24075.6 - Toelichting BP C'Park Bata

C'PARK BATA Best Bestemmingsplan

1/2

DATUM KENMERK

13-12-2023 NL.IMRO.0753.CParkBata-ON01

PROJECT PROJECTLEIDER

C'Park Bata mr. S. van Bogget

OPDRACHTGEVER Gemeente Best PROJECTNUMMER 20201023 AUTEUR STATUS

2/2

ing. R. Verkooijen ontwerp

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding en doel

9

1.2

Ligging

9

1.3

Crisis en Herstelwet

10

1.4

Geldend bestemmingsplan

10

1.5

Leeswijzer

12

Projectbeschrijving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Toekomstige situatie

14

Beleidskader

23

3.1

Europees en nationaal beleid en regelgeving

23

3.2

Provinciaal beleid

39

3.3

Regionaal beleid

44

3.4

Gemeentelijk beleid

45

Milieu­ en omgevingsaspecten

49

4.1

Inleiding

49

4.2

Vormvrije m.e.r.­beoordeling

49

4.3

Verkeer en parkeren

53

4.4

Bedrijven en milieuzonering

58

4.5

Archeologie en cultuurhistorie

63

4.6

Geluid

64

4.7

Externe veiligheid

67

4.8

Luchtkwaliteit

71

4.9

Kabels en leidingen

72

4.10

Bodem

73

4.11

Water

73

4.12

Ecologie

79

Juridische planbeschrijving

85

5.1

Raadpleegbaarheid

85

5.2

Inhoud juridische regeling

85

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

87

6.1

Economische uitvoerbaarheid

87

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

87

Hoofdstuk 6

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Batadorp Heritage en de gemeente Best werken al een aantal jaar samen om het industriële erfgoedcomplex met haar Rijksmonumenten aan het Europaplein 1 in Best te behouden, restaureren en duurzaam te herbestemmen. Vanuit de pijlers 'Work, Stay, Enjoy' is de afgelopen jaren invulling gegeven aan de vrijkomende bebouwing. Inmiddels is een mix van bedrijven op C'park Bata Best gevestigd. Batadorp Heritage wil een volgende stap zetten in het behoud en duurzame ontwikkeling van dit erfgoedcomplex. De vrijgekomen gebouwen zijn volledig gevuld met nieuwe functies. Deze functies passen grotendeels al binnen de bestaande bestemming. Sommige functies zijn met een omgevingsvergunning planologisch mogelijk gemaakt. Het is wenselijk om deze bestaande functies planologisch te verankeren, de uitwisselbaarheid van deze functies te regelen (flexibiliteit) en kaders neer te leggen om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.2

Ligging

Het plangebied ligt in het zuiden van de gemeente Best, in de oksel van het Wilhelminakanaal en het Beatrixkanaal. Het plangebied grenst aan de oost­ en zuidzijde aan het bedrijventerrein Breeven en aan de westzijde aan de woonwijk Batadorp. Ten noorden grenst het plangebied aan de Bataweg met daarboven het Wilhelminakanaal. Ten noorden van het Wilhelminakanaal is de woonwijk Wilhelminadorp gelegen. Ten westen van het Beatrixkanaal ligt een industrieterrein met groothandel Makro Best met daarachter de Philips Campus. Ten oosten van Breeven loopt een spoorlijn waarachter een golfbaan gelegen is. Ten zuiden van Breeven ligt een stuk land waarachter de A58, A50, A2 en E25 samenkomen in Knooppunt Batadorp. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Best, sectie F en perceelsnummer 769.

Kadastrale situatie plangebied

9/143

1.3

Crisis en Herstelwet

C'park Bata is opgenomen in de 12e tranche van de Regeling uitvoering Crisis­ en herstelwet (Chw). Dit maakt het mogelijk om een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op te stellen. Dit plan vindt zijn juridische grondslag in artikel 2.4 Crisis­ en herstelwet in samenhang met artikel 7c Besluit uitvoering Crisis­ en herstelwet (12e tranche). Via de innovatiebepalingen van de Crisis­ en herstelwet kan van een aantal bestaande wettelijke regels worden afgeweken, om het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte zoveel als mogelijk op het omgevingsplan te laten aansluiten. Voor C'park Bata zijn de volgende onderdelen relevant: y de inhoudelijke reikwijdte van het omgevingsplan is breder dan een bestemmingsplan.

Het omgevingsplan richt zich niet alleen op goede ruimtelijke ordening, maar ook op het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en op het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies; y in het omgevingsplan kan worden geregeld dat sommige activiteiten pas zijn toegestaan, als daarvoor een vergunning door burgemeester en wethouders wordt verleend; y in het omgevingsplan kunnen meer kwalitatief omschreven normen worden opgenomen, waarbij beleidsregels kunnen dienen voor nadere uitleg en interpretatie; y het vooruitschuiven van onderzoek: op basis van de huidige regelgeving moet een onderzoek plaatsvinden naar alle fictieve situaties die dit plan mogelijk maakt (maximalisering van planologische mogelijkheden). De Crisis­ en herstelwet biedt de mogelijkheid onderzoek door te schuiven naar de fase van vergunningverlening of zelfs handhaving. In hoofdstuk 5 van de plantoelichting wordt toegelicht op welke wijze deze onderdelen in de juridische regels zijn opgenomen.

1.4

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is juridisch­planologisch geregeld in het geldende bestemmingsplan 'Batadorp', vastgesteld op 30 november 2015. Er geldt één enkelbestemming: 'Bedrijventerrein ­ Cultuurhistorisch waardevol'. Binnen deze bestemming is door middel van specifieke aanduidingen aangegeven welke categorie bedrijven zijn toegestaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën: y 'Bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; y 'Bedrijf ten hoogste categorie tot en met 3.2': bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'; y 'Bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven uit ten hoogste categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'standaard'. Verder zijn de volgende specifieke aanduidingen op het gehele plangebied van toepassing: y 'Specifieke vorm van bedrijf ­ 1'; op basis van de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' is hier een groothandel in metalen­ en halffabricaten toegestaan met de maximale milieucategorie 3.2. y Ter plaatse van de aanduiding 'risicovolle inrichting': tevens bevi­inrichtingen.

10/143

Met de daarbij behorende voorzieningen zoals: y wegen en paden; y terreinen; y (ondergrondse) parkeervoorzieningen; y laad­ en losvoorzieningen; y groenvoorzieningen; y reclame­uitingen; y water en waterhuishoudkundige voorzieningen; y nutsvoorzieningen.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Batadorp e.o.' Verder is de gebiedsaanduiding 'geluidzone ­ industrie' van toepassing op het gehele plangebied. Voor vrijwel het gehele plangebied, op een strook aan de zuidzijde na, geldt de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 5'. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt een onderzoeksplicht voor bodemingrepen vanaf 2.500 m² en een verstoringsdiepte van meer dan 0,50 meter. De dubbelbestemming is echter herzien in het bestemmingsplan 'Parkeren en archeologie' zoals vastgesteld op 6 februari 2017. Daarmee is de dubbelbestemming en de archeologische verwachtingswaarde komen te vervallen. Aan de noordzijde van het plangebied zijn nog enkele dubbelbestemmingen en (gebieds)aanduidingen opgenomen:

11/143

y

y y y

Dubbelbestemming: 'Waterstaat ­ Waterkering'. De gronden hier zijn mede bestemd voor de waterkering (van het Wilhelminakanaal). Deze dubbelbestemming is van toepassing op een smalle strook aan de noordzijde van het plangebied; Dubbelbestemming: 'Leiding ­ Brandstof'. Deze dubbelbestemming is van toepassing op een smalle strook aan de noordzijde van het plangebied; Gebiedsaanduiding: 'vrijwaringszone ­ vaarweg' (van het Wilhelminakanaal). Deze aanduiding is van toepassing op een strook aan de noordzijde van het plangebied; Bouwaanduiding: 'specifieke bouwaanduiding ­ 1'. Hier is een reclamemast met een hoogte van maximaal 40 meter toegestaan.

Tot slot is aan de zuidzijde van het plangebied nog de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone – externe veiligheid vuurwerkopslag' opgenomen. Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden op basis van het geldende bestemmingsplan, de volgende regels: y Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; y De bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mag ten hoogste de bestaande bouwhoogte bedragen; y Gebouwen en overkappingen dienen ten minste 5 meter uit de perceelsgrens te worden gebouwd; y Indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 3 meter. De gronden die zijn aangewezen als 'Cultuurhistorisch waardevol' zijn naast de bestemming bedrijventerrein, groen, verkeer­verblijfsgebied of sport bestemd voor het behoud, het herstel en de versterking van het historische en ruimtelijk karakter van dit gedeelte van de wijk Batadorp. Het is verboden om oorspronkelijke hoofdgebouwen (gebouw 11, 21 en 31) dan wel de direct aan een hoofdgebouw verbonden oorspronkelijke bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de vorm van dakoverstekken, luifels en bankjes, te slopen. Conclusie: De geldende bestemming staat hoofdzakelijk bedrijven in verschillende milieucategorieën toe.

Deze bestemming maakt niet de gewenste herontwikkeling (als overgangsgebied tussen enerzijds de woonwijk en anderzijds het industrieterrein) en flexibiliteit in het gebied mogelijk. Evenmin wordt daarmee recht gedaan aan het behoud van het complex (rijksmonument), alsmede een duurzame invulling en herontwikkeling van een dergelijk fabriekscomplex, zoals de meeste vergelijkbare complexen naderhand voor 'lichtere' functies worden herbestemd. Afstemming op de huidige situatie en de visie voor C'park Bata is gewenst. Om dit mogelijk te maken, wordt het geldende bestemmingsplan herzien.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het de ontwikkeling van C'park Bata nader beschreven. Hier komt eerst de huidige situatie aan bod en vervolgens de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskaders voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks­, provinciaal­ en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld waaraan het plan wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. Hoofdstuk 6 licht de uitvoerbaarheid van het plan toe, zowel economisch als maatschappelijk.

12/143

Hoofdstuk 2 2.1

Projectbeschrijving

Huidige situatie

Bedrijvenpark Bata bevindt zich in de groene zone tussen Eindhoven en Best. In deze zone is in de loop der tijd de heide tot onder andere bosbouw getransformeerd met daarin woningbouw en bedrijvigheid. Het doel van deze zone is onder andere dat Best en Eindhoven niet aan elkaar vastgroeien. Het fabrieksterrein Bata is onderdeel van zowel de woonwijk Batadorp als van bedrijventerrein 'Breeven'. De structuur van de woonwijk Bata is vooral gericht op het fabrieksterrein en de Parkweg. Het gehele gebied is omsloten door doorgaande infrastructuur: het Wilhelminakanaal in het noorden; het Beatrixkanaal in het westen; de spoorlijn ten oosten en de A58/A50 ten zuiden van het gebied. Deze prominente randen hebben hoofdzakelijk een groene uitstraling en beperken door hun doorgaande karakter het aantal mogelijke aansluitingen naar de omgeving. In het hart van het gebied ligt het Breevenpark, een aangename plek waar men een ommetje kan lopen of de speeltuin kan bezoeken. Het Batadorp ligt ten westen van het plangebied. Het dorp is tegelijkertijd met de fabriek ontstaan om medewerkers van de fabriek te huisvesten. De 130 woningen liggen op loopafstand van de fabriek en kenden altijd een verbondenheid met het gebied.

Veel huidige bewoners van het Batadorp hebben zelf een connectie met het Batacomplex en/of maken regelmatig gebruik van het complex, haar faciliteiten of de gevestigde bedrijven. Het gebied is echter niet openbaar, maar enkel voor gebruikers toegankelijk. Het plangebied zelf bestaat uit het monumentale fabrieksterrein van de Bata. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden van het terrein. Het complex omvat circa 5 hectare en er staan 3 monumenten met drie bouwlagen en daarachter gelegen 3 loodsen met 1 bouwlaag. Aan de zuidoostkant van het terrein is het magazijn van Bata gevestigd (deels 2 bouwlagen). Het totale oppervlak in de bestaande gebouwen is circa 24.000 m2 vvo. Op de groenstrook naast gebouw 31 rust nog een bouwtitel. Hier kan gebouw 41 worden gerealiseerd in maximaal dezelfde hoogte als de naastgelegen panden (drie bouwlagen met een dakopbouw).

13/143

Situatie bouwdelen In de loop van de jaren heeft schoenenfabrikant Bata steeds minder ruimte op het huidige complex in gebruik. Inmiddels zijn de gebouwen 21, 22, 31 en 32 vrijgekomen, met uitzondering van de schoenenwinkel in gebouw 21. Alle ruimtes zijn op dit moment verhuurd en het geheel functioneert als een gewild (mkb­)bedrijfsverzamelcomplex. Bata Industrials heeft op dit moment de gebouwen 11, 12 en 42 volledig in gebruik.

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Inleiding Met dit bestemmingsplan worden de bestaande planologische functies verankerd, de uitwisselbaarheid van deze functies geregeld en kaders neergelegd om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken. C'park Bata is de afgelopen jaren organisch gegroeid waarbij de vrijkomende bebouwing is gevuld waarbij de het concept 'Work, Stay, Enjoy' de rode draad vormt voor de gevestigde ondernemers binnen het complex. In onderstaande paragrafen wordt het concept toegelicht. Daarna wordt ingegaan op de doorvertaling van de functies in dit bestemmingsplan. 2.2.2 Concept 'Work, Stay, Enjoy' De pijlers van het concept C'park Bata zijn 'Work, Stay, Enjoy'. Men is vanuit dit concept organisch gestart met het transformeren van de gebouwen en het creëren van een levendige community. C'park Bata richt zich op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk­, leisure­ en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én zelfs kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht. Bata Industrials produceert in Best al bijna 100 jaar schoenen en opereert daarnaast een groot distributie netwerk vanuit Best. Hiervoor huren zij de gebouwen 11, 12 en 42.

14/143

De overige vier centrale gebouwen (gebouw 21, 22, 31 en 32) zijn volledig door externe huurders in gebruik. In totaal is op dit moment de volledige 24.000 m2 verhuurd. De kruisbestuiving tussen de bedrijven vormt een belangrijke meerwaarde. Het geheel functioneerde al na amper 3 jaar als een gewild (mkb­)bedrijfsverzamelcomplex en is inmiddels een begrip en populaire werkomgeving geworden in Best. Met eigen netwerkevents, C'park Bata app en kennissessies wordt de onderlinge verbinding tussen de gebruikers vergroot, hetgeen zeer wordt gewaardeerd vanuit het ondernemerschap. Ook worden kleinschalige evenementen georganiseerd om de bekendheid van het complex te vergroten (placemaking). De functie van het onbebouwde gebied is ook aan het veranderen van een verkeersfunctie naar een verblijfsfunctie. De behoefte aan ruimte voor gemengde functies (maakbedrijven, kantoren, dienstverlening, horeca, leisure/sport) is in feite al bewezen omdat de gebouwen inmiddels volledig zijn verhuurd en in geval van wisselingen vaak al via reservering of wachtlijst nieuwe gebruikers worden verwelkomd. Blurring en clustervorming Vanuit de planologie wordt van oudsher onderscheid gemaakt in functies zoals 'bedrijven', 'kantoren', 'horeca' en 'leisure'. In de praktijk is echter steeds meer sprake van blurring, ook wel mengformule en/of branchvervaging genoemd.

Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata­complex is sprake van een organisch groeiende campus door een cluster van bedrijven en instellingen, horeca, ontmoetings­ en vergaderruimten, events en een sportvoorziening. Bedrijven en instellingen willen steeds meer bij elkaar zitten en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een (bedrijfsverzamel)community. De rustgevende en groene omgeving die uitnodigt om buiten te werken, overleggen en ontspannen, draagt extra bij aan de aantrekkingskracht van C'park Bata. Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk­ en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele kantoor­ en woonconcepten, industrieel erfgoed met een rijke historie of een community. Vrijetijdsvoorzieningen zoals sport­, vermaaks­, en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar. Flexibiliteit, uitwisselbaarheid en doorgroeimogelijkheden spelen een belangrijke rol. Tenslotte hebben steeds meer branches vanwege de vraag­gestuurde arbeidsmarkt te maken met de zgn. 'War on talent' die van grote invloed is op de keuze van locatie en bedrijfshuisvesting. Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet of minder thematisch zijn.

C'park Bata is een voorbeeld van een brede community gericht op work, stay, enjoy. In principe is het MKB welkom als het bedrijf actief onderdeel uit wil maken van de bedrijfsverzamelcommunity. Hier wordt actief op gestuurd door vooraf in gesprek te gaan met potentiële huurders en te beoordelen of zij passen binnen het concept en bijdragen aan de community. Sturing is goed mogelijk omdat het complex slechts één eigenaar heeft met tevens een eigen communitymanagement.

15/143

In tegenstelling tot andere campussen heeft dit complex geen afgebakende signatuur/thema (bijvoorbeeld hightech, of design) maar is gericht op een bredere invulling, binnen de drie pijlers. Dit juist om ook doelgroepen een plaats te bieden die minder of niet passen binnen de strakke thema's van de bekende campussen in en rond Eindhoven, zoals HTC, BIC, Strijp­T en TU/e maar wel degelijk een (in)directe bijdrage kunnen leveren en eveneens in de 'War on talent' zitten. Het concept geeft invulling aan de behoefte van bedrijven die zich willen vestigen op een locatie die onderscheidend is, die inspireert, rust en ruimte biedt, alsmede waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Betaalbaarheid en flexibiliteit speelt daarbij ook een duidelijke rol. Campusachtige plekken en hergebruikt industrieel erfgoed in of dichtbij de stad zijn hiervoor kansrijk. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel.

C'park Bata ligt in dat opzicht wat excentrisch, maar is toch een kansrijke plek, bijvoorbeeld vanwege de ligging nabij Philips Medical Systems, de A58, het centrum van Best en aan de andere kant Eindhoven als grote stad. Het terrein biedt kansen voor vergroenen, duurzaamheid, biodiversiteit, smart mobility en een aantrekkelijkere, meer gelijkmatige aansluiting van de aangrenzende woonwijk Batadorp op het bedrijventerrein 'Breeven'. Doel en plicht (Rijksmonumenten) is om het cultuurhistorisch waardevolle complex te behouden, restaureren en door te ontwikkelen door duurzame nieuwe economische functies toe te staan. De stip op de horizon is een levendige bedrijfsverzamelcommunity met een brede mix van bedrijven, kantoorachtige bedrijven en ondersteunende functies in een aantrekkelijke cultuur groene setting, die verbonden is met de groene omgeving, Batadorp, Best en de Brainport. In het eindbeeld wordt een flexibel programma voorgesteld van minimaal circa 30.000 m2 aan technologie, maakindustrie, ambacht, kantoorruimte, dienstverlening, sport, leisure, ontmoeting en horeca. De detailhandelsfunctie van de schoenenfabrikant kan en dient vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden behouden. Dit is wel een uitzondering. Verder is detailhandel van ter plaatse vervaardigde producten mogelijk.

2.2.3 Toekomstvisie De ontwikkeling van het fabrieksterrein naar een bedrijfsverzamelcommunity is zowel ruimtelijk als programmatisch al ingezet en deze richting wordt verder ingeslagen. Het centrale gebouw 21 heeft een nieuwe ingang aan de voorzijde gekregen, dit is de centrale entree voor het gebied geworden. De faciliteiten die in dit gebouw zijn gevestigd hebben een ondersteunende functie voor de huurders van alle gebouwen op het complex. Hier is de hospitalityfunctie (centrale receptie) gesitueerd, kun je lunchen in de 'bedrijfskantine' en zijn ontmoetings­ overleg­ en vergaderruimtes op een flexibele basis te huur, eventueel ook voor gebruikers die geen huurder zijn op het terrein. De (werk)gebouwen 22 en 32 zijn opgedeeld in kleinere eenheden en zijn door creatieve maakbedrijven in gebruik. Gebouw 22 is deels geschikt gemaakt voor sport en huisvest een sport­ en fitnesscentrum, welke ook als ondersteunende centrale voorziening van het complex dient.

16/143

De gebouwen 11, 12 en 42 zijn nog in gebruik bij schoenenfabriek Bata Industrials voor de productie van veiligheidsschoenen. Hierdoor rijdt af en toe vrachtverkeer nog over de centrale as van het binnengebied naar de loading docks van gebouw 42 aan de zuidzijde. De noodzakelijke doorgang van de vrachtwagens in het centrumgebied beperkt enigzins nu nog de mogelijkheid om hier een volledig verkeersvrij, aangenaam en groen ingericht verblijfsmilieu te realiseren. De gronden direct aangrenzend aan deze centrale noord­zuidas zijn inmiddels omgeturnd naar een prettig, groen verblijfsgebied met uitgebreide buitenwerk­, overleg­ en lunchplekken. Voor de doorontwikkeling van het concept C'park Bata is het van belang dat de gebruikers de centrale ruimte echt in gebruik kunnen nemen. Aan de binnenzijde van het gebied zijn momenteel rond de oorspronkelijke entrees al wat kleinere groen ingerichte verblijfsplekken gerealiseerd met een hoger inrichtingsniveau. Hier kan men even ontspannen, een boterham nuttigen of met het gezicht in de zon overleggen. De functie van het binnengebied verkleurt van infrastructuur steeds meer naar een cultuurhistorisch en groen verblijfsgebied waarbij de gebouwen zoveel mogelijk door 'groen' met elkaar worden verbonden.

2.2.4 Bebouwing Door het eventueel deels verwijderen van de loading docks bij gebouw 42 kan de oorspronkelijke bebouwingsstructuur (grid) weer in ere worden hersteld. Verder wordt in de toekomstige situatie het huidige ensemble van de bebouwing in stand gehouden. In het zuiden van het plangebied zal de mogelijkheid openliggen om gebouw 41 te realiseren. Dit gebouw zal dan ingepast worden binnen het huidige ensemble qua verschijningsvorm en maatvoering. 2.2.5 Programma Acherliggend doel van dit bestemmingsplan is het industriële erfgoedcomplex met haar Rijksmonumenten aan het Europaplein 1 in Best te behouden, te restaureren en duurzaam te herbestemmen en exploiteren. Vanuit dit doel is het noodzakelijk om de gebouwen te blijven vullen met functies. Om dit te borgen en leegstand te voorkomen, worden de volgende uitgangspunten voor het bestemmingsplan gehanteerd: y de bestaande functies worden planologisch verankerd; y de uitwisselbaarheid van deze functies wordt geregeld (flexibiliteit); y de kaders voor toekomstige ontwikkelingen worden vastgelegd. Dit heeft geleid tot een visie op het 'deurbeleid' en een doorvertaling naar toegestane functies. Filosofie Tomáš Bata Tomáš Bata was een Tsjechoslowaakse ondernemer en grondlegger van een mondiaal schoenmakers imperium die een scherp gevoel voor sociaal bewustzijn had.

In 1894 richtte hij samen met zijn broer en zus in Zlín het schoenmakersbedrijfje Bata op en wist er gaandeweg een beeldbepalend wereldconcern op het gebied van productie, handel, transport, diensten en financiën van te maken.

17/143

Hij was een van de grootste ondernemers van zijn tijd en wordt nog steeds gezien als pionier op het gebied van welzijn en vooruitgang van werknemers. Zijn opvattingen over architectuur (functionalisme), de maatschappelijke rol van de werkgever en effectiviteit van de productie (technische vooruitgang en nadruk op lokale productie) vormen nog altijd een bron van inspiratie. Hij wilde het werk in zijn fabrieken verbinden met het persoonlijke en sociale leven van zijn werknemers, waarvan vandaag de dag mondiaal nog vele fabrieken met bijbehorende woonwijken tot zijn erfenis behoren. Eén van deze locaties is de fabriek in Best met het bijbehorende woonwijk Batadorp waartoe destijds ook een eigen school, medische dienst, voetbalclub, tennisclub, etc. behoorden. Het doel was goede en goedkope schoenen te produceren, zelfs voor de allerarmsten, met hoge lonen voor iedereen die voor hem werkte. Maar niet alleen had hij veel aandacht voor het welzijn van zijn werknemers. Ook in alle eigen Bata­winkels wereldwijd (waarvan totaal ooit 160 in Nederland) was het motto 'de klant is koning'; dat stond synoniem voor attente bediening, individuele aandacht, groot assortiment en aanvullende diensten.

Een brug tussen verleden, heden en toekomst Met deze filosofie in het achterhoofd wordt ook de doorontwikkeling van het voormalige Bata­complex naar een toekomstbestendige, duurzame werklocatie ingestoken. Een inspirerende en unieke werkomgeving waarbij het niet uitsluitend om het 'functioneel' werken gaat, maar juist ook het sociale aspect van ontmoeten en verblijven wordt gestimuleerd (community­gedachte) en het welzijn van de gebruiker en diens klant centraal staat door het bieden van hoge kwaliteit van ondersteunende diensten. En dat alles voor een voor iedereen betaalbaar niveau en met de juiste prijs­kwaliteit verhouding. C'park Bata bouwt voort op de pijlers 'Work, Stay and Enjoy' en richt zich op de ontwikkeling van een gecombineerd stedelijk werk­, leisure­ en verblijfmilieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving én kan verblijven. Hoe meer bedrijven en mensen zich er vestigen, hoe completer de community wordt en hoe groter de aantrekkingskracht. Work, Stay and Enjoy zijn de functionele thematieken die een inkadering geven van het gewenste programma op het complex. Het concept geeft invulling aan de behoefte van bedrijven die zich willen vestigen op een locatie die onderscheidend is en waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Betaalbaarheid speelt daarbij ook een duidelijke rol.

De thema's maken een verbinding tussen alles wat er plaats vindt. Daarnaast zorgen de thema's voor de dynamiek die nodig is om een levendige community te realiseren. In principe is het midden­ en kleinbedrijf

18/143

welkom als het bedrijf actief onderdeel uit wil maken van de bedrijfsverzamelcommunity. Juist de diversiteit aan verschillende ondernemers (ook in grootte) geeft de locatie een meerwaarde voor de gebruikers. In tegenstelling tot andere campussen heeft dit complex geen afgebakende signatuur of thema (bijvoorbeeld hightech, of design) maar is gericht op een bredere invulling, binnen de drie pijlers. Juist ondernemers en organisaties die zich het niet kunnen veroorloven, niet passen of geweerd worden op deze thematische bedrijventerreinen of campussen, kunnen wel een plek vinden op C'park Bata. Doel is om het cultuurhistorisch waardevolle complex met haar rijksmonumenten te behouden en door te ontwikkelen door duurzame nieuwe economische functies toe te staan. Het behoud en herbestemmen van de bestaande gebouwen biedt kansen om de gebouwen te verduurzamen. Met het behoud van dit cultuurhistorisch waardevolle complex blijft ook een zeer belangrijk onderdeel van de geschiedenis van de gemeente Best behouden. Het terrein biedt kansen voor vergroenen, duurzaamheid, biodiversiteit, smart mobility en een aantrekkelijkere aansluiting op de aangrenzende woonwijk Batadorp en bedrijventerrein 'Breeven'. De entrees worden verbeterd en het terrein wordt openbaar toegankelijk waardoor ook een verblijfsgebied kan ontstaan voor de omgeving.

In het middengebied is de voetganger de primaire gebruiker en vinden kleinschalige evenementen plaats. Door de aanwezigheid van ondersteunende functies in de vorm van horeca, cultuur en ontspanning, wordt C'park Bata behalve een werklocatie een gebied van én voor de omgeving. Een gezamenlijke plek Om te beginnen staat de 'C' voor collaboration, oftewel samenwerking. In de basis is hiermee begonnen toen we in 2017 de samenwerking tussen Bata Heritage (Thom Bata was er speciaal voor naar Best gekomen) en de gemeente Best hebben vormgegeven en vastgelegd in een ondertekend document dat nog steeds bij de ingang hangt. Daarnaast staat C'park Bata voor gezamenlijkheid, community. Dat begint ook met de letter 'C'. Dat is ook direct de aanleiding geweest om het voormalige Bata complex om te dopen in C'park Bata. De 'C' staat namelijk voor alle activiteiten die we samen doen en willen doen. Daarna is men aan de slag gegaan en zijn de volgende C's van C'park Bata erbij gekomen. Ieder 'C' heeft zijn eigen rol en betekenis in het concept: y Communication y Connection y Cool y Collective y Commercial y Co­working y Creative y Care y Conference y Culture y Cooking/catering

19/143

Allemaal woorden die een belangrijke rol spelen in het concept van C'park Bata, zowel nu alsook in de toekomst. Het liefst zouden we al deze woorden verwerken in het nieuwe bestemmingsplan. We realiseren ons dat dit niet gaat, we proberen er wel dicht bij in de buurt te komen, om hiermee ons gezamenlijke doel niet uit het oog te verliezen. Ruimtelijke uitstraling Door de opmars van de hoogwaardige technologie in Nederland, en in de regio Brainport in het bijzonder, groeien functies als bedrijf, kantoor, kantoorachtige functies en dienstverlening steeds meer naar elkaar toe en vervagen de grenzen (blurring) tussen deze functies. Bedrijven, organisaties en activiteiten zijn steeds vaker een hybride vorm van deze genoemde functies. De aard, schaal en omvang van traditionele bedrijventerreinen veranderen en bestaande bedrijventerrein zullen de komende jaren nog verder transformeren. In de Kantorenbrief Stedelijk Gebied Eindhoven, 2022 wordt deze verandering ook beleidsmatig opgemerkt en worden nieuwe definities geformuleerd. Echter, ook binnen deze nieuwe definities blijft er een grijs gebied. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte biedt de mogelijkheid om flexibel te bestemmen en recht te doen aan deze veranderende marktomstandigheden en toekomstige ontwikkelingen.

In dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wordt óók rechtszekerheid geboden door het stellen van kaders en het sturen op het voorkomen van negatieve ruimtelijke effecten. Rechtszekerheid richting de bestaande bedrijven op Breeven en de bestaande bewoners van woonwijk Batadorp. C'park Bata heeft één eigenaar met een lokaal, gespecialiseerd team die verantwoordelijk zijn voor de exploitatie, beheer en onderhoud van het terrein en de gebouwen. Daarmee wordt ook een actief 'deurbeleid' gevoerd en kan gestuurd worden op (de wenselijkheid van) bedrijven, organisaties en activiteiten die zich huisvesten resp. plaatsvinden op C 'park Bata. Onderstaand zijn de criteria geformuleerd waarop wordt getoetst. De criteria zijn te vertalen naar de planregels van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Randvoorwaarden C'park Bata Om negatieve ruimtelijke effecten te voorkomen, worden de onderstaande randvoorwaarden vertaald naar regels in het bestemmingsplan: Bedrijven, organisaties en activiteiten die: a. passen binnen de themagebieden Work, Stay and Enjoy en tevens beantwoorden aan activiteiten met 'C' ; b. ondersteunend zijn aan deze themagebieden; én die geen negatieve ruimtelijke effecten hebben in de vorm van: c. het onevenredig beperken van de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven; d. het verstoren of beperken van het woon­ en leefklimaat van de bestaande woonwijk; e.

het veroorzaken van substantiële en langdurige leegstand elders (duurzaam ontwrichten); f. het veroorzaken van knelpunten in de verkeersontsluiting, verkeersafwikkeling of verkeersveiligheid.

20/143

C'park Bata ligt tussen een bestaand bedrijventerrein en een bestaande woonwijk. In het bestemmingsplan is gekozen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties waarbij: y de bestaande bedrijven op het aangrenzende bedrijventerrein niet in hun bedrijfsvoering worden geschaad; y ter plaatse van de bestaande woningen in de aangrenzende woonwijk sprake is van een goed woon­ en leefklimaat. Om dit te bereiken wordt een knip aangebracht tussen de de voorste gebouwen (gebouw 11, 21, 31 en in de toekomst gebouw 41) en de achterste gebouwen (gebouw 12, 22, 32 en 42). Voor de achterste gebouwen geldt dat hier alleen bedrijven of bedrijfsruimten tot en met milieucategorie 3.2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' (of daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bedrijven) zijn toegestaan. Voor de voorste gebouwen geldt dat hier alleen bedrijven of bedrijfsruimten tot en met milieucategorie 3.1 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten 'standaard' (of daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bedrijven) zijn toegestaan en een specifiek bedrijf of bedrijfsruimte met SBI­code 5152.2/.3 die valt onder milieucategorie 3.2 (het bestaande bedrijf Bata Industrials). Functiemenging wordt alleen toegestaan in de voorste gebouwen.

Daarnaast wordt in de planregels geborgd dat minimaal 60% van alle toegelaten functies moet bestaan uit bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige ruimten. De overige 40% mag, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd ­ functiemenging', worden ingevuld met de andere functies. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd ­ functiemenging' mag iedere zelfstandige functies, met uitzondering van bedrijven, bedrijfsruimten en kantoorachtige ruimten, niet groter zijn dan 50%. Tot slot worden voor de functies detailhandel, horeca, kantoorruimte, ontmoetings­, bijeenkomst­, en vergaderruimten nog een maximaal aantal m² opgenomen.

21/143

22/143

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Europees en nationaal beleid en regelgeving

3.1.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: y dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; y met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; y waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; y met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; y waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

y dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; y waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; y dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: y bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; y waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;

23/143

y

duurzaam economisch groeipotentieel.

Conclusie De opgave is cultureel erfgoed en (inter)nationale unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie. Zo werken we aan een herkenbare leefomgeving met karakter. Er is ook een programma Erfgoeddeal dat zich richt op het verbinden van erfgoed aan de hedendaagse transitieopgaven: klimaatadaptatie, duurzaamheid en verstedelijking. Erfgoed wordt ingezet om een aantrekkelijke en herkenbare leefomgeving vorm te geven. Dit bestemmingsplan maakt transformatie van erfgoed mogelijk en draagt daarmee bij aan het duurzaam behoud en aan het aan het ruimtelijk­economisch vestigingsklimaat met een op de vraag afgestemd aanbod van ruimte voor bedrijvigheid. 3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening, ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voorziet het plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto­vloeroppervlakte van minder dan 500 m².

Voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Hierbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de in het nieuwe plan voorziene functie en die van hetgeen onder het vorige plan mogelijk was.

24/143

Toetsing Het plan voorziet niet in meer bebouwing, dan al was toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Wel wordt in dit geval planologisch een functiewijziging van meer dan 500 m² toegestaan, waarbij de bedrijvenfunctie wordt verbreed met diverse andere functies. Alleen als de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet je "ladderen". Daarbij komt betekenis toe aan de ruimtelijke uitstraling van de voorziene functies. Het bestemmingsplan maakt binnen het concept work, stay, enjoy de volgende functies randvoorwaardelijk mogelijk: Functies

Max. bvo (m²)

Verschil tov huidige mogelijkheden / wel of geen stedelijke ontwikkeling

bedrijven en kantoorachtige bedrijven

­

­ toegestaan in geldende bestemmmingsplan ­ geen stedelijke ontwikkeling

zelfstandige kantoorfuncties

750 m² per vestiging 7.500 m² in totaal

­ niet toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ stedelijke ontwikkeling

bedrijfamtige dienstverlening

­

­ toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ geen stedelijke ontwikkeling

horeca

1.000 m²

­ niet toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ stedelijke ontwikkeling

ondersteunende horeca ontmoetings­, bijeenkomst­, en vergaderruimten

­ ondergeschikte functies ­ geen stedelijke ontwikkeling 1.000 m²

­ niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan ­ stedelijke ontwikkeling

leisure en recreatieve voorzieningen op het gebied van sport

­ niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan ­ stedelijke ontwikkeling

maatschappelijke voorzieningen op het gebied van educatie en sociaal­culturele voorzieningen

­ niet toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ stedelijke ontwikkeling

detailhandel in niet dagelijkse goederen

productiegebonden detailhandel

900 m²

­ de bestaande schoenenwinkel (conceptstore) ­ toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ was voorheen productiegebonden detailhandel ­ geen stedelijke ontwikkeling ­ toegestaan in geldende bestemmingsplan ­ ondergeschikte functies ­ geen stedelijke ontwikkeling

Tabel 3.1 Functietabel Het voorliggende plan maakt geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk, maar voorziet alleen in een planologische functiewijziging. Binnen het bestemmingsplan zijn wel afwijkmogelijkheden opgenomen maar daarbij geldt als beoordelingscriterium dat de behoefte moet worden aangetoond. Of bij een functiewijziging sprake is van

25/143

een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt vervolgens bepaald aan de hand van de aard en omvang van de ontwikkeling. Aangezien het complex al als zodanig in gebruik is, alle ruimten verhuurd zijn en er geen negatieve effecten zijn naar richting omgeving lijkt dit geen stedelijke ontwikkeling. Niettemin wordt onderstaand de behoefte beschreven. Beschrijving behoefte De behoefte aan campusvorming is in feite al bewezen omdat het concept al in het gebied functioneert. Om dit gebruik planologisch te borgen en het concept te kunnen versterken met aanvullende en complementaire functies, moet de behoefte aan het concept en de losse programma­onderdelen daarin worden beschreven. Daarom is hierna ingegaan op de behoefte. Behoefte duurzame functie cultuurhistorisch waardevol complex Voor behoud van het cultuurhistorisch waardevolle ensemble en de drie rijksmonumenten daarin, is een duurzame vervolgfunctie noodzakelijk. De behoefte aan ruimte voor gemengde functies (ambachtsbedrijven, kantoren, dienstverlening, maatschappelijk, horeca, leisure en sport) is in feite al bewezen omdat de gebouwen inmiddels zijn verhuurd. Het complex is al in gebruik door vervolgfuncties, maar dit moet (deels) nog wel planologisch worden vastgelegd. Behoefte campusvorming Vanuit de planologie wordt onderscheid gemaakt in functies als 'bedrijven', 'kantoren', 'leisure' en 'horeca'.

In de praktijk is steeds meer sprake van blurring. Diverse campussen ontstaan en de activiteiten worden achteraf planologisch geregeld. Ook op het Bata­complex is sprake van een organisch gegroeide campus door een cluster van bedrijven en organisaties, horeca, ontmoetingsruimte en een sportvoorziening. Ondernemers, bedrijven en organisaties willen steeds meer bij elkaar zitten, kennis, netwerk en faciliteiten delen op een onderscheidende plek, een bedrijfsverzamelcommunity. Er is een toenemende vraag naar bijzondere concepten. Het gaat daarbij om werk en ontmoetingslocaties die zich onderscheiden met onder meer flexibele (kantoor)concepten, ondersteunende diensten (al dan niet op afroep) en industrieel erfgoed met een verhaal of een community . Er zijn inmiddels diverse voorbeelden in Nederland, waarbij over het algemeen functies met een bepaald profiel bij elkaar gaan zitten. Soms groeit het concept eerst vanuit een tijdelijke verhuursituatie in een leegstaand complex en wordt de functieverbreding of transformatie later planologisch mogelijk gemaakt. Een groot deel van de campussen is thematisch, maar er ontstaan nu ook initiatieven voor campussen die niet thematisch zijn. C'park Bata is een voorbeeld van een brede bedrijfsverzamelcommunity gericht op work, stay, enjoy.

C'park Bata richt zich op de ontwikkeling van een stedelijk milieu met gefaciliteerde ruimte waar je goed kan werken, elkaar kan ontmoeten voor samenwerking en kruisbestuiving, faciliteiten kunt delen en ook kan sporten, ontspannen en plezier maken. Hoe meer bedrijven en een mix van bedrijven zich er vestigen, hoe meer mensen er zijn en verblijven, hoe completer de community wordt en hoe groter de synergie en aantrekkingskracht.

26/143

Behoefte horeca en ontmoetings­, bijeenkomst­, en vergaderruimten Horeca en ontmoeting zijn essentieel voor het goed functioneren van een campus en een bedrijventerrein ('Breeven') in het bijzonder. Daarom worden ook bijeenkomst­ en vergaderruimten mogelijk gemaakt. Er wordt zelfstandige horeca mogelijk gemaakt. Deze functie is al aanwezig in het entreegebouw van het complex en aan de achterzijde met enkele terrassen. In het entreegebouw is nu een kantine/ontmoetingsruimte. Deze faciliteert het hele complex. Het is een ondersteunende functie, maar geen ondergeschikte functie. Iedereen is welkom, zodat deze plek ook als ontmoetingsplek voor bewoners van Batadorp kan worden gebruikt, maar even zo belangrijk, voor de bedrijven op bedrijventerrein 'Breeven'. De behoefte aan horeca en ontmoetingsruimte blijkt ook uit de participatie. Er is behoefte aan levendigheid en een ontmoetingsplek op een campus. De aanwezigheid van horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht voor werknemers en bezoekers in het gebied. De marktverwachting voor horeca is gematigd positief. Na de grote inhaalslag in 2022, wordt voor 2023 een volumegroei van circa 3% verwacht. Dit betreft deels nog herstel van de coronapandemie. Voor 2024 verwacht ING een minimale volumegroei van circa 1%, onder meer door een lagere economische groei en een licht oplopende werkloosheid.

Daarmee keert de volumegroei in de horeca, na drie turbulente jaren, in 2023 en 2024 terug naar een stabieler groeipad. Er is duidelijk behoefte aan horeca in het plangebied, mede gelet op de toename van het aantal werknemers in het gebied, de gewenste levendigheid en de behoefte aan ontmoetingsplekken. Een ontmoetingsplek is goed voor de leefbaarheid van een werkgebied. Dit geldt overigens ook voor het hele terrein Breeven waar het al decennia ontbreekt aan een centraal punt, lunchgelegenheid en/of centrale ontmoetings­ en vergaderruimte. Behoefte leisure en recreatieve voorzieningen op het gebied van sport, maatschappelijke voorzieningen op het gebied van educatie en sociaal­culturele voorzieningen Op het complex is al jaren een sportschool gevestigd in gebouw 22. Ook deze functie past goed bij de campus als ondersteunende voorziening. Clustering van ondersteunende voorzieningen ligt voor de hand. Sport is mogelijk in enkele gebouwen en in de buitenruimte van het complex. Hier liggen ook kansen voor buitensport in de groene omgeving van C'park Bata. Andere vrijetijdsvoorzieningen zoals vermaaks­ en culturele voorzieningen zijn ook denkbaar, zij het in kleinschalige opzet, en dus met uitzondering van grote publiekstrekkers, religieuze en paramedische functies.

Behoefte productiegebonden detailhandel en detailhandel in niet dagelijkse goederen De behoefte aan detailhandel is niet onderzocht. Beleidsmatig is detailhandel niet als zodanig beoogd, anders dan van ter plaatse vervaardigde goederen of ondergeschikt aan een hoofdfunctie (denk bijvoorbeeld ook aan e­commerce). Voor de schoenenwinkel wordt een uitzondering gemaakt uit cultuurhistorisch oogpunt. Dit betreft een bestaande functie.

27/143

Behoefte bedrijven Het initiatief maakt een brede bedrijfsbestemming mogelijk, gelet op de gewenste flexibiliteit van het bedrijfsverzamelcomplex. Het plangebied heeft al een bedrijfsfunctie, maar dit is een specifieke verouderde bestemming (groothandel in metalen en ­halffabricaten). Behoudens de Bata Industrials­fabriek is er nu hoofdzakelijk nog lichte bedrijvigheid gevestigd. Het gehele complex is geschikt voor de maakindustrie (maximale milieucategorie 3.2). Er moet wel rekening worden gehouden met de ligging nabij woonbuurten. De regionale behoefte aan bedrijfsruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord­Brabant (september 2022). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost­Brabant. Trends en ontwikkelingen Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De drie meest relevante – en sterk samenhangende – technologisch­maatschappelijke trends, waarvan de grootste ruimtelijke effecten worden verwacht komende jaren zijn Circulaire en economie, Energie & klimaat en Digitalisering. Door robotisering veranderen fabrieken en logistieke hallen steeds meer in ICT­omgevingen. De behoefte aan vestigingslocaties met voldoende aanbod aan én trekkracht op hoogwaardige en technische vakmensen neemt verder toe.

Denk aan analisten, ICT­ers, programmeurs, planners, onderhoudsmedewerkers, et cetera. Stedelijke regio’s zijn hierbij in het concurrentievoordeel, ook omdat hier de grootste bouw­ en verduurzamingsopgave ligt. Door schonere en stillere bedrijfsvoering is bovendien eerder functiemenging mogelijk. Behoefte De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Zuidoost­Brabant in de periode 2022 tot en met 2030 is 242 tot 376 hectare bedrijventerrein.

Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in Zuidoost­Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord­Brabant, september 2022)

Vervangingsvraag Zuidoost­Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord­Brabant, september 2022)

28/143

De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in Zuidoost­Brabant in de periode 2022 tot en met 2030 is 266 tot 400 hectare bedrijventerrein. Er is in de regio per 1­1­2022 nog zo’n 91 hectare aan bouwrijpe grond. Daarnaast is er zo’n 43 hectare aan plannen die al wel zijn vastgesteld maar nog niet direct uitgeefbaar zijn. Er is dus in totaal zo’n 133 hectare aan hard planaanbod. Uit de vraag­aanbodconfrontatie volgt dat er te weinig hard planaanbod is. In het EIB­laag scenario is er sprake van een behoefte van 133 hectare tot en met 2030. In het EIB­hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 267 hectare tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen.

Vraag­aanbodverhouding Zuidoost­Brabant (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord­Brabant, september 2022) Uit de vertaling van vraag en aanbod naar subregio­niveau blijkt dat in alle subregio’s een aanvullende behoefte bestaat, zowel in het lage als hoge scenario. Lokaal knelt het op verschillende plekken. De omvangrijkste behoefte is in het Stedelijk Gebied.

Vraag­aanbodverhouding per subregio (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord­Brabant, september 2022)

29/143

In alle vijf de typen werkmilieus is sprake van een tekort aan geschikt aanbod. Het tekort aan aanbod is het grootst in het grootschalige distributie werkmilieu en in het gemengd stedelijke werkmilieu.

Vraag­aanbodverhouding per type werkmilieu (Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Noord­Brabant, september 2022) Het concept C'park Bata kan invulling geven aan het werkmilieu Campus/innovatiedistrict en Gemengd stedelijk. Er is onvoldoende geschikt aanbod voor het werkmilieu Campus/innovatiedistrict in de regio om in de vraag van zo’n 27 hectare te voorzien. Er is in de regio slechts één hectare hard planaanbod om in de vraag voor het gemengd stedelijk werkmilieu te voorzien. Hiermee is er een groot tekort aan dit type werkmilieu in de regio. De behoefteraming raamt de uitbreidingsvraag, maar het zwaartepunt van de dynamiek ligt op de bestaande bedrijventerreinen in Brabant. Immers, 50 tot 60% van de marktdynamiek landt in de bestaande voorraad (via herontwikkeling, nieuwbouw binnen de bestaande voorraad of koop/huur van bestaand vastgoed). De focus moet liggen op het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande terreinen en het vraaggericht toevoegen van plekken met meerwaarde. Conclusie behoefte bedrijven Er is een groot tekort aan ruimte voor stedelijke werkmilieus en campuswerkmilieus. C'park Bata kan hier met een brede bedrijfsbestemming mede invulling aan geven.

Vooral de gebouwen in de tweede lijn (12,22, 32 en 42) en een eventueel nieuw gebouw 41 lenen zich goed voor 'schone' maakbedrijven, R&D­bedrijven en/of lichte productie in combinatie met een bijbehorende magazijnfunctie. De strikt monofunctionele werklocaties voldoen niet meer aan de eisen van veel bedrijven. Er zijn steeds meer bedrijven die meer waarde hechten aan een dynamische omgeving waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen en die een duidelijke meerwaarde bieden voor haar personeel en organisatie. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen, waar verschillende bedrijven elkaar op zoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging van bedrijfsruimte met andere economische functies als kantoor, detailhandel of leisure.

30/143

Er ontstaat steeds meer bedrijvigheid op plekken waar ontmoeting de leidende 'vestigingsfactor' is. Dit kunnen campusachtige plekken zijn, maar in veel gevallen juist ook hergebruikt industrieel erfgoed, of zelfs (informele) locaties in binnensteden. De plekken in of dicht tegen de stad zijn aantrekkelijk omdat (hoogwaardige) arbeid, onderzoek en kennis hier het meest geconcentreerd aanwezig zijn. Ook biedt de grotere stad meer kansen voor het aantrekken van goed personeel voor activiteiten die minder complex zijn. Sowieso groeit het belang van een aantrekkelijke werkomgeving voor het aantrekken van personeel. C'park Bata is een goed voorbeeld van een betaalbare en groeiende campus in een aantrekkelijke werkomgeving nabij de stad. Behoefte kantoren, kantoorachtige functies en dienstverlening Vooral de voorste gebouwen (gebouw 11, 21 en 31, in totaal ca 15.000 m2 bvo) lenen zich goed voor de kantoorfunctie, kantoorachtige functies, maatschappelijk en dienstverlening. Het verschil tussen maakbedrijven en kantoren vervaagt steeds meer en een substantieel deel van de gebouwen 21 en 31 zijn ook al ingevuld met kantoorachtige functies. De regionale behoefte aan kantoorruimte is onderzocht in de Prognose bedrijventerreinen en kantoren Noord­Brabant (september 2022). De gemeente Best maakt onderdeel uit van de subregio Zuidoost­Brabant.

In Zuidoost­Brabant staat in totaal zo’n 2.219.000 m² vvo kantoorruimte. De kantoorruimte is sterk geclusterd in het Stedelijke Gebied Eindhoven. Bijna 90% van het totale aanbod staat hier. Eindhoven zelf is daarbinnen, met ruim 65% van de totale voorraad, veruit de belangrijkste kantorenstad. Niet alleen voor de regio, maar ook voor de provincie als geheel. Best grenst aan Eindhoven. Trends en ontwikkelingen De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte daalt Verwacht wordt dat een aantal ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering, geconcentreerde verstedelijking) versneld tot een vermindering van het aantal kantoormeters kan leiden. Er is bijvoorbeeld minder ruimte nodig om te werken en kantoorgebruikers kunnen overwegen pieken op te vangen in flexkantoren. De kwalitatieve vraag naar kantoren verandert ook De inrichting van het kantoorgebouw zal naar verwachting veranderen. Kantoren worden meer en meer een plek om elkaar te ontmoeten. Mede dankzij het vele thuiswerken is deze functie sinds COVID­19 urgenter dan ooit. Het is een oproep naar sociale verbinding in een tijdperk van individualiteit. Smart buildings en stijgende huurprijzen zijn prikkels voor meer efficiënt gebruik van kantoormeters.

Gebouwen met grotere vloervelden (van 2.000 m2 per verdieping en groter) sluiten beter aan bij de veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor (toevallig) ontmoeten. Dit sluit aan bij de trend van toenemend gebruik van en interesse in flexconcepten & mixed­use gebouwen bij kantoorhuurders en ­ gebruikers. Door de hevige 'war on talent' is een inspirerende werkomgeving onmisbaar geworden, hetgeen naadloos aansluit bij wat C'park Bata te bieden heeft. Locatievoorkeuren blijven gelijk De voorkeur blijft uitgaan naar hoogstedelijke OV­knooppunten/centrummilieus wanneer verhuizing wel overwogen wordt. Dit is niet alleen dankzij OVbereikbaarheid (die in Brabant ‘relatief minder belangrijk is’) maar ook vooral de functiemix die deze locaties te bieden hebben. COVID­19 heeft veel kantoorgebruikers laten zien dat geconcentreerd

31/143

werken prima thuis kan. De reis naar kantoor ondernemen werknemers dus steeds vaker om creatief samen bezig te zijn, ontmoeten en brainstormen. Het helpt als de kantooromgeving dan bijvoorbeeld ook horeca, cultuur, ontmoetingsplekken of sportfaciliteiten biedt. De locatie ligt niet in de gemeente Eindhoven, maar grenst daar wel aan. In feite is sprake van een groot stedelijk gebied met een grote arbeidsmarkt (Brainport Eindhoven). De locatie is uitstekend bereikbaar via Rijkswegen, 'ruit rond Eindhoven' en de recent nieuw aangelegde snelfietspaden naar Eindhoven Airport, Brainport Industries Campus (BIC) en de stad. Tevens beschikt Best over een NS­station op nog geen 2 kilometer afstand van het plangebied. Het complex is door het bijzondere karakter, de diverse functies en de mogelijkheid van flexruimten een zeer geschikte ontmoetingsplek. Behoefte Uitbreidingsvraag Zuidoost­Brabant In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio Zuidoost­Brabant uitgesplitst naar locatietypen. In het COVID als katalysator scenario betekent deze prognose dat er circa 103.000 tot 172.000m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in de regio. Vooral snelweglocaties en uitvalswegen krijgen te maken met een krimpende vraag (­210.000 tot ­230.000 m²).

In zowel het hoge als lage COVID als katalysator scenario bestaat er daarentegen in centrummilieus/OV­knooppunten (+60.000 tot +79.000 m²) en innovatie/campusmilieus (+22.000 tot +38.000 m²) juist nog uitbreidingsvraag. C'park Bata geeft invulling aan het campusmilieu. De locatie kan door haar ligging nabij OV en het centrum van Eindhoven ook invulling geven aan de behoefte aan het centrummilieu/OV knoop. In Best is geen harde plancapaciteit voor kantoren.

Uitbreidingsvraag Zuidoost­Brabant (bron: Kantorenprognose Noord­Brabant september 2022) Confrontatie vraag en aanbod In onderstaande tabel de plancapaciteit met de vraag geconfronteerd volgens het scenario ‘COVID­19 als katalysator’.

32/143

Plancapaciteit en confrontatie met ruimtevraag Zuidoost­Brabant (bron: Kantorenprognose Noord­Brabant september 2022) De vraag is kwantitatief niet voldoende om de volledige plancapaciteit in te vullen. Daarbij is het wel zo dat ruimtevraag op campussen zich minder goed laat voorspellen door dit soort prognosemodellen. Verder valt op dat er een forse zachte planvoorraad is rondom station Eindhoven. Hoewel daar ook een groot deel van de vraag wordt verwacht, lijkt de omvang van het zachte planaanbod ruim ten opzichte van de vraag. Het is daarom aan te raden dat deze plancapaciteit gefaseerd hard wordt gemaakt. In de praktijk hebben campuslocaties voor HTSM bedrijvigheid in Zuidoost Brabant een zeer goede uitgangspositie om additionele vraag aan te trekken. Door de magneetwerking die deze campussen hebben is het realistisch dat er zich bedrijven van buiten de regio vestigen of dat bedrijven harder groeien dan het ‘gemiddelde’ van de sector. In dat geval zal de vraag hoger uitpakken dan via de raming van de autonome uitbreidingsvraag mag worden verwacht. De autonome uitbreidingsvraag is dus niet te allen tijde het totaalbeeld van de vraag naar kantoorruimte op een locatietype. Er is namelijk ook vraag naar kantoorachtig vastgoed. De meeste toekomstige vraag naar kantoren op bedrijventerreinen verwacht Stec in de segmenten gemengd stedelijk en campus/innovatiemilieu.

De interactie met andere bedrijven en innovators blijft belangrijk voor een volwaardig campusmilieu. Het campusmilieu is voor de kantorenprognose een segment waarin Stec nog uitbreidingsvraag verwacht. Er zijn weinig hectares aanbod in het werkmilieu campus/innovatiedistrict. Er is enige overlap tussen de vraag vanuit de kantoren en de bedrijventerreinprognose. Een inschatting van hoe groot de overlap is, is lastig te geven. Een grove inschatting is dat circa 50% (circa 7­13 hectare) van de ruimtevraag naar het werkmilieu campus/innovatiedistrict kan bestaan uit kantoren. Conclusie behoefte kantoren Er is behoefte aan kantoren en kantoorachtige functies op campusmilieus. Deze bedrijven versterken elkaar. Gelet op de ligging nabij OV en het centrum van Eindhoven is beperkte uitbreiding kansrijk. Er wordt kantoorachtige ruimte mogelijk gemaakt. Voor zelfstandige kantoren wordt maximaal 750 m² bvo per vestiging rechtstreeks mogelijk gemaakt ten behoeve van de lokale/regionale markt, met een maximum van 7.500 m² bvo. De verwachting is dat de invulling verschuift naar ontmoetingsruimtes en (digitale) overlegruimtes in combinatie met ruime flexplekken en minder kantoortuinen. Dit concept geeft daar invulling aan. Ook kan het snel inspelen op gewijzigde wensen van haar gebruikers door flexibele contractvormen, flexwerkplekken en tijdelijke gebruiksfuncties.