Bijlage 18: Bij toelichting - Planschaderisicoanalyse
Tekst van het document
VERSCHEL &DUN
Planschaderisicoanalyse I.v.m. de realisatie van 50 woningen nabij de Augustuslaan Krommehoekstraat te Beuningen Plan 'Central Park' Beuningen
Opdrachtgever Lycens B.V. Kenmerk 719080.009V Opdrachtnemer ing. D.H. Beekmans B. Kuppens Datum 28-11-2022 Status Definitief
register
DOBS Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding
ínhoud
PLANSCHADERISICOANALYSE
1
1. Wettelijk kader planschade (artikel 6.1 Wro)...........................................................................................3 2. Planschadeverhaalsovereenkomst (artikel 6.4a Wro)............................................................................4 3. Opdracht en doelstelling planschaderisicoanalyse.......................................................................... 4 3.1 In de analyse betrokken stukken............................................................................................................ 5 3.2 Verantwoording................................................................................................................................... 5 4. Vergelijking planologische regimes................................................................................................. 6 5. Te beoordelen objecten in de analyse................................................................................................ 7 6. Geldend bestemmingsplan "Kern Beuningen".................................................................................... 9 7. Nieuwe planregime........................................................................................................................ 12 8. Planschadeanalyse - ruimtelijke effecten....................................................................................... 17 9.
Overwegingen en taxaties.............................................................................................................. 20 10. Normaal maatschappelijk risico.................................................................................................. 30 11. Samenvatting.............................................................................................................................. 32 12. Waardering planschade............................................................................................................... 33 13. Eindconclusie - advies.................................................................................................................. 36
28-11-2022
Pagina 2
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
1.
Wettelijk kader planschade (artikel 6.1 Wro) Burgemeester
en
wethouders
kennen
inkomensderving of een vermindering van
degene
die
in
de
de waarde van een
vorm
van
een
onroerende zaak
schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een oorzaak als bedoeld in art. 6.1 lid 1 kan onder meer zijn : ^
een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38;
^
een bepaling van een wijziging krachtens art. 3.6 eerste lid onder a. niet zijnde een bepaling als bedoeld in art. 3.6 tweede lid, of van een uitwerking krachtens art. 3.6 eerste lid onder b. of een nadere eis krachtens art. 3.6 eerste lid, onder d;
^
een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 eerste
^
et cetera.
lid onderdeel c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);
De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming en de aanvraag moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak zoals bedoeld in art. 6.1 onherroepelijk is geworden. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager (art. 6.2 Wro). In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: ^
van schade in de vorm van een inkomensderving een gedeelte gelijk aan twee
^
van
procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; schade
in
de vorm van
een vermindering
van
de waarde van
een
onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
o
van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond,
o
van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in
of artikel 3.1.
28-11-2022
Pagina 3
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
2.
Planschadeverhaalsovereenkomst (artikel 6.4a Wro) Als schade voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen
in
een
bestemmingsplan
op
te
nemen
of te
wijzigen,
danwel
een
omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in art. 2.1 eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht anders dan bedoeld in art. 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a lid 1 Wro heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en tegemoetkoming op grond van artikel 6.1
wethouders op een aanvraag ter zake van de vaststelling van
om het
bestemmingsplan, dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.
3.
Opdracht en doelstelling planschaderisicoanalyse Initiatiefnemer is voornemens om op de kadastrale percelen gemeente Beuningen, sectie H, nummers 1900, 1917, 1744 en 1606 een nieuwe woonwijk te realiseren bestaande uit totaal 50 woningen met bijgebouwen, parkeerplaatsen en groen. Op onderstaande
afbeelding
is
indicatief
de
situering
van
de
beoogde
woonwijk
weergegeven.
Afb. 1: Schetspian beoogde ontwikkeling Deze ontwikkeling
past echter niet binnen
het geldende
bestemmingsplan 'Kern
Beuningen', vastgesteld door de gemeente Beuningen op 3 juni 2013. De planlocatie is gelegen binnen voornoemd bestemmingsplan.
28-11-2022
Pagina 4
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Het perceel
is
planlocatie
echter
reeds geheel
bestemd
niet voorzien
van
als 'Wonen'.
In
de
huidige situatie
bouwvlakken
in
het
bestemmingsplan.
is de Het
plangebied (aangeduid op afbeelding 1) heeft een oppervlakte van 18.632 m2. De geplande ontwikkeling van een woonwijk bestaande uit 50 woningen
past in de
ruimtelijke structuur van de omgeving welke overwegend bestaat uit de bestemming 'Wonen'.
In
de nieuwe situatie blijft de huidige
bestemming 'Wonen' behouden.
Aanvullend zullen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' worden toegevoegd en ter plaatse van de woningen en bijgebouwen worden bouwvlakken en bouwaanduidingen gerealiseerd. Het plangebied is gelegen in een stedelijk gebied op grond van de omgevingsverordening
Gelderland,
directe
omgeving
is
reeds
intensief
bebouwd
waardoor de beoogde ontwikkeling een realistische planwijziging betreft. Als
onderdeel
van
de
ontwikkeling
wordt
tevens
een
planschaderisicoanalyse
opgesteld. De opdrachtgever heeft Verschel & Van Dun gevraagd om een planschaderisicoanalyse op te stellen. In deze risicoanalyse worden de mogelijke financiële gevolgen van de planologische wijziging - gelet op het bepaalde in artikel 6.1 Wro - in kaart gebracht. De analyse kan als basis dienen voor het sluiten van een anterieure overeenkomst of planschadeverhaalovereenkomst zoals bedoeld in artikel 6.4a Wet Ruimtelijke ordening (Wro).
In de analyse betrokken stukken
3.1
Bij
het opstellen
van
deze
analyse
is
gebruik gemaakt van
de volgende
door
opdrachtgever en gemeente beschikbaar gestelde informatie: ^
Vigerend bestemmingsplan "Kern Beuningen", vastgesteld gemeenteraad op 3 juni 2013 (www.ruimteliikeplannen.nl):
^
Definitief Schetsplan "Central Park", 24-3-2022
^
Kadastrale informatie (www.kadasteronline.nl):
^
Luchtfoto's (bron: www.google.com/maps en maps.arcgis.com).
^
door
de
Mails ontvangen 30 & 31 maart, 11, 15 & 24 november 2022 van Lycens en Inveniam Plan & Gebiedsontwikkeling
met beschrijvende informatie m.b.t.
beoogde bouw- en nokhoogtes en doorgevoerde planwijzigingen;
3.2
Verantwoording In dit advies is op basis van de door opdrachtgever en gemeente ter beschikking gestelde
informatie
een
planschaderisicoanalyse
opgesteld
ten
aanzien
van
de
(woon)objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk waardevermindering (planschade) kunnen ondervinden. Wanneer voor het plangebied een nieuw planologisch regime door de gemeente wordt vastgesteld,
en
dit
worden geconcludeerd omliggende
bedrijven
vervolgens dat
ter
ook
plaatse
in
of winkels ontstaan.
onherroepelijk
wordt,
dan
kan
beginsel
beperkingen
voor
De
geen
ruimtelijke onderbouwing
zal
hier
gedurende de procedure duidelijkheid in moeten bieden. Exploitatiebelemmering of inkomensschade voor winkels of bedrijven
wordt derhalve
in
deze
analyse
niet
beoordeeld. In het kader van deze planschaderisicoanalyse zullen objecten die in waarde kunnen verminderen niet van binnen worden opgenomen, maar eventueel alleen
extern
worden
getaxeerd.
Er
kan
derhalve
uitsluitend
globaal
worden
aangegeven of er voor belanghebbenden sprake is van waardedaling door middel van zogenaamde geveltaxatie.
28-11-2022
Pagina 5
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Uitgegaan wordt verder van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van artikel 6.1 Wro. Met name de jurisprudentie rond het Normaal Maatschappelijk Risico (NMR) is momenteel erg in ontwikkeling. Benadrukt dient te worden dat indien na inwerkingtreding
van
ingediend,
onafhankelijke
een
de
planologische
maatregel
commissie
of
planschadeverzoeken
adviseur,
na
het
worden
horen
van
belanghebbenden en aansluitend taxatie tot een ander oordeel kan komen zowel wat betreft mogelijke planschade als de hoogte van de planschadevergoeding. Dit heeft o.a. te maken met de dan geldende jurisprudentie en de peildatum (inwerkingtreding schadeveroorzakende
maatregel)
waarop
schade
wordt
beoordeeld
door
een
planschadecommissie. Verder kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep ook nog tot een andere uitkomst leiden. De risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd
ten
aanzien
van
mogelijke
planschade die
belanghebbenden
zouden
kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime. Vanwege het vertrouwelijke karakter van het onderzoek zijn bij het opstellen van de analyse belanghebbenden niet benaderd en heeft geen overleg plaatsgevonden met eigenaren van potentiële schadegevoelige eigendommen.
4.
Vergelijking planologische regimes Bij
de
sprake
beoordeling is
van
van
een
mogelijke
planschade(claims)
planologische
verslechtering
moet worden
c.q.
nadeliger
nagegaan positie
of
voor
belanghebbenden / omwonenden. In deze analyse worden de in het nu geldende bestemmingsplan
"Kern
Beuningen"
opgenomen
bebouwings-
en
gebruiksvoorschriften van het plangebied vergeleken met de nieuwe situatie. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat bij vergelijking van planologische regimes voor de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering in principe dient te worden uitgegaan van zogenaamde "planmaximalisatie", dat wil zeggen dat bij de schadeanalyse
(waaronder
bijvoorbeeld
privacy-
en
verkeersbewegingen
een
rol
spelen) dient te worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het oude planologische regime in relatie tot die van het nieuwe planregime. De in het oude plan opgenomen ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden worden
niet
in
de
vergelijking
betrokken
omdat
deze
een
zelfstandige
schadegrondslag vormen in de Wet ruimtelijke ordening als hiervan gebruik wordt gemaakt. Verder mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijke situaties in de beoordeling geen
rol
in
een
planvergelijking
spelen.
Hiermee wordt bijvoorbeeld
gedoeld op feitelijk onbebouwde percelen of de functie van bestaande afschermende beplanting
zoals
heggen,
en
hoge
bomen
die
vanwege
het
groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren
seizoensgebonden niet van
invloed
mogen zijn in een analyse tenzij deze op het eigen terrein staan en groenblijvend zijn. Groenblijvende beplanting op eigen woonpercelen mag wel bij eventuele taxatie van waardevermindering worden betrokken.
28-11-2022
Pagina 6
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Te beoordelen objecten in de analyse
5.
Op basis van een inventarisatie ter plaatse en aan de hand van de herontwikkeling zijn
objecten
geïdentificeerd
waarbij, vanwege
hun
ligging
nabij
het plangebied,
beoordeeld dient te worden of de kans op planschade aanwezig zou kunnen zijn. Dit zijn de planschadegevoelige objecten. Deze objecten zijn alle gelegen aan of nabij de grenzen
van
het
projectgebied.
planschadegevoelige objecten
Uitgangspunt
voor
de
bepaling
van
de
is of vanuit deze objecten zicht op de nieuwbouw
bestaat en/of zij gevolgen kunnen ondervinden van de wijziging in bouwmassa en gebruik. In navolgend overzicht zijn alle objecten op volgorde van adres benoemd:
Straat
Huisnummer(s)
Augustuslaan
1 t/m 67 (oneven), 50 t/m 56 (even)
Krommehoekstraat
1 t/m 19 (oneven)
Wilhelminalaan
142 t/m 168
(even)
Afb. 2: in overzicht betrokken objecten gearceerd Op voorhand kan reeds worden geconcludeerd dat de omliggende objecten aan de Augustuslaan
1 t/m 3 ŭ 7 t/m 43 huurwoningen betreffen. In eigendom van de
'Stichting NL Woningfonds 3' en verhuurd via lokale woningcoöperatie.
28-11-2022
Pagina 7
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ŭ Van Dun.
Vanuit de
huurwoningen
wordt vanuit de voor- en/of achtergevel
en
eventueel
aanwezige tuin uitgekeken op het plangebied. De huurders worden echter niet in hun vermogensrechtelijke positie aangetast omdat zij een huurbetrekking hebben met de verhuurder. Op voorhand kan weliswaar niet worden uitgesloten dat de woningen bij verkoop in waarde zullen dalen. Echter bij eventuele waardering van huurwoningen wordt uitgegaan van de waarde van de huurwoningen in verhuurde staat. In dit geval doet de vraag zich voor of de te generen
huurinkomsten door de planologische
wijziging
voorhand
negatief
worden
beïnvloed.
Op
wordt
de
kans
dat
de
huurinkomsten negatief worden beïnvloed op nihil geschat, omdat de huurwaarde afhankelijk is van andere factoren dan de in deze analyse genoemde schadefactoren. Van naastliggende objecten Krommehoekstraat 11 en 13 is het eigendom van de zelfde personen of aan hem/haar gelieerde persoon, zijnde 1e-graads familie, dan de percelen
waarop
initiatiefnemers
de
van
woningen
worden
het
voornemen.
plan
ontwikkeld. De
Dit
betreffen
opdrachtgever
in
beginsel
wordt
door
de zijn
eigendomspositie van de genoemde woningen niet in zijn vermogensrechtelijke positie aangetast omdat hij een vermogensrechtelijk voordeel heeft bij de ontwikkeling van de woningen en
het appartementencomplex met bijgebouwen. Op voorhand
weliswaar niet worden
kan
uitgesloten dat de woningen bij verkoop in waarde zullen
dalen.
Echter gezien de eigendomssituatie wordt er in voorliggende risicoanalyse
vanuit
gegaan
dat
opdrachtgever
geen
planschade
zal
eisen
aangezien
deze
anderszins verzekerd is.
28-11-2022
Pagina 8
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Geldend bestemmingsplan "Kern Beuningen"
6.
De locatie is opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen', vastgesteld op 3 juni
2013
en
kent de enkelbestemming 'Wonen'.
De voor 'Wonen' aangewezen
gronden zijn blijkens de regels van het bestemmingsplan bestemd voor: "18.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wonen;
b.
een praktijkruimte, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte';
c
maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding
d.
zorgwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning';
e.
een niet-pubtieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inachtneming van het bepaalde in lid 18.4.2;
'maatschappelijk';
f
water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
g.
geiuidwerende voorzieningen, met dien verstande dat: 1.
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'geluidscherm'
uitsluitend
een
geiuidscherm is toegestaan met een minimale hoogte van 9 m; h.
een zend-jontvangstinstallatie,
uitsluitend ter plaatse
van
de aanduiding
'zend-jontvangstinstattatie'; één en ander met bijbehorende voorzieningen. 18.2 Bouwregeis 18.2.1 Situering van bouwwerken Voor de situering van bouwwerken geldt het volgende: a.
hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak, met inachtneming van het volgende: 1.
ter plaatse
van de aanduiding
'aaneengebouwd' zijn uitsluitend
aaneengeschakelde woningen toegestaan; 2.
ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' zijn uitsluitend tweeaaneengebouwde woningen en vrijstaande woningen toegestaan;
3.
ter plaatse
van
de
aanduiding
'vrijstaand' is
uitsluitend één
vrijstaande woning toegestaan; 4.
ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan;
b.
bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse
van de
aanduiding 'bouwvlak' en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen, met dien
verstande dat erkers aan de
voorgevel van het hoofdgebouw zijn
toegestaan met inachtneming van het bepaalde in 18.2.3; c
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn binnen het gehele bestemmingsvlak
d.
een parkeergarage is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding
toegestaan; 'parkeergarage'. 18.2.2 Maatvoering van hoofdgebouwen Voor hoofdgebouwen geiden de volgende regels: a.
de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' of 'maximale bouwhoogte (m)';
b.
ter plaatse
van de aanduiding
'specifieke bouwaanduiding - 1' geldt,
in
afwijking van het bepaalde onder a, dat de bouwhoogte over een oppervlakte van maximaal 55 m2 maximaal 10 m mag bedragen;
28-11-2022
Pagina 9
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel k. Van Dun.
c
ter plaatse
van de aanduiding
'minimale - maximale dakhelling' mag de
dakhelling niet minder, dan wel meer, bedragen dan aangegeven; 18.2.3 Maatvoering van bijbehorende bouwwerken Voor bijbehorende bouwwerken geiden de volgende regels: a.
het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 50 0Zo, tot een maximum van 50 m2, met dien verstande dat: 1.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' een maximale oppervlakte van 130 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan;
b.
de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 3,2 m;
c.
de
bouwhoogte
van
aan
het
hoofdgebouw
gebouwde
bijbehorende
bouwwerken mag ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 0,3 m boven de begane grondbouwiaag van het hoofdgebouw, tot een maximum van 4 m; d.
voor
erkers,
balkons
en
entreepartijen
aan
de
voorgevel
van
het
hoofdgebouw geldt het volgende: 1.
de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 4 m2;
2.
de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,2 m;
3.
de maximale bouwdiepte mag niet meer bedragen dan 1 m, gerekend vanuit de gevel waaraan gebouwd wordt;
4.
voorzover de afmetingen
van
een
bestaande,
legaal gebouwde,
bouwwerken reeds meer bedraagt geldt de bestaande maatvoering als maximum. 18.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen buiten het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 1 m;
b.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen binnen het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 2 m;
c
de
bouwhoogte
van
de
zend-jontvangstinstattatie
ter plaatse
van
de
aanduiding 'zend-jontvangstinstallatie' mag niet meer bedragen dan 25 m; d.
in afwijking van het bepaalde in sub b geldt dat de bouwhoogte van pergola's niet meer mag bedragen dan 2,75 m."
28-11-2022
Pagina 10
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel k. Van Dun.
Afb. 3: Fragment bestemmingsplan Kern Beuningen" met contour plangebied Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Wonen'. Binnen het plangebied is geen bouwvlak gelegen, de aanduiding "bijgebouwen" is wel aanwezig op het noordelijk gedeelte aangrenzend gelegen aan de achtertuinen van Augustuslaan 9 t/m 13 en Krommehoekstraat 13. Tevens zijn geen andere aanduidingen van toepassing voor het plangebied. Van
omliggende
woningen
van
het
plangebied,
variëren
de
bouwvlakken
in
maatvoering en toegestane bouwhoogte. Rijtjeswoningen aan westzijde kennen een bouwhoogte van 6 en goothoogte van 3 meter.
De twee-aan-een en vrijstaande
woningen aan zuid en noordzijde hebben merendeels een maximale bouwhoogte van 10 meter en goothoogte 6 meter.
De aaneengebouwde woningen
aan oostzijde
respectievelijk 7 en 3 meter hoogte. Binnen
het
plangebied
is
de
huidige
toegestane
bouwhoogte
1
meter,
zijnde
bouwwerken geen gebouw zijnde. Binnen het noordelijk gelegen gedeelde van het plangebied waarop de aanduiding 'Bijgebouwen' is gelegen
betreft
bouwhoogte
maximaal 3,20 meter.
28-11-2022
Pagina 11
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
7.
Nieuwe planregime De
geplande
ontwikkeling
bestemmingsplan.
Ten
zal
tijde
planologisch van
het
tot
worden stand
verankerd komen
in
van
een
nieuw
onderhavige
planschaderisico analyse is nog geen voorontwerp bestemmingsplan beschikbaar. In het
nieuwe
bestemmingsplan
zal
ter
plaatse
de
bestemming
'Wonen'
met
bouwvlakken toegekend worden voor de realisatie van 50 (levensloopbestendige) woningen, waaronder 10 tweekappers, 2 half vrijstaande woningen, 6 tweekappers, 3 half vrijstaande woningen, 2 vrijstaande woningen, 18 appartementen, 9 rijwoningen. Allen voorzien van bijgebouwen en/of bergingen. Tevens zullen de bestemmingen 'Verkeer' en
'Groen' worden toegekend voor de inrichting van het openbaar gebied.
Als basis voor de nog op te stellen plankaart, verbeelding van het bestemmingsplan dient het definitief schetsplan, zoals weergegeven in onderstaande afbeelding.
Afb. 4: Schetsplan beoogde ontwikkeling De
regels
laten
op
basis van
bovenstaande verbeelding
de volgende
bouw- en
gebruiksmogelijkheden toe: Bestemming 'Wonen' "Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wonen;
b.
een praktijkruimte, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte';
c
maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding
d.
zorgwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning';
e.
een niet-pubtieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inachtneming van het bepaalde in lid 18.4.2;
'maatschappelijk';
28-11-2022
f
water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
g.
geiuidwerende voorzieningen, met dien verstande dat:
Pagina 12
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
1.
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'geiuidscherm'
uitsluitend
een
geiuidscherm is toegestaan met een minimale hoogte van 9 m; h.
een zend/ontvangstinstallatie,
uitsluitend ter plaatse
van
de aanduiding
'zend/ontvangstinstallatie'; één en ander metbijbehorende voorzieningen. Bouwregels Situering van bouwwerken Voor de situering van bouwwerken geldt het volgende: a.
hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', met inachtneming van het volgende: 1.
ter plaatse
van
de
aanduiding
'aaneengebouwd' zijn
uitsluitend
aaneengeschakelde woningen toegestaan; 2.
ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' zijn uitsluitend tweeaaneengebouwde woningen en vrijstaande woningen toegestaan;
3.
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'vrijstaand'
is
uitsluitend
één
vrijstaande woning toegestaan; 4.
ter plaatste van de aanduiding 'gestapeld' zjn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan;
b.
bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse
van de
aanduiding 'bouwvlak' en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen, met dien
verstande dat erkers aan de
voorgevel van het hoofdgebouw zijn
toegestaan met inachtneming van het bepaalde in 18.2.3; c.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn binnen het gehele bestemmingsvlak
d.
een parkeergarage is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding
toegestaan; 'parkeergarage'. Maatvoering van hoofdgebouwen Voor hoofdgebouwen geldt dat de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' of 'maximale bouwhoogte (m)'; Conform
de
door
ontwikkelaar
aangeleverde
informatie
wordt
in
het
nieuwe
planregime, ter plaatse van de bouwvlakken voorzien in een bouwhoogte van 11m hoogte ter plaatse van het appartementengebouw en kennen overige woningen een bouwhoogte van 10m met variërende goothoogte tussen 4,5 en
6 meter.
Maatvoering van bijbehorende bouwwerken Voor bijbehorende bouwwerken geiden de volgende regels: a.
het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 50 0Zo, tot een maximum van 50 m2.
b.
de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 3,2 m;
c.
de
bouwhoogte
van
aan
het
hoofdgebouw
gebouwde
bijbehorende
bouwwerken mag ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 0,3 m boven de begane grondbouwiaag van het hoofdgebouw, tot een maximum van 4 m; d.
voor
erkers,
balkons
en
entreepartijen
aan
de
voorgevel
van
het
hoofdgebouw geldt het volgende:
28-11-2022
1.
de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 4 m2;
2.
de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,2 m;
Pagina 13
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel k. Van Dun.
3.
de maximale bouwdiepte mag niet meer bedragen dan 1 m, gerekend vanuit de gevel waaraan gebouwd wordt;
4.
voorzover
de
afmetingen
van
een
bestaande,
legaal
gebouwde,
bouwwerken reeds meer bedraagt geldt de bestaande maatvoering als maximum. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geiden de volgende regels: e.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen buiten het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 1 m;
f.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen binnen het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag niet meer bedragen dan 2 m;
g.
de
bouwhoogte
van
de
zend-jontvangstinstattatie
ter plaatse
van
de
aanduiding 'zend-jontvangstinstallatie' mag niet meer bedragen dan 25 m; h.
in afwijking van het bepaalde in sub b geldt dat de bouwhoogte van pergola's niet meer mag bedragen dan 2,75 m."
Voor de ontwikkeling van een woongebied op de planlocatie is gekozen voor een besloten
woonhof met centraal een groot groen
middenterrein
met ruimte voor
biodiversiteit en een waterberging. De afmetingen van gewenste woningen betreffen: -
Aan de noordzijde van het plangebied worden 12 woningen gesitueerd, deze woningen
zullen
bestaan
uit
twee-onder-een-kapwoningen,
met
een
goothoogte van 4,5 meter en een nokhoogte van 10 meter. -
Aan de zuidzijde van het plangebied worden 9 rijwoningen gesitueerd met een
goothoogte
van
4,5
meter
en
een
nokhoogte
van
10
meter.
De
vrijstaande woning aan begin/einde van de rij krijgt een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter. -
Aan de westzijde van het plangebied worden reguliere woningen gesitueerd (tweekappers en geschakeld vrijstaand), met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter.
-
Aan de oostzijde van het plangebied wordt een kleinschalig woongebouw met 18 appartementen van circa 70 m2 gebruiksoppervlak (GBO) gesitueerd. Het woongebouw krijgt een bouwhoogte van 11 meter.
-
Ten zuiden van appartementen komt een losstaand pand met bergingen met nokhoogte van 5 meter en goothoogte van 3 meter.
Bestemming 'Groen' "Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
28-11-2022
a.
groenvoorzieningen;
b.
kademuren;
c
keerwanden;
d.
kunstwerken;
e.
langzaamverkeersroutes;
f
in- en uitritten;
g.
nutsvoorzieningen en telecommunicatie;
h.
parken;
i.
plantsoenen;
j.
speelplekken;
k.
voorzieningen voor de verkeersgeleiding;
l
water, waterafvoer en waterbeheer;
m.
hondenuitiaatpiaatsen;
Pagina 14
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
n.
een jongerenontmoetingsplek,
uitsluitend ter plaatse
van
de aanduiding
'jongeren ontmoetingsplek'; o.
een
kinderboerderij,
uitsluitend
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'kinderboerderij'; p.
geluidwerende voorzieningen, met dien verstande dat: 1.
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'geluidscherm'
uitsluitend
een
geiuidscherm is toegestaan met een minimale hoogte van 9 m; één en ander met bijbehorende voorzieningen. Bouwregeis Situering van bouwwerken Voor de situering van bouwwerken geldt het volgende: a.
gebouwen
zijn
uitsluitend
toegestaan
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'bouwvlak'; b.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn binnen het gehele bestemmingsvlak toegestaan.
Maatvoering van gebouwen Voor gebouwen gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)'.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. b.
de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de geleiding,
beveiliging en regeling
van het verkeer niet meer dan
9 m
bedragen; c.
de bouwhoogte
van speelvoorzieningen en kunstwerken mag niet meer
bedragen dan 5 m; d.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m."
Bestemming 'Verkeer' "Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
fiets- en voetpaden, met dien verstande dat: 1.
ter plaatse van de aanduiding 'pad' uitsluitend een voet- en fietspad is toegestaan;
2.
ter plaatse van de aanduiding 'pad' geen bouwwerken, hieronder begrepen wachthuisjes voor busdiensten, zijn toegestaan;
28-11-2022
b.
groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
c.
kademuren;
d.
keerwanden;
e.
kunstwerken;
f.
oeververbindingen (bruggen);
g.
parkeervoorzieningen;
h.
verblijfsgebied;
i.
verkeersvoorzieningen;
j.
waterlopen;
k.
wegen, straten en paden;
l.
wegverkeer;
m.
hondenuitlaatplaatsen;
Pagina 15
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel k. Van Dun.
n.
een jongerenontmoetingsplek,
uitsluitend ter plaatse
van
de
aanduiding
'jongeren ontmoetingsplek'; o.
garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'garage';
p.
geiuidwerende voorzieningen, met díen verstande dat: 1.
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'geluidscherm'
uitsluitend
een
geiuidscherm is toegestaan met een minimale hoogte van 9 m; één en ander met bijbehorende voorzieningen.
Bouwregeis Situering van bouwwerken Voor de situering van bouwwerken geldt het volgende: a.
gebouwen
zijn
uitsluitend
toegestaan
ter
plaatse
van
de
aanduiding
'bouwvlak'; b.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bínnen het gehele bestemmingsviak toegestaan.
Maatvoering van gebouwen Voor gebouwen gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3,5 m bedragen;
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de geleiding,
beveiliging en regeling
van het verkeer niet meer dan
9 m
bedragen; b.
de bouwhoogte
van speelvoorzieningen en kunstwerken mag niet meer
bedragen dan 5 m; c.
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m."
28-11-2022
Pagina 16
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel k. Van Dun.
Planschadeanalyse - ruimtelijke effecten
8.
Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat er een aantal schadefactoren bestaat die aanleiding kunnen vormen voor een planologische verslechtering met aanspraak op tegemoetkoming in schadevergoeding, te weten: 1.
Ligging c q. situeringswaarde
2.
Wijziging verkeerssituatie en parkeren
3.
Uitzichtbeperking
4.
Aantasting woongenot/privacy
5.
Verminderde dag- en zoniichttoetreding
6.
Milieuaspecten zoals stank, stof, geluid etc.
Algemeen De gronden
waarop de
planontwikkeling
plaatsvindt liggen
in
de
dorpskern van
Beuningen en bevatten de bestemming 'Wonen' zonder bouwvlak. In de omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woonobjecten gevestigd. De ontwikkeling op de planlocatie
wordt
ontwikkeling
gezien
planologisch
als
een
inbreidingslocatie,
voorzienbaar
is.
De
waardoor
planontwikkeling
de
past
gewenste
derhalve
in
ruimtelijke zin goed in zijn omgeving. Bouwmogelijkheden en uitzicht In het vigerende bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied conform de bestemming
'Wonen'
geen
hoofdgebouwen
en/of
bijbehorende
bouwwerken
toegestaan, aangezien het plangebied geen bouwvlak heeft. Op de planlocatie mogen volgens het vigerende bestemmingsplan wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden geplaatst. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelegen buiten het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen' mag voor vrijwel het gehele plangebied niet meer bedragen dan 1 meter. Op het noordwestelijk kleiner gedeelte van de planlocatie is de aanduiding 'bľjgebouwen' gelegen. Op dit gedeelte is een bouwhoogte tot 3,20 meter toegestaan. In de nieuwe situatie worden er meerdere bouwvlakken opgenomen op de planlocatie in het nieuwe bestemmingsplan. Op dit moment mogen er geen woningen worden gebouwd, aangezien er in het bestemmingsplan geen bouwvlakken zijn opgenomen op de betreffende ontwikkelingslocatie. Benodigde bouwvlakken t.b.v. woningen zijn in het nieuwe bestemmingsplan wél opgenomen en ter plaatse mogen woningen worden gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 10 en 11 meter.
Daarnaast worden binnen het gehele plangebied in het nieuwe bestemmingsplan openbare wegen en groenvoorzieningen aangelegd met de bestemmingen Verkeer' en ^roen'. Binnen deze bestemmingen mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 9 meter worden gerealiseerd. De toegestane bouwmassa op de planlocatie neemt het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk
toe
ten
bouwmogelijkheden
opzichte
van
wordt het appartementsgebouw van hoogte toegestaan.
het
voor bouwwerken
vigerende
nihil zijn.
In
bestemmingsplan het nieuwe
waarin
de
bestemmingsplan
11 meter en overige woningen tot 10 meter
Dit betreft op het grootste gedeelte van
het plangebied een
toename van 10 meter. Op het beperkte gedeelte waar reeds bijgebouwen toegestaan zijn betreft het een toename in bouwhoogte van 6,80 meter. Ten opzichte van de oorspronkelijk
bouwmogelijkheden
betreft
dit
een
significante
toename
aan
bouwmassa. Van invloed op alle direct omliggende objecten, betreft lichte schade.
28-11-2022
Pagina 17
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Gebruiksmogelijkheden Op
grond
van
de
vigerende
bestemming
'Wonen'
is
reeds
een
woongebruik
toegestaan in de vorm van tuin of erf. Wat in de praktijk betekent dat deze gronden 24/7
aangewend
kunnen
worden
voor
een
woongebruik
kenmerken, zoals spelende kinderen, feest- en
met
alle
bijbehorende
partijen, tuinonderhoud en overig
gebruik als tuin. Echter door het toevoegen van het relatief grote aantal woningen zal dit gebruik intensiveren
waardoor aangrenzende
objecten
meer overlast
kunnen
ervaren. Tevens zal door de ontwikkeling van woonwijk met de (centrale) openbare ruimte met de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' ten opzichte van de huidige bestemming ^onen' wat doorgaans niet openbaar toegankelijk is veel intensiever gebruik worden gemaakt van planlocatie. Dit resulteert in meer bewegingen van en naar
planlocatie
en
intensiever gebruik van
aangrenzende
openbare
wegen
en
gronden. Met name vanaf de Augustuslaan zal het gebruik van de in huidige situatie nog doodlopende weggedeeltes sterk toenemen. Het
nieuwe
gebruik
richt
zich
op
de
huisvesting
van
zowel
één-
als
meerpersoonshuishoudens in 50 nieuw op te richten woonobjecten. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden opzichte van ontstaat er
kan
derhalve
het oorspronkelijke daarom
een
worden
gebruik.
ruimtelijke
In
invloed
gesteld
dat dit
planologisch op
het
en
woon-
intensiveert ten
ruimtelijk opzicht,
en
leefklimaat voor
bestaande omliggende woningen ter plaatse. In dit geval op de omliggende woningen die aangrenzend aan de nieuwbouw zijn gelegen in de directe nabijheid van het plangebied. Dit betreffen de woningen Augustuslaan 13 t/m 51 (oneven), 65 en 67, Wilhelminalaan 146 t/m 150 en Krommehoekstraat 13. Gezien
de
ligging
te
midden
van
een
bestaande
woonwijk op
steenworp
van
bestaande dorpscentrum en reeds aanwezige diversiteit aan activiteiten is er geen concrete wijziging in gebruik voor overige omwonenden. Rekening is gehouden met de situering van bouwvlakken, de bestaande en nieuwe openbare weg, inclusief groen en
parkeergedeelten
enerzijds
plangebied en
de woningen.
(oneven),
t/m
52
63,
en
de
ruime
achtertuinen
anderzijds
tussen
Dit betreffen de woningen Augustuslaan
Wilhelminalaan
142,
144,
152
t/m
168
het
1 t/m
11
(even)
en
Krommehoekstraat 1 t/m 11 en 15 t/m 19 (oneven). Deze woningen hebben een dusdanige afstand van het plangebied dat zij hierin niet direct worden gehinderd. Privacy Bij
intensivering
samenhangend
van
leef-
woongenot
en
verblijfsklimaat
kunnen
worden
waarbij
aangetast,
is
privacy
en
het
vraag
de
daarmee of
die
intensivering zich manifesteert aan de zijde van aangrenzende woningen én of die intensivering een wezenlijke toename geeft van bijvoorbeeld woonomgevingsgeluiden of inkijk die van invloed zijn op de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Vooropgesteld woonmilieu
wordt
binnen
dat de
het
projectgebied
bebouwde
kom
behoort
van
tot
Beuningen,
het
centrum
waarbij
dorpse
omliggende
woningeigenaren al in meer of mindere mate privacy belemmering hebben te dulden van
nabij
gelegen
herontwikkeling
met
(woon)buurpercelen woningbouw
zoals
met
achtertuinen.
wordt
beoogd,
In
gezien
beginsel
kan
een
worden
als
een
inbreidingslocatie, en daarmee als een normale maatschappelijke ontwikkeling (zie uitspraak AbRS 29-10-2014, nr. 201311601/1/A2). In verhouding tot de voorheen toegestane gebruiksvormen binnen de bestemming ^onen' zal de geplande ontwikkeling leiden tot een toename van privacy aantasting voor de omliggende woningen met mogelijke waardevermindering tot gevolg.
28-11-2022
Pagina 18
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Het nieuwe plan laat oprichting van tweeonder-een-kap
woningen,
50 woningen toe, bestaande uit vrijstaande,
half
vrijstaande
woningen,
rijwoningen
en
appartementen met bijbehorende infrastructuur. De omliggende woningen grenzen nagenoeg
allemaal
met
de
achterzijde
aan
het
plangebied,
waardoor
privacy
aantasting in achtertuin en op de achtergevel van de woning ontstaat. Hierdoor zal er schade optreden op het onderdeel privacy/woongenot voor de betreffende woningen. Specifiek treed per adres de volgende schade op: ^
Augustuslaan 11 tot en met 67 (oneven), Wílhelmínalaan 146 tot en met 168, Krommehoekstraat 3 tot en met 13: voornoemde objecten grenzen met hun achtertuin aan de planlocatie. De schade komt tot stand door het langdurig verblijf in
de
beoogde
woningen
binnen
de
nieuwe
ontwikkeling
op
de
projectlocatie, door inkijk vanuit de eerste en/of tweede verdieping in zowel de tuin en achtergevel van het schadegevoelig object. De nieuwe ontwikkeling zal ten opzichte van de huidige vigerende bestemming 'wonen' middelmatige schade veroorzaken; ^
Augustuslaan 1 tot en met 9, 54 en 56, Krommehoekstraat 1, 15 tot en met 19,
Wílhelmínalaan
142
en
144:
voornoemde
objecten
zijn
al
geheel
ingebouwd door andere bebouwing, waardoor deze objecten niet grenzen aan de planlocatie.
Door het planologisch
mogelijk maken van de
50 nieuwe
woningen en bijbehorende infrastructuur zal een toename plaatsvinden van het omgevingsgeluid. De nieuwe ontwikkeling zal ten opzichte van de huidige vigerende bestemming ^onen' lichte schade veroorzaken. Verkeer en situeringswaarde De
verkeersafwikkeling
zijwegen,
huidige
vanuit
situatie
het
nog
plangebied
doodlopend,
vindt
plaats
gelegen
aan
via de
twee
bestaande
Augustuslaan.
De
verkeersaantrekkende werking neemt met de ontwikkeling van de 50 woningen, sterk toe. Geconcludeerd kan worden dat het aantal motorvoertuigen in de Augustuslaan hoger zal zijn dan het oorspronkelijk aantal verkeersbewegingen bij een maximale invulling van de vigerende bestemming ^onen'. De aanleg van meerdere (openbare) wegen
zoals
beoogd
is
niet
mogelijk
in
het
vigerende
bestemmingsplan.
De
voorgenomen planologische wijziging heeft derhalve gevolgen vanuit het oogpunt van verkeer.
Alle aangrenzende objecten
zullen
hierin
enige
mate
van
overlast van
ondervinden. Er is sprake van een inbreidingslocatie, reeds voorzien van een woonbestemming. De effecten
voor de situeringswaarde van
de
in
de analyse
betrokken
objecten
is
derhalve matig. De direct aangrenzende woningen aan de Augustuslaan 25, 27, 50, 52, 54, 56, 61, 63, 65 en 67 kunnen matige schade ondervinden. Laatst genoemde objecten zijn naast en tegenover de toegangswegen van het plan gelegen, waardoor deze objecten meer hinder en overlast zullen ondervinden van passerend verkeer. Ander andere door factoren
geluid
en
licht (binnen
schijnen van
remlichten
en
toename
aan
koplampen). De
overige
woningen
zullen
geen
schade
ondervinden
door
de
verkeersbewegingen. Een hogere schadefactor wordt bij deze woningen niet verwacht aangezien het verkeer zich verspreidt vanuit de Augustuslaan. Overige schadefactoren zijn niet in geding.
28-11-2022
Pagina 19
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Overwegingen en taxaties
9.
Om het waardenniveau te bepalen, zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. Wij noemen de volgende referentieobjecten:
Adres
Leveringsdatum
Verkoopprijs in C
Claudiuslaan 42 Beuningen
01-02-2022
6 262.500,-
Wilhelminalaan 158 Beuningen
22-12-2021
6 431.500,-
Vervolgens hebben wij de bekende websites van aanbieders van onroerend goed bekeken, om na te gaan of er in de omgeving van het plangebied objecten te koop worden aangeboden. Tijdens de advisering en opname zijn de volgende objecten opgevallen:
Adres
Vraagprijs in C
Augustuslaan 51 Beuningen
6 375.000,-
Augustuslaan 53 Beuningen
6 445.000,-
Augustuslaan 12 Beuningen
6 450.000,- (verkocht)
De uiteindelijke transactieprijs kan
natuurlijk afwijken van de hiervoor genoemde
vraagprijs, wij nemen deze objecten enkel op om een beeld te schetsen van het huidige aanbod. Augustuslaan 1 t/m 9 De
woningen
aan
de Augustuslaan
levensloopbestendige
tussenwoningen.
1
t/m De
9,
6642 AA te
Beuningen
genoemde woningen
zijn
betreffen
gelegen
ten
noordwesten van het plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd tegen bestaande woningen, hierdoor liggen de woningen niet direct tegen het plangebied aan. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen', vastgesteld op 3 juni 2013 door de gemeente Beuningen. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De woningen aan de Augustuslaan 1 t/m 9 hebben het volgende schadecomponent: 'privacy'. Dit resulteert in een lichte schade.
28-11-2022
Pagina 20
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Augustuslaan 25 en 27 De woningen
aan
de Augustuslaan
levensloopbestendige
25 en
tussenwoningen.
De
27,
6642 AA te
Beuningen
genoemde woningen
zijn
betreffen
gelegen
ten
noordwesten van het plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn direct tegen het plangebied aangelegen. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woningen
aan
de
schadecomponenten:
Augustuslaan
25
en
'bouwmogelijkheden
en
uitzicht',
27
hebben
de
volgende
'gebruiksmogelijkheden',
privacy' en Verkeer en situeringswaarde'. Dit resulteert in een ernstige schade.
Augustuslaan 11 De
woning
aan
de
levensloopbestendige
Augustuslaan
11,
tussenwoningen.
noordwesten van het plangebied en
6642
De
AA
te
genoemde
Beuningen woning
is
betreft
een
gelegen
ten
is met de tuin georiënteerd op de nieuw te
realiseren woningen en is direct tegen het plangebied aangelegen.
De woning
is
gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woning is bestemd als 'Wonen'. De
woning
aan
de
'bouwmogelijkheden
Augustuslaan en
uitzicht'
en
11
heeft
privacy'.
de Dit
volgende
schadecomponenten:
resulteert
in
een
lichte
tot
middelmatige schade.
28-11-2022
Pagina 21
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Augustuslaan 13 t/m 23 en 29 t/m 43 De woningen aan de Augustuslaan 13 t/m 23 en 29 t/m 43, 6642 AA te Beuningen betreffen levensloopbestendige tussenwoningen. De genoemde woningen zijn gelegen ten noordwesten van het plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn direct tegen het plangebied aangelegen. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De woningen aan de Augustuslaan 13 t/m 23 en 29 t/m 43 hebben de volgende schadecomponenten:
'bouwmogelijkheden
en
uitzicht', 'gebruiksmogelijkheden' en
privacy'. Dit resulteert in een middelmatige schade.
Augustuslaan 45 t/m 51, oneven De woningen aan de Augustuslaan 45 t/m 51 betreffen twee-onder-een-kapwoningen. zuiden van
het plangebied
en zijn
(oneven), 6642 AA te Beuningen
De genoemde woningen zijn gelegen ten
met de tuinen
georiënteerd op de
nieuw te
realiseren woningen en zijn direct tegen het plangebied aangelegen. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De
woningen
aan
schadecomponenten:
Augustuslaan
45
'bouwmogelijkheden
de
en
t/m
51
hebben
de
volgende
uitzicht', 'gebruiksmogelijkheden' en
'privacy'. Dit resulteert in een middelmatige schade.
28-11-2022
Pagina 22
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Augustuslaan 53 t/m 59, oneven De woningen aan de Augustuslaan
53 t/m 59 (oneven), 6642 AA te Beuningen
betreffen twee-onder-een-kapwoningen. zuiden van
het plangebied en zijn
De genoemde woningen zijn gelegen ten
met de tuinen georiënteerd
op de nieuw te
realiseren woningen en zijn direct tegen het plangebied aangelegen. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woningen
aan
de
Augustuslaan
53
t/m
59
hebben
de
volgende
schadecomponenten: 'bouwmogelijkheden en uitzicht' en privacy'. Dit resulteert in een lichte tot middelmatige schade
Augustuslaan 61 en 63 De woningen aan de Augustuslaan 61 en 63, 6642 AA te Beuningen betreffen tweeonder-een-kapwoningen. De genoemde woningen zijn gelegen ten zuiden van het plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn
direct tegen
het
plangebied
aangelegen.
De woningen
zijn
gelegen
in
het
bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De
woningen
aan
schadecomponenten:
Augustuslaan
61
'bouwmogelijkheden
de
en
63
hebben
uitzicht',
en
privacy'
de en
volgende
Verkeer
en
situeringswaarde'. Dit resulteert in middelmatige tot ernstige schade.
28-11-2022
Pagina 23
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Augustuslaan 65 en 67 De woningen Augustuslaan 65 en 67, 6642 AA te Beuningen betreffen twee-ondereen-kapwoningen. De genoemde woningen zijn gelegen ten zuiden van het plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn
direct tegen
het
plangebied
aangelegen.
De woningen
zijn
gelegen
in
het
bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De woningen
Augustuslaan
'bouwmogelijkheden
en
65 en
67
hebben
de volgende schadecomponenten:
uitzicht', 'privacy', 'gebruiksmogelijkheden' en Verkeer en
situeringswaarde'. Dit resulteert in ernstige schade.
Augustuslaan 50 en 52 De woningen
aan
de Augustuslaan
vrijstaande woningen.
50 en
52,
De genoemde woningen
6642 AA te Beuningen zijn
gelegen ten
betreffen
zuiden van
het
plangebied en zijn niet direct tegen het plangebied gelegen, maar wel aan de inrit van het plangebied. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan Xern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De woningen aan de Augustuslaan 50 en 52 hebben de volgende schadecomponent: 'verkeer en situeringswaarde'. Dit resulteert in een lichte schade.
28-11-2022
Pagina 24
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel ík Van Dun.
Augustuslaan 54 en 56 De woningen
aan
de Augustuslaan
vrijstaande woningen.
54 en
56,
6642 AA te
De genoemde woningen zijn
Beuningen
gelegen ten
betreffen
zuiden
van
het
plangebied en zijn niet direct tegen het plangebied gelegen, maar wel aan de inrit van het plangebied. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woningen
aan
schadecomponenten:
Augustuslaan
54
'bouwmogelijkheden
de
en
56
hebben
uitzicht',
en
privacy'
de en
volgende
Verkeer
en
situeringswaarde'. Dit resulteert in een lichte tot middelmatige schade.
Wilhelminalaan 142 en 144 De woningen aan de Wilhelminalaan 142 en 144, 6642 AZ te Beuningen betreffen twee-onder-een-kapwoningen. De genoemde woningen zijn gelegen ten oosten van het
plangebied
en
zijn
met de tuinen
georiënteerd
tegen
bestaande woningen,
hierdoor liggen de woningen niet direct tegen het plangebied aan. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan Xern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De
woningen
aan
de
Wilhelminalaan
142
en
144
hebben
het
volgende
schadecomponent: 'privacy'. Dit resulteert in een lichte schade.
28-11-2022
Pagina 25
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Wilhelminalaan 146 t/m 150, even De woningen aan de Wilhelminalaan 146 t/m 150, 6642 AZ te Beuningen betreffen geschakelde woningen.
De genoemde woningen zijn gelegen ten oosten van
het
plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn
direct tegen
het
plangebied
aangelegen.
De woningen
zijn
gelegen
in
het
bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woningen
aan
schadecomponenten:
de
Wilhelminalaan
'bouwmogelijkheden
146
t/m
en
uitzicht',
150,
hebben
de
volgende
'gebruiksmogelijkheden' en
privacy'. Dit resulteert in een middelmatige tot ernstige schade.
Wilhelminalaan 152 t/m 162, even De woningen aan de Wilhelminalaan 152 t/m 162, 6642 AZ te Beuningen betreffen geschakelde woningen.
De genoemde woningen zijn gelegen ten oosten van
het
plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen met
maximale
bouwhoogte
van
11
meter
en
zijn
direct tegen
het
plangebied
aangelegen. De woningen zijn gelegen in het bestemmingsplan Xern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als 'Wonen'. De
woningen
aan
de
Wilhelminalaan
152
t/m
162,
hebben
de
volgende
schadecomponenten: 'bouwmogelijkheden en uitzicht' en privacy'. Dit resulteert in een middelmatige schade.
28-11-2022
Pagina 26
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Wilhelminalaan 164 t/m 168, even De woningen aan de Wilhelminalaan 164 t/m 168, 6642 AZ te Beuningen betreffen geschakelde woningen.
De genoemde woningen zijn gelegen ten oosten van
het
plangebied en zijn met de tuinen georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en zijn
direct tegen
het
plangebied
aangelegen.
De woningen
zijn
gelegen
in
het
bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woningen
aan
de
Wilhelminalaan
164
t/m
168,
hebben
de
volgende
schadecomponenten: 'bouwmogelijkheden en uitzicht' en privacy'. Dit resulteert in een lichte tot middelmatige schade
Krommehoekstraat 1, 15 t/m 19 oneven De woningen aan de Krommehoekstraat 1,
15 t/m 19
6641
KR te Beuningen
betreffen vrijstaande en geschakelde woningen. De genoemde woning is gelegen ten noorden
van
het
plangebied
en
is
met
de
tuin
georiënteerd
tegen
bestaande
woningen, hierdoor ligt de woning niet direct tegen het plangebied aan. De woning is gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woning is bestemd als 'Wonen'. De
woning
aan
de
Krommehoekstraat
1,
15
t/m
19
heeft
de
volgende
schadecomponent: privacy'. Dit resulteert in een lichte schade.
28-11-2022
Pagina 27
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Krommehoekstraat 3 t/m 11, oneven De woning aan de Krommehoekstraat 3 t/m betreffen
een
noorden
van
realiseren
vrijstaande
woningen.
het plangebied
en
woningen, direct tegen
zijn
De
11, oneven 6641
genoemde
met de tuin
het plangebied
woningen
georiënteerd aangelegen.
KR te Beuningen zijn
gelegen
op de
ten
nieuw te
De woningen
zijn
gelegen in het bestemmingsplan 'Kern Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woningen zijn bestemd als ^onen'. De
woning
aan
de
Krommehoekstraat
3
t/m
11
heeft
de
volgende
schadecomponenten: 'bouwmogelijkheden en uitzicht' en privacy'. Dit resulteert in een middelmatige schade.
Krommehoekstraat 13 De
woning
aan
de
Krommehoekstraat
13,
6641
KR te
Beuningen
betreft
een
vrijstaande woning. De genoemde woning is gelegen ten noorden van het plangebied en is met de tuin georiënteerd op de nieuw te realiseren woningen en is direct tegen het plangebied aangelegen.
De woning
is gelegen
in
het bestemmingsplan 'Kern
Beuningen'. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woning is bestemd als 'Wonen'. De woning aan de Krommehoekstraat 13 heeft de volgende schadecomponenten: 'bouwmogelijkheden en uitzicht', 'gebruiksmogelijkheden' en 'privacy'. Dit resulteert in een middelmatige tot ernstige schade.
28-11-2022
Pagina 29
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schríftelijke toestemming van Verschel & Van Dun.
Normaal maatschappelijk risico
10.
Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval 2Zo van de waarde van een onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade voor rekening van een aanvrager blijft. In
de
uitspraak van
de Afdeling
(AbRS
21-11-2012,
nr.
201204333/1/A2,
LJN:
BY3737) is gesteld dat bij de vraag of de schade geheel (dus meer dan 2Zo) tot het normaal maatschappelijk risico behoort, alle van belang zijnde omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee een aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in lijn der verwachting lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid (bijvoorbeeld
een
Structuurvisie)
past.
Bij
een
concrete
planschadeclaim
zal
de
planschadecommissie het normaal maatschappelijk risico moeten beoordelen. Voor de goede orde dient opgemerkt te worden dat er inmiddels diverse uitspraken van de Afdeling zijn terug te vinden, waarin al dan maatschappelijk
risico
E0I:NL:RVS:2016:530;
is
aangenomen
AbRvS
1
juli
(zie 2015,
onder
niet een verhoogd
meer
AbRvS
2
normaal
maart
ECLI:NL:RVS:2015:2071;
2016,
AbRvS
19
februari 2014,ECLI:NL:RVS:2014:572; AbRvS 9 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1198 en AbRvS
2
juli
2014,
ECLI:NL:RVS:2014:2396)
en
ABRvS,
14-09-2016,
nr.
201507978/1/A2). De wetgever heeft aangegeven dat de drempel van het normaal maatschappelijk risico tenminste 2Zo bedraagt. Aan de hand van de hierboven beantwoorde vragen en gelet op recente jurisprudentie kan naar het oordeel van de adviseur in onderhavig geval een hoger normaal maatschappelijk risico worden aangenomen. Hierbij wordt met name verwezen naar een recente uitspraak van 21 juni 2017 van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (met als kenmerk ECLI:NL:RVS:2017:1653) waarin uitspraak is gedaan over de vraag wanneer in beginsel bij een verzoek om planschade
50Zo van
de geleden
schade als
normaal
maatschappelijk risico voor
rekening van de aanvrager moet blijven. In eerdere rechtspraak is al meermaals geoordeeld dat bij inbreiding van woningen in een