2021-R-488b (2021-I-1190a) Eindrapport haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek
Tekst van het document
Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ | Veldhoven 040-234 80 00 IBAN | NL07 RABO 0158 2329 25 BTW | NL 81 02 63 506 B01 KvK Eindhoven | 171 38 986 www.laride.nl
Haalbaarheidsonderzoek Multi Functionele Accommodatie (MFA) Vierlingsbeek “Een gedragen dynamiek – een samenhangende visie – een robuuste basis”
Opdrachtgever Stichting Dorpsraad Vierlingsbeek
Auteur Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ VELDHOVEN tel. 040-2348000
Projectnummer: 503.20 Datum: 28-12-2020 Opgesteld door:
ir. Berend Swinkels, Directeur Stefan van der Korput BBA, Vastgoedconsultant
Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride B.V., worden gedupliceerd, dan wel aan derden ter inzage worden verstrekt. 503.20/71464/SK/KW
Datum: 28-12-2020
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD .............................................................................................................. 4 SAMENVATTING .......................................................................................................... 5 1
INLEIDING .......................................................................................................... 10 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2
PROJECTORGANISATIE ........................................................................................ 14 2.1 2.2 2.3
3
Wat er aan vooraf ging ....................................................................................... 10 Vraagstelling ..................................................................................................... 11 Randvoorwaarden .............................................................................................. 12 Beschikbare informatie ....................................................................................... 12 Doelstelling ....................................................................................................... 12
Projectorganisatie .............................................................................................. 14 Betrokkenen ..................................................................................................... 14 Werkwijze......................................................................................................... 15
UITGANGSPUNTEN .............................................................................................. 16 3.1 3.2 3.3
Inleiding ........................................................................................................... 16 Wat is de Multi Functionele Accommodatie (MFA) Vierlingsbeek? ............................... 16 Stakeholders ..................................................................................................... 16 3.3.1 De Joffershof .............................................................................................. 17 3.3.2 Zalencentrum annex café en hotel Concordia ................................................... 19 3.3.3 Potentiële koper Concordia ........................................................................... 19 3.3.4 Plus Verbeeten ............................................................................................ 20 3.3.5 Stichting Koningskerkje ................................................................................ 20 3.3.6 Stichting JOC/Gryphus ................................................................................. 22 3.3.7 Stichting Laurentius Vierlingsbeek ................................................................. 23 3.3.8 Basisschool Laurentiushof ............................................................................. 24 3.3.9 Gemeente Boxmeer .....................................................................................
25 3.3.10 Klankbordsessie I........................................................................................ 26 3.4 Wat maakt het MFA? .......................................................................................... 27 3.5 Ruimtelijk programma van eisen .......................................................................... 28 3.6 Technisch programma van eisen .......................................................................... 29 3.7 Functioneel programma van eisen ........................................................................ 29 3.8 Potentiële locaties .............................................................................................. 30 4
SCENARIO’S ........................................................................................................ 31 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Inleiding ........................................................................................................... 31 Uitgangspunten scenario’s................................................................................... 31 Scenario’s ......................................................................................................... 32 Scenario 1: Verbouwing Joffershof ....................................................................... 32 Scenario 2: MFA Concordia.................................................................................. 34 Scenario 3: MFA Laurentius ................................................................................. 36 Scenario 4: Nieuwbouw MFA................................................................................ 37 503.20/71464/SK/KW Pagina 2 van 48
Datum: 28-12-2020
4.8
Beoordeling scenario’s ........................................................................................ 37 4.8.1 Verbouwing Joffershof .................................................................................. 38 4.8.2 MFA Concordia ............................................................................................ 38 4.8.3 MFA Laurentius ........................................................................................... 38 4.8.4 Nieuwbouw MFA .......................................................................................... 39 4.9 Klankbordsessie II ............................................................................................. 39 5
VERVOLG ............................................................................................................. 40 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
6
Inleiding ........................................................................................................... 40 Verbeelding MFA Vierlingsbeek ............................................................................ 40 Eigendom ......................................................................................................... 40 Beheer, onderhoud en exploitatie ......................................................................... 41 Bouwheerschap ................................................................................................. 42 Overall-planning ................................................................................................ 42 Risicoanalyse .................................................................................................... 43
FINANCIËN .......................................................................................................... 45 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Inleiding ........................................................................................................... 45 Stichtingskosten ................................................................................................ 45 Dekkingsmiddelen .............................................................................................. 45 Restant ongedekt tekort ..................................................................................... 47 Samenvatting.................................................................................................... 48
BIJLAGEN Bijlage 1: Migratiecijfers gemeente Boxmeer Bijlage 2: Amendement Bijlage 3: Presentaties klankbordsessies Bijlage 4: Activiteiten naar ruimtestaat Bijlage 5: Potentiële locaties Bijlage 6: Uitgangspunten definitie scenario’s Bijlage 7: Impressie MFA Vierlingsbeek Bijlage 8: Planning Bijlage 9: Financiën
503.20/71464/SK/KW Pagina 3 van 48
Datum: 28-12-2020
VOORWOORD Dit haalbaarheidsonderzoek naar een Multi Functionele Accommodatie (MFA) Vierlingsbeek is het resultaat van een samenwerking met de stuurgroep MFA Vierlingsbeek en de klankbordgroep MFA Vierlingsbeek. Wij hebben ondanks alle beperkende COVID-perikelen erg veel betrokkenheid en dynamiek van de betrokkenen en aanwezigen tijdens de klankbordsessies ervaren. Wij leggen met deze haalbaarheidstudie het resultaat van onze inzet van denken aan u voor. Dit doen wij in de overtuiging dat er een realistisch, samenhangend en concreet haalbaarheidsonderzoek voorligt waarmee een gedragen keuze kan worden gemaakt voor een MFA Vierlingsbeek met toekomstperspectief. Hiermee kan voor de middellange termijn een duurzame invulling worden gegeven aan de beoogde ambities en ontwikkelingen in Vierlingsbeek. We zijn veel dank verschuldigd aan de stuurgroep MFA Vierlingsbeek en de klankbordgroep MFA Vierlingsbeek voor hun hulp bij dit haalbaarheidsonderzoek. Zonder hen was dit resultaat niet in deze relatief korte periode tot stand gekomen. Veldhoven, 28 december 2020 Berend Swinkels Stefan van der Korput
503.20/71464/SK/KW Pagina 4 van 48
Datum: 28-12-2020
SAMENVATTING Hoofdstuk 1: Inleiding ▪ Laride is na de zomer van 2020 in opdracht van de dorpsraad Vierlingsbeek gestart om de ambitie voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie (MFA) Vierlingsbeek nader te onderzoeken en verder uit te werken. Een MFA Vierlingsbeek, dat het ontmoetingspunt van de gemeenschap moet worden en tegelijkertijd onderdak biedt aan een veelheid van sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten voor jong en oud. ▪ Als we het over de MFA Vierlingsbeek hebben, bedoelen we een MFA voor de inwoners van Vierlingsbeek maar ook Groeningen. De inwoners van Groeningen zijn voor wat betreft voorzieningen grotendeels georiënteerd op Vierlingsbeek (winkels, school, verenigingen). De MFA Vierlingsbeek is dus voor de inwoners van Vierlingsbeek en Groeningen. Voor nadere informatie verwijzen we u naar bijlage 1 met de migratiecijfers gemeente Boxmeer. ▪ In dit haalbaarheidsonderzoek staat als vertrekpunt de vraag centraal hoe er binnen de gestelde kaders (amendement) voor wat betreft een MFA tot de beste, meest duurzame, samenhangende, maakbare en betaalbare oplossing kan worden gekomen voor de middellange termijn waar ook (een zo groot mogelijk) draagvlak voor is vanuit de gemeenschap en die tegelijkertijd (zo veel mogelijk) recht doet aan ieders identiteit.
Hoofdstuk 2: Projectorganisatie ▪ De dorpsraad Vierlingsbeek is opdrachtgever voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek voor een MFA Vierlingsbeek. ▪ De stuurgroep MFA Vierlingsbeek voert de regie en de klankbordgroep MFA Vierlingsbeek geeft gevraagd en ongevraagd advies op basis van terugkoppelingen met input vanuit de gemeenschap. ▪ De uitwerking van het haalbaarheidsonderzoek vindt plaats aan de hand van verkregen informatie van de eerdere regiegroep, stakeholders, klankbordsessies en via deskresearch. Hoofdstuk 3: Uitgangspunten ▪ De stakeholders conformeren zich op voorhand aan het resultaat van het haalbaarheidsonderzoek. ▪ De activiteiten zijn vertaald naar een ruimtelijk programma van eisen (PvE) voor de MFA Vierlingsbeek en bedraagt in totaal 1.150 m² BVO. ▪ Er zijn potentiële locaties onderzocht om een MFA Vierlingsbeek te kunnen realiseren. ▪ Gedurende de eerste klankbordsessie op 16 september 2020 zijn de eerste tussentijdse resultaten van het haalbaarheidsonderzoek aan de gemeenschap gepresenteerd. Hoofdstuk 4: Scenario’s Er zijn in dit haalbaarheidsonderzoek vier scenario’s gedefinieerd: ▪ Scenario1: Verbouwing Joffershof, in feite de keuze om geen MFA Vierlingsbeek te realiseren. ▪ Scenario 2: MFA Concordia ▪ Scenario 3: MFA Laurentius ▪ Scenario 4: Nieuwbouw MFA
503.20/71464/SK/KW Pagina 5 van 48
Datum: 28-12-2020
Op basis van gedefinieerde beoordelingscriteria zijn deze scenario’s getoetst. Aansluitend is een totaalscore geformuleerd: Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Verbouwing Joffershof
MFA Concordia
MFA Laurentius
Nieuwbouw MFA
Locatie
O
+
+
O
Locatiebeschikbaarheid
+
-
+
O
Verkeerskundig
-
+
+
+
Functioneel
O
+
+
+
Duurzaamheid
O
O
O
+
Planning
+
O
+
-
Toekomstperspectief
-
O
+
O
Draagvlak
-
+
+
+
Financieel
O
O
+
-
Totaal
O
-
+
-
Beoordelingscriteria
Tabel: Overzicht beoordeling scenario’s
Onderstaand worden in beknopte vorm de conclusies weergegeven op basis van de verschillende scenario’s: Verbouwing Joffershof De verbouwing Joffershof geeft veel beperkingen naar de toekomst. Een verdergaande samenwerking met andere gebruikers, als voorwaarde voor de beoogde renovatie en uitbreiding, is niet of nauwelijks onderzocht. De sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten blijven versnipperd. Van een opmaat naar een toekomstige combinatie met een IKC en JOC/Gryphus is in dit scenario geen sprake, er is geen plek om dat (op termijn) te kunnen realiseren. MFA Concordia MFA Concordia is onder voorbehoud verkocht en in die zin niet meer aan de orde. MFA Laurentius MFA Laurentius ligt logischerwijs als oplossing voor de hand. MFA Laurentius biedt een integraal toekomstperspectief voor Vierlingsbeek. In een overgangssituatie blijft de Joffershof zeker een rol spelen. Mogelijk kan de beschikbare (leegstaande) ruimte bij Supermarkt Plus tijdelijk extra ruimte bieden. Nieuwbouw MFA Voor wat betreft een nieuwbouw MFA is er niet direct een specifieke locatie voorhanden. Het perspectief in de planning is ongewis. De investeringskosten zijn het hoogst. Op basis van deze overwegingen zien we dit niet als een reeël scenario.
503.20/71464/SK/KW Pagina 6 van 48
Datum: 28-12-2020
Klankbordsessie II De tweede reeks klankbordsessies op 23 en 24 november 2020 hebben vanwege de COVIDmaatregelen volledig digitaal plaatsgevonden via Zoom. De overgrote meerderheid (92%) gaf daarbij aan dat de voorkeur uitgaat naar een MFA Vierlingsbeek conform scenario 3 oftewel MFA Laurentius mede vanwege het integrale toekomstperspectief.
Impressies: Tweede klankbordsessie via Zoom
Hoofstuk 5 Vervolg Verbeelding Onderstaand heeft Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw een impressie gemaakt hoe het nieuwe MFA Vierlingsbeek er aan het Vrijthof eruit zou kunnen zien.
Impressie: MFA Vierlingsbeek aan het Vrijthof door Diederendirrix Architectuur & Stedenbouw d.d. november 2020
Eigendom In geval van een MFA Vierlingsbeek wordt nadrukkelijk, doch onder voorwaarden geopteerd voor een eigendomssituatie, waarbij SLV c.q. alle obligatiehouders (of een andere entiteit uit oogpunt van fiscaliteit/functionaliteit) eigenaar is en blijft. 503.20/71464/SK/KW Pagina 7 van 48
Datum: 28-12-2020
Beheer, onderhoud en exploitatie Aan het eigenaarschap, waarmee de gemeente Boxmeer wordt ontlast, moeten, anders dan in de huidige huursituatie voor wat betreft de Joffershof en JOC/Gryphus, aanvullende flankerende voorwaarden worden verbonden. Zo dient de eigenaar uit oogpunt van gelijkwaardigheid vrijgesteld van of gesubsidieerd te worden voor additionele eigenaarslasten, alsmede de verantwoordelijkheid voor het groot onderhoud, dat in principe bij de gemeente Boxmeer blijft. In de beoogde constructie komt, rekening houdend met voornoemde flankerende randvoorwaarden, het beheer, het (dagelijks) onderhoud en de exploitatie voor rekening van de eigenaar, tevens beheerder en exploitant. Bouwheerschap De eigenaar treedt op als bouwheer en legt verantwoording af voor wat betreft de besteding van de middelen. Op deze wijze kan ook maximaal gebruik worden gemaakt van de taakstellende zelfwerkzaamheid door de gemeenschap. Overall-planning Onderstaand is een globale planning opgesteld voor het vervolgtraject op basis van nominale doorlooptijden:
apr
mei
juni
juli
aug
sep
jan
feb
maart
apr
mei
juni
juli
aug
sep
jan
feb
maart
apr
mei
juni
juli
aug
sep
6
7
8
9 10 11 12 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12
22
Haalbaarheidsonderzoek
23
Besluitvorming gemeente Boxmeer
24
Definitiefase
2
25
Ontwerptraject
6
26
Omgevingsvergunning
3
27
Uitwerken bestek en tekening
28
Prijsvorming
3
29
Bouwtijd
7
30
Oplevering
1
Op
31
Ingebruikname
1
I I
5 3+2
dec
maart
5
nov
feb
4
okt
jan
3
dec
sep
2
nov
aug
9 10 11 12 1
Scenario 3 - MFA Laurentius
okt
juli
8
dec
juni
7
nov
mei
6
okt
apr
5
dec
maart
4
nov
feb
3
okt
jan
2
dec
9 10 11 12 1
nov
8
okt
7
Omschrijving
21
= = = = = = = = = = =
2024
sep
2023
aug
2022
Nr.
H B D O V Bp T P Bo Op I
Mdn
2021
juli
2020
MFA Vierlingsbeek
H H H H H B B B
B B D D O O O O O O V V V T T T P P P BoBoBoBoBoBoBo
Haalbaarheidsonderzoek Besluitvorming raad gemeente Boxmeer Definitiefase Ontwerptraject Omgevingsvergunning Bestemmingsplanwijziging Uitwerking bestek en tekeningen Prijsvorming Bouwtijd Oplevering Ingebruikname
Overzicht: Overall-planning MFA Vierlingsbeek
503.20/71464/SK/KW Pagina 8 van 48
Datum: 28-12-2020
Hoofdstuk 6: Financiën Van de verschillende scenario’s zijn de financien uitgewerkt: Nr.
Omschrijving
Scenario 1 De Joffershof Verbouwing Stichting Joffershof
2
3
4
MFA Concordia
MFA Laurentius
Nieuwbouw MFA
1.706.521
€
4.217.166
€
2.841.760
€
4.273.065
1 34
Stichtingskosten Totaal stichtingskosten (incl. btw)
€
35 55
Dekkingsmiddelen Totaal dekkingsmiddelen (incl. btw)
€
-350.000
€
-2.175.881
€
-2.575.881
€
-2.175.881
56
Saldo resterend ongedekt tekort (incl. btw), afgerond
€
1.360.000
€
2.040.000
€
270.000
€
2.100.000
Overzicht financiën scenario’s
Op basis van de geraamde stichtingskosten en de verwachte dekkingsmiddelen resteert een ongedekt tekort. In geval van een MFA Vierlingsbeek ter plaatse van de Laurentiuskerk gaat het om een bedrag van € 270.000,- In de andere scenario’s gaat het om een significant groter bedrag.
503.20/71464/SK/KW Pagina 9 van 48
Datum: 28-12-2020
1 INLEIDING 1.1 Wat er aan vooraf ging Naar aanleiding van een door de dorpsraad Vierlingsbeek georganiseerde verenigingsbijeenkomst op 4 juni 2019, is in september 2019 door de dorpsraad Vierlingsbeek een regiegroep ingesteld met de opdracht om voor het einde van het jaar 2019 een onderbouwd advies en plan van aanpak voor een toekomstbestendig MFA Vierlingsbeek aan te leveren. Op 25 november 2019 is het advies van de regiegroep aan 225 dorpsbewoners gepresenteerd. Dit advies was gebaseerd op de door de regiegroep eerder gevoerde gesprekken met de meeste betrokken geledingen, waarvan verslagen zijn opgemaakt.
Gemeenschap Vierlingsbeek d.d. 25 november 2020
Het advies van de regiegroep is vrijwel unaniem door de aanwezige dorpsbewoners omarmd, inhoudende: 1. De beoogde renovatie en uitbreiding van de Joffershof voldoet niet aan het beeld van een toekomstbestendig MFA Vierlingsbeek. Het is het niet reëel om met deze optie het plan voor een MFA Vierlingsbeek als zodanig door de gemeente Boxmeer af te laten vinken. 2. Voor een toekomstbestendig MFA is een onderzoeksbudget van € 50.000 noodzakelijk. Dit om onafhankelijk en professioneel nader te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een MFA Vierlingsbeek. Dit onderzoek is inclusief concreet plan met financiering en exploitatie. Ook de integratie van de basisschool, kinderopvang, zorg voor met name ouderen (inloop, opvang en ontmoeting) en een gymzaal dienen onderdeel uit te maken van dit onderzoek. Voorafgaand aan de besluitvorming over een krediet voor een professioneel onderzoek heeft de regiegroep haar werkzaamheden beëindigd. Op 2 juli 2020 stelt de gemeenteraad van Boxmeer een krediet beschikbaar voor een professioneel haalbaarheidsonderzoek naar een MFA Vierlingsbeek. Het besluit is vervat in een amendement d.d. 2 juli 2020 met randvoorwaarden (zie bijlage 2). 503.20/71464/SK/KW Pagina 10 van 48
Datum: 28-12-2020
Na votering van voornoemd krediet is door de dorpsraad Vierlingsbeek voor het vervolgtraject een stuurgroep MFA Vierlingsbeek en een klankbordgroep MFA Vierlingsbeek, als twee-eenheid, geformeerd. Op 16 juli 2020 spreekt de stuurgroep MFA Vierlingsbeek voor het eerst met Laride over de impact van het amendement,over een voorgestelde aanpak en het tijdspad voor het vervolgtraject. Laride wordt als onafhankelijke deskundige door de stuurgroep MFA Vierlingsbeek gecontracteerd om de haalbaarheidsstudie naar een MFA in Vierlingsbeek uit te voeren. De stuurgroep MFA Vierlingsbeek veronderstelt dat er meerdere mogelijkheden (scenario’s) denkbaar zijn voor een MFA Vierlingsbeek en dat elk scenario verschillende kansen, belangen en uitdagingen met zich mee zal brengen. Een duurzame, samenhangende maar vooral gedragen oplossing is van belang voor de gemeenschap van Vierlingsbeek. Wanneer over de gemeenschap Vierlingsbeek wordt gesproken kan dit niet los gezien worden van de gemeenschap van Groeningen. De gemeenschap van Groeningen heeft, zo hebben wij begrepen, recht op een eigen “ontmoetingsplek” indien de huidige voorziening “De Zandpoort”, die in particuliere handen is, vervalt door bijvoorbeeld verkoop en/of andere doelbestemming.
Dat neemt niet weg dat voor de overige sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten de inwoners van Groeningen voor 90% gebruik maken van voorzieningen in Vierlingsbeek. De wens voor een MFA Vierlingsbeek laat een dergelijke voorziening in Groeningen onverlet en doet daar geen enkele afbreuk aan. De MFA Vierlingsbeek staat ten dienste van de gemeenschap van Vierlingsbeek en Groeningen. 1.2 Vraagstelling De aanleiding voor het haalbaarheidsonderzoek wordt als volgt geduid: A. Op 25 november 2019 toont de gemeenschap zich geen voorstander van de beoogde renovatie en uitbreiding van de Joffershof. B. Het ontbreekt aan een samenhangende visie. De dorpsraad Vierlingsbeek wil het rijke sociale, culturele en maatschappelijke leven graag borgen in bij voorkeur één duurzaam en toekomstbestendig MFA, analoog aan een beoogde clustering, zoals de gemeente Boxmeer beleidsmatig voorstaat. C. Er is sprake van een versnipperd landschap aan (gedateerde) voorzieningen. Op dit moment is sprake van een redelijk versnipperd “landschap’’ aan voorzieningen en zorgen omtrent de houdbaarheidsdatum en de instandhouding (op termijn) van een aantal (gedateerde) voorzieningen in Vierlingsbeek.
De stuurgroep MFA Vierlingsbeek formuleert de vraagstelling, die om invulling vraagt met professionele ondersteuning als volgt: ‘Hoe komen we (wel of niet) binnen de gestelde kaders (amendement) voor wat betreft een MFA tot de beste, meest duurzame, samenhangende, maakbare en betaalbare oplossing (scenario) voor de langere termijn waar ook (een zo groot mogelijk) draagvlak voor is vanuit de gemeenschap en die tegelijkertijd (zo veel mogelijk) recht doet aan ieders identiteit?’
503.20/71464/SK/KW Pagina 11 van 48
Datum: 28-12-2020
1.3 Randvoorwaarden Voor het haalbaarheidsonderzoek gelden de volgende randvoorwaarden: ▪ Amendement: in het amendement is aangegeven dat integratie/koppeling van onder meer de basisschool, kindcentrum en de peuterspeelzaal vooralsnog geen voorwaarde in het onderzoek is. Desondanks is als “Stip op de horizon” / ideaalbeeld / de optimalisatie van een MFA toch ook voorzichtig gekeken naar een dergelijke integratie op termijn binnen een MFA. Voor JOC/Gryphus geldt een “status aparte”. ▪ Stakeholders: door de regiegroep is veel voorwerk verricht. Omwille van de tijdsdruk is nu aanvullend ingestoken op afstemming met de stakeholders. ▪ Planning: gezien de COVID-maatregelen en de feitelijke start in september 2020 en de beoogde opleverdatum is de periode om het haalbaarheidsonderzoek uit te voeren beperkt. ▪ Financiën: uitgangspunt voor het haalbaarheidsonderzoek is een realistisch, haalbaar, maakbaar en betaalbaar scenario, zowel voor wat betreft de oprichting als de exploitatie. De beheer- en exploitatiekosten zijn daarbij net zo relevant als de investeringskosten, dit zal in de vervolgfase verder worden uitgewerkt. Daarom dient er in alle gevallen sprake te zijn van een haalbare businesscase in deze fase.
1.4 Beschikbare informatie Voor de uitwerking van ons haalbaarheidsonderzoek is gebruik gemaakt van de volgende informatie: ▪ De door de regiegroep beschikbaar gestelde gegevens uit het voortraject. ▪ Input gesprek d.d. 16 juli 2020 met de stuurgroep MFA Vierlingsbeek als nadere oriëntatie, op basis van het amendement van gemeenteraad te Boxmeer d.d. 2 juli 2020 voor wat betreft het faciliteren van een onderzoek naar de (on-)mogelijkheden van een MFA Vierlingsbeek. ▪ Locatiebezoeken, bezichtiging gebouwen en input vanuit gesprekken met stakeholders. ▪ Gesprek met gemeente Boxmeer (op ambtelijk niveau). ▪ De input uit de gehouden klankbordsessies. ▪ Deskresearch. 1.5 Doelstelling Het doel van dit haalbaarheidsonderzoek is om in eerste aanleg te komen tot een door de gemeenschap breed gedragen scenario voor een MFA Vierlingsbeek. Aansluitend zullen de bevindingen op basis van dit haalbaarheidsonderzoek aan de gemeente Boxmeer worden voorgelegd. Indien de gemeente Boxmeer in positieve zin anticipeert op dit haalbaarheidsonderzoek zal tegelijkertijd een bijbehorend (passend) krediet moeten worden gevoteerd voor de opvolgende ontwikkeling en realisatie. Enkel op basis van een positieve beschikking en bijbehorend krediet kan een verdere uitwerking volgen en start het ontwikkel- en realisatietraject voor de MFA Vierlingsbeek.
503.20/71464/SK/KW Pagina 12 van 48
Datum: 28-12-2020
Proces
Naarmate het proces vordert en de uitgangspunten met betrekking tot het te volgen proces zijn vastgesteld, wordt de mate van invloed steeds kleiner zoals is weergegeven in onderstaande figuur. Voor dit project bevinden we ons momenteel in de initiatief-/ haalbaarheidsfase waarbij de mate van invloed nog relatief hoog is.
Creëren
Sturen
Bewaken
Beheren
Concept BS
Voorbereiding
Uitwerking
Gebruik
Bouwen
E
Mate van invloed
I
VO
DO
Fasering
B
P/W
besluitvorming Fasedocumenten: toetsmomenten opdrachtgever & gebruikers
Definitieve uitgangspunten x randvoorwaarden
Verantwoorde bandbreedte (=% onvoorzien)
Ambitie
Omgevingsvergunning onherroepelijk
Ontwerp vaststelling
Tijd
Proces
Standlijn in het proces Figuur: Invloed in de tijd, huidige fase initiatief/haalbaarheid
In dit haalbaarheidsonderzoek is de haalbaarheid van een MFA Vierlingsbeek onderzocht. Dit haalbaarheidsonderzoek dient antwoord te geven op de volgende vragen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Wat wordt onder een MFA verstaan? Welke activiteiten worden er in de MFA Vierlingsbeek verricht? Wat is de omvang van de MFA Vierlingsbeek? Welke eisen stellen we aan een MFA Vierlingsbeek? Welke scenario’s c.q. locaties zijn er denkbaar voor een MFA Vierlingsbeek? Wat zijn de investeringskosten in de verschillende scenario’s? Wat zijn de kosten voor beheer en exploitatie? Welk scenario wordt geadviseerd? Hoe wordt het vervolgtraject gezien? Hoe vindt de dekking van de kosten plaats?
503.20/71464/SK/KW Pagina 13 van 48
Datum: 28-12-2020
2 PROJECTORGANISATIE 2.1 Projectorganisatie Het haalbaarheidsonderzoek heeft plaatsgevonden in de structuur van de onderstaande tijdelijke projectorganisatie. Dit is van belang om een beeld te hebben van de werkwijze die is gevolgd en de verkregen resultaten in het haalbaarheidsonderzoek. Gemeente Boxmeer
Stichting Dorpsraad Vierlingsbeek
Stuurgroep MFA Vierlingsbeek Laride ad hoc
D
Klankbordgroep MFA Vierlingsbeek Laride ad hoc
Stakeholders ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Stichting Joffershof Concordia/Potentiële kopers Concordia Stichting Laurentius Vierlingsbeek Plus Verbeeten Stichting Koningskerkje Stichting JOC/Gryphus Basisschool Laurentiushof
Gevraagd en ongevraagd advies ▪ ▪ ▪ ▪
Burgers Verenigingen Ondernemers Belanghebbenden
Organogram: Projectorganisatie haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek
2.2 Betrokkenen Gemeente Boxmeer:
De gemeente Boxmeer maakt het mogelijk dat het haalbaarheidsonderzoek naar de MFA kan plaatsvinden. Hiertoe worden financiële middelen ter beschikking gesteld aan de dorpsraad Vierlingsbeek. De gemeente Boxmeer kiest er tegelijkertijd voor geen actieve participant te zijn bij het beoogde onderzoek. Dorpsraad Vierlingsbeek: De dorpsraad Vierlingsbeek is opdrachtgever voor Laride m.b.t. het haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek. Stuurgroep MFA Vierlingsbeek: De stuurgroep voert bij de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek de regie namens de dorpsraad Vierlingsbeek. Klankbordgroep MFA Vierlingsbeek: De klankbordgroep voorziet de stuurgroep gevraagd en ongevraagd van advies via raadpleging van burgers, verenigingen, organisaties en ondernemers gedurende het traject. Daartoe zijn onder meer meerdere klankbordsessies gehouden.
503.20/71464/SK/KW Pagina 14 van 48
Datum: 28-12-2020
Stakeholders:
De regiegroep:
De stakeholders zijn relevante partijen in relatie tot een MFA in Vierlingsbeek. De relevantie heeft betrekking op de kennis van hun gebruikers, de specifieke locatie en/of beeld van een toekomstperspectief. Met de onderstaande stakeholders zijn gesprekken gevoerd: ▪ Stichting Joffershof ▪ Concordia/Potentiële kopers Concordia ▪ Stichting Laurentius Vierlingsbeek ▪ Plus Verbeeten ▪ Stichting Koningskerkje ▪ Stichting JOC/Gryphus ▪ Basisschool Laurentiushof De regiegroep heeft voorafgaand aan de start van het haalbaarheidsonderzoek met vrijwel alle relevante geledingen gesprekken gevoerd en daarvan verslag opgemaakt. Deze informatie vormt het vertrekpunt en fundament voor dit haalbaarheidsonderzoek.
2.3 Werkwijze Onderstaand is in chronologische volgorde het gelopen proces beschreven op basis waarvan de resultaten van dit haalbaarheidsonderzoek zijn opgesteld: ▪ 16 juli 2020: startgesprek Laride met stuurgroep MFA Vierlingsbeek. ▪ 3 september 2020: gesprekken Laride met stakeholders (Joffershof, Concordia, Basisschool Laurentiushof, Gryphus/JOC). ▪ 9 september 2020: gesprekken Laride met stakeholders (Koningskerkje, Stichting Laurentius Vierlingsbeek, Plus Verbeeten en potentiële kopers Concordia). ▪ 16 september 2020: eerste openbare klankbordsessies met de gemeenschap over de resultaten van de gesprekken met de stakeholders. ▪ 18 september 2020: klankbordsessie met kinderen van basisschool Laurentiushof. ▪ 22 oktober 2020: gesprek Laride met gemeente Boxmeer op ambtelijk niveau inzake gemeentelijk beleid kinderopvang/kindcentrum/integratie onderwijs en Stichting JOC/Gryphus betreffende de ‘status aparte’ en afstemming over de meerjarenonderhoudsplan (MOP). ▪ 17 november 2020: verzoek Laride tot uitstel oplevering haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek aan stuurgroep MFA Vierlingsbeek in verband met COVID. ▪ 19 november 2020: verzoek tot uitstel oplevering haalbaarheidsonderzoek ingediend door dorpsraad bij gemeente Boxmeer. ▪ 23 en 24 november 2020: tweede openbare klankbordsessies met de gemeenschap (via Zoom) over de scenario’s en richtinggevende conclusie.
▪ 25 november 2020: klankbordsessie met kinderen van basisschool Laurentiushof. ▪ 28 december 2020: oplevering haalbaarheidsonderzoek MFA Vierlingsbeek aan stuurgroep MFA Vierlingsbeek.
503.20/71464/SK/KW Pagina 15 van 48
Datum: 28-12-2020
3 UITGANGSPUNTEN 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten geformuleerd voor wat betreft de verdere uitwerking van het haalbaarheidsonderzoek. Op basis hiervan zijn de uitgangspunten voor het ruimtelijk, technisch en functioneel programma van eisen opgesteld welke dienen voor de uitwerking van de verschillende scenario’s. 3.2 Wat is de Multi Functionele Accommodatie (MFA) Vierlingsbeek? In de definitie van de MFA Vierlingsbeek denken we aan de volgende meervoudig te gebruiken voorzieningen: ▪ Alles onder één dak! Inloop, opvang, ontmoeting, broedplaats en “huiskamer”. ▪ Sociale, culturele en maatschappelijke activiteiten voor de meest uiteenlopende gebruikers. Gebruikers, zijnde individueel of in (georganiseerd) groepsverband. ▪ Voor gebruikers in de leeftijd van 0 tot 100+ jaar, van jong tot oud. ▪ Voor inwoners van (primair) Vierlingsbeek en Groeningen. ▪ Voordelen door samenhang, samenwerking, kruisbestuiving en synergie. ▪ Centrale ligging, goed bereikbaar te voet, met de fiets of de auto. Goede infra- en parkeervoorzieningen. ▪ Een kleurrijk aanbod van voorzieningen, producten en diensten. Het gaat er in de uitwerking van uitgangspunten niet om te denken vanuit posities maar vanuit een gemeenschappelijk belang dat leidt tot een win-win situatie (zie figuur links).
De volgende stappen zijn verder uitgewerkt: ▪ Inventarisatie uitgangspunten ▪ Definitie MFA ▪ Deelnemers MFA ▪ Activiteiten, wie doet mee? ▪ Definiëren ruimtestaat Figuur rechts: Eigenbelang versus gezamenlijk belang
3.3 Stakeholders Onderstaand is beknopt een nadere toelichting gegeven op de gevoerde gesprekken met de diverse stakeholders en de verzamelde informatie tijdens de openbare klankbordsessies (zie bijlage 3). Met de navolgende stakeholders is oriënterend en inventariserend gesproken over de MFA Vierlingsbeek en de eisen en randvoorwaarden voor deelname: ▪ Stichting Joffershof ▪ Concordia /Potentiële kopers Concordia ▪ Stichting Laurentius Vierlingsbeek ▪ Plus Verbeeten ▪ Stichting Koningskerkje ▪ Stichting JOC/Gryphus ▪ Basisschool Laurentiushof 503.20/71464/SK/KW Pagina 16 van 48
Datum: 28-12-2020
Concordia
Plus Verbeeten
Gryphus/JOC Laurentiuskerk
Koningskerkje
Basisschool Laurentiushof Joffershof
Luchtfoto: Overzicht stakeholders MFA Vierlingsbeek
3.3.1 De Joffershof Stichting Joffershof De Joffershof, een voormalige basisschool voor meisjes, is al meer dan 25 jaar in gebruik als gemeenschapshuis. Het gebouw is toentertijd als tijdelijke oplossing in gebruik genomen. De Joffershof is gelegen op circa 300 meter van het centrum van Vierlingsbeek. Het gemeenschapshuis vindt samen met Allesbijeen en Spring, twee commerciële en professionele organisaties, onderdak in dit gebouw.
Foto: De Joffershof aan Pastoor Janssenstraat/Laurentiusstraat te Vierlingsbeek
503.20/71464/SK/KW Pagina 17 van 48
Datum: 28-12-2020
Op dit moment heeft de Stichting Joffershof, naar eigen zeggen, onder andere weinig bergruimte, ondanks het feit dat men circa vier à vijf jaar geleden twee tijdelijke units van de gemeente Boxmeer heeft gekregen. Zij werken met vrijwilligers. Het gedeelte met het gemeenschapshuis groeit naar de mening van de Stichting Joffershof uit zijn jasje op de huidige locatie. De meeste gebruikers komen op de fiets of te voet. De Stichting is al langer bezig met het proces om het gebouw (met name het gemeenschapshuisgedeelte) te renoveren en uit te breiden. Daartoe wensen zij ondermeer de bestaande zaal circa vier meter breder te maken, waardoor er drie grote compartimenten ontstaan. De Stichting Joffershof huurt het gehele gebouw van de gemeente Boxmeer. Of er sprake is van een marktconforme huur is onbekend. De huur ontvangt men blijkbaar terug in de vorm van subsidie. Naast de inkomsten van Spring en Allesbijeen zijn er barinkomsten en ruimteverhuur aan overige gebruikers (bloed prikken, muzieklessen e.d.). Gas, water en elektra zijn voor rekening van Stichting Joffershof, Spring en Allesbijeen (voor eigen gebruik). Groot onderhoud voor het gehele gebouw wordt uitgevoerd door de gemeente Boxmeer. Klein onderhoud voert de Stichting Joffershof zelf uit. Allesbijeen Bij Allesbijeen komen inwoners van Vierlingsbeek en omliggende dorpen bij elkaar.
Allesbijeen biedt een daginvulling voor mensen met een persoonsgebonden budget. Ook is er plaats voor kwetsbare mensen die behoefte hebben aan een structuur biedende daginvulling en zijn mensen welkom wiens mantelzorg behoefte heeft aan ontlasting. Daarnaast is er plaats voor mensen met een psychische en/of een verstandelijke beperking. Allesbijeen betaalt geen marktconforme huur aan de Stichting Joffershof. Allesbijeen heeft aangegeven graag te willen deelnemen in de MFA Vierlingsbeek, om er een huiskamer in te richten voor ontmoeting/daginvulling breder dan enkel voor mensen met een persoonsgebonden budget. Allesbijeen zou een rol als gastheer in de MFA Vierlingsbeek willen vervullen. Spring Spring is een organisatie die al bijna 50 jaar professionele, kwalitatief hoogwaardige opvang biedt aan kinderen van 0 tot en met 12 jaar in Noord-Limburg en Oost-Brabant. Spring biedt kinderopvang in alle vormen: dagopvang (kinderdagverblijf), peuteraanbod (peuterspeelzaal), buitenschoolse opvang, tussenschoolse opvang, vakantieopvang en gastouderopvang. Ook is extra en incidentele opvang mogelijk. Op deze locatie heeft Spring drie groepen (babygroep, peutergroep en een combinatiegroep) waarvoor tevens een inpandige speelvoorziening en een beperkte buitenspeelvoorziening is voorzien.
503.20/71464/SK/KW Pagina 18 van 48
Datum: 28-12-2020
3.3.2 Zalencentrum annex café en hotel Concordia Het voormalige gemeentehuis, Concordia, is centraal in Vierlingsbeek gelegen aan het Vrijthof. Concordia is momenteel een hotel, café annex zalenlocatie met een grote zaal en bijbehorende voorzieningen. In Concordia kunnen grote(re) activiteiten worden georganiseerd, bijvoorbeeld sinterklaas, carnaval of een uitvoering. Concordia beschikt over de benodigde vergunningen voor dit soort activiteiten. Naast de grote zaal beschikt Concordia over een café en hotelkamers. In de kelder van Concordia hebben diverse gebruikers een opslagruimte.
Foto: Concordia aan het Vrijthof Vierlingsbeek
De eigenaar kan zich een MFA op de plek van Concordia voorstellen, maar geeft aan dat het gebouw onder voorbehoud van enkele vertrouwelijke ontbindende voorwaarden feitelijk verkocht is aan een lokale ondernemer. 3.3.3 Potentiële koper Concordia De potentiële koper van Concordia is een lokale ondernemer die het pand wil gaan gebruiken voor zijn eigen bestaande onderneming. Een combinatie met een toekomstige MFA is in die zin niet aan de orde. Wel stelt de potentiële koper zich coöperatief op wat betreft de samenwerking met een MFA Vierlingsbeek. Wellicht kunnen de plannen van de potentiële koper voor Concordia en de MFA Vierlingsbeek elkaar gaan versterken. Bij de invulling van de nieuwe functie voor Concordia wordt gedacht aan een vitaliteitscentrum. Bij koop wil de potentiële koper nadrukkelijk heroverwegen hoe met de opslag voor de huidige gebruikers wordt omgegaan en hoe synergievoordelen met de MFA kunnen worden vormgegeven.
503.20/71464/SK/KW Pagina 19 van 48
Datum: 28-12-2020
3.3.4 Plus Verbeeten In 2012 is de winkel verbouwd en groter gemaakt. Samenwerking met leveranciers, klanten en het verenigingsleven in Vierlingsbeek vinden de eigenaren belangrijk. De eigenaren bieden vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid momenteel onderdak aan de bibliotheek in een deel van hun pand. Oorspronkelijk bestond het gebouw uit 3 delen: PLUS, Rabobank en bibliotheek. Na het verdwijnen van de Rabobank verhuisde de bibliotheek van het middengedeelte naar het kopgedeelte en werd de PLUS uitgebreid. Het lokale bibliotheekinitiatief is ontstaan na een eerdere harde sanering van de bibliotheken in de gemeente Boxmeer. Het kopgedeelte is momenteel in gebruik door het lokale bibliotheekinitiatief en een winkeltje. Daarnaast staat een gedeelte leeg. Mogelijk kan deze ruimte in een overgangssituatie naar een MFA Vierlingsbeek (additioneel) worden ingezet.
Foto: Supermarkt Plus aan Schepenbank/Vrijthof te Vierlingsbeek
3.3.5 Stichting Koningskerkje Het Koningskerkje kent een rijke geschiedenis, zie ook www.koningskerkje.nl. Het Koningskerkje is ruim 175 jaar oud. Het Koningskerkje, een voormalig protestants kerkje gerelateerd aan het naastgelegen Huis ter Maas, een voormalig jachtverblijf van de Oranjes, is eigendom van de gemeente Boxmeer. De Stichting Koningskerkje regelt alle zaken rondom het Koningskerkje. De locatie wordt vooral gebruikt voor huwelijken en voor culturele activiteiten (vioolconcert, pianoconcert, exposities, lezingen, verkiezingen en dergelijke). Als er een expositie of concert is, komen de meeste bezoekers niet alleen uit Vierlingsbeek, maar uit de wijde omgeving.
503.20/71464/SK/KW Pagina 20 van 48
Datum: 28-12-2020
De gemeente Boxmeer is eigenaar van het gebouw en verricht het groot onderhoud. Hoe de huurrelatie tussen de gemeente Boxmeer en de Stichting Koningskerkje is, is onbekend. Het klein onderhoud en de energielasten worden door de Stichting Koningskerkje bekostigd door verhuur van de ruimte voor voornoemde doelen. De Stichting Koningskerkje ziet meer gebruiksmogelijkheden en vraagt vooral aandacht om niet vergeten te worden in geval dat er een nieuwe MFA wordt gerealiseerd. Dit heeft dan met name betrekking op een afstemming van de programmering, dan wel het verrichten van specifieke activiteiten in het Koningskerkje. Zij tonen zich voorstander van een centrale(re) aansturing en optimalisatie van gebruik van beschikbare voorzieningen.
Foto: Koningskerkje aan Spoorstraat te Vierlingsbeek
503.20/71464/SK/KW Pagina 21 van 48
Datum: 28-12-2020
3.3.6 Stichting JOC/Gryphus JOC/Gryphus is sinds 1984 gevestigd op de huidige locatie, een voormalige jongensschool. Deze locatie is gelegen aan de Grotestraat buiten het centrum van Vierlingsbeek. De Stichting JOC/Gryphus kent een grote mate van betrokkenheid bij de locatie en het pand en ontleent daardoor een hoge mate van hun identiteit aan deze eigen locatie.
Foto: JOC/Gryphus aan Grotestraat te Vierlingsbeek
De Stichting JOC is begin jaren ’80 ontstaan uit een toenmalige scouting en jongerensoos. Gryphus vormt een onderdeel van stichting JOC. De activiteiten van JOC, voor de jonge jeugd, vinden plaats op doordeweekse avonden. De activiteiten van JOC betreffen onder andere buitenspelletjes, een film, speurtocht, schaatsen, bowling, etc. De activiteiten van Gryphus, voor de wat oudere jeugd, zijn overwegend op de avonden in het weekend. Op dit moment is er geen sprake van een marktconforme huur voor JOC/Gryphus. Het andere deel van het gebouw zal vrijvallen met het vertrek van de huurder naar Concordia.
503.20/71464/SK/KW Pagina 22 van 48
Datum: 28-12-2020
3.3.7 Stichting Laurentius Vierlingsbeek Stichting Laurentius Vierlingsbeek (SLV) is opgericht met als doel de Laurentiuskerk voor de gemeenschap van Vierlingsbeek te verwerven en te behouden. De kerk is centraal gelegen in Vierlingsbeek en sinds 2016 aan de eredienst onttrokken. SLV is in afwachting van het haalbaarheidsonderzoek naar een MFA Vierlingsbeek. Zij hebben daarop voor wat betreft de verwerving helaas niet kunnen wachten, omdat het Bisdom afname eiste uiterlijk 15 oktober 2020. Om te vermijden dat de kerk anders weer te koop zou worden gezet voor elke willekeurige koper heeft SLV hier met de koop voortijdig op geanticipeerd.
Foto: Laurentiuskerk aan Spoorstraat/Vrijthof te Vierlingsbeek
Om de aankoop te kunnen financieren heeft SLV obligaties uitgegeven die door bewoners van Vierlingsbeek (en omstreken) kunnen worden / inmiddels deels zijn aangekocht. Met de aankoop van obligaties heeft de gemeenschap een stevig en concreet signaal afgegeven over de mate van draagvlak die er is vanuit de gemeenschap voor deze locatie. Op 15 oktober 2020 heeft de levering van de Laurentiuskerk aan SLV plaatsgevonden. De toren is daarbij niet verkocht en blijft in eigendom van parochie Maria Moeder van de Kerk te Sint Anthonis. Op de site www.stichtinglaurentiusvierlingsbeek.nl of www.vierlingsbeek-groeningen.nl/verenigingen/stichtinglaurentius-vierlingsbeek/ is de actuele informatie over de stand van zaken te vinden.
503.20/71464/SK/KW Pagina 23 van 48
Datum: 28-12-2020
3.3.8 Basisschool Laurentiushof Basisschool Laurentiushof is gelegen tegenover de Laurentiuskerk in het centrum van Vierlingsbeek. De oudste nog bestaande gebouwdelen dateren uit de 50-er jaren. Basisschool Laurentiushof is onderdeel van SKOV (Stichting Katholiek Onderwijs Vierlingsbeek). Deze stichting bestaat uit vijf scholen (drie kleine scholen en twee grote scholen) die nauw samenwerken. SKOV is van mening dat de basis van een MFA het verenigingsleven is. SKOV is ook van mening dat bij een MFA ook onderwijs en kinderopvang op termijn in/aan een MFA geïntegreerd dient te worden. Men staat open voor een dergelijke samenwerking.
Foto: Laurentiushof aan Kloosterstraat te Vierlingsbeek
Gezien de leeftijd van de diverse gebouwdelen van de basisschool Laurentiushof is groot onderhoud/nieuwbouw op redelijke termijn onmiskenbaar aan de orde. Vanuit dat perspectief geeft SKOV aan dat in een toekomstige MFA de basisschool overdag gebruikt kan worden voor onderwijs en in de avonduren door andere gebruikers (multifunctionaliteit). Het gebouw staat volgens SKOV per slot van rekening ten dienste van de gemeenschap. SKOV ziet een deelname aan- en op termijn een integratie in/bij/aan een MFA Vierlingsbeek als een logische optie.
503.20/71464/SK/KW Pagina 24 van 48
Datum: 28-12-2020
Zoals in onderstaande DUO Prognose van Laurentiushof van de kinderaantallen te zien is, blijven deze aantallen in de komende jaren stabiel rond circa 300 kinderen.
DUO Prognose Laurentiushof (oktobertelling 2019) 350
300 250 200 150 100 50 0
Tabel: Prognose kindaantallen Laurentiushof te Vierlingsbeek door de jaren
3.3.9 Gemeente Boxmeer Met gemeente Boxmeer is op ambtelijk niveau gesproken over drie onderwerpen in relatie tot het haalbaarheidsonderzpoek MFA Vierlingsbeek: ▪ het gemeentelijk beleid kinderopvang/kindcentrum/integratie onderwijsbeleidsuitgangspunten; ▪ groot onderhoud gemeentelijke gebouwen (ook onderwijs); ▪ de status aparte van Stichting JOC/Gryphus. Gemeentelijk beleid kinderopvang/kindcentrum/integratie onderwijsbeleidsuitgangspunten In 2011 is er beleid gedefinieerd om kindcentra (onderwijs, kinderopvang, en dergelijke) op te richten. Waar de kans zich voordoet en partijen ook voor dit concept willen gaan, faciliteert de gemeente Boxmeer dit door de kinderopvang fysiek te integreren met het primair onderwijs. Een voorbeeld daarvan zijn de nieuwbouwplannen in Overloon, een zogenaamd Integraal Kind Centrum (IKC). De wens van Stichting Katholiek Onderwijs Vierlingsbeek (SKOV) om een kindcentrum in Vierlingsbeek te realiseren voor kinderen van 0 tot 13 jaar speelt al lang. Spring en SKOV hebben reeds taakstellende afspraken met gemeente Boxmeer gemaakt en de ambitie uitgesproken inzichtelijk te maken hoe deze integratie kan worden vormgegeven. Het uiteindelijke doel van Spring en SKOV is een volledige integratie.
Vooruitlopend hierop is al een deel van de dienstverlening van Spring (thans gevestigd in de Joffershof) bij de locatie van basisschool Laurentiushof ondergebracht. De gemeente Boxmeer wacht op uitsluitsel over verdere integratieplannen. 503.20/71464/SK/KW Pagina 25 van 48
Datum: 28-12-2020
Groot onderhoud De gemeente Boxmeer is als eigenaar verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de Joffershof en van JOC/Gryphus. Gezien de leeftijd van de gebouwen is er in toenemende mate onderhoud te verwachten. Jaarlijks wordt door gemeente Boxmeer bekeken welke onderhoudswerkzaamheden op basis van het meerjarenonderhoudsplan (MOP) noodzakelijk zijn. De MOP’s zijn helaas niet verstrekt ten behoeve van dit haalbaarheidsonderzoek. Stichting JOC/Gryphus JOC/Gyphus heeft volgens gemeente Boxmeer een ‘status aparte’ die is gelegen in de erkenning en het respect dat JOC/Gryphus aan de huidige plek een eigen identiteit ontleent. Daarnaast zijn recent nog onderhoudswerkzaamheden door de gemeente aan de huidige voorziening uitgevoerd. 3.3.10 Klankbordsessie I Door de klankbordgroep MFA Vierlingsbeek zijn openbare klankbordsessies georganiseerd. Klankbordsessie I Gedurende de eerste klankbordsessie op 16 september 2020 zijn de eerste tussentijdse resultaten van het haalbaarheidsonderzoek aan de gemeenschap gepresenteerd. Tijdens de presentatie zijn de input van de regiegroep, de gesprekken met de stakeholders, de eerste indrukken van de belangen en een opmaat naar scenario’s gepresenteerd, zie bijlage 3.
Aansluitend aan de eerste klankbordsessie is vervolgens in groepjes doorgepraat over de gepresenteerde informatie en hebben de aanwezigen hun inbreng kunnen geven die aan het einde plenair per groepje is teruggekoppeld aan de hand van een flip-over.
Beelden: Klankbordsessie I
503.20/71464/SK/KW Pagina 26 van 48
Datum: 28-12-2020
3.4 Wat maakt het MFA? Op basis van de input van de regiegroep, de stakeholders en de eerste klankbordsessie is een beeld verkregen van de activiteiten die in de MFA Vierlingsbeek kunnen plaatsvinden: Deelname MFA ▪ ▪ ▪ ▪
Activiteiten Joffershof (incl. Allesbijeen) Activiteiten Concordia bij verkoop Activiteiten Laurentiuskerk Activiteiten bibliotheek bij Plus Verbeeten
Deelname MFA op termijn ▪
▪
Activiteiten IKC Laurentiushof: - SKOV / BS Laurentiushof - Gymzaal - Spring (kinderopvang, BSO en peuterspeelzaalwerk) Activiteiten JOC/Gryphus
Samenwerking met (niet in één gebouw/MFA) ▪
Activiteiten Koningskerkje
Overzicht: Activiteiten versus MFA Vierlingsbeek
Op basis van de gesprekken met de stakeholders kunnen we een onderscheid maken in activiteiten die ‘direct’ in de MFA Vierlingsbeek zouden kunnen plaatsvinden en activiteiten die op termijn bij/aan de MFA Vierlingsbeek zouden kunnen aanhaken. Voor wat betreft het IKC Laurentiushof vormt het een meerwaarde indien deze voorziening op een later moment in/aan de MFA zou kunnen worden verbonden om zodoende (nog) meer integratie- en synergiemogelijkheden (programmering activiteiten, beheer en exploitatie) te kunnen bereiken. Voor wat betreft JOC/Gryphus geldt de ‘status aparte’. Toch ligt naar verwachting op termijn een verdergaande integratie van het JOC-gedeelte met het IKC en het Gryphus-gedeelte in de MFA voor de hand. Voor wat betreft de activiteiten van het Koningskerkje geldt dat er primair afstemming wordt gezocht over programmering. Uiteindelijk wordt ook een volledig functionele samenwerking niet zondermeer uitgesloten. Op deze wijze kunnen de activiteiten van de MFA Vierlingsbeek en het Koningskerkje elkaar versterken en kan functionaliteit (verder) worden geoptimaliseerd.
Figuur: Activiteiten maken het MFA Vierlingsbeek
503.20/71464/SK/KW Pagina 27 van 48
Datum: 28-12-2020
3.5 Ruimtelijk programma van eisen Voor het bepalen van de ruimtebehoefte voor de toekomstige MFA Vierlingsbeek is een inschatting gemaakt op basis van de activiteiten met bijbehorende bezettingsgraad die momenteel op de verschillende locaties plaatsvinden. In het vervolgtraject kan het bezettingsschema in overleg met de gebruikers verder worden aangepast. Het bezettingsschema is namelijk geen statisch, maar een dynamisch gegeven. Vereniging
Gewenste ruimte in m²
Gewenste bergruimte in m²
Frequentie gebruik
Ruimtebehoefte Opmerking
Maandag
Dinsdag
Woensdag Donderdag
Vrijdag
Zaterdag
Zondag
O
A
O
A
O
A
O
O
0
0
0
0
0
0
M
M
M
A
O
0
0
M
M
A
M
A
O
M
A
0
0
0
0
0
in m² BVO
Bibliotheek Bibliotheek
100 - 190
10
1
Bezettingsgraad
0
Vergaderruimte 1 Sinterklaas
800
2
Breiclubje Bieb
Ruimte voor tafel
Kast
Schaakclub Het Gretige Paard
6 tafel met 2 stoelen Kast
De Bekse Breiladies
36
Onbekend
SWOGB
20
15
15
1 1
1 1
1 1
1 1
1 0
1
Het liefst open als MFA open is 50
1
Vergadering start na zomervakantie t/m januari 1 dagdeel per week
1
1 avond per 14 dagen 1
Bezettingsgraad Vergaderruimte 2 Oude schoenendoos
1
0
0
0
0
1
3
1
0
0
0
1
40
Bezettingsgraad
1
1
0
0
0
0
0
1 1
Elke twee weken
1
1
1
2
1
0
0
0
1 1
0
1
0
0
0
1 1
0
0
0
0
0
1 1
0
0
0
0
0
1 1
0
25
maximaal 12 personen
25
maximaal 12 personen
1 1
Zaal 1 BHV
70
Geen
1
Dansgarde
2 zalen van 80
16
1
Hobby-werkplaats in oprichting
2 x 48 en 1 x 32
Kast
Bezettingsgraad
1 1
Nagenoeg gehele jaar
1
1
1 0
0
2
0
1
1
0
0
2
0
1
1
1
2
1 1 0
1
1
0
0
0
0
0
0
50
Zaal 2 Dansgarde Van Heure Zinge Zangvereniging Vondel Hobby-werkplaats in oprichting Bezettingsgraad
2 zalen van 80 Halve zaal Joffershof 50 2 keer 6 x 8 = 48 1 keer 8 x 4 = 32
16 62 Kast Kast
350 + podium 350 200 350 22 x 14 x 5,5 = 308 100 - 120 150 300 25 x 15 x 5,5 = 375 350 800 22 x 14 x 5,5 = 308 22 x 14 x 5,5 = 308 + buitenplaats 600
20 Onbekend 15 Geen Ruimte voor materialen 50 Bergruimte voor judomat 6 Ruimte voor materialen Onbekend 2 Net en ballen
1
1 1
1
1
1 Even weken
1 0
0
2
1
1
0
1 1
2
1
1
0
0
1
1
1
0
1 1
1 2
1
1
0
1 1
1
0
0
0
0
0
0
50
Zaal 3 Carnavalsvereniging Dansstudioflow Evergreen Finale DorpsQuizavond (GroeVie) Gymclub gymzaal Harmonie de Herleving Judoclub Randori KBO Korfbal Ladys event Sinterklaas Volleybalclubje Werkgroep Koningsdag en kindervakantie werk ZEV Bezettingsgraad
Zie programma carnaval 1
1 1 1
1
Jaarlijks
1 1 1 1
1 1
1
1
1
Incidenteel in weekenden Onbekend Oktober t/m maart Om de twee jaar Vergadering start na zomervakantie t/m januari
1
1
Geen
Jaarlijks op 26 en 27 april
200
4 avonden per jaar 0
1
3
0
0
0
0
0
1
4
0
1
2
0
0
0
1
3
0
1
5
1
0
1
0
0
0
350
0
0
0
0
0
0
0
0
0
240
Buitenruimte Jeu de Boules groep Jeu de Boules KBO
Buitenbaan 12 x 20 = 240
Geen 20
Bezettingsgraad
1 1 1
1 0
1
1 1
0
1
Onbekend Biljartclub EHBO club Gezamelijke collecte Gryphus JOC Kermisactiviteiten Op de Toffel Schoolmusical, kerstviering en overige VOVG Zonnebloem Bezettingsgraad
Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend
Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend
Onbekend Onbekend
Geen Onbekend
1
Onbekend Onbekend Jaarlijks Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend
1
Onbekend Onbekend 0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Onbekend
Figuur: Activiteiten- en bezettingsschema MFA Vierlingsbeek
In de vertaling van activiteiten naar vierkante meters is rekening gehouden met een flexibele houding van gebruiker. Dit om de ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken. In bijlage 4 is de vertaling van de huidige activiteiten naar vierkante meters inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is een toelichting op het activiteiten- en het bezettingsschema opgenomen. Daaruit volgt dat er een oppervlakte van circa 1.150 m² BVO benodigd is voor het MFA Vierlingsbeek inclusief algemene ruimten.
503.20/71464/SK/KW Pagina 28 van 48
Datum: 28-12-2020
Onderstaand is de ruimtestaat opgenomen die als vertrekpunt dient voor het benodigde ruimtelijke programma van de activiteiten van een MFA Vierlingsbeek. Nr.
Omschrijving
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Benodigde ruimten Algemene ruimte Bibliotheek Vergaderruimte 1 Zaal klein Zaal groot Kleedkamers Opslag Serverruimte Garderobe
1 1 2 2 1 2 1 1 1
150 50 25 50 350 25 100 8 25
150 50 50 100 350 50 100 8 25
Sanitaire ruimten Toilet gasten en personeel Toilet miva Bar en keuken Werkkast
1 1 1 2
50 10 25 2
50 10 25 4
972 1.016 1.016 1.016
194 16 16 102 1.150
Horizontaal verkeersoppervlak Verticaal oppervlakte Installaties Constucties Totaal metrage binnen in m² BVO Benodigde buitenruimte Buitenruimte Jeu de Boules Parkeren, afhankelijk van scenario, obv 4 pp/100 m² BVO, 48 stuks
Aantal
20% 2% 2% 10%
m²
m²
240 p.m.
Overzicht: Ruimtestaat MFA Vierlingsbeek
3.6 Technisch programma van eisen Uitgangspunt zijn de wettelijke eisen waaraan zal moeten worden voldaan. In deze fase is niet uitgegaan van extra eisen. De visie is om een toekomstbestendige duurzame MFA te realiseren in Vierlingsbeek. Als het ruimtelijk programma van eisen definitief is vastgesteld, moet in een later stadium van het traject ook een technisch programma van eisen worden opgesteld. Voor wat betreft duurzaamheid betekent dit dat er in alle scenario’s voldaan moet worden aan de wettelijke eisen conform het Bouwbesluit. Per 1 januari 2021 moeten alle nieuwe gebouwen bij aanvraag van de omgevingsvergunning voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De BENG-eisen vervangen de energieprestatiecoëfficient (EPC). In geval van bestaande bouw wordt uitgegaan van rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau zorgt ervoor dat niet aan iedere wijziging van het Bouwbesluit hoeft te worden voldaan. Als aan de bouweisen wordt voldaan uit de destijds verkregen vergunning is dat voldoende. 3.7 Functioneel programma van eisen In het functioneel programma van eisen wordt als uitgangspunt genomen dat de MFA zover als mogelijk voldoet aan de beoogde bruikbaarheid, toegankelijkheid en de bereikbaarheid, ook voor mindervaliden (zoveel als mogelijk conform het BTB-beleid).
Op dit moment is niet verder ingegaan op de functionele samenhang van de verschillende ruimten. 503.20/71464/SK/KW Pagina 29 van 48
Datum: 28-12-2020
3.8 Potentiële locaties Om een beeld te hebben van de plek om MFA Vierlingsbeek te ontwikkelen en te realiseren is een inventarisatie van potentiële locaties gedaan, zie bijlage 5. Hierbij zijn de volgende gegevens verzameld: ▪ Algemene informatie over het object. ▪ Kerngegevens van het object. ▪ Kadastrale research. ▪ Toelichting bestemmingsplan. ▪ Informatie over de bodemgesteldheid. Bestaande locaties De bestaande locaties die zijn onderzocht, zijn de volgende: 1. Laurentiuskerk 2. Basisschool Laurentiushof 3. Gemeenschapshuis Joffershof 4. Concordia 5. Plus Verbeeten 6. Koningskerkje 7. JOC/Gryphus 8. Ontwikkellocatie naast Concordia Nieuwbouwlocaties Tijdens de klankbordsessies zijn verschillende locaties gesuggereerd. Het voorliggende scenario nieuwbouw MFA is bedoeld als algemeen referentiekader, dat op elke willekeurige plek zou kunnen landen. Potentiele locatie scenario’s De uitbreiding en renovatie van de Joffershof voldoet niet aan de gestelde definitie van een MFA, maar is wel in de totaalafweging meegenomen. Dit zal nog nader worden toegelicht. Gezien het ruimtelijk programma voor een MFA Vierlingsbeek en de inventarisatie van potentiële locaties resteren er twee locaties, namelijk Concordia en de Laurentiuskerk. Concordia is inmiddels onder voorbehoud verkocht, waardoor deze locatie ook afvalt.
Er resteert één locatie om een MFA Vierlingsbeek te ontwikkelen en te realiseren, te weten: ▪ Laurentiuskerk
503.20/71464/SK/KW Pagina 30 van 48
Datum: 28-12-2020
4 SCENARIO’S 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn de scenario’s gedefinieerd voor een MFA Vierlingsbeek. Deze hebben we vergeleken met het oorspronkelijke idee om de Joffershof te verbouwen. De scenario’s zijn gebaseeerd op de input van de regiegroep, de stakeholders, de klankbordsessies, de gedefinieerde activiteiten, het ruimtelijk programma en de potentiële locaties binnen Vierlingsbeek. 4.2 Uitgangspunten scenario’s Naast het ruimtelijk programma zijn er meerdere eisen die aan de verschillende scenario’s worden gesteld. Onderstaand is aangegeven welke aanvullende uitgangspunten er voor een MFA Vierlingsbeek zijn gedefinieerd. Tevens is aangegeven wat positief, neutraal of negatief is. Op deze wijze is een uniform kader vastgesteld waarmee de scenario’s ten opzichte van elkaar kunnen worden beoordeeld. In bijlage 6 is een nadere toelichting gegeven op de uitgangspunten.
Beoordelingscriteria
+
O
-
Locatie
In het centrum
Nabij het centrum
Niet in het centrum
Locatiebeschikbaarheid
Ja, grip op locatie
Onduidelijk
Nee, niet beschikbaar
Verkeerskundig
Voldoende parkeervoorziening Goede bereikbaarheid
Matige parkeervoorziening Matige bereikbaarheid
Geen parkeervoorziening Slechte bereikbaarheid
Functioneel
Match PvE mogelijk
Suboptimale match PvE
Match PvE niet mogelijk
Duurzaamheid
Functionele en technisch duurzame oplossingen mogelijk
Functionele en technisch duurzame oplossingen grotendeels mogelijk
Functionele en technisch duurzame oplossingen niet mogelijk
Planning
Snel ten opzichte van andere Neutraal wat betreft de scenario's andere scenario's
Niet snel ten opzichte van ander scenario's
Toekomstperspectief
Uitbreiding IKC mogelijk Geen tijdelijke huisvesting IKC
Uitbreiding IKC? Geen tijdelijke huisvesting IKC?
Geen uitbreiding IKC mogelijk Wel tijdelijke huisvesting IKC
Draagvlak
Bereidheid tot zelfwerkzaamheid
Matige bereidheid tot zelfwerkzaamheid
Geen bereidheid tot zelfwerkzaamheid
Financieel
Investering en exploitatie Investering en exploitatie goed ten opzichte van andere gemiddeld ten opzichte van scenario's andere scenario's Creëren vastgoedwaarde Creëren vastgoedwaarde?
Investering en exploitatie slecht ten opzichte van andere scenario's Geen creatie vastgoedwaarde
Overzicht: Uitgangspunten en beoordelingscriteria scenario’s
503.20/71464/SK/KW Pagina 31 van 48
Datum: 28-12-2020
4.3 Scenario’s Op basis van de uitgangspunten zijn er 4 scenario’s gedefinieerd die vervolgens verder worden uitgewerkt en worden beoordeeld aan de hand van de beoordelingscriteria: ▪ Scenario 1: Verbouwing Joffershof ▪ Scenario 2: MFA Concordia ▪ Scenario 3: MFA Laurentius ▪ Scenario 4: MFA nieuwbouw
? Overzicht: Scenario’s 1 t/m 4
4.4 Scenario 1: Verbouwing Joffershof In scenario 1 wordt de bestaande zaal van het gemeenschapshuisgedeelte met circa 271 m² BVO uitgebreid conform de ruimtebehoefte van de Stichting Joffershof.
Afbeelding: Plattegrond begane grond scenario 1 verbouwing Joffershof
503.20/71464/SK/KW Pagina 32 van 48
Datum: 28-12-2020
Het is niet duidelijk wat de demarcaties van de verbouwingsplannen (271 m² BVO uitbreiding en 441 m² BVO renovatie) zijn. Het lijkt er op dat een en ander goeddeels slechts voor het gemeenschapshuisgedeelte is bedoeld, terwijl het gebouw met de verbouwplannen een omvang van 1.218 m² BVO heeft. Onderstaand is het huidige gebruik door de verschillende gebruikers in de plattegrond weergegeven, evenals de beoogde verbouwingsplannen.