NIEUW - 24094.03 - Nota Zienswijzen TAM-omgevingsplan Oostzijde stationsomgeving

De hoeveelheid parkeerruimte voor NS-reizigers zal afnemen doordat er al gebouwd gaat worden.

De gemeente Best heeft samen met de gemeente Oirschot, provincie Noord-Brabant, NS-stations, ProRail, Hermes, Arriva en SDK vastgoed de huidige situatie en de gewenste toekomstige situatie voor de OV-knoop Best in kaart gebracht in het ‘Integraal handelingsperspectief’. Op hoofdlijnen komt het plan voor de oostzijde zoals beschreven in de spelregelkaart- erop neer dat de nieuwbouw voorziet in eigen parkeerbehoefte. Voor het openbare gebied gaan we enerzijds uit van afname van het aantal openbaar beschikbare parkeerplaatsen door de bouw van de woningen en de bouw van een 28

fietsenstalling aan de noordzijde van het stationsgebied. Anderzijds is er een toename van het aantal parkeerplaatsen door de aanleg van bezoekersparkeerplaatsen voor de nieuwe functies en de aanleg van een P&R-parkeerdek. De afspraken met NS om de P&R voorziening te realiseren zijn in een vergevorderd stadium. Concrete afspraken hierover moeten vastliggen voorafgaande aan het verlenen van de omgevingsvergunning. c. Vermindering footprint door duurzamere bouwmaterialen.

In hoofdstuk 2.7 ‘Duurzaamheid en klimaatadaptatie’ onder het kopje ‘Duurzaam materiaalgebruik’ wordt erin gegaan op duurzaam materiaalgebruik. Zo wordt bij de ontwikkeling alleen gebruik gemaakt van duurzaam geproduceerd hout en het te verwijderen verhardingsmateriaal wordt zoveel mogelijk ter plaatse hergebruikt.

d. Verbinding van groenvoorziening.

In de nieuwe situatie komen meer bomen dan er nu in de oostzijde van de stationsomgeving staan. Er wordt een nieuwe oost-west verbinding gerealiseerd tussen Rembrandtlaan en Kapelplein, het tunneldek wordt vergroend en er wordt groen op daken en gevels toegepast.

e. Gebruik van groene daken en neststenen.

Een aantal geschikte gevels worden voorzien van nestkaste voor vogels. De gevels van het parkeergebouw zijn daar het meest geschikt voor, vanwege de oriëntatie, hoogte en nabijheid van geschikt groen. De ruimte op de daken wordt zo efficiënt mogelijk ingezet met ruimte voor groendaken. Conclusie

De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan.

29

5.

Ambtshalve wijzigingen ten opzichte van het ontwerpplan

Hieronder wordt ingegaan op de aanpassingen die ten opzichte van het ontwerp TAMomgevingsplan Oostzijde stationsomgeving Best worden doorgevoerd op basis van ambtshalve verbeteringen. De wijzigingen zijn geordend naar wijzigingen op de motivering, de juridische regels en de kaart naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen en ook de ambtshalve verbeteringen.

Overzicht ambtshalve wijzigingen Planmotivering/toelichting Paragraaf

Aanpassing

Aanleiding/motivatie

Daar waar onderzoeken zijn aangevuld/aangepast is ook de motivering aangepast. 7

De bedragen in de motivering van de kostenverhaalsregels zijn aangepast naar aanleiding van de meest recente taxatie. Ook is een geringe tekstuele aanpassing gedaan.

7.4.5

60% vrije sector koop appartementen moet worden aangepast naar 30%.

Percentage was niet goed weergegeven.

Aanpassing

Aanleiding/motivatie

De definitie van hydrologisch neutraal ontwikkelen is toegevoegd in de begrippenlijst: We hanteren het principe van hydraulisch neutraal ontwikkelen. Dit betekent dat de nieuwe watersituatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag je de grondwaterstand niet verlagen. Het waterpeil moet aansluiten bij de optimale grondwaterstanden.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 9.2.

1.20

De definitie veranderen naar ‘Detailhandel in de dagelijkse sector’: Winkels in levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Dit betreffen onder meer versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeriezaken en apotheken inclusief een gemakssuper waarbij er nadrukkelijk verse, ready-to-eat en to-go-goederen worden verkocht, niet zijnde een supermarkt. Onder detailhandel in de dagelijkse sector valt tevens internetverkoop/webwinkel waarbij ter plaatse sprake is van verkoop en/of levering van goederen en/of de uitstraling ten verkoop.

Tekstueel.

1.21

De definitie van detailhandel is verwijderd. Artikel 1.21 is geïntegreerd in artikel 1.20. De

Regels Artikel

30

nummering is hierdoor ook aangepast. 1.39

Definitie van maatschappelijke en culturele voorzieningen is aangepast naar: Educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze, onderwijsvoorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel in de dagelijkse sector en ondergeschikte horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

Tekstueel.

1.42

Definitie van ondergrondse bouwwerken is verwijderd

Er komen geen ondergrondse bouwwerken. Definitie overbodig.

1.48

Het begrip is aangepast naar ‘Detailhandel in de recreatieve sector’.

Tekstueel.

4.2.2

Sub d is toegevoegd: de bouwhoogte van een parasol mag niet meer bedragen dan 4 meter en staan ten dienste van lid 4.1 sub f.

4.1

De aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – ontsluiting bedrijf’ wordt gekoppeld aan Hoofdstraat 53.

Adres gespecificeerd, omdat anders elk bedrijf gebruik kan maken van de ontsluiting.

4.3

Artikel 4.3 Vergunningplichtige activiteiten toegevoegd:

Stationsomgeving maakt deel uit voor de zoekcirkel voor een groot station. Daarom is het wenselijk om de mogelijkheid te creëren voor middenspanningsstations.

4.3.1 Middenspanningsstations Het bevoegd gezag verleent een omgevingsvergunning voor het realiseren van middenspanningsstations, mits voldaan wordt aan de beoordelingsregels dat er geen onevenredige aantasting van: a. het woonklimaat plaats vindt; a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. stedenbouwkundige inrichting en vormgeving; c. de verkeersveiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 5.1

Onder f is de mogelijkheid toegevoegd om geluidwerende voorzieningen te realiseren.

5.1

Sub f is veranderd in: zoals bedoeld in lid 6.1 sub c onder 2

Tekstueel.

31

5.2.2

Sub d is toegevoegd: de bouwhoogte van een parasol mag niet meer bedragen dan 4 meter en staan ten dienste van lid 5.1 sub f.

Tekstueel.

5.3

Artikel 5.3 Vergunningplichtige activiteiten is toegevoegd:

Stationsomgeving maakt deel uit voor de zoekcirkel voor een groot station. Daarom is het wenselijk om de mogelijkheid te creëren voor middenspanningsstations.

5.3.1 Middenspanningsstations Het bevoegd gezag verleent een omgevingsvergunning voor het realiseren van middenspanningsstations, mits voldaan wordt aan de beoordelingsregels dat er geen onevenredige aantasting van: a. het woonklimaat plaats vindt; a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. stedenbouwkundige inrichting en vormgeving; c. de verkeersveiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 6.1

Een aan-huis-verbonden beroep zoals bedoeld in sub b is niet meer bij recht toegestaan, maar mogelijk met de afwijkingsbevoegdheid die is toegevoegd in de regels. Dit artikel wordt verplaatst naar de 6.5 ‘Vergunningplicht voor activiteiten’.

Niet wenselijk om rechtstreeks aan-huis-verbonden beroepen mogelijk te maken vanwege het feit dat veelal appartementen worden gerealiseerd.

6.1

Horeca in categorie 1 t/m 4 tot een maximum van 500 m2 bvo is gewijzigd in een gezamenlijk maximum.

Tekstueel.

6.1

6.1.c.3 is aangepast naar: Detailhandel in de dagelijkse sector bestaande uit minimaal twee vestigingen tot een gezamenlijk maximum van 500 m2 bvo. Hierbij zijn detailhandel in de recreatieve sector en supermarkten uitgesloten.

Tekstueel.

6.1

Punt 4 is aangepast naar: bioscoop met de daarbij ondergeschikte horeca en ongeschikte detailhandel tot een maximum van 1.200 m2 bvo;

Tekstueel.

6.1

De aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – ontsluiting bedrijf’ wordt gekoppeld aan Hoofdstraat 53.

Adres gespecificeerd, omdat anders elk bedrijf gebruik kan maken van de ontsluiting. 32

6.2.1

Er is een regeling toegevoegd om meer flexibiliteit te bieden voor het gebouw in de binnentuin.

Stedenbouwkundig.

6.2.1

Sub a aangevuld met: over de totale bouwhoogte van de aangrenzende gebouwen.

Toegevoegd om het niet mogelijk te maken om op de hogere verdiepingen wel doorgangen te realiseren.

6.2.1

Sub d onder 1 aanvullen met: archeologische waarden als bedoeld in artikel 7, voor zover gelegen binnen de dubbelbestemming waarde – archeologie.

Tekstueel.

6.2.1

Onder 3 is vervangen door: ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' moet aan de naar deze aanduiding gekeerde zijde(n) van een gebouw van een kap te worden voorzien met een minimum en maximum dakhelling van respectievelijk 40 en 60 graden;

Stedenbouwkundig wenselijker.

6.2.1

Sub d lid 3 komt als volgt te luiden: a. Het bouwen van bouwwerken voor de functie wonen is uitsluitend toegestaan wanneer minimaal uit een dynamische berekening van de trillingssterkte blijkt dat de streefwaarden voor Wonen nieuwe situatie, zoals bedoeld in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden. 1. Dag- en avondperiode: A1 = 0,1 A2 = 0,4 A3 = 0,05; 2. Nachtperiode: A1 = 0,1 A2 = 0,2 A3 = 0,05; Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen dient een trillingsonderzoek ingediend te worden waarin wordt aangetoond wat de te verwachten trillingssterktes zullen zijn. Hierbij dienen ook maatregelen en de effecten daarvan te worden beschouwd, die nodig zijn om aan deze trillingsstreefwaarden voor nieuwe situaties te voldoen. a. In afwijking van de regel onder a is het 33

bouwen van bouwwerken voor de functie wonen ook toegestaan op voorwaarde dat alle doelmatige en kosteneffectieve maatregelen om de trillingssterkte te verminderen worden getroffen en uit een dynamische berekening blijkt dat tenminste de streefwaarden voor Wonen in bestaande situatie, zoals bedoeld in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden. 1. Dag- en avondperiode: A2 = 0,8 A3 = 0,1; 2. Nachtperiode: A2 = 0,4 A3 = 0,1. Er dient dan een doelmatigheidsonderzoek bijgevoegd te worden in het geval bepaalde maatregelen, die nodig zijn om aan de streefwaarden onder a te voldoen, als nietdoelmatig worden geacht. Daaruit moet duidelijk blijken waarom bepaalde maatregelen niet getroffen (kunnen) worden. Uit het trillingsonderzoek moet dan in ieder geval blijken welke maatregelen getroffen worden om aan deze richtwaarden te voldoen. Door het bevoegde gezag wordt beoordeeld of er dan ingestemd kan worden met toetsing aan de richtwaarden voor bestaande situaties, conform Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch. 6.2.2

Sub d is toegevoegd: nutsvoorzieningen in de vorm van middenspanningsstations dienen te voldoen aan de regels zoals gesteld in lid 6.2.1, met uitzondering van het bepaalde in lid 6.2.1 sub a waarbij middenspanningsstations ook buiten het bouwvlak zijn toegestaan.

Stationsomgeving maakt deel uit voor de zoekcirkel voor een groot station. Daarom is het wenselijk om de mogelijkheid te creëren voor middenspanningsstations.

6.4.2

Sub b onder 2 is verwijderd.

Niet wenselijk om met een afwijking kamerverhuur mogelijk te maken.

6.4.1

Dit artikel moet worden gekoppeld aan de op te nemen omgevingsplanactiviteit voor een aanhuis-verbonden beroep.

Een aan-huis-verbonden beroep is niet meer bij recht mogelijk, maar enkel mogelijk met een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Zie 34

artikel 6.5 (vergunningplicht voor activiteiten). 6.4.2

Sub b onder 1 wordt aangepast naar: maximaal twee extra personen mogen inwonen;

Tekstueel.

6.5.2

Het artikel over kamerverhuur of onzelfstandige woonruimte is verwijderd.

Niet wenselijk om het mogelijk te maken om kamerverhuur of een zelfstandige woonruimte te realiseren in de voornamelijk te realiseren appartementen.

7.3

Dit lid is vervangen door:

Tekstueel.

7.3 Vergunning in verband met de archeologische waarde 1. Binnen de voor Waarde-archeologie aangewezen gronden is het verboden om zonder omgevingsvergunning bouwwerken op te richten ten behoeve van de op deze gronden voorkomende functie(s) , tenzij de bouwactiviteit op grond van lid 7.2 is toegestaan. 2. De omgevingsvergunning wordt verleend, als is gebleken dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad . 3. Bij de beoordeling van lid 7.3.2 ten behoeve van de aanvraag voor een omgevingsvergunning als bedoeld onder lid 7.3.1 wordt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie opgesteld door een gecertificeerde instantie waarin de archeologische waarde van de locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld, overgelegd. Dit rapport is niet vereist als: • op basis van andere informatie naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is aangetoond dat ter plaatse reeds in relevante mate verstoring heeft plaatsgevonden; of 35

• op basis van andere informatie naar oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is aangetoond dat als gevolg van de ingreep geen verstoring plaatsvindt. 4. Aan de omgevingsvergunning als bedoeld onder 1 kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting om het grondwerk te laten begeleiden door een archeologisch deskundige die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties; d. over de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De vergunningvoorschriften zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden. 7.4

Vervalt

Geïntegreerd in lid 7.3. Vanwege het vervallen van dit lid, wordt de nummering aangepast.

7.5.2

Aangepast naar reeds legaal in uitvoering zijn.

Tekstueel.

10.1

10.1 Algemene beoordelingsregels

Tekstueel. 36

vergunningplichtige bouwactiviteiten Burgemeester en wethouders verlenen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een omgevingsvergunning voor: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de bepalingen in dit TAM-omgevingsplan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven; c. de bepalingen in dit TAM-omgevingsplan en toestaan dat bebouwingsgrenzen tot maximaal 0,5 m worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. de bepalingen in dit hoofdstuk en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits: 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² zal bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen; e. de bepalingen in dit hoofdstuk ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en 37

f.

toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot: 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m; 2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 m; het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, mits: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw zal bedragen.

10.2

Vervalt

Geïntegreerd in lid 10.1.

11.2

Onder a ‘gerealiseerd’ is vervangen door ‘voorzien’.

Tekstueel.

11.2

Onder b is aangepast: In aanvulling op het bepaalde in sub a kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, meerdere parkeergelegenheden worden vervangen van het bewonersdeel van de parkeergelegenheid voor deelauto's met een verhouding van 20:1 (reguliere parkeerplaats: deelauto) met een maximum van 20% van de binnen de bestemming 'Wonen' te realiseren parkeergelegenheid.

De Nota Parkeernormen 2022 wordt hiermee sterker geborgd.

12.1

Lid 3 onder b is de zin aangevuld met: waarbij de toe te passen methode door burgemeesters en wethouders wordt bepaald.

Tekstueel.

Lid 4 sub 4 is verwijderd. 12.4

Titel aangepast naar: Eindafrekening

Tekstueel. 38

kostenverhaalsbijdrage 12.5

Er is een extra artikel toegevoegd: Eindafrekening financiële bijdrage De eindafrekening van de financiële bijdrage, als bedoeld in artikel 13.24, vierde lid, van de Omgevingswet en artikel 8.22 Omgevingsbesluit, wordt berekend op basis van de gerealiseerde aangewezen bouwactiviteiten, de betaalde financiële bijdrage en het ten tijde van deze eindafrekening van de financiële bijdrage vigerende ‘Programma kostenverhaal en financiële bijdrage’ van de gemeente Best.

Door het toevoegen van het extra artikel is de nummering van de navolgende artikelen in dit hoofdstuk ook aangepast.

12.6

Vier weken is vervangen door acht weken.

Ruimere termijn is wenselijk.

12.7

Er is een extra lid e toegevoegd:

Bij wijziging van parameters hoeft geen omgevingsplanprocedure te worden doorlopen.

e. de onder a t/m d genoemde parameters worden jaarlijks herzien in de 'Meerjarenprognose grondexploitaties' van de gemeente Best. De eindafrekening wordt vastgesteld aan de hand van de dan vigerende en vastgestelde parameters van de gemeente Best. 12.8

Lid 1 is aangepast naar: Bij de te verhalen kosten en opbrengsten, het vaststellen van een kostenverhaalbeschikking, een eindafrekening op verzoek of een eindafrekening worden de volgende renteparameters toegepast:

Tekstueel.

12.8

Lid 3 is toegevoegd: De onder 12.8.1 en 12.8.2 genoemde parameters worden jaarlijks herzien in de ‘Meerjarenprognose grondexploitaties’ van de gemeente Best. De eindafrekening wordt vastgesteld aan de hand van de dan vigerende en vastgestelde parameters van de gemeente Best.

Bij wijziging van parameters hoeft geen omgevingsplanprocedure te worden doorlopen.

13.2

De kosten die zijn geraamd zijn aangepast naar 14.204.626,00 De tabel is hierop ook aangepast.

Naar aanleiding van de taxatie.

13.3

De kosten die zijn geraamd zijn aangepast naar € 8.225.715,00. De tabel is hierop ook aangepast.

Naar aanleiding van de taxatie.

13.4

Er is een extra artikel 13.4 toegevoegd: Raming van de financiële bijdrage:

De nummering van de navolgende artikelen en tabellen binnen dit hoofdstuk zijn hierdoor aangepast.

De financiële bijdrage aan het kostenverhaalsgebied Oostzijde Stationsomgeving Best worden geraamd op €188.075,00 inclusief kostenstijging, zie tabel 3. 13.6

De totaalsom van de te verhalen contante

Naar aanleiding van de taxatie. 39

kosten (€ 16.010.696,00) volgend uit artikel 13.3 en artikel 13.4. Dit is lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten uit uitgifte, € 21.948.960,00, volgend uit artikel 13.5 waardoor alle contante kosten kunnen worden verhaald, zijnde € 16.010.696,00. Tabel 5 is toegevoegd. 13.7

De tabel is gewijzigd. In artikel 13.7 wordt verwezen naar artikel 13.5 in plaats van artikel 12.1.

Tekstueel.

15.2, 15.3 en 15.4 leden 1

Voor de getallen dient ingevoegd te worden: in het kostenverhaalsgebied dienen ten minste…

In overeenstemming met de anterieure overeenkomst die gesloten is met de ontwikkelaar.

15.3

Lid 3 ‘de gemeente’ is vervangen door burgemeesters en wethouders.

Tekstueel.

Bijlage bij de motivering Naar aanleiding van een aantal zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn een aantal onderzoeken aangepast.

40