19.12.23 Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 Een regionale visie op wonen voor de vijf Bevelandse gemeenten

19-12-2023

CONCEPT Onderdeel van het volkshuisvestingprogramma

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Inhoud Inleiding................................................................................................................................... 2 Analyse huidige situatie & ontwikkelingen .......................................................................... 3 Thema Nieuwbouw ................................................................................................................. 7 Thema (Ouderen)zorg .......................................................................................................... 10 Thema Aandachtsgroepen .................................................................................................. 14 Thema Bestaande voorraad & toekomstbestendigheid ................................................... 17 Thema Betaalbaarheid ......................................................................................................... 20 Onze ambities & doelstellingen .......................................................................................... 24 Bijlagen ................................................................................................................................. 26

1

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Inleiding Voor u ligt het concept van de regionale Bevelandse woon(zorg)visie. Deze is opgesteld door de vijf gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal. Sinds de huidige regionale woonvisie van 2019, zijn zowel de nationale beleidscontext, de situatie op de woningmarkt, als de woonbehoeftes van onze inwoners veranderd. De nieuwe visie bevat een gedegen analyse, ambitie en een toetsingskader voor de verschillende thema’s: - Nieuwbouw - (Ouderen)zorg - Aandachtsgroepen - Bestaande bouw & toekomstbestendigheid - Betaalbaarheid Onze regio vergrijst. Zorg thuis kunnen ontvangen wordt steeds belangrijker voor mensen. Daarom hebben wij gekozen om het thema wonen & zorg nadrukkelijk naar voren te laten komen in onze visie. De vijf gemeenten werken samen binnen Samenwerking de Bevelanden. Dit is een samenwerkingsverband op het gebied van wonen, werken en recreëren. Binnen de Actielijn Wonen in de Bevelanden, hebben de vijf gemeenten voor het eerst gezamenlijk een regionale woonvisie vastgesteld in 2019. De regionale woonvisie is een paraplu-visie die per gemeente uitgewerkt kan worden, maar vaststelt wat er bereikt moet worden over de vijf gemeentes heen. Dit document vormt een belangrijke bouwsteen om in samenwerking met ontwikkelaars tot goede woningbouwplannen te komen.

Daarnaast vormt de visie de basis om met de woningcorporaties prestatieafspraken te maken over de opgaven voor de sociale huursector.

Participatietraject woon(zorg)visie Een

De woon(zorg)visie is een integraal document, waarbij een breed scala aan actoren is betrokken en geconsulteerd. We streven naar breed gedragen ambities binnen onze regio. Zowel onder de partijen die we betrekken bij de thema’s als onder onze inwoners. We kijken hierbij ook naar projecten die zich afspelen op Zeeuws niveau, zoals bijvoorbeeld het Burgerberaad Zorg Zeeland georganiseerd door de Zeeuwse Zorg Coalitie, en het Jongerenparlement over wonen van de provincie Zeeland van november 2022. We hebben in het kader van de totstandkoming van deze woon(zorg)visie diverse stakeholderbijeenkomsten georganiseerd. Zo is er bijvoorbeeld eind juni een eerste Bevelands ‘bestuurlijk regieoverleg woonzorgopgave senioren’ geweest. Hierbij hebben we samen met de bestuurders van respectievelijk Beveland Wonen, het CZ Zorgkantoor en een vertegenwoordiging van de Bevelandse zorginstellingen voor ouderen een eerste aanzet gedaan voor het stellen van ambities ten aanzien van de woonzorgopgave voor senioren in onze regio. Deze aanpak willen wij ook opzetten met de GGZ-en Beschermd wonen instellingen. Hiernaast hebben we Beveland Wonen, de Huurdersvereniging en de koepels van ontwikkelaars, bouwers en makelaars uitgenodigd voor stakeholderbijeenkomsten. Ook binnen en tussen de vijf gemeenten hebben we ingezet op meer samenwerking en een meer integrale benadering.

Tussen de taakvelden wonen, duurzaamheid en het sociaal domein vindt structureel overleg plaats over de gezamenlijke opgaven die op de regio afkomen. Om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen kunnen gemeenten juridische instrumenten inzetten ter ondersteuning van beleid. In deze woonzorgvisie komen in te zetten instrumenten op verschillende onderdelen terug. Naast deze concrete voorstellen is het zaak voor de regio om te onderzoeken bij welke sturingsinstrumenten gezamenlijk zal worden opgetrokken. Dat is in sommige gevallen wenselijk, om een waterbedeffect na het implementeren van maatregelen te voorkomen. De woningmarkt stopt immers niet bij de gemeentegrenzen.

2

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Analyse huidige situatie & ontwikkelingen Stand van zaken op de woningmarkt De vijf Bevelandse gemeenten functioneren als één woningmarkt. Veel verhuisbewegingen van onze inwoners vinden binnen onze regio plaats. De afgelopen jaren is de situatie op de Bevelandse woningmarkt sterk veranderd. Steeds meer inwoners hebben moeite om woonruimte te vinden. Daarnaast wonen sommige inwoners in een woning die niet goed past bij hun woonbehoefte. De demografische ontwikkeling, de stijging van de bouwkosten en de prijsontwikkeling van de bestaande woningen hebben op dit moment veel invloed op de Bevelandse woningmarkt. Regio de Bevelanden is de afgelopen jaren qua bevolking sterk gegroeid tot bijna 107.000 inwoners in januari 2023. De verwachting is dat die groei zich de komende jaren doorzet. We zien wel veranderingen in die groei. Sinds 2021 is er sprake van een hoger aantal sterftegevallen dan geboortes in onze regio. We hebben dus te maken met een negatieve natuurlijke aanwas. De motor achter de bevolkingsgroei is dan ook migratie; uit zowel binnenland als buitenland vestigen zich hier meer mensen, dan dat er vertrekken.

Figuur 1: Ontwikkeling bevolking regio De Bevelanden, 2015-20221

Bovengemiddelde vergrijzing De vergrijzing van de bevolking en de toename van 65+-ers gaat in Zeeland sneller dan het gemiddelde van Nederland. In de Bevelanden verschuift het zwaartepunt van de bevolking ook naar 65+ huishoudens. Zoals de volgende figuur laat zien, zit de groei met name in de groep met 80+-ers. Hierdoor groeit de behoefte aan woningen die geschikt zijn voor senioren.

1

De cijfers van 2023 worden aan het begin van januari 2023 toegevoegd

3

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Ontwikkeling Leeftijdsgroepen de Bevelanden 50000 40000 30000 20000 10000 0 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 0-14 jaar

15-29 jaar

30-59 jaar

60-79 jaar

80+ jaar

Figuur 2: Ontwikkeling bevolking regio De Bevelanden, 2022-2040

Resultaten in de nieuwbouwopgave In 2019 hebben we als Bevelandse gemeenten nieuwe woningmarktafspraken gemaakt voor de periode 2020-2030. Na 3 jaar (2020, 2021 en 2022) is ruim een derde van deze afspraken gerealiseerd: De voorraad is gegroeid met bijna 1200 woningen, ondanks een forse sloop van 620 woningen. De afgelopen jaren zijn bijna 550 nieuwbouwwoningen per jaar opgeleverd. Door nieuwbouw en de overige toevoegingen, minus de sloop, is de woningvoorraad in de periode 2020 tot en met 2022 met bijna 1200 woningen toegenomen. De woningvoorraad op de Bevelanden bestond op 1 januari 2023 uit 48.714 woningen. Hiervan is het grootste deel koop, zo’n 68%, 23% zijn huurwoningen in bezit van woningcorporaties en 9% van de woningvoorraad is particuliere huur.

Figuur 3: Ontwikkeling woningvoorraad regio De Bevelanden, 2020-2023 De krapte op de Bevelandse woningmarkt valt vergeleken met andere Nederlandse regio’s mee. Toch hebben we ook hier te maken met een toenemende druk op de woningmarkt. We signaleren onder andere een toegenomen spanning op de sociale huurwoningmarkt. In hoofdstuk 3 gaan we in op de vraag van verschillende aandachtsgroepen. 4

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidscontext Nationale Woon- en Bouwagenda In 2022 heeft de rijksoverheid de Nationale Woon- en Bouwagenda geïntroduceerd (NWBA). Deze agenda bevat op het gebied van volkshuisvesting drie hoofddoelen: de bouw van 900.000 woningen tot 2030, betere betaalbaarheid door een goede aansluiting tussen woonlasten en inkomens, en het hebben van voldoende woningen voor bepaalde aandachtsgroepen in de samenleving.

Zeeuwse Woondeal Als uitwerking van de NWBA is in maart 2023 de Zeeuwse Woondeal ondertekend. In deze woonafspraken hebben het Rijk, provincie Zeeland en de 13 Zeeuwse gemeenten afspraken vastgelegd over de ontwikkeling van de woningvoorraad tot en met 2030. Uitgangspunt hierbij is dat elke gemeente zijn ‘fair share’ van de opgave op zich neemt, met specifieke doelstellingen per thema. Voor het thema betaalbaarheid wordt er bijvoorbeeld naar gestreefd dat twee-derde van de nieuwe woningen betaalbaar is. Voor de woonregio Zeeland komt dat neer op de realisatie van ongeveer 10.000 betaalbare huur- en koopwoningen in de periode tot en met 2030. Voor het thema van de woningbouw voor ouderen, gaat de Woondeal uit van het realiseren van 6.800 nul-treden woningen en 1.600 woningen in geclusterde woonvormen. De vertaling hiervan naar Bevelandse aantallen wordt in de volgende hoofdstukken per thema uitgewerkt.

Wet versterking regie op de volkshuisvesting Eén van de juridische instrumenten voor de uitvoering van de NWBA is de in voorbereiding zijnde ‘Wet versterking regie op de volkshuisvesting’. Het doel van deze wet is overheden meer regie te geven om de uitdagingen die de woonopgave met zich meebrengt aan te pakken met juridische instrumenten.

Woon(zorg)visie Gemeenten zijn verplicht vanaf 2024 een woon(zorg)visie te hebben. De woon(zorg)visie beschrijft de plannen voor de komende 5 jaar. Hierin moet naast de thema’s betaalbaarheid en huisvesting aandachtsgroepen, een grotere nadruk komen te liggen op de uitdagingen op het gebied van wonen en zorg. Het in kaart brengen van deze uitdagingen is een uitwerking van landelijke programma’s uit de NWBA als een ‘Een thuis voor iedereen’ (waarin de aandachtsgroepen zijn benoemd) en ‘Wonen en zorg voor ouderen’. Vanaf 2026 wordt de woon(zorg)visie onderdeel van het verplichte Volkshuisvestingsprogramma dat onderdeel uitmaakt van de beleidscyclus onder de Omgevingswet die vanaf 1 januari 2024 in werking zal treden. Met deze nieuwe wet worden een aantal bestaande wetten ook gewijzigd, zoals de Woningwet en de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), waardoor er nu in het Wmo-beleidsplan een verbinding wordt gelegd met het volkshuisvestingsprogramma.

Regionale & gemeentelijke beleidscontext In 2021 hebben de vijf Bevelandse gemeenten in het kader van de regionale samenwerking gezamenlijk de actielijn ‘Beweging op de Bevelandse woningmarkt’ opgezet. Deze actielijn is vooral gericht op concrete maatregelen om de slaagkansen van jongeren en starters te vergroten, meer geschikte woon(zorg)voorzieningen voor senioren te bieden en de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad te stimuleren. Een concreet voorbeeldproject is de realisatie van 450 flexibele wooneenheden voor jongeren, starters, statushouders en andere spoedzoekers. Daarnaast wordt binnen de actielijn ingezet op versnelling van de woningbouw.

5

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Deze nieuwe Bevelandse woon(zorg)visie is de opvolger van de Woonvisie Regio De Bevelanden 2019-2030. Dat betekent dat dit document tevens de basis zal vormen voor de nieuwe prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties. In de coalitieakkoorden (soms ‘raadsagenda’ of ‘raadscontourennota’ genoemd) hebben de vijf Bevelandse gemeenten de volgende punten op het gebied van wonen opgenomen. - De gemeente Goes spreekt binnen haar coalitieprogramma en raadsagenda de behoefte uit aan minimaal één nieuwe uitbreidingswijk, en de behoefte om passende woningen te bouwen voor iedereen, woningbouw te versnellen en alternatieve woonvormen (tiny houses etc.) te stimuleren. Ook wil Goes samen met Beveland Wonen kijken naar sociale huur. - Borsele spreekt in haar Bestuursprogramma 2022-2026 van het realiseren van een behoeftepeiling, zelfbewoningsplicht en gedifferentieerd grondbeleid. Als senioren kunnen doorstromen naar een op maat gesneden (huur)woning waar ook zorg wordt geboden, dan ontstaat er voor de andere groepen ruimte. - In Reimerswaal spreekt men vooral van aandacht voor seniorenwoningen, aangevuld met ruime gezinswoningen, daarnaast kleinschalige projecten voor starters. - Kapelle ziet graag in nieuwbouwplannen aandacht voor sociale huur, middenhuur, levensloopbestendige woningen en woningen voor gezinnen/starters/alleenstaanden.

Verder aandacht voor doorstroming voor ouderen, de huisvesting van statushouders, en het weren van investeerders met winst als doel. - Noord-Beveland wil tenslotte graag woonmogelijkheden in alle kernen behouden en voor alle doelgroepen mogelijk maken. Ook wil de gemeente experimenteren met nieuwe woonvormen en een verduurzamingslag maken in de bestaande woningvoorraad.

6

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Thema Nieuwbouw De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma en de Woondeal die we met de provincie Zeeland en de rijksoverheid hebben gesloten. Het realiseren van de doelstellingen uit de Woondeal, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, blijft een van de belangrijkste opgaven in ons woonbeleid.

Onze ambitie: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal” 1) We houden ons aan de ambities van de Woondeal, en zorgen ervoor dat we jaarlijks bijdragen aan de ambitie voor 2030. We monitoren onze voortgang. 2) Van de totale woningbouwproductie is 30% sociale huur. We ontwikkelen geen nieuwe woonwijken (> 50 woningen) meer zonder sociale huurwoningen. 3) Nieuwbouw moet aanpasbaar gebouwd zijn, met uitzondering van huisvesting specifiek voor aandachtsgroepen, innovatieve/collectieve woonvormen en transformatie. We werken met het uitvoeringsprogramma de borging en de monitoring verder uit. 4) We faciliteren innovatieve en collectieve woonvormen. We bouwen voort op ons flexwoon-project, met een uitbreiding in de huursector en een mogelijke pilot voor flexwoningen in de koopsector. 5) In plannen gericht op het toevoegen van woningen houden we meer rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we aan de voorkant circulaire bouwprincipes en modulaire bouwconcepten.

Woondeal De behoefte aan nieuwe woningen blijft de komende tijd hoog. In onze regio wordt een groei verwacht van 4.000 tot 4.500 huishoudens tussen 2022 en 2030. Onze regio groeit daarmee in deze periode naar 50.000 huishoudens. In de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd dat we bouwen voor deze groei, voor het inlopen van tekorten en het creëren van ruimte voor herstructurering. Onze ambitie is daarom om 5.500 nieuwe woningen te realiseren in de periode tot en met 2030. Van deze nieuwe woningen is 30% sociale huur. Het Rijk heeft de regie op de volkshuisvesting weer gepakt. De provincie krijgt een belangrijke toezichthoudende rol. Zoals besproken in het vorige hoofdstuk, stellen het Rijk en de provincie kwantitatieve en kwalitatieve eisen aan nieuwbouw. Deze eisen zijn opgenomen in de Woondeal. De gemeenten zijn aan zet om de Woondeal uit te voeren. De ambities die in de Woondeal zijn vastgelegd zijn dus het uitgangspunt in ons nieuwbouwprogramma. We zullen de Woondeal jaarlijks gaan monitoren en in overleg met het Rijk en de provincie sturen we bij als dat nodig is.

Behoefte De Bevelanden is een echte ‘koop’-regio. De woningmarkt op de Bevelanden bestaat momenteel voor het grootste deel uit koopwoningen (68%). Daarnaast is er vooral gereguleerde huur vanuit de woningcorporaties (23%), en nog een klein deel particuliere huur (7%). Deze percentages verschillen sterk per gemeente. Zo kent de gemeente NoordBeveland bijvoorbeeld relatief veel meer koopwoningen dan de gemeente Goes. De vraag naar betaalbare grondgebonden koopwoningen blijft groot. De koopsector blijft daarom ruim vertegenwoordigd in ons nieuwbouwprogramma. Daarnaast zijn er ook in de Bevelandse huursector tekorten. Zowel in de sociale sector als in de middenhuur (tot circa

7

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

€1.000 per maand, prijspeil 2023). Er is op de Bevelanden behoefte aan ongeveer 1.000 extra middenhuurwoningen en 1.000 extra sociale huurwoningen tot en met 2030. Die behoefte is niet uitsluitend gebaseerd op lokale vraag. Het Rijk eist dat gemeenten, die nu minder dan 27% sociale huur in hun voorraad hebben, extra te bouwen om bij de dragen aan de bovenlokale behoefte. Op deze opgave komen wij terug in het hoofdstuk betaalbaarheid. Omdat een groot deel van de Bevelandse woningbehoefte voortkomt uit de vergrijzing van de lokale bevolking, is het belangrijk om in de nieuwbouwprogrammering voldoende oog te hebben voor de wensen van deze doelgroep. Dit betekent vooral: Bouwen dichtbij lokale voorzieningen en met kwalitatieve eisen aan de woningen, zodat deze voor senioren geschikt zijn. Regio De Bevelanden is geschikt voor buitenactiviteiten: Watersport, fietsen, wandelen en plezier op de strandjes is mogelijk in elk van de vijf gemeenten. De uitgestrektheid en de nabijheid tot het water zorgt ervoor dat mensen graag op De Bevelanden wonen en recreëren. Iedere Bevelandse gemeente heeft haar eigen identiteit: Inwoners voelen zich verbonden met hun woonplaats. In ons nieuwbouwprogramma houden we daarom altijd de omgeving in het achterhoofd, en hebben we respect voor bestaande kwaliteiten.

Aanpasbaar bouwen We streven als regio naar een meer flexibel inzetbare woningvoorraad. Dat doen we met een groeiend aandeel aanpasbaar gebouwde woningen. Dit soort woningen zijn levensloopbestendig-ready. Dat wil zeggen dat deze woningen zonder grote bouwkundige aanpassingen geschikt te maken zijn voor senioren of volledig levensloopbestendig te maken zijn. De daadwerkelijke levensloopbestendige maatregelen, zoals een traplift, zijn nog niet toegepast, maar wel mogelijk. In feite is de structuur van zo’n woning op zo’n manier ontworpen, dat de nodige aanpassingen redelijk eenvoudig te maken zijn. We bouwen aanpasbare woningen vooral in de stad en de dragende kernen. De groeiende groep (alleenstaande) ouderen krijgt hierdoor op termijn meer kansen om in de buurt van voorzieningen te wonen. Doordat deze woningen ook geschikt en aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, zijn deze woningen flexibel inzetbaar, ook als de vergrijzing afneemt. Bovendien biedt de doorstroming die op gang komt, omdat ouderen gaan verhuizen naar een geschikte woning, in de bestaande voorraad kansen voor andere doelgroepen op de woningmarkt.

Doorstroming We blijven dus inzetten op doorstroming door de bouw van woningen die geschikt zijn voor ouderen en levensloopbestendige woningen. Dit doen we zodat starters en jonge gezinnen kunnen instromen, maar ook om de sociale huurwoningvoorraad beschikbaar te houden voor de primaire doelgroepen. Daarbij is het belangrijk om in te zetten op zo lang mogelijke verhuisketens in de bestaande voorraad. Deze ketens zijn over het algemeen het langst bij het toevoegen van onderscheidende woningtypen in de duurdere categorieën, zodat bewoners worden verleid een stap te maken in hun wooncarrière. De toevoeging van één (onderscheidende) nieuwbouwwoning kan circa vier tot vijf verhuisbewegingen in de bestaande voorraad mogelijk maken. Bij het toevoegen van goedkope starterswoningen zijn de verhuisketens over het algemeen beperkt tot één verhuisbeweging.

Samenwerking Er zijn de afgelopen drie jaar ruim 1.300 nieuwbouwwoningen bijgekomen in onze regio. Daarnaast werken we op de Bevelanden nauw samen aan een gefaseerd programma voor de realisatie van 450 flexwoningen in de periode 2023-2028, verspreid over de regio voor de

8

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

doelgroepen starters, spoedzoekers en statushouders. De eerste fase van 200 woningen, die in samenwerking met Beveland Wonen tot stand komt wordt in 2024 afgerond. We hebben voor onze vijf gemeenten genoeg plancapaciteit om de nieuwbouwambities waar te maken. Om tot resultaat te komen is afstemming met alle partijen op de woningmarkt essentieel. We werken daarom nauw samen met markpartijen en de corporatie aan deze opgave. Omgevingsfactoren kunnen nieuwbouw afremmen. Op de Bevelanden lopen woonprojecten soms vertraging op door hoge bouwkosten, tegenstand van omwonenden, een gebrek aan personeel en beschikbare locaties en regelgeving met betrekking tot flora en fauna. Deze knelpunten verschillen per project, en zijn afhankelijk van locatie, betrokken partijen en financiële middelen. Sinds kort is er, overigens in heel Nederland, een nieuw knelpunt bijgekomen; congestie op het elektriciteitsnet. Om dit knelpunt op te lossen is een goede afstemming met de netbeheerder nodig. Met de provincie blijven wij ook in het kader van de Woondeal steeds in gesprek. We stellen een regionale versnellingstafel in om samen met marktpartijen knelpunten op te lossen. Daarnaast kunnen we het ondersteuningsaanbod van de Rijksoverheid zoals Expertteams Woningbouw en Huisvesting aandachtsgroepen benutten.

Kleinwonen, nieuwe innovatieve woonvormen De behoefte aan kleine woningen neemt toe. Dit is het gevolg van de toename van eenpersoonshuishoudens. Er vindt verdunning plaats op de woningmarkt. Vaak zijn dit ouderen, die op zoek zijn naar een kleinere woning, die ook geschikt is om er (intensieve) zorg te ontvangen. Maar er is ook behoefte aan kleine woningen voor starters op de woningmarkt. Kleinere woningen kunnen voor de woonconsument verschillende voordelen bieden; kleinere kavels, dus lagere grondkosten, lagere bouwkosten en lagere energielasten. We zetten in op flexwonen om in de vraag van starters naar kleine woningen te voorzien. Flexwonen is bedoeld om als opstap te fungeren naar de reguliere woningmarkt. We hebben de eerste fase van ons flexwoonproject ingezet op de huurmarkt, maar we willen ook innovatieve particuliere woonvormen (in de koopsector) faciliteren.

9

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Thema (Ouderen)zorg Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans is, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hiervoor is samenwerking tussen alle betrokken partijen en een goede koppeling tussen sociaal en fysiek domein een voorwaarde. Ook wil de regio meer dynamiek op de woningmarkt creëren door senioren met een (latente) verhuiswens te coachen en senioren meer bewust te maken van de toekomstmogelijkheden in hun huidige woonsituatie. Tot slot ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor de regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten.

Onze ambitie: “Wonen met zorg op de Bevelanden is wonen zonder zorgen en gericht op kwaliteit van leven” 1) We volgen de ambitie van de Woondeal, en zorgen voor een uitbreiding van het aantal nul-treden- en geclusterde woningen met en zonder zorg. 2) We zoeken met woningcorporaties, andere vastgoedeigenaren en zorgaanbieders naar kansen om een deel van de uitbreidingsopgave in bestaande bouw te realiseren (bijvoorbeeld door de toegankelijkheid van woningen te verbeteren en ontmoetingsruimten toe te voegen); We hebben aandacht voor het signaleren en het verminderen van eenzaamheid. 3) We clusteren zorg in verzorgingsgebieden waar de benodigde infrastructuur en basisvoorzieningen al aanwezig zijn om de zorg voor de langere termijn betaalbaar te houden. In het traject van het uitvoeringsprogramma werken we de verzorgingsgebieden nader uit. Hiertoe vindt de woningbouwopgave specifiek voor de ouderen voornamelijk binnen deze verzorgingsgebieden plaats. 4) We zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, eventueel ondersteund vanuit de Wmo. We doen dit door ouderen te stimuleren hun woning levensloopbestendig te maken of tijdig te verhuizen naar een geschikte woning. 5) We gaan een duurzame samenwerking aan met de partijen rondom de ouderenzorg. We zetten op Bevelands niveau in op de samenwerking tussen Sociaal Domein & Wonen.

6) De lokale prestatieafspraken worden verbreed, zodat naast afspraken over wonen ook in het leveren van zorg- en ondersteuning wordt voorzien. De zorg wordt partner bij het opstellen van deze afspraken. 7) We stellen een Bevelandse regeling op, die de ontwikkeling van premantelzorgwoningen makkelijker maakt. 8) We faciliteren innovatieve woonzorg concepten, collectieve woonvormen en huisvestingsoplossingen voor andere aandachtsgroepen bij geclusterde woonvormen.

Huidige situatie Op de Bevelanden kan men goed oud worden. De Zeeuwse natuur en de nabijheid van voorzieningen en cultuur, maken onze regio een ideale woonplek voor senioren. Dit willen we graag zo houden. Iedere Bevelandse oudere moet de mogelijkheid hebben om zo lang mogelijk, gezond, veilig en comfortabel zelfstandig te wonen met de zorg en ondersteuning die daarbij nodig is. We zien dat de bevolking van de Bevelanden, net als in de rest van Nederland, de komende jaren nog verder vergrijst en meer zorg gaat vragen. De landelijke beleidssituatie voor het verlenen van zorg is de afgelopen periode echter sterk veranderd. Onder het laatste kabinet is besloten het aantal verpleeghuisplekken te bevriezen. Het zwaartepunt van het verlenen van zware zorg verschuift daarom steeds meer van het verpleeghuis naar de thuissituatie. Op de Bevelanden bestaat er nu nog een intramurale capaciteit van 1.052 plaatsen, verspreid over onze vijf gemeenten. De verwachte toename van de zorgvraag op de Bevelanden is 610 mensen tot 2040 (circa 300 tot 2030), 10

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

die niet meer intramuraal opgevangen kunnen worden wanneer de verpleeghuiscapaciteit wordt bevroren. Deze groep mensen moet dus voornamelijk thuis hun zorg kunnen ontvangen. Dat stelt eisen aan de woningen van deze mensen. Daarnaast is de ligging van de woningen dichtbij voorzieningen een voorwaarde. Definities Een nultredenwoning is een zelfstandige woning die intern en extern toegankelijk is. Interne toegankelijkheid: vanuit de woonkamer zijn de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste 1 slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Dit kan ook door aanwezigheid van een traplift of lift. Externe toegankelijkheid: de toegang naar de woning is zonder traplopen te bereiken. Een geclusterde woonvorm is een cluster van minimaal 12 nultredenwoningen met minimaal één ontmoetingsruimte. Regio De Bevelanden interpreteert dit als dat er een ontmoetingruimte is in de nabije omgeving (op loopafstand) van deze clustering aan nultredenwoningen. Ander kenmerk is dat er verschillende soorten woningen worden aangeboden binnen één cluster, bedoeld voor verschillende zorgzwaartes. Van volledig zelfstandig wonen tot wonen met zware zorg. Geclusterde woonvormen voorzien niet alleen in prettige huisvesting, maar verminderen ook eenzaamheid doordat ze het aangaan van sociale contacten vergemakkelijken. Geclusterde woningen zijn nultreden, en bij voorkeur rollatortoe- en doorgankelijk.

Voorbeelden ]zijn onder andere hofjeswoningen (zoals de Knarrenhof), serviceflats en seniorenflats. De zorggeschikte woningen binnen een geclusterde woonvorm zijn nultredenwoningen vergelijkbaar met extramurale verpleeghuizen, waar de bewoner zelf de woonlasten betaalt en zorg en ondersteuning zelf organiseert middels VPT, MPT of PGB. Een overzicht van de overige definities van ouderenwonigen is in de bijlage van deze visie terug te vinden.

Uitbreiding woningen voor ouderen We moeten er als gemeenten voor zorgen dat het aantal zorggeschikte woningen voor ouderen wordt uitgebreid. Dit kan in de vorm van nieuwbouw, maar er liggen ook mogelijkheden om met aanpassing een deel van de opgave in de bestaande voorraad te realiseren. We willen deze uitbreiding voor een groot deel geclusterd realiseren. Concentratie van dergelijke woonvormen biedt een aantal voordelen; saamhorigheid, tegengaan van vereenzaming en draagvlak voor het verlenen van (zware) zorg. Voor de periode tot 2030 bedraagt het aantal te realiseren nultredenwoningen voor de Bevelanden ongeveer 2.100. Deze woningen moeten geschikt zijn om zorg te ontvangen. Minimaal 400 van deze woningen willen we geclusterd realiseren. Daarbovenop komt de extra behoefte van ongeveer 300 geclusterde woningen met zorg ter vervanging van de intramurale capaciteit, als het rijksbeleid (de bevriezing van het aantal verpleeghuisplaatsen) ongewijzigd blijft. Ten aanzien van de betaalbaarheid van deze nultredenwoningen hanteren we in grote lijnen dezelfde verdeling als voor onze totale nieuwbouwopgave. Dat betekent twee derde betaalbaar, waarvan ongeveer de helft in de sociale voorraad, en een derde in de dure categorie. Met deze uitbreiding kan een deel van de extramuralisering van de zorg en de groei van het aantal Wlz-indicaties worden opgevangen.

Met de clustering van een deel van deze woningen komen er bovendien voldoende geschikte woningen beschikbaar in een passende woonomgeving, waar welzijn en zorg gegarandeerd zijn. Geclusterd wonen kan echter niet in elke Bevelandse kern. Vooral de zwaardere zorg kan alleen in geclusterde complexen of geclusterd in een verzorgingsgebied geleverd worden, in kernen waar al de benodigde infrastructuur aanwezig is. Als een bepaalde zorgbehoefte ontstaat, kan een verhuizing noodzakelijk zijn. 11

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Om vereenzaming te verminderen blijven we inzetten op het organiseren van ontmoeting. Naast de hiervoor benodigde fysieke infrastructuur, in de vorm van een gezamenlijke huiskamer of een wijk- of buurtcentrum, is het ook nodig om activiteiten te organiseren. Een project als ‘indicatie-loze dagbesteding’, georganiseerd vanuit de zorgaanbieders in samenwerking met welzijn, is een mooi voorbeeld. Dit soort projecten blijven we ondersteunen vanuit het sociaal domein. Op deze manier bouwen we aan zorgzame wijken, buurten en dorpen, waar ouderen met een zwaardere zorgvraag, bij elkaar en dichtbij belangrijke (zorg)voorzieningen wonen.

Langer zelfstandig thuis & belang van de leefomgeving De verhuisgeneigdheid onder senioren is over het algemeen niet groot, totdat een (toenemende) zorgvraag de verhuizing naar een zorggeschikte woning noodzakelijk maakt. We willen senioren stimuleren om eerder over de toekomstige woonsituatie na te denken; verhuizen naar een geschikte woning of de huidige woning aanpassen? Nu is nog maar een klein deel van de Bevelandse woningvoorraad geschikt om zorg te ontvangen. Het potentieel is echter groot: ongeveer twee derde van onze voorraad is aanpasbaar, en geschikt te maken voor ouderen (zie figuur 5 in de bijlage). In Kapelle en Borsele bestaat al de zogenaamde “opplusregeling” en “woon+++-regeling”. Hiervoor is financiële ondersteuning beschikbaar om het aanpassen van de eigen woningen mogelijk te maken. Deze regelingen kunnen als voorbeeld dienen voor de regio. Een groot deel van de opgave ligt besloten in het ondersteunen en stimuleren van mensen om hun eigen woning levensloopbestendig te maken. Dit hangt samen met bewustwording. We willen, ondersteund door Wmo-beleid, inwoners op de Bevelanden gericht advies geven (en indien noodzakelijk financiële ondersteuning) hoe huizen levensloopbestendig kunnen worden ingericht en hoe huisautomatisering (domotica) het beste kan worden ingezet.

Dit is een ambitie die ook werd genoemd in het Inwonerakkoord van het Burger Beraad Zorg Zeeland (2023). De advisering kan worden vormgegeven door de inzet van bijvoorbeeld verhuis- of seniorencoaches. Wanneer van toepassing, kan in de advisering ook de verduurzaming van de woning worden betrokken. Financiering van de zorg De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is voor ondersteuning thuis, zodat mensen weer zelfredzaam zijn en mee kunnen doen in de maatschappij. Wanneer mensen thuis huishoudelijke hulp ontvangen, wijst de gemeente de inwoner op de mogelijkheid voor particuliere hulp of vergoedt de gemeente dit vanuit de Wmo. Wanneer er zorg nodig is, via wijkverpleging, wordt dit vergoed via de Zorgverzekeringswet (Zvw), voornamelijk betaald door de zorgverzekeraar. Pas bij een opname in de verpleeghuiszorg / Volledig Pakket Thuis, komt de Wet langdurige zorg (Wlz) in zicht, wat wordt vergoed door de zorgkantoren. Deze ‘financieringsschotten’ maken samenwerking tussen deze partijen essentieel. Inzet (investering) op een bepaalde uitdaging kan (financieel) ten goede komen bij een andere partij. In de woonzorgwereld wordt daarom gesproken over het ‘ontschotten van de zorg’; verder kijken dan je eigen belang.

Samenwerking We bevorderen samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarmee borgen we visievorming, coalitievorming en uitvoeringsafspraken met als doel bij te dragen aan de houdbaarheid van de zorg. Een verdergaande samenwerking is in ieder geval nodig tussen zorginstellingen, het zorgkantoor, ontwikkelaars, de corporaties, de huurdersvereniging en de gemeenten. We betrekken hierbij de adviezen van het Inwonerakkoord volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. We zoeken ook een verdere versterking en borging van de samenwerking tussen het fysieke en het sociale domein, binnen en tussen de gemeenten, maar ook met bijvoorbeeld de provincie. 12

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

De lokale prestatieafspraken worden verbreed, zodat naast afspraken over wonen ook in het leveren van zorg- en ondersteuning wordt voorzien. De zorg wordt partner bij het opstellen van deze afspraken.

(Pre-)mantelzorg woningen Mantelzorgers spelen een steeds grotere rol in de zorg en ondersteuning. Om hen in staat te stellen om deze taak te vervullen, is een goed aanbod aan mantelzorgondersteuning essentieel. Er is een landelijke regeling die het plaatsen van een mantelzorgwoning vergunningsvrij mogelijk maakt, als er sprake is van een zorgindicatie. Sommige ouderen willen echter vooruitlopend op een zorgvraag al dicht bij hun kinderen wonen. We stellen daarom een Bevelandse regeling op, naar het voorbeeld van de gemeente Reimerswaal, die de ontwikkeling van pre-mantelzorgwoningen makkelijker maakt.

Innovatieve woon(zorg)-concepten Veel initiatieven die vanuit de bevolking komen, bieden een goede oplossing voor de uitdagingen die er zijn rondom gezamenlijk wonen en wonen en zorg. Ruimte geven aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), coöperatieve vormen of aan mede opdrachtgeverschap (MO) kunnen een goede manier zijn om bijzondere woonconcepten te faciliteren. Bij een CPO-project zit een groep particulieren op de stoel van de projectontwikkelaar, zij regisseren hun eigen bouwproject. Bij een MO-project wordt het particuliere project samengedaan met een professionele partij. Het kan gaan om nieuwbouw, maar er zijn in het land ook mooie voorbeelden van transformaties van bijvoorbeeld scholen of kantoren. Vaak organiseren initiatiefnemers zich in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever richting een architect en aannemer optreedt. CPO- of MO-projecten kunnen bijdragen aan de vraag naar geclusterde woonvormen. We willen als regio dit soort projecten promoten en faciliteren. Daarnaast kijken we of deze vorm van samenwerking ook mogelijk is met andere groepen met een zorgvraag. Of bijvoorbeeld een samenwerking tussen jongeren en ouderen. Ten slotte zullen we ook bij nieuwe (innovatieve) woon(zorg)concepten goed kijken naar de fysieke leefomgeving en het welzijn.

Uiteraard is de toegankelijkheid van de woningen belangrijk, maar zeker ook van de omgeving, denk bijvoorbeeld aan veilige looproutes. Daarnaast is bereikbaarheid met het openbaar vervoer belangrijk, maar ook met scootmobielen en rollators. Tenslotte is de nabijheid van voorzieningen een voorwaarde voor locaties waar clustering van woonvormen plaatsvindt.

13

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Thema Aandachtsgroepen Er zijn groepen inwoners op in de woningmarkt specifieke aandacht vragen. Sommige mensen hebben minder kansen, omdat ze zich in een kwetsbare situatie bevinden. Zo ook op de Bevelanden. We willen in onze regio een thuis voor iedereen bieden. Hierin pakken we als gemeenten de regie; een faciliterende rol is daarin niet genoeg. We willen een regionale balans vinden, en de aandachtsgroepen waar dat kan evenredig verdelen over onze vijf gemeenten.

Onze ambitie: “Aandacht & evenwicht voor een regionale verdeling” 1) We maken regionale afspraken voor een evenredige verdeling van de huisvesting van aandachtsgroepen. Hiervoor stellen we per aandachtsgroep een verdeelsleutel vast, met inachtneming van bestaande afspraken. 2) We gaan door met het regionale flexwoonprogramma. 3) We nemen zelf regie om te komen tot voldoende en degelijke huisvesting voor arbeidsmigranten in onze regio. Dit doen we in lijn met de kwaliteitseisen die Wet goed verhuurderschap stelt aan huisvesting. 4) We gaan een duurzame samenwerking aan met de Geestelijke Gezondheidszorgen de Gehandicapten zorg. We zetten op Bevelands niveau in op de samenwerking tussen Sociaal Domein & Wonen. 5) Om de toewijzing van woningen zorgvuldig plaats te laten vinden, stellen we een regionale huisvestingsverordening op. Hierin zullen ook de verplichte urgentiecategorieën een plek krijgen. De regionale verordening kan naar lokaal inzicht worden aangepast en uitgewerkt worden in lokale beleidsregels.

Aandacht voor de behoeftes We schetsen in deze regionale woon(zorg)visie niet alleen de kwantitatieve woonopgave. We kijken ook achter de cijfers, door aandacht te hebben voor bepaalde groepen die op de Bevelandse woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden. We streven naar een balans en een evenredige verdeling binnen de regio. De samenwerking met de woningbouwcorporatie is daarin essentieel. In het kader hierboven staan de aandachtsgroepen opgenomen. Hieronder lichten we voor de groepen die op de Bevelanden de meeste aandacht behoeven, de woonbehoeftes toe.

Uitstroom uit instellingen en Jeugdzorg Onder de groep uitstromers uit instellingen vallen mensen die al dan niet definitief uitstromen uit een intramurale situatie. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn: (dreigend) dakloze mensen incl. uitstroom maatschappelijke opvang, uitstromers uit beschermd wonen, uitstromers uit de klinische geestelijke gezondheidszorg, uitstromen vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel, uitstromers jeugdhulp, uitstromers jeugddetentie en forensische zorg. Beschermd wonen (BW) en de Maatschappelijke opvang (MO) zijn bedoeld om mensen tijdelijk op te vangen in een situatie waarin zij niet zelfstandig kunnen wonen. Vanuit BW en MO stromen ieder jaar mensen uit naar een zelfstandige woning of kamer, al dan niet met ambulante begeleiding. Het landelijke programma “Weer Thuis” vraagt partijen hierover afspraken te maken. Op Zeeuws niveau is er de Regiovisie Beschermd Wonen Maatschappelijke Opvang, met samenwerkingsafspraken tussen de Zeeuwse gemeenten. Het programma “Weer Thuis” wordt op regionaal niveau uitgevoerd door de Gemeenschappelijke Regeling (GR) De Bevelanden in samenwerking met de woningcorporatie en zorginstellingen. Zij hebben een convenant ondertekend om de uitstroom vanuit een instelling naar zelfstandig wonen te ondersteunen, de overgang voor cliënten zo soepel mogelijk te laten verlopen en terugval te voorkomen. Samen met de

14

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

woningcorporatie en de zorgaanbieder verloopt de uitvoering hiervan goed in onze vijf gemeenten. We signaleren wel een knelpunt voor de uitstromers uit de Jeugdzorg. Voor jongeren vanaf 18 jaar zijn er weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar. In overleg met de corporatie kijken we hoe we jongeren meer kansen kunnen bieden op de woningmarkt. Wij maken afspraken met de partijen over voldoende woonplekken voor mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, beschermd wonen-voorzieningen, veilige/vrouwenopvang, residentiële jeugdinstellingen en ggz-kliniek. De afspraken sluiten aan op het programma ‘Een thuis voor iedereen’ en de afspraken uit de Zeeuwse Woondeal. Er zijn per gemeente (prestatie-)afspraken over beschikbare woonplekken, waardoor de uitstroom uit en de doorstroom binnen voorzieningen worden gestimuleerd. Personen die uitstromen uit BW en MO worden zo veel mogelijk evenredig gehuisvest over de regio, waarbij we aandacht hebben voor de kracht van de gemeente. We zijn een voorstander van het combineren van diverse groepen binnen complexen met geclusterde woningen.

Aandachtsgroepen vanuit het Rijk Binnen het Rijksprogramma ‘een thuis voor iedereen’), zijn de volgende groepen geformuleerd: - Uitstroom uit instellingen - Jeugdzorg - Dak- en thuisloos - Statushouders - Stoppende sekswerkers - Dakloze remigranten-gezinnen - Mantelzorgers - Studenten - Arbeidsmigranten - Woonwagenbewoners We maken als gemeenten afspraken over de evenredige verdeling van huisvesting van deze groepen, deze afspraken worden vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening. Een aantal van deze groepen heeft zo’n dringende huisvestingsvraag, dat de wetgever hen als verplichte urgentiecategorie heeft opgenomen. Daarmee krijgen zij voorrang op een sociale huurwoning. Aandachtsgroepen vanuit de lokale context - Starters op de woningmarkt Vanuit lokaal perspectief is het wenselijk om extra aandacht te besteden aan de huisvestingsvraag voor starters op de woningmarkt. Voor hen is er momenteel onvoldoende aanbod beschikbaar, waardoor zij hun wooncarrière niet kunnen starten. Woonwagenbewoners Er zijn momenteel 45 bewoonde standplaatsen in de Bevelanden; dat is ongeveer 4,3 standplaatsen per 10.000 inwoners. Vergeleken met Nederland en de rest van Zeeland is dat relatief weinig. Met Stichting Woonwagenbeheer wordt de behoefte aan woonwagenstandplaatsen afgestemd. Op twee locaties staan er op dit moment mensen op de wachtlijst voor een woonwagenstandplaats.

Voor de locatie in Goes gaat dit om 9 personen, op de wachtlijst voor de locatie in Reimerswaal zijn dit 5 personen. Arbeidsmigranten Sinds mei 2020 heeft De Bevelanden regionale afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten. Aan de basis hiervan lag een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de woonbehoefte van arbeidsmigranten in de Bevelanden in 2019 en de verwachte ontwikkeling hiervan in de komende 10 jaar. De op basis hiervan vastgestelde behoefte aan 1000 huisvestingsplaatsen tot en met 2028 is nog steeds actueel en mogelijk groter. De uitbreiding 15

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

van de hiervoor benodigde huisvesting is in de afspraken via een verdeelsleutel over de vijf gemeenten verdeeld. Ons bestaande beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten is vooral faciliterend. We signaleren een gebrek aan nieuwe voorzieningen. We zullen daarom meer moeten stimuleren om voldoende en kwalitatief goede woonvoorzieningen te krijgen. Het goed huisvesten van arbeidsmigranten is ten eerste een ethisch uitgangspunt. Ten tweede blijkt uit onderzoek dat wonen één van de belangrijkste criteria is voor arbeidsmigranten om naar de regio’s toe te komen; en daarom een succesfactor om de gaten in onze arbeidsmarkt te vullen op verantwoorde wijze. We doen dit in lijn met de Wet goed verhuurderschap en de al geldende normen in ons beleid. Studenten en jongeren Landelijk is er, vooral in steden met een hogere of universitaire onderwijsvoorziening, een tekort aan studentenwoningen. Bij ons op de Bevelanden is die problematiek wat minder voelbaar. Ongeveer 2% van het aantal inwoners op de Bevelanden studeert op dit moment. Er wonen op de Bevelanden in vergelijking met de rest van Nederland minder inwoners tussen de 15 en 25 jaar. Jongeren vertrekken relatief vaak uit de regio voor werk of studie elders. Meer beschikbare studentenwoningen voor deze groep kunnen onze regio echter aantrekkelijker maken.

De studenten die aan een hogeschool of omliggende universiteit studeren, moeten ook de mogelijkheid hebben om tijdens hun studietijd binnen de regio op kamers te gaan. Dit geldt ook voor jongeren onder de 23, die op zichzelf willen wonen. Na de opleiding is een goede start op de zelfstandige woningmarkt van groot belang. We werken samen met de corporatie om zo’n goede start mogelijk te maken. Starters Een substantieel deel van de Bevelandse woningzoekenden bestaat uit starters op de woningmarkt. Qua voorkeuren geldt dat starters die vanuit de thuissituatie willen verhuizen, snel kijken naar het kopen van een betaalbare grondgebonden woning. Door de stijgende prijzen op de koopmarkt, zijn koopwoningen voor starters met een middeninkomen vaak onbereikbaar. We voorzien daarom een forse toevoeging van het aantal betaalbare koopwoningen, wat de gemiddelde starter ten goede moet komen (zie hoofdstuk Betaalbaarheid). Ook continueren we de starterslening in onze vijf gemeenten om het gat tussen hun maximale leencapaciteit (voor een hypotheek) en de prijs van de beoogde woning te overbruggen. Daarnaast willen we met de ontwikkeling van meer middenhuur woningen, de kloof tussen sociale huur en betaalbare koop in onze regio dichten. We investeren in het realiseren van flexwoningen in onze regio, die voor 50% zijn bedoeld voor starters.

Overige groepen Ten aanzien van statushouders is de invulling per gemeente geregeld via de huidige wettelijke taakstelling statushouders. Iedere gemeente in Nederland krijgt elk jaar van het Rijk de opdracht om statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning krijgen) binnen de gemeente een woning aan te bieden. Het aantal statushouders dat een gemeente per jaar moet huisvesten wordt bepaald op basis van het aantal inwoners. In de regio hebben we afspraken met de woningcorporatie over de huisvesting van deze mensen. Als een statushouder wordt aangemeld, zorgt de woningcorporatie binnen korte tijd voor een geschikte woning. Deze worden aangeboden op basis van beschikbaarheid (vrijkomende huurwoningen doordat andere mensen verhuizen). Een analyse van de woningbehoeftes van stoppende sekswerkers op de Bevelanden is niet gemaakt. Voor dak- en thuislozen bestaat er op landelijk niveau een Nationaal Actieplan Dakloosheid waar we bij aansluiten. Een innovatief concept om mensen op te vangen die moeilijk te huisvesten zijn, is ‘Skaeve Huse’. In Terneuzen is dit concept voor het eerst kleinschalig toegepast, onder andere voor daklozen. We kijken of dit voor de regio wellicht ook interessant kan zijn. 16

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Thema Bestaande voorraad & toekomstbestendigheid Verduurzaming van de woningvoorraad is een speerpunt van gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. We sluiten met ons Bevelandse woonprogramma aan op de landelijke ambities. Tot 2030 maken we stappen om 15.000 woningen in onze regio te isoleren. Daarbij focussen we ons op de laagste labels. We benutten het bestaande: een groot deel van onze woningvoorraad is toekomstbestendig te maken met simpele aanpassingen.

Onze ambitie: “Duurzamer in stappen, benutten van het bestaande” 1) We stimuleren verduurzaming en verbetering met extra aandacht voor woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit. Waar mogelijk koppelen we dit ook aan levensloopbestendigheid 2) We werken samen met de corporaties om de verduurzamingsslag in de corporatiesector op gang te houden 3) In plannen gericht op het toevoegen van woningen alsook in de bestaande bebouwde omgeving, houden we meer rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we aan de voorkant circulaire bouwprincipes

Huidige situatie We willen onze Bevelandse woonomgeving toekomstbestendig Doelen: maken. We zien hiervoor meerdere thema’s. We dragen ten eerste • 2030 Isoleren van bij aan de energie- en warmtetransitie. Nu wordt er zo’n 15 % van 32% van de het energieverbruik in Nederland gebruikt door woningen. In het woningen in Zeeland, Klimaatakkoord zijn afspraken gemaakt over de verduurzaming van dit komt neer op ongeveer 59.000 de landelijke gebouwde omgeving. In 2050 moet deze aardgasvrij woningen zijn, en duurzaam worden verwarmd. Volgens de Regionale • 2045 Particuliere Energiestrategie moeten daarnaast alle particuliere woningen in woningen 2045 energieneutraal zijn, waarbij huizen zoveel energie verbruiken energieneutraal als ze opwekken. Om energie-neutrale woningen te realiseren is een • 2050 Aardgasvrije combinatie nodig van energiebesparing, duurzame elektriciteit en gebouwde omgeving duurzame warmte. Om stappen te zetten richting energieneutraal, is NL Klimaatakkoord afgesproken om in Zeeland in 2030 al 32% verlaging van het energieverbruik te hebben gerealiseerd in de particuliere woningvoorraad. Dit betekent dus het isoleren van een-derde van de woningen in Zeeland voor 2030. Dit komt neer op ongeveer 59.000 woningen, en ongeveer 15.000 woningen voor onze vijf gemeenten voor 2030. Daarbij geldt dat de focus ligt op het verbeteren van de laagste labels D, E, F en G.

Er zijn ongeveer 7.000 woningen op de Bevelanden die vallen binnen één van deze vier labels. Dit zijn voornamelijk particuliere woningen. In de bijlage is een figuur (figuur 7) toegevoegd, waarin de verdeling van de energie labels in onze vijf gemeenten is uitgesplitst.

Aansluiten bij Bevelands duurzaamheidsbeleid De verduurzaming van de woningvoorraad is één van de speerpunten van het lokale duurzaamheidsbeleid van onze vijf gemeenten. We sluiten met onze woonvisie de komende vijf jaar aan bij de bestaande doelen die zijn gesteld. Verduurzamen begint vaak met isoleren. Maar er is meer nodig om de doelstellingen voor de gebouwde omgeving te kunnen halen. Dit wordt concreet in de gemeentelijke uitvoeringsplannen, waar de beschikbare alternatieven voor een verwarming op 100% gas, in beeld komen. Cruciaal voor de uitvoering van deze plannen, is dat bewoners actief meedoen in de transitie naar aardgasvrije wijken. We hebben op de Bevelanden al stappen gezet om de doelstellingen op de taakvelden duurzaamheid en wonen te integreren. Vanaf januari 2023 is Duurzaamheid een eigen actielijn binnen de Samenwerking De Bevelanden. Daarnaast starten we in november 2023 17

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

met het project Energiearmoedebestrijding, waar we inwoners met een hoge energierekening helpen te verduurzamen. Ook start een regeling om via vouchers nieuwe woningeigenaren van een energieadvies te voorzien.

Particuliere woningvoorraad

Beleidscontext Nieuwe gebouwen krijgen sinds 2018 geen gasaansluiting meer in Nederland. Vanaf 1 januari 2024 treedt in Nederland de Omgevingswet in werking. Met de omgevingswet kunnen koppelingen worden gemaakt tussen de doelen van de energietransitie en de omgevingsvisie. Met een omgevingsprogramma en omgevingswaardes, kunnen concrete doelen worden opgenomen over het verduurzamen van wijken. Het Bouwbesluit wordt opgevolgd door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eerder bestond er voor gemeenten de mogelijkheid maatwerkregels toe te passen in het omgevingsplan, door strengere regels t.a.v. energieprestaties van gebouwen te stellen. Deze optie vervalt met het Bbl.

Zoals aangegeven bestaat het grootste deel van de Bevelandse woningvoorraad uit koopwoningen. Van deze koopwoningen is ongeveer de helft gebouwd voor 1970 (in de figuur hieronder is een overzicht te zien van de Bevelandse woningen naar bouwjaar). Het bouwjaar van de woningen vindt zijn weerslag in de verduurzamingsopgave voor de particuliere woningvoorraad. Zo heeft 40% van de koopwoningen (ongeveer 7.000 woningen) heeft een energielabel lager dan label D. Eigen woningen hebben daarnaast vaak een grotere oppervlakte dan huurwoningen, en staan vaker (half-)vrij, waardoor het energieverbruik hoger is. Hier ligt dus een grote opgave. De verantwoordelijkheid voor verduurzaming van dit deel van de woningvoorraad ligt in eerste instantie bij de woningeigenaren. We voeren als gemeenten echter wel regie om de warmtetransitie te volbrengen. We stimuleren verduurzaming daarom door bijvoorbeeld financiële middelen en kennis beschikbaar te stellen. Hier ligt echter wel een uitdaging. Zo worden duurzaamheidsleningen vaak aangevraagd door mensen die het kunnen betalen en die durven te lenen. Het Nationaal Warmtefonds biedt daarom renteloze financiering voor verduurzaming van huizen voor lage inkomens. Subsidies en andere middelen komen soms ook terecht bij personen met een grotere beurs en misschien niet bij de mensen die het meest gebaat zijn met een subsidie voor verduurzaming.

We geven daarom in onze uitvoering extra aandacht aan woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit voor verduurzaming. Bewustwording is hierbij een belangrijke voorwaarde. Daarom hebben de Bevelandse gemeenten hebben gezamenlijk een energieloket om inwoners van de Bevelanden te voorzien van informatie om hun woning te verduurzamen (Duurzaam Bouwloket).

Bevelandse woningen naar bouwjaar Woningen naar bouwjaar <1945 9% 9%

21%

Woningen naar bouwjaar 1945-1970 Woningen naar bouwjaar 1971-1990

12% 22% 27%

Woningen naar bouwjaar 1991-2000 Woningen naar bouwjaar 2001-2010

Figuur 4: Huur en koopwoningen op de Bevelanden Bron: Basisregistratie adressen en gebouwen 2023

18

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Verduurzaming sociale sector Van huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit is van de corporatie, zijn de energie labels over het algemeen groener. We werken samen met de corporatie om verduurzamingslag op gang te houden. In de vorige woonvisie is opgenomen om te streven naar een energie-neutrale sociale woningvoorraad, met een gemiddeld label B in 2021 en naar een CO2 neutrale sociale huurwoningvoorraad in 2050. Het doel van 2021 is gehaald. In de Nationale Prestatieafspraken van 2022 zijn nieuwe doelen opgenomen voor de corporaties voor de periode tot 2050. Zo ligt er ook bij de corporatiesector een grote opgave om woningen van het gas af te krijgen. Daarnaast stellen de Nationale Prestatieafspraken dat de corporatiesector uiterlijk in 2028 alle woningen met een E, F, of G label heeft verduurzaamd.

Bestaande voorraad benutten Naast de energietransitie draagt ook het meer levensloopbestendig maken van bestaande woningen bij aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit kent twee voordelen: Aanpassen van woningen vaak duurzamer dan slopen en vervangen, en het zorgt voor het behouden van de oorspronkelijke woongemeenschappen. Ook heeft de bestaande woningvoorraad, vanwege de betaalbaarheid, een belangrijke functie in het bedienen van de vraag van starters. Daarnaast is ongeveer 2/3 van onze voorraad aanpasbaar en geschikt te maken voor ouderen. Daarover meer in het thema ‘(Ouderen)zorg’. Een deel van de Bevelandse woningen zijn echter verouderd, en dus kwetsbaar. Dit betekent dat er zowel op woningkenmerken (energielabel, levensloopbestendigheid) en omgevingskenmerken (voorzieningenniveau, veiligheid) relatief veel te verbeteren valt. Op de Bevelanden is het grootste deel van de kwetsbare voorraad in particulier bezit (rond de 70%). Ook zijn er relatief gezien veel kleine sociale huurappartementen in de kwetsbare voorraad. Het verbeteren van particulier bezit is een grote uitdaging, ook omdat de investeringskracht van eigenaren in veel gevallen beperkt is. We leggen daarom, naast het faciliteren met leningen en subsidies, nadrukkelijker de focus op het stimuleren van woningeigenaren, om hen te laten nadenken over de toekomstbestendigheid van hun woning.

We streven een goede balans tussen faciliteren en stimuleren na. We willen we in beeld hebben of panden met een ander gebruiksdoel, zoals kantoren, getransformeerd kunnen worden naar woningen.

Klimaatbestendig bouwen, circulaire bouwprincipes Het thema toekomstbestendigheid gaat ook over de risico’s van klimaatverandering. Huizen kunnen bijvoorbeeld schade oplopen door heftige regengeval en periodes van droogte. Eigenaren van woningen zijn zich hier niet altijd van bewust. We houden daarom op de woningmarkt meer rekening met de risico’s van klimaatverandering. Naast energie labels kunnen zogenaamde klimaatlabels laten zien welke wijken risico’s lopen door een veranderend klimaat. We onderzoeken daarom of zulke labels voor de regio interessant zijn. Zeker in Zeeland en de Bevelanden is het van belang om aan de voorkant zoveel mogelijk klimaatbestendig te bouwen, en bewoners te informeren over de risico’s van klimaatverandering. Daarnaast moedigen we circulaire bouw aan. Hierbij wordt er zoveel mogelijk gekeken naar het hergebruik van materialen voor de bouw. Een voorbeeld hiervan is het project ‘Een Zeeuwse Circulaire Beleving’ waarin recreatieondernemers worden gestimuleerd om aan de slag te gaan met circulair bouwen.

19

Concept Woon(zorg)visie de Bevelanden

versie december 2023

Thema Betaalbaarheid De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. We willen iedereen in de regio de kans geven op een kwalitatief goede woning, voor een betaalbare prijs. Prettig en goed wonen vindt vrijwel iedereen belangrijk. In aantal en in kwaliteit moeten er voldoende woningen en keuzemogelijkheden zijn voor onze (toekomstige) bewoners.

Onze ambitie: “We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij” 1) Twee-derde van onze nieuwbouw is betaalbaar; sociale huur, middenhuur of betaalbare koop, gebaseerd op de Woondeal. 2) 30% van onze regionale nieuwbouw, bestaat overeenkomstig de Woondeal uit sociale huurwoningen, ongeveer de helft als vervanging (herstructurering), een kwart voor de lokale behoefte en een kwart voor de maatschappelijke opgave die het landelijke beleid ons oplegt. 3) We blijven de slaagkansen en de zoekduur in de sociale sector monitoren. 4) We stimuleren marktpartijen en woningcorporaties om in het middenhuur-segment meer te bouwen, daarbij kijken we ook naar transformatie van bestaande bouw en juridische instrumenten. 5) We stimuleren de woningbouwcorporaties om ook in het lage middenhuur segment woningen bij te bouwen. 6) We vergroten het aanbod in betaalbare koop. 7) We continueren de starterslening en onderzoeken andere mogelijkheden voor financiële arrangementen, zoals de inzet van Koopgarant en Koopstart.

Huidige situatie Betaalbaarheid en bestaanszekerheid zijn in Nederland thema’s die momenteel veel aandacht krijgen. Inflatie, hogere energiekosten, maar ook toenemende zorgkosten, maken dat inwoners meer moeten nadenken over de besteding van hun inkomen. Hoewel in onze regio de woningen goedkoper zijn dan in de rest van Nederland, zijn ook op de Bevelanden de koopprijzen van woningen de laatste jaren fors gestegen. Waar de gemiddelde verkoopprijs in 2019 nog lag op tweeënhalve ton in onze regio, is dat in 2022 gestegen naar meer dan drie ton per woning. In Nederland is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2022 zelfs meer dan vier ton. De gemiddeld duurste huizen van de regio staan in Goes en Kapelle. Zoals aangegeven, stuurt het Rijk op de betaalbaarheid van het wonen. De Wet versterking regie volkshuisvesting vormt hiervoor het wettelijk kader. De eisen aan betaalbaarheid van de nieuwbouw komen terug in de Zeeuwse Woondeal, die in maart 2023 is ondertekend. Van de totale nieuwbouw tot 2030 moet ongeveer een derde gerealiseerd worden in de sociale sector, en een derde moet betaalbaar zijn, koop of huur. Hiervoor worden nieuwe definities van betaalbaar wonen gebruikt. Deze worden ieder jaar herijkt.

De definitie van ‘betaalbaar wonen’ is de volgende (prijspeil 2023): - Huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 - Koopwoningen met een (verkoop)waarde tot € 355.000 (stijgt naar € 390.000 in 2024)