Bijlage Definitief concept uitgifteprotocol gemeente Borsele

Dat betekent concreet dat wanneer de gemeente Borsele zuiver grond uitgeeft en marktpartijen voor eigen rekening en risico vastgoed realiseren, dat in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht valt.52 3.5.3 Doorleggen aanbestedingsverplichting werken en diensten aan particulieren Als sprake is van een aanbestedingsplicht kunnen gemeenten in bepaalde gevallen verplicht zijn hun aanbestedingsplicht door te leggen aan private ontwikkelaars. In uitzonderlijke gevallen kunnen gemeenten ook gehouden zijn hun aanbestedingsplicht door te leggen aan een private partij. Dit kan het geval zijn als een private partij binnen een bepaald plan openbare voorzieningen gaat aanleggen binnen gronden die bij die private partij in eigendom zijn en naderhand naar de gemeente komen. Bij dergelijke gevallen valt de aanleg van publieke werken onder de definitie van een overheidsopdracht voor werken.53 In zo’n geval kan een gemeente haar contractpartij niet kiezen en zal zij haar aanbestedingsplicht aan de contractpartij moeten doorleggen.54

HvJEU 25 maart 2010, C-451/08, ECLI:EU:C:2010:168 (Müller), r.o. 66 en 69. Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019. Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden, Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties e.a. 2019, p. 113. 53 Artikel 2 lid 1 onder 1 onder 6 sub a en Bijlage II onder 45.2 (Burgerlijke en utiliteitsbouw, weg- en waterbouw) Richtlijn (EU) 2014/24, (PbEU L94/65 2014). 54 HvJ EU 12 juli 2001, C-399/98, ECLI:EU:C:2001:401 (Scala), o.m. r.o. 58-62, 71, 75 en 97-100. Pagina 26 van 44 51 52

Hoofdstuk 4 Openbare selectieprocedure voor verschillende uitgiftecategorieën In dit hoofdstuk beschrijven we de openbare selectieprocedures die de gemeente Borsele per uitgiftecategorie hanteert. Voor de grondprijzen die wij bij de uitgifte hanteren verwijzen wij naar de gemeentelijke grondprijzenbrief. 4.1 Woningbouw De gemeente Borsele streeft ernaar een aantrekkelijke gemeente te zijn om in te wonen. Daarom wil zij voorzien in de woonbehoefte. Gezien de woningbouwopgave waar de gemeente Borsele voor staat, heeft de gemeente een sterke voorkeur voor actief grondbeleid. Dat houdt in dat de gemeente Borsele bij veel nieuwbouwplannen zelf bouwrijpe kavels uitgeeft. De gemeente geeft kavels uit aan particulieren die zelf een woning willen (laten) bouwen, aan de woningcorporatie die sociale huurwoningen bouwt en aan ontwikkelaars voor projectmatige bouw van woningen. De gemeente Borsele onderscheidt twee vormen van uitgifte, namelijk verkoop of uitgifte in erfpacht. De feiten en omstandigheden bij uitgifte van woningbouwkavels zijn verschillend. In deze paragraaf gaan wij hier dieper op in. 4.1.1 Projectmatig particulier opdrachtgeverschap In deze subparagraaf geven we aan hoe we omgaan met de uitgifte van bouwkavels aan particulieren.

Meer specifiek lichten we hieronder toe hoe het uitgifteproces voor projectmatig particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente Borsele verloopt. 4.1.1.1 Lijst van inschrijvingen per kern In de gemeente Borsele is het al vele jaren gebruikelijk dat particulieren (natuurlijke personen) die nu of in de toekomst een wens hebben om binnen de gemeente een woning te (laten) bouwen, hun interesse aan de gemeente in een vroeg stadium kenbaar kunnen maken. Daarbij geven particulieren eveneens het dorp of de dorpen aan waar zij willen wonen. Per dorp beschikken wij over een lijst van belangstellenden die op volgorde van de datum van inschrijving zijn genummerd. Deze werkwijze zetten wij voort. Wij hanteren bij de uitgifte van vrije bouwkavels de selectieprocedure “op datum van binnenkomst” zoals beschreven in § “3.1.3” van dit uitgifteprotocol. 4.1.1.2 Toewijzing bouwgrond Wanneer de gemeente Borsele beschikt over bouwrijpe kavels, worden particulieren in de gelegenheid gesteld om in aanmerking te komen voor een kavel. Het voornemen tot uitgifte van kavels publiceren we op www.borsele.nl/bouwgrond en in het Gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl. In de publicatie staat welke kavels we uitgeven, wat de oppervlakte per kavel is en wat de grondprijs van de kavels per m2 is.

Daarnaast vermelden we in de publicatie in ieder geval de volgende voorwaarden voor inschrijving, voor zover de geïnteresseerden niet al op een lijst zoals bedoeld in § “4.1.1.1 Lijst van inschrijvingen per kern” staan: • •

Alleen natuurlijke personen kunnen zich inschrijven. Natuurlijke personen schrijven zich in door het correct invullen van het inschrijfformulier op www.borsele.nl/bouwgrond. Voor het voorbeeld verwijzen wij naar de bijlagen bij dit uitgifteprotocol. Bij het niet correct invullen van het formulier, neemt de gemeente contact op met de belangstellende om zijn inschrijving compleet te maken. Als een belangstellende na contact niet reageert schrijft de gemeente desbetreffende belangstellende niet in. Pagina 27 van 44

•

Inschrijvers die een gezamenlijke huishouding voeren of gaan voeren, beschouwt de gemeente Borsele als één inschrijver.

4.1.1.3 Optie De gemeente Borsele benadert inschrijvers bij voorkeur telefonisch, wanneer zij op volgorde van datum van inschrijving aan de beurt zijn voor toewijzing. Inschrijvers krijgen de gelegenheid om kosteloos een optie op de kavel te nemen. De optieovereenkomst moet de inschrijver binnen 14 kalenderdagen na dagtekening van het aanbod retourneren aan de gemeente Borsele. Indien dit niet gebeurt, beschouwt de gemeente Borsele dit als het ontbreken van de wil van de inschrijver. Hierdoor komt geen optieverlening tot stand, waardoor de kavel vrijvalt. In zo’n geval wijzen we de kavel toe aan de volgende inschrijver die dan bovenaan de lijst staat. De termijn van een optie bedraagt drie maanden na dagtekening van het versturen van de optieverleningsbrief. Gedurende die periode dient een inschrijver serieus de mogelijkheden te onderzoeken of nieuwbouw voor een inschrijver haalbaar is. De inschrijver onderzoekt daarnaast zijn financiële haalbaarheid en onderzoekt zijn bouwmogelijkheden. Daarnaast zoekt hij in dit stadium een geregistreerd architect zoals bedoeld in de Wet op de architectentitel. De architect maakt een ontwerp van de woning met inachtneming van de beeldkwaliteitseisen die voor het betreffende woningbouwplan gelden.

De inschrijver overlegt dit ter beoordeling aan Team Vergunningen en Veiligheid en de dorpsbouwmeester voorafgaand aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen, zie hierna in § 4.1.1.6. De optietermijn kan op schriftelijk verzoek van de inschrijver één of meer keer met een periode van drie maanden verlengd worden, tenzij een inschrijver niet serieus, aantoonbaar zijn bouwmogelijkheden heeft onderzocht. In dat geval vervalt de optie van een inschrijver. De verlengingstermijn van de optie vangt aan, zodra het schriftelijk verzoek de gemeente Borsele heeft bereikt en zij daarmee schriftelijk instemt. Als het verlengingsverzoek de gemeente Borsele bereikt voorafgaand aan het aflopen van de originele termijn, gaat de verleningstermijn lopen vanaf de dag na die waarop de eerste optieverlening afloopt. 4.1.1.4 Koopovereenkomst Als het ontwerp van de woning is goedgekeurd dan biedt de gemeente Borsele de inschrijver een koopovereenkomst aan. In de koopovereenkomst legt de gemeente Borsele in ieder geval vast op welke kavel de koop betrekking heeft, wat de oppervlakte van de kavel is en wat de koopsom is. De aangeboden koopovereenkomst moet de inschrijver binnen 14 kalenderdagen na dagtekening van het aanbod getekend retourneren aan de gemeente Borsele. Indien dit niet gebeurt, beschouwt de gemeente Borsele dit als het ontbreken van de wil van de inschrijver.

Hierdoor komt dan geen koop tot stand, waardoor de kavel vrijvalt. In zo’n geval wijzen we de kavel toe aan een inschrijver die bovenaan de lijst staat overeenkomstig § 4.1.1.3. 4.1.1.5 Juridische levering Het passeren van de akte van levering vindt plaats binnen twee maanden nadat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, tenzij partijen na afstemming met de notaris overeenkomen dat de akte later passeert. Koper kiest de notaris die de akte passeert. Alle kosten van de overdracht zijn voor rekening van de koper. Het passeren van de akte van levering bij de notaris en de inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster, noemen we ‘juridische levering’. De gemeente Borsele stelt via de notaris de juridische levering met een redelijke termijn uit, wanneer koper voor het verlenen van het recht van hypotheek aan een bankinstelling een niet meer in rechte aan te tasten omgevingsvergunning voor het bouwen nodig Pagina 28 van 44

heeft. De koper moet de koopsom inclusief btw voor de kavel voorafgaand aan het passeren van de notariële akte van levering voldoen.55 Door het juridische leveringsproces kan het zijn dat dat het uitgiftetraject nog niet is afgelopen terwijl de omgevingsprocedure zoals vermeld in § 4.1.1.6 is afgerond. Met andere woorden, het passeren van de akte bij de notaris en het verlenen van de omgevingsvergunning hoeft niet gelijktijdig plaats te vinden. 4.1.1.6 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen Kort gezegd is het ruimtelijk aanvaardbaar om op een locatie te bouwen als de functie van grond is veranderd. Dat betekent echter niet dat het ook bouwtechnisch is toegestaan om een woning te bouwen. Een gegadigde moet daarom binnen een redelijke termijn na het ondertekenen van de koopovereenkomst een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning indienen via het Omgevingsloket. Het Omgevingsloket is digitaal te raadplegen via: www.omgevingswet.overheid.nl/aanvragen. De ingediende vergunningaanvraag moet vatbaar zijn voor daadwerkelijke verlening. Dit betekent dat alle voor de vergunningverlening vereiste documentatie is bijgevoegd. Bij het ontbreken van stukken biedt Team Vergunningen, Toezicht en Handhaving in beginsel conform de Algemene wet bestuursrecht een gegadigde de een mogelijkheid tot het aanvullen van stukken.

De stukken bij aanvraag voor een omgevingsvergunning, de regels van het omgevingsplan en de daartoe behorende beeldkwaliteitsregels, fungeren als toetsingskader voor de beoordeling van vergunningaanvraag door Team Vergunningen en Veiligheid van de gemeente Borsele. Voor de uitleg van beeldkwaliteitsregels kan de gemeente zo nodig nadere beleidsregels opstellen.56 4.1.1.7 Algemene voorwaarden en zelfbewoningsplicht De gemeente hanteert standaardbepalingen bij de verkoop van bouwkavels. Deze bepalingen hebben we vastgelegd in de Algemene verkoopvoorwaarden bouwterrein 2010. Deze voorwaarden voegen we als bijlage toe aan de koopovereenkomst, waardoor ze integraal en onverbrekelijk deel uitmaken van de koopovereenkomst. Hetzelfde geldt voor gronden die we in erfpacht uitgeven. De Algemene erfpachtbepalingen woningbouw gemeente Borsele 2014 voegen we als bijlage toe aan de erfpachtovereenkomst, waardoor ze integraal en onverbrekelijk deel uitmaken van de overeenkomst. Verder handelen wij bij de uitgifte van bouwkavels overeenkomstig onze regels die voortvloeien uit de Beleidsregels Zelfbewoningplicht. Afspraken daaruit nemen we als kwalitatieve verplichting met kettingbeding op in de koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst.

4.1.1.8 Globale weergave tijdspad uitgifte vrije kavels Wij hebben het globale tijdspad en de procedure van het uitgiftetraject van vrije bouwkavels opgenomen als bijlage bij dit uitgifteprotocol. Daarbij merken wij op dat het een globale weergave is. De praktijk kan anders verlopen, afhankelijk van ieder apart verkoopdossier.

Bouwgrond is op grond van artikel 11 lid 1 onder a sub 1 en lid 6 van de Wet op de omzetbelasting 1968 en het Besluit onroerende zaken omzetbelasting btw-plichtig. 56 Dit op basis van 4.19 van de Omgevingswet en ABRvS 12 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:102. 55

Pagina 29 van 44

4.1.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap Bij een Collectief particulier opdrachtgeverschap (hierna: “CPO”) worden meerdere aaneengesloten bouwkavels in zijn geheel geleverd aan een collectief van natuurlijke personen die zich hebben verenigd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk. Dit kan een stichting of een formele vereniging zijn. De groep particulieren vormt een collectief dat samen de woningen ontwikkelt en bouwt. De gemeente geeft in principe geen prioriteit aan de uitgifte van kavels aan een collectief. De gemeente Borsele is wel bereid ruimte te bieden aan maatwerkoplossingen voor initiatieven die een kwalitatieve bijdrage leveren aan de kans voor starters op de woningmarkt. De gemeente Borsele biedt namelijk ruimte aan maatwerkoplossingen voor initiatieven van onder andere particulieren en ontwikkelaars. Het CPO kan mogelijk zo’n maatwerkoplossing zijn. 57 4.1.3 Sociale woningbouw De gemeente Borsele heeft – samen met de vier andere Bevelandse gemeenten – een woon(zorg)visie vastgesteld.58 Binnen de gemeente Borsele is stichting Beveland Wonen een toegelaten instelling die naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van een woon(zorg)visie van de gemeente Borsele.

Aan de hand van een woon(zorg)visie heeft Beveland Wonen met de vijf Bevelandse Gemeenten prestatieafspraken gemaakt in het kader van het hoofdzakelijk bijdragen aan het realiseren van sociale huurwoningen.59 Uit die prestatieafspraken vloeit een overzicht voort van voorgenomen werkzaamheden van Beveland Wonen.60 Daaruit kan het college van de gemeente Borsele afleiden welke werkzaamheden op Borsels grondgebied zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van de woon(zorg)visie van de gemeente Borsele. Om deze reden geeft de gemeente Borsele kavels voor sociale woningbouw in principe uit aan Beveland Wonen. 4.1.4 Projectmatige woningbouw De opgaven vanuit de Zeeuwse Woondeal 2023 en de Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 (hierna: “woonzorgvisie”) om meer betaalbare woningen te bouwen zal leiden tot een groter aandeel projectmatige bouw -en daarmee gepaard gaande gronduitgifte- dan in de afgelopen jaren gebruikelijk was in de gemeente Borsele. We selecteren een ontwikkelaar via een vergelijkende toets, zoals omschreven in § 3.1.2. Met de ontwikkelaar die de beste score haalt op basis van de selectie- en gunningscriteria, sluiten we een koopovereenkomst. Voor de volledigheid merken we op dat het de gemeente Borsele – vanwege de haar toekomende beleidsruimte – vrijstaat te bepalen welke functie op een bepaalde locatie zal komen.

Wanneer de gemeente Borsele een (ontwerp)omgevingsplan, een omgevingsvisie en/of een inrichtingsplan opstelt met een bepaald doel, kan een geïnteresseerde bij de uitgifte van percelen die onder de werkingssfeer daarvan vallen, niet zonder meer als potentiële gegadigde in het kader van het Didam-arrest worden aangemerkt. Zeker niet, als van meet af aan duidelijk is dat een geïnteresseerde niet aan een door de gemeente ontwikkeld toekomstplan kan voldoen. Het Didam-arrest noopt namelijk niet tot aanpassing of wijziging van een door de gemeente Borsele ontwikkelde visie op de ruimtelijke inrichting en het gebruik van haar gronden die zij wenst uit te geven. De gemeente Borsele heeft namelijk een aanzienlijke beleidsruimte waar het gaat om

Amendement naar artikel 27 van het reglement van orde d.d. 29 juni 2023 behorend tot raadsvoorstel “Voorstel instemmen prioritering woningbouwplannen”, https://ap.lc/YfKzT. 58 Op de datum van vaststelling van dit protocol is dat de “Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028”. 59 Art. 42-44 Woningwet en art. 38-39 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. 60 Op de datum van vaststelling van dit protocol betrof het “Prestatieafspraken jaarschijf 2025 - 2026, Deel A” en “Prestatieafspraken jaarschijf 2025 - 2026, Deel B” 57

Pagina 30 van 44

gebiedsontwikkeling. Daarbij heeft de gemeente Borsele ook de vrijheid om haar grondposities in te zetten om beleidsdoelen die zien op die gebiedsontwikkeling, te halen.61 4.2 Bedrijventerreinen Behalve enkele woon-/werkkavels op bedrijventerrein Noordzak III in Heinkenszand, heeft de gemeente Borsele op dit moment geen bedrijfskavels in voorraad. Mocht de gemeente Borsele opnieuw bedrijfskavels uitgeven, dan handelt zij overeenkomstig § 4.1.1 van dit uitgifteprotocol, met dien verstande dat we de optie voor bedrijfskavels maximaal twee keer met drie maanden verlengen op verzoek van een gegadigde. Voor de optieverlening van dergelijke kavels hanteren we een optierente vanaf de eerste verlenging van de optie. Wanneer een gegadigde binnen de optietermijn, ook na twee keer verlengen van de optie, geen voor een (bouw)vergunning vatbare aanvraag heeft ingediend, vervalt de optie. De verschuldigde optierente is als onkostenvergoeding verschuldigd aan de gemeente Borsele. De gemeente stuurt hiervoor een factuur aan de gegadigde na de vervaldatum van de optie. De optierente heeft het karakter van een opeisbare vordering in de zin van artikel 6:38 van het Burgerlijk Wetboek. Het tarief van de optierente bedraagt 0,25 % van de koopsom van de bedrijfskavel met een maximum van € 1000 per verlenging van de optie.

Wanneer een gegadigde zijn optietermijn dus twee keer verlengt met schriftelijke goedkeuring van de gemeente is hij een optierente van maximaal € 2.000 verschuldigd. Bij verkoop van de kavel aan de gegadigde vervalt de optierente. 4.3 Erfpacht De gemeente Borsele biedt in beginsel de mogelijkheid om bouwkavels voor woningbouw en bedrijfsgronden in erfpacht af te nemen in plaats van te kopen. Erfpacht betekent dat de gemeente Borsele zelf juridisch eigenaar blijft van de grond maar dat de erfpachter de grond mag gebruiken alsof hij zelf eigenaar is. Wanneer we gronden in erfpacht uitgeven doen we dat met inachtneming van de Algemene erfpachtbepalingen woningbouw gemeente Borsele 2014. Ter uitvoering van de woonzorgvisie doet de gemeente een onderzoek naar woningmarktinstrumenten die kunnen worden ingezet om de betaalbaarheid van woningen te vergroten. De gemeente zal de instrumenten in samenhang bezien en een beslissing nemen over de inzet van die instrumenten. Ook erfpacht maakt hier onderdeel van uit. De gemeente onderzoekt de effectiviteit van de huidige erfpachtregeling en zet deze voort totdat de uitkomst van het onderzoek bekend is. 4.4 Snippergroen Onder snippergroen verstaan we: restgrond van geringe afmeting met meestal de functie van plantsoen.

Wanneer snippergroen niet of nauwelijks van toegevoegde waarde is voor de beleving van de openbare ruimte, kabels en leidingen geen belemmering vormen voor particulier gebruik en de gemeente de grond in de toekomst niet zelf nodig denkt te hebben dan kan snippergroen in principe worden verkocht als tuingrond bij aangrenzende percelen.

Rb. Oost-Brabant 8 september 2025, ECLI:NL:RBOBR:2023:6231 (publicatiedatum 17 maart 2025), r.o. 4.14.16. 61

Pagina 31 van 44

4.4.1 Beeldbepalende functie en uitgifte Het overgrote deel van het openbare plantsoen heeft een duidelijke beeldbepalende functie. Zo dient openbaar groen bijvoorbeeld als aankleding van een wijk, afscherming van bedrijvigheid en als een aanbod van parkjes, speelplaatsen en trapvelden. De gemeente heeft voor alle dorpen groenstructuurplannen vastgesteld, waarin de hoofdgroenstructuur is gedefinieerd. Alleen plantsoen dat geen onderdeel uitmaakt van het beeldbepalende groen komt in aanmerking voor verkoop als tuingrond bij aangrenzende percelen. Kabels en leidingen kunnen een belemmering vormen voor het gebruik als tuingrond. De gemeente houdt zich bij de uitgifte aan de afspraken uit de Zeeuwse Overeenkomst tussen Netbeheerders en gemeenten 2021 (hierna: “ZONG 2021”). 4.4.2 Toetsingscriteria uitgifte Om een juiste en uniforme afweging te maken toetsen we bij uitgifte van snippergroen in ieder geval aan de volgende criteria: • • •

• • • •

Het snippergroen grenst rechtstreeks aan een huiskavel van een gegadigde die in zijn volledige eigendom is of die zijn huiskavel in erfpacht heeft. Uitgifte van snippergroen conflicteert niet met de ZONG 2021. Het snippergroen heeft geen functie als bijvoorbeeld: a. beeldbepalend groen in de zin van een gemeentelijk groenstructuurplan; b. parkeren; c. infrastructuur hoe ook genaamd; d. bereikbaarheid; e. speelplaats/speelvoorziening, hoe ook genaamd; f. stedenbouw; g. waterberging; h. ecologie; i. flora en fauna; j. archeologie; k. cultuurhistorie. De gemeente verwacht het snippergroen in de toekomst niet meer nodig te hebben voor aanpassing van de openbare ruimte. Uitgifte van grond mag geen belemmering vormen voor onderhoud van de openbare ruimte. Uitgifte mag de belangen van derden niet onevenredig schaden. Uitgifte van snippergroen doorkruist niet de regels zoals opgenomen in de “Richtlijnen Uitgifte Plantsoengronden” van de gemeente Borsele.

Bij snippergroen is verkoop het uitgangspunt. Verhuur van snippergroen gebeurt bij uitzondering bijvoorbeeld als we verwachten het perceel in de toekomst zelf nodig denken te hebben. 4.5 Gemeentelijk vastgoed 4.5.1 Commercieel vastgoed Gemeentelijk vastgoed zoals bijvoorbeeld een school of dorpshuis dat zijn maatschappelijke functie verliest kan in aanmerking komen voor verkoop of verhuur voor commerciële doeleinden. We selecteren een gegadigde via inschrijving of vergelijkende toets, zoals vermeld in § 3.1.1 en 3.1.2.

Pagina 32 van 44

4.5.2 Erfpacht van oudsher Los van de erfpachtconstructie, zoals omschreven in § 4.3 van dit uitgifteprotocol, beschikt de gemeente Borsele van oudsher nog over een aantal erfpachtpercelen die veelal zijn gebruikt voor de bouw van een woning. De erfpachtcontracten gelden voor een bepaalde periode (meestal 100 jaar) en de jaarlijkse terugkerende vergoeding is laag. Deze percelen komen in aanmerking voor verkoop aan de erfpachter. 4.6 Volkstuinen & hobbyweides De gemeente geeft her en der ook volkstuinen en hobbyweides in verhuur. Soms aan een vereniging en somsvoor particuliere verhuur. Omdat er op regelmatige basis perceeltjes hobbyweidegrond en volkstuinen voor particuliere verhuur vrijkomen, kunnen gegadigden zich te allen tijde melden via het aanmeldformulier wat als bijlage bij dit uitgifteprotocol is gevoegd. Voor uitgifte van volkstuinen selecteren we op datum van binnenkomst van de inschrijving zoals omschreven in § “3.1.3” van dit uitgifteprotocol.

Pagina 33 van 44

4.7 Pachtgronden De gemeente Borsele heeft een aantal agrarische percelen in eigendom. Vaak gaat het om percelen landbouwgrond, die de gemeente op termijn voor maatschappelijke doelen wil inzetten. Deze landbouwpercelen worden dan kortdurend verpacht (geliberaliseerde pacht). Verder heeft de gemeente van oudsher een aantal percelen landbouwgrond langlopend verpacht (reguliere pacht). 4.7.1 Reguliere pacht Een reguliere pachtovereenkomst kan worden aangegaan voor zowel een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen als los land. Op een reguliere pachtovereenkomst zijn dwingendrechtelijke wetsbepalingen van toepassing. Op grond van artikel 7:327 van het Burgerlijk Wetboek is de pachtprijs gebonden aan een wettelijk vastgesteld maximum, vastgesteld door het Rijk. Ook bestaan op grond van artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek regels voor de duur van de overeenkomst. De pachtduur voor los land bedraagt minimaal 6 jaar, voor een hoeve geldt een minimum van 12 jaar. Na een periode van 6 à 12 jaar wordt de reguliere pacht telkens automatisch met 6 jaar verlengd. De verpachter is bij het einde van een pachttermijn gebonden aan wettelijke opzeggingsmogelijkheden.

Daarnaast heeft bij reguliere pacht de pachter een wettelijk voorkeursrecht van koop.62 Uitgangspunt is dat de verpachter het te vervreemden recht niet – althans niet onvoorwaardelijk – aan een derde mag aanbieden voordat hij het heeft aangeboden aan de pachter. 4.7.2 Geliberaliseerde pacht In tegenstelling tot de reguliere pachtovereenkomst kan een geliberaliseerde pachtovereenkomst enkel worden aangegaan ten aanzien van los land. Geliberaliseerde pacht is veel flexibeler dan reguliere pacht. Er is minder vastgelegd in de wet. Bij geliberaliseerde pacht kan een kortere duur dan 6 jaar worden overeengekomen. Ook is de pachtprijs volgens wet- en regelgeving niet gebonden aan een minimum. Voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt dat deze van rechtswege eindigt en niet automatisch wordt verlengd. Daarnaast geldt het wettelijke voorkeursrecht van koop niet bij geliberaliseerde pacht 4.7.3 Toetsing bij grondkamer Zuidwest Voor het afsluiten van een pachtovereenkomst geldt dat de pachtovereenkomst binnen 2 maanden opgestuurd moet worden ter controle naar de Grondkamer Zuidwest. De Grondkamer controleert of de afspraken in een pachtovereenkomst voldoen aan de wet. Voor de verpachting van een perceel onder de 1 hectare is het toetsen van de pachtovereenkomst bij de Grondkamer niet nodig.

62

Artikel 7:378 van het Burgerlijk Wetboek.

Pagina 34 van 44

4.7.4 Pachtovereenkomst wijzigen of ontbinden Als de gemeente een lopende pachtovereenkomst wil ontbinden is hiervoor de goedkeuring nodig van de Grondkamer, voor zover het los land betreft groter dan 1 hectare.63 De gemeente Borsele ontbindt in beginsel geen pachtovereenkomsten tussentijds. Wanneer een uitzonderingsgeval zich voordoet, zal de gemeente daarvoor dus goedkeuring nodig hebben. De gemeente stuurt aan de Grondkamer een wijzigings- of ontbindingsovereenkomst. 4.7.5 Werkwijze in het kader van Didam-arrest Bij de uitgifte van pachtgronden hanteert de gemeente de volgende werkwijze. Deze werkwijze is in overeenstemming met het Didam-arrest. 1. Algemeen De gemeente geeft landbouwpercelen die nog niet nodig zijn voor maatschappelijke doeleinden uit in geliberaliseerde pacht. De gemeente selecteert de gegadigde op basis van inschrijving, zoals omschreven in § 3.1.1. De duur van de liberale pacht is in beginsel één jaar. Het afsluiten van een kortere duur is mogelijk, mits er één zaai- oogstcyclus mogelijk is. 2. Bestaande rechten In het geval er sprake is van bestaande rechten dan worden deze bestaande rechten gerespecteerd tot het moment dat er rechtsgeldig een einde komt aan deze bestaande rechten. 3.

Verlenging Indien verlenging van de pachtovereenkomst wenselijk is, bijvoorbeeld vanwege het meewerken aan maatschappelijke doelstellingen of vanwege de aard van het gebruik van de gronden, kan tot verlenging worden overgegaan nadat de gemeente het stappenplan heeft gevolgd als vermeld in § 2.2. Bij de openbare selectieprocedure hanteert de gemeente in elk geval de volgende voorwaarden: • De gemeente stelt gegadigden in de gelegenheid een bod uit te brengen. De pachtsom bedraagt minimaal de pachtnorm die het Rijk jaarlijks bekend maakt. Een lager bod leidt tot uitsluiting van mededinging naar het pachtperceel. • Het agrarisch bedrijf van gegadigde is gevestigd binnen de grenzen van de gemeente Borsele. • De gegadigde beschikt over een RVO-registratie en gebruikt zelf bedrijfsmatig grond (al dan niet in eigendom of in pacht) ter uitoefening van de landbouw. • Verkoop van gewas te velde is niet toegestaan. • Na roven oogst en bij het einde van het pachtcontract levert de pachter het pachtperceel geploegd op. • De gemeente bepaalt welke soorten gewassen voor het aankomend teeltseizoen uitgesloten zijn in verband met het voorkomen van bodemuitputting en het realiseren van teeltrotatie voor goed bodembeheer. • De kosten van de Grondkamer zijn voor rekening van de pachter. • De gemeente selecteert de gegadigde die de hoogste prijs heeft geboden.

Als twee of meerdere gegadigden dezelfde prijs bieden dan selecteert de gemeente de gegadigde waarvan het bedrijf het dichts bij het pachtperceel is gevestigd gemeten over de kortste afstand over de weg.

Voor pachtovereenkomsten kleiner dan 1 hectare is geen goedkeuring nodig van de grondkamer, zie artt. 7:318, 7:395 en 7:396 van het Burgerlijk Wetboek. 63

Pagina 35 van 44

•

De gemeente behoudt zich het recht voor niet te gunnen of zich omtrent het al of niet gunnen te beraden als in de periode tussen het sluiten van de openbare selectieprocedure en het in onderhandeling gaan over een pachtovereenkomst het object ingezet kan worden voor een andere beleidsdoelstelling van de gemeente die naar het oordeel van de gemeente moet prevaleren boven het liberaal verpachten.

4.8 Recht van opstal voor leidingen en zendmasten Een recht van opstal is het recht van een opstalnemer om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De gemeente Borsele geeft op verzoek grond uit aan medeoverheden of nutsbedrijven door middel van het vestigen van een recht van opstal, bijvoorbeeld voor persleidingen of distributieleidingen en/of distributiestations voor gas, water of elektriciteit. De gemeente rekent hiervoor geen retributie (vergoeding) omdat het gaat om een publieke taak. Verder verleent de gemeente een recht van opstal voor zendmasten en (hoofd)verdeelstations (Point-Of-Presence--station) ten behoeve van telecommunicatie. Hiervoor is de provider een retributie verschuldigd. Voor het plaatsen van een zendmast op gemeentelijke gronden geldt een tijdelijk recht van opstal met een looptijd van 15 jaar en met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging met telkens 5 jaar. Voor hoofdverdeelstations geldt een tijdelijk recht van opstal voor 30 jaar met stilzwijgende verlenging met telkens 5 jaar. Providers worden aangemoedigd om zendmasten/verdeelstations zo mogelijk te delen om zo efficiënt mogelijk met de beschikbare ruimte om te gaan.

Pagina 36 van 44

Hoofdstuk 5

Jurisprudentielijst

5.1 Europese Unie Instantie Hof van Justitie van de Europese Unie

Datum uitspraak 12 juli 2001

Hof van Justitie van de Europese Unie

20 oktober 2005

Hof van Justitie van de Europese Unie

25 maart 2010

(ECLI-)nummer C-399/98, ECLI:EU:C:2001:401 (Scala) C-264/03, ECLI:EU:C:2005:620 (Commissie/Frankrijk) C-451/08, ECLI:EU:C:2010:168 (Müller)

5.2 Nederland Instantie Hoge Raad der Nederlanden

Datum uitspraak 1 juni 2012

Hoge Raad der Nederlanden

26 november 2021

Hoge Raad der Nederlanden

15 november 2024

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State

15 januari 2025

ECLI-nummer ECLI:NL:HR:2012:BV1748 (Gemeente Almere/X c.s) ECLI:NL:HR:2021:1778 (DidamI) ECLI:NL:HR:2024:1661 (DidamII) ECLI:NL:RVS:2025:102

Gerechtshof ArnhemLeeuwarden Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch Gerechtshof ArnhemLeeuwarden Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch Gerechtshof Den Haag

5 december 2023

ECLI:NL:GHARL:2023:10355

2 juli 2024 23 juli 2024

ECLI:NL:GHARL:2024:4816 ECLI:NL:GHSHE:2024:2128

28 januari 2025 27 maart 2025

ECLI:NL:GHSHE:2025:207 ECLI:NL:GHDHA:2025:476

Rechtbank Oost-Brabant Rechtbank Noord-Holland Rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Gelderland Rechtbank Overijssel Rechtbank Rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Den Haag

8 juli 2022 4 augustus 2022 22 augustus 2022 25 augustus 2022 14 september 2022 16 september 2022 20 september 2022 5 oktober 2022

ECLI:NL:RBOBR:2022:2962 ECLI:NL:RBNHO:2022:7046 ECLI:NL:RBMNE:2022:3350 ECLI:NL:RBGEL:2022:5141 ECLI:NL:RBOVE:2022:2584 ECLI:NL:RBROT:2022:7887 ECLI:NL:RBMNE:2022:3743 ECLI:NL:RBDHA:2022:10163

Rechtbank Rotterdam Rechtbank Den Haag

7 september 2023 17 november 2023

ECLI:NL:RBROT:2023:8254 ECLI:NL:RBDHA:2023:17931

Rechtbank Noord-Nederland Rechtbank Gelderland

31 januari 2024 19 februari 2024

ECLI:NL:RBNNE:2024:195 ECLI:NL:RBGEL:2024:829

Rechtbank Amsterdam Rechtbank Noord-Holland

7 april 2024 26 april 2024

ECLI:NL:RBAMS:2023:2170 ECLI:NL:RBNHO:2024:4303

Pagina 37 van 44

Rechtbank Limburg Rechtbank Noord-Holland Rechtbank Gelderland

10 juli 2024 7 september 2024 12 november 2024

ECLI:NL:RBLIM:2024:4182 ECLI:NL:RBNHO:2024:10221 ECLI:NL:RBGEL:2024:7902

Rechtbank Den Haag Rechtbank Overijssel Rechtbank Den Haag Rechtbank Noord-Nederland Rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Noord-Nederland Rechtbnak Gelderland Rechtbank Noord-Nederland Rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Noord-Nederland

8 januari 2025 20 januari 2025 29 januari 2025 24 maart 2025 27 maart 2025 2 april 2025 23 april 2025 29 april 2025 5 juni 2025 18 juni 2025 25 juni 2025

ECLI:NL:RBDHA:2025:52 ECLI:NL:RBOVE:2025:240 ECLI:NL:RBDHA:2025:4022 ECLI:NL:RBNNE:2025:1084 ECLI:NL:RBMNE:2025:1355 ECLI:NL:RBNNE:2025:1214 ECLI:NL:RBGEL:2025:3181 ECLI:NL:RBNNE:2025:1582 ECLI:NL:RBMNE:2025:2742 ECLI:NL:RBMNE:2025:2898 ECLI:NL:RBNNE:2025:2560

Pagina 38 van 44

Bijlagen I. Inschrijfformulier uitgifte gemeentelijke kavels Gemeente Borsele Team Grond en Economie Postbus 1 4450 AA Heinkenszand Tel.0113-238383 E-mail: bouwgrond@borsele.nl Ondergetekende

Naam:

_________________________________________________________

Adres:

_________________________________________________________

Postcode en woonplaats:

_________________________________________________________

Telefoonnummer:

_________________________________________________________

E-mailadres:

_________________________________________________________

Vul de tabel hieronder in aan als u interesse heeft in een bouwkavel in een gemeentelijke kern waarvoor nog geen planontwikkeling is Ondergetekende heeft de volgende voorkeur: Woonkern/dorp Woningtype (bijvoorbeeld vrijstaand, 2/1-kap, rijwoning) 1. 2. 3.

Aanvullende wensen (bijvoorbeeld levensloopbestendig, betaalbaar)

☐ Ondergetekende heeft alleen interesse in projectmatige woningbouw en is niet geïnteresseerd in bouwkavels die de gemeente uitgeeft in projectmatig particulier opdrachtgeverschap. Noot: De optieverlening en verkoop van de projectmatige kavels verloopt via een ontwikkelaar. De gemeente kan de ontwikkelaar niet opleggen om de volgorde van de inschrijvingslijst aan te houden. ☐ Ondergetekende geeft hiermee de gemeente toestemming om de contactgegevens met de ontwikkelaar te delen.

Pagina 39 van 44

Vul de tabel hieronder in aan als u interesse heeft in een bouwkavel in een gemeentelijke kern waarvoor wel een planontwikkeling is Ondergetekende heeft de volgende voorkeur: Nummer bouwkavel Grootte in m2 1. 2. 3.

Dorpskern én woningbouwplan

☐ Ondergetekende heeft alleen interesse in projectmatige woningbouw en is niet geïnteresseerd in bouwkavels die de gemeente uitgeeft in projectmatig particulier opdrachtgeverschap. Noot: De optieverlening en verkoop van de projectmatige kavels verloopt via een ontwikkelaar ☐ Ondergetekende geeft hiermee de gemeente toestemming om de contactgegevens met de ontwikkelaar te delen. Grondprijzen Voor de actuele grondprijzen (exclusief btw) verwijzen wij u naar de Grondprijzenbrief van de Gemeente Borsele die u kunt raadplegen op de gemeentelijke website. Opmerkingen:

Datum: Handtekening(en):

Vragen en opmerkingen Voor vragen over uw inschrijving op de belangstellendenlijsten voor beschikbare bouwgrond kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar tel. 06 - 00 00 00 00 Indien u geen interesse meer heeft in bouwgrond in de gemeente Borsele verzoeken wij u dit kenbaar te maken via: bouwgrond@borsele.nl

Pagina 40 van 44

II. Inschrijfformulier volkstuinen, weides en snippergroen Gemeente Borsele Team Grond en Economie Postbus 1 4450 AA Heinkenszand Tel.0113-238383 E-mail: bouwgrond@borsele.nl

Ondergetekende Naam:

_________________________________________________________

Adres:

_________________________________________________________

Postcode en woonplaats:

_________________________________________________________

Telefoonnummer:

_________________________________________________________

E-mailadres:

_________________________________________________________

Ondergetekende heeft de volgende voorkeur: Volkstuin, hobbyweides Grootte in m2 bij en snippergroen benadering 1. ☐Volkstuin 2. ☐Hobbyweides 3. ☐Snippergroen

Dorpskern

Grondprijzen Voor de actuele grondprijzen verwijzen wij u naar de Grondprijzenbrief van de Gemeente Borsele die u kunt raadplegen op de gemeentelijke website. Opmerkingen:

Datum: Handtekening(en):

Vragen en opmerkingen Voor vragen over uw inschrijving op de belangstellendenlijsten voor beschikbare bouwgrond kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar tel. 06 00 00 00 00. Indien u geen interesse meer heeft in de verhuur van volkstuingrond in de gemeente Borsele verzoeken wij u dit kenbaar te maken via: grondgebruik@borsele.nl Pagina 41 van 44

III. Inschrijfformulier pacht Gemeente Borsele Team Grond en Economie Postbus 1 4450 AA Heinkenszand Tel.0113-238383 E-mail: pacht@borsele.nl Ondergetekende

Naam: Bedrijfsnaam volgens Handelsregister KvK en KvK nummer: Adres: Postcode en woonplaats: Adres agrarisch bedrijf wijkt af van woonadres

_________________________________________________________ _________________________________________________________

_________________________________________________________ _________________________________________________________ ☐ Ja, namelijk____________________________________________ ☐ Nee

Telefoonnummer:

_________________________________________________________

E-mailadres:

_________________________________________________________

Pagina 42 van 44

Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam volgens Handelsregister KvK:

_________________________________________________________

Relatienummer Rijksdienst voor Ondernemend Nederland:

_________________________________________________________

Rechtsvorm

☐ Maatschap ☐ V.o.f ☐ Eenmanszaak ☐ Bv ☐ Anders, namelijk_______________________________________

Zijn er mede-aanvragers

☐ Ja, namelijk___________________________________________

☐ Nee

Pagina 43 van 44

IV. Stroomschema uitgiftetraject

Pagina 44 van 44