Document · PDF

Bijlage 1 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Raadsvergadering 7 juli 2026, gemeente BeuningenBij agendapunt: TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen28.713 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e

Leegstraat tussen 18-20 Winssen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Inhoudsopgave

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend omgevingsplan 1.4 Leeswijzer

6 6 6 9 10

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 ETFAL

11 11 11 13

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting 3.1 Inleiding 3.2 Opbouw van de regels 3.3 Functies

14 14 14 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Nationaal beleid en regelgeving 4.2 Provinciaal & regionaal beleid en regelgeving 4.3 Gemeentelijk beleid 4.4 Conclusie

17 17 18 21 26

Hoofdstuk 5

Programma

Hoofdstuk 6 Onderzoek 6.1 MER-beoordeling 6.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 6.3 Verkeer en parkeren 6.4 Bodem 6.5 Geluid 6.6 Bedrijven en milieuzonering 6.7 Externe veiligheid 6.8 Luchtkwaliteit 6.9 Waterhuishouding 6.10 Natuur en ecologie 6.11 Cultureel erfgoed 6.12 Duurzaamheid

28 28 29 29 30 31 34 37 38 40 43 46 48

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Participatie 7.3 Consultatie 7.4 Zienswijzen

50 50 50 50 50

Bijlagen bij motivering

Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

Bijlage 4

Watertoets

Bijlage 5

Wateradvies

Bijlage 6

Quickscan natuur

Bijlage 7

BoomEffectAnalyse (BAE)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Bijlage 8

Notitie stikstofdepositie

Bijlage 9

Archeologisch bureau- en veldonderzoek

Regels

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende bepalingen Toepassingsbereik Begrippen Meten en rekenen

62 62 63 67

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Specifieke regels over functies Agrarisch met waarden Verkeer Wonen

68 68 72 73

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels over functies Toepassingsbereik Aanvraagvereisten Anti-dubbeltelregel Bestaande maatvoering Parkeren

77 77 78 79 80 81

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Regels ter bescherming van waarden en objecten Waarde - Archeologie 2 Waarde - Archeologie 4 Waarde - Archeologie 6

82 82 85 87

Hoofdstuk 5 Artikel 15

Overgangsregels Overgangsrecht

89 89

Bijlagen bij regels

Bijlage 1

Landschappelijke inpassing

Bijlage 2

Staat van bedrijfsactiviteiten (Wonen)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Motivering

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer wenst, op het perceel tussen Leegstraat 18 en 20 te Winssen, 5 woningen in drie volumes te realiseren. De locatie is in het Woningbouwprogramma en in het structuurmodel Winssen opgenomen als potentiële locatie voor een erfontwikkeling. Het plangebied bestaat momenteel uit agrarische gronden zonder bebouwing. Het initiatief past niet binnen de regels van het omgevingsplan. Derhalve is gekozen om via een TAMomgevingsplan het plan te realiseren. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling heeft het College van B&W d.d. 4 juli 2023 principemedewerking toegezegd voor de bouw van de 5 woningen. Dit besluit vormt de aanleiding voor het opstellen van dit TAM-omgevingsplan.

1.2

Ligging plangebied

In de huidige situatie maakt het plangebied deel uit van een aantal kadastrale percelen gelegen tussen Leegstraat nummer 18 en 20. De kadastrale percelen gemeente Ewijk, sectie G, nummer 811 en gedeeltelijk de nummers: 875, 876, 877, en 878. De woningen worden in een woonerf ontwikkeld waardoor er samenhang tussen de 5 woningen, in drie volumes, ontstaat. Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied (blauwe cirkel).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Globale begrenzing plangebied. De gronden van het beoogde woonperceel zijn op dit moment voor een deel in gebruik als agrarisch gras-/weiland (waaronder voor paarden) en voor een deel voor fruitteelt. Het perceel is momenteel onbebouwd en heeft een totaaloppervlakte van 8.992m². Aan de zuidzijde bevindt zich een toegangsweg die doorloopt tot het einde van het perceel. De locatie maakt onderdeel uit van het structuurmodel Winssen met de titel 'Wonen in Winssen 2040' en is hierin aangewezen als ontwikkellocatie. In het Panorama: kleinschalige verdichting van de linten is de ontwikkellocatie genoemd als mogelijke erfontwikkeling. Onder het thema ruimtelijke kwaliteit zijn uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling van het erfensemble met meer dan één woning in het lint. Uit deze randvoorwaarden is uiteindelijk een ruimtelijk plan gekomen waar de voorkeur is gekomen uit het woonerf type: "Diep, smal erf".

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Verbeelding uitsnede uit structuurmodel Winssen met de aangeduide locatie. Op basis van het structuurmodel is een impressie opgesteld op basis waarvan de gemeente een principeakkoord heeft gegeven. Dit geeft een beeld van de ontwikkeling: onder andere de situering, afmetingen, en grove indeling van de landschappelijke inpassing. Een verdere uitwerking is in dit omgevingsplan toegevoegd en wordt nader toegelicht in paragraaf 2.2.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Impressie ontwerp van de nieuw te bouwen woningen (situatie ontwerp 18 september 2023).

1.3

Vigerend omgevingsplan

Voor de gronden in het plangebied geldt het tijdelijk omgevingsplan gemeente Beuningen, in werking getreden op 1 januari 2024. Dit tijdelijke omgevingsplan omvat het voormalig bestemmingsplan 'Buitengebied', zoals de gemeenteraad van de gemeente Beuningen dat heeft vastgesteld op 14 juni 2011. Daarnaast is er ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' van toepassing, vastgesteld op 29 mei 2018. Tenslotte omvat het eveneens het bestemmingsplan 'Parapluplan Archeologie', zoals de gemeenteraad van de gemeente Beuningen dat heeft vastgesteld op 11 juli 2023. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Daarnaast vigeren de functies 'Waarde - Archeologie 2' aan de zijde van de Leegstraat, en voor de noordwestelijk gelegen percelen de 'Waarde - Archeologie 4', en 'Waarde - Archeologie 6'.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Uitsnede tijdelijk omgevingsplan met omliggende functies (met locatieaanduiding). Omdat de beoogde woningen niet passen binnen de geldende functie, zal het (tijdelijke) omgevingsplan gewijzigd moeten worden om de bouw van de beoogde woningen mogelijk te maken. Vandaar dat in de onderhavige ruimtelijke motivering wordt onderbouwd dat, ondanks dat het bouwplan op onderdelen niet passend is binnen de regeling van het tijdelijke omgevingsplan, sprake is van een ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbare situatie waarbij er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal).

1.4

Leeswijzer

Inleiding en gebiedsvisie In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en het kader voor de planwijziging beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied, waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Toets omgevingsplan In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Verantwoording Hoofdstukken 4, 5 en 6 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieu- en omgevingsaspecten uiteengezet en wordt het geplande programma beschreven. Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 7) gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt onder meer ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen ter plaatse van de Leegstraat tussen nummer 18 en 20, aan de zuidkant van de kern Winssen. De Leegstraat vormt een belangrijke ontsluitingsweg richting het buitengebied van de gemeente Beuningen en richting Bergharen in de gemeente Wijchen.

Impressie bestaande situatie plangebied met aan de rechterkant Leegstraat nummer 18. Vanaf het plangebied vormt de Leegstraat de verbinding tussen de Van Heemstraweg en de Koningstraat. De aan deze weg gelegen bebouwing bestaat overwegend uit één bouwlaag met een kap en laat zich kenmerken door een grote diversiteit aan agrarische percelen, woningen, en bedrijfsactiviteiten. De Leegstraat vormt daarmee een lint met verschillende soorten bebouwing. Opvallend is de luchtige korrel, de bebouwing staat op enige afstand van elkaar. De percelen liggen tussen de twee woningen van Leegstraat 18 en 20 in. Ten westen van het plangebied zijn alleen agrarische percelen aanwezig. Ten noorden van de Leegstraat 18 bevindt zich een tegelbedrijf. Ten zuidoosten - aan de overkant van de Leegstraat - bevinden zich tevens diverse woningen, agrarische percelen, en aan de Koningstraat een (buiten)manege. De straat wordt dan ook gekenmerkt door gevarieerde (half)vrijstaande bebouwing. Gezien bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plangebied onderdeel uitmaakt van een lint ten zuiden van de kern Winssen die gekenmerkt wordt door gedifferentieerde, individueel vormgegeven bebouwing met een losse korrel.

2.2

Toekomstige situatie

Voor de inrichting van het erf is een beeldkwaliteitsplan met landschappelijke inpassing opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten voor de bebouwing en de erfinrichting aan de hand van het Structuurmodel Winssen. Het volledige beeldkwaliteitsplan is als bijlage 1 bij de motivering van dit ruimtelijk plan toegevoegd. Het onderdeel landschappelijke inpassingsplan is ook juridisch-planologisch verankerd in de regels. Stedenbouwkundige opzet Met de beoogde ontwikkeling wordt het lint aangevuld met 5 woningen die het type "Diep, smal erf" volgen. De woningen liggen dan ook aan een gezamenlijke uitrit en zijn geclusterd in drie volumes. De beoogde woningen worden gebouwd in landelijke stijl, met een eigen karakter maar aansluitend op het bestaande lint.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Op het voorste perceel wordt één zelfstandige vrijstaande woning gerealiseerd die zal refereren aan een T-boerderij met een bijgebouw. De woning wordt levensloopbestendig uitgevoerd met de meeste voorzieningen op de begane grond, of de mogelijkheid om deze op de begane grond te creëren. Door de realisatie van de woning aan de voorzijde zal een ontwikkeling plaatsvinden die passend is in het straatbeeld. Passend bij de omgevingskenmerken van de aanwezige lintstructuur is de exacte situering en vormgeving van de woning nog enigszins vrij, maar zal deze zich moeten verhouden tot de omliggende percelen. De overige vier woningen worden in twee bouwvolumes uitgevoerd en refereren aan schuurwoningen met daarin twee woningen. Deze twee-onder-één-kapwoningen bevatten daarbij een berg/garagefunctie die bij voorkeur in dat hoofdvolume is meegenomen. Ook deze woningen worden levensloopbestendig gebouwd, zodat de mogelijkheid bestaat hier een levensloopgeschikte woning van te maken. Voor de verdere uitwerking van de bebouwing (T-boerderij), schuurwoningen (overige woongebouwen), en bijgebouwen, en de erfruimte wordt verwezen naar de uitwerking in het beeldkwaliteitsplan. Ontsluiting Voor de ontsluiting van de beoogde woningen worden de bestaande inritten gebruikt.

Eén voor de vrijstaande woning aan de oostkant van het plan, en één gemeenschappelijke halfverharde inrit voor de overige vier woningen. Aansluitend op de inrit is voldoende ruimte voor het aanleggen van drie parkeerplaatsen per woning. Tevens is er naast de weg ruimte gereserveerd voor de waterberging die voor de ontwikkeling nodig is. Parkeren en waterhuishouding worden respectievelijk verder behandeld in de paragrafen 6.3 en 6.9. Landschappelijke inpassing Onderdeel van het beeldkwaliteitsplan is de landschappelijke inpassing. Deze is ook als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit plan opgenomen. De landschappelijke inpassing bestaat uit zes onderdelen die in het plan worden gerealiseerd. In de regels van dit plan is de landschappelijke inpassing als voorwaardelijke verplichting opgenomen, om te borgen dat deze wordt gerealiseerd. De landschappelijke inpassing is op bijgaande afbeelding in een verbeelding opgenomen:  Erfafscheidingen bestaan uit hagen van gebiedseigen soorten, bijv. een mix van haagbeuk, beuk, meidoorn en/of veldesdoorn.  De erfafscheiding naar naastgelegen percelen ten noordwesten en noordoosten van het plangebied, bestaat uit een (struweel)haag van tenminste 1,5 meter breed en max.

2 meter hoog met gebiedseigen soorten;  De erfafscheiding naar naastgelegen perceel ten zuiden van het plangebied, bestaat uit een struweelhaag van tenminste 4 meter breed en 4 meter hoog met gebiedseigen soorten;  Per woonperceel worden tenminste twee bomen van eerste of tweede grootte geplant. Deze zijn van gebiedseigen soorten, bijvoorbeeld walnoot, zoete kers, paardenkastanje, linde, zomereik, beuk, es, wilde lijsterbes en/of fladderiep;  De voorzijde van de tuin van de T-boerderij zal worden voorzien van een fruitboomgaard;  In de voorruimte van elk kavel is het maaiveld verlaagd zodat daar water geborgen kan worden, dit wordt ingezaaid met bloem- en kruidenrijk grasland, en boomsoorten die hier geschikt voor zijn.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Landschappelijke inpassing Leegstraat tussen 18 en 20.

2.3

ETFAL

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Alle regels in het omgevingsplan samen moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 3 3.1

Juridische toelichting

Inleiding

Het TAM-omgevingsplan reguleert het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het plan biedt het gemeentebestuur een basis voor handhaving, indien op een bepaalde locatie activiteiten plaatsvinden die strijdig zijn met het omgevingsplan en zodoende uit ruimtelijk oogpunt onwenselijk worden geacht. Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het omgevingsplan gemeente Beuningen. Woningbouw op deze locatie past niet in het van het tijdelijk omgevingsplan onderdeel uitmakende bestemmingsplan 'Buitengebied', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het Omgevingsplan gemeente Beuningen wordt het als hoofdstuk 22e toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Beuningen gelezen te worden. In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de juridische regeling. Het juridisch bindende gedeelte van dit omgevingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De verbeelding en de regels dienen in samenhang met elkaar te worden begrepen.

3.2

Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk zijn vormgegeven. De regels zijn onderverdeeld in 5 hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Beuningen. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling. Daarom worden in de regels alleen maar bepalingen opgenomen welke specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling. Hoofdstuk 2: Specifieke regels over functies Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Beuningen. Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

Hoofdstuk 3: Algemene regels over functies Voor dit hoofdstuk zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie. Hoofdstuk 4: Regels ter bescherming van waarden en objecten In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van waarden en objecten. In dit geval liggen ter plaatse drie archeologische waarden ('Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 6').

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 5: Overgangsregels In dit hoofdstuk is onder meer aangegeven dat de bestaande bouwwerken dan wel vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze af van het onderhavige TAM-omgevingsplan. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel te vernieuwen. Evenmin is het toegestaan om het bouwwerk geleidelijk aan helemaal te vernieuwen. In geval het bouwwerk door een calamiteit verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en bepalen dat bestaande afwijkingen mogen worden vergroot voor een uitbreiding van de bebouwing met maximaal 10%. Illegale bouwwerken zijn expliciet uitgesloten van het overgangsrecht. Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het gebruik dat strijdig is met het onderhavige plan, mag worden gecontinueerd. Verandering van het gebruik is niet toegestaan, tenzij de afwijking naar haar aard en omvang wordt verkleind. Indien gebruik voor een periode van langer dan 1 jaar wordt onderbroken, mag dit gebruik niet meer worden hervat.

Een uitzondering wordt gemaakt voor het gebruik dat reeds strijdig was met het voor het onderhavige omgevingsplan ter plekke van kracht zijnde plan. Het overgangsrecht is op deze situaties niet van toepassing. Verbeelding De verbeelding die is opgesteld voor het voorbeeld TAM-omgevingsplan dient te worden opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dat betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt. Voor meer info, zie: https://docs.geostandaarden.nl/ro/HRTAMomplan/.

3.3

Functies

Op de verbeelding is de grens van het plangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende functies (bestemmingen) met verschillende kleuren weergegeven. Voorts zijn diverse aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Verkeer De gronden binnen 'Verkeer' zijn toegewezen voor de ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied. De functie 'Verkeer' bevat verder regels over gebruik en bouwen. Agrarisch met waarden De gronden binnen 'Agrarisch met waarden' zijn toegewezen voor de agrarische gronden die rondom de ontwikkeling plaatsvinden. Deze is opgenomen om de spuitzone (vrijwaringszone gewasbeschermingsmiddelen) op te kunnen nemen in het plan. De functie 'Agrarisch met waarden' bevat verder regels over gebruik, bouwen, en omgevingsplanactiviteiten voor gebruik, bouwen en voor werken en werkzaamheden. Wonen De gronden binnen 'Wonen' zijn toegewezen voor de als zodanig aangeduide aantal woningen binnen de bouwvlakken en binnen het plangebied. Hiervoor geldt in dit plan dan een aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aan-een'. Voor de situering en maatvoering van de woningen zijn er bepalingen opgenomen met betrekking tot: Bouwwijze Op de verbeelding is aangeduid welk type woning binnen de bouwvlakken zijn toegestaan, in dit geval één bouwvlak voor de woning aan de Leegstraat, en twee bouwvlakken voor de twee-onder-éénkapwoningen op het erf.

Goot- en bouwhoogte De maximale goot- en bouwhoogte voor woningen is aangegeven in het bouwvlak door middel van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Situering gebouwen Teneinde de toekomstige situatie eenduidig te kunnen reguleren, is de bebouwing “gezoneerd”. Voor de woning is op de verbeelding en in de regels onderscheid gemaakt in een bouwvlak, en een onbenoemd deel, meestal de voor- en zijtuinen. Deze zonering biedt de belangrijkste vorm van rechtszekerheid tussen de eigenaren van bouwpercelen onderling. Het hoofdgebouw is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding “bouwvlak”. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is als uitgangspunt gehanteerd dat deze op het gehele locatievlak zijn toegestaan. De maatvoering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is gerelateerd aan de ligging. Voor erf- en perceelafscheidingen zijn specifieke regels opgesteld. Aan huis verbonden beroep/ bedrijf Binnen de woonfunctie worden onder voorwaarden nevenactiviteiten toegelaten, die qua functie ondergeschikt zijn aan de woonfunctie. In het verleden werd hiervoor het onderscheid gemaakt tussen aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven. De systematiek conform het buitengebied om een relevant onderscheid te hanteren tussen activiteiten die wel gewenst zijn in een woonomgeving en activiteiten die onder omstandigheden gewenst kunnen zijn in een woonomgeving is in dit plan opgenomen.

De 'niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit' is rechtstreeks mogelijk, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. De 'publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis' is mogelijk indien hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. Het onderscheid richt zich zoals vermeld op het al dan niet publieksaantrekkend zijn van de activiteit. Hierbij is ervan uitgegaan dat een niet-publieksaantrekkende activiteit (geen verkeersaantrekkende werking/ geen parkeerdruk) doorgaans zonder problemen in een woning zal kunnen plaatsvinden. Het betreft activiteiten met een introvert karakter, die inherent zijn aan de woonfunctie, zoals kantoorfuncties en ateliers. Om de beperkte omvang van het aan huis verbonden beroep/ bedrijf te waarborgen is deze gemaximeerd tot een maximum van 80 m². Tevens is in de regels opgenomen dat de bewoner het beroep of bedrijf aan huis zelf dient uit te oefenen. De aan huis verbonden functies zijn toegestaan in de woning en de bijbehorende bouwwerken. Uitgangspunt is dat geen milieuvergunningplichtige bedrijven worden toegestaan. Dit is van belang om te voorkomen dat activiteiten kunnen plaatsvinden, die weliswaar geen publieksaantrekkend karakter hebben, maar die in verband met milieuaspecten niet bij de woonfunctie passen.

Daarbij zijn buitenopslag, en stalling, detailhandel (anders dan een vorm van ondergeschikte beperkte verkoop, en handelsactiviteiten via het internet), horeca, en autogerelateerde bedrijven niet toegestaan.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 4

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het actuele algemene ruimtelijke beleidskader behandeld met conclusies over de betekenis van het beleidskader voor het plangebied. Het specifieke sectorale beleid gericht op bepaalde thema's komt in Hoofdstuk 6 Onderzoek aan bod.

4.1

Nationaal beleid en regelgeving

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:  Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;  De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;  Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;  Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan. 4.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de instructieregels van het rijk opgenomen voor het omgevingsplan. De instructieregels gaan over:  Algemene bepalingen (paragraaf 5.1.1);  Waarborgen van de veiligheid (paragraaf 5.1.2);  Beschermen van de waterbelangen (paragraaf 5.1.3);  Beschermen van de gezondheid en van het milieu (paragraaf 5.1.4);  Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5);  Behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6);  Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7);  Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Afdeling 5.2 bevat instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Deze instructieregels gaan over:  Voorkomen van belemmeringen voor gebruik en beheer van de hoofdspoorweginfrastructuur en van rijkswegen;  Lokale spoorwegen binnen vervoerregio's;  Lozen van industrieel afvalwater in het openbaar vuilwaterriool;  Bebouwingscontour jacht;  Bebouwingscontour houtkap. Afdeling 5.3 bevat regels over ontheffing van instructieregels voor het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op voor dit plangebied van toepassing zijnde instructieregels.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.1.3

Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

4.2

Provinciaal & regionaal beleid en regelgeving

4.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten van Gelderland de 'Omgevingsvisie Gaaf Gelderland' vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid. De wereld verandert ingrijpend en er komt veel op de inwoners van Gelderland af. Het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Er zal in onderling overleg gezocht moeten worden naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden voor deze vraagstukken. Daarom zet de provincie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen worden uitgebreid.

De dynamiek op de woningmarkt is groot. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Planspecifiek De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de ambitie om de stedelijke en landelijke woonkwaliteiten in Gelderland te versterken. Door het aanvullen van het bebouwingslint aan de Leegstraat, wat is geformuleerd en aansluit bij het structuurmodel Winssen, ontstaat er een passende invulling voor nieuwe, levensloopbestendige woningen in een straat die de mogelijkheid daartoe biedt. Door de stedenbouwkundige opzet blijft het gebied open, en groen, en door de type woningen is het passend binnen de omgeving. De ontwikkeling biedt voor het landelijk gebied een mooie aanvulling op de uitbreiding van Winssen-Zuid die binnen het stedelijke gebied plaatsvindt. Bovendien betreft het levensloopbestendige woningen, die zo zijn ontworpen dat er een levensloopgeschikte woning van gemaakt kan worden.

Hierdoor is het geschikt voor ouderen om langer zelfstandig te wonen en tevens voor een gezin. Hiermee wordt bijgedragen aan de provinciale ambitie om voor een ieder een passende woning te hebben. De woningen worden daarnaast duurzaam- en bijna energieneutraal (BENG) gebouwd, waarbij er aandacht is voor onder andere klimaatadaptief bouwen. Het dak van de woningen wordt afgekoppeld van het riool en al het hemelwater kan op eigen terrein infiltreren. Uiteraard wordt de woning gasloos uitgevoerd en zal er daarnaast sprake zijn van goede isolatie, lagetemperatuurverwarming, een warmtepomp en worden zonnepanelen op het dak geplaatst om de nodige energie op te wekken. In het kader van de klimaatadaptiviteit worden lage (fruit)bomen geplant bij de entree van het plangebied en wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast met inheemse soorten. De Omgevingsvisie doet verder geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor de voorliggende ontwikkeling. De Omgevingsvisie vormt dan ook geen belemmering voor de nieuw te bouwen woningen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.2.2

Omgevingsverordening provincie Gelderland

Op 27 december 2023 is de Omgevingsverordening provincie Gelderland gepubliceerd. Deze is in werking getreden op 2 januari 2024. De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Uitgangspunt voor de gestelde regels en de toepassing daarvan vormen de ambities van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, de vertaling van die ambities in de Kadernota Gaan voor Gaaf en de maatschappelijke doelen, genoemd in artikel 1.3 van de Omgevingswet. Wonen Op grond van artikel 5.63 dienen de gemeentebesturen per regio samen met Gedeputeerde Staten een regionale woonagenda op te stellen. De woonagenda dient afspraken te bevatten over: a. het versnellen van de woningbouw; b.

het duurzaam bouwen van woningen; c. het bouwen van betaalbare woningen; d. het bouwen van flexibele woningen; e. het toekomstbestendig maken van bestaande woningvoorraad. Ten aanzien van 'wonen' is in artikel 5.64 opgenomen dat in een omgevingsplan alleen nieuwe woningen worden toegelaten wanneer deze ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Planspecifiek Aangezien het toevoegen van vijf woningen passend is binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat is opgesteld in het structuurmodel Winssen (dat op zijn beurt past binnen de subregionale woonagenda, zie subparagraaf 4.2.3) is de voorgenomen ontwikkeling passend binnen de Omgevingsverordening. Ten behoeve van de Ladder Voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) is het initiatief in paragraaf 6.2 getoetst. Hieruit blijkt dat er in het kader van de Ladder geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van de omgevingsverordening is het plangebied gelegen binnen de 'Gelderse streek Land van Maas en Waal'. Op basis van artikel 5.39 van de omgevingsverordening dient bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. De woningen worden ingepast in de omgeving landelijk gebied door deze in het bestaande lint en de bestaande diversiteit van de straat op te laten gaan.

Dit wordt gedaan door rekening te houden met bestaande rooilijnen, zichtbaarheid vanaf de weg en plaatsing van de woningen. De nieuwe woningen zijn daarbij qua maat, schaal en vorm aangepast aan de bestaande volumes aan dit lint. Daarnaast zijn de woningen geclusterd in bouwvolumes en wordt er voldaan aan het structuurmodel door de woningen achter elkaar te situeren. Hierdoor past de ontwikkeling enerzijds in het lint aan de Leegstraat, en wordt anderzijds het doorzicht tussen de woningen door behouden. Aansluitend bij de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen wordt het plangebied ingepast doormiddel van het aanplanten van groene elementen. Hiervoor wordt het bestaande groen versterkt en fruitbomen toegevoegd zoals momenteel aanwezig bij aangrenzende percelen. De zuidkant vormt met de watergang een natuurlijke overgang van het groen met het water en de ontsluitingsweg. Voor het onderhavige plangebied zijn geen andere specifieke doelstellingen geformuleerd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt daarmee geen belemmering voor de nieuw te bouwen woningen. Het TAM-Omgevingsplan is daarmee tevens passend in de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.2.3

Woondeal 2.0

Woonagenda Nijmegen e.o. 2020-2030 Voor de gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen is sinds 15 december 2020 de nieuwe gezamenlijk regionale 'Woonagenda Nijmegen e.o. 2020-2030' van kracht. Op basis van een analyse van de regionale behoefte, kunnen in de regio gedurende de looptijd van de agenda circa 20.500 woningen worden gebouwd. Het aantal woningen is per gemeente gedifferentieerd en verder gespecificeerd in de woondeals. Daarin is niet alleen rekening gehouden met vraag en aanbod, maar ook met de planologische plancapaciteit en planning. Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen In 2020 sloten het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeenten binnen de Groene Metropoolregio hun eerste Woondeal. Met deze Woondeal is er een samenwerking die gericht is op het bouwen van meer woningen in de regio. De Woondeal Arnhem – Nijmegen uit 2020 is nu geactualiseerd naar een Woondeal 2.0. Hierin staan, naast afspraken over voldoende woningen, afspraken over betaalbare woningen en duurzaam en circulair gebouwde woningen.

De gemeente hanteert sinds begin 2023 de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen als uitgangspunt bij de herijking van lokaal ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid met daarin de volgende inzet:  In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3 betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters, te realiseren.  Te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.  Binnen de nieuwbouw te zorgen voor minimaal 30 % sociale huur en minimaal 35 % middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000,-). Deze percentages gelden over alle woningbouwplannen in Beuningen samen.  Een op basis van het woningbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment uit betaalbare koopwoningen voor de lagere inkomens met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur te laten bestaan. Op basis van een analyse van de woningbehoefte, heeft Beuningen de opgave om 1.240 woningen te bouwen, waarbij er planologische capaciteit voor 1.610 woningen mag worden gecreëerd (= circa 130 % in verband met planuitval). Van deze opgave wordt 70 %, in het kader van de versnellingsopgave, gerealiseerd in de periode tot 2025: 70 % van 1.610 woningen komt neer op circa 1.127 woningen waarvoor tot 2025 planologische capaciteit mag worden gecreëerd.

De Woondeal 2.0 wijkt af van het in 2020 vastgestelde onderdeel prijsklassen uit het 10 puntenplan Wonen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen moet minimaal twee derde zijn waarvan minimaal 30% sociale huur. In het 10 puntenplan was dit nog minimaal 50% betaalbare huur en koop. De Woondeal 2.0 is het vastgestelde kader. Het blijft wel recht doen aan het principe achter het 10 puntenplan: voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling van vijf extra woningen past kwantitatief gezien binnen de aantallen uit de Woondeal 2.0. De ontwikkeling streeft ernaar om te voorzien in marktconforme koopwoningen. In de planvorming worden duurzaamheid- en klimaatadaptieve maatregelen getroffen. Het plan bevat geen aandeel betaalbare huur- en koopwoningen. Om toch te voldoen zal er voor dit project een bijdrage worden gedaan in het sociaal vereveningsfonds van de gemeente. Voor projecten waar niet kan worden voldaan aan bovengestelde prijsklassen en voorwaarden wordt een bijdrage in het fonds vereist, zodat er elders binnen de gemeente de mogelijkheid bestaat deze woningen wel te realiseren.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Omgevingsvisie Beuningen

De gemeentebrede Omgevingsvisie is op 21 december 2021 vastgesteld. De Omgevingsvisie is een integrale en lange termijn visie tot 2040 over de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de gemeente Beuningen. Het motto van de Omgevingsvisie bestaat uit de kernwaarden van de gemeente: verbinding, betrokkenheid en mooi plekje. De Omgevingsvisie richt zich op 5 ambities. Deze ambities zijn gebaseerd op de analyse van de trends en ontwikkelingen en de beleidsanalyse, zoals die zijn opgenomen in de Notitie van Uitgangspunten Omgevingsvisie Beuningen. De ambities laten zien welke onderwerpen de gemeente belangrijk vindt en waaraan de gemeente de komende jaren, in gezamenlijkheid met inwoners, organisaties, de regio en overige partners, wil werken. Bij het werken aan de toekomst van Beuningen worden de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden beschermd. Deze waarden zijn het uitgangspunt bij ontwikkelingen, samen met de kernwaarden uit het motto.

De vijf ambities voor de fysieke leefomgeving in de komende jaren zijn:  Beuningen heeft voldoende woningen en voldoende bereikbare voorzieningen op de juiste plek, waardoor we leefbare kernen hebben;  Beuningen is gezond, inclusief en veilig;  Beuningen is energieneutraal en klimaatbestendig;  Beuningen heeft een schone leefomgeving met een waterkwaliteit, bodemkwaliteit en luchtkwaliteit die voldoen aan de normen. Ook heeft Beuningen zo min mogelijk hinder van geluid, geur, licht en omgevingsrisico's. Beuningen streeft naar vergroting van de biodiversiteit;  Beuningen is ondernemend en uitnodigend. Voldoende woningen Beuningen is een echte woongemeente. Er is een uiteenlopend aanbod van woonmilieus, van landelijk tot dorpscentrum. Dat is een aanvulling op de meer grootstedelijke milieus in de regio. De gemeente wil dit aanbod blijven bieden, versterken en uitbouwen. Hierbij wordt rekening gehouden met de demografische ontwikkeling en dynamiek op de regionale woningmarkt. Bij de groei staat het behoud van de woonkwaliteiten (groen, blauw, rust en ruimte) voorop. Daarvoor moeten een andere aanpak worden gekozen dan ongebreideld uitbreiden. In samenhang met thema's als duurzaamheid en klimaatverandering is een uitgekiende ontwikkeling nodig.

Dit resulteert in de volgende opgaven:  Voldoende woningen voor de eigen behoefte én de regionale groei;  Betaalbare woningen voor diverse doelgroepen, verschillende soorten woningen binnen de wijken, levensloopbestendige woningen en bevordering van doorstroming;  Behoud van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en geschikte woningen voor toekomstige doelgroepen;  Nieuwe woningen moet zoveel mogelijk duurzaam, klimaatbestendig en circulair worden gebouwd, maar ook de bestaande voorraad moet verduurzamen. Planspecifiek Conform de omgevingsvisie is hier sprake van een kleinschalige ontwikkeling en heeft het een dorps en landschappelijk karakter. De omgevingsvisie is doorvertaald in programma's waarbinnen het programma structuurmodel Winssen is ontwikkeld. Hierin zijn linten en erfontwikkelingen buiten het stedelijk gebied aangewezen waar ontwikkelingen mogelijk zijn. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de invulling van één van deze ontwikkellocaties in het buitengebied. Het betreft daarbij de verdichting van een bestaand bebouwingslint. Er worden die gemakkelijk levensloopgeschikt gemaakt kunnen worden, waardoor de woningen voor diverse doelgroepen aan de woningmarkt worden toegevoegd.

Daarnaast past de ontwikkeling in de duurzame, en klimaatbestendige ambities door de maatregelen die genomen worden voor de realisatie van de woningen, en de landschappelijke inpassing in de omgeving.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.3.2

Omgevingsprogramma Woningbouw

Woningbouw is één van de onderdelen die in de omgevingsvisie is opgenomen, met als belangrijke taak om meer woningen te bouwen voor nu en de toekomst. Het Omgevingsprogramma Woningbouw geeft antwoord op de vraag hoe de gemeente dat wil doen. Panorama 2040 In het Omgevingsprogramma woningbouw is op kaart weergegeven hoe Beuningen tot 2040 wil groeien. Dit wordt het Panorama 2040 genoemd. Het Panorama wordt per kern uitgewerkt in een structuurmodel. In het concept Panorama 2040, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 5 juli 2021, is gekeken waar tot 2040 woningbouw in gemeente Beuningen mogelijk is. Structuurmodel Winssen In het Structuurmodel Winssen zijn de ontwikkellocaties uit het Panorama verder uitgewerkt. In het structuurmodel wordt de locatie op de Leegstraat als erfontwikkeling aangemerkt. Voor de ontwikkeling moet er sprake zijn van een prettige en gezonde leefomgeving. In het kader van het onderhavige TAM-omgevingsplan zijn hiertoe de wettelijk benodigde onderzoeken uitgevoerd. Planspecifiek Het plangebied voor het beoogde woningbouwprogramma is in het Structuurmodel Winssen aangeduid. Aansluitend op het panorama krijgt de Leegstraat zo een verdere invulling van het bebouwingslint, en worden aangewezen erven ingevuld met (nieuwbouw)woningen. Uiteraard zijn de ontwerpprincipes uit het structuurmodel opgenomen in de programmering van onderhavig plan.

Daarnaast is de invulling landschappelijk ingepast, zodat het erf past binnen de omgeving en het bebouwingslint aan de Leegstraat. 4.3.3

Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023

In regionaal verband zijn afspraken gemaakt omtrent woningbouw (Woondeal 2.0 Regio ArnhemNijmegen ). Om inzichtelijk te maken wat dit inhoudt op gemeentelijk niveau, is het 'Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023' opgesteld. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwplannen aansluiten op de vraag, geeft de gemeente voorwaarden mee voor het kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma. Deze zijn vastgelegd in het 'Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023'. Programma In het programma is een (kwantitatieve) verdeling opgenomen van de verschillende woningtypen in huur/koop en prijscategorie. Deze verdeling volgt uit de Woondeal 2.0 en sluit aan op de woningbehoeften in Beuningen. Prijs en kwaliteit van de woningen Dit zijn randvoorwaarden waarbij een relatie gelegd is tussen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte en de huur- of koopprijs. Kenmerken woningen Er wordt een onderscheid gemaakt tussen grondgebonden (eengezins)woningen en gestapelde bouw (appartementen) en wat in welke prijscategorie beoogd wordt. Woningtypen in relatie tot doelgroepen Bij de betaalbare woningen zijn doelgroepen gedefinieerd naar inkomensklasse. Dit om ervoor te zorgen dat betaalbare huur- en koopwoningen ook terecht komen bij de mensen voor wie deze bedoeld zijn.

Planspecifiek De voorgenomen bouw van vijf woningen past kwantitatief zowel binnen de Woondeal 2.0 alsmede binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma van 1.240 woningen (en daarmee binnen de subregionale woonagenda). Kwalitatief sluit de bouw van de woningen aan bij de behoefte om op aangewezen erfontwikkelingen woningen te kunnen bouwen die passen binnen de linten, binnen de bestaande bebouwing en passen in het buitengebied. Om te voldoen aan de kwalitatieve verdeling van huur/koop wordt er voor dit project een bijdrage gedaan in het sociaal vereveningsfonds van de gemeente. Voor projecten waar niet kan worden voldaan aan de gestelde prijsklassen en voorwaarden wordt een bijdrage in het fonds vereist, zodat er elders binnen de gemeente de mogelijkheid bestaat deze woningen wel te realiseren.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.3.4

10 punten plan wonen

Op 17 november 2020 heeft de gemeenteraad de motie '10 punten plan wonen' aangenomen. Oorspronkelijk bedoeld om het college kaders mee te geven bij de ontwikkeling van het woningbouwprogramma (Panorama 2040 en de daaruit volgende structuurmodellen), maar inmiddels wordt ook per individueel plan gevraagd om in te gaan op de gestelde 10 punten. Planspecifiek 1. Prijsklassen Uitgangspunt is minimaal 30% betaalbare woningbouw met daarnaast ook de (duurdere) woningen waar behoefte aan is. Dit is een bandbreedte die gemeentebreed geldt, maar niet elke locatie kan kwantitatief en/of kwalitatief exact hierin voorzien. Gezien het woningtekort zijn de beoogde woningen een gewenste aanvulling. Om toch te voldoen aan de voorwaarden wordt een bijdrage gedaan in het sociaal vereveningsfonds van de gemeente, zodat er elders in de gemeente in de prijsklasse voor betaalbare woningbouw kan worden voorzien. 2. Woningtypen Dit plan betreft de realisatie van één vrijstaande woning en twee twee-onder-één-kapwoningen. 3. Groepen De woningen worden levensloopbestendig gerealiseerd. Ze zijn daarmee gemakkelijk levensloopgeschikt te maken. 4. Ruimte en lucht De raad gaat in de motie uit van circa 30 woningen per hectare. Aangezien dit plan vijf woningen bevat op een zeer ruim opgezet perceel in het buitengebied, blijft de woningdichtheid op het perceel en in relatie tot de omgeving significant lager.

5. Spreiding Per kern is een verdeling van de opgave weergegeven. Aangezien met dit plan maximaal vijf woningen worden toegevoegd, heeft dit geen effect op deze verdeling. 6. Dorpsvriendelijk Met dit plan worden maximaal vijf woningen gerealiseerd met aanleg van een landschappelijke inpassing. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt hiermee een bebouwingslint aangevuld die daarvoor aan is gewezen, met woningen die passen binnen het landelijke karakter van de straat en de omgeving. 7. Landschapsvriendelijk In de bestaande stedenbouwkundige structuur worden vijf woningen toegevoegd. Het toekomstige woonerf wordt middels een landschappelijke inpassing groen ingekaderd door zowel het handhaven van bestaande groenelementen, als het toevoegen van nieuwe. Hierbij wordt rekening gehouden met de veiligheid en passendheid bij de (ontsluiting op de) Leegstraat. 8. Duurzaam Naast de bouw van de woningen wordt voorzien in een landschappelijke inpassing, waardoor ook de biodiversiteit wordt versterkt. Het gebied wordt klimaatadaptief en natuurinclusief ingericht. De woningen worden duurzaam gebouwd. 9. Groen Het plan voorziet in een landschappelijke inpassing met gebiedseigen beplanting. De locatie en de hoogte van de hagen, fruitbomen, waterhuishouding worden ingepast in de omgeving. Uitgaande van 100 m2 groen per woning is 500 m2 groen gewenst. De oprit is circa 150 m lang.

Met de hierlangs gelegen groenstructuur wordt reeds ruimschootsvoorzien in de beoogde 500 m 2 groen. De realisatie en instandhouding van de landschappelijke inpassing is geborgd in de regels. 10. Veilig De woningen worden via de bestaande inrit ontsloten op de weg waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande ontsluiting op de Leegstraat. Parkeren vindt op eigen terrein plaats.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.3.5

Visie Inclusief Wonen in Beuningen

Op 2 juli 2024 heeft de gemeenteraad de visie Inclusief Wonen in Beuningen 2024-2028 vastgesteld als richtinggevend kader voor woningbouw- en woonzorgontwikkelingen. Deze heeft de woonvisie Beuningen 2018-2023 vervangen. De visie is een uitwerking van de in het coalitieakkoord 2022-2026 vastgestelde koers om perspectief te bieden aan onze inwoners waaronder jonge starters, senioren en bijzondere doelgroepen. De visie sluit aan op de doelstellingen van de eerste drie punten uit het 10 puntenplan Wonen en actualiseert en verfijnt de uitwerking van deze punten. De visie sluit tevens aan op de uitgangspunten van regie nemen door de gemeente en samenwerking met partijen. In de visie Inclusief Wonen is de behoefte aan levensloopgeschikte woningen geraamd. In aanvulling zijn minimum percentages opgenomen voor nultredenwoningen. Deze verschillen per woningtype: (eengezins)woningen en/of appartementen. Daarnaast zijn er aanvullende regels gesteld ten behoeve van zelfbewoning, de bestemmingsreserve sociale huur, de toewijzing van sociale huurwoningen, en specifieke doelgroepen (inclusief wonen). Planspecifiek Het initiatief betreft levensloopbestendige woningen die gemakkelijk levensloopgeschikt gemaakt kunnen worden. Met het ontwerp is dus rekening gehouden met dat alle primaire ruimten op één bouwlaag gesitueerd kunnen worden.

Conform de visie inclusief wonen is hier bovendien sprake van een kleinschalige ontwikkeling en heeft het een dorps en landschappelijk karakter op een aangewezen ontwikkellocatie. Er worden levensloopbestendige woningen gerealiseerd ter bevordering van de doorstroming. De nieuwe woningen worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend gerealiseerd. 4.3.6

Levensloopgeschikt en dementievriendelijk wonen Beuningen 2024

In de uitwerking van de visie Inclusief Wonen Beuningen 2024-2028 is de beleidsregel levensloopgeschikt en dementievriendelijk wonen Beuningen 2024 vastgesteld. Om meer duidelijkheid te verschaffen wat dit inhoudt zijn de opgaven aan levensloopgeschikt, zorggeschikt en geclusterd wonen specifiek vastgesteld. De beleidsregels geven duidelijkheid over de eisen waaraan woningen en woongebouwen moeten voldoen om geschikt te zijn voor bewoning door mensen met een fysieke beperking en/of verminderde mobiliteit. Planspecifiek Het initiatief betreft levensloopbestendige woningen waarbij alle primaire ruimten op één bouwlaag gerealiseerd kunnen worden. Dit betekent dat woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer op de begane grond hun plek kunnen vinden. De specifieke inrichting van de woningen wordt in latere planvorming nog ingevuld. Zo wordt er rekening gehouden met bewegingsruimte, hoogteverschillen, en veiligheid. De levensloopbestendige woningen zijn dus levensloopgeschikt te maken en voldoen zodoende aan het beleid. 4.3.7

Verordening verevening sociale huur Beuningen 2024

De gemeente Beuningen stuurt op het realiseren van een woningbouwprogramma dat aansluit op de actuele vraag, toekomstbestendig is en een aanvulling is op de woningen die er al zijn. Hiervoor is beleid vastgesteld zoals de Woondeal 2.0 en het Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023. Een van de eisen in dit vastgestelde beleid is, dat in projecten minimaal 30% sociale huur gerealiseerd moet worden. In het kwaliteitskader woningbouw is vastgelegd dat er een financiële bijdrage in het vereveningsfonds gestort moet worden als niet voldaan wordt aan deze eis. De Verordening verevening sociale huur Beuningen 2024 en bestemmingsreserve zijn een uitwerking van dit beleid. Als niet voldaan wordt aan het bouwen van minimaal 30% sociale huur, dient ter compensatie een afdwingbare financiële bijdrage te worden gestort in de Bestemmingsreserve verevening sociale huur. De middelen uit deze Bestemmingsreserve worden ingezet bij projecten waar méér sociale huur gerealiseerd wordt dan de vereiste 30% en er als gevolg daarvan een aantoonbaar negatieve exploitatie is. De hoogte van de afdwingbare financiële bijdrage aan de Bestemmingsreserve verevening sociale huur is een afgeleide van de hogere grondwaarde van de woningen in het project ten opzichte van het vereiste aantal sociale huurwoningen dat niet gebouwd wordt. Het vastgestelde gemeentelijk grondprijsbeleid is hierbij leidend.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Planspecifiek De betreffende locatie in het buitengebied en het voorgenomen plan met het geplande aantal woningen leent zich niet voor een aandeel sociale huur. Op deze plek is ingespeeld op de vraag waaraan op deze plek behoefte is, en waarbij sprake is van een diep smal erf met een vrijstaande woning en schuurwoningen die daarachter liggen. Het betreft daarbij slechts 5 woningen en een ontwikkeling die voortkomt uit het structuurmodel Winssen van de gemeente Beuningen. Daarin is opgenomen dat het plan maximaal 5 woningen mag bevatten en bestaat uit vrijstaande woningen en/of tweekappers. Het initiatief betreft daarmee een vijftal woningen in het dure segment. Er is in dat structuurmodel met een dergelijke opzet dan ook géén sprake van sociale huur. Van een andere (grotere) erfvorm met een gevarieerd programma ontbreekt de ruimte en zou het stedenbouwkundig niet passend zijn hier een groter of afwijkend bouwplan te realiseren met sociale huur.

Voorbeeldverkaveling erf uit het structuurmodel Winssen In het kader van toekomstbestendigheid is sprake van duurzame en levensloopbestendige woningen waarmee het plan een gewenste aanvulling is waar op deze plek behoefte aan is. In beleid van de gemeente Beuningen is ook opgenomen dat niet elke locatie kwantitatief en/of kwalitatief in de sociale huur kan voorzien. Uitgaande van 30% huur bij 5 woningen is 1,5 woningen (=afgerond 2 woningen) die dan in de sociale huur zouden moeten komen. Voor een woningcorporatie is dit aanbod te klein en ligt de plek te solitair en voor een particuliere verhuurder is het door de omvang en fiscale beperkingen financieel niet interessant om dit aantal op deze plek af te nemen. Omdat het plan met sociale huur daarom niet haalbaar wordt geacht, zal er conform de verordening een afdracht in het sociale vereveningsfonds plaatsvinden.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

4.3.8

Beleidsregels dubbelbewoning Beuningen 2024

De gemeente Beuningen heeft beleid opgesteld voor dubbelbewoning binnen de gemeente. Hiermee probeert de gemeente te stimuleren dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De maatschappelijke waarde van dubbelbewoning is groot. Het wonen in de nabijheid van het eigen sociale netwerk is van belang voor de zelfredzaamheid van inwoners. Daarnaast zijn er diverse redenen waardoor mensen in elkaars nabijheid willen wonen, zoals mantelzorg voor familie en het tegengaan van eenzaamheid. Bovendien draagt het toevoegen van een wooneenheid in het kader van dubbelbewoning voor een deel bij aan de oplossing van het woningtekort. De gemeente Beuningen biedt in het beleid en onder enkele voorwaarden de mogelijkheid voor het zogenaamde 'dubbelbewoning'. In het beleid staat dat een tijdelijke verplaatsbare extra wooneenheid is toegestaan wanneer de oppervlakte van de woning niet meer bedraagt dan 80 m2. De ontheffing wordt verleend aan de eigenaar van het perceel en geldt voor een periode van maximaal 15 jaar. Planspecifiek In de regels is een bepaling opgenomen om dubbelbewoning onder dezelfde voorwaarden als het beleid mogelijk te maken. 4.3.9

Conclusie

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding.

4.4

Conclusie

Het beleid van de verschillende overheidslagen heeft geen specifieke consequenties voor het plangebied. De ontwikkeling past binnen het beleid, waardoor er geen belangen in het geding zijn.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Hoofdstuk 5

Programma

De beoogde ontwikkeling kent drie functies: Agrarisch met waarden Deze gronden zijn aangewezen voor agrarisch met waarden, de uitoefening van een agrarisch bedrijf, nevenactiviteiten, behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische, landschappelijke en aardkundige waarden, water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen, extensief recreatief medegebruik, erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages, landschapstuinen, en de opwekking van duurzame energie in de vorm van windenergie en zonneenergie alsmede warmte-koude opslag; Wonen Het plangebied krijgt de functie 'wonen' ten behoeve van de woningen. Binnen deze functie worden drie bouwvlakken opgenomen waarbinnen één vrijstaande woning en twee twee-onder-éénkapwoningen mogen worden opgericht. Voor de situering en maatvoering zijn regels opgenomen waarbij middels de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte (m)' de maximale goot- en bouwhoogte zijn aangegeven in het bouwvlak. Verkeer De zuidzijde van het plan bevat een verkeersfunctie waarmee de vier woningen op het achtergelegen terrein worden ontsloten. De overige woning aan de Leegstraat wordt via een eigen (bestaande) inrit ontsloten. Het realiseren van de levensloopbestendige woningen past binnen het beleid zoals dat reeds in Hoofdstuk 4 is toegelicht.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Leegstraat tussen 18-20 Winssen

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Beuningen&id=8d210021-dab3-4b70-9d82-2a3d2b5a3fa9