6.3 Rapport ‘Woningmarktinstrumenten De Bevelanden’

De woningen zijn bestemd voor een bepaalde doelgroep. Het omgevingsplan moet die doelgroep aanwijzen door inkomensgrenzen op te nemen. Ook moet het omgevingsplan bepalen hoelang deze soorten woningen in stand moeten blijven voor de in het omgevingsplan bepaalde doelgroep. Daarvoor zijn termijnen gesteld: • • •

Voor sociale huurwoningen tenminste 10 jaar na ingebruikname; Voor middenhuurwoningen tenminste 10 jaar na ingebruikname; Voor sociale koopwoningen tenminste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar na ingebruikname.

Het regelen van specifieke woning categorieën in het omgevingsplan of BOPA kan alleen wanneer het omgevingsplan bouwactiviteiten toelaat die vallen in de categorie van bouwactiviteiten waarvoor kosten (kunnen) worden verhaald (5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? De regels worden vastgelegd in een omgevingsplan. De regels kunnen betrekking hebben op de gehele gemeente, verschillende gebieden of een enkel gebied. Regels over woningbouwcategorieën kunnen alleen de bouw van nieuwe woningen betreffen.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? De regels die in een omgevingsplan opgenomen worden (publiekrecht) moeten wel beleidsmatig onderbouwd kunnen worden. De regels in het omgevingsplan mogen het recht op vrije vestiging bovendien niet te veel inperken en moeten beperkt blijven tot de tijd die nodig is om de woningmarkt weer goed te laten functioneren (noodzakelijkheidstoets). De inzet van het instrument voor de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop kan in principe voldoende worden onderbouwd op basis van de Zeeuwse Woondeal 2023-2030 en de woonzorgvisie. Deze notitie gaat niet over vrije kavels; die laten wij hier verder buiten beschouwing. In ons beleid (Woondeal en Woonzorgvisie) is de categorie ‘betaalbare koopwoningen’ niet onderverdeeld in categorieën. Dat maakt het opnemen van meerdere prijsgrenzen bij de categorie sociale koop lastiger beleidsmatig te onderbouwen. We kunnen eventueel in het toekomstige Volkshuisvestingsprogramma wel een dergelijke onderverdeling op te nemen.

In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Voordeel van het regelen van woning categorieën in het omgevingsplan is dat de gemeente publiekrechtelijk kan handhaven op de naleving van de regels. Zij kan dus boetes en dwangsommen opleggen bij overtreding. Er zijn ook een aantal mogelijke nadelen aan het instrument verbonden: • • •

Er is sprake van verminderde flexibiliteit omdat er voor een langere termijn regels zijn vastgelegd die niet eenvoudig gewijzigd kunnen worden. Bij het opstellen/ wijziging van een omgevingsplan kunnen zienswijzen worden ingediend die vertragend werken op de woningbouwontwikkeling. Door het opnemen van regels kan woningbouwontwikkeling worden afgeremd omdat de exploitatie niet rondkomt. 24

Deze nadelen pleiten voor een niet al te lange instandhoudingstermijn. Dan is het wel de vraag of het instrument nog toegevoegde waarde heeft. Het instrument draagt bij aan de doelstelling maar dat kan wellicht ook op een andere manier worden bereikt (zie hierna, onder conclusie). Wanneer de gemeente vooraf stuurt op geformuleerde doelen en het ruimtelijk beleid (omgevingsplan) meer faciliterend en uitnodigend is, dan kan het zinvol zijn regels op te nemen over woningcategorieën in het omgevingsplan. Wanneer het binnen de gemeente gebruikelijk is met ontwikkelaars in gesprek en onderhandeling te gaan en de regels in het bestemmingsplan het sluitstuk hiervan zijn, heeft het meer zin het resultaat van de onderhandelingen op te nemen in een anterieure overeenkomst, gronduitgifteovereenkomst (of daaraan ten grondslag liggende uitvraag). Het opnemen van regels in het omgevingsplan heeft dan weinig toegevoegde waarde.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat. Strengere regelgeving vraagt om goede gemeentelijke handhaving. Ook moet een handhavingsbeleid/ boetebeleid worden opgesteld. Dit vraagt een behoorlijke extra ambtelijke capaciteit. Conclusie 1. Het hangt sterk af van de rolopvatting van de gemeente over haar ruimtelijk beleid of het opnemen van regels over woningcategorieën in het omgevingsplan een effectieve maatregel is. Alleen wanneer zij in de positie is vooraf te sturen op geformuleerde doelen is het instrument zinvol. 2. Daarnaast is het opnemen van regels alleen mogelijk wanneer het omgevingsplan/ de BOPAbouwactiviteiten toelaten die vallen in de categorie van bouwactiviteiten waarvoor kosten (kunnen) worden verhaald. Zie verder de conclusie aan het einde van deze paragraaf over beide instrumenten.

2.Bepalingen over woningcategorieën in anterieure overeenkomsten en gronduitgifteovereenkomsten Beschrijving en juridische grondslag Juridische basis voor het aangaan van overeenkomsten is het privaatrecht. Anterieure overeenkomsten zijn daarnaast deels gebaseerd op de Omgevingswet. Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst die de gemeente met een ontwikkelaar sluit wanneer niet de gemeente, maar de ontwikkelaar de gronden voor een woningbouwontwikkeling in eigendom heeft. In een anterieure overeenkomst maken de gemeente en ontwikkelaar afspraken over de realisering van de ontwikkeling en kostenverhaal. Afspraken over woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen kunnen in een overeenkomst worden opgenomen. Daarbij kunnen ook instandhoudingstermijnen, woningtypes, maximale aanvangshuur, aantallen, situering en fasering worden overeengekomen. Daarnaast is differentiatie in koopprijzen voor verschillende typen sociale koopwoningen mogelijk in een overeenkomst. Hierover moet dan natuurlijk wel overeenstemming met een ontwikkelaar worden bereikt. Een anterieure overeenkomst kan worden gesloten zonder dat er daarnaast in het omgevingsplan regels staan over woningcategorieën (onderdeel 1 van deze paragraaf). 25

Geadviseerd wordt de regels daarnaast ook op te nemen in een omgevingsplan/ BOPA. Hierdoor zou de naleving van de regels beter gewaarborgd zijn. Wanneer afspraken alleen in een overeenkomst zijn vastgelegd heeft de gemeente alleen een boete of vordering tot naleving van de overeenkomst tot haar beschikking. De afspraken moeten ook onderbouwd kunnen worden. Wanneer aan de anterieure en gronduitgifte-overeenkomst een beleidsregel ten grondslag ligt, is naar buiten toe helder welke voorwaarden en termijnen de gemeente hanteert. De grondslag in beleid voor het maken van afspraken is daarnaast te vinden in de woondeal/ woonzorgvisie en het (toekomstige) verplichte Volkshuisvestingsprogramma. Voorbeeld beleidslijn: Beleidsregels Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Gemeente Stede Broec | Lokale weten regelgeving Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Afspraken worden vastgelegd in een (privaatrechtelijke) anterieure overeenkomst of een gronduitgifte-overeenkomst. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? De gemeente heeft in beginsel contractsvrijheid bij toepassing van het privaatrecht. Zij mag echter niet in strijd met geldende wet- en regelgeving en de redelijkheid en billijkheid handelen. Deze voorwaarden gelden overigens ook voor iedere andere partij.

De contractsvrijheid voor de gemeente wordt bovendien begrensd door de vraag of zij het privaatrecht wel mag toepassen (de ‘doorkruisingsleer’) en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook mag de gemeente het recht op vrije vestiging niet onnodig (lang) beperken. In een anterieure overeenkomst mag in principe meer geregeld worden dan in het omgevingsplan. Beide partijen moeten het natuurlijk wel met elkaar eens zijn. In de praktijk zullen de regels uit Artikel 5.161c Bkl vaak bepalend zijn voor wat een ontwikkelaar accepteert. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Het instrument draagt bij aan de doestelling. Het is afhankelijk van de uitkomst van de onderhandelingen (de inhoud van de overeenkomst), in hoeverre dat het geval is. Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat. Dit instrument vraagt relatief weinig ambtelijke capaciteit en middelen. Wel zal er enige mate van contractbewaking moeten zijn. Conclusie 1. Afspraken over specifieke woningcategorieën, kunnen in een overeenkomst worden opgenomen. Een anterieure overeenkomst kan worden gesloten zonder dat er daarnaast in het omgevingsplan regels staan over woningcategorieën (onderdeel 1 van deze paragraaf). * 2.

Het daarnaast ook opnemen van regels in een omgevingsplan/ BOPA zou de werking van de overeenkomst versterken omdat de naleving van de regels beter zou zijn gewaarborgd doordat ook handhavend kan worden opgetreden. Er zijn echter ook een aantal nadelen verbonden aan het opnemen van regels in het omgevingsplan/ de BOPA. 26

3. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is. * Dit zou veranderen wanneer het wetsvoorstel Wet Regie volkshuisvesting wordt aangenomen. Dan zou er een noodzaak zijn om woning categorieën te regelen in het omgevingsplan.

H 3B Instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw) Beschrijving en juridische grondslag Soms is het niet mogelijk of wenselijk op een locatie (voldoende) sociale woningbouw te realiseren. De Omgevingswet en het daaraan gekoppelde Omgevingsbesluit bieden de mogelijkheid om dan minder of geen sociale woningbouw te realiseren. De ontwikkelaar moet dan wel als compensatie een financiële bijdrage aan de gemeente betalen. Hij kan immers binnen een ontwikkeling een hogere (grond)opbrengst behalen. Met de compensatie kan in andere gebieden (meer) sociale woningbouw gerealiseerd worden. De bijdrage wordt geheven als afdwingbare (publiekrechtelijke) financiële bijdrage op basis van art. 13.23 van de Omgevingswet. Dat het vragen van een bijdrage voor compensatie sociale woningbouw mogelijk is, is geregeld in 8.21 lid 1 sub e onder e van het Omgevingsbesluit. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b) staat voor welke categorieën een vereveningsfonds kan worden ingesteld. Concreet betekent dit dat een vereveningsfonds sociale woningbouw mogelijk is voor de categorieën sociale huur, middenhuur en koopwoningen met een prijs van ten hoogste de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens: € 470.000 en € 498.200 inclusief energiebesparende maatregelen, prijspeil 2026).

Vanuit het vereveningsfonds worden bijdragen verstrekt voor woningbouwlocaties waar een tekort aan middelen is om voldoende sociale woningbouw mogelijk te maken. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Om bijdragen te kunnen vragen en verstrekken moet de gemeenteraad een bestemmingsreserve instellen. De financiële bijdragen die worden geheven komen ten goede aan de reserve (storting). De bijdragen die worden verstrekt komen ten laste van de reserve (onttrekkingen). Het heffen van de bijdrage loopt via de anterieure overeenkomst die de gemeente met een ontwikkelaar sluit. Het verstrekken van de bijdrage uit het fonds voor de ontwikkeling gaat in principe via subsidieverlening. De voorwaarden voor het vragen en verstrekken van een bijdrage worden onder de Omgevingswet opgenomen in een programma (voorheen: verordening of beleidsregel sociaal vereveningsfonds). Dit kan ook een eventueel programma kostenverhaal en financiële bijdragen zijn. Gebruikelijk is dat van een vereveningsfonds gebruik gemaakt kan worden tot een maximumaantal woningen. Daarboven moet men zich in ieder geval aan de beleidsnorm (2/3 betaalbaar waarvan de helft sociale huur) houden. Er wordt ook vaak een minimumaantal woningen gehanteerd. Daaronder geldt dan vrijstelling van verevening. Gemeenten hanteren vaak een minimumaantal van 4 woningen.

Datzelfde aantal komt terug in de provinciale Omgevingsverordening. Daarin staat dat een omgevingsplan alleen een woningbouwontwikkeling toelaat die voorziet in vier of meer woningen, als deze is opgenomen in de regionale woonafspraken (artikel 5.12 onder 1). Hieronder staat een link naar een voorbeeld van een Programma. Programma Vereveningsfondsen 2025 | Lokale wet- en regelgeving 27

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Het instellen van een vereveningsfonds kan worden onderbouwd wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. In het omgevingsplan, of in een programma moet een beleidsnorm voor het aandeel sociale woningbouw zijn vastgelegd. 2. Er moet een financieel tekort aanwezig zijn of groter worden door de toevoeging van meer sociale woningbouw. Dit betekent dat de grondopbrengsten lager moeten zijn dan de te verhalen kosten. Anders kan er geen bijdrage vanuit het vereveningsfonds ontvangen worden. 3. Om vervolgens gebruik te maken van een afdwingbare financiële bijdrage moet er een grondslag zijn in het omgevingsplan (1e lid art. 13.23 Omgevingswet). 4. Uit het Omgevingsbesluit volgt, dat in de toelichting op het omgevingsplan moet blijken op welke locatie(s) de compensatie moet gaan plaatsvinden. 5. Wanneer de gemeente via een anterieure overeenkomst afspraken wil maken is het zaak afspraken over het vereveningfonds sociale woningbouw hierin mee te nemen. Financiële bijdragen mogen namelijk niet meer worden geïnd als er al een (anterieure) overeenkomst gesloten is over kostenverhaal. Aan de eerste voorwaarde voldoen de Bevelands gemeenten.

De beleidsnorm van 2/3 bouwen in de categorie betaalbaar waarvan 1/3 in de categorie sociale huur staat immers in de woonzorgvisie 2024-2028 en is eerder al opgenomen en uitgewerkt in de Zeeuwse Woondeal. In principe kan het instrument juridisch onderbouwd worden, mits ook aan de bijkomende voorwaarden wordt voldaan. Een aantal voorwaarden zijn daarbij locatie-afhankelijk (2 en 4). Bij het verstrekken van een bijdrage voor de realisatie van (extra) middenhuurwoningen (en koopwoningen?) bestaat het risico dat de bijdrage als ongeoorloofde staatssteun wordt beschouwd. De gemeente kan dan wel de regels over de-minimissteun toepassen: een totale steun van minder dan € 300.000, - over een periode van drie jaar aan één partij is toegestaan. Bij sociale huurwoningen is er geen staatssteun-risico omdat sprake is van een dienst van algemeen economisch belang (Daeb). Dit soort diensten is uitgezonderd van de staatssteunregels. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Het instrument draagt bij aan de doelstelling wanneer het goed is ingericht en de reserve bij aanvang voldoende middelen bevat. Wanneer dit niet het geval is, kan geen bijdrage worden verleend. Sociale woningbouw wordt dan afgekocht en er worden minder sociale woningen dan gepland gerealiseerd. Dat is een averechts effect.

Het risico bestaat verder dat van het vereveningsfonds onvoldoende prikkel uitgaat om sociale woningbouw te realiseren; het fonds wordt dan min of meer gebruikt als afkoopregeling. De doelstelling van extra betaalbare/ of sociale huurwoningen wordt dan niet bereikt.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra Inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat? Het opzetten van en werken met een vereveningsfonds voor sociale woningbouw vraagt relatief veel ambtelijke capaciteit; vooral op plan-economisch gebied.

28

Om het vereveningsfonds op te starten is het raadzaam dat de gemeenteraad een startbedrag stort in het fonds (zie hiervoor). Een goed ingericht fonds zou neutraal moeten draaien, wat betekent dat er evenveel stortingen als onttrekkingen zijn aan het fonds. Conclusie 1. Er moet aan een behoorlijk aantal voorwaarden worden voldaan wil een vereveningsfonds effectief zijn. Ook vraagt het fonds een behoorlijke ambtelijke capaciteit en draagt een fonds alleen daadwerkelijk bij aan de doelstelling wanneer de gemeenteraad besluit bij aanvang van het fonds middelen beschikbaar te stellen. De omstandigheden per gemeenten verschillen zozeer dat op gemeenteniveau nader onderzoek nodig is voordat een vereveningsfonds kan worden ingesteld. 2. Met de Realisatiestimulans, een subsidieregeling van het Rijk, krijgen gemeente een prestatiebijdrage voor betaalbare woningbouw. Gemeenten moeten hiervoor afzonderlijk bestedingsdoelen vastleggen. De inzet van de subsidiemiddelen heeft raakvlakken met het instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). 3. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

H 3C Uitbreidingsmogelijkheden in omgevingsplan beperken (restricties uit- en opbouwmogelijkheden) Beschrijving en juridische grondslag Veel betaalbare en met name goedkope, koopwoningen worden in de loop van de tijd verbouwd tot grotere eengezinswoningen. Met dakkapellen, serres en overige uit- en aanbouwconstructies wordt het woonoppervlak vergroot. Om ervoor te zorgen dat de betaalbare/goedkope koopwoningen beschikbaar blijven, kan de gemeente restricties ten aanzien van uit- en opbouwmogelijkheden opnemen in het Omgevingsplan. Zo kunnen de bebouwingsgrenzen en bouwhoogte worden beperkt en kan worden opgenomen dat een uitbouw of erker niet mogelijk is. De betaalbare/goedkope koopwoningen blijven op deze manier beschikbaar voor de doelgroep. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Dit instrument wordt geregeld in het Omgevingsplan. In de regels kunnen uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt. Dat kan voor een groter gebied of bijvoorbeeld op projectniveau. De gemeente is natuurlijk altijd wel gebonden aan de regels over vergunningsvrij bouwen. Deels zijn die regels landelijk geregeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en deels bepaalt de gemeente zelf wat vergunningvrij is door regels uit het vroegere Besluit omgevingsrecht (Bor) al of niet over te nemen of aan te passen.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Een specifieke juridische onderbouwing of motivering is niet nodig. Het ligt voor de hand het instrument alleen voor een nieuwe woningbouwontwikkeling (te realiseren door een nieuw of aangepast Omgevingsplan of Bopa) in te zetten. Bij bestaande woningen bestaat bij het inperken van uitbreidingsmogelijkheden een risico op nadeelcompensatie. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Het instrument draagt in hoge mate bij aan de doestelling. 29

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? Voor de inzet van dit instrument voor nieuwe woningen zijn geen extra middelen nodig. Wat wel nodig is, is het consequent omgaan met de regelgeving, en dus geen uitbreiding toestaan door af te wijken van het Omgevingsplan. Conclusie 1. Het instrument is effectief (het draagt bij aan de doelstelling) en vergt geen inzet van extra middelen. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

H 3D Gedifferentieerd grondprijsbeleid Beschrijving en juridische grondslag In deze paragraaf gaan we in op de vraag of en hoe een gedifferentieerd grondprijsbeleid (functioneel grondprijsbeleid) als woningmarktinstrument kan worden ingezet. Het grondprijsbeleid vloeit voor uit het grondbeleid dat de gemeente hanteert. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? De meeste gemeenten stellen een grondprijzenbrief met actuele uitgifteprijzen vast. Hierin staat hoe de gemeente haar uitgifteprijzen bepaalt en welke prijzen zij hanteert bij verkoop van grond voor woningbouw. Bij uitgifte van woningbouwgrond in erfpacht gaat de gemeente in op de hoogte en manier van vaststellen van de canon (de jaarlijkse vergoeding voor het erfpachtrecht). Een differentiatie naar verschillende categorieën van de woningmarkt in de grondprijzenbrief is al gebruikelijk. Dat geldt met name voor de categorie sociale woningbouw. Je ziet de laatste jaren vaker dat de categorie-indeling aansluit op beleid (de Woondeal en de Woonzorgvisie) en wetgeving (regeling middenhuur). De categorieën ‘goedkoop’ en ‘betaalbaar’ kunnen specifiek worden benoemd, of vergelijkbaar worden omschreven in de grondprijzenbrief. Dat betekent dan dat voor deze categorieën relatief lagere uitgifteprijzen kunnen worden gehanteerd.

De gemeente neemt de uitgifteprijs en/of de canon op in de uitgifteovereenkomst van de grond. In de conceptraamovereenkomst prestatieafspraken De Bevelanden 2025 – 2028 tussen de Bevelandse gemeenten en woningcorporatie Beveland Wonen is het volgende opgenomen: “de grondprijs voor sociale woningbouw is voor Beveland Wonen randvoorwaarde om de gestelde doelen te kunnen behalen. Wanneer gemeenten de grondprijs voor sociale woningbouw anders dan inflatievolgend willen aanpassen vindt voorafgaand overleg plaats met Beveland Wonen om de consequenties voor haalbaarheid van de gestelde doelen te bespreken.” In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Uitgangspunt is dat de gemeente een marktconforme uitgifteprijs en canon hanteert. Bij sociale huurwoningen mag een lagere uitgifteprijs worden gehanteerd dan een marktconforme prijs. De gemeente onderbouwt haar grondprijzen met berekeningen en taxaties. Differentiatie kan in principe voldoende worden onderbouwd. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? 30

Een gedifferentieerde uitgifteprijs draagt zeker bij aan de betaalbaarheid. Een -blijvendebeschikbaarheid kan worden bereikt door een anti-speculatiebeding op te nemen in de uitgifteovereenkomst of door regels op te nemen over woningcategorieën in omgevingsplan/ vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of overeenkomst (zie paragraaf 3A). Het hanteren van een lagere prijs voor specifieke categorieën kan ertoe leiden dat de inkomsten voor het grondbedrijf dalen. Dat is de keerzijde van de medaille. Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra Inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat? Toepassing van het instrument legt geen beslag op capaciteit of middelen. Conclusie 1. Differentiatie van het grondprijsbeleid en het hanteren van categorieën als sociale huur, goedkope/betaalbare koop en middenhuur in het grondprijzenbeleid is effectief en legt geen beslag op capaciteit en middelen. 2. Er zal nauwelijks sprake van een waterbed effect. Gemeenten hanteren bij het vaststellen van uitgifteprijzen vaak verschillende methodes waaronder de comparatieve methode. Daarbij worden prijzen in de regio vergeleken. Hierdoor zullen geen grote verschillen in de uitgifteprijzen tussen de Bevelandse gemeenten ontstaan.

Bovendien zijn verschillen soms ook gerechtvaardigd vanwege ligging van de grond of soort gemeente.

H 3E Erfpacht Beschrijving en juridische grondslag In deze paragraaf beschrijven wij de traditionele uitgifte van woningbouwgrond in erfpacht. Koopvormen zoals Koopgarant of Duokoop die ook gebruik maken van een erfpachtconstructie, beschrijven wij in hoofdstuk 1. Erfpacht is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Erfpacht is het recht van de erfpachter om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. In de regio geven vier van de vijf Bevelandse gemeenten woningbouwgrond in erfpacht uit (zie bijlage 3E). Zij hanteren daarbij een min of meer vergelijkbare regeling. De uitgifte in erfpacht is eeuwigdurend, de vergoeding voor het recht van erfpacht (canon) wordt maandelijks betaald en verwerving van de volledig eigendom van de grond door de erfpachter is altijd mogelijk. Verwerving gebeurt tegen de oorspronkelijke grondwaarde. De gemeente kan de erfpacht slechts in een beperkt aantal gevallen opzeggen. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? De gemeente stelt als erfverpachter erfpachtvoorwaarden op. Deze worden opgenomen in de erfpachtovereenkomst die tussen gemeente en erfpachter wordt gesloten. De overeenkomst wordt notarieel vastgelegd.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Uitgifte van woningbouwgrond in erfpacht hoeft niet gemotiveerd te worden. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? 31

De doelstelling van het invoeren van de erfpachtregeling rond 2014 was enerzijds het stimuleren van de gemeentelijke uitgifte van gronden bij een teruglopende grondmarkt en anderzijds het verlagen van de woonlasten (betaalbaarheidsaspect). In het kader van deze notitie kijken we naar het betaalbaarheidsaspect. Bij uitgifte in erfpacht aan een ontwikkelaar lukt het soms een woningbouwproject vlot te trekken waar dit met uitgifte in volledig eigendom niet mogelijk is. In dit soort gevallen draagt erfpacht bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Ook wanneer het project uit een mix van woningen bestaat van betaalbaar en duurdere koop levert de erfpachtregeling een positieve bijdrage doordat deels betaalbare woningen gerealiseerd worden. Bij uitgifte in erfpacht aan particulieren is minder helder in welke mate de erfpachtconstructie bijdraagt aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid. Of een erfpacht constructie effectief is hangt erg af van het moment: de hoogte van de rente en bouwkosten fluctueren immers. Door de huidige hoge bouwkosten en rente maakt de grond een steeds kleiner deel uit van de totale koopsom. Daardoor heeft een erfpachtconstructie minder effect. Voor starters is het instrument nu (najaar 2025) niet zo interessant omdat het percentage van de erfpachtcanon hoger is dan het rentepercentage voor een lening met NHG-garantie.

De constructie kan voor starters wel weer aantrekkelijk zijn wanneer er een aantal jaren geen canon hoeft te worden betaald. Ook kan de gemeente voor (een deel van) de categorie betaalbare koopwoningen een lager percentage voor de canon hanteren. Een gedifferentieerd rentepercentage voor de canon is een mogelijkheid. Deze zou bijvoorbeeld aan kunnen sluiten bij de differentiatie van gemeentelijke grondprijzen* zie ook paragraaf 3D. Een gestaffeld percentage voor de canon zou het instrument effectiever maken en ook specifieker gericht op de categorie betaalbaar. De canon moet in principe wel marktconform zijn. *informatie uit gesprek met vastgoedadviseur Faasse en Fermont op 14 januari 2025. Voor de doorstroming is het instrument op dit moment overigens wel nuttig. Ook kan het instrument interessant zijn om te stimuleren dat senioren die een koopwoning hebben kleiner/ geschikter gaan wonen: zij hoeven dan van de aan te kopen woning niet de totale koopsom van grond en gebouw te betalen. Hierdoor houden zij van de opbrengst van de verkoop van hun te verkopen woning een bedrag over waaruit zij de jaarlijkse canon betalen, maar waarvan zij bijvoorbeeld ook een deel kunnen benutten als aanvulling van hun pensioen. (Min of meer vergelijkbaar met een verzilverlening).

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? Het opzetten en bijhouden van een goede erfpachtregistratie en het bewaken van de betaling van de canon kost ambtelijke capaciteit. In incidentele gevallen moet (veel) tijd en geld worden besteed aan het invorderen van achterstallige canon en/ of gedwongen verkoop van de woning met ondergrond. Het financieel risico voor de gemeente lijkt niet groot. De bescherming voor de gemeente tegen een eventuele wanbetalende erfpachter is, dat degene die de woning en het erfpachtrecht van de erfpachter overneemt, hoofdelijk aansprakelijk is voor de canonachterstand van de afgelopen vijf jaar. Er zijn gemeenten die voor deze activiteit (uitgifte in erfpacht) een aparte entiteit (bijvoorbeeld een 32

bv) oprichten. Je zou ook kunnen denken aan een plafond voor het totaal aan uitgiften. In het kader van deze notitie onderzoeken wij dat niet. Conclusie 1. Wanneer in erfpacht wordt uitgegeven aan/ via een ontwikkelaar draagt erfpacht bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. De benodigde middelen staan in verhouding tot het te bereiken resultaat. De aanbeveling is uitgifte in erfpacht aan/via een ontwikkelaar in te zetten waar dit wenselijk is. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

33

34

Thema: bestaande woningvoorraad beter benutten H4 Woningdelen Beschrijving en juridische grondslag Woningdelen is een instrument dat gericht is op het efficiënter benutten van de bestaande woningvoorraad. Het sluit aan bij de maatschappelijke en beleidsmatige doelstelling om woningtekorten te verminderen als aanvulling op nieuwbouw. Dit kan van belang zijn wanneer het woningaanbod niet altijd aansluit bij de samenstelling van de woningzoekenden, met name in gemeenten waar het aanbod vooral uit ruime gezinswoningen bestaat en de vraag van kleinere huishoudens toeneemt. De zeven woningdeelvarianten variëren van relatief eenvoudige vormen van samenwonen (zoals inwonen en hospitaverhuur) tot ingrijpende vormen zoals bouwkundig of juridisch splitsen. Elk van deze varianten kent eigen juridische en praktische kenmerken, waaronder verschillen in huurcontracten, huurtoeslagmogelijkheden en bouwkundige eisen. Juridisch gezien kunnen gemeenten woningdelen faciliteren en reguleren via instrumenten als het omgevingsplan (voor bouwkundige aanpassingen en splitsingen) en de huisvestingsverordening (voor toewijzingscriteria en het bevorderen van gedeelde woonvormen). Daarnaast speelt het huurrecht, de participatiewet en toeslagenwetgeving een rol, bijvoorbeeld met betrekking tot huurtoeslag en kostendelersnorm.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Woningdelen is voldoende onderbouwd omdat het aansluit bij actuele woonbehoeften en een belangrijke bijdrage kan leveren aan het verminderen van de druk op de woningmarkt door een betere benutting van de bestaande voorraad. Daarbij is van belang dat de bestaande woningvoorraad het grootste deel van het totale woningaanbod vormt, in tegenstelling tot nieuwbouwwoningen die slechts een relatief klein deel uitmaken. Maatregelen die de bestaande voorraad beter benutten, kunnen daarom direct effect hebben. Tegelijkertijd zijn er uitdagingen op het gebied van regelgeving, leefbaarheid en financiële consequenties, die met beleid en begeleiding kunnen worden gemitigeerd. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? •

Omgevingswet/ Omgevingsplan: Regelt bouwkundige aanpassingen, splitsingen en wijziging van gebruik. Hiermee kunnen woningen worden gesplitst in meerdere zelfstandige of onzelfstandige woonruimten.

•

Huisvestingsverordening: Kan voorwaarden stellen aan woningdelen, bijvoorbeeld door prioriteit te geven aan gedeelde woonvormen of het regelen van toegangscriteria.

In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? •

Beschikbaarheid: Door (ongebruikte) woonruimte binnen bestaande woningen beter te benutten, kan het aantal beschikbare woonplekken toenemen zonder nieuwbouw. Dit is vooral effectief in gebieden met een mismatch tussen woningaanbod en vraag.

•

Betaalbaarheid: Door woonlasten te delen (bijvoorbeeld via friendscontracten of kamergewijze verhuur) kunnen woningen betaalbaarder worden voor huurders. Wel kan 35

het ontbreken van huurtoeslag bij sommige varianten de betaalbaarheid beperken, maar lagere totale woonlasten door gedeelde kosten kunnen dit compenseren. Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze inzet in verhouding tot het te bereiken resultaat? Er is ambtelijke capaciteit nodig voor de beleidsontwikkeling om woningdelen te integreren in woonbeleid, omgevingsplannen en huisvestingsverordeningen. Daarnaast is ambtelijke capaciteit ook nodig als procesbegeleiding bij bouwkundige aanpassingen en splitsingen en inzet voor aanvraag omgevingsvergunning. Conclusie Woningdelen biedt een breed palet aan mogelijkheden om de woningvoorraad beter te benutten en tegemoet te komen aan veranderende woonwensen en -behoeften. Het is een belangrijk instrument binnen het bredere woonbeleid. De zeven varianten verschillen in complexiteit en juridische aspecten, maar kunnen allen bijdragen aan meer betaalbare en beschikbare woonruimte. Hoewel woningdelen voordelen kent, is het niet zonder uitdagingen. Zowel huurders als verhuurders moeten rekening houden met financiële, sociale en praktische aspecten. Daarnaast vraagt woningdelen aandacht voor leefbaarheid en omgevingsfactoren om negatieve effecten op buurten te voorkomen.

Een succesvolle toepassing van woningdelen vereist een integrale benadering, waarbij gemeenten samen met corporaties, marktpartijen en/of bewoners werken aan passende regelgeving, communicatie en ondersteuning. Bij de inzet op woningdelen is het niet noodzakelijk om alle vormen van woningdelen in gelijke mate te benadrukken of te ontwikkelen. Voor de regio zijn met name hospitaverhuur voor Goes en woningsplitsing relevant om verder uit te werken en te faciliteren. Daarnaast stelt de woningcorporatie Beveland Wonen voor om woningdelen toegankelijker te maken. Het kan daarom interessant zijn om vormen van woningdelen, zoals friendscontracten, onder voorwaarden mogelijk te maken. Hiervoor is het echter noodzakelijk om beleid op te stellen dat deze mogelijkheden reguleert en faciliteert. Splitsen vraagt vooral om het opstellen van helder beleid en het scheppen van randvoorwaarden door de gemeente. De daadwerkelijke realisatie van woningsplitsingen ligt uiteindelijk bij de woningeigenaren zelf, die besluiten of en wanneer zij hun woningen splitsen. Gemeentelijk beleid kan deze processen wel stimuleren en ondersteunen, maar kan niet afdwingen dat woningen daadwerkelijk worden gesplitst.

36

Bijlagen Bijlage 1A.1 Overzicht huidige regelingen de Bevelanden Gemeente

Maximale Voor bestaande bedrag te woning/ voor lenen nieuwbouwwoning

Aanvullende voorwaarden

Specifieke kenmerken

Borsele

€ 35.000, -

Iedereen die in Borsele woont of wil komen wonen en voor het eerst een bestaande koopwoning koopt.

Starters kunnen tot 6% boven de koopsom van 75% NHG-grens (anno 2025 €337.500) aan verduurzamingsinvesteringen mee laten financieren bij een starterslening.

Bestaande woningen

Leeftijd, min. 18 jaar en max. 45 jaar Maximale koopsom van 75 % van de maximale NHG-grens inclusief verbeterkosten. Hoogte van de Starterslening bedraagt max. 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 35.000, -

Goes

max. € 40.000

De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend. Bestaande en Iedereen die in Goes nieuwbouwwoningen woont of wil komen met maximale wonen en voor het eerst een woning koopprijs €355.000 koopt.

37

Aankoopkosten, inclusief verbeterkosten, mogen niet hoger zijn dan €355.000 en €376.300 met (6%) energiebesparende maatregelen.

Jaarlijks budgetplafond van €1.000.000,Kapelle

€ 35.000, -

Bestaande woningen

Leeftijd van 18 tot en met 35 jaar Minimaal 1 jaar wonend in gemeente Kapelle of in de voorgaande 10 jaar ten minste 6 jaar in de gemeente Kapelle Verwervingskosten zijn max. €250.000,Starterslening is max 20% van de verwervingskosten

NoordBeveland

€ 35.000. -

Reimerswaal max. € 35.000, -

Bestaand en nieuw

Max leeftijd 35 jaar

De aankoop heeft een maximale koop(/aanneem)som van 75% van de maximale NHGgrens, inclusief verbeterkosten en meerwerk.

Bestaande en nieuwbouwwoningen met max. koop/aanneemsom van 75% van NHG-grens

Leeftijd: min. 18 jaar max. 35 jaar

Aanvraag moet betrekking hebben op een concrete woning. Adres van de woning moet bekend zijn.

38

Minimaal 1 jaar wonen in Reimerswaal

Bijlage 1A.2 Uitleg hinder bij doorstroming 1. Gedeeltelijke box 3-schuld: • De Starterslening bestaat uit twee delen: o Een deel dat onder box 1 valt, omdat dit het eigenwoningschulddeel is dat wordt gebruikt voor de aankoop van de woning (hypotheekrenteaftrek van toepassing). o Een deel dat onder box 3 valt, omdat het geen directe eigenwoningschuld betreft. • Het box 3-deel wordt beschouwd als vermogen en kan worden meegenomen in de berekening van je belastbare vermogen. Hierdoor kan het je belastingdruk verhogen, vooral als je al andere spaargelden of beleggingen hebt. 2. Invloed op financieringsruimte: • Bij het overstappen naar een nieuwe koopwoning wordt je leencapaciteit opnieuw berekend. Het box 3-deel van de Starterslening wordt mogelijk gezien als een extra schuld, wat invloed kan hebben op de maximale hypotheek die je kunt krijgen. • Banken houden rekening met al bestaande schulden bij de berekening van de hypotheek. Dit kan betekenen dat je minder kunt lenen voor een nieuwe woning. 3. Verplichte aflossing bij verkoop: • Bij de verkoop van je eerste woning moet de Starterslening volledig worden afgelost. Dit kan de overwaarde van je woning (als die er is) verminderen, waardoor je minder eigen vermogen hebt om in een volgende woning te investeren. Voorbeeldsituatie Stel dat je een Starterslening hebt van €20.000, waarvan €10.000 onder box 3 valt.

Bij doorstroming moet je deze €10.000 meenemen als schuld, wat je leencapaciteit verlaagt. Tegelijkertijd kan dit bedrag je vermogen verminderen, wat indirect je mogelijkheden voor een nieuwe hypotheek beperkt. Oplossingen of aandachtspunten: - Vervroegde aflossing: Als je financiële ruimte hebt, kun je het box 3-deel van de lening vervroegd aflossen. - Advies inwinnen: Een financieel adviseur kan helpen om te kijken naar je exacte situatie en hoe de Starterslening invloed heeft op je doorstromingsmogelijkheden.

39

Bijlage 1B Verschillen Koopstart en Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Kenmerk Maximale marktwaarde

Aantal Koopstart-woningen per project

Met eigen Koopstartlicentie €525.000 (woningwaardegrens Startersvrijstelling) Geen minimum, geen maximum

Koperskorting

10% - 50% van de marktwaarde

Verstrekking koperskorting

100% ontwikkelaar

Ontvangst koperskorting & aandeel waardeontwikkeling

Bij doorverkoop of omzetting naar volledig eigendom na 3 jaar

Doelgroepeisen

Geen

Start verkoop project

Na akkoord OpMaat

Kans op loting

Nee

Administratieve betrokkenheid na verkoop Licentiekosten Koopstart

Ja, tot en met doorverkoop aan volgende koper Ja

Akkoordverklaring gemeente nodig

Nee

40

Via fonds met Koopstart €405.000 (betaalbaarheidsgrens) Minimaal 10 en maximaal 100 woningen per project Minimaal 10% van de marktwaarde – tot maximaal €70.000 75% fonds, 25% ontwikkelaar Direct bij verkoop (grond aan fonds), geen aandeel in waardeontwikkeling Leeftijd < 35 jaar, Inkomen < €89.821 (2x modaal) 3-12 maanden na sluiting tranche Ja, beperkt budget beschikbaar Nee

Nee (geen licentie nodig) Ja

Bijlage 1C Overzicht financiële arrangementen Nr. Constructie

Beschrijving

Beschikbaarheid

Beoordeling

1

Hamsterhuren

Een Belgische regeling die gebruik maakt van de daar geldende fiscale regelgeving. De huurder kan de woning kopen, waarbij de koopsom met de betaalde huur verlaagd wordt.

Niet beschikbaar in Nederland. De regelingen hieronder in de tabel zijn vergelijkbaar.

Niet mogelijk

2

Co-kopen

Start met een reguliere huurovereenkomst. Geen koopoptie. Is geen huurkoop maar wellicht wel een spaarproduct.

Co-kopen werkt (volgens de website) al geruime tijd aan de ontwikkeling van co-kopen 2.0

Product is niet beschikbaar.

Werkwijze: Voor ieder nieuwbouwproject richt Stichting Co-kopen een Betaalbaar Wonen Coöperatie (BWC) op. Een Co-koper sluit twee overeenkomsten met de BWC: een huurovereenkomst en een lidmaatschapsovereenkomst. Deze laatste geeft de Co-koper het recht op een uitkering op het moment dat hij/zij de woning verlaat. De uitkering bedraagt minimaal €6.500 bij vertrek na 3 jaar en kan oplopen tot €30.000 bij vertrek na 7 jaar. De uitkering wordt opgebouwd uit een reserve die huurders opbouwen via (winst) op de huur. Co-kopen gebruikt eigenlijk een deel van de huur om te sparen voor de bewoner met een (onzekere) opbrengst. Tegenvallers in de exploitatie komen ten laste van de uitkering aan huurders. Wordt gefinancierd door impactbeleggers (vorm van duurzaam beleggen met een positief effect op milieu en de maatschappij) plus bancaire financiering.

41

Verder: Ingewikkelde constructie met (van de nrs. 2 t/m 5) voor bewoners het minste resultaat.

3

Kolat Wonen (KoopLater) ‘

Start met een reguliere huurovereenkomst. Plus koopoptie. Wellicht huurkoop.

Geen lopende projecten op de website.

Van de nrs. 2 t/m 5 voor bewoners het meest aantrekkelijk.

Binnen een bepaalde termijn kan de woning worden gekocht. Er is dan sprake van een verlaagde aankoopprijs. Bij KoLat Wonen is dat 100% van de waardestijging, die niet betaald behoeft te worden, plus het deel van de huur dat als aflossing op de lening is gebruikt.

Er is een beperkt aantal projecten gerealiseerd in de regio Brabant. Aanbieder van het product is een ontwikkelaar die de Koop Later woningen realiseert die worden geïntegreerd in een groter geheel van planontwikkeling.

Ontwikkelaar kan via tender inschrijven, afhankelijk van de uitvraag. Andere constructies (Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen/ KoopStart) interessanter.

In ontwikkeling?

Vooral bedoeld voor verhuurders die ongeveer 20 woningen onder het Tractiemodel willen aanbieden.

Wordt gefinancierd door impactbeleggers (vorm van duurzaam beleggen met een positief effect op milieu en de maatschappij) plus bancaire financiering.

4

Start met een reguliere huurovereenkomst. Vervolgens kan/ (Verhuren met moet van koopoptie gebruik worden Maatschappelijke gemaakt. Geen huurkoop. Impact) Vooral toegepast bij bestaande woningen. Tractie Wonen

Binnen een bepaalde termijn kan de woning worden gekocht. Er is dan sprake van een verlaagde aankoopprijs.

Commercieel initiatief. Stand van zaken is niet heel duidelijk; geen projecten op de website.

Bij Tractie Wonen hoeft de bewoner 50% van de waardestijging, die is opgetreden in de periode vanaf start huur tot het moment van aankoop, niet te betalen.

Dit betreft dan middenhuur of vrije sector huur. Concept met name interessant voor gebieden waar grotere aantallen middenhuur wordt gerealiseerd.

Wordt gefinancierd door impactbeleggers (vorm van duurzaam beleggen met een positief effect op milieu en de maatschappij) geen bancaire financiering. 5

Welvoort

Start met een reguliere huurovereenkomst. Vervolgens kan/ moet van koopoptie gebruik worden gemaakt. Geen huurkoop.

42

In ontwikkeling? Initiatief van een particulier. Stand van zaken is niet heel duidelijk;

Concept te onzeker/ onduidelijk.

Binnen een bepaalde termijn kan de geen projecten woning worden gekocht. Er is sprake op de website. van een verlaagde aankoopprijs Bij Welvoort hoeft de bewoner 50% van de waardestijging, die is opgetreden in de periode vanaf start huur tot het moment van aankoop, niet te betalen.

6

Kopen naar Wens

Dit is een landelijk concept dat in de regio Walcheren wordt aangeboden bij de verkoop van sociale huurwoningen door woningbouwcorporatie Zeeuwland te Zierikzee.

Maatschappelijk initiatief

Concept is niet heel grootschalig maar is wel betrouwbaar. Concept wellicht interessant voor woningcorporatie Beveland Wonen. Met hen bespreken.

Een deel van de koopprijs kan via uitgestelde betaling worden voldaan. Voordeel voor de woningcorporatie is dat er geen voorziening op de balans hoeft te worden getroffen (zoals bij Koop Garant) om de woning terug te kunnen kopen. 7

Slimmer Kopen

Is ontwikkeld door woningcorporatie Trudo in de regio Eindhoven. Concept wordt via licentie beschikbaar gesteld aan andere woningcorporaties in Nederland, die de regeling vervolgens kunnen toepassen. De woningcorporatie verkoopt betaalbare nieuwbouw of bestaande woningen met een korting. De korting is afhankelijk van de het inkomen en de woningwaarde. Er is sprake van volledig eigendom. Bij verkoop moet de woning aangeboden worden aan de woningcorporatie, die de woning weer kan verkopen of in huur uitgeven.

43

Maatschappelijk initiatief

Concept wellicht interessant voor woningcorporatie Beveland Wonen. Met hen bespreken.

8

Duokoop (DNBG)

Is een initiatief van DNGB, een platform dat voor derden erfpachtoplossingen verzorgt en begeleidt.

Instrument heeft t.o.v. gemeentelijke erfpachtregeling en/of Koopgarant weinig toegevoegde waarde.

Duokoop is een vorm van erfpacht waarbij het Duokoopfonds het blooteigendom heeft en de bewoner het erfpachtrecht. De regeling is vergelijkbaar met Koopgarant en is alleen beschikbaar voor nieuwbouwwoningen tot de NHGgrens. Niet alle geldverstrekkers werken mee aan Duokoop. Er zit een privaat beleggingsfonds achter(pensioenfondsen) Op langere termijn ben je waarschijnlijk duurder uit dan met onze ‘eigen ’erfpacht-constructie. (Wel geaccepteerd door NHG) Koop Goedkoop

Een initiatief van een aantal woningbouwcorporaties, vergelijkbaar met Duo Koop.

Starterskorting DNGB

Dit is een vorm van uitgestelde betaling. De koper van een nieuwbouwwoning kan de woning aankopen met een uitgestelde betaling van 5% tot maximaal 40% van de Vrij Op Naam prijs (VONprijs). Alle winst of verlies op de marktwaarde is voor de koper zelf. Er geldt ook geen terugkooprecht, de woning wordt doorverkocht op de vrije markt. Bij een doorverkoop moet de uitgestelde betaling wel worden terugbetaald aan de aanbieder, maar er gelden hierbij speciale voorwaarden. Hoe eerder men de uitgestelde betaling voldoet, hoe minder men hoeft te betalen. Er wordt gebruik gemaakt van een erfpachtmodel maar de koper betaalt geen canon. 44

Instrument heeft t.o.v. gemeentelijke erfpachtregeling weinig toegevoegde waarde. Informatie op de website is beperkt. Onduidelijk is in hoeverre instrument wordt toegepast. Deels achterhaald door Nationaal Koopfonds Betaalbare Woningen.

Alleen voor nieuwbouwwoningen tot de NHG-grens. (NHGgeaccepteerd)

45

Bijlage 2A Onderbouwing schaarste 1. Woningtekort Landelijk is er een tekort aan woningen. Naar schatting is het tekort 4,9% van de totale woningvoorraad in 2024.1 Het woningtekort in woningmarktregio Middelburg, waar de Bevelandse gemeenten onderdeel van uitmaken, bedraagt 1,5%. Dit betekent dat er ook in de regio Middelburg sprake is van een woningtekort, maar dit ligt onder het landelijke gemiddelde. Het woningtekort op zich hoeft echter niet altijd te leiden tot het opstellen van een huisvestingsverordening. Het woningtekort houdt in dat er onvoldoende woningen zijn om te voldoen aan de vraag van de bevolking. Schaarste, in de context van een huisvestingsverordening, gaat verder dan alleen een tekort. Het kan het gevolg zijn van structurele, langdurige onbalans tussen vraag en aanbod, waarbij de verordening kan dienen om een eerlijke verdeling te maken van de beschikbare woningen. Het is daarom essentieel om te kijken naar de mate van schaarste die voortkomt uit dat tekort. 2. Schaarsteverkenning - Sociale huur In de Bevelanden valt 23% van de woningvoorraad onder de corporatie-huursector. De woningcorporatie Beveland Wonen is aangesloten bij het woonruimtebemiddelingssysteem ZuidWestWonen. Dit is een portaal voor woningzoekenden, waar vrijwel alle Zeeuwse corporaties en twee corporaties uit West-Brabant zijn aangesloten.

2.1 Woonruimteverdeling De druk op de sociale huursector is onderzocht aan de hand van verschillende indicatoren waaronder het aantal actief woningzoekenden, gemiddeld aantal reacties per woning, gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden bij de toewijzing van een woning en het aantal verhuringen. De gebruikte gegevens zijn afkomstig van de woningcorporatie Beveland Wonen voor de monitoring van 2024. Ingeschrevenen uit de Bevelanden en aantal actief woningzoekenden Er staan ongeveer 5.000 woningzoekenden uit de Bevelanden ingeschreven bij ZuidWestWonen, waarvan circa 2.000 actief woningzoekenden zijn. In de afgelopen jaren zijn het aantal ingeschrevenen en het aantal actieve woningzoekenden gestegen, en deze stijging zet zich jaarlijks voort.

Ingeschrevenen en actief woningzoekenden met een specifiek zoekprofiel Van de circa 5.000 ingeschreven woningzoekenden uit de Bevelanden heeft ongeveer 2.000 een zoekprofiel waarin zij specifiek één of meerdere Bevelandse gemeenten als zoekgebied hebben 1

ABF (2024) Dashboard Woningtekort

46

aangegeven. Van de ongeveer 2.000 actieve woningzoekenden geldt dit voor circa 1.200 personen. Een aandachtspunt is dat niet alle woningzoekenden een zoekprofiel hebben ingevuld, waardoor het werkelijke aantal personen met een voorkeur voor een Bevelandse gemeente mogelijk iets hoger ligt.

Gemiddeld aantal reacties De reactiegraad in de Bevelanden bedraagt 275. Dit betekent dat er gemiddeld 275 reacties zijn per geadverteerde woning. De reactiegraad is in vergelijking met de jaren 2020-2022 fors gestegen. Volgens Beveland Wonen geldt de gestegen reactiegraad voor bijna alle gemeenten in Zeeland en West-Brabant.2 Dit kan komen doordat er vaak op meerdere woningen tegelijk gereageerd wordt, met als gevolg een hogere gemiddelde reactiegraad. Ook reageren woningzoekenden in het algemeen meer op nieuwbouwwoningen.

Gemiddelde zoekduur In de raamovereenkomst met Beveland Wonen zijn doelen gesteld voor de maximale wachttijd van woningzoekenden. Voor de gemeenten Reimerswaal, Borsele en Noord-Beveland is een gemiddelde wachttijd van een jaar opgenomen. De gemiddelde zoekduur op dit moment is langer dan een jaar. Voor de gemeenten Goes en Kapelle is het doel gemiddeld twee jaar. De gemiddelde

2

Jaarverslag Beveland Wonen 2023

47

zoekduur op dit moment voldoet daaraan. Door een toenemend aantal van woningzoekenden neemt de wachttijd in bijna alle Bevelandse gemeenten toe. Volgens Beveland Wonen heeft de toenemende wachttijd en reactiegraad te maken met onder andere de lagere mutatiegraad, beperkte nieuwbouw, het grote aantal herstructureringsprojecten van Beveland Wonen en de toename van bijzondere doelgroepen zoals statushouders en doorstroming uit de opvang.

2.2 Aantal verhuringen In 2024 zijn in totaal 759 sociale huurwoningen in de Bevelanden verhuurd. Hiervan zijn 155 woningen toegewezen via bemiddeling, terwijl 128 woningen met voorrang zijn verhuurd zonder bemiddeling. De aantallen verhuringen fluctueren per jaar.

Lokaal toewijzen Binnen de Bevelanden gaat gemiddeld 44% van de woningtoewijzingen in 2024 naar woningzoekenden uit de eigen gemeente. Daarnaast wordt ongeveer 24% toegewezen aan personen die niet uit de betreffende gemeente komen, maar wel uit de Bevelanden zelf. De resterende 32% van de toewijzingen betreft woningzoekenden van buiten de regio. Opvallend is dat Goes de enige gemeente is waar meer dan 50% van de woningen wordt toegewezen aan lokale inwoners (inwoners uit Goes). Bij de overige Bevelandse gemeenten ligt dit percentage onder de 50%. Gemiddeld vindt bijna 70% van de woningtoewijzingen plaats aan woningzoekenden uit de Bevelanden. Prognose 2025 48

Met Beveland Wonen is afgesproken dat 15% van de beschikbare woningen via bemiddeling naar bijzondere doelgroepen gaan en maximaal 5% voor de uitstroom uit een beschermde woonvorm of opvang. Volgens Beveland Wonen neemt het aantal woningzoekenden binnen deze doelgroepen toe. Prognose van Beveland Wonen voor 2025 over de verdeling van het aantal verhuringen, op basis van de gemaakte prestatieafspraken, is als volgt: •

2,5% van het aantal verhuringen wordt toegewezen aan woningzoekenden van Team Thuis,

•

2,5% aan woningzoekenden die uitstromen uit beschermde woonvormen (regulier),

•

15% aan woningzoekenden vanuit prestatieafspraken (medische urgenten, relatiebreuken, vangnetregelingen, sociale casussen),

•

10% aan statushouders.

•

70% van de woningen voor reguliere woningzoekenden. Hierbij wordt verwacht dat 33% naar reguliere woningzoekenden van binnen de regio gaat.

Aandacht voor lokale binding Deze prognose onderstreept het belang van gerichte aandacht voor reguliere en lokale woningzoekenden in de huisvestingsverordening en woonruimteverdeling, aangezien door de toenemende vraag en het aantal woningzoekenden, in combinatie met het relatief beperkte woningaanbod, sprake is van verdringing waardoor lokale woningzoekenden minder kansen krijgen. Het maximaal 50% van het aantal verhuringen met voorrang toewijzen aan lokale woningzoekenden kan hun positie versterken en hun kansen op een woning vergroten. Bij deze toewijzing van maximaal 50% geldt dat niet alleen reguliere woningzoekenden met lokale binding hieronder vallen, maar ook lokale urgenten. Daarnaast geldt deze voorrangsregel niet alleen voor woningzoekenden met een lokale binding, maar ook voor personen met een economische of maatschappelijke binding. Dit betekent dat verschillende groepen binnen dat maximum voorrang kunnen krijgen. Daarnaast is het van belang om een duidelijke keuze te maken in de definitie van 'lokaal'. Wordt hiermee de eigen gemeente bedoeld, of wordt lokaal opgevat als binnen de gehele regio Bevelanden? Dit is relevant omdat, indien 'lokaal' wordt gedefinieerd als binnen de Bevelanden, gemiddeld al bijna 70% van de verhuringen aan woningzoekenden uit deze regio wordt toegewezen.

In dat geval zou het opnemen van specifieke voorrangsregels minder noodzakelijk zijn. Geldt 'lokaal' als eigen gemeente, dan betekent dit dat de voorrangsregel vooral relevant kan zijn voor de gemeenten Borsele, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal. Ook voor Goes kan dit van belang zijn: in 2024 werd 53% van de woningen toegewezen aan inwoners uit Goes zelf. Wanneer de schaarste en verdringing toenemen, kan dit percentage voor Goes echter dalen. Met een voorrangsregel die maximaal 50% van de verhuringen aan woningzoekenden met een lokale, economische of maatschappelijke binding toewijst, wordt gewaarborgd dat deze groepen in ieder geval een substantieel deel van het woningaanbod behouden. Het is bovendien relevant te vermelden dat de woningcorporatie Beveland Wonen oproept om – bij het aantonen van schaarste – de mogelijkheid te bieden lokale gemeentelijke en kernbinding mee te wegen bij de toewijzing.

49

Ten slotte betekent een voorrangsregeling van maximaal 50% niet dat het percentage lokale, economische of maatschappelijke toewijzingen beperkt blijft tot 50%. Het kan hoger uitvallen, maar via de regeling mag maximaal 50% van de woningen via voorrang worden toegewezen. Wij zullen in afstemming met de woningcorporatie Beveland Wonen regels opnemen waarin wordt bepaald hoe wij deze maximaal 50% voorrangsverdeling verdelen tussen woningzoekenden met een lokale, economische en maatschappelijke binding. Op deze manier wordt duidelijkheid gecreëerd over de prioritering en kan een evenwichtige en transparante woonruimteverdeling worden gewaarborgd. 3. Schaarsteverkenning – Particulier huursector (middenhuur) Er is weinig bekend over de particuliere huursector. De particuliere huursector vormt met 8% het kleinste segment van de woningvoorraad in de Bevelanden. We analyseren de beschikbare informatie over de prijsontwikkelingen, en het huidige aanbod. De gegevens hiervoor komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Het is mogelijk dat er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze platforms worden aangeboden en via privé-overeenkomsten van huurder wisselen, waardoor het lastig is om een volledig overzicht te krijgen van de druk op deze markt. Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius publiceert elk kwartaal een huurmonitor.

Deze cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enkele grote gemeenten. Voor de Bevelandse gemeenten bevat de huurmonitor echter geen informatie over huurprijzen en ontwikkelingen in de particuliere huursector. Daarom richten we ons in dit geval op de provinciale cijfers voor Zeeland. In het derde kwartaal van 2020 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter voor een huurwoning in Zeeland €12,52 euro, in het derde kwartaal van 2024 is dit gestegen naar €13,61.3 De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is sinds 2020 in alle provincies toegenomen. Samen met provincie Drenthe heeft provincie Zeeland de laagst gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Actueel aanbod Er is gekeken naar de aangeboden huurwoningen op de huurplatforms Pararius en Funda. Dit is zeer beperkt. Voor de middenhuur geldt dat er één woning is aangeboden4. Deze woning staat in Goes en stond te huur voor €1080 per maand, exclusief servicekosten en nutsvoorzieningen 4. Schaarsteverkenning – Betaalbare koop De koopsector vormt het grootste deel in de Bevelanden met 67% van de woningvoorraad.5 In dit hoofdstuk analyseren we enkele woningmarktindicatoren van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De NVM rapporteert een regionaal overzicht. De Bevelandse gemeenten vallen onder de regio Overig Zeeland.

Deze bestaat uit de gemeenten: Borsele, Goes, Kapelle, Middelburg, Noord-Beveland, Reimerswaal, Schouwen-Duiveland, Tholen, Veere en Vlissingen. De cijfers zijn gebaseerd op het overzicht van het derde kwartaal van 2024.6 Woningmarktontwikkelingen

Pararius (2024). Pararius Huurmonitor Q3 2024 Funda (november 2024). 5 In.Fact.Research (2023) 6 NVM (2024). Marktoverzicht en regionale analyse 3 4

50

Het aantal verkopen via NVM-makelaars in het derde kwartaal van 2024 bedraagt 501 woningen, dat is een stijging van 0,1% in vergelijking met vorig jaar. De gemiddelde woning werd in 35 dagen verkocht. Landelijk ligt de verkooptijd op 28 dagen. Het aantal in aanbod bij NVM-makelaars in het derde kwartaal van 2024 bedraagt 599 woningen. Dat is een stijging van 4,5% ten opzichte van vorig jaar. Landelijk daalde het aantal te koop staande woningen met 10%. Het aantal koopwoningen dat op de markt komt is relatief hoog. Het hoge aantal aanmeldingen voor woningverkoop zorgt ervoor dat het aanbod redelijk op peil blijft. Er worden nog woningen aangeboden in het betaalbare segment. Krapte-indicator De krapte-indicator geeft een indicatie van hoeveel keuze een koper heeft bij het zoeken naar een woning. NVM kijkt hiervoor naar de verhouding tussen het aantal transacties en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om te kiezen en hoe ruimer de markt. Hoe lager de krapte-indicator, hoe meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. De krapte-indicator bedraagt 3,6 (woningen). De landelijke krapte-indicator staat lager, namelijk op 2,1. Sinds het tweede kwartaal van 2019 ligt de krapte-indicator onder de 4 woningen.

In 2020 ontstond er meer krapte op de woningmarkt, met aldus een lagere krapte-indicator. In 2021 zakte de krapte-indicator richting de 1 (woning). Vanaf het derde kwartaal van 2022 is de markt iets ruimer geworden en stijgt de krapte-indicator. Waar in kwartaal 4 van 2023 de krapte-indicator in deze regio net onder de 3 (woningen) zat, staat de teller nu op 3,6. Prijsontwikkelingen De mediane verkoopprijs van de woningen komt uit op €362.000. Dat is een stijging van 7,6% op jaarbasis. Landelijk steeg de transactieprijs met 12,3%. 5. Urgentiecategorieën De voorgestelde Wet versterking regie op de volkshuisvesting brengt nieuwe verplichtingen met zich mee voor gemeenten. Elke gemeente wordt verplicht een huisvestingsverordening op te stellen met daarin ten minste een urgentieregeling. De wet breidt het aantal verplichte urgentiecategorieën uit en schrijft criteria voor. Bovendien worden regio’s verplicht om afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen. Urgenten zijn woningzoekenden die op basis van een urgentieregeling een voorrangsstatus hebben gekregen. Dit kan betrekking hebben op uiteenlopende groepen woningzoekenden die buiten het reguliere systeem om, en met spoed, een woning nodig hebben. De verplichte urgentiecategorieën volgens de voorgestelde wet zijn: •

Mantelzorgers: mensen die mantelzorg ontvangen of verlenen en hierdoor dringend een woning nodig hebben.

•

Medische urgentie: mensen die door een ernstige en chronische medische aandoening dringend een woning nodig hebben.