24075.7 - Bijlagen bij de toelichting

C'PARK BATA Best Bestemmingsplan

1/2

DATUM KENMERK

13-12-2023 NL.IMRO.0753.CParkBata-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

C'Park Bata mr. S. van Bogget

OPDRACHTGEVER Gemeente Best PROJECTNUMMER 20201023 AUTEUR STATUS

2/2

ing. R. Verkooijen ontwerp

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Visiedocument

Bijlage 2

Verkeersrapport

Bijlage 3

Quickscan bedrijven en milieuzonering

Bijlage 4

Quickscan externe veiligheid

Bijlage 5

Watertoets

Bijlage 6

Quickscan ecologie

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek industrielawaai

Bijlage 8

Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

Bijlage 1 Visiedocument

Bata Best

Quickscan en uitgangspuntennotitie

2-5-2022

DATUM: 2-5-2022 PROJECT: Bata Best, Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte KLANT: Batadorp Heritage B.V. PROJECTNUMMER: 2020 1922035 STATUS: DEFINITIEF

RHO ADVISEURS - Rotterdam Weena 505 (Delftse Poort) 3013 AL Rotterdam info@rho.nl 0102018555

2.

Inhoud 1. Aanleiding herontwikkeling Batacomplex

4

2. Participatie

6

3. Visie

8

4. Stedenbouwkundige en cultuurhistorische verkenning

16

5. Programmatische verkenning

24

6. Quickscan beleid

32

7. Quickscan omgevingsaspecten

41

1. AANLEIDING HERONTWIKKELING BATACOMPLEX Batadorp Heritage B.V. en de gemeente Best werken al een aantal jaar samen om het industriële erfgoedcomplex met haar Rijksmonumenten aan het Europaplein 1 in Best te behouden, restaureren en duurzaam te herbestemmen. Dit heeft geleid tot een visie op de gebouwen en de relatie met de omgeving. Vanuit de pijlers ‘Work, Enjoy and Stay’ is de afgelopen jaren invulling gegeven aan de vrijkomende bebouwing. Inmiddels is er een mix van bedrijven op C’park Bata Best. Na een eerste fase van pionieren en experimenteren, wil Batadorp Heritage B.V. graag een volgende stap zetten in het behoud en duurzame ontwikkeling van dit erfgoedcomplex. Daarbij willen ze ruimte maken voor nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld op het achterste deel van het perceel of in bestaande ruimten die in de toekomst vrij zouden kunnen komen. Om deze volgende fase richting te geven, is zowel voor de gebouwen als voor de relatie met de omgeving dit visiedocument opgesteld. Deze visie vormt het kader voor het op te stellen bestemmingsplan. Het cultuurhistorisch waardevolle Batacomplex in Best ligt op de rand van bedrijventerrein Breeven en de woonbuurt Batadorp. Het complex omvat circa 5 hectare en er staan 3 rijksmonumenten met drie bouwlagen en daarachter gelegen 3 loodsen met 1 bouwlaag. Aan de zuidoostkant van het terrein is het magazijn van Bata gevestigd (2 bouwlagen).

Het totale oppervlak in de bestaande gebouwen is circa 24.000 m2 vvo. Op de groenstrook naast gebouw 31 rust nog een bouwtitel. Hier kan gebouw 41 worden gerealiseerd in maximaal dezelfde hoogte als de naastgelegen panden (drie bouwlagen). Hier is een toevoeging van circa 5.000/6000 m2 vvo mogelijk.

Het terrein was vroeger groter, maar een gedeelte is afgestoten en regulier bedrijventerrein geworden. De entree liep vroeger verder naar het oosten door. Met de transformatie naar regulier bedrijventerrein bestaat deze route niet meer. In de loop van de jaren heeft schoenenfabrikant Bata ook steeds minder ruimte op het huidige complex in gebruik. Inmiddels zijn gebouw 21, 22, 31 en 32 vrijgekomen, met uitzondering van de schoenenwinkel in gebouw 21 en heeft daarnaast nog gebouw 11, 12 en 42 in gebruik. De voorste gebouwen (11, 21 en 31) zijn Rijksmonumenten. De gebouwen achter deze monumenten (gebouw 12, 22, 32 en 42) zijn bedrijfsgebouwen. Deze zijn niet monumentaal maar het ensemble is wel waardevol en behoudenswaardig. Sloop van de waardevolle gebouwen is daarom wat de eigenaar betreft niet aan de orde (met uitzondering van enkele aanbouwen en de loadingdocks bij gebouw 42). Voor behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en de drie rijksmonumenten daarin, is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. Batadorp Heritage B.V. blijft eigenaar van het complex.

Een groot deel van de vrijgekomen gebouwen is al in gebruik met vervolgfuncties, maar dit moet planologisch nog wel worden geborgd. Ook is het wenselijk om verder vooruit te kijken naar de stip op de horizon en ontwikkelingen mogelijk te maken op basis van een visie voor het gebied. Hoofdstuk 2 beschrijft het concept en de toekomstvisie en gaat in op de participatie, hoofdstuk 3 gaat in op de stedenbouwkundige en cultuurhistorische uitgangspunten. Hoofdstuk 4 gaat in op de programmatische verkenning en hoofdstuk 5 beschrijft het geldende bestemmingsplan en de beleidsmatige mogelijkheden. Tot slot staat in hoofdstuk 6 de quickscan van de milieurandvoorwaarden.

Huidig programma 4.

Kadastrale gegevens: Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Best, Sectie F en perceelsnummer 769. Het perceel heeft een oppervlakte van 49.900 m².

2. PARTICIPATIE Batadorp Heritage B.V. en ook de gemeente Best vinden het belangrijk dat het complex en omgeving vitaal, groen en levendig blijven. Maar wat verstaan we daar precies onder? En hoe gaan we dat voor elkaar krijgen? Bij het opstellen van de visie kunnen omwonenden, ondernemers, huurders en andere belanghebbenden een waardevolle bijdrage leveren. Daarom zijn alle omwonenden en belanghebbenden per brief uitgenodigd voor een eerste (online) informatiebijeenkomst op donderdag 4 februari 2021. Tijdens deze avond is een presentatie gegeven over C’park Bata en is uitleg gegeven over de online enquête die daarna van start ging. Met deze enquête is bij de deelnemers geïnventariseerd wat zij als sterke en zwakke punten van het gebied zien. Waar zien de deelnemers kansen? Of juist bedreigingen? Wat ontbreekt er nog qua functies? Wat zien de deelnemers graag toegevoegd? De enquête kon worden ingevuld van 4 februari tot en met 19 februari 2021 en dit is gedaan door 38 mensen. De reacties zijn gebundeld in een rapport Resultaten enquête 8 maart 2021. Dit rapport is aan alle deelnemers gestuurd en de uitkomsten zijn gebruikt bij het opstellen van dit eerste concept van de visie. Er zijn veel belanghebbenden in en rondom het complex en uiteenlopende belangen. Daarnaast houdt Batadorp Heritage B.V. zich aan de wettelijke kaders die de provincie en de gemeente stellen.

Dit betekent dat niet alle reacties zonder meer over konden worden genomen. De reacties zijn daarom beoordeeld en gewogen. Hierna zijn de belangrijkste conclusies en aandachtspunten uit de enquête weergegeven. Uit de enquête blijkt dat veel mensen banden hebben met het Bata-complex, er goede herinneringen aan hebben of het leuk vinden om te weten welke geschiedenis er in “onze wijk” zit. Voor anderen is het verhaal beperkt tot het gebruik van de winkelfaciliteiten (Bata en andere/nieuwe zaken) en recreatief (sporten, shoppen etc.). Vrijwel alle respondenten maken normaal gesproken gebruik van het complex, haar faciliteiten of de gevestigde bedrijven. Het is wel duidelijk dat het complex echt bij Batadorp hoort. Deelnemers zien kansen om het levendiger geworden complex ook meer ruimtelijk te verbinden met Batadorp. 6.

Mooiste plekken en kansen, knelpunten en minst mooie plekken Uit de analyse komt naar voren dat het groen rond Batadorp erg wordt gewaardeerd, ook als afscherming van en overgang naar de industrie. Het Europaplein is een mooi groen portaal voor de woonwijk. Het entreegebouw en het achterliggende terras worden ook gewaardeerd. Het merendeel van de deelnemers aan de enquête ziet kansen voor groen/buitensport, ook invulling van gebouwen voor ambacht/detailhandel of wonen worden genoemd. Andere kansen zijn meer groen en terrassen op het binnenterrein en een meer open karakter van de entree. Het Europaplein kan meer uitstraling krijgen, een park als wandelgebied, verbinden van de wijk met het complex in een groene zone. Als knelpunt wordt vooral de verkeersituatie rond het terrein gezien: vrachtverkeer, onveilig kruispunt, te hard rijden en gevaarlijke verkeerssituatie door slecht zicht. Ook speelt een gevoel van onveiligheid door het gesloten karakter van C’park Bata. Dit heeft vermoedelijk te maken met zichtbaarheid en hekwerken. De (inbraak)veiligheid in de avonduren en weekenden is juist voor de gebruikers van C’park Bata weer van belang, dus een altijd publiek toegankelijk terrein is ook niet gewenst. Als minst mooie plekken worden het aanzicht op de kop van het Batacomplex aangegeven (t.p.v.

het nog niet herontwikkelde gebouw 11 en 12), herrie en uitstraling van het naastgelegen metaalverwerkingsbedrijf, een rommelig gebouw (42) aan de zuidzijde van het Bata complex en een verwaarloosd grasveld.

Functies Van de respondenten geeft 90% aan gebruik te maken van C’park Bata, als Covid-19 geen rol zou spelen. Lunchroom of restaurant en een ontmoetingsfunctie worden het meest gekozen als functies die kunnen worden toegevoegd.

In de voorbeelden van functies die eventueel toegevoegd kunnen worden op C’park Bata worden sport, horeca, kantoren en recreatie het meest gekozen als geschikte functie. Hotel/ short stay, de combi wonen/werken, bijzonder wonen en wonen worden het minst gekozen als geschikte functie. Uit de aandachtpunten blijkt dat de terughoudendheid voor een woonfunctie voornamelijk komt door recente ontwikkelingen rond de vestiging van arbeidsmigranten in het oude NH hotel. Het is echter niet de bedoeling om arbeidsmigranten op Bata te huisvesten. Er zijn ook respondenten die wonen voor bijvoorbeeld starters, ouderen of woonzorgconcepten juist wel als kans zien.

Aandachtspunten In de enquête is de deelnemers gevraagd welke aandachtspunten ze ons wilden meegeven voor de herontwikkeling. Hieronder een samenvatting van de genoemde punten: • Het moet een fijne plek zijn waar je je thuisvoelt; • Geen grote evenmenten, maar kleinschalig; • De bereikbaarheid is een probleem; • Zoek bedrijven met ambachten en innovatie en design; • Zorg voor voldoende parkeerplekken; • Verbeter de verkeersituatie rond het gebied; • Let op (woon)hinder door het metaalbedrijf; • Voorkom hinder (geluid, parkeren, etc) voor omwonenden; • Geen milieuvervuilende activiteiten; • Accent op kleinschalige, lokale bedrijven; • Zorg voor aantrekkelijke functies voor omwonenden; • Behoud het dorpsaanzicht en gevoel van de omgeving; • De kracht zit in het ontstaansverhaal • Bewaar authentieke elementen; • Breng het bord ‘Batadorp’ terug bij de brug over het kanaal; • De voormalige tennisbanen en het paviljoen hadden waarde;

• Neem het bos mee in het ontwerp; • Realiseer een duidelijke en herkenbare identiteit; • Behoud van het groen op het Europaplein; • Geen nieuwe gebouwen plaatsen; • Denk aan (lokale) starters op de woningmarkt; • Geen uitbreiding van de industrie; • Zorg voor een goede inspraak. Bovenstaande aandachtspunten sluiten grotendeels aan op de visie en zijn overgenomen. De mogelijkheid voor een nieuwbouw gebouw 41 bestaat al in het huidige bestemmingsplan en past ook binnen de ruimtelijke structuur van C’park Bata.

Vervolg Tijdens een tweede bijeenkomst worden opnieuw de omwonenden, bedrijven, gebruikers (huurders C’park Bata), de gemeente, de monumentencommissie en de Heemkundekring uitgenodigd en wordt het eerste concept van de visie besproken. Daarbij wordt aangegeven op welke wijze Batadorp Heritage B.V. met de reacties is omgegaan en welke keuzes daarin zijn gemaakt. Daarna krijgt iedereen de tijd om te reageren op het concept. De reacties zijn betrokken bij het afronden van de visie. Na de afronding van de visie is de scope bepaald. Ambitie, visie, doelen én kaders liggen dan vast en er kan een start worden gemaakt met het voorbereiden van het opstellen van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Hierbij wordt de omgeving uiteraard ook weer betrokken.

“We hebben als Buurtvereniging veel activiteiten in het Bata-complex georganiseerd in samenwerking met de huurders” “Het ontwerp van onze woning, de grote tuin en de wijk heeft het typische Bata karakter” “Sinds dat ik er in de jaren 60 begon is het intussen aardig veranderd. Ik vind het prachtig om de veranderingen te zien.” “Het verhaal levend houden is belangrijk voor de identiteit van Best.” “Een mooi complex en gelukkig wordt het nu goed onderhouden.” “Ik woon sinds de jaren ‘80 in het Batadorp en sindsdien is er veel veranderd, wat de rust helaas niet ten goede gekomen is. Het is belangrijk dat nieuwe ondernemingen geen hinder veroorzaken. ” “Het kleinschalige karakter geeft de wijk een ‘dorpse’ beleving, er is onderling veel contact. Het groen rondom de wijk draagt bij aan het woongenot.” “Met C’Park Bata is het complex weer levendig geworden en dat heeft wat mij betreft een positieve uitwerking op het Batadorp.” “De verhalen van de Bata-fabriek leven erg in de wijk. Er wonen nu nog veel mensen die er gewerkt hebben of hun ouders. Vergeet de waarde van de wijk niet, het is onlosmakelijk verbonden met elkaar.” “Ik ben gegrepen door de bezieling die in het pand en het totale complex zit.

3. VISIE De opgave is om het cultuurhistorisch waardevolle complex met de vrijgekomen bebouwing en eventueel nog vrijkomende ruimte door te ontwikkelen en een grotere betekenis in haar omgeving te geven. Dit hoofdstuk gaat in op het concept en de flexibele toekomstvisie die in fasen werkelijkheid kan worden.

Concept Stay, Work, Enjoy De pijlers van het concept C’park Bata zijn stay, work, enjoy. Men is vanuit dit concept organisch gestart met het transformeren van de gebouwen en het creëren van een levendige community. C’park Bata richt zich op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk-, leisure- en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én zelfs kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht. De vier centrale gebouwen (gebouw 21, 22, 31 en 32) zijn al volledig door huurders in gebruik. Er is op daarmee 28.000 m2 verhuurd aan zo’n 85 huurders (100% van het huidige vloeroppervlakte in de bestaande gebouwen). Momenteel zitten er veel ambachtsbedrijven, ICT-bedrijven maar ook zorg, kantoren zonder baliefunctie, maatschappelijke instanties, marketing, zakelijke dienstverlening, een sportschool en een sociale werkplaats. In gebouw 32 is succesvol ambachtelijkheid neergezet als integraal onderdeel van het concept. De kruisbestuiving tussen de bedrijven vormt een belangrijke meerwaarde. Het geheel functioneert nu na amper 4 jaar al als een gewild (mkb-) bedrijfsverzamelcomplex. Ook worden kleinschalige evenementen georganiseerd om de bekendheid van het complex te vergroten (placemaking).

De functie van het onbebouwde gebied is ook aan het veranderen van een verkeersfunctie naar een verblijfsfunctie.

8.

De behoefte aan ruimte voor gemengde functies (maakbedrijven, kantoren zonder baliefunctie, (maatschappelijke) dienstverlening, horeca, leisure/sport) is in feite al bewezen omdat alle leegstand in de gebouwen inmiddels reeds is verhuurd. Voor de iets langere termijn kan het complex wellicht ook invulling geven aan de grote woningbehoefte in Best. Er is steeds meer vraag naar flexibele woonconcepten. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een vorm van aan werken gekoppeld wonen (bijvoorbeeld woonwerkwoningen; ateliers met een met de bedrijfsvoering onlosmakelijke, ondergeschikte woonfunctie) en andere vernieuwende woonconcepten zoals community vormen (coliving) voor jonge mensen die ook een link hebben met de bedrijfsactiviteiten op C’park Bata, voor zowel de korte- als ook langere termijn.

Blurring en clustervorming Vanuit de planologie wordt onderscheid gemaakt in ‘bedrijven’, ‘kantoren’, ‘wonen’, ‘horeca’ en ‘leisure’. In de praktijk is steeds meer sprake van blurring. Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata-complex is sprake van een organisch groeiende campus door een cluster van bedrijven en instellingen, horeca, ontmoetingsruimte en een sportvoorziening. Bedrijven en instellingen willen steeds meer bij elkaar zitten en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een (bedrijfsverzamel) community. Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele kantoor- en woonconcepten, industrieel erfgoed met een rijke historie of een community. Vrijetijdsvoorzieningen zoals sport-, vermaaks-, en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar. Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet of minder thematisch zijn. C’park Bata is een voorbeeld van een brede community gericht op work, stay, enjoy. De community wordt door C’park Bata en de ondernemers zelfuitgebouwd en versterkt. Hier vinden MKB bedrijven en ambachtslieden alles wat ze nodig hebben. Juist de diversiteit aan verschillende

ondernemers, de faciliteiten en onderlinge contacten en netwerk, geeft de locatie een meerwaarde voor de gebruikers. Work, Stay Enjoy zijn de functionele thematieken die een inkadering geven van het gewenste programma op het complex. De thema’s maken een verbinding tussen alles wat er plaats vindt. Daarnaast zorgen de thema’s voor de dynamiek die nodig is om een levendige community te realiseren. In principe is het MKB welkom als het bedrijf actief onderdeel uit wil maken van de bedrijfsverzamelcommunity. Op dit aspect wordt deurbeleid gevoerd. Dit is goed mogelijk omdat het complex slechts 1 eigenaar heeft met tevens een eigen communitymanagement. In tegenstelling tot andere campussen heeft dit complex geen afgebakende signatuur/thema (bijvoorbeeld hightech, of design) maar is gericht op een bredere invulling, binnen de drie pijlers. Het concept geeft invulling aan de behoefte van bedrijven die zich willen vestigen op een locatie die onderscheidend is en waar ontmoeting de leidende ‘vestigingsfactor’ is. Betaalbaarheid speelt daarbij ook een duidelijke rol. Campusachtige plekken en hergebruikt industrieel erfgoed in of dicht bij de stad zijn hiervoor kansrijk. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn.

Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. C’park Bata ligt in dat opzicht wat excentrisch, maar is toch een kansrijke plek, bijvoorbeeld vanwege de ligging nabij Phillips Medical Systems, de A58, maar nabij het centrum van Best en aan de andere kant Eindhoven als grote stad. Het terrein biedt kansen voor vergroenen, duurzaamheid, biodiversiteit, smart mobility en een aantrekkelijkere aansluiting op de aangrenzende woonwijk Batadorp en bedrijventerrein ‘Breeven’. Doel is om het cultuurhistorisch waardevolle complex te behouden en door te ontwikkelen door duurzame nieuwe economische functies toe te staan. De stip op de horizon is een levendige bedrijfsverzamelcommunity met een brede mix van bedrijven, kantoren en ondersteunende functies in een

WHY THINK GLOBAL – ACT LOCAL LET’S MAKE THE WORLD A BETTER PLACE TO WORK, STAY AND ENJOY!

We fly across the whole (online) world to collect the best ideas. We give them a new look, and please, no tie, and a bag of tools to grow into a creative community.

Hometown Feeling + Buzzing Business + Swinging City Life = STAY | WORK | ENJOY

HOME [home] noun -----------------A gathering place for people to join together in laughter, the one place you will always be surrounded by those who love you (and you to the connect with), a place of feeling of belonging!

STAY | HOME | STAY | HOME

WORK + PLAY TOGETHER = STAY TOGETHER Let’s co-work, co-live, co-play and co-a-lot-more! Welcome in our online and offline play garden, also called office. Best Complete Connected Community.

WORK | PLAY | STAY |

EVERY SINGLE DAY CLEAR OUT SOMETHING THAT DOESN’T SERVE YOU Whether it be a sock with holes, a book you’ll never read or a shitty thought!

LIVE | LAUGH | ENJOY

aantrekkelijke cultuur groene setting, die verbonden is met de groene omgeving, Batadorp, Best en de Brainport. In het eindbeeld wordt een flexibel programma voorgesteld van minimaal circa 30.000 m2 vvo aan maakindustrie, ambacht, kantoorruimte zonder baliefunctie, (maatschappelijke) dienstverlening, sport, leisure, ontmoeting, woon -werk combinaties en horeca. Huisvesting van arbeidsmigranten zal geen plek krijgen binnen C’park Bata. De detailhandelsfunctie van de schoenenfabrikant kan vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden behouden. Dit is wel een uitzondering. Verder is detailhandel van ter plaatse vervaardigde producten mogelijk. Voor de langere termijn wordt ook aan woon- of verblijfsfuncties gedacht. Hierbij moet uiteraard rekening worden gehouden met de belangen van de omliggende bedrijven en de maakfuncties die het Batacomplex ook faciliteert. Daarnaast kan het project en de relatie met de buurt worden versterkt door functies die ten dienste staan van de naastgelegen woonwijk.

Toekomstvisie

32

42

De ontwikkeling van het fabrieksterrein naar een bedrijfsverzamelcommunity is zowel ruimtelijk als programmatisch al ingezet en deze richting wordt verder ingeslagen. Het centrale gebouw 21 heeft een nieuwe ingang aan de voorzijde gekregen, dit is de centrale entree voor het gebied geworden. De faciliteiten die in dit gebouw zijn gevestigd hebben een ondersteunende functie voor de huurders van alle gebouwen op het complex. Hier is de hospitalityfunctie (centrale receptie) gelokeerd, kun je lunchen in de ‘bedrijfskantine’ en zijn ontmoetings- overlegen vergaderruimtes op een flexibele basis te huur, ook voor gebruikers die geen huurder zijn op het terrein. De (werk) gebouwen 22 en 32 zijn opgedeeld in kleinere eenheden en zijn door creatieve maakbedrijven in gebruik. Gebouw 22 is geschikt voor sport en huisvest een sport- en fitnesscentrum en sociale werkplaats (fietsenreparatie), als ondersteunende centrale voorziening op het complex. De gebouwen 11, 12 en 42 zijn nog in gebruik door de schoenenfabriek Bata. Hierdoor rijdt af en toe vrachtverkeer nog door het centrum van het gebied/binnengebied naar de loading docks aan de zuidzijde. De aanwezigheid van de vrachtwagens in het centrum van Bata beperkt nu nog

41

10.

enigszins de mogelijkheid om hier een aangenaam en groen ingericht verblijfsmilieu te realiseren. Voor de doorontwikkeling van het concept C’park Bata is het van belang dat de gebruikers de centrale ruimte echt in gebruik kunnen nemen. Aan de binnenzijde van het gebied zijn momenteel rond de oorspronkelijke entrees al wat kleinere groen ingerichte verblijfsplekken gerealiseerd met

een hoger inrichtingsniveau. Hier kan men even ontspannen, een boterham nuttigen of met het gezicht in de zon overleggen. De functie van het binnengebied verkleurt van infrastructuur steeds meer naar een cultuurhistorisch en groen verblijfsgebied.

Groene ruimte verbindt De centrale groene ruimte is een aangename verblijfs- en ontmoetingsplek.

Rijksmonumenten en werkloodsen Het cultuurhistorische ensemble geeft het gebied samenhang en draagt de sfeer van het gebied.

Gebruik Richting de woonwijk neemt de zwaarte wat bedrijvigheid af.

Voor de doorontwikkeling zien we twee belangrijke vervolgstappen:

Fase 1 In een eerste fase is de schoenenfabriek nog aanwezig als grootste huurder van het terrein. De verblijfskwaliteit van het centrale deel van het binnengebied wordt vergroot door een nieuwe routing van het vrachtverkeer en het parkeren van auto’s wordt aan de achterzijde (achter de loodsen) en aan de voorzijde van het terrein opgelost. Het enige verkeer dat in deze fase nog gebruik maakt van het centrale binnengebied zijn wandelaars, fietsers en een heftruck die tussen noord en zuid heen en weer rijdt (gebouw 11 – 42). Door bij de nieuwe inrichting van het binnengebied de verschillende gebruikers goed een plek te geven wordt zowel de verblijfskwaliteit als de verkeersveiligheid verhoogd. De groene inrichting en afname van het verharde terrein dragen bij aan een hogere verblijfskwaliteit en ecologische kwaliteit en maken het gebied meer klimaatadaptief. De schaduwwerking en verdamping van water door de extra beplanting dragen bij aan het voorkomen van hittestress. Door de afname van verhard terrein kan regenwater gemakkelijker naar het grondwater doordringen. Het beperken van de verharding draagt direct bij aan het beperken van de wateropgave. Overige mogelijke oplossingen zoals het bufferen van regenwater in bijvoorbeeld wadi’s en het gebruik van sedumdaken beperken verder het risico op waterhinder.

In deze fase wordt de sportfunctie verplaatst naar gebouw 22 en komt gebouw 31 geheel beschikbaar voor maakbedrijven en kantoorfuncties. Op de locatie van gebouw 41 is, tot het moment dat er gebouwd gaat worden, buitensport mogelijk. Ook kan de entree aantrekkelijker worden gemaakt en worden vergroend en er kunnen meer parkeerplaatsen aan de achterzijde van het terrein worden gerealiseerd. De zichtbaarheid van het cultuurhistorische complex wordt op de kop van het gebied verbeterd en een andere oplossing gevonden voor de hekwerken. Ook kan het complex beter aangesloten worden op haar omgeving, zodat een aantrekkelijke groene woon-werkomgeving ontstaat en C’park Bata meer onderdeel uitmaakt van Batadorp. De inrichting en mogelijke herinrichting van de omgeving van C’park Bata is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Hiervoor zullen gesprekken worden gevoerd met de gemeente 12.

waarbij naast C’park Bata ook overige belanghebbenden zoals omwonenden worden betrokken. Kansen zijn een herinrichting van het Europaplein met verkeersveilige oplossingen en een grotere rol voor de fietser en voetganger. Vrachtverkeer en doorgaand verkeer voor ‘Breeven’ kan via de Bataweg en De Dieze worden geleid. Hierdoor kan mogelijk de hinder door het vrachtverkeer voor de omgeving worden verminderd. Het

gebruik van het Europaplein als ‘keerrotonde’ door verkeerd gereden vrachtwagens zorgt nu voor verkeershinder in de omgeving. Voor de aansluiting van C’park Bata op de omgeving liggen er kansen voor de aanleg van een nieuwe ontsluiting aan de zuidzijde van het kavel.

Loading docks

Huidige routing met vrachtverkeer door het middengebied

Fase 1: Centrale groene verblijfsruimte door nieuwe routing vrachtwagen.

Fase 2 Na een eventuele verdere herpositionering en optimalisatie van de huisvesting van de schoenenfabrikant Bata Industrials ontstaan er weer nieuwe kansen voor doorontwikkeling van de vrijkomende gebouwen. Zo kunnen gebouw 11 en gebouw 12 bijdragen aan een verdere versterking van het concept C’park Bata door de realisatie van nieuwe functies en de uitbreiding van bestaande functies, passend binnen het geheel van het complex. Met de verschillende woonconcepten (lokaties gebouw 11, 12 en 21) die mogelijk zijn op C’park Bata wordt een belangrijke stap gezet naar een verlevendiging en urbanisering van het gebouw dat daarmee goed aansluit op de aan de overzijde gelegen woonwijk Batadorp. Gebouw 11 is geschikt voor een kantoorruimte zonder baliefunctie, dienstverlening, IT, high-tech industrie. Maar ook voor een woon- of verblijfsfunctie indien maatregelen worden getroffen die zorgen voor geluidsreductie, zoals afschermende maatregelen en geluidsisolerende maatregelen die een goed binnenklimaat waarborgen. In het centrale gebouw 21 zijn flexibele woonwormen op de verdieping wellicht mogelijk. Gebouw 12 en 42 zijn geschikt voor maakfuncties zoals in gebouw 22 en 32. Door het verwijderen van de loading docks bij gebouw 42 kan de oorspronkelijke bebouwingsstructuur weer in ere worden hersteld en komt plek vrij voor bijvoorbeeld buitensport, extra groen of buitenrecreatie.

Het gehele binnengebied kan nu als groen verblijfsgebied worden ingericht. Het parkeerterrein aan de achterzijde kan achter gebouw 32 worden doorgetrokken en later met een lus worden aangesloten op het parkeerterrein voor een nieuw gebouw 41.

Gebouw 41 kan worden ontwikkeld als de andere gebouwen in gebruik zijn. Hier zijn maakbedrijven met magazijnfuncties en kantoorfuncties mogelijk, al dan niet in combinatie met gebouw 42. Voor gebouw 41 dient bij grote voorkeur een nieuwe ontsluiting te worden gerealiseerd (zuidoost of zuidwest zijde perceel) om de verkeersveiligheid bij de aansluitingen op het Europaplein te verbeteren. Hier liggen ook kansen voor een aantrekkelijker Europaplein met wandelrondjes en de aanleg van wandelroutes door de openbare bosstrook die ligt vóór het parkeerterrein voor gebouw 31 en 41.

Uitvoering

12

We hebben een stip op de horizon (stedenbouwkundig en programmatisch) en we hebben bestaand beleid en randvoorwaarden. We kunnen echter niet alles voorzien. Wat nu in de weg staat, kan volgend jaar opgelost zijn of misschien is er een hele andere behoefte. Die ruimte willen we creëren in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Deze gedachte is mede ontstaan aan de hand van de organische groei van C’park Bata en de brede interesse uit de markt.

11

22 21

32 31

42 41

Mogelijke fase 2: Vergroten verkeersluwe binnengebied

F1 Hoek weer goed in het zicht

Parkeren aan de achterzijde

Kans: optimalisatie fietsstructuur

Ook voor voetgangers aangename entree Groen binnengebied Voetganger primaire gebruiker

Kans: herinrichting Europaplein Directe route naar de entree Kleinschalig transport (heftruck)

Directe verbindingen met de buurt

Verbreden inrit

Optimaliseren verkeersstructuur

Loading docks in gebruik

Nieuwe routing vrachtverkeer

Slow lane (lange afstand fietsroute)

Buitensport

Visie, 1e fase 14.

F2 Doortrekken groen verblijfsgebied

Woon-werken

Kans: herinrichting Europaplein

Kans: nieuwe ontsluiting / toegangswegen en paden

Verleggen inrit, minder kruisingen met voetgangers

Buitensport in het groene verblijfsgebied Doortrekken groen verblijfsgebied Kans: extra fietsverbinding

Ontwikkeling gebouw 41 & 42

Kans: verbinding met het wijkpark

Kans: routes door park Kans: sport in het park

Visie, 2e fase, ontwikkeling gebouw 11, 41 en 42

4. STEDENBOUWKUNDIGE EN CULTUURHISTORISCHE VERKENNING Uitgangspunt is herontwikkeling met behoud van het waardevolle ensemble. Hoe functioneert het terrein nu, wat is de betekenis in het grotere geheel en wat zijn de cultuurhistorische waarden?

Regionale ligging Bedrijvenpark Bata bevindt zich in de groene zone tussen Eindhoven en Best. In deze zone is in de loop der tijd de heide tot onder andere bosbouw getransformeerd met daarin woningbouw en bedrijvigheid. De ontwikkeling en bijbehorende vergroening van C’park Bata zal een bijdrage leveren aan het versterken van deze groene zone.

Tussen de infrastructuur De groene zone tussen Eindhoven en Best

aal

Sp oor

t

Bea

n-

ove

dh

Ein

eg

rkw

st

Het gebied is omsloten door doorgaande infrastructuur

Be

Wilhelminakanaal

A58

16.

an rixk

Pa

Het fabrieksterrein Bata is niet alleen onderdeel van Batadorp, maar ook van bedrijventerrein ‘Breeven’. De structuur van de woonwijk Bata is vooral op het fabrieksterrein en de Parkweg gericht. Het gehele gebied is omsloten door doorgaande infrastructuur: het Wilhelminakanaal; het Beatrixkanaal; de spoorlijn en de A58/A50. Deze prominente randen hebben hoofdzakelijk een groene uitstraling en beperken door hun doorgaande karakter het aantal mogelijke aansluitingen naar de omgeving. In het hart van het gebied ligt het Breevenpark, een aangename plek waar men een ommetje kan lopen of de speeltuin kan bezoeken.

A50

Analyse huidige situatie In de huidige situatie zijn de drie rijksmonumenten beeldbepalend voor de uitstraling. De achterliggende gebouwen zijn pas zichtbaar na het betreden van het binnengebied. Vanaf het noorden gezien - de kruising Bataweg met het Europaplein - is de markante bebouwing inmiddels beter zichtbaar door het weghalen van groen, maar er is nog wel sprake van een rommelige aanblik. Het zuidelijke deel van het kavel (vanaf gebouw 31) ligt achter een bosstrook verstopt. Hoewel de gebouwen qua hoofdvorm overeenkomen zijn er toch nadrukkelijk verschillen. Gebouw 21 heeft een prominente entree in het midden van het gebouw gekregen en fungeert nu als hoofdingang richting het Europaplein. De Batalaan is de oude verbinding tussen de wijk en het fabrieksterrein voor de voetgangers. Het binnengebied van de fabriekslocatie kent een divers gebruik: van vrachtverkeer dat onderweg is naar de loadingdocks (enkele vrachtwagens per dag); een heftruck die heen en weer rijdt tussen de fabrieksgebouwen tot de werknemers die hier hun ontspanning zoeken. Direct omwonenden van Bata ondervinden hoofdzakelijk hinder van het (niet-bestemmings) vrachtverkeer die het Europaplein als ontsluiting van Breeven gebruiken en het plein zelf als keerlus voor verkeerd gereden vrachtwagens.

De gevelindeling van de Rijksmonumenten, bron: BKP Batadorp 2.0, 18.

Rijksmonumenten

De achterliggende loodsen zijn onderdeel van de stedenboukundige compositie

Directe verbinding met de wijk, hek beperkt ruimte voetgangers Middengebied shared space: vracht, heftruck, voet, fiets.

g

we

ta Ba

Eu ein

apl

rop

Entree C’Park

Loading docks

Onbebouwde plot

eg

rkw

Pa

Analyse huidige situatie

Historie In de jaren dertig realiseert de Tsjechische schoenenproducent Bata diverse fabrieken buiten de landsgrenzen – waaronder in Nederland - om de ingestelde douanetarieven te omzeilen. Er werd voor de locatie nabij Best in de oksel van het Wilhelminakanaal en het Beatrixkanaal gekozen door de gunstige ligging nabij de vaarwegen en het spoor, de aanwezigheid van goedkope arbeidskrachten en de aantrekkelijke grondprijs. De fabriek is opgezet volgens dezelfde modernistische principes als de hoofdvestiging te Zlin. Hierbij werd grote aandacht besteed aan de werkomstandigheden van de arbeiders. Licht, lucht en ruimte maar ook hygiëne waren kernbegrippen die aan de bouw van de fabriek ten grondslag lagen en ook in de huidige situatie nog goed te zien zijn. Direct naast de fabriek werd de woonwijk Batadorp gerealiseerd. 130 woningen zijn hier op loopafstand van de fabriek gerealiseerd voor de medewerkers van de fabriek. In de huidige situatie zijn de modernistische uitgangspunten die ten grondslag lagen aan het gebied nog af te lezen. Waar de fabrieksgebouwen in de jaren ’60 nog in een grid van 4 bij 5 stonden is in de daaropvolgende jaren deze productielocatie kleiner geworden en met reguliere bedrijvigheid ingevuld.

De gebouwen die nu nog bij het oorspronkelijke fabrieksterrein horen zijn in een grid van 3 bij 2 georganiseerd met een centrale toegang en een interne ontsluiting. De drie voorste witte gebouwen aan het Europaplein zijn bijzonder gave voorbeelden van deze bouwperiode en zijn Rijksmonumenten. De drie hierachter achtergelegen gebouwen hebben ook grote raampartijen maar kennen onder andere door hun uitvoering in baksteen in plaats van beton en hun geringe hoogte van één laag een meer sobere uitstraling. Deze gebouwen zijn geen monumenten, echter vormen ze samen met de drie voorste gebouwen een herkenbaar ensemble en hebben daarmee cultuurhistorische waarde. Aan de zuidoostzijde van het 3 bij 2 grid is sinds de jaren ‘80 een loods met 4 loadingdocs aanwezig en aan de zuidwestzijde staat er op de 4e plot aan de Europlaan sinds de jaren ‘80 geen gebouw meer.

20.

1900 De rand van het dorp Best in het noorden zichtbaar. De spoorverbinding tussen Best en Eindhoven is gereed. De locatie waar de schoenenfabriek zal komen is de Bestsche heide.

1929 Het Wilhelminakanaal is gerealiseerd. De hoeveelheid heide neemt af.

1953 Het Beatrixkanaal is gerealiseerd. De schoenenfabriek Bata (1933), Batadorp (1934) en Wilhelminadorp zijn gerealiseerd. Het bedrijventerrein heeft een directe spoorverbinding. Er worden nieuwe bosgebieden aangelegd. De heide neemt verder af.

1963 Er vinden grootschalig verkeerskundige ingrepen plaats. Zo wordt de snelweg Eindhoven – Tilburg gerealiseerd en krijgt de verkeersstructuur een sterkere hiërarchie. Vanuit batadorp kan men via een brug naar het oosten het Beatrixkanaal over. De schoenenfabriek is uitgebreid.

1984 De snelweg A58 (oost) en het knooppunt met de A2 worden gerealiseerd. Er wordt een nieuwe structuur voor het bedrijventerrein Bata aangelegd. Het aantal gebouwen bij de schoenenfabriek neemt af. Best krijgt nieuwe woonwijken. Op de Aarlesche heide wordt een fabriek gerealiseerd.

1993 Zuidzijde van het bedrijventerrein Bata wordt uitgebreid. Bedrijventerrein Breeven is in ontwikkeling. Best krijgt een nieuwe aansluiting vanaf de A58. Eindhoven ontwikkeld woonwijken tot aan de A58. Best breidt Wilhelminadorp uit.

1999 Bedrijventerrein Bata wordt verder naar het zuiden uitgebreid en de laatste lege kavels worden opgevuld. De ontwikkeling van bedrijventerrein Breeven sluit aan op bedrijventerrein Bata. Vinex ontwikkeling bij Best.

2019 Verkeerskundige optimalisatie snelweg knooppunt Batadorp. Verdichting van alle bedrijventreinen. Afronding van de Vinex bij Best.

De bouwperiodes rond de schoenenfabriek Bata. De wijk halve wijk Batadorp is tegelijkertijd met de fabriek ontwikkeld.

Cultuurhistorie Het plangebied is aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. De gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter. Het gebied is onderdeel van een beschermd dorpsgezicht, samen met het oude deel van Batadorp. De gebouwen 11, 21 en 31 zijn aangewezen als Rijksmonument. Dit betreffen de voormalige schoenenfabriek en het daarbij behorende kantoor en de kousenfabriek aan het Europaplein 1. Overigens is het gehele “Industrieel complex Batadorp” conform de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant aangewezen als Stedenbouw van historische waarde. Dit complex is op onderstaande afbeelding rood omlijnd.

Rijksmonument 3x1

Huidig ensemble 3x2

22 32

31

4x2 + woonwijk

21

historische waarde

42 41

Oorspronkelijk grid 4x5 (niet meer aanwezig)

22.

De fabriek ligt op een rechthoekig terrein. Aan de noordkant grenst het Wilhelminakanaal, aan oost- en zuidkant het bedrijventerrein Breeven en aan de noordwestkant gescheiden door een groenstrook de woningen van het bijbehorende Batadorp. Oorspronkelijk was het terrein veel groter tot aan de spoorlijn Den Bosch-Eindhoven. Op het terrein staan verschillende gebouwen die in de loop der tijd diverse functies hebben vervuld. De hier genoemde functies van de gebouwen verwijzen naar de oorspronkelijke functie waarvoor ze gebouwd zijn. De bescherming betreft de drie oudste onderdelen van het complex namelijk: I schoenfabriek, II kantoor, III kousenfabriek. De gebouwen I, II en III liggen in het verlengde van elkaar aan het Europaplein respectievelijk de Parkweg.

Omschrijving Onderdeel I (11 nummering Bata): De SCHOENFABRIEK uit 1934 is een drielaags bedrijfsgebouw onder plat dak met iets overstekende houten gootlijst. Vierkante lifttoren. Skeletbouw van gewapend beton, bepleisterd en gewit. IJzeren ramen met gewijzigde aluminium roedenverdeling en latere horizontale buitenzonweringen. Aan de zijkant een ijzeren brandtrap met bordessen. Aan de achterzijde enkele latere aanbouwen. In verband met uitbreidingsmogelijkheden is de fundering geschikt voor vijf bouwlagen. Onderdeel II (21 nummering Bata): Het KANTOOR uit 1934 is een drielaags bedrijfsgebouw onder plat dak met iets uitstekende houten gootlijst. Vierkante lifttoren. Skeletbouw van gewapend beton, gepleisterd en gewit. IJzeren ramen met grotendeels gewijzigde aluminium roedenverdeling. Latere horizontale buitenzonweringen. Aan de voorzijde een latere uitbouw uit 1969 met luifel. Aan de zijkant een ijzeren brandtrap met bordessen. Aan de achterzijde een latere uitbouw. Herdenkingsplaquette 1940-1945 met bijbehorende verlichtingselementen, aangeboden door het personeel. Ook hier is rekening gehouden met uitbreidingsmogelijkheden. De fundering is geschikt voor vijf bouwlagen. Onderdeel III (31 nummering Bata): De KOUSENFABRIEK uit 1938 is een drielaags bedrijfsgebouw onder plat dak met iets uitstekende houten gootlijst.

Vierkante lifttoren, in verband met uitbreidingsmogelijkheid geschikt voor vijf verdiepingen. Skeletbouw van gewapend beton, gepleisterd en gewit. IJzeren roedenramen, deels origineel, deels gewijzigd in aluminiumroeden. Latere horizontale buitenzonweringen. Aan de zijkanten ijzeren brandtrappen met bordessen. Achterzijde met latere uitbouwen.

Waardering

12

11

Stedenbouw van

FABRIEKSCOMPLEX N.V. Nederlandse Schoen & Lederfabriek Bata is in de stijlvormen van het Functionalisme gebouwd tussen 193338 naar ontwerp van architecten van de moederfabriek in Zlín en uitgevoerd door het eigen bouwbureau.

Het fabriekscomplex van Bata is van algemeen belang. Het geheel heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld van een sociaaleconomische ontwikkeling, namelijk de industrialisatie en internationalisering van Noord-Brabant in het Interbellum. Het is tevens van belang voor de typologische ontwikkeling van de hoogbouw voor de schoen- en lederindustrie, onder invloed van de uitgangspunten van het Functionalisme. Het heeft architectuurhistorisch belang als karakteristiek en zeldzaam voorbeeld van het Functionalisme en als voorbeeld van fabrieksbouw met een sterk internationaal karakter. Het geheel heeft ensemblewaarden als functioneel onderdeel van de Companytown Batadorp, die voor Nederland als een zeer bijzondere stedenbouwkundige ontwikkeling aangemerkt dient te worden.

5. PROGRAMMATISCHE VERKENNING De behoefte aan campusvorming is in feite al bewezen omdat het concept al in het gebied functioneert. Om dit gebruik planologisch te borgen en het concept te kunnen versterken met aanvullende en complementaire functies, moet de behoefte aan het concept en de losse programmaonderdelen daarin worden beschreven. Daarom is hierna ingegaan op de behoefte.

Behoefte duurzame functie cultuurhistorisch waardevol complex Voor behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en de drie rijksmonumenten daarin, is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. De behoefte aan ruimte voor gemende functies (ambachtsbedrijven, kantoren zonder baliefunctie, dienstverlening, maatschappelijk, horeca, leisure en sport) is in feite al bewezen omdat alle gebouwen inmiddels zijn verhuurd. Het complex is al in gebruik door vervolgfuncties, maar dit moet nog wel planologisch worden vastgelegd.

Behoefte campusvorming Vanuit de planologie wordt onderscheid gemaakt in ‘bedrijven’, ‘kantoren’, ‘wonen’, ‘leisure’ en ‘horeca’. In de praktijk is steeds meer sprake van blurring. Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata-complex is sprake van een organisch groeiende campus door een cluster van bedrijven en instellingen, horeca, ontmoetingsruimte en een sportvoorziening. Bedrijven en instellingen willen steeds meer bij elkaar zitten, kennis, netwerk en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een bedrijfsverzamelcommunity. Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele kantoorconcepten, industrieel erfgoed met een verhaal of een community.

24.

Er zijn inmiddels diverse voorbeelden in Nederland, waarbij over het algemeen functies met een bepaald profiel bij elkaar gaan zitten. Soms groeit het concept eerst vanuit een tijdelijke verhuursituatie in een leegstaand complex en wordt de functieverbreding of transformatie later planologisch mogelijk gemaakt. Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet thematisch zijn. In en rondom Eindhoven zijn voornamelijk campussen en verzamelgebouwen gericht op design, maakindustrie, high-tech en kennisintensieve sectoren. Juist voor een brede categorie bedrijven en instanties die niet binnen die strakke kaders passen biedt C’park Bata een plek voor nietgelabelde partijen. C’park Bata is een voorbeeld van een brede bedrijfsverzamelcommunity gericht op work, stay, enjoy. C’park Bata richt zich op de ontwikkeling van een stedelijk milieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving, faciliteiten kunt delen en ook kan wonen, sporten en plezier maken. Hoe meer bedrijven en een mix van bedrijven zich er vestigen, hoe meer mensen er zijn en verblijven, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht.

Behoefte horeca en ontmoetingsruimte Er wordt zelfstandige horeca (zonder overnachtingsmogelijkheden en zonder feesten en partijen) mogelijk gemaakt. Deze functie is al aanwezig in het entreegebouw van het complex en aan de achterzijde met enkele terrassen. In het entreegebouw is nu een kantine/ ontmoetingsruimte. Deze faciliteert het hele complex. Het is een ondersteunende functie, maar geen ondergeschikte functie. Iedereen is straks welkom, zodat deze plek ook als ontmoetingsplek voor bewoners van Batadorp kan worden gebruikt, maar even zo belangrijk, voor de bedrijven op bedrijventerrein ‘Breeven’. De behoefte aan horeca en ontmoetingsruimte blijkt ook uit de participatie.

Horeca en ontmoeting zijn essentieel voor het goed functioneren van een campus en een bedrijventerrein (‘Breeven‘) in het bijzonder. Er is behoefte aan levendigheid en ontmoetingsplek op een campus. De aanwezigheid van horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht voor werknemers en bezoekers in het gebied. De marktverwachting voor horeca is de afgelopen jaren goed geweest en de verwachting en inmiddels ervaringen zijn dat de vraag ook weer snel herstelt na de Coronacrisis. Er is behoefte aan horeca in het plangebied, mede gelet op de toename van het aantal werknemers in het gebied, de gewenste levendigheid en de behoefte aan ontmoetingsplekken. Een ontmoetingsplek is goed voor de leefbaarheid van een werkgebied. Dit geldt overigens ook voor het hele terrein Breeven waar het ontbreekt aan een centraal punt, lunchgelegenheid en/of ontmoetings- en vergaderruimte.

Behoefte leisure (vrijetijdsvoorzieningen) Op het complex is al een sportschool aanwezig in gebouw 22. Ook deze functie past goed bij de campus als ondersteunende voorziening. Clustering van ondersteunende voorzieningen ligt voor de hand. Sport is mogelijk in enkele gebouwen en in de buitenruimte van het complex. Hier liggen ook kansen voor buitensport in de groene omgeving van C’park Bata. Andere vrijetijdsvoorzieningen zoals vermaaks- en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar, zoals bijv. expositieruimte, VR-experience, escaperoom, etc.

Behoefte detailhandel De behoefte aan detailhandel is niet onderzocht. Beleidsmatig is detailhandel niet als zodanig beoogd, anders dan van ter plaatse vervaardigde goederen of ondergeschikt aan een hoofdfunctie (denk bijvoorbeeld ook aan e-commerce). Eventuele kleinschalige retail ter ondersteuning van het concept valt te overwegen (bijv. kleinschalige kapsalon, gemaksshop/balie, wasserij/stomerij-service of copyshop). Voor de bestaande schoenenwinkel wordt een uitzondering gemaakt uit cultuurhistorisch oogpunt.

Behoefte bedrijven Het initiatief maakt een brede bedrijfsbestemming mogelijk, gelet op de gewenste flexibiliteit van het bedrijfsverzamelcomplex. Het plangebied heeft al een bedrijfsfunctie, maar dit is een specifieke verouderde bestemming (groothandel in metalen en –halffabricaten). Behoudens de Bata Industrials-fabriek is er nu hoofdzakelijk nog lichte of kleinschalige bedrijvigheid gevestigd. Het gehele complex is geschikt voor de maakindustrie (maximale milieucategorie 3.2). Er moet wel rekening worden gehouden met de ligging nabij woonbuurten. Ook wordt bij nieuwe ontwikkelingen op het complex rekening gehouden met

de vigerende rechten van omliggende bedrijven. Door middel van een interne zonering, waarbij de zwaardere bedrijfsactiviteiten naar achteren en naar de zuidzijde van het terrein gaan, ontstaat er wellicht ruimte voor een woon- of verblijfsfunctie aan de noordwestkant van het complex (gebouw 11 en 21). De regionale behoefte aan bedrijfsruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost-Brabant.

Trends en ontwikkelingen Next economy: overkoepelend begrip voor aantal ‘megatrends’ Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de hedendaagse markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij voor een andere vormen van samenwerking. Technologische vooruitgang zorgt voor een nieuwe dynamiek in de locatiekeuze en het gebruik van robots, digitale innovaties en de ‘internet of things’ leiden tot verhoogde productie, efficiëntie en flexibiliteit. Er wordt ook wel gesproken over de ‘vierde industriële revolutie’ (industrie 4.0). De oude verticale, hiërarchische economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren.

Vormen van synergie tussen en clustering van bedrijven

Behoefte clustering De mate waarin behoefte is aan clustering bij bedrijven hangt af van de mate waarin synergie en symbiose kan ontstaan rondom producten, (productie)processen en/of kennis. Daarnaast ontstaat ook steeds meer bedrijvigheid op plekken waar ontmoeting de leidende ‘vestigingsfactor’ is. Dit kunnen campusachtige plekken zijn, maar ook hergebruikt industrieel erfgoed, of zelfs (informele) locaties in binnensteden. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. Clustering op deze plek nabij de A58, het centrum van Best en Eindhoven als grote stad is kansrijk.

Vervagen grenzen bedrijventerreinen: behoefte informele milieus en functiemenging Er zijn verschuivingen in de werklocaties van bedrijven waarneembaar. De strikt monofunctionele werklocaties voldoen niet meer aan de eisen van alle bedrijven. Vooropgesteld: het gros van de bedrijven op bedrijventerreinen zal nog steeds op zoek gaan naar een plek op een regulier bedrijventerrein. Toch zijn er ook meer bedrijven die meer waarde hechten aan een dynamische omgeving waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen, waar verschillende bedrijven elkaar op zoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging van bedrijfsruimte met andere economische functies als kantoor, detailhandel of leisure. Oorzaken voor de groei van deze ‘blurring’: • De groeiende behoefte aan ontmoeting en interactie, net als aan een flexibiliteit in bedrijfsvoering en - huisvesting. Flexibele locaties gericht op interactie groeien hierdoor in populariteit. • Groei van schonere en minder hindergevende productieactiviteiten, waardoor menging met andere (lichtere) functies makkelijker is. • Verdienstelijking en verkantorisering van bedrijfsruimtegebruikers, waardoor zij in de uitstraling maar ook in het type activiteiten en werkgelegenheid meer lijken op een kantoorgebruiker.

Denk aan het binnenhalen van (kantoorachtige) activiteiten als engineering, software-productie of kwaliteitscontroles in huis door productiebedrijven. • Verhuur van (overtollige) kantoormeters door bedrijfsruimtegebruikers op bedrijventerreinen. • Vergroten van werknemerstevredenheid en bieden van inspirerende werkomgeving met ‘thuis’-gevoel.

De hiervoor beschreven trends en ruimtelijke impact op bedrijventerreinen, vormt de basis voor de kwalitatieve benadering in de prognose. Door de verdergaande fragmentatie van de productieketen en toenemende verwevenheid tussen verschillende sectoren en bedrijven in de economie, gaat de vraag naar bedrijventerreinen steeds meer dwars door ‘traditionele’ terreintypen heen. Het verschil tussen sectoren wordt diffuser. Zo wordt het onderscheid tussen logistiek en productie minder duidelijk (bijvoorbeeld assemblage in distributiecentra) en halen productiebedrijven steeds vaker (kantoorachtige) activiteiten als R&D, engineering of kwaliteitscontroles in huis. Hierdoor is het lastiger om locaties ‘sec’ te segmenteren naar bijvoorbeeld type sector, milieucategorie of uitstraling/ verschijningsvorm. Steeds vaker is bijvoorbeeld relevant of op de locatie veel of minder interactie met de omgeving kan plaatsvinden.

Kenmerken stedelijk werkmilieu 26.

Daarvoor is o.a. de ligging relevant; ligt de locatie in stedelijk gebied of juist hier buiten. In plaats van een indeling naar traditionele terreintypen (zoals een industrieterrein of logistiek terrein) is gekozen voor een indeling waarbij omvang en (mate van) interactie met de omgeving centraal staan. Dit leidt tot een tweedeling qua type werkmilieus: • Functioneel werkmilieu: grootschalig en klein/middelgroot • Stedelijk werkmilieu: klein/middelgroot De locatie is een stedelijk werkmilieu.

Campus locaties of thematische terreinen zijn verbijzondering

Behoefte

Een verbijzondering binnen deze werkmilieus betreffen de specials, zoals campussen en thematische clusters. Een campus of thematische locatie kan meerwaarde hebben voor vestiging ten opzichte van regulier aanbod, bijvoorbeeld omdat op deze plekken samenwerking en innovatie wordt gestimuleerd. Daarmee kan het een doelgroep aantrekken die anders niet geland zou zijn in de regio of een versnelling/ versterking van de regionale economie tot stand te brengen, die buiten de reguliere prognose valt. Voor een deel van de thematische locaties is echter te beargumenteren dat de vraag anders wel op een ander bedrijventerrein terecht zou zijn gekomen; omdat het vraag is die ook op een regulier bedrijventerrein uit de voeten kan. Het is dus belangrijk om specials ook echt speciaal te maken in de programmeringsafspraken en in de uitwerking ervan (o.a. in bestemmingsplan en uitgifte), zodat het echt onderscheidende plekken zijn en blijven en ze niet concurreren met het reguliere aanbod. De behoefte vanuit specifieke clusters is onderdeel van de geraamde vraag vanuit de verschillende sectoren. Het is immers vaak tekenend voor een campus- of clusterconcept dat deze bedrijvigheid huisvest die door alle sectoren heengaat. Een campuslocatie kan daarbij een meerwaarde hebben ten opzichte van regulier aanbod, omdat op deze plekken samenwerking en innovatie wordt gestimuleerd.

Wel is het mogelijk dat er extra vraag ontstaat door een specifiek (campus)concept. Bijvoorbeeld omdat zich hierdoor bedrijven vestigen en opstarten, die anders misschien helemaal niet waren ontstaan of voor vestiging op in deze regio of in Noord-Brabant hadden gekozen. Deze eventuele additionele vraag valt buiten de scope van de behoefteraming.

In het stedelijk gebied Eindhoven is behoefte aan 92 tot 226 ha bedrijventerreinen en er is slechts harde plancapaciteit voor 50 hectare. Het is daarom belangrijk dat er voldoende ruimte blijft voor de maakindustrie.

Vraag-aanbodconfrontatie Zuidoost-Brabant

Vraag-aanbodconfrontatie klein tot middelgroot werkmilieu

Er is een groot tekort aan stedelijk klein tot middelgrote werkmilieus. C’park Bata kan hier met een brede bedrijfsbestemming mede invulling aan geven. Dit is juist DE plek voor bedrijvigheid en instanties die niet zijn toegestaan op de gethematiseerde campussen, zoals BIC, HTC, Automotive Campus, TU/e, Science Park Eindhoven).

Aandacht voor de bestaande terreinen De kwaliteit en courantheid van de bestaande voorraad is een belangrijk aandachtspunt. De uitbreidingsvraag, die in deze prognose geraamd wordt, gaat feitelijk maar om een klein deel van de bedrijventerreinenvraag in Zuidoost-Brabant. Zo’n 90% van de dynamiek vindt komende jaren gewoon plaats op de bestaande bedrijventerreinen. Denk aan bedrijven die investeren in hun pand, verhuizen, bijhuren/-kopen, ruimte afstoten, starters, scale-ups, et cetera. De prognose gaat er inherent vanuit dat deze bestaande voorraad over de gehele periode kwalitatief geschikt blijft voor (toekomstige) ruimtevragers. Met alle ontwikkelingen in de economie (circulair, robotisering, smart industry, etc.) en energie- en klimaatopgaven is dat geen vanzelfsprekendheid en zullen gemeenten in Zuidoost-Brabant dus ook voldoende aandacht moeten hebben voor het verduurzamen en toekomstbestendig houden en maken van de bestaande voorraad. Gelet hierop is ook het borgen van ondersteunende instrumenten van belang.

Conclusie behoefte bedrijven Er is een groot tekort aan stedelijk kleine tot middelgrote werkmilieus. C’park Bata kan hier met een brede bedrijfsbestemming mede invulling aan geven. Vooral gebouwen in de tweede lijn (12,22, 32 en 42) en een eventueel nieuw gebouw 41 lenen zich goed voor ‘schone’ maakbedrijven, R&D-bedrijven en/of lichte productie in combinatie met een bijbehorende magazijnfunctie. De strikt monofunctionele werklocaties voldoen niet meer aan de eisen van alle bedrijven. Er zijn steeds meer bedrijven die meer waarde hechten aan een dynamische omgeving waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen, waar verschillende bedrijven elkaar op zoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging van bedrijfsruimte met andere economische functies als kantoor, detailhandel of leisure.

28.

Er ontstaat steeds meer bedrijvigheid op plekken waar ontmoeting de leidende ‘vestigingsfactor’ is. Dit kunnen campusachtige plekken zijn, maar ook hergebruikt industrieel erfgoed, of zelfs (informele) locaties in binnensteden. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. C’park Bata is een goed voorbeeld van een betaalbare en groeiende campus in een aantrekkelijke werkomgeving nabij de stad.

Behoefte kantoren Vooral de voorste gebouwen (gebouw 11, 21 en 31, in totaal ca 15.000 m2 bvo) lenen zich goed voor de kantoorfunctie of kantoorachtige functies. Het verschil tussen maakbedrijven en kantoren vervaagt steeds meer en een redelijk deel van de gebouwen 21 en 31 zijn ook al ingevuld met kantoren. De regionale behoefte aan kantoorruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant (november 2018). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost-Brabant.

Trends en ontwikkelingen Rabobank verwacht dat de negatieve effecten op de kantorenmarkt door de coronacrisis vooral tijdelijk zijn. De kantorenmarkt staat er beter voor dan tijdens de vorige crisis en de grote steden versterken hun positie op de kantorenmarkt. verder is de verwachting dat het kantoor niet langer alleen een plek is om te werken maar steeds meer om te ontmoeten. Door de economische groei van de laatste jaren staat de kantorenmarkt er goed voor. Ook een laag nieuwbouwvolume in combinatie met verschillende transformaties en renovaties hebben de markt goed gedaan. Ter vergelijking: begin 2020

Krimp kantorenvoorraad door weinig nieuwbouw en veel onttrekkingen, bron Rabobank

stond ongeveer 11 procent van de kantoormeters leeg, terwijl in 2008 de leegstand voorbij de 20 procent dreigde te gaan. De kantorenmarkt maakt daarnaast een kwaliteitsslag: er is meer aandacht voor het moderniseren van kantoren. Traditionele, veelal monotone locaties maken plaats voor werklocaties met een grotere diversiteit aan functies en voorzieningen. Verder worden kantoren steeds duurzamer en energiezuiniger. Aangezien veel kantoren nog geen energielabel-C hebben, komt hier de komende jaren een versnelling in. De impact van Corona is terug te zien in de manier hoe we kantoren gebruiken. Om te voldoen aan de anderhalvemetersamenleving moeten aanpassingen worden gedaan aan de inrichting van de werkomgeving. Dat gaat ten koste van werkplekken en daarmee daalt de bezettingsgraad. Vooral hoogbouw is kwetsbaar vanwege de beperkingen die gelden voor het liftgebruik. Ook hebben grote open kantoortuinen hun langste tijd gehad. In de markt is bovendien discussie over de kwetsbaarheid van kantoren op stationslocaties. Veel werknemers die normaal gesproken met het openbaar vervoer reisden, werken nu tenslotte thuis. Rabobank verwacht dat het hier vooral gaat om een