26014.04 - Motivering TAM-omgevingsplan Nieuwstraat 64

Motivering

TAMomgevingsplan Nieuwstraat 64, Best Versie: 5 Status: Vrijgegeven Datum: 10-04-2026 Kenmerk: DST-25008511

Autorisatieblad

NL.IMRO.0753.TAMOPnieuw64 Naam Opgesteld door Gecontroleerd door Vrijgegeven door

Akkoord

CVe CVe CVe

Datum 04-08-2025 07-08-2025 10-04-2026

Versiehistorie Versie

Naam

Datum

Korte toelichting

1 2 3 4 5

DSt DSt CVe CVe CVe

08-08-2025 13-11-2025 26-11-2025 01-12-2025 10-04-2026

Concept motivering TAM-IMRO Beoordeling verwerkt Motivering ontwerp TAM-omgevingsplan Motivering ontwerp TAM-omgevingsplan Motivering vastgesteld TAM-omgevingsplan

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

2/49

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

6 6 6 7

Projectbeschrijving

8

2.1 2.2 2.3

Huidige situatie Beoogde ontwikkeling Verkeer en parkeren

8 10 10

2.3.1 2.3.2

Toetsing parkeren Toetsing verkeersgeneratie

10 11

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

11

2.4

3

Aanleiding Projectgebied Juridisch planologisch kader Leeswijzer

Beleid

14

3.1

14

Rijk 3.1.1 3.1.2

3.2

3.3

4

Nationale omgevingsvisie Ladder voor duurzame verstedelijking

14 15

Provincie

15

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

15 16 17 18 19

Omgevingsvisie Noord-Brabant Omgevingsverordening Noord-Brabant Brabantse Agenda Wonen Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR) Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant

Gemeente

19

3.3.1 3.3.2 3.3.3

19 20 20

Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat Volkshuisvestingsprogramma 2024 – 2028 Nota Duurzaam Wonen

Omgevingsaspecten

22

4.1

Milieueffectrapportage

22

4.1.1 4.1.2 4.1.3

22 22 23

4.2

4.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Omgevingsveiligheid

23

4.2.1 4.2.2 4.2.3

23 23 24

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Geluid - (spoor)wegverkeer

24

4.3.1 4.3.2

24 25

Toetsingskader Toetsing

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

3/49

4.3.3 4.4

4.5

4.7

4.8

25

4.4.1 4.4.2 4.4.3

25 26 27

28 28 29

Activiteiten en milieuzonering

29

4.6.1 4.6.2 4.6.3

29 30 31

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Weging van het waterbelang

31

4.7.1 4.7.2 4.7.3

31 34 36

Toetsingskader Toetsing Conclusie

36

Ecologie NNN-gebieden Soortenbescherming Conclusie

Stikstof

36 36 38 38

Natura 2000-gebieden Toetsing Conclusie

Geur 4.10.1 4.10.2 4.10.3

5

28 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.9.1 4.9.2 4.9.3 4.10

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Bodem

4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.9

25

Luchtkwaliteit

4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6

Conclusie

38 38 38 38

Toetsingskader Toetsing Conclusie

38 39 40

Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden

41

5.1

Archeologie

41

5.1.1 5.1.2 5.1.3

41 41 42

5.2

5.3

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Cultuurhistorie

42

5.2.1 5.2.2 5.2.3

42 42 43

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Gezondheid

43

5.3.1 5.3.2 5.3.3

43 43 43

Toetsingskader Toetsing Conclusie

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

4/49

5.4

5.4.1 5.4.2 5.4.3

6

Toetsingskader Toetsing Conclusie

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 6.2

7

43

Trilling

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Belangenafweging en conclusie

43 44 44

45 45 45

46

Separate bijlagen Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Quickscan flora en fauna Bijlage 4: Beschouwing externe veiligheid Bijlage 5: Stikstofnotitie Bijlage 6: Bodemonderzoek Bijlage 7: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 8: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 9: Wateropgave Bijlage 10: Doorlatendheidsonderzoek

Colofon

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

48

5/49

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Initiatiefnemer is voornemens om 26 grondgebonden woningen te realiseren binnen de gemeente Best. De realisatie van de woningen zal plaatsvinden op een perceel gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied is gesitueerd nabij het centrumgebied van Best waar een ruim voorzieningenaanbod aanwezig is. De woningbouw voorziet in de realisatie van woningen voor starters en een- of tweepersoonshuishoudens op een aantal braakliggende percelen aan de Nieuwstraat in Best. Binnen het bestemmingsplan ‘Centrum, stationsgebied e.o.’, onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (hierna: omgevingsplan), beschikt het projectgebied grotendeels over de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Hierbinnen is de ontwikkeling niet mogelijk. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een TAMomgevingsplan in procedure gebracht. De gemeente Best staat positief tegenover de herontwikkeling. 1.2 Projectgebied Het projectgebied van de beoogde ontwikkeling staat kadastraal bekend als gemeente Best, sectie H, perceelnummers 2541, 4580 en 902 met een totaaloppervlakte van circa 5.600 m 2. De ontwikkeling betreft de realisatie van starterswoningen. Het perceel waarop de beoogde realisatie van de starters en een- of tweepersoonshuishoudens wordt voorzien is momenteel braakliggend. In het verleden was er een tankstation gevestigd. Het tankstation is echter al meerdere jaren geamoveerd.

Het projectgebied wordt momenteel ontsloten door de Nieuwstraat en de Marie Raymakersstraat. Een luchtfoto van de huidige situatie is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Luchtfoto van het projectgebied en de directe omgeving in de huidige situatie met het projectgebied rood omlijnd (bron: Pdok viewer)

1.3 Juridisch planologisch kader Op grond van het tijdelijke omgevingsplan is ter plaatse van het projectgebied het bestemmingsplan ‘Centrum, stationsgebied e.o.’ (onherroepelijk vastgesteld op 24 juni 2013 door de gemeente Best) geldend. Het

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

6/49

projectgebied beschikt grotendeels over de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Hierbij hoort ook de specifieke functieaanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’. Op een kleiner deel van het projectgebied ligt de enkelbestemming ‘wonen’ met een bouwaanduiding ‘bijgebouwen’. Ook is het parapluplan ‘Parkeernormen en Archeologie’ van kracht op het projectgebied wat betreft de parkeernormen en de archeologische dubbelbestemming. Er zijn in totaal 2 archeologische dubbelbestemmingen op het perceel gevestigd. Het gaat hierbij om ‘Waarde – Archeologie 5’ (gebied met een middelhoge archeologische verwachting’) en ‘Waarde – Archeologie 3 (gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kern). Tot slot geldt, de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – lpg’ op een groot deel van het projectgebied. Figuur 1.2 weergeeft een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: Regels op de kaart)

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van starters en een- of tweepersoonshuishoudens. De realisatie van woningen is op grond van het vigerende omgevingsplan met de bestemming ‘bedrijf’ niet toegestaan. Het voorgenomen plan is hierdoor in strijd met het omgevingsplan. De beoogde bebouwing is tevens niet binnen het bestaande bouwvlak beoogd. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, dient van het planologisch regime worden afgeweken door middel van een TAM-omgevingsplan. 1.4 Leeswijzer Het TAM-omgevingsplan bestaat uit regels en een kaart (inclusief bijlagen). De onderhavige motivering dient als onderbouwing van het besluit tot wijziging van het omgevingsplan. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en het project nader beschreven. Ook wordt hier nader ingegaan op de relatie en strijdigheden met het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid op nationaal, regionaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 worden de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden besproken. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een toelichting op de aspecten economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid gegeven. Tot slot wordt er een belangenafweging en conclusie gegeven in hoofdstuk 7.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

7/49

2

Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie Het projectgebied is gelegen aan de Nieuwstraat in het centrum van de gemeente Best. De Nieuwstraat is een historische en karakteristieke straat die het centrum van Best doorkruist en een belangrijke schakel vormt tussen woon- en winkelgebieden. De straat heeft een kleinschalig karakter met een gemengde bebouwing van onder andere woningen, winkels, horeca en enkele dienstverlenende functies. Ter plaatse van het projectgebied was een tankstation met autowasstraat gevestigd. De bebouwing ter plaatse van het perceel Nieuwstraat 64 is tussen 2020 en 2021 gesloopt en sindsdien ligt het terrein braak. In de navolgende figuren (2.1 t/m 2.6) zijn enkele impressies van het projectgebied en de omgeving weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto projectgebied en omgeving

Figuur 2.2 Situatie projectgebied in 2019, voor sloop bebouwing (bron: Google Maps)

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

8/49

Figuur 2.3 Weergave projectgebied vanaf de Nieuwstraat na sloop

Figuur 2.4 Weergave projectgebied vanaf de Marie Raymakersstraat

Figuur 2.5 Impressie Nieuwstraat Best (bron: Google Maps)

Figuur 2.6 Impressie Marie Raymakersstraat (bron: Google Maps)

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

9/49

2.2 Beoogde ontwikkeling Er wordt een woongebied gerealiseerd tussen de Nieuwstraat en de Marie Raymakersstraat te Best. Er wordt een besloten opzet beoogd in de vorm van een kleinschalig woonhofje, waar een geborgen en veilige sfeer wordt gecreëerd. Het plan bestaat uit 26 grondgebonden woningen aan centrale openbare ruime die als een geheel ontworpen zal worden. Binnen de openbare ruimten worden tevens de bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Zo wordt er binnen het projectgebied voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de woningen. Tevens worden er bergingen gerealiseerd ten behoeve van de woningen en beschikt het projectgebied over een gezamenlijk afvalverzamelpunt met containers. Het projectgebied kent een groene inrichting. In figuur 2.7 is een impressie gegeven van de inrichting van het projectgebied.

Figuur 2.7 Impressie inrichting projectgebied

Met het planvoornemen zijn 26 grondgebonden woningen beoogd. Het woonprogramma bestaat uit 1 vrijstaande woning, 2 eenlaags patiowoningen, 13 tweelaags woningen en 10 eenlaags woningen. De woningen betreffen compacte woningen bedoeld voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters op de woningmarkt. 2.3

Verkeer en parkeren

2.3.1 Toetsing parkeren In de Nota Parkeernormen 2022 is aangegeven dat binnen de gemeente Best gebruik wordt gemaakt van de stedelijkheidsgraad ‘matig stedelijk’. Aan de hand van de Nota Parkeernormen 2022 is voorgenomen projectgebied gelegen binnen het gebiedstype ‘schil’. Met onderhavige ontwikkeling worden er 26

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

10/49

grondgebonden woningen gerealiseerd. Aan de hand van het stedenbouwkundig plan is sprake van de volgende verdeling: Tabel 2.3.1 Berekening parkeren conform Nota Parkeernormen 2022

Vrijstaand 2^1 kap klein (perceel <275 m2) Tussen/hoekwoningen Tiny house Totaal

Aantal woningen 1 2

Parkeernorm bewoners 1,4 1,3

Totaal bewoners 1,4 2,6

Parkeernorm bezoekers 0,2 0,2

Totaal bezoekers 0,2 0,4

13 10

1,3 0,4

16,9 4,0 24,9

0,2 0,2

2,6 2,0 5,2

Totaal

30,1

De parkeervraag voor bewoners en bezoekers is weergegeven in tabel 2.3.1. Ten behoeve van de ontwikkeling worden er 31 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd ter plaatse van het projectgebied, zie figuur 2.8. Dit is voldoende om de parkeervraag voor bewoners (24,9) en bezoekers (5,2) op eigen terrein op te vangen. Door het realiseren van de inrit gaat er een parkeerplaats aan de Nieuwstraat verloren, ter compensatie wordt er in het projectgebied 1 parkeerplaats extra voorzien. 2.3.2 Toetsing verkeersgeneratie De nieuw te realisaren woningen zijn functies die verkeer genereren. De verkeersgeneratie van de 26 te realiseren woningen is berekend aan de hand van de CROW-kencijfers. Voor de berekening wordt opnieuw uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘matig stedelijk’ en de gebiedszone ‘schil centrum’. Tabel 2.3.2 Berekening verkeersgeneratie

Woningtype conform CROW Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, twee-ondereen-kap Koop, huis, tussen/hoek Kleine eenpersoonswoning (tiny house, meestal grondgebonden) Totaal weekdag Totaal werkdag

Aantal

Min. – max. CROW norm

1 2

7,6 – 8,4 7,2 – 8,0

Totaal min. – max. CROW norm 7,6 – 8,4 14,4 – 16,0

13 10

6,5 – 7,3 1,8 – 2,1

84,5 – 94,9 18,0 – 21,0

124,5 – 140,3 mvt 138,2 – 155,7 mvt

De totale verkeersgeneratie van het planvoornemen komt op een minimum van 138,2 mvt/etmaal en een maximum van 155,7 mvt/etmaal op werkdagen (zie tabel 2.3.2). Er is hierin uitgegaan van de worst-case situatie, namelijk koopwoningen1. Gelet op de ligging binnen de kern is de verwachting dat de bestaande weginfrastructuur deze hoeveelheid verkeer zonder noemenswaarde problemen kan verwerken. Het projectgebied wordt ontsloten op de Nieuwstraat en aan de Marie Raymakersstraat. De locatie en deze wegen maken al deel uit van een gevestigde infrastructuur die al zodanig is ontworpen om een bepaalde verkeersbelasting aan te kunnen. 2.4 Duurzaamheid en klimaatadaptatie Met het planvoornemen wordt aandacht besteed aan zowel klimaatadaptatiemaatregelen als duurzaamheidsinitiatieven om een ecologisch verantwoorde leefomgeving te creëren. Aan beide aspecten is op verschillende manieren aandacht besteed in het ontwerp. De bebouwing is voorzien van diverse duurzaamheidsmaatregelen, waarbij er een onderscheid is tussen enerzijds de keuze in toe te passen (natuurlijke) onderhoudsvrije materialen, de herbruikbaarheid van deze materialen en bouwonderdelen en de energie 1

De verkeersgeneratie van huurwoningen is lager dan voor koopwoningen.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

11/49

bezuinigende maatregelen. Daarnaast worden er indien nodig PV-panelen toegepast om de benodigde energie zelf op te wekken. Voor de aspecten duurzaamheid en klimaatadaptatie is een onderscheid te maken in aandacht voor de onderdelen: • Duurzaam Energie opwekken • Waterhuishouding, hittestress en biodiversiteit • Mobiliteit • Duurzaam, circulair, materiaalgebruik Duurzaam Energie opwekken (energieneutraal) Aangezien de bebouwing wordt voorzien van duurzame energie, zal de benodigde energie voor de installaties in de woningen en overige gebouwgebonden installaties worden opgewekt, indien noodzakelijk aangevuld met een PV-installatie op de daken van de woningen. Waterhuishouding, hittestress en biodiversiteit Binnen het projectgebied wordt het hemelwater en vuilwater gescheiden afgevoerd. Het hemelwater afkomstig van verhardingen en daken wordt losgekoppeld van het bestaande rioolstelsel. Om infiltratie te bevorderen, worden de parkeervakken en delen van de ontsluitingswegen uitgevoerd met open bestrating, zoals graskeien. Deze open bestrating maakt het mogelijk dat een deel van het hemelwater direct in de bodem infiltreert, wat bijdraagt aan het voorkomen van uitdroging van de bodem. Onder de parkeerplaatsen wordt aanvullend een infiltratiesysteem aangelegd, zodat het water ter plaatse in de bodem kan worden opgenomen.

Daarnaast wordt in het openbaar groen een wadi gerealiseerd, die dient als buffer voor hemelwater en zorgt voor infiltratie in de ondergrond. Het toepassen van groen draagt bij aan het versterken van de biodiversiteit. Hierbij wordt aandacht besteed aan het gebruik van plantensoorten die aantrekkelijk zijn voor insecten, zoals bijen en vlinders, wat indirect ook gunstig is voor het aantal vogels in de omgeving. Ter ondersteuning van de fauna worden nestkasten voor vleermuizen en vogels, waaronder soorten als de spreeuw en huismus, geïntegreerd in het plan. Mobiliteit Het plan voorziet in een extra, vanaf het maaiveld goed bereikbare berging om het gebruik van de fiets te stimuleren boven het gebruik van de auto. In deze berging worden voorzieningen gerealiseerd voor het opladen van elektrische fietsen. Daarnaast wordt in overleg met de gemeente onderzocht of bij de parkeerplaatsen in het openbaar gebied laadpalen voor elektrische auto’s kunnen worden geplaatst. Duurzaam materiaalgebruik In de planvorming is rekening gehouden met de duurzame inzetbaarheid van het vastgoed. De toegepaste materialen zijn beoordeeld op milieubelasting, circulariteit en courante beschikbaarheid. Zo wordt hout toegepast als hernieuwbaar en circulair materiaal, geproduceerd onder FSC-certificering.

Daarnaast zijn enkele woningen levensloopbestendig en variëren de woningen in grootte, waardoor zij geschikt zijn voor verschillende doelgroepen, van starters tot senioren.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

12/49

Figuur 2.8 Impressie projectgebied toekomstige situatie

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

13/49

3

Beleid

3.1 Rijk 3.1.1 Nationale omgevingsvisie Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijks verantwoordelijkheid aan de orde zijn als: • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren, dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Doorwerking projectgebied De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is. Bovendien is er sprake van een toename aan woningen t.o.v. het vigerende bestemmingsplan, daarmee sluit de ontwikkeling aan op het streven van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Gelet op de aard en locatie van de ontwikkeling zijn er geen nationale belangen in het geding. Afwegingen met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen dienen in dat geval voornamelijk te worden gemaakt op gemeentelijk niveau.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

14/49

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. De toelichting bij een wijziging van het omgevingsplan en een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet de behoefte aan die ontwikkeling beschrijven. Als de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet in de toelichting daarnaast gemotiveerd worden waarom niet binnen het stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is toepassing van de ladder vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig.

Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus. Doorwerking projectgebied De beoogde ontwikkeling van maximaal 26 woningen voorziet in een kwantitatieve behoefte: • Het aantal inwoners en huishoudens neemt de komende jaren toe, zowel in de gemeente Best als in regio MRE. • In de gemeente Best en het secundaire verzorgingsgebied is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad. De gemeente Best heeft behoefte aan 1.725 extra woningen. De harde plancapaciteit bevat echter 1.075 woningen. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit onvoldoende is. Hierdoor zijn er 650 woningen extra nodig in de harde plancapaciteit. • De regio MRE heeft behoefte aan 49.425 extra woningen. De harde plancapaciteit bevat 25.840 woningen. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit onvoldoende is. In MRE is er een aanvullende woningbehoefte van 23.585 woningen. Het initiatief voorziet in een programma geschikt voor starters (een- en tweepersoonshuishoudens). Er worden verschillende woningtypen gerealiseerd, namelijk woningen met twee bouwlagen en een vrijstaande woning. Dit voorziet in een kwalitatieve behoefte: • De woningen zijn geschikt voor starters. In gemeente Best vinden starters lastig een geschikte woning.

Daarom wil de gemeente inzetten op geschikte woningen voor starters. • Het initiatief realiseert levensloopbestendige woningen. Dit sluit aan op de behoefte van ouderen, waardoor hun verhuisbereidheid toeneemt. Dit draagt positief bij aan de doorstroming op de woningmarkt en creëert ruimte voor andere huishoudens. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van maximaal 26 woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan aan nieuwe woningen. Een gezonde woningmarkt heeft bovendien 2 procent leegstand. De gemeente Best en MRE hadden in 2024 beide een woningleegstand van 2%. 3.2 Provincie 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. Deze omgevings-visie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

15/49

De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? De toenemende verschillen binnen Brabant maken het des te belangrijker om op het niveau van het daily urban system goed samen te werken en keuzes te maken. Het daily urban system is het gebied waarin een inwoner zich dagelijks verplaatst vanwege werk, voorzieningen en sociale contacten. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant.

Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: • werken aan energietransitie; • een klimaatproof Brabant; • de slimme netwerkstad; • en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. De provincie brengt met haar partners de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken gezamenlijk hoe deze opgaven kunnen worden aangepakt. Er wordt bijgedragen aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven. Doorwerking projectgebied Het beoogde planvoornemen heeft geen invloed op de vier gestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgaven waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. Deze ambities worden gewaarborgd binnen het plan, het plan sluit hiermee aan op de basisopgaven en op de woningbouwopgave van de provincie Noord-Brabant.

In hoofdstuk 4 van voorliggende motivering onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmeringen vormt voor onderhavig plan. 3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 is de TAM-Omgevingsverordening van Noord-Brabant inwerking getreden. De Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provinciale omgevingsverordening bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving en vervangt alle bestaande verordeningen. Er kunnen in de omgevingsverordening naast direct werkende regels ook instructieregels zijn opgenomen over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Doorwerking projectgebied Voorgenomen projectlocatie valt aan de hand van de omgevingsverordening Noord-Brabant binnen het ‘Stedelijk gebied’. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 en 2 zijn van toepassing op voorstaand planinitiatief. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling: Lid 1

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

16/49

Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspreken, bedoeld in afdeling 7.2 regionaal samenwerken; en b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Het planvoornemen voorziet in een toevoeging van 26 wooneenheden voor kleine huishoudens. Het planvoornemen is getoetst aan de gestelde regionale afspraken (paragraaf 3.4), zoals gesteld in Lid 1 onder a. Er is sprake van een toevoeging van woningen in een regio waar een grote behoefte is voor woningbouw.

Met de woningbouw wordt een bestaand stedelijk bouwperceel intensiever benut, ook kan er een verbeterslag in plaatsvinden in de inrichting van het bouwperceel. Hierdoor wordt er ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik met aandacht voor de bestaande stedelijke structuur. Middels de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 3.1.2) is aangetoond dat er sprake is van een kwalitatieve dan wel kwantitatieve behoefte, hiermee wordt voldaan aan het gestelde in Lid 1, onder b. Lid 2, onder a stelt dat er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen als een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving. Voorliggende motivering toetst aan de omgevingsaspecten voor het waarborgen van goede omgevingskwaliteit en een gezonde leefomgeving. Met beoogde ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van braakliggende grond binnen het stedelijk gebied, er wordt gebruik gemaakt van inbreiding, hiermee wordt voldaan aan het gestelde van lid 2, onder b. In paragraaf 2.4 wordt verder ingegaan op het duurzaamheidsaspect dan wel klimaatadaptatie (lid 2, c en d). Lid 2, onder e stelt dat de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit dient te worden benut.

Door de realisatie van de woningen nabij een diverse voorzieningen in het centrum van Best, kunnen toekomstige bewoners makkelijk te voet dan wel met de fiets gebruik maken van deze voorzieningen. Tevens is het station van Best op loop- en fietsafstand van het projectgebied gelegen (circa 1 kilometer), hiermee is het gebruik van duurzame mobiliteit aantrekkelijk. 3.2.3 Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen.

Ruimte dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, dat aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.”

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

17/49

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de provinciale verordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en –programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Plannen die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Doorwerking projectgebied Beoogd planvoornemen voorziet in de realisatie van 26 woningen voor kleine huishoudens en starters. De realisatie van deze woningen vindt plaats op een bestaand perceel, gelegen binnen het stedelijk gebied in Best. Op deze manier wordt het bestaande bouwperceel intensiever benut dan in de huidige situatie. Met de realisatie van deze woningen wordt er ingezet op een doelgroep waaronder veel vraag is naar woningen. Voor deze regio is de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant opgesteld, zie hiervoor paragraaf 3.2.5. 3.2.4 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR) In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid.

De Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR) is een ambitie-, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van onze regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten. Zo zal het een bouwsteen namens de regio vormen voor de provinciale omgevingsvisie. De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op 3 centrale thema's: a. De energieke regio: de centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit. b. De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter-)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker. c. De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio. De strategie is opgebouwd uit de thema's: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt. Doorwerking projectgebied Binnen de opgestelde ISR voor de metropoolregio Eindhoven wordt aangegeven dat woningbouw gewenst is binnen de A2-regio en dat het accent hier moet liggen op aantrekkelijk en kleinschalig wonen. De thema’s; ‘Aantrekkelijk woon- en leefklimaat’ en ‘gezonde leefomgeving & klimaatadaptatie’ zijn relevant voor het planvoornemen. In de hele regio neemt de vraag naar woningen voor kleine huishoudens toe, vaak in een stedelijke omgeving. Doel is een complete (woon)regio, met complementaire ontwikkeling van gebieden.

Dit betekent het versterken van de variatie in woonmilieus en aandacht voor de betaalbaarheid. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningbouw dat voor het grootste gedeelte is gericht op betaalbare woningen. Tevens vindt de woningbouw plaats op een bestaand perceel binnen het stedelijk gebied dat in de huidige situatie

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

18/49

braak ligt. Met het planvoornemen wordt ingezet op inbreiding binnen de kern van Best, op korte afstand van het centrum en station. Het plan vervult daarom een rol in de woningbouwopgave van de metropoolregio Eindhoven. Het planvoornemen sluit daarnaast aan op de ambities en doelstellingen gesteld in de ISR op het gebied van woon- en leefklimaat. 3.2.5 Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant De gemeenten in de regio Zuidoost-Brabant, de provincie Noord-Brabant en het ministerie van Binnenlandse Zaken hebben in maart 2023 een woondeal gesloten. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over de aanpak van het huidige woningtekort en de verhoging en versnelling van de woningbouwproductie. De regio zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 45.135 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave. Voor de gemeente Best is afgesproken dat zij in de periode 2022 t/m 2030 minimaal 1.640 woningen (netto) toevoegen aan de voorraad. De gemeenten zorgen voor voldoende plancapaciteit voor de realisatie van de afgesproken woningaantallen. Dit betekent dat gemeenten zorgen voor 130% plancapaciteit (t.o.v. de minimale woningbouwopgave) en streven ernaar dat deze op tijd ‘hard’ is.

Doorwerking projectgebied Op nationaal niveau wordt er ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Daarom is op nationaal niveau de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment nodig. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte naar deze woningen. Beoogd planvoornemen om 26 woningen te realiseren sluit aan op de ambities en doelstellingen die zijn gesteld in de Woondeal. Deze locatie is dus belangrijk voor zowel de regionale als gemeentelijke opgave. 3.3 Gemeente 3.3.1 Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat Op 31 januari 2022 heeft de gemeenteraad de 'Omgevingsvisie Best' vastgesteld. In mei 2023 is deze herzien. De omgevingsvisie is een beleidsinstrument voor de gemeente, voortkomend uit de Omgevingswet. In de omgevingsvisie zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd: 1. ruimte voor comfortabel wonen; 2. versterken van de groene leefomgeving; 3.

accommoderen van een vitale en schone economie. In de omgevingsvisie worden 10 ruimtelijke keuzes onderscheiden: 1. gezonde, duurzame en vitale wijken; 2. een multifunctioneel en bruisend dorpshart; 3. hoogwaardige groenstedelijke dorpsuitbreiding; 4. een gezonde groenstructuur; 5. buitengebied in Balans; 6. toekomst bestendige werklocaties; 7. multimodaal bereikbaar; 8. ruimte voor duurzame energie; 9. ruimte voor cultuur een activiteiten; 10. beschermen cultuurhistorische waarde. De gemeente heeft onder andere voor het station- en centrumgebied een gebiedsgerichte vertaling in de omgevingsvisie opgenomen. Gesteld wordt dat de potentie van het stationsgebied niet optimaal benut wordt. Parkeren heeft momenteel een overheersende aanwezigheid, waarvoor de verblijfskwaliteit van het stationsplein achter blijft. Hier liggen kansen om in dit gebied woon- en werkruimte te realiseren en tegelijkertijd de openbare

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

19/49

ruimte verblijfskwaliteit te geven. Beoogd wordt om de stationsomgeving te ontwikkelen tot een multimodale hub waar fiets en openbaar vervoer samenkomt en het gebied door te ontwikkelen tot een intensief hoogstedelijk woon- en werkmilieu door het toevoegen van woningen en werkruimten. Het projectgebied is gelegen in het ‘station- en centrumgebied’, hierover is in de omgevingsvisie het volgende opgenomen: “In en rondom het centrum zien we mogelijkheden om te verdichten en daarmee het draagvlak van de voorzieningen te behouden in de toekomst. Hiermee spelen we in op de groeiende vraag naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens en huishoudens die dicht bij voorzieningen en openbaar vervoer willen wonen. We kiezen voor de ontwikkeling van meer intensieve hoogstedelijke woonmilieus in het stationsgebied en gedifferentieerde kleinstedelijk in en het rondom het centrum.” Doorwerking projectgebied Het planvoornemen sluit aan bij de gemeentelijke ambitie om binnen en rondom het centrum te verdichten en zo het voorzieningenniveau te behouden. Door in te zetten op een kleinstedelijk woonmilieu met compacte, duurzame woningen wordt specifiek ingespeeld op de groeiende vraag van een- en tweepersoonshuishoudens die graag nabij voorzieningen en openbaar vervoer willen wonen. Het toepassen van circulaire en bio-based bouwprincipes versterkt dit toekomstbestendige karakter.

Daarmee draagt het plan bij aan de doelen uit de Omgevingsvisie van de gemeente Best. 3.3.2 Volkshuisvestingsprogramma 2024 – 2028 Het volkshuisvestingsprogramma van Best is opgesteld in de geest van de Omgevingswet en vormt een antwoord op het groeiende woningtekort, demografische veranderingen en maatschappelijke opgaven. De gemeente streeft naar een compleet, comfortabel en inclusief woonaanbod voor alle inwoners. De opgave omvat de bouw van 4.100 woningen tot 2040, waarvan 1.765 voor 2030, met de nadruk op betaalbaarheid, duurzaamheid en doorstroming. Minimaal 30% van de nieuwbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen, en 70% (incl. sociale huur) moet vallen binnen het betaalbare segment (huur tot €1.184,82 en koop tot €405.000, prijspeil 2025). Het beleid is uitgewerkt in vier hoofdthema’s: - Voldoende en betaalbare woningen: gericht op starters, senioren en huishoudens tot 2x modaal. Er wordt gestuurd op differentiatie, zelfbewoningsplicht, en instrumenten als Koopstart en Koopgarant. - Leefbare en gezonde wijken: inzet op sociale cohesie, ontmoeting, doorstroming binnen wijken en passende woonvormen voor doelgroepen. - Duurzame woning en woonomgeving: stimulering van energieneutraal, klimaatadaptief en circulair bouwen, met ambitie om biobased bouwen binnen 10 jaar standaard te maken.

- Zorgzame samenleving (Woonzorgvisie): focus op levensloopbestendige woningen, woonvormen met zorg, en huisvesting voor kwetsbare doelgroepen zoals ouderen, statushouders en jongeren uit jeugdzorg. Het programma is tot stand gekomen met brede participatie van inwoners, corporaties, zorgpartijen en belangenorganisaties. Jaarlijkse monitoring en evaluatie zijn voorzien, met concrete uitvoeringsacties per thema. De gemeente neemt regie op woningbouw, stimuleert nieuwe woonvormen en werkt aan een woonzorgvisie in samenwerking met partners. Doorwerking projectgebied Het plan voor de woningen aan de Nieuwstraat sluit aan bij het volkshuisvestingsprogramma 2024 – 2028. Het plan richt zich op compacte woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambitie om meer woningen te realiseren voor kleine huishoudens. Het uitgangspunt van sociale koop past binnen het beleid. Daarmee draagt het plan bij aan de doelstelling om ten minste 70% van de nieuwbouw betaalbaar te houden. 3.3.3 Nota Duurzaam Wonen Op 24 oktober 2017 is de 'Nota Duurzaam Wonen' in werking getreden. De gemeente Best wil energieneutraal zijn, en sluit qua tempo aan bij de regio Zuid Oost Brabant. De tussendoelen zijn als volgt: • 1,5% energiebesparing per jaar;

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

20/49

•

14% duurzame energie in 2020 en 16% in 2023.

Met het oog op de toekomst streeft Best onder andere naar het bieden van een duurzame woningvoorraad. Maatregelen op het gebied van duurzaamheid dienen te worden genomen in de huursector, in de particuliere sector, op regionaal niveau en door de gemeente zelf. Doorwerking projectgebied In paragraaf 2.4 is reeds uitgewerkt hoe het project omgaat met het aspect duurzaamheid. De nieuwe woningen worden volgens de eisen van BENG gerealiseerd en dragen daarmee bij aan verduurzamen van de woningvoorraad binnen Best.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

21/49

4

Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage 4.1.1 Toetsingskader Bijlage V bij het Omgevingsbesluit in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit bepalen of een besluit project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is. Bijlage V bij het Omgevingsbesluit heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van projecten waarvoor een mer-(beoordelings)plicht geldt. In kolom 4 zijn de besluiten opgenomen die betrekking hebben op projecten waarvoor de mer-(beoordelings)plicht geldt. Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een mer-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan. Of een project, dat voorkomt in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit, aanzienlijke milieueffecten heeft, wordt beoordeeld door het bevoegd gezag. Bij de beoordeling houdt het bevoegd gezag rekening met: a. de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn; b. voor zover relevant: de resultaten van eerder uitgevoerde controles of andere beoordelingen van milieueffecten die op grond van verordeningen, richtlijnen en besluiten als bedoeld in artikel 288 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie zijn verkregen.

Een initiatiefnemer die voornemens is een project uit te voeren, deelt dit voornemen zo spoedig mogelijk mee aan het bevoegd gezag (artikel 16.45 Omgevingswet). Deze mededeling kan plaatsvinden door middel van een aanmeldnotitie. 4.1.2 Toetsing Met beoogd planvoornemen worden 26 woningen gerealiseerd. Voorgenomen ontwikkeling betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor een stedelijk ontwikkelingsproject is een mer-plicht niet van toepassing (zie tabel 4.1.1, kolom 2). Er is sprake van aanleg, wijziging of uitbreiding, waarvoor een mer-beoordelingsplicht geldt (zie tabel 4.1.1, kolom 3). Tabel 4.1.1: Onderdeel J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit

J11

Kolom 1

Kolom 2

Kolom 3

Kolom 4

Projecten

Gevallen waarin de merplicht geldt (artikel 16.43, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet)

Gevallen waarin de merbeoordelingsplicht geldt (artikel 16.43, eerste lid, aanhef en onder b, van de wet)

Besluiten als bedoeld in artikel 11.6, derde lid, onder c, van dit besluit

Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen

Niet van toepassing

Aanleg, wijziging of uitbreiding

Het omgevingsplan

Onderzocht is of er aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Aan de hand van de bevindingen, zoals beschreven in de aanmeldnotitie, kan worden geconcludeerd dat er rekening houdend met; 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; en 3. de kenmerken van het potentiele effect; sprake is van een relatief klein schaalniveau met bijbehorende minimale effecten.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

22/49

Bij beoogd planvoornemen is geen sprake van overschrijding van de grenswaarden. De potentiele effecten zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat deze geen aanzienlijke milieueffecten tot gevolg hebben die het doorlopen van een mer-procedure noodzakelijk maken. Gezien de aard, omvang en locatie van het beoogde woningbouwproject is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het opstellen van een mer-beoordeling zal derhalve niet nodig zijn. 4.1.3 Conclusie Voor beoogd planvoornemen is geen sprake van een mer-plicht. 4.2 Omgevingsveiligheid 4.2.1 Toetsingskader Externe veiligheid heeft betrekking op de mogelijkheden een brand, ramp of crisis te voorkomen, te beperken en te bestrijden (par. 5.1.2 Bkl). Het beschermen van personen in gebouwen en op locaties in de omgeving van risicovolle activiteiten is cruciaal. Daarnaast is het beperken van schade aan de fysieke leefomgeving bij een ongeval van een risicovolle activiteit van groot belang. Er wordt daarbij op basis van bijlage VI van het Bkl onderscheid gemaakt in 3 categorieën ‘gebouwen en locaties’: 1. zeer kwetsbaar (alleen gebouwen); 2. kwetsbaar (gebouwen en locaties); 3. beperkt kwetsbaar (gebouwen en locaties).

Bij het bepalen van de kwetsbaarheid wordt gekeken naar het aantal personen dat gelijktijdig aanwezig is, de duur van hun aanwezigheid, en in hoeverre zij zichzelf in veiligheid kunnen brengen bij een incident. In het omgevingsplan worden beperkingen gesteld met betrekking tot externe veiligheid. Zo wordt de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht genomen. Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. De grenswaarden voor het plaatsgebonden risico zijn ruimtelijk vertaald naar afstanden tot gebouwen en locaties. Gebouwen en locaties die als (zeer) kwetsbaar worden beschouwd mogen niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6-contour van een activiteit vallen. Ook kunnen in het omgevingsplan aandachtsgebieden en voorschriftengebieden zijn aangewezen in het verband met het groepsrisico. Het groepsrisico gaat over de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied. Er zijn drie typen aandachtsgebieden: 1. brandaandachtsgebied; 2. explosieaandachtsgebied; 3. gifwolkaandachtsgebied. 4.2.2 Toetsing Volgens bijlage VI van het Bkl wordt een gebouw met een woonfunctie ingedeeld in de categorie ‘kwetsbaar’. Het planvoornemen realiseert 26 woningen, deze worden beschouwd als kwetsbaar objecten.

Daarom is het noodzakelijk om de externe veiligheidsrisico's te onderzoeken en na te gaan of het projectgebied in een brand-, explosie- of gifwolkaandachtsgebied ligt. Er is door Kragten is een beschouwing Externe veiligheid uitgevoerd. De beschouwing is opgenomen als bijlage. De belangrijkste conclusies worden in deze paragraaf nader samengevat. In de huidige situatie is het projectgebied onbebouwd. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een toename van het aantal personen binnen het projectgebied. Uitgaande van de informatie van de opdrachtgever betreft het starterswoningen en woningen voor 1 à 2 persoonshuishoudens. Daarom wordt uitgegaan van 2 personen per woning met een aanwezigheid van 50% in de dagperiode en 100% in de nachtperiode, zullen in de toekomstige situatie 29 personen in de dagperiode en 58 personen in de nachtperiode aanwezig zijn. Uit een inventarisatie is gebleken dat het project op korte afstand de rijksweg A2 is gelegen. De spoorlijn ten westen van het plan ligt op meer dan 300 meter, waardoor deze geen aandachtspunt vormt voor de planvorming, evenals het LPGtankstation ten noorden van het plan. Overige relevante risicobronnen zijn niet aanwezig. Het projectgebied is door de nabijheid van de rijksweg A2 volledig gelegen binnen een gifwolkaandachtsgebied.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

23/49

Bestrijding calamiteit Bij een ongeval met toxische gassen en vloeistoffen op de weg kan de brandweer, afhankelijk van de stofintensiteit en het groeiscenario, optreden door de gaswolk neer te slaan of te verdunnen/op te nemen met water. Hiertoe dienen voldoende bluswatervoorzieningen nabij de risicobron aanwezig te zijn. De aanwezigheid van bluswatervoorzieningen binnen het projectgebied is met het oog op een toxisch scenario niet relevant. Ook ten aanzien van de bereikbaarheid is bij een toxisch scenario met name de bereikbaarheid van de risicobronnen, in dit geval de weg, maatgevend. De inrichting van het projectgebied heeft geen invloed op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen ter plaatse van de risicobron. Zelfredzaamheid Reeds gebleken is dat het plan de realisatie van grondgebonden woningen omvat. Indien minder zelfredzame personen aanwezig zijn, is het uitgangspunt dat zij met hulp van de aanwezige valide personen in veiligheid gebracht worden. Bij een toxische wolk kunnen mensen komen te overlijden als gevolg van blootstelling aan de toxische stof. Of mensen daadwerkelijk komen te overlijden is afhankelijk van de dosis, die bestaat uit de blootstellingsduur en de concentratie waaraan de persoon is blootgesteld.

Aangenomen wordt dat personen die zich binnen in een van de buitenlucht afgesloten ruimte bevinden een 10 keer zo lage kans hebben te overlijden als personen die zich buiten bevinden (PGS 3). Het beste advies bij het vrijkomen van een toxische wolk als gevolg van een incident bij de weg is te schuilen, mits ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Aangezien het nieuwbouw betreft, is het uitgangspunt dat op grond van de vigerende bouwregelgeving voldoende aandacht geschonken wordt aan naad- en kierdichting, zodat de ruimten zo goed als mogelijk luchtdicht zijn. Gezien de ligging binnen het gifwolkaandachtsgebied dient op grond van artikel 4.124 van het Bbl een mechanisch ventilatiesysteem toegepast te worden dat handmatig uitgeschakeld kan worden. Indien desalniettemin bij een toxische wolk wordt besloten het gebied te ontruimen, is het van belang dat personen haaks op de wolk kunnen vluchten. Hiervoor is het nodig dat er haaks op elkaar staande vluchtwegen beschikbaar zijn, die van de bron af gericht zijn. Deze wegen zijn aanwezig. Risicocommunicatie In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid kan worden verbeterd door maatregelen zoals een waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS) en risicocommunicatie (hoe te handelen bij een incident, gebaseerd op het eerdergenoemde scenario).

In geval van een calamiteit is het van levensbelang dat de aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden. Vluchtroutes dienen zichtbaar en duidelijk te worden aangeduid. De invulling van de risicocommunicatie dient conform de Wet veiligheidsregio’s door het bestuur van de Veiligheidsregio’s uitgevoerd te worden. De Veiligheidsregio ondersteunt en adviseert de gemeenten hierin in voorbereiding op een alarmering bij rampen. 4.2.3 Conclusie De gemeente Best heeft in het kader van de ruimtelijke procedure advies ingewonnen bij de Veiligheidsregio. Uit de beoordeling volgt dat het aspect externe veiligheid akkoord is onder de voorwaarde dat er minder dan 29 woningen worden gerealiseerd. Er is sprake van een ontwikkeling van 26 woningen, hiermee wordt er voldaan aan de voorwaarden. 4.3 Geluid - (spoor)wegverkeer 4.3.1 Toetsingskader Er dient rekening te worden gehouden met het geluid door (spoor)wegen op geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied. Daarbij gelden er geluidaandachtsgebieden rondom (spoor)wegen. Binnen een dergelijk geluidsaandachtsgebied, dient het geluid op geluidgevoelige gebouwen aanvaardbaar te zijn (par. 5.1.4.2a Bkl). Indien het geluid op een geluidgevoelig gebouw (binnen een geluidaandachtsgebied) niet meer bedraagt dan de standaardwaarde dan is er in ieder geval sprake van een aanvaardbare woon- en leefomgeving.

In het Bkl is bepaald dat, met uitzondering van een weg binnen een woonerf, elke weg met een etmaalintensiteit van meer dan 1.000 motorvoertuigen over een geluidaandachtsgebied beschikt. Tot op heden is echter nog geen basisgeluidemissie (BGE) vastgesteld. Daarmee gaat artikel 17.5 van de Omgevingsregeling in werking met betrekking tot het geluidsaandachtsgebied van wegen in de omgeving. Indien het geluidgevoelig gebouw

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

24/49

gelegen is in het geluidaandachtsgebied van een weg, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk en wordt de standaardwaarde in acht genomen. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een (spoor)weg. Geluidsgevoelige gebouwen zijn gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat bijvoorbeeld een woon-, onderwijs- of zorgfunctie heeft. Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid op grond van artikel 4.2 van de Omgevingswet. Dat doet de gemeente vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.3.2 Toetsing Er is door De Roever een akoestisch onderzoek (spoor)weglawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage. De belangrijkste conclusies worden in deze paragraaf nader samengevat. In het onderzoek is het geluid vanwege het wegverkeerslawaai op de gewenste woningen aan de Nieuwstraat in Best berekend. Het projectgebied ligt binnen het aandachtgebied van de rijksweg A2. Voor de gemeentewegen zijn geen aandachtgebieden vastgesteld. Voor rijkswegen en provinciale wegen geldt een standaardwaarde van 50 dB en een grenswaarde van 60 dB.

Voor gemeentewegen en geldt een standaardwaarde van 53 dB en een grenswaarde van 70 dB. Toetsing standaardwaarden en grenswaarden Het berekende geluid van Rijkswegen bedraagt maximaal 48 dB. Hiermee worden de standaardwaarde van 50 dB en de grenswaarde van 60 dB niet overschreden. Maatregelen hoeven niet nader onderzocht te worden. Het berekende geluid van gemeentelijke wegen bedraagt maximaal 61 dB. Hiermee wordt de standaardwaarde van 53 dB overschreden maar de grenswaarde van 70 dB niet. Maatregelen worden niet doelmatig geacht. Gevelwering en woon- en leefklimaat Het gezamenlijke geluid bedraagt ten hoogste 61 dB ter plaatse van de noordgevel van de meest noordelijke woning, de vrijstaande woning o p de begane grond en 1e verdieping. De vereiste karakteristieke geluidwering Ga;k bedraagt dan maximaal 61 – 33 = 28 dB. De milieukwaliteit wordt geclassificeerd als ‘slecht’ tot ‘zeer goed’. Het cumulatieve geluid staat een aanvaardbaar woon- en verblijfsklimaat niet in de weg. Vanwege het overschrijden van de standaardwaarde wordt ten behoeve van de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de gevels. 4.3.3 Conclusie Vanuit het milieuaspect geluid bij (spoor)wegverkeer is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4 Luchtkwaliteit 4.4.1 Toetsingskader De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: • Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde. • Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. • Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

DST-25008511 / Proj.nr. P08435 / Vrijgegeven / Versie 4 / 10-04-2025

25/49

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft: 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze ‘standaardgevallen NIBM’ vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven volgens artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging.