11.1 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f, Woningbouw Platepolder fase 2a, Toelichting 21 november 2025

TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand’

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding .................................................................................................................. 5 1.1 Doel van dit TAM-omgevingsplan ..................................................................................... 5 1.2 Plangebied, fase 2a.......................................................................................................... 5 1.3 Geldend omgevingsplan ................................................................................................... 6 1.4 Procedure ........................................................................................................................ 7 1.5 De bij dit besluit horende stukken ..................................................................................... 8 1.6 Leeswijzer ........................................................................................................................ 8 Hoofdstuk 2 Planbeschrijving ..................................................................................................... 9 2.1 Huidige situatie................................................................................................................. 9 2.2 Nieuwe situatie ...............................................................................................................

10 Hoofdstuk 3 Beleidskader ......................................................................................................... 17 3.1 Rijksbeleid...................................................................................................................... 17 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................... 21 3.3 Regionaal beleid ............................................................................................................ 23 3.4 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................ 28 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten............................................................................................. 30 4.1 Inleiding en leeswijzer .................................................................................................... 30 4.2 Cultuurhistorie ................................................................................................................ 30 4.3 Archeologie .................................................................................................................... 31 4.4 Gezondheid....................................................................................................................

33 4.5 Geluid door weg-, railverkeer en industrieterreinen ......................................................... 33 4.6 Geluid door milieubelastende activiteiten ........................................................................ 35 4.7 VNG handreiking activiteiten en milieuzonering .............................................................. 37 4.8 Luchtkwaliteit ................................................................................................................. 39 4.9 Bodem ........................................................................................................................... 40 4.10 Water en watersystemen ................................................................................................ 42 4.11 Natuur en ecologie ......................................................................................................... 46 4.12 Omgevingsveiligheid ...................................................................................................... 48 4.13 Ontplofbare oorlogsresten .............................................................................................. 51 4.14 M.e.r.-beoordeling ..........................................................................................................

52 4.15 Nutsvoorzieningen (kabels en leidingen)......................................................................... 53 Hoofdstuk 5 Juridische aspecten ............................................................................................. 54 5.1 Algemeen ....................................................................................................................... 54 5.2 Artikelsgewijze toelichting ............................................................................................... 54 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid .................................................................................................... 58 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid................................................................................... 58 6.2 Economische uitvoerbaarheid......................................................................................... 59 Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies ................................................................... 60

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1: Parkeerbalans, Rothuizen architecten en adviseurs B.V, 29 oktober 2025; Bijlage 2: Rapport Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen, Heinkenszand Zuidzaksedijk - Platepolder, Artefact, 9 mei 2025; Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ‘Platepolder fase 2a’; Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing, 12 november 2025; Bijlage 4: Eindrapport waterbodemonderzoek, Platepolder te Heinkenszand, inclusief tekeningen, SMA Zeeland B.V., 15 mei 2024; Bijlage 5: Rapport verkennend bodemonderzoek Platepolder Heinkenszand, SMA Zeeland B.V., 14 mei 2025; Bijlage 6: Eindrapport bodemonderzoek, dammen, inclusief tekeningen, SMA Zeeland B.V., 4 april 2024; Bijlage 7: Stikstofdepositierapportage, inclusief de aanleg- en gebruiksfase, Sweco, 14 november 2025; Bijlage 8: Quickscan Beschermde Flora en Fauna Omgevingswet Ontwikkeling woonwijk ‘Platepolder’ te Heinkenszand, Melk & Honing, ecologisch onderzoek en advies, 30 januari 2025; Bijlage 9: Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling, Rothuizen Architecten en Adviseurs, november 2025; Bijlage 10: Verslag omgevingstafel, gemeente Borsele, 4 november 2025.

2

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Toelichting

3

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

4

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Doel van dit TAM-omgevingsplan

Aan de zuidoostkant van de kern Heinkenszand ligt de Platepolder. Enkele jaren geleden heeft de gemeenteraad ingestemd met het verwerven van circa 14,7 hectare grond in de Platepolder, met als doel hier een nieuwe (woon)wijk met circa 300 woningen te realiseren. De nieuwe woonwijk wordt gefaseerd ontwikkeld, waarbij de meest noordelijke gronden als eerste fase zijn c.q. worden gerealiseerd. Voor de eerste fase is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan ‘Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022’, waarin ook de bestaande woningen aan de Stenevate zijn opgenomen, is reeds onherroepelijk en maakt de bouw van maximaal 94 woningen mogelijk. Nu het overgrote gedeelte van de bouwgrond is verkocht en het merendeel van de woningen gebouwd of in aanbouw opgeleverd en inmiddels bewoond zijn, is de volgende fase; fase 2a, nader uitgewerkt. Fase 2a staat de bouw van maximaal 83 woningen toe en hiervoor is een afzonderlijk TAMomgevingsplan opgesteld. Hiervoor is gekozen, om de reden dat de woningbouwopgave, mede door demografische ontwikkelingen, in de afgelopen jaren sterk is veranderd. Meer concreet: de woningbouwopgave maakt een sterkere groei door dan destijds voorzien. Derhalve is om genoeg betaalbare en duurzame woningen te bouwen, versnelling van de woningbouw noodzakelijk.

In het verlengde daarvan is Platepolder in de Zeeuwse Woondeal aangewezen als gemeentelijk sleutelproject. Deze projecten zijn bedoeld om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en het woningaanbod voor bepaalde doelgroepen zoals starters, senioren, lage en middeninkomens te vergroten. Bij sleutelprojecten streeft men te komen tot een verdeling van 2/3 betaalbare en 1/3 dure woningen. Het woningbouwprogramma voor fase 2a voldoet hieraan. Meer concreet: door het realiseren van een gemengd woonmilieu met diverse woningbouwtypologieën, voor verschillende doelgroepen, wordt tegemoet gekomen aan de actuele kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte op lokaal en regionaal niveau. Daarnaast is het doel om deze woningen duurzaam en toekomstbestendig te bouwen. Voor het plangebied is het omgevingsplan van de gemeente Borsele per 1 januari 2024 geldend. De gronden waar de woningbouw is voorzien hebben in de huidige situatie een agrarische functie en staat daarmee de bouw van woningen niet toe. Om fase 2a van de nieuwe woonwijk mogelijk te maken is derhalve een wijziging van het omgevingsplan nodig. Voorliggend wijzigingsbesluit in de vorm van een TAM-omgevingsplan voorziet hierin. Naast de beoogde woningbouw is in het TAM-omgevingsplan ook de aanleg van de centrale ontsluiting van de nieuwe woonwijk op de Heinkenszandseweg opgenomen.

De ontsluiting van de fase 1 op de Stenevate was bedoeld als tijdelijke ontsluiting en wordt in relatie tot fase 2a afgewaardeerd naar een route voor langzaam verkeer en calamiteiten. Tot slot is voor het TAMomgevingsplan voor de begrenzing van het plangebied aangesloten bij de contouren van fase 1. Om de regie te komen tot een zorgvuldige uitwerking van het gewenste woningbouwprogramma te behouden, zijn een stedenbouwkundig- en verkavelingsplan opgesteld. Daarnaast vormt het beeldkwaliteitsplan naast de regels van het TAM-omgevingsplan het toetsingskader voor de concrete vergunningaanvragen binnen het plangebied. Op deze manier wordt geborgd, dat naast het aantal en type woningen, de dorpse ‘Borselse’ kenmerken bij de concrete uitwerking van het plangebied worden geborgd.

1.2

Plangebied, fase 2a

In voorliggend TAM-omgevingsplan wordt fase 2a van de toekomstige woonwijk Platepolder vastgelegd. Voor de noordelijke begrenzing van het plangebied wordt bij de contouren van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele, onderdeel bestemmingsplan Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022’ aangesloten. Verder vormen aan de westzijde het historische Platewegje, aan de zuidzijde agrarische gronden en de Heinkenszandseweg en aan de oostzijde de Zuidzaksedijk de begrenzing van het plangebied.

5

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Borsele, sectie Z, nummers 1665, 561 en 1457 alle gedeeltelijk. Figuur 1 geeft de ligging en begrenzing van het plangebied op de luchtfoto weer.

Figuur 1: Blauwe contour geeft fase 1 aan. Rode contour geeft ligging en begrenzing van het plangebied fase 2a aan. Bron: PDOK viewer.

De functie van deze percelen van het plangebied is hoofdzakelijk agrarisch. Met oog op de voorgestane woningbouwontwikkeling heeft de gemeente deze gronden (reeds eerder) in eigendom verworven.

1.3

Geldend omgevingsplan

Op het plangebied is het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan gemeente Borsele van toepassing. Dit onderdeel van het omgevingsplan is te vinden via Ruimtelijkeplannen.nl en Regels op de kaart. Voor de gronden waar de woningbouw is voorzien vigeert het Chw ’Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018’ zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 1 maart 2018. Op basis van het tijdelijke deel is de functie van de gronden binnen het plangebied agrarisch en zijn deze gelegen in het deelgebied Kleinschalige polders. Verder is de meest oostelijke strook grond aangewezen voor kwetsbaar gebied. In deze strook grond zijn de aanwendingsmogelijkheden, gelet op de waarden beperkter dan op de gronden met een agrarische functie. Zo is hier de aanleg van nieuwe voet- en fietspaden niet bij recht toegestaan en mogen onder meer geen windturbines en gsm-masten

6

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

worden opgericht. Ook zijn archeologische waarden van toepassing op deze gronden. Het betreft de ‘Waarde - Archeologie 3’. In hoofdstuk 4 zal nader op deze archeologische waarden worden ingegaan.

Figuur 2: Uitsnede tijdelijk deel omgevingsplan, rode contour betreft het plangebied. Bron: omgevingsplanviewer gemeente Borsele.

1.4

Procedure

Zoals in paragraaf 1.1 beschreven is de ontwikkeling niet rechtsreeks mogelijk op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele. Om de gewenste ontwikkeling te realiseren moet het tijdelijke deel van het omgevingsplan worden gewijzigd. Concreet betekent dit, dat het gemeentelijk omgevingsplan moet worden gewijzigd om het initiatief mogelijk te maken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van TAM-IMRO. Vanwege de onzekerheden rondom het DSO is tot 1 januari 2026 de mogelijkheid gecreëerd om via de Wro-standaarden het omgevingsplan te publiceren, TAM-IMRO ('Tijdelijke Alternatieve Maatregelen – Informatiemodel Ruimtelijke Ordening') genaamd. De wijziging van het omgevingsplan kan worden opgesteld in de software voor bestemmingsplannen en wordt gepubliceerd via de IMRO standaarden en de landelijke voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Inhoudelijk moet een TAM-omgevingsplan voldoen aan de Omgevingswet.

7

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan Borsele, voor de kadastrale percelen gemeente Borsele, sectie Z, nummers 1665, 561 en 1457, alle gedeeltelijk. In juridische zin is dit plan een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Het TAM-IMRO-plan is opgesteld als hoofdstuk 22f van het omgevingsplan. Technisch kan de wijziging van het omgevingsplan met TAM-IMRO niet voldoen aan de nieuwe digitale standaarden STOP/TPOD, daarom kan de wijziging van het omgevingsplan technisch ook geen onderdeel uitmaken van het omgevingsplan op het DSO en wordt het via de 'oude' landelijke voorziening gepubliceerd. Nadat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld kunnen vergunningen ten behoeve van de bouwwerken worden aangevraagd. Dit plan vormt dan het toetsingskader voor deze vergunningaanvragen. Het TAM-omgevingsplan moet voor 2032 worden omgezet naar het gemeente brede omgevingsplan in de software van de gemeente en het moet dan voldoen aan de standaarden voor het omgevingsplan (STOP/TPOD). Voor het opnemen van het TAM-omgevingsplan in het STOP/TPOD-omgevingsplan dient een nieuw vaststellingsbesluit te worden genomen. Het ministerie van BZK heeft de intentie uitgesproken om in de wet- en regelgeving vast te leggen dat regels in het STOP omgevingsplan die inhoudelijk gelijk zijn aan het TAM-omgevingsplan niet opnieuw appellabel worden bij het overzetten.

De wijze waarop en de voorwaarden waaronder dit mogelijk is worden momenteel uitgewerkt.

1.5

De bij dit besluit horende stukken

Het TAM-omgevingsplan ‘Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand’ bestaat uit de volgende stukken: • verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0654.TAMOPHZWBPP2a2025-0001) met renvooi; • regels; • deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding met renvooi zijn de functies van de gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het omgevingsplan.

1.6

Leeswijzer

De toelichting op de het TAM-omgevingsplan heeft de volgende opzet: in hoofdstuk 2 wordt de bestaande en toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten getoetst, die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt beschreven hoe de voorgenomen ontwikkeling in deze herziening van het omgevingsplan is geregeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een integrale conclusie getrokken, die de motivering vormt voor het wijzigen van het (tijdelijke deel) omgevingsplan.

8

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Omgeving Heinkenszand is met ongeveer 5.600 inwoners de grootste kern van de gemeente Borsele. Het is tevens het bestuurlijke centrum van de gemeente Borsele en beschikt over een groot aantal voorzieningen, zoals diverse winkels en restaurants, sport- en ontmoetingscentrum De Stenge, diverse voorzieningen voor ouderen en drie basisscholen. Vlakbij het dorp ligt recreatiegebied Stelleplas, met zwembad, restaurant/brasserie, camping en bungalowpark. Het dorp ligt in de Zak van Zuid-Beveland, een karakteristiek, kleinschalig poldergebied met slingerende dijken, kreekrestanten en heggen. Hier is het aangenaam wandelen en fietsen. Nieuwbouwwijk Platepolder grenst direct aan dit karakteristieke landschap, ook wel bekend als Landschapspark Borsele. Heinkenszand ligt ingeklemd tussen een aantal belangrijke wegen: aan de noordzijde rijksweg A58, aan de oostzijde de N665 Drieweg en aan de zuidzijde de N667 Heinkenszandseweg. Middels een directe aansluiting op de A58 is Heinkenszand aangesloten op het (boven)regionale en nationale verkeersnet. De binnensteden van zowel Goes als Middelburg liggen op minder dan 20 minuten rijden. Ook steden als Rotterdam, Breda, Antwerpen en Gent zijn in een uur te bereiken. Locatie De planlocatie ligt in de Platepolder, gelegen aan de zuidoostkant van Heinkenszand.

De planlocatie, fase 2a, wordt begrensd door de woningbouw van fase 1 in het noorden, het Platewegje in het westen, agrarische gronden en de Heinkenszandseweg in het zuiden en de Zuidzaksedijk in het oosten daarvan. Voor het noordelijke deel (fase 1) van de nieuwbouwwijk is het bestemmingsplan reeds onherroepelijk.

Figuur 3: Bestemmingsplan ' Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022’. Bron: Ruimtelijkeplannen.nl

9

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Het plangebied wordt momenteel agrarisch gebruikt. De planlocatie grenst aan het historische Platewegje, wat zowel gebruikt wordt om de agrarische percelen te bereiken als door wandelaars en fietsers. Verder bevinden zich in het gebied enkele sloten en greppels. De direct aangrenzende gronden, gelegen ten zuiden en westen van Platepolder fase 2a, zijn agrarisch bestemd. Deze gronden zijn echter volledig in eigendom van de gemeente en worden niet meer agrarisch gebruikt. Ook de agrarische gronden oostelijk van de Zuidzaksedijk zijn in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn gereserveerd voor de aanleg van een uitloopgebied.

2.2

Nieuwe situatie

2.2.1 Stedenbouwkundig plan Begin 2019 is een projectgroep bestaande uit een brede vertegenwoordiging van ambtelijke professionals aan de slag gegaan met de planvorming van de nieuwe woonwijk Platepolder. In de eindsituatie zijn in de nieuwe woonwijk in totaal circa 300 woningen voorzien, De planvorming heeft op interactieve wijze plaatsgevonden, waarbij op verschillende momenten overleg is gepleegd met omwonenden, geinteresseerden en andere betrokkenen. Dit traject heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan voor geheel Platepolder, waarvan de eerste fase in dit bestemmingsplan reeds is vastgelegd. Zie hiervoor figuur 3. Het stedenbouwkundige plan gaat uit van een stedenbouwkundige hoofdstructuur dat de drager is van het ontwerp van de nieuwe woonwijk. Het stedenbouwkundige plan dient daarmee als leidraad voor de herontwikkeling van het gehele plangebied en wijziging van het omgevingsplan. Hoofdopzet Platepolder wordt de nieuwe, groene woningbouwlocatie van Heinkenszand.

De ruimtelijke hoofdstructuur van de woningbouwlocatie wordt in hoofdzaak, zoals in paragraaf 2.1 beschreven, bepaald door de bestaande woonbebouwing, de wegen en een ligging grenzend aan agrarisch bewerkte gronden, waarbij de twee historische dijken; de Zuidzaksedijk en de Oudekamersedijk, aan weerszijden van de polder en het van oudsher aanwezige Platewegje richting geven aan het stedenbouwkundig plan van de wijk. De hoofdstructuur van de wijk gaat uit van een centrale ontsluiting in de vorm van een laan met bomen, aangesloten op de Heinkenszandseweg. Deze laan volgt de polderstructuur en wordt halverwege onderbroken door een groene ruimte. Aan de noordzijde gaat de laan op in een parkzone met woonhoven. De laan wordt aan weerszijden geflankeerd door woonvelden met ruimte voor grondgebonden woningen van verschillende typologieën. De woningen zijn gesitueerd aan korte woonstraatjes c.q erftoegangswegen met een groen profiel. Vanuit iedere straat is er direct zicht op één van beide dijken en/of op het omringende polderlandschap. Tussen de Oudekamersedijk en het Platewegje is het de intentie een bijzonder woonmilieu te creëren. In de eerste fase is een appartementengebouw in een groene omgeving voorzien. Vanuit het appartementengebouw is er zicht op het aangrenzende landschap.

Tegelijk zorgen de bomen op de dijk ervoor, dat het appartementengebouw vanuit de omgeving beperkt zichtbaar zijn. Het voornemen is om in het uitloopgebied waterpartijen aan te leggen. Enerzijds maakt dit een ruimere opzet van de woonwijk mogelijk. Anderzijds geeft het de mogelijkheid om hemelwater op te vangen en ontstaat in de directe nabijheid van de nieuwe woonwijk en de kern een mooie plek om aan te recreëren. De eerste, tweede en opvolgende fasen van Platepolder worden voor het autoverkeer ontsloten op de Heinkenszandseweg. In dat kader zal de Heinkenszandseweg worden geherwaardeerd van 80 naar 60 km. Voor fietsers en voetgangers blijven er diverse korte aansluitingen/verbindingen met het dorpshart.

10

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Figuur 4: stedenbouwkundige hoofstructuur Platepolder (bron: Rothuizen Architecten en Adviseurs) Deelgebieden In het stedenbouwkundig plan van de woonwijk valt een aantal deelgebieden te onderscheiden, namelijk: 1. Wonen in het park: het park rond de hofjes bestaat uit een rustig, extensief en ecologisch beheerd landschap, met daarin een aantal woonhofjes. In de hofjes is ruimte voor ontmoeten en activiteiten; 2. Wonen aan de dijk: het landschap tussen de Oudekamersedijk en het Platewegje is geïnspireerd op de boomgaarden rondom Heinkenszand. In dit landschap is het de intentie een bijzonder woonmilieu te realiseren. Appartementengebouwen kunnen hier deel vanuit maken; 3. Wonen aan de laan: de laan heeft een formeel en groen karakter, als hoofdontsluiting van de wijk; 4. Wonen in de straat: de woonstraten hebben een groen en afwisselend karakter. Deze deelgebieden hebben elk hun eigen sfeer, ruimtelijke kenmerken en architectuurstijl, maar vormen samen één wijk. Uitgangspunt hierbij is derhalve dat het gebied een eigen identiteit krijgt, met dien verstande dat het karakter van de nieuwe woonwijk past bij en aansluit op het karakter van de kern. Fasering De opzet van de hoofdstructuur is dat per fase wordt uitgegaan van een woningbouwprogrammering die aansluit bij de doelstelling en ambitie van de sleutelprojecten.

Meer concreet: in elke fase wordt 2/3 van de woningen in het betaalbare en 1/3 in het dure segment gebouwd. Door het gevarieerde woningaanbod en programmamix krijgen meer mensen de kans in het dorp te blijven wonen. Naast woningbouw wordt gelijktijdig met fase 2a de centrale ontsluiting voor de woonwijk aangelegd. Hierdoor wordt voorkomen, dat het verkeer van fase 2a (en opvolgende fasen) met de nodige verkeersbewegingen en daaraan verbonden hinder in noordelijke richting via de Stenevate naar het overige wegennet wordt afgewikkeld. De ontsluiting op de Stenevate was dan ook bedoeld als tijdelijke ontsluiting en wordt in relatie tot fase 2a geherwaardeerd naar een route voor langzaam verkeer en calamiteiten.

11

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Uitloopgebied Vanwege de opgaven die de aspecten waterberging en de landschappelijke kwaliteitsverbetering voor het totale plangebied opwerpen, zijn de gronden direct ten oosten van de nieuwe woonwijk door de gemeente aangekocht . Het is de ambitie van de gemeente om deze gronden als uitloopgebied, niet alleen voor de bewoners van de nieuwe woonwijk, maar de hele kern te reserveren. Het streven is om het uitloopgebied als park met bijbehorende voorzieningen in te richten. Bij de verdere planuitwerking daarvan zullen de waterpartijen zorgvuldig worden ingepast. Voor de aanleg en inrichting van het uitloopgebied dient een separate procedure worden doorlopen. Daarmee kaderen de oostelijk gelegen gronden, wat als toekomstig uitloopgebied is gereserveerd en de bestaande wegen- en bebouwingsstructuur de nieuwe woonwijk en het plangebied in, waardoor sprake is van een natuurlijke afronding van de kern.

2.2.2 Verkavelingsplan De stedenbouwkundige hoofdstructuur wordt gefaseerd uitgewerkt tot een gedetailleerd verkavelingsplan. Fase 1 is reeds eerder uitgewerkt en vastgelegd in het bestemmingsplan “Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022”. Inmiddels is ook fase 2a nader uitgewerkt tot een gedetailleerd verkavelingsplan. Voor de volgende fase(s) is het verkavelingsplan slechts indicatief. Bebouwing Met fase 2a wordt aangesloten op fase 1. Het verkavelingsplan voor fase 2a gaat uit van de oprichting van drie bouwvelden met in totaal 83 woningen, in de vorm van: • 64 aaneengebouwde woningen; • 4 twee-onder-een kapwoningen, en; • 15 vrijstaande woningen. Het plangebied zal via een nieuw aan te leggen laan, wat de centrale ontsluiting van de nieuwe woonwijk vormt, via de Heinkenszandseweg op het bestaande wegennet worden ontsloten. Zoals beschreven onder paragraaf 2.2.1 bepaalt de laan de stedenbouwkundige opzet van de ruimtelijke structuur voor fase 2a. Qua bebouwing zijn met name aaneengebouwde woningen voorzien om zo, met het oog op de bouw van meer betaalbare woningen die ook in de toekomst onder de betaalbare categorie kunnen blijven vallen, te kunnen sturen. Dit betekent dat deze grondgebonden woningen in maximaal 2 bouwlagen met kap kunnen worden gerealiseerd.

Deze woningen zijn daarmee voldoende groot van omvang voor 1- en 2-persoonshuishoudens, gezinnen én voor levensloopbestendige/seniorenwoningen met een volledig woonprogramma op de begane grond. Dit houdt echter niet in dat binnen de bouwvelden uitsluitend aaneengebouwde woningen kunnen worden gerealiseerd. In de bouwvelden zijn, met het oog op de gewenste programmamix ook twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen voorzien. De rooilijnen van de woningen worden zonder grote verspringen vastgelegd, zodat een rustig straatbeeld wordt gecreëerd, bij een mogelijke diversiteit in architectonische uitvoering van de bouwvelden en individuele bouwpercelen. Programmatisch Platepolder is aangewezen als gemeentelijk sleutelproject. In dat kader is het de ambitie om in iedere fase te komen tot een verdeling van 2/3 betaalbare en 1/3 dure koopwoningen. Verder gaat het hierbij niet alleen om aantallen, maar ook om woningtypes. Voor bepaalde doelgroepen, met name laag- en middeninkomens, starters en ouderen zijn er onvoldoende woningen voorradig. Voor jongeren ontbreekt het aan betaalbare woningen. Voor ouderen ontbreekt geschikt aanbod, al dan niet met zorg. Ook voor ouderen uit het buitengebied is aanbod in de kern belangrijk. Door deze doelgroepen een mogelijkheid te geven, wordt ook de toekomstbestendigheid van voorzieningen in Heinkenszand verbeterd.

Daarnaast is er vraag naar vrije sector koopwoningen. Deze vraag komt met name van

12

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

huishoudens die binnen Heinkenszand willen doorstromen. Bij doorstromen komen bestaande woningen in Heinkenszand weer op de markt voor bijvoorbeeld gezinnen en jongeren. Met het woningbouwprogramma wordt ervoor gezorgd dat in aansluiting op de actuele (lokale) woningbehoefte vooral in de goedkopere en betaalbare categorieën het aanbod toeneemt. Uitgangspunt daarbij is en blijft een mix van doelgroepen. Gelet op het bovengenoemde luidt de verdeling, inclusief de 19 hofwoningen uit fase 1, als volgt: • 27 sociale huurwoningen (26%); • 21 betaalbare tussenwoningen (21%); • 19 betaalbare woningen (fase 1, 19%) • 35 dure woningen (34%). Zie hierover ook meer specifiek paragraaf 3.3 van deze toelichting. Het gaat hierbij om woningen in het betaalbare segment, waarbij het realiseren van nultreden woningen of geclusterd wonen ook tot de mogelijkheden behoort. Deze woningen mochten, gelet op de destijds geldende woningmarktafspraken niet in fase 1, maar gelijktijdig met de latere fasen worden gerealiseerd. Ofschoon deze woningmarktafspraken zijn achterhaald, past het totale woningbouwprogramma, inclusief de 19 betaalbare hofwoningen in de afspraken van de Zeeuwse Woondeal, daar het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen in het segment betaalbaar vallen.

13

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Figuur 5: Indicatief verkavelingsplan, rode contour betreft fase 2a. Bron: Rothuizen Architecten en Adviseurs d.d. 30 oktober 2025.

14

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

2.2.3 Beeldkwaliteit Naast een stedenbouwkundig en verkavelingsplan, is voor de gehele nieuwbouwwijk een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is gericht op het realiseren van een samenhangende, karaktervolle woonbuurt, passend in de omgeving, maar met een eigen onderscheidende identiteit. In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, het materiaalgebruik en de stedenbouwkundige samenhang van de woningen en openbaar gebied met als doel een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving te creëren. Deze kwalitatieve criteria, in woord en beeld borgen een ruimtelijke basiskwaliteit en zijn straks leidend bij het toetsen van de bouwplannen c.q. vergunningen. De beleidsregels zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, welke gelijktijdig met het bestemmingsplan ‘Kern Heinkenszand, gedeelte Platepolder fase 1, 2022’ is vastgesteld, zijn op het gebied van de redelijke eisen van welstand onderdeel van de Welstandsnota als bedoeld in de Omgevingswet (artikel 4.19 Ow).

2.2.4 Verkeer Verkeer is primair geregeld in de weg- en verkeerswetgeving. Deze regelgeving maakt geen deel uit van de Omgevingswet. Het wijzigen van functies betekent in de meeste gevallen ook dat er wijzigingen met betrekking op verkeer zijn. Hierbij kan het een toename van verkeer zijn of de aard van het verkeer kan wijzigen. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient ook in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn dat afgewenteld wordt op de omgeving. Ontsluiting Fase 1 en 2a en in de toekomst de gehele woonwijk zal voor gemotoriseerd verkeer via een centrale hoofdontsluiting op de Heinkenszandseweg (provinciale weg) worden ontsloten. In dat kader zal de tijdelijke ontsluiting op de Stenevate worden afgewaardeerd naar een route voor langzaam verkeer en calamiteiten. Door de ontsluiting “buitenom” te realiseren wordt voorkomen dat autobewegingen van de ene wijk/buurt naar de andere wijk/buurt in Heinkenszand door het dorp plaatsvinden met extra verkeersdruk in het dorp tot gevolg. De centrale ontsluiting met erftoegangswegen is daarmee bedoeld voor bestemmingsverkeer. Daarnaast worden bewoners op deze manier gestimuleerd om voor korte afstanden in het dorp te wandelen en/of de fiets te pakken.

Voor voetgangers en fietsers zijn er immers wel directe verbindingen met het dorpshart voorzien, via het Platewegje en de Oudekamersedijk. De centrale ontsluiting in het plangebied zal voor de directe omgeving niet tot een toename van verkeershinder leiden. De toename van verkeersbewegingen van fase 2a blijft binnen de marges van de capaciteit en maatvoering van de Heinkenszandsweg en de N665. Wel wordt de Heinkenszandseweg, ofschoon de bestaande wegen het verkeer dus goed kunnen verwerken, in verband met de verkeersveiligheid van 80 naar 60 km/uur geherwaardeerd. Tot slot wordt het verkeer via de Heinkenszandseweg en de N665 naar de Rijksweg A58 geleid, waarna het verkeer zich gelijkmatig in westelijke richting naar Walcheren en in oostelijke richting naar Brabant zal verdelen. De ontwikkeling (van fase 2a) leidt dan ook niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

2.2.5 Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruik gemaakt van de CROW 2024. De stedelijkheidsgraad wordt bepaald op basis van de adressendichtheid. Op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) valt het plangebied binnen de categorie ‘Weinig stedelijk, rest bebouwde kom’. De CROW 2024 hanteert voor parkeerkencijfers een bandbreedte met een minimum en

15

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

een maximum. De gemeente Borsele hanteert als uitgangspunt voor de toe te passen parkeernormen de gemiddelde bandbreedte van de CROW parkeerkencijfers. Uitgaande van het woningbouwprogramma dienen, uitgaande van de gemiddelde vraag, in totaal151 parkeerplaatsen te worden aangelegd. Het gaat hierbij om zowel huurwoningen als koopwoningen voor diverse doelgroepen. Meer concreet: van de in totaal maximaal 83 nieuwbouwwoningen wordt 2/3 in het betaalbare segment gebouwd. De voor de woningen benodigde parkeerbehoefte wordt door de aanleg van 114 parkeerplaatsen grotendeels in de openbare ruimte opgelost. Verder worden bij de vrijstaande woningen 2 parkeerplaatsen en bij twee-onder-één kapwoningen 1 parkeerplaats op eigen terrein aangelegd. Omdat parkeerplaatsen op percelen bij een eigen woning in de praktijk echter niet altijd worden benut om een auto te parkeren, wordt voor de functies gerelateerd aan ‘wonen’ in de parkeerbalansberekening een correctiefactor toegepast. Dit betekent, dat er feitelijk ruimte is voor een bepaald aantal voertuigen (theoretisch aantal), maar dat uit de praktijk blijkt dat in het dagelijkse gebruik er minder voertuigen staan dan dat theoretisch mogelijk is. De mate waarin parkeren op eigen terrein in het parkeeraanbod meetelt, is gebaseerd op de normen zoals opgenomen in de CROW en in de parkeerbalans verwerkt (Bijlage 1).

Indien wordt uitgegaan van de gemiddelde normen, beschikt de openbare ruimte met 114 parkeerplaatsen, naast 29 parkeerplaatsen op eigen terrein over voldoende capaciteit om het parkeren, waaronder begrepen bezoekersparkeren (0,2) op te vangen. Op deze wijze wordt aan de parkeerbehoefte voldaan. Conclusie Het aantal verkeersbewegingen op de bestaande wegen zal inherent aan het initiatief, geen nadelige, eerder voordelige effecten op de bestaande infrastructuur met zich meebrengen. Meer concreet: de tijdelijke ontsluiting op de Stenevate zal worden afgewaardeerd en de verkeersstroom zal via de Heinkenszandseweg buiten de kern om worden geleid. Het bestaande wegennet, waarop de verkeersbewegingen worden afgewikkeld, is voldoende geschikt om het verkeer naar en van het initiatief op te vangen. De Heinkenszandseweg zal mede in relatie tot het plan en met het oog op de verkeersveiligheid van 80 naar 60 km/uur worden afgewaardeerd. Tot slot beschikt fase 2a, bij een berekende behoefte van 151 parkeerplaatsen over voldoende parkeercapaciteit binnen het plangebied om in de parkeerbehoefte te voorzien. Op basis daarvan wordt verwacht dat niet alleen het aspect verkeer, maar ook parkeren geen belemmering vormt voor de realisatie van onderhavige woningbouwontwikkeling.

16

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de beoogde woningbouwontwikkeling toegelicht en wordt de beoogde ontwikkeling hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De regels uit het Bkl worden gemotiveerd getoetst aan de activiteit.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

NATIONALE OMGEVINGSVISIE

Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een Rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valley’s; • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; - Nederland is in 2050 klimaatbestendig en water-robuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen; - We maken de energie-infrastructuur geschikt voor duurzame energiebronnen en reserveren daarvoor ruimte; - We passen duurzame energie in met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld. 2. duurzaam economisch groeipotentieel; - De Nederlandse economie verandert van karakter en is in 2050 geheel circulair en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030; - We zetten in op optimale (inter)nationale bereikbaarheid van steden en economische kerngebieden in het Stedelijk Netwerk Nederland; - Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat. 3. sterke en gezonde steden en regio’s; - We versterken het Stedelijk Netwerk Nederland door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen.

Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-) infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is;

17

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

-

Het Rijk hanteert een integrale verstedelijkingsstrategie. Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen; - Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse; - We richten de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. We verbeteren de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie; - We versterken het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuur-inclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuur-inclusief bouwen zijn het uitgangspunt; - We richten steden en regio's klimaatbestendig in; - Het stedelijke mobiliteitssysteem levert een goede bereikbaarheid op. De auto, het ov, fietsen en lopen zijn onderling verknoopt.

Het systeem draagt zo bij aan een gezonde leefomgeving en een gezonde leefstijl; - Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak. 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. - Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschaps-inclusief. Principes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoekt het Rijk naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 3.1.2

NOTA RUIMTE

Op 26 september 2025 heeft het kabinet - op voorstel van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en mede namens de bewindspersonen van Infrastructuur en Waterstaat, Economische Zaken, Klimaat en Groene Groei, Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur, Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, Volksgezondheid, Welzijn en Sport en Defensie – ingestemd met de Nota Ruimte. De Nota Ruimte is een nationale omgevingsvisie zoals bedoeld onder Afdeling 3.1 Omgevingsvisies van de Omgevingswet. Een omgevingsvisie is bindend voor de overheid die hem opstelt. De definitieve Nota Ruimte zal de NOVI uit 2020 gaan vervangen. De Nota Ruimte is vanaf dan het geldende kader voor al het rijksbeleid over de fysieke leefomgeving. Het besluit over de Ontwerp-Nota Ruimte is op 6 oktober 2025 openbaar gemaakt en gepubliceerd. De kennisgeving van de terinzagelegging is op 6 oktober gepubliceerd in de Staatscourant. De zienswijzenperiode loopt tot en met 15 december 2025.

18

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

3.1.3

INSTRUCTIEREGELS

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (afgekort AMvB’s). Dit zijn: 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); en 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB’s staan regels voor het uitvoeren van de Omgevingswet. Het Bkl vervangt daarmee het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet ingetrokken. Het Bkl bepaalt dat instructieregels het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt geweigerd als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructieregel(s); b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Instructieregels gelden onder andere voor de volgende onderwerpen: • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf hierna); • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; • het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl); • het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen (afdeling 5.2 Bkl). Voor het project zijn met name de navolgende instructieregels van belang: • beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl); • de ladder van duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5.4 Bkl).

In de toelichting moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. De ladder van duurzame verstedelijking wordt getoetst in de volgende paragraaf. 3.1.4

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel staat in artikel 5.129g van het Bkl en regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op grond van artikel 8.0b van het Bkl is deze instructieregel ook op een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit van toepassing.

19

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

De ladder is verankerd in het Bkl en luidt als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.” Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’, ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Bkl staat de instructieregel dat de ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Een woning is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is echter niet concreet vastgelegd. In de rechtspraak welke onder het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in relatie tot de ladder van duurzame verstedelijking is gevormd, dient in lijn met artikel 5.129g Bkl een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (uitspraak: ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 en ECLI:NL:RVS:2014:1442). De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan wat als voldoende substantieel kwalificeert: bouwplannen met niet meer dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3). Het is vervolgens de vraag of een plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft.

Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre). 3.1.5

CONCLUSIE

Toetsing aan het NOVI Voorliggende kwestie betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarvan de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. Verder zijn bij het uitwerken van de ontwikkeling de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt, dat de NOVI geen belemmering vormt voor het beoogde initiatief. Toetsing Instructieregels Rijks (Amvb’s) In hoofdstuk 4 van de toelichting wordt aangetoond, dat er bij dit voornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Toetsing ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ In de jurisprudentie is bepaald, dat vanaf 11 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de Ladder. Op basis hiervan dient de woningbouwontwikkeling als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft.

Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande tijdelijke deel van het omgevingsplan. Gelet op de omvang, ligging en wijziging van de

20

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

functie van agrarisch naar wonen, waarbij momenteel geen (hoofd)bebouwing is toegestaan, moet worden geconcludeerd, dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, die moet worden ‘beladderd’. Voor een nadere onderbouwing daarvan wordt verwezen naar de volgende paragrafen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

ZEEUWSE OMGEVINGSVISIE

Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de ambities voor 2050 en de doelen voor 2030 vastgelegd. De visie kent verschillende doelen; soms is deze bedoeld als richtdocument voor overleggen. Soms is het de basis voor de Zeeuwse Omgevingsverordening en de uitvoeringsprogramma's, of is het de leidraad bij het uitvoeren van het beleid. De provincie heeft vier ambities gesteld: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatie economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland wordt het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Hieronder worden de bouwstenen die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling beschreven.

Woningvoorraad Over de woningvoorraad schrijft de provincie dat de nieuwbouw moet passen bij de huidige en toekomstige woningbehoefte. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en minstens 50% van de nieuwbouw is circulair. Nieuwbouwplannen moeten inspelen op de behoefte aan specifieke woningmarktsegmenten. Hiertoe werken de Zeeuwse gemeenten en de provincie aan een Zeeuwse Woonagenda, waarbinnen gezamenlijk wordt opgetrokken om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken en te houden. Verder staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Gezien de ruimtelijke doelen, de klimaat- en demografische opgave, de uitgangssituatie van de woningvoorraad en de toekomstverwachtingen, is woningbouwbeleid essentieel. Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. Deze keuzes worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken door de vijf Zeeuwse woningmarktregio’s (De Bevelanden, Schouwen-Duiveland, Tholen, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen).

Toetsing In de Zeeuwse Omgevingsvisie worden de ambities op hoofdlijnen geschetst, alsmede de kaders waarbinnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Verder kijkend naar de ambities sluit de ontwikkeling volledig aan op de eerste ambitie: ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’. Hierbij moeten nieuwbouwplannen inspelen op de bestaande en toekomstige behoefte. Naast de kwantitatieve behoefte c.q. vraag naar woningen, neemt de behoefte aan kwalitatief goede, betaalbare en levensloopbestendige woningen eveneens fors toe. Onderhavige ontwikkeling voegt een fors aandeel betaalbare woningen aan het woningaanbod toe, waar in de veranderende markt vraag naar is. Ook

21

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

levensloopbestendige woningen zijn goed te realiseren binnen de beoogde woningbouwontwikkeling. Daarmee is de ontwikkeling volledig in lijn met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3.2.2

OMGEVINGSVERORDENING ZEELAND

Op 1 januari 2024 is naast de Zeeuwse Omgevingsvisie ook de Omgevingsverordening Zeeland in werking getreden. Onder de Omgevingswet, vormt de Omgevingsverordening – net als voorheen – een aanvulling op de Zeeuwse Omgevingsvisie, aangezien het in deze visie geformuleerde beleid in de verordening wordt gecomplementeerd met toetsbare criteria waaraan planvorming c.q. projecten moet voldoen. Slechts een select aantal onderdelen uit de (voormalige) Omgevingsvisie is geregeld in de verordening. Onderwerpen opgenomen in de Omgevingsverordening zijn bijvoorbeeld bedrijventerrein, verblijfsrecreatie, bestaande natuur en ecologische hoofdstructuur, agrarische gebieden van ecologische betekenis, molenbiotopen, glastuinbouw en intensieve veehouderij. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. 3.2.3

INSTRUCTIEREGELS

In de Omgevingsverordening Zeeland, inclusief de 1e wijziging, zoals vastgesteld op 23 december 2024 zijn in hoofdstuk 5 instructieregels opgenomen. Toetsing Ten aanzien van het onderwerp 'Wonen' is een instructie opgenomen voor bouwen buiten bestaand stedelijk gebied. In artikel 5.14 een instructie opgenomen voor het realiseren van woningbouw buiten stedelijk gebied. ‘1. Een omgevingsplan staat woningbouw buiten stedelijk gebied alleen toe als in de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat: a. de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden b. voor zover de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, de woningen aansluitend aan het stedelijk gebied worden gerealiseerd; c. de woningen landschappelijk goed worden ingepast.’ ‘Stedelijk gebied’ wordt als volgt gedefinieerd: ‘In een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen;’ Toetsing Het plangebied ligt niet in, maar grenst aan het bestaande stedelijk gebied.

Beschouwd dient te worden of in het bestaand stedelijk gebied van Heinkenszand beschikbare én geschikte locaties aanwezig zijn waar mogelijkerwijs in de specifieke behoefte aan de woningen kan worden voorzien. Alleen indien de algemene woningbouwopgave woningen niet in zijn volledigheid in bestaand stedelijk is op te vangen, dan wel indien die ruimte wel aanwezig is, maar de locatie niet geschikt is voor het gewenste planconcept, mag nieuw ruimtebeslag worden aangewend. Doorgaans wordt een indicatie van de binnenstedelijke ruimte in kwantitatieve zin verkregen door te kijken naar het saldo van alle harde en potentiële (zachte) binnenstedelijke plannen die op het moment van het onderzoek bekend zijn en de ruimte die dat biedt voor extra woningen. Dat is ook logisch omdat het niet aannemelijk is dat alternatieve, nog niet bekende binnenstedelijke locaties ook binnenkort gebouwd zullen worden. Uit een uitgevoerde inventarisatie is naar voren gekomen dat alle harde potentiële woningbouwlocaties, waaronder begrepen Platepolder fase 1 in Heinkenszand zijn benut, zodat de keuze fase 2a grenzend

22

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22f Woningbouw locatie Platepolder fase 2a Heinkenszand

aan fase 1, als onderdeel van een woonwijk buiten bestaand stedelijk gebied te realiseren, logisch en verantwoord is. Fase 2a valt verder onder de noemer van zachte plancapaciteit. Het destijds aantal beoogde woningen in de nieuwe woonwijk van de Platepolder is in het woningbouwprogramma 2020 – 2030 opgenomen én regionaal afgestemd. Hiervoor wordt naar paragaaf 3.3.3 verwezen. De ontwikkeling is zorgvuldig afgestemd op zowel de kern als het landschap en krijgt daarmee door de stedenbouwkundige samenhang een eigen identiteit. De ligging in de Platepolder, de aanwezigheid van het historische Platewegje en de begrenzing door de twee historische dijken aan west- en oostzijde van het plangebied geven de woningbouwlocatie een landelijke uitstraling. Het plangebied wordt landschappelijk zorgvuldig ingepast. 3.2.4

CONCLUSIE

Er is nog een aanzienlijk tekort aan plancapaciteit in de regio. Ook als we kijken naar de binnenstedelijke mogelijkheden om aan deze woningbehoefte te voldoen. Het is dan ook de grote druk op de woningmarkt en de toenemende behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, die het zoeken naar nieuwe (uitleg-)locaties urgent maakt. Dit geldt ook voor de gemeente Borsele. Nu alle woningbouwlocaties in Heinkenszand zijn benut, kan binnen het bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte van 83 nieuwbouwwoningen worden voorzien. Door op gronden, direct grenzend aan fase 1 83 woningen te realiseren wordt een bijdrage aan de verlichting van de woningdruk geleverd. Bovendien wordt in de vraag naar toekomstbestendige, maar vooral betaalbare woningen voorzien. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan het provinciale beleid.