Bijlage 01 Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0

Thema 6 Haalbaarheid De gemeente heeft niet het eigendom tot alle gronden die benodigd zijn voor de ontwikkeling. Er zijn nog diverse particuliere eigenaren die grondbezit hebben. Op basis van de vastgestelde nota Grondbeleid wordt er in de gemeente Beuningen een faciliterend grondbeleid gehanteerd. Dit betekent dat de gemeente de randvoorwaarden schept waarbinnen de private partijen/grondeigenaren de gewenste ontwikkelingen kan uitvoeren. Deze randvoorwaarden moeten economisch uitvoerbaar zijn, zodat de ontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, ongeacht wie de grondeigenaar is. De daadwerkelijke keuze om gronden aan te kopen, en het produceren en uitgeven van (bouw)grond wordt overgelaten aan de markt. De gemeente faciliteert de woningbouwontwikkelingen vanuit haar wettelijke (publieke) taak, door het maken van een omgevingsplan. De gemeente probeert de ruimtelijk gewenste situatie te realiseren, zonder daarbij de beschikking(smacht) over de grond te hebben. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij de gewenste ontwikkeling

De ontwerpprincipes voor de ontsluiting zijn als volgt: • Ontsluiting vanaf de linten Geertstraat en Leegstraat: woonstraten voor alle verkeerssoorten, bestemmingsverkeer, weg met begeleidende zone met groen en/of water. Het verbinden van de ontsluitingsstraten is mogelijk zolang het niet over de centrale watergang gebeurt. Extra aansluitingen op de Van Heemstraweg zijn vanuit verkeerskundig oogpunt niet gewenst. • Straten binnen de woonbuurten, waaronder ook de bijzondere woonvormen aan de Kennedysingel: nadruk op verblijf (rustige woonstraatjes, hofje), auto te gast, groen in de straat (strook, bomen, op de hoek). Simpel en overzichtelijk, zowel op buurtniveau als voor het gehele nieuwe woongebied. • Bestaande linten: behoud huidig profiel, zo nodig voor langzaam verkeer markeringen aanbrengen.

Panorama: kleinschalige verdichting van de linten

kan uitvoeren. Deze randvoorwaarden kunnen zowel ruimtelijk als programmatisch zijn. De gemeente is wel verantwoordelijk dat de gestelde randvoorwaarden economisch uitvoerbaar zijn zodat de ontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. De economische uitvoerbaarheid van Winssen – Zuid is dus een vereiste, ongeacht wie grondeigenaar is. Indien de gemeente bij vaststelling omgevingsplan niet alle gronden in eigendom heeft (waarbij kostenverhaal verzekerd is door gronduitgifte), dan wel een anterieure overeenkomst heeft gesloten met de grondeigenaren, is de gemeente verplicht om een kostenverhaalsbeschikking op te nemen in het omgevingsplan. Een kostenverhaalsbeschikking is vergelijkbaar met een exploitatieplan zoals deze in art 6.12 Wro wordt voorgeschreven indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd en/of het stellen van locatieeisen of voorschrijven van een fasering noodzakelijk is. In de kostenverhaalsbeschikking wordt onderscheid gemaakt tussen ‘Gebiedseigen kosten’ (kosten binnen het ontwikkelgebied), ‘Bovenwijkse voorzieningen’ en ‘Financiële bijdrage Ruimtelijke ontwikkeling’. De kosten binnen het ontwikkelgebied en bovenwijkse voorzieningen worden op basis van Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit toegerekend.

De Financiële bijdrage Ruimtelijke ontwikkeling betreffen kosten buiten het plangebied en worden doorbelast op basis van de door de raad vast te stellen Nota Kostenverhaal.

Linten

Ontwikkeling erven

Ontwikkeling kavel met behoud van doorzicht

Ontwikkeling individuele kavels

Behouden (open)ruimtes

Monumentaal gebouw

Panorama: kleinschalige verdichting van de linten. In het concept panorama zijn de historische linten aangegeven als bouwmogelijkheid buiten het dorp. Van oudsher hebben deze wegen vanwege hun hoge ligging en of gunstige route aanleiding gegeven voor mensen om zich hierlangs te vestigen. Daarnaast geeft het landschappelijk wonen natuurlijk een meerwaarde. In de volgende linten liggen volgens het concept panorama mogelijkheden voor kleinschalige verdichtingen: • Molenstraat vanaf de dorpsrand tot aan de Deijnschestraat. • Geerstraat, Leegstraat en Plakstraat vanaf de dorpsrand tot aan de Koningstraat. • Ir. van Stuivenbergweg vanaf de dorpsrand tot aan bestaand erf met huisnummer 37. De erfontwikkeling in het oostelijk deel van de Ir. van Stuivenbergweg (tussen huisnummer 20 en de A50) blijft als zoekgebied aangegeven waar zowel een erf- als individuele ontwikkeling mogelijk is. Dit wordt uitgewerkt in het structuurmodel Beuningen-Noord (Oeverwallengebied).

Inspiratiebeeld dorpse woningen

Alle linten liggen in het buitengebied en bestaan uit gevarieerde lintbebouwing die verweven is met het landschap. Dit landschap is zowel te ervaren via ruime doorzichten over grotere groene velden als via doorkijkjes tussen de bebouwing door. Binnen de linten komen diverse functies voor met naast (agrarische) bedrijvigheid vooral wonen. Soms in combinatie met een kleinschalige nevenfunctie zoals een B&B. De woningen bestaan voornamelijk uit individuele, vrijstaande huizen met relatief grote kavels. Op een enkele uitzondering na, is de (agrarische) bedrijvigheid kleinschalig van aard.

Linten met karakter Een ontwikkeling in de linten is per definitie maatwerk. Per locatie zal in relatie tot de omgeving gekeken moeten worden naar een goede ruimtelijke inpassing met aandacht voor landschap en aangrenzende functies (zoals agrarische bedrijven en boomgaarden). Daarnaast heeft ieder lint een eigen karakter waar de ontwikkeling op aan moet sluiten. Per lint is dat als volgt: • Molenstraat: Een kleinschalig compact lint met een sterke binding met de bebouwde kom. De kenmerkende molen staat in een relatief open gebied. Opvallend ritme van woningen met aangrenzende boomgaard. Hier is geen duidelijke laanbeplanting aanwezig. Het groene beeld wordt bepaald door de erfbeplanting. • Geerstraat: Een kleinschalig, landelijk en relatief open

6

lint. Het deel ten zuiden van de Van Heemstraweg biedt uitzicht over (de toekomstige) Geertjesgolf. De woningen zijn minder groots en landhuis-achtig, eerder sober en compact met lage goot en nok. De bebouwing staat relatief dicht op de weg, zeker in het zuidelijk deel. Het lint wordt gekenmerkt door laanbeplanting. • Leegstraat: Ruim en bedrijfsmatig van opzet. Minder kleinschalig dan de Plakstraat of Geerstraat; grote gebouwen op grote kavels. Hier kan meer. Bebouwing staat op ruime afstand van de weg. De laanbeplanting is aangemerkt als waardevol. • Plakstraat: Een kleinschalig, landelijk en bochtig lint. Door de kavels in de bochten open te houden, blijft het karakter van de Plakstraat herkenbaar. De laanbeplanting is aangemerkt als waardevol. • Ir. van Stuivenbergweg: Een open landelijk lint. Behoud van het open, agrarische karakter van dit lint is van belang om de buffer tussen Winssen, de snelweg en Ewijk te behouden. Het groene beeld wordt bepaald door de groene, maar tegelijkertijd relatief open erfinrichting. Die openheid is kenmerkend voor dit lint. Aan de hand van lintkarakters en de aansluiting op de omgeving is een vlekkenplan opgesteld dat richting geeft aan de ontwikkelingsmogelijkheden binnen de linten. Deze mogelijkheden zijn specifiek aangegeven, evenals de gedeelten waar geen ontwikkeling mogelijk is. Daarbuiten geldt de bestaande situatie.

7

Vlekkenplan linten: landschap met een individuele woning of juist samen op een erf Het contact met het omringende landschap is essentieel voor de linten. Vandaar dat er groene vlekken zijn aangegeven waar de bestaande situatie blijft gehandhaafd en geen verdichting meer plaats kan vinden. Vernieuwing van bestaande bebouwing blijft uiteraard wel mogelijk. De groene vlekken liggen op locaties waar bijvoorbeeld mooie doorzichten naar het landschap zijn of op een fraai gebouw zoals de molen. Groene onderbrekingen zijn ook nodig om het verloop van het lint te kunnen volgen, zoals de bochten in de Plakstraat. Samen met de doorkijkjes tussen de bebouwing zorgt dat voor het behoud van het landelijke karakter in de linten en het behoud van het gevoel in het buitengebied te zijn. Daar waar wel een ontwikkelingsmogelijkheid is aangegeven, bestaat dit uit een individuele woning of een erf waaromheen enkele woningen staan. Deze erven zijn verbijzonderingen in het lint en komen een enkele keer voor. Met name langs de Plakstraat liggen enkele locaties waar zo’n verbijzondering goed past. In de Geerstraat juist niet, hier kunnen gezien het kleinschalige karakter alleen individuele woningen komen. Deze individuele woningen komen, naast enkele erven, ook in de andere linten voor en vormen het merendeel van de ontwikkelingsmogelijkheden.

Alles buiten de groene en rode vlekken blijft de bestaande situatie. Ook daar zijn nog ontwikkelingsmogelijkheden in het geval van functieverandering en voor de instandhouding van monumenten. De individuele woningen voegen zich in het lint en sluiten aan op bestaande situaties. Tussen de woningen door blijft er doorzicht naar het landschap. De erven hebben een meer zelfstandige positie en bestaan uit een hoofgebouw richting het lint met daarachter enkele schuren. De ruimtelijke opzet van beide ontwikkelingen met uitgangspunten voor landschappelijke inpassing komen hierna aan bod. Aantal woningen: ca. 75

Specifieke randvoorwaarden linten

Uitgangspunten ontwikkeling erfensemble met meer dan één woning in het lint

In het Omgevingsprogramma Woningbouw (en eerder in het concept Panorama 2040) worden de algemene randvoorwaarden gesteld voor de woningbouwontwikkelingen in Beuningen. In deze paragraaf worden per thema aanvullende specifieke randvoorwaarden voor het ontwikkelgebied linten Winssen beschreven.

Thema 1 Woonkwaliteit Vooral aandacht voor het karakter van het lint en een goede landschappelijke inpassing. Naast de ontwikkeling van Winssen-zuid is het van belang te kijken naar het toevoegen van kleinschalige woningbouw in de linten rondom Winssen. In totaal is ruimte voor circa 75 woningen.

Programma tot 2030

Specifiek geldt ook voor de linten (losse kavels en de erven) dat hier sprake is van diversiteit aan woningentypen en prijsklassen. Op de erven zouden bovendien zorginitiatieven kunnen landen. Voor de losse kavels is het wel moeilijker om per locatie een brede mix aan woningen te realiseren. Om aan te sluiten bij de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek is het wel wenselijk om in de linten naast duur ook betaalbare woningen te realiseren. Sociale huur is niet logisch op deze plekken, koopwoningen in verschillende prijsklassen ligt meer voor de hand. De betaalbare koop zou ook in de vorm van middenhuur gerealiseerd kunnen worden. Mocht

Koop

Koop

Koop

< 250.000

< 325.000

> 325.000

33%

33%

33%

14

14

14

Totaal 42

Programma eerste fase tot 2030

er toch (sociale) huur landen, dan is dat kan dat in mindering komen van het totale programma (of van de goedkope koop) voor Beuningen.

Thema 2 Ruimtelijke kwaliteit

Een nieuwe verbijzondering van het lint door: • Compact ensemble van maximaal drie verschillende woongebouwen gegroepeerd rond een gezamenlijk erf. Landelijke, agrarische sfeer; • De woongebouwen bestaan uit in ieder geval één hoofvolume (boerderij) en maximaal twee nevenvolumes (schuren). Een woongebouw bestaat uit één of meerdere woningen. Per woongebouw is maximaal één bijgebouw toegestaan; • Bijgebouwen in samenhang ontwerpen met de woongebouwen en voorzien van een kap. Bij voorkeur bijgebouwen integreren in de woongebouwen; • De woongebouwen bestaan uit enkelvoudige, stevige, kloeke massa’s met duidelijke kappen. Bij samengestelde bouwmassa’s moet de hoofdvorm duidelijk herkenbaar blijven; • Het hoofdvolume is gericht op het lint. De vormgeving van de nevenvolumes ondersteunt de ondergeschiktheid van de gebouwen: schuurvorm met een sobere detaillering; • Positie van het erf afstemmen op de omgeving en karakter van het lint: hoofdvolume volgt rooilijnen of juist individuele positie; • Vormgeving afstemmen op de omgeving en karakter van het lint: bouwmassa, -hoogte en –bouwvorm, kapvorm en –richting, kleur- en materiaalgebruik, zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn mogelijk; • Parkeren vindt zo veel mogelijk op eigen terrein plaats al dan niet als een gezamenlijke parkeervoorziening.

Voor de maatvoering gelden de volgende uitgangspunten: • Oppervlakte erf minimaal 2.000 m² en maximaal 5.000 m². Hierin is alle bebouwing, ontsluiting, parkeren, tuinen en beplanting op het erf opgenomen; • Afstand van het hoofdvolume tot de weg is maximaal 25 m; • Bouwhoogte hoofdvolume maximaal twee bouwlagen met kap, nevenvolumes maximaal één bouwlaag met kap. Kapschuurvorm toegestaan; • Footprint woongebouwen maximaal 350 m², gevellengte maximaal 30 m; • Het aantal woningen op een erf bedraagt minimaal 3 en maximaal 12.

Voor de landschappelijke inpassing gelden de volgende uitgangspunten: • De erven vormen een duidelijke ruimtelijke eenheid in het landschap; • Landschappelijke inpassing in omgeving met gebiedseigen elementen en streekeigen beplanting, tevens aandacht voor het groen op het erf (zoals moestuin, boomgaard), het gezamenlijk erf, erfgrenzen en inrit; • De inrichting van de buitenruimte bestaat uit zo min mogelijk verharding passend bij het beeld van het aanwezige landschap. • De erfscheidingen hebben een landelijk karakter in de vorm van hagen in gebiedseigen soorten of eenvoudige hekwerken zoals paaltjes met gaas of afrastering van paaltjes; • Voorzieningen voor waterberging opnemen en integreren in landschappelijke inpassing.

Uitgangspunten ontwikkeling 1 individuele woning in het lint Voegt zich in het bestaande lint door: • Positie af te stemmen op de omgeving en karakter van het lint: sluit aan op de rooilijnen en plaatsing van woningen in de omgeving; • Vormgeving af te stemmen op de omgeving en karakter van het lint, landelijke sfeer, zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn mogelijk. Kijk daarbij naar bouwmassa, -hoogte en –bouwvorm, kapvorm en –richting, kleur- en materiaalgebruik; • Bijgebouwen in samenhang te ontwerpen met de hoofdbouwmassa, bij voorkeur integreren in het hoofdvolume; • Landschappelijke inpassing in omgeving met gebiedseigen elementen en streekeigen beplanting, tevens aandacht voor erfgrenzen en inrit (zo mogelijk combineren met bestaand).

Vormgeving af te stemmen op de omgeving en karakter van het lint, landelijke sfeer, zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn mogelijk.

Compact erf met vrijstaande woningen

Diep, smal erf

• • •

• • •

3 woningen Vrijstaande woningen Ca. 5.000 m2

5 woningen 2-onder-1-kap en vrijstaande woningen Ca. 5.000 m2

Compact erf, niewbouw gevarieerd programma • • •

13 woningen Rug-aan-rug, rij- en vrijstaande woningen Ca. 4.000 m2

Voor de maatvoering gelden de volgende uitgangspunten: • Kavel minimaal 500 m²; • Afstand van de woning tot de weg is maximaal 20 m; • Vrijstaande bijgebouwen op maximaal 15 m van de woning; • Bouwhoogte woning en bijgebouwen maximaal twee bouwlagen met kap; • Inhoud woning maximaal 800 m3.

Thema 3 Omgevingskwaliteit Ook voor de linten geldt dat sprake moet zijn van een prettige en gezonde leefomgeving. In het kader van de bestemmings-/omgevingsplannen dienen hiertoe de wettelijk benodigde onderzoeken te worden uitgevoerd. Specifieke aandachtspunten voor de ontwikkelingen in de linten zijn de molenbiotoop en de aanwezige (agrarische) bedrijven.

Thema 4 Bereikbaarheid Het erf heeft één gezamenlijke toegang met een verkeersveilige, overzichtelijke aansluiting op het lint. Het erf zelf is informeel vormgeven in lijn met de gewenste landelijke sfeer (zoals karrenspoor, halfverharding).

8

Thema 5 Duurzaamheid Voor dit thema gelden de algemene uitgangspunten van gasloze wijken, energieneutraliteit en circulariteit.

Thema 6 Haalbaarheid De gemeente heeft geen gronden in eigendom voor de ontwikkeling in de linten. De diverse particuliere eigenaren die grondbezit hebben kunnen bij de gemeente een (principe)verzoek indienen. Voor de behandeling en prioritering van deze verzoeken wordt een afwegingskader opgesteld. De verzoeken die het meest aansluiten op de woningbouwbehoefte en/

De diverse particuliere eigenaren die grondbezit hebben kunnen bij de gemeente een (principe) verzoek indienen.

9

of waar sprake is van functieverandering zullen als eerst geprioriteerd worden. Om de economische uitvoerbaarheid van deze (particuliere) ontwikkelingen te borgen zal het kostenverhaal toegepast worden conform de wettelijke mogelijkheden.

Ontdek het mooie Winssen Behoud authentieke dorp aan de dijk

Via linten naar water/natuur zandontginningen

Kleinschalige verdichting linten

Uitbreiding met dorpse, landelijke woonmilieu’s

Meer weten...?

Wilt u meer weten over het structuurmodel, het concept Panorama 2040 en andere onderdelen binnen het Omgevingsprogramma Woningbouw? Of wilt u nog iets anders kwijt? Dan kunt u terecht op de website: www.beuningen.nl/woningbouw

10

Bijlage 2B Opbrengst omgevingsdialoog

Bijlage 3 Reactienota omgevingsdialoog Winssen Op 27 en 29 september vond in Winssen de omgevingsdialoog plaats over het concept Structuurmodel Wínssen. Tijdens de omgevingsdialoog hebben geïnteresseerden de gelegenheid gekregen om deel te nemen aan gesprekstafels en/of via de website een reactie te geven. Aan de gesprekstafels hebben 119 mensen deelgenomen. Via de website hebben 78 mensen een reactie gegeven (zie bijlage 1). Daarnaast zijn 15 reacties, al dan niet aanvullend op de gevoerde dialoog, op een andere wijze aan de gemeente kenbaar gemaakt. De opbrengst van de omgevingsdialoog is themagewijs samengevat en voorzien van een reactie. De opbrengst van de omgevingsdialoog wordt ook gedeeld met ontwikkelaars/initiatiefnemers.

Noodzaak woningbouw, maar wel bouwen in lager tempo Er is veel begrip voor de noodzaak om ook in Winssen woningen te bouwen. Winssen-Zuid wordt door de meesten gezien als de meest logische plek om grotere aantallen woningen te bouwen. Hiervoor zijn tijdens de gesprekstafels geen alternatieven aangedragen. Een beperkt aantal mensen is wel geheel tegen de ontwikkeling van Winssen-Zuid en ziet alleen in beperkte mate mogelijkheden voor de verdichting van de linten. Tijdens de gesprekstafels is ook meermaals aandacht gevraagd voor het benutten van diverse, potentiële, inbreidingslocaties, zoals de locatie Overmars. Meer dan de helft van de mensen vindt het totaal aantal van circa 400 woningen te veel voor het authentiek dorpse en rustige Winssen. Daarnaast zijn veel vragen gesteld over de fasering. Een groei van circa 200 woningen tot 2030 wordt als te fors ervaren. 200 woningen bouwen in 5-6 jaar vindt men niet organisch. De grootste zorgen hierbij richten zich op de voorzieningen (zie hierna) en de sociale structuur in Winssen. Door zoveel woningen te bouwen, heeft men zorgen over de grote instroom van mensen van buitenaf. Men is bang dat er dan onvoldoende menging met de inwoners van Winssen plaatsvindt. Door de woningaantallen per jaar lager te houden en het meer uit te smeren over de tijd, denkt men dat deze integratie beter zal verlopen.

Reactie Op dit moment is er in Nederland en ook in Beuningen sprake van een groot woningtekort. In de regio’s Arnhem, Nijmegen en Foodvalley is de behoefte aan woningen tot 2040 naar verwachting 100.000 woningen. Voor de Groene Metropoolregio betekent dit circa 60.000 woningen tot 2040. Uit het meest recente regionale woningbehoefte onderzoek (Companen, 2019) blijkt dat in Beuningen behoefte is aan circa 1000 woningen tot 2030. In het kader van de regionale Woondeal is afgesproken om een overcapaciteit van 30% te programmeren. Dat betekent voor Beuningen dat ruimte moet worden gevonden voor circa 1300 woningen tot 2030. Van deze 1300 woningen moeten op dit moment nog circa 700 woningen worden gepland. Hiermee wordt zowel in de eigen gemeentelijke als regionale woningbehoefte voorzien. In de afgelopen decennia is in Winssen aanzienlijk minder gebouwd dan in Beuningen en

Ewijk. De behoefte aan woningen in Winssen is dan ook groot. Het college houdt voor fase 1 van Winssen-Zuid dan ook vast aan de voorgestelde bouw van 200 woningen tot 2030.

Hogere druk op de voorzieningen Ongeveer de helft van de mensen vraagt zich af hoe de groei van Winssen zich verhoudt tot de voorzieningen in het dorp. Men geeft aan dat de basisschool nu al vol is en dergelijke zorgen zijn er ook voor opvang van kinderen, sportclubs, supermarkt etc. een deel van de mensen geeft ook aan dat de nieuwe woningen juist goed zijn voor het draagvlak van de voorzieningen. Een enkeling heeft expliciet gevraagd of in de plannen rekening wordt gehouden met een nieuwe (basis)school. Ook zijn er zorgen over de speelgelegenheden (buiten) voor de school nu de huisartsenpraktijk uitbreidt en de CPO Kerkpad/Leegstraat wordt ontwikkeld. Vanuit jongere participanten is gevraagd of ook rekening wordt gehouden met nieuwe bedrijvigheid in Winssen, bijvoorbeeld door werkruimte te bieden voor kleine zelfstandigen (werkplaatsen/ garageboxen). Ook is aangegeven dat men de voorzieningen graag zo veel mogelijk centraal in het dorp houdt. De Paulus is echt het centrum van het dorp. In de online reacties wordt ook gevraagd om nieuwe voorzieningen, zoals een restaurant, sportschool en fietsreparatie. Reactie De druk op de kinderopvang en school in Winssen neemt op dit moment toe en zal door de voorgenomen woningbouw vermoedelijk nog verder toenemen. Deze situatie is onder de aandacht. Hierover wordt nauw overleg gevoerd met de kinderopvang en de school.

De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen in het basisonderwijs, voorgezet onderwijs en speciaal onderwijs. De gemeente is wettelijk niet verantwoordelijk voor de huisvesting van de kinderopvang. Op dit moment worden bij Kindcentrum de Wegwijzer enkele lokalen gebruikt door de kinderopvang, omdat deze leeg stonden. Indien de school deze klaslokalen nodig heeft, dan geldt de Wet op primair onderwijs (WPO) en moeten de klaslokalen teruggegeven worden aan het onderwijs. De school heeft dus nog ruimte om te groeien, echter gaat dit ten koste van de kinderopvang. Binnen de gemeente wordt gestreefd naar de ontwikkeling van kindcentra. Daarom worden gesprekken gevoerd met de kinderopvangorganisatie om binnen de wettelijke kaders en in lijn met de kindcentra-gedachte te kijken naar een structurele oplossing. Een mogelijke oplossing zou een definitieve uitbreiding kunnen zijn. Hiervoor moet nog het nodige worden uitgezocht, zoals financiële haalbaarheid en ruimtelijke procedures. Deze gesprekken lopen op dit moment. Vanuit het gegeven dat er sprake is van vergrijzing en een afname van de gemiddelde woningbezetting is een natuurlijke aanwas van inwoners noodzakelijk voor het draagvlak van onder andere de sportverenigingen en supermarkt. De voorgenomen woningbouw draagt hier aan bij.

Binnen het bestemmings-/omgevingsplan wordt werken aan huis mogelijk. Dit betreft bedrijvigheid die past binnen een woonomgeving. Extra werkruimte wordt in deze plannen niet voorzien. Het gemeentelijke beleid is om voorzieningen in een kern zo veel mogelijk centraal te houden. Er zijn dan ook geen plannen om voorzieningen uit het centrum van Winssen weg te halen. Overigens wordt niet actief gestuurd op het aantrekken van nieuwe commerciële voorzieningen. Dit is aan de markt. Zoals in de Omgevingsvisie is aangegeven, worden initiatieven hiertoe verwelkomd.

Nadruk op betaalbaar bouwen voorjongeren en ouderen Aan de gesprekstafels is door bijna iedereen bevestigd dat de woningbehoefte vooral bij jongeren en ouderen (inclusief eventuele zorgfuncties) groot is. Het realiseren van gemengde buurten wordt breed ondersteund, omdat dit ook de doorstroming zal bevorderen en zorgt voor een goede sociale structuur. Meerderen ouderen geven aan dat ouderen en jongeren wel bij elkaar in de buurt kunnen wonen, maar liever niet in hetzelfde complex. Voor ouderen is er meer behoefte aan grondgebonden woningen, al dan niet in een (knarren)hofje, dan aan appartementen. Voor starters is dit niet expliciet benoemd. Ook de betaalbaarheid voor deze doelgroepen werd door bijna iedereen benadrukt. Reactie In de regionale Woondeal is afgesproken dat 50% van de nieuwe woningen betaalbaar moet zijn. De bovengrens is regionaal bepaald op de NHG-grens. Op dit moment is dat €325.000,-. In het gemeentelijk beleid is opgenomen dat er minimaal 30% sociale huur en sociale koop moet worden gerealiseerd. In het structuurmodel voor Winssen is hiermee rekening gehouden, zie hieronder het programma tot 2030 voor de ontwikkeling van Winssen-Zuid.

sociale huur

Woningbehoefte 20% onderzoek 40

Koop <250.000

Midden <325.000 huur

>325.000 totaal + dure huur

15%

9%

23%

33%

30

20

45

65

200

In het structuurmodel Winssen worden deze betaalbare woningen niet expliciet toegewezen aan jongeren en ouderen. Dit laten we over aan de marktwerking. Wel biedt het structuurmodel de mogelijkheid voor een pilot met starterswoningen en één voor senioren (collectieve woonvorm). Daarnaast dient 50% van het totale programma levensloopgeschikt te zijn. Deze woonvormen zijn geschikt voor jongeren en ouderen. Ook

is er binnen het plangebied één locatie gereserveerd voor een bijzondere woonvorm met wonen en zorg.

Dorps wonen met ruimte, groen en voldoende parkeergelegenheid Iedereen is het er over eens dat rust, ruimte, groen en agrarisch past bij Winssen. Winssen Zuid moet echt dorps van opzet worden, met veel groen en speelplekken (ook online benoemd) in de buurten. Dus niet alleen groen aan de randen. Waarbij door enkele mensen is aangegeven dat het groene aanzicht van het dorp moet worden behouden. De meerderheid vindt dat voorkomen moet worden dat het net zo stenig wordt als de Fruithof. Hierbij moet er ook goed aandacht worden besteed aan de situering van de bomen in de straten en het type bomen dat wordt toegepast, om overlast (vuil en worteldruk) te voorkomen. Een deel van de mensen heeft aangegeven dat de groene en dorpse uitstraling ook kan worden bevorderd door het parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein te realiseren. In bestaande straten is er nu veel parkeeroverlast. Voldoende parkeergelegenheid vindt iedereen belangrijk. De referentiebeelden van de appartementengebouwen van 2 lagen met kap zijn door de meerderheid positief ontvangen. Hoger vindt men niet passen bij het karakter van Winssen. Over de referentiebeelden voor woningen lopen, zoals verwacht, de meningen sterk uiteen. Een deel vindt deze referentiebeelden te stedelijk. Ook geeft een deel aan dat het wel wat duurzamer mag met bijvoorbeeld grasdaken.

De beelden met een agrarische sfeer, zoals schuurwoningen, zijn meermaals aangegeven als passend bij Winssen. Veel mensen geven aan dat het geen eenheidsworst moet worden, maar een gevarieerd straatbeeld. Keizershoeve en Hutgraaf zijn regelmatig als positieve voorbeelden genoemd. Reactie In het structuurmodel Winssen is het dorpse karakter met ruimte en groen en voldoende parkeergelegenheid uitgangspunt. In het structuurmodel geven de referentiebeelden richting aan de gewenste uitstraling. De sfeerbeelden zijn aan de hand van de ontvangen reacties aangepast. De daadwerkelijke uitwerking en vormgeving vinden plaats in de volgende fase van de planvorming. In de parkzone aan de Kennedysingel en in de groenzone aan de Van Heemstraweg is ruimte voor een (natuurlijke) speelplek, De genoemde aandachtspunten en suggesties worden meegegeven aan de initiatiefnemers.

Een goede verkeersontsluiting essentieel De zorgen over de verkeersdruk en verkeersveiligheid in Winssen zijn groot. De Geerstraat en Leegstraat worden nu al als veel te druk ervaren en men vindt dat er te hard wordt gereden. Men vraagt zich af of de nieuwe woningbouw daar nog wel bij kan. Ook zijn er zorgen over de onveilige aansluiting op de Van Heemstraweg. Enkele mensen hebben de suggestie gedaan om centraal in het plangebied van Winssen-Zuid een nieuwe ontsluiting op de Van Heemstraweg te realiseren. Daarnaast hebben enkele mensen aandacht gevraagd voor de bereikbaarheid voor hulpdiensten. De wegen in de nieuwe buurten moeten niet te smal worden en met voldoende duidelijke parkeermogelijkheden om problemen te voorkomen. Daarnaast is door enkele mensen aangegeven dat het van belang

is om vanuit Winssen-Zuid goede verlichte voet- en fietsverbindingen te maken naar de bestaande kern. Ook de behoefte aan goede ommetjes is benadrukt. Reactie Uit de bij ons bekende verkeersgegevens blijkt op dit moment niet dat er sprake is van hoge verkeersintensiteiten. Dat neemt niet weg dat dit door een deel van de inwoners wel zo wordt beleefd. De komende periode wordt de huidige en toekomstige verkeerssituatie onderzocht. Indien uit het onderzoek volgt dat een aanvullende/andere verkeersoplossing moet worden gezocht, wordt dit bij de uitwerking van de plannen meegenomen. Als blijkt dat er geen sprake is van een te hoge verkeersdruk wordt vastgehouden aan de voorgestelde ontsluiting in het structuurmodel. In samenspraak met bewoners wordt dan vervolgens bekeken hoe de situatie kan worden geoptimaliseerd.

Verdichting linten: voor- en tegenstanders Ten aanzien van de verdichting van de linten zijn er zowel voor- als tegenstanders. Met name mensen met een grondpositie zijn positief en er zijn buiten de nu aangeven bouwvlekken diverse aanvullende locaties ingebracht. Een enkele keer vond men de voorgestelde bouwwijze niet passend voor de plek. Anderen maken zich zorgen dat er met de verdichting straks geen linten meer over zijn. Ook over de komst van individuele woningen versus erven zijn de meningen sterk verdeeld. De één vindt individuele woningen passender in het beeld van Winssen, terwijl een ander juist voordelen ziet in de meer compactere bouw van erven, waarbij er ook een mogelijkheid is om betaalbare woningen te realiseren. Reactie Het Omgevingsprogramma Woningbouw wordt opgesteld om voor de periode tot 2040 duidelijkheid te geven over de woningbouwlocaties in Beuningen. Na vaststelling vormt dit programma, met daarin de structuurmodellen, het toetsingskader voor woningbouwinitiatieven. Op basis van een zorgvuldige analyse waarbij gekeken is naar landschappelijke, cultuurhistorische, milieu, ruimtelijke en stedenbouwkundige aspecten zijn de woningbouwlocaties bepaald. Zo ook voor de linten in Winssen. Daarbij is in het structuurmodel aangegeven of er ruimte is voor een erfontwikkeling of dat slechts ruimte is voor een enkele woning.

Dit met een maximum van 75 woningen tot 2040. Hiermee wordt geborgd dat de linten niet volledig worden volgebouwd en dat sprake blijft van een echte lintstructuur met bebouwing, weides en open doorzichten.

Zelfbewoning Het liefst zien de meeste mensen dat bij de nieuwbouw voorrang wordt gegeven aan inwoners van Winssen. Daarnaast is er veel gevraagd om een zelfbewoningsplicht, omdat nu ook woningen in Winssen worden opgekocht door beleggers.

Reactie In het Rijk van Nijmegen hebben we afspraken gemaakt over het regionaal oplossen van de woningnood. Deze afspraken worden nageleefd. Er wordt geen voorrang verleend aan eigen inwoners. Wel wordt onderzocht of doorstroming kan worden bevorderd door bewoners van een sociale huurwoning voorrang te geven op een andere woning. In overeenstemming met de door de raad aangenomen motie om zelfbewoning af te dwingen, wordt dit in de contracten voor de nieuwe woningbouwontwikkelingen geregeld.

Behoefte aan betrokkenheid bij verdere planvorming Diverse omwonenden willen graag in een zo vroeg mogelijk stadium meedenken over de integrale invulling van Winssen-Zuid. Enkele direct aanwonenden geven aan dat het jammer is dat er vooraf geen persoonlijke gesprekken zijn gevoerd. Ook is enkele malen aangegeven dat in Winssen-Zuid ook vrije kavels of mogelijkheden voor CPO ontwikkelingen opgenomen moeten worden. Daarnaast is een paar keer de vraag gesteld of er wel rekening wordt gehouden met bestaande bedrijven die gehandhaafd blijven in de omgeving van de nieuwe woningbouw. Reactie Het Omgevingsprogramma Woningbouw geeft de kaders en randvoorwaarden voor de woningbouw in Beuningen tot 2040. De omgevingsdialoog die hierover is gevoerd, met gesprekstafels en online reacties past bij het schaalniveau van het omgevingsprogramma. In de volgende fase is het nadrukkelijk de bedoeling dat de inwoners worden betrokken bij de verdere planvorming. Hoe de inwoners worden betrokken is aan de initiatiefnemers van de plannen. In de linten van Winssen zijn er naast de mogelijkheid enkele erfontwikkelingen, ook geschikt voor CPO ontwikkelingen, ook individuele kavels aangewezen die ontwikkeld kunnen worden. Bij het opstellen van het structuurmodel is op hoofdlijnen gekeken naar bestaande bedrijven en de bijbehorende milieucategorieën. Er zijn geen belemmeringen geconstateerd.

De woningbouw vormt in de toekomst ook geen belemmering voor deze bedrijven (binnen de geldende milieucategorie). Uitzondering hierop vormt het bedrijf dat binnen de woonvlek van Winssen-Zuid is gelegen. Hiervoor wordt in overleg met de eigenaar naar een passende oplossing gezocht.

Stuivenbergweg Ewijk Tijdens de gesprekstafels in Winssen zijn meerdere bewoners van de Stuivenbergweg in Ewijk aangeschoven. Zij hebben hun wensen en zorgen over de voorgestelde ontwikkeling in het concept Panorama 2040 kenbaar gemaakt. Tijdens de gesprekstafels is aangegeven dat de uitwerking van dit deelgebied plaatsvindt in het structuurmodel voor het Oeverwallengebied. Ruimtelijk gezien past de ontwikkeling van de Stuivenbergweg in

Ewijk namelijk het beste in het Oeverwallengebied. De bewoners worden hier ook schriftelijk over geïnformeerd.

Individuele verzoeken Er is een tiental mensen die de afgelopen tijd een eigen wens tot woningbouw kenbaar hebben gemaakt. Na vaststelling van het structuurmodel Winssen worden de ingediende verzoeken geleidelijk in behandeling genomen. Over kansrijke verzoeken zullen we vanaf die periode weer in gesprek gaan. De initiatiefnemers worden schriftelijk over deze handelswijze geïnformeerd. Conclusie Uit de opbrengst van de omgevingsdialoog voor Winssen blijkt dat er over het algemeen veel steun is voor het bouwen van woningen in Winssen. Op verschillende punten zijn aandachtspunten benoemd en kanttekeningen geplaatst. Deels betreft het punten die al zijn opgepakt, zoals het onderzoek naar de prognoses van de school in Winssen en het onderzoek naar zelfbewoningsplicht. Een aantal zaken wordt specifiek naar aanleiding van de gevoerde omgevingsdialoog opgepakt of is verwerkt in het Structuurmodel Winssen: - Nader onderzoek van de bestaande en toekomstige verkeerssituatie; - Aanpassing van de referentiebeelden van woningen met meer agrarisch karakter in het concept Structuurmodel Winssen; - Op de locatie In de Kas zijn de woningbouwmogelijkheden uit het structuurmodel gehaald. Het is de bedoeling de huidige functie voort te zetten; - De onderbouwing toegevoegd in een bijlage aan het Structuurmodel Winssen voor het onderdeel linten.

Hierin staat de landschappelijke en stedenbouwkundige analyse die gemaakt is om te bepalen wat bebouwd kan worden en wat onbebouwd moet blijven.

Bijlage 2C Nadere onderbouwing linten

Nadere onderbouwing onderdeel linten - structuurmodel Winssen In het structuurmodel Winssen, zie bijlage 2 Omgevingsprogramma Woningbouw 1.0, zijn twee ontwikkelgebieden opgenomen namelijk Winssen-Zuid en de linten. Binnen de linten die in aanmerking komen voor uitbreiding is ruimte voor kleinschalige verdichting met ongeveer 75 woningen tot 2040. De mogelijkheden beperken zich tot twee vormen van lintbebouwing die ook in de bestaande situatie voorkomen. Het gaat dan om een individuele woning of een erf met 3 tot 12 woningen. De locaties voor de individuele woningen en erven zijn op basis van een landschappelijke en stedenbouwkundige analyse bepaald. Hierbij geven wij de nadere onderbouwing die ten grondslag lag aan het bepalen van de ontwikkelingsmogelijkheden. Huidig beleid in relatie tot de historische linten In het landschapsontwikkelingsplan (2007) staat dat het kleinschalige samenspel van bebouwingslinten, dorpen, weiden en boomgaarden in onregelmatige patronen het uitgangspunt vormt bij ontwikkelingen (pag. 44, landschapsontwikkelingsplan). (…) De verhouding tussen groen en bebouwing moet zodanig blijven dat er sprake is van een groen en ook open lint (pag. 45, landschapsontwikkelingsplan). Waarom de begrenzing per lint De historische linten beginnen in de kern van Winssen en waaieren uit in zuidelijk, westelijke en oostelijke richting.

In de kern en vlak bij de kern zijn de linten dichter bebouwd dan verder van de kern af. Daarom zijn de linten kenmerkend voor de geleidelijke overgang van het dorp naar het landschap. Verdichting van de linten is mogelijk maar daarbij wil de gemeente Beuningen het karakter van de linten behouden. Daarbij hoort ook de eigenschap dat het lint opener wordt als je verder van het dorp af bent. Door het meest westelijke deel van de Molenstraat en het oostelijke deel van de Ir. van Stuivenbergweg niet te verdichting, garandeer je de geleidelijke overgang van dorp naar landschap. Hetzelfde geldt voor de Geerstraat, Leegstraat en Plakstraat in zuidelijke richting. Vanuit ondergrond (geomorfologie) is de Koningstraat een logische grens voor verdichting van de linten in zuidelijke richting. De Koningsstraat (oranje pijl) markeert het de meest zuidelijke uitlopers van de rivier oeverwallen. Rivieroeverwallen, hoog en droog zijn van oudsher de plekken waar mensen in dit gebied wonen.

Kijk je naar de historische kaart dan zie je dat de grens tussen drogere gronden en nattere gronden ongeveer rond de Koningstraat ligt maar wel wat meer varieert. De lichte kavels zijn de oudere drogere gronden. De kavels met groene streepjes zijn de nattere gronden. Ook zie je op de historische kaart dat de bebouwing vroeger (op een enkele uitzondering na) niet ten zuiden van de Koningstraat staat.

De Poelsestraat, Deijnschestraat en de Koningstraat maken geen onderdeel uit van het structuurmodel Winssen. Deze historische linten liggen diep in het landelijk gebied en verdichting met woningen beperkt de mogelijkheden van de huidige agrarische bedrijven in dit gebied. De Poelsestraat en Koningstraat hebben dusdanig veel cultuurhistorische, landschappelijke, ecologische en ruimtelijke kwaliteiten dat verdichting hier niet wenselijk is. Daarnaast wordt in het gebied ten zuiden van de Koningstraat de zandwinning gerealiseerd in combinatie met natuur en recreatie. Bovendien gelden hier beperkingen vanuit windmolens. Motivatie kavel wel/kavel niet bebouwen Als de linten teveel verdichten verdwijnt het eigen en unieke karakter van de linten. Dan slacht je dus de spreekwoordelijk kip met de gouden eieren. De groene kavels per lint in het structuurmodel zijn opgenomen vanuit de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit om onbebouwd en groen te blijven en daarmee het karakter van de linten te kunnen behouden. Deze groene kavels zijn geselecteerd op basis van de volgende eigenschappen.  Kavels bij /rond monumentale panden (zowel gemeentelijke monumenten als rijksmonumenten). De monumentale gebouwen aan de historische linten van Winssen zijn





niet alleen monumentaal vanwege de oudheid of het unieke gebouw. Ook de locatie van het gebouw op de kavel, de verhouding tussen het gebouw en de kavel, en de groene inrichting van de kavel zelf zijn belangrijk voor de cultuurhistorische waarde van een monument. Het erf vormt van oudsher een eenheid van opstallen en groene buitenruimte (inclusief boomgaarden, geriefhoutbosje, moestuin et cetera). Bouwen in die groene ruimte schaadt dus de historische eenheid van het erf en daarmee de monumentale waarde. Kavels die onbebouwd blijven en een groene inrichting behouden om het zicht op het landschap vanaf de linten te behouden. Op sommige plekken is het niet wenselijk en lint verder te verdichten, want dan verliest het lint te veel aan ruimtelijke kwaliteit. Dit zijn kavels die: o belangrijk zijn voor behoud van de afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd o zicht bieden op een kenmerkend en typisch deel van het landschap o zicht bieden op een kruising of bocht van het lint o zicht bieden op karakteristieke bebouwing aan het lint o zicht bieden op waardevolle landschappelijke beplanting Kavels met een specifieke landschappelijke, ecologische en/of ruimtelijke kwaliteit die van belang is voor het landelijk karakter van het lint bijvoorbeeld: o boomgaard, moestuin, wei, akker, houtwal o zichtbare verhoging van oeverwal in het veld o buffer ten opzichte van Van Heemstraweg

De kavels met individuele ontwikkeling en erfontwikkeling zijn plekken waar vanuit landschap en ruimtelijke kwaliteit bezien de bouw van een woning of enkele woningen in erf-vorm goed mogelijk is. Daarbij is gekeken naar:  Kansen op kwaliteitsverbetering met betrekking tot landschap en ruimtelijke kwaliteit in combinatie met het toevoegen van bebouwing.  Dat er geen onevenredige ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en landschappelijk kwaliteit verloren gaat bij het bebouwen van de kavel. Bij de overige kavels is behoud van de bestaande situatie het uitgangspunt. Alleen in het kader van functieverandering of instandhouding van monumenten zijn er mogelijkheden voor ontwikkeling.

Bijlage 3: Ewijk a. Structuurmodel b. Opbrengst omgevingsdialoog c. Haalbaarheidsstudie woningbouw Ewijk

Bijlage 3A Structuurmodel

Wonen in Ewijk 2040 Structuurmodel Ewijk

WWW.BEUNINGEN.NL/PROJECTEN/WONINGBOUW

AUGUSTUS 2022

Het eigen gezicht van Ewijk

Voor u ligt het concept structuurmodel Ewijk. Per kern worden in een structuurmodel de ontwikkellocaties die in het concept Panorama 2040 zijn opgenomen verder uitgewerkt. Per ontwikkellocatie worden specifieke randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven, zoals de dichtheden, woningtypen en sfeerbeelden. En op een kaart wordt weergegeven waar de woonvlekken en hoofdstructuren komen, zoals de ontsluitingswegen, groenzones, waterstructuren, bijzondere woonvormen en park(en). Het structuurmodel geeft dus richting aan de woningbouwontwikkelingen, maar legt nog niet exact vast wat er zal worden gebouwd. Na vaststelling van het Omgevingsprogramma Woningbouw, met daarin de structuurmodellen, gaan ontwikkelaars en initiatiefnemers hun plannen opstellen. Deze plannen worden uiteindelijk vertaald in een Omgevingsplan (het huidige bestemmingsplan). Pas in het Omgevingsplan wordt exact vastgelegd wat er zal worden gebouwd. Het structuurmodel per kern is een vervolg op het concept Panorama 2040 dat de gemeente Beuningen heeft opgesteld voor de toekomstige woningbouw. Het toekomstbestendig maken van de bestaande dorpen is daarin het uitgangspunt. Bij alle dorpen zijn daarom, vanuit het leidende thema “Authentiek Beunings met een vleugje stad”, gebieden voor nieuwe woningbouw aangegeven.

Het concept Panorama 2040 is aan de inwoners van de gemeente Beuningen voorgelegd om ideeën, kanttekeningen en suggesties te schetsen. Alle reacties vormen input voor de uitwerking van de structuurmodellen.

Van de twee helften (west-oost) die ontstaan zijn in het dorp, maakt de uitbreiding één mooi geheel. De eerdere groei van Ewijk aan de west- en oostzijde is een goede aanzet geweest voor de toekomstige uitbreiding. Van de twee helften (west-oost) die ontstaan zijn in het dorp, maakt de uitbreiding één mooi geheel. De mogelijkheden voor invulling van de in het panorama aangegeven 2 hectare woningbouw in EwijkOost wordt bekeken bij de ontwikkeling van de Hoge Woerd. Binnen het bestaande dorp zijn in bestaande

plannen ongeveer 342 woningen aangegeven (waarvan een deel reeds is gerealiseerd). In westelijk Ewijk zijn buurten in een kleinstedelijk woonmilieu gerealiseerd die met de uitbreiding verder door worden gezet richting de A73. Aan de zuidwestkant krijgt Ewijk een gezicht bij het verkeersknooppunt Ewijk. De verschillende woonbuurten worden verbonden door de historische linten, het historische centrum en het groene hart bij Den Elt. Het grootste deel van de uitbreiding komt in Ewijk-Zuid met ongeveer 650 woningen. In Ewijk-West is ruimte voor ongeveer 350 woningen. Deze circa 1.000 nieuwe woningen geven draagvlak voor de voorzieningen.

Legenda Bebouwde kom Uitbreiding Ewijk Woonvorm gestapelde bouw hoge dichtheid Woonvorm woonwijk gemiddelde dichtheid Woonvorm woonwijk lage dichtheid Woningbouwprojecten in uitvoering/planvorming Zonnepanelenveld Landschapszone recreatieve zone Landschapszone landschappelijke zone Groene (recreatieve) verbindingen Sportvelden

De verschillende woonbuurten worden verbonden door de historische linten, het historische centrum en het groene hart bij Den Elt. In het concept panorama zijn op 6 thema’s algemene randvoorwaarden opgenomen. Deze randvoorwaarden komen straks ook in het Omgevingsprogramma Woningbouw. Deze zijn geformuleerd op basis van de uitgangspunten in het 10 puntenplan, de kansenen belemmeringenanalyse en de participatie over de Omgevingsvisie. De algemene randvoorwaarden zijn voor ieder thema in dit structuurmodel aangevuld met specifieke uitgangspunten per ontwikkelgebied. Hierna volgt per deelgebied een uitwerking van de ontwikkelingen in Ewijk-West en Ewijk-Zuid.

1

Landelijk (oeverwallen) gebied Water Bestaande bedrijventerrein/industrie

Aantal woningen: ca. 1.000

In dit nummer Panorama: Goede afronding van Ewijk-West

2

Specifieke randvoorwaarden Ewijk-West

4

Panorama: het eigen gezicht van Ewijk

7

Specifieke randvoorwaarden linten

9

Panorama: Goede afronding van Ewijk-West In het concept panorama is nieuwbouw langs de Burgemeester Sprengerlaan aangegeven. Deze straat krijgt meer status met begeleidende bebouwing aan de westzijde als belangrijke verbinding in Ewijk. De aangegeven ontwikkelzone is een onderdeel van een duidelijk afgebakend gebied tussen de snelweg A50 en de bestaande dorpsrand. De uitbreiding vindt deels plaats langs de bestaande weg en in het verlengde daarvan in zuidelijke richting. Daar sluit de nieuwbouw voor een deel aan op de bestaande wijk bij De Luit. Een ruim opgezette woonbuurt met veel water en voornamelijk vrijstaande woningen. In de Structuurvisie “Groen en Dynamisch” waren in het gebied Ewijk-West ook al woningbouwontwikkelingen voorzien. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit weilanden/akkerlanden met enkele watergangen. Aan de randen van het gebied liggen de Koningstraat en de Van Heemstraweg. Langs deze linten zijn, naast woningen, ook enkele bedrijven gevestigd in vorm van boerderijen en een slager. Tevens ligt er nog een woning die vanaf een lange toegangsweg vanaf de Van Heemstraweg bereikbaar is. Deze woning staat los van de Burgemeester Sprengerlaan en heeft een ruime tuin met veel opgaande beplanting en bomen. De straat zelf heeft een ruim wegprofiel met veel begeleidend groen.

In zuidelijke richting ligt aan de westzijde een fraaie bomenrij met begeleidende watergang.

Legenda Geluid snelweg

Hier is ook de snelweg A50 in de verte zichtbaar. Opvallend is dat de bestaande woningen voornamelijk met achter- of zijkanten richting de weg staan. Ter afscherming is hier doorgaans groen aanwezig, maar de kwaliteit ervan is wisselend.

Ruimtelijke barrière Historische lijnen / klompenpaden

De aandachtspunten en aanknopingspunten van Ewijk-West

Verbinding met omgeving

De verschillende milieuzones (zoals geluid en veiligheid) van de functies in de omgeving zijn eerder als aandachtspunten aangegeven in de analyse die ten grondslag ligt aan het concept panorama. Tevens is daarin de aanwezige bedrijvigheid aangegeven. Naar verwachting beperken deze bedrijven de mogelijkheden voor ontwikkeling voor woningbouw zodanig dat verplaatsing noodzakelijk is. Voor het structuurmodel is het gebied verder bekeken met de volgende punten als resultaat: • Behoud van een begeleidende bomenrij en watergang langs de westzijde van de Burgemeester Sprengerlaan. • De overige bestaande watergangen en bomen worden zoveel mogelijk ingepast. • Met uitzondering van de voor woningbouw hinderlijke bedrijvigheid, blijft de bestaande bebouwing gehandhaafd. Vernieuwing, herontwikkeling of functieverandering van bestaande bebouwing blijft uiteraard mogelijk.

Landschappelijk waardevolle zone Bestaande bomenrijen Bestaande watergangen

Aandachtspunten locatie Veehouderij (geur) Verbinding

Aandachtspunten zoekgebied Geluidhinder van snelweg Luchtkwaliteit vormt mogelijk beperking voor gevoelige functie

Aan de hand van deze punten, de gebiedseigenschappen, de aansluiting op de omgeving en op Ewijk is een vlekkenplan opgesteld dat richting geeft aan de nieuwe invulling van het gebied.

Opvallend is dat de bestaande woningen voornamelijk met achter- of zijkanten richting de weg staan.

Legenda Woongebied met groene kwaliteit fase 1 Woongebied met groene kwaliteit fase 2 Behouden en versterken huidige groen- en bebouwingslint Bijzondere woonvormen in groene zone Behoud van bestaande structuur/laan Groene verbindingen kern Ewijk naar buitengebied Bestaande watergang/wadi’s Watergang verleggen/nieuwe watergang Nieuwe ontsluiting Van Heemstraweg

Totale woongebied: ca. 15 ha Aantal woningen: ca. 350

Vlekkenplan Ewijk-West: een lommerrijke laan met Ewijkse hoven In afbeelding hiernaast is het vlekkenplan voor EwijkWest opgenomen. De Burgemeester Sprengerlaan is nu verkeerskundig een belangrijke verbinding in Ewijk, maar ligt momenteel enigszins afzijdig van het dorp. De bedoeling is om met de ontwikkeling van de nieuwe woningbouw deze fraaie, groene weg meer bij het dorp te betrekken. Enerzijds door begeleidende bebouwing toe te voegen en anderzijds door de weg te verbinden met de Koningstraat en de Van Heemstraweg. Daardoor krijgt de weg vooral meer status en krijgt het ook een nog belangrijkere functie in de verkeersafwikkeling binnen het dorp. Het groene karakter blijft daarbij behouden en bedoeling is het laankarakter van de weg te versterken. De bestaande begeleidende bomenrij en watergang aan de westzijde zijn daarvoor een mooi aanknopingspunt.

Het groene karakter blijft daarbij behouden en bedoeling is het laankarakter van de weg te versterken. Westelijk van de Burgemeester Sprengerlaan komt begeleidende bebouwing in de vorm van woningen in compacte hofjes. In de hofjes zijn verschillende woningtypen mogelijk, zolang ze samen maar een ‘hofstructuur’ vormen, dit betekent: samen wonen rond een gemeenschappelijke plek. Deze hofjes sluiten goed aan bij de kleinschalige straten van de aangrenzende buurten, maar dan in een duidelijkere vorm van een hof. Samen met de groenstructuur van de Burgemeester Sprengerlaan biedt dit een fraaie dorpsrand. Op enkele plekken zijn tussen de hofjes groenzones opgenomen die aansluiten op groen- en waterstructuren vanuit de bestaande woonbuurten. Zodoende is er een verbinding mogelijk via groen, doorzichten en recreatieve routes met de landschappelijke zones rondom Ewijk.

In de hofjes zijn verschillende woningtypen mogelijk, zolang ze samen maar een ‘hofstructuur’ vormen. 2

3

Door het verlengen van de Burgemeester Sprengerlaan naar de Koningstraat ontstaat er ook een gedeelte nieuwe woningbouw dat ligt tussen De Luit en de Sprengerlaan. Bedoeling is dit gebied in te vullen zoals de aangrenzende bestaande buurt met woningen in een ruime opzet en een waterrijke omgeving.

Er komt in ieder geval een nieuwe hoofdaansluiting op de Van Heemstraweg om zo de bestaande wegen in het dorp te ontzien. De Burgemeester Sprengerlaan is de ontsluitingsweg van Ewijk-West krijgt die op een nader te bepalen wijze aantakt op de bestaande wegenstructuur. Er komt in ieder geval een nieuwe hoofdaansluiting op de Van Heemstraweg om zo de bestaande wegen in het dorp te ontzien. De precieze locatie is nader te bepalen, vooralsnog is uitgegaan van een combinatie met de herontwikkeling van een bedrijf aan de Van Heemstraweg. In zuidelijke richting wordt de Sprengerlaan verlengd naar de Koningstraat met een secundaire, verkeersveilige aansluiting. Voor de verdere uitwerking van het vlekkenplan zijn ontwerpprincipes opgesteld die aan bod komen bij het thema ruimtelijke kwaliteit.

Specifieke randvoorwaarden Ewijk-West

De laan en de hofstraatjes van Ewijk-West

In het Omgevingsprogramma Woningbouw (en eerder in het concept Panorama 2040) worden de algemene randvoorwaarden gesteld voor de woningbouwontwikkelingen in Beuningen. Hieronder worden per thema aanvullende specifieke randvoorwaarden voor het ontwikkelgebied Ewijk-West beschreven.

Thema 1 Woonkwaliteit Ewijk (geheel) Uitgangspunt voor de kwalitatieve verdeling van het programma is het regionale woningbehoefteonderzoek uit 2019. De nadruk in het programma ligt op goedkope en betaalbare koopwoningen. Gezien de regionale behoefte zet de gemeente Beuningen, samen met Woonwaarts, in op een groter aandeel sociale huurwoningen. Dit in afwijking van het woningbehoefteonderzoek. Bestaande voorraad

De bestaande woningen in Ewijk, vergeleken met de rest van de gemeente Beuningen bevatten relatief iets meer goedkope koop, het aandeel sociale huurwoningen is in Ewijk iets lager dan in de rest van de gemeente. Opvallend is verder dat in de bestaande voorraad weinig appartementen zijn. Het is wenselijk om zowel sociale huur als goedkope koop toe te voegen om de kansen voor starters te vergroten. Dit kan in de vorm van kleinere woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens. Het aandeel betaalbaar voorziet verder in kleinere eengezinswoningen en appartementen voor starters. Vanwege de vergrijzing is er een toenemende behoefte aan levensloopgeschikte woningen en wonen met zorg. Dat kan in de vorm van grondgebonden woningen of appartementen. Dit zowel in het betaalbare segment als duurdere segment. Het doel daarvan is te voorzien in de vraag van Ewijkse senioren en doorstroming te stimuleren.

Lopende projecten

De lopende en inbreidingsprojecten in Ewijk omvatten 431 woningen (waarvan een deel reeds is gerealiseerd). Het bestaande programma van Ewijk bevat meer dan de helft dure koopwoningen en weinig sociale huur en goedkope koop. Sociale huur

Midden huur

< 250.000

< 325.000

> 325.000 + dure huur

Totaal 431

52

6

30

78

265

12%

1%

7%

18%

62%

Bestaand programma Ewijk

Fasering

De eerste fase bestaat uit circa 300 woningen voor geheel Ewijk. De verdeling is op basis van het woningbehoefteonderzoek, met extra accenten op sociale huur en een verschuiving naar betaalbare segment koop vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt. De verdeling tussen West en Zuid is indicatief en kan aangepast worden als bijvoorbeeld de stedenbouwkundige opzet daarom vraagt. Voor de ontwikkeling van de fase na 2030 is het uitgangspunt minimaal 50% betaalbaar. Op basis van nieuw woningbehoefteonderzoek en nieuwe afspraken in de regio kan dit nog wijzigen.

Sociale huur

Koop

Midden huur

<250.000 euro Woningbehoefte

Voor woningbouw in de eerste en volgende fase van geheel Ewijk (<2030) gelden de volgende uitgangspunten: • Het totale programma is min. 33% levensloopgeschikt. • Het aandeel goedkope koop bestaat uit woningen voor starters. De sociale huurwoningen zijn allen levensloopgeschikt. Bijvoorbeeld in de vorm van conceptuele bouw. • De invulling van de woongebieden voldoet aan de criteria voor de vitale wijk: mix van woningen voor verschillende doelgroepen en ruimte voor (informeel) ontmoeten. • Binnen het plangebied wordt één locatie gereserveerd voor een bijzondere woonvorm met wonen en zorg. Het gaat dan om onzelfstandige woningen die niet meetellen voor het hierboven opgenoemde programma. Koop

Koop >355.000

<355.000 euro

+ dure huur

Totaal

20%

15%

9%

23%

33%

100%

onderzoek Ewijk

60

45

30

65

100

300

Ewijk West fase 1

20

10

5

20

25

80

Ewijk Zuid fase 1

40

35

25

45

75

220

Behoud en versterking voorzieningen

Programma eerste fase tot 2030, woningbehoefte onderzoek

Het toevoegen van woningen zorgt voor een groei aan inwoners. Dit is positief voor de voorzieningen binnen de kern Ewijk. Het toevoegen van een speelzone in de bosstrook aansluitend op het Groene Hart zorgt voor het toevoegen van bruikbaar groen dicht bij het hart van de kern. De kwaliteit wordt hiermee versterkt.

Thema 2 Ruimtelijke kwaliteit Zo verrijkt de woningbouw het dorp Ewijk. Ewijk-West moet een waardevolle aanvulling worden op het dorp. Een nieuwe dorpsrand die de Burgemeester Sprengerlaan meer status geeft en past bij Ewijk. De dorpse bouwwijze van woningen in compacte hofjes voldoet hier beide aan.

Dit zijn de ontwerpprincipes voor de hoven in EwijkWest: • Een hof bestaat uit een samenhangende eenheid van een groep woningen rond een gemeenschappelijke ruimte. De samenhang is zowel op stedenbouwkundig, architectonisch als landschappelijk vlak.

Een hof bestaat uit een samenhangende eenheid van een groep woningen rond een gemeenschappelijke ruimte. • In de aangegeven zone westelijk van de Burgemeester Sprengerlaan kunnen verschillende vormen hofjes komen (zie hofprincipes). Binnen de aangegeven woonvlekken tussen de groene onderbrekingen kunnen meerdere hofjes komen, deze zijn echter wel gelijk in vorm en uitstraling. • Ieder hofje heeft een duidelijke gezicht richting de Sprengerlaan, dit vormt de gewenste begeleidende bebouwing.

Dorps ontmoeten en bewegen in de buitenruimte

Binnen het plangebied moet voor jong en oud voldoende ruimte zijn om te bewegen en elkaar te ontmoeten. Binnen het plangebied moet voor jong en oud voldoende ruimte zijn om te bewegen en elkaar te ontmoeten. Concreet betekent dit dat we voor Ewijk- west ca. 1 plek per 200 woningen willen realiseren, in totaal ca. 2 plekken. Dit is afhankelijk van typologie en doelgroep van de woningen.

• De gemeenschappelijke ruimte is vanaf het begin onderdeel van de ontwerpopgave van een hof en bevat in ieder geval groen. • Ieder hof krijgt één eigen ontsluiting op de Burgemeester Sprengerlaan. Waar mogelijk en zo nodig vanuit calamiteiten wordt de ontsluiting van meerdere hofjes gecombineerd. • Parkeren is onderdeel van het hof en wordt binnen deze ruimtelijke eenheid opgelost. Er komt voor de nieuwbouw dus geen parkeren langs de Burgemeester Sprengerlaan. • Kleinstedelijk: rijen van maximaal zes tot acht woningen aaneen, bouwhoogte twee bouwlagen al dan niet met kap, maximaal drie bouwlagen. • Een woningdichtheid tussen de 25-30 woningen per hectare in de ontwikkelvlekken. Deze dichtheid is gebaseerd op de beoogde doelgroepen (vooral goedkoop, betaalbaar en levensloopbestendig) en de gewenste mix van woningtypen (rij, tweekapper, vrijstaand) in het gehele gebied.

Ieder hofje heeft een duidelijke gezicht richting de Sprengerlaan, dit vormt de gewenste begeleidende bebouwing. 4

2

1

Voorbeelden ontwikkelingen Sprengerlaan

Hoofdopzet Ewijk-West

Een hof kan één woningtype, maar ook verschillende woningtypen bevatten. Het laat in ieder geval een samenhangend beeld zien.

Aansluiting op De Luit

• De Burgemeester Sprengerlaan is een ontsluitingsweg met een doorgaand laanprofiel. Overzichtelijk ingericht met op enkele punten een verbijzondering als markering van een entree of bijzonder kruispunt. • De hofstraatjes hebben een dorps wegprofiel: korte straatjes met een informele inrichting. De nadruk ligt op verblijfsruimte. Bij voorkeur met een subtiel onderscheid tussen rijbaan, parkeren en voetpad. De ontwerpprincipes voor de verkeerstructuur zijn opgenomen in thema 2. • Voor het parkeren hanteren we de parkeernormen uit het ‘Parapluplan Parkeren’. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de gemiddelde waarde van het interval van de categorie ‘rest bebouwde kom’. Voor het parkeren in de hofjes gelden de volgende ontwerpprincipes: - Geconcentreerd, maar geen grootschalige parkeerterreinen. - Binnen de ruimtelijke eenheid van het hof, geen parkeren langs de Burgemeester Sprengerlaan. - Goede spreiding parkeerplaatsen in relatie tot spreiding van de woningen. - Parkeren primair aan voor- of langszijde van woningen. Parkeren aan de achterzijde van woningen is niet wenselijk. Voor het parkeren in het gebied rondom De Luit gelden de volgende ontwerpprincipes: - Zoveel mogelijk op eigen terrein. - Informele parkeerstroken langs de weg.

1

• Een hof kan één woningtype, maar ook verschillende woningtypen bevatten. Het laat in ieder geval een samenhangend beeld zien. De uitstraling van een hof mag zowel traditioneel als eigentijds zijn.

1

Woongebied hofprincipe 1

Woongebied hofprincipe 2

Voor het gedeelte nieuwe woningbouw dat aansluit op De Luit gelden de volgende ontwerpprincipes: • Voortzetten bestaande ruimtelijke opzet met woningen in een ruime opzet, bochtige straten en een waterrijke omgeving. • Een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare in de ontwikkelvlekken. Mix van voornamelijk vrijstaande en twee onder een kap woningen, afgewisseld met enkele rijenwoningen.