24011.5 - Eindrapport Onderzoek renovatie zwembad ZIB Gemeente Best

I

vanuit het ZIB om dit onderwerp in samenspraak met de betreffende verenigingenvorm te geven. Voldoende gelegenheid tot vrijzwemmen/banenzwemmen aanbieden;echter naar gelang er animo is. Voldoende verenigingsuren aanbieden; echter wel meegroeien en afslanken in de tijd. Toegankelijkheid waarborgen voor mensen met beperking (badlift). ln samenwerking met Stichting Leergeld zwemlesmogelijkmakenvoor minima. Overdracht van het zwembad en/of exploitatie zonder toestemming van de gemeente is een te grote inperking op het eigendomsrecht; wel verantwoordelijkheid opnemen dat met de gemeente gemaakte afspraken uit het te sluiten exploitatiecontract, notarieel overgenomen worden door een eventuele nieuwe (mede)eigenaar.

Vonuit het nu uitgevoerde onderzoek, ter oonvulling:

r Voorstel is een nieuwe overeenkomst af te sluiten voor een periode van L5 jaar. ' De bestaande afspraken omtrent Erfdienstbaarheden (artikel 21.) moeten worden verlengd. r De afspraken omtrent gebruik (zoals opgenomen in artikelen 22. t/m 29.) moeten worden verlengd r Daarnaast is er behoefte om een aantal omstandigheden te benoemen waarbij zwembad ZIB zich richting de gemeente mag wenden voor (incidentele) extra steun indien de omstandigheden aantoonbaar de exploitatie van het zwembad in gevraag brengen. Daarbij kan worden gedacht aan:

o

Mogelijkheid tot extra gemeentelijke steun voor ZIB bij onvoorziene omstandigheden als corona of een andere epidemie (conform de gemeentelijke compensatie die voor andere sportaanbieders geldt en ook ondersteuning bij eventuele compensatiemaatregelen vanuit het rijk); Mogelijkheid tot extra gemeentelijke steun voor ZIB bij extreme fluctuaties in energiekosten (conform de gemeentelijke compensatie die voor andere sportaanbieders geldt en ook ondersteuning bij eventuele compensatiemaatregelen vanuit het rijk); Mogelijkheid tot extra gemeentelijke steun voor ZIB bij tijdelijke sluiting/inkomstenderving als gevolg van het voorgenomen noodzakelijk groot onderhoud aan de accommodatie; Tot slot is er behoefte om op te nemen dat de zwemvereniging tijdens de badhuur geen commerciële activiteiten mag gaan ontplooien die de exploitatie van zwembad ZIB onder druk zetten (zoals bijvoorbeeld het zelf gaan aanbieden van zwemlessen). Zoals eerder benoemd wordt de exploitatie op dit moment met forse kostenstijgingen geconfronteerd (toenemende energiekosten, stijgende personeelskosten en oplopende onderhouds/grondstoffenkosten). Mogelijk moet de exploitant in de toekomst de tarieven voor de zwemverenigingen noodgedwongen aanpassen, omdat het bad niet net als andere gemeentelijke binnenen buitensportaccommodaties gesubsidieerd wordt.

Het mag dan niet zo zijn dat de zwemvereniging noodgedwongen dergelijke kunstgrepen moet uithalen en daarmee de exploitatie van het bad verder onder druk zet.

o

o

r

Het advies is om, bij een positieve grondhouding ten aanzien van de in paragraaf 3.L gevraagde investering, door

de juridische afdeling van de gemeente Best in samenspraak met Bizob en met zwembad ZIB in gesprek te gaan

om de wensen van beide partijen nader te bespreken. Op basis hiervan kan vervolgens een eerst opzet van een nieuwe overeenkomst worden opgesteld die bij overeenstemming door beide partijen aan de besluitvormingsdocumenten kan worden toegevoegd.

EINDRAPPORTAG

E

1el2s

HOSPITALITYGROUP

4

EINDADVIES

Conform de vraag van de gemeente Best heeft Hospitality Group en Breet Consultancy nader onderzoek verricht naar de bouwkundige en technische staat van het zwembad, de maatschappelijke rol die het vervult binnen de gemeenschap en de exploitatie die er wordt gevoerd. Hieruit volgt, zoals ook in paragraaf 2.5 resumerend is beschreven, dat het gebouw weliswaar gedateerd is en dringend groot onderhoud nodig heeft, maar tegelijkertijd ook nog voldoende op orde is om nog een laatste periode van ca. L5 jaar mee te kunnen. Daarnaast is vastgesteld, mede op basis van een benchmark met vergelijkbare zwembaden, dat zwembad ZIB een gezonde

exploitatie kent waar geen bijzonderheden of onvolkomenheden in aangetroffen zijn. De positieve resultaten worden mede wordt veroorzaakt door de relatief hoge bezoekaantallen en vele zwemactiviteiten die in het zwembad worden aangeboden. Daarbij is tevens vastgesteld dat, mede doordat het zwembad geen exploitatiebijdrage ontvangt, het financieel niet mogelijk is om (naast het reguliere onderhoud) ook te reserveren voor grootschalige investeringen zoals deze nu noodzakelijk zijn.

Het zwembad vervult een belangrijke rol binnen het sport- en beweeglandschap in Best en is voor vrijwel héél Best een belangrijke sport- en beweegvoorziening met diverse doelgroepactiviteiten, leszwemmen en verenigingsactiviteiten. Het zwembad kan, ook gezien de demografische ontwikkelingen binnen de gemeente de

komende jaren, deze rol ook zeker nog geruime tijd vervullen omdat de behoefte aan functioneel zwemwater de richting de toekomst alleen maar verder toeneemt als gevolg van de groei van het inwoneraantal van Best.

Vanuit deze deelconclusies is vervolgens gekeken welke investeringen benodigd zijn om het zwembad nog 15 jaar open te kunnen houden. Daarbij zijn de bevindingen uit de schouw gecombineerd met de posten uit het Memorandum dat door zwembad 7lBin2021-is opgesteld en aan de gemeente is aangeboden. Dit heeft geleid tot een nieuw overzicht waarbij ook nadrukkelijk kostenposten wél zijn benoemd maar niet zijn meegerekend omdat deze tot de reguliere exploitatie van het zwembad behoren (ook als zodanig afgestemd met de exploitant). Mede als gevolg van gestegen materiaal- en personeelskosten in de bouw en installatietechniek, waardoor uitvoeringsbedragen nu een stuk hoger liggen, maar ook door het nu meerekenen van additionele toeslagen zoals Algemene Bouwplaatskosten, Winst & Risico, een post Onvoorzien etc. valt deze raming uiteindelijk aanzienlijk hoger uit dan de in 202L afgegeven raming. Desalniettemin zijn wij van mening dat ook de nu hoger uitgevallen raming verhoudingsgewijs een beperkte investering blijft voor het hebben, laten exploiteren en in stand houden van een openbaar zwembad binnen de gemeentegrenzen van Best. Er zijn geen vergelijkbare zwembaden aan te wijzen in den lande die zonder bijdrage een dergelijke exploitatie en maatschappelijke rol weten in te vullen.

Het is ons inziens derhalve niet alleen verdedigbaar maar zelfs verstandig om de gevraagde financiële bijdrage te leveren omdat daarmee de toekomst van zwembad ZIB gewaarborgd is. Daarbij dient tevens te worden benoemd dat de nu benodigde financiêle bijdrage vooral noodzakelijk is om een aantal grote en kostbare vervangingsinvesteringen te doen in bedrijfskritische onderdelen zoals het dak, de filterinstallatie, luchtbehandelingskasten en tegelwerk in de bassins. Dit zijn onderdelen waarvan de technische levensduur inmiddels is verstreken maar die door goed regulier onderhoud vanuit de exploitant nog in bedrijf

zijn gebleven. Echter, aan voornoemde onderdelen kleeft wel een belangrijk risico. Omdat het bedrijfskritische componenten zijn, moet bij uitval van een of meerdere van deze installaties of schade aan dak of tegelwerk het zwembad mogelijkerwijs per direct sluiten. Het is daarom urgent om deze onderdelen zsm te gaan vervangen. Tot slot zijn, in samenspraak met de gemeente Best en Bizob, de financieel-juridische mogelijkheden verkend om het zwembad financieel te ondersteunen. Daarbij heeft de optie van het verstrekken van een investeringsbijdrage vanuit de gemeente aan zwembad ZIB de voorkeur. Deze investeringsbijdrage zou dan geparkeerd kunnen worden op een geblokkeerde rekening om per deelproject een bedrag te kunnen laten vrijvallen waardoor de gemeente ook toezicht kan houden op een doelmatige besteding van het bedrag' Daartoe zijn, zowel vanuit de gemeente als vanuit de exploitant, enkele aanbevelingen opgenomen ten behoeve van het actualiseren een aanscherpen van de exploitatiebijdrage. Het lijkt ons verstandig deze aanbevelingen verder uit te werken en in de nieuwe exploitatieovereenkomst op te nemen omdat deze ons inziens de toekomstige samenwerking, afstemming en verantwoordelijkheden tussen zwembad ZIB en de gemeente ten goede komen.

EINDRAPPORTAGE

20 l2s

H OSPITALITYGROUP

BIJLAGE OVERZICHT SEPARATE BIJLAGEN De volgende bijlagen zijn separaat bijgevoegd:

Bijlage 1 - Best ZIB opname 26-4-2022-update 13-0L-2023 Bijlage 2 - Plattegrond accommodatie Zib Best Bijlage 3 - Kimmenade ZIB Zwemcentrum Best Bijlage 4 - Stappenplan Energiebesparing Rapportageplicht. _ RVO.nl

Bijlage 5 - Erkende-maatregelenlijst-sport-en-recreatie Bijlage 8 - Kostenraming ZIB Best L5 jaar instandhouding 22tl24}I-update 10-2-2023 Bijlage 9 - Memorandum zwembad ZlB2021.maart202I

EINDRAPPORTAGE

2rlzs

Bijlage 2 - LUst renovatiewerkzaamheden (niet limitatief)

r Vernieuwen/vervangen/renoveren en verduurzamen dak+isolatie gehele accommodatie o Vernieuwen/verva ngen/renoveren en verd uurza men luchtbeha ndelingsinsta llaties instructiebad

o Vernieuwen/verva ngen/renoveren en verduu rzamen luchtbehandelingsinstallaties wedstrijdbad

o Vernieuwen/vervangen zout-elektrolyse o Vernieuwen/vervangen/renoveren en verduurzamen filterinstallaties instructiebad (en enkele onderdelen fi lterinsta llaties wedstrijd bad)

o Vernieuwen/vervangen/renoveren en verduurzamen verwarmingsinstallaties instructiebad + compleet gebouwbeheerssysteem

. Vervangen/renoverenwhirlpool o Vernieuwen/vervangen/renoveren tegelwerk o VernÍeuwen/vervangen/renoveren en verduurzamen diverse ramen/kozijnen met isolatieglas r Vernieuwen/vervangen/renoveren diverse vloeren, deuren . Vervangen Tl-verlichting in kleedruimtes en aanverwante ruimtes door LED-verlichting met bewegingssensoren

o Overige(kleinere)werkzaamheden

Extra informafie op verzoek van de gemeente Best Reeds door ZIB gerealiseerde verduurzamingen in de afgelopen jaren

o LED-verlichting boven zwembaden o LED-onder water verlichting in zwembaden . Vervangen/isoleren boeiboorden/gevel beide baden r Cascade opstelling HR CV-ketels wedstrijdbad . Tudsturing en frequentieregelaars op alle motoren en pompen o Slim gebouwbeheerssysteem verwarmings- en luchtbehandelings- en boilerinstallaties

Volgens het rapport van de Hospitality Group is ZIB nu al de zuinigste zwemaccommodatie in vergelijking met andere zwembaden in het rapport. Na de renovatiewerkzaamheden zalZlBtot één van de zuinigste zwembaden behoren van Nederland (rekening houdend met leeftijd). De geschatte besparing na de renovatiewerkzaamheden

Elektra per jaar: +/- 13.000 kWh Gas per jaar: +/- 15.000 m3

CO2 reductie per jaar : 33.500 kg C02

zijn:

Meerjaren Onderhoudsplan {MJoP)

Het regulier/dagelijks onderhoud voert het ZIB grotendeels zelf uit. Klein onderhoud wordt direct gerepareerd en in de zomervakantie wordt jaarlijks het groot onderhoud uitgevoerd waarbij bijvoorbeeld installatie uitgeschakeld moeten worden en er dan niet gezwommen kan/mag worden. Verder lossen diverse installateurs direct ontstane storingen op. Na de renovaties is de verwachting dat de accommodatie met het gebruikelijke onderhoud zoals door ZIB altijd is gedaan weer 15 jaar meekan.

Het MJOP voor ZIB ziet er dan ook vrij eenvoudig uit: MJOP

Onderhoud Schilderwerk Repa raties tegelwerk, ha ng-

Wanneer

Door wie

Zomervakantie Direct of in de zomervakantie

ZlBzelf

lxpj

Van Hout

2xpj

SEM Waterbehandeling

lxpi lxpi

Kimmende

7lB zelÍ

sluitwerk, verlichti ng en dereeliike Onderhoud verwa rmingsinsta llaties

Onderhoud zwembadinstallaties Da kinspectie/onderhoud

RVS-controle

Legionalle controle Onderhoud zoutelektrolyse

Onderhoud/inspectie brandhaspels en blusmiddelen

2xpj 2xpi

lxpj

BRAM LaboDerva Van de Heuvel

Chubb

lxpj

Van Dorp

lxpj

Van Empel

Zwe mwaterbe monste ri ng

72xpj

LaboDerva

lnspectie WHVBZ en BHVBZ

1x pj

Provincie Noord-Braba nt

Onderhoud/inspectie alarm en brandmeldinstallatie Keuringen CV-ketels en gasleidingen EBl, Pl, SCIOS

Verwachting ta rievenindexatie 2024 Naar verwachting moeten door de aanblijvende hoge inflatie de tarieven in januari 2O24 met +/- 6% geïndexeerd worden. Dit is nog zeer afhankelijkvan wat de energietarievenin2O24 gaan doen. ln het

4" kwartaal 2023 wordt hier meer duidel'rjkheid over verwacht.

H OSPITAL ITY6 ROUP d

E EXPTO.lTAÏERESUTTAAT

INKOMSÍEN ZWEMMEN

2018

ZwembadZlB ZuntnbndA 2A$ 2020 (Covid) 2019

Recreatief zwemmen Doelgroepen Verenigingen

Subtotoal

Horeca

TOTAATINKOMSÍEN

20L8

2018

€-

€ 323.1.00

ct22.516

€227.504

€ 51,100

€ 69.230

€ 445.500

€ 36.700

€ 135.265

€ 89,500

€ 24.200

€74.789

€ 106.000

€-

€-

€ 400

€-

€ 20.000

€435.5@

€407.800

€ 888,5@

€ 10.000

€

Therapeutisch zwemmen Overige

Zwembad C

€-

Banen zwemmen

lnstructie

zwêmhad B

18.731 €22.500

€445.50 €420.s31 €911'000

KOSTEN

lnkoopkosten horeca Personeelskosten zwembad Schoonmaak Overig

Subtataol

t

ndi recie exploitatiekosten

Administratie en algemeen Energiekosten Kosten klein onderhoud

Subtotaal

Érplottatlerpsuttaat GtGl. !€íe lasten

€ 5.000

€-

€-

€ 321,200

€ /M5.136

€ 682.000

€ 1s.000

€ 9.900

€ 26.200

€ 110.190

€ 73.000

€ 362.300

€ 555,326

€770.N4

€-

Ê-

€ 208.600

€-

€ 80.000

€ 95.000

€51.784

€ 90.500

€ 55.400

€-

€ 42.000

€ 360.040

€ 51.784

€ 212,504

€722.sN €fi7.710

€982'500

22 125 EINDRAPPORTAGE

}IOSPITÀLITYGROUP

Vaste lasten Afschriivingen

€77.695

€ 6.000

€-

€ 20.000

€ 5.100

€ 123.028

€ L40.000

€ 48.800

€-

€-

€ 83.900

€2N.723

€ 166.0N

€ 30.000

Verzekeringen/belasti ngen Kapitaallasten

Groot onderhoud subtotaol

TOTAALKOSÍEN

DOIOIÍATIERESULïAAT lncl' vaste lasten

€s06.200 €807'833 €1'148'500 €€5C.?00 €-337'302 €-237'500 Kalitoal (incl, onderhoud)

Su bsi di ebiidr age gemee nte

€526.A00

€26A.000 €415'@0

23125 EINDRAPPORTAGË