Bijlage 18: Bij toelichting - Planschaderisicoanalyse
Tekst van het document
bestaande
woonkern,
deze
ontwikkeling
in
beginsel
als
een
normale
maatschappelijke ontwikkeling kan worden gezien, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen
in
Nederland.
Zoals reeds gesteld
is in casu
sprake van
inbreiding en daarmee van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Daarnaast is door de adviseur geconcludeerd dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Hierbij is mede gekeken naar het gemeentebeleid en de structuur van de omgeving. Bij
waardevermindering
van
een
onroerende
zaak als
gevolg
van
een
normale
maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern,
waarbij
die
woningbouw
in
de
lijn
der
verwachtingen
lag,
is
een
waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten.
28-11-2022
Pagina 30
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Planlocatie is in zowel structuurvisie Beuningen 2012 'Groen ŭ Dynamisch' als de in 2021 door gemeente Beuningen gepubliceerde Omgevingsvisie (ontwerp) volledig ingetekend als bestaand woongebied.
2012 In
2021
beide visies is beschreven dat binnen de woongebieden de ambitie is om te
groeien, nieuwe woningbouw mogelijk te maken. Daarbij geeft gemeente ten alle tijden voorkeur aan inbreidingslocaties boven uitbreidingslocaties. Dit staat woordelijk beschreven in zowel de visie uit 2012 als die in 2021. Daarnaast is in beide visies aangegeven dat ontwikkeling omgeving.
binnen de kernen
passend
moet zijn
bij bestaande
Het aan moet sluiten op de aanwezige structuur. In onderhavig plan,
waarbij de nieuwe wegen een verlengde zijn van
reeds aanwezige doodlopende
wegen is hiervan sprake. De mogelijkheden worden volledig benut, en daarbij geeft men in het planvoornemen invulling aan de wens van gemeente om groen in de wijk waarin
men
elkaar
kan
ontmoeten
te stimuleren.
De
ruimte tussen
de
nieuwe
woningen, het park en de wegen wordt toegankelijk in tegenstelling tot het in huidige situatie
afgeschermde
gebruik
als
hobby
wei
door
de
diverse
eigenaren.
De
ontwikkeling is een aanvulling op de bestaande structuur van de wijk. In de beschikbare digitale bestemmingsplannen, zoals vastgesteld in 2001 en 2013, is plangebied voorzien van een woonbestemming. Ruim 20 jaar ligt planologisch gezien al vast dat gronden bestemd zijn voor wonen. Woningbouw op locatie ligt derhalve in de lijn der verwachtingen. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
28-11-2022
Pagina 31
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
11
Samenvatting Op
basis
van
planologische
het
juridisch
wijziging
planvergelijk
planologisch
zoals
geanalyseerd,
nadeel voor de
veroorzaakt
omliggende objecten
de
op de
onderdelen uitzicht en aantasting woongenot/privacy en verkeer. Hierdoor ontstaat lichte, middelmatige en ernstige schade rekening houdend met afstanden ten opzichte
van
het
plangebied
en
de
reeds
toegestane
bouw-
en
gebruiksmogelijkheden. Toelichting op de zwaarte van de schade: Uit de noot behorende bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 april 2003, gepubliceerd in Bouwrecht nr. 11 van 11 november 2003 volgt bijgaand overzicht van de categorieën planschade:
Classificatie van de schade
Hoogte van de schade
Lichte schade
Enkele
procenten
verkeerswaarde
Oorzaak
van van
de
Een enkele beperkte schadefactor bijv.
het
bij minder vrij uitzicht of bij niet al te
object (1 - 30Zo)
nadrukkelijke
aantasting
van
de
privacy
achtertuin,
balkon
of
in
woning.
de
De
kans
dat
een
redelijk
denkend en handelend koopgegadigde zijn
koopbereidheid
en zijn biedprijs
laat beïnvloeden, is geringer dan in het geval
dat
het
gaat om
slechts een
enkele beperkte schade factor dan bij cumulatie van schade-factoren dan wel bij een ingrijpende schadefactor. Middelmatige schade
Meer dan enkele procenten
Bij
waardevermindering
(4
invloed van een planologische mutatie,
6ŪA)
’
'
-
een
dergelijke
grotere
negatieve
bijvoorbeeld door een samengaan van meerdere schadefactoren en door een ingrijpender gevolg van deze schade factoren, zal de taxatie resulteren in een
waardevermindering
zoals
hiernaast genoemd. Ernstige schade
Waardevermindering van 7
Hiervan
of 7Vo en meer
meerdere
is
sprake
wanneer
schadefactoren
zich
ingrijpend
voordoen dan wel één factor in zeer ingrijpende
mate.
De
bijvoorbeeld
van
geluidsbelasting
de
toeneming
op een woning met 10 dB(A), al dan niet
na
een
geluidswaarde,
ontheffing zal
in
van
de
de
praktijk
worden gewaardeerd als een ernstige schade. Algemeen
Een schadevergoeding van KWo
of
meer
verkeerswaarde
van
de komt
weinig voor.
28-11-2022
Pagina 32
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
12.
Waardering planschade In het navolgende overzicht is een raming opgenomen van de waardedaling van de objecten op
basis van de waarde economische verkeer (WEV) op de peildatum
waarbij rekening is gehouden met bovenstaande.
Adres
vergoeden
Schade
Waarde
Marktwaarde
Te
0/
daling
na
o.b.v.
schadebedrag
aftrek
5
geveltaxatie
ū/o NMR
28-11-2022
Augustuslaan 1
20/0
0/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 3
20/0
0/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 5
2/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 7
2/
0/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 9
2/
0/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 11
5/
0/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 13
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 15
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 17
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 19
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 21
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 23
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 25
7/
2/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 27
7/
2/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 29
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 31
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 33
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 35
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 37
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 39
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 41
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 43
6/
1/
n.v.t.*
f 0
Augustuslaan 45
6/
1/
C 425.000,-
C 4.250,-
Augustuslaan 47
6/
1/
C 425.000,-
C 4.250,-
Augustuslaan 49
6/
1/
C 440.000,-
C 4.400,-
Augustuslaan 50
1/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 51
6/
1/
C 415.000,-
C 4.150,-
Augustuslaan 52
1/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 53
5/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 54
4/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 55
5/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 56
4/
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 57
5/
0/
n.v.t.
f 0
Pagina 33
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Augustuslaan 59
507o
0/
n.v.t.
f 0
Augustuslaan 61
607o
1/
C 395.000,-
C 3.950,-
Augustuslaan 63
607o
1/
C 395.000,-
C 3.950,-
Augustuslaan 65
70/0
2/
C 395.000,-
C 7.900,-
Augustuslaan 67
7/
2/
C 415.000,-
C 8.300,-
Wilhelminalaan 142
2/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 144
2/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 146
6/
1/
C 420.000,-
C 4.200,-
Wilhelminalaan 148
6/
1/
C 390.000,-
C 3.900,-
Wilhelminalaan 150
6/
1/
C 390.000,-
C 3.900,-
Wilhelminalaan 152
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 154
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 156
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 158
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 160
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 162
5/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 164
4/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 166
4/
0/
n.v.t.
f 0
Wilhelminalaan 168
4/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 1
2/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 3
5/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 5
5/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 7
5/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 9
5/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 11
5/
0/
n.v.t.**
f 0
Krommehoekstr. 13
6/
1/
n.v.t.**
f 0
Krommehoekstr. 15
2/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 17
2/
0/
n.v.t.
f 0
Krommehoekstr. 19
2/
0/
n.v.t.
f 0
*De huurders van de Augustuslaan 1 t/m 3 en 7 t/m 43, oneven worden niet in hun vermogensrechtelijke
positie
aangetast.
Zij
hebben
een
huurcontract
met
de
verhuurder. **De objecten Krommehoekstraat 11 en 13 zijn in eigendom bij de initiatiefnemers van onderhavige planontwikkeling. Daardoor is ter plaatse geen sprake van vergoedbare planschade, te meer omdat de initiatiefnemers door de planontwikkeling reeds anderszins tegemoet wordt gekomen in de vergoeding van de schade. Rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico (NMR) zal, na aftrek van het forfaitaire percentage van 5/ van de marktwaarde, voor de omliggende objecten als
gevolg
van
het
planologisch
inpassen
van
het
planvoorstel
in
totaal
een
planschade ontstaan van afgerond C 53.150,-.
28-11-2022
Pagina 34
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Deze indicatie is tot stand gekomen aan de hand van de op dit moment beschikbare informatie. Daarom kan niet worden uitgesloten dat een planschadecommissie bij een volledige
behandeling
van
desbetreffende
claims
en
een
uitgekristalliseerd
planologisch beeld, tot een ander oordeel komt. Tevens dient bij een verzoek om tegemoetkoming in de schade worden beoordeeld of ter plaatse sprake is van voorzienbaarheid.
Het begrip voorzienbaarheid dient te
worden onderscheiden van het begrip normaal
maatschappelijk risico. Bij het normaal
maatschappelijk risico hoort ook een zekere voorzienbaarheid, in die zin dat algemene maatschappelijke ontwikkelingen die tot bestemmingswijzigingen in een later stadium kunnen leiden, zijn te voorzien (in de lijn der verwachtingen liggen, al dan niet gelet op de structuur van de omgeving). Bij
specifieke
voorzienbaarheid
ligt
echter
de
activiteit
aan
de
zijde
van
de
benadeelde. Zo kan men bijvoorbeeld in het geval dat iemand een perceel koopt, terwijl het (bestemmings)plan dat de voorheen bestaande bouwmogelijkheid beperkt of uitsluit al is vastgesteld, niet stellen dat geen sprake is van schade. Wel is de schade in zo'n geval voorzienbaar: het risico daarvan werd dus kennelijk aanvaard. Deze voorzienbaarheid wordt in de literatuur nader aangeduid met de term "actieve risicoaanvaarding". Het meest voorkomende geval
is dat de
verwerft op een moment dat rekening
belanghebbende een
onroerende zaak
moet worden gehouden met een nadelige
bestemmingswijziging, bijvoorbeeld doordat een voorbereidingsbesluit is genomen of een
ontwerpbestemmingsplan,
structuurplan,
etc.
ter
inzage
is
gelegd.
In
een
dergelijk geval wordt de schade voor rekening van belanghebbende gelaten. Wanneer bijvoorbeeld
een
voorbereidingsbesluit
mogelijke planologische ontwikkelingen worden gehouden.
is
genomen
voor
moet
in
beginsel
met
het desbetreffende gebied
alle
rekening
Of in de onderhavige situatie sprake zal zijn van de situatie dat eventuele schade voorzienbaar is, zal bij de beoordeling van eventuele planschadeverzoeken moeten worden getoetst door de planschadebeoordelingscommissie. Ondanks onze conclusies zal een planschadecommissie te zijner tijd de voorzienbaarheid dienen te beoordelen en wordt thans uitgegaan van een zogenaamd worst-case scenario.
28-11-2022
Pagina 35
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
13.
Eindconclusie - advies ^
De
wijziging
van
het
planologische
regime
waarbij
het
mogelijk
wordt
gemaakt om nieuwbouw woonwijk met in totaal 50 woningen te realiseren ter plaatse
van
Augustuslaan
-
Krommehoekstraat
te
Beuningen
leidt
tot
vergoedbare planschade voor de objecten Augustuslaan 45 t/m 51 (oneven), 61 t/m 67 (oneven) en Wilhelminalaan 146 t/m 150 (even). ^
De planschade (vergoedbare waardevermindering) wordt op basis van deze analyse
geschat
op
totaal
C
53.150,-.
(zegge:
drieënvijftigduizend
honderdvijftig euro) na aftrek van 507o normaal maatschappelijk risico.
Gilze, 28-11-2022
Verschel ft Van Dun BV, ing. D.H. Beekmans aspirant rentmeester NVR
28-11-2022
Pagina 36
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.