26011.11 - MOTIVERING - TAM-Omgevingsplan Aarleseweg 24 (A)

Onderbouwing TAM-Omgevingsplan hoofdstuk 22g

Datum: 20-2-2026 Aarleseweg 24 Best ,

Foto: Natuurgebied Het Diessens Broek stroomgebied ,

van

de Reusel N2000- Kempenland-West ,

VAN

DOORMAAL

ADVIES

Bestemming

& Milieu

DATUM

20 februari

PROJECTLEIDER

Bas

PROJECTNUMMER

BESAARO24

AUTEUR

Van

van

2026

Doormaal

Doormaal Advies B.V.

Ontginningsweg 5089NR

9A

HAGHORST

(geanonimiseerd) info@vandoormaaladvies.nl www.vandoormaaladvies.nl

2/83

1.

INHOUDSOPGAVE

1. 2.

Inhoudsopgave Inleiding

3 6

2. 1 2. 2 2. 3

6 7 9

3.

4.

Leeswijzer

Beschrijving van het project en zijn omgeving

10

3. 1

Huidige situatie 3. 1. 1 Feitelijk situatie 3. 1. 2 Relevante regels omgevingsplan 3. 1. 3 Functionele gebiedsbeschrijving (en historie)

10 10 12 14

3. 2

Toekomstige situatie 3. 2. 1 Ontwikkeling

15 15

3. 3

Milieueffectrapportage

18

Beleidskader en toetsing daaraan

20

4. 1 4. 2

Rijk Provincie 4. 2. 1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 4. 2. 2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

20 20 20 21

4. 3

Regio 4. 3. 1 4. 3. 2

30 30 31

4. 4

5.

Aanleiding Ligging planlocatie

Gemeente 4. 4. 1 Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat 4. 4. 2 Structuurvisie buitengebied 4. 4. 3 Omgevingsplan gemeente Best

31 31 35 37

Beoordelingsregels waaronder instructieregels

40

5. 1 5. 2 5. 3

Watertoets

40 40 41 41 42 42 44

Cultuurhistorie Archeologie 5. 5. 1 Gemeentelijk beleid

45 47 47

Inleiding Bodemkwaliteit Beschermen van de waterbelangen 5. 3. 1 Wettelijk kader 5. 3. 2 Waterschapsverordening 5. 3. 3 Gemeentelijk beleid 5. 3. 4

5. 4 5. 5

3/83

Woondeal Regionale Energiestrategie

5. 6

Bedrijven- en milieuzonering (oude stijl) 5. 6. 1 Beoordeling omgevingstype 5. 6. 2 Gevoelig gebouw 5. 6. 3 Omliggende bedrijvigheid 6. 5. 4 Woon- en leefklimaat 5. 6. 5 Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven 5. 6. 6 Milieubelastende activiteiten

49 49 50 50 52 52 52

5. 7

Geur (door veehouderijen) 5. 7. 1 Gemeentelijk beleid 5. 7. 2 Geurgevoelige gebouwen 5. 7. 3 Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven 5. 7. 4 Woon- en leefklimaat 5. 7. 5 Voorgrondbelasting 5. 7. 6 Achtergrondbelasting 5. 7. 7 Conclusie

52 53 53 53 55 56 56 56

5. 8

Beschermen van de gezondheid en van het milieu 5. 8. 1 Endotoxinen (varkens- en pluimveehouderijen) 5. 8. 2 Geitenhouderijen

56 57 58 59

5. 8. 3

6.

7.

5. 9

Kwaliteit van de buitenlucht 5. 9. 1 Standaardgevallen niet in betekende mate luchtkwaliteit (artikel 5. 54 Bkl) 5. 9. 2 Blootstelling aan verontreiniging

60 61 61

5. 10 5. 11 5. 12 5. 13 5. 14 5. 15 5. 16 5. 17

Geluid door wegen , spoorwegen en industrieterreinen Trillingen Ladder voor duurzame verstedelijking Mobiliteit en parkeren

63 65 65 66 68 73 75 77

Natuur

Flora en fauna Waarborgen van de veiligheid Licht en windhinder

Juridische planopzet

78

6. 1

Algemene opzet 6. 1. 1 Inleiding 6. 1. 2 De onderbouwing 6. 1. 3 De regels 6. 1. 4 De (digitale) verbeelding 6. 1. 5 De opzet van het plan

78 78 78 78 78 78

6. 2

Toelichting op de regels/verbeelding

78

Participatie 7. 1 7. 2

4/83

Spuitzones

Verplichte participatie Participatie omgeving

80 80 80

7. 3 7. 4

8.

Terinzagelegging ontwerp-omgevingsplan Vaststelling omgevingsplan

Economische uitvoerbaarheid

81

8. 1 8. 2

81 81

Inleiding Kostenverhaal

9. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 10. Bijlagen 10. 1 10. 2 10. 3 10. 4 10. 5 10. 6

5/83

80 80

Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan ; Bijlage 2 Vooronderzoek bodem ; Bijlage 3 Archeologisch bureau- en vooronderzoek ; Bijlage 4 AERIUS-berekening aanlegfase ; Bijlage 5 AERIUS-berekening gebruiksfase ; Bijlage 6 Quickscan flora en fauna.

82 83 83 83 83 83 83 83

2.

INLEIDING

2. 1

Aanleiding

De initiatiefnemer is eigenaar van de planlocatie aan de Aarleseweg 24 te Best. De planlocatie betreft een bedrijfslocatie in het buitengebied waarbinnen de exploitatie van een fouragehandel is toegestaan. De initiatiefnemer heeft binnen de planlocatie ook altijd een fouragehandel geëxploiteerd. Binnen het plangebied zijn onder meer een opslagloods , een schuur en een berging behoeve van de fouragehandel aanwezig , alsook bedrijfswoning met inpandige gedoogde mantelzorgwoning , bijgebouw , erf , tuin en aanhorigheden. De initiatiefnemer is voornemens om de fouragehandel binnen het plangebied definitief te beëindigen , de aanwezige bedrijfsgebouwen te slopen , aanwezige erfverharding te verwijderen en de planlocatie te herontwikkelen naar wonen. De huidige niet-agrarische bedrijfsfunctie zal hierbij zoveel als mogelijk worden verkleind tot een passende woonfunctie. De huidige bedrijfswoning zal hierbij worden herontwikkeld naar burgerwoning met maximaal 300 m 2 aan bijgebouwen.

De vigerende planologische situatie wordt in casu gevormd door het Omgevingsplan gemeente Best. Dit betreft een

zogenaamd tijdelijk Omgevingsplan van rechtswege. Hierdoor maakt onder meer het onderliggende bestemmingsplan “Buitengebied Best 2021” nog altijd onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Best. De planlocatie kent op grond van het vigerende planologische kader onder meer de bestemming “Bedrijf – 1” en is gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak. Vanwege de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – fouragehandel’ is ter plaatse een fouragehandel toegestaan , alsook wonen binnen een bedrijfswoning , met aanhorigheden. Verder is aan de overwegend zuidoostelijke zijde van het plangebied een agrarische functie van toepassing. Gelet op het vorenstaande is de beoogde herontwikkeling naar een woonfunctie niet rechtstreeks passend binnen het huidige planologische kader. Het huidige planologische kader bevat een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan de herontwikkkeling naar wonen onder voorwaarden kan worden toegestaan. De initiatiefnemer is reeds geruime tijd in gesprek met de gemeente Best over de beoogde herontwikkeling van de planlocatie. Uiteindelijk is tot de beoogde ontwikkeling gekomen , waarbij het plangebied wordt herontwikkeld naar wonen en waarbij de huidige bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning. De initiatiefnemer heeft dit planvoornemen reeds kenbaar gemaakt aan de gemeente Best.

De gemeente Best heeft per e-mail van 27 juni 2025 aangegeven dat een ruimtelijke procedure kan worden opgestart om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken. Nu de beoogde ontwikkeling in strijd is met het huidige planologische kader , dient derhalve een ruimtelijke procedure doorlopen te worden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Nu een wijzigingsplan een planvorm betreft die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is komen te vervallen en gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling , is het vereist om het Omgevingsplan te herzien. De gemeente Best beschikt echter op moment van schrijven van onderhavige onderbouwing niet over een compleet permanent Omgevingsplan , maar enkel over een tijdelijk Omgevingsplan van rechtswege. Hierdoor is het nog niet mogelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken via een reguliere Omgevingsplanwijziging. In samenspraak met de gemeente Best is besloten dat het Omgevingsplan herzien zal worden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken via de zogenaamde Tijdelijke alternatieve maatregel (TAM-IMRO). Deze TAM-IMRO systematiek biedt de mogelijkheid om via de IMRO-standaard en de bestaande voorziening ‘ruimtelijke plannen’ het Omgevingsplan te wijzigen.

Middels de onderhavige onderbouwing wordt gemotiveerd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toelichting van functies aan locaties en om welke reden het planvoornemen voldoet aan relevante instructieregels van de provincie Noord-Brabant en het Rijk. Onderhavige onderbouwing vormt tezamen met de regels en de verbeelding de basis voor de herziening van het Omgevingsplan gemeente Best via de zogenaamde TAM-IMRO-systematiek.

6/83

2. 2

Ligging planlocatie

De planlocatie aan Aarleseweg 24 te Best bevindt zich in het buitengebied van de kern en de gelijknamige gemeente Best. Het stedelijk gebied van de kern Best is op een kortste afstand van circa 260 meter in overwegend ooste-

lijke/noordoostelijke richting gelegen. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Best , sectie K , nummers 2450 , 2461 en 2462 en kent een grootte van circa 5. 696 m.2 De planlocatie is aan de overwegend westelijke/noordwestelijke zijde gelegen aan de Aarleseweg. De Aarleseweg betreft een lokale doorgaande weg die onder meer ontsluiting biedt aan verkeer dat zich vanuit de Oirschotseweg en de Kapelweg in overwegend noordelijke richting begeeft en vice versa. In het onderstaande is een afbeelding opgenomen waarop de ligging van de planlocatie is weergegeven ten opzichte van nabijgelegen kernen , alsook een luchtfoto met kadastrale aanduiding.

7/83

Best

Figuur 1: Ligging planlocatie nabij nabijgelegen kernen (planlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

8/83

Figuur 2: Luchtfoto met kadastrale duiding plangebied (gronden behorende tot het plangebied zijn indicatief voorzien van een rode omlijning)

2. 3

Leeswijzer

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 4 beschrijft het project getoetst aan de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 t/m 8 bevat de juridische planopzet , participatie en financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als etfal). Hoofdstuk 10 betreft de bijlagen.

9/83

3.

BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING

3. 1

Huidige situatie

3. 1. 1

Feitelijk situatie Bebouwing Het bouwvlak binnen het plangebied kent een oppervlakte van circa 3. 315 m.2 Binnen dit bouwvlak is de navolgende bebouwing aanwezig: • Eén bedrijfsgebouw (opslagloods) met een oppervlakte van circa 400 m 2 ; • Eén bedrijfsgebouw (schuur) met een oppervlakte van circa 113 m 2 ; • Eén berging met een oppervlakte van circa 42 m 2 ; • Eén bedrijfswoning met een oppervlakte van circa 180 m 2 met bijbehorende inpandige gedoogde mantelzorgwoning ; •

Eén bijgebouw met aangebouwde overkappingen met een oppervlakte van circa 150 m.2

2 Verder is binnen het plangebied sprake van de aanwezigheid van circa 2. 365 maan erfverharding op het gedeelte van 2 is Circa 850 het erf wat ingericht ten behoeve van de fouragehandel. m bestaat hierbij uit stelconplaten.

In het onderstaande zijn enkele afbeeldingen van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied opgenomen , te weten een luchtfoto , enkele foto’s en het straatbeeld.

Schuur circa 113 m 2 Opslagloods circa 400 m 2

Berging circa 42 m 2

Bedrijfswoning met inpandige gedoogde mantelzorgwoning circa 180 m 2

Bijgebouw met overkappingen circa 150 m 2

Figuur 3: Luchtfoto met duiding aanwezige bebouwing (gronden behorende tot het plangebied zijn indicatief voorzien van een rode omlijning)

10/83

Figuur 4: Huidige situatie plangebied: zicht op achterzijde opslagloods

Figuur 5: Huidige situatie plangebied: zicht op voorzijde opslagloods (1)

11/83

Figuur 6: Huidige situatie plangebied: zicht op voorzijde opslagloods (2)

Figuur 7: Straatbeeld vanuit Aarleseweg

3. 1. 2 Relevante regels omgevingsplan In de huidige planologische situatie is het Omgevingsplan gemeente Best van toepassing op het plangebied. Voornoemd Omgevingsplan is op 1 januari 2024 gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet in werking getreden , waarbij de gemeente Best op 11 juli 2024 de Bruidsschat technisch in beheer heeft genomen. Een dergelijk

12/83

Omgevingsplan van rechtswege bestaat uit (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten , zoals bestemmingsplannen , beheersverordeningen en rijksregels over activiteiten (de Bruidsschat). Gelet hierop maken de bestemmingsplannen “Buitengebied Best 2021” (vastgesteld op 25 september 2023) en “Partiële herziening bestemmingsplan Buitengebied Best” (vastgesteld op 16 december 2024) onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Best en geeft een en ander de huidige planologische situatie weer. In het onderstaande is een relevante uitsnede opgenomen van de vigerende planologische situatie voor de planlocatie.

Figuur 8: Uitsnede verbeelding vigerende planologische situatie plangebied (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Bovenstaande uitsnede laat zien dat ter plaatse van de planlocatie de bestemmingen “Bedrijf – 1” en “Agrarisch” en de dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 3 (gebied met hoge archeologische verwachting , historische kern)” , “Waarde – Archeologie 4 (gebied met een hoge archeologische verwachting)” en “Leiding – Riool” van toepassing zijn. Verder rusten binnen het plangebied de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – fouragehandel’ en de gebiedsaanduidingen ‘vrijwaringszone – radar’ en ‘luchtvaartverkeerzones – ihcs en invliegfunnel’ (enkel zuidoostelijke zijde). Binnen de gronden voorzien van de functie “Bedrijf – 1” is vanwege de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – fouragehandel’ onder meer een gebruik ten behoeve van een fouragehandel toegestaan , alsook bewoning binnen één bedrijfswoning met tuin , erf en aanhorigheden. Gebouwen dienen te worden opgericht binnen een bouwvlak. Ter plaatse is een bouwvlak aanwezig met een oppervlakte van circa 3. 315 m.2 Voor bedrijfsgebouwen binnen het plangebied geldt een maximale oppervlakte van 375 m 2 en een maximale goot- en bouwhoogte van 45, meter , respectievelijk 75, meter.

Daarnaast geldt voor de bedrijfswoning een maximale inhoud van 750 m 3 , tenzij de inhoud van de bestaande bedrijfswoning reeds meer bedraagt , waarbij de bestaande inhoud als maximum geldt , en een maximale goot- en bouwhoogte van 55, meter , respectievelijk 10 meter. Bij de bedrijfswoning zijn bijgebouwen toegestaan met een oppervlakte van 100 m 2 en een maximale goot- en bouwhoogte van 3 meter , respectievelijk 55, meter.

13/83

De resterende gronden behorende tot het plangebied kennen een agrarische functie. Hierbinnen is onder meer een gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden met aanhorigheden toegestaan. Vanwege het ontbreken van een bouwvlak zijn ter plaatse enkel bouwwerken , geen gebouwen zijnde , toegestaan van maximaal 35, meter hoog. De beoogde herontwikkeling van het plangebied naar een woonfunctie en de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning is niet rechtstreeks passend binnen het huidige planologische kader. Het huidige planologische kader

bevat weliswaar een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan de herontwikkkeling van de bedrijfsfunctie naar wonen onder voorwaarden kan worden toegestaan. Echter , nu een wijzigingsplan een planvorm betreft die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is komen te vervallen en gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling , is het vereist om het Omgevingsplan te herzien. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken wordt derhalve het Omgevingsplan gemeente Best herzien middels de TAM-IMRO systematiek. Middels de onderhavige onderbouwing wordt gemotiveerd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toelichting van functies aan locaties en om welke reden het planvoornemen voldoet aan relevante instructieregels van de provincie Noord-Brabant en het Rijk. 3. 1. 3 Functionele gebiedsbeschrijving (en historie) De planlocatie aan Aarleseweg 24 te Best bevindt zich in het buitengebied van de kern en de gelijknamige gemeente Best. Het stedelijk gebied van de kern Best is op een kortste afstand van circa 260 meter in overwegend ooste-

lijke/noordoostelijke richting gelegen. Wanneer de omgevingskarakteristiek nader in ogenschouw wordt gekomen , wordt tot de conclusie gekomen dat het plangebied is gelegen binnen het bebouwingslint van de Aarleseweg ten noordwesten van de kern Best en op betrekkelijk korte afstand van de recente woningbouwlocatie Aarlesche Erven. Verder is er sprake van een gemengde omgeving. Aan het bebouwingslint van de Aarleseweg en in de directe omgeving van het plangebied komen namelijk een variëteit aan functies voor. Het gaat hierbij onder meer om woningen , agrarische bedrijven , waaronder melk-/rundvee

varkens , agrarische gronden , niet-agrarische bedrijvigheid , waaronder een bedrijfsverzamelplek , een pensionstalling , twee loonwerkbedrijven , een fouragehadenl , een bedrijf gericht op opslag/handel in openhaardhout en een tuincentrum , maatschappelijke functies en een horecafuncties. en

Gelet op het vorenstaande is er sprake van een gemengde omgeving waarbinnen in behoorlijke mate sprake is van functiemenging. In het onderstaande is een uitsnede van de verbeelding van de vigerende planologische situatie (het bestemmingsplan “Buitengebied Best 2021”) opgenomen waarop enkele omliggende functies in de directe omgeving zijn aange-

duid.

14/83

Agrarisch bedrijf: melk-/rundvee

Agrarisch met waarden -

Tuincentrum

Landschapswaarden

Opslag/handel in openhaardhout Wonen Wonen

Agrarisch bedrijf: melk-/rundvee

Woningbouwlocatie Agrarisch bedrijf: varkens

Aarlesche Erven

Agrarisch bedrijf: melk-/rundvee

Bedrijfsverzamelplek

Wonen

Agrarisch bedrijf: melk-/rundvee

Agrarisch bedrijf

en varkens

Pensionstalling Maatschappelijk Wonen

Agrarisch bedrijf Agrarisch bedrijf: vrijkomende Loonwerkbedrijf

Fouragehandel

Loonwerkbedrijf

agrarische bebouwing

Horeca

Figuur 9 Kaart met weergave plangebied en omgeving met aanwezige functies (plangebied is indicatief voorzien van een rode omlijning)

3. 2

Toekomstige situatie

Ontwikkeling Beëindiging fouragehandel Zoals in de inleiding reeds is beschreven , is de initiatiefnemer voornemens om de fouragehandel binnen het plangebied definitief te beëindigen. Een dergelijke fouragehandel betreft , afhankelijk van de toegestane oppervlakte aan bedrijfsbebouwing , bedrijvigheid in milieucategorie 3. 1. Gelet hierop heeft het vervallen van de mogelijkheid om bin3. 2. 1

15/83

het plangebied een intensieve fouragehandel te exploiteren een aanmerkelijke verbetering van de leefomgevingskwaliteit binnen de directe omgeving tot gevolg , alsook een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende gevoelige gebouwen. Dit vanwege een afname van emissies , waaronder geluids- en geuremissie en een afname van onder meer zware verkeersbewegingen. Verder worden overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt. Het gaat hierbij om een opslagloods met een oppervlakte van circa 400 m 2 , een schuur met een oppervlakte van circa 113 m 2 en een berging met een oppervlakte van circa 42 m.2 Daarnaast worden tevens overige voorzieningen , te weten 2 circa 2. 365 maan overtollige erfverharding , verwijderd. Gelet hierop leidt de beoogde ontwikkeling tot een aanmerkelijke versterking van de omgevingskwaliteit en wordt een bijdrage geleverd aan ontstening van het buitengebied. In onderstaande afbeelding is aangeduid welke bebouwing en wordt gesloopt. Ook is aangeduid welke overtollige verharding wordt verwijderd. nen

Te slopen schuur

circa 113 m 2 Te slopen opslagloods circa 400 m 2

Te slopen berging

circa 42 m 2

Te verwijderen erfverharding circa 2. 365 m 2 waarvan

2 circa 850 maan stelconplaten

Figuur 10: Luchtfoto met duiding te slopen bebouwing en voorzieningen

Herontwikkeling naar woonfunctie Na de definitieve beëindiging van de fouragehandel en de sloop van aanwezige opstallen/voorzieningen binnen het plangebied , is de initiatiefnemer voornemens om de bestaande niet-agrarische bedrijfsfunctie , gelet op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik , zoveel als mogelijk te verkleinen tot een passende woonfunctie met een oppervlakte 2 van circa 2. 550 m. De huidige bedrijfswoning zal hierbij worden herontwikkeld naar reguliere woning , waarbij maxi2 maal 300 m aan bijgebouwen wordt toegestaan. De resterende gronden worden hierbij voorzien van een agrarische functie. Verder blijft de gedoogde situatie met betrekking tot de inpandige mantelzorgwoning gehandhaafd. Landschappelijke inpassing

16/83

Verder wordt binnen de planlocatie voorzien in een zorgvuldige en streekeigen landschappelijke inpassing/kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze landschappelijke inpassing bestaat in hoofdzaak uit het behoud van knip- en scheerhagen , de aanplant van een knip- en scheerhaag , het behoud van bestaande bomen en de aanplant van een tweetal bomenrijen. Het complete landschappelijk inpassingsplan inclusief onderbouwing is als bijlage aan onderhavige onderbouwing opgenomen. In het onderstaande is een relevante uitsnede opgenomen.

Figuur 11 Uitsnede landschappelijk inpassingsplan

Verbeelding Aan de planlocatie wordt een tweetal functies toegekend , te weten “Agrarisch” en “Wonen”. Hieronder wordt een beknopte beschrijving gegeven van de functies , zoals weergegeven op de verbeelding: Agrarisch De gronden met een agrarische functie bevinden zich aan de overwegend oostelijke zijde van het plangebied. Ter plaatse wordt in hoofdzaak een gebruik ten behoeve van agrarische doeleinden , waaronder agrarische bodemexploitatie , toegestaan. Verder zal ter plaatse van de gronden waar voorzien wordt in (nieuwe) landschappelijke inpassing/kwaliteitsverbetering van het landschap een specifieke functieaanduiding komen te rusten. Wonen Ter plaatse van de gronden waar sprake is van de aanwezigheid van de om te zetten bedrijfswoning in burgerwoning komt een woonfunctie te rusten. De beoogde woonfunctie kent een oppervlakte van circa 2. 550 m.2 Verder zal ter

17/83

plaatse van de beoogde woonfunctie expliciet vast komen te liggen dat hierbinnen in zijn totaliteit maximaal 300 m 2 aan bijgebouwen is toegestaan. Ook zal ter plaatse van de gronden waar voorzien wordt in (nieuwe) landschappelijke inpassing/kwaliteitsverbetering van het landschap een specifieke functieaanduiding komen te rusten. Daarnaast zijn ter plaatse van het plangebied tevens de dubbelfuncties “Leiding – Riool” , “Waarde – Archeologie 3 (gebied met hoge archeologische verwachting , historische (kern)) en “Waarde – Archeologie 4 (gebied met hoge archeologische verwachting)” van toepassing , alsook de gebiedsaanduidingen ‘luchtverkeerzone – ihcs en invliegtunnel’ en ‘vrijwaringszone – radar’. In deze paragraaf is een uitsnede van de verbeelding opgenomen.

Figuur 12 Uitsnede verbeelding

3. 3

Milieueffectrapportage

Toetsingskader De wetgeving rond de milieueffectrapportage (mer , ook wel m. e. r. ) is opgenomen in afdeling 16. 4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Net als onder de Wet milieubeheer (Wm) en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer) , wordt onder de Ow gewerkt met een gesloten lijstenstelsel voor de projectmer(-beoordeling). Dit betekent dat de projecten , gevallen en (op enkele uitzonderingen na) besluiten die projectmer-(beoordelings)plichtig zijn , in de lijst zijn opgenomen.

18/83

Op grond van artikel 16. 43 van de Ow en artikel 11. 6 van het Ob is de lijst met project-mer-plichtige en project-merbeoordelingsplichtige projecten opgenomen in bijlage V van het Ob. Ten aanzien van het aanwijzen van mer-(beoordelings)plichtige projecten is het navolgende opgenomen in artikel 11. 6 van het Omgevingsbesluit:

Bijlage V , kolom 2 in samenhang met kolom 1 , bevat de projecten , bedoeld in artikel 16.43 , eerste lid , onder a , van de wet die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben en waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt. 2. Bijlage V , kolom 3 in samenhang met kolom 1 , bevat de projecten , bedoeld in artikel 16.43 , eerste lid , onder b , van de wet waarvoor moet worden beoordeeld of zij aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben en , als dat het geval is , waarvoor bij de voorbereiding van het besluit een milieueffectrapport moet worden gemaakt. 3. Als benodigde besluiten als bedoeld in artikel 16.43 , eerste lid , van de wet , die betrekking hebben op de projecten , bedoeld in het eerste en tweede lid , worden aangewezen: a. een projectbesluit als bedoeld in artikel 5. 44 van de wet , met uitzondering van een projectbesluit dat wordt vastgesteld door het dagelijks bestuur van een waterschap ; b. het opnemen van regels in een omgevingsplan die zijn gericht op het uitvoeren van een project van publiek belang als bedoeld in artikel 5. 55 van de wet ; de besluiten , bedoeld in bijlage V , kolom 4 ; en d. de besluiten , bedoeld in artikel 11. 8. 1.

Beoordeling De beoogde ontwikkeling wordt niet genoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit wordt enkel gesproken over de aanleg , wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. Hier is in casu geen sprake van. Immers , zoals bij de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking naar voren is gekomen , is van een stedelijke ontwikkeling geen sprake. Dit onder meer omdat de beoogde ontwikkeling niet gepaard gaat met de planologische toevoeging van een wooneenheid , maar enkel de omzetting van een bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en de ondergrens om te kunnen spreken over een stedelijke ontwikkeling conform relevante jurisprudentie bij de komst van 12 woningen ligt. Bovendien wordt bij de afweging of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsprojecten de concrete omstandigheden afgewogen , waarbij onder meer aspecten als de aard en omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen , alsook de toename van bebouwd oppervlak en of sprake is van een functiewijziging. Gelet op de aard en schaal van de beoogde ontwikkeling is van een stedelijke ontwikkeling tevens geen sprake. Immers , de beoogde ontwikkeling behelst de herontwikkeling van een fouragehandel naar wonen , waarbij een bestaande bedrijfswoning wordt herontwikkeld tot burgerwoning.

De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een afname van bebouwing nu overtollige bedrijfsgebouwen en voorzieningen worden gesloopt/verwijderd. Daarnaast gaat de beoogde ontwikkeling tevens gepaard met een afname van bestaand ruimtebe2 slag , nu de huidige bedrijfsfunctie met een oppervlakte van circa 4. 884 men het aldaar van toepassing zijnde bouw2 vlak met een oppervlakte van 3. 315 m , zoveel als mogelijk wordt verkleind tot een passende woonfunctie met een oppervlakte van circa 2. 550 m.2 Gelet hierop is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit maakt dat zowel geen mer-plicht conform artikel 16.43 , eerste lid , aanhef en onder a , van de wet geldt als geen mer-beoordelingsplicht conform artikel 16.43 , eerste lid , aanhef en onder b , van de wet. Ten aanzien van het tweede criterium inzake een mogelijke MER-plicht , geldt dat er bij onderhavige situatie geen sprake is van een plan waarvoor een passende beoordeling nodig is in verband met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Onderhavige ontwikkeling heeft met zekerheid geen mogelijk significant effect op de Natura 2000-gebieden. Er is dus geen sprake van de verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de bijbehorende proce-

dure.

19/83

Conclusie Zoals beschreven is er bij onderhavig plan geen sprake van een verplichting tot het opstellen van een MER en het doorlopen van de mer-procedure.

4. 4. 1

BELEIDSKADER EN TOETSING DAARAAN Rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden , de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen , maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte , zowel boven- , als ondergronds , is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd , maar in goede samenwerking tussen overheden , bedrijven , kennisinstellingen , maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader , geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies , gemeenten en waterschappen ligt , kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie ; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel ; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s ; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Doorwerking planvoornemen Met de onderhavige ontwikkeling zijn , gelet op diens aard en omvang , geen nationale belangen in het geding.

4. 2

Provincie

4. 2. 1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Toetsingskader In de Omgevingsvisie Noord-Brabant schetst de provincie een wensbeeld van de fysieke leefomgeving in 2050. De analyse van de huidige kwaliteit van de fysieke leefomgeving en de trends en ontwikkelingen die hierop van invloed zijn , laten zien dat nieuw beleid en stevige inspanningen van de provincie nodig zijn om de ambities te bereiken. In de omgevingsvisie zijn vijf opgaven geformuleerd , waarvoor de provincie doelen heeft gesteld. Om die ambities te bereiken schetst de omgevingsvisie de eerste contouren van het voorgenomen beleid. Dit beleid wordt verder uitgewerkt met concrete maatregelen

20/83

De volgende vijf opgaven zijn opgenomen in de Brabantse omgevingsvisie: Basisopgave , werken aan veiligheid , gezondheid en omgevingskwaliteit • • Werken aan de Brabantse energietransitie • • •

Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende , duurzame economie

Voor de opgaven zijn doelen gesteld en is aangegeven welke stappen de provincie wil zetten om deze doelen te berei-

ken. Beoordeling Met de beoogde ontwikkeling wordt een fouragehandel definitief beëindigd en gesaneerd. De planlocatie wordt hierbij herontwikkeld naar een woonfunctie , waarbij de huidige bedrijfswoning wordt omgezet tot burgerwoning. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling een passende invulling gevonden voor een vrijkomende bedrijfslocatie aan de hand waarvan leegstand en verrommeling wordt voorkomen. Daarnaast gaat de beoogde ontwikkeling gepaard met een aanmerkelijke versterking van de omgevingskwaliteit. Dit onder meer door de sloop van bebouwing , de afname van bebouwing en de afname van bestaand ruimtebeslag. Ook wordt hiermee een bijdrage geleverd aan ontstening van het buitengebied. Verder heeft de definitieve beëindiging van de fouragehandel een verbetering van de leefomgevingskwaliteit binnen de directe omgeving , waaronder de recente woningbouwlocatie Aarlesche Erven , en van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende gevoelige gebouwen , tot gevolg. Dit onder meer vanwege een afname van emissies , waaronder geluids- en geuremissie , en een afname van zwaar verkeer. Conclusie Gelet hierop gaat de beoogde ontwikkeling gepaard met een aanmerkelijke verbetering van de leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt een eerste stap gezet richting het einddoel van 2050.

Het initiatief past derhalve binnen beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant. 4. 2. 2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader De omgevingsverordening bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving , zoals over milieu , natuur , ruimtelijke ordening , wegen , water en bodem. De omgevingsverordening is een voor de provincie verplicht instrument uit de Omgevingswet , die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Voor de provinciale inzet is het werken vanuit het samenspel met diep , rond en breed kijken vertrekpunt. Dit vraagt om een provincie die gemakkelijk van rol kan wisselen en die gericht is op het verbinden van belangen: private belangen , gebiedsbelangen en het publieke belang. Daarbij hanteert de provincie vijf kernwaarden voor haar denken en handelen. Er wordt ingezet op: 1. 2. 3. 4. 5.

21/83

meerwaardecreatie technische en sociale innovatie kwaliteit boven kwantiteit een continue verbetering van de leefomgeving proactief en preventief handelen boven gevolgbeperking en herstel

Om uitvoering te geven aan de visie heeft de provincie onder de Omgevingswet verschillende instrumenten tot haar beschikking. De omgevingsverordening is daarbij slechts 1 van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen en ambities te realiseren. De omgevingsverordening bevat de spelregels en randvoorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers en bedrijven , gemeenten en waterschappen.

Beoordeling In het onderstaande is een uitsnede van de basiskaart ‘Stedelijk gebied , Landelijk gebied en Natuur Netwerk Brabant’ opgenomen. Hieruit komt naar voren dat de planlocatie binnen de structuren ‘Landelijk gebied’ en ‘Beperking grootschalige logistiek’ is gelegen. Verder laat de kaart ‘specifieke ontwikkelingen en maatwerk in Landelijk gebied’ zien dat de planlocatie eveneens is gelegen binnen de structuur ‘Stalderingsgebied’.

Figuur 13: Uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant: basiskaart Stedelijk gebied , Landelijk gebied , Natuur Netwerk Brabant (gronden behorende tot het plangebied zijn indicatief voorzien van een rode omlijning)

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn er meerdere sporen die gevolgd moeten worden in het kader van toetsing aan de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Ten eerste moet voldaan worden aan de ‘basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies’ (paragraaf 5. 1. 2 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant) en ‘versterken van omgevingskwaliteit’ (paragraaf 5. 1. 3 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant). Daarnaast moet getoetst worden aan de regels voor ‘Wonen’ (artikel 5. 77). Wegens de toekenning van de aanduiding ‘Stalderingsgebied’ gelden er beperkingen aan de van (intensieve) veehouderijen en mestbewerkingsactiviteiten. Verder gelden er vanwege de toekenning van de aanduiding ‘Beperking grootschalige logistiek’ beperkingen voor grootschalige logistieke bedrijvigheid. Nu met onderhavig planvoornemen een fouragehandel wordt beëindigd , gesaneerd en herontwikkeld naar wonen , is het vorenstaande niet relevant en wordt een toetsing aan deze aanduidingen derhalve achterwege gebleven.

22/83

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant bevat instructieregels aan gemeenten bij het vaststellen van een omgevingsplan. Deze regels worden uitgesplitst in een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7) , regels voor zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) , toepassing van de lagenbenadering (artikel 5. 9) en meerwaardecreatie (artikel 5. 10). 4. 2. 2. 1 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 5. 7) In artikel 5. 7 is opgenomen dat een omgevingsplan bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling geeft aan een veilige , gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Voor het realiseren van een veilige , gezonde leefomgeving met een geode omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: a. zorgvuldig ruimtegebruik

(art. 5.8) ; b. de lagenbenadering (artikel 5.9) ; c. meerwaardecreatie (art. 5. 10). Navolgend worden deze aspecten van het plan verder onderbouwd. 4. 2. 2. 2 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5. 8) Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a.

b. c.

d. e.

ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag ; de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling ; bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking , bedoeld in artikel 5. 129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving ; gebouwen , bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel ; en splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan. een

Beoordeling De beoogde herontwikkeling van een fouragehandel naar wonen is aan de orde ter plaatse van een bestaand bouwperceel. Verder wordt de huidige bedrijfsfunctie en het aldaar van toepassing zijnde bouwvlak zoveel als mogelijk verkleind tot een passende woonfunctie , waardoor de beoogde ontwikkeling gepaard gaat met een afname van bestaand ruimtebeslag. Daarnaast is van een stedelijke ontwikkeling geen sprake , vindt er geen splitsing van het bouwperceel plaats en worden gebouwen en andere voorzieningen geconcentreerd binnen het bouwperceel. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. 4. 2. 2. 3 Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5. 9) Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in: a.

b.

welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk , de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd ; en hoe negatieve effecten worden voorkomen.

Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onderscheiden: a. de ondergrond , zoals het bodem- en watersysteem , aardkundige- en archeologische waarden ; b. de netwerklaag , zoals natuurnetwerk , energienetwerk , infrastructuur inclusief waterwegen , en een goede ,

multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer ; en

23/83

c.

de bovenste laag , zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden , de omvang van de functie en de bebouwing , de effecten op bestaande en toekomstige functies , de effecten op lucht , milieu , veiligheid en een gezonde leefomgeving.

Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende onderbouwing. Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan het vereiste van het toepassen van de lagenbenadering. 4. 2. 2. 4 Meerwaardecreatie (artikel 5. 10) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische , ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken , waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren ; en b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De Omgevingsverordening Noord-Brabant geeft aan dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit , bedoeld in artikel 5. 11 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ deel uit kan maken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling Het planinitiatief beoogt op meerdere manieren ‘meerwaardecreatie’. Met de beoogde ontwikkeling wordt een fouragehandel definitief beëindigd en gesaneerd. De planlocatie wordt hierbij herontwikkeld naar een woonfunctie , waarbij de huidige bedrijfswoning wordt omgezet tot burgerwoning. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling een passende invulling gevonden voor een vrijkomende bedrijfslocatie aan de hand waarvan leegstand en verrommeling wordt voorkomen. Daarnaast gaat de beoogde ontwikkeling gepaard met een aanmerkelijke versterking van de omgevingskwaliteit. Dit onder meer door de sloop van bebouwing , de afname van bebouwing en de afname van bestaand ruimtebeslag. Ook wordt hiermee een bijdrage geleverd aan ontstening van het buitengebied. Verder heeft de definitieve beëindiging van de fouragehandel een verbetering van de leefomgevingskwaliteit binnen de directe omgeving , waaronder de recente woningbouwlocatie Aarlesche Erven , en van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende gevoelige gebouwen , tot gevolg. Dit onder meer vanwege een afname van emissies , waaronder geluids- en geuremissie , en een afname van zwaar verkeer. 4. 2. 2. 5 Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5.

11) Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Het omgevingsplan onderbouwt dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied , bedoeld in artikel 5.12 , en dat de uitvoering is geborgd door: a. financiële , juridische en feitelijke vastlegging in het plan ; of b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg , bedoeld in Afdeling 7. 2 Regionaal samenwerken. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing ; b. het toevoegen , versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterc.

d.

24/83

king van de landschapsstructuur of de relatie stad-land ; het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken ; het wegnemen van verharding ;

e.

f. g.

het slopen van bebouwing ; de realisering van het Natuur Netwerk Brabant of een ecologische verbindingszone ; of het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Het gemeentelijk beleid omtrent het aspect kwaliteitsverbetering van het landschap is vervat in de Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best. Hierin wordt een onderscheid gemaakt in drietal categorieën aan de hand van de mate waarin sprake is van een negatieve impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied: - Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen wezenlijke ruimtelijke impact hebben , waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist ; - Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen die een relatief beperkte invloed op de omgeving hebben en (traditioneel) als passend binnen en eigen aan het landelijk gebied worden beschouwd , waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing ; - Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen in de categorieën 1 of 2 , waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt vormgegeven door een goede landschappelijke inpassing en een extra bijdrage.

Vervolgens is per categorie een opsomming gegeven van ontwikkelingen die hieronder vallen. Beoordeling De herontwikkeling van een (agrarische) bedrijfswoning naar burgerwoning , mits er sprake is van een afname van bebouwing of verkleining van het bouwvlak , wordt in de Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best expliciet als een categorie 1 ontwikkeling genoemd. Nu met de beoogde ontwikkeling sprake is van een afname van bebouwing en een forse verkleining van de bedrijfsfunctie en het aldaar van toepassing zijnde bouwvlak , is er in beginsel sprake van een categorie 1 ontwikkeling. Echter , op aangeven van de gemeente Best is er met de beoogde ontwikkeling sprake van een categorie 3 ontwikkeling. Dit aangezien sprake is van een functiewijziging en de beoogde woonfunctie een grotere omvang kent dan 1. 500 m.2 Dit betekent dat zowel landschappelijke inpassing als een extra bijdrage is vereist. Aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan wordt binnen de planlocatie voorzien in een zorgvuldige en streekeigen landschappelijke inpassing. Deze inpassing bestaat in hoofdzaak uit het behoud van knip- en scheerhagen , de aanplant van een knipen scheerhaag , het behoud van bestaande bomen en de aanplant van een tweetal bomenrijen (één bomenrij aanvullend ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap).

Het complete landschappelijk inpassingsplan inclusief onderbouwing is als bijlage aan onderhavige onderbouwing opgenomen. In het onderstaande is een relevante uitsnede opgenomen.

25/83

Figuur 14 Uitsnede landschappelijk inpassingsplan

Met betrekking tot de benodigde extra bijdrage , is voor de extra vierkante meters van de beoogde woonfunctie boven de 1. 500 m 2 een aanvullende bijdrage van € 100 , per m 2 benodigd. Nu de beoogde woonfunctie een oppervlakte kent 2 benodigd. Hier wordt met de beoogde ontwikkeling in van circa 2. 550 m , is een aanvullende bijdrage van € 1.05000 , voorzien door de realisatie van één extra aanvullende bomenrij (plantvak 2) en de aanplant van een knip- en scheerhaag op het achtererf. De bomenrij op het voorerf (plantvak 1) en het behoud van overige knip- en scheerhagen kan in deze als basisinspanning ten behoeve van een zorgvuldige en streekeigen landschappelijke inpassing worden gezien. Met de aanplant van de bomenrij (plantvak 2) en de aanplant van een knip- en scheerhaag op het achtererf ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap wordt aanvullend tot een bedrag van € 2.81679 gekomen. Ter onderbouwing , zie onderstaande figuur.

26/83

Landschappelijke maatregelen Minimale basisverplichting landschappelijke inpassing 1) Aanplant landschapsbomen perceelgrens woonerf Plantmateriaal bomen Beheer bomen - cyclisch beheer diameter < 20 cm (1 keer in de eerste 6 jaar cyclisch beheer) Kwaliteitsverbetering landschap 2) Aanplant landschapsbomen perceelsgrens achtererf Plantmateriaal bomen Beheer bomen - cyclisch beheer diameter < 20 cm (1 keer in de eerste 6 jaar cyclisch beheer) 3) Aanplant knip- en scheerhaag perceelsgrens achtererf Aanleg knip-scheerhaag 5 st per m1 Beheer knip- en scheerhaag (tweemaal scheren/knippen in contractperiode) Totaal subinvesteringen Totaal investeringen

Aantal

m/m2

Aanplant

8 8

€

8 8

€

475

€

Beheer

Geennormering = basis inspanning 9022€ , 72176 , € 3186€ ,

9022€ ,

2 ,30€

25488 ,

72176 , €

3186€ ,

25488 ,

€

, 787€

, 74765

€

1.00253 ,

, 1.09250

95 € €

1.81426 , , 2.81679

2 Figuur 15: Berekening aanvullende kwaliteitsbijdrage als gevolg van beoogde woonfunctie groter dan 1. 500 mNOG AANPASSEN

4. 2. 2. 6 Ontwikkelingsrichting (artikel 5. 12) Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied , bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes , bedoeld in Paragraaf 5. 1. 2 , en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. Welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving ; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten , waaronder een veilige en gezonde leefomgeving , de te beschermen waarden , bedoeld in Afdeling 5. 2 , mobiliteit , agrarische c.

d.

ontwikkeling , stedelijke ontwikkeling , leefbaarheid en leegstand elders ; op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden , mede gericht op de toepassing van artikel 5. 11 Kwaliteitsverbetering landschap ; en op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd.

Beoordeling Ruimtelijke structuur Met betrekking tot de ontwikkelingsrichting van het gebied dient ten eerste opgemerkt te worden dat het plangebied is gelegen in het buitengebied van de kern Best. Het stedelijk gebied van de kern Best is op een kortste afstand van circa 260 meter in overwegend oostelijke/noordoostelijke richting gelegen. Wanneer de omgevingskarakteristiek nader in ogenschouw wordt gekomen , wordt tot de conclusie gekomen dat het plangebied is gelegen binnen het bebouwingslint van de Aarleseweg ten noordwesten van de kern Best en op betrekkelijk korte afstand van de recente woningbouwlocatie Aarlesche Erven. Verder is er sprake van een gemengde omgeving. Aan het bebouwingslint van de Aarleseweg en in de directe omgeving van het plangebied komen namelijk een variëteit aan functies voor. Het gaat hierbij onder meer om woningen , agrarische bedrijven , waaronder melk-/rundvee en varkens , agrarische gronden , niet-agrarische bedrijvigheid , waaronder een bedrijfsverzamelplek , een pensionstalling , twee loonwerkbedrijven , een fouragehadenl , een bedrijf gericht op opslag/handel in openhaardhout en een tuincentrum , maatschappelijke functies en een horecafuncties. Gelet hierop kan de beoogde herontwikkeling naar wonen als passend binnen de ruimtelijke structuur de heersende omgevingskarakteristiek worden gezien.

Te meer vanwege het groot aantal woonfuncties in de directe omgeving en verdere verkleuring naar wonen vanwege de recente woningbouwlocatie Aarlesche erven , waardoor het stedelijk gebied van de kern Best reeds op korte afstand van het plangebied is komen te liggen. Hierdoor kan de beoogde herontwikkeling naar wonen tevens als passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied worden gezien. Ter illustratie zie onderstaande afbeelding waarop woonfuncties in de directe omgeving van het plangebied , waaronder aan de Aarleseweg , zijn aangeduid.

27/83

Stedelijk gebied

Figuur 16: Duiding woonfuncties in directe omgeving (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Agrarische ontwikkelingen Aangezien de huidige fouragehandel agrarisch-verwante bedrijvigheid betreft en daarmee een directe link kent met de agrarische sector , zijn agrarische ontwikkelingen relevant om de ontwikkelingsrichting van het gebied in kaart te brengen. Het plangebied bevindt zich , zoals hiervoor reeds is aangegeven , in een bebouwingslint ten westen/noordwesten van de kern Best op zeer korte afstand van bestaand stedelijk gebied. Het gebied overwegend ten noordwesten van het stedelijk gebied van de kern Best laat zich in hoofdzaak kernschetsen als een overwegend agrarisch gebied en is van oudsher een gebied waarbinnen agrarische bedrijvigheid de boventoon voert. De ontwikkelingen in de agrarische sector van de afgelopen decennia (stoppers) wordt teruggezien in het straatbeeld en volgt daarmee in zekere zin de veel voorkomende ontwikkelingsrichting van het Brabantse buitengebied. Enkele agrarische bedrijven blijven bestaan al dan niet in combinatie met verdere verduurzaming en overige (bedrijfs)locaties schakelen om naar een ander gebruik binnen bestaande bebouwingscontouren eventueel gecombineerd met sloop. Dit wordt benadrukt door het groot aantal gestopte veehouderijen in de directe omgeving van het plangebied , zie onderstaande afbeelding.

De agrarische sector heeft hiermee in de directe omgeving van het plangebied al enigszins aan betekenis ingeboet en er komt steeds meer ruimte voor nieuwe economische dragers. Nu met de beoogde ontwikkeling een agrarisch verwante-bedrijfslocatie wordt herontwikkeld naar wonen kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen passend is binnen de algehele trend (ontwikkelingsrichting) die zich binnen de directe omgeving voordoet.

28/83

Figuur 17 Uitsnede kaart 6 Omgevingsverordening Noord-Brabant ; instructieregels gemeenten: specifieke ontwikkelingen en maatwerk in Landelijk gebied (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Gemeentelijk beleid Het huidige bestemmingsplan (nu Omgevingsplan gemeente Best) bevat reeds een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan onder voorwaarden de herontwikkeling naar wonen mogelijk gemaakt kan worden. Gelet hierop heeft de gemeenteraad van de gemeente Best een dergelijke herontwikkeling onder voorwaarden reeds voorstelbaar en ruimtelijk aanvaardbaar geacht. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling voldaan aan overige gemeentelijke beleidskaders , zoals vastgesteld in onder meer de gemeentelijke Omgevingsvisie. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar de toetsing van het planvoornemen aan gemeentelijk beleid , zoals opgenomen in paragraaf 4. 4 van deze onderbouwing. Hieruit kan worden opgemaakt dat de beoogde herontwikkeling naar wonen passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. 4. 2. 2. 7 ‘Wonen’ (artikel 5. 77) Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied: a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden ; b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen , recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten ; c. kan een andere gebruiksactiviteit dan wonen toestaan bij een woning als: 1. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied , als bedoeld in Artikel 5. 12

29/83

2. 3.

dit past binnen de voorwaarden die voor die gebruiksactiviteit zijn opgenomen in dit hoofdstuk ; en bij het toelaten van een bouwactiviteit , elders een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen , feitelijk en juridisch , is gesloopt.

Lid 2 In afwijking van het eerste lid , onder a , is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied , bedoeld in Artikel 5.12 , en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5. 14 of Afdeling 5.5 ; b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt ; en 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. Lid 3 In afwijking van het eerste lid onder a is een toename van het aantal bedrijfswoningen mogelijk als het gaat om de bouw van een eerste bedrijfswoning , of bij een grote vrijetijdsvoorziening een tweede bedrijfswoning , en de noodzaak daarvoor is aangetoond. Gelet op het vorenstaande wordt voorgeschreven dat een toename van het aantal woningen in het landelijk gebied in beginsel is verboden. Met de beoogde ontwikkeling vindt echter geen toename van het aantal woningen plaats. Enkel wordt een voormalige bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning. Hiermee vindt geen splitsing in meerdere woonfuncties plaats. Verder wordt overtollige bebouwing gesloopt. Het gaat hierbij onder meer om drietal bedrijfsgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van circa 555 m.2 Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 5. 77. 4. 2. 2.

8 Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals zijn verwoord in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4. 3

Regio

4. 3. 1 Woondeal Op 9 maart 2023 is de hernieuwde 'Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant' ondertekend door alle 21 gemeenten uit de Metropool Regio Eindhoven (MRE) , de 13 woningcorporaties in Zuidoost-Brabant , de provincie en de minister van BZK. In dit akkoord zijn , als gevolg van de toenemende druk op de woningmarkt , de ambities en uitgangspunten uit de Woondeal 2019 uitgebreid en aangescherpt. Per gemeente is een minimaal te realiseren nieuwbouwprogramma opgenomen. Voor de gemeente Eersel geldt dat de totaalopgave van 2022 t/m 2030 een netto toevoeging van 505 woningen omvat. Daarnaast bevat de Woondeal 2023 ambities aangaande betaalbaarheid: minimaal 2/3 van de toe te voegen woningen dient te bestaan uit betaalbare huur- en koopwoningen , met een minimum van 30% sociale huur. De afspraken en ambities uit de Woondeal 2019 blijven onverkort van kracht. De Woondeal 2023 beschrijft , mede als gevolg van de grotere regio-indeling , een totale regionale woningbouwopgave van minimaal 45. 000 extra woningen in de periode 2023-2030.

Beoordeling Met de beoogde ontwikkeling vindt de herontwikkeling van een bedrijf naar wonen plaats. Hiermee wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling geen nieuwe woning toegevoegd , waardoor een toetsing aan de woondeal achterwege kan blijven.

30/83

Regionale Energiestrategie Gelet op de aard van het planvoornemen is de Regionale Energiestrategie in casu niet relevant. Een toetsing hieraan kan dan ook achterwege blijven. 4. 3. 2

4. 4

Gemeente

Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat Toetsingskader Met het oog op de komst van de omgevingswet dienen gemeenten moeten daartoe een toekomstvisie op de omgeving opstellen , de omgevingsvisie. De gemeenteraad van Best heeft op 31 januari 2022 de omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ vastgesteld. Deze omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente wil omgaan met belangrijke onderwerpen zoals wonen , gezondheid , economie , bereikbaarheid en de gevolgen van klimaatverandering. 4. 4. 1

De gemeente heeft voor zichzelf drie kernopgaven gesteld: • Kernopgave 1: ruimte voor comfortabel wonen • Kernopgave 2: versterken van de groene leefomgeving • Kernopgave 3: werken aan een vitale en schone economie De kernopgaven zijn uitgewerkt in ruimtelijke keuzes. Vervolgens zijn de kernopgaven en keuzes samengebracht in gebiedsgerichte opgaven. Hier is op hoofdlijnen aangegeven wat ambities en uitgangspunten zijn voor het centrumen stationsgebied , de woonwijken , het buitengebied , de werklocaties en Best Zuidrand.

Beoordeling De gemeentelijke Omgevingsvisie bevat per kernopgave een kaartbeeld waarop de gemeentelijke ambities worden weergegeven. In het onderstaande is een relevante uitsnede van het kaartbeeld behorende bij de kernopgave ‘Ruimte voor comfortabel wonen’ opgenomen. Onderstaand kaartbeeld laat zien dat de planlocatie is gelegen binnen de structuur ‘Toevoegen groenstedelijke woonmilieus door dorpsuitbreiding’ en grenzend is gelegen aan de structuur ‘Ruimte voor kleinschalige herontwikkeling buitengebied’.

31/83

Figuur 18: Uitsnede kaartbeeld kernopgave ‘Ruimte voor comfortabel wonen’ (planlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

Onderhavige ontwikkeling behelst de herontwikkeling van een fouragehandel naar een woonfunctie. Hiermee wordt de huidige bedrijfswoning omgezet tot burgerwoning. Gelet hierop wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan de kernopgave ‘ruimte voor comfortabel wonen’ op een passende locatie binnen het buitengebied. Te meer nu de definitieve beëindiging van de fouragehandel een verbetering van de leefomgevingskwaliteit en het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende gevoelige gebouwen tot gevolg heeft. Dit onder meer vanwege een afname van emissies , waaronder geur- en geluidsemissie , en een afname van zwaar verkeer. De ontwikkeling is hiermee onder meer passend binnen de gemeentelijke Omgevingsvisie nu als ambitie onder meer het verhogen van de leefbaarheid is opgenomen , alsook het zoveel mogelijk minimaliseren van gezondheidsrisico’s. Ook maakt de beoogde beëindiging van de fouragehandel en de herontwikkeling naar wonen vanwege de afname van emissies de weg vrij voor de toevoeging van woningen binnen het beoogde groenstedelijke woonmilieu middels dorpsuitbreiding. Hierdoor wordt aangesloten bij gemeentelijke ambities , zoals opgenomen in de omgevingsvisie.

32/83

Verder bevat de gemeentelijke Omgevingsvisie tevens een kaartbeeld met betrekking tot de kernopgave ‘Versterken van de groene leefomgeving’. In deze paragraaf is een relevante uitsnede opgenomen.

Figuur 19: Uitsnede kaartbeeld kernopgave ‘Versterken van de groene leefomgeving’ (planlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

Bovenstaande afbeelding laat zien dat de planlocatie is gelegen binnen de structuren ‘Beschermen cultuurhistorische waarde’ en ‘Ruimte voor verbreiding en verduurzaming landbouw en transformatie boerenerven’. Met de beoogde ontwikkeling wordt en bijdrage geleverd aan de kernopgave versterken van de groene leefomgeving. Dit omdat aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan wordt voorzien in een zorgvuldige en streekeigen landschappelijke inpassing. Aan hand hiervan wordt een bijdrage geleverd aan de gemeentelijke ambitie dat Best een groen en aantrekkelijke gemeente is voor zowel inwoners als bezoekers. Verder is de beoogde ontwikkeling tevens passend binnen de structuren ‘Beschermen cultuurhistorische waarde’ en ‘Ruimte voor verbreiding en verduurzaming landbouw en transformatie boerenerven’. Dit omdat de beoogde ontwikkeling geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarde

33/83

van

het bebouwingslint en een passende transformatie van een erf plaatsvindt die gelieerd is aan de agrarische sec-

tor. Daarnaast wordt met de beoogde ontwikkeling tevens een passende invulling gevonden voor een vrijkomende bedrijfslocatie aan de hand waarvan leegstand , verpaupering en ondermijning wordt voorkomen. Aan de hand hiervan wordt eveneens een bijdrage geleverd aan een vitale economie.

Voornoemde ambities en kaartbeelden per kernopgaven zijn tevens vertaald in één complete Visiekaart voor Best 2040. In het onderstaande is een relevante uitsnede opgenomen.

Figuur 20: Uitsnede Visiekaart voor Best 2040 (planlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

Tot slot wordt in de gemeentelijke Omgevingsvisie ook een verscheidenheid aan gebieden binnen de gemeente erkend. Daarom bevat de gemeentelijke Omgevingsvisie tevens een gebiedsgerichte vertaling. De gebiedsgerichte vertaling biedt de benodigde detaillering voor doorwerking in onder andere programma’s en het omgevingsplan en is essentieel voor de functionaliteit als afwegingskader. Het plangebied bevindt zich conform de gebiedsgerichte vertaling binnen de structuur ‘Woonwijken: ‘Aarlesche erven’. In het onderstaande is het kaartbeeld behorende bij de ge-