19.12.23 Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

20

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Om betaalbaarheid te meten, is het nodig om te kijken naar de totale woonlasten van huishoudens. Woonlasten bestaan naast de netto huur of hypotheeklasten, uit de kosten voor energie en lokale heffingen van de gemeenten en waterschappen. Het percentage van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan woonlasten is dus een graadmeter voor betaalbaarheid van het wonen. Op de Bevelanden waren deze in 2022 als volgt: - voor eigenaar-bewoners 24% - particuliere huurders 41% - huurders corporatie 35%. Deze percentages zijn sinds 2019 ongeveer gelijk gebleven. Betaalbaarheid van wonen heeft ook te maken met koopkrachtontwikkelingen en daarmee betaalrisico’s. Er is sprake van een betaalrisico als men, na de uitgaven voor primair levensonderhoud, onvoldoende bestedingsruimte heeft om alle woonlasten te kunnen betalen. Betaalrisico’s spelen vooral bij huurders. Op de Bevelanden heeft momenteel 20% van de huishoudens die huurt van de corporaties een betaalrisico. Voor particuliere huurders is het betaalrisico 22%, voor eigenaar-bewoners een stuk lager: 5%. Het percentage van huurders bij de corporaties met een betaalrisico is de afgelopen jaren licht toegenomen. Dit zal voornamelijk te wijten zijn aan verhoogde uitgaven aan primair levensonderhoud. Bij het thema betaalbaarheid moet daarom altijd een link zijn met het armoedebeleid van de vijf gemeenten.

In de huursector is op de Bevelanden enige sprake van “goedkoop scheefwonen”. Dit betekent dat de huur die betaald wordt in sommige gevallen minder hoog is dan mensen op basis van hun inkomen zouden kunnen betalen. Men woont eigenlijk te goedkoop. “Duur scheef wonen”, waarbij mensen relatief gezien te veel huur betalen, komt in onze vijf gemeenten relatief weinig voor.

Sociale huursector De zoekduur naar een geschikte huurwoning op de Bevelanden is de laatste jaren toegenomen. Waar de gemiddelde zoekduur in 2020 nog 9 maanden was, is dit in 2022 gestegen naar een jaar. Dit is laag in vergelijking met de rest van Nederland. We streven ernaar om voor de Bevelanden de wachttijden niet verder op te laten lopen en handhaven de norm voor een maximale gemiddelde zoekduur van 2 jaar in Goes en 1 jaar in Borsele, Noord-Beveland en Reimerswaal. Voor Kapelle passen we de norm aan van 2 naar 1 jaar. Onze inzet is om de slaagkansen van woningzoekenden in het sociale segment niet verder te laten afnemen. Dit gaan we actief monitoren. We houden ook rekening met ouderen die buiten de doelgroep van de corporaties vallen, en dus niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Zoals ouderen met een hoger inkomen (pensioen), maar onvoldoende vermogen om een (senioren-) woning te kopen. Opvallend aan de huidige wet- en regelgeving is dat een oudere met een hoog vermogen en een bescheiden (AOW) pensioen wel in aanmerking komt voor sociale huur. Het is daarom belangrijk om goed inzicht te krijgen en houden in de ontwikkeling van de oudere doelgroep. Zodat de woonbehoefte qua inhoudelijke kenmerken en prijssegmenten goed gematcht kan worden met het aanbod.

21

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat er in 2030 gemiddeld 30% sociale huurwoningen per gemeente zou moeten zijn. Gemeenten die minder hebben dan het landelijke gemiddelde van 27% moeten meer bijbouwen, zodat er in ieder geval toegegroeid wordt naar die 30%. Het aanbod in de sociale huursector is in onze regio tussen 2016 en 2020 licht gedaald. Er zijn behoorlijke tekorten ten opzichte van de landelijke doelstelling. De tabel hiernaast laat zien, wat het aandeel sociale huurwoningen in de huidige woningvoorraad per gemeente is. Hieruit blijkt dat Goes (als stedelijke kern) boven het landelijk gemiddelde van 27% sociale huur zit. De overige vier Bevelandse gemeenten zitten daar onder. Als we uitgaan van 30% van onze nieuwbouw in de sociale sector, dan moeten we in de periode tot 2030 zo’n 1.650 sociale huurwoningen bouwen. Deze Bevelandse sociale woningbouwopgave is als volgt opgebouwd: 1. Ten eerste bouwen we voor vervanging van verouderde delen van de sociale huurwoningvoorraad, de herstructurering. In de sociale sector zullen in de periode tot 2030 circa 800 woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. 2. Daarnaast bouwen we voor de toegenomen lokale behoefte aan sociale huur. Deze is op basis van woningmarktonderzoek vastgesteld. Voor de regio geldt een toename van de behoefte van 420 sociale huurwoningen in de periode tot 2030. 3.

Tenslotte hebben we te maken met een maatschappelijke opgave. Er is een landelijk tekort aan sociale huurwoningen, en als regio moeten we ons steentje bijdragen om dit tekort weg te werken. Het Rijk wil mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning beter spreiden over de regio’s. Deze maatschappelijke opgave bedraagt zo’n 430 woningen] We zullen in de regio in ieder geval geen nieuwe woonwijken meer bouwen zonder sociale huurwoningen. Dit moet worden vastgelegd in een resultaatverplichting voor de regio.

Middenhuur Middenhuurwoningen hebben een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (€ 808 in 2023) en € 1.000. Ze behoren daarom tot de betaalbare sector en worden vaak gezien als een tussenproduct, een opstapje naar een koopwoning. Op de Bevelanden heeft zo’n 27% van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen van circa 40.000 tot 56.000 euro per jaar). Op de Bevelanden kennen we echter weinig middenhuurwoningen, circa 1.500, ongeveer 10 % van de huurwoningvoorraad en 3% van de totale woningvoorraad. De woningbouwcorporatie bedient in onze regio vooral het sociale segment; slechts een klein deel van het aanbod heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Woningmarktonderzoek toont aan dat de lokale vraag naar deze woningen toeneemt met ongeveer 300 woningen, onder andere veroorzaakt door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Op basis van de Woondeal zet de Bevelanden zich in om 610 middenhuurwoningen toe te voegen aan de voorraad tot 2030. We zullen innovatief moeten zijn, samen met marktpartijen en woningcorporaties. Een uitbreiding en afstemming van ons instrumentarium biedt mogelijkheden om hierin te voorzien. Zo kan er voor het stimuleren van middenhuur, in bestemmingsplannen een categorie geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden opgenomen. Daarbij is een verordening nodig, waarbij de maximale huurprijs en de termijn worden vastgelegd.

We zien ook een taak voor de corporaties om met name in de lage middenhuur meer aanbod te realiseren en de 15% vrije toewijzingsruimte te gebruiken om ook hogere inkomens te huisvesten in deze categorie. Hiermee wordt de doelgroep van de corporaties in feite vergroot. Bijkomend voordeel van deze aanpak is dat de woningen binnen de sociale sector 22

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

(DAEB) worden gerealiseerd, waardoor ze bij afnemende vraag ook aan de primaire doelgroep kunnen worden toegewezen.

Betaalbare koop Zoals aangegeven is de Bevelanden een koopregio. In 2023 was de gemiddelde WOZwaarde van koopwoningen op de Bevelanden ongeveer 300.000 euro (CBS, 2023). Niet alle koopwoningen zijn betaalbaar. Nu heeft meer dan de helft (57%) van de totale Bevelandse koopwoningvoorraad een geschatte verkoopwaarde onder de 355.000 euro. Woningmarktonderzoek toont aan dat de woningbehoefte in onze regio tot 2030 voor ruim 60% bestaat uit mensen die een betaalbare woning zoeken. Dit zijn zo’n 2.000 huishoudens. In lijn met de Woondeal willen we het aanbod betaalbare koopwoningen aanzienlijk uitbreiden. We hanteren hierbij de nieuwe landelijke definitie van een betaalbare koopwoning, namelijk een woning met een koopprijs van maximaal 390.000 euro (prijspeil 2024). Hoewel de huizenprijzen in Zeeland lager liggen dan in de rest van het land, hanteren we voor onze regio geen aangepaste norm, maar houden we ons aan de afspraken uit de Woondeal. Goedkoper bouwen kan natuurlijk altijd. We willen vooral bouwen in de segmenten van de markt waarin zich tekorten voordoen. Betaalbare koopwoningen bouwen, brengt uitdagingen met zich mee. Welke norm je ook hanteert. Soms zijn het de grondexploitatiekosten die de marktprijs verhogen, maar vaker zijn het de gestegen bouwkosten die het kostenplaatje beïnvloeden. Als gemeenten moeten we gezamenlijk optrekken.

Modulair bouwen is een oplossing om bouwkosten te drukken. Wanneer we instrumenten gebruiken om betaalbare koop te realiseren, moeten we dit zoveel mogelijk regionaal instellen om ‘ripple’ of waterbedeffecten te voorkomen. Bij het benutten van woningmarktinstrumenten kijken we ook naar het aspect betaalbaarheid. Naast het betaalbaar maken van woningen, is het betaalbaar houden ook relevant. Een instrument om de woningen in de bestaande voorraad uit te breiden en meer woningen beschikbaar te maken, is het stimuleren van woningsplitsen. Daarnaast onderzoeken we mogelijkheden voor financiële arrangementen, zoals de inzet van Koopgarant en Koopstart2. Hiermee beogen we meer woningen beschikbaar te maken voor kopers met middeninkomens.

2

Bij koopgarant verkoopt de verkopende partij (de erfpacht van) een woning met korting op de marktwaarde. Met een koopstartconstructie kan een woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Het verschil met koopgarant is dat de terugkoopgarantie niet van toepassing is.

23

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Onze ambities & doelstellingen Onze ambitie: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal” 1) We houden ons aan de ambities van de Woondeal, en zorgen ervoor dat we jaarlijks bijdragen aan de ambitie voor 2030. We monitoren onze voortgang. 2) Van de totale woningbouwproductie is 30% sociale huur. We ontwikkelen geen nieuwe woonwijken (> 50 woningen) meer zonder sociale huurwoningen. 3) Nieuwbouw moet aanpasbaar gebouwd zijn, met uitzondering van huisvesting specifiek voor aandachtsgroepen, innovatieve/collectieve woonvormen en transformatie. We werken met het uitvoeringsprogramma de borging en de monitoring verder uit. 4) We faciliteren innovatieve en collectieve woonvormen. We bouwen voort op ons flexwoon-project, met een uitbreiding in de huursector en een mogelijke pilot voor flexwoningen in de koopsector. 5) In plannen gericht op het toevoegen van woningen houden we meer rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we aan de voorkant circulaire bouwprincipes en modulaire bouwconcepten.

Onze ambitie: “Wonen met zorg op de Bevelanden is wonen zonder zorgen en gericht op kwaliteit van leven” 6) We volgen de ambitie van de Woondeal, en zorgen voor een uitbreiding van het aantal nul-treden- en geclusterde woningen met en zonder zorg. 7) We zoeken met woningcorporaties, zorgaanbieders en andere vastgoedeigenaren naar kansen om een deel van de uitbreidingsopgave in bestaande bouw te realiseren (bijvoorbeeld door de toegankelijkheid van woningen te verbeteren en ontmoetingsruimten toe te voegen); We hebben aandacht voor het signaleren en het verminderen van eenzaamheid. 8) We clusteren zorg in verzorgingsgebieden waar de benodigde infrastructuur en basisvoorzieningen al aanwezig zijn om de zorg voor de langere termijn betaalbaar te houden. In het traject van het uitvoeringsprogramma werken we de verzorgingsgebieden nader uit. Hiertoe vindt de woningbouwopgave specifiek voor de ouderen voornamelijk binnen deze verzorgingsgebieden plaats. 9) We zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, eventueel ondersteund vanuit de Wmo. We doen dit door ouderen te stimuleren hun woning levensloopbestendig te maken of tijdig te verhuizen naar een geschikte woning. 10) We gaan een duurzame samenwerking aan met de partijen rondom de ouderenzorg. We zetten op Bevelands niveau in op de samenwerking tussen Sociaal Domein & Wonen.

11) De lokale prestatieafspraken worden verbreed, zodat naast afspraken over wonen ook in het leveren van zorg- en ondersteuning wordt voorzien. De zorg wordt partner bij het opstellen van deze afspraken. 12) We stellen een Bevelandse regeling op, die de ontwikkeling van premantelzorgwoningen makkelijker maakt. 13) We faciliteren innovatieve woonzorg concepten, collectieve woonvormen en huisvestingsoplossingen voor andere aandachtsgroepen bij geclusterde woonvormen.

24

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Onze ambitie: “Aandacht & evenwicht voor een regionale verdeling” 14) We maken regionale afspraken voor een evenredige verdeling van de huisvesting van aandachtsgroepen. Hiervoor stellen we per aandachtsgroep een verdeelsleutel vast, met inachtneming van bestaande afspraken. 15) We gaan door met het regionale flexwoonprogramma. 16) We nemen zelf regie om te komen tot voldoende en degelijke huisvesting voor arbeidsmigranten in onze regio. Dit doen we in lijn met de kwaliteitseisen die Wet goed verhuurderschap stelt aan huisvesting. 17) We gaan een duurzame samenwerking aan met de Geestelijke Gezondheidszorgen de Gehandicapten zorg. We zetten op Bevelands niveau in op de samenwerking tussen Sociaal Domein & Wonen. 18) Om de toewijzing van woningen zorgvuldig plaats te laten vinden, stellen we een regionale huisvestingsverordening op. Hierin zullen ook de verplichte urgentiecategorieën een plek krijgen. De regionale verordening kan naar lokaal inzicht worden aangepast en uitgewerkt worden in lokale beleidsregels.

Onze ambitie: “Duurzamer in stappen, benutten van het bestaande” 19) We stimuleren verduurzaming en verbetering met extra aandacht voor woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit. Waar mogelijk koppelen we dit ook aan levensloopbestendigheid 20) We werken samen met de corporaties om de verduurzamingsslag in de corporatiesector op gang te houden 21) In plannen gericht op het toevoegen van woningen alsook in de bestaande bebouwde omgeving, houden we meer rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we aan de voorkant circulaire bouwprincipes

Onze ambitie: “We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij” 22) Twee-derde van onze nieuwbouw is betaalbaar; sociale huur, middenhuur of betaalbare koop, gebaseerd op de Woondeal. 23) 30% van onze regionale nieuwbouw, bestaat overeenkomstig de Woondeal uit sociale huurwoningen, ongeveer de helft als vervanging (herstructurering), een kwart voor de lokale behoefte en een kwart voor de maatschappelijke opgave die het landelijke beleid ons oplegt. 24) We blijven de slaagkansen en de zoekduur in de sociale sector monitoren. 25) We stimuleren marktpartijen en woningcorporaties om in het middenhuur-segment meer te bouwen, daarbij kijken we ook naar transformatie van bestaande bouw en juridische instrumenten. 26) We stimuleren de woningbouwcorporaties om ook in het lage middenhuur segment woningen bij te bouwen. 27) We vergroten het aanbod in betaalbare koop. 28) We continueren de starterslening en onderzoeken andere mogelijkheden voor financiële arrangementen, zoals de inzet van Koopgarant en Koopstart.

25

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Bijlage

Figuur 5: Geschiktheid woningvoorraad voor ouderen (KWOZ, 2019, blz.38)

Figuur 6: Woonvormen tussen Wmo – Wlz

Figuur 7: Energielabels gemeenten de Bevelanden, 2019-2023 (RVO, 2023)

26

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Bijlage: definities Aangepaste woning. Een woning is een aangepaste woning als er ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht in de woning of als de woning daarvoor bouwkundig is aangepast. Daarbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen Aanpasbaar gebouwde woningen zijn levensloopbestendig-ready. Het is in een aanpasbaar gebouwde woning mogelijk om zonder grote bouwkundige aanpassingen de woning geschikt of levensloopbestendig te maken. De daadwerkelijke levensloopbestendige maatregelen, zoals een traplift, zijn nog niet toegepast. In feite is de structuur van zo’n woning op zo’n manier ontworpen, dat de nodige aanpassingen redelijk eenvoudig te maken zijn Beschermd thuis: cliënten die weliswaar een eigen huishouden kunnen voeren, maar het vanwege psychiatrische problemen toch niet zonder begeleiding kunnen stellen. Beschermd wonen standaard: binnen een zorginstelling met 24/7 toezicht en begeleiding. Beschermd wonen specialistisch: binnen een zorginstelling met 24/7 toezicht en begeleiding. Hierbij is sprake van bijzondere zorg voor cliënten met complexe problematiek waarbij voortdurende noodzaak is voor intensieve ondersteuning en interventie bij crisis.

Levensloopbestendige woning: zijn in potentie bruikbaar voor een volledige levensloop, al dan niet met enkele kleine aanpassingen-op-maat, zoals een beugel aan de muur van het toilet. Deze woningen zijn toegankelijk en bruikbaar voor een bewoner met een rollator. Levensloopbestendige woningen kunnen bewoond worden door verschillende doelgroepen Geclusterde woonvorm: is een cluster van minimaal 12 nultredenwoningen met minimaal één ontmoetingsruimte. Regio De Bevelanden interpreteert dit als dat er een ontmoetingruimte is in de nabije omgeving (op loopafstand) van deze clustering aan nultredenwoningen. Ander kenmerk is dat er verschillende soorten woningen worden aangeboden binnen één, voor verschillende zorgzwaartes. Van volledig zelfstandig tot woningen waar zware zorg geboden kan worden. Nultreden: Een nultredenwoning is een zelfstandige woning die intern en extern toegankelijk is. Interne toegankelijkheid: vanuit de woonkamer zijn de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste 1 slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Dit kan door afwezigheid van een trap, of door aanwezigheid van een traplift of lift. Externe toegankelijkheid: de toegang naar de woning is zonder traplopen te bereiken.

Geschikte woningen zijn voor groep ouderen met somatische beperkingen of mobiliteitsproblemen; woningen waarvan de voordeur te bereiken is zonder traplopen en waarin de primaire vertrekken (keuken, wc en woon-, slaap- en badkamer) zonder traplopen te bereiken zijn. Voor het aanpassen van een woning (plaatsen traplift, steun-beugels) is max. bovengrens 10.000 euro. Zorggeschikte woningen: zijn zelfstandige woningen die onderdeel zijn van een geclusterde vorm waarin WLZ-zorg geleverd wordt voor bewoners. Om zorg te kunnen leveren is het van belang dat deze wooneenheden en de toegang hiertoe rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Ook dient de woning brandveilig te zijn en te beschikken over een goede en stabiele internetverbinding voor domotica.

27