De betrokken stakeholders hebben

De gemeenschap van Vierlingsbeek

zich gecommitteerd aan de resultaten

staat achter de resultaten van het

van het haalbaarheidsonderzoek.

haalbaarheidsonderzoek op basis van de feedback uit de klankbordsessies. Vastleggen afspraken, geen vrijblijvende afspraken meer. Dit dient in de aansluitend aan de besluitvormingsfase van gemeente Boxmeer plaats te vinden.

Er dienen afspraken te worden

De bouwheer zal nader invulling geven

gemaakt over het bouwheerschap,

aan de afspraken en volledige

beheer en exploitatie tussen

verantwoordelijkheid afleggen over het

gemeente Boxmeer en toekomstige

te besteden krediet.

gebruikers. Afspraken met gebruikers.

In het haalbaarheidsonderzoek zijn globale aannames gedaan, in de vervolgfase dienen deze verder worden verfijnd.

Zijn er voldoende gegadigden voor de

Gezien de enorme bereidheid tot koop

ontwikkeling en uitvoering van het

van de obligaties en de bereidheid tot

project?

zelfwerkzaamheid, alsmede de aanmeldingen op 25 november 2019, wordt ook verondersteld dat er voldoende gegadigden zijn voor de ontwikkeling en uitvoering van de werkzaamheden.

Afspraken maken in verband met

Deze afspraken dienen nog nader te

erfpacht tussen gemeente Boxmeer

worden geconcretiseerd en zijn van

en Bisdom.

belang voor MFA Vierlingsbeek, almede het toekomstperspectief. Er dienen

503.20/71464/SK/KW Pagina 43 van 48

Datum: 28-12-2020

afspraken te worden gemaakt met het Bisdom, waarbij het de wens is het erfpacht ‘om niet’ te verwerven. Dat is te billijken omdat de gemeenschap in het verleden in ruime mate middelen bijeen heeft gebracht voor de renovatie van de toren ten tijde dat de kerk nog niet aan de dienst was onttrokken. Financieel/

Zijn er voldoende financiële middelen

Gemeente Boxmeer en de bouwheer

economisch

beschikbaar?

dienen nadere afspraken te maken over eigendom, beheer en exploitatie.

Demarcatiekosten zijn onduidelijk.

In het haalbaarheidsonderzoek zijn de demarcaties in beeld gebracht. Deze zullen in vervolg nader moeten worden afgestemd.

Prijsstijgingen in de bouw.

Na jaren van prijsstijgingen is het nu de verwachting dat de bouwkosten stabiliseren, dan wel een negatieve index laten zien.

Planning

Vertraging door de procedure van de

In de uitwerking zal een

omgevingsvergunning.

omgevingsvergunning (afwijkend van het vigerend bestemmingsplan) worden aangevraagd. De benodigde onderzoeken zullen hiervoor moeten worden verricht (met name voor eventuele aanbouw).

Technisch

Onvoldoende duidelijkheid wat betreft

In de vervolgfase dient het technisch

het technisch programma van eisen.

programma van eisen verder te worden uitgewerkt.

Overzicht: Risico’s en beheermaatregelen Legenda risico’s en beheermaatregelen: = geen / laag risico = middelmatig risico = hoog risico

503.20/71464/SK/KW Pagina 44 van 48

Datum: 28-12-2020

6 FINANCIËN 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de financiën (kosten en dekkingsmiddelen) voor een MFA Vierlingsbeek behandeld en inzichtelijk gemaakt. Voor een evenwichting en transparant beeld zijn de vier verschillende scenario’s vergeleken. Op basis van deze vergelijking blijkt de keuze voor een MFA Vierlingsbeek ter plaatse van de Laurentiuskerk ook uit financieel oogpunt verantwoord. 6.2 Stichtingskosten Voor de verdere uitgangspunten van de stichtingskosten van de verschillende scenario’s zie bijlage 9. In deze bijlage is een totaaloverzicht gegeven, alsmede een onderbouwing van de kosten per scenario voor de onderdelen: ▪ verwervingskosten ▪ investeringskosten ▪ ontwerp- en ontwikkelkosten ▪ financieringskosten Verder is een demarcatielijst voor de afbakening van de gehanteerde stichtingskosten opgenomen. 6.3 Dekkingsmiddelen Onderstaand is nader ingegaan op dekkingsmiddelen voor de thans voorliggende scenario’s: Verbouwing Joffershof We zien in alle scenario’s het reeds gevoteerde krediet voor de renovatie en uitbreiding van de Joffershof als dekkingsmiddel. Hierbij gaat het om het bedrag van € 350.000,-. Volgens onze raming is het bedrag van € 350.000,- niet toereikend en zouden er nog andere middelen moeten worden vrijgemaakt om de beoogde renovatie en uitbreiding (van het gemeenschapshuisgedeelte) te kunnen realiseren.

Herontwikkeling In geval van scenario 2 t/m scenario 4 is het mogelijk om de locatie Joffershof te herontwikkelen en daarmee geprognosticeerde dekking voor een bedrag van € 725.881,- (saldo grondwaarde en kosten voor sloop en bouwrijp maken) voor voor MFA Vierlingsbeek te genereren. Tevens kan op deze wijze invulling worden gegeven aan een nadrukkelijke aanvullende lokale wens om kleinere betaalbare wooneenheden te realiseren. Een vergelijkbare gedachtengang kan op termijn ook gelden voor de locaties van JOC/Gryphus en basisschool Laurentiushof.

503.20/71464/SK/KW Pagina 45 van 48

Datum: 28-12-2020

Concordia

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Koningskerkje

Basisschool Laurentiushof Joffershof

Overzicht: Toekomstige ontwikkellocaties

Zelfwerkzaamheid Tijdens het haalbaarheidsonderzoek is een zeer grote bereidheid voor zelfwerkzaamheid (bij realisatie) van de gemeenschap gebleken voor een MFA Vierlingsbeek. Deze zelfwerkzaamheid heeft betrekking op: ▪ Fysieke inzet vrijwilligers Er hebben zich veel mensen aangemeld, die bereid zijn om gedurende de realisatie als vrijwilliger de handen uit de mouwen te steken. ▪ Inkoopvoordelen Door (lokale) ondernemers en/of leveranciers te betrekken kan een aanzienlijk voordeel worden behaald. ▪ Subsidies Er kunnen naar verwachting subsidies worden verkregen, bijvoorbeeld via de SPUK-regeling. Op dit moment is hiermee niet gerekend. Dit dient nog nader te worden onderzocht. ▪ Fiscale optimalisatie Fiscaal gezien zijn er mogelijkheden tot optimalisatie door gebruik te maken van bijvoorbeeld het btw-compensatie fonds. Dit dient nog nader te worden onderzocht. In geval van scenario 2 t/m scenario 4 wordt voor dekking op basis van zelfwerkzaamheid uitgegaan van een bedrag van € 500.000,-.

503.20/71464/SK/KW Pagina 46 van 48

Datum: 28-12-2020

Obligaties Tijdens het haalbaarheidsonderzoek heeft Stichting Laurentius Vierlingsbeek obligaties uitgegeven voor een bedrag van de aankoop van de Laurentiuskerk voor een bedrag van € 400.000,-. Deze uitgifte loopt nog. Groot onderhoud Aangezien voor de Laurentiuskerk als MFA Vierlingsbeek geen MOP beschikbaar is, kan enkel op basis van kengetallen een indicatie van kosten voor groot onderhoud en de daaruit voorvloeiende jaarlijkse reserveringen worden berekend. Gerekend mag worden met een bandbreedte van € 26,- / m² BVO tot € 30,- / m² per jaar, ofwel op basis van 1.150 m² BVO voor MFA Vierlingsbeek een bedrag van € 30.000,- tot € 34.500,- per jaar. Ter dekking van de benodigde stichtingskosten voor MFA Vierlingsbeek wordt in dit kader voor nu geadviseerd een deel van de kosten (2/3) voor groot onderhoud over een periode van 30 jaar ter gedeeltelijke dekking van de investering naar voren te halen (zoals dat eerder ook is toegepast bij de gemeentelijke privatisering van sportaccommodaties). Concreet betekent dit 2/3 van € 900.000,- tot € 1.035.000,- over een periode van 30 jaar. In de berekening van de dekkingsmiddelen zijn we uitgegaan van 2/3 van € 900.000,- = €600.000,-. 6.4 Restant ongedekt tekort Op basis van de geraamde stichtingskosten en de verwachte dekkingsmiddelen resteert een ongedekt tekort.

In geval van MFA Vierlingsbeek ter plaatse van de Laurentiuskerk gaat het om een bedrag van € 270.000,- In de andere scenario’s gaat het om een significant groter bedrag.

503.20/71464/SK/KW Pagina 47 van 48

Datum: 28-12-2020

6.5 Samenvatting Onderstaand is de beknopte samenvatting gegeven: Nr.

Omschrijving

Scenario 1 De Joffershof Verbouwing Stichting Joffershof

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 17 18 19 20 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Stichtingskosten Verwervingskosten

35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55

Dekkingsmiddelen Verbouwing Joffershof - krediet gemeente Boxmeer verbouwing De Joffershof - extra kosten gemeente Boxmeer verbouwing De Joffershof? Herontwikkeling - herontwikkeling De Joffershof, obv Grondnota 2020 - sloop De Joffershof - bouwrijp maken De Joffershof - Spring naar Laurentiusschool - inbreng opbrengsten verkoop locatie JOC/Gryphus - inbreng toekomstige opbrengst locatie Laurentiushof Zelfwerkzaamheid - fysieke inzet vrijwilligers - inkoopvoordelen - subsidies - fiscale optimalisaties Obligaties - uitgifte obligaties Stichting Laurentius Vierlingsbeek Groot onderhoud - inbreng groot onderhoud 2/3 voor, aanname over 30 jaar Totaal dekkingsmiddelen (incl. btw)

56

Saldo resterend ongedekt tekort (incl. btw), afgerond

3

4

MFA Concordia

MFA Laurentius

Nieuwbouw MFA

n.v.t.

- Joffershof - Concordia - Laurentius Kerk - nieuwbouw boekwaardes Investeringskosten nieuwbouw - Joffershof - Concordia - Laurentius Kerk - nieuwbouw renovatie - De Joffershof (Stichting Joffershof) - Concordia - Laurentius Kerk - nieuwbouw Ontwerp- en ontwikkelkosten - De Joffershof (Stichting Joffershof) - Concordia - Laurentius Kerk - nieuwbouw Financieringslasten - De Joffershof (Stichting Joffershof, Spring en Allesbijeen) - De Joffershof (Stichting Joffershof) - Concordia - Laurentius Kerk - nieuwbouw Subtotaal stichtingskosten BTW 21% (minus verwerving) Totaal stichtingskosten (incl. btw)

2

€

1.935.000 €

n.v.t.

€

n.v.t.

€

492.680 n.v.t.

€

2.378.640

n.v.t.

512.193 €

€

€

350.000

332.217

564.366 €

1.415.291 €

1.239.710 n.v.t.

€

310.856 €

408.665 €

€

453.894 €

686.832

€ € € €

71.163 3.629.315 643.749 4.273.065

27.748 €

75.179 €

40.516

€ € €

1.415.164 291.357 1.706.521

€ € €

3.834.135 383.031 4.217.166

€ € €

2.416.337 425.422 2.841.760

€

-350.000 pm

€

-350.000 pm

€

-350.000 pm

€

-350.000 pm

€ € € € € € €

incl. incl. incl. incl.

€ € €

-859.211 57.294 76.036 pm pm pm -500.000 incl. incl. incl. incl.

€ € €

-859.211 57.294 76.036 pm pm pm -500.000 incl. incl. incl. incl.

€ € €

-859.211 57.294 76.036 pm pm pm -500.000 incl. incl. incl. incl.

€

-

€

€

-400.000

€

€

-

€

€

-

€ €

-350.000

€ €

-600.000 -2.175.881

€ €

-600.000 -2.575.881

€ €

-600.000 -2.175.881

€

1.360.000

€

2.040.000

€

270.000

€

2.100.000

Overzicht: Financien per scenario

503.20/71464/SK/KW Pagina 48 van 48

Datum: 28-12-2020

BIJLAGEN Bijlage 1: Demografische gegevens Bijlage 2: Amendement Bijlage 3: Presentaties klankbordsessies Bijlage 4: Activiteiten naar ruimtestaat Bijlage 5: Potentiële locaties Bijlage 6: Uitgangspunten definitie scenario’s Bijlage 7: Impressie MFA Vierlingsbeek Bijlage 8: Planning Bijlage 9: Financiën

503.20/71464/SK/KW

Bijlage 1: Migratiecijfers gemeente Boxmeer

503.20/71464/SK/KW

Migratiecijfers Gemeente Boxmeer 2000 - 2019

Inhoud Geboorteoverschot Gemeente Boxmeer ............................................................... 2 Vertrekoverschot Gemeente Boxmeer ................................................................. 2 Aantal inwoners en leeftijdsopbouw Gemeente Boxmeer........................................ 3 Ontwikkeling aantal inwoners per kern ................................................................ 3 Leeftijdsopbouw Gemeente Boxmeer en de 11 kernen........................................... 6

1

Gemeente Boxmeer Geboorteoverschot Gemeente Boxmeer

Vertrekoverschot Gemeente Boxmeer

2

Aantal inwoners en leeftijdsopbouw Gemeente Boxmeer

Aantal ingeschreven personen AZC Overloon: 1-1-2015: 281 1-1-2017: 394 1-1-2016: 331 1-1-2018: 262

3

1-1-2019: 205 1-1-2020: 234

Ontwikkeling aantal inwoners per kern

Aantal ingeschreven personen AZC Overloon: 1-1-2015: 281 1-1-2017: 394 1-1-2016: 331 1-1-2018: 262

4

1-1-2019: 205 1-1-2020: 234

5

Leeftijdsopbouw Gemeente Boxmeer en de 11 kernen Op de volgende pagina’s is de ontwikkeling opgenomen van de leeftijdsopbouw in de jaren 2000, 2005, 2010 en 2015 t/m 2020 (stand per 1 januari van het jaar) Hierbij is een onderverdeling gemaakt in de leeftijdscategorieën 0 t/m 4, 5 t/m 19, 20 t/m 64, 65 t/m 74 en 75 en ouder.

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Aantal ingeschreven personen AZC Overloon 1-1-2015: 281 1-1-2016: 339 1-1-2017: 430 1-1-2018: 329 1-1-2019: 205 1-1-2020: 234

17

Datum: 28-12-2020

Bijlage 2: Amendement

503.20/71464/SK/KW

10a.

Amendement (Faciliteren onderzoek mogelijkheden in Vierlingsbeek)

De raad van de gemeente Boxmeer, in vergadering bijeen op 2 juli 2020; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 17 maart 2020 tot afwijzing van een krediet voor een haalbaarheidsonderzoek naar een gemeenschapsvoorziening te Vierlingsbeek; overwegende, dat  de dorpsraad Vierlingsbeek via een ingestelde regiegroep sedert medio 2019 een onderzoek heeft ingesteld naar het toekomstbestendig borgen van het rijke sociaal, culturele en maatschappelijke leven in bij voorkeur één duurzame en toekomstbestendige gemeenschapsvoorziening voor Vierlingsbeek;  aanleiding voor dit onderzoek met name het redelijk versnipperde “landschap” aan voorzieningen is; zorgen omtrent de houdbaarheidsdatum- en de instandhouding (op termijn) van een aantal (gedateerde) voorzieningen;  de Laurentiuskerk te koop staat;  zalencentrum Concordia mogelijk verkocht wordt en daarmee een andere bestemming kan krijgen;  voor renovatie en uitbreiding van de Joffershof een investering van € 350.000,-- is voorzien;  de verbouwing van de Joffershof concurrentie oplevert voor zalencentrum Concordia;  binnen de gemeenschap Vierlingsbeek sterk getwijfeld wordt of de Joffershof na de beoogde verbouwing voldoende faciliteiten biedt als volwaardige gemeenschapsvoorziening;  Gryphus een “status aparte” heeft en recentelijk is verbouwd;  het bestuur van SKOV aangeeft dat basisschool

Laurentiushof niet binnen 20 jaar aan vervanging toe is;  er draagvlak voor een haalbaarheidsonderzoek bestaat bij alle partijen, betrokken bij het verenigingsleven van Vierlingsbeek en Groeningen;  het thans gewenst is om meer concreet aan de slag te gaan en het wenselijk is om de dorpsraad/regiegroep meer professioneel te ondersteunen om te komen tot een haalbaarheidsonderzoek naar bij voorkeur en op termijn één (gefaseerde) toekomstbestendige gemeenschapsvoorziening in Vierlingsbeek. gelet op de Gemeentewet; BESLUIT: het conceptbesluit te wijzigen als volgt: 1. de dorpsraad Vierlingsbeek/regiegroep een krediet beschikbaar te stellen van € 36.000,- (inclusief btw) ten behoeve van een haalbaarheidsonderzoek naar een toekomstbestendige gemeenschapsvoorziening, al dan niet met jeugdvoorziening op termijn, in Vierlingsbeek/Groeningen; 2. de kosten van het onderzoek te dekken uit de post reserve sociaal domein; 3. de dorpsraad Vierlingsbeek/regiegroep de volgende kaders mee te geven voor het onderzoek; a. de voorziening moet realistisch, haalbaar, maakbaar en betaalbaar zijn in de zin van oprichting en exploitatie; b. integratie/koppeling van basisschool, kindcentrum en peuterspeelzaal zijn op dit moment niet aan de orde en zijn derhalve geen voorwaarde in het onderzoek; c. ook verbouw/nieuwbouw van Joffershof dient meegenomen te worden in het onderzoek;

d. de uitkomsten van het onderzoek leveren op voorhand geen extra verplichtingen op voor de gemeente Boxmeer; e. de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek dienen uiterlijk november 2020 te worden opgeleverd; 4. de voorgenomen verbouwing van de Joffershof aan te houden tot de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek. Aldus vastgesteld enz.

Ingediend door de fracties CDA, LOF, VDB/LO, PK, VVD:

A.G.M. Stiphout (CDA)

P.F. van der Zande (LOF)

J.A.T.M. Welbers (PK)

J.M. Logtens-Hermsen (VVD)

A.M. van Mil (VDB/LO)

Amendement aanvaard (15 vóór: CDA, LOF (3), VDB/LO, PK , VVD / 1 tegen: LOF (1))

Bijlage 3: Presentaties klankbordsessies

503.20/71464/SK/KW

W E L KO M

Programma klankbordsessie MFA 1. Opening

2. Presentatie informeren tussentijdse resultaten door Laride 3. Verhelderingsvragen

4. Tafelgesprekken 5. Plenaire terugkoppeling

6. Afsluiting

“Vergroten van de leefbaarheid in Vierlingsbeek door het verbinden van partijen in MFA Vierlingsbeek”

Klankbordsessie Multifunctionele Accommodatie Vierlingsbeek d.d. 16-09-2020

Introductie Onze eerste ervaringen ▪ Bedankt voor de mooie en leuke opdracht. ▪ Veel enthousiasme onder de inwoners van Vierlingsbeek. ▪ Het contact met de Gemeente Boxmeer is goed. ▪ Betrokkenheid en bereidwilligheid tot samenwerken is hoog. ▪ Bijzondere particuliere initiatieven. ▪ Hoge ambitie voor het verbeteren van de leefbaarheid in Vierlingbeek.

Opbouw van de presentatie

1

2

3

Wie zijn wij?

Wat is onze opdracht?

Wie hebben we gesproken?

Laride | Hart voor huisvesting

Wat is het doel en hoe pakken we dat aan?

Stakeholders

4

5

6

Welke belangen spelen er?

Opmaat naar mogelijke scenario’s

Vragen en opmerkingen?

Inventarisatie van wensen, zorgen, ideeën en plannen

Op weg naar een haalbaar plan op basis van een gezamenlijke agenda

Wij gaan graag met u in gesprek

1. Wie zijn wij? Laride | Hart voor huisvesting ▪ Expert op gebied van huisvesting en vastgoed. ▪ Wij maken huisvestingsvraagstukken haalbaar. ▪ Vanuit onafhankelijke positie en met gedegen kennis. ▪ Opdrachtgever en gebruikers centraal. ▪ Uitgebreid netwerk om partijen te verbinden en draagvlak te creëren. Wij onderzoeken, adviseren en begeleiden van A tot Z zodat wat bedacht is, ook werkelijkheid wordt.

1. Wie zijn wij? Laride | Hart voor huisvesting

▪ Enkele voorbeeld projecten, zie ook www.laride.nl

2. Wat is het doel van vandaag? Haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden en scenario’s voor een MFA Vierlingsbeek ▪ Informeren over de eerste tussentijdse resultaten van het haalbaarheidsonderzoek op basis van (onder meer) de door Laride gevoerde gesprekken met lokale “stakeholders”.

2. Wat is onze opdracht? Haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden en scenario’s voor een MFA Vierlingsbeek Multifunctionele accommodatie (MFA): ▪ Samenwerkingsverband. ▪ Verschillende maatschappelijke organisaties. ▪ Centrale locatie waarin voorzieningen, producten en diensten worden aangeboden. ▪ In veel gevallen zijn de organisaties gehuisvest in één gebouw, maar dat hoeft niet.

2. Wat is onze opdracht? Haalbaarheidsonderzoek naar mogelijkheden en scenario’s voor een MFA Vierlingsbeek ▪ Integrale aanpak: alle aspecten worden meegenomen: - Mogelijke locatie(s). - Inpassing in de omgeving. - Samenwerkingsvormen. - Ambities en gebruikerswensen. - Financiën. - Onderhoud en beheer, exploitatie, duurzaamheid, enz. ▪ Tijdlijn: September

Start: Inventariserende gesprekken met alle betrokken partijen.

Oktober

Vervolgstappen: Haalbare scenario’s worden uitgewerkt en getoetst.

November

Besluitvorming: Keuze voor een scenario dat verder kan worden uitgewerkt voor realisatie.

Onderzoek gereed.

3. Wie hebben we gesproken? Om wie gaat het? ▪ Inwoners en gebruikers (verenigingen) Stakeholders ▪ Koningskerkje. ▪ Laurentius Kerk Vierlingsbeek. ▪ Basisschool Laurentiushof. ▪ Het Joffershof. ▪ Plus Verbeeten.

▪ Gryphus/ JOC. ▪ Concordia. ▪ Potentiële kopers Concordia.

3. Wie hebben we gesproken? Stakeholders Concordia

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Koningskerkje

Basisschool Laurentiushof Joffershof

4. Welke belangen spelen er? Koningskerkje

Laurentius Kerk

BS Laurentiushof

Het Joffershof

+ Unieke locatie + Behoud identiteit + Afstemming en versterking programma cultuur/kunst

+ Beeldbepalend + Centraal gelegen + Behoud van ruimte

+ Toekomstgericht onderwijs en kinderopvang + Kindcentrum is van de gemeenschap

+ Gezonde vereniging inclusief Spring + Behoefte aan meedenken en samenwerking

-

Separaat

- Toekomstperspectief en visie podium met licht en horeca

Gryphus/ JOC

Concordia

+ Identiteit verbonden met huidige locatie + Veel leden en vrijwilligers + Zonnepanelen zelf gefinancierd

+ Grote zaal + Centraal gelegen + Invulling die past en verbinding houdt bij de gemeenschap + Wens om betrokken te blijven bij de gemeenschap

- Wens ‘stand alone’ te blijven

-

Geen kindopvang Bouwjaar school

Potentiële kopers Concordia + Rekening mee gehouden in onderzoek + Potentiële kopers denken mee in synergiemogelijkheden MFA - Hoofdzakelijk voor

- Ruimtegebrek - Herhuisvesting of uitbreiding 7,5 jaar

Plus Verbeeten + Samenwerking + Gedreven ondernemers + Locatie bibliotheek -

Toenemende druk op parkeren o.a. door extra toeristen

eigen gebruik

Samenwerking en visie op MFA Vierlingsbeek Draagvlak en draagkracht MFA Vierlingsbeek: signaal aankoop kerk

5. Opmaat mogelijke scenario’s Toetsingskader scenario’s

Inhoudelijke samenwerking Centrale ligging Eigendom/ beschikbaarheid locaties nu en toekomst Investeringen € en exploitatie € Functies combineren Delen van ruimten Werken met zones Gezonde exploitatie Leefbaarheid

Verbinding

Leefbaarheid

Flexibiliteit

Identiteit

Stakeholders MFA: Verenigingen Onderwijs Kinderopvang Gym

Behoud Identiteit Partners MFA

5. Opmaat mogelijke scenario’s Huidige situatie Concordia

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Koningskerkje

Basisschool Laurentiushof Joffershof

5. Opmaat mogelijke scenario’s Scenario kerk en op termijn basisschool Laurentiushof Sterkte Concordia

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Koningskerkje

▪ Maximaal draagvlak ▪ Maximale synergie mogelijk MFA stakeholders ▪ Centraal gelegen ▪ Fasering mogelijk met school en kinderopvang ▪ Versterkt leefbaarheid ▪ Kerk in eigendom gemeenschap ▪ Grond school eigendom van gemeente Boxmeer

Basisschool Laurentiushof Joffershof

Zwakte ▪ Beperkingen erfpacht rondom kerk?

5. Opmaat mogelijke scenario’s Scenario Concordia Sterkte Concordia ▪ Grote zaal ▪ Centraal gelegen

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Koningskerkje

Zwakte Basisschool Laurentiushof Joffershof

▪ Niet kansrijk, mogelijk verkocht ▪ Kerk wordt niet volledig benut ▪ Parkeervoorziening meer onder druk ▪ Geen fasering met school en kinderopvang mogelijk

5. Opmaat mogelijke scenario’s Scenario als bestaand Sterkte Concordia ▪ Behoud eigen identiteit

Plus Verbeeten

Gryphus/JOC Laurentiuskerk

Zwakte

Koningskerkje

Basisschool Laurentiushof Joffershof

▪ Geen synergiemogelijkheden ▪ Meerdere gebouwen ▪ Hoge investeringen en exploitatie kosten ▪ Situatie als bestaand ▪ Kerk in eigendom gemeenschap, wordt niet volledig benut ▪ Ruimtegebrek Joffershof ▪ Bouwjaar school

5. Opmaat mogelijke scenario’s Vervolgstappen werkzaamheden

▪ Mogelijke scenario’s verder uitwerken. ▪ Visie uitwerken na keuze scenario.

6. Vragen en opmerkingen

Heeft u nog vragen of opmerkingen? Wij gaan graag met u in gesprek.

Colofon

Berend Swinkels Laride | Hart voor huisvesting Directeur E: berend.swinkels@laride.nl M: 06 - 3003 3640

Stefan van der Korput Laride | Hart voor huisvesting Vastgoedconsultant E: stefan.vander.korput@laride.nl M: 06 – 2147 3167 Laride BV Bastion 58 5509 MJ Veldhoven T: 040 - 234 8000 I: www.laride.nl

“Vergroten van de leefbaarheid in Vierlingsbeek door het verbinden van partijen in MFA Vierlingsbeek”

Klankbordsessie II d.d. 23 en 24 november 2020 MFA Vierlingsbeek

Aanleiding onderzoek A. Op 25 november 2019 toont de gemeenschap zich geen voorstander van de beoogde renovatie en uitbreiding van de Joffershof B. Geen samenhangende visie C. Versnipperd landschap aan (gedateerde) voorzieningen

Klankbordsessie II MFA Vierlingsbeek Programma van vanavond ▪ Toelichting klankbordsessie door klankbordgroep ▪ Presentatie door Laride ▪ Bespreken resultaten en discussie in kleine groepen ▪ Conclusies bespreking/discussie delen ▪ Afronden klankbordsessie

Verbinding

Leefbaarheid

Flexibiliteit

Identiteit

Opbouw van de presentatie

1

2

3

4

Terugblik Vorige klankbordsessie d.d. 16-09-2020

Wat is het doel? Brengen Halen

Uitgangspunten Inventarisatie Deelnemers MFA Activiteiten Ruimtestaat

Scenario’s Uitwerking Beoordelingscriteria Financieel Beoordeling

5

6

7

8

Actualiteiten Verkoop Laurentiuskerk Verkoop Concordia onder voorbehoud

Advies Beelden Advies Scenario Voorkeur

Bespreken kleine groepen Voorkeur Toekomstperspectief

Afsluiting

1. Korte terugblik klankbordsessie I Onderwerpen ▪ Betrokkenheid en enthousiasme voor een MFA in Vierlingsbeek ▪ Beeld van de wensen van de inwoners ▪ Beeld van belangen stakeholders ▪ Opmaat naar de mogelijke scenario’s, toevoeging van een scenario voor nieuwbouw

2. Wat is het doel van vandaag? Brengen ▪ Stand van zaken ▪ Belangen ▪ Uitgangspunten MFA ▪ Toetsingskader ▪ Scenario’s ▪ Beoordeling ▪ Vervolg

Ophalen ▪ Feedback presentatie ▪ Wat vond je ervan? ▪ Eerste indruk? ▪ Welke voorkeur scenario?

Proces

2. Wat is het doel? Creëren

Sturen

Bewaken

Beheren

Concept BS

Voorbereiding

Uitwerking

Gebruik

Bouwen

E

Mate van invloed

I

VO

DO

Fasering

B

P/W

besluitvorming Fasedocumenten: toetsmomenten opdrachtgever & gebruikers

Definitieve uitgangspunten x randvoorwaarden

Verantwoorde bandbreedte (=% onvoorzien)

Ambitie

Omgevingsvergunning onherroepelijk

Ontwerp vaststelling

Tijd

Proces

Standlijn in het proces