24011.5 - Eindrapport Onderzoek renovatie zwembad ZIB Gemeente Best

ONDERZOEK RENOVATIE

ZWEM BAD ZIB GEMEENTE BEST EINDRAPPORT fi /u1*ri1'tr, 4ffir,

f')", l,'

*'

È-"3

D

-'

{) ,i

!

,t

*

*

$

t

.,J

H O S PITA L ITYG ROU P

Archiefexemplaar van BL24-01417

- Onderzoek renovatie zwembad ZIB

t:.& e

HOSPITALITYGROUP

Aan

Gemeente Best T.a.v. de heer R. de Jager Per email

Van

Hospitality Group l Niiverheidsweg-Noorl 78

ffifisíffifilïfrïqq3 i

Auteurs

Robin Reverda Ton Rutten Rob Breet (Breet Consultancy)

PÍoject

Onderzoek renovatie zwembad ZIB gemeente Best

Betreft

Eindrapportage

Ons kenmerk

R230024.d01.TR/RR

Datum

24 maarl2023

O 2023 Hospitality Group

Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de rechthebbenden c.q. door de rechthebbenden gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.

H OSPITAL ITYGROUP

IN HOU DSOPGAVE

l

INLEIDING

L

1.1 Aanleiding

1

1..2 De opdracht

t

1.3 Leeswijzer

1

2 INVENTARISATIE & ANALYSE TiUIOIEE SITUATIE

2

2.1. lnleiding

2

2.2 Bouwkundige staat en technische schouw

2

2.2.I Algemene omschrijving opnamestaat gebouw en installaties 2.2.2 Bouwkundigesituatie 2.2.3 Bouwkundigbinnenzijdeaccommodatie 2.2.4 lnrichting 2.2.5 Constructies 2.2.6 lnstallaties 2.2.7 Duurzaamheid 2.3 Bezetting en benutting in relatie tot de maatschappelijke rol

2.3.L Het aanbod 2.3.2 Bezoekaantallenzwembad 2.3.3 Animocijfer zwembadbezoek 2.3.4 Bezetting van de bassins 2.3.5 Spreiding van voorzieningen en reisbereidheid 2.3.6 Ontwikkelingen zwembadbezoek 2.3.7 Randvoorwaarden 2.4 Beoordeling exploitatie zwemcentrum ZIB

2.4.1 referentiebaden 2.4.2 Vergelijkexploitatie 2.4.3 Bevindingenvergelijk 2.5 Samenvatting en conclusies beoordeling huidige situatie

3 ADVIES TOEKOMSTMOGELIJKHEDEN ZIB ZWEMBAD 3.1 Actualisatie lnvesteringsraming

2

2 3 3

3 3 3

4 4 4 5

5 5

7 9

11 L1 12 13 L5 1_6

16

HOSPITALITYGROUP

3.2 Uitwerking financiering en exploitatie

r.6

3.2.I Construct beschikbaar stellen bijdrage

t7

3.2.2 Bijstellen exploitatie-overeenkomst

l-8

4 EINDADVIES

20

BIJLAGE OVERZICHTSEPARATEBIJLAGEN

2T

BIJLAGE

6 BENCHMARK EXPLOITATIE

22

BIJLAGE

7 VERSCHILLEN ONDERHOUD

24

H OS PITAL ITYG ROUP

T IN LEIDING T.I

AANTEIDING

ln de gemeente Best ligt het ZIB Zwemcentrum Best. Zwembad ZIB is een ruim opgezet zwembad met meerdere baden. Het bad beschikt binnen over een wedstrijdbad en een instructiebad. Het bad beschikt ook over een ruime entree en een horecavoorziening. Het zwembad oogt weliswaar enigszins gedateerd maar is nog bijzonder schoon, netjes en functioneel. Zwembad ZIB is dan ook een populair zwembad in de gemeente, het bad trekt flinke bezoekaantallen en is vol geprogrammeerd. Que exploitatieopzet is het zwembad uniek in zijn soort. Het zwembad is namelijk bij de lokale exploitant in eigendom die het zwembad zonder verdere gemeentelijke exploitatiebijdrage voor de inwoners van Best beheert en exploiteert. lets wat in Nederland nauwelijks nog voorkomt. Tot nu toe heeft de exploitant, zelfs met inachtneming van de financiële uitdagingen tijdens corona (sterke terugval bezoekers) en de toegenomen energieprijzen (één van de belangrijkste kostenposten in een zwembad), het hoofd nog boven water kunnen houden en het zwembad goed kunnen onderhouden. Echter, doordat de exploitant geen jaarlijkse exploitatiebijdrage ontvangt is er de afgelopen jaren geen ruimte geweest om naast het dagelijks onderhoud ook nog een buffer aan te leggen voor toekomstige grootschalige vervangingsinvesteringen.

lnmiddels is de leeftijd en onderhoudsstaat van het zwembad dusdanig dat dergelijke vervangingsinvesteringen noodzakelijk zijn geworden. Het zwembad is toe aan vervanging van een aantal bedrijfskritische installaties en kent een behoorlijke renovatieopgave. Aangezien deze vanuit de huidige exploitatie niet zijn te bekostigen, is er daarom behoefte aan extra financiële ondersteuning vanuit de gemeente. De exploitant van zwembad ZIB heeft in 2021, alvast een eerste opzet gemaakt van alle volgens hem noodzakelijk uit te voeren onderhoudswerkzaamheden. Dit Memorandum met daarin het overzicht, dat uitkwam op een investering van ca. € 820.000,- (excl. Btw) is aan de gemeente Best toegestuurd met het verzoek om deze werkzaamheden uit te (laten) voeren. Het Memorandum is opgenomen als bijlage 9.

T.2 DE OPDRACHT Echter, gezien de bijzondere situatie (de gemeente is namelijk geen eigenaar van het zwembad) heeft de gemeente eerst behoefte aan een nadere duiding van deze aanvraag alvorens zij daarover kan besluiten. Daarbij heeft de gemeente twee vragen: 1) Enerzijds is er behoefte aan een kritische toets van dit investeringsverzoek. Zijn de bedragen juist, én staan de juiste zaken op het lijstje of moet er wellicht nog meer of eventueel ook minder onderhoud gepleegd worden? EN wat is de impact van de recente globale ontwikkelingen op het prijsniveau? 2) Anderzijds heeft de gemeente ook behoefte aan een nadere duiding van het maatschappelijk belang van het zwembad. Aangezien het bij positief besluit zou gaan om het ondersteunen/subsidiëren van een private ondernemer, is het voor de gemeente wel van belang om ook goed zicht te hebben op de maatschappelijke waarde die zwembad ZIB voor de inwoners van Best en omstreken vervult. De gemeente heeft daarom Breet Consultancy en de Hospitality Group gevraagd nader onderzoek te verrichten om, in nauwe samenwerking en samenspraak met de exploitant en zijn accountant, beide deelvragen te beantwoorden en de resultaten aan de gemeente op te leveren. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in voorliggende rapportage.

Op basis hiervan kan de gemeente het proces intern verdervervolgen en indien gewenst de besluitvorming gaan voorbereiden om zwembad ZIB te gaan ondersteunen.

1.3 IEESWIJZER ln hoofdstuk 2 is de inventarisatie en analyse opgenomen van de huidige situatie, zowel ten aanzien van de bouwkundige/technische staat, het maatschappelijk belang als de exploitatie. ln hoofdstuk 3 is vervolgens nader gekeken naar de geactualiseerde investeringsraming alsmede de wijze waarop deze kan worden verstrekt (financieel construct) als de eventuele aanpassingen aan de overeenkomst. ln Hoofdstuk 4 zijn tot slot de belangrijkste conclusies en aanbevelingen opgenomen.

EINDRAPPORTAGE

0112s

HOSPITALITYGROUP

2

INVENTARISATIE & ANALYSE HUIDIGE SITUATIE

2.T INTEIDING

ln dit hoofdstuk brengen we de huidige situatie van zwembad ZIB in kaart. We analyseren allereerst de technische kwaliteit van het zwembad (bouwkundige staat en resultaten technische schouw). Daarna wordt nader ingegaan op het gebruik en de benutting van het zwembad om zo de maatschappelijke rol nader in beeld te brengen. Daarbij wordt ook ingegaan op ontwikkelingen die van belang zijn voor de toekomstige behoefte aan zwemwater in de gemeente Best. Tot slot wordt nader ingezoomd op de exploitatie van het zwembad. Hoe zijn de cijfers in relatie tot vergelijkbare zwembaden en is op basis daarvan de behoefte aan externe financiële

ondersteuning verdedigbaar?

2.2

BOUWKUNDIGE STAAT EN TECHNISCHE SCHOUW Om de bouwkundige staat van het gebouw te beoordelen is er door Breet Consultancy een beoordeling van het zwembad uitgevoerd door middel van een uitgebreide schouw ter plaatse. Op 26 april 2O22is er een opname uitgevoerd met als doel om de bouwkundige, constructieve en technische staat te bepalen in het kader van de voorbereidingen voor het uitvoeren van een renovatie van het zwembad om deze voor de periode van L5 jaar toekomstbestendig te maken. Ook heeft diverse malen afstemming plaatsgevonden met de huidige exploitant' Hierdoor ontstaat er een eerste beeld van de bouwkundige staat van het complex, de technische staat van installaties en machines, de technische noodzaak tot aanpassingen én een eerste toetsing van het door ZIB zelf opgestelde renovatieoverzicht. Tijdens deze opname is een rapportage opgesteld, welke als bijlage f- is toegevoegd. Deze rapportage is voorzien van opmerkingen over de staat van onderhoud en er is een conditiescore toegevoegd, waarbij 1 = nieuwstaat en 6 = directe vervanging noodzakelijk door uitval. ln de bijlage is de visuele weergave van deze schouw opgenomen. Navolgend zijn resumerend de belangrijkste bevindingen opgenomen:

2.2.L ALGEMENE OMSCHRIJVING OPNAMESTAAT GEBOUW EN INSTALLATIES

De accommodatie is oorspronkelijk gebouwd als instructiebad en whirlpool (1984) en later voorzien van een

uitbreiding met een wedstrijdbad (1998). Zie ook bijlage 2 voor de plattegrond. Hierdoor zijn er verschillen merkbaar in gebouwleeftijd. Deze verschillen zijn echter niet van dien aard dat er een duidelijke veroudering zichtbaar is ten opzichte van het nieuwere gedeelte. De accommodatie wordt aljaren goed onderhouden in eigen beheer door zwembad ZlB. Door het adequate onderhoud zijn de kosten beperkt geweest in vergelijking met de reguliere zwembaden in Nederland, die over het algemeen niet kunnen worden geëxploiteerd zonder gemeentelijke bijdrage.

Bovenstaande neemt niet weg dat de accommodatie toch een respectabele leeftijd heeft, waardoor de kosten van onderhoud en renovatie/vervanging van substantiële delen van de technische installaties en daken noodzakelijk is. Zwembad ZIB heeft aangegeven deze kosten niet zonder steun van de gemeente Best te kunnen dragen, waardoor er nu een beroep wordt gedaan voor een bijdrage in de vervangingskosten om de

accommodatie nog 15 jaar in stand te kunnen houden.

2.2,2 BOUWKUNDIGESITUATIE Tijdens de opname hebben wij het gebouw beoordeeld met in gedachten de leeftijd. De bouwkundige staat is, gezien de leeftijd, redelijk tot goed te noemen. Natuurlijk zijn er onderdelen zoals de daken en buitenwandenen openingen die nadrukkelijk onderhoud en/of vervanging nodig maken. Dit is in onze rapportage opgenomen. ln bouwkundige zin valt op dat er aan de buitengevels onderhoud nodig is van de gevelbeplating en de buitenmuren. Ook de buitenwandopeningen (kozijnen en glasvulling) behoeven nadrukkelijk onderhoud. Over de daken hebben wij in het overleg met ZIB gesproken. Er blijken in2020 offertes te zijn opgevraagd voor het renoveren en partieel vervangen van de dakbedekkingen c.a. Als onderlegger is op 22 juni 2022 een rapport opgesteld door Van Kimmenade {zie bijlage 3) na het uitvoeren van het onderhoud. Daaruit, maar ook vanuit onze waarnemingen en onderliggende offertes, is duidelijk dat er vergaande renovatie van de daken noodzakelijk is.

EINDRAPPORTAGE

02l2s

HOSPITALITYGROUP 2.2.3 BOUWKUNDIG BINNENZIJDE ACCOMMODATIE Tijdens de rondgang voor de opname hebben wij geconstateerd dat er diverse bouwkundige aandachtspunten zijn; deze zijn weergegeven in onze rapportage. Te vermelden zijn: de diverse lekkages in de badomloop (kelder), de corrosie van RVS in de zwemhal, de veroudering van de whirlpool. 2,2,4 INRICHTING De inrichting is doelmatig, wel enigszins gedateerd maar wel functioneel. Voor diverse onderdelen zoals receptie, keuken en zitruimte zullen inrichtingsdelen vervangen moeten worden. Dit is echter een zaak van de eigenaar/exploitant. ln de centrale hal zijn brandblusvoorzieningen geplaatst welke veel corrosie bevatten; deze dienen te worden vervangen uit oogpunt van hygiëne.

2.2.5 CONSTRUCTIES Constructief gezien hebben wij, voor zover dat visueel waarneembaar was, geen corrosie waargenomen van de dragende delen; een RVS-rapportage wordt conform voorschrift uitgevoerd. Uiteraard hebben wij geen volledig constructief onderzoek uitgevoerd, maar ons beperkt tot een visuele opname. Wel is corrosie waarneembaar op niet-dragende RVS-delen in de zwemzalen, zoals kolombescherming, ventilatieroosters en diverse kleine corrosieplekken op hang- en sluitwerk.

2.2.6 INSTALTATIES Over het algemeen zijn de installaties deels gedateerd, maar goed onderhouden. De te verwachten

renovatiekosten betrekken zich voornamelijk op de volgende onderdelen:

r CV-installaties; r Waterbehandelingsinstallaties; . Verlichting; I Besturing; r Desinfectie-installaties; r lsolatiewerken; r Lucht beha ndel ngsinsta laties; r Duurzaamheidsmaatregelen. i

I

ln onze rapportage hebben wij een gedetailleerde opname weergegeven. ln het geactualiseerde kostenoverzicht, dat is opgenomen bij paragraaf 3.L, zijn alle onderdelen opgenomen welke dienen te worden gerenoveerd en/of vervangen. Ook hiervoor zijn richtinggevende budgetten afgegeven in 2020, welke nu naar deze tijd zijn geactualiseerd.

2.2.7 DUURZAAMHEID Diverse maatregelen en vervangingen kunnen een extra duurzaamheidsaspect vertegenwoordigen. Wij noemen hierbij de CV-installatie vervangen naar hoog-rendementketels, de verlichting upgraden naar LED, de daken voorzien van extra isolatie, de buitengevels inspecteren en na-isoleren; de glasopeningen in de buitengevels voorzien van HR++ glas. ln dit overzicht en ons onderzoek hebben wij ons beperkt tot de gangbare technieken en de renovatie; wanneer prijs wordt gesteld op extra duurzaamheidsmaatregelen kan dat nader worden onderzocht. Ter aanvulling: de rijksoverheid verplicht al geruime tijd gebouweigenaren en exploitanten te voldoen aan energiebesparende maatregelen. Deze verplichting is vastgelegd in de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (EED). ln deze richtlijn zijn voorwaarden opgenomen waaraan bedrijven en instellingen moeten voldoen.

Uit invulling van het gevolgde stappenplan (zie toegevoegde bijlage 4) blijkt dat zwembad ZIB niet EED-plichtig is voor het uitvoeren van een EED-audit, maar wel moet voldoen aan de informatieplicht energiebesparing en de Erkende Maatregelenlijst (EML) welke door het RVO (RVO.nl) wordt uitgegeven. ln 2023 zal een update van deze lijst worden gepubliceerd.

EINDRAPPORTAGE

0312s

HOSPITALITYGROUP Kern van de maatregelenlijst is dat alle maatregelen welke voor de betreffende gebouweigenaar en/of exploitant gelden moeten worden uitgevoerd als de terugverdientijd binnen 5 jaar na uitvoering ligt. De EML-lijst voorziet in deze maatregelen. Het is dus zaak voor de eigenaar en/of exploitant om de van toepassing zijnde maatregelen te onderzoeken conform de EML-lijst en de niet-uitgevoerde maatregelen door te voeren. Wij hebben de lijst als

bijlage 5 toegevoegd. Voor nadere informatie is de volgende website beschikbaar:

https://www.rvo.nl/onderwerpen/informatieplicht-energiebesparing

2.3 BEZETTING EN BENUTTING IN RETATIE TOT DE MAATSCHAPPETIJKE ROL Tegelijkertijd is ook de rol van het zwembad in de gemeenschap in beeld gebracht. Dit is gedaan door in gesprek te gaan met de exploitant, gemeente, belangrijkste gebruikmakende partijen et cetera. Doel van deze stap is om een uitspraak te kunnen doen over de maatschappelijke rol van het zwembad en in beeld te krijggn welke eventuele andere aanpassingen wenselijk óf noodzakelijk zijn om de maatschappelijke rol ook in de toekomst te kunnen blijven vervullen. Navolgend zijn de resultaten van deze inventarisatie en analyse opgenomen:

2.3.t

HET AANBOD Zwembad ZIB beschikt over twee baden. Elk van de baden heeft een specifieke afmeting (afgestemd op de functie van het betreffende bad) en de baden verschillen ook op het gebied van watertemperatuur. Het wedstrijdbad is de temperatuur lager dan het instructiebad en kindergedeelte waar de temperatuur aangenamer is voor de betreffende doelgroep. ln de volgende tabel zijn de bassins met hun aÍmeting en

oppervla kte weergegeven. i ti:,.1 j :l t,tt';. . '.'.. ii.i) tt! )"r:. Afmetingen

Oppervlakte

Wedstrijdbassin

25 x 13 meter

325 m2

nstructiebassi n

25 x L0 meter

250 m2

Kinder gedeelte

1"0 x 3 meter

30 m2

Binnen

I

Totaal

605 m'z

Met deze bassins is het bad geschikt voor alle typen zwemactiviteiten. De bassins zijn geschikt voor leszwemmen en banen zwemmen, de verenigingen kunnen goed uit de voeten en doelgroep activiteiten (aquasporten) kunnen ook goed terecht. Het kindergedeelte is geïntegreerd in het instructiebassin en biedt zo nog meer multifunctionaliteit voor dit bassin. Er zijn geen grote speelelementen waardoor dit bad minder geschikt is voor recreatief zwemmen. Recreatief zwemmen wordt wel aangeboden door zwembad ZlB, maar dan wordt er gebruik gemaakt van tijdelijke recreatieve elementen. Het bad leent zich het beste voor instructie- en leszwemmen, banen zwemmen, doelgroep activiteiten en verenigingszwemmen.

2.3.2 BEZOEKAANTATLENZWEMBAD

lndien we het gebruik van zwembad ZIB bekijken (zie ook paragraaf 2.4 voor een concrete benchmark) dan valt op dat het zwembad erg goed wordt bezocht. Daarbij moet worden opgemerkt dat wij ons gebaseerd hebben op de bezoekaantallen van het jaar 2019. Het jaar 2020 en 2O2I zijn niet representatief gezien alle beperkingen die toen golden als gevolg van Covid-19. ln 2019 trok zwembad ZIB L69.500 bezoeken. Deze zijn onderverdeeld in recreatief zwemmen (hieronder valt o.a. banen zwemmen, vrij zwemmen, gezinszwemmen et cetera), instructie -/leszwemmen, doelgroepen (denk hierbij o.a. aquasporten, senioren, et cetera), verenigingen (waterpolo, wedstrijd zwemmen et cetera) en diverse (dit zijn incidentele huurders waaronder o.a. scholen, verenigingen, evenementen et cetera). ln de volgende tabel zijn de bezoekaantallen weergegeven, uitgesplitst naar type zwemmen.

EINDRAPPORTAGE

0412s

HOSPITALITYGROUP I ir-,.a i:i.a.r.r;-:lj,:;lir'},:,'.\tl),ialtt:'t

-,'rllil IiL,'{r,./iijt,di/r'I;.r-rt7j;:i,::tti',:1t):-'i 20L9

Recreatief (banen zwemmen /vrij zwemmen /gezinszwemmen)

26.000

nstructie

55.000

Doelgroepen

39.500

Verenigingen

39.000

Diverse (incl. scholen, evenementen)

10.000

Totaal

169.500

I

2.3.3 ANIMOCIJFER ZWEMBADBEZOEK Om een oordeel te geven over dit aantal bezoeken is het animocijfer relevant. Dit kengetal ontstaat door het aantal bezoeken te delen door het aantal inwoners van Best (het primaire verzorgingsgebied van het zwembad) ln de volgende tabel is het animocijfer voor het Zwembad ZIB weergegeven en vergeleken met gemiddelde landelijke cijfers waarbij voor Nederland een bandbreedte is aangegeven. Het animocijfer is uitgesplitst naar de verschillende typen zwemmen. Bezoekaantallen

Best

Recreatief

26000

0,9

nstructie

55000

1,8

Doelgroepen

39500

1.,3

I

1,3

1,8 0,5 0,3 o,2 0,6

5,6

3,4

Scholen

Verenigingen

39000

Diverse

10000

Totaal

169500

Nederland 2

0,7 0,5

0,4 0,8

4,4

Uit de tabel blijkt dat de bezoekaantallen van het zwembad ZIB in relatie tot het verzorgingsgebied de toets der kritiek goed kunnen doorstaan. Sterker nog, voor de meeste typen zwemmen geldt dat het zwembad ZIB een aanzienlijk hoger animocijfer kent dan landelijk te doen gebruikelijk is. Zo is het bezoek voor instructie/leszwemmen, doelgroepenactiviteiten en het verenigingszwemmen beter dan landelijk gemiddeld. Het recreatief zwemmen blijft wel sterk achter. Het zwembad ZIB wordt incidenteel gebruikt door scholen.

2.3,4 BEZETTING VAN DE BASSINS De relatief hoge bezoekaantallen en de hoge animocijfers zijn ook terug te zien in de zwembadbezetting. Op basis van kennis en ervaring uit de adviespraktijk van Hospitality Group en een analyse van het weekrooster kan worden vastgesteld dat de bezetting van het zwembad (de uren waarop de baden worden gebruikt versus de beschikbare uren) ronduit goed is, de bassins zijn doorlopend goed gevuld. Dit betreffen niet alleen de meest gewilde uren (einde dag en avond is populair bij verenigingen, zwemlessen etc.) maar ook gedurende de dag zijn er verhoudingsgewijs veel momenten waarop de bassins gevuld zijn met doelgroepenactiviteiten. Hierdoor is de bezettingsgraad relatief hoog. Er is daardoor ook weinig ruimte meer om nog extra uit te breiden binnen het bestaande programma.

2.3.5 SPREIDING VAN VOORZIENINGEN EN REISBEREIDHEID Uit onderzoek over de reisbereidheid van burgers ten behoeve van zwembadbezoek van het Mulier lnstituut blijkt dat de reisbereidheid voor zwembadbezoeken als volgt is;

r Indien het zwembad zich binnen een straal van 3 kilometer van de woning bevindt is 94% bereid de reis te maken.

EINDRAPPORTAGE

0sl2s

HOSPITALITYGROUP lndien het zwembad zich binnen een straal van 5 kilometer bevindt is 82% bereid te reizen. Als het zwembad zich tussen de 5 en 10 kilometer van de woning bevindt, is de reisbereidheid nog maar 4t%. Kortom, een reisafstand van 3 kilometer naar een zwembad is meer dan acceptabel, een reisafstand van 5 kilometer is acceptabel en als het zwembad verder weggelegen is dan is minder dan helft nog bereid daarvoor te reizen. lndien het zwembad een optimale rol wil spelen binnen het maatschappelijk aanbod aan sporten en bewegen dan is het dus van belang dat het enigszins bereikbaar is voor de doelgroep. ln de volgende figuur is het aantal kilometers ten opzichte van de naastgelegen zwembaden die vergelijkbaar zijn met zwembad ZIB weergegeven. Hieruit blijkt dat iedereen die binnen de gemeente Best woont, ook binnen de straal van 5 kilometer een zwembad kan bezoeken. Het zwembad Feel Fit Center in Oirschot ligt op een reisafstand van ongeveer 7 km van Best, overige zwembaden zijn nog verder weg gelegen. Hieruit kunnen we enerzijds concluderen dat zwembad ZIB en de zwembaden omliggend aan de gemeente Best voornamelijk lokale functies vervullen en zich ook primair richten op de eigen inwoners. Anderzijds, mocht zwembad ZIB ophouden te bestaan dan dienen de inwoners van Best behoorlijke afstanden af te leggen om elders te kunnen zwemmen (overal meer dan 5Km).

Vanuit het reisbereidheidsonderzoek is reeds gebleken dat de bereidheid dan sterk

terugloopt wat impact zal hebben op de beweegnorm van de inwoners van Best. Daarnaast dient te worden benoemd dat de omliggende zwembaden geen capaciteit hebben om alle zwemlessen en verenigingen over te nemen. Dus zelfs indien inwoners bereid zijn verder te reizen, dan is zwemles buiten Best voor de inwoners nog geen mogelijkheid indien het ZIB ophoudt te bestaan. De inwoners van Best kunnen dan nergens heen voor zwemles en zwemsport fol).i'!

5p!?rit,iq rctry:iit1,it'.trt itrv,'trll)it'1.n iti:t t1't':tttieDitut,t llF

EINDRAPPORÏAGE

0612s

HOSPITALITYGROUP 2.3.6 ONTWIKKELINGEN ZWEMBADBEZOEK Uit de voornoemde analyse kan worden vastgesteld dat het zwembad nu een bovenmatig goed gebruik kent en dat er verhoudingsgewijs veel bezoekers het zwembad weten te vinden. Echter, het is ook van belang om voor zover mogelijk te bekijken hoe het zwembadbezoek zich richting de toekomst zal ontwikkelen. Een aantal ontwikkelingen zal mogelijk zijn effect hebben op de toekomstige vraag/behoefte aan zwemmen in Best. Dat zijn eerst en vooral de te verwachten groei van de gemeente, maar ook de veranderende samenstelling van de bevolking en de trends en ontwikkelingen in de zwemsport. Navolgend zijn deze ontwikkelingen kort belicht.

lnwonersaantal De gemeente Best gaat de komende jaren verder groeien. ln 2022 bedroeg het aantal inwoners bijna 30.000. ln 20 jaar tijd zal dit aantal gegroeid zijn naar ongeveer 39.000 inwoners. lilutit i:':|et,,tllirci:rt,::rlrti:,<" 8*si 1(li-5 .;t)4() ilt(,),t ti:tlitart:e!tl !':!tii)e\alk.itc1.;,-ttir..ikl<tli:n)

45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000

10000 5000 o

2015 2A70 2025 2030 2035

2040

Samenstelling van de bevolking Naast de toename van het aantal inwoners zal ook de bevolkingssamenstelling naar leeftijdsklassen wijzigen. ln de volgende figuur is die veranderende samenstelling weergegeven. Uit de figuur blijkt dat het aandeel kinderen en jong volwassenen iets zal dalen en richting 2040 weer zal stijgen. Ook het aandeel senioren zal fors stijgen. De groep inwoners van 24 tot 65 jaar zal als aandeel afnemen.

1m 90

3,7 'l.!,4

4,8

5,2

5,7

6,4

7,2

i4,5

1 !r, (r

16,)

I {i,8

1t,, )

\4,S

:,.1,3

80 70

60 50

5Ii,1)

rru,ír

)

)),1

58,r,

40 30 20 10

",(t

0 2015

EINDRAPPORTAGE

) t),t,

2020

)1.)

2025 2030 rO-19 l2Gff 165-79 rSOr

?) 2035

2040

o7 l2s

H OS P ITAL ITYG ROUP

Per saldo zal de bevolking van Best dus met circa.33% stijgen en voornamelijk vergrijzen en verjongen (terug

naar het niveau van 2015). Dit zal naar verwachting ook impact hebben op het gebruik van het zwembad doordat met name de beweegactiviteiten die veelal door senioren worden uitgevoerd (banenzwemmen, doelgroepenactiviteiten) verder zullen toenemen en er nadrukkelijk vraag blijft naar zwemlessen.

leefstijlen in Best Naast de bevolkingsontwikkeling

en bevolkingssamenstelling is het ook relevant om kort te kijken naar de

leefstijlen in Best. De leefstijlen van de inwoners bepalen namelijk ook voor een deel hun behoefte aan sport en bewegen. Het betreft niet alleen de mate waarin inwoners sporten en bewegen belangrijk vinden en daar tijd aan besteden, maar ook het type sport- en beweegactiviteiten waar men zich toe aangetrokken voelt. Binnen sommige leefstijlen is sporten en bewegen vanzelfsprekend en weet men de weg naar de verenigingen en de accommodaties goed te vinden. Binnen andere leefstijlen is dat veel minder het geval en is stimulering meer op zijn plaats. ln figuur f. is de indeling naar leefstijlen van het onderzoeksbureau Marketresponse weergegeven. Dat model typeert de leefstijlen van Nederlanders in op basis van 2 assen. Horizontaal onderscheidt het model individueel

versus groep georiënteerde waarden en verticaal introvert versus extravert. Hierdoor ontstaan er vier kwadranten, die elk een kleur hebben gekregen. Voor ieder individu geldt dat één van de kleuren het meest bij je past en daarmee dominant is. t. t '

l t:: lii , :, ) lr',ti

1, :f,

r,, ,,.

',1

I ri, l

vitaliteit

: : L; i i : I a-! a ! I I !

Controle

Zekerheid

"dswercld aan ts Cilld{tl6n ttprusle GÍBl

{oÍn4nfu verb.nd6nhsld

6Êr[rÍhrld

tltribrl

Píattt'(h

of,t€bondpr

xulrrólrdk satróli(n

llftlínl

lu$e *lEonÀeld

[idbx

f,€rÍo(t

G{tolIaIh!ld

Vrslbdn

"all inclusíva"

De meest voorkomende leefstijl in Best is de groene en blauwe leefstijl, gevolgd door de gele leefstijl. De rode leefstijl komt naar verhouding minder voor. Deze samenstelling naar leefstijlen heeft als gevolg:

. . . r

Een lagere sportdeelname: lnwoners met een groene leefstijl zijn over het algemeen minder sportminded. ln heel Nederland geldt dat de motivatie om te bewegen en te sporten binnen deze leefstijl minder is dan

binnen andere leefstijlen. Als men sport en beweegt, dan is er een voorkeur voor de meer traditionele sporten en rustige vormen van bewegen (wandelen, fietsen). lndividueel sporten: inwoners met een blauwe leefstijl sporten doorgaans meer dan binnen de gele en groene leefstijlen. lnwoners willen graag de regie hebben op wanneer zij gaan sporten en sporten vaak

individueel. Sporten die passen bij een blauwe leefstijl zijn bijvoorbeeld golf, hockey, tennis en ook banenzwemmen. Sporten in groepsverband: ln Best wonen ook relatief veel mensen met een gele leefstijl. Binnen die leefstijl is - naast het sporten en bewegen op zichzelf - vooral het sociale aspect van belang. Deze inwoners

sporten graag in groepsverband, al dan niet binnen verenigingen. De sportdeelname onder inwoners met een rode leefstijl is doorgaans aanmerkelijk hoger dan binnen de gele en groene leefstijlen. Echter, het percentage inwoners met een rode is in Best relatief klein. lnwoners met deze leefstijlen sporten vaker individueel. Binnen de rode leefstijl wordt het experiment niet geschuwd (zijn vaak de eersten die nieuwe vormen van sporten en bewegen beoefenen).

EINDRAPPORÍAGE

08l2s

HOSPITALITYGROUP ln de volgende grafiek is de samenstelling van de bevolking van Best naar leefstijlen weergegeven. Aan de rechterzijde het beeld voor Best totaal, aan de linkerzijde het beeld per wijk.

Batadorp Villawijk Kantonnier Heuveleind Wilhelminadorp

Rood 12%

Gcel 26%

t Zand Heivelden Naaste n best

Speelheide De Leeuwerik

Blauw

3t%

Hoge Akker

Centrum Dijkstraten

Groen

Salderes

3t%

Buitengebied o%

40%

60%

80%

3,00%

Trends en ontwikkelingen Landelijk zien wij de volgende ontwikkelingen op het gebied van zwemmen die ook relevant zijn voor het gebruik van zwemwater: I

I

De individualisering heeft ook op zwemmen zijn weerslag doordat steeds meer vraag is naar'gewoon' banenzwemmen. Het is een activiteit die veelal individueel wordt beoefend en is vaak gericht op het in standhouden van / bevorderen van de conditie. Er is steeds meer vraag naar het goed aanleren van zwemtechnieken. Met name de borstcrawlcursus is populair. Steeds meer mensen volgen hiervoor een specifieke (borstcrawl)cursus. Er worden steeds meer zwemwedstrijden en -evenementen in buitenwater georganiseerd (bijvoorbeeld Amsterdam City Swim en de City Swim Haarlem), waar men de behoefte heeft om voor te trainen. De triathlonsport, waar ook het afstanden zwemmen een onderdeel is, groeit fors, met als gevolg dat triathlonverenigingen meer zwemwater nodig hebben voor trainingen. Dit betreft deels buitenwater maar ook zeker verwarmd binnenwater. We zien een toename en uitbreiding van diverse doelgroepactiviteiten zoals (alle varianten van) aquajoggen, aquafit, floatfit en meer bewegen voor ouderen. We zien een afname van de vraag naar het klassieke recreatief zwemmen (vrij zwemmen). ln Nederland besteden we meer en meer aandacht voor NL zwemveilig, waardoor steeds meer gemeenten zich ten doel stellen om 100% van de kinderen uit de gemeente een zwemlesdiploma te laten behalen. Dit leidt tot meer behoefte aan zwemwater voor zwemles.

Elk van deze ontwikkelingen zien wij ook terug in Best. De bezoekaantallen naar typen zwemmen van het zwembad ZIB bevestigen dit beeld. Dat geldt ook voor de gesprekken die wij hebben gevoerd met zwembad ZlB.

2.3.7 RANDVOORWAARDEN Tot slot hebben we kort stilgestaan bij relevant gemeentelijk beleid. Vanuit steeds meerdere ambtelijke disciplines (landelijk maar zeker ook lokaal) worden beleidsambities benoemd ten aanzien van sporten, bewegen en participeren. Daarbij kan ook een functie als een zwembad relevant zijn om deze beleidsdoelstellingen te kunnen behalen. ln deze paragraaf zijn dergelijke ontwikkelingen samengevat weergegeven.

EINDRAPPORTAGE

0sl2s

HOSPITALITYGROUP Sporten en bewegen in de gemeente best De sport- en beweegdeelname in Best is hoger en lager dan landelijk gemiddeld. lnwoners die sporten binnen de gemeente Best sporten frequenter en langer dan landelijk gemiddeld. Aan de andere kant zien we dat een grote groep inwoners onvoldoende bewegen en sporten. Het percentage inwoners dat voldoet aan de beweegrichtlijnen is in Best 48%. Landelijk ligt dat percentage op 50%. De inwoners in Best sporten 560/o op wekelijkse basis. Landelijk ligt dat percentage op 49%. De inwoners van Best beoordelen hun gezondheid met een goed net iets beter dan landelijk gemiddeld. ln de tabel is weergegeven hoe de verhoudingen zijn tussen sport en bewegen in Best ten opzichte van het landelijk gemiddeld. ljt,

.

r,r../:it

Plaats/Regio

t.

.

t.

!1,:

t

I

,J''

:

:

% lnwoners voldoet aan beweegrichtijnen % Wekel'ljks sporten

48 50

Best

Nederland

% ervaren gezondheid

goed

56

80

49

79

Met de leeftijdsontwikkeling voor de gemeente Best is dit wel een belangrijk aandachtspunt voor nu en naar de toekomst. Er wordt door de gemeente ingezet op sportstimulering en inclusief sporten. Voor al deze activiteiten is een zwembad een belangrijke voorziening. Zeker voor de groep senioren is de zwemsport zeer relevant. Zwemmen is bij uitstek een sport die tot zeer hoge leeftijd kan worden beoefend. Ook is het leren zwemmen van groot belang om te zorgen dat kinderen en volwassenen zwemveilig zijn binnen de gemeente Best. Lidmaatschap sportverenigingen Wanneer we inzoomen op de sportdeelname in Best in termen van lidmaatschappen van bij NOC*NSF aangesloten verenigingen, zien we dat dit in Best aanzienlijk hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Wat daarbij mooi is om te zien dat mensen die sporten bij verenigingen ook een leven lang blijven sporten en daarbij ook in een sociaal netwerk zitten. ln tabel 2 is het percentage inwoners van Best dat lid is van een sportvereniging (uitgesplitst naar leeftijdsgroepen en naar enkele sporten) weergegeven en vergeleken met landelijke cijfers (Bron: Sport op de Kaart).

Sportlidmaatschappen Ned. Gemid.

Best

Totaal

24%

29 o/"

0 tot 10

20%

23%

10 tot 25

43%

52%

25 tot 45

22%

25%

45 tot 65

21%

26%

65plus

t7%

23%

Ongeorganiseerde sport Het ongeorganiseerde sporten of individueel sporten op zelf gekozen momenten is bij de inwoners van de gemeente Best bij fitness hoger Qa%) dan landelijk gemiddeld .20%). Bii hardlopen en wielrennen is de sportdeelname in Best lager dan landelijk gemiddeld. En bij wandelen is deze gelijk (namelijk 4%).

EINDRAPPORTAGE

1012s

I.i OSPIïAL ITYG ROUP

ln tabel 3 is het percentage inwoners van Best die doet aan ongeorganiseerde sport (uitgesplitst naar de meest beoefende ongeorganiseerde sporten in Nederland) weergegeven en vergeleken met landelijke cijfers (Bron: Sport op de Kaart). i

..

'.-:

..'

iI

i

,

.

.

.:j..

.i

..

Ongeorganiseerde sport Ned. Gemid.

Best

Fitness

20%

Hardlopen

fl%

9 o/o

Wandelen

4%

4%

Wielrennen

2%

L%

2.4

BEOORDEL!NG EXPLOITATIE ZWEMCENTRUM ZIB Het laatste onderdeel van de analyse van de huidige situatie betreft een vergelijk van de exploitatie. Zoals reeds benoemd heeft zwembad ZIB de afgelopen jaren de exploitatie altijd zonder bijdrage kunnen voeren. Daarmee was weliswaar de exploitatie sluitend, echter hierdoor is er geen flnanciële ruimte geweest om te reserveren voor toekomstig onderhoud. Alvorens een nu een bijdrage voor dit groot onderhoud en instandhouding beschikbaar te stellen, wenst de gemeente eerst meer inzicht te krijgen in de financiële situatie van het zwembad. ls de exploitatie voldoende gezond om een extra investering te rechtvaardigen? En is er inderdaad sprake van een 'reguliere' exploitatie waarbij bijvoorbeeld onderhoudskosten en personele lasten vergelijkbaar zijn met andere zwembaden? Om deze vragen te kunnen beantwoorden, is de huidige exploitatie geanalyseerd. We hebben daartoe de exploitatiegegevens ontvangen vanuit zwemcentrum ZIB en deze vergeleken met een drietal andere zwembaden binnen Nederland die qua aard en omvang van het zwembad (aanbod bassins, m2 zwemwater etc.) goed vergelijkbaar zijn. Op basis van deze exploitatieanalyse kan worden vastgesteld hoe de exploitatie nu loopt en in hoeverre deze vergelijkbaar is met een reguliere zwemaccommodatie.

2.4.L REFERENTIEBADEN Voor het benchmarken van de exploitatie van zwembad ZIB zijn uit de kengetallen van Hospitality Group een drietal baden geselecteerd die zoveel als mogelijk vergelijkbaar zijn met zwembad ZlB. ln alle drie de gevallen is er sprake van een overdekt zwembad waarbij de gemeente eigenaar is en de exploitatie bij derden is belegd die daarvoor jaarlijks een exploitatiebijdrage ontvangen. Aangezien er géén andere zwembaden in onze benchmark beschikbaar zijn waarbij een private ondernemer eigenaar is en die daarvoor géén exploitatiebijdrage ontvangt, is voor deze referentiebaden gekozen. Zij benaderen het beste de situatie zoals bij zwembad ZlB. Ook ten aanzien van de overige karakteristieken (oppervlakte zwemwater, gemeenteomvang, bezoekaantallen, personeel vaste dienst etc.) is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de configuratie en data van zwembad ZlB. ln navolgende tabel zijn deze gegevens nader gepresenteerd. BENCHMARK

Zwernbad ZIB

Zwembad A

Zwembad B

Zwembad C

Exploitatiejaar

2Ot8 /2019

2019

2018

20L8

Type bad

overdekt

overdekt

overdekt

overdeK

Bouwjaar

1984

L980

20L4

1991

Eigendom

private ondernemer

gemeente

gemeente

gemeente

Exploitant

private ondernemer

commerciële exploitant

stichting

stichti ng

EINDRAPPORTAGE

1112s

H OSPITAT ITYG ROU P

Type bassln

5 banen 25 mtr

5 banen 25 mtr

Doelgroepenbad

Doelgroepenbad

6 banen 25 mtr

8 banen 25 mtr

Doelgroepenbad Recreatiebad (1C,

629

UT

ZH

NH

30.000

10.000

20.000

39.000

r.69.500

70.660

81.740

170.500

Gemeentelijkc subsidie

Nee

Ja

Ja

Ja

Jaarlïlae bljdrage

Geen

€ 526.000,-

€ 260.000,-

€ 415.000,-

FÍE vaste dienst

13 (26 personen)

7,03 (13 personen)

tI,6{LZ personen)

16 {32 Personen}

280

L73

1s6

2?1"

wateruppervlakte (M2)

605

409

Prordnde

NB

Aantal inwoners gemtentË Be:oekaantal

Bezettlng enremwater {m2}

2.4,2 VERGEIIIK EXPLOITATIE

, -,^ !- t..-:^, r^ r,. van de vier zwembaden (zwembad ZIB inclusief de drie ln de bijlage 1 zijn de volledige exploitatieoverzichten ZIB de jaren 2018, 2019 én 2020 opgenomen omdat referentiebaden) weergegeven. Daarbij zijn voor zwembad

hierbijzeerduidelijkdeimpactvandeCovidlgontwikkelingenzichtbaarwordt.

ZIB en de financiële data van de drie overige Aan de hand van deze financiële geSevens van zwembad over kengetallen geproduceerd die een nader beeld schetsen zwembaden zijn vervolgens een Jan-tal financiële van van bedrijfsvoeringen analyserên bij het gebruikt de exploitatie. Oeze kengeiailen worden door ons van zwembad zlB te toetsen en te vergelijken' zwembaden en worden in Jit geval ingezet om de exploitatie

Navolgend z'rjn de belangrijkste kengetallen weergegeven'

Zwembad ZIB OpbÍengslen opbrengsten per m2 opbrengst per zwem badbezoek horeca per bezoek

energielasten Per m2 energielasten Per bezoek

2018

2019 ?020 covid) (

Zwembad À

Zuembed B

Zwembad C

20L9

2018

2018

€ 1,089

€ 801

€ 1.448

€630

€ 5,14

€ t34

€ 0,14

€ 0,23

€ 0,13

€ 785

€ 848

€ 1.084

€4,59

€5,45

€ 4,00

€ 235

€99

€t44

€ 1,36

€ 0,63

€ 0,53

1212s EINDRAPPORTAGE

}IOSPITALITYGROUP

Resultaat

€ -882

€ -738

€ -378

€ -s,1.0

€-4,74

€ -1,39

exploitatieresultaat Per m2 zwemwater exÉl vaste lasten

€1.766

€ 1.156

€ 1,562

exploitatieresultaát Per bezoek

€t0,22

€ 7,43

€ 5,76

exploitatieresultaat Per m2 zwemwater exploitatieresultaat Per bezoek

vaste lasten dekkingsgraad excl vaste lasten

14L%

I32%

Ll9Yo

62%

690Á

93%

dekkingsgraad incl vaste lastên

1r2%

ro80Á

94o/o

550Á

52%

79Yo

2,4.3 BEVINDINGENVERGËTIJK

vastgesteld: Op basis van het vergelijk kunnen de volgende zaken worden opbrengstenkant ziin de cijfers van zwembad ZIB de gezond Aan uit. àr ziet ZIB van zwembad de exploitatie (opbrengst per m2 zwemwater' opbrengst tenminste vergelijkbaar (opbrengst per bezoek) of zelfs hoger functie, bezoekers blijven langer en maatschappelijke dê ook horeca) dan de referentiebaden. Hieruit volgt

r

geven in de horeca meer uit.

r Aan de kostenkant kan worden vastgesteld dat zwembad ZIB op zowel de personele lasten als de , r

'

dan de referentiebaden- Dit energielasten verhoudingsgewus veigelÍkbare of zelfs lagere kosten heeft een efficiente inzet van personeel en beteient {gezien de i ogË Ëutoámrniallàn en volle zwembadroosters) van electra en gas' inzet efficiênte het zwembad) van een lconfJrm de technÉche mogelijkheden behaalt {zowel kijkend naar positief exploitatieresultaat een bad als enige Dit resulteert erin dat zwembad-zts eindigen met een negatief het aantal m2 zwemwater als het aantal bezoekers), Alle referentiebaden gemeente nodig om het negatieve resultaat en hebben vervolgens een exploitatiebijdrage vanuit de resultaat te comPenser€n' van twee van de drie referentiebaden er géén DaarbU moet tevens worden opgemerkt, dat in de exploitatie Dit komt omdat groot onderhoudskosten én geen dekking voor vervaingingsinvesteringen ziin opgenomen' de hierop (zwembad A vormt reBel deze baden allemaal in eigeridom zijn van de gemeente en in de groot onderhoud voor kosten de zelf gemeente) uitzondering, zie bijlage 6i de eigenaar (in dit geval dus de gemeente draagt in die gevallen als eigenaar zorg draagt, veelal ondergebracht in àen afdeling vastgoed. De het zwembad aan de exploitant die alleen verhuurt en uooriroot onderhoud ên vervangingsinvestering-n en groot onderhoudskosten deze drukken pleegt.

Daardoor kleinldagelÍks onderhoud zwembaden' van deze exploitatie op de niet vervangingsinvesteringen groot onderhoudskosten en welke Aan zwembad ZIB is gevralfrom nader te duiden welke Zwembad ZIB heeft vervolgens toegelicht dat meeneemt. vervangingsinvesteringen .[ in hril exploitatie (zie A') wordt gepleegd en dat er tevens wordt groot onderhoud en door het zwembad iaartijts iagetijk

geïnvesteerd(zieB.}.HiernavolgteentoêlichtÍngvoorbeideonderdelen:

A. Kosten grootonderhoud (regulier onderhoud) zitten in de reguliere exploitatie opgenomen (zie

De feitelijke uitgaven voor regulíer en dagel{ks onderhoud onder de post "Groot ook de uitsplitsing in bijlage g). Daarb'rj kiást ZIB ervoor om alle onderhoudskosten

géén reservering of sparen, maar onderhoud', te presenieràn. Deze post representeeÍt vervolgens ondernemer (en personeel) veel dat opgemerkt wordt Daarbij in de daadwerkeuke uitgaven .iaren. voegwerk, herstelwerkzaamheden, onderhoudswerkzaamheden ,"lf uiwo"rt. Denk aan schildenrerk, bad gesloten is' Hierdoor wordt de tegelvervanging etc. Veelal geschiedt dat in de zomervakanties als het het resultaat zau verminderen' De en opdr'tjven no8 zou inhuur van derden beperkt,-wat anders de kosten zodanig opgenomen onder de niet als zijn activiteiten, personeel voor deze kosten van ondernemer en

onderhoudskosten.

EINDRAPPORTAGE

1312s

H OSPITA!.ITYGR,OUP

Uit de toelichting kan worden geconcludeerd dat zwembad ZIB deze groot onderhoudskosten wel heeft, terwijl de zwembaden B en C deze niet hebben. lndien deze wel zouden worden meegenomen dan zou het exploitatieresultaat van de zwembaden B en C nog meer negatief zijn dan nu reeds het geval is. B. Be d rag e n geï nve stee rd (v e rvo ngi n gsi nv e ste ri n ge n )

Door ZIB wordt daarnaast geïnvesteerd in het pand/zwembad/inventaris welke dienstbaar zijn aan de zwembadexploitatie. Deze investeringen zijn niet opgenomen in de post "Groot onderhoud" zoals deze is opgenomen in bijlage 6. Deze investeringen (uitgaven) worden geactiveerd op de balans van ZIB en hier wordt vervolgens op afgeschreven. ln de jaren 2013-202I is in totaal geïnvesteerd voor een bedrag van € 200.035 (excl. BTW). Hieronder zijn o.a. begrepen: CV-ketels en

-

vervangingen Dakvervanging Pompen Bodemzuiger LED-verlichting Zwembad en horeca interieur Kluisjes Telefooncentrale

- Onderwaterverlichting - Ventilatoren - Lockers - Polijstschuurmachines - Bodemstofzuigers - Geluidsinstallatie - Alarminstallatie - Computerapparatuur

Airco-installatie

Alhoewel Zwembad ZIB dus wel enkele vervangingsinvesteringen heeft kunnen doen (zie bovenstaand lijstje) zijn er geen mogelijkheden geweest om voor de nu noodzakelijke grootschalige vervangingsinvesteringen te reserveren. Overigens worden ook bij de referentiebaden er geen middelen in de exploitatie gereserveerd voor vervangingsinvesteringen. ln de regel worden voor dergelijke vervangingsinvesteringen pas opnieuw eenmalige kredieten aangevraagd bij de gemeenteraad op het moment dat deze grote vervangingsinvesteringen zich (eens in de zoveel jaar) aandoen. Daarmee doet zwembad ZIB het dus zeker niet slechter dan de referentiebaden. ldem voor verzekeringen, bij zwembad ZlBzijn deze voor gemiddeld ca. 15K meegenomen terwijl bij zwembad A en B deze verzekeringskosten niet aanwezig zijn. Waarschijnlijk wederom omdat de gemeente eigenaar is en de verzekering van het zwembad via de overkoepelende gemeentelijke verzekeringen is meegenomen en de kosten dus niet in de exploitatie vallen. De analyse laat geen bijzonderheden zien ten aanzien van bijvoorbeeld buitensporige personeelskosten of bewust relatief lage dagelijkse onderhoudslasten (zogenaamde verschraling van het onderhoud). De personeelskosten zijn vergelijkbaar en er wordt ook een behoorlijk bedrag opgenomen voor dagelijkse en groot onderhoud (in de begroting van ZIB is dit cumulatief bij groot onderhoud opgenomen).

Hieruit kan ook worden teruggezien dat zwembad ZIB jaarlijks aanzienlijk investeert in klein en groot onderhoud. De bevindingen uit de schouw onderschrijven dit ook. ln tegenstelling tot zwembad ZIB ontvangen alle drie de andere zwembaden jaarlijks een aanzienlijke bijdrage van de gemeente om het zwembad te exploiteren, variërend van € 260.000 tot wel € 526.000 per jaar. Uit de exploitatie, en ook uit de gesprekken met de exploitant, blijkt dat als gevolg van externe factoren zoals Covid het exploitatieresultaat en het eigen vermogen vanaf 2019 sterk onder druk is komen te staan. Zowel in 2020 als in2021is het resultaat als gevolg van de lockdowns aanzienlijk negatief. Bijkomend nadeel is dat zwembad ZlB, als niet-gemeentelijk zwembad, ook nauwelijks aanspraak kan doen op steunmaatregelen vanuit de overheid zoals de SPUK regeling voor zwembad- en ijsbanen. Dit zou er op termijn ook toe kunnen leiden dat verdere kostenstijgingen (als gevolg van toegenomen energielasten, personele lasten

en/of duurder onderhoud als gevolg van gestegen grondstofprijzen) wellicht doorbelast moeten gaan worden aan de zwemverenigingen of bezoekers. Het is derhalve van belang dat de exploitatie weer in evenwicht kan worden gebracht én dat verdere investeringen in groot onderhoud en verduurzaming kunnen plaatsvinden.

EINDRAPPORTAGE

1412s

H OS PITAL ITYG ROUP

2.5 SAMENVATTING EN CONCLUSIES BEOORDELING HUIDIGE SITUATIE Resumerend kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de huidige situatie:

1. Het zwembad ZIB wordt aljaren goed onderhouden in eigen beheer door zwembad ZlB. De accommodatie oogt weliswaar enigszins gedateerd maar is schoon, functioneel en veilig. Door het adequate onderhoud zijn de kosten beperkt geweest in vergelijking met de reguliere zwembaden in Nederland, die over het algemeen niet kunnen worden geëxploiteerd zonder gemeentelijke bijdrage. Ondanks dat het zwembad goed is bijgehouden, zijn mede gezien de respectabele leeftijd nieuwe investeringen voor onderhoud en renovatie/vervanging van substantiële delen van de technische installaties en daken noodzakelijk. Gezien de huidige staat moet het mogelijk zijn om met de voorgenomen renovatie de accommodatie in ieder geval nog 15 jaar in stand te kunnen houden.

2. De inwoners van Best weten hun weg goed te vinden naar het bad. De bezoekaantallen kunnen de toets der kritiek goed doorstaan, waarbij de bezoekaantallen voor functioneel zwemmen (vereniging zwemmen, leszwemmen en doelgroep activiteiten) eruit springen. De regionale functie van het bad is beperkt mede omdat het ontbreekt aan recreatieve voorzieningen. Het is een functioneel zwembad dat zich vooral richt op de inwoners van Best en de directe omstreken.

3. De behoefte aan zwemmen zal de komende jaren verder toenemen. Die toename wordt veroorzaakt door een stijging van het aantal inwoners in Best en door de ambities van gemeente op het gebied van de sporten beweegdeelname. De groeiende behoefte heeft vooral betrekking op instructie-/leszwemmen, banen zwemmen en doelgroepactiviteiten (functioneel zwemmen en het hele jaar door). Het zwembad is bij uitstek een sportvoorziening die een bijdrage kan leveren aan deze beweegbehoefte en vervult daarmee een belangrijke rol binnen de gemeente Best.

4. De exploitatie van zwembad ZIB zieï er solide uit en kent geen uitzonderlijke of onverklaarbare posten. De kosten en baten zijn in evenwicht en in relatie tot vergelijkbare zwembaden zelfs aanzienlijk beter. Daarbij valt op dat de baten in vergelijking hoger liggen (zwembad ZIB weet dus meer inkomsten te genereren) en dat de kosten lager liggen (er is dus sprake van een efficiente bedrijfsvoering op kostennniveau) dan vergelijkbare zwembaden. Hierdoor kan zwembad ZIB als vrijwel enige bad in Nederland van die omvang en met die bezoekaantallen zonder gemeentelijke bijdrage functioneren. De exploitatie laat ook zien dat er jaarlijks behoorlijke bedragen worden uitgegeven aan groot onderhoud en instandhouding en dat er daarnaast ook door de exploitant zelf gedurende de afgelopen jaren ook een aantal (wat kleinere) vervangingsinvesteringen zijn gedaan. Ondanks het zeer knappe exploitatieresultaat is er géén financiële ruimte meer voor grootschalige vervangingsinvesteringen in de orde grote zoals deze nu noodzakelijk zijn. Kijkend naar de horizon van maximaal 15 jaar kunnen deze niet uit de exploitatie worden bekostigd.

5. Ons inziens is er sprake van een unieke situatie die elders niet voorkomt. De gemeente Best beschikt tegen een zeer bescheiden bijdrage over een zeer waardevolle voorziening die een belangrijke bijdrage levert aan het sport- en beweegklimaat in de gemeente.

EINDRAPPORTAGE

1sl2s

H OSPITAT ITYGROUP

3

ADVIES TOEKOMSTMOGELIJKHEDEN ZIB ZWEMBAD

3.1 ACTUALISATIEINVESTERINGSRAMING

Op basis van de analyse en inventarisatie zoals opgenomen in hoofdstuk 2, heeft er een actualisatie plaatsgevonden van het investeringsbedrag zoals dit eerder door de exploitant van zwembad ZIB in het memorandum van maart 202L aan de gemeente Best is aangeboden. In nauwe samenspraak met de exploitant van het zwembad is daarbij gekomen tot het overzicht zoals dit is opgenomen in bijlage 8. De basis voor deze uitwerking is enerzijds de schouw en anderzijds de eerder opgestelde lijst van zwembad ZlB. Deze informatie is samengevoegd, verder aangepast, aangevuld en de bedragen zijn waar nodig herijkt. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen absoluut noodzakelijke aanpassingen en wenselijke aanpassingen waarbij er ook

een risico-inschatting is gemaakt. Ook is opgenomen welke werkzaamheden er tot de reguliere onderhoudswerkzaamheden, passend binnen de bestaande exploitatie, worden gerekend en dus direct voor rekening van de exploitant komen. Deze bedragen zijn in dit overzicht niet meegenomen. Dit leidt tot een geactualiseerde investeringsraming inclusief prioritering.

ln deze bijlage zijn alle werkzaamheden opgenomen die noodzakelijk zijn om het zwembad ZIB nog maximaal 15 jaar in stand te houden. Hieruit volgt dat (met inachtneming van bijkomende kosten voor ABK - Algemene Bouwplaatskosten, AK - Algemene kosten, W&R - Winst & Risico, Honoraria adviseurs en Onvoorzien) er een bedrag benodigd is van € L.278.4O2,- excl. btw. Dit bedrag is hoger dan destijds in de memo van ZIB is opgenomen. Er zijn meerdere redenen waarom dit is toegenomen. Allereerst natuurlijk de prijsontwikkeling sinds het eerste memorandum van de exploitant, dit dateert van maart 2021 en de offertes die daaraan ten grondslag lagen zijn ruim 2 jaar oud. ln die periode is er helaas (zowel ten aanzien van de grondstofkosten als ten aanzien van personele kosten in de bouw en installatietechniek) veel gebeurd wat impact heeft op de kosten. Daarnaast zijn in de ramingen nu ook echt alle eventuele bijkomende kosten meegenomen waaronder kosten voor ABK - Algemene Bouwplaatskosten, AK - Algemene kosten, W&R - Winst & Risico, Honoraria adviseurs en Onvoorzien. Deze posten zaten niet als zodanig in de offertes/inschattingen die destijds bij het memorandum zaten.

Wij vinden het verstandig dat ook voor deze posten budgetten worden meegenomen omdat de complexiteit van de benodigde ingrepen dusdanig is dat de exploitant dit naar verwachting niet allemaal zelf kan begeleiden en (laten) uitvoeren. Ter illustratie, de bouw- en installatiekomsten zonder bijkomende kosten bedragen €932.219,- wat maar beperkt hoger ligt dan in 2020. Daarnaast is het goed te benoemen dat niet alle kosten uit de opname ook in het gevraagde investeringsbedrag aan de gemeente zijn opgenomen. Zoals volgt uit bijlage 7 (waarin alle maatregelen zijn uitgewerkt en opgesomd) is een zeer groot deel van de maatregelen direct toegewezen aan de exploitant (zie ook de toevoeging per rij 'exploitatie zib'). Al deze kosten zitten dus niet in de raming van het bedrag dat nu gevraagd

wordt maar zijn kosten die de exploitant zelf zal gaan dragen vanuit de reguliere exploitatie zoals hij jaarlijks doet met alle onderhoudswerkzaamheden die regulier gebeuren en in zijn begroting zijn opgenomen onder'groot onderhoud'.

3.2 UITWERKING FINANCIERING EN EXPTOITATIE

Naast het actualiseren van de begroting voor groot onderhoud, is in samenspraak met de gemeente, de exploitant en Bizob ook gekeken naar de uitwerking van de mogelijke financiering van de voornoemde gevraagde investeringsbijdrage. Ook is, aangezien zich nu het moment voordoet daarover nieuwe afspraken te maken, gekeken naar de eventuele voorwaarden die in een nieuwe op te stellen exploitatie-overeenkomst zouden kunnen worden opgenomen.

EINDRAPPORTAGE

16l2s

HOSPITALITYGROUP 3.2,L CONSTRUCT BESCHIKBAAR STELLEN BIJDRAGE Om de gevraagde investeringen mogelijk te maken, zijn er een aantal opties verkend hoe het financiële construct tussen de gemeente en zwembad ZIB het beste gestalte zou kunnen krijgen. Daartoe is onder meer gesproken met de gemeente en met vertegenwoordigers van Bizob, die vaker met dergelijke vraagstukken zijn geconfronteerd. Uiteindelijk zijn er drie opties verkend:

I

'

I

Optie 1: Er wordt vanuit de gemeente (overeenkomstig de constructie zoals gehanteerd in 1998) een investeringssubsidie aan zwembad ZIB verstrekt. Deze subsidie kan worden geparkeerd op een geblokkeerde rekening en indien er onderhoudsuitgaven worden gedaan dan kunnen deze na goedkeuring van deze rekening worden voldaan. ln dit geval dient zwembad ZIB het gemeentelijk inkoopbeleid te volgen. Optie 2: De gemeente verstrekt, tegen nader te bepalen voorwaarden, een lening aan zwembad ZlB. Deze lening zal dan op een of andere manier moeten worden terugbetaald. Eventueel zou de gemeente jaarlijks aanvullend een exploitatiebijdrage aan zwembad ZIB kunnen verstrekken die het zwembad vervolgens weer in staat stelt de lening terug te betalen. Feitelijk financiert de gemeente daarmee de terugbetaling van de lening. ln dit geval dient zwembad ZIB het gemeentelijk inkoopbeleid te volgen. Optie 3: zwembad ZIB gaat zelf financieren en gaat extern financiering ophalen. De gemeente dekt vervolgens de financieringslast via een jaarlijkse exploitatiebijdrage. Zwembad ZIB hoeft in dat geval het gemeentelijk inkoopbeleid niet te volgen.

Optie 1 en 3 lijken het meest voor de hand liggende opties waarbij er ook nog een combinatie van beide opties mogelijk zijn. Daarbij zal in de regel het gemeentelijk inkoopbeleid wel gevolgd moeten worden. Alleen als zwembad ZIB alle middelen echt 100% zelf bij elkaar kan halen (dit mag dus niet een (gedeeltelijke) lening van de gemeente zijn) dan vervalt deze plicht. Echter, uit gesprekken met de exploitant en zijn accountant is reeds gebleken dat optie 3 geen mogelijkheid is. Daarmee blijven optie 1 en 2 over. ln beide gevallen is er dan sprake van het moeten volgen aan het gemeentelijk inkoopbeleid. Dit heeft niet de voorkeur van de exploitant. Aangezien hij voor een aantal belangrijke installatiecomponenten reeds vele jaren met een beperkt aantal vaste aannemers en installateurs werkt (die het zwembad en alle installaties door en door kennen) vreest hij dat hij bij het verplicht moeten volgen van het gemeentelijk inkoopbeleid niet langer een beroep op deze partijen kan doen. Nadere verkenning hieromtrent met de gemeente en Bizob heeft echter uitgewezen dat hier wel degelijk mogelijkheden liggen. lndien het geraamde bedragvan een specifieke opdracht onder het bedragvan € 100.000,- ligt, dan is het toegestaan een dergelijke opdracht éen op één op te dragen aan éen van de vaste partners van zwembad ZlB.

Bij een bedrag boven de € 100.000,- moet in principe meervoudig onderhands worden aanbesteed. Hierbij heeft de exploitant dan wel de mogelijkheid om de partijen zelf te selecteren en de uitvraag (al dan niet met hulp) op te stellen. Daarbij biedt het gemeentelijk inkoopbeleid nog een tweede route. lndien er sprake is van een specifiek werk of een specifieke dienst, die eigenlijk dringend door éen van de vaste partners uitgevoerd moet worden gezien de aanwezige voorkennis én waarbij het geraamde uitvoeringsbedrag niet hoger ligt dan € 250.000,-, dan zou in dergelijke gevallen gemotiveerd afgeweken kunnen worden en dan zouden ook deze projecten één op éen opgedragen kunnen worden. Enkel wanneer het geraamde uitvoeringsbedrag van een specifieke opdracht de drempel van € 250.000,- overstijgt, dan dient er altijd sprake te zijn van een meervoudig onderhands traject. Op basis van deze nadere duiding kan ook de exploitant van zwembad ZIB zich vinden in de opties l" of 2. Het zal weliswaar niet in alle gevallen mogelijk zijn, maar voor het merendeel van de beoogde investeringen is het dan nog steeds mogelijk een beroep te doen op de vaste partners van het zwembad. Dit zal de kosten en uitvoeringssnelheid zeker ten goede komen aangezien zij volledig op de hoogte zijn van de bestaande situatie en de renovatieopgave.

ln samenspraak met Bizob en de gemeente is vervolgens gekeken welke van de overgebleven opties de voorkeur heeft. Daaruit volgt nadrukkelijk een voorkeur voor optie L, te weten het verlenen van een investeringssubsidie aan zwembad ZIB. Vanwege navolgende redenen wordt deze optie als meest preferent beschouwd:

EINDRAPPORTAG

E

17 l2s

HOSPITALITVGROUP Bizob heeft recentelijk bij een vergelijkbaar project in een andere Brabantse gemeente ook dit construct toegepast, zij heeft er dus goede en recente ervaringen mee en de uitwerking in die gemeente kan als

voorbeeld dienen voor deze uitwerking; Het komt ook overeen met het construct dat in 1998 voor het zwembad is toegepast en past daarmee in de lijn van eerder binnen de gemeente Best toegepast beleid; Dit biedt de exploitant de mogelijkheid om grotendeels een beroep te kunnen blijven doen op zijn partners door veelal eén op éen te kunnen gunnen dan wel gemotiveerd te mogen afwijken van het gemeentelijk inkoopbeleid. Dit is belangrijk voor de continuiteit van het zwembad en de renovatie en de betaalbaarheid ervan (de vaste partners kunnen naar verwachting goedkoper en eÍficienter de werkzaamheden uitvoeren) ln de huidige markt is dit het eenvoudigst te organiseren. lndien de gemeente eerst extern geld moet verwerven en deze als lening moet verstrekken en vervolgens ook een bijdrage moet gaan verstrekken heeft dit financieel en juridisch veel meer voeten in de aarde. Wel wordt, ondanks de eerdere toelichting en advies van Bizob in deze, wel geadviseerd dat de gemeente alvorens dit construct ter besluitvorming voor te leggen, nog een interne check en/of een check met Bizob uitvoert om alles nog een laatste keer te toetsen. Voor alle opties gelden wel een aantal belangrijke voorwaarden vanuit de gemeente.

lndien de renovatie met gemeentemiddelen zalworden gefinancierd, dan zal ten behoeve van de renovatie een duidelijke plan van aanpak moeten komen die in ieder geval het volgende beschrijft: Kostenraming opstellen op voorhand pér uit te voeren onderdeel inclusief kwalitatieve criteria waaraan de werkzaamheden moeten voldoen (wel kwaliteit aanschaffen, het moet 15 jaar meekunnen);

r

.

lnkoopvoorwaarden meenemen die de gemeente Best hanteert;

De gemeente heeft reeds aangegeven dat zij graag bereid is om zwembad ZIB bij het opstellen van het plan van

aanpak, het inkopen van de werkzaamheden en/of de uitvoering daarvan te ondersteunen. Ook is bij de raming zoals opgenomen in paragraaf 3.1. al rekening gehouden met een financiële bijdrage voor extra ondersteuning ten behoeve van het goed opstellen van de benodigde vraagspecificaties voor de uit te voeren werkzaamheden alsmede controle van de opgeleverde werkzaamheden. Daarmee wordt ook een juiste besteding van de middelen gewaarborgd.

3,2.2 BIJSTETTEN EXPLOITATIE-OVEREENKOMST

Ten aanzien van de exploitatie-overeenkomst wordt voorgesteld aan te sluiten bij het advies ten aanzien van de financiering en bij de constructie die in 1998 is gekozen waar bij aan de verleende financiering ook exploitatievoorwaarden zijn verbonden. Voorgesteld wordt de voorwaarden van destijds aan te houden maar deze wel op een aantal punten te actualiseren. Navolgend zijn zowel vanuit de gemeente als vanuit de exploitant een aantal punten genoemd die mogelijkerwijs toegevoegd zouden moeten worden. Hierover moeten nog nadere afstemming plaatsvinden tussen de partijen:

Wensen vanuit de gemeente: Opnemen dat gemeente en zwembad ZIB periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) overleg hebben om de voortgang van de renovatiewerkzaamheden te bespreken en de exploitatie van het zwembad door te nemen; Een vorm van garantiestelling vanuit zwembad ZIB (bijvoorbeeld een holding verklaring); Eventueel een hypotheekrecht laten vestigen op het pand (afhankelijk van de uiteindelijke omvang van de

.

r r

i

nvesteri ngssu bsid ie);

Wensen vanuit de exploitant: Vonuit het eerder toegezonden Memorondum, hoofdstuk 9:

r Entree-en huurprijzen zouden jaarlijks gelijke tred moeten kunnen houden met de prijzen van omliggende zwembaden i.p.v. een jaarlijkse vaste indexering van het CBS, om mee te kunnen bewegen met veranderende omstandigheden. Denk aan de enorme stijging van de energiekosten van de afgelopen decennia en de stijgende kosten als gevolg van de energietransitie, alsmede aan de huidige coronacrisis.

EINDRAPPORTAGE

1"8 | 2s

H OS PITAL ITYG RO UP

Op de accommodatiesubsidies voor verenigingen (sinds L984 wegens wegvallen busverbinding) is stapsgewijs bezuinigd. Zwemvereniging DBD en ook de andere zwemverenigingen hebben hier nooit noemenswaardig bezwaar tegen gemaakt c.q. kunnen maken. Het ZIB kan nu geen reële prijs rekenen, terwijl zij wel het huuraanbod gestand moet doen volgens het huidige contract. Er wordt nu dus verlies geleden op de verenigingshuur. Vrijwel alle contributie-inkomsten van de verengingen gaan op aan badhuur. Verenigingen hebben zo geen mogelijkheden tot professionalisering (noodzakelijk) of aankoop van trainingsmateriaal. Richting de verenigingen schiet de gemeente hierin in de ogen van zwembad ZIB financieel tekort. Zwemsport mag geen elitesport worden. Zwemmen in Best is duur vergeleken met alle wel gesubsidieerde sporten. Gelijke percentages subsidie in vergelijking met andere sporten/dansles/muziekles /buitenbad en gebrulkers sporthal zou hier een uitgangspositie behoren te zijn. Het geniet de voorkeur