Document · PDF

Bijlage 01: Quickscan inbreidingslocaties Ewijk

Commissie Ruimte 31 oktober 2023, gemeente BeuningenBij agendapunt: Ingekomen stuk (6244) - Informatienota Quickscan inbreidingslocaties Ewijk11.826 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Quickscan Inbreidingslocaties Ewijk Gemeente Beuningen

Gegevens over het plan: Plannaam: Datum: Projectnummer Buro SRO:

Quickscan Inbreidingslocaties Ewijk juli 2023 33.01.01

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Gemeente Beuningen

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO: Bezoekadres vestiging Arnhem Telefoon E-mail: Internet:

Dhr. G. Yntema Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG te Arnhem 026 - 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.Buro-SRO.nl

INHOUD 1

INLEIDING..............................................................................................................................................5

STAP 1: PLANOLOGISCHE INVENTARISATIE.................................................................................. 7 2.1

LOCATIE 1: VOORMALIGE HEUMESHOF.................................................................................... 7

2.2

LOCATIE 2:

KLAPHEKSTRAAT - JULIANASTRAAT

(LANGS VAN

HEEMSTRAWEG)

SCHOOLPAD EN DE BLATENPLAK.......................................................................................................11

2.3

LOCATIE 3: KLAPHEKSTRAAT - ECOWIECK........................................................................... 18

2.4

LOCATIE 4: DAM - MFA EWIJK.................................................................................................. 21

2.5

LOCATIE 5: KLAPHEKSTRAAT - POLITIEBUREAU (LANGS VANHEEMSTRAWEG)............. 26

2.6

LOCATIE 6: KONINGSTRAAT - EWIJKSE STEEG EN AUTOBEDRIJF.....................................31

2.7

TOTAALBEELD ONTWIKKELINGEN IN EWIJK.......................................................................... 35

STAP 2: VERDIEPENDE QUICKSCAN WONINGBOUWMOGELIJKHEDEN EN HAALBAARHEID37 3.1

LOCATIE 1: VOORMALIGE HEUMESHOF..................................................................................38

3.2

LOCATIE 2A: KLAPHEKSTRAAT - JULIANASTRAAT

(LANGS VAN HEEMSTRAWEG)

SCHOOLPAD EN DE BLATENPLAK..................................................................................................... 40 3.3

LOCATIE 2B: KLAPHEKSTRAAT - JULIANASTRAAT

(LANGS VAN HEEMSTRAWEG)

SCHOOLPAD EN DE BLATENPLAK..................................................................................................... 42 3.4

LOCATIE 3: KLAPHEKSTRAAT - ECOWIECK...........................................................................44

3.5

LOCATIE 5: KLAPHEKSTRAAT - POLITIEBUREAU(LANGS VAN HEEMSTRAWEG)............. 46

3.6

LOCATIE 6: KONINGSTRAAT - EWIJKSE STEEG EN AUTOBEDRIJF.................................... 48

1 INLEIDING Op 22 november 2022 heeft de raad het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0, met daarin het structuurmodel Ewijk, vastgesteld. Bij deze vaststelling concludeerde de raad dat om aan het 10 puntenplan te voldoen (inbreiding voor uitbreiding) dat alsnog gekeken moet worden naar de hieronder vermelde inbreidingslocaties in Ewijk. Om dit alsnog te onderzoeken is bij de vaststelling van het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0 een amendement aangenomen met een extra beslispunt. Dit betekent dat de volgende locaties worden onderzocht op mogelijkheid voor woningbouw: 1. Perceel van voormalig Heumeshof 2. Gebied tussen Klaphekstraat - Julianastraat (langs Van Heemstraweg) 3. Gebied tussen Klaphekstraat - Ecowieck 4. Gebied tussen Dam - MFA Ewijk 5. Gebied tussen Klaphekstraat - politiebureau (langs Van Heemstraweg). 6. Gebied tussen Koningstraat - Ewijkse Steeg en autobedrijf Locaties zijn aangeduid op de hiernavolgende overzichtskaart. In deze quickscan worden voor deze diverse locaties de planologische en ruimtelijke (on)mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling in kaart gebracht. Haalbaarheid ten aanzien van de uitvoeringsaspecten zijn niet meegenomen. Op basis hiervan kan de raad een afweging voor geschikte woningbouwlocaties maken.

De quickscan bestaat uit twee stappen: Stap 1: planologische inventarisatie Er wordt een globale planologische inventarisatie gemaakt over de 5 locaties. Er wordt ingezoomd op de locatie en per locatie gekeken naar de volgende aspecten: ^ Huidige situatie/gebruik locatie en totstandkoming; Een beschrijving van wat momenteel op de locatie aanwezig is en waarvoor de locatie wordt gebruikt. Soms ligt een historie achter deze plek en waarom dit nu de huidige functie/locatie is. ^ Huidige beleidskaders; De locaties worden getoetst op de relevante beleidskaders. Hieruit wordt feitelijk vastgelegd wat het beleid hierover aanduidt. Hiervoor wordt soms ook teruggeblikt op een eerder beleid dat iets meer duidelijkheid geeft over de locatie. • Inventarisatie planologische mogelijkheden/belemmeringen; De locaties worden getoetst op het huidige bestemmingsplan. Er wordt gekeken naar uitvoerbaarheidsaspecten en aandachtspunten die relevant zijn voor de locatie en wat mogelijke belemmeringen (of eventuele kansen) kan geven. ^ Aansluiting stedelijkeVlandschappelijke structuren; Een beschrijving van de bestaande stedelijke en landschappelijke structuren. Hier wordt ook gekeken naar mogelijke kansen voor woningbouw en of dit passend is binnen de bestaande structuren.

• Eigendomssituatie De eigendomssituatie wordt achterhaald (betreffen het meerdere percelen of één perceel en is dit van een particulier, de gemeente of een projectontwikkelaar?). ^ Bijdrage aan de woningbouwopgave en financiële haalbaarheid Er wordt inzichtelijk gemaakt en hoe groot deze locatie is. Met een dichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kan er een schatting worden gemaakt hoeveel woningen per locatie ontwikkeld kunnen worden en wat dit aan extra woningen kan opleveren. Met deze informatie kan er tevens een schatting worden gemaakt op de financiële haalbaarheid. Later in stap 2 wordt de financiële haalbaarheid verder inzichtelijk gemaakt. Op basis van bovenstaande punten wordt beoordeeld of de locatie in potentie geschikt is voor woningbouw. Stap 2: verdiepende quickscan woningbouwmogelijkheden en haalbaarheid Indien de locaties in potentie interessant lijken voor woningbouw is de volgende vraag wat daar mogelijk is. De verdiepende quickscan geeft meer inzicht in de mogelijkheden en haalbaarheid van de inbreidingslocatie. Maar ook over de eventuele consequenties en risico's. Hierin is ook de kwaliteit en ruimtebeslag meegewogen zoals voldoende ruimte voor groen, parkeren en ruimtelijke inpassing in zijn omgeving/context.

2 STAP 1: PLANOLOGISCHE INVENTARISATIE

2.1

LOCATIE 1: VOORMALIGE HEUMESHOF 2.1.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

Op deze locatie stond het dorpshuis 'Heumeshof' van Ewijk. Het deed eerder dienst als ontmoetingsplaats van het dorp. Het dorpshuis heeft zijn functie verloren door de bouw van de multifunctionele accommodatie 't Hart aan Den Elt in Ewijk. Het dorpshuis is enige tijd geleden gesloopt. Tegenwoordig is deze locatie tijdelijk ingericht als openbare ruimte bestaande uit een grasveld met parkeerterrein.

2.1.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Groenbeleidsplan Beuningen (vastgesteld22-11-2022): De locatie maakt onderdeel uit van de wijk Ewijk-Centrum. Dit is een 'grijze wijk' wat wil zeggen dat er minder openbaar groen is dan waar de gemeente naar streeft. De bomen aan de noordzijde van de locatie behoren bij de zogenoemde 'groene zones'. Het beleid geeft aan ontwikkelingen benutten om het areaal en de kwaliteit van het groen te verhogen. Tevens kan behoud en versterken van de groene ruimte helpen tegen de hittestress dat binnen de kern voorkomt.

Uitsnede groenstructuurkaart Groenbeleidsplan 2022, rood omcirkeld de locatie

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): De locatie valt voor een deel onder de aanduiding 'Versterken Julianastraat/De Klef' (roze gearceerde gebied). In Ewijk wordt de herkenbaarheid van het centrum vergroot door 'De Klef' zichtbaar te maken vanaf de Julianastraat en worden verspreide winkels op deze plek geconcentreerd. In deze structuurvisie wordt het gebied meegenomen om 'De Klef' intiemer te maken waarin op de begane mogelijkheid is voor centrumfuncties, met daarboven woningen.

2.1.3 INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN Bestemmingsplan: Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Kern Ewijk' (vastgesteld 19-11-2013). Het heeft de bestemming 'Maatschappelijk'. De locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 2', archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Milieuzonering: De locatie ligt in het centrum van Ewijk, een gemengd gebied waarin verschillende functies dichtbij elkaar liggen (zoals 'Wonen', 'Maatschappelijk', 'Centrum', ...). De omliggende milieubelastende functies moeten in de huidige situatie al rekening houden met woningen. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe milieugevoelige objecten bij. De gronden dat als 'Centrum' zijn aangewezen (lichtroze) zijn bestemd voor detailhandel, supermarkt, dienstverlening, horeca met horecacategorie 1, 2, 3 en 4. De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' zijn hiervoor 10 meter. Dit betekent in gemengd gebied 0 meter/nihil.

Flora cS Fauna: De locatie bestaat uit een grasveld met enkele bomen binnen een stedelijk gebied. De huidige natuurwaarde is naar verwachting matig. Bij verwijderen van beplanting zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. Watercompensatie: De locatie ligt binnen een stedelijk gebied met veel bebouwing en verharding. Een aandachtspunt voor deze locatie is de waterberging en hoe deze wordt gecompenseerd/afgevoerd.

2.1.4

AANSLUITING STEDELIJKE/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN

De locatie ligt in het centrum van Ewijk met diverse functies. Ten zuiden ligt het winkelcentrum 'De Klef (bestaande uit winkelfuncties met daarboven wonen), ten westen wordt een voormalig schoolgebouw omgebouwd tot woningen en ten noorden bevinden zich de kerk en een woon-zorgcomplex. De woningen in omliggende woongebieden zijn vooral grondgebonden woningen (vrijstaande-, twee-onder-één-kap- en rijwoningen). Er kan op deze locatie een logische aansluiting worden gemaakt op de omliggende woningbouw en functies. Deze locatie is tevens geschikt voor diversiteit in verschillende woontypes en het combineren met centrumfuncties door de ligging in het centrum. Aandachtspunten: De locatie kan tevens een logische verbinding zijn tussen de kerk en het winkelcentrum 'De Klef'. Er zal wel rekening gehouden moeten worden de aansluiting op de woningen in het voormalige schoolgebouw en de compensatie van het parkeerterrein voor behoud van de juiste parkeerbalans. De bomen aan de noordzijde van het plangebied maken deel uit van een belangrijke groenstructuur en zorgen voor groen in het centrum. Met woningbouwontwikkeling moet hier rekening mee gehouden worden en kan hierop worden aangesloten om groen in het centrum te houden. De Klef en de Klaphekstraat zijn de twee ontsluitingswegen die de locatie via de Julianastraat direct naar de Van Heemstraweg kan ontsluiten.

2.1.5

EIGENDOMSSITUATIE

De locatie maakt kadastraal onderdeel uit van de openbare ruimte en is in het bezit van de Gemeente Beuningen. De gemeente beschikt op korte termijn over deze locatie omdat het op dit moment een groene invulling kent zonder verdere verplichtingen. Daarmee kan de gemeente, zonder tussenkomst van derden, een eigen initiatief starten voor de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie.

2.1.6

BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

De locatie betreft een relatief klein perceel: circa 0,4 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 8 tot 12 woningen worden gerealiseerd. Het woningbouwaantal is op deze locatie klein en daarmee mogelijk financieel onrendabel.

2.1.7

Locatie 1

POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid +

De locatie is op basis van de voorgaande punten geschikt voor woningbouwontwikkeling. +-

Woningbouwontwikkeling in combinatie met centrumfuncties is passend bij het huidige beleid. Extra aandacht naar groenbeleidsplan voor behoud van groenstructuur en toevoegen van groen in het centrum van Ewijk.

Uit deze quickscan zijn geen duidelijke/specifieke planologische belemmeringen.

Er kan op deze locatie een logische aansluiting worden gemaakt op de omliggende woningbouw en functies. Deze locatie is tevens geschikt voor diversiteit in verschillende woontypes en het combineren met centrumfuncties door de ligging in het centrum.

De locatie is in eigendom van de gemeente Beuningen, daardoor eenvoudiger te ontwikkelen

Het is een relatief klein perceel. Een bijdrage aan de woningbouw opgave is minimaal en daarmee mogelijk financieel onrendabel.

2.2 LOCATIE 2: KLAPHEKSTRAAT - JULIANASTRAAT (LANGS VAN HEEMSTRAWEG) SCHOOLPAD EN DE BLATENPLAK 2.2.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

Deze locatie bestaat voor een groot deel uit sportvelden (De Blatenplak). Hier is onder andere de tennisvereniging en de voetbalvereniging van Ewijk gevestigd. In het noordwestelijke deel bevindt zich de kringloopwinkel en het buitenzwembad 'De Tuimelaar'. Ten zuiden hiervan behoren tot deze locatie ook enkele jaren 70 woningen (aan Sint Janspas). Door de vele bomen en grasvelden heeft de locatie een groene uitstraling.

2.2.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Omgevingsvisie Beuningen (structuurvisie, vastgesteld 21-12-2021): De locatie valt voor een groot deel bij de oeverwallen (donkergroen). De kringloopwinkel, het buitenzwembad en de enkele woningen vallen binnen het woongebied van Ewijk. Hierin wordt gesteld woonkern Ewijk te versterken en de groenstructuren te behouden. Eén van de speerpunten is dat er voldoende woningen komen die passen bij de wensen en eisen van verschillende doelgroepen. Binnen de oeverwallen is behoud van landschappelijke kwaliteiten en behoud van afwisseling open/beslotenheid van belang. Wel wordt er aangegeven dat toevoeging van woningen in beperkte mate mogelijk is.

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Groenbeleidsplan Beuningen (vastgesteld 22-11-2022): De locatie ligt voor een deel in de wijk Ewijk-Centrum (een 'grijze wijk') en Keizershoeve (een 'groene wijk'). De groenstructuur langs de Van Heemstraweg en langs de sportvelden maakt deel uit van de 'natuurlijk-recreatieve gebieden', 'bomenlinten' en 'historische linten' en zijn daarmee een belangrijke groenstructuur. Het beleid geeft aan ontwikkelingen benutten om het areaal en de kwaliteit van het groen te verhogen binnen de 'grijze wijk' en het groene karakter van de 'groene wijk' aan te houden. Tevens kan behoud en versterken van de groene ruimte helpen tegen de hittestress dat binnen de kern voorkomt.

Uitsnede groenstructuurkaart Groenbeleidsplan 2022, rood omcirkeld de locatie

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): De locatie valt voor een groot deel onder de aanduiding 'Sportpark' (groen gestippeld). Daarnaast ligt het voor een klein deel binnen de aanduiding 'woongebied' (grijs) en 'landbouw/landschappelijke openheid' (lichtoranje). In de nabijheid ligt de aanduiding 'Woon-zorgcomplex en woon-zorgzone' (paarse cirkel). Dat duidt de plek aan waar al een verzorgingshuis bevindt.

Groenbeleidsplan Beuningen (vastgesteld 2012): De groenstructuur langs de Van Heemstraweg en langs de sportvelden 'groene zone' en maakt daarmee deel uit van een belangrijke groenstructuur. Het blauwe sterretje geeft een 'poort' aan. Deze poorten zijn plekken waar kernen of wijken worden ontsloten, 'visitekaartjes' van Beuningen of delen van de gemeente en oriëntatiepunten. Deze noordoostelijke hoek vraagt daarin aandacht.

Uitsnede structuurkaart Groenbeleidsplan 2012, rood omcirkeld de locatie

2.2.3 INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN Bestemmingsplan: Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Kern Ewijk' (vastgesteld 19-11-2013). Op deze locatie liggen diverse bestemmingen: 'Sport', 'Groen', 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Wonen'. Een strook langs de Van Heemstraweg is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 1', ter hoogte van de sportvelden is de locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 2'. Archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd. In de bestemming 'Groen', langs de Van Heemstraweg, ligt tevens de aanduiding 'Leiding - Riool', bestemd voor aanleg en instandhouding rioolpersleiding waarop geen gebouwen zijn toegestaan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Milieuzonering: De locatie ligt in het centrum van Ewijk, een gemengd gebied waarin verschillende functies dichtbij elkaar liggen (zoals 'Wonen', 'Maatschappelijk', 'Detailhandel', ...). De omliggende milieubelastende functies moeten in de huidige situatie al rekening houden met woningen. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe milieugevoelige objecten bij. De gronden dat als 'Detailhandel', 'Horeca' of 'Centrum' zijn aangewezen liggen op voldoende afstand de locatie. De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' zijn hiervoor 10 meter. Dit betekent in gemengd gebied 0 meter/nihil. Geluid: Van Heemstraweg is een doorgaande weg die de kernen binnen de gemeente Beuningen met elkaar en de omliggende gemeenten verbindt. Het is daarmee een drukke weg waarop een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe geluidsgevoelige objecten bij en komen vermoedelijk in de geluidszone te liggen. Om de gevolgen van wegverkeerslawaai op de nieuwe woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek benodigd. Flora cS Fauna: Op de locatie bevinden diverse gebouwen en beplanting. De huidige natuurwaarde is naar alle waarschijnlijkheid hoog. Aanwezigheid van beschermde soorten is aannemelijk.

Bij de sloop van de gebouwen en het verwijderen van opstanden zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. Watercompensatie: De locatie ligt nabij een stedelijk gebied (centrum Ewijk) met veel bebouwing en verharding. De locatie zelf bestaat over het grote deel uit groen. Let hierbij op dat de kunstvelden (voetbalveld en tennisbanen) waarschijnlijk uit een fundering met drainagesysteem bestaan. Een aandachtspunt voor deze locatie is de huidige waterberging en hoe dat in een nieuwe situatie wordt gecompenseerd/afgevoerd.

2.2.4 AANSLUITING STEDENBOUW/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN De locatie betreft een groen gebied aan de Van Heemstraweg, tussen het relatief oude deel van de kern Ewijk (zuidwestzijde) en het nieuwe uitbreidingsdeel aan de oostzijde. Direct naast de locatie diverse grote gebouwen waaronder een verzorgingshuis omgeven door groen. Verder in het omliggende woongebied liggen diverse woningen in de vorm van vrijstaande-, twee-onder-één-kap- en rijwoningen. Door de nieuwe woningen aan de oostzijde is er langs de locatie aan één zijde een nieuw bebouwingslint ontwikkeld. De beplanting langs de Van Heemstraweg zorgt voor een ruimte tussen de kern en de weg. Van oorsprong lagen de kernen niet aan de Van Heemstraweg en zorgt deze groenstrook ervoor dat het dorp los van de weg ligt. Hierdoor is het gebied ook naar binnen gekeerd, naar de kern, in plaats van de oriëntatie naar de Van Heemstraweg. De ontsluitingsstructuur versterkt deze structuur doordat het gebied niet direct via de Van Heemstraweg wordt ontsloten maar via Schoolpad-Klaphekstraat-Julianastraat en Blatenplak. Woningbouw op deze locatie kan logisch zijn door aan te sluiten op de omliggende woongebieden of juist een eigen woonmilieu te creëren. Deze locatie biedt ook een kans om aan te sluiten bij het verzorgingshuis wanneer er meer behoefte is aan woon-zorgwoningen of seniorenwoningen.

De huidige woningen in het gebied liggen hiermee niet geheel gunstig, hiervoor kan een nieuwe invulling worden gegeven waardoor er op een logische wijze een buurtje kan worden gecreëerd. Met name het deel ter hoogte van de kringloopwinkel en het zwembad kan aansluiten bij de centrum- en zorgfuncties. Woningbouw op deze locatie ondersteunt het versterken van de woonkern Ewijk. Deze locatie is tevens geschikt voor diversiteit in verschillende woontypes en het combineren met centrumfuncties door de ligging in het centrum. Sportvelden moeten verplaatst worden om woningbouw in dit deel van de locatie mogelijk te maken (zie ook 2.2.6, Eigendomssituatie en financiële haalbaarheid). De sportvelden liggen, ondanks de ontwikkeling van woningbouw, aan de rand van de kern. Sportvelden liggen in het algemeen vaker aan de rand van kernen waardoor deze functie op deze plek niet onlogisch is. De locatie van deze omvang en door een duidelijke verdeling tussen sportvelden en overige functies kan er ook gekeken worden om een deel van deze locatie te ontwikkelen naar woningbouw. De sportvelden kunnen in deze blijven liggen op de huidige locatie. Ter hoogte van de kringloopwinkel en zwembad kan wel woningbouw ontwikkeld worden die aansluit op de omliggende structuren.

Voorstel splitsing van inbreidingslocatie. Indicatie houtopstanden langs Van Heemstraweg niet meegenomen. 2A: kringloopwinkel, zwembad o.a. 2B: sportvelden. In de hierna volgende paragrafen worden de deellocaties apart meegewogen.

2.2.5

EIGENDOMSSITUATIE

Het plangebied heeft percelen met diverse eigendommen: ^

Het sportpark en kringloopwinkel zijn in eigendom van de gemeente.

Het gebied ten noorden van het zwembad (dat de bestemming 'Maatschappelijk' heeft is van de parochie).

De woningen aan Sint Janspas zijn in eigendom van Stichting Sint Jan.

Een groot deel is van de gemeente, echter wel met contractuele verplichtingen. Er zal achterhaald worden welke contracten hiervoor lopen. De sportverenigingen, het zwembad en kringloopwinkel zijn nog actief/in gebruik. Er zijn momenteel geen plannen voor verplaatsing. Het vraagt aandacht om voor deze functies een andere plek te vinden elders in Ewijk. Een nieuwe locatie hiervoor is niet bekend waardoor er verder onderzocht moet worden waar hiervoor plek is.

2.2.6 BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID De locatie is met circa 6,0 hectare in totaal een relatief grote locatie door het grote oppervlak ten behoeve van de sportvelden. Bij een woningdichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 120 tot 180 woningen worden gerealiseerd. Hierin zijn de houtopstanden langs de Van Heemstraweg buiten plangebied gehouden (indicatief). Bij splitsing is de locatie 2A circa 1,4 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kunnen op deze locatie circa 30 tot 40 woningen worden gerealiseerd. Locatie 2B is circa 4,6 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kunnen op deze locatie circa 90 tot 140 woningen worden gerealiseerd. De verplaatsing van de huidige functies is naar verwachting kostbaar. Daartegenover staat dat er een redelijk aantal woningen voor in de plaats kunnen komen. Met name een nieuwe plek vinden voor de bestaande functies vraagt onderzoek en daarmee tijd waardoor de verwachting is dat dit voor lange termijn gaat gelden.

2.2.7

POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW

De locatie van deze omvang en door een duidelijke verdeling tussen sportvelden en overige functies kan er ook gekeken worden om een deel van deze locatie te ontwikkelen naar woningbouw. De sportvelden kunnen in deze blijven liggen op de huidige locatie. Ter hoogte van de kringloopwinkel en zwembad kan wel woningbouw ontwikkeld worden die aansluit op de omliggende structuren.

Locatie 2A

Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid +-

De locatie is op basis van de voorgaande punten geschikt voor woningbouwontwikkeling. +

Dit deel van de locatie ligt voor een groot deel in het woongebied. Hierbinnen is woningbouwontwikkeling

Voor een deel van het gebied ligt de archeologische verwachtingen hoog (Waarde - Archeologie 1).

mogelijk.

Het perceel ligt langs de Van Heemstraweg. Om de gevolgen van wegverkeerslawaai op de nieuwe woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek benodigd. Huidige natuurwaarde is naar alle waarschijnlijkheid hoog. Bij de sloop van de gebouwen en het verwijderen van opstanden zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. +

Woningbouw op deze locatie kan logisch zijn door aan te sluiten op de omliggende woongebieden of juist een eigen woonmilieu te creëren. Deze locatie biedt ook een kans om aan te sluiten bij het woon zorgcomplex wanneer er meer behoefte is aan woonzorgwoningen of senioren woningen.

De kringloopwinkel is in eigendom van de gemeente, een klein deel is van de parochie en de woningen aan Sint Janspas zijn van een stichting. De huidige functies zijn nog actief/in gebruik waardoor aandacht benodigd is voor eventuele verplaatsing.

De verplaatsing vraagt aandacht maar is naar verwachting minder kostbaar dan verplaatsing van sportvelden.

Locatie 2B

Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid +-

De locatie is op basis van de voorgaande punten mogelijk geschikt voor woningbouwontwikkeling. -

Dit deel van de locatie ligt in de oeverwallen waarin toevoeging van woningen in beperkte mate mogelijk is.

Voor een klein deel van het gebied ligt de archeologische verwachtingen hoog (Waarde - Archeologie 1). Het perceel ligt langs de Van Heemstraweg. Om de gevolgen van wegverkeerslawaai op de nieuwe woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek benodigd. Huidige natuurwaarde is naar alle waarschijnlijkheid hoog. Bij de sloop van de gebouwen en het verwijderen van opstanden zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn.

Woningbouw op deze locatie kan logisch zijn door aan te sluiten op de omliggende woongebieden of juist een eigen woonmilieu te creëren.

Het sportpark is in eigendom van de gemeente. Het sportpark is nog actief/in gebruik. Verplaatsing hiervan kan niet zomaar en zou onderzocht moeten worden naar de wenselijkheid en haalbaarheid hiervan.

De verplaatsing is naar verwachting kostbaar. Wanneer ontwikkeling van gehele gebied mogelijk is kan deze locatie een substantiële bijdrage leveren aan de woningbouwopgave.

2.3 LOCATIE 3: KLAPHEKSTRAAT - ECOWIECK 2.3.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

De locatie betreft een agrarisch perceel omgeven door woningbouw. Het ligt tussen het relatief oude kern van Ewijk, aan het oorspronkelijke lint Klaphekstraat, en de nieuwe uitbreidingswijken waaronder de nieuwe 'Ecowieck' die aan de zuidzijde momenteel wordt ontwikkeld.

2.3.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Omgevingsvisie Beuningen (structuurvisie, vastgesteld 21-12-2021): De locatie valt binnen het woongebied Ewijk. In de omgevingsvisie wordt gesteld de woonkern Ewijk te versterken en de groenstructuren te behouden. Eén van de speerpunten is dat er voldoende woningen komen die passen bij de wensen en eisen van verschillende doelgroepen. Woningbouw op deze locatie ondersteunt het versterken van de woonkern Ewijk. Deze locatie is tevens geschikt voor diversiteit in verschillende woontypes door de nabijheid van het centrum en als overgang naar de uitbreidingswijken.

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): De locatie valt onder de aanduiding 'Woningbouwlocatie'. Rond de kern Ewijk is er een aanzienlijk aantal woningen gepland. Daarmee wordt beoogd het voorzieningenniveau van Ewijk te ondersteunen en een onderscheidend nieuw woonmilieu te realiseren. In dit deel wordt het landschap gebruikt als onderlegger waarin rekening wordt gehouden met de landschapskenmerken en aanleidingen biedt voor variantie in identiteit en karakter. De locatie is hierdoor geschikt om en woongebied met een eigen karakter te ontwikkelen.

2.3.3

INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN

Bestemmingsplan: Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Randzone Ewijk 2021' (vastgesteld 20-12 2022). Het heeft de bestemming 'Agrarisch'. De locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 2', archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd. In het plangebied van Ecowieck zijn diverse archeologische onderzoeken geweest (met vondsten) waardoor de verwachting op deze locatie ook zeer hoog is. Daarnaast ligt een gebiedsaanduiding over de desbetreffende locatie 'Overige zone - rest bebouwde kom'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Milieuzonering: De locatie ligt tussen diverse woongebieden. De omliggende milieubelastende functies moeten in de huidige situatie al rekening houden met deze woningen. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe milieugevoelige objecten bij. Ten noordoosten van de betreffende locatie liggen enkele bedrijfsbestemmingen. Hier is volgens het bestemmingsplan en bedrijf met de categorie 1 of 2 mogelijk (specifiek: detailhandel voor autoaccessoires en transportbedrijf met opslag). De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' zijn hiervoor 10 of 30 meter en valt daarmee buiten de locatie. Flora cS Fauna: Het perceel is in gebruik als akker. De huidige natuurwaarde is naar verwachting laag. Bij verwijderen van beplanting zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. Watercompensatie: De locatie ligt binnen een stedelijk gebied. Met de ontwikkeling van nieuwe woningbouw wordt er al rekening gehouden met watercompensatie en is hiervoor ruimte ingebouwd. Ook met de ontwikkeling van nieuwbouw op deze locatie zal rekening moeten worden gehouden met waterbergingscompensatie en hoe dit wordt afgevoerd.

2.3.4 AANSLUITING STEDENBOUW/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN Het perceel ligt aan het historische bebouwingslint Klaphekstraat en is omgeven door diverse woongebieden. Het ligt daarmee op de overgang van de relatief oude kern naar de nieuwe uitbreidingswijken van Ewijk. Het lint bestaat uit veelal vrijstaande woningen, soms een agrarisch erf. Ten zuiden en ten oosten van de locatie worden diverse buurtjes met eigen identiteit ontwikkeld, waaronder ook de 'Ecowieck', met ecologische woningen in CPO-vorm, en de

'Keizershoeve' met diverse buurtjes in een ruime landschappelijke opzet. Deze woongebieden bestaan uit diverse grondgebonden woningen (vrijstaand-, twee-onder-één-kap-, rijwoningen en tiny houses). Het agrarische gebied te midden van deze woongebieden heeft daarmee geen bijzondere waarde. Woningbouw op deze locatie is logisch door aan te sluiten op de omliggende woongebieden of juist een eigen woonmilieu te creëren. Een landschappelijke invulling hiervan ligt voor de hand, waarmee het aansluit op de omliggende nieuwe woningbouwontwikkelingen. De Klaphekstraat en Blatenplak zijn de twee ontsluitingswegen die de locatie naar de Van Heemstraweg kan ontsluiten.

2.3.5

EIGENDOMSSITUATIE

Het perceel van de desbetreffende locatie is niet in eigendom van gemeente Beuningen, maar is in eigendom van een particulier. Het is van één familie, maar wel met vier erfgenamen. De gemeente heeft faciliterend grondbeleid waarin de gemeente niet zelf de gronden aankoopt. De eigenaar zal het initiatief moeten nemen. Doordat het een enkel perceel betreft met één eigenaar wordt verwacht dat dit geen belemmering voor ontwikkeling zal zijn.

2.3.6

BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

Naar verwachting zal deze locatie bestemd zijn voor lage dichtheid woningbouw. Aansluiting op landschappelijke structuren is hier van belang waardoor woningbouw ruimer wordt opgezet (zie ook: Ecowieck en Keizershoeve). Het perceel is circa 1,8 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 35 woningen worden gerealiseerd. Het woningbouwaantal op deze locatie zal daardoor klein blijven en daarmee een relatief kleine opbrengst.

2.3.7

Locatie 3

POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW Huidige

Planologische

beleidskaders

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid +-

De locatie is op basis van de voorgaande punten geschikt voor woningbouwontwikkeling. +

Woningbouwontwikkeling is passend bij het huidige beleid.

Door onderzoeken bij Ecowieck zijn de verwachting op het gebied van archeologie zeer hoog.

Woningbouw op deze locatie kan logisch zijn door aan te sluiten op de omliggende woongebieden of juist een eigen woonmilieu te creëren. Rekening houdend met ruime landschappelijke opzet.

Het perceel is in particuliere eigendom. Doordat het een enkel perceel betreft met één eigenaar wordt verwacht dat dit geen belemmering voor ontwikkeling zal zijn.

Naar verwachting zal deze locatie aansluiten op de omliggende woongebieden met een lage dichtheid. Het woningbouwaantal op deze locatie zal daardoor klein blijven en zal daarmee een relatief kleine bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave.

2.4 LOCATIE 4: DAM - MFA EWIJK 2.4.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

De locatie ligt binnen diverse (historisch) gegroeide bebouwingslinten en wegen: Hoogstraat, Dam, Koningstraat, Vordingsstraat en Den Elt. Het is een opvallend stuk (agrarisch) groen dat ook als het 'Groene Hart' wordt aangemerkt. Aan het Groene Hart ligt aan Den Elt het MFA 't Hart Ewijk (Multi Functionele Accommodatie), het ontmoetingscentrum met onder andere kinderopvang, basisschool, bibliotheek, ouderenopvang, evenementenzaal en sportgelegenheid

2.4.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Omgevingsvisie Beuningen (structuurvisie, vastgesteld 21-12-2021): De locatie wordt in de omgevingsvisie als 'Oeverwallen' (donkergroen) en 'Kommen' (lichtgroen) aangemerkt. Met het 'plusteken' wordt het 'toevoegen van woningen mogelijk' aangeduid. Binnen de 'Oeverwallen' zijn er wel de mogelijkheden om onder voorwaarden op enkele locaties meer woningen toe te staan (maatwerk). Met maatwerk is het mogelijk om in combinatie met kwaliteitsverbetering, behoud en versterking cultuurhistorisch erfgoed, natuur- en landschapsontwikkeling extra woningen toe te voegen in de linten van Ewijk.

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Concept panorama 2040 Beuningen (vastgesteld juli 2021): De locatie ligt binnen de landschapszone, het landschappelijke groene hart. Het groene hart is een belangrijke groene kern binnen de kern Ewijk en zal tevens als verbinding fungeren het komgebied en de oeverwallen. Met het toekomstig beeld van Ewijk (de uitbreidingen vooral ten westen, zuiden en zuidoosten) is het groene hart belangrijk als landschappelijk gebied. In deze zone zijn dan ook geen nieuwe woningbouwontwikkelingen mogelijk.

Toetsingskader Historische Linten Ewijk (1-4-2019): Voor de linten rondom het Groene Hart is een toetsingskader Historische Linten Ewijk opgesteld. Dit toetsingskader stelt de kader waarbinnen ontwikkeld mag worden en geeft kwaliteitsdoelen voor ruimtelijke ontwikkeling langs de linten. Er is onderzocht waar verdichting binnen de linten mogelijk is en waar juist doorzichten, voor de verbinding met het achterliggende landschap, behouden moeten blijven. Op basis hiervan is er een overzicht gemaakt waar mogelijk in de toekomst ontwikkeld kan worden langs linten. De betreffende locatie ligt volgens deze studie in het midden van deze bebouwingslinten. Enkele verdichtingen binnen de bebouwingslinten is mogelijk, zie hiervoor de studie, maar niet midden in het 'Groene Hart'.

Uitsnede Toetsingskader Historische Linten Ewijk, kaart van het Groene Raamwerk

Uitsnede Toetsingskader Historische Linten Ewijk, overzicht van gemeentelijke en particuliere gronden waar mogelijk in toekomst ontwikkeld kan worden langs linten

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): De locatie wordt aangemerkt als het 'Groene Hart'. Er is een specifieke aanduiding voor de linten die hieraan liggen: 'Linten in groene hart'. In deze omgevingsvisie wordt gesteld dat voor de gehele ontwikkeling van Ewijk dat respect voor onderliggende landschap geldt. De uitbreiding wordt gedragen door de oude linten van Ewijk waar vooral het behouden van het karakter voorop staat. Voor de linten zijn slechts een beperkte verdichting mogelijk. Het Groene Hart zal functioneren als tweede centrum van activiteiten, vooral maatschappelijk gericht. Door de nieuwe uitbreidingen rondom het Groene Hart, krijgt het hart een centrale positie in Ewijk. Het hart verbindt verschillende delen van het dorp.

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2012, rood omcirkeld de locatie

2.4.3

INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN

Bestemmingsplan: Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Randzone Ewijk 2021' (vastgesteld 20-12 2022). De locatie heeft de bestemming 'Agrarisch'. De locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 2', archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd. Daarnaast ligt een gebiedsaanduiding over de desbetreffende locatie 'Overige zone - rest bebouwde kom'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Ten noorden van de betreffende locatie ligt een bedrijfsbestemming. Hier is volgens het bestemmingsplan en bedrijf met de categorie 1 of 2 mogelijk. De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' zijn hiervoor 10 of 30 meter. Tevens ten noorden van de locatie ligt het multifunctioneel gebouw. Hier geldt een richtafstand van 30 meter tot gevoelige functies. Binnen de locatie zal voor het bedrijf en MFA rekening mee gehouden moeten worden. Flora cS Fauna: Op de locatie bevinden zich diverse houtopstanden. De natuurwaarde is naar verwachting hoog. De aanwezigheid van beschermde soorten is zeer aannemelijk. Bij herinrichting van het gebied zal ecologisch onderzoek hierover uitsluitsel moeten bieden. Watercompensatie: De locatie ligt in het agrarisch’/buitengebied. Binnen de locatie liggen langs de perceelsgrenzen diverse watergangen (waaronder ook een A-watergang). Er wordt vanuit gegaan dat het water hierdoor goed afgevoerd kan worden. Met de ontwikkeling van nieuwbouw op deze locatie zal rekening moeten worden gehouden met waterbergingscompensatie.

2.4.4

AANSLUITING STEDENBOUW/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN

De landschappelijke kleinschalige structuur van de oeverwallen is binnen deze locatie nog steeds zichtbaar: agrarische percelen afgewisseld met opgaande beplanting en worden begrensd door erven/woonpercelen in de bebouwingslinten. In dit gebied zijn de historische linten van Ewijk in het landschap nog zichtbaar. Vanuit de relatief 'grijze' kern van Ewijk ten noorden van het hart waarin weinige beplanting aanwezig is het behoud van landschappelijk groen gewenst. Met het toekomstig beeld van Ewijk (de uitbreidingen vooral ten westen, zuiden en zuidoosten) wordt het groene hart daarin nog belangrijker als landschappelijk gebied, een groene plek binnen de kern van Ewijk. Woningbouw ontwikkeling is alleen mogelijk in de bebouwingslinten waarbij behoud en herkenbaar blijven van deze historische linten voorop staat. De lintenstudie (zie 2.4.2, huidige beleidskaders) is daarvoor een goed uitgangspunt. Daarnaast ligt een kans om dit landschappelijk gebied meer toegankelijk te maken met behulp van recreatieve routes/ommetjes en de groene kwaliteit daarmee beter te benutten en te kunnen ervaren.

2.4.5

EIGENDOMSSITUATIE

De locatie betreft verschillende percelen van diverse (particuliere) eigenaren. De gemeente heeft één perceel in eigendom en het waterschap heeft de watergang in eigendom. De gemeente heeft faciliterend grondbeleid waarin de gemeente niet zelf de gronden aankoopt. De initiatiefnemers kunnen samen het plan opstellen met eventueel een projectontwikkelaar.

2.4.6

BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

De projectontwikkelaar kan de percelen aankopen en/of de eigenaren zullen samen moeten werken om het gebied verder te ontwikkelen. Hierdoor kan het lange tijd duren voordat ontwikkeling op deze locatie mogelijk is. Op een aantal percelen lopen wel procedures vanuit de lintverkaveling via Ruimtelijke Ordering-afdeling gemeente. De locatie is in totaal circa 8,6 hectare. Bij de ontwikkeling van de hele locatie zal bij een woningdichtheid van circa 20 of 30 woningen per hectare kunnen circa 175 tot 260 woningen worden gerealiseerd. Het aantal woningen blijft echter gezien de landschappelijke waarde van het gebied klein en daarmee mogelijk financieel onrendabel.

2.4.7

Locatie 4

POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid -

De locatie is op basis van de voorgaande punten ongeschikt voor woningbouwontwikkeling. -

De locatie wordt in het huidige beleid aangeduid als het 'Groene Hart'. Hierin is geen/beperkte woningbouwontwikkeling mogelijk. Slechts enkele verdichtingsmogelijkheden binnen de bestaande linten.

Uit deze quickscan zijn geen duidelijke/specifieke planologische belemmeringen. Huidige natuurwaarde is wel naar alle waarschijnlijkheid hoog. Bij de sloop van de gebouwen en het verwijderen van opstanden zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn.

De groene/landelijke kwaliteit van het Groene Hart moet behouden blijven. Door de verdichting van Ewijk door omliggende woningbouwontwikkelingen wordt het 'Groene Hart' nog belangrijker. Slechts enkele verdichtingsmogelijkheden binnen de bestaande linten. Er ligt een kans om de woongebieden om dit hart beter te verbinden en daarmee de groene kwaliteit beter te benutten.

De locatie betreft verschillende percelen van verschillende (particuliere) eigenaren.

De omvang van de locatie is groot echter is alleen woningen in linten wenselijk waardoor er een beperkt aantal woningen in het gebied mogelijk is en daarmee een beperkte bijdrage aan de woningbouwopgave. De eigendommen zijn divers en daarmee een complexe ontwikkelopgave.

2.5 LOCATIE 5: KLAPHEKSTRAAT - POLITIEBUREAU (LANGS VAN HEEMSTRAWEG) 2.5.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

De locatie ligt aan de Van Heemstraweg, tussen een bestaand erf en het politiebureau. Het betreft een agrarisch perceel. Ten zuiden ligt een groot stuk open en ingericht groen. In deze bodem liggen een Romeinse villa en omliggende tuinen verscholen. Het grote park markeert de vindplaats. In landschappelijke zone tussen Ewijk en Beuningen liggen enkele bijzondere (woon)gebouwen.

2.5.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Omgevingsvisie Beuningen (structuurvisie vastgesteld, 21-12-2021): De locatie is aangeduid als 'Oeverwallen' (donkergroen). Binnen de oeverwallen is behoud van landschappelijke kwaliteiten en behoud van afwisseling open/beslotenheid van belang. Wel wordt er aangegeven dat in beperkte mate woningen mogelijk is. Het gebied ligt dicht tegen het woongebied van Ewijk aan waarin het gaat over de woonkern versterken en de groenstructuren behouden. De locatie ligt in de nabijheid/het verlengde van de 'Landschappelijk zone ontwikkelen met ruimte voor beweging en sport' (groene pijl).

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Concept panorama 2040 Beuningen (vastgesteld juli 2021): De locatie ligt binnen de landschapszone die de kernen Ewijk en Beuningen van elkaar scheidt. Hiermee wordt voorkomen dat de kernen tegen elkaar aan gaan groeien. In deze zone zijn dan ook geen nieuwe woningbouwontwikkelingen mogelijk. De oorsprong van Ewijk ligt niet langs de Van Heemstraweg. Deze groenstrook zorgt ervoor dat het dorp los van de weg ligt. Enkel ter hoogte van de Julianastraat raakt de kern van Ewijk de Van Heemstraweg wel aan als entree van de kern.

Groenbeleidsplan Beuningen (vastgesteld 22-11-2022): De locatie ligt langs de 'regionale structuurlijnen' en behoort bij de 'groene zones', naast de 'natuurlijk-recreatieve gebieden'. De groene zones zijn belangrijk voor een leefbare openbare ruimte. Tevens kan behoud en versterken van de groene ruimte helpen tegen de hittestress.

Uitsnede groenstructuurkaart Groenbeleidsplan 2022, rood omcirkeld de locatie

De groene zones zijn aan elkaar gekoppeld en zorgen voor een groen netwerk dat van belang is voor de ecologische verbindingen. Wijzigingen in groene zones mogen alleen plaatsvinden als daarmee het groene areaal niet wordt verkleind en het groene karakter niet wordt verminderd.

Uitsnede kansen voor ecologische verbindingen in de regio Groenbeleidsplan 2022, rood omcirkeld de locatie

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): De locatie valt onder de aanduiding 'Landbouw/Landschappelijke

openheid/toegankelijkheid'.

Ten

zuiden

hiervan

wordt

'Woningbouwlocatie'

aangeduid. De locatie valt hier buiten. Ter hoogte van het bestaande erf wordt een 'Nieuwe verkeersontsluiting' gesuggereerd.

2.5.3

INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN

Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Randzone Ewijk 2021' (vastgesteld 20-12-2022). De locatie heeft de bestemming 'Agrarisch'. De locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 1', archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd. Ten zuiden ligt al een archeologische vindplaats. Voor de woningbouwontwikkeling ten zuiden van de locatie zijn er destijds al onderzoeken uitgevoerd. Waaronder op de grens van dit perceel met het Romeinse veld veel Romeinse vondsten zijn gevonden. De verwachting dat hier op dit perceel wat ligt is daarom zeer hoog. Daarnaast ligt een gebiedsaanduiding over de desbetreffende locatie 'Overige zone - rest bebouwde kom'. Over het perceel, langs de Van Heemstraweg ligt de aanduiding 'Leiding - Riool', bestemd voor aanleg en instandhouding rioolpersleiding waarop geen gebouwen zijn toegestaan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Geluid: Van Heemstraweg is een doorgaande weg die de kernen binnen de gemeente Beuningen met elkaar en de omliggende gemeenten verbindt. Het is daarmee een drukke weg waarop een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe geluidsgevoelige objecten bij en komen vermoedelijk in de geluidszone te liggen. Om de gevolgen van wegverkeerslawaai op de nieuwe woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek benodigd. Milieuzonering: Nabij de locatie liggen diverse woonbestemmingen. De omliggende milieubelastende functies moeten in de huidige situatie al rekening houden met deze woningen. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe milieugevoelige objecten bij. Ten oosten van de locatie ligt een maatschappelijke bestemming, ten behoeve van het politiebureau. De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' is hiervoor 10 meter. Aan de oostelijke perceelsgrens zal hier rekening mee gehouden moeten worden. Flora cS Fauna: Het perceel is in gebruik als akker. De huidige natuurwaarde is naar verwachting laag. Bij verwijderen van beplanting zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. Watercompensatie: De locatie ligt in het agrarisch-Zbuitengebied. Ten zuidoosten ligt een enkele watergang langs de locatie.

Buiten de locatie, ten zuiden, is er een groot park en enkele wadi's en watergangen aanwezig. De verwachting is dat water hier snel wordt opgevangen en kan worden afgevoerd. Met de ontwikkeling van nieuwbouw op deze locatie zal rekening moeten worden gehouden met waterbergingscompensatie.

2.5.4

AANSLUITING STEDENBOUW/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN

De locatie behoort bij het buitengebied (oeverwallen). Karakteristiek aan het oeverwallen landschap is het kleinschalig halfopen landschap afgewisseld door (fruit)boomgaarden, akkerbouw, bospercelen/houtopstanden. Het ligt in de nabijheid/het verlengde van de landschappelijk zone die kernen Ewijk en Beuningen van elkaar scheidt. Op deze locatie loopt deze zone iets breder uit met enkele vrijstaande bouwmassa's in het groen (Politiebureau, complex aan Forum en appartementengebouw aan Atrium). Deze zone verbindt het kommengebied ten zuiden van Ewijk met de uiterwaarden ten noorden. Stedenbouwkundig en landschappelijke gezien is het niet wenselijk om deze landschappelijke zone extra te gaan bebouwen en daarmee het verder dichtzetten. Hiermee wordt voorkomen dat de kernen (Ewijk en Beuningen) tegen elkaar aan gaan groeien en dat het doorzicht naar het achterliggende gebied met vindplaats wordt dichtgezet. Het perceel zorgt tevens voor ruimte tussen de Van Heemstraweg en de kern Ewijk. Van oorsprong lag de kern Ewijk niet aan de Van Heemstraweg en zorgt deze groenstrook ervoor dat het dorp los van de weg ligt. Enkel ter hoogte van de Julianastraat (het centrum) raakt de kern van Ewijk de Van Heemstraweg wel aan als entree van de kern.

Vanuit de oorspronkelijke structuur zouden ook de andere kernen evenals Ewijk los van de Van Heemstraweg liggen en alleen de entree (vaak ter hoogte van het centrum) verbonden zijn met de Van Heemstraweg. In Ewijk is dit nog steeds het geval en is behoud van de oorspronkelijke structuur van belang. Daarmee ook vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt niet wenselijk om de kern verder aan de Van Heemstraweg te ontwikkelen.

2.5.5

EIGENDOMSSITUATIE

Het perceel is in particuliere eigendom en behoort bij de boerderij ten westen van de locatie. De gemeente heeft faciliterend grondbeleid waarin de gemeente niet zelf de gronden aankoopt. De eigenaar zal het initiatief moeten nemen. Doordat het een enkel perceel betreft met één eigenaar wordt verwacht dat dit geen belemmering voor ontwikkeling zal zijn.

2.5.6

BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

De locatie betreft een relatief klein perceel en de landschappelijke betekenis is groot. Het perceel is circa 1,5 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 30 woningen worden gerealiseerd. Het woningbouwaantal op deze locatie zal daardoor klein blijven en daarmee een relatief kleine bijdrage aan de woningbouwopgave (en ten koste van de landschappelijke waarde). Door de zeer hoge archeologische verwachting (mede door vindplaats ten zuiden van de locatie) is de kans dat er wat wordt gevonden en verder onderzocht moet worden sterk aanwezig is, dit zal ook extra kosten met zich meebrengen.

2.5.7 POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW

Locatie 5

Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid

De locatie is op basis van de voorgaande punten ongeschikt voor woningbouwontwikkeling. -

De locatie valt in het huidige beleid buiten het woongebied en woningbouwontwikkelingsgebied. Hierin is geen/beperkte woningbouwontwikkeling mogelijk.

Op de locatie is de archeologische verwachtingen hoog (Waarde - Archeologie 1). Dit is een belangrijk aandachtspunt mede door de nabijgelegen vindplaats. Het perceel ligt langs de Van Heemstraweg. Om de gevolgen van wegverkeerslawaai op de nieuwe woningen te bepalen is een akoestisch onderzoek benodigd.

De locatie kan worden gezien als een uitloper van de landschappelijke zone tussen de kernen Ewijk en Beuningen. Het ontwikkelen van woningbouw zal de kernen dichter aan elkaar laten groeien en verdwijnt de openheid die hier een kwaliteit maakt.

Het perceel is in particuliere eigendom. Doordat het een enkel perceel betreft met één eigenaar wordt verwacht dat dit geen belemmering voor ontwikkeling zal zijn.

Het is een relatief klein perceel. Een bijdrage aan de woningbouw opgave is minimaal en daarmee mogelijk financieel onrendabel. Door de zeer hoge archeologische verwachting is de kans dat er wat wordt gevonden en verder onderzocht moet worden sterk aanwezig is, dit zal ook extra kosten met zich meebrengen.

2.6 LOCATIE 6: KONINGSTRAAT - EWIJKSE STEEG EN AUTOBEDRIJF 2.6.1

HUIDIGE SITUATIE/GEBRUIK LOCATIE EN TOTSTANDKOMING

De locatie ligt aan de (historisch) gegroeide bebouwingslint de Koningstraat. Momenteel ligt dit perceel aan de rand van de kern Ewijk en is er vanaf de Koningstraat zicht naar het buitengebied. Door de ontwikkeling van De Hoge Woerd aan de zuidzijde zal het doorzicht er anders uit zien en ligt het perceel meer binnen de kern. Ook achter de woning ten oosten van het perceel wordt een woning ontwikkeld.

2.6.2

HUIDIGE BELEIDSKADERS

Uitsnede Omgevingsvisie Beuningen 2021, rood omcirkeld de locatie

Toetsingskader Historische Linten Ewijk (1-4-2019): Voor de linten rondom het Groene Hart is een toetsingskader Historische Linten Ewijk opgesteld. Dit toetsingskader stelt de kader waarbinnen ontwikkeld mag worden en geeft kwaliteitsdoelen voor ruimtelijke ontwikkeling langs de linten. Er is onderzocht waar verdichting binnen de linten mogelijk is en waar juist doorzichten, voor de verbinding met het achterliggende landschap, behouden moeten blijven. Op basis hiervan is er een overzicht gemaakt waar mogelijk in de toekomst ontwikkeld kan worden langs linten. De betreffende locatie ligt volgens deze studie op een locatie waar het doorzicht naar het achterliggende gebied behouden moeten blijven.

Particuliere grond 7C. binnen de max. dikte van het fint Gemeentelijke grond Z binnen de max. dikte van het lint .ocatie van de uitg ĩŕbeįyerkaveliņğen W Particuliere gŗond binnen de max. dikte van h

,i Ż Max. aantal tâB.įe voeger woningen per onùńkkello

Gemeentelijke grond binnen de max. dikte van het lint

Grenzen

.ocatie van de uitg ;r'oejŷerkaveíingen Max. aantal t( woningen per

voeger

Uitsnede Toetsingskader Historische Linten Ewijk, overzicht van gemeentelijke en particuliere gronden waar mogelijk in toekomst ontwikkeld kan worden langs linten

Beleidsverleden Structuurvisie Beuningen (Groen en Dynamisch, vastgesteld 8-5-2012): Ook deze locatie valt onder het 'Groene Hart'. Er is een specifieke aanduiding voor de linten die hieraan liggen: 'Linten in groene hart'. In deze omgevingsvisie wordt gesteld dat voor de gehele ontwikkeling van Ewijk dat respect voor onderliggende landschap geldt. De uitbreiding wordt gedragen door de oude linten van Ewijk waar vooral het behouden van het karakter voorop staat. Voor de linten zijn slechts een beperkte verdichting mogelijk.

2.6.3

INVENTARISATIE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN/BELEMMERINGEN

Bestemmingsplan: Voor de locatie geldt het huidige bestemmingsplan 'Randzone Ewijk 2021' (vastgesteld 20-12 2022). De locatie heeft de bestemming 'Agrarisch'. De locatie is aangeduid als 'Waarde - Archeologie 2', archeologisch onderzoek voor ontwikkeling van woningbouw is op deze locatie benodigd. In het plangebied van De Hoge Woerd zijn diverse archeologische onderzoeken geweest (met vondsten) waardoor de verwachting op deze locatie ook zeer hoog is. Daarnaast ligt een gebiedsaanduiding over de desbetreffende locatie 'Overige zone - rest bebouwde kom'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan, globale omlijning locatie

Milieuzonering: De locatie ligt tussen diverse woonbestemmingen. De omliggende milieubelastende functies moeten in de huidige situatie al rekening houden met deze woningen. Indien er op deze locatie woningen worden gebouwd komen er nieuwe milieugevoelige objecten bij. Ten noordoosten van de betreffende locatie ligt een bedrijfsbestemming, een autobedrijf. De richtafstanden tot gevoelige functies volgens de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' is hiervoor 30 meter en valt daarmee net buiten de locatie. Ten zuiden ligt het bedrijf InterCheM, een verwerkingsbedrijf in gevaarlijke stoffen. Het bedrijf heeft daarom een veiligheidscontour. De locatie valt hier buiten. Flora â Fauna: Het perceel is in gebruik als weide. De huidige natuurwaarde is naar verwachting matig. Bij verwijderen van beplanting zal er een quickscan gedaan moeten worden om te bepalen of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn. Watercompensatie: Langs de noordwestelijke perceelsgrens ligt een A-watergang. De verwachting is dat water hier snel wordt opgevangen en kan worden afgevoerd. Met de ontwikkeling van nieuwbouw op deze locatie zal rekening moeten worden gehouden met waterbergingscompensatie.

2.6.4 AANSLUITING STEDENBOUW/LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN De locatie ligt in een (historische) bebouwingslint: de Koningsstraat. Eerder was deze open plek binnen het bebouwingslint een doorzicht naar het achterliggende landschap. Door de ontwikkeling van De Hoge Woerd is deze doorzicht naar het landschap niet aanwezig en wordt het perceel omsloten door woongebieden. Met ontwikkeling

van woningbouw zal er aangesloten kunnen worden bij het bestaande lint. De lintenstudie (zie 2.6.2, huidige beleidskaders) is daarvoor een goed uitgangspunt. Het perceel kan via de Koningstraat ontsloten worden.

2.6.5

EIGENDOMSSITUATIE

Deze locatie bestaat uit één perceel en is in eigendom van een particulier. De gemeente heeft faciliterend grondbeleid waarin de gemeente niet zelf de gronden aankoopt. De eigenaar zal het initiatief moeten nemen. Doordat het een enkel perceel betreft met één eigenaar wordt verwacht dat dit geen belemmering voor ontwikkeling zal zijn.

2.6.6

BIJDRAGE AAN DE WONINGBOUWOPGAVE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

De locatie betreft een relatief klein perceel. Het zal aansluiten bij het bebouwingslint (zie lintenstudie in ie 2.6.2, huidige beleidskaders) waarin de dichtheid van woningen tevens laag blijft. Het perceel is circa 0,7 hectare. Bij een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 15 woningen worden gerealiseerd. Het woningbouwaantal op deze locatie blijft daarmee klein en daarmee een relatief kleine opbrengst.

2.6.7

Locatie 6

POTENTIE GESCHIKTE LOCATIE VOOR NADER ONDERZOEK WONINGBOUW Huidige

Planologische

Stedelijke-/

Eigendoms-

Bijdrage aan

beleidskaders

mogelijkheden/

landschappelijke

situatie

woningbouwopgave en

belemmeringen

structuren

financiële haalbaarheid

De locatie is op basis van de voorgaande punten mogelijk geschikt voor woningbouwontwikkeling. -

De locatie wordt in het huidige beleid aangeduid als het Groene Hart. Hierin is geen/beperkte woningbouwontwikkeling mogelijk. Slechts enkele verdichtingsmogelijkheden binnen de bestaande linten, echter wordt deze specifieke locatie als doorzicht aangemerkt.

Door onderzoeken bij De Hoge Woerd zijn de verwachting op het gebied van archeologie zeer hoog.

Er ligt een kans op aan te sluiten op de bestaande bebouwingslint structuur. Door de ontwikkeling van De Hoge Woerd is van een doorzicht naar het achterliggende landschap minder/niet meer van toepassing.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Beuningen&id=26012edb-9284-487d-b9aa-3cf7976cf099