25062.05 - Bosseweg 33 Best (motivering BOPA)

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit

Bosseweg 33 te Best Gemeente Best

Datum: 6 oktober 2025

PartnersRO Ceresstraat 13 4118 CA Breda T: 076 – 76 76 319 E: info@partnersro.nl www.partnersro.nl Projectnummer 2025010

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

1

Inhoud Hoofdstuk 1

Inleiding ..................................................................................................................... 4

1.1

Aanleiding en doel .................................................................................................................. 4

1.2

Projectgebied .......................................................................................................................... 4

1.3

Het omgevingsplan ................................................................................................................. 5

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................ 6

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving ................................................................................................... 7

2.1

Huidige situatie ....................................................................................................................... 7

2.2

Toekomstige situatie ............................................................................................................... 7

2.3

Stedenbouwkundige structuur ............................................................................................... 9

2.4

Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 10

2.5

Strijdigheid met het Omgevingsplan ..................................................................................... 11

2.6

Beschrijving omgevingsplanactiviteit .................................................................................... 12

Hoofdstuk 3

Beleid ........................................................................................................................ 13

3.1

Rijksbeleid en -regels ............................................................................................................ 13

3.2

Provinciaal beleid en regels .................................................................................................. 16

3.3

Waterschapsbeleid en -regels ............................................................................................... 18

3.4

Regionaal beleid .................................................................................................................... 19

3.5

Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 22

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten .............................................................................................. 27

4.1

Inleiding................................................................................................................................. 27

4.2

Activiteiten en milieuzonering .............................................................................................. 27

4.3

Geluid .................................................................................................................................... 28

4.4

Kwaliteit van de buitenlucht ................................................................................................. 30

4.5

Geur ...................................................................................................................................... 32

4.6

Bodem en grondwater .......................................................................................................... 33

4.7

Omgevingsveiligheid ............................................................................................................. 34

4.8

Natuur ................................................................................................................................... 35

4.9

Water en watersystemen ...................................................................................................... 38

4.10

Cultureel erfgoed, landschap en stedenbouw ...................................................................... 39

4.11

Bescherming van de gezondheid .......................................................................................... 40

4.12

Mer-beoordeling ................................................................................................................... 41

4.13

Duurzaamheid ....................................................................................................................... 42

Hoofdstuk 5

5.1

Uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 44

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................. 44

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

2

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................... 44

Hoofdstuk 6

Belangenafweging en conclusie .......................................................................... 45

6.1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? .............................. 45

6.2

Conclusie ............................................................................................................................... 46

Bijlagen 1. Verkennend bodemonderzoek, Silt Milieu B.V., 5 februari 2025 2. Weging van het waterbelang, AERES Milieu, 3 april 2025 3. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, De Roever Omgevingsadvies, 27 mei 2025 4. Onderzoek externe veiligheid, AERES Milieu, 20 februari 2025 5. Memo stikstofonderzoek, NOX Advies, 24 februari 2025 6. Ecologische quickscan, Brabant Eco, 13 februari 2025 7. Onderzoek verkeer en parkeren, Exante, 21 maart 2025 Lijst van afkortingen Bal - Besluit activiteiten leefomgeving Bbl - Besluit bouwwerken leefomgeving Bkl - Besluit kwaliteit leefomgeving BOPA - Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Etfal - Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Ob - Omgevingsbesluit Or - Omgevingsregeling Ow - Omgevingswet

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

3

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

1.2

Projectgebied

De gemeente Best is voornemens medewerking te verlenen aan het initiatief om 21 nieuwe appartementen te realiseren aan de Bosseweg 33 te Best. Deze activiteit past niet binnen het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente Best. Om deze reden is een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze motivering wordt dit nader onderbouwd.

Het projectgebied ligt in de gemeente Best, in de buurt Verrenbest, aan de Bosseweg. Het projectgebied wordt ten noordoosten begrensd door de Rijksweg A2. Ten zuidwesten wordt het projectgebied begrensd door een bedrijfsperceel waar voorheen een groothandel in bouwmaterialen was gevestigd. Het betreffende perceel is vrij van bebouwing in afwachting van een herontwikkeling naar woningbouw. Verder wordt het projectgebied omringd door een winkel en woningen. Het projectgebied bestaat uit de percelen H-1253, H-1254 en H1489 en heeft een oppervlakte van 1.496 m2. Onderstaand is een overzicht van de projectlocatie weergegeven waarbij de grens van de projectlocatie in rood is aangegeven.

Figuur 1.1 Het projectgebied (bron: kadastralekaart.com)

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

4

1.3

Het omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is het (tijdelijk) Omgevingsplan gemeente Best in werking getreden. In het tijdelijke deel zijn naast de Bruidsschat de volgende bestemmingsplannen van toepassing:

-

Salderes, vastgesteld 12 juli 2010 Parkeernormen en archeologie, vastgesteld 6 februari 2017 Parapluplan wonen en kamerverhuur, vastgesteld 10 juni 2024

Bestemmingsplan ‘Salderes’ Op grond van het bestemmingsplan ‘Salderes’ gelden in het projectgebied de bestemming ‘Detailhandel’ en gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – weg 2’. Binnen de huidige bestemming ‘Detailhandel’ is uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘Bedrijfswoning’ wonen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding ‘Vrijwaringszone – weg 2’, dienen de gronden in het kader van de verkeersbelangen van Rijksweg A2 vrij van bebouwing te worden gehouden.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Salderes’, met het projectgebied blauw omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

5

Paraplubestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ Het paraplubestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ voorziet in een gemeentedekkende regeling voor parkeren door te voorzien in uniforme bepalingen die dynamisch verwijzen naar beleidsregels voor parkeernormen. Hiermee kan de gemeente bij nieuwbouwprojecten of wijzigingen van het gebruik eisen blijven stellen aan het aantal parkeerplaatsen en plannen toetsen aan de parkeernormen die zijn opgenomen in actuele parkeerbeleid. Naast de parkeernormen wordt in dit bestemmingsplan ook het archeologisch beleid vastgelegd. Het projectgebied is gelegen binnen 'Waarde - Archeologie 5'. Deze gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Het aspect archeologie wordt in paragraaf 3.9 nader toegelicht. Paraplubestemmingsplan ‘wonen en kamerverhuur’ Het paraplubestemmingsplan ‘wonen en kamerverhuur’ voorziet in een gemeentedekkende uniforme regeling en actualisatie van de regels over wonen en kamerverhuur. Deze regels blijven in de toekomstige situatie van toepassing. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: 1. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); 2.

als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden, zoals regels voor externe veiligheid, waterbelang, primaire waterkeringen, kwaliteit van de buitenlucht, geluid, etc. In deze motivering wordt op alle relevante onderdelen ingegaan.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die met deze motivering mogelijk wordt gemaakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie, de strijdigheden met het omgevingsplan en een beschrijving van de omgevingsplanactiviteit. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn beschreven in hoofdstuk 5. Het laatste hoofdstuk bevat de belangenafweging en conclusie.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

6

Hoofdstuk 2 2.1

Projectbeschrijving

Huidige situatie

Het projectgebied ligt in de bestaande wijk Salderes. in het noordoosten van Best. De wijk Salderes wordt begrensd door de Ringweg in het noorden, de rijksweg A2 in het oosten en de spoorlijn Amsterdam – Maastricht in het westen. Het projectgebied bevindt zich in het oosten van de wijk en bestaat uit een woonhuis met antiekhandel. Direct ten oosten van het projectgebied is de Rijksweg A2 aanwezig. Ten zuidwesten wordt het projectgebied begrensd door een voormalige groothandel in bouwmaterialen. Op dit moment is dit een braakliggend terrein met een bedrijfsbestemming. In de toekomst wordt hier woningbouw gerealiseerd. Verder wordt het projectgebied omringd door woonpercelen.

Figuur 2.1 Huidige situatie (bron: Google maps)

2.2

Toekomstige situatie

Het huidige woonhuis, weergegeven op figuur 2.1, met de antiekhandel wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats wordt aan de Bosseweg een gebouw met 21 appartementen gebouwd. Het appartementengebouw bestaat uit drie bouwlagen en de appartementen variëren in grootte van 40 tot 70 m2. De maximale bouwhoogte van het appartementencomplex is 12 meter. Elke woning op de begane grond krijgt een eigen privé buitenruimte. Daarnaast wordt zowel aan de voorzijde als achterzijde een gezamenlijke tuin aangelegd en wordt voorzien in waterberging. Door de aanleg van een gezamenlijk tuin aan de straatzijde zal een groot deel van de verharding voor het nu aanwezige gebouw verdwijnen. Het appartementengebouw houdt 2 meter afstand tot de bebouwing alsmede tot de kadastrale grens, behorende bij de woning op het aangrenzende perceel Bosseweg 27 en krijgt een onderdoorgang van 4 meter breed om het achtererf te bereiken. Op het achererf worden 21 parkeerplaatsen, een fietsenstalling van 63 m2 en een gemeenschappelijke berging gerealiseerd. Voor het betreden van het perceel ter hoogte van de onderdoorgang wordt de bestaande inrit verplaatst.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

7

Het aspect verkeer en parkeren wordt in paragraaf 2.3 nader toegelicht. In het projectgebied wordt circa 292 m2 groen gerealiseerd. In paragraaf 3.4.3 wordt nader ingegaan op de groennorm. Het aspect water wordt in paragraaf 4.9 nader toegelicht.

Figuur 2.2 Toekomstige situatie bovenaanzicht (bron: NBArchitecten)

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

8

Figuur 2.3 Toekomstige situatie vooraanzicht (bron: NBArchitecten)

Figuur 2.4 Toekomstige situatie achtergevel (bron: NBArchitecten)

Figuur 2.5 Toekomstige situatie achtergevel 3D (bron: NBArchitecten)

2.3

Stedenbouwkundige structuur

De directe omgeving van de herontwikkelingslocatie wordt gekenmerkt door stedelijk gebied met een mengeling van vrijstaande woningen en bedrijfspanden. De herontwikkelingslocatie ligt aan drie zijden ‘ingeklemd’ tussen stedelijk gebied. In de huidige situatie is op de locatie sprake van een woning en een antiekhandel.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

9

De nieuw te bouwen appartementen worden in de bestaande rooilijn gebouwd. Hierdoor ontstaat een gesloten straatbeeld. In de gevel rooilijn wordt een verspringing aangebracht zodat er als het ware een parcelering ontstaat die aansluit bij de ‘stedenbouwkundige korrel’ van de huidige Bosseweg. Door de opdeling van de nieuwbouw in twee bouwdelen (zie figuur 2.3) en variatie in het materiaal- en kleurgebruik wordt een gebouw gerealiseerd dat niet massaal oogt en goed past bij de plek. Het gebouw wordt op 2 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen gepositioneerd, hiermee is voldoende afstand tot de aangrenzende woningen. De bereikbaarheid van het achterterrein is geborgd via de onderdoorgang tussen de twee bouwdelen in. Voor de buitenruimtes van de woningen is gekozen deze aan de achterzijde van het gebouw te realiseren. Dit heeft als reden dat deze zijde de geluidluwe zijde ten aanzien van de geluidbelasting van de A2 en Bosseweg, maar ook de zonzijde aan de achterzijde op het zuidwesten. Wat bijdraagt aan de woon- en leefkwaliteit op deze locatie. De parkeervoorziening zijn zoveel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd en zijn bereikbaar via de onderdoorgang tussen de twee bouwdelen in. Het parkeren bevindt zich achter het gebouw en is bereikbaar vanaf de Bosseweg middels een inrit. Alle woningen hebben een eigen bergruimte die vanaf het maaiveld bereikbaar zijn.

2.4

Verkeer en parkeren

De ontwikkeling heeft gevolgen voor het aantal verkeersbewegingen op de omliggende wegen. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect hiervan is. Daarnaast dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto’s, fietsen en/of scooters. Het plan mag geen onaanvaardbare gevolgen hebben. Er is door Exante een verkeersonderzoek uitgevoerd naar de beoordeling van de toekomstige verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van de nieuwe woningen. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 7 opgenomen. In de rapportage zijn tekeningen van een oud bouwplan opgenomen. De beschrijving van het project met de daarbij horende tekeningen, zoals aangegeven in paragraaf 2.2 van deze bopa zijn leidend. 2.4.1 Verkeer De te verwachten verkeersbewegingen voor de toekomstige woningen zijn afgeleid uit de kencijfers ‘parkeren en verkeersgeneratie’ van het CROW, publicatie 744. In deze kencijfers wordt rekening gehouden met de stedelijkheidsgraad en ligging van het plan in de gemeente. Qua systematiek wordt aangesloten bij de gemeentelijke nota parkeren en wordt de ondergrens van de bandbreedte van de verkeersgeneratie genomen. Voor het projectgebied zijn de normen voor de stedelijkheidsgraad ‘matig stedelijk’ van toepassing in de zone ‘rest bebouwde kom’. De bestaande detailhandelsfunctie heeft een oppervlak van 1.172 m².

Voor detailhandel is de te verwachten verkeersbeweging 9,25 motorvoertuigbewegingen per 100 m². Het theoretische aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt daarmee in de huidige situatie (1.172/ 100 X 9,25 =) 108. Er is geen rekening gehouden met de bestaande bedrijfswoning. Voor de beoogde ontwikkeling van 21 appartementen is de te verwachten verkeersbeweging 4,9 motorvoertuigbewegingen per appartement. Het theoretische aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt daarmee in de nieuwe situatie (21 x 4,9 =) 102.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

10

De ontwikkeling zorgt voor een afname van de hoeveelheid verkeer van (108 – 102 =) 6 motorvoertuigen per etmaal. De omliggende wegen hebben een profiel dat geschikt is voor de verwerking van deze (afname van de) verkeersintensiteit. De Bosseweg wordt in de toekomst aangepast naar fietsstraat als onderdeel van de F2. Het verkeer is in de nieuwe situatie inpasbaar. Ook heeft het toekomstig aantal verkeersbewegingen in combinatie met de maximum rijsnelheid van 30 km/uur geen negatief effect op de verkeersveiligheid op de omliggende wegen. 2.4.2 Parkeren De gemeente Best toetst nieuwe initiatieven aan de ‘Nota parkeernormen 2022’ van de gemeente Best. De nota is een beleidsdocument waarin de gemeente Best per gebied en per functie de parkeernormen vastgelegd. Voorliggend project maakt 21 appartementen mogelijk. Het projectgebied ligt in de zone ‘rest bebouwde kom’. In de bestaande situatie is sprake van detailhandel en zijn er 6 parkeerplaatsen beschikbaar. De herontwikkeling voorziet in 21 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de koop- en huur appartementen tot 50 m2 geldt een parkeernorm van 0,9, inclusief bezoekers parkeren. Dit komt neer op een parkeerbehoefte van (0,9 x 3 =) 2,7 parkeerplaatsen voor de appartementen tot 50 m2. Voor een koop- en vrij sector huur appartement van 50 m2 tot 70 m2 geldt een parkeernorm van 1,3, inclusief bezoekers parkeren.

Dit komt neer op een parkeerbehoefte van (1,3 x 18 =) 23,4 parkeerplaatsen voor appartementen van 50 m2 tot 70 m2. In totaal komt dit neer op een parkeerbehoefte van (2,7 + 23,4=) 26,1 parkeerplaatsen. Binnen het projectgebied worden aan de westzijde 21 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein. De overige parkeerplaatsen (eventuele tweede auto en bezoekers) worden in de openbare ruimte opgevangen. Ook voor de voormalige groothandel werd al gebruik gemaakt van de parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Voor deze functie (detailhandel) geldt een parkeernorm van 2,7 per 100 m². Derhalve was de parkeerbehoefte in de bestaande situatie 32 parkeerplaatsen. In theorie wordt de parkeerdruk door de beoogde herontwikkeling op het perceel verminderd. Om aan te tonen dat er in de openbare ruimte voldoende restcapaciteit beschikbaar is om te voorzien in de parkeerbehoefte van de ontwikkeling is een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de parkeerdruk in de directe omgeving, inclusief de extra parkeervraag van de ontwikkeling, onder de maximale bezettingsgraad van 85% blijft. De Bosseweg wordt in de toekomst aangepast naar fietsstraat als onderdeel van de F2. Hierdoor wijzigt de hoeveelheid parkeerplaatsen in openbaar gebied. Door de herinrichting verdwijnt de parkeervoorziening op de rijbaan.

De parkeerstrook aan de oostzijde, waar 20 auto’s kunnen parkeren, blijft gehandhaafd. De parkeerstrook aan de oostzijde biedt voldoende parkeerplaatsen om in de restcapaciteit te voorzien. Hiermee wordt voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Best en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

2.5

Strijdigheid met het Omgevingsplan

Het beoogde project is in strijd met de gebruiks- en bouwmogelijkheden in het (tijdelijke) omgevingsplan. Binnen de functie ‘detailhandel’ in het vigerende bestemmingsplan ‘Salderes 2010’ is het niet mogelijk om appartementen te bouwen. Daarbij zijn de nieuwe appartementen buiten het bouwvlak gesitueerd en worden hoger dan de toegestane gooten bouwhoogte. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de mate waarin wordt afgeweken van het omgevingsplan.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

11

Om deze redenen is het voorgenomen projectvoornemen in strijd met het (tijdelijke) omgevingsplan.

2.6

Beschrijving omgevingsplanactiviteit

In deze paragraaf wordt beschreven wat met de omgevingsvergunning voor de BOPA Bosseweg 33 te Best mogelijk wordt gemaakt. Met de BOPA wordt het omgevingsplan van de gemeente Best niet gewijzigd. Met de BOPA wordt toestemming verleend om in afwijking van het omgevingsplan bepaalde bouw- en gebruiksactiviteiten uit te mogen voeren. Deze BOPA zal worden verwerkt in het Omgevingsplan van de gemeente Best. Voor de beoogde ontwikkeling worden de volgende omgevingsplanactiviteiten aangevraagd; • ‘afwijken Omgevingsplan’ Dit betreft zowel bouw- als de gebruiksmogelijkheden van de regels in het bestemmingsplan Salderes, paraplubestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’. Dit is dus de buitenplanse omgevingsplan activiteit, de BOPA. Deze motivering ziet uitsluitend op deze activiteit. Mocht op basis van deze motivering blijken dat er voorwaarden gesteld worden aan de vergunning, bijvoorbeeld voor wat betreft de uitwerking groen, water en/ of parkeren dan is de gemeente bevoegd om deze voorwaarden op te nemen in de vergunning voor de BOPA. • ‘ruimtelijk bouwen, inclusief welstandstoets’ • ‘maken en veranderen van een uitweg’ • de technische bouwactiviteit 2.6.1 Gebruik Binnen de huidige functie ‘detailhandel’ is het realiseren van appartementen niet toegestaan, behoudens een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’.

De beoogde BOPA ziet op het toestaan van de functie ‘wonen’, waarbij 21 appartementen worden gerealiseerd en het afwijken van de eis om (volledig) op eigen terrein te voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor deze appartementen. 2.6.2 Bebouwing De beoogde appartementen aan de Bosseweg 33 zijn voor een deel gesitueerd buiten het bouwvlak. Het betreft een vergroting van het hoofdgebouw aan de zuidoostzijde en een overschrijding van de diepte van het huidige bouwvlak. De grens van het bouwvlak aan de straatzijde (en het verlengde daarvan in zuidelijke richting) wordt niet overschreden. Het appartementengebouw bestaat uit drie bouwlagen van maximaal 12 meter hoog en voldoet daarmee niet aan de maximale bouwhoogte van 11 meter. Het gebouw wordt opgericht binnen de vrijwaringszone langs de Rijksweg A2. Aangezien er binnen het projectgebied al bebouwing aanwezig is en er niet dichter op de A2 wordt gebouwd, worden de belangen van Rijkswaterstaat niet aangetast door de beoogde nieuwbouw. Rijkswaterstaat heeft bevestigd dat zij geen bezwaar hebben tegen de beoogde ontwikkeling. Binnen de toekomstige functie wonen wordt het bouwplan mogelijk gemaakt dat onderdeel is van de omgevingsvergunningaanvraag en is beschreven in paragraaf 2.2. 2.6.3 Inrichting van het perceel Zoals op figuur 2.2. te zien is, zal het perceel ook een andere inrichting krijgen.

De nieuwe woningen worden voorzien van bijbehorende parkeerplaatsen, een toegangsweg en een groene inrichting voor een gezamenlijke tuin. De aanleg en het gebruik van deze bijbehorende functies maken ook deel uit van de nieuwe omgevingsplanactiviteit.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

12

Hoofdstuk 3

Beleid

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de omgevingsplanactiviteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

3.1

Rijksbeleid en -regels

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen, laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: -

-

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. duurzaam economisch groeipotentieel 3. sterke en gezonde steden en regio’s 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Dit is echter niet altijd mogelijk. In die gevallen dienen belangen te worden afgewogen. Hiervoor gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies te vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

13

3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze samenleving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toets De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste decentraal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is. Bovendien is er sprake van een toename van woningen en daarmee sluit de ontwikkeling aan op het streven van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030, waarvan er 600.000 woningen betaalbaar moeten zijn. 3.1.2 Instructieregels Rijk Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; 2.

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); 3. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project belemmert waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk. De rijksinstructieregels gelden voor verschillende onderwerpen. Hiervoor geeft het Bkl instructieregels. De hoofdonderwerpen zijn hieronder opgesomd: -

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; - beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; - het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; - het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; - het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Toets Naast de activiteiten die gelden in heel Nederland, zoals flora- en fauna activiteiten en Natura2000-activiteiten, gelden de volgende gebiedsaanwijzingen die relevant kunnen zijn voor het projectgebied: 1.

Gebieden waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

14

2. Uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra In dit gebied gelden beperkingen voor het omgevingsplan voor een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen van windturbines. Het voorliggende project maakt geen bouwwerken mogelijk die de maximum toegestane hoogte op grond van het Rijksbeleid overschrijdt en biedt geen mogelijkheid voor de oprichting/vestiging van hyperscale datacentra. In de instructieregels van het Rijk zijn verder geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het projectgebied. Vanwege de schaal van het project laat het Rijk de toetsing over aan lagere overheden. 3.1.3 Beperkingengebied Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object. De Omgevingswet verplicht Rijk en provincie om beperkingengebieden aan te wijzen, zoals zones rond wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Binnen deze beperkingengebieden stelt de provincie eisen aan aanduidingen, informatieborden en uitwegen. Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom (spoor)wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden.

Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk als ook in de daaraan grenzende (beschermings)zones. Een beperkingengebied is in feite wat nu de (beschermings)zones onder de huidige wetgeving zijn en in veel gevallen omvat het beperkingengebied ook de locatie van de weg of het waterstaatswerk of object zelf. Toets Voorliggend initiatief wordt gerealiseerd binnen de vrijwaringszone langs de Rijksweg A2. De Rijksweg A2 ligt op circa 50 meter van het projectgebied. Aangezien er binnen het projectgebied al bebouwing aanwezig is en er niet dichter op de A2 wordt gebouwd, worden de belangen van Rijkswaterstaat niet aangetast door de beoogde nieuwbouw. Rijkswaterstaat heeft bevestigd dat zij geen bezwaar hebben tegen de beoogde ontwikkeling. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA.

De Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: • de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; • bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend. Toets De beoogde woningbouwontwikkeling aan de Bosseweg 33 in Best past binnen het regionale en gemeentelijke woningbouwprogramma. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de regionale woondeal, in paragraaf 3.5.5 op het gemeentelijke woonbeleid. Daaruit blijkt

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

15

dat met de beoogde woningbouw wordt voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

3.2

Provinciaal beleid en regels

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Noord-Brabant De omgevingsvisie is hét beleidsinstrument voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is het richtinggevende beleidsinstrument van de Omgevingswet: het benoemt ambities, centrale opgaven en strategie vanuit een samenhangend perspectief op ruimte, milieu, natuur en landschap, water, verkeer en vervoer en cultureel erfgoed. Vanuit deze samenhang zet een omgevingsvisie ook de koers uit voor ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, voorzieningen en recreatie in de provincie. Een belangrijke trend is de toenemende aandacht voor nieuwe thema’s zoals veiligheid, gezondheid en duurzaamheid. Hoofddoelstellingen van de Omgevingsvisie Noord-Brabant zijn 'zuinig ruimtegebruik' met daaraan gekoppeld de 'concentratie van verstedelijking'. De accenten moeten hierbij liggen op 'inbreiding' en 'herstructurering'. Daarbij stuurt de provincie aan op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in 'concentratiegebieden' en 'overig stedelijk gebied'. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen.

Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: -

zorgvuldig ruimtegebruik; meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; versterking van de economische kennisclusters.

Toets Het project betreft de realisatie van 21 appartementen binnen het ‘stedelijk gebied’. Door de transformatie van het projectgebied wordt ingespeeld op de woningbehoefte. Het projectvoornemen ligt daarmee in lijn met de provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2 Instructieregels provincie Noord-Brabant (omgevingsverordening) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies uit art. 2.34 van de Ow het beoordelingskader vormen. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA wordt geweigerd als: 1. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; 2. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); 3. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Net als het Rijk kunnen ook Provinciale Staten bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

16

In de Omgevingsverordening Noord-Brabant is een basisregeling geformuleerd voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is dat eerst de mogelijkheden in Stedelijk gebied worden benut. Hiermee wordt invulling gegeven aan het basisprincipe ‘Zorgvuldig ruimtegebruik’. Bij stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals bedoeld in artikel 5.129g van het Bkl, en er dient een relatie te worden gelegd met de afspraken die in het regionaal overleg zijn gemaakt. Toets De kern Best is aangewezen als 'Stedelijk gebied' zie bijgaande afbeelding. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. De voorgenomen ontwikkeling van 21 appartementen past binnen de woondeal zuidoost Brabant (zie ook paragraaf 3.1.4.) die gemaakt zijn over woningbouw en door het benutten van een locatie in het 'Stedelijk gebied' is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Figuur 3.1 Uitsnede Kaart 5: Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk TAMomgevingsverordening Noord-Brabant (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

17

Figuur 3.2 Uitsnede kaart Instructieregels gemeenten voor natuur en stiltegebieden TAMomgevingsverordening Noord-Brabant (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het projectgebied ligt niet binnen beschermde natuurgebieden. In paragraaf 4.8 wordt hier nader op ingegaan. Op bijgaande afbeelding is wel te zien dat in de omgeving van Best gebieden zijn aangewezen als Natuur Netwerk Brabant (lichtgroene vlakken). 3.2.3 Conclusie Naast de in deze paragraaf belichte onderwerpen zijn er geen provinciale belangen van invloed op het projectgebied en past de omgevingsplanactiviteit binnen de doelstellingen en het beleid van de Provincie.

3.3

Waterschapsbeleid en -regels

Om ervoor te zorgen dat de waterbelangen een goede plek krijgen en evenwichtig worden afgewogen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt de watertoets uitgevoerd. Ook onder de Omgevingswet is dit proces vastgelegd maar dan onder de noemer ‘weging van het waterbelang’. 3.3.1 Waterschapsverordening Het projectgebied valt onder het beheer van Waterschap De Dommel. De doelen van het waterschap voor de periode 2022-2027 staan beschreven in het Waterbeheerprogramma ‘Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving’. Deze doelstellingen en ambities zijn gericht op een veilig en bewoonbaar beheergebied, voldoende, schoon, natuurlijk en recreatief water. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal Water- en Milieuplan van Noord-Brabant, het Waterbeheerprogramma 2022-2027 Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving van het Waterschap De Dommel, het Gemeentelijk

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

18

Rioleringsplan 2021-2025 Bladel, het Nationaal Waterplan, WB21, het Nationaal Bestuursakkoord Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Algemeen punt uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. Hierdoor legt water een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan moet worden. - Vasthouden – bergen – afvoeren (waterkwantiteit); - Schoon houden – scheiden – zuiveren (waterkwaliteit). In de waterschapsverordening is opgenomen dat het is in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van het verhard oppervlak of door afkoppelen van de bestaande opper vlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij ontwikkelingen waarbij de toename van het verhard oppervlak 500 m² of groter is, worden vanuit het waterschap compenserende maatregelen geëist. 3.3.2 Toets en conclusie Door de beoogde herontwikkeling wijzigt het verhard oppervlak. De toename van het verhard oppervlak is minder dan 500 m². Op grond van het waterschapsbeleid zijn er geen compenserende maatregelen nodig.

3.4

Regionaal beleid

Het initiatief maakt de bouw van 21 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw binnen het projectgebied betreft de gemeente Best. Best is samen met de gemeente Eindhoven en zeven omringende gemeenten (Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) onderdeel van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Het SGE is een City of Villages en vormt het hart en tegelijkertijd de motor van de Brainport Eindhoven. De negen gemeenten werken samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. 3.4.1 Afsprakenkader Wonen SGE In 2017 is in de negen gemeenten van het SGE het Afsprakenkader Wonen vastgesteld en bekrachtigd. Dit is inmiddels geactualiseerd in 2022. Daarnaast is in 2018 de SGE Visie op Wonen in de negen gemeenten vastgesteld. Ten slotte is een Woondeal gesloten (zie volgende paragraaf) en is op 21 juni 2022 een Verstedelijkingsakkoord overeengekomen tussen de regio en het Rijk. De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader 2022 en de Visie op Wonen zijn de navolgende: a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk Gebied zoals dat is aangegeven in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt. c.

Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het portefeuillehoudersoverleg nodig is voordat een plan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE Coördinatieteam Wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen. d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief. e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2021/22 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal. Er zijn 7 Brainport Principes: Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

19

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Koesteren van identiteit; Ruimte voor innovatie; Vraaggericht ontwikkelen; Invloed voor bewoners; Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus; Benutting regionaal schaalniveau; Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn: • Van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit; • Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zgn. Level Playing Field); • Stap naar een completer en diverse woningaanbod in het SGE; • Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de "gezonde, slimme en duurzame stad". Toets Het initiatief aan de Bosseweg 33 in Best voorziet in een inbreiding binnen het stedelijk gebied. Hiermee past het planvoornemen binnen het gestelde uitgangspunt onder a. Het gestelde onder b is niet van toepassing op het planvoornemen, er is geen sprake van een nieuwe uitleglocatie. Het planvoornemen voorziet niet in een ontwikkeling van 75 woningen of meer, er is dan ook geen instemming benodigd van het portefeuillehoudersoverleg dan wel advies vanuit het SGE Coördinatieteam (onder c). Wel wordt middels de toetsing aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking, zie paragraaf 3.1.4, de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte getoetst zoals gesteld onder d en e. Vanuit het afsprakenkader dient bij nieuwe ontwikkeling rekening te worden gehouden met de 7 Brainport Principes: 1.

Koesteren van identiteit Vanwege de ligging van het projectgebied binnen het Stedelijk gebied in aansluiting op een bedrijfsperceel dat zal worden herontwikkeld tot woningbouwlocatie draagt het beoogde woningbouwplan bij aan de doelstellingen van de gemeente op het gebied van wonen. Er worden woningen toegevoegd, die een uitstraling krijgen passend bij de directe omgeving. 2. Ruimte voor innovatie Er wordt binnen de gemeente ingezet op innovatie, duurzaamheid, gezondheid en klimaatadaptatie voor de toekomstige bewoners. Door nieuwbouw woningen te realiseren die voldoen aan de huidige bouwstandaarden en kwaliteitseisen waar tevens wordt naar een GPR-gebouw wordt ingezet op deze ambities. 3. Vraaggericht ontwikkelen Belangrijk is dan nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij de vraag vanuit de markt. Dit geldt voornamelijk voor woningbouw. Er worden betaalbare wonignen gebouwd voor starters en senioren. De vraag van de woningen is tevens aangetoond door het doorlopen van de Ladder voor Duurzame verstedelijking in paragraaf 3.1.4. 4. Invloed voor bewoners De toekomstige bewoners zijn nog niet bekend. Met omwonenden is in het kader van de omgevingsdialoog gesproken. Er is rekening gehouden met de rechten en privacy van bewoners/gebruikers van de aangrenzende percelen. Het plan is verder in nauw overleg met de gemeente tot stand gekomen. 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

20

Er worden appartementen gebouwd in het betaalbare segment. Hierdoor worden woningen gerealiseerd voor één- en tweepersoons huishoudens. De woningen worden levensloopbestendig als nultredenwoningen1 uitgevoerd. Hierdoor zijn deze woningen tevens geschikt voor senioren dan wel mensen die slecht te been zijn. 6. Benutting regionaal schaalniveau Best is onderdeel van het SGE. Het projectgebied ligt op korte afstand van diverse voorzieningen en Eindhoven is goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. 7. Gezonde verstedelijking Doordat de woningen geschikt zijn voor zowel starters als senioren is er aandacht voor community building. De bewoners kunnen gebruik maken van de gemeenschappelijke tuin om elkaar te ontmoeten. 3.4.2 Woondeal zuidoost-Brabant: afspraken woningbouw 2022-2030 In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er landsdekkende regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan dienen 8.630 (netto) woningen te worden gerealiseerd in de regio zuidoost-Brabant.

Elke gemeente neemt een evenwichtig aandeel op basis van het aantal inwoners. De woningbouwopgave voor de gemeente Best is 1.640 woningen (netto) in de periode 2022-2030. Om deze woningbouwopgave te realiseren, is het noodzakelijk om te beschikken over voldoende harde plancapaciteit. ‘Harde’ woningbouwplannen betreffen plannen waarvan het bestemmingsplan vastgesteld of onherroepelijk is. Om aan te sluiten bij de grote behoefte aan betaalbare woningen is het streven om twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar te laten zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Regionaal is de afspraak om bij nieuwe projecten (gemiddeld) minimaal 30% sociale huur te behalen. Het minimum van 30% sociale huur en twee derde betaalbaar in de nieuwbouwopgave geldt voor elke gemeente. Toets In de gemeente Best is momenteel ‘harde’ plancapaciteit aanwezig voor slechts 1.400 woningen. Om het aandeel van de gemeente Best aan de woningbouwopgave te behalen dienen ‘zachte’ woningbouwplannen te worden omgezet in ‘harde’ plannen. Binnen de gemeente is behoefte aan woningbouw, voorliggende appartementen hebben een bouwtitel en levert daarmee een bijdrage aan de ‘harde’ plancapaciteit binnen de gemeente Best. Onderhavig project past derhalve binnen de kwantitatieve woningbehoefte. Er wordt voldaan aan de minimumeis van twee derde betaalbaar. Alle 21 woningen vallen in de categorie betaalbaar.

Het realiseren van sociale huurwoningen is binnen het projectgebied niet haalbaar.

1

Een nultredenwoning is een woning waarbij ten minste de noodzakelijke leefruimtes zoals woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer te bereiken zijn zonder een trap te betreden en zonder dat er drempels bij de deuren aanwezig zijn hoger dan 20 mm. Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

21

De woningen die mogelijk worden gemaakt, passen binnen de Woondeal Zuidoost-Brabant 2022-2030. 3.4.3 Verstedelijkingsakkoord SGE Met bekrachtiging van het verstedelijkingsakkoord delen Rijk, Provincie en SGE een gezamenlijk gedeelde ambitie voor de toekomst van de regio en maken derhalve afspraken over wat ervoor nodig is om deze ambitie te kunnen verwezenlijken. De gemeente binnen het SGE committeren zich aan de volgende afspraken. Het doel is om door te groeien naar een slim, gezond en inclusief stedelijk gebied. Deze groei kan alleen samen met (1) het versterken van het vestigingsklimaat door het ontstaan van een (nieuwe) metropolitane leefomgeving en veranderingen in het mobiliteitsysteem. (2) Het versterken van de groene structuren in de regio (zowel landschappelijk als binnenstedelijk) en het vernieuwen van het bestaand stedelijk weefsel met het borgen van de kenmerkende dorpse structuren en landschappelijke kwaliteiten van de regio (City of Villages). (3) Het gezond en toekomstbestendig ontwikkelen van de regio, inclusief voldoende ruimte voor water en klimaatadaptatie. Tenslotte is (4) het betaalbaar houden van de woningmarkt, het sociaal en fysiek verduurzamen van bestaande wijken en het doorvoeren van de energietransitie een belangrijk onderdeel van het akkoord.

Toets Vanwege de beperkte omvang van het initiatief aan de Bosseweg 33 in Best kan alleen op perceels-/projectniveau een bijdrage worden geleverd aan de afspraken uit het verstedelijkingsakkoord. Het betreft voldoende aandacht voor water en klimaatadaptatie en het betaalbaar houden van de woningmarkt. In paragraaf 4.9 wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende waterberging en in paragraaf 3.5.5 op de prijsklasse van de woningen. De gemeente Best bereidt momenteel een Groen- en Biodiversiteitsprogramma voor. In het Verstedelijkingsakkoord SGE staat als afspraak dat de binnenstedelijke groennorm van ten tenminste 8 m² nieuw groen per nieuwe woning.

Het plan is getoetst aan de groennorm (zie nevenstaand overzicht). Hieruit kan worden geconcludeerd dat er binnen het projectgebied voldoende nieuw groen wordt aangelegd. Toets aan groennorm

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie gemeente Best Op 31 januari 2022 heeft de gemeenteraad de 'Omgevingsvisie Best' vastgesteld. In mei 2023 is deze herzien. De omgevingsvisie is een beleidsinstrument voor de gemeente, voortkomend uit de Omgevingswet. In de omgevingsvisie zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd: 1. ruimte voor comfortabel wonen; 2. versterken van de groene leefomgeving; 3. accommoderen van een vitale en schone economie.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

22

Ad 1 Best is met zijn ruime, groene woonomgeving, dorpse karakter en gunstige ligging een aantrekkelijke gemeente om te wonen. De vraag naar woningen is groot, zowel onder Bestenaren als woningzoekenden uit de regio. Vooral starters, lage- en middeninkomens en ouderen vinden moeilijk een passende, betaalbare woning. Het aantal 65-plussers en kleine huishoudens neemt de komende jaren toe en dat vraagt om meer kleine woningen dan Best nu telt. Woningen die moeten passen bij Best en de kwaliteiten van het dorp versterken. Niet alleen zijn meer en andersoortige woningen nodig, ook aanpassingen aan het veranderende klimaat (meer hitte, droogte en heftige neerslag), verduurzaming van woningen en het veiliger en gezonder maken van de leefomgeving spelen een belangrijke rol. Enkele van onze ambities voor 2040: 1. Best ontwikkelt zich verder als comfortabele en inclusieve woongemeente met in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. Inwoners kunnen dicht bij huis bewegen en ontmoeten. 2. Woningen en leefomgeving zijn duurzaam, aangepast aan het veranderende klimaat en dragen positief bij aan de energietransitie en circulaire economie. 3. Best breidt niet uit door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken, maar zet in op herontwikkeling van bestaande gebieden binnen de bebouwde kom en in het buitengebied.

Ad 2 Het groen heeft functies die met elkaar op spanning kunnen staan, zoals recreatie en natuurwaarde, landbouw en biodiversiteit en aanpassingen in de inrichting die nodig zijn om klimaatverandering op te vangen. Allemaal zijn ze belangrijk. Het is een uitdaging en tegelijk een kans om de aantrekkelijkheid van groen, cultuur en landschap te versterken voor de toekomst. Ad 3 De Bestse woonwijken zijn duurzaam zijn uiterlijk in 2050 van het gas af. In de omgevingsvisie worden 10 ruimtelijke keuzes onderscheiden: 1. gezonde, duurzame en vitale wijken; 2. een multifunctioneel en bruisend dorpshart; 3. hoogwaardige groenstedelijke dorpsuitbreiding; 4. een gezonde groenstructuur; 5. buitengebied in balans; 6. toekomst bestendige werklocaties; 7. multimodaal bereikbaar; 8. ruimte voor duurzame energie; 9. ruimte voor cultuur een activiteiten; 10. beschermen cultuurhistorische waarde. Bij woningbouw ligt de nadruk op woningtypologieën die aansluiten bij de behoefte van één- en tweepersoons huishoudens en starters te komen. Daarbij moet tevens aandacht zijn voor duurzaam materiaalgebruik en het behoud van cultuurhistorische en waardevolle bebouwing. Er dient veel aandacht te zijn voor vergroening in de openbare ruimte en de mogelijkheid om te verblijven en ontmoeten. Onderdeel hiervan is de beoogde 'dwaalzone' aan de Hoofdstraat, die het station met het centrum verbindt.

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

23

Best bestaat uit diverse gebieden. Per gebied is in de omgevingsvisie de ambitiebepaling op het gebied van diverse milieuaspecten vastgelegd. Het gaat hierbij om: lucht, ecologie en biodiversiteit, geur, geluid, veiligheid, bodem, duurzaamheid/energietransitie en klimaat. Dit alles draagt bij aan de gezonde, veilige en prettige leefomgeving. Het projectgebied ligt binnen het gebied 'Woonwijken'. In de woonwijken verduurzamen we de woningvoorraad en zoeken bij transformatie of nieuwbouw ruimte voor nieuwe woonvormen, zoals kleine studio’s voor starters en kleine huishoudens en levensloopgeschikte woningen voor bijvoorbeeld senioren. We zorgen voor een leefomgeving die uitnodigt tot bewegen, spelen, sporten en ontmoeting en richten deze ook klimaatadaptief in, zodat wateroverlast, droogte en hittestress zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Visiekaart gemeente Best, projectgebied: rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Toets De beoogde ontwikkeling binnen het projectgebied, waarbij 21 appartementen worden toegevoegd, ligt in lijn met de omgevingsvisie van de gemeente Best. Het toevoegen van appartementen draagt bij aan het tegengaan van het woningtekort. Er worden kleine nultredenwoningen gebouwd die geschikt zijn voor kleine huishoudens en senioren. De buitenruime wordt gedeeltelijk ingericht als gemeenschappelijke tuin. Op deze wijze wordt ontmoeting gestimuleerd. De woningen zijn in de volgende prijsklassen onderverdeeld: • Categorie lage middeldure koop, waarvan tenminste 3 woningen • Categorie midden middeldure koop, waarvan tenminste 3 woningen • Categorie hoge middeldure koop, waarvan tenminste 9 woningen • Categorie dure koop, waarvan ten hoogste 6 woningen (kunnen vervangen worden door appartementen in de categorie Betaalbare koopwoning) In paragraaf 3.4.3 is aangetoond dat er voldoende groen wordt aangelegd en in paragraaf 4.9 wordt aangetoond dat in voldoende waterberging wordt voorzien. In hoofdstuk 4 wordt

Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Bosseweg 33 te Best

24

ingegaan op de verschillende milieuaspecten, waarmee wordt aangetoond dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. 3.5.2 Nota Duurzaam Wonen Op 24 oktober 2017 is de 'Nota Duurzaam Wonen' in werking getreden. Best wil energieneutraal zijn, en sluit qua tempo aan bij de regio Zuid Oost Brabant. De tussendoelen zijn als volgt: • 1,5% energiebesparing per jaar; • 14% duurzame energie in 2020 en 16% in 2023. Met het oog op de toekomst streeft Best onder andere naar het bieden van een duurzame woningvoorraad. Maatregelen op het gebied van duurzaamheid dienen te worden genomen in de huursector, in de particuliere sector, op regionaal niveau en door de gemeente zelf. Toets De nieuwe woningen worden volgens de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) gerealiseerd en dragen daarmee bij aan verduurzamen van de woningvoorraad. 3.5.3 Nota Parkeernormen 2022 Op 1 januari 2022 is de "Nota Parkeernormen 2022" in werking getreden. Deze nota heeft als doel om de parkeernormen beter toepasbaar en flexibeler te maken voor alle ruimtelijke ontwikkelingen die de komende jaren in Best gaan plaatsvinden. De beleidsregels voor parkeernormen dienen een hoger doel, namelijk bijdragen aan een goed bereikbaar dorp waar het prettig wonen, werken en verblijven is. Essentieel zijn daarbij de volgende uitgangspunten: 1.

De parkeernormen hebben een positieve invloed op de leefbaarheid, duurzaamheid (zoals klimaatadaptatie) en bereikbaarheid van de gemeente Best; 2. Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen is verantwoordelijk voor het realiseren van de eigen parkeeroplossing; 3. Een bouwinitiatief of wijziging van een functie van een locatie mag geen parkeerproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of die vergroten. Van belang is dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, zonder dat dit lokaal resulteert in een structureel overschot aan parkeren. Voor nieuwe initiatieven geldt dat de parkeervraag in principe binnen de ontwikkeling opgelost dient te worden. Toets De parkeerbehoefte van onderhavige ontwikkeling is nader uitgewerkt in paragraaf 2.3. Voorliggend initiatief voldoet aan de Nota Parkeernormen 2022. 3.5.4

Beleidsregel ‘Toepassen norm sociale huurappartementen – Nota Parkeernormen 2022’ Op 31 maart 2022 is daarnaast de beleidsregel 'Toepassen norm sociale huurappartementen - Nota Parkeernormen 2022' in werking getreden. Het doel van deze beleidsregel is om nadere regels te stellen voor het toepassen van de norm voor de functie 'sociale huurappartementen vanaf 50 m² wvo'. De norm voor de functie ‘sociaal huurappartement vanaf 50 m² wvo’ wordt alleen toegepast bij berekeningen van de parkeereis van initiatieven: a. met appartementen boven de 50 m² wvo en een huurprijsgrens tot maximaal de liberaliseringsgrens; b. waarin de appartementen worden ontwikkeld in samenwerking met/in opdracht van/door een toegelaten instelling; c. met appartementen die daadwerkelijk in beheer komen van de betreffende toegelaten instelling.