Bijlage 01 Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0

DOSSIER

Omgevingsprogramma Woningbouw Gemeente Beuningen

Bijlagen

Uitvoering

Woningbouwprogramma

Versie 2.0

Inhoud Het Omgevingsprogamma Woningbouw 2.0 Beuningen

3

Wat voorafging

3

Meer dan alleen groei

4

Algemene randvoorwaarden en uitgangspunten

5

Woningbouwprogramma

9

Locaties

10

Het woningbouwprogramma

12

Uitvoering

15

Hoe nu verder?

16

Communicatie en participatie

18

Evaluatie en monitoring

18

Bijlagen

19

Het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0 Beuningen Beuningen is een aantrekkelijke woongemeente in de Groene Metropoolregio. In deze regio is de behoefte aan extra woningen groot, circa 60.000 woningen tot 2040. Beuningen wil bijdragen aan het oplossen van dit tekort. Beuningen wil doorgroeien naar een gemeente van meer dan 30.000 inwoners. Met het uitspreken van deze ambitie volgt direct daarop de vraag: waar kunnen deze woningen dan komen?

De gekozen ruimtelijke koers is vastgelegd in het Concept Panorama 2040 (zie kaart bijlage 1). Een koers waarin Beuningen de keuze maakt om te groeien met behoud van het dorpse karakter, maar ook door enkele meer stedelijke accenten toe te voegen. Er is bewust gekozen om de kernen niet aan elkaar te laten groeien. Aan de bestaande kernwaarden van de gemeente – groen, blauw, ruimte en rust – worden nieuwe waarden zoals duurzaamheid en klimaatadaptatie toegevoegd.

Momenteel zijn er nog onvoldoende bouwmogelijkheden vastgelegd om deze ambitie te realiseren. Om deze ambitie te vertalen naar potentiële ontwikkellocaties is een Omgevingsprogramma Woningbouw opgesteld. Een omgevingsprogramma is een instrument in de Omgevingswet waarin wordt vastgelegd hoe op een bepaald thema (in dit geval woningbouw) de doelen uit de Omgevingsvisie Beuningen 2040 kunnen worden bereikt. In dit programma wordt beschreven wat de kwaliteit van de woningen moet zijn, hoeveel woningen er gebouwd moeten worden en op welke plek. Dit omgevingsprogramma dient als afwegingskader aan de hand waarvan de gemeente initiatieven gaat toetsen. Het Omgevingsprogramma Woningbouw geeft antwoord op de vraag: hoe willen we het doen en waar?

Voorop staat ook dat de nieuwe woningen een versterking zijn van de vier mooie dorpen die Beuningen rijk is. Vier kernen die afzonderlijk herkenbaar zijn en blijven, klaar zijn voor de toekomst en verbonden zijn met elkaar en het omringende landschap. Dat maakt de opgave breder dan woningbouw alleen. Gekeken is naar het ontwikkelen van toegevoegde waarde bij de ontwikkeling van woningbouw, zoals het creëren van recreatieve uitloopgebieden en groene verbindingen tussen en door de bestaande kernen. Het resultaat is een toekomstbeeld voor wonen in de gemeente als totaal met duidelijke kaders en randvoorwaarden voor de woningbouwuitbreiding bij iedere kern. Voor de uitbreiding bij de kernen Winssen en Ewijk zijn nu de specifieke kaders en randvoorwaarden uitgewerkt in een structuurmodel. Hierover is de omgevingsdialoog gevoerd met inwoners. Dit leidt tot het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0 waarbij het doel voor deze kernen is bereikt: het stellen van kaders voor de mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw die Winssen en Ewijk versterken als aantrekkelijk dorp in een mooie woongemeente.

De ruime zoekgebieden voor woningbouw die de raad in 2020 heeft vastgesteld, zijn voor het ontwikkelen van het omgevingsprogramma nader onderzocht. Uitgangspunt is dat bij elke kern woningen worden gerealiseerd, waarbij is gestreefd naar een zo evenwichtig mogelijke verdeling. Op basis van een landschappelijke, cultuurhistorische, stedenbouwkundige, ruimtelijke en milieu analyse zijn de geschikte locaties voor woningbouw naar voren gekomen.

Wat voorafging Tot aan de jaren tachtig van de vorige eeuw was de gemeente Beuningen een rustige, landelijk gelegen gemeente met vier dorpen: Weurt, Beuningen, Ewijk en Winssen. Van oudsher waren dit kleine nederzettingen met agrarische oorsprong. In eerste instantie met elkaar verbonden door een fijnmazig stelsel aan linten, later door de Van Heemstraweg. Deze doorgaande route is nu nog steeds een belangrijk element binnen de gemeente. De oorspronkelijke historische dorpskernen liggen op de oeverwallen van de Waal. Met direct aan de rivierdijk de kernen Weurt en Winssen en daar wat verder vanaf Beuningen en Ewijk.

1940

In de eerste decennia na de oorlog werden in de vier dorpen aansluitend op de historische kernen de eerste uitbreidingen gerealiseerd. Alleen Weurt maakte gelijk een grote stap met het bouwen aan de zuidkant van de Van Heemstraweg. Vanaf begin tachtiger jaren maakt de gemeente Beuningen als groeikern diverse groeispurten door, met name in Beuningen en Ewijk. In Weurt en Winssen bleef het beperkt tot kleine uitbreidingen. Op een enkele uitzondering na zijn het allemaal ruim opgezette woonwijken met lage dichtheden en grotendeels grondgebonden woningen.

2

1980

3

Algemene randvoorwaarden en uitgangspunten

Samen met de uitbreiding van de infrastructuur raakte het oorspronkelijke agrarische gebied daardoor steeds meer verstedelijkt en groeiden Weurt, Beuningen en Ewijk steeds dichter naar elkaar toe. Aan de vooravond van een nieuwe grote bouwopgave rijst daarmee de vraag: hoe nu verder? Als we op dezelfde manier doorgaan betekent dit dat de kernen van Ewijk, Beuningen en Weurt aan elkaar groeien en dat de kernwaarden van Beuningen - groen, blauw, ruimte en rust – zullen verdwijnen. Tijd voor een koerswijziging, zoals ook is aangegeven in de Omgevingsvisie Beuningen 2040.

2020

Meer dan alleen groei

Het Omgevingsprogramma Woningbouw is gemaakt op basis van de uitgangspunten in de regionale Woondeal, de gemeentelijke woonvisie, het 10 puntenplan, de kansen- en belemmeringenanalyse, participatie over de omgevingsvisie, het concept Panorama 2040 en de omgevingsdialoog over de structuurmodellen. Van daaruit zijn zes thema’s geformuleerd. Hierna volgen per thema de algemene randvoorwaarden die aanvullend op het structuurmodel gelden.

Deze algemene randvoorwaarden vormen het uitgangspunt voor de verdere uitwerking. Het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0 gaat echter over de periode tot 2040. Dit betekent dat zich in de loop der tijd ontwikkelingen en veranderingen kunnen voordoen, die het nodig maken om het programma aan te passen. Ook bij de verdere uitwerking die op korte termijn wordt opgepakt, kan het nodig zijn om maatwerk te leveren om zo te komen tot een haalbaar en uitvoerbaar plan.

Thema 1 Woonkwaliteit

Eén van de ambities uit de Omgevingsvisie is: Beuningen heeft voldoende woningen en voldoende bereikbare voorzieningen op de juiste plek, waardoor we leefbare kernen hebben. Beuningen wil verder doorgroeien om in ieder geval de eigen woningbehoefte op te vangen en vooral ook haar kernen voor de toekomst vitaal te houden. Daarnaast wil en kan Beuningen een rol spelen in het oplossen van de regionale woningbehoefte. Beuningen is binnen de regio aantrekkelijk door het meer dorpse en landelijke karakter van de kernen. Binnen Beuningen liggen recreatieve groengebieden van bovenregionale betekenis, zoals het uitwaardengebied van de Waal en het open kommenlandschap van de Winssense, Ewijkse en Beuningse velden.

woningbouwafspraken (Woondeal) daar aanleiding voor geven. Per deelgebied worden specifieke woonprogramma’s opgenomen in het structuurmodel (zie bijlage 2 en 3).

De gemeente Beuningen is en blijft een woongemeente. Het kan een bewuste keuze zijn voor jonge gezinnen die de stad verlaten om in onze gemeente rust en ruimte te zoeken. Hetzelfde geldt voor ouderen en zorgbehoevenden die in de gemeente willen blijven wonen. Beuningen beschikt over gemêleerde wijken in een kwaliteit goede leefomgeving.

1.2 Elke ontwikkellocatie biedt een mix aan woningtypen afgestemd op de verschillende woonbehoeftes. Het bevat een opzet voor een gemengde en vitale wijk, met voldoende ruimte voor zorgwoningen, levensloopgeschikte woningen en woningen voor starters. Zorgwoningen en levensloopgeschikte woningen wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de aanwezige voorzieningen.

Bij het thema woonkwaliteit horen de volgende algemene randvoorwaarden: 1.1 Het aandeel betaalbare woningen bedraagt tot 2030 minimaal 50% van de ontwikkeling. Het uitgangspunt voor betaalbare woningen is als volgt: • minimaal 30% van de woningen: sociale huur tot de liberalisatiegrens van €763,47 per maand en/of goedkope koop tot €250.000,• minimaal 20% van de woningen: vrije sector middenhuur tussen €763,47en €1.000,- per maand en/of betaalbare koop tussen €250.000,- en €355.000,- (NHG-grens)

Bij de groei staat het behoud van de woonkwaliteiten (groen, blauw, ruimte en rust) voorop. Daarvoor is het noodzakelijk een duidelijke aanpak te kiezen. In samenhang met thema’s als duurzaamheid en klimaatverandering, ook ambities uit de Omgevingsvisie, is een slimme groeistrategie nodig. Een groeistrategie die leidt tot aantrekkelijk wonen in vier afzonderlijke kernen die omgeven en verbonden zijn door een netwerk van landschap, natuur, parken en recreatief uitloopgebied. En een groeistrategie die verder gaat dan alleen de tot nu toe ontwikkelde dorpse woonmilieus en uitbreidingswijken in lage dichtheden. Dus vooral een groeistrategie met een duidelijke keuze: dorps houden wat nog dorps is (Winssen) en stedelijke accenten leggen (richting Nijmegen) waar al een meer stedelijk karakter aanwezig is.

1.3 De woningbouwgroei van de regio en van Beuningen bestaat voor een belangrijk deel uit 75+ en één- en tweepersoonshuishoudens. In elke kern zal voor deze doelgroepen worden gebouwd, passend bij de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Het uitgangspunt is minimaal 30% levensloopgeschikte woningen per ontwikkeling. De lokale behoefte en/of situatie kan er echter toe leiden dat (aanzienlijk) meer levensloopgeschikte woningen nodig zijn. Dit is in de structuurmodellen opgenomen.

Voor de langere termijn (na 2030) zal het programma worden bijgesteld als nieuw woningbehoefteonderzoek en nieuwe

Winssen De kern Winssen blijft, bijna net als vroeger, een dorp dat nog zelfstandig is gelegen in het agrarische landschap. Het enige dorp binnen de gemeente waar dat nog zo is en dat daarmee duidelijk het authentieke Beuningen met dorpse, landelijke woonmilieus laat zien.

Dorps houden wat dorps is | Landschap met verspreide bebouwing

Ewijk De eerdere groei van Ewijk aan de west- en oostzijde is een goede aanzet geweest voor de toekomstige uitbreiding. Van de twee helften die ontstaan zijn in het dorp, maakt de uitbreiding één mooi geheel met een eigen gezicht naar buiten toe. De specifieke kaders en randvoorwaarden voor de kernen Beuningen en Weurt volgen op een later moment.

Verstedelijken wat stedelijk is | Mét groene, Beuningse kwaliteit

4

5

Thema 4 Bereikbaarheid Thema 2 Ruimtelijke kwaliteit

zijn leidend bij nieuwe woningbouwontwikkelingen. Daarnaast worden in de deelgebieden kwaliteit toegevoegd door de ontwikkeling van natuur, landschap en water(berging). Conform bestaand beleid dient ten minste 100m² openbaar groen per woning gerealiseerd te worden in de directe omgeving.

Beuningen heeft een uiteenlopend aanbod van woonmilieus; van landelijk dorps wonen naar wonen in een dorpscentrum. Bij alle kernen vinden woningbouwontwikkelingen plaats. Het zijn kernen in een rustige, groene omgeving. De kracht van Beuningen ligt bij de nabijheid en bereikbaarheid van werk en voorzieningen in de stedelijke regio Arnhem-Nijmegen. De gemeente Beuningen heeft duidelijke dorpse structuren. Het toevoegen van woningbouw moet hier geen negatieve invloed op hebben. Sterker nog woningbouw versterkt of verrijkt de huidige structuren. Naast woningbouw worden er ook open groene gebieden gecreëerd, waar ruimte is voor ontmoeting, spelen, recreëren en wateropvang. We zetten in op duurzaam, natuurinclusief en klimaatbestendig bouwen.

2.4 Het toe te voegen verhard oppervlakte blijft zo beperkt mogelijk. Grote aaneengesloten openbaar groene ruimte hebben de voorkeur boven snippergroen. Bomen krijgen voldoende bovengrondse en ondergrondse groeiruimte om volledig uit te kunnen groeien. En er worden geen bomen in verharding geplant. 2.5 Nieuwe ontwikkelingen bieden een minimale basisvoorziening aan speellocaties. In de gemeente Beuningen vind je gemiddeld één speeltuin per 200 huishoudens. In wijken met relatief veel eengezinswoningen of sociale huurwoningen is deze dichtheid hoger. Op nieuwbouwlocaties wordt er daarom voor gekozen om het gemiddelde van minimaal één speeltuin per 200 huishoudens te hanteren. Bij een hoger percentage betaalbare koopwoningen of sociale huurwoningen (t.a.v. het gemeentelijk gemiddelde) kan deze dichtheid worden verhoogd. Hiervoor zijn binnen de structuurmodellen al locaties voor aangegeven.

Bij het thema ruimtelijke kwaliteit horen de volgende algemene randvoorwaarden: 2.1 Dorps wonen staat voorop. De woningdichtheden passen hierbij. Voor grondgebonden woningen lopen de dichtheden uiteen van 15 tot 25 woningen per hectare. Voor gestapelde bouw varieert de dichtheid van 20-30 woningen per hectare. Het structuurmodel is leidend voor de woningdichtheid per deelgebied. 2.2 De ontwikkellocaties oriënteren zich op de bestaande dorpsharten. Er wordt uitsluitende vanaf de kern gebouwd. Dit zorgt voor de meer draagvlak van de bestaande voorzieningen. Er wordt op verschillende manieren verbinding gelegd met de bestaande dorpsharten. In ieder geval voor de fietser en wandelaar. De verkeers- en sociale veiligheid staan hierbij voorop.

Thema 6 Haalbaarheid

Beuningen ligt op een goed bereikbare plek. De A50 en A73 liggen om de hoek en ook Nijmegen ligt op een korte afstand en is uitstekend bereikbaar. Het toevoegen van meer woningen en het behouden van een bereikbare gemeente vergt een optimalisering van het huidige netwerk. Ook zal Beuningen mee moeten gaan in de duurzame ontwikkelingen rondom bereikbaarheid en infrastructuur.

Om de woningbouwambitie te realiseren in de verschillende kernen is de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkelingen een vereiste. De economische uitvoerbaarheid gaat enerzijds over het financieel kader binnen het ontwikkelingsgebied, maar ook over de bekostiging van de bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en overige fysieke ingrepen binnen de gemeente. Onderdelen als planologische begrenzing, programmering en overige ambities hebben een grote invloed op de haalbaarheid. De bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkeling worden opgenomen in de Nota Kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt begrensd doordat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan dat er opbrengsten gegenereerd worden én de kosten worden toegerekend aan de ruimtelijke ontwikkelingen op basis van de criteria Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid.

Bij het thema bereikbaarheid horen de volgende randvoorwaarden: 4.1 Bestaande infrastructuren zijn leidend in de ontwikkeling. Huidige infrastructuren worden versterkt, uitgebreid of verbeterd waarbij veiligheid voorop staat. Wegen zijn vormgegeven met een snelheidsbeperkend ontwerp, bijvoorbeeld door middel van as-verspringingen, zodat dat maatregelen om de snelheid te beperken, zoals bijvoorbeeld drempels niet nodig zijn. Indien noodzakelijk wordt nieuwe infrastructuur aangelegd. 4.2 Er wordt gestreefd naar een optimalisering en toevoeging van recreatieve routes, snelfietspaden en andere langzaam verkeersroutes om de verbinding tussen wonen en groen te behouden en versterken. Het aantal aansluitingen voor langzaam verkeer is gelijk aan óf meer dan het aantal ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer in verband met een goede en veilige bereikbaarheid. Dit leidt tot korte loopen fietsafstanden, eventueel vrij van gemotoriseerd verkeer.

2.6 Naast een mix van woningtypen wordt per ontwikkellocatie ook gedifferentieerd in verschijningsvormen. Er wordt gestreefd naar kwalitatief hoogwaardige, diverse, herkenbare woonbuurten.

Thema 5 duurzaamheid

2.3 De bestaande structuren en waarden ( o.a. stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische)

5.2 De locaties worden duurzaam, natuurinclusief en klimaatbestendig ontwikkeld. Natuurinclusief betekent onder andere dat functionele nestgelegenheden en verblijfplaatsen worden gerealiseerd voor bijvoorbeeld vogels en vleermuizen. Dat er groen wordt aangeplant dat een voedingsbron vormt voor deze en andere dieren (insecten, vlinders). Dat er groene netwerken ontstaan, zodat het leefgebied van dieren wordt vergroot. Klimaatbestendig betekent dat hitte, droogte of hevige neerslag geen hinder of schade tot gevolg heeft.

Duurzaamheid is een belangrijk begrip bij het bouwen van nieuwe woningen. Niet alleen vanuit de nieuwe wet- en regelgeving, maar ook vanuit de ambitie om in 2040 een energieneutrale gemeente te zijn. Uitgangspunt is om ook voor de toekomst een prettige en fijne leefomgeving te creëren, waarbij wateroverlast- en tekorten worden voorkomen, de biodiversiteit wordt bevorderd en zo min mogelijk vervuilende grondstoffen worden gebruikt.

Thema 3 Omgevingskwaliteit Ook in de toekomst liggen in Beuningen dorpen waar het fijn wonen is voor mensen, ongeacht hun leeftijd, inkomen, mobiliteit of gezondheid. Wonen en leven in een rustige, groene omgeving draagt bij aan de fysieke en mentale gezondheid van de inwoners. De kernen zijn aantrekkelijke, duurzame en gezonde leefgemeenschappen, passend bij de (veranderende) vraag van de woonconsument.

3.2 Voor de beleving en voor het stimuleren van beweging worden groene gebieden verder ontwikkeld tot recreatieve landschappelijke zones. Tussen de verschillende gebieden worden zoveel als mogelijk (ontbrekende) verbindingen gerealiseerd. 3.3 Bij nieuwbouw wordt niet alleen gestreefd naar het (her) gebruik van duurzaam materiaal en energieneutraliteit, maar gaat het ook om een gezond binnenklimaat. Uitgangspunt hierbij is het Bouwbesluit dat goede ventilatie vereist, waardoor er minder kans is op vorming van schimmels en andere schadelijke stoffen.

Bij het thema omgevingskwaliteit horen de volgende randvoorwaarden: 3.1 Ontwikkelingen vinden in beginsel plaats buiten de omgevingscontouren. De gemeente heeft verschillende hindercontouren met geluid, geur, fijnstof en slagschaduw. Beuningen is een gezonde gemeente die inzet op een gezonde leefomgeving, bouwen binnen deze hindercontouren wordt daarom zoveel mogelijk uitgesloten.

6

Bij het thema duurzaamheid horen de volgende randvoorwaarden: 5.1 De locaties worden energieneutraal ontwikkeld. De ambitie is om energiepositieve buurten te realiseren. Hierbij streven we naar van Nul op de Meter woningen (NOM). Dat gaat verder dan de BENG-norm zoals die nu is opgenomen in het bouwbesluit. Op gebouwniveau (zowel grondgebonden als appartementen) betekent dit dat de energie voor ruimteverwarming, warm water, ventilatie en overige benodigde elektriciteit volledig duurzaam wordt opgewekt.

5.3 Voor nieuwbouw geldt dat er tot 2030 naar wordt gestreefd om minimaal 25% circulair te bouwen, zoals afgesproken in de regionale Woondeal. Vanaf 2030 wil de regio minimaal 50% circulair bouwen om uiteindelijk in 2050 te komen tot een circulaire leefomgeving. Op die manier dragen we bij aan de eigen en nationale ambitie. Om dat te realiseren wordt er uitgegaan van de volgende principes: • Maak zoveel mogelijk gebruik van secundaire grondstoffen; • Maak daarnaast gebruik van hernieuwbare grondstoffen die duurzaam zijn gewonnen; • Maak gebruik van grondstoffen die zo min mogelijk CO2-uitstoot hebben; • Bouw modulair, zodat gebouwen makkelijk ontmanteld en materialen hergebruikt kunnen worden.

7

Woningbouwprogramma

Woningbouwprogramma

8

9

Locaties De basis voor de structuurmodellen ligt in de richtinggevende keuzes die ten grondslag liggen aan het Concept Panorama 2040.

Winssen

Winssen blijft een dorp aan de dijk, gelegen boven de Van Heemstraweg. Binnen dit dorp is alleen in Winssen-Zuid ruimte voor een uitbreidingswijk.

Woningbouwprogramma

Buiten het dorp is voor woningbouwuitbreiding alleen ruimte binnen de aangegeven linten in de vorm van kleinschalige verdichting. De keuze en begrenzing van deze linten is vanuit historisch, stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt gemaakt. Winssen-Zuid In het structuurmodel voor Winssen zijn deze twee uitbreidingsmogelijkheden uitgewerkt met in totaal 375425 woningen. Het grootste deel van de uitbreiding komt in Winssen-Zuid in de vorm van een uitbreidingswijk met ongeveer 350 woningen. Deze locatie vormt een logische aanvulling op het bestaande dorp.

Woningbouwmogelijkheden naast uitbreiding Net zoals het Concept Panorama 2040 richt het structuurmodel zich op woningbouw in de vorm van uitbreiding bij dorpen en op specifieke locaties, zoals verdichting van linten in het buitengebied. Deze uitbreiding is aanvullend op de mogelijkheden voor inbreiding die eerder in 2021 in beeld zijn gebracht. Buiten de inbreiding en uitbreiding blijven er mogelijkheden voor woningbouw in het kader van functieverandering en voor de instandhouding van monumenten. In alle gevallen van woningbouw in het buitengebied gaat dit samen met landschapsontwikkeling om tot een kwaliteitsverbetering te komen.

Ewijk

Ewijk heeft eerder een groei doorgemaakt waar de nu geplande uitbreidingen een logisch vervolg op zijn. Hiermee wordt het dorp afgerond. Van belang is dat Ewijk een samenhangend geheel blijft met een eigen gezicht. De bestaande en nieuwe woonbuurten worden daarom verbonden door de historische linten, het historische centrum en het groene hart bij Den Elt. Aan de zuidwestkant krijgt Ewijk een gezicht bij het verkeersknooppunt Ewijk met beeldbepalende appartementengebouwen aan een landschapszone met water. Ewijk-West In het structuurmodel voor Ewijk zijn twee uitbreidingsmogelijkheden uitgewerkt met in totaal circa 1.000 woningen. Daarvan komen circa 350 woningen in Ewijk-West. De uitbreiding vindt deels plaats langs de bestaande Sprengerlaan en in het verlengde daarvan in zuidelijke richting. Daar sluit de nieuwbouw voor een deel aan op de bestaande wijk bij De Luit.

Linten Winssen Binnen de linten die in aanmerking komen voor uitbreiding is ruimte voor kleinschalige verdichting met ongeveer 75 woningen tot 2040. De mogelijkheden beperken zich tot twee vormen van lintbebouwing die ook in de bestaande situatie voorkomen. De locaties voor de individuele woningen en erven zijn op basis van een landschappelijke en stedenbouwkundige analyse bepaald (zie bijlage 2.c). Deze locaties liggen vast zodat meteen duidelijk is waar ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Ook is duidelijk waar geen woningen kunnen komen. Op deze plekken geldt het behoud van groene (open ruimte) vanuit landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt. Buiten dit woningbouwkader blijven er in de linten mogelijkheden voor woningbouw vanuit het beleid van functieverandering en instandhouding van monumenten. In alle gevallen van woningbouw in het buitengebied gaat dit samen met landschapsontwikkeling.

10

11

Ewijk-Zuid Het grootste deel van de uitbreiding komt in Ewijk-Zuid in de vorm van een uitbreidingswijk met ongeveer 650 woningen. De uitbreiding vindt plaats aansluitend op de bestaande bebouwingslinten Koningstraat en De Steeg. Deze linten behouden hun historische en landelijke identiteit, geven structuur aan het dorp (grens tussen woonbuurten) en behouden de eenheid (verbinding tussen woonbuurten). Een verdere toelichting op de structuurmodellen is te vinden in bijlage 2 en 3.

Woningbouwprogramma

Structuurmodellen

De in het Concept Panorama 2040 aangegeven locaties voor woningbouw worden uitgewerkt in een structuurmodel voor ieder dorp in de gemeente en het oeverwallengebied. Het structuurmodel is een vlekkenplan en legt dus nog niet exact vast wat er zal worden gebouwd. Het geeft in woord en beeld de gewenste ontwikkelingsrichting aan voor de nieuwe woningbouw. Aanvullend op de algemene randvoorwaarden van het panorama zijn in het structuurmodel specifieke randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen. Het vlekkenplan vormt daarvoor de basis met een specifieke uitwerking op de hiervoor behandelde thema’s. Het gaat dan vooral om een nadere detaillering van het woningbouwprogramma en de beoogde ruimtelijke kwaliteit. De invulling hiervan is te vinden in de bijgevoegde structuurmodellen (bijlage 2 en 3). Samen met het Omgevingsprogramma Woningbouw vormt het structuurmodel een integraal ontwikkelkader voor de verdere planvorming waarin het vlekkenplan op initiatief van grondeigenaren verder (technisch) worden uitgewerkt.

Het woningbouwprogramma Levensloopgeschikte woningen

In de Groene Metropoolregio zijn tot 2040 nog circa 60.000 woningen nodig om in de behoefte te voorzien. Tot 2030 zijn tussen de gemeenten in de regio concrete afspraken gemaakt over aantallen te realiseren woningen. De basis voor deze verdeling is het regionale woningbehoefteonderzoek van Companen uit 2019. De afspraak betekent voor de gemeente Beuningen een woningbouwprogramma in de periode 2020-2030 van circa 1300 woningen. (130% van de woningbehoefte van circa 1000 woningen).

Het aandeel 75-plussers in de gemeente Beuningen neemt de komende jaren flink toe. Hiervoor is het noodzakelijk dat het aandeel levensloopgeschikte woningen toeneemt. Hoeveel woningen er levensloopgeschikt moeten zijn, is uitgewerkt onder thema 1.3 in hoofdstuk 5. Een levensloopbestendige woning moet minimaal aan het volgende voldoen:

Woningbouwprogramma

In een deel van deze behoefte, circa 600 woningen, wordt al voorzien door lopende plannen. Tot 2030 is dus nog ruimte voor circa 730 woningen. Hiervan worden 110 woningen gereserveerd voor inbreidingsprojecten. Voor de woongebieden in het Concept Panorama 2040 en initiatieven met betrekking tot functieverandering en/of instandhouding van monumenten resteren dan nog ruim 600 woningen.

Verdeling in woningsegmenten gemeentebreed De druk op de sociale huurmarkt is sinds 2019 toegenomen. Uit onderzoek van Companen blijkt dat een deel van de sociale huurwoningen een regionale markt bedient. Om ook voor de eigen behoefte aan sociale huur genoeg aanbod te hebben is daarom het aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma opgehoogd naar 20%. Op basis van het regionale woningbehoefteonderzoek uit 2019 en bovenstaand aanvullend advies van Companen ten aanzien van de extra behoefte aan sociale huur ziet de verdeling van het programma er als volgt uit.

Een levensloopgeschikte woning is een woning die geschikt is om in te blijven wonen als de levensomstandigheden veranderen door bijvoorbeeld ouderdom, een ziekte of een handicap. De bewoner kan als hij/zij ouder wordt comfortabel en veilig blijven wonen. Vaak wordt ook de term levensloopbestendig gebruikt of seniorenwoning. Een levensloopgeschikte woning is een nultreden woning: alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) kunnen op één bouwlaag gerealiseerd worden. De woning heeft een drempelloze toegangsdeur (geldt dus ook voor galerij en toegangsdeur complex). Een woning in een appartementencomplex voldoet ook aan enkele toegankelijkheidseisen voor de algemene ruimtes, die zijn vastgelegd in notitie levensloopgeschikte nieuwbouw (2021).

De uitbreidingslocaties worden per kern in structuurmodellen uitgewerkt. Per kern wordt een specifiek woonprogramma vastgelegd voor de periode tot 2030 (fase 1). Dit is de periode van de Woondeal. Daarbij geven we een doorkijk voor woningbouwmogelijkheden tot 2040 (fase 2). Ook na 2030 zijn woningbouwlocaties nodig om plancapaciteit te creëren. Zo kan de gemeente ook na 2030 voldoen aan de dan geldende woningbouwbehoefte. De specifieke randvoorwaarden en het woonprogramma voor Winssen en Ewijk zijn in bijlage 2 en 3 te vinden. Hieronder een samenvatting van het woonprogramma:

Programma Winssen

Het totale programma van Winssen tot 2040 bestaat uit 375 tot 425 woningen. De verwachting is dat hiervan circa 240 woningen kunnen worden gerealiseerd tot 2030 (periode Woondeal). Voor de uitbreiding Winssen-Zuid wordt de verdeling aangehouden zoals die gemeentebreed geldt. Dat biedt voldoende ruimte om de voor Winssen belangrijke doelgroepen starters en ouderen te bedienen. Het programma voor de Linten is meer afhankelijk van bijvoorbeeld de omvang van de percelen en de ruimtelijke mogelijkheden van de verschillende plekken. Sociale huur wordt in de linten niet voorzien, maar is wel toegestaan. Het programma voor de linten kent daarom een grovere indeling in segmenten. In totaal komt dit tot 2030 neer op het volgende programma:

Sociale

Koop

Midden

Koop

Koop >355.000

Winssen

huur

<250.000

huur

<355.000

+ dure huur

Totaal

Programma

20%

15%

9%

23%

33%

100%

40

30

20

45

65

200

Woningbehoefte onderzoek Aantal Woningen Winssen-zuid Aantal

33%

33%

33%

100%

Woningen

13

13

14

40

Linten Winssen

Programma Ewijk

Koop

Aantal

Sociale

Koop

Midden-

Koop

>355.000

huur

<250.000

huur

<355.000

+dure huur

Totaal

265

200

125

300

440

1330

woningen

Woningen

woondeal Programma

Het totale programma van Ewijk tot 2040 bestaat uit circa 1.000 woningen. De verwachting is dat hiervan circa 300 woningen kunnen worden gerealiseerd tot 2030 (periode Woondeal). Voor de eerste fase van de uitbreiding van Ewijk is het uitgangspunt de procentuele verdeling die voortkomt uit het woningbehoefteonderzoek. Dat biedt voldoende ruimte Sociale Koop om de voor Ewijk belangrijke Ewijk huur <250.000 doelgroep starters en ouderen te bedienen. Dit komt tot Woningbehoefte 20% 15% 2030 neer op het volgende onderzoek programma.

20%

15%

9%

23%

Woondeal verhouding

12

33%

100%

60

De verdeling tussen Ewijk deelgebieden is indicatief Ewijk West fase 20 en kan aangepast worden 1 als bijvoorbeeld de stedenbouwkundige opzet Ewijk Zuid 40 daarom vraagt. Voor de fase 1 tweede fase na 2030 wordt nog geen indeling in segmenten vastgelegd. In de tussentijd zal nieuw woningbehoefteonderzoek beschikbaar komen, zodat het programma te zijner tijd op dan actuele gegevens gebaseerd kan worden.

13

Midden

Koop

Koop >355.000

huur

<355.000

+ dure huur

Totaal

9%

23%

33%

100%

45

30

65

100

300

10

5

20

25

80

35

25

45

75

220

Woningbouwprogramma

Woningbouw programma per kern

Aantallen woningen tot 2030 gemeentebreed

Woningbouwprogramma

Uitvoering

Uitvoering

15 14

Hoe nu verder?

Na vaststelling van het Omgevingsprogramma Woningbouw gaat de gemeente aan de slag met initiatiefnemers om de planvorming verder vormgegeven. Het omgevingsprogramma vormt het kader waarbinnen woningbouw ontwikkelingen mogelijk zijn. Voor de samenwerking met de initiatiefnemers wordt een intentieovereenkomst gesloten. Het is noodzakelijk de grondeigenaren - eventueel in samenspraak met ontwikkelaars - deze rol willen en kunnen pakken in het ontwikkelingsgebied. De initiatiefnemers zijn dan ook verantwoordelijk voor het ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan. De beoogde intentieovereenkomst is de opstap voor een samenwerkingsproces tussen partijen wat uiteindelijk moet leiden tot een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers. Welke sturings-/strategische mogelijkheden er nodig zijn om de ambities van gemeente Beuningen waar te maken, wordt in de volgende paragrafen toegelicht.

Betaalbaarheid In het regionale woningbehoefteonderzoek van Companen uit 2019 is duidelijk naar voren gekomen dat er een grote woningbehoefte is in de regio. Deze behoefte ligt met name op een gevarieerd aanbod, met een groot aandeel in de betaalbare sector (sociale huur, midden huur en betaalbare koopwoningen). De programmering is per kern in de structuurmodellen vastgelegd. Deze borging is nog niet voldoende. Het is van belang dat deze woningen daadwerkelijk betaalbaar zijn en blijven. Het eerste instrument dat wordt gebruikt is de anterieure overeenkomsten (AOK) waarin met de initiatiefnemers afspraken worden gemaakt over het te realiseren programma en de instandhoudingstermijn van de sociale en middenhuur woningen. Het tweede instrument is anti-speculatiebeding. Voor de goedkope en betaalbare woningen kan een antispeculatiebeding deel uitmaken van de afspraken in de AOK. Dit wordt ingezet als de grondwaarde van die woningen onder de marktwaarde wordt verkocht. Zo behouden we betaalbaarheid van de woningen voor de beoogde doelgroep. Om de realisatie van goedkope koop, sociale- en midden huurwoningen planologisch te borgen is het vaststellen van een doelgroepenverordening noodzakelijk. De gemeente Beuningen stelt in 2022/2023 een doelgroepenverordening vast.

Uitvoering

Het laatste instrument is fonds sociale woningbouw. Als ontwikkelpartijen binnen de planvorming minder betaalbare woningen realiseren dan de vereiste opgave, zullen zij een bijdrage in een fonds moeten doen. Echter moet eerst worden aangetoond waarom er niet aan de randvoorwaarden te voldaan kan worden. Door middel van dit fonds kunnen projecten met betaalbare woningbouw elders financieel uitvoerbaar worden gemaakt. De gemeente Beuningen legt de regeling sociale woningbouw fonds met nadere spelregels vast binnen het Nota Kostenverhaal (Q4 2022, verwachtte besluitvorming).

Voorkomen opkopen woningen door beleggers

uitvoerbaarheid in het bestemmingsplan (omgevingsplan) vastgelegd.

De gemeente Beuningen wil voorkomen dat goedkope en betaalbare koopwoningen opgekocht worden door beleggers. De gemeente neemt hiervoor een zelfbewoningsplicht op in de anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemers.

Contractueel vastleggen en waarborging kwaliteit en realisatie woningen

Grondbeleid en rolverdeling De gronden in de ontwikkelvlekken zijn voor een groot deel particulier eigendom. Het is van groot belang dat de gemeente de regie houdt op de woningbouwontwikkelingen, en de effecten die hier uit voortkomen. Het grondbeleid (Nota Grondbeleid 2018-2022) van de gemeente Beuningen bepaalt op welke wijze de gemeente haar regierol vervult in een gebiedsontwikkeling. Hierin is door de raad gekozen voor faciliterend grondbeleid. Vanuit deze faciliterende rol geeft de gemeente kaders en randvoorwaarden aan ontwikkelgebieden. De invulling wordt aan grondeigenaren en initiatiefnemers overgelaten. Ondanks een faciliterende rol, heeft de gemeente wel regie- en sturingsmogelijkheden op ontwikkelingen. Het Nota Grondbeleid biedt instrumenten om de door de gemeenteraad gestelde doelen op het gebied van wonen, economie, duurzaamheid, zorg, onderwijs, toerisme en recreatie te borgen. Het Omgevingsprogramma Woningbouw is geen gedetailleerde uitwerking van de woningbouwontwikkelingen in de gemeente Beuningen, maar biedt uitgangspunten en randvoorwaarden. Het is een raamwerk met een set aan spelregels waarbinnen de initiatiefnemers een ontwikkeling mogelijk kunnen maken. De gemeente neemt hier haar regierol door deze uitgangspunten en randvoorwaarden voor ontwikkelgebied vast te leggen.

De daadwerkelijke keuze om te ontwikkelen wordt overgelaten aan de initiatiefnemers. De gemeente streeft er naar om hier bindende afspraken met initiatiefnemers over te maken. Alleen als het niet anders kan (bijvoorbeeld urgente gevallen in het kader van een goede ruimtelijke ordening en leefomgeving) zal de gemeente een actiever grondbeleid inzetten (incl. de mogelijkheid tot onteigening). Daar waar de gemeente reeds gronden in eigendom heeft, kan per situatie worden beoordeeld of de gemeente actief gronden gaat exploiteren. Dan wel gronden in huidige staat tegen getaxeerde waarde gaat verkopen op de markt. Binnen de ontwikkelingsgebieden worden openbare voorzieningen (gebiedseigen kosten) aangelegd. Daarnaast worden er ook voorzieningen buiten het ontwikkelgebied. Het gaat dan om voorzieningen die voor het functioneren van het gebied van belang zijn, zoals nieuwe infrastructuur (wegen, rioleringen etc.) en het inrichten van de openbare ruimte (gebied overstijgende kosten). Als gevolg van de wettelijke verplichting van kostenverhaal, worden de kosten doorbelast aan initiatiefnemers in het gebied. Daarnaast worden regels gesteld over de wijze realisatie van de voorzieningen. Het kostenverhaal wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt economische

16

17

Met initiatiefnemers wordt een intentieovereenkomst gesloten. De intentieovereenkomst is de opstap voor een samenwerkingsproces tussen partijen. De vervolg stap is het afsluiten van een anterieure overeenkomst en de grondeigenaren. In de anterieure overeenkomst worden per ontwikkeling afspraken gemaakt over onder andere de fasering, de realisatie van het bouw- en woonrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte enzovoorts. De gemeente is vanuit haar publieke rol verantwoordelijk voor het planologische kader, ofwel opstellen van het Omgevingsplan (of bestemmingsplan). Daar hoort bij dat de gemeente moet aantonen dat het plan economische uitvoerbaar is. Dit kan door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt met een grondeigenaar is de gemeente verplicht om het kostenverhaal veilig te stellen. Dit gebeurd door middel van het opnemen van kostenverhaalsregeling in het Omgevingsplan (Omgevingswet), dan wel het laten vaststellen van een exploitatieplan (Wro).

Uitvoering

Uit het voorgaande wordt duidelijk wat de afbakening van de ontwikkeling is, wat de ambities zijn, wat het programma voor de woningbouw en wat de randvoorwaarden zijn. Nu vastligt wat de opgave is, is het van belang hoe de gemeente sturing geeft aan de opgave. Om de ambities te laten landen en de kansen te benutten.

Fasering

Indicatie* Deelgebieden

Realisatie tot

oplevering eerste

Realisatie tussen 2030

2030 (fase 1)

woningen fase 1

en 2040 (fase 2)

Het omgevingsprogramma beschrijft twee fasen. Voor fase 1 is het programma vastgelegd tot 2030 en voor fase 2 tot 2040. De scheiding tussen de eerste en tweede fase is gelegd door ruimtelijke, functionele, milieutechnische en uitvoerbare mogelijkheden. Het tempo wordt mede bepaald door ontwikkelingen in de maatschappij (o.a. wat is de actuele behoefte) en de kansen en belemmeringen die zich voordoen. Indien nodig wordt de fasering hier op aangepast. Het uitgangspunt is een gefaseerde groei vanaf de kern. Fase 2 voorziet plancapaciteit van de gemeente ook na 2030.

Winssen Winssen-Zuid

200 woningen

2025

150 woningen

Linten

40 woningen

2025

35 woningen

Ewijk Ewijk-West

80 woningen

2026

270 woningen

Ewijk-Zuid

220 woningen

2026

430 woningen

Bijlagen Bijlage 1: Panorama beeld

Communicatie en participatie Na de vaststelling van de structuurmodellen zijn ontwikkelaars en/of initiatiefnemers aan zet om de plannen van de woningbouw verder te gaan ontwikkelen. Naast de formele inspraak procedures (bezwaar en beroepsprocedure op het bestemmingsplan, na 1 januari 2023 het omgevingsplan) is het uitgangspunt dat ook ontwikkelaars en/of initiatiefnemers informele omgevingsdialogen houden. Binnen de nieuwe Omgevingswet (1 januari 2023 ) wordt dit onderdeel ook verplicht. Wat de gemeente van een goede informele omgevingsdialoog verwacht, wordt momenteel uitgewerkt in een participatienota.

a. Structuurmodel b. Opbrengst omgevingsdialoog c. Nadere onderbouwing linten Bijlage 3: Ewijk a. Structuurmodel

Voor Winssen en Ewijk is de omgevingsdialoog nu afgerond. De aandachtspunten en wensen van inwoners zijn opgehaald via gesprekstafels en via een onlineformulier. Daarnaast zijn, al dan niet aanvullend op de gevoerde dialoog, op een andere wijze reacties aan de gemeente kenbaar gemaakt. Van de opbrengst van de omgevingsdialoog is voor iedere kern afzonderlijk een Reactienota (zie bijlage 2.b en 3.b) opgesteld.

b. Opbrengst omgevingsdialoog c. Haalbaarheidsstudie woningbouw Ewijk

Evaluatie en monitoring Aangezien de toekomst onbekend is en onze behoeften en inzichten zich continu ontwikkelen, is het belangrijk dat het Omgevingsprogramma Woningbouw hierop wordt bijgesteld. Daarvoor wordt tenminste eens in de vijf jaar de uitvoering en de inhoud van het omgevingsprogramma getoetst aan de actualiteit. Vragen die daarbij worden gesteld, zijn: Wat komt er uit nieuwe woningbehoefteonderzoeken?

18

Hoeveel locaties zijn er al in ontwikkeling? Biedt de actualiteit andere kansen en/of belemmeringen? Moet het kwalitatieve of kwantitatieve programma worden aangepast? Als het nodig is, passen we op deze momenten het Omgevingsprogramma Woningbouw geheel of gedeeltelijk aan.

Bijlagen

Uitvoering

Woningbouw is een onderwerp dat inwoners raakt. Tijdens de participatie van de Omgevingsvisie in januari en februari 2021 maakte het onderwerp wonen deel uit van het gesprek. In het vervolg konden inwoners en belanghebbenden gedurende de periode van 26 mei t/m 18 juni 2021 hun reactie geven op het Concept Panorama 2040. Dit leverde circa 150 reacties op die input vormden voor het opstellen van de concept structuurmodellen. Vanwege de grote maatschappelijke betrokkenheid die uit de hoeveelheid reacties naar voren kwam, is de omgevingsdialoog met inwoners gecontinueerd bij de structuurmodellen per kern.

Bijlage 2: Winssen

19

Deelgebied Beuningen-Noord/Oeverwallen

Deelgebied Winssen

Deelgebied Ewijk

Deelgebied Beuningen-Oost/Weurt

Meter 0

Omgevingsprogramma Woningbouw | Gemeente Beuningen Bijlage 1: Deelgebieden panorama authentiek Beunings met een vleugje stad | maart 2022

300

600

900

1200

1500

Bijlage 2: Winssen a. Structuurmodel b. Opbrengst omgevingsdialoog c. Nadere onderbouwing linten

Bijlage 2A Structuurmodel

Wonen in Winssen 2040 Structuurmodel Winssen WWW.BEUNINGEN.NL/PROJECTEN/WONINGBOUW

NOVEMBER 2021

Winssen breidt uit!

Voor u ligt het structuurmodel Winssen. Per kern worden in een structuurmodel de ontwikkellocaties die in het concept Panorama zijn opgenomen verder uitgewerkt. Per ontwikkellocatie worden specifieke randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven, zoals de dichtheden, woningtypen en sfeerbeelden. En op een kaart wordt weergegeven waar de woonvlekken en hoofdstructuren komen, zoals de ontsluitingswegen, groenzones, waterstructuren, bijzondere woonvormen en park(en). Het structuurmodel geeft dus richting aan de woningbouwontwikkelingen, maar legt nog niet exact vast wat er zal worden gebouwd. Na vaststelling van het Omgevingsprogramma Woningbouw, met daarin de structuurmodellen, gaan ontwikkelaars en initiatiefnemers hun plannen opstellen. Deze plannen worden uiteindelijk vertaald in een Omgevingsplan (het huidige bestemmingsplan). Pas in het Omgevingsplan wordt exact vastgelegd wat er zal worden gebouwd. Het structuurmodel per kern is een vervolg op het concept Panorama 2040 dat de gemeente Beuningen heeft opgesteld voor de toekomstige woningbouw. Het toekomstbestendig maken van de bestaande dorpen is daarin het uitgangspunt. Bij alle dorpen zijn daarom, vanuit het leidende thema “Authentiek Beunings met een vleugje stad”, gebieden voor nieuwe woningbouw aangegeven.

Het concept Panorama 2040 is aan de inwoners van de gemeente Beuningen voorgelegd om ideeën, kanttekeningen en suggesties te schetsen. Alle reacties vormen input voor de uitwerking van de structuurmodellen. Het Panorama 2040 wordt op basis van het structuurmodel bij het omgevingsprogramma vastgesteld.

Winssen blijft, bijna net als vroeger, een dorp dat nog zelfstandig is gelegen in het agrarische landschap.

Winssen blijft, bijna net als vroeger, een dorp dat nog zelfstandig is gelegen in het agrarische landschap. Het enige dorp binnen de gemeente waar dat nog zo is en dat daarmee duidelijk het authentieke Beuningen met dorpse, landelijke woonmilieus laat zien. Met een dorpse uitbreiding aansluitend op de bestaande structuur en kleinschalige verdichtingen binnen de historische linten blijft het dorp een dorp. De 375 tot 425 nieuwe woningen zorgen voor meer draagvlak voor voorzieningen voor de lange termijn. Binnen het bestaande dorp zijn in bestaande plannen ongeveer 64 woningen aangegeven. Het grootste deel van de uitbreiding komt in Winssen-Zuid met ongeveer 300 tot 350 woningen. Binnen de linten is ruimte voor verdichting met ongeveer 75 woningen.

Het grootste deel van de uitbreiding komt in WinssenZuid met ongeveer 300 tot 350 woningen. In het Omgevingsprogramma Woningbouw zijn op 6 thema’s algemene randvoorwaarden opgenomen. Deze zijn geformuleerd op basis van de uitgangspunten in het 10 puntenplan, de kansen- en belemmeringenanalyse en de participatie over de Omgevingsvisie. De algemene randvoorwaarden zijn voor ieder thema in dit structuurmodel aangevuld met specifieke uitgangspunten per ontwikkelgebied. Hierna volgt een uitwerking van de ontwikkelingen in Winssen-Zuid en de linten rondom Winssen.

1

Legenda Bebouwde kom Uitbreiding Winssen Ontwikkeling woningbouw, aanvulling op bestaande (historische) linten Ontwikkeling woningbouw, zoeklocatie erven oeverwallen Woonvorm woonwijk lage dichtheid Woonvorm aanvulling lintbebouwing Woonvorm boerenerven Behouden landelijke openheid, waardevolle open dorpsrand Landelijk (oeverwallen) gebied Groene (collectieve) ontwikkelmogelijkheden, afstand dorpsrand tot Van Heemstraweg Water

Aantal woningen: ca. 375-425

In dit nummer Panorama: Logisch om uit te breiden in Winssen-Zuid

2

Specifieke randvoorwaarden Winssen-Zuid

4

Panorama: kleinschalige verdichting van de linten

7

Specifieke randvoorwaarden linten

8

Panorama: Logisch om uit te breiden in Winssen-Zuid Panorama: logisch om uit breiden in Winssen-Zuid. In het concept panorama is Winssen-Zuid als een logische uitbreiding van het dorp aangegeven. Het gebied is duidelijk afgebakend door de omliggende wegen en de uitbreiding vindt plaats tussen bestaande bebouwingslinten. In de Structuurvisie “Groen en Dynamisch” waren in dit gebied ook al woningbouwontwikkelingen voorzien. Door de uitbreiding krijgt het dorp een goede afronding en is het meer in balans met de eerdere uitbreiding aan de zuidoostzijde. Winssen-Zuid betreft het gebied tussen de Kennedysingel, Leegstraat, Van Heemstraweg en Geerstraat. In de huidige situatie zijn hier voornamelijk boomgaarden/ kwekerijen gevestigd met aan de randen, langs de wegen, gevarieerde lintbebouwing. Wonen komt daarin het meeste voor, soms in combinatie met een kleinschalige nevenfunctie, zoals een B&B. Uitzondering hierop vormt het grondverzetbedrijf aan de Geerstraat met een relatief omvangrijk perceel dat ongeveer midden in het plangebied ligt. Een andere afwijkende functie is de scouting die is gevestigd aan de Kennedysingel. In het gebied zijn verder diverse watergangen en bomen aanwezig. Ten zuiden van de Kennedysingel zijn vrij recent waterbergingsvoorzieningen voor het dorp aangelegd en bevindt zich een bergbezinkbassin voor het riool. Bovenop dit bassin ligt een trapveldje.

De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Vernieuwing, herontwikkeling of functieverandering van bestaande bebouwing blijft uiteraard mogelijk.

Legenda De aandachtspunten en aanknopingspunten van Winssen –Zuid

Ruimtelijke barrière Molenbiotoop

Een molenbiotoop en de aanwezige boomgaarden zijn eerder als aandachtspunten aangegeven in de analyse die ten grondslag ligt aan het concept panorama. De historische linten en de centraal gelegen watergang in het plangebied zijn daarin als aanknopingspunten aangegeven. Voor het structuurmodel is het gebied verder bekeken met de volgende punten als resultaat: • Aan de Geerstraat is een bedrijf gevestigd dat de mogelijkheden voor ontwikkeling voor woningbouw dusdanig beperkt dat verplaatsing noodzakelijk is. • De aanwezige boomgaarden en kwekerijen zullen grotendeels plaats moeten maken voor woningen. Behoud is beperkt mogelijk met inachtneming van minimaal 50 meter afstand tot de nieuwe woningen (spuitzonering). • Met uitzondering van het hiervoor genoemde bedrijf, de locatie Pandahara en de schuur van de scouting blijft de bestaande bebouwing gehandhaafd. Vernieuwing, herontwikkeling of functieverandering van bestaande bebouwing blijft uiteraard mogelijk. • De scouting krijgt een nieuwe locatie binnen het ontwikkelgebied. • De centraal gelegen watergang is van oudsher aanwezig en komt in de nieuwe opzet terug. • De andere watergangen en bestaande bomen worden zoveel mogelijk ingepast. • De voorziening voor de waterberging (wadi’s) en het bergbezinkbassin ten zuiden van de Kennedysingel blijven gehandhaafd.

Molenbiotoop Hogere rug; lint bebouwing Lage (nattere) zones Historische kern met oriëntatiepunt Historische lijnen / klompenpaden Behouden bestaande bomenrijen Behouden bestaande watergangen/wadi’s Behouden bestaande waterberging bassin Bestaand terrein scouting verplaatsen Afstand bestaand bedrijf Bestaand bedrijf saneren

Aandachtspunten locatie

Aan de hand van deze punten, de gebiedseigenschappen, de aansluiting op de omgeving en op Winssen is een vlekkenplan opgesteld dat richting geeft aan de nieuwe invulling van het gebied.

Molen Fruitboomgaard (spuitzonering)

Legenda Woongebied met groene kwaliteit fase 1 Woongebied met groene kwaliteit fase 2 Behouden en versterken huidige groen- en bebouwingslint Bestaand bedrijf saneren en opnemen in lint en woongebied Terugbrengen historische infrastructuur, bestaande lijn en watergang behouden (verbinding van gebied, centrale groene strook) Bijzondere woonvormen in groene zone Groene (park) zone Rafelende rand dorp behouden, afstand tot Van Heemstraweg Bestaande watergang/wadi’s Nieuwe watergang Nieuwe waterberging Ontsluitingsstructuur woongebieden Van Heemstraweg Mogelijke locatie scoutingterrein

In afbeelding hiernaast is het vlekkenplan voor WinssenZuid opgenomen. Naast versterking van het dorp met nieuwe woningen voegt de uitbreiding nieuw groen en water toe dat voor iedere Winssenaar toegankelijk is. Nagenoeg midden in het dorp komt, aan de Kennedysingel, groen te liggen dat via een centrale watergang verbonden is met een groene zone langs de Van Heemstraweg. Binnen deze structuur liggen de kleinschalige woonbuurten met dorpse bebouwing. De centrale groenzone bestaat uit de bestaande watergang die wordt verbreed en vooral dient als langzaamverkeerverbinding tussen de woon- en groengebieden. Aan de Kennedysingel komt een parkachtig gebied waarin de bestaande wadi’s en het bergbezinkbassin zijn geïntegreerd. Ook speelvoorzieningen kunnen hier een plek krijgen en twee bijzondere woonvormen. Eén ter hoogte van de voormalige Pandahara locatie en één in het verlengde van de Alex Willemsstraat. Te denken valt hierbij aan een erfopzet, hofje of kleinschalig complex met appartementen. De groene zone langs de Van Heemstraweg is noodzakelijk voor de gewenste groene, gemoedelijke dorpsrand. Hier is ruimte voor natuurontwikkeling en waterberging. In deze zone ligt de nieuwe locatie van de scouting.

De groene zone langs de Van Heemstraweg is noodzakelijk voor de gewenste groene, gemoedelijke dorpsrand.

Supermarkt

De woonbuurten liggen tussen de groenstructuren. Vanaf de bestaande linten Geerstraat en Leegstraat wordt op twee plekken een toegang gerealiseerd voor autoverkeer. Deze toegangen zijn ruime woonstraten met begeleidend groen en/of water. Voor de verdere uitwerking van het vlekkenplan zijn ontwerpprincipes opgesteld die aan bod komen bij het thema ruimtelijke kwaliteit. Binnen beide linten zijn nog enkele ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw aangegeven. De meeste open plekken worden echter benut als ontsluitingspunten voor het nieuwe woongebied.

Zichtlijnen naar oriëntatiepunt

Totale woongebied ca. 14,4 ha Aantal woningen: ca. 300 - 350

Oriëntatiepunt kerk Oriëntatiepunt kerktoren Oriëntatiepunt molen De Paulus Ontmoetingscentrum

2

Vlekkenplan Winssen-Zuid: een groene en blauwe plus voor het hele dorp

3

Specifieke randvoorwaarden Winssen-Zuid

De groene en blauwe plus: park, water en natuur

In het Omgevingsprogramma Woningbouw (en eerder in het concept Panorama 2040) worden de algemene randvoorwaarden gesteld voor de woningbouwontwikkelingen in Beuningen. In deze paragraaf worden per thema aanvullende specifieke randvoorwaarden voor het ontwikkelgebied Winssen-Zuid beschreven.

Thema 1 Woonkwaliteit Vooral goedkoop, betaalbaar en levensloopbestendig bouwen in WinssenZuid. Uitgangspunt voor de kwalitatieve verdeling van het programma is het regionale woningbehoefteonderzoek uit 2019. De nadruk in het programma ligt op goedkope en betaalbare koopwoningen. Gezien de regionale behoefte zet de gemeente Beuningen, samen met Woonwaarts, in op een groter aandeel sociale huurwoningen. Dit in afwijking van het woningbehoefteonderzoek. Bestaande voorraad

De bestaande woningen in Winssen zijn, vergeleken met de rest van de gemeente Beuningen relatief duur. Het aandeel sociale woningen is in Winssen een stuk lager dan in de rest van de gemeente. Het is wenselijk om zowel sociale huur als goedkope koop toe te voegen om de kansen voor starters te vergroten Dit kan in de vorm van kleinere woningen voor 1 en 2 persoonshuishoudens. Het aandeel betaalbaar voorziet verder in kleinere eengezinswoningen en appartementen voor starters. Vanwege de vergrijzing is er een toenemende behoefte aan levensloopbestendige woningen en wonen met zorg. Dat kan in de vorm van grondgebonden woningen of appartementen. Dit zowel in het goedkopere als duurdere segment. Het doel daarvan is te voorzien in de vraag van Winssense senioren en doorstroming te stimuleren.

1 2

Lopende projecten

4

De lopende en inbreidingsprojecten in Winssen omvatten 64 woningen. Het bestaande programma van Winssen bevat ruim een derde dure koopwoningen en geen sociale huur. Sociale huur

Midden huur

Dure huur

< 250.000

< 325.000

> 325.000

Totaal

0

15

0

15

11

23

64

0%

23%

0%

23%

17%

36%

• Park Kennedysingel: De groenzone langs de Kennedysingel krijgt een parkachtige inrichting die uitnodigt tot bewegen met een overkoepelende paden- en beplantingsstructuur en een formele speelplek. De bestaande wadi’s en bergbezinkbassin maken onderdeel uit van de kwalitatieve inpassing van Winssen-Zuid.

De groenzone langs de Kennedysingel krijgt een parkachtige inrichting die uitnodigt tot bewegen.

2

3

• Centrale watergang: De centrale watergang, een verbreding van de bestaande A-watergang, bestaat uit een zone van minimaal 20 meter breed met aan weerszijden van de watergang in ieder geval een groenstrook met paden voor langzaam verkeer. Enkele langzaam verkeer bruggetjes maken het mogelijk de watergang over te steken. De ligging van de watergang (midden, asymmetrisch) is nader te bepalen in samenhang met de invulling van de woonbuurten. Gecombineerd gebruik van deze paden voor autoverkeer is mogelijk (fietsstraat), echter zo minimaal mogelijk en zonder oversteek van de watergang. Parkeren is in deze groenzone niet toegestaan. • Groene zone langs de Van Heemstraweg: In deze zone ligt de nadruk op natuur en landschap met een informele inrichting. Hier kan de extra waterberging die nodig is, worden gerealiseerd in combinatie met natuurlijk spelen en de scouting. Daarbij wordt onderzocht of de groenzone kan worden verbonden met de Leegstraat, zodat ommetjes mogelijk zijn.

Bestaand programma Winssen

Fasering

De geplande woningbouw bestaat uit een eerste fase (tot 2030) van circa 210 woningen en een tweede fase van circa 135 woningen (2030 tot 2040). – exclusief de woningen aan Geerstraat/Leegstraat Voor de tweede fase ligt er nog geen kwalitatieve prognose. De nadere invulling van het programma 2030-2040 zal in de tweede helft van de jaren ‘20 meer concreet worden, gebaseerd op dan uitgevoerd woningbehoefteonderzoek en woningbouwontwikkelingen op dat moment. Het aandeel betaalbaar kan op basis van de marktomstandigheden dan nog wijzigen. Uitgangspunt voor de totale ontwikkeling Winssen Zuid - hiervoor is nu 50% betaalbaar.

Voor woningbouw in de eerste fase van Winssen-Zuid (<2030) gelden de volgende uitgangspunten: • Het totale programma is 50% levensloopgeschikt. • Bij voorkeur dient een pilot voor starterswoningen en een (collectieve woonvorm) voor senioren gerealiseerd te worden. Deze woningen maken deel uit van het hierboven opgenomen programma. • Binnen het plangebied wordt één locatie gereserveerd voor een bijzondere woonvorm met wonen en zorg. Het gaat dan om onzelfstandige woningen die niet meetellen voor het hierboven opgenoemde programma. • De invulling van de woongebieden voldoet aan de criteria voor de vitale wijk: mix van woningen voor verschillende doelgroepen en ruimte voor (informeel) ontmoeten.

De eerste fase bestaat uit circa 210 woningen. De verdeling is op basis van het woningbehoefteonderzoek, met extra accenten op sociale huur en een verschuiving naar duurdere koop vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt. Sociale huur

Koop < 250.000

Midden huur

< 325.000

> 325.000 + dure huur

20%

15%

9%

23%

33%

40

30

20

45

65

1

2

De dorpse straten van Winssen-Zuid

Totaal

Dorps wegprofiel: korte rechtstanden, gebogen/ geknikte straten en veel groen. Het onderscheid tussen rijbaan, parkeren en voetpad is subtiel. Dus geen hoge stoepranden, duidelijk verschillend materiaalgebruik en formele parkeervakken. De ontwerpprincipes voor de verkeerstructuur zijn opgenomen in paragraaf 2.4.4. Voor het parkeren hanteren we de parkeernormen uit het ‘Parapluplan Parkeren’. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de gemiddelde waarde van het interval van de categorie ‘rest bebouwde kom’. Voor het parkeren gelden de volgende ontwerpprincipes: • Geen grootschalige parkeerterreinen. • Zo veel mogelijk op eigen terrein. • Informele parkeerstroken langs de weg. • Kleinschalig geconcentreerd parkeren zoals een parkeerkoffer tussen woningen, hier en daar haaksparkeren (rijtjes van circa vijf aaneen). • Parkeren georiënteerd aan de voorzijde of zijkanten van woningen, niet aan achterzijde. • Goede spreiding parkeerplaatsen in relatie tot spreiding van de woningen.

200

Programma eerste fase tot 2030

Behoud en versterking voorzieningen

Het toevoegen van woningen zorgt voor een groei aan inwoners. Dit is positief voor de voorzieningen binnen de kern Winssen. Het toevoegen van de groene-speelzone aan de Kennedysingel zorgt voor het toevoegen van bruikbaar groen dicht bij het hart van de kern. De kwaliteit wordt hiermee versterkt.

3

Thema 2 Ruimtelijke kwaliteit 4 Zo wordt de woningbouw dorps en typisch Winssens. Winssen Zuid moet het typische dorpse gevoel oproepen, zoals ook aanwezig in de bestaande dorpskern.

Dorps ontmoeten en bewegen in de buitenruimte Binnen het plangebied moet voor jong en oud voldoende ruimte zijn om te bewegen en elkaar te ontmoeten. Concreet betekent dit dat in de parkzone langs de Kennedysingel in ieder geval één beweegplek wordt ingepast.

Dit zijn de dorpse ontwerpprincipes voor Winssen-Zuid: • Gevarieerd: verschillende architectuurstijlen, mix van woningtypen, wisselende rooilijnen, ruime straatprofielen incidenteel afwisselen met een intiem straatprofiel. • Traditioneel: woningen met kappen, bakstenen, dakpannen, heldere hoofdvorm (huis), eigentijdse interpretaties zijn mogelijk. • Informeel: gebogen/geknikte straten, eenvoudige wegprofielen zonder formele parkeervakken, groenplek op de hoek. • Kleinschalig: korte rijen (maximaal vier tot zes woningen aaneen), overwegend lage goothoogte, maximaal twee bouwlagen met kap (bij gestapeld is wonen in de kap mogelijk). • Groen: voortuinen/hagen, openbaar groen in elke straat, contact met het omringende landschap. • Ruim opgezet: een woningdichtheid tussen de 2025 woningen per hectare in de ontwikkelvlekken. Deze dichtheid is gebaseerd op de beoogde doelgroepen (vooral goedkoop, betaalbaar en levensloopbestendig) en de gewenste mix van woningtypen (rij, tweekapper, vrijstaand) in het gehele gebied. Straten met uitsluitend één woningtype of een enkele onderbreking van één woningtype komen dus niet voor. Een planmatige, dicht bebouwde en strak opgezette uitbreiding is uit den boze. • De bijzondere woonbebouwing aan de Kennedysingel staat op zichzelf en bestaat uit een cluster compact opgezette, in samenhang ontworpen woningen.

Zoals een erfensemble, seniorenhofje of kleinschalige villa. Elk cluster heeft een eigen ontsluiting, een parkeerplaats en is landschappelijk ingepast in de omgeving.

4

4

5

Thema 3: Omgevingskwaliteit In de paragrafen hiervoor zijn al punten benoemd die ook met omgevingskwaliteit te maken hebben. Die herhalen we hier niet. Ook voor Winssen-Zuid geldt dat sprake moet zijn van een prettige en gezonde leefomgeving. In het kader van het bestemmings-/ omgevingsplannen dienen hiertoe de wettelijk benodigde onderzoeken te worden uitgevoerd.

Thema 5 Duurzaamheid Voor dit thema gelden de algemene uitgangspunten van gasloze wijken, energieneutraliteit en circulariteit zoals opgenomen wordt in het Omgevingsprogramma Woningbouw.

Winssen-Zuid moet het typische dorpse gevoel oproepen, zoals ook aanwezig in de bestaande dorpskern.

Thema 4 Bereikbaarheid Ontsluiting. In plangebied van Winssen-Zuid is rekening gehouden met zowel gemotoriseerd als langzaam verkeer. Voor het langzaam verkeer zijn ontsluitingen in de richting van het centrum van Winssen (Kennedysingel – Alex Willemstraat) en in de richting van de Van Heemstraweg (via de Leegstraat) wenselijk. Dit houdt verband met respectievelijk de bereikbaarheid van het centrum, de scholen en voorzieningen en een snelle verbinding richting Beuningen en Nijmegen.