6.3 Rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’
Tekst van het document
•
Uitstroom uit de maatschappelijke opvang: waaronder dakloze personen, slachtoffers van huiselijk geweld en mensenhandel. 51
•
Uitstroom uit intramurale zorg: mensen die uit instellingen komen zoals beschermd wonen of klinische ggz.
•
Uitstroom uit forensische zorg: mensen die uit een forensische zorginstelling met verblijf komen.
•
Jongeren uit jeugdhulp: jongeren tussen 18 en 23 jaar die uit jeugdhulp met verblijf komen.
•
Uitstroom uit de gevangenis: mensen die uit (jeugd)gevangenis komen.
•
Stoppende sekswerkers: deelnemers aan uitstapprogramma’s.
Gemeenten mogen dit overzicht aanvullen met andere categorieën. Momenteel hanteert de woningcorporatie Beveland Wonen al een urgentieregeling, omdat de gemeenten zelf nog geen huisvestingsverordening hebben met urgentieregels. Het is raadzaam om in overleg met Beveland Wonen te bekijken welke urgentieregels zij nu hanteren. Op basis hiervan kan vervolgens worden afgestemd welke niet-wettelijke urgentiecategorieën relevant en wenselijk zijn om ook in de huisvestingsverordening op te nemen. 6. Conclusie schaarsteverkenning 6.1 Resultaten Sociale huur Er is een toenemende druk op de sociale sector tussen 2020 en 2024 in alle vijf gemeenten. • • • • • •
Het gemiddeld aantal reacties per woning is toegenomen naar gemiddeld 275 per aangeboden huurwoning. De gemiddelde zoekduur is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden dat ingeschreven staat bij ZuidWestWonen is toegenomen. De tijd waarbinnen woningzoekenden een woning vinden langer dan één jaar duurt voor de gemeenten Borsele, Noord-Beveland en Reimerswaal: de grens die is afgesproken. Het aantal woningzoekenden binnen de aandachtsgroepen neemt toe. Met de toenemende woningzoekenden en zoekduur, worden de reguliere woningzoekenden en urgenten steeds meer verdrongen op de woningmarkt in de sociale huursector.
Particuliere huursector De particuliere huursector biedt geen of weinig alternatief voor woningzoekenden op dit moment. Er is weinig bekend over de gemiddelde huurprijs in de gemeenten. In de provincie Zeeland is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wel toegenomen. Wel ligt deze lager dan in andere delen van Nederland. De schaarste in de middenhuur wordt met name bepaald door het zeer geringe aanbod. (Betaalbare) koopsector De koopsector vormt het grootste deel van de woningvoorraad in de Bevelandse gemeenten. Er lijkt nog geen sprake van schaarste. In woningmarktregio Overig Zeeland is het aanbod tussen 2019 en 2024 afgenomen. Echter is de krapte-indicator vanaf de tweede helft van 2022 toegenomen en worden er woningen aangeboden in het betaalbare segment. Echter is er sprake van prijsstijging. 6.2 Nut en noodzaak Ondanks tekorten en beperkte beschikbaarheid in zowel de sociale huursector als de middenhuur en koopsector, is verdringing op dit moment alleen aantoonbaar in de sociale huursector. Dit 52
maakt het noodzakelijk om gericht maatregelen te nemen in deze sector, onder andere via de huisvestingsverordening en urgentieregeling, om de positie van reguliere en lokale woningzoekenden te versterken. Uit het onderzoek blijkt dat de schaarste op de woningmarkt in de particuliere huursector en betaalbare koopsector op dit moment nog relatief beperkt is. Op korte en middellange termijn zijn maatregelen genomen om het woningaanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) te vergroten. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Zeeuwse Woondeal en in de regionale Woon(zorg)visie. Afspraken over de sociale huur zijn opgenomen in de raamovereenkomst en prestatieafspraken met Beveland Wonen. Ondanks deze inspanningen is het voor de sociale huursector noodzakelijk om aanvullende maatregelen te treffen, zoals het opstellen van een huisvestingsverordening met een urgentieregeling, om de positie van reguliere en lokale woningzoekenden en urgenten te beschermen. Kortom, de huidige situatie vraagt om het inzetten van extra instrumenten voor woningtoewijzing en het versterken van de huisvestingsverordening, naast het voortzetten van de lopende beleidsmaatregelen. Het afwachten van alleen de effecten van het woningaanbod is niet langer voldoende.
53
Bijlage 2C Overzicht huidige bepalingen de Bevelanden Gemeente Maximumgrens Goes
Alle typen woningen
Termijn Termijn Boete ASB* ZBP** 3 Geen (Vergoeding) bij verkoop binnen 3 jaar: Per m2: 25% van de oorspronkelijke grondprijs.
NoordBeveland
Voor woningen met koopaanneemsom van maximaal 75% van de NHG-grens
Reimerswaal
Alle typen woningen
3
3
Kapelle
Alle categorieën op een door de gemeente uit te geven bouwkavel
3
3
Niet nakomen zelfbewoningsplicht: (10%) oorspronkelijk koopsom. Plus € 1.000,00 per maand zo lang koper in verzuim is (is algemene boetebepaling) 25% van de koopsom
5
Varieert van 100% verschil verkoopprijs en aankoopprijs in het 1e jaar tot 50 % in het 3e jaar. Boete op overtreden zelfbewoningsplicht ?? 25% van de koopsom bouw-perceel met een minimum van € 25.000, -. 54
Opmerkingen Verhuur door ontwikkelaar wordt onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Gemeente kan ook in anterieure overeenkomsten verkoopbeperkende bepalingen opnemen.
Combinatie-bepaling
Combinatie-bepaling
Borsele
Alle prijsklassen
2
2
25% van de koopprijs grond
Combinatie-bepaling. In het verleden is ook een specifieke bepaling voor goedkope koop/starterswoningen gebruikt.
Zoeterwoude
Betaalbare koop
10 jaar
5 jaar
20% koopsom
Stede Broec
NHG
5 jaar
5 jaar
Bij verhuur: € 50.000, Bij verkoop: een percentage van de winst als afdracht (100- 20%)
Beleid uit 2024. Bepalingen gelden ook voor AO (geldend) Geldend vanaf jan. 2024. Regeling bevat ook instandhoudingstermijnen voor categorieën woningen, waarbij Sociale koopwoning door gemeente zelf gedefinieerd wordt, is 85% actuele NHGgrens.
Houten
Betaalbaarheidsgrens met verwijzing naar Wrvhv
5
5
5
5
€100.000 ontwikkelaar, 50.000 particulier. Per woning. € 50.000, - per woning Afdracht van de winst. € 500.000 bij verkoop zonder afdracht. ZBB: 500,- per dag. Verbreken ketting €100.000,Verhuur 50.000 Verkoop 100% van de winstafdracht.
Lingewaard Alphen aan de Rijn
Betaalbare koop
5
5
Enkhuizen
NHG
5
5
Assen Gorinchem
Alle prijsklassen NHG
5 5
5 5
? ZBP 50.000 ASB uitgewerkt in ovk. 55
Combinatiebepaling
Geldend vanaf 2022. Ook bepalingen voor AO en regels in Omgevingsplan (instandhouding etc.)
Nissewaard
Alle prijsklassen
5
Onbepaalde tijd
*ASB is anti-speculatiebeding *ZBP is Zelfbewoningsplicht
56
Afroming winst. 20% koopprijs
Bijlage 3E Overzicht huidige erfpachtregelingen de Bevelanden Gemeente
Uitgifte in erfpacht?
Zo ja, welke regeling en voor welke woningen?
Goes
Ja
Regeling is rond 2014 voor Goes opgesteld en verspreid onder de vijf Bevelandse gemeenten. Erfpachtvoorwaarden gemeente zijn in 2022 herzien. Alle categorieën woningen, ook appartementen. Op verzoek en in overleg met ontwikkelaars en particuliere kopers, om tot een haalbaar project te komen.
Draagt erfpacht bij aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen? In de basis draagt erfpacht bij aan de betaalbaarheid omdat de grond niet gekocht hoeft te worden. Echter, in de huidige praktijk zien we dat door de hoge bouwkosten en rente de erfpachtconstructie de totale koopsom onvoldoende naar beneden haalt. De grondprijs is vaak een kleiner onderdeel van het geheel en geeft niet de doorslag. Het verschil in maandlast bij erfpacht is uitsluitend de aflossing op grond. Rente over grond betaalt de koper wel in de vorm van erfpachtcanon. Ook dragen zij de btw over de grond af, wat dus ook meegefinancierd moet worden. Wanneer in erfpacht wordt uitgegeven aan ontwikkelaars kunnen zij makkelijker ontwikkelen omdat zij de grond niet hoeven aan te kopen.
NoordNee Beveland Reimerswaal Ja
Alle categorieën woningen
Kapelle
Ja, maar niet vaak
Wordt (niet vaak) toegepast. Bij zowel particuliere koopwoningen (vrije kavels) als projectmatig ontwikkelde woningen.
De regeling is destijds ingevoerd om de uitgifte van bouwgrond in de crisisperiode te stimuleren. De idee is dat de uitgifte ook zonder erfpacht kan.
Borsele
Ja
De regeling die rond 2014 verspreid is, waarbij een afwijking is dat de gemeente de BTW voorschiet; de erfpachter betaalt pas BTW
De doelstelling van de regeling destijds was enerzijds het stimuleren van de gemeentelijke gronduitgifte bij een teruglopende grondmarkt en anderzijds het
57
wanneer de erfpacht wordt afgekocht.
verlagen van de woonlasten (betaalbaarheid)
Zowel particuliere koopwoningen (vrije kavels) als voor projectmatig ontwikkelde woningen. Uitgifte vindt plaats op verzoek kopers.
Aangezien uitgifte in erfpacht regelmatig gebeurt voorziet het blijkbaar in een behoefte.
58
Bijlage 4 Toelichting woningdelen 1. Wat is woningdelen? Woningdelen is het concept waarbij meerdere personen samen een woning bewonen, waarbij woonruimte wordt gedeeld of woningen worden opgesplitst om zo meer mensen huisvesting te bieden binnen bestaande woningvoorraad. Dit is een antwoord op de mismatch tussen het bestaande woningaanbod en de vraag van met name kleinere huishoudens, zoals alleenstaanden, studenten, starters en ouderen. Door beter gebruik te maken van de bestaande woningen kan de druk op de woningmarkt worden verminderd zonder dat er direct nieuwe woningen gebouwd hoeven te worden. Woningdelen kan op verschillende manieren plaatsvinden, met uiteenlopende mate van intensiteit, juridische en bouwkundige ingrepen, en administratieve eisen. Dit varieert van tijdelijk inwonen tot juridische splitsing van een woning in zelfstandige wooneenheden. De zeven varianten van woningdelen 1. Inwonen De eenvoudigste vorm, waarbij een bewoner iemand tijdelijk laat mee- of inwonen zonder formeel huurcontract. Dit gebeurt vaak informeel, met weinig administratieve rompslomp. Het is kostenefficiënt en laagdrempelig maar meestal tijdelijk. 2. Hospitaverhuur De bewoner verhuurt één of meerdere kamers in de woning aan derden, vaak met gedeelde voorzieningen. Dit is een relatief eenvoudige manier om extra woonruimte te creëren, vaak voor kortere periodes.
Er zijn weinig administratieve barrières en het bevordert sociale contacten. 3. Friendscontract Een woning wordt verhuurd aan meerdere alleenstaanden met een gezamenlijk huurcontract. De huurders zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de huurbetaling en het contract. Dit is vooral gebruikelijk in de vrije sector, maar kan ook in sociale huur voorkomen. Het maakt wonen betaalbaarder en flexibeler. 4. Kamergewijze verhuur Een woning wordt verhuurd aan meerdere personen, elk met een eigen huurcontract voor hun kamer. Dit komt veel voor bij studentenhuizen. Het biedt individuele huurders meer zekerheid en flexibiliteit, maar vereist meer beheer. 5. Zachte splitsing Een woning wordt verbouwd om meerdere zelfstandige wooneenheden te creëren, bijvoorbeeld waarbij elke bewoner eigen sanitair heeft maar voorzieningen zoals keuken of tuin worden gedeeld. Dit vraagt enige bouwkundige aanpassingen, maar is relatief voordelig. 6. Bouwkundig splitsen Een woning wordt verbouwd en opgesplitst in meerdere zelfstandige woningen, bijvoorbeeld per verdieping of per deel van het huis. Dit is een ingrijpende maatregel die leidt tot nieuwe zelfstandige adressen en vaak ook een formele splitsing in eigendom of huur. 7.
Juridisch / kadastraal splitsen Naast bouwkundige splitsing wordt de woning ook juridisch (kadastraal) gesplitst via het kadaster, wat bijvoorbeeld verkoop van de afzonderlijke wooneenheden mogelijk maakt. Dit is vaak het duurste en meest complexe traject. 59
Pilot Hospitaverhuur gemeente Goes De gemeente Goes is sinds dit jaar gestart met een pilotproject gericht op hospitaverhuur. In samenwerking met Hospihousing, een organisatie met landelijke expertise op dit gebied, wordt een proef gestart om hospitaverhuur binnen de gemeente te stimuleren en ondersteunen. Hospihousing begeleidt de gemeente gedurende een periode van twee jaar bij het opzetten van het project. Dit begint met het in kaart brengen van de opgave en doelgroepen, gevolgd door het verspreiden van informatie en communicatie om de bekendheid van hospitaverhuur te vergroten, zowel intern als extern. Daarnaast ondersteunt Hospihousing huurders en verhuurders bij het proces. Na het eerste en tweede jaar wordt het project geëvalueerd, waarna een rapportage met adviezen wordt opgesteld. Wetsvoorstel hospitaverhuur Momenteel ligt er een wetsvoorstel dat de regels rond hospitaverhuur versoepelt. Het doel van deze wetswijziging is om de drempel voor hospitaverhuur te verlagen en belemmeringen weg te nemen die eigenaren ervaren, zoals het recht om het huurcontract te beëindigen bij verkoop van de woning. Het voorstel introduceert een speciaal vijfjarig huurcontract voor hospitaverhuur, dat na een proefperiode van een maand door de hospita tussentijds kan worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden.
Ook wordt het mogelijk voor woningeigenaren om het contract te beëindigen bij verkoop, overlijden of gedwongen verkoop van de woning. Daarnaast krijgen hospitahuurders geen inkomensafhankelijke huurverhoging meer. Dit wetsvoorstel wordt naar verwachting begin 2026 naar de Tweede Kamer worden gestuurd; het moment van inwerkingtreding is nog niet bekend. Aanbeveling Beveland Wonen Woningcorporatie Beveland Wonen stelt voor om woningdelen toegankelijker te maken en niet volledig te beperken. Splitsen en optoppen op basis van het Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland 2025 Als onderdeel van het Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland 2025 heeft Stec Groep een scan uitgevoerd, genaamd ‘Beter benutten’. Deze scan toont per gemeente de mogelijkheden voor het splitsen en optoppen van woningen. Hoewel optoppen strikt genomen geen vorm van woningdelen is, nemen we dit hier op omdat het wel een manier is om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. In het dashboard van het onderzoek is per gemeente inzichtelijk welke plekken geschikt zijn voor optoppen en splitsen. Voor het splitsen van woningen zijn minimale vereisten opgesteld waaraan een woning moet voldoen om in potentie geschikt te zijn voor woningsplitsing: het woonoppervlak moet ten minste 70 m² bedragen in een stedelijk woonmilieu en 110 m² in een niet-stedelijk woonmilieu, gebaseerd op de ABF-indeling van woonmilieus.
Daarnaast moet de woning in een buurt staan die voldoende scoort op de Leefbarometer en minimaal 15 jaar oud zijn. De potentie voor woningsplitsing op basis van deze criteria is groot, maar in de praktijk zal slechts een beperkt deel van deze woningen daadwerkelijk worden gesplitst. Voor het optoppen is onderzocht in hoeverre woningen kunnen worden uitgebreid met extra een verdieping(en) bovenop bestaande appartementen. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: minimaal 75% van het dak moet een plat dak zijn, het pand moet uit drie of meer woonlagen bestaan, een bouwjaar hebben van 1965 of later en de ophoging moet passen binnen het woonmilieu volgens de ABF-indeling. Daarbij geldt dat landelijke woonmilieus niet meer dan drie lagen mogen hebben, landelijke dorpsomgevingen maximaal vier lagen, centrum-dorpse omgevingen maximaal vijf lagen en stedelijke woonmilieus in principe geen maximum. 60
Belangrijk is dat deze scan een beleidsarme quickscan betreft en niet ingaat op specifieke bouwtechnische en constructieve kenmerken van panden, ruimtelijk beleid, financiële haalbaarheid of andere praktijkaspecten. Het is bedoeld als een indicatieve analyse die als uitgangspunt kan dienen voor gemeenten bij het formuleren van beleid en het maken van keuzes rondom het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. 2. Voor welke doelgroepen is woningdelen interessant? •
Jongeren en studenten: Zij zoeken vaak betaalbare, flexibele woonruimte en zijn gewend aan gedeeld wonen. Varianten als hospitaverhuur, friendscontract en kamergewijze verhuur zijn hier geschikt.
•
Starters op de woningmarkt: Kleine huishoudens die (nog) niet de financiële middelen hebben voor een eigen woning, kunnen profiteren van gedeelde woonvormen die betaalbaar zijn.
•
Ouderen: Sommige ouderen kiezen bewust voor collectief wonen om vereenzaming te voorkomen en sociale contacten te behouden. Varianten als zachte splitsing kunnen hier passend zijn.
•
Statushouders en andere bijzondere doelgroepen: Zij kunnen baat hebben bij tijdelijke gedeelde woonvormen, vooral als een eerste stap naar zelfstandigheid.
•
Gezinnen die tijdelijk ruimte nodig hebben: Bijvoorbeeld bij scheiding of gezinsuitbreiding kan woningdelen een tijdelijke oplossing bieden. 3. Wanneer is inzet van woningdelen wenselijk?
•
In gebieden met een mismatch tussen woningaanbod en vraag, vooral waar het aanbod uit grote gezinswoningen bestaat.
•
Waar woningbouwcapaciteit beperkt is en nieuwbouw niet snel genoeg realiseerbaar is.
•
Om betaalbare woonruimte te creëren voor groepen met een beperkt budget.
•
Om sociale cohesie en preventie van vereenzaming te stimuleren door collectieve woonvormen te bevorderen.
•
Om leegstand en onderbenutting van bestaande woningen tegen te gaan.
•
Voor splitsen (en optoppen) kan gebruik worden gemaakt van de ‘Beter benutten’-scan van Stec groep. 4. Nadelen en aandachtspunten bij woningdelen
Voor huurders •
Huurtoeslag en financiële gevolgen: Bij sommige varianten zoals kamergewijze verhuur vervalt huurtoeslag, wat kan leiden tot hogere netto woonlasten. Bij friendscontracten wordt het gezamenlijke inkomen meegeteld voor toeslagen.
•
Privacy: Delen van woonruimte kan leiden tot minder privacy, wat niet voor iedereen wenselijk is.
•
Complexere huishoudsituaties: Samenwonen met anderen vereist goede afspraken en kan conflicten opleveren. 61
•
Invloed op sociale zekerheidsuitkeringen: De kostendelersnorm kan invloed hebben op bijstandsuitkeringen, afhankelijk van de huurvorm.
•
Beperkingen in huurcontracten: Sommige vormen van woningdelen zijn juridisch complex en kunnen leiden tot onzekerheid over rechten en plichten.
Voor kopers en verhuurders •
Kosten van verbouwing: Bouwkundige splitsingen en juridische splitsingen zijn kostbaar en complex, met vergunningen, bouwregelgeving en notariskosten.
•
Marktacceptatie: Niet alle kopers of huurders zijn gewend aan of geïnteresseerd in gedeeld wonen, wat de vraag kan beperken.
•
Toestemming hypotheekverstrekker: In de meeste gevallen heeft de koper/inwoner toestemming nodig van de hypotheekverstrekker om het koophuis te verhuren.
Leefbaarheid en omgeving •
Drukte: In drukke gebieden vraagt het zorgvuldige afstemming met leefbaarheidseisen, zoals de parkeerdruk. Meer bewoners per woning betekent meer auto’s en bezoekers, wat kan leiden tot parkeerproblemen.
62