Bijlage 1 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Pastoor van der Marckstraat 7 Weurt
Tekst van het document
TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22D [PASTOOR VAN DER MARCKSTRAAT 7] TAM-omgevingsplan
T AM -omgevingsplan Hoofdstuk 22d [Pastoor van der M arckstraat 7]
Vstgesteld
Adviseur ROM T. Jansen 06 26 54 43 84
Datum: 10-02-2026
Inhoudsopgave Motivering
3
2
M otivering
3
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d [Pastoor van der Marckstraat 7] Toelichting bij wijziging omgevingsplan
Vastgesteld
Adviseur ROM T. Janssen 06 26 54 43 84
Datum: 10-02-2026
DLV Bouw, Milieu en Techniek BV -KvK 09090426
INHOUDSOPGAVE 1
INLEIDING ..................................................................................................................................4 1.1 1.2 1.3 1.4
2
BESCHRIJVING VAN HET INITIATIEF ...................................................................................... 10 2.1 2.2 2.3
3
DE GEWENSTE SITUATIE ......................................................................................................... 10 INPASSING LOCATIE IN DE OMGEVING ....................................................................................... 12 BIJDRAGE AAN MAATSCHAPPELIJKE DOELEN ............................................................................. 13
VOORBEREIDING..................................................................................................................... 15 3.1 3.2
4
AANLEIDING VAN HET INITIATIEF .................................................................................................4 OMSCHRIJVING VAN DE LOCATIE ................................................................................................4 GELDEND OMGEVINGSPLAN ......................................................................................................7 LEESWIJZER ...........................................................................................................................9
VOOROVERLEG MET DE GEMEENTE ......................................................................................... 15 PARTICIPATIE ........................................................................................................................ 15
BELEIDSMATIGE AFWEGING .................................................................................................. 17 4.1 RIJKSBELEID ......................................................................................................................... 17 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie ............................................................................................ 17 4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving ....................................................................................... 18 4.2 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................. 19 4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland ................................................................................. 19 4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland .............................................................................. 21 4.3 REGIONAAL BELEID ................................................................................................................ 22 4.3.1 Woondeal 2.0 ............................................................................................................... 22 4.4 GEMEENTELIJK BELEID ...........................................................................................................
24 4.4.1 Omgevingsvisie Beuningen .......................................................................................... 24 4.4.2 Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023 .............................................................. 25 4.4.3 10 punten plan wonen .................................................................................................. 26 4.4.4 Visie Inclusief Wonen in Beuningen .............................................................................. 27
5
AFWEGING EFFECTEN OP DE FYSIEKE LEEFOMGEVING ................................................... 28 5.1 M.E.R.-BEOORDELING ............................................................................................................ 28 5.2 ACTIVITEITEN EN MILIEUZONERING .......................................................................................... 28 5.3 GELUID ................................................................................................................................ 30 5.3.1 Geluid door activiteiten ................................................................................................. 30 5.3.2 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen.................................................. 31 5.4 KWALITEIT VAN DE BUITENLUCHT ............................................................................................. 33 5.4.1 Luchtkwaliteit door activiteiten ...................................................................................... 33 5.4.2 Luchtkwaliteit door verkeer ........................................................................................... 33 5.4.3 Luchtkwaliteit op de locatie........................................................................................... 34 5.5 VEILIGHEID IN DE LEEFOMGEVING ............................................................................................
35 5.5.1 Plaatsgebonden risico .................................................................................................. 36 5.5.2 Groepsrisico................................................................................................................. 37 5.6 BODEMKWALITEIT .................................................................................................................. 39 5.7 TRILLINGEN .......................................................................................................................... 40 5.8 NATUUR EN NATUURLIJKE WAARDEN ........................................................................................ 41 5.8.1 Natura 2000-gebieden.................................................................................................. 41 5.8.2 Houtopstanden............................................................................................................. 43
1
5.8.3 Soortenbescherming .................................................................................................... 44 5.8.4 Natuurnetwerk Nederland............................................................................................. 45 5.9 CULTUREEL ERFGOED ............................................................................................................ 47 5.9.1 Archeologische waarden .............................................................................................. 47 5.9.2 Cultuurhistorische waarden .......................................................................................... 48 5.9.3 Aardkundige waarden .................................................................................................. 49 5.10 WATER ............................................................................................................................. 49 5.10.1 Algemeen .................................................................................................................... 49 5.10.2 BELEID Waterschap Rivierenland ................................................................................ 50 5.10.3 BELEID gemeente .......................................................................................................
51 5.10.4 voorgenomen activiteit ................................................................................................. 51 5.11 DUURZAAM ONTWIKKELEN .................................................................................................. 57 5.11.1 Duurzaamheid.............................................................................................................. 57 5.11.2 Energietransitie ............................................................................................................ 58 5.11.3 Klimaatadaptatie .......................................................................................................... 58 5.12 MOBILITEIT ........................................................................................................................ 60 5.12.1 Infrastructuur................................................................................................................ 61 5.12.2 Parkeren ...................................................................................................................... 61 5.12.3 Verkeersbewegingen .................................................................................................... 64 5.13 HOOGSPANNINGSVERBINDINGEN .........................................................................................
64 5.14 SPUITZONES GEWASBESCHERMINGSMIDDELEN ...................................................................... 65 5.15 LICHTHINDER ..................................................................................................................... 65 5.16 WINDHINDER ..................................................................................................................... 66 6
UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 68 6.1 6.2
7
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .......................................................................................... 68 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................................................................................... 69
BELANGENAFWEGING EN CONCLUSIE ................................................................................ 71 7.1 7.2
IS ER SPRAKE VAN EEN EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES ? ........................ 71 CONCLUSIE .......................................................................................................................... 71
BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 72
2
Toelichting
3
1
INLEIDING
Deze toelichting beschrijft de wijziging van het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Beuningen met toepassing van een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) voor de locatie Pastoor van der Marckstraat 7 en 7a te Weurt. Bij een wijziging van het omgevingsplan voor een locatie is het van belang dat de gevolgen op de fysieke leefomgeving van de activiteiten die de wijziging mogelijk maakt worden afgewogen zodat, ook na wijziging van het omgevingsplan, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze afweging vindt plaats in deze toelichting. 1.1
AANLEIDING VAN HET INITIATIEF
Met de wijziging van het omgevingsplan wordt de herontwikkeling van horecagelegenheid ‘t Centrum naar een woonfunctie mogelijk gemaakt. Het initiatief is verder uitgebreid beschreven in het hoofdstuk “Beschrijving van het initiatief” (hoofdstuk 2). De beoogde ontwikkeling maakt het mogelijk om het horecapand duurzaam te herontwikkelen en een nieuwe, toekomstbestendige invulling te geven aan deze locatie. Sinds het overlijden van de vorige eigenaresse is de horecafunctie beëindigd. Haar dochter, inmiddels eigenaresse van het pand, wil de plek opnieuw sociaal betekenisvol maken, passend bij de huidige behoefte in de gemeente Beuningen. In het pand worden daarom acht appartementen gerealiseerd. Ook wordt een vrijstaande woning met bijgebouw gebouwd naast het bestaande horecapand op de locatie. Uit navraag onder omwonenden blijkt dat er behoefte is aan woonruimte voor reguliere, lokale bewoners, met name voor starters, ouderen en alleenstaanden. Door het pand te verbouwen naar acht appartementen en door realisatie van een vrijstaande woning, ontstaat een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod voor deze doelgroepen. Met dit plan wordt er ingespeeld op de schaarste aan passende woonvormen binnen de gemeente, en draagt het plan ook bij aan de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijk.
Om het initiatief mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan van gemeente Beuningen nodig. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkelingen, mits hiervoor een wijziging op het omgevingsplan van rechtswege wordt gedaan met toepassing van een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM). Voorliggend document dient als toelichting waarin nader wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt en deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren voor de fysieke leefomgeving. 1.2
OMSCHRIJVING VAN DE LOCATIE
De locatie is gelegen aan de Pastoor van der Marckstraat 7 en 7a te Weurt en ligt in het stedelijk gebied van de gemeente Beuningen. De locatie ligt ten Noorden van Weurt en is kadastraal bekend onder gemeente Weurt sectie B nummer(s) 2348. In de volgende afbeelding is de topografische ligging van de locatie weergegeven.
4
Uitsnede topografische kaart met locatie aangegeven. Bron: Atlas Leefomgeving van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM).
De directe omgeving kenmerkt zich als een gemengd gebied met voornamelijk een woonfunctie. De straat en de aangrenzende wijken bestaan overwegend uit eengezinswoningen, veelal in particulier eigendom. Naast de woonfuncties zijn er in de directe nabijheid van de locatie ook enkele maatschappelijke en kleinschalige commerciële voorzieningen aanwezig. Zo bevinden zich in de omgeving onder andere een basisschool, een kerk, een dorpshuis en enkele lokale ondernemingen, waaronder een supermarkt en kleine dienstverlenende bedrijven. Op de betreffende locatie is momenteel een Bed & Breakfast gevestigd. Het pand beschikt over een horecabestemming met bijbehorende bedrijfswoning. Er is een geldige vergunning voor de exploitatie van vier Bed & Breakfast-kamers. ‘t Centrum heeft, jarenlang een sociale rol gehad in de Weurtse gemeenschap. Sinds het plotseling overlijden van de vorige eigenaresse is de horecafunctie echter niet langer in gebruik.
5
In de volgende afbeelding is de huidige situatie in een luchtfoto weergegeven.
Luchtfoto huidige situatie locatie. Bron: Omgevingsloket.
In de volgende afbeelding is de huidige situatie weergeven vanaf de openbare weg.
Aanzicht huidige situatie locatie. Bron: Streetview.
6
1.3
GELDEND OMGEVINGSPLAN
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanuit de Omgevingswet moet iedere gemeente een omgevingsplan voor het gehele grondgebied van de gemeente vaststellen. Veel gemeenten hebben echter nog geen nieuw omgevingsplan vast kunnen stellen. Voor de gemeenten die nog geen nieuw omgevingsplan hebben vastgesteld geldt het zogenaamde omgevingsplan van rechtswege. Dit bestaat uit de regels uit verschillende ruimtelijke instrumenten die met de ingang van de Omgevingswet zijn komen te vervallen (zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen en verordeningen) en uit de regels over activiteiten die vanuit de Rijksoverheid gelden (de zogenaamde bruidsschat). De gemeente Beuningen heeft nog geen nieuw omgevingsplan vastgesteld, waarmee het zogenaamde omgevingsplan van rechtswege van toepassing is binnen deze gemeente. Voor het toetsen van nieuwe ontwikkelingen wordt vanuit het omgevingsplan van rechtswege nog getoetst aan het voorheen geldende bestemmingsplan en, waar nodig, aan de aanvullende bepalingen uit de zogenaamde bruidsschat. Dit wordt dan gezien als een toetsing aan het geldende omgevingsplan.
Binnen het geldende omgevingsplan is de locatie in een gebied met de volgende functies gelegen: ▪ Horeca; ▪ Functieaanduiding: bedrijfswoning, horeca van categorie 4, horeca van categorie 1, horeca van categorie 2; ▪ Waterstaat – Waterlopen; ▪ Gebiedsaanduidingen: Vrijwaringszone - dijk 2, geluidzone – industrie; ▪ Maatvoeringsaanduidingen: Maximum bebouwingspercentage (%): 35, Maximum goothoogte (m): 5, Maximum bouwhoogte (m): 9. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de kaart van het geldende omgevingsplan ter plaatse van de locatie weergegeven.
Uitsnede kaart geldend omgevingsplan ter plaatse van de locatie. Bron: Omgevingsloket.
7
Binnen het parapluplan Archeologie is de locatie in een gebied met de volgende functies gelegen: ▪ Waarde – archeologie 4 ▪ Overige zone – attentiegebied Romeinse weg In de volgende afbeelding is een uitsnede van de kaart van het geldende parapluplan ter plaatse van de locatie weergegeven.
Uitsnede kaart geldend parapluplan ter plaatse van de locatie. Bron: Omgevingsloket.
Het initiatief is in strijd met het omgevingsplan op de volgende punten: ▪ Volgens artikel 10 van het voormalige bestemmingsplan Kern Weurt is de functie van de locatie ‘Horeca’, waarbij expliciet functies zijn toegestaan zoals horeca (categorie 1, 2 en 4) en één bedrijfswoning. Gebruik als zelfstandige woonappartementen of een zelfstandige woning is in deze bestemming niet toegestaan. ▪ De functie-aanduidingen ‘bedrijfswoning’ en de verschillende horecatypes (categorie 1, 2, 4) laten géén verblijfsmogelijkheid voor reguliere woonappartementen of vrijstaande woonhuizen toe. ▪ De locatie valt deels binnen een vrijwaringszone langs de dijk (vrijwaringszone dijk 2), waarin "geen gebouwen en bouwwerken mogen worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemmingsaanduiding" Het initiatief past daarmee niet binnen het geldende omgevingsplan. In het omgevingsplan zijn daarnaast ook geen mogelijkheden opgenomen om het initiatief met een afwijking mogelijk te maken en het is niet mogelijk gebleken het initiatief met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk te maken. Om die redenen is een wijziging van het omgevingsplan van rechtswege met toepassing van een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) nodig. Daarbij is het belangrijk om een goede afweging te 8
maken van de mogelijke effecten van het initiatief op de fysieke leefomgeving. In deze toelichting is deze afweging verder gemotiveerd. Concreet zal er met deze wijziging van het omgevingsplan het volgende worden gewijzigd: ▪ Wijziging van de functie Horeca naar de functie Wonen ▪ Verwijdering van de functieaanduidingen bedrijfswoning en horeca categorie 1,2 en 4; ▪ Het toevoegen van de bouwaanduidingen vrijstaand, gestapeld en bijgebouwen; ▪ Het toevoegen van een bouwvlak ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning ▪ Het toevoegen/wijzigen van de maatvoeringsaanduidingen. 1.4
LEESWIJZER
Deze toelichting bestaat uit: ▪ Hoofdstuk 2 met daarin de beschrijving van het initiatief. Daarbij wordt het initiatief beschreven en wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing van het initiatief. ▪ Hoofdstuk 3 met daarin de beschrijving van de voorbereiding op de te doorlopen procedure. Daarin is beschreven welke (procedurele) stappen al zijn gezet ter voorbereiding op de wijziging van het omgevingsplan ▪ Hoofdstuk 4 met daarin de beleidsmatige afweging. Daarbij wordt het initiatief getoetst aan het beleid dat van toepassing is vanuit de Rijksoverheid, de provincie, het waterschap en de gemeente. ▪ Hoofdstuk 5 met daarin de afweging van de mogelijke effecten van het initiatief op de fysieke leefomgeving. Daarbij wordt het initiatief getoetst aan de verschillende van belang zijnde regels voor de fysieke leefomgeving en of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. ▪ Hoofdstuk 6 met daarin de uitvoerbaarheid van het initiatief. Daarbij wordt een afweging gemaakt van de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief. ▪ Hoofdstuk 7 met daarin een belangenafweging en conclusie. Daarbij wordt een afweging gemaakt of met het initiatief sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
9
2
BESCHRIJVING VAN HET INITIATIEF
De wijziging van het omgevingsplan van rechtswege met toepassing van een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) maakt de herontwikkeling van horecagelegenheid ‘t Centrum mogelijk. In dit hoofdstuk wordt het initiatief verder omschreven en toegelicht en wordt ingegaan op de bijdrage daarvan aan de maatschappelijke doelen zoals zijn opgenomen in de Omgevingswet. 2.1
DE GEWENSTE SITUATIE
In de gewenste situatie wordt de horecagelegenheid en de Bed & Breakfast her ontwikkelt. De huidige eigenaresse (dochter van de vorige eigenaresse) wenst de locatie een nieuwe, maatschappelijk relevante invulling te geven door het horecapand te verbouwen naar een complex met acht koopappartementen. Veder wordt naast het pand een vrijstaande woning met bijgebouw gerealiseerd. Realisatie appartementen Het plan voorziet in de realisatie van acht koopappartementen. Op de begane grond worden 5 appartementen gerealiseerd. Bij appartement 4 wordt één ruimte in de bestaande kelder benut. De appartementen krijgen een tuin variërend van 12-68 m². Op de eerste verdieping worden drie appartementen gerealiseerd. Voor appartement 6 is beneden een eigen tuin beschikbaar. Appartement 7 en 8 krijgen een eigen balkon van respectievelijk 7 m² en 36 m². Alle appartementen worden voorzien van een eigen berging. De gewenste situatie is in de volgende afbeelding in een situatietekening weergegeven. De volledige tekeningen zijn opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting.
Visualisatie gewenste situatie. Bron: Strategie architecten
10
Plattegronden gewenste situatie. Bron: Strategie architecten
Realisatie vrijstaande woning met bijgebouw Het plan voorziet in de realisatie van een vrijstaande woning met bijgebouw. De woning zal bestaande uit een begane grond (75 m²), een 1e verdieping (43 m²) en een 2e verdieping (30,2 m²). Achter in de tuin wordt een vrijstaande berging met overkapping gerealiseerd. De gewenste situatie is in de volgende afbeelding in een situatietekening weergegeven. De volledige tekeningen zijn opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting.
Visualisatie gewenste situatie. Bron: Strategie architecten
11
Plattegronden gewenste situatie. Bron: Strategie architecten
De ontwikkeling richt zich specifiek op lokale woningzoekenden: starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen. 2.2
INPASSING LOCATIE IN DE OMGEVING
Bij nieuwe ontwikkelingen is het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat of dat deze, waar mogelijk, juist wordt versterkt. Daarbij is het belangrijk om het initiatief op een goede manier in te passen in de omgeving. Ten behoeve van een goede inpassing van het initiatief is een tekening opgesteld. De inpassing gaat voornamelijk in op de contouren van de tuinen van de appartementen op de benedenverdieping en de contouren van de tuin van de vrijstaande woning. Met realisatie van het plan worden de hagen aangeplant. De tuinen zijn vrij invulbaar en worden door de toekomstige bewoners gerealiseerd. In de volgende afbeelding is de tekening met daarop de voorgestelde inpassing weergegeven. De inpassingstekening zijn opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting.
12
Tekening landschappelijke inpassing van het initiatief. Bron: Strategie architecten
2.3
BIJDRAGE AAN MAATSCHAPPELIJKE DOELEN
In de Omgevingswet zijn maatschappelijke doelen opgenomen. De Rijksoverheid wil dat wordt bijgedragen aan duurzame ontwikkeling, bewoonbaarheid van het land en bescherming en verbetering van het leefmilieu. Daarvoor wordt ingezet op het bereiken van een balans tussen het beschermen en het benutten van de fysieke leefomgeving. Daarover is in de Omgevingswet het volgende opgenomen: ▪ beschermen: het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. ▪ benutten: het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving om er maatschappelijke behoeften mee te vervullen. Het is dus belangrijk dat met een nieuwe ontwikkeling rekening wordt gehouden met de fysieke leefomgeving en de omgevingskwaliteit. Er moet daarbij sprake zijn van een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Daarbij moet worden gelet op de onderlinge verhoudingen tussen onderdelen van de fysieke leefomgeving en de mogelijke gevolgen van activiteiten op de leefomgeving.
13
Het initiatief maakt de herontwikkeling van een horecapand naar een functionele woonlocatie mogelijk. Het plan bevordert zowel de bescherming als het benutten van de fysieke leefomgeving. Het plan is kleinschalig, past binnen de structuur van het dorp en respecteert de bestaande omgeving zonder negatieve impact op natuur of landschap. Het initiatief voorziet in de groeiende vraag naar betaalbare woonruimte voor starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen. Door de toewijzing met voorrang aan lokale inwoners wordt de sociale kern versterkt. De transformatie van het horecapand naar een kleinschalige woonbestemming met appartementen en een vrijstaande woning draagt bij aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en een levendige dorpskern. Door het aanbad aan verschillende doelgroepen wordt het project breed toegankelijk en sluit het aan bij verschillende levensfasen en inkomensgroepen. Met realisatie van de vrijstaande woning wordt ingezet op duurzame bouwmethoden. De vrijstaande woning zal worden gebouwd volgende de huidige eisen ten aanzien van duurzaamheid, energie en klimaat. Daarbij worden de appartementen en de woning geheel vrij van het gebruik van aardgas en andere fossiele brandstoffen opgericht. Waar mogelijk worden zoveel mogelijk duurzame bouwmaterialen gebruikt en wordt circulair gebouwd.
Ook worden er zonnepanelen geplaatst op het hoofdgebouw voor de opwekking van hernieuwbare energie. De overkapping van de woning wordt voorzien van een groendak, dat bijdraagt aan waterbuffering, verkoeling, luchtkwaliteit en biodiversiteit. Samenvattend draagt het initiatief bij aan een duurzame en toekomstbestendige fysieke leefomgeving. Door de herontwikkeling van het horecapand naar een woonfunctie wordt ingespeeld op de lokale behoefte aan betaalbare woningen voor starters, ouderen en alleenstaanden, met voorrang voor inwoners uit de gemeente Beuningen. Het plan draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp door de nieuwe invulling van een pand. Daarnaast is er sprake van een duurzame ontwikkeling:
14
3
VOORBEREIDING
In dit hoofdstuk is een beschrijving opgenomen van de voorbereiding op de wijziging van het omgevingsplan die nodig is om het initiatief mogelijk te maken. Daarbij wordt ingegaan op welke stappen in de procedure al zijn gezet ter voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan. 3.1
VOOROVERLEG MET DE GEMEENTE
Zoals al eerder omschreven in de inleiding van deze toelichting is het voor de initiatiefnemer om meerdere redenen wenselijk om op de locatie woningbouw mogelijk te maken. Hiervoor heeft eerst een vooroverleg met de gemeente plaatsgevonden. Daarbij is eerst een verzoek bij de gemeente ingediend om mee te werken met het initiatief. In dat verzoek is uitgebreid omschreven waarom het initiatief wenselijk of noodzakelijk is en wat het initiatief precies inhoudt. Het ingediende verzoek is door de gemeente behandeld. Het college van B&W heeft vervolgens besloten om in principe medewerking te verlenen aan de omzetting van het ’t Centrum in Weurt in een woongebouw met acht nieuwe appartementen in de goedkope koopsfeer en de bouw van een vrijstaande woning met gebruikmaking van een wijziging omgevingsplan doormiddel van een TAM-IMRO omgevingsplan. Aan het principebesluit zijn een aantal voorwaarden verbonden: - Het uitvoeren van milieutechnische- en omgevingsonderzoeken; - Het uitvoeren van een omgevingsdialoog; - Het afsluiten van een dienstverleningsovereenkomst met een voorschot op de plankosten; - Een overeenkomst aan te gaan waarin de financiële afdracht aan het sociale vereveningsfonds is afgesproken en overige voorwaarden zijn opgenomen om aan het woonbeleid te voldoen. 3.2
PARTICIPATIE
Participatie, of met andere woorden het betrekken van anderen bij het initiatief, is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Bij een nieuwe ontwikkeling is het belangrijk dat belangen van anderen die met die ontwikkeling te maken kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld de buren, mee worden genomen in de afweging van het initiatief. De participatie moet in een vroeg stadium worden uitgevoerd, zodat op tijd alle belangen en meningen op tafel komen te liggen. Daarmee kan worden voorkomen dat er laat in het traject nog zaken op tafel komen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkeling. In het kader van dit initiatief is op 16 april 2025 een informatieavond georganiseerd voor omwonenden en belanghebbenden in Weurt. Tijdens deze bijeenkomst zijn de plannen voor de herontwikkeling van de locatie aan de Pastoor van der Marckstraat 7 en 7a toegelicht door de initiatiefnemer, de architect en de ontwikkelaar. De avond werd goed bezocht, met een opkomst van 58 bewoners uit de omgeving. De presentatie werd verzorgd door: ▪ ▪ ▪
Eigenaresse locatie Vermeer Vastgoed B.V., Strategie Architecten.
15
Tijdens de bijeenkomst is het plan uitgebreid toegelicht, inclusief de voorgestelde woonvormen, de beoogde doelgroep, het prijssegment en de duurzaamheidsmaatregelen. Vanuit de aanwezigen werden verschillende vragen gesteld over onder andere de toekomstige bewoners, de inrichting van het terrein en het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen. Alle vragen zijn tijdens de avond beantwoord. De algemene indruk van de aanwezige bewoners was positief en enthousiast. Er was brede steun voor het idee om het voormalige horecapand een nieuwe maatschappelijke en woonfunctie te geven. Van de uitgevoerde participatie is een verslag gemaakt. Dit verslag is opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting. Vanwege privacyoverwegingen zijn de persoonsgegevens in het verslag onherkenbaar gemaakt.
16
4
BELEIDSMATIGE AFWEGING
Een ontwikkeling moet passen binnen het beleid dat door zowel de gemeente als door de Rijksoverheid, de provincie en het waterschap is vastgesteld. Daarbij dient een afweging te worden gemaakt of een initiatief passend is binnen de uitgangspunten en regels die in de verschillende beleidsstukken zijn opgenomen of, wanneer een initiatief daar niet helemaal binnen past, dat met behulp van maatwerk sprake kan zijn van een aanvaardbare of wenselijke ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt het initiatief getoetst aan het beleid dat is vastgesteld door de Rijksoverheid, de provincie, het waterschap en de gemeente. 4.1 4.1.1
RIJKSBELEID NATIONALE OMGEVINGSVISIE
Het initiatief zal geen nadelige invloed hebben op de nationale belangen zoals zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie van de Rijksoverheid. Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de visie voor de lange termijn van de Rijksoverheid op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de duurzame leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting door strategische keuzes te maken. Ook maakt de NOVI ruimte voor maatwerk in de regio en werkt gebiedsgericht, dat wil zeggen bij de aanpak van de opgaven worden de kenmerken van het gebied als uitgangspunt genomen. Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving.
Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: ▪ een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; ▪ over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; ▪ een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
17
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van de Rijksoverheid niet worden tegengewerkt wordt de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies en gemeenten gegeven en is er geen sprake van een ontwikkeling in strijd met de NOVI.
Toetsing: Het initiatief is kleinschalig van aard en heeft geen gevolgen voor de nationale belangen die zijn opgenomen in de NOVI en werkt de ambities van de Rijksoverheid niet tegen. Het initiatief is daarom niet in strijd met de nationale belangen zoals zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie van de Rijksoverheid. 4.1.2
BESLUIT KWALITEIT LEEFOMGEVING
Het initiatief zal geen nadelige invloed hebben op de nationale belangen. Het initiatief betreft daarnaast geen nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarmee geen nadere afweging van de behoefte hoeft te worden gemaakt. Verdere toetsing aan de normen uit het Bkl vindt plaats bij de toetsing aan het beleid van de provincie, het waterschap en de gemeente. Op 3 juli 2018 heeft de Rijksoverheid het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) vastgesteld. Met ingang van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is ook het Bkl in werking getreden. Het Bkl is één van de vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) die verdere invulling geven aan de Omgevingswet. In het Bkl zijn inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en de Rijksoverheid opgenomen voor het behalen van de nationale doelstellingen en het voldoen aan de internationale verplichtingen. Het Bkl bestaat uit instructieregels (voor programma’s, omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en projectbesluiten), omgevingswaarden, regels voor omgevingsvergunningen en regels over monitoring en informatie. Provincies, gemeenten en waterschappen dienen de regels uit het Bkl door te vertalen in hun beleid. Een verdere toetsing aan de normen uit het Bkl vindt dan ook plaats bij de toetsing aan het beleid van de provincie, het waterschap en de gemeente.
In het Bkl is verder de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Dit houdt in dat wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling er een zorgvuldige afweging gemaakt dient te worden van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte van de betreffende ontwikkeling.
18
De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Toetsing: Met het initiatief worden acht nieuwe appartementen en één nieuwe vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Daarbij is het de vraag of dit kan worden gezien als een nieuwe woningbouwlocatie. Op basis van uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (waaronder de uitspraak van 28 juni 2017, 201608869/1/R3, Dongeradeel) is echter bepaald dat wanneer een ontwikkeling voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Het initiatief voorziet niet in het oprichten van meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, waarmee geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een verdere afweging van de (kwalitatieve en kwantitatieve) behoefte is daarmee dan ook niet nodig. 4.2 4.2.1
PROVINCIAAL BELEID OMGEVINGSVISIE GAAF GELDERLAND
Het initiatief past goed binnen de doelstellingen en uitgangspunten die de provincie heeft opgenomen in de provinciale omgevingsvisie. De provincie Gelderland heeft op 19 december 2018 de omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de doelstellingen van de provincie voor zover sprake is van een provinciaal belang. De doelstellingen in de omgevingsvisie zijn niet juridisch bindend, maar bieden wel het kader voor de instructieregels die de provincie vastlegt in de provinciale omgevingsverordening, die gemeenten vervolgens moeten verwerken in hun omgevingsplannen. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Daar wil de provincie aan werken door bij de uitoefening van haar taken de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan. 1. Energietransitie: van fossiel naar duurzaam Ambitie: ▪ In 2050 is Gelderland klimaatneutraal. Dit wordt bereikt door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen van energie, zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. Daarnaast wordt innovatie en het uitrollen van bewezen technieken gestimuleerd. ▪ Het tussendoel is het in 2030 realiseren van 55% broeikasgasreductie in Gelderland. 2.
Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer Ambitie: ▪ In 2050 is Gelderland klimaatbestendig. Gelderland is goed voorbereid en toegerust op de gevolgen van klimaatverandering: wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingsgevaar. ▪ In 2020 heeft de provincie samen met partners de risico’s en kansen van het veranderend klimaat in beeld gebracht en strategieën opgesteld die leidraad zijn voor haar handelen.
19
3. Circulaire economie: sluiten van kringlopen Ambitie: ▪ Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden in onze schone industrie. ▪ Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen in Gelderland met 50% teruggebracht. 4. Biodiversiteit: werken met de natuur Ambitie: ▪ In 2050 gaat het goed met de biodiversiteit in Gelderland. In Gelderland wordt natuurinclusief gewerkt. Biodiversiteit wordt overal waar mogelijk versterkt en ingepast, óók buiten de specifiek als natuur aangewezen gebieden. ▪ In 2030 is 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald. 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden Ambitie: ▪ In 2050 is de groei van de mobiliteit op een slimme manier opgevangen en verplaatsen mensen in Gelderland zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal. Snel en veilig internet fungeert daarbij als alternatief voor fysieke verplaatsingen. ▪ In 2050 is het netwerk voor goederenvervoer in Gelderland toegankelijk, duurzaam en klimaatneutraal. ▪ In 2030 is al het busvervoer zonder uitstoot en is 35% van het totaal aantal verplaatsingen met de fiets. 6. Vestigingsklimaat: Een krachtige, duurzame topregio! Ambitie: ▪ De concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder versterken.
Om onderscheidend te blijven, wordt in 2050 maximaal profijt uit onze unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten gehaald. ▪ In 2050 zijn alle werklocaties in Gelderland duurzaam ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke en productiestromen. 7. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Ambitie: ▪ Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. ▪ Alle nieuwbouw wordt aardgas loos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. ▪ Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. Toetsing: Het initiatief sluit op meerdere onderdelen aan bij de doelstellingen uit de omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Door de herontwikkeling van het horecapand naar een woonfunctie wordt invulling gegeven aan de energietransitie: bestaande gebouwen worden verduurzaamd door isolatie en toepassing van zonnepanelen, en de nieuwe appartementen en woning worden aardgas loos gerealiseerd, wat in lijn is met de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Daarnaast helpt het groendak hittestress en piekbelasting bij neerslag te verminderen, terwijl infiltratie op eigen terrein wateroverlast helpt voorkomen.
De aanleg van het groendak en het behoud van groene ruimte rondom het perceel draagt bovendien bij aan de versterking van biodiversiteit. In lijn met de doelstelling van de circulaire economie wordt bestaande bebouwing behouden en hergebruikt, 20
waarmee materiaalverbruik en afvalproductie worden beperkt. Tot slot sluit het initiatief aan bij de doelstellingen voor een duurzame woon- en leefomgeving. Er wordt voorzien in betaalbare, passende woningen voor doelgroepen uit de regio (zoals starters en ouderen). Het initiatief sluit daarmee goed aan bij de doelstellingen en beleidsuitgangspunten die zijn opgenomen in de omgevingsvisie Gaaf Gelderland van de provincie Gelderland. 4.2.2
OMGEVINGSVERORDENING GELDERLAND
Het initiatief is niet in strijd met de regels die de provincie heeft opgenomen in de provinciale omgevingsverordening. Op 27 december 2023 is de Omgevingsverordening provincie Gelderland gepubliceerd. Deze is in werking getreden op 2 januari 2024. De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Uitgangspunt voor de gestelde regels en de toepassing daarvan vormen de ambities van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, de vertaling van die ambities in de Kadernota Gaan voor Gaaf en de maatschappelijke doelen, genoemd in artikel 1.3 van de Omgevingswet.
Wonen Op grond van artikel 5.63 dienen de gemeentebesturen per regio samen met Gedeputeerde Staten een regionale woonagenda op te stellen. De woonagenda dient afspraken te bevatten over: a. het versnellen van de woningbouw; b. het duurzaam bouwen van woningen; c. het bouwen van betaalbare woningen; d. het bouwen van flexibele woningen; e. het toekomstbestendig maken van bestaande woningvoorraad. Ten aanzien van 'wonen' is in artikel 5.64 opgenomen dat in een omgevingsplan alleen nieuwe woningen worden toegelaten wanneer deze ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Toetsing: De ontwikkeling wordt in de volgende paragraven getoetst aan de subregionale woonagenda van de groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen en het woonbeleid van de gemeente Beuningen. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling van acht koopappartementen en één vrijstaande koopwoning past binnen de subregionale woonagenda. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met artikel 5.63 van de omgevingsverordening.
21
Gelderse streek Land van Maas en Waal Op basis van de omgevingsverordening is het plangebied gelegen binnen de 'Gelderse streek Land van Maas en Waal'. Op basis van artikel 5.39 van de omgevingsverordening dient bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. Het accent van de te beschermen kernkwaliteiten ligt op het buitengebied. Toetsing: De ontwikkeling betreft een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied in de kern Beuningen. Het pand met de acht koopappartementen en de nieuwe vrijstaande woning wordt ingepast in de bestaande omgeving van het stedelijk gebied door deze in het bestaande lint en de bestaande bebouwing op te laten gaan. Dit wordt gedaan door rekening te houden met bestaande rooilijnen, zichtbaarheid vanaf de weg, en plaatsing van de woning. De nieuwe vrijstaande woning is daarbij qua maat, schaal, en vorm aangepast aan de bestaande volumes aan dit lint. Hiermee wordt het patroon van vrijstaande woningen aan dit deel van de Pastoor van der Marckstraat voortgezet. Aansluitend bij de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen wordt het plangebied ingepast doormiddel van het aanplanten van groene elementen. Hiervoor wordt het bestaande groen versterkt en worden hagen toegevoegd zoals aanwezig bij aangrenzende percelen.
De tuinen zijn vrij invulbaar en worden door de toekomstige bewoners gerealiseerd. Voor de locatie zijn geen andere specifieke doelstellingen geformuleerd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de nieuw te bouwen woning. Het TAMOmgevingsplan is daarmee tevens passend in de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie. 4.3
REGIONAAL BELEID
4.3.1
WOONDEAL 2.0
Het initiatief past goed binnen de zeven werkafspraken die in de woondeal 2.0 zijn opgenomen. In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 1. Woningbouwopgave en versnelling 2. Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens 3. Huisvesting aandachtsgroepen 4. Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen 5. Leefbaarheid en stadsvernieuwing 6. Verstedelijking en gebiedsontwikkeling 7. Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken
22
Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Beuningen is 1.600 tot en met 2030. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 405.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 808-€ 1.123, prijspeil 2023). Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd. Aanvullend op het bouwprogramma wordt ingezet op extra kansen door betere benutting van de bestaande woningvoorraad, herstructurering of transformatie van bestaand vastgoed.
Transformatie van zelfstandige woningen naar woonruimten voor meerdere kleine huishoudens met gemeenschappelijke voorzieningen biedt kansen. Ook flexibele en tijdelijke woningen en vernieuwende bouwconcepten bieden kansen, waardoor op een snelle manier voorzien kan worden in de woningbehoefte. Daarnaast spant de regio zich in om sterke, toekomstbestendige en gedifferentieerde wijken te realiseren. Er wordt gezorgd voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Partijen werken samen aan een regionaal programma circulair en conceptueel bouwen. De regio spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Ook wordt klimaatbestendigheid meegenomen in het ontwerp van gebouwen en buitenruimte. Toetsing: De ontwikkeling voorziet in het her ontwikkelen van het horecapand ’t Centrum naar acht koopappartementen en realisatie van één vrijstaande woning met bijgebouw en richt zich specifiek op lokale woningzoekenden: starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen.
Bij de toewijzing van de woonruimte krijgen bewoners uit de gemeente Beuningen voorrang. Daarmee sluit de ontwikkeling goed aan op de uitgangspunten van de woondeal 2.0 4.4 4.4.1
GEMEENTELIJK BELEID OMGEVINGSVISIE BEUNINGEN
Het initiatief past goed binnen de doelstellingen en uitgangspunten die de gemeente heeft opgenomen in de gemeentelijke omgevingsvisie.
23
De Omgevingsvisie Beuningen is op 21 december 2021 vastgesteld. De Omgevingsvisie is een integrale en lange termijn visie tot 2040 over de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de gemeente Beuningen. Het motto van de Omgevingsvisie bestaat uit de kernwaarden van de gemeente: verbinding, betrokkenheid en mooi plekje. De Omgevingsvisie richt zich op 5 ambities. Deze ambities zijn gebaseerd op de analyse van de trends en ontwikkelingen en de beleidsanalyse, zoals die zijn opgenomen in de Notitie van Uitgangspunten Omgevingsvisie Beuningen. De ambities laten zien welke onderwerpen de gemeente belangrijk vindt en waaraan de gemeente de komende jaren, in gezamenlijkheid met inwoners, organisaties, de regio en overige partners, wil werken. Bij het werken aan de toekomst van Beuningen worden de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden beschermd. Deze waarden zijn het uitgangspunt bij ontwikkelingen, samen met de kernwaarden uit het motto. De vijf ambities voor de fysieke leefomgeving in de komende jaren zijn: • Beuningen heeft voldoende woningen en voldoende bereikbare voorzieningen op de juiste plek, waardoor we leefbare kernen hebben; • Beuningen is gezond, inclusief en veilig; • Beuningen is energieneutraal en klimaatbestendig; • Beuningen heeft een schone leefomgeving met een waterkwaliteit, bodemkwaliteit en luchtkwaliteit die voldoen aan de normen.
Ook heeft Beuningen zo min mogelijk hinder van geluid, geur, licht en omgevingsrisico's. Beuningen streeft naar vergroting van de biodiversiteit; • Beuningen is ondernemend en uitnodigend. Voldoende woningen Beuningen is een echte woongemeente. Er is een uiteenlopend aanbod van woonmilieus, van landelijk tot dorpscentrum. Dat is een aanvulling op de meer grootstedelijke milieus in de regio. De gemeente wil dit aanbod blijven bieden, versterken en uitbouwen. Hierbij wordt rekening gehouden met de demografische ontwikkeling en dynamiek op de regionale woningmarkt. Bij de groei staat het behoud van de woonkwaliteiten (groen, blauw, rust en ruimte) voorop. Daarvoor moeten een andere aanpak worden gekozen dan ongebreideld uitbreiden. In samenhang met thema's als duurzaamheid en klimaatverandering is een uitgekiende ontwikkeling nodig. Dit resulteert in de volgende opgaven: • Voldoende woningen voor de eigen behoefte én de regionale groei; • Betaalbare woningen voor diverse doelgroepen, verschillende soorten woningen binnen de wijken, levensloopbestendige woningen en bevordering van doorstroming; • Behoud van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en geschikte woningen voor toekomstige doelgroepen; • Nieuwe woningen moet zoveel mogelijk duurzaam, klimaatbestendig en circulair worden gebouwd, maar ook de bestaande voorraad moet verduurzamen.
Inbreiding Bij nieuwbouw wordt het principe 'inbreiding voor uitbreiding' gehanteerd. In de bestaande kernen is beperkte ruimte voor inbreiding. Onbebouwde, laag gewaardeerde locaties komen nauwelijks voor. Mogelijkheden ontstaan vooral door functieverandering. De invulling is altijd maatwerk. Dat geldt voor iedere inbreidingslocatie. Het gaat om goed aanhaken op de bestaande structuur en benutten van mogelijkheden zodat de woningbouw bijdraagt aan versterking van het dorp. Behoud van het eigen, groene karakter is daarbij belangrijk. Naast functieverandering is het in Beuningen beleid om waar mogelijk ook mee te werken aan vervanging van oudere slechtere woningen voor moderne, energieneutrale woningen.
24
Toetsing: De ontwikkeling betreft een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied in de kern Beuningen. Het pand met de acht koopappartementen en de nieuwe vrijstaande woning wordt ingepast in de bestaande omgeving van het stedelijk gebied door deze in het bestaande lint en de bestaande bebouwing op te laten gaan. Dit wordt gedaan door rekening te houden met bestaande rooilijnen, zichtbaarheid vanaf de weg, en plaatsing van de woning. De nieuwe vrijstaande woning is daarbij qua maat, schaal, en vorm aangepast aan de bestaande volumes aan dit lint. Hiermee wordt het patroon van vrijstaande woningen aan dit deel van de Pastoor van der Marckstraat voortgezet. Er zal worden gebouwd volgende de huidige eisen ten aanzien van duurzaamheid, energie en klimaat. Daarbij worden de appartementen en de woning geheel vrij van het gebruik van aardgas en andere fossiele brandstoffen opgericht. Waar mogelijk worden zoveel mogelijk duurzame bouwmaterialen gebruikt en wordt circulair gebouwd. De ontwikkeling voorziet in de groeiende vraag naar betaalbare woonruimte voor starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen. Door de toewijzing met voorrang aan lokale inwoners wordt de sociale kern versterkt Het initiatief sluit daarmee goed aan bij de doelstellingen en beleidsuitgangspunten die zijn opgenomen in de omgevingsvisie Beuningen van de gemeente Beuningen. 4.4.2
KWALITEITSKADER WONINGBOUW BEUNINGEN 2023
Recentelijk zijn in regionaal verband nieuwe afspraken gemaakt omtrent woningbouw (Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen). Om inzichtelijk te maken wat dit inhoudt op gemeentelijk niveau, is het 'Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023' opgesteld. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningbouwplannen aansluiten op de vraag, geeft de gemeente voorwaarden mee voor het kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma. Deze zijn vastgelegd in het 'Kwaliteitskader woningbouw Beuningen 2023'. Programma In het programma is een (kwantitatieve) verdeling opgenomen van de verschillende woningtypen in huur/koop en prijscategorie. Deze verdeling volgt uit de Woondeal 2.0 en sluit aan op de woningbehoeften in Beuningen. Prijs en kwaliteit van de woningen Dit zijn randvoorwaarden waarbij een relatie gelegd is tussen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte en de huur- of koopprijs. Kenmerken woningen Er wordt een onderscheid gemaakt tussen grondgebonden (eengezins)woningen en gestapelde bouw (appartementen) en wat in welke prijscategorie beoogd wordt. Woningtypen in relatie tot doelgroepen Bij de betaalbare woningen zijn doelgroepen gedefinieerd naar inkomensklasse. Dit om ervoor te zorgen dat betaalbare huur- en koopwoningen ook terecht komen bij de mensen voor wie deze bedoeld zijn.
Toetsing: De ontwikkeling voorziet in het her ontwikkelen van het horecapand ’t Centrum naar acht koopappartementen en realisatie van één vrijstaande woning met bijgebouw en past kwantitatief 25
zowel binnen de Woondeal alsmede binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma van 1.240 woningen (en daarmee binnen de subregionale woonagenda). Kwalitatief sluit de bouw van de woning aan bij de behoefte om op eigen grond een woning te kunnen bouwen (particulier opdrachtgeverschap). 4.4.3
10 PUNTEN PLAN WONEN
Op 17 november 2020 heeft de gemeenteraad de motie '10 punten plan wonen' aangenomen. Oorspronkelijk bedoeld om het college kaders mee te geven bij de ontwikkeling van het woningbouwprogramma (Panorama 2040 en de daaruit volgende structuurmodellen), maar inmiddels wordt ook per individueel plan gevraagd om in te gaan op de gestelde 10 punten. Toetsing: 1. Prijsklassen Uitgangspunt is minimaal 30% betaalbare woningbouw met daarnaast ook de (duurdere) woningen waar behoefte aan is. Dit is een bandbreedte die gemeentebreed geldt, maar niet elke locatie kan kwantitatief en/of kwalitatief exact hierin voorzien. Ten aanzien van de realisatie van acht koopappartementen is het streven om betaalbare woonruimte voor starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen te ontwikkelingen. Ten aanzien van de nieuwe vrijstaande woning is het streven om deze in het middensegment te realiseren. Gezien het tekort aan woningen is de beoogde ontwikkeling een aanvulling. 2. Woningtypen Dit plan betreft de realisatie van acht koopappartementen in een bestaande horecapand en één nieuwe grondgebonden vrijstaande woning. 3. Groepen Zie hiervoor, er worden appartementen en een woning voor starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente Beuningen ontwikkeld. 4. Ruimte en lucht De raad gaat in de motie uit van circa 30 woningen per hectare.
Aangezien dit plan voorziet in acht koopappartementen in een bestaand horecapand en één vrijstaande woning, blijft de woningdichtheid op het perceel en in relatie tot de omgeving significant lager. 5. Spreiding Per kern is een verdeling van de opgave weergegeven. Aangezien met dit plan acht koopappartementen en één vrijstaande woning worden toegevoegd, heeft dit geen effect op deze verdeling. 6. Dorpsvriendelijk Met dit plan worden acht koopappartementen en één vrijstaande woning gerealiseerd met aanleg van een landschappelijke inpassing. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt hiermee een sterke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gecreëerd, passend in de omgeving. 7. Landschapsvriendelijk In de bestaande stedenbouwkundige structuur wordt één vrijstaande woning toegevoegd. Daarnaast worden acht koopappartementen gerealiseerd in een bestaande horecapand. Het toekomstige woonerf wordt middels een landschappelijke inpassing groen ingekaderd door zowel het handhaven van bestaande groenelementen, als het toevoegen van nieuwe groene hagen. 26
8. Duurzaam Naast de ontwikkeling van acht koopappartementen en één vrijstaande woning wordt voorzien in een landschappelijke inpassing, waardoor ook de biodiversiteit wordt versterkt. Het plangebied wordt klimaatadaptief en natuurinclusief ingericht. 9. Groen Zie hiervoor, het plan voorziet in een landschappelijke inpassing met gebiedseigen beplanting. De locatie en de hoogte van de haag worden afgestemd met de omgeving en de aanwezige, bestaande groene hagen. 10. Veilig De appartementen en woning worden via de bestaande inrit ontsloten op de weg. Parkeren ten behoeve van de appartementen vindt op de openbare weg plaatst. Er zijn meer dan voldoende openbare parkeerplaatsen aanwezig. Parkeren ten behoeve van de vrijstaande woning vind op eigen terrein plaats. Hiervoor worden twee parkeerplaatsen gerealiseerd. 4.4.4