25061.05 - TOELICHTING Bestemmingsplan Van der Valk Hotel Best 2023

Rapport 2300654.r01 Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening) NL.IMRO.0753.BPvanderValk2023-VG01 Bestemmingsplan

www.SPAWNP.nl

BOUW - MILIEU - RUIMTE

Rapport 2300654.r01 Van der Valk Hotel Best 2023 (uitbreiding en herziening) NL.IMRO.0753.BPvanderValk2023-VG01.

Gemeente: Datum: Opgesteld door: Projectnr.:

DENKKRACHT

IN

Bestemmingsplan

Best 22 oktober 2025 SPA WNP ingenieurs 2300564

Klinkenbergerweg 30a | 6711 MK EDE | 0318 614 383 Vrijlandstraat 33-c | 4337 EA MIDDELBURG | 0118 227 466

info@SPAWNP.nl | SPAWNP.nl ISO 9001:2015

| kvk 0909.2661 | btw NL8053.02.530.B01

SPA WNP ingenieurs

INHOUD

2300654.r01

PAGINA

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Leeswijzer

4 4 4 5

2

BESCHRIJVING PLANGEBIED 2.1 Algemeen 2.2 Ruimtelijke structuur 2.3 Functionele structuur 2.4 Vigerende bestemmingsplannen 2.5 Beoogde plan 2.6 Beoogd bestemmingsplan

6 6 6 9 10 12 15

3.

BELEIDSKADER 3.1 Europees en nationaal beleid 3.2 Provinciaal beleid regelgeving 3.3 Gemeentelijk beleid

16 16 21 26

4.

MILIEU-ASPECTEN 4.1 Milieuzonering 4.2 Geluid 4.3 Geur 4.4 Watertoets 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Stikstofdepositieberekening 4.8 Externe veiligheid 4.9 Milieu-effectrapportage 4.10 Landschappelijke inpassing

30 30 31 32 32 37 38 39 39 40 41

5.

JURIDISCHE TOELICHTING 5.1 Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) 5.2 Verbeelding 5.3 Regeling 5.4 Wijze van toetsen

42 42 43 43 44

6.

UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

46 46 46

Pagina 2

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Bijlagen: 1. Plattegronden personeelshuisvesting en opslag 2. a. Situatie afwijking bestemmingsplan 2019 2. b. Situatietekening vergunning 2019 3. Situatietekening plan 4. Landschapsplan 5. Akoestisch onderzoek personeelshuisvesting 6. Stikstofdepositie berekening 7. Parkeerberekening 8. Situatie bebouwing, verharding en waterberging 9. Berekening kwaliteitsverbetering

Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem/haar worden gebruikt voor het doel waarvoor het is opgesteld. Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of van SPA WNP ingenieurs. Kwaliteit en verbetering van product en proces zijn bij SPA WNP ingenieurs gewaarborgd middels een kwaliteitsmanagementsysteem dat is gecertificeerd volgens NEN-EN-ISO 9001:2015.

Pagina 3

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De boerderij aan de Ploegstraat 1 te Best wordt onderdeel van de overkoepelende ontwikkeling van het Van der Valk Best hotel. Het adres van de al grotendeels gerealiseerde Van der Valk is de Eindhovenseweg Zuid 144. Het boerderijgebouw zal worden gesplitst in twee units, beiden met vier onzelfstandige kamers voor medewerkers van het hotel. Daarnaast zal een deel op de begane grond worden gebruikt voor opslag en een deel voor fietsverhuur. Het Van der Valk hotel is al bestemd als Horeca op grond van het bestemmingsplan ‘Van der Valk hotel Best’ (vastgesteld op 03-04-2017). De woning Ploegstraat 1 maakte geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In september 2019 is met een omgevingsvergunning een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan van der Valk Best verleend, waarbij de woning gesloopt zou worden. De bebouwing Ploegstraat 1 blijft toch behouden. Daarnaast wordt het parkeren ten behoeve van het hotel gewijzigd, waardoor dit meer ruimtebeslag op het terrein geeft dan was voorzien in Bestemmingsplan Van der Valk 2017 en de tijdelijke afwijking 2019. Een deel van de bestemming Groen, Agrarisch en Wonen krijgt deze parkeerfunctie in de bestemming Horeca. Daarnaast is de natuurspeeltuin, zoals voorzien in het bestemmingsplan Van der Valk 2017 verplaatst.

De wijzigingen en de daaraan gekoppelde voorwaardelijke verplichte landschappelijke inpassing, maken een nieuw bestemmingsplan nodig. Op 17 april 2023 is een principeverzoek ingediend voor een gewijzigde terreininrichting, het gebruik van de boerderij Ploegstraat 1 voor huisvesting van personeel van Van der Valk en opslag doeleinden voor het hotel. Op 21 juni 2023 is er een principe akkoord gegeven voor de beoogde wijzigingen. 1.2 Begrenzing plangebied De locatie ligt in het zicht van de Rijksweg A-2 en de Randweg Eindhoven en regionale verbindingsweg de Eindhovenseweg-Zuid en is daarmee goed ontsloten binnen de stedelijke agglomeratie van Eindhoven. Op afbeelding 1 staat de locatie van het plangebied aangegeven, afbeelding 2 toont de begrenzing van het plangebied. Afbeelding 1: Ligging plangebied (bron: Ruimtelijke Plannen)

Best

Plangebied

Eindhoven

Pagina 4

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Afbeelding 2: Gebiedsbegrenzing (rood omlijnd) plangebied (bron: KadastraleKaart)

Zoals op de kadastrale kaart (afbeelding 2) te zien is, bestaat het plangebied uit in totaal zeven kadastrale percelen. Onderstaande tabel toont de aanduidingen van deze percelen. Deze percelen hebben een totaal oppervlakte van 31.269 m2. Tabel 1: Aanduidingen van de kadastrale percelen Gemeentecode

Sectie

Nummer 1118

BES00

F

1262 1263 1264 1265 1266 1267

1.3 Leeswijzer Deze toelichting kent de volgende opzet: · · · · ·

Hoofdstuk 2 omvat een globale, beknopte gebiedsbeschrijving van het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 omvat een globale beschrijving van het relevant beleidskader, waar het nieuwe bestemmingsplan aan dient te voldoen. In hoofdstuk 4 omvat de milieuparagraaf. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting weergegeven. Hierin is aangegeven hoe de regels en verbeelding zijn opgebouwd. In hoofdstuk 6 wordt de economische (financiële) en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Pagina 5

SPA WNP ingenieurs

2

2300654.r01

BESCHRIJVING PLANGEBIED 2.1 Algemeen De planlocatie ligt ten zuidoosten van Best en grenst met de noordwestzijde aan de Ploegstraat, de noordoostzijde aan de Eindhovenseweg Zuid, de zuidoostzijde aan een strook natuurgebied in het beheer van Hotel van der Valk en in eigendom van het Rijk en de westzijde grenst aan de woning met tuin van de Ploegstraat 1A. De gemeente Best maakt deel uit van de stedelijke regio Eindhoven. Verder is het onderdeel van nationaal landschap Het Groene Woud, gelegen binnen de stedendriehoek Tilburg-Den Bosch-Eindhoven. 2.2 Ruimtelijke structuur Ontstaansgeschiedenis De kern van Best is in geologisch opzicht ontstaan op het Brabants Massief, circa 10.000 jaar geleden, tijdens de Laatste IJstijd. Tijdens deze droge koude periode ontstonden, met name onder invloed van wind, dekzandruggen op de lage vlakten. Best ligt aan de rand van een dekzandrug. De eerste bebouwing lag langs doorgaande wegen tussen Oirschot en Sint Oedenrode, parallel aan de hoogtelijnen van de dekzandrug. Best was in eerste instantie een agrarische nederzetting, gekenmerkt door een kleinschalige verkavelingsopzet met onregelmatig patroon. Vanaf de tweede helft van de 19e eeuw vinden ontwikkelingen plaats, die grote invloed hebben op de kern, zoals de aanleg van de spoorlijn Boxtel-Eindhoven, de aanleg van de Rijksstraatweg, komst van industrie, woningen, kerk en klooster.

Na de Tweede wereldoorlog is Best sneller gaan groeien, waarbij oorspronkelijke patronen meer en meer zijn komen te vervallen. Vanaf 1960 is Best aangewezen als groeigemeente en is het dorp in toenemende mate een sub-urbaan deel van de stedelijke agglomeratie geworden. De gronden ten zuiden van Best zijn relatief lang woest gebleven en pas in de 20e eeuw ontwikkeld. Enige tijd hebben zij deels dienst gehad als vloeivelden, later zijn de gronden gefragmenteerd ingevuld met diverse functies in relatief extensieve en groene setting. Afbeelding 3: Zijaanzicht van het terrein vanaf de Eindhovenseweg-Zuid in 2015 (bron: Street View)

Pagina 6

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Aan de Eindhovenseweg-Zuid is vanaf 1920 de eerste bebouwing gerealiseerd. Deze weg vormde toen de enige verbinding tussen ’s Hertogenbosch en Eindhoven. Vanaf de jaren ’60 werd deze bebouwing geleidelijk uitgebreid en tot en met de jaren ’90 gelijkmatig aangevuld. De boerderij aan de Ploegstraat 1 dateert van 1936, de bijgebouwen zijn deels later gerealiseerd. Bestaande situatie Op dit moment is de bouw van het hotel al vrijwel afgerond en is de boerderij niet meer als agrarisch bedrijf in werking, het perceel heeft deels een woonbestemming op basis van het Bestemmingsplan 2006. Bedrijfsmatige activiteiten waren al eerder beëindigd. De boerderij die bij de vaststelling van het bestemmingsplan Van der Valk hotel Best nog geen onderdeel uitmaakte van de ruimtelijke ontwikkeling van het hotel is verkocht aan de eigenaren van het hotel. Dit betreft het kadastrale perceel: BES00-F-1263 met een oppervlakte van 3.120 m2 en een smalle strook van het perceel BES00-F-1262 met een oppervlakte van circa 130 m2. De voormalig boerderijwoning heeft een oppervlakte van circa 350 m2. De boerderij Ploegstraat 1 was onderdeel van een omgevingsvergunning tijdelijk afwijken, deze vergunning is op 26 september 2019 verleend, de inrichtingstekening behorende bij deze vergunning is opgenomen als bijlage 2b bij deze toelichting.

Afbeelding 4: Zijaanzicht van het terrein vanaf de Eindhovenseweg-Zuid in 2022 (bron: Street View)

Het gebied tussen de bebouwde kom van Best en de Rijkssnelwegen A2/A58 heeft een divers karakter. Enerzijds is sprake van een dorpsrandzone van Best met een diversiteit aan rode en groene functies, anderzijds ligt het gebied vanuit het oogpunt van de agglomeratie Eindhoven binnen het stedelijk netwerk op korte afstand van grootstedelijke voorzieningen, zoals vliegveld, station, universiteit, en diverse internationale bedrijven. Bovendien ligt het plangebied in het verlengde van bestaande gemengde functies langs de EindhovensewegZuid. In de directe omgeving liggen dan ook woningen, bedrijven, agrarische bedrijven, infrastructuur, nutsvoorzieningen, een golfbaan en vernatuurlijkte zandwinlocaties. Op enige afstand liggen de Dommel (circa 5,3 km), Aquabest (circa 0,7 km), De Nieuwe Heide (circa 1,3 km) en de Aarlesche Heide (circa 2,8 km).

Pagina 7

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Ondergrond De gemeente Best ligt op de zandgronden van het Brabants plateau. Een bepalend element in de regio is de Middenbrabantse dekzandrug, die ook in het zuiden van Best ligt. Deze hooggelegen gordel strekt zich uit van west naar oost en wordt onder meer gekenmerkt door de aanwezigheid van grote bos- en heidecomplexen, zoals de Oostelbeerse Heide, Oirschotse Heide, Nieuwe Heide en Sonse Heide. Het hoogteverloop van zuid naar noord is ook goed herkenbaar door de in grote lijn noord/noordwest lopende beekdalen van de Beerze en de Dommel, beide net buiten het grondgebied van Best. Natuur en landschap Op basis van overeenkomsten in abiotische kenmerken, ontstaansgeschiedenis, karakteristiek en grondgebruik kan het buitengebied van Best worden onderverdeeld in grofweg de drie onderstaande landschappelijke eenheden: · · ·

Het broekontginningslandschap in het noorden (moerassige gronden en blauwgraslanden). Het kampenlandschap in het midden (kleinschalige akkerlanden, omgeven door houtsingels en houtwallen. Het heidelandschap (heideontginnings- en heidebebossingslandschap) in het zuiden. Het plangebied is gelegen in deze landschappelijke eenheid (afbeelding 5).

Afbeelding 5: Landschappelijke eenheden Best (bron: Pouderoyen Tonnaer)

Pagina 8

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Heidelandschap De Nieuwe Heide in het zuidoosten van de gemeente is van oorsprong een relatief hooggelegen heideterrein op stuifzandruggen. De zandruggen zijn begroeid met droge heide en vliegdennen. In de laagtes liggen enkele vennen met in de oeverzone natte heide. De ondergrond bestaat uit droge veld- en haardpodzolgronden en op de hoogste verstoven delen uit duinvaaggronden. Hemelwater kan hier gemakkelijk in de bodem infiltreren. Het gebied is pas in de jaren dertig van de vorige eeuw ontgonnen en grotendeels beplant met (productie)bos. Het landschap is besloten van karakter door de aanwezige naaldhoutbossen. In de bosgebieden ligt een aantal nieuwe open heideterreinen met vennen. Geheel in het westen van de Nieuwe Heide ligt het Langven. Het gehele heidegebied rond dit vennencomplex is circa 38 hectare groot. De heide en vennen zijn vanuit ecologisch en landschappelijk oogpunt waardevol. De Aarlesche Heide ligt ook op een stuifzandrug en wordt gekenmerkt door landduinen. De ondergrond bestaat uit veldpodzol- en duinvaaggronden. Ook hier kan hemelwater gemakkelijk in de bodem infiltreren. Ruimtelijk gezien is de Aarlesche Heide (half) open van karakter. 2.3 Functionele structuur Grondgebruik De bebouwingsstructuur houdt vanouds verband met de ligging op de dekzandrug.

Een bewoonde strook lag in het overgangsgebied van de hoger gelegen zandgronden in het zuiden naar de lager gelegen broekgronden in het noorden. Het kerkdorp Best bestond uit een kort bebouwingslint langs een hoofdweg. Belangrijke historische structuren zijn nog grotendeels herkenbaar in de huidige ruimtelijke hoofdstructuur. Landbouwgebieden komen voor in het (noord)westen van de gemeente en ten oosten van de A2. De recreatievoorzieningen zijn hoofdzakelijk in het zuiden en oosten van de gemeente gesitueerd. Infrastructuur Van oorsprong bestond er een sterke relatie tussen de wegenstructuur en het natuurlijk landschap. Langs de primaire wegen was de bebouwing gesitueerd. De secundaire wegen waren voornamelijk noord-zuid georiënteerd en vormden de verbindingen naar de lager gelegen broekgronden en de hoger gelegen heidegronden. Best ligt nu te midden van een uitgebreid infrastructureel netwerk, mede door de ligging in stedelijk gebied Eindhoven. De historische routes zijn grotendeels opgenomen in de huidige wegenstructuur. De belangrijkste structuurdragers nu zijn de autosnelwegen A2 en A58, waarvan de A2 op circa 250 meter afstand ten zuiden parallel loopt aan de Ploegstraat. Deze vertonen geen samenhang met het natuurlijk landschap en zijn als 'gebiedsvreemde lijnen' te beschouwen.

Ditzelfde geldt voor de spoorlijn Eindhoven-Den Bosch, die de Ploegstraat kruist ter hoogte van Ploegstraat 14 en parallel loopt met de Eindhovenseweg Zuid op circa 1,15 kilometer en het Wilhelminakanaal (aanleg gestart in 1910 en afgerond in 1923) dat op circa 1,2 kilometer afstand ten noorden parallel loopt aan de Ploegstraat. Op circa 2,3 kilometer ten westen van het plangebied ligt het Beatrixkanaal (aanleg gestart 1930 en afgerond in 1939), deze is noord-zuid georiënteerd en sluit aan op het Wilhelminakanaal.

Pagina 9

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

2.4 Vigerende bestemmingsplannen Voor de planlocatie, zoals weergegeven in afbeelding 6 zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: · · ·

Bestemmingsplan Buitengebied 2006 (voor de woning Ploegstraat 1) Bestemmingsplan Hotel van der Valk Best 2017 (voor het hotel en het bijbehorende terrein) Bestemmingsplan parkeernormen en archeologie 2017 (voor het gehele gebeid van de gemeente Best)

Na de vaststelling van het bestemmingsplan Van der Valk hotel Best is het bestemmingsplan Buitengebied Best 2021 op 22-04-2021 in ontwerp gepubliceerd en op 26 september 2022 vastgesteld. In het vastgestelde bestemmingsplan is onderhavig plangebied niet opgenomen. Bestemmingsplan Buitengebied Best 2006 Het deel van het plangebied waarvoor dit bestemmingsplan geldt is op afbeelding 6 met een blauwe omlijning aangegeven, de rode omlijning omvat het hele plangebied. Afbeelding 6: Uitsnede van het Bestemmingsplan Buitengebied Best 2006

De bestemmingen die op grond van dit bestemmingsplan gelden binnen het betreffende deel van het plangebied zijn: · · · · ·

Enkelbestemming: Woondoeleinden Enkelbestemming: Agrarisch gebied Lettertekenaanduiding: archeologisch waardevol (a) Dubbelbestemming: Leidingen Gebiedsaanduiding: Invliegfunnel

Plan specifiek Op grond van artikel 9.1 geldt dat, daar waar de bestemming ‘Agrarisch gebied’ samenvalt met de ‘Woondoeleinden (medebestemming)’, het bepaalde in de medebestemming van toepassing is.

Pagina 10

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Bestemmingsplan Van der Valk hotel Best Dit bestemmingsplan geldt voor de rest van het plangebied, op onderstaande afbeelding is het hele plangebied rood omlijnd. Afbeelding 7: Uitsnede van het bestemmingsplan Van der Valk hotel Best

De bestemmingen die op grond van dit bestemmingsplan gelden binnen het betreffende deel van het plangebied zijn: · · · · · · · · · · · · ·

Enkelbestemming: Horeca Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca – horeca tot en met categorie d Bouwvlak Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding – afwijkende bouwhoogte Maatvoering: maximum bebouwingspercentage: 60% Maatvoering: maximum bouwhoogte: 18 m Functieaanduiding: specifieke vorm van verkeer – calamiteiten ontsluiting Enkelbestemming: Groen Enkelbestemming: Recreatie – Dagrecreatie Dubbelbestemming: Leiding – Gas Figuur: hartlijn leiding – gas Gebiedsaanduiding: geluidzone – grote luchtvaart Gebiedsaanduiding: luchtvaartverkeerzone – ils

Bestemmingsplan parkeernormen en archeologie Het gebied, waarvoor dit (paraplu)bestemmingsplan geldt, strekt over alle gronden behorend tot de gemeente Best. De gemeente Best heeft via dit bestemmingsplan de Nota Parkeernormen een juridisch-planologische status gegeven. Hierdoor ontstaat een grotere rechtsgelijkheid en rechtszekerheid en kan een eenduidige regeling voor haar grondgebied worden vastgelegd. Ook ziet dit bestemmingsplan op de juridisch-planologische vertaling van de geactualiseerde archeologische beleidskaart. Plan specifiek Het beleid omtrent parkeren en hoe hier aan wordt voldaan staat uitgebreid toegelicht in de paragraaf Verkeer en parkeren.

Pagina 11

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Op de archeologische verwachtingen- en waardenkaart van de gemeente Best, zoals deze in dit bestemmingsplan is opgenomen, is het gehele plangebied aangewezen als een gebied zonder archeologische verwachting. Het gaat hierbij om gebieden waar het bodemprofiel, als gevolg van archeologisch onderzoek, aangetoonde ontgrondingen, recente bebouwing en funderingen, zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen. Op deze terreinen rusten geen beperkingen ten aanzien van archeologie. Omgevingsvergunning In 2019 is een omgevingsvergunning verkregen (kenmerk B02-WABO_VERG-19-00816), voor een gewijzigde inrichting van het terrein (verplaatsen natuurspeeltuin, parkeren ter plaatse van de boerderij en in de bestemmingen groen en agrarisch, gewijzigde inrichting calamiteitenontsluiting), een gewijzigd landschapsplan en de sloop van de boerderij en de bijbehorende schuren. De bijgebouwen van de boerderij zijn inmiddels gesloopt en de beoogde parkeervoorzieningen zijn, met uitzondering van de parkeerplaatsen ter plaatse van de boerderij, aangelegd. 2.5 Beoogde plan In onderstaande afbeelding is het plan weergegeven.

Pagina 12

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Afbeelding 8: Uitsnede van de situatietekening van het beoogde plan en landschappelijke inrichting in de omgeving.

Ten opzichte van bestemmingsplan van der Valk Best en de verleende vergunning voorziet het uiteindelijke plan in de volgende wijzigingen: · · · · ·

· ·

Het behouden van de boerderij aan de Ploegstraat 1 voor de huisvesting van personeel van het hotel. Voor personeel, dat in de boerderij verblijft, vier parkeerplaatsen op terrein van de boerderij, overige parkeerplaatsen voor het personeel zijn op het terrein van het hotel; Het parkeervak aan de zijde Eindhovenseweg-Zuid wordt kleiner en de vervallen parkeerplaatsen worden aan de Ploegstraatzijde gesitueerd. De aanpassing van de parkeervakindeling naast de expeditie, zodat deze beter toegankelijk is; Voor de verharding wordt water passerende steen toegepast, het is gebleken dat halfopen verharding, zoals eerder voorzien, tot problemen leidt voor mindervaliden en schoenen met hakken; Daarnaast is tijdens de bouw gebleken dat het water bij openverharding niet overal goed infiltreert. Naast de expeditie worden installaties in een groen omzoomde verzonken betonbak geplaatst. Het wandelpad door de ‘parkeerkamers’ wordt verplaatst, zodat voetgangers veilig over het terrein kunnen lopen.

Pagina 13

SPA WNP ingenieurs

· · · · · · ·

2300654.r01

De mindervaliden entree wordt voorzien van een langere hellingbaan, voor een betere toegankelijkheid. Het fiets- en wandelpad op het terrein wordt gescheiden van autoverkeer, zodat fietsers en wandelaars veilig over het terrein komen. Er komt een slagboom bij de uitrit, voor extra veiligheid op het terrein. Een wijziging van de inrichting van calamiteiten route naast de boerderij, omdat de boerderij blijft staan. Er komen daktuinen op het terras en dak van de laagbouw en begroeiing op de luifel, voor waterberging en ter voorkoming van hittestress. De landschapsinvestering is aangepast aan de nieuwe plannen, zie toelichting in paragraaf 3.10. De natuurspeelplaats is gewijzigd en wordt elders op het terrein gerealiseerd.

Ploegstraat 1 In het pand Ploegstraat 1 komen twee gebruikseenheden voor huisvesting van personeel, werkzaam bij Van der Valk hotel Best. Een gebruikseenheid heeft gedeelde voorzieningen, het betreft een gezamenlijke toegang en een gemeenschappelijke keuken. Per gebruikseenheid worden maximaal vier personen gehuisvest. Op de begane grond van het pand komt opslag voor het hotel en fietsenverhuur. Het bestaande architectonische karakter van de boerderij blijft gehandhaafd. In onderstaande afbeelding zijn de wijzigingen ten opzichte van de vergunning 2019 in beeld gebracht. Afbeelding 9: Verschillen 2019-2023

Pagina 14

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

2.6 Beoogd bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling is een wijziging op de ontwikkeling, zoals deze in het bestemmingsplan Van der Valk hotel Best, het Bestemmingsplan Buitengebied 2006 en bestemmingsplan Parkeernormen en Archeologie staat. Het is tevens een afwijking van de verleende vergunning voor het afwijken van de regels ruimtelijke ordening. Om de in 2.5. genoemde wijzigingen mogelijk te maken zullen de volgende bestemmingen worden opgenomen in het bestemmingsplan: · · · · · · ·

De agrarische bestemming en de woondoeleinden voor locatie Ploegstraat 1 komen te vervallen. De bestemming recreatie en een deel van de groenbestemmingen voor de locatie Eindhovenseweg-Zuid 144 komt te vervallen. De bestemming horeca ter plaatse van het hotel, de parkeerplaatsen, boerderij en de daarbij behorende inrit en tuin. Ter plaatse van de personeelshuisvesting de functie aanduiding ‘personeelshuisvesting’. Ter plaatse van de parkeerplaatsen de functie aanduiding ‘parkeren’. Veranderen van het bouwvlak van het hotel. Anders inrichten calamiteiten ontsluiting.

Pagina 15

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

3. BELEIDSKADER 3.1 Europees en nationaal beleid Nationale omgevingsvisie In het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden, is op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaat adaptatie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes: · · ·

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal Afwentelen wordt voorkomen

Een goede indeling van het landelijk gebied is nodig om een vitaal platteland te behouden, waar het prettig is om te werken, wonen en recreëren. Zo moet voorkomen worden dat versnippering plaatsvindt door bedrijfsbeëindiging van landbouwbedrijven. Ook moet worden voorkomen dat 'verloodsing' en verrommeling plaatsvindt of dat vruchtbare landbouwgronden of gebieden met hoge landschappelijke of natuurlijke waarden worden bebouwd of vol gelegd met zonnepanelen. In gebieden, waar de druk vanuit de landbouw op de omgeving (natuur, volksgezondheid) te hoog is, wordt deze druk door gerichte inzet verminderd. Op regionaal niveau is hierbij een regierol weggelegd voor de provincies. In het regeerakkoord zijn maatregelen aangekondigd om gezondheids- en leefomgevingsrisico's in gebieden met zeer hoge vee dichtheid te verminderen. Het Rijk faciliteert de omslag naar kringlooplandbouw, waarbij de huidige keten – met een begin, een einde en lekken in schakels – verandert in een systeem met minimale onnodige verliezen. Kringlopen van grondstoffen en hulpbronnen worden op een zo laag mogelijk schaalniveau gesloten. Akkerbouw, veehouderij en tuinbouw gebruiken in de eerste plaats grondstoffen uit elkaars ketens en reststromen uit de voedingsmiddelenindustrie en voedingsketens.

Het behouden en ontwikkelen van onze landschappen vraagt extra aandacht van het Rijk, vanuit goede leefomgevingskwaliteit en het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Daarom maken Rijk en regio over nieuwe locaties afspraken in de Omgevingsagenda's. Plan specifiek Het voornemen in dit voorliggend bestemmingsplan geeft invulling aan een toekomstbestendige inrichting van het landelijk gebied en aan een versterking van de regionale identiteit van het gebied. Het planvoornemen is daarmee in de geest van de Nationale Omgevingsvisie.

Pagina 16

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn dertien nationale belangen opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' ontwerp AMvB Ruimte die in 2009 al aan inspraak is onderworpen en deels uit nieuwe onderwerpen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 december 2020. Het betreft de volgende nationale belangen uit de SVIR: · · · · · · · · · · · · · ·

Rijksvaarwegen Project Mainportontwikkeling Rotterdam Kustfundament Grote Rivieren Waddenzee en waddengebied Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Ruimtereservering parallelle Kaagbaan

Plan specifiek Het plangebied ligt binnen het obstakelbeheergebied van de militaire luchthaven Eindhoven. Dit obstakelbeheergebied is planologisch gekaderd in hoofdstuk 2.6 van het Barro en nader uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Artikel 2.6.4. van het Barro voorziet in regels voor geluidszones voor militairluchtvaartterreinen, artikel 2.6.9 van het Barro voorziet op radarverstoringsgebieden. Verderop in deze paragraaf, onder Besluit Militaire Luchthavens, wordt op beide aspecten ingegaan. Daarnaast wordt in paragraaf 5.1. van deze toelichting nader op de geluidszone ingegaan. Het Barro handelt voorts over het kustfundament van de Friese Wadden, buisleidingen van nationaal belang, een ontheffingsmogelijkheid en erfgoed van uitzonderlijke universele waarde. Voor buisleidingen geldt sinds november 2012 de Structuurvisie Buisleidingen 20122035, waarin de tracés voor bundeling van hoofdroutes voor buisleidingen op kaart is gezet, maar voor het plan is dit niet relevant. Natura 2000 / Wet natuurbescherming Natura 2000 is het grootste initiatief op het gebied van natuurbescherming in Europa. Het is een samenhangend, Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. Het netwerk wordt gerealiseerd door bijdragen van alle lidstaten van de Europese Unie. Behoud en herstel van de biodiversiteit in de Europese Unie is het doel.

De Natura 2000-gebieden worden aangewezen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn.

Pagina 17

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Zowel de verplichtingen voor bescherming van natuurgebieden, als de bescherming van planten en dieren is opgenomen in de Wet Natuurbescherming. Activiteiten, die negatieve gevolgen voor de natuurwaarden kunnen hebben (zoals uitbreiding van een camping of bouwactiviteiten in of nabij een beschermd gebied), mogen bijvoorbeeld niet plaatsvinden zonder vergunning. Er wordt alleen een vergunning verleend indien: · ·

de kwaliteit van de natuurlijke Habitats niet verslechtert en er geen soorten worden verstoord (met dien verstande dat het gaat om soorten en Habitats waarvoor het gebied is aangewezen); indien bovenstaande wel het geval is, alleen dan wanneer er geen alternatieve oplossing is, er een groot openbaar belang in het geding is en er compensatie plaats vindt.

Voor elk plan, dat significante gevolgen kan hebben op een gebied dat is aangewezen als Natura 2000, Vogel- of habitatrichtlijngebied, moet een passende beoordeling worden gemaakt van de gevolgen voor het gebied, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen. Toestemming mag verleend worden, nadat zekerheid is verkregen dat het project de natuurlijke kenmerken van het betrokken gebied niet aantast of als er geen alternatieve mogelijkheden zijn en het plan om dwingende redenen van openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, toch moeten worden gerealiseerd. In dat geval moeten alle nodige compenserende maatregelen getroffen worden om te waarborgen dat de algehele samenhang van Natura 2000 bewaard blijft. Indien van een plan daadwerkelijk significante gevolgen worden verwacht, is regeling binnen het voorliggende bestemmingsplan niet mogelijk. Dan zal er voor het plan een afzonderlijke procedure gevolgd dienen te worden. Afbeelding 10: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: AERIUS calculator)

Plangebied

Pagina 18

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Plan specifiek Binnen het plangebied bevinden zich geen Natura 2000-gebieden. De ligging van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden staat in de bovenstaande afbeelding weergegeven. Het plangebied is gelegen op circa negen km afstand ten noordoosten van het Natura 2000-gebied Kempenland-West. Daarnaast is het plangebied gelegen op circa 11 km afstand ten zuidoosten van het Natura 2000-gebied Kampina & Oisterwijkse Vennen en circa 11 kilometer afstand ten noordwesten van het Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. Besluit Militaire Luchthavens Op 16 december 2008 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Regelgeving Burger luchthavens en Militaire luchthavens (RBML) aangenomen. De inwerkingtreding van deze wetswijziging, die de Wet luchtvaart wijzigt, vindt vanaf 2009 gefaseerd plaats. Onderdeel van de nieuwe wetgeving is de introductie van het Luchthavenbesluit. Een dergelijk besluit wordt bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) vastgesteld. In het besluit worden het luchthavengebied en het beperkingengebied vastgesteld. Op een afstand van circa vier km ten zuidwesten van het plangebied ligt Eindhoven Airport, een luchthaven, die zowel militair als civiel wordt gebruikt. Militaire luchthavens dienen te voldoen aan het Besluit militaire luchthavens (Bml).

Dit besluit strekt ertoe om met betrekking tot militaire luchthavens uitvoering te geven aan de Wet luchtvaart. Het Bml geeft uitvoering aan een aantal bepalingen van de op militaire luchthavens, betrekking hebbende titel 10.3 van hoofdstuk 10 van de Wet luchtvaart. De voor het plan relevante aspecten staan hieronder vermeld. Afbeelding 11: Bijlage 3.4 bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, plangebied met een rode cirkel gemarkeerd (bron: Overheid Wettenbank)

Pagina 19

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Het luchtvaartterrein Eindhoven is per 18 december 2007 door de minister van Defensie aangewezen tot militair luchtvaartterrein met een geluidzone met grenswaarde 35 Ke (Kosten eenheden) en bijbehorende contouren met maximale waarden van 40, 45 , 55 en 65 Ke. In hoger beroep heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van state op 5 augustus 2009 verklaard dat het besluit deels is vernietigd en hiervoor in de plaats is een kaart met 40 Ke-contour in werking getreden. In het plangebied is een geluidgevoelige functie voorzien. In paragraaf 5.1 Geluid komt het geluidaspect van het vliegveld nader aan de orde. In het kader van de vliegverkeersveiligheid zijn obstakelvrije vlakken vastgesteld, bestaande uit start- en landingsvlakken met zijkanten in het verlengde van de start- en landingsbanen, de zogenaamde "funnels". Binnen deze obstakelvrije vlakken gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van hoge obstakels, zoals onder andere windturbines en telecommunicatiemasten. Voor het plangebied bedraagt de toelaatbare hoogte vanwege dit beperkingengebied circa 70 tot 75 meter + N.A.P. voor het plangebied. Vliegbasis Eindhoven en Eindhoven Airport beschikt over een Instrument Landing System (ILS). Het ILS is bedoeld voor het nauwkeuriger uitvoeren van naderingen door vliegverkeer, ook onder verminderde weersomstandigheden (slecht zicht).

Voor het goed functioneren van het ILS is het noodzakelijk dat binnen een bepaald gebied, het verstoringgebied, rondom de start -en landingsbaan géén verstoring optreedt. Dit gebied bestaat uit meerdere vlakken met daarbij behorende hoogtes, zowel horizontaal als oplopend. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen meerdere vlakken van het ILS. Dit houdt in dat voor objecten met een hoogte oplopend van 60 tot 90 meter + N.A.P. een nadere beoordeling moet plaatsvinden. Het plangebied is bovendien gelegen binnen de Inner Horizontal Surface en Conical Surface (IHCS) het zogenaamde obstakelbeheergebied van vliegbasis Eindhoven en Eindhoven Airport. Dit gebied is vastgesteld ten behoeve van de verkeersveiligheid. Het plangebied ligt op een locatie met een hoogtebeperking van 120 tot 125 meter. Als gevolg van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de gemeente Best gelegen, onder het radarverstoringsgebied van een radar op de vliegbasis van Woensdrecht en Volkel. Deze zone is vastgelegd om te voorkomen dat hoge gebouwen en/of bouwwerken het functioneren van de radar van het vliegveld verstoren. De zone betreft een cirkel met een straal van 75 kilometer, gemeten vanaf de positie van de radar.

Deze cirkel bestaat uit een kern met een straal van 15 kilometer met een maximale bouwhoogte voor bouwwerken (in het algemeen) en daaromheen een ring die doorloopt tot 75 kilometer van de radar met een maximale bouwhoogte voor (alleen) windturbines. De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 70 kilometer van het radarstation van vliegbasis Woensdrecht, circa 20 kilometer van het radarstation van vliegbasis Volkel en circa 35 kilometer van het nieuwe radarstation Herwijnen. Plan specifiek Er gelden derhalve geen hoogtebeperkingen voor gebouwen binnen de planlocatie. Voor het radarverstoringsgebied is in dit bestemmingsplan volledigheidshalve een regeling opgenomen met de aanduiding 'vrijwaringzone - radarverstoringsgebied'. Er wordt geen nieuw gebouw gerealiseerd, maar het huidige gebouw krijgt een nieuwe bestemming. Het gebouw heeft een bouwhoogte van circa 8,47 meter.

Pagina 20

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Ladder duurzame verstedelijking Bro In het bestemmingsplan Van der Valk hotel Best, dat is vastgesteld op 03-04-2017, is de realisatie van het hotel getoetst aan de Ladder Duurzame Verstedelijking met de onderbouwing die in deze paragraaf beschreven staat. Hoewel een deel van de gebruikte bronnen inmiddels gedateerd is, is deze onderbouwing op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan voldoende bevonden. In het Besluit omgevingsrecht worden nationale ruimtelijke belangen juridisch geborgd. Voor onderhavig plan is met name het onderdeel ladder duurzame verstedelijking van belang. Deze ladder is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ook in lid 2.c. van artikel 3.1. van de provinciale verordening ruimte wordt aangegeven dat ten behoeve van het realiseren van een stedelijke ontwikkeling de ladder van duurzame verstedelijking moet worden doorlopen. In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende bepaald: 1. Een bestemmingsplantoelichting, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. 2.

Ingeval van die behoefte sprake is, wordt beschreven in hoeverre binnen het bestaand stedelijk gebied van die regio hierin kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. 3. Indien uit deze beschrijving blijkt dat dit niet binnen bestaand stedelijk gebied van de regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruik makend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Plan specifiek Met de wijziging van de woning aan de Ploegstraat 1 wordt er personeelshuisvesting (kamergewijs met gedeelde voorzieningen) gerealiseerd in bestaande bebouwing. De Raad van State heeft op 16 september 2015 uitspraak gedaan over de realisatie van 11 woningen binnen de dorpskern van Annen, dat het niet gezien werd als een stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro (ECLI:NL:RVS:2015:2921). Op basis van jurisprudentie kan bepaald worden dat dit geen stedelijke ontwikkeling betreft die ladderplichtig is. De verdere wijzigingen die met dit bestemmingsplan worden voorzien zijn eveneens niet ladderplichtig.

3.2 Provinciaal beleid regelgeving Provinciale structuurvisie ruimtelijke ordening – partiele herziening 2014 Op 7 februari 2014 hebben Gedeputeerden Staten de Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014 vastgesteld, die op 19 maart 2014 in werking is getreden. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het beleid tot 2025. In de structuurvisie is het landelijk gebied van de hele provincie gezoneerd. De zonering is bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de diverse functies in het buitengebied, zoals landbouw, natuur en recreatie, voor zover deze het provinciaal belang aangaan. De zonering is op zichzelf niet bindend voor gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit geldt echter niet voor de doorvertaling van deze zonering in de IOV, want die is wel bindend voor een bestemmingsplan.

Pagina 21

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Het landelijk gebied is opgedeeld in vier ruimtelijke structuren. Dit zijn de: · · · ·

groenblauwe structuur; het gemengd landelijk gebied; stedelijke structuur; infrastructuur.

Plan specifiek Op basis van de Structurenkaart 2 bevindt de planlocatie zich in zowel de stedelijke structuur, als het gemengd landelijk gebied. Op basis van Visiekaart 1 behorend bij de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen de volgende gebieden: · · ·

Internationale economische as Economische kenniscluster Mozaïeklandschap

In kaart 3 Gebiedsgericht werken ligt het plangebied in een regio waar bedrijven, voorzieningen en wonen in regionaal overleg worden bepaald. Tevens ligt het plangebied in de landschappelijke eenheid “Het Groene Woud”. Het plan om het gebruik van de bestaande boerderij te wijzigen naar personeelshuisvesting en de wijziging van de parkeerplaats van het hotel zijn niet in strijd met bovenstaande. De beoogde functie van fietsverhuur zal de in de omgeving aanwezige recreatieve functies versterken. Denk daarbij aan Aquabest, vliegveld Eindhoven, Best Golf, Aarlesche Heide en Nieuwe Heide en de daarbij behorende recreatieve structuren. Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie voor Noord-Brabant vastgesteld (De kwaliteit van Brabant, vastgesteld op 14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit".

Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: · · · ·

Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan een slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Pagina 22

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Plan specifiek Onderhavig plan betreft het behouden van de horeca bestemming voor het hotel, het wijzigen van groenbestemmingen door de vernieuwde terreininrichting en het behouden van de boerderij aan de Ploegstraat 1 te Best, voor personeelshuisvesting (maximaal acht personen met kamergewijze bewoning verdeeld over twee gebruikseenheden) . Daarnaast zal er een fietsverhuur en opslag gerealiseerd worden. De bestaande bebouwing zal hiervoor gebruikt worden. Deze ontwikkeling draagt met name bij aan de volgende hoofdopgaven. Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Dit initiatief resulteert niet in uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Dit aspect is hierdoor niet van toepassing; Door een fietsverhuur aan te bieden, direct naast het nieuwe Van der Valk hotel, worden recreanten gestimuleerd om fietsend de nabije omgeving, met de daar binnen gevestigde recreatie bedrijven, te bezoeken. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant In de Brabantse Omgevingsvisie hebben provinciale staten de visie op de fysieke leefomgeving verwoord. Met de totstandkoming van de Interim omgevingsverordening zijn de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samengebracht.

Dit betekent dat de regels uit de Interim omgevingsverordening betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter en is vooral bedoeld om bestaande regelingen samen te voegen. Uitgangspunt van de Interim omgevingsverordening is dat de huidige regels met het huidige beschermingsniveau zijn gehandhaafd. In het algemeen geldt daarbij dat de inzet van de verordening in de provincie Noord-Brabant is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor het vanuit provinciale belangen nodig is om regels in te zetten of waarvoor het vanuit de wet verplicht is om regels te stellen in de verordening. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening, gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Op 23 augustus 2023 zijn de regels van de interim omgevingsverordening geconsolideerd.

De Interim omgevingsverordening is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet en de daaronder liggende wetgeving hanteren. Dit betekent dat de regels in de Interim omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Binnen een hoofdstuk is een verdeling gemaakt naar relevante beleidsthema’s, waarbij per hoofdstuk zoveel mogelijk eenzelfde volgorde is gekozen. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is met name hoofdstuk 3 van belang. Hierin zijn namelijk de instructieregels opgenomen, die gemeenten moeten toepassen bij de uitvoering van hun bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening.

Pagina 23

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2 van de Interim omgevingsverordening. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. Op 28 maart 2023 is er een regelwijziging opgenomen in de interim omgevingsverordening en er is een kaart ‘beperking grootschalige logistiek” toegevoegd. Deze beperking geldt ook voor het plangebied, maar is voor het plan zelf niet relevant. Op 18 april 2023 is de interim omgevingsverordening gewijzigd. Dit betreft een kaart aanpassing. Deze heeft geen betrekking op het plangebied. Plan specifiek De volgende kaarten en regels zijn specifiek relevant voor het onderhavig plan. Kaart 3: instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling. De planlocatie is gelegen in een gebied dat is aangewezen op deze kaart als “verstedelijking afweegbaar”. Omdat er sprake is van het anders in gebruik nemen van een bestaande boerderij, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, er wordt niets gebouwd. De wijziging van de parkeerplaats en het verplaatsen van de natuurspeeltuin passen binnen de instructieregels. Kaart 6: instructieregels gemeenten; basiskaart landelijk gebied. Thema’s voorzieningen en wonen zijn hierin relevant.

Relevant zijn artikel 3.71 Bestaande niet agrarische functies in Landelijk gebied. De hierin genoemde regels, met betrekking tot het vastleggen van het planologisch gebruik en ontwikkelingsruimte, worden vastgelegd in dit bestemmingsplan. De artikelen: 3.71 Bestaande niet agrarische functies in Landelijk gebied, de wijziging van de bestaande functie wonen in de functie personeelshuisvesting en opslag betreft geen uitbreiding van functies, de functie blijft wonen, de bestemming wordt horeca, omdat de huisvesting uitsluitend voor personeel van het naastgelegen hotel is. Op grond van 3.71 sub c. kan een uitbreiding van niet agrarische functies indien dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied en de volgende aspecten worden betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk Gebied. Ten aanzien van bovenstaande aspecten: Ad.1: de boerderij vormde geen onderdeel van het bestemmingsplan van der Valk 2017, het had een woonbestemming op grond van het bestemmingsplan buitengebied 2006.

Middels een omgevingsvergunning in 2019 zou de boerderij worden gesloopt en bij het parkeerterrein worden betrokken. Nu de boerderij behouden blijft voor personeelshuisvesting wordt deze weer betrokken bij het Hotel en krijgt een daarbij passende functie. De bestemming wordt omgezet naar een horecabestemming met een specifieke functie aanduiding “personeelshuisvesting”.

Pagina 24

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Ad 2: de effecten van de beoogde wijziging worden in hoofdstuk 4 van de toelichting uitgebreid besproken. Deze zijn minimaal, qua verkeersintensiteit is de toename van verkeer van de 8 bewoners van de personeelshuisvesting verwaarloosbaar ten opzichte van het verkeer van en naar het hotel. Ad 3: Doordat de leegstaande bijgebouwen zijn gesloopt is een bijdrage geleverd aan de sloop van overtollig leegstaand vastgoed in het landelijk gebied. Het bestemmingsvlak “Horeca” wordt vergroot ten opzichte van het bestemmingsplan van der Valk 2017 (van ca. 12.700 m2 naar ca. 19.900 m²), Binnen deze horecabestemming wordt er 5.777 m2 groen gerealiseerd (3.250 m2 hagen en 2.527 m2 overig groen). In de omgevingsvergunning 2019 (tijdelijk afwijken) is dit parkeerterrein al grotendeels vergund. Er zijn enkele wijzigingen, zoals weergegeven in afbeelding 9. Op grond van 3.71 sub c. kan een uitbreiding van niet agrarische functies indien dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied en de volgende aspecten worden betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3.

hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk Gebied. Ten aanzien van bovenstaande aspecten: Ad. 1: De locatie is reeds onderdeel van het terrein van het Hotel en een parkeerfunctie past daarbij, waarbij het van belang is dat de parkeerplaats wordt gesitueerd in een groene setting, zodat deze passend is in de groene omgeving. Ad. 2: De effecten van de beoogde wijziging worden in hoofdstuk 4 van de toelichting uitgebreid besproken. Deze zijn minimaal, qua verkeersintensiteit wijzigt er niets ten opzichte van het bestemmingsplan 2017 omdat het aantal voetruigen gelijk blijft, alleen wordt er op een andere wijze geparkeerd. De effecten op de agrarische bedrijven in de omgeving zijn eveneens minimaal, parkeren is geen gevoelige bestemming ten aanzien van geur en geluid. Ad 3: De beoogde wijzigingen worden zoveel mogelijk groen ingericht, verder worden er investeringen gedaan in de kwaliteitsverbetering van het landschap ter plaatse van het naastgelegen eigendom van het Rijk (zie bijlage 4). De investeringen zullen voldoen aan de vereisten van de gemeente Best, zoals vastgelegd in de Landschapsinvesteringsregeling.

3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit het behouden van de bebouwing op Ploegstraat 1 en het gebruik voor personeelshuisvesting maakt geen onderdeel uit van regionale afspraken, het betreft wel een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat er geen sprake is van nieuwbouw. Het wijzigen en vergroten van de parkeerplaats en daarmee uitbreiden van het bestemmingsvlak horeca betreft een duurzame stedelijke ontwikkeling, door de groene inrichting wordt de omgevingskwaliteit zoveel mogelijk behouden, het perceel was al onderdeel van het in 2017 bestemde hotel, door het gebruik van water passerende steen en veel groen en forse bomen wordt een hitte- en klimaatbestendige parkeerplaats aangelegd, er komen laadpalen voor elektrische auto’s en het hotel inclusief de bijbehorende voorzieningen draagt bij aan de lokale economie. Het verplaatsen van de natuurspeeltuin is een wijziging geen nieuwe ontwikkeling. 3.6: Zorgvuldig ruimtegebruik: er is geen sprake van nieuwvestiging. De meest geëigende plaats voor het parkeerterrein is op het terrein van het hotel zelf, in de omgeving zijn geen alternatieven aanwezig die het parkeren beter zouden oplossen, er zou dan hoogstens meer ruimtebeslag optreden. Het parkeerterrein was (enigszins gewijzigd) in de omgevingsvergunning 2019 reeds vergund met een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan.

Het parkeerterrein is nu in de bestemming Horeca gesitueerd, hierdoor is de bestemming Groen verkleind.

Pagina 25

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Het verplaatsen van de natuurspeeltuin is een wijziging geen nieuwe ontwikkeling, het verplaatsen van het de natuurspeeltuin vindt plaats binnen het terrein van Van der Valk. 3.7: Lagenbenadering: het gebruik van de personeelshuisvesting, het wijzigen van de parkeerplaats en het verplaatsen van de natuurspeeltuin hebben weinig effect op de ondergrond. 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap is van toepassing, omdat het gewijzigd gebruik een ruimtelijke ontwikkeling is, zoals omschreven bij de begrippen van de verordening. Zoals hiervoor reeds aangegeven, wordt in dit bestemmingsplan de aanleg en instandhouding van het Landschappelijke inpassingsplan geborgd. In bijlage 4 is de tekening opgenomen en de berekening voor de kwaliteitsverbetering van het landschap is in bijlage 9 opgenomen. 3.3 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat Afbeelding 12: Ruimtelijke vertaling van de gebiedsopgave ‘Best Zuidrand’ (bron: Omgevingsvisie Best)

Karakterschets en opgave De zuidrand van Best ligt in de sfeer van de hoofdwegenstructuur van de noordwestzone van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Er is de Randweg rond Eindhoven, de A2, de A58 en het landelijk bekende knooppunt Batadorp. Verder loopt hier de noord-zuid gelegen spoorlijn en de Eindhovenseweg-Zuid. Dit is de belangrijkste rechtstreekse verbinding tussen Eindhoven (Woensel) en Best. De achtergrond van het gebied is heide, dat met de komst van de kanalen in de loop van een eeuw voor een groot deel is ingevuld als bedrijventerrein, wonen en (oorspronkelijk) een bosproductie-landschap. Het wonen in Koekoeksbos – Villawijk is een bijzonder samenspel geworden van boslandschap met wonen. Er zijn nog veel groenblauwe waarden overeind gebleven tussen de Nieuwe Heide en de Oirschotse Heide. Dit gebied vormt de entree van de stadsregio Eindhoven, de Brainport vanuit het noorden Amsterdam/Utrecht/Den Bosch over de A2. De gemeente Best wil dit gebied structureren en de belevingswaarde versterken. De ambitie is het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig gebied aan de zuidzijde van de kern Best, waarbij stedelijke ontwikkelingen (“rode knopen”) mogelijk zijn, mits deze een substantiële bijdrage leveren aan de versterking van de ecologische en hydrologische kwaliteiten van de “groene mantel”.

Belangrijk is dat de ontwikkelingen het gewenste toekomstbeeld (zie de regionale visie ‘De geniale Brainportlocatie’) niet frustreren. De sleutel tot succes ligt in een integrale aanpak van het gebied. Bij de regionale hoofdwegenstructuur en toegangsweg ontstaat als vanzelfsprekend druk om verder te verstedelijken tussen Best en Eindhoven.

Pagina 26

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Hier zijn zeker mogelijkheden toe. Echter bij elke bouwopgave is het eveneens de opgave om tegelijkertijd het bosachtige karakter te versterken en toekomstbestendig te maken. Eventueel op een andere locatie in de omgeving. De situering bij het groen versterkt de randvoorwaarden, die voortkomen uit de noodzaak om klimaat-adaptief en ecologisch verantwoord te bouwen. De situering aan de hoofdwegenstructuur, die het aantrekkelijk maakt om hier te bouwen, vormen tegelijkertijd beperkingen, met name als het gaat om milieucontouren. Niet in de laatste plaats doordat er boven het gebied een aanvliegzone aanwezig is richting Eindhoven Airport. Hiernaast is er spanning tussen een groot programma (passend bij de noordelijke entree van het Stedelijk Gebied Eindhoven) met het aantal benodigde parkeerplaatsen en de bereikbaarheid hiervan. Het na te streven beeld is afwisselende (kleine) torenbebouwing langs de snelweg. Plan specifiek De Eindhovenseweg – Zuid is een belangrijke (historische) regionale verbinding tussen Eindhoven en Best. Het ruimtelijk beeld hier is de situering van diverse bebouwing (villa’s tot kleine appartementencomplexen (drie bouwlagen met daklaag) in een ruime, bosachtige setting. Relevante gebiedskaders voor onderhavige plan:

- De representatieve rode ladder, de hoogte in (torens, geen wand) langs de snelwegen. - De stedelijke villa-achtige bebouwing (drie à vier bouwlagen) aan weerszijden van de -

Eindhovenseweg/Boschdijk; Het gebied met de vrijstaande villa’s (één à twee bouwlagen) in het bos.

Het plan voorziet in gebruik van een bestaand woongebouw en de herinrichting van het terrein, behorend bij het Van der Valk hotel. Beide onderdelen sluiten aan op de gebiedskaders. Het exterieur van het bestaande gebouw blijft ongewijzigd. Op het terrein rondom de personeelshuisvesting blijft een deel beschikbaar als tuin en parkeren voor bewoners van de personeelshuisvesting. Op de rest van het terrein worden parkeerplaatsen voor het hotel gerealiseerd in een groene setting. Op deze manier is het goedgekeurde aantal parkeerplaatsen gewaarborgd. Deze verschuiving betekent dat er op een andere wijze aan de verplichtingen ten aanzien van kwaliteitsverbetering/landschapsinvestering (bijlage 4) zal worden voldaan, dan is vastgelegd in bestemmingsplan 2017 en de daarna verleende omgevingsvergunning. Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best (LIR) De LIR biedt handvaten voor investeringen in de kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor elke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is deze regeling van toepassing. In het LIR wordt op basis van omvang en impact van een ontwikkeling aangegeven welke investeringen gedaan moeten worden door initiatiefnemer. Planspecifiek Een LIR maakte reeds onderdeel uit van het bestemmingsplan Hotel van der Valk 2017 en als gevolg van de omgevingsvergunning 2019 is een aangepast LIR vastgesteld.

De in de omgevingsvergunning 2019 verleende sloop van de bijgebouwen bij de boerderij heeft reeds plaatsgevonden. Omdat er nu opnieuw wijzigingen zijn, is een nieuw landschapsplan met onderbouwing van de investeringen noodzakelijk. In bijlage 4 is de tekening opgenomen en de berekening voor de kwaliteitsverbetering van het landschap is in bijlage 9 opgenomen. In de planregels wordt uitvoering en instandhouding gewaarborgd.

Pagina 27

SPA WNP ingenieurs

2300654.r01

Beleid vrijkomende agrarische bebouwing Als nadere uitwerking en verdiepingsslag van de Structuurvisie, zoals ook vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten, is een nieuw beleidskader voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing op 9 december 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. De nieuwe koers richt zich op het volgende voor het plan relevante aspect: Het geven van meer ontwikkelingsruimte aan niet-agrarische functies. Om vorm te geven aan bovenstaande nieuwe koers, zijn een aantal beleidswijzigingen voorgesteld met betrekking tot hergebruik. Van deze beleidswijzigingen zijn de volgende punten relevant voor dit plan: · · · ·

Het toestaan van kleinschalige gebiedsvreemde functies. Ook mogelijkheden voor hergebruik bieden aan percelen die geen agrarische bestemming meer hebben. Het loslaten van de koppeling tussen zorg- en recreatieve functies en een actief agrarisch bedrijf. Meer mogelijkheden geven aan hergebruik van cultuurhistorische bebouwing, zowel boerderijen als gebouwen en/of ensemble van gebouwen.

In de notitie is tevens een kwalitatief afwegingskader opgenomen, waarin maatwerk centraal staat. Het is geen nieuwe 'wet' met harde randvoorwaarden, maar dient als hulpmiddel om een afweging op maat te maken. Het afwegingskader voorziet in de behoefte aan de voorkant meer inzicht te verschaffen in hoe de gemeente omgaat met ruimtelijke initiatieven op vrijkomende agrarische locaties. Ontwikkelingen moeten in ieder geval voldoen aan een aantal basisprincipes, te weten: 1. passend binnen de doelstellingen van ons buitengebied en een toegevoegde waarde hebben; 2. passend bij de gebiedskenmerken en -kwaliteiten; 3. naar aard, impact en omvang passend op de locatie en niet concurreren met functies op het bedrijventerrein of in ons centrum; 4. bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Plan specifiek De bestaande bebouwing binnen het plangebied heeft een agrarische functie gehad, voordat de ontwikkeling van het Van der Valk hotel begonnen was aan de Eindhovenseweg – Zuid 144. In de vergunde situatie zou de volledige bebouwing van de Ploegstraat 1 gesloopt worden, echter heeft de initiatiefnemer er voor gekozen het voormalig woongebouw te behouden, de omliggende bebouwing is wel gesloopt. De boerderij wordt betrokken bij het plan. Door de bestaande bebouwing niet te slopen en geen nieuwbouw te realiseren, worden de gebiedskenmerken en -kwaliteiten niet aangetast.

Door huisvestingsmogelijkheden te bieden aan personeel, wordt er geen beroep gedaan op de toch al schaarse woning voorraad, maar regelt de initiatiefnemer huisvesting zelf. In de regels is de voorwaarde opgenomen dat de huisvesting uitsluitend voor personeelsleden van het hotel is. Daarnaast wordt door de veranderde inrichting van het parkeerterrein meer ruimte gereserveerd voor het parkeren, waardoor een deel van de groen bestemming, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Van der Valk 2017 wijzigt in een horecabestemming met functie aanduiding parkeren. Door het parkeren groen in te richten wordt de kwaliteit van de omgeving zoveel mogelijk behouden.