25004.03 - Visiedocument Dorpsplein Best - Versie 27 februari
Tekst van het document
34
*
Bron: Parkeeronderzoek centrum Best, mei 2023.
De ontwikkeling van de stationsomgeving beïnvloedt het parkeren in het centrum Rondom het station worden de komende jaren veel woningen en voorzieningen toegevoegd met een gezamenlijke parkeergarage. Onderdeel van de parkeeroplossing is hier de inzet van deelmobiliteit. Het parkeerterrein (naast het station) voor lang parkeren verdwijnt; die voor bezoekers (aan de kant van de Spoorstraat) wordt uitgebreid. Tegelijkertijd komt er bij het station meer aandacht voor fietsparkeren en goed bereikbaar openbaar vervoer. De ontwikkeling van de stationsomgeving moet geen ‘uitwijkgedrag’ veroorzaken naar omliggende wijken, zoals het centrum. Daarom onderzoeken we hoe we het parkeren in het hele gebied goed kunnen faciliteren en reguleren.
Toekomstbestendig parkeren in het centrum Ook andere ontwikkelingen hebben invloed op het parkeren in het centrum. De groei van het aantal inwoners kan zorgen voor meer drukte. Aan de andere kant willen we fietsen, wandelen en openbaar vervoer in Best stimuleren. Dit kan ook een afname van de parkeerbehoefte (voor auto’s) betekenen. Daarom moet de parkeeroplossing voor het centrum flexibel zijn. Zodat er in de toekomst plekken kunnen worden toegevoegd, verminderd of veranderd (bijvoorbeeld van autoparkeren naar fietsparkeren). Bevoorrading is en blijft belangrijk Voor het functioneren van het centrum blijft goede en veilige bevoorrading belangrijk. Dat is nu de gehele dag mogelijk. Wanneer het centrum drukker wordt, kunnen venstertijden onderzocht worden.
Programma voor parkeren Dorpsplein en omgeving We kiezen een innovatieve en flexibele parkeeroplossing die bij Best past, gastvrij is voor bewoners en bezoekers én die zorgt voor minder ‘blik op straat’: •
Er komen genoeg goede fietsparkeerplekken dichtbij voorzieningen. We onderzoeken de mogelijkheid van een bewaakte fietsenstalling.
•
We stimuleren deelmobiliteit voor centrumbewoners. Dit beperkt het aantal parkeerplaatsen.
•
Autoparkeren verplaatst van direct aan het Dorpsplein naar de randen van het centrum. Bij supermarkten blijven goede parkeerterreinen aanwezig.
•
Elk parkeerterrein wordt meervoudig gebruikt: meerlaags parkeren, onder de grond, op het dak, gecombineerd met groen, spelen of als evenementenlocatie.
•
Er komt één plan voor parkeerregulatie in het centrum en de stationsomgeving. Door het aanbieden van goede alternatieven voor de auto, willen we het totale aantal geparkeerde auto’s verminderen.
35
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept eg gw
de Ou
Rin
eg sw Rijk A2
EEN TOEGANKELIJK HART te voet, op de fiets, met het OV en de auto
ger
t
wij eZ
eu ws tra a
md
le Wil
tra
Ni
jes an Or
Voor een levendig dorpshart dat goed bereikbaar is, zetten we in op:
g we
at
Versterken voetgangersgebied: rondje Boterhoek en nieuwe logische routes Het rondje Boterhoek werkt goed en houden we in stand. We vergroten het voetgangersgebied: door van het Raadhuisplein een autovrij plein te maken.
P
Sal res de
straat
Secretaris L. Jansen
We zorgen voor veilige looproutes naar het centrum vanuit de wijken. En vanaf het station naar het centrum, via het Kapelplein en de Boterhoek. We maken een betere voetgangersverbinding naar Den Ekker.
+P
P
P
Plus
+P
tsh
Koe uis
P
tuin
ad
in
-P
oe
h ter
-P
k
-P
Kerk
b Bie
AH Bus: 9, 260
P
P
De auto rijdt om het centrum heen Auto’s komen vanaf verschillende kanten naar het centrum gereden: via de Hoofdstraat, Molenstraat, Raadhuisstraat, Kapelaan J.A. Heerenstraat, Nieuwstraat, Oranjestraat en Salderes. Ze rijden vervolgens zoveel mogelijk om het voetgangersgebied heen. Nader onderzoek bepaalt de precieze verkeerscirculatie.
str eth zar Na
P P
a
Ra
t aa
-P
Minder parkeren
+P
Toevoegen parkeren (dek)
+P
Beter gebruik Molenveste
is hu
ad
-P
Bestaand parkeerterrein
Auto toegang tot centrum
Ra
P
u dh
Legenda
Bus: 260
Kansen voor ondergronds of halfverdiept parkeren
lein
isp
P
n
ple
Bo
at
stra
P
lei
at
isp
tra
hu
rks
P
rps
fd Hoo
l
pe
Ka
He
Ra
-P
Do
Goed bereikbare bushaltes De bus kan niet meer midden op het autovrije Raadhuisplein halteren. Deze verplaatsen we naar de zuidzijde van het plein. Voor de andere bushalte is de ingang van de Boterhoek een logische en wellicht betere plek: bij de nieuwe looproute van station naar centrum.
. J.A aan
Aldi
Ke
Een bewaakte fietsenstalling aan het Dorpsplein Aan het Dorpsplein komt een bewaakte fietsenstalling. Ook zorgen we voor genoeg fietsnietjes op logische plekken.
aat
str
n ere
P
Centrumwegen at
a str
+P P
Fietsparkeren Bewaakte fietsenstalling
Parkeren naar de randen van het voetgangersgebied Op het Dorpsplein, Raadhuisplein en naast de begraafplaats verdwijnen parkeerplaatsen. Deze compenseren we met een parkeerdek bij Den Ekker en aan het Kapelplein. We zetten ook in op het beter benutten van parkeergarage Molenveste. Zie bijlage voor de parkeerbalans.
+P
Fietsroutes naar centrum aat
str
n
tio
Sta Bus: 9, 20, 141, 142, 204, 260
P
M
n ole
Nieuwe fietsroute Voetgangersgebied Voetgangersroutes Voetgangersroute naar centrum Bevoorrading Bushalte
36
37
Visie Dorpsplein en omgeving
UITWERKING PER GEBIED
Concept
Ontwikkeling per gebied en in fases De ontwikkeling van het Dorpsplein en omgeving kan niet in één keer plaatsvinden. We zijn afhankelijk van bijvoorbeeld de sloop van het huidige gemeentehuis en het besluit over de fusie. Maar we willen ook dat we vooruit kunnen in het centrum. Daarom stellen we voor om de ontwikkeling in een aantal deelgebieden op te pakken.
1
Naast de ontwikkelingen aan het Dorpsplein en Raadhuisplein zijn er in het centrum nog andere kansen. Die kunnen parallel opgepakt worden. Tegelijkertijd met alle ontwikkelingen moeten maatregelen voor parkeren en verkeer uitgevoerd worden.
Dorpsplein Het Dorpsplein pakken we de komende jaren als eerste aan: het hart van het dorp. Deze ontwikkeling is niet afhankelijk van het besluit over een nieuw gemeentehuis. De ontwikkeling kan daarom snel van start.
3
Gebied Den Ekker Hier zetten we in op het toevoegen van parkeren. Daarnaast zijn hier kansen om wonen, groen en voorzieningen te versterken.
4
Rondom de Koetshuistuin Hier liggen kansen voor vergroening en woningbouw.
5 Dit hoofdstuk geeft een uitwerking voor verschillende deelgebieden in het Dorpshart. Hierin zie je wat er precies op welke plek gaat gebeuren. En wat er belangrijk is bij de verdere uitwerking.
2
Raadhuisplein en binnentuin Als de toekomst van de gemeente en de locatie van het gemeentehuis duidelijk is, kan de ontwikkeling van het Raadhuisplein en de binnentuin opgestart worden.
Bij het Kapelplein Hier zetten we in op het toevoegen van parkeren en het inpassen van een langzame route naar het station. Daarnaast zien we ook mogelijkheden voor wonen en vergroenen. In dit hoofdstuk werken we de verschillende deelgebieden verder uit.
2
4
3
1
5
38
39
Visie Dorpsplein en omgeving
1
Concept
Het Dorpsplein
Het Dorpsplein pakken we de komende jaren als eerste aan. We maken af waar we een aantal jaar geleden aan begonnen zijn. Zo wordt het plein het kloppende hart van Best. Overdag, ‘s avonds en in het weekend. Met cultuur, evenementen, groen, horeca en terrassen.
Dorpsplein Monument
De maatregelen aan het Dorpsplein bestaan uit: • versterken en vergroenen inrichting Dorpsplein • realisatie Cultuurhuis • realisatie Horecapand • beter gebruik monumentale deel gemeentehuis
Horecapand
Cultuurhuis
Inrichting Dorpsplein Gebruik: ontspannen + evenementen Het Dorpsplein is het middelpunt van het dorp. Hier kom je om te ontspannen en elkaar te ontmoeten: op een terras, bij de fontein of een bankje. Daarnaast biedt het plein ruimte aan de markt en evenementen. Door de ontwikkeling van een aantal gebouwen is in het gebied minder ruimte voor de kermis dan voorheen. We maken een plan voor de toekomst van de kermis in Best. Uitstraling en inrichting: dorps + levendig Het plein krijgt duidelijke pleinwanden. Zo voelt het plein prettiger aan en ziet er aantrekkelijker uit. De inrichting van de openbare ruimte sluit aan bij de materialisering van de Hoofdstraat en biedt ruimte voor het gebruik: • • • •
•
•
40
de sfeer van het Dorpslein wordt: gezellig, groen, dorps en bruisend; de inrichting houdt rekening met de plaatsing van de markt en andere evenementen; er komt meer groen: minder verharding, bomen langs de wanden en aan de zuidzijde een groene afronding; de kiosk verplaatst naar de zuidzijde van het plein. Deze ligt bij het cultuurhuis en vormt zo een buitenpodium voor optredens en film; op het plein is ruimte voor kunst en om te spelen. De inrichting hiervan past bij het pleinontwerp. De fontein en het gedicht op de grond blijven aanwezig; we stimuleren de eigenaar om de uitstraling van de entree van de Boterhoek te verbeteren.
+21m
+16.5m
+16m +13.5m
+13m
11.2 m
Cultuurhuis
3.0 m
Beelden: de huidige materialisering van het plein wordt voortgezet
Doorsnede A
33.7 m
Dorpsplein
eA
Monument
33.7 m
3.0 m
ed
n rs
o
Do
41
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
Cultuurhuis
Horecapand
Gebruik: cultuur + wonen Aan het Dorpsplein maken we ruimte voor een bruisende culturele functie: het Bestse Cultuurhuis.
Gebruik: horeca + wonen Aan de zuid-oostzijde van het plein komt een nieuw horecapand met een terras op het plein. Hier is ruimte voor een restaurant of (grand)café. Fast-horeca past niet bij het karakter van het plein. Boven de horeca is ruimte om te wonen. Geluid is hierbij een aandachtspunt.
We onderzoeken samen met partijen uit het dorp de mogelijkheden hiervan. Een combinatie van functies is belangrijk voor de haalbaarheid en levensvatbaarheid van dit gebouw. We zien kansen voor een combinatie van bijvoorbeeld theater, bioscoop, horeca, ontmoeten (huiskamer), vergaderen, oefenruimtes (dans, muziek), kunst en ondernemerschap. Deze kruisbestuiving zorgt voor een levendig gebouw door de dag heen.
Globaal programma: (footprint circa 600 m2) • 500-600 m2 BVO horeca • 2000 m2 BVO wonen (circa 25 appartementen) Uitstraling: passend bij het plein De afgelopen jaren is in het centrum een bepaalde bouwstijl regelmatig toegepast. Bijvoorbeeld bij het gebouw van De Buffel en op de hoek van de Koetshuistuin. Kenmerkend is de pandsgewijze opbouw, de hoogteverschillen, het gebruik van baksteen en een schuine kap met grijze pannen. Het is wenselijk om deze stijl ook te gebruiken bij het horecapand. Zo wordt het één familie aan het plein. Belangrijk is:
De precieze samenstelling van het cultuurhuis hangt af van de bereidheid en mogelijkheid van bestaande en/of nieuwe partijen uit Best en omgeving. Denk bijvoorbeeld aan een verplaatsing van de bioscoop vanuit de stationsomgeving naar het Dorpsplein. In of onder dit gebouw willen we een bewaakte fietsenstalling realiseren. Boven het cultuurhuis kunnen woningen komen. Geluid is hierbij een aandachtspunt. Globaal programma (footprint circa 900 m2): • • •
1000 - 1500 m2 BVO culturele functies 2000 m2 BVO wonen (circa 25 appartementen) 150 m2 BVO bewaakte fietsenstalling
Uitstraling: eyecatcher Deze plek, centraal aan het plein, en deze functie lenen zich voor bijzondere architectuur. Het gebouw mag een eyecatcher zijn. Belangrijk daarbij zijn een levendige en dorpse uitstraling, met name aan de kant van het plein en de straat. Dat betekent: • • • •
Een transparante plint (begane grond) Entree cultuurhuis ligt aan het plein Entree fietsenstalling en woningen liggen aan de straat Hoogte: circa 10 meter (aan Boterhoekzijde) tot maximaal 16 meter aan de straatzijde
42
Voorbeeld transparant en bijzonder gebouw: ZECC architecten MOUT Hilversum, foodhall en brouwerij
• • • •
Een alzijdig gebouw met een transparante plint (begane grond) Entree horeca ligt aan het plein Entree woningen: aan de straat of aan de binnentuin Hoogte: minimaal 10 meter tot maximaal 16 meter op de hoek van plein met straat.
Monument raadhuis Gebruik: ceremonies + bijeenkomsten Het monumentale deel van het gemeentehuis blijft aan het plein. Mogelijk behoudt het zijn gemeentelijke functie. Dat is afhankelijk van de plannen voor het gemeentehuis. In alle gevallen is het wenselijk om de levendigheid te versterken. Bijvoorbeeld door het naast voor ceremonies (trouwen), ook voor bijeenkomsten te gebruiken. Huidige architectuur aan het plein en omgeving
Uitstraling: statig en levendig De levendigheid kan ook in de uitstraling van het gebouw tot uitdrukking komen. Met name door de begane grond een meer open en transparant karakter te geven. Met zicht naar binnen en een entree aan het plein én aan de binnentuin. Dit past bij de oorspronkelijke gedachte achter dit gebouw van architect De Bever: het gebouw moest uiting geven aan een transparante relatie tussen burgers en politiek. De ingrepen aan het monument worden hierbij tot een minimum beperkt.
De vroegere voorkant van het gemeentehuis (nu de achterkant) komt aan de binnentuin te liggen
43
Visie Dorpsplein en omgeving
2
Concept
Raadhuisplein en binnentuin Raadhuisplein
Als duidelijk is óf de gemeente Best gaat fuseren met Oirschot, en waar het gemeentehuis komt, wordt het Raadhuisplein aangepakt. Het wordt een grotendeels autovrij plein met voorzieningen, horeca en winkels.
Hoekpand
De voorzieningen aan het Raadhuisplein richten zich op gezondheid, sport, zorg en dienstverlening. Qua horeca ligt de focus hier meer op fast horeca, zoals afhaalhoreca. Zo concurreert dit niet met het Dorpsplein. Ook een hotel zou hier een plek kunnen vinden. Gemeentehuis De maatregelen aan het Raadhuisplein bestaan uit: • aanpassen inrichting Raadhuisplein • realisatie gemeentehuis (of andere functie) • realisatie hoekpand • open stellen en vergroten binnentuin • toevoegen van groen/park
Binnentuin
Inrichting Raadhuisplein Gebruik: ontmoeting + beweging Het Raadhuisplein wordt een levendig, groen en gezond plein voor jong en oud: om elkaar te ontmoeten, te spelen en te bewegen. Aan het plein vind je de entrees van de winkels, horeca en voorzieningen. Het plein kan gebruikt worden tijdens evenementen. In het groen komt een sportplek: bijvoorbeeld een pannakooi en/of skateplek en een watertappunt. Er is een kleine parkeerplaats en fietsenstalling aan de zuidzijde van het Raadshuisplein. Uitstraling en inrichting: groen en actief Het Raadhuisplein wordt compacter dan nu, met duidelijke pleinwanden. Het krijgt daarmee een prettige dorpse maat. Het wordt ingericht als voetgangersgebied: de doorgaande autoroute verdwijnt. De materialisering sluit aan bij het voetgangersgebied van het centrum. Er is veel ruimte voor groen; aan de noordzijde komt een klein park.
Voorbeelden van pleinen waar groen en bewegen wordt gecombineerd (o.a. Sant & Co)
+16.5m +15m
+15m
+15m
+16m
+15m
5m
+13.5m
+13m
5m
4m
+10m
Monument
Gemeentehuis
Den Ekker
Bibliotheek
Gemeentehuis
De Buffel
63.3 m
2.8 m 8.5m
3.0 m
Doorsnede A 44
19 m
Binnentuin
5m
3.0 m
3.0 m
30.4 m
Raadhuisplein
3.0 m
1m
4.1 m
3.0 m
Doorsnede B
27.1 m
1m
5.5 m
4m
20.8 m
3.0 m
2.6 m 0.8 m
3m
0.8 m 2.6 m
Binnentuin
Hoofdstraat
40.4 m
15.8 m
3.3 m
45
Visie Dorpsplein en omgeving
Gemeentehuis Gebruik: vier scenario’s Op dit moment is het nog niet duidelijk of de gemeenten Best en Oirschot gaan fuseren. Ook is nog niet besloten waar het nieuwe gemeentehuis komt. Het definitieve besluit hierover laat nog een aantal jaar op zich wachten. Om de ontwikkeling van het gebied niet tot stilstand te laten komen, wijzen we één plek aan waar het gemeentehuis kan komen. Deze plek aan het Raadshuisplein heeft een footprint van circa 1600 m2 en vier tot vijf verdiepingen. Dit is groot genoeg voor verschillende scenario’s: 1. 2.
3.
4.
Een groot gemeentehuis voor de fusiegemeente, eventueel met Bestwijzer (nieuw pand ca 7000 m2 BVO). Een middelgroot gemeentehuis voor Best, eventueel met Bestwijzer (nieuw pand circa 5500 m2 BVO) en wonen (circa 1500 m2 BVO / 19-20 appartementen). De publieke functie van het gemeentehuis (nieuw pand circa 1600 m2 BVO) en wonen (circa 5400 m2 BVO / 68 appartementen). Geen gemeentehuis, een andere dienstverlenende of zorgfunctie* (nieuw pand circa 1600 m2 BVO) en wonen (circa 5400 m2 BVO / 68 appartementen).
Uitstraling: levendig en open Welk scenario het ook wordt, voor de uitstraling zijn een aantal uitgangspunten altijd van belang: •
• • •
•
Het gebouw draagt bij aan de levendigheid van het plein. De plint (begane grond) heeft een open karakter en duidelijke entrees. Hier bevinden zich publieke functies die voor levendigheid zorgen. Kantoorfuncties komen niet op de begane grond. Het gebouw heeft een aantrekkelijke uitstraling naar de binnentuin. Hier zijn een of meerdere (achter)entrees. De architectuur is gevarieerd, hoekig en transparant. Het is zo’n 12 meter hoog met een accent tot 16 meter als mogelijkheid. Qua architectuur wordt een relatie gelegd met de ‘wederopbouw’architecuur in de omgeving en van het raadhuis van De Bever, dat aan het Dorpsplein staat.
In elk scenario wordt het grote dakvlak goed benut: voor energie-opwek, waterberging, groen of ontmoeting. Door het aanwijzen van deze locatie kunnen andere ontwikkelingen in het centrum al snel doorgang vinden. En laten we tegelijkertijd de verschillende scenario’s nog open. Het Raadhuisplein wordt aantrekkelijker door deze ingreep. Hier ligt nu de achterkant van het gemeentehuis en een parkeerplaats. Het krijgt hiermee ook zijn oorspronkelijke betekenis van ‘Raadhuisplein’ terug: in de jaren ‘60 werd hier namelijk de voorkant van het gemeentehuis gesitueerd.
Voorbeeld publiek en open gebouw, Lommel (D&A architecten) passend bij de wederopbouw-architectuur van het oude gemeentehuis
Concept
Binnentuin
Hoekpand
Gebruik: uitrusten + spelen De binnentuin van het gemeentehuis blijft bestaan. Deze wordt groter en openbaar, met een looproute vanaf het Dorpsplein, Raadhuisplein en Hoofdstraat. Het wordt een rustige en gezonde plek in het centrum met ruimte om te zitten, picknicken en spelen. Bijvoorbeeld met een kleine speelplek voor jonge kinderen, een jeu de boules baan voor de oudere Bestenaren en bankjes om te zitten of een ijsje te eten.
Gebruik: winkels + wonen Op de hoek van het Raadhuisplein met de Hoofdstraat komt een gebouw met winkelruimte op de begane grond. Erboven kunnen woningen komen. De winkelfunctie sluit goed aan op de winkels aan de overkant van dit gebouw. Zo ontstaat dubbelzijdig winkelen in dit deel van de Hoofdstraat. Dit is positief voor de winkels aan beide kanten.
Uitstraling en inrichting De binnentuin wordt een rustige, beschutte plek met veel groen: bomen en planten. De grote bomen die er nu staan blijven behouden. Bij de inrichting is aandacht voor klimaat: er is weinig verharding en veel ruimte voor groen en waterberging. De tuin heeft een aangename afmeting van 30 x 40 meter. De gevels van de gebouwen rondom de binnentuin hebben een open karakter met een aantal (achter)entrees. Het mooie is: de mooie achterkant (oorspronkelijke voorkant) van het gemeentehuis van De Bever krijgt een zichtbare plek aan de binnentuin. Omdat de binnentuin verscholen ligt tussen de gebouwen, is aandacht voor sociale veiligheid belangrijk. Dat betekent: • looproutes en zicht vanaf het Dorpsplein, Raadhuisplein en Hoofdstraat • verschillende entrees en ramen aan de binnentuin • goede verlichting van de binnentuin • voldoende zicht op de tuin vanaf de gebouwen.
Globaal programma (footprint 600 m2) • 500-600 m2 BVO detailhandel / dienstverlening • 2000 m2 BVO wonen (circa 25 appartementen) Uitstraling: passend bij het centrum De afgelopen jaren is in het centrum een bepaalde bouwstijl regelmatig toegepast. Bijvoorbeeld bij het gebouw van De Buffel. Kenmerkend is de pandsgewijze opbouw, de hoogteverschillen, het gebruik van baksteen en een schuine kap met grijze pannen. Het is wenselijk om deze stijl ook te gebruiken bij dit hoekpand. Het sluit aan bij het historische karakter van de Hoofdstraat. Belangrijk is: • • • •
Een alzijdig gebouw met een transparante plint (begane grond) Entree winkelfunctie aan Hoofdstraat en Raadhuisplein Entree woningen: aan de straat of aan de binnentuin Hoogte: minimaal 10 meter tot maximaal 16 meter op de hoek van plein met straat.
Voorbeeld transparant gemeentehuis Westland (Cepezed architecten) Scenario groot gemeentehuis
Scenario middel gemeentehuis
Scenario klein gemeentehuis
Scenario geen gemeentehuis
Sfeerbeelden voor de inrichting van de binnentuin
46
* Op deze locatie kan gedacht worden aan: Bestwijzer, kinderopvang, sport, gezondheidscentrum, apotheek, fysiotherapie etc. Ook een hotel zou hier passen.
47
Visie Dorpsplein en omgeving
3
Gebied ‘Den Ekker’ leeg terrein
Bij Den Ekker ligt op dit moment een grote parkeerplaats voor het centrum (156 parkeerplaatsen). Daarnaast bevinden zich hier de ingang van de PLUS en de achterkanten van de winkels van het Raadhuisplein. Het is een wat rommelig ogend gebied. Er heeft hier ooit een grote wasserette gezeten, waardoor er sprake is van mogelijke bodemverontreiniging.
KPN gebouw
PLUS
Concept
4
De eigenaren van de winkelstrip met de woningen bij ‘Den Ekker’ overwegen om het te vernieuwen. Dit stimuleren we: het gebouw is verouderd. Dit gebouw van Maaskant is in 1967 gebouwd in de kenmerkende wederopbouw-stijl. Op deze plek blijft een gebouw met winkels, horeca en voorzieningen op de begane grond en erboven woningen, wenselijk. Hier liggen een aantal kansen voor verbetering:
De Koetshuistuin is een waardevolle plek in het centrum. Veel inwoners hebben de tuin aangewezen als plek waar ze graag komen. En de Koetshuistuin speelt ook een rol in de gezondheid en voor de waterberging van het centrum. Rondom de Koetshuistuin spelen een aantal ontwikkelingen: •
Deze visie heeft het gebied van ‘Den Ekker’ aangewezen als locatie om meer parkeerplaatsen te realiseren. Zo kunnen we het parkeren rondom het Dorpsplein en Raadhuisplein verminderen. Daarnaast spelen er nog andere ontwikkelingen in dit gebied: • • • •
• • Winkelstrip Den Ekker
Rondom de Koetshuistuin
Winkelstrip ‘Den Ekker’
•
de aanleg van een betere looproute van het Raadhuisplein naar het achterliggende parkeerterrein de afstand van dit pand met het gebouw ten noorden van dit pand iets vergroten meer ruimte voor woningbouw, bijvoorbeeld met een extra verdieping of hoekaccent
De mogelijke herontwikkeling van de winkelstrip Den Ekker (aan het Raadhuisplein) De mogelijke herontwikkeling van het KPN gebouw Het lege terrein op de hoek van Den Ekker en de Nieuwstraat De toekomstplannen van de Plus (en mogelijk de Aldi)
• •
De eigenaar van een aantal loodsen achter de Hoofdstraat wil hier graag woningen ontwikkelen. Dit is nu een gebied dat weinig benut wordt. Direct aan de westzijde van de Koetshuistuin ligt een leeg terrein. De Aldi denkt na over de toekomst van de supermarkt in het centrum van Best. Een mogelijke verhuizing naar Den Ekker kan een positieve impuls geven aan dit gebied.
Koetshuistuin leeg terrein
Het is wenselijk om deze ontwikkelingen in samenhang te bekijken. Daarom wordt voor dit gebied, in overleg met de eigenaren en omwonenden, een samenhangend plan gemaakt. Dit plan zet in op kwaliteitsverbetering en het beter benutten van het gebied. Hierbij is ook aandacht voor klimaat (groen, waterberging), duurzaamheid en de verkeerssituatie (onder andere met laden en lossen).
Aldi loodsen
Parkeren De precieze extra parkeercapaciteit die nodig is bij Den Ekker is op dit moment nog niet te zeggen. Dit hangt af van de scenariokeuze van het gemeentehuis (zie bijlage A). Het parkeren kan onderdeel worden van de integrale ontwikkeling van het gebied. Of als apart parkeerdek worden gerealiseerd. Het parkeerdek wordt op een groene manier op het terrein ingepast, waarbij de ruimte slim wordt gebruikt. Bijvoorbeeld voor natuur, waterberging of de opwek van energie.
Voorbeeld van een hoekaccent
Voorbeeld van een groen parkeerdek (Wageningen)
48
49
Visie Dorpsplein en omgeving
5
Samenhangend plan ‘Rondom de Koetshuistuin’
Kapelplein en omgeving
Het Kapelplein is op dit moment al een mooie plek in het centrum. Hier ligt de Sint-Odulphuskerk (met de kerktuin) en de oude kapel (nu een apotheek). Ook de ingang van de Boterhoek is hier te vinden. In dit gebied komen een paar ontwikkelingen bij elkaar:
Het is belangrijk om deze ontwikkelingen in samenhang te bekijken en hier in overleg met eigenaren en omwonenden een plan voor te maken. Uitgangspunten voor dit plan zijn: • We willen de Koetshuistuin vergroten. Daarmee geven we invulling aan de opgave en wens om het centrum te vergroenen en meer ruimte te maken voor spelen, bewegen, ontmoeten en waterberging. • We willen meer woningen aan het centrum toevoegen. De locaties aan weerszijden van de Koetshuistuin zijn hiervoor zeker geschikt: positief voor de uitstraling en leefbaarheid van dit gebied. De woningen sluiten qua maat en schaal aan bij de directe omgeving. • We willen de voetgangersstructuur hier versterken. Bijvoorbeeld door een autoluwe/vrije looproute via de Koetshuistuin naar de Sint-Odulphusstraat te maken. • Parkeren voor inwoners lossen we bij voorkeur binnen dit gebied op. • Woningen staan met hun gezicht naar de Koetshuistuin of naar de looproute binnendoor. Hiermee versterken we de sociale veiligheid en het karakter van het gebied.
Concept
•
•
Sfeerbeeld voor wonen aan het park (Chiapparo)
In de toekomst komt hier de nieuwe langzaam verkeersroute vanaf het station op uit. Dat vraagt om een herinrichting van het parkeerterrein, zodat wandelaars en fietsers zich veilig kunnen verplaatsen. De route krijgt een groen karakter. Indien nodig (zie bijlage ‘parkeren’) kan op deze locatie ook het aantal parkeerplaatsen van het centrum worden uitgebreid met een parkeerdek. Dit kan naast de begraafplaats. Het parkeerdek krijgt een groene inpassing.
•
•
Direct naast de begraafplaats zou ook een klein gebouw kunnen komen: een mooie begeleiding van de nieuwe route naar het station. In overleg met de eigenaren kan verder gedacht worden aan het verfraaien van de entree van de Boterhoek en het meer openstellen van de kerktuin voor bezoekers.
Deze combinatie van ontwikkelingen vraagt om een samenhangend plan, dat in overleg met eigenaren en omwonenden wordt opgesteld.
Sfeerbeeld voor wonen aan het park (ECHO, parkbuurt)
Voorbeeldschets Voorbeeldschets
50
51
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
BIJLAGE A: PARKEREN, GROEN EN KERMIS Deze visie laat de richting zien voor het Dorpsplein en omgeving. Bij de uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte moet een balans worden gevonden in ruimte voor groen, verblijven, verkeer, parkeren en evenementen.
BIJLAGEN
+P
+P
-P
We hebben aan inwoners gevraagd wat zij belangrijk vinden bij deze balans. Uit het inwonerpanel blijkt dat zij liever méér ruimte maken voor kleine evenementen, groen, terrassen en voetgangers. Ruimte voor grote evenementen, spelen en bewegen, fietsers, auto’s en parkeren worden minder belangrijk gevonden. In de gesprekken met kinderen en jongeren kwam spelen en bewegen wel als grote wens naar voren. Deze bijlage geeft aan wat de impact is van het nieuwe programma (dat we toevoegen) op groen, parkeren en de kermis. Hoe we dit oplossen en hierbij op een zorgvuldige manier met de ruimte omgaan. We doen dit aan de hand van de vier scenario’s qua gemeentehuis:
-P -P -P
Programma dat we weghalen
Programma dat we toevoegen
Disclaimer: de cijfers in deze bijlage geven een indicatieve berekening aan. 52
53
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
Hoeveelheid groen Veel Bestenaren vinden meer groen belangrijk. Bij nieuwbouw hebben we ook afgesproken om met een groennorm te werken. Dat betekent dat we groen aanleggen voor elke m2 die we aan bebouwing toevoegen. Hieronder vind je een globale, indicatieve berekening voor het transformatiegebied. De precieze uitwerking van de regels en de manier van berekenen voor wat betreft onze groennorm moet door ons nog vastgesteld worden.
Berekening groen op basis van programma: Scenario klein/geen gemeentehuis
Hoeveelheid parkeren
Groennorm
Scenario groot gemeentehuis
1155 m2
Voor de nieuwe gebouwen moeten we zo’n 1150 m2 groen toevoegen. In de tabel hiernaast zie je op welke locaties in het transformatiegebied we dit willen plaatsen. Daarnaast willen we ook bij de Koetshuistuin significant meer groen toevoegen door het park uit te breiden. En onderzoeken we ook of er bij Den Ekker meer groen kan komen.
Berekening parkeerbalans Op de volgende pagina is de parkeerberekening globaal weergegeven. We hebben hierbij de twee uiterste scenario’s doorgerekend (met geen/klein gemeentehuis en met een groot gemeentehuis).
We hanteren hierbij de volgende uitgangspunten: • Het parkeerbeleid en parkeernormen van de gemeente Best zijn leidend. • Er vindt nog nader (parkeer)onderzoek plaats naar het parkeren in het centrum en in het stationsgebied. • Parkeren voor bezoekers vindt in de openbare ruimte plaats (of op een openbaar parkeerdek). Parkeren van de woningen (bewoners) die we aan dit gebied toevoegen is op eigen terrein (onder/in/op de gebouwen) of in een alternatieve oplossing op loopafstand. Dit laatste is daarom geen onderdeel van de parkeerberekening voor de openbare ruimte. • We stimuleren deelmobiliteit, gebruik van het OV en fietsen (volgens het STOMP-principe). Voor bewonersparkeren kan dit (mits goed onderbouwd en in overleg met, en na akkoord van de gemeente) een deel van de parkeeroplossing zijn. • We houden rekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen (via de aanwezigheidspercentages, conform landelijke richtlijnen) en met de huidige bezetting van parkeerplaatsen in het centrum. Zo beperken we het aantal plekken dat we moeten toevoegen, en is er meer ruimte voor bijvoorbeeld groen.
Op basis van het programma dat we toevoegen én weghalen (‘salderen’), de parkeernormen die gelden voor het centrum, de aanwezigheidspercentages (percentage van het aantal parkeerplaatsen die op een specifiek moment van de dag gebruikt worden) en rekening houdend met dubbelgebruik zijn we gekomen tot het aantal benodigde parkeerplekken voor centrumbezoekers.
Waar plaatsen we dit groen?
54
1151 m2
Bij nieuwbouw hebben we parkeernormen afgesproken. Dat betekent dat we parkeerplaatsen aanleggen voor het programma dat we toevoegen. Op deze pagina’s vind je een globale parkeerberekening voor de visie op het transformatiegebied Dorpsplein en omgeving.
1150 m2
55
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
Grote evenementen (kermis)
Benodigde parkeerplaatsen Onderstaande berekening laat op verschillende tijdstippen zien hoeveel parkeerplaatsen erbij moeten komen. Maar het is niet altijd even druk in het centrum. Dit laat de parkeertelling van mei 2023 zien.
Benodigde plaatsen versus bezetting
92
101
86
90
In de avonden en het weekend voldoet naar verwachting oplossing A: het benutten van de huidige overcapaciteit in het centrum. We baseren ons op de parkeertelling op de zaterdagmiddag. Op dat tijdstip zijn op dit moment namelijk veel parkeerplaatsen vrij, omdat er geen medewerkers van het gemeentehuis zijn. Een nadere parkeertelling moet ook voor de andere momenten uitwijzen of dit klopt.
Op het moment dat we de ruimte in het centrum meer gaan bebouwen, verdwijnt een deel van de huidige ruimte die de kermis gebruikt. Onderstaand kaartje laat de opstelling van de kermis zien. Hierin is gearceerd weergegeven
wat niet meer past in de nieuwe situatie. Afhankelijk van de parkeeroplossing bij Den Ekker moet ook hier de opstelling gewijzigd worden. Voor de opstelling van de kermis moet daarom een nieuw plan worden uitgewerkt.
Alleen op werkdagen in de ochtend voldoet deze oplossing niet (bij de keuze voor een groot gemeentehuis). Het gaat hierbij om werknemers van het gemeentehuis. Daarom zoeken we de parkeeroplossing voor hen in het beter benutten van parkeergarage Molenveste of aan de rand van Best (oplossing B).
Parkeerbalans centrum We hoeven in de openbare ruimte waarschijnlijk geen extra parkeerplaatsen aan te leggen, geeft de berekening hierboven aan. Wel halen we op een aantal plekken parkeerplaatsen weg. Die moeten we mogelijk compenseren. Het precieze aantal hangt af van de scenariokeuze voor het gemeentehuis en wordt op een later moment bepaald.
Parkeerplaatsen die verdwijnen
Parkeerplaatsen die we kunnen toevoegen
*
56 Bron: Parkeeronderzoek centrum Best, mei 2023.
57
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
BIJLAGE B: RAMING EN PLANNING
Ontwikkeling per gebied De ontwikkeling van het Dorpsplein en omgeving vindt in fases plaats; per deelgebied (zie kaart hiernaast):
1
Dorpsplein Het Dorpsplein pakken we als eerste aan. Deze ontwikkeling is niet afhankelijk van het besluit over een nieuw gemeentehuis en kan daarom snel van start.
2
Raadhuisplein en binnentuin Als de toekomst van de gemeente en het gemeentehuis duidelijk is, kan de ontwikkeling van het Raadhuisplein en de binnentuin opgestart worden.
4 2D
Parkeren en verkeer Om bovenstaande ontwikkelingen mogelijk te maken zijn op een aantal plekken in het centrum maatregelen nodig aan de infrastructuur en parkeren.
3
4
Aan weerszijden van de Koetshuistuin Hier liggen kansen voor vergroening en woningbouw.
5
Bij het Kapelplein Hier zetten we in op het toevoegen van parkeren en de langzame route naar het station. Daarnaast zien we ook mogelijkheden voor wonen en vergroenen.
3C 2A 3D
2C 1A
Naast de ontwikkelingen aan het Dorpsplein en Raadhuisplein zijn er in het centrum nog andere kansen. Die kunnen parallel opgepakt worden. Gebied Den Ekker Hier zetten we in op het toevoegen van parkeren. Daarnaast zijn hier kansen om wonen, groen en voorzieningen te versterken.
3
2
2B
1D 1C
1
1B
5
Financiën en planning Voor de deelgebieden en de projecten daarin werken we de komende tijd aan een raming van de kosten en een planning*. Op de volgende pagina’s is de systematiek te vinden. Hierin staat ook de rol van de gemeente benoemd. Hier is ook een globale planning opgenomen. Die is afhankelijk van onder andere de planologische procedures.
58
5D
*Belangrijke beperking: langdurend zijn er in Best geen nieuwe grootverbruikaansluitingen op het stroomnet mogelijk. Dit betekent mogelijk geen nieuwe aansluitingen voor voorzieningen, zoals gemeentehuis, cultuurhuis, horeca en winkels. Dringend advies is om de huidige aansluiting van het gemeentehuis in stand te houden.
5C
deelgebieden en projecten
59
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
PLANNIG
RAMING
TRANSFORMATIEGEBIED
¡
¡
¡
RAMING 60
TRANSFORMATIEGEBIED
¢
PLANNIG 61
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
BIJLAGE C: SAMENVATTING PARTICIPATIE-OPBRENGSTEN WAT HEBBEN WE GEDAAN MET DEZE OPBRENGSTEN?
Het afgelopen jaar hebben heel veel inwoners, ondernemers en organisaties uit Best meegedacht over het Dorpsplein en omgeving. Hieronder leest u een samenvatting van deze inbreng. Hierbij geven we ook aan op welke manier deze een plek heeft gekregen in de ‘Visie Dorpsplein en omgeving’. De komende tijd wordt de haalbaarheid en uitvoering van deze visie nader onderzocht.
Toelichting ¡
¡
¡
¡
TOEGANKELIJK HART
te voet, op de fiets, met OV en de auto
Voetganger
Auto
HART MET KARAKTER
een plek met betekenis voor heel Best
Beleving en karakter
Groen
▫
£ ▫ ▫
▫
▫
¤ ▫ ▫
▫ ¡¢ ▫ ▫ ▫ ▫ ▫
Parkeren
▫
▫
▫
Fiets
▫
▫ ¢ ▫
▫
▫
Gezond en duurzaam
Openbaar vervoer
▫
▫
62
63
Visie Dorpsplein en omgeving
Concept
DO
HART DAT KLOPT Detailhandel
▫
Het proces
▫
▫ ▫
▫
▫
▫ ▫
▫
▫ ▫
opmerkingen over het vervolg
Cultuur
▫
op z n B ’
Wonen
▫
Horeca
VISIE WAARMAKEN est
levendige functies door de dag heen
SPLEIN RP
¡
▫
Markt en evenementen ▫
¥ ▫ ▫ ▫ ▫
▫
Gemeentehuis ▫
¦ ▫
▫
64
65