11.1.1 Toelichting ontwerp TAM-omgevingsplan Woningbouw locatie Schuitweg
Tekst van het document
ONTWERP TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22G WONINGBOUW LOCATIE SCHUITWEG ‘S-GRAVENPOLDER
9 december 2025
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
2
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
TOELICHTING TAM-OMGEVINGSPLAN “HOOFDSTUK 22G WONINGBOUW LOCATIE SCHUITWEG ‘S-GRAVENPOLDER” Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Inleiding ...................................................................................................................... 6
1.1
Aanleiding .............................................................................................................................. 6
1.2
Plangebied............................................................................................................................. 6
1.3
Leeswijzer .............................................................................................................................. 7
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving ......................................................................................................... 8
2.1
Huidige situatie ..................................................................................................................... 8
2.2
Toekomstige situatie ............................................................................................................ 9
2.2.1
Verkavelingsplan............................................................................................................... 9
2.2.2
Architectonische verschijningsvorm woningen ............................................................ 11
2.2.3
Verkeer en parkeren ....................................................................................................... 12
2.3
Toetsing aan het huidige (tijdelijke) omgevingsplan ........................................................ 12
Hoofdstuk 3 3.1
Beleidskaders............................................................................................................ 14
Rijksbeleid ........................................................................................................................... 14
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie .............................................................................................. 14
3.1.2
Nota Ruimte .................................................................................................................... 14
3.1.3
Instructieregels ............................................................................................................... 15
3.1.4
Ladder voor duurzame verstedelijking .......................................................................... 15
3.1.5
Eindconclusie .................................................................................................................. 16
3.2
Provinciaal beleid en beleid waterschap ........................................................................... 16
3.2.1
Zeeuwse Woondeal ......................................................................................................... 16
3.2.2
Zeeuwse Omgevingsvisie ............................................................................................... 18
3.2.3
Omgevingsverordening Zeeland .................................................................................... 19
3.2.4
Waterschapsverordening waterschap Scheldestromen ............................................... 19
3.2.5
Eindconclusie .................................................................................................................. 20
3.3
Regionaal en gemeentelijk beleid ...................................................................................... 20
3.3.1
Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030 .................................................... 20
3.3.2
Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 ................................................................... 21
3.3.3
Omgevingsvisie Borsele .................................................................................................. 21
3.3.4
Groenstructuurplan ........................................................................................................ 22
3.3.5
Eindconclusie .................................................................................................................. 23
Hoofdstuk 4
Omgevingskwaliteit .................................................................................................. 24 3
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
4.1
Ladder voor duurzame verstedelijking .............................................................................. 24
4.2
Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit ......................................................... 24
4.3
Mobiliteit en parkeren......................................................................................................... 26
4.4
Cultuurhistorische waarden ............................................................................................... 27
4.5
Archeologie.......................................................................................................................... 28
4.6
Bodemkwaliteit ................................................................................................................... 29
4.7
Geluid................................................................................................................................... 31
4.8
Milieuzonering ..................................................................................................................... 32
4.9
Omgevingsveiligheid........................................................................................................... 33
4.10
Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 34
4.11
Natuur .................................................................................................................................. 34
4.12
Water.................................................................................................................................... 36
4.13
Duurzaamheid ..................................................................................................................... 38
4.14
Niet Gesprongen Explosieven ............................................................................................. 38
4.15
Kabels en leidingen ............................................................................................................. 39
4.16
Milieueffectrapportage ....................................................................................................... 39
Hoofdstuk 5
Juridische regeling ................................................................................................... 41
5.1
Algemeen ............................................................................................................................. 41
5.2
Artikelsgewijze toelichting .................................................................................................. 42
5.2.1
Hoofdstuk 1 Inleidende regels........................................................................................ 42
5.2.2
Hoofdstuk 2 Regels over functies en activiteiten .......................................................... 43
5.2.3
Hoofdstuk 3 Algemene regels over functies .................................................................. 45
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid........................................................................................................ 46
Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................... 46
6.1.1
Participatie inwoners ‘s-Gravenpolder .......................................................................... 46
6.2.2
Overleg andere bestuursorganen .................................................................................. 46
6.2.3
Zienswijzen ..................................................................................................................... 46
6.2
Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 46
Hoofdstuk 7
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .................................................. 48
Bijlagen bij de toelichting: Bijlage 1: Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek door middel van grondboringen Bouwplan ’s-Gravenpolder-west, ‘s-Gravenpolder, Gemeente Borsele (SOB Research, maart 2008) Bijlage 2: Inventariserend Veldonderzoek door middel van Grondboringen Plangebied Schuitweg , ‘s-Gravenpolder, Gemeente Borsele (SOB Research d.d. september 2023) 4
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Bijlage 3a: Mail/advies archeologisch adviseur (Erfgoed Zeeland d.d. 21 maart 2024) Bijlage 3b: Bijlage mail/advies archeologisch adviseur (OAS d.d. 28 maart 2023) Bijlage 4: Verkennend bodemonderzoek, Schuitweg ong. ’s-Gravenpolder (MSG Zuidwest d.d. 26 maart 2025) Bijlage 5: Rapport verkennend bodemonderzoek Schuitweg 26, Burgemeester Jansenstraat 1 ’s-Gravenpolder (SMA d.d. 8 november 2024) Bijlage 6: (P.M. Verkennend bodemonderzoek Burgemeester Jansenstraat 1A) Bijlage 7: Briefrapport aanvullend bodemonderzoek Schuitweg 26 te ’s-Gravenpolder (SMA d.d. 6 november 2024) Bijlage 8: Geluidsbelasting op bouwplan Schuitweg ’s-Gravenpolder (Akoestisch adviesburo Van Lienden d.d. 18 november 2025) Bijlage 9: Informatie RUD Zeeland met betrekking tot geurbelasting TOP Unions (d.d. 7 maart 2025) Bijlage 10: Quickscan Beschermde Flora en Fauna Omgevingswet Bouw nieuwe woningen aan de Schuitweg 4431 BA te ’s-Gravenpolder (Melk en Honingh d.d. 15 maart 2025) Bijlage 11: Quickscan Beschermde Flora en Fauna Omgevingswet Sloop 3 loodsen en nieuwbouw woningen Schuitweg 26 en Burg. Jansenstraat 1 en 1A ‘s- Gravenpolder (Melk en Honingh d.d. 15 maart 2025) Bijlage 12: Rapportage Nader Onderzoek aanwezigheid vleermuizen “Schuitweg” ’sGravenpolder, Schuitweg 26 en Burg. Jansenstraat 1 en 1A ’s-Gravenpolder (Melk en Honingh d.d.
22 september 2025) Bijlage 13a: Stikstofberekening Herstructureringslocatie Schuitweg Bijlage 13b: Projectberekening aanlegfase (d.d. 2 december 2025) Bijlage 13c: Projectberekening gebruiksfase (d.d. 1 december 2025) Bijlage 14: Aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling Woningbouw locatie Schuitweg ’sGravenpolder (Gemeente Borsele d.d. 1 december 2025) Bijlage 15: (P.M. Verslag inloopbijeenkomst ’s-Gravenpolder) Bijlage 16: Verslag omgevingstafel Schuitweg (Gemeente Borsele d.d. 4 november 2025)
5
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
De gemeente Borsele is voornemens om in de kern ’s-Gravenpolder een herstructurering uit te voeren. Aan de noordwestzijde van de kern worden (voormalige) bedrijfspanden gesloopt en hier komt woningbouw voor terug. Verder wordt ter afronding van de kern een aantal vrijstaande woningen gebouwd met daarachter openbaar groen. De beoogde woningbouwlocatie ligt aan het noordelijk deel van de Schuitweg en het westelijk deel van de Burgemeester Jansenstraat. Op deze locatie zijn, op basis van een vergunningsprocedure, reeds dertien flexwoningen gerealiseerd. In vervolg hierop worden ten hoogste dertien reguliere woningen gebouwd. Hiervan zijn er vier bouwkavels voor vrijstaande woningen. Op de locatie van de voormalige bedrijfsbebouwing komen maximaal negen rijwoningen. De rijwoningen moeten voldoen aan de betaalbaarheidsgrens en (deels) levensloopbestendig worden gebouwd. Met de ontwikkeling van woningbouw wordt bijgedragen aan het oplossen van het landelijk aanwezige tekort aan woningen. Bovendien leidt nieuwbouw lokaal tot doorstroming op de woningmarkt. Achter de vier vrijstaande woningen wordt een gebied aangelegd met openbaar groen. Het gebied vormt de eerste fase van een in de toekomst verder aan te leggen ‘dorpsbos’, dat gaat lopen tot aan de Polderweg. De eerste fase maakt onderdeel uit van voorliggend plan.
De hiervoor beschreven (woningbouw)ontwikkeling past niet binnen de regels van het ‘Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018’ en het bestemmingsplan ‘Kern ’s-Gravenpolder 2013’, die onderdeel uitmaken van het tijdelijke ‘Omgevingsplan gemeente Borsele’. Om die reden moet er een planologische procedure worden gevoerd. Gekozen is om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken door middel van een TAM-omgevingsplan (= wijziging omgevingsplan). In hoofdstuk 5 van deze toelichting wordt dit verder toegelicht. Wettelijk is bepaald dat aangetoond moet worden dat het beoogde woningbouwplan niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze toelichting die onderdeel uitmaakt van het TAM-omgevingsplan voorziet hierin. 1.2
Plangebied
Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het ‘Omgevingsplan gemeente Borsele’ voor de percelen gelegen in de gemeente Borsele met kadastrale nummers AG 4247 (ged.), AG 1864, AG 1979 en W 1351. Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van het dorp ’s-Gravenpolder. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.
6
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Afbeelding 1.1: Ligging plangebied 1.3
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de beoogde ontwikkeling toegelicht en ingegaan op de strijdigheid met het vigerende (tijdelijke) omgevingsplan. In hoofdstuk 3 komt het relevante beleid uit de geldende beleidskaders aan bod en wordt de beoogde ontwikkeling hieraan getoetst. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende aspecten met betrekking tot de omgevingskwaliteit beoordeeld. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling. De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan komt in hoofdstuk 6 aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 geconcludeerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties .
7
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie De percelen waarop de woningbouwontwikkeling wordt gerealiseerd zijn in gebruik als bedrijfsgrond en als grasland. De bedrijfsgronden zijn bebouwd met in totaal een viertal bedrijfsloodsen en enkele kleine aanbouwen. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto uit 2025 weergegeven. De gerealiseerde flexwoningen staan nog niet op deze foto. Op de dronefoto (afbeelding 2.2) staan deze woningen wel. Overigens maken de flexwoningen, waarvoor een tijdelijke vergunning is verleend, geen onderdeel uit van het thans voorliggende TAMomgevingsplan.
Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de situatie in 2025
Afbeelding 2.2: Dronebeeld van de flexwoningen in 2025 (bron: gemeente Borsele)
8
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
2.2
Toekomstige situatie
2.2.1 Verkavelingsplan Voor de herstructurering aan de Schuitweg is door de gemeente in samenwerking met stedenbouwkundig adviesbureau Rothuizen een plan ontwikkeld met in totaal ten hoogste 26 woningen, inclusief de flexwoningen. In afbeelding 2.3 is het verkavelingsplan weergegeven, in deze afbeelding staan acht rijwoningen. Er is een variant denkbaar waarbij de rijwoningen aan de Burgemeester Janstenstraat uit zes woningen bestaan. Op afbeelding 2.3 zijn hier vijf woningen ingetekend. Beide varianten zijn mogelijk. Wat daadwerkelijk gerealiseerd wordt is afhankelijk van de vraag naar het type woningen en het plan van de bouwer. In 2025 zijn dertien flexwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn in eigendom van en worden verhuurd door woningcorporatie Beveland Wonen. De plaatsing van de flexwoningen is planologisch-juridisch geregeld via het verlenen van een tijdelijke vergunning. In het verkavelingsplan is rekening gehouden met de mogelijkheid om, na verplaatsing van de flexwoningen, de gronden aan te wenden voor reguliere woningbouw. Voorliggend TAMomgevingsplan biedt deze mogelijkheid voor reguliere woningbouw overigens nog niet. De gronden waarop de flexwoningen staan, maken geen onderdeel uit van het plangebied.
Op het moment dat verplaatsing van deze tijdelijke woningen aan de orde is, wordt een procedure gevoerd om de op dat moment voorgestane woningtypologie planologisch-juridisch mogelijk te maken.
Afbeelding 2.3: Verkavelingsplan woningbouw locatie Schuitweg (bron: Rothuizen)
9
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Aan de westzijde van het plangebied wordt een groot deel als openbaar groen ingericht. Dit deel is nu nog als grasland in gebruik. Dit vormt de eerste fase van een later te realiseren grootschaligere landschappelijke inpassing van de kern ’s-Gravenpolder met een groengebied/’dorpsbos’, een gebied dat gaat lopen vanaf de Schuitweg tot aan de Polderweg. In afbeelding 2.4 is een impressie van de inrichting van de eerste fase van het groengebied/ ’dorpsbos’ weergegeven. Het gebied nodigt mensen uit om in de toekomst een ommetje te maken. Het gebied wordt geheel verkeersvrij. Aan de ingang van het groengebied komt een fietsenstalling. Bankjes en tafel nodigen uit om te ontmoeten. De paden worden in asfalt uitgevoerd, waardoor ze gebruiksvriendelijk zijn voor ouderen en minder validen. Het groengebied wordt uitgevoerd met streekeigen beplanting. Een deel van het gebied krijgt een kruidenrijk grasmengsel. In het overige deel is er ruimte voor schapen om te grazen. Er ontstaat hierdoor een levendige omgeving. In het groengebied wordt een waterberging aangelegd om onder meer de bestaande wateroverlast bij hevige neerslag in de omgeving op te lossen.
Afbeelding 2.4: Impressie ontwerp eerste fase groengebied (bron: gemeente Borsele) De eerste fase van het groengebied fungeert tevens als buffer tussen het aangrenzende agrarisch perceel, waarop gewassen worden geteeld en bespoten, en de toekomstige woningen. Daarnaast is er sprake van een landschappelijke inpassing van de kern ’s-Gravenpolder in het algemeen en de nieuwe woningbouwlocatie in het bijzonder. En tot slot wordt het park gebruikt om water bij neerslag vast te houden en te bufferen.
10
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
De woningen worden gerealiseerd aan de bestaande infrastructuur. Er komt aan de Burgemeester Jansenstraat een in-/uitrit naar een nieuw parkeerterrein dat gelegen is aan de achterzijde van de rijwoningen. De woningen worden evenwijdig aan de Schuitweg en Burgemeester Jansenstraat gebouwd en passen qua situering, massa en verschijningsvorm bij de bestaande woonbebouwing in de directe omgeving. Alle woningen krijgen een voor- en achtertuin. De woningen kennen een hoogte van maximaal anderhalve bouwlaag met een kap; goothoogte maximaal 4 meter, totale hoogte maximaal 9 meter. De rijwoningen krijgen een kap die evenwijdig aan de straat loopt. De kaprichting van de vrijstaande woningen kan zowel haaks als evenwijdig met de straat lopen. 2.2.2 Architectonische verschijningsvorm woningen In aansluiting op de karakteristieken van de directe omgeving krijgt de nieuwbouw gezichten: een gevarieerd, traditioneel beeld in aansluiting op het bestaande lint aan de westzijde van de Schuitweg (deelgebied 1) en een ingetogen, hedendaags beeld ter voortzetting van de achterliggende woonwijk (deelgebied 2).
Afbeelding 2.5: Deelgebied 1 en 2 in de varianten met 8 (links) en 9 (rechts) aaneengebouwde woningen (bron: Rothuizen) De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving. Om die reden is, naast voorliggend TAM-omgevingsplan, het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder” opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de overgang openbaar – privé. Het gaat bijvoorbeeld over de bebouwingsstijl van de woningen en het kleur- en materiaalgebruik. Deelgebied 1 zijn de vrijstaande woningen aan de Schuitweg. Deze woningen krijgen, passend bij het karakter van een historisch lint, een traditionele architectuurstijl, gekenmerkt door de Zeeuwse boerderijen. De woningen mogen familie met elkaar zijn, maar geen kopie van elkaar. De woningen in deelgebied 2 worden meer eigentijds, maar wel ingetogen. 11
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
In het beeldkwaliteitsplan zijn ook suggesties opgenomen met betrekking tot duurzaamheid. Het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg ’s-Gravenpolder” vormt een aanvulling op de “Beeldkwaliteitsnota Borsele”. Bouwplannen moeten zowel voldoen aan de regels uit voorliggend TAM-omgevingsplan als de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. 2.2.3
Verkeer en parkeren
Verkeer De nieuwbouw van woningen aan de Schuitweg/Burgemeester Jansenstraat zal enerzijds extra verkeersbewegingen met zich mee brengen, anderzijds zal het saneren van de bedrijfslocaties juist zorgen voor minder verkeersbewegingen. De Schuitweg en Burgemeester Jansenstraat zijn erftoegangswegen. Vanuit het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) zijn 2.500 motorvoertuigen per etmaal de maximale toelaatbare verkeersintensiteit op erftoegangswegen. Hier is in de huidige, maar ook in de toekomstige situatie geen sprake van. De ontwikkeling leidt niet tot een te grote verkeersdruk op de bestaande infrastructuur. Parkeren Om toekomstige parkeeroverlast te voorkomen is in het verkavelingsplan rekening gehouden met de aanleg van voldoende parkeergelegenheid. Uitgegaan is van de kengetallen van het CROW, waarbij de gemiddelde norm wordt aangehouden. Hiervoor geldt voor vrijstaande woningen een parkeernorm van 2,2 per woning en voor de rijwoningen een parkeernorm van 2 per woning. Afhankelijk van de gekozen verkaveling is er een totale behoefte van maximaal 27 parkeerplaatsen. Deze parkeervraag wordt voor de vrijstaande woningen grotendeels op eigen terrein opgevangen en voor de rijwoningen geheel in de openbare ruimte. Garages worden bij het parkeren op eigen terrein niet meegerekend als een volwaardige parkeerplaats.
Bij vrijstaande woningen dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden aangelegd. Dit wordt in de regels van het TAM-omgevingsplan vastgelegd, waardoor dit planologisch-juridisch is geborgd. Verder wordt achter de rijwoningen een parkeerterrein met vijftien parkeerplaatsen aangelegd. Het overig parkeren kan plaats vinden als langs parkeren aan met name de Schuitweg. 2.3
Toetsing aan het huidige (tijdelijke) omgevingsplan
De beoogde woningbouwontwikkeling past niet binnen de regels van het ‘Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018’ en het bestemmingsplan ‘Kern ’s-Gravenpolder 2013’, die onderdeel uitmaken van het tijdelijke ‘Omgevingsplan gemeente Borsele’. De percelen ten westen van de Schuitweg zijn momenteel bestemd voor agrarisch grondgebruik. De percelen in de hoek Schuitweg / Burgemeester Jansenstraat hebben een bedrijfsbestemming. Verder rust er momenteel op het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie – 2’. De geldende hoofdbestemmingen staan de bouw van woningen, bijgebouwen en overige bouwwerken ten behoeve van het wonen niet toe. Om de realisatie van het woningbouwplan planologisch-juridisch mogelijk te laten zijn, is een wijziging van het omgevingsplan nodig. In dit kader moet, volgens artikel 8.0a, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), gemotiveerd worden dat de ontwikkeling aanvaardbaar is met oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL). Daarnaast moet voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de 12
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van het milieu en het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden. Deze aspecten worden behandeld in hoofdstuk 4.
13
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Hoofdstuk 3 3.1
Beleidskaders
Rijksbeleid
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grotere uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Toetsing In het plangebied spelen geen nationale belangen. Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met het onderhavige plan zijn geen nationale belangen in het geding. 3.1.2 Nota Ruimte Op 26 september 2025 heeft het kabinet ingestemd met de Nota Ruimte. De Nota Ruimte is een nationale omgevingsvisie zoals bedoeld onder Afdeling 3.1 Omgevingsvisies van de Omgevingswet. Een omgevingsvisie is bindend voor de overheid die hem opstelt. De definitieve Nota Ruimte zal de hiervoor genoemde NOVI uit 2020 gaan vervangen. De Nota Ruimte is vanaf dan het geldende kader voor al het rijksbeleid over de fysieke leefomgeving. Het besluit over de ontwerpnota is op 6 oktober 2025 openbaar gemaakt en gepubliceerd. De zienswijzenperiode loopt tot en met 15 december 2025.
14
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
3.1.3 Instructieregels De Omgevingswet werkt door in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Dit zijn het: 1. Omgevingsbesluit (Ob); 2. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); en 4. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB’s staan regels voor het uitvoeren van de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat instructieregels het beoordelingskader vormen voor het wijzigen van het omgevingsplan. Instructieregels gelden onder andere voor de volgende onderwerpen: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf hierna); het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en
wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl); het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen (afdeling 5.2 Bkl). beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl); de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5.4 Bkl). In de toelichting van een wijziging van het omgevingsplan moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, voor zover deze voor de betreffende ontwikkeling relevant zijn. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst in de volgende paragraaf. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Deze instructieregel staat in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en luidt als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en 15
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.” Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is inzicht in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’, ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ noodzakelijk. ‘Bestaand stedelijk gebied’ betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Een ‘stedelijke ontwikkeling’ is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Een woning is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is. In welke gevallen er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ is echter niet concreet vastgelegd.
Uit de rechtspraak welke onder het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking is gevormd, blijkt dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (uitspraak: ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 en ECLI:NL:RVS:2014:1442). De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met niet meer dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3). Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre)). Voorliggend TAM-omgevingsplan maakt de bouw van maximaal dertien woningen planologischjuridisch mogelijk. Daarmee is in principe de ladder voor duurzame verstedelijking op de beoogde ontwikkeling van toepassing. Negen van de dertien woningen worden echter binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Vier woningen komen daarbuiten.
Subparagraaf 3.2.1 (Zeeuwse Woondeal) gaat verder in op de behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling. 3.1.5 Eindconclusie Het rijksbeleid (zie daarvoor ook de conclusies in paragraaf 3.2 en hoofdstuk 4) staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg. 3.2
Provinciaal beleid en beleid waterschap
3.2.1 Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde Woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de Woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. 16
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De Zeeuwse Woondeal is op 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van deze Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich. Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt.
Landelijk moet twee derde van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (maximaal € 405.000,-, prijspeil 2025), maar ook middenhuur (€ 1.184,82 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Toetsing Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. De gemeente Borsele zet zich in voor de realisatie van 510 woningen tot en met 2030. De totale woningbouwontwikkeling aan de noordwestzijde van ‘s-Gravenpolder betreft de realisatie van 26 woningen. Met de realisatie van dertien flexwoningen (in de categorie sociale huur) is het eerste deel van dit plan reeds gerealiseerd. Uitvoering van het plan Schuitweg draagt bij aan de woningbouwopgave en zorgt voor doorstroming. Er wordt een divers bouwprogramma voorgestaan: 13 sociale huurwoningen (flexwoningen); 8 of 9 woningen in de categorie betaalbare koop; 4 woningen in de categorie dure koop.
Hiermee valt 85% van de woningen in de categorie betaalbare nieuwbouw, waarvan 50% sociale huurwoningen. De 4 bouwkavels aan de Schuitweg zijn niet in eigendom van de gemeente, maar zijn in handen van een ontwikkelaar. Van het programma op de gronden die de gemeente uitgeeft/in eigendom heeft, valt 100% in de categorie betaalbaar.
17
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Conclusie De woningbouwontwikkeling Schuitweg ’s-Gravenpolder voldoet ruimschoots aan gestelde percentage van twee derde van de woningen in de categorie betaalbaar en aan het percentage van minimaal 30% sociale huur. 3.2.2 Zeeuwse Omgevingsvisie Provinciale Staten van de provincie Zeeland hebben de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Het betreft een strategische langetermijnvisie voor de provincie en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; 3. Een duurzame en innovatieve economie; 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. In casu is de eerste ambitie relevant. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee. In de Omgevingsvisie Zeeland is ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.
Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Omgevingsverordening Zeeland, kunnen worden ingezet. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie ‘Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland’. De hierbij behorende bouwstenen ‘woningvoorraad’ en ‘woonomgeving’ zijn relevant. Nieuwbouw moet passend zijn in de omgeving, maar ook bij de behoefte in de huidige en toekomstige situatie. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en moet complementair zijn aan de bestaande voorraad. In dit geval betreft het een ontwikkeling met zowel huur- als koopwoningen, zowel in de categorie betaalbaar als dure koop. Een deel van woningen wordt levensloopbestendig. Dat houdt in dat er een volledig woonprogramma op de begane grond wordt gerealiseerd. Er wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningen. Verder draagt de aanleg van (de eerste fase van) het groengebied/’dorpsbos’ bij aan een gezonde woonomgeving.
Het groengebied versterkt de belevingswaarde van het dorp, nodigt uit tot bewegen, is gunstig voor het tegengaan van hittestress en zorgt voor extra waterbergingscapaciteit om wateroverlast te verminderen/tegen te gaan. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciale beleid. 18
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
3.2.3 Omgevingsverordening Zeeland In deze verordening zijn de provinciale regels over de fysieke leefomgeving opgenomen. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen zijn met name de hoofdstukken 2 en 5 van belang. Hoofdstuk 2 gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 zijn de instructieregels voor gemeenten opgenomen. Toetsing In artikel 5.14 van de omgevingsverordening is een instructie opgenomen voor het realiseren van woningbouw buiten stedelijk gebied: “1. Een omgevingsplan staat woningbouw buiten stedelijk gebied alleen toe als in de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat: a. de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden; b. voor zover de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, de woningen aansluitend aan het stedelijk gebied worden gerealiseerd; c.
de woningen landschappelijk goed worden ingepast.” ‘Stedelijk gebied’ is als volgt gedefinieerd: “In een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.” Toetsing De rijwoningen worden opgericht binnen het stedelijk gebied van ’s-Gravenpolder. Het betreft de omvorming van een voormalige bedrijfslocatie naar een woningbouwlocatie. De vier vrijstaande woningen aan de Schuitweg liggen in de kernrandzone. De woningen dragen bij aan een stedenbouwkundige afronding van de noordwestzijde van de kern. Binnen ’s-Gravenpolder zijn momenteel niet voldoende woningbouwlocaties beschikbaar om volledig aan de woningvraag te voldoen. Hiervoor is uitbreiding van het stedelijk gebied nodig. Door de aanleg van het groengebied worden de vrijstaande woningen landschappelijk goed ingepast. Verder wordt voldaan aan het in de omgevingsverordening gestelde ten aanzien van bufferzones en natuur. Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de provinciale omgevingsverordening.
3.2.4 Waterschapsverordening waterschap Scheldestromen De waterschapsverordening bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het waterschap stelt binnen haar beheergebied. Per waterschap is er één waterschapsverordening. In de verordening van het waterschap Scheldestromen zijn onder meer verboden opgenomen om zonder vergunning van het waterschap oppervlaktewaterlichamen te dempen en oppervlaktewaterlichamen te graven. 19
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Toetsing Binnen het plangebied bevinden zich geen eigendommen van het waterschap Scheldestromen. De waterlopen aan de noordwestzijde van het plangebied zijn wel in eigendom van het waterschap, hiervoor is een onderhoudsstrook voorzien. De ontwikkeling is afgestemd met het waterschap. Deze biedt kansen om hemelwater af te koppelen en vast te houden in het plangebied. Voorts wordt verwezen naar de waterparagraaf (paragraaf 4.12). Conclusie De nieuwe woningbouwontwikkeling aan de Schuitweg voldoet aan de voorschriften uit de waterschapsverordening. 3.2.5 Eindconclusie Het provinciale beleid en het beleid van het waterschap staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg. 3.3
Regionaal en gemeentelijk beleid
3.3.1 Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030 Sinds 2013 maken de vijf gemeenten op De Bevelanden afspraken over het wonen in de regio. In de vorm van de’ Agenda Wonen in De Bevelanden 2025’ zijn afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de woningcorporaties. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030'. De basis voor deze woningmarktafspraken is de regionale Woonvisie 2019-2023. Deze visie is vertaald naar een aantal algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Voorliggend plan sluit aan bij de volgende uitgangspunten uit de visie: Algemeen: Niet méér bouwen dan de behoefte; Uitsluitend producten die echt iets toevoegen; Lokaal maatwerk, aansluiten bij de plek en DNA. Ruimtelijk: Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap; In principe binnen de kernen, bij voorzieningen; Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen. Programmatisch: Duurzaam; Levensloop- en toekomstbestendig; Aandacht voor groen en water.
20
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Toetsing Een ontwikkeling dient aan de regionale marktafspraken te voldoen. Deze afspraken worden nu herzien. De voorliggende ontwikkeling en het totaal aantal beoogde woningen (maximaal 13) worden in de nieuwe regionale woningmarktafspraken meegenomen. Onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de eerder genoemde uitgangspunten, met name het ruimtelijke uitgangspunt ‘hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap’. Met betrekking tot dit uitgangspunt het volgende opgenomen: ‘We vinden dat de kwaliteit van de woonomgeving mede bepalend is voor de beleving en de leefbaarheid van onze inwoners. Hiervoor zetten we de kleine kernen niet op slot. Wel streven we naar concentratie van woningbouw in de dragende kernen en de stad, dat wil zeggen in de centrumdorpse en stedelijke woonmilieus.’ ’s-Gravenpolder is aangemerkt als een dragende kern. Voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van maximaal dertien woningen, waarvan 9 binnen het bestaande stedelijk gebied, in dit dorp en voldoet aan de woningbehoefte. Conclusie Het woningbouwplan voldoet aan de regionale woningmarktafspraken. 3.3.2 Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 Voor onderhavige ontwikkeling is met name het thema Nieuwbouw uit de visie van belang. Hierover staat: “De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt.
De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma en de Woondeal die we met de provincie Zeeland en de Rijksoverheid hebben gesloten. Het realiseren van de doelstellingen uit de Woondeal, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, blijft één van de belangrijkste opgaven in ons woonbeleid.” Daarbij is de volgende ambitie geformuleerd: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal”. Daarnaast gaat de visie in op het zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen van ouderen. Dit stelt eisen aan de woningen. Toetsing Zie de eerdere toetsing in subparagraaf 3.2.1, onder ‘Zeeuwse Woondeal’. Daarnaast worden tenminste drie van de acht of negen rijwoningen gebouwd als nultredenwoningen. Dit houdt in dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Voor de overige rijwoningen geldt dat nultredenwoningen niet zijn uitgesloten. Voor de particuliere bouwkavels wordt levensloopbestendig bouwen gestimuleerd. Fysiek bieden de kavels voldoende ruimte om een volledig woonprogramma op de begane grond te realiseren.
3.3.3 Omgevingsvisie Borsele De Omgevingsvisie Borsele (door de gemeenteraad vastgesteld op 5 oktober 2023) bevat een beschrijving van wat de gemeente belangrijk vindt voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op ambities, doelen en de samenhang tussen de onderdelen van de leefomgeving. De aspecten van de omgeving waar de gemeente trots op is en wil beschermen en verbeteren. Maar de gemeente wil met de visie ook een antwoord geven op allerlei nieuwe 21
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
opgaven die op de gemeente afkomen. Zoals op het gebied van klimaat, energie, landbouw, vergrijzing, zorg en mobiliteit. De omgevingsvisie inspireert mensen tot het aandragen van ideeën en enthousiasmeert om ambities op te pakken. Daarbij maakt de omgevingsvisie duidelijk wat de gemeente doet en wat de verantwoordelijkheid van anderen is. Na een beschrijving van de kernkwaliteiten van de gemeente Borsele wordt in de visie ingegaan op de opgaven waar de gemeente voor staat en de koers die zij daarbij wil varen. Relevant voor het beoogde plan is het gestelde over “Hoe houden we Borsele een fijne plek om te wonen?” en “Hoe houden we Borsele mooi?”. De visie stelt onder meer dat: Zolang er behoefte is, bestaat er in alle dorpen ruimte voor woningbouw, maar het grootste deel van de woningbouw landt in Heinkenszand en ’s-Gravenpolder. Door de gespannen woningmarkt komen er meer woningen dan in het verleden; Het accent voor woningbouw ligt op inbreiding. Uitbreiding wordt echter niet uitgesloten. Voor alle kernen geldt dat woningbouw ‘op Borselse schaal’ plaats moet vinden; en richt zich op het: Stimuleren van beweging door groene, zuurstofrijke omgevingen.
In de Omgevingsvisie Borsele wordt met betrekking tot de kern ’s-Gravenpolder de beoogde herontwikkeling met name genoemd: “Concrete ontwikkelingen gaan over de herinvulling van de Sint Maartenskerk, de ontwikkeling van het dorpsbos aan de westzijde van het dorp, de uitbreiding van TOP in combinatie met natuurcompensatie en herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie aan de Schuitweg. In aanvulling op die ontwikkelingen bestaat ruimte aan de oostzijde voor verdere groei van het dorp.” Toetsing ’s-Gravenpolder is een dragende kern met de nodige voorzieningen. Nieuwbouw van woningen draagt bij aan het behoud van deze voorzieningen. Met het saneren van de bedrijfslocatie wordt het woon- en leefklimaat verbeterd; bedrijfsactiviteiten en wonen worden van elkaar worden gescheiden en de ruimtelijke kwaliteit verbetert. De realisatie van het groene park draagt bij aan het stimuleren van beweging en ontmoeting. Conclusie De ontwikkeling sluit aan op het gestelde in de Omgevingsvisie Borsele. 3.3.4 Groenstructuurplan Het beleid voor het openbaar groen heeft de gemeente Borsele vastgelegd in een groenstructuurplan (GSP). Dit beleid richt zich op de groenstructuur (de ruimtelijke verschijningsvorm van openbaar groen) en het groenbeheer (de wijze waarop het openbaar groen wordt onderhouden).
De ruimtelijke verschijningsvorm van het openbaar groen is per woonkern verschillend en vindt zijn oorsprong in de (historische) ruimtelijke ontwikkeling van het dorp. Voor elk dorp is aansluitend op het “Groenstructuurplan 2018-2038; Basisdocument” een apart ruimtelijk plan gemaakt, afgestemd op de specifieke dorpskarakteristiek. Hoofddoelstelling van het GSP is het ‘behoud en vergroting van de ruimtelijke kwaliteit’. Op de ambitiekaart voor ’s-Gravenpolder is het gebied tussen de Schuitweg, Bernhardweg Oost, Polderweg en Provincialeweg aangegeven als kans voor een “dorpsbos/natuurpark” (zie 22
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
afbeelding 3.1). Verder dient de waardevolle dijk met dijkbeplanting, gelegen direct ten zuiden van de Berhardweg Oost, behouden te blijven. Voorts is op de ambitiekaart indicatief aangegeven dat de wandelstructuur vanaf de Schuitweg richting het buitengebied versterkt kan worden (rode stippellijn).
Afbeelding 3.1: Uitsnede ambitiekaart greonstructuur (bron: Groenstructuurplan Borsele 2018 -2038, Uitwerking ’s-Gravenpolder; Bosch Slabbers Landschapsarchitecten) Toetsing De aanleg van openbaar groen past binnen het groenstructuurplan en vormt de eerste fase van het ‘dorpsbos’ aan de westzijde van de kern ’s-Gravenpolder. Het ontwerp van het gebied is dusdanig vormgegeven dat deze eenvoudig kan worden doorgezet in de vervolgfasen. Het versterken/aanvullen van de wandelstructuur maakt onderdeel uit van het plan. De waardevolle dijk langs de Bernhardweg Oost valt buiten het plangebied. De beoogde nieuwbouw is op enige afstand van deze dijk gelegen en doet geen afbreuk hieraan. Verder worden, in lijn met het groenstructuurplan, de parkeervakken op het nieuw aan te leggen parkeerterrein uitgevoerd met doorgroeistenen. Conclusie De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het invullen van de ambities zoals neergelegd in het groenstructuurplan. 3.3.5 Eindconclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het regionale en gemeentelijke beleid en staat daarmee het wijzigen van het omgevingsplan voor het gebruik van een voormalige bedrijfslocatie en agrarische gronden voor woningbouw en groen niet in de weg.
23
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
Hoofdstuk 4
Omgevingskwaliteit
Het bereiken en in stand houden van een ‘goede omgevingskwaliteit’ is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing. 4.1
Ladder voor duurzame verstedelijking
Kader De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan en de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Toetsing Verwezen wordt naar de paragrafen 3.1.4, 3.2.1 en 3.3.1 van het vorige hoofdstuk.
Het woningbouwplan voorziet in de behoefte van betaalbare en levensloopbestendige woningen. Daarnaast is er sprake van een herstructurering, waarbij een voormalig kleinschalig bedrijventerrein wordt gesaneerd en wordt ingevuld met woningbouw. Passend bij de intentie van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt bestaand stedelijk gebied opnieuw benut. De herstructureringslocatie is echter niet groot genoeg om volledig in de woningbehoefte te voorzien. Om die reden gaat dit gepaard met een beperkte uitbreiding van de bebouwde kom. Conclusie Het woningbouwplan voorziet in een behoefte. 4.2
Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit
Kader In het Bkl zijn regels opgenomen om het vrije uitzicht op de horizon van de zeekust te borgen en de kwaliteit van het Waddengebied te beschermen. Desbetreffende regels dienen een nationaal 24
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
belang en zijn in dit geval niet relevant. Op een lager schaalniveau dienen provincies en gemeenten ook een de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit te bewaken. Dit gebeurt onder meer via het beleid van deze overheidsinstanties, waarmee een ontwikkeling in overeenstemming dient te zijn (zie hoofdstuk 3). Aanvullend hierop wordt in deze paragraaf ingegaan op de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het plan, maar eerst volgt nu een algemene toelichting op deze begrippen. LANDSCHAPPELIJKE KWALITEIT Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. Daarbij is het landschap dynamisch van karakter. Door (nieuwe) maatschappelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld energietransitie, schaalvergroting in de landbouw en verstedelijking vinden er veranderingen plaats. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. STEDENBOUWKUNDIGE KWALITEIT Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Deze kwaliteit heeft onder andere invloed op de herkenbaarheid en het gebruik van een gebied. De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek.
De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door de maat en schaal van de bebouwing, afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd, herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten, benutten van cultuurhistorische waarden, voldoende groen en materiaalgebruik. Toetsing Het plan ligt aan de westrand van ‘s-Gravenpolder. Onderdeel van het plan is een landschappelijke inpassing en groene buffer richting de achterliggende agrarische percelen. Dit groengebied is de eerste fase van een groter ‘dorpsbos’ dat gaat lopen vanaf de Schuitweg tot aan de Polderweg. Voor de nieuwe ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. De woningen sluiten qua situering, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Zo wordt bijvoorbeeld gebouwd in de rooilijn van de aanpalende woningen en worden de woningen maximaal anderhalve bouwlaag met kap hoog. Verder worden, door middel van een beeldkwaliteitsplan, eisen gesteld aan de architectonische verschijningsvorm van de woningen. De rijwoningen krijgen een eigentijdse, ingetogen architectuurstijl, welke aansluit op de woningen uit de achterliggende straten. De vrijstaande woningen aan de Schuitweg worden in een Zeeuwse landelijke stijl gebouwd. Dit type woning past juist weer beter bij de bestaande woningen in het historische, bebouwingslint van de Schuitweg.
Conclusie De beoogde ontwikkeling is landschappelijk en stedenbouwkundig gezien verantwoord.
25
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
4.3
Mobiliteit en parkeren
Kader Overheden moeten mobiliteit meewegen bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Het Bkl bevat instructieregels die gericht zijn op de ontwikkeling en het in stand houden van de rijksinfrastructuur. Het betreffen onder andere reserveringsgebieden. Provincie en gemeenten kunnen het beleid verder zelf invullen. Bij mobiliteit en ruimtelijke planvorming hebben we het over vervoer met de auto, het openbaar vervoer, de fiets, et cetera. Hiervoor zijn voorzieningen nodig, zoals wegen, fietspaden, openbaar vervoerverbindingen en parkeervoorzieningen. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot problemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor (deel)auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie en gemeentelijk beleid. Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kencijfers van kennisplatform CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. De kencijfers van het CROW zijn algemeen erkend. Het zijn geen normen, maar kentallen. Hiervan kan afgeweken worden. Toetsing De beoogde ontwikkeling ligt niet in de nabijheid van een rijksweg, waardoor de instructieregels uit het Bkl niet van toepassing zijn.
In onderstaande tabel is op basis van kencijfers van het CROW de parkeerbehoefte in beeld gebracht. Als uitgangspunt voor de stedelijkheidsgraad is ‘weinig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’ gehanteerd. Bij vergunningverlening moet getoetst worden of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Een garage telt slechts mee voor 0,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een enkele oprit (lengte minimaal 5 meter) is er sprake van 1,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een oprit met een breedte van minimaal 4,5 meter breed is er sprake van 1,8 parkeerplaats. In deze paragraaf gaan we uit van een situatie met het ontwerp met negen rijwoningen (= het maximale aantal rijwoningen). Mogelijk dat het definitieve bouwplan met acht rijwoningen wordt uitgevoerd.
Afbeelding 4.1: Parkeerbalans (bron: Rothuizen) 26
Toelichting TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg ‘s-Gravenpolder”
In afbeelding 4.1 is de parkeerbalans weergegeven. Hieruit blijkt dat de gemiddelde parkeervraag 27 parkeerplaatsen betreft. Deze worden op eigen terrein (bij de vrijstaande woningen) en op het nieuwe parkeerterrein gerealiseerd. Daarnaast is er ruimte aan de Schuitweg om te parkeren. Hierdoor is er voor de nieuwbouw voldoende parkeergelegenheid beschikbaar. Verkeersgeneratie De realisatie van het plan zorgt voor verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie is eveneens berekend op basis van de kencijfers 2024 van het CROW. Als uitgangspunten is ook hier 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' gebruikt. Uit de berekening blijkt dat - uitgaande van de aantallen in het stedenbouwkundig plan - het onderhavige plan een gemiddelde verkeersgeneratie van (naar boven afgerond) 100 voertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt. Verkeersgeneratie