26022.05 - Motivering TAM-omgevingsplan Aarleseweg 42-42a (A)
Tekst van het document
Motivering omgevingsplan TAM-IMRO Motivering van de effecten op de fysieke leefomgeving Aarleseweg 42-42a te Best
8 april 2026
Colofon
Motivering omgevingsplan Projectnummer:
EX.22.1080
E.00000600
Versie: 3 Datum:
8 april 2026
Opdrachtgever
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Locatie
Aarleseweg
42 te Best
Opdrachtnemer: Agrifirm NWE B.V. Waalkade 33 5347 KR Oss
Projectleider EV.
Uitvoering M.K.
ALLE
RECHTEN
ELEKTRONISCH
VOORBEHOUDEN. OF OP WELKE
SCHRIFTELIJKE TOESTEMMING
2
NIETS
ANDERE VAN
UIT
DEZE
WIJZE DAN
AGRIFIRM
UITGAVE
NWE
OOK,
MAG
WORDEN
VERVEELVOUDIGD
EN EVENMIN IN EEN GEAUTOMATISEERD
DOOR
MIDDEL
B.V.
Motivering omgevingsplan
‘Aarleseweg
42-42a
VAN
GEGEVENSBESTAND
te Best’
DRUK, WORDEN
FOTOKOPIE,
MICROFILM,
OPGESLAGEN,
ZONDER
GELUIDSBAND, VOORAFGAANDE
Inhoudsopgave Inhoudsopgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Hoofdstuk 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1. 1
Aanleiding en doel
. .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .
5
1. 2
Plangebied.
.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .
5
1. 3
Leeswijzer.
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .
6
Hoofdstuk 2. Huidige situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Hoofdstuk 3. Gewenste situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Hoofdstuk 4. Beleidskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 4. 1
Rijksbeleid
4. 2
Provinciaal beleid
4. 3
Gemeentelijk beleid
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
. . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
12 15 23
Hoofdstuk 5. Planologische en milieukundige aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 5. 1
M. E. R. -beoordeling
5. 2
Activiteiten en milieuzonering
5. 3
Geur
5. 4
Geluid
5. 5
Luchtkwaliteit
5. 6
Bodem
5. 7
Archeologie en cultuurhistorie
5. 8
Ecologie
5. 9
Water
5. 10
Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen
5. 11
Gezondheid
5. 12
Duurzaamheid
5. 13
Omgevingsveiligheid
. .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
55
5. 14
Verkeer en parkeren
. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
56
. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
28
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
29
. . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
31
. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
34
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
36
. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
37
.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
39
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
41
.. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
45
. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
48
. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
51
. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
54
Hoofdstuk 6. Juridische aspecten en planverantwoording . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 6. 1 Inleiding
.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
58
6. 2 Regels 58
Hoofdstuk 7. Uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 7. 1
Economische uitvoerbaarheid
7. 2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
.. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
60 60
Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Bijlage 1:
3
Landschappelijke inpassing + kwaliteitsberekening
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
.. . . . .. . . .. .
62
Bijlage 2:
Rekenmodule maatwerk Provincie
. .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
62
Bijlage 3:
Akoestisch onderzoek
. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
62
Bijlage 4:
Geurberekening V-stacks Vergunning
Bijlage 5:
Fijnstofberekening ISL3a
Bijlage 6:
Bodemonderzoek
Bijlage 7:
Archeologisch onderzoek
Bijlage 8:
AERIUS berekeningen aanleg en gebruiksfase
Bijlage 9:
Advies GGD.
.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
62
.. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
62
. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
62 62
. . .. . . .. . . .. . . . .. .
62
. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
62
Bijlage 10: Verslag omgevingsdialoog
4
. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .
. .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. .
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
62
Hoofdstuk 1. Inleiding 1. 1
Aanleiding en doel
Het voorliggende project heeft betrekking op de juridisch-planologische regeling voor het herbestemmen van de locatie aan de Aarleseweg 42/42a te Best. Herbestemmen naar een woonbestemming met 270 m 2 aan bijgebouwen (174 m 2 bijgebouw bij woning en 96 m 2 recreatiewoning) en de realisatie van een bouwkavel aan de noordzijde van het plangebied is niet rechtstreeks toegestaan op grond van de regels uit het Omgevingsplan van rechtswege. Het geldende omgevingsplan van rechtswege biedt geen mogelijkheid dit project te realiseren. Om dit project juridisch-planologisch mogelijk te maken dient het omgevingsplan gewijzigd te worden. Voorliggend document bevat de motivering voor de benodigde wijziging van het omgevingsplan en vormt de onderbouwing van het besluit. Gemotiveerd wordt dat met deze wijziging tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt gekomen. ,
Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet (OW) hebben gemeente een omgevingsplan van rechtswege. Dit bestaat uit de bestaande bestemmingsplannen en de bruidsschat. Als er nieuwe initiatieven worden gemaakt waarvoor het omgevingsplan moet worden aangepast wordt er dus niet een nieuw omgevingsplan gemaakt maar wordt er een deel van het omgevingsplan gewijzigd. Voorliggende wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Best is bedoeld om de bedrijfslocatie aan de Aarleseweg 42/42a te Best te herontwikkelen naar een woonbestemming met recreatiewoning en een nieuwe bouwkavel te realiseren. ,
,
1. 2
Plangebied
Het plangebied betreft de locatie Aarleseweg 42/42a en is gelegen ten noorden van de kernen Best en Aarle. Het perceel waarop het bedrijf is gevestigd staat kadastraal bekend als gemeente Best sectie K nummers 1385 5003 en 5004. Op het perceel staan diverse bedrijfsgebouwen ten behoeve van het niet-agrarische bedrijf. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer en de omgeving. ,
,
Afbeelding 1: ligging van het plangebied ; locatie Aarleseweg 42/42a te Best (bron: Topotijdreis. nl)
5
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
1. 3
Leeswijzer
Deze onderbouwing is opgebouwd uit een vijftal hoofdstukken en enkele bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 deze gaat in op de beschrijving van de huidige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de gewenste situatie uitgewerkt. In hoofdstuk 4 wordt het van toepassing op dit plan zijnde beleid weergegeven en het plan wordt hieraan getoetst. In hoofdstuk 5 worden aspecten van de fysieke leefomgeving welke betrekking hebben op dit plan uitgewerkt. In hoofdstuk 6 van dit plan zijn de juridische aspecten en planverantwoording opgenomen. In het laatste hoofdstuk wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan behandeld.
6
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Hoofdstuk 2. Huidige situatie Het plangebied ligt ter hoogte van de Aarleseweg in het buitengebied van Best. In de omgeving bevinden zich woningen niet-agrarische bedrijven en agrarische bedrijven. Binnen het bouwvlak zijn een bedrijfswoning en diverse bedrijfsgebouwen aanwezig. Voorheen werd de locatie gebruik voor de handel in openhaardhout. Daarnaast is een gedeelte van de bedrijfsbebouwing in het verleden gebruikt als aparte woning. Wegens omstandigheden is initiatiefnemer genoodzaakt om de bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied te beëindigen. Hierna wordt nader op de omgeving ingegaan. ,
,
Het plangebied ligt in buurtschap ‘Aarle’ en is gesitueerd aan de rand van het ‘Gemengd landelijk gebied’. Op de kaart van de Structuurvisie Buitengebied Best is de omgeving aangeduid als ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’. Dit gebied is beoogd voor mogelijke toekomstige stedelijke afronding van de kern Best. Aan de noord- en oostzijde grenst het plangebied aan de nog te realiseren woonwijk ‘Aarlesche
Erven’. In het bebouwingslint is sprake van grote functiemenging. In de bebouwingsconcentratie bevinden zich woningen niet-agrarische bedrijven en agrarische bedrijven. De burgerwoningen betreffen voornamelijk vrijstaande woningen en (cultuurhistorisch waardevolle) woonboerderijen. Een deel van de woningen in het lint is aan de weg gesitueerd. Een ander deel ligt juist verder van de weg af en heeft een grote voortuin. In afbeelding 2 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven. ,
Afbeelding 2: luchtfoto plangebied
7
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Hoofdstuk 3. Gewenste situatie Zoals in de inleiding reeds vermeld is initiatiefnemer voornemens om de locatie te herbestemmen naar een woonbestemming met 270 m 2 aan bijgebouwen en de realisatie van een bouwkavel aan de noordzijde van het plangebied. Op de locatie wordt een gedeelte van de voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt zie afbeelding 3. Een gedeelte (174 m)2 blijft behouden als bijgebouw bij de woning. In het bijgebouw bevindt zich een werkplaats/garage en wordt niet-bedrijfsmatig materiaal opgeslagen. Ook wenst initiatiefnemer de voormalige woonruimte in één van de bedrijfsgebouwen te behouden en in gebruik te nemen als recreatiewoning (96 m)2 Met deze voorziening richt men zich met name op toeristen die de groene omgeving willen verkennen. De recreatiewoning biedt een slaapgelegenheid voor maximaal 6 personen. ,
,
.
Afbeelding 3: te slopen bebouwing
Gezien de uitstekende ‘groene’ ligging van de projectlocatie
de nabijheid van diverse fiets- en wandelroutes en de aanwezigheid van een voor dit doel geschikt bijgebouw is het idee ontstaan om een overnachtingsmogelijkheid in de vorm van een recreatiewoning op te richten. Daarnaast beoogt initiatiefnemer binnen het plangebied een bouwperceel te creëren ten behoeve van de realisatie van en woning. De gemeente heeft met een principebesluit (kenmerk: PU24-00172//) kenbaar gemaakt onder voorwaarde medewerking te verlenen aan de bestemmingswijziging naar wonen met extra woonbestemming op de Aarleseweg 42/42a te Best. ,
,
8
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Afbeelding 4: gewenste situatie Aarleseweg 42 3. 1. 1 Vergunningen De nieuwe activiteiten zijn geen milieubelastende activiteiten op basis van hoofdstuk 3 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Hiervoor geldt geen meldings- of vergunningsplicht. 3. 1. 2 Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering Met voorliggend plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming omgezet naar een woonbestemming. Daarnaast wordt er een tweede woonbestemming mogelijk gemaakt. Beide omvatten een oppervlak van elk 1. 500 m.2 Voor het realiseren van de extra woonkavel betekent dat er een kwaliteitsverbetering ter waarde van €125.000- gedaan moet worden. Ten behoeve van deze kwaliteitsverbetering wordt een deel van de percelen veranderd naar de functie ‘groen’. ,
Landschappelijke inpassing De landschappelijke inpassing van het initiatief is afgestemd op de kwaliteiten en kenmerken van het ter plaatse aanwezige landschap. De planlocatie ligt in het gebiedspaspoort ‘Kempen’ aan de grens van het gebied ‘De Meierij’ en heeft het landschapstype Oude zandontginning. De oude zandontginningen zijn kleinschalig hebben een onregelmatige verkavelingsstructuur en een besloten karakter. Ook kenmerkend zijn de akkercomplexen met omliggende buurtschappen en groenstructuren. In de omgeving van het plangebied zijn op verschillende plekken deze groenstructuren terug te vinden in de vorm van een bosje een laan bomen en houtsingels. De ligging aan de rand van het dorp biedt kansen voor het ontwikkelen van de overgang naar het omliggende landschap. Hierbij wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van het nieuwe woongebied ‘Aarlesche Erven’ aan de noord- en oostzijde van het plangebied. Vanuit de bewoners van de bestaande woningen is er de wens om door middel van groene stroken het zicht op dit nieuwe woongebied te verminderen. ,
,
,
9
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Woonbestemming 42 Aan de beplanting van woonbestemming 42 verandert weinig. De bestaande houtsingel blijft behouden en krijgt de bestemming ‘Natuur’. Dit vlak wordt vergroot door het vrijgekomen oppervlakte op perceel 5003 door de gesloopte loodsen. Naast de houtsingel komt een wandelpad van 2 meter breed. Hiermee wordt een verbinding gemaakt met het toekomstige woongebied ‘Aarlesche Erven’. Ook zorgt dit pad voor openheid in het gebied. Met de inrichting van dit deel wordt dan ook rekening gehouden met deze openheid en verbinding. De huidige tuin aan de wegzijde blijft behouden. Aan de kant van de groenstrook wordt een nieuwe beukenhaag met een hoogte van 250 meter aangeplant. Deze geeft de scheiding weer tussen het woonerf en de groenstrook. Vanaf het wandelpad kan men niet zomaar op het erf kijken. ,
Woonbestemming x Op de nieuwe woonbestemming wordt een woning (met bijgebouw) gerealiseerd waarvan de zuidoostelijke punt in lijn ligt met de nok van nummer 42. Hierdoor ligt de woning verder naar achter vanaf de weg. Ten opzichte van nummer 42 is de woning iets gedraaid. Op deze manier ligt de woning parallel langs de weg is gelijk met de woningen aan de overkant van de weg. De verdere invulling van de woning en eventueel bijgebouw is nader te bepalen. De bestaande houtsingel schermt de beide percelen gedeeltelijk af deze houtsingel wordt op de lege plekken aangevuld met bosplantsoen. Gezien het wandelpad aan de andere kant loopt van de houtsingel kan men niet zomaar op het perceel van woonbestemming x kijken. Aan de andere kant van het perceel wordt langs de nieuwe erfverharding een beukenhaag geplant. Hiermee wordt duidelijk onderscheid gemaakt met de omliggende percelen. De rest van het perceel kan ingedeeld worden met erfverharding en siertuin. ,
Aan de achterzijde van beide percelen is de wens om een brede houtsingel te maken. Deze zal aansluiten op de bestaande houtsingel: zomereiken met onder begroeiing. In de strook langs woonbestemming x komt een smallere houtsingel met alleen struikvormers. Deze houtsingels krijgen de functie ‘groen’ en worden gebruikt voor de kwaliteitsverbetering en het versterken van de landschapskenmerken van het gebied. Voor dit plan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld die als bijlage onderdeel uitmaakt van deze ruimtelijke onderbouwing. Navolgende afbeelding geeft hiervan een impressie.
10
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Afbeelding 5: impressie landschappelijke inpassing plangebied Kwaliteitsverbetering De realisatie van een woning in Landelijk gebied is op basis van het provinciaal beleid mogelijk via een zogenaamde maatwerkbepaling. Hiertoe is de ‘maatwerkregeling met als doel omgevingskwaliteit’ opgenomen in artikel 5. 14 OV. De fysieke tegenprestatie die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit moet qua omvang gelijk zijn aan de tegenprestatie voor een ruimte-voorruimtekavel. De landschappelijke inpassing is niet voldoende als tegenprestatie het aan te vullen bedrag wordt gecombineerd met de aankoop van een gedeeltelijke maatwerktitel en/of een storting in het landschapsinvesteringsfonds. De opgestelde kwaliteitsverbetering is bijgevoegd in de bijlagen. ,
,
11
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Hoofdstuk 4. Beleidskader Dit hoofdstuk beschrijft voor zover van belang het Rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden ook de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. ,
4. 1
,
,
Rijksbeleid
4. 1. 1 Nationale omgevingsvisie Op 23 februari 2012 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. In de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitganspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. ,
Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: •
de fysieke
leefomgeving.
Daarnaast
kan
een
Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports brainports greenports en valleys ; Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit duurzame energie watersysteemherstel of het beschermen van ,
,
•
,
,
,
,
werelderfgoed ; •
Een onderwerp provincie of landsgrensoverschrijdend is ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg spoor water en energie maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.
,
,
,
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. ,
,
2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame circulaire kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van de meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede Quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt oftewel concurrerend duurzaam en circulair. ,
,
,
,
12
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de van leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. ,
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlands landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra is ongewenst en wordt tegengegaan. ,
,
,
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie ,
,
afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ,
onze ruimte ;
2.
3.
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere ; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. ,
4. 1. 2 Instructieregels Rijk (Amvb’s) Bij een wijziging van het omgevingsplan moeten de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en eventuele instructies in acht worden genomen. Het Bkl bevat instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor onder andere de volgende hoofdonderwerpen: • algemene bepalingen (paragraaf 5. 1. 1 Bkl) ; • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5. 1. 2 Bkl) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5. 1. 3 Bkl) • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5. 1. 4 Bkl) waaronder instructieregels voor • de kwaliteit van de buitenlucht trillingen geluid en geur en bodemkwaliteit ; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed • (paragraaf 5. 1. 5 Bkl) waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking ; • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5. 1. 6 Bkl) voor autowegen buisleidingen natuur- en recreatiegebieden ; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5. 1. 7 Bkl) waaronder landsverdediging en nationale veiligheid elektriciteitsvoorziening rijksvaarwegen en luchtvaart fiets- en wandelroutes aanwijzing van woningbouwcategorieën ; ,
,
,
,
,
,
,
,
,
13
,
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
,
bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5. 1. 8 Bkl). Voor de instructieregels voor bovenstaande thema's is een toepassingsbereik bepaald. Het is mogelijk dat een thema niet van toepassing is op een specifieke activiteit. •
het
Daarnaast bevat afdeling 5. 2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5. 3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hierna is een uitwerking gegeven inzake de Ladder voor duurzame verstedelijking omdat deze in de praktijk veel voorkomt. ,
,
4. 1. 3 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De Ladder voor duurzame verstedelijking is geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI). Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2) opgenomen en vervolgens beleidsneutraal overgezet naar het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit geldt ook voor de reeds opgebouwde jurisprudentie. De instructieregel in artikel 5. 129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. ,
Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ ‘stedelijke ontwikkeling’ en nieuwe ‘stedelijke ,
ontwikkeling’. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen dienstverlening bedrijvigheid detailhandel of horeca alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5. 129g Bkl staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein een zeehaventerrein een woningbouwlocatie kantoren een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5. 129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). ,
4. 1. 4 Toetsing van het initiatief Toetsing aan de NOVI Voorliggende kwestie betreft een plan waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen
14
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd kan worden dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling. Toetsing instructieregels In hoofdstuk 5 van onderhavige toelichting wordt aangetoond dat er bij dit planvoornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’. Aangezien er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ; er worden geen stedelijke functies met een oppervlak groter dan 500 m 2 gerealiseerd en niet meer dan 11 woningen gerealiseerd is nadere uitwerking niet aan de orde. Het nader toetsen van het initiatief aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is niet noodzakelijk. ,
4. 2
Provinciaal beleid
4. 2. 1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ op 14 december 2018 vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie een klimaatproof Brabant Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Die visie is zelfbindend dat wil zeggen dat de provincie zich aan haar eigen visie moet houden. Als het nodig is dat ook anderen zich het beleid uit de zijn daarvoor regels in aan Omgevingsvisie houden opgenomen de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden bedrijven en burgers zich houden. ,
,
,
,
,
,
De Brabantse omgevingsvisie bevat geen specifiek beleid voor dit initiatief. 4. 2. 2 Provinciale omgevingsverordening Noord-Brabant Naast één omgevingsvisie dient een provincie vanuit de Omgevingswet ook één omgevingsverordening vast te stellen voor hun grondgebied. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Daarna is deze nog op onderdelen gewijzigd. Deze is opgesteld om te voldoen aan de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsverordening is gelijktijdig met de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking getreden. ,
,
De omgevingsverordening bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving zoals milieu natuur ruimtelijke ordening wegen water en bodem. De omgevingsverordening sluit aan op de Omgevingswet en de werkwijze van de Omgevingsvisie. De regels sluiten aan bij het diep rond en breed kijken uit de omgevingsvisie. Maar zijn ook gebaseerd op overig vastgesteld beleid zoals de doelen en ambities voor duurzame energie uit de Energie-agenda of bij de uitwerking van beleid in het Regionaal Water- en Bodem Programma. ,
,
,
,
,
,
,
De Omgevingswet vraagt dat provincies afwegen of het vanuit subsidiariteit nodig is om op provinciaal niveau rechtstreeks werkende (algemene) regels te stellen. In het algemeen geldt dat de inzet van de verordening in de provincie Noord-Brabant is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor het
15
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
vanuit provinciale belangen nodig is om regels in te zetten bijvoorbeeld omdat de provincie vanuit de wet verantwoordelijk is om bepaalde doelen te halen of waarvoor het vanuit de wet verplicht is om regels te stellen in de verordening. ,
,
Bij het opnemen van instructieregels aan gemeente en waterschap geldt dat deze nodig zijn vanuit de bijvoorbeeld omdat waarden of een onderwerp opgaven en ambities uit de omgevingsvisie gemeentegrens overstijgend zijn of om een uniform beleid binnen de provincie te realiseren. Bij het vormgeven van de instructieregels geldt dat waar mogelijk is gewerkt met kaders die ruimte bieden voor eigen beleidsmatige invullingen. Voor enkele onderwerpen zoals het Natuurnetwerk Brabant beleid rondom de veehouderij of het voldoen aan omgevingswaarden is die ruimte beperkt. ,
,
,
Het plangebied ligt binnen ‘Landelijk gebied’. Verder geldt ter plaatse onder andere ‘stalderingsgebied’ ‘attentiezone waterhuishouding’ en ‘beperkingen grootschalige logistiek’.
,
Afbeelding 6: uitsnede Omgevingsverordening ter plaatse van het plangebied
Op dit initiatief is het volgende beleid uit de omgevingsverordening relevant. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3. 1. 2) Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 5. 7) Vanuit artikel 5.7 lid 2 van de omgevingsverordening moet voor het realiseren van een veilige gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit toepassing worden gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie. ,
,
,
Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5. 8) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt volgens artikel 5. 8 onder andere in dat een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag. Daarnaast worden gebouwen bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen geconcentreerd binnen een bouwperceel. In het kader van de sanering van de milieubelastende activiteiten wordt juridisch geborgd dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen waaronder verleende vergunningen zijn ingetrokken. Uit voorliggend plan blijkt dat het initiatief voldoet aan deze criteria. ,
,
Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5. 9) De lagenbenadering omvat volgens artikel 5.9 lid 2 de effecten van de ontwikkeling op: a. de ondergrond zoals het bodem- en watersysteem aardkundige- en archeologische waarden ; ,
,
16
,
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
b.
de netwerklaag zoals natuurnetwerk energienetwerk infrastructuur inclusief waterwegen en een goede multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer ; en de bovenste laag zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden de omvang van de functie en de bebouwing de effecten op bestaande en toekomstige functies de effecten op lucht milieu veiligheid en een gezonde leefomgeving. de omvang van de functie en de bebouwing en bestaande en toekomstige functies. ,
,
,
,
,
c.
,
,
,
,
,
,
Zoals blijkt uit voorliggende onderbouwing leidt dit plan niet tot negatieve effecten. Meerwaardecreatie (artikel 5. 10) In artikel 5.10 lid 2 is aangegeven dat fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit deel kan uitmaken van de meerwaardecreatie. Dit plan voorziet in meerwaardecreatie door het opheffen van het niet-agrarische bedrijf en het juridisch-planologisch mogelijk maken van een recreatiewoning en extra woonbestemming. (Overtollige) bebouwing en verharding wordt gesaneerd en het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Daarnaast wordt in het kader van de sanering van de milieubelastende activiteiten juridisch geborgd dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen waaronder verleende vergunningen worden ingetrokken. ,
,
Versterken van omgevingskwaliteit (paragraaf 5. 1. 3) Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5. 11) Artikel 5. 11 van de omgevingsverordening ziet toe op de kwaliteitsverbetering van het landschap. Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Deze kwaliteitsverbetering is reeds beschreven in hoofdstuk 3.
Ontwikkelingsrichting (artikel 5. 12) Lid 1 Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes bedoeld in Paragraaf 5.1.2 en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving ; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten waaronder een veilige en gezonde leefomgeving de te beschermen waarden bedoeld in Afdeling 5. 2 mobiliteit agrarische ontwikkeling stedelijke ontwikkeling leefbaarheid en leegstand elders ; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden mede gericht op de toepassing van artikel 5. 11 Kwaliteitsverbetering landschap ; en d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Lid 2 Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. In de vooroverlegfase (principeverzoek) is dit plan besproken met de gemeente Best. In deze ruimtelijke onderbouwing is beschreven dat het plan voldoet aan de eisen van de provincie Noord-Brabant: • welke effecten de ontwikkeling van de activiteiten en functies heeft op andere aspecten ; • op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied wordt versterkt met toepassing van een kwaliteitsverbetering van het landschap ; • welke bebouwing overtollig is en wordt gesloopt. ,
17
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit (artikel 5. 14) Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: a. Dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit zoals de sloop van bebouwing de aanleg van natuur en bos groenblauwe dooradering het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat doordat die bouw- of gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert ; Voorliggend plan voorziet in sloop van niet-agrarische bedrijfsgebouwen daarnaast wordt een gedeelte 2. 724 m 2 landschappelijk ingepast als zijnde ‘groen’. Tevens sluit het plan aan bij de uitwerking van woningbouw – Ruimte voor Ruimte zoals beschreven in de structuurvisie van de gemeente Best. Voorliggend plan voorziet in de uitwerking van een kwaliteitsverbetering op de locatie. ,
,
,
,
,
,
,
b.
de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd ; Deze voorwaarde wordt geborgd in de regels van het omgevingsplan. de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd ; Deze voorwaarde wordt geborgd in de regels van het omgevingsplan. c.
d.
de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie klimaat circulariteit en verduurzaming ; Voorliggend plan draagt bij aan het klimaat circulariteit en verduurzaming. Deze aspecten zijn opgenomen in het landschappelijk inpassingsplan en de berekening voor kwaliteitsverbetering. ,
,
,
zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied bedoeld in Artikel 5.12 ; Aan deze voorwaarde wordt voldaan dit is nader toegelicht in bijlage 1 van deze toelichting. e.
,
,
f.
is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt ; Dit plan voorziet op een lange termijn een woning wordt niet voor een paar jaar gerealiseerd maar met het oog op de toekomst van de volgende generaties. ,
,
zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen ; en Aan deze voorwaarde wordt voldaan. g.
h.
bij
de uitwerking van het van omgevingskwaliteit , onder
werkzaam is. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
plan deskundigen worden betrokken op het gebied wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant
Lid 2 In het geval dat de fysieke versterking van omgevingskwaliteit is gericht op sanering van een milieubelastende activiteit omvat de juridische borging in ieder geval dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen waaronder verleende vergunningen zijn ingetrokken. Eventuele rechten en toestemmingen worden ingetrokken bij inwerkingtreding van het plan. ,
,
,
Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a. als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1. wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie ;
18
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
2.
staat
de omvang van de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit in verhouding tot de tegenprestatie voor een ruimte-voorruimtekavel ; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort. Het plangebied is gesitueerd in een bebouwingslint wat op de gemeentelijke structuurvisiekaart is aangeduid als ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’. Dit gebied is beoogd voor mogelijke toekomstige stedelijke uitbreiding van de kern Best. Voorliggend initiatief wordt mogelijk gemaakt door het toepassen van maatwerk omgevingskwaliteit. De fysieke tegenprestatie die wordt geleverd is hiermee qua omvang gelijk aan die van een ruimte-voor-ruimtekavel. Separaat in de bijlagen is de berekening op basis van De sloop van de eerste 250 m 2 zelfrealisatie – beëindiging niet-agrarisch bedrijf toegevoegd. bedrijfsgebouw wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning. b.
als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1. heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare ; 2. is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op de ontwikkeling van natuur die bijdraagt aan de samenhang en kwaliteit van het Natuur Netwerk Brabant ; 3. bestaat 50% van het gerealiseerde landgoed uit aangelegde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant ; 4. wordt bebouwing buiten het Natuur Netwerk Brabant gesitueerd en zo veel mogelijk geconcentreerd opgericht ; 5. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed ; 6. zijn landgoedwoningen ook andere bij naast een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk waaronder zorg ; en 7. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd ; Bovengenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing op het plan. ,
als de ontwikkeling is gericht op het behoud van een bestaand landgoed is de toevoeging van een woning of andere gebruiksactiviteit mogelijk op het bestaande landgoed als: 1. het landgoed niet is aangewezen als cultuurhistorisch waardevol complex ; en 2. waar mogelijk toepassing wordt gegeven aan het bepaalde onder b ; Bovengenoemde voorwaarden zijn niet van toepassing op het plan. c.
d.
als de ontwikkeling tot doel heeft om de cultuurhistorische waarden en kenmerken te behouden of te herstellen van een rijks- of gemeentelijk monument of een cultuurhistorisch waardevol complex zoals beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op het behoud of herstel van de aanwezige waarden en kenmerken. Voorliggend plan betreft geen cultuurhistorisch of rijks- of gemeentelijk monument. Desondanks wordt met voorliggend plan bijgedragen aan verbetering van de uitstraling van de erven en gebouwen. Eventueel aanwezige cultuurhistorische elementen worden teruggebracht. Zo wordt met dit plan gestreefd naar versterking van de ruimtelijke kwaliteit van een bebouwingsconcentratie als geheel. ,
,
Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt ; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie ; of c. de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing. Het plangebied is gesitueerd in een bebouwingslint wat op de gemeentelijke structuurvisiekaart is aangeduid als ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’. Dit gebied is beoogd voor mogelijke toekomstige stedelijke uitbreiding van de kern Best. Aan de noord- en oostzijde grenst het plangebied aan de nog te realiseren woonwijk ‘Aarlesche Erven’. ,
Lid 5 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing:
19
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
a.
b.
Artikel 5.8 eerste lid onder a en e ; Artikel 5. 11. ,
,
Wonen (Paragraaf 5. 77) Lid 2 In afwijking van het eerste lid onder a is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied bedoeld in Artikel 5.12 en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5. 14 of Afdeling 5.5 ; b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt ; en 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. De beoogde extra woning wordt gerealiseerd met toepassing van artikel 5. 14 zoals hierboven toegelicht. Het omzetten van de bedrijfswoning zorgt niet voor meerdere woonfuncties en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Afbeelding 4 geeft de beoogde situatie weer voor onderhavig initiatief. Het gastenverblijf is toegestaan als nevenactiviteit bij de functie Wonen in de vorm van een voorziening voor kleinschalige overnachting (artikel 27. 5. 3 omgevingsplan). ,
,
,
,
Niet-agrarische activiteiten (Paragraaf 5. 6. 4) Op basis van artikel 5. 78 van de omgevingsverordening is de ontwikkeling van een niet-agrarische functie (recreatiewoning) binnen een bestaand bouwperceel ter plaatse van landelijk gebied toegestaan. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt hieraan getoetst. Niet-agrarische activiteit (artikel 5. 78) Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied kan bepalen dat de ontwikkeling van een nietagrarische activiteit binnen een bestaand bouwperceel mogelijk is als: a. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied bedoeld in Artikel 5.12 ; Dit plan past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Zoals uit het bovenstaande bij artikel 5. 12 blijkt is dit plan voorstelbaar op deze locatie. ,
,
b. aanwezige overtollige bebouwing wordt gesloopt ; en Zowel aanwezige overtollige bebouwing als niet-overtollige bebouwing wordt gesloopt. Dit geldt ook voor de aanwezige overtollige voorzieningen zoals erfverharding. Zie hoofdstuk 3 ‘Gewenste situatie’. c. dit geen betrekking heeft op: 1. een kantoor met baliefunctie ; 2. het toelaten van een nieuwe lawaaisport ; en 3. een toename van de bestaande gebruiksoppervlakte voor mestbehandeling mestvergisting en mestbewerking. Bovenstaande is niet van toepassing. In de nieuwe situatie is op de locatie geen sprake van een kantoor met baliefunctie lawaaisport mestbehandeling mestvergisting en mestbewerking. ,
,
,
,
Lid 2 Het omgevingsplan regelt: a. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan en tot welke omvang ; Binnen het plangebied zijn de volgende specifieke gebruiksactiviteiten toegestaan: 1. Wonen De omvang van het nieuwe bestemmingsvlak wonen bedraagt maximaal 1. 500 m 2 en wordt gesitueerd binnen de huidige agrarische bestemming van het plangebied. 2. Kleinschalige overnachting De kleinschalige overnachtingsactiviteit (90 m)2 zal plaatsvinden in de voormalige woonruimte in een van de bestaande bedrijfsgebouwen. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van
20
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
het bepaalde in artikel 27. 4. 1 van het Omgevingsplan teneinde een voorziening voor kleinschalige overnachting toe te staan. b.
dat de niet-agrarische activiteit ook op langere termijn past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied als bedoeld in Artikel 5.12 ; Zoals uit het bovenstaande blijkt onder ‘ontwikkelingsrichting (resp. artikel 5. 12) past het plan ook op langere termijn binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. ,
,
c. dat een ontwikkeling naar een functie met grote publieksaantrekkende werking is uitgesloten ; Uit hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat dit plan geen ontwikkeling is naar een functie met een grote publieksaantrekkende werking.
dat opslag en stalling van voorwerpen of materialen plaatsvindt in gebouwen behalve als de activiteit de opslag van zand grond en grind betreft ; en De opslag en stalling van materialen vindt plaats in reeds bestaande bebouwing op de locatie. Deze opslag vindt plaats in het bijgebouw bij de woning. d.
,
,
dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de toegelaten omvang bedoeld onder a. Op dit moment is het voornemen er niet om de (nieuwe) activiteiten/functies op de locatie in omvang te vergroten. Mocht deze behoefte in de toekomst wel ontstaan is dat niet mogelijk op deze locatie initiatiefnemer is hiervan op de hoogte. e.
,
,
Lid 3 Als uitgangspunt voor een bij de omgeving passende omvang als bedoeld in het tweede lid geldt voor: 1. een bedrijfsmatige activiteit dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein ; Zie beantwoording onder lid 2. ,
2.
een detailhandelsvoorziening , een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m 2;
Met voorliggend plan wordt geen detailhandelsvoorziening mogelijk gemaakt. 3.
een voorziening
ten dienste van vrijetijd en zorg een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Bovenstaande is niet van toepassing op dit plan. Op de locatie wordt geen voorziening ten dienste van vrijetijd en zorg gerealiseerd. ,
Lid 4 Een omgevingsplan kan voorzien in een redelijke uitbreiding van een bestaande niet-agrarische activiteit met uitzondering van een activiteit als bedoeld in Artikel 5. 75 Mestbewerking als dat vanuit een goede omgevingskwaliteit met een veilige gezonde leefomgeving qua omvang effect op omliggende functies en ontsluiting past in de omgeving. Met voorliggend plan vindt er geen uitbreiding plaats van een bestaande niet-agrarische activiteit. Bovenstaande voorwaarde is niet van toepassing. ,
,
,
,
4. 2. 3 Toetsing van het initiatief Zoals hiervoor beschreven voldoet het initiatief aan de regels van de omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. De realisatie van een extra woonbestemming in Landelijk gebied is op basis van het provinciaal beleid mogelijk via een zogenaamde maatwerkbepaling. De fysieke tegenprestatie die is gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit is qua omvang gelijk aan de tegenprestatie
,
,
21
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
voor een ruimte-voor-ruimtekavel. De afname van de bestemmingswaarde door de beëindiging en sloop van het niet-agrarische bedrijf zal worden ingezet als tegenprestatie , al dan niet gecombineerd met de aankoop van een gedeeltelijke maatwerktitel.
4. 2. 4 Verstedelijkingsakkoord Het verstedelijkingsakkoord is opgebouwd langs zes principes voor verstedelijking. Vanuit de overkoepelende visie en hoofdopgaven zijn de belangrijkste opgaven projecten en benodigde ingrepen benoemd. De zes principes voor verstedelijking zijn: 1. Stad maken: Sprong in verstedelijking Eindhoven en Helmond Het centrum van Eindhoven en het centrum van Helmond worden sterk verdicht en vergroend waarbij wordt ingezet op het maken van een internationaal metropolitaan milieu voor Eindhoven en het maken van een stedelijk centrumgebied in Helmond. ,
,
2. Hart maken: Verdichten rond OV-knopen en assen De verstedelijking in de regio zal daarnaast plaatsvinden langs de bestaande en nog nieuw te realiseren OV-assen zoals de HOV 4 as van Eindhoven centrum richting de ASML-campus de Run in Veldhoven. Naast de assen wordt ook ingezet op bestaande regionale centra nabij hoogwaardige openbaar vervoer knopen zoals Best Veldhoven Geldrop Helmond BSD en Woensel. Ook deze opgaven zijn integraal van aard inclusief een groen/blauwe opgave. ,
,
,
,
,
,
3. Vitale kernen en afronding uitleglocaties Vitale kernen en majeure uitleglocaties maken het palet aan woonmilieus compleet. Na afronding van de majeure locaties is er in de regio geen ruimte meer voor grootschalige uitleglocaties. 4.
Brainport Eindhoven als slimme economische topregio Voor het werken wordt ingezet op een aantal plekken mengen van werken en wonen het versterken van een aantal toplocaties voor werken en het zorgen voor voldoende ruimte op bedrijventerreinen waarbij regionale afstemming het uitgangspunt is. Ook bij werklocaties gaat het om integrale opgave inclusief mobiliteit groen/blauw en energie. ,
,
,
5. Mobiliteitstransitie is nodig om in beweging te blijven In dit akkoord wordt de samenhang bewaakt tussen verstedelijkingsgroei (wonen en werken) en mobiliteit. Aangesloten wordt bij concrete afspraken over mobiliteit uit het MIRT-onderzoek welke gaan over: •
Schaalsprong OV en spoor
•
De mobiliteitstransitie De toekomst van het hoofdwegennet en onderliggend wegennet
•
6. Gezond leven in het landschap van de toekomst Naast mobiliteit wordt de groei in dit akkoord ook een voorwaardelijke relatie gelegd op het landschap van de toekomst. Dit landschap heeft ook betrekking op binnenstedelijk groen en water en alles wat er nodig is om de regio toekomstproof te maken (transities in energieopwekking klimaatadaptatie agrarische functies recreatiefuncties etc. ). Per woning wordt ten minste 8 m 2 groen/blauwe ruimte toegevoegd. In totaal gaat het in de regio dus om ca. 50 hectare nieuw groen bij voorkeur in de directe woonomgeving. Voorliggend plan sluit aan bij het verstedelijkingsakkoord het plan geeft een positieve bijdrage aan principe 3. Het plangebied ligt aansluitend aan de Aarlesche Erven in Best een majeure uitleglocatie. Onderhavig plan sluit naadloos aan op deze locatie door te streven voor een groene suburbane setting. ,
,
,
,
,
,
22
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
,
4. 2. 5 Afsprakenkader Wonen SGE 2022 Bouwen aan de toekomst Binnen het SGE (Stedelijk Gebied Eindhoven) ligt de lat wat betreft woningbouwontwikkelingen hoog. Al deze woningbouwontwikkelingen van enige omvang worden getoetst aan de zeven Brainport Principes. • Koesteren van identiteit Ruimte voor innovatie • Invloed van bewoners • Vraaggericht ontwikkelen • Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor • Benutting regionaal schaalniveau • • Gezonde verstedelijking ,
De Brainport Principes zijn leidend voor alle woningbouwplannen in het SGE. Onderhavig plan sluit aan op alle hiervoor genoemde principes. De nieuwe woning wordt op een duurzame wijze gerealiseerd. Waarbij de woning toekomstgericht wordt ingedeeld (levensloopbestendig) hierdoor is de woning voor meerdere generaties aantrekkelijk. De woning zal in landelijke stijl worden gebouwd waarbij de toepassing van groen aansluit op het achterliggende gebied Aarlesche Erven.
4. 3
Gemeentelijk beleid
4. 3. 1 Geldend omgevingsplan Voor het herbestemmen van de locatie naar wonen en het toevoegen van een extra woonbestemming moet getoetst worden aan het geldende gemeentelijke beleid. De gemeente Best heeft net als alle andere gemeentes in Nederland vanaf 1 januari 2024 een omgevingsplan van rechtswege. Dit omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit: Voormalige bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ ; • Rijksregels over activiteiten (bruidsschat). • ,
,
Het nieuwe deel van het omgevingsplan is eerst nog leeg. De toetsing aan het omgevingsplan zal daarom betrekking hebben op het tijdelijk deel. Voormalig bestemmingsplan Buitengebied Best 2021 Op de planlocatie is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ van de gelijknamige gemeente van toepassing. Het bestemmingsplan is op 25 september 2023 vastgesteld door de raad van de gemeente Best. Aan de locatie zijn de enkelbestemmingen ‘Bedrijf-1’ en ‘Agrarisch’ toegekend. Daarnaast geldt de volgende dubbelbestemmingen en aanduidingen: • Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie 3 (gebied met hoge archeologische verwachting historische kern) ; Bouwvlak (ca. 3. 500 m)2 ; • • Functieaanduiding: specifieke vorm van bedrijf – opslag/handel in openhaardhout ; • Gebiedsaanduiding: vrijwaringszone – radar. Op navolgende afbeelding is de verbeelding van de locatie weergegeven. ,
23
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
Afbeelding 7: uitsnede verbeelding Buitengebied Best 2021
Op grond van de bouw- en gebruiksregels is het herbestemmen van de locatie en het toevoegen van een extra woonbestemming niet rechtstreeks mogelijk. Om deze reden dient de herontwikkeling mogelijk gemaakt te worden middels een wijziging van het omgevingsplan. Bruidsschat Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is een aantal regels op rijksniveau vervallen en opgenomen in de bruidsschat van het omgevingsplan. De bruidsschat is opgenomen in artikel 22 van het omgevingsplan en ziet op circa 600 regels uit het voormalige Activiteitenbesluit Bouwbesluit en Besluit Omgevingsrecht. In hoofdstuk 4 worden de aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld waarbij ook wordt ingegaan op de aspecten die in de bruidsschat worden behandeld. ,
4. 3. 2 Bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ Ter plaatse van het plangebied is tevens het bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ (vastgesteld 6 februari 2017) van toepassing. Middels dit bestemmingsplan is aan de gemeentelijke ‘Nota Parkeernormen’ een juridische status gegeven. In hoofdstuk 4. 14 is de parkeerbehoefte nader uitgewerkt. Tevens is in dit bestemmingsplan de geactualiseerde gemeentelijke archeologiekaart verwerkt. In hoofdstuk 4. 7 wordt verder ingegaan op het thema archeologie. In het bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ kent de locatie geen aanvullende bestemmingen. 4. 3. 3 Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat De omgevingsvisie Best 2024 is in 2022 vastgesteld door de gemeenteraad in mei 2023 is de herziening van de omgevingsvisie vastgesteld. In de omgevingsvisie wordt een beeld van de gemeente Best in 2040 geschetst en worden de trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen beschreven. Daaruit zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd: • Ruimte voor comfortabel wonen ; • Versterken van de groene leefomgeving ; Bouwen aan een vitale en schone economie. • ,
24
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
In de visie is tevens een ruimtelijke vertaling van de kernopgaven gevisualiseerd. Onderhavig plangebied ligt in het gebied ‘Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding’ met de kernopgave ‘Ruimte voor comfortabel wonen’. ,
Afbeelding 8: ruimtelijke vertaling van de kernopgave: ‘Ruimte voor comfortabel wonen’ De ambities voor 2024 die van toepassing zijn op onderhavig initiatief zijn ; Best ontwikkelt zich verder als comfortabele en inclusieve woongemeente met in alle wijken • een divers evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. Woningen en leefomgeving zijn duurzaam aangepast aan het veranderende klimaat en dragen • positief bij aan de energietransitie en circulaire economie. Best breidt niet uit door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken maar zet in op her• ontwikkeling van bestaande gebieden binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Er is volop ruimte voor initiatieven uit de wijk. • Best zet in op herontwikkeling en transformatie van bestaand stedelijk gebied en het • buitengebied. ,
,
,
Het planvoornemen voorziet in de mogelijkheid tot het herbestemmen naar wonen en het realiseren van een extra woning binnen een bebouwingslint waar verstedelijking mogelijk is. Het bouwperceel vormt
25
Motivering omgevingsplan ‘Aarleseweg 42-42a te Best’
een verbinding met de nog te realiseren woonwijk ‘Aarlesche erven’. Het plan zal op basis van de provinciale regelingen voorzien in een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. Ook wordt de locatie voorzien van een goede landschappelijke inpasing. Bij het opstellen van het bouwplan zal rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving van het plangebied. Zo zal de