23067.3 - Bijlage 1 - Regionale Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Van oudsher wordt in Nederland, en in het SGE, ingezet op thematische perifere clusters, zoals een woon- of meubelboulevard of een autoboulevard. Hier is sprake van een duidelijk profiel, een uniforme





branchering en zijn combinatiebezoeken groot (kijken en vergelijken).

-

Kanaaldijk (Eindhoven)

een zeer diffuus profiel heeft met grootschalige winkels in diverse niet-

Het laatste decennium zijn veel klassieke themaboulevards verkleurd

-

Koopcentrum De Hurk (Eindhoven)

volumineuze branches. Duivendijk kent enkele woonwinkels, waaron-

naar meer gemende perifere concentraties (branchevervaging). Dit is

-

Duivendijk (Nuenen)

der één grote trekker (Goossens), maar ook enkele andere niet-volu-

vanwege de concurrentie met binnensteden en andere reguliere cen-

In de praktijk zijn er ook nog drie andere locaties die regionaal niet zijn

mineuze winkels en voorzieningen, zoals een rijwielzaak, een schoe-

tra vaak niet wenselijk. Bovendien ontstaat een diffuus profiel in de

aangemerkt als beleidsmatig concentratiegebied, maar waar wel

nenzaak en een sportschool.

branchering, waardoor combinatiebezoeken beperkt zijn en de meer-

sprake is (van enige mate) van concentratie van winkelaanbod.

waarde voor concentratie afneemt.

-

De Run (Veldhoven)

Meubelboulevard Ekkersrijt (Son) staat bovenaan de perifere winkel-

-

NBC-weg (Best)

hiërarchie in het SGE, met een omvang van circa 60 publieksfuncties

-

Autowijk (Eindhoven)

showrooms en aanverwante bedrijven, terwijl dit binnen de gemeente

-

Varenschut (Helmond)

Eindhoven al decennia zo is aangeduid. Autowijk is de enige echte

en bijna 120.000 m² wvo. Ekkersrijt staat daarmee in de top 3 van Ne-





De Run in Veldhoven wordt vooral bepaald door de aanwezigheid van Groenen. Daaromheen zijn enkele woonwinkels gevestigd.



Autowijk is regionaal nooit verankerd als themaboulevard voor auto-

Engelseweg en omgeving (Helmond) is met een omvang van circa

grote concentratie in het SGE voor dit soort type detailhandel/bedrij-

nale beleid uit 2015 in omvang gegroeid en in branchering verbreed

50.000 m² wvo een middelgrote woonboulevard met een regionale

ven. In Helmond is Varenschut een concentratie voor autoshowrooms

van monotone ‘meubelboulevard’ naar themaboulevard op het gebied

aantrekkingskracht. Het heeft een duidelijk thematisch profiel gericht

en aanverwante bedrijven.

derlandse perifere concentraties. De concentratie is conform het regio-

van ‘in/om het huis’. 

Figuur 10: Schematische weergave typen perifere concentraties

Naast Meubelboulevard Ekkersrijt waren conform het regionale beleid uit 2015 nog meer lokale perifere concentraties aangewezen: -

Engelseweg en omgeving (Helmond)

op wonen en doe-het-zelf. 



De grootschalige detailhandel aan de NCB-weg te Best kent qua bran-

De Kanaaldijk, Koopcentrum De Hurk en Duivendijk zijn veel kleinere

chering geen samenhangend profiel. In het vorige regionale beleid

en lokale concentraties. De Kanaaldijk heeft een duidelijk thematisch

was dit ook niet aangewezen als concentratiegebied, omdat de mate

profiel gericht op wonen en doe-het-zelf, terwijl Koopcentrum De Hurk

van concentratie beperkt is. De winkels liggen enigszins versnipperd,

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

28

met eigen parkeervoorzieningen. Vanwege de aantrekkingskracht en regionale impact is de locatie nu wel aangeduid als concentratie. Ruimtebehoefte perifere detailhandel blijft groot 

Uit de kwantitatieve behoefteraming in de analyse blijkt dat het SGE in algemene zin tot 2030 rekening moet houden met een toenemende ruimtebehoefte voor doelgericht winkelaanbod, in de branches wonen, doe-het-zelf- en tuin. Dit uit zich met name in het feit dat de bestedingen op langere termijn naar verwachting redelijk op peil zullen blijven en met name door forse groei van het draagvlak.



Marktpartijen signaleren bovenstaande consumentenvraag en zoeken in toenemende mate goed functionerende, bovenregionale locaties, met veel diversiteit, kritische massa en sterke bovenregionale aantrekkingskracht. Dit blijkt zowel uit trends als uit gesprekken met marktpartijen. Het SGE als topregio van Nederland komt al snel in beeld.



Binnen de doelgerichte sector is binnen specifieke branches op middelgrote en kleinschalige concentraties soms echter sprake van krimp. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar bij autoshowrooms en –dealers. Deze zitten momenteel sterk verspreid op bedrijventerreinen in Eindhoven. Door de transitie naar elektrisch en diverse andere trends, neemt de ruimtebehoefte op termijn af en komt ruimte vrij op lokale bedrijventerreinen. Een vergelijkbare trend is zichtbaar in de doe-het-zelfsector, waar kleine of middelgrote bouwmarkten verdwijnen als ze weinig toegevoegde waarde kunnen bieden ten opzichte van grootschalige bouw- en tuinmarkten.



De krimp van lokale perifere detailhandel (op bedrijventerreinen) wordt vanuit flankerend beleid vaak als positief ervaren. Immers levert het verdwijnen van grote ruimtevragers (zoals perifere detailhandel) weer ruimte op voor bedrijven of woningbouw. Bovendien resulteert het in een daling van de verspreide bewinkeling. Er bestaat echter een risico dat, in het geval sprake is van een brede detailhandelsbestemming, leegstand wordt heringevuld met ongewenste detailhandel op dit soort locaties, zoals supermarkten of andere reguliere detailhandel.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

29

6.3

Beleid perifere concentraties

6.3.1

Versterken Meubelboulevard Ekkersrijt

Beleidsdoel: Meubelboulevard Ekkersrijt dient kwantitatief en kwalitatief versterkt te worden Grote nieuwe perifere ketens worden idealiter gefaciliteerd op Meubelboulevard Ekkersrijt. Dit is enerzijds een opgave voor de gemeente Son & Breugel om blijvend ruimte te faciliteren op Meubelboulevard Ekkersrijt (uitbreiding). Anderzijds is het een uitdaging voor andere gemeenten in het SGE om in gesprekken met grote perifere retailers aan te sturen op Meubelboulevard Ekkersrijt, in plaats van te kiezen voor uitbreiding van de eigen ‘lokale’ perifere clusters of faciliteren op solitaire locaties.



In het verlengde van de consumentenbehoefte en vestigingsvoorkeuren van perifere retailers neemt het toekomstperspectief en het belang van de concentratie Meubelboulevard Ekkersrijt alleen maar toe. De grote retailketens willen zich graag op Meubelboulevard Ekkersrijt vestigen en ook de consument is blijvend sterk georiënteerd op Meubelboulevard Ekkersrijt.



Aangezien er momenteel nauwelijks leegstand is op Meubelboulevard Ekkersrijt is er geen ruimte om de toenemende ruimtevraag op te vangen. Om de toenemende ruimtebehoefte te kunnen faciliteren ligt er een opgave om Meubelboulevard Ekkersrijt zowel kwantitatief als kwalitatief te versterken. Kwantitatief: Gekoppeld aan het huidige winkelconcentratiegebied dient ruimte gezocht te worden om nieuwe winkelmeters te kunnen faciliteren. Uitbreiding is geen doel op zich, maar een middel om meer keuzemogelijkheden en diversiteit te realiseren op Meubelboulevard Ekkersrijt. Voorwaarde voor uitbreiding is het verbeteren van de verkeersontsluiting en algehele doorstroming van Ekkersrijt. Dit vraagt lokale uitwerking.

Figuur 11: Regionale detailhandelsstructuur perifere concentraties

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

30

-

Kwalitatief: Een verdere verbreding van Meubelboulevard Ek-

Eindhoven

zien op de concentratie op De Run. Ook in de toekomst blijft het be-

kersrijt is wenselijk. Niet een verbreding naar reguliere branches,



Een groot deel van de omzet op Meubelboulevard Ekkersrijt wordt be-

houd van het bestaande aanbod of de bestaande samenstelling wen-

zoals sport, speelgoed, kleding of supermarkten, maar een ver-

paald door inwoners uit Eindhoven (30%). Eindhoven heeft beleidsma-

selijk.

breding naar woongerelateerde dienstverlening/ambachten/be-

tig lokaal drie concentraties voor perifere detailhandel aangewezen,

drijvigheid. Denk aan specialistische maakbedrijven die deels

namelijk de Kanaaldijk (Aan De Kade), Koopcentrum De Hurk en de

Wel zijn er eventueel kwalitatieve mogelijkheden voor optimalisatie

verkopen deels produceren. Het ‘oude’ deel van de boulevard tegenover het Meubelplein biedt mogelijk kansen. Ook dit vraagt



lokale uitwerking. 





Een verdere uitbreiding van De Run is niet voorzien en niet wenselijk.

Bisschop Bekkerslaan.

van de huidige concentratie, bijvoorbeeld om het perspectief van de

Ook in Eindhoven is en blijft in de toekomst behoefte aan lokale peri-

bestaande winkels te versterken. Ook behoort intensivering binnen de

fere detailhandel, zoals bouwmarkten, doe-het-zelfspecialzaken en lo-

bestaande contour van de concentratie tot de mogelijkheden.

Opgave is om het huidige duidelijke profiel van Meubelboulevard Ek-

kale woonwinkels. De gemeente Eindhoven krijgt de ruimte om dit te

kersrijt (In/om huis) vast te houden. Daarmee is de complementariteit

faciliteren binnen concentratiegebieden. De Kanaaldijk en de Bisschop

Helmond

met de reguliere centra, zoals de binnensteden van Eindhoven en Hel-

Bekkerslaan blijven voor Eindhoven de belangrijkste concentratiege-



mond, geborgd.

bieden. Ook Autowijk is belangrijk als themaboulevard voor specifiek

veel minder op Meubelboulevard Ekkersrijt georiënteerd. Dit heeft

De keuze voor versterking van Meubelboulevard Ekkersrijt betekent

autoshowrooms en aanverwante detailhandel en bedrijvigheid.

enerzijds te maken met de grotere afstand en anderzijds met de eigen



Inwoners in Helmond zijn in vergelijking met inwoners in Eindhoven

Koopscentrum De Hurk is momenteel een concentratie met een zeer

concentratie Engelseweg en omgeving. De Engelseweg en omgeving

uitbreiding van het perifere winkelaanbod op perifere concentraties.

diffuus profiel en bovendien gemeentegrens overstijgende effecten (op

blijft daardoor in de toekomst, bezien vanuit de regionale spreiding

Hooguit voor lokaal verzorgende perifere winkels. Binnen de regionale

Veldhoven). Wel is de ligging en het verzorgingsgebied belangrijk voor

van locaties, een belangrijke regionale perifere concentratie voor Hel-

afstemming en samenwerking dienen grootschalige perifere initiatie-

de lokale perifere structuur en consumentenverzorging, gericht op

mond en omgeving.

ven zoveel mogelijk gestuurd te worden richting Ekkersrijt.

Strijp, Meerhoven en Veldhoven. Ook zijn in dit gebied de komende ja-

dat in andere gemeenten in het SGE beperkte mogelijkheden zijn voor

6.3.2

Consolideren perifere concentraties elders

Beleidsdoel: Consolideren perifere concentraties elders Mede door de keuze om Meubelboulevard Ekkersrijt te laten door-





Het profiel van de Engelseweg en omgeving blijft gericht op het thema

ren nog veel woningbouwplannen voorzien, wat leidt tot extra lokale

‘in/om huis’. Dit betekent uitsluitend volumineuze detailhandel en geen

behoefte aan bijvoorbeeld doe-het-zelf- en woonartikelen. Om die re-

andere vormen van grootschalige detailhandel in reguliere branches.

den blijft Koopcentrum De Hurk een beleidsmatige status houden als

Een verdere brancheverbreding is niet wenselijk. Dit zou in potentie te

concentratie voor meer lokale PDV.

veel overlap in profiel kunnen veroorzaken met het centrum van Hel-

In lijn met het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven is de

mond. 

Wel zijn er, vergelijkbaar met De Run in Veldhoven, kwalitatieve mo-

groeien, dienen de mogelijkheden voor perifere detailhandel in andere

keuze gemaakt het huidige diffuse profiel van Koopcentrum De Hurk

gemeenten van het SGE beperkt te blijven. Uiteraard blijft er ook lo-

af te bouwen en het aanbod terug te brengen naar een klassieke

gelijkheden om de bestaande concentratie te optimaliseren. Bijvoor-

kaal ruimte voor nieuwe perifere detailhandel, maar vooral binnen de

PDV-locatie gericht op doe-het-zelf, wonen en tuin (volumineus). In

beeld door het gebied meer in te richten als één samenhangende win-

bestaande contouren van de perifere concentraties. Dit betekent con-

het uitvoeringshoofdstuk zijn hiervoor concrete acties voorgesteld.

kelboulevard met een eenduidig profiel en de verblijfskwaliteit te versterken. Eventuele inbreiding of verdichting om te komen tot efficiënt

solideren van de bestaande perifere concentraties en binnen deze concentraties waar mogelijk kansen benutten voor intensiveren ruim-

Veldhoven

ruimtegebruik is ook denkbaar. Eventuele uitbreiding van winkelruimte

tegebied en waar relevant het terugbrengen van de branchering naar



Inwoners in Veldhoven hebben zowel regionale als lokale keuzemoge-

binnen de bestaande contour is dan goed uit te leggen vanuit kwalita-

volumineuze detailhandel, zodat ongewenste brancheverbreding zich

lijkheden met Meubelboulevard Ekkersrijt en Koopcentrum De Hurk.

tieve overwegingen.

in de toekomst niet verder kan voordoen en de complementariteit met

Met name voor inwoners in het zuidelijk deel van Veldhoven blijft be-

de reguliere centra geborgd wordt.

hoefte ontstaat voor lokale PDV. Deze behoefte is momenteel voor-

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



De autoboulevard Varenschut blijft een concentratiegebied voor autoshowrooms en aanverwante bedrijven. Een verdere verbreding naar

31



reguliere of andere perifere detailhandel is niet gewenst. Voor regu-

Hurk in Eindhoven, een opgave om op termijn de juridische situatie te-

liere detailhandel is het centrum van Helmond de primaire locatie.

rug te brengen naar de klassieke PDV-branches ten aanzien van volu-

is het beleid zeer terughoudend in het faciliteren van nieuwe initiatie-

Voor andere perifere detailhandel de Engelseweg en omgeving.

mineuze artikelen. In het uitvoeringshoofdstuk zijn hiervoor concrete

ven (zie eerder). Aanvullend dient aandacht te blijven voor het bieden

acties voorgesteld.

van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de winkelconcentratiegebie-

Wat betreft de feitelijk aanwezige winkels buiten concentratiegebieden

Nuenen 



den voor nieuwe winkels en eventuele verplaatsers. Ondernemers op

Duivendijk is voor inwoners in Nuenen en omgeving in de basis een

Overige SGE-gemeenten

ongewenste plekken kunnen verleid worden te verplaatsen naar ge-

lokale perifere concentratie, maar door de aanwezigheid van een



schikte plekken in concentraties.

In de overige SGE-gemeenten zijn geen regionaal relevante concen

grote woonwinkel worden ook bestedingen uit met name het noord-

tratiegebieden aangewezen. Dit betekent niet dat er per definitie geen

westelijke deel van Eindhoven aangetrokken. Daar profiteren andere

mogelijkheden zijn voor lokale PDV in kleine lokale perifere concentra-

zet de regio zich samen met de provincie en gemeenten in om dit te-

(woon)winkels in de omgeving ook van.

ties of op verspreide en solitaire locaties. Hiervoor wordt verwezen

rug te dringen. Dit betekent juridisch saneren van ongewenste en on-

Een verdere uitbreiding van Duivendijk is niet voorzien en niet wense-

naar de volgende paragraaf.

benutte plancapaciteit voor detailhandel buiten concentratiegebieden,

lijk. Wel zijn er eventueel kwalitatieve mogelijkheden voor optimalisatie van de huidige concentratie, bijvoorbeeld om het perspectief van de

6.4

Wat betreft de onbenutte, verborgen en/of ongewenste plancapaciteit

nadat een goede analyse is uitgevoerd waar deze locaties zich bevin-

Beleid verspreide bewinkeling

den, het creëren van voorzienbaarheid om planschade (nadeelcompensatie) te voorkomen en prioritering in locaties om de echte ‘oeps-

bestaande winkels te versterken. Ook behoort intensivering binnen de bestaande contour van de concentratie tot de mogelijkheden. Aandachtspunt is het behoud van het profiel in/om het huis gericht op vo-

nutte, verborgen en/of ongewenste harde plancapaciteit voor detailbuiten concentratiegebieden juridisch te saneren op basis van voor-

De grootschalige winkels aan de NBC-weg zijn door de jaren heen

Beleid overige vormen (perifere) detailhandel

6.5.1

Blurring gewenst binnen concentratiegebieden

zienbaarheid om planschade (nadeelcompensatie) te voorkomen. Sa-

ontstaan, zonder dat hier regionaal in voorzien was. Er is hierdoor min

neren van deze verspreide (onbenutte en/of verborgen) detailhandel

of meer een concentratie ontstaan. De NBC-weg is daardoor een (beleidsmatig nieuwe) opvanglocatie voor meer lokale detailhandel in volumineuze artikelen. Dit stelt ook de gemeente Best in de gelegenheid om lokale perifere detailhandel om te vangen.



6.5

handel. De regio en gemeenten gaan zich inzetten om de ‘oepsjes’

Best



zetten. In het uitvoeringshoofdstuk is dit nader uitgewerkt.

Buiten perifere concentraties is in veel gemeenten sprake van onbe-

lumineuze artikelen. Verdere branchevervaging is niet wenselijk.



jes’ weg te nemen en schaarse (ambtelijke)capaciteit effectief in te

Beleidsdoel: Saneren plancapaciteit buiten concentraties

biedt kansen voor transformatie naar bedrijvigheid en woningbouw.

Beleidsdoel: Meer diversiteit en uniciteit binnen centra

Bovendien wordt zeer terughoudend omgegaan met faciliteren van

Met name in reguliere centra, zoals de binnensteden, dorpskernen en

nieuwe initiatieven buiten winkelconcentratiegebieden.

grotere wijkcentra draagt blurring positief bij aan de consumentenbeleving en het ondernemerschap. Dit dient gefaciliteerd te worden bin-

Aangezien op geen enkele andere perifere concentratie in het SGE

nen de geldende wetgevende kaders. Binnen perifere concentraties

beleidsmatig wordt ingezet op nieuwe grootschalige niet-volumineuze

Verspreide en solitaire bewinkeling

kan blurring eveneens wenselijk zijn, mits passend binnen het profiel

detailhandel, met uitzondering van enkele nuances, is een verdere uit-



Detailhandel buiten concentratiegebieden is beleidsmatig in principe

in/om het huis. Voor solitaire winkels wordt terughoudend omgegaan

breiding of brancheverbreding van deze locatie niet wenselijk. Dit zou

niet wenselijk, tenzij het gaat om specifieke situaties of maatwerk zo-

met blurring.

bezien vanuit het regionale beleid niet coherent en systematisch zijn.

als eerder genoemd. In feite kan gesproken worden over feitelijk aan-

De bestaande niet-volumineuze winkels hebben echter rechten die

wezige verspreide en solitaire bewinkeling en juridische onbenutte,

niet zomaar worden ingetrokken. Er hoeven geen bestaande winkels

verborgen en/of ongewenste plancapaciteit.

weg. Wel ligt voor de NBC-weg, vergelijkbaar met Koopcentrum De

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Met blurring bedoelen we vermenging van functies en activiteiten, met name tussen horeca en detailhandel. Denk aan de woonwinkel met

32





Met trafficlocaties bedoelen we locaties waar verschillende mobiliteits-

een lunchroom of de kapper die ook een biertje schenkt. Dit neemt

de perifere concentraties is branchevervaging in bepaalde mate toe-

steeds meer toe. Ondernemers zoeken naar nieuwe bedrijfsmodellen

gestaan, mits het assortiment aansluit binnen het thema ‘in/om huis’.

stromen samenkomen met een goed bereikbaarheidsprofiel. Denk aan

en de consument wil verrast worden.

Buiten de concentraties is branchevervaging niet toegestaan.

een (tank)station, ziekenhuis, mobiliteitshub of campus. Deze locaties kunnen inspelen op de behoefte van de consument door bijvoorbeeld

Waar sprake is van een breed functieprofiel, zoals in binnensteden en dorpscentra, is blurring gewenst. Immers is vaak al sprake van brede

6.5.3

Boerderij- en landwinkels onder voorwaarden mogelijk

een kleine levensmiddelenwinkel bij een tankstation of werk-/kenniscampus. In dit kader is een kleinschalig concept met een verzorgings-

bestemmingingen en is diversiteit juist een kwaliteit. Buiten de (reguliere) concentratiegebieden gelden vaak strenge voorwaarden voor detailhandels- en horecavestigingen. Binnen perifere concentraties is

lige concepten gericht op lokale streek- en seizoensproducten een bij-

tratie (in/om het huis). Op solitaire locaties is blurring onder voorwaar-

drage leveren aan enerzijds de leefbaarheid en consumentenverzor-

den toegestaan en op maat te beoordelen. Er zijn hooguit uitzonderin-

eerder genoemde flankerende mobiliteitsdoelen. 

tief en richtinggevend kan worden uitgegaan van winkels tot circa 250

tegenover, mits dit ondergeschikt en kleinschalig is.

horeca hebben. 

In het landelijk gebied van het SGE zijn diverse boerenbedrijven en

Detailhandelsactiviteiten bij trafficlocaties worden toegestaan binnen een beperkte omvang en assortiment gericht op de doelgroep. Indica-

ging en anderzijds het ondernemerschap. Het SGE staat hier positief

gen voor bijvoorbeeld grootschalige tuincentra die ook ondergeschikte

Branchevervaging toegestaan binnen concentratiegebieden

voorbeeld is een rijwielzaak bij een mobiliteitshub in het kader van

In sommige meer landelijke gebieden van het SGE kunnen kleinscha-

blurring toegestaan, zolang dit past binnen het profiel van de concen-

6.5.2

functie gericht op bezoekers aan de trafficlocatie passend. Een ander

Beleidsdoel: leefbaarheid kleine kernen op peil houden

m² wvo. 6.5.5

Detailhandel als ondergeschikte activiteit bij bedrijven

ondernemersactief te als ondergeschikte activiteit levensmiddelen verBeleidsdoel: Branchevervaging accepteren binnen profiel Winkelconcepten zijn steeds minder goed in een branchehokje te plaatsen. Zolang branchevervaging plaatsvindt binnen het profiel van een concentratiegebied, is dit prima. Dit bevordert immers ook het ondernemerschap. Branchevervaging buiten het profiel van het concentratiegebied of op solitaire of verspreide locaties is niet toegestaan.



kopen. In het kader van een toekomstbestendige en duurzame land-

Beleidsdoel: faciliteren van maatwerk voor gemengde concepten

bouw is ondergeschikte detailhandel een middel voor ondernemers

Bedrijven met ondergeschikte detailhandel kunnen een bijdrage leve-

om inkomsten te generen. Tevens biedt het met name consumenten

ren aan het ondernemerschap en de consumentenverzorging. Waar

in het landelijk gebied de kans op dichter bij huis levensmiddelen te

sprake is van detailhandel dient dit primair gefaciliteerd te worden in

kopen.

winkelgebieden, maar er zijn maatwerksituaties denkbaar.

Boerderij- en/of landwinkels die gericht zijn op verkoop van lokale en/of streekproducten zijn toegestaan, mits de schaal beperkt en ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit. Nieuwe solitaire en zelfstandige



Uitgangspunt van deze visie is dat nieuwe detailhandelsbestemmin-

Branchevervaging is de vermenging van branches binnen de detail-

levensmiddelenzaken of supermarkten zijn niet toegestaan in het lan-

gen buiten concentratiegebieden niet zijn toegestaan. Slechts in en-

handel, zoals bouwmarkten die meubels verkopen, of supermarkten

delijk gebied.

kele gevallen wordt ondergeschikte detailhandel als activiteit binnen

die ook non-food verkopen. Zolang branchevervaging plaatsvindt binnen het profiel van het centrumgebied en aansluit bij de branchering is

een bedrijfsbestemming toegestaan (zie navolgend). 6.5.4

Detailhandel op trafficlocaties



In de praktijk zijn er diverse soorten bedrijven met een winkelcomponent die conform het huidige beleid niet zijn toegestaan in de periferie

het prima. Ondernemers moeten een bepaalde mate van vrijheid heb-





(op de PDV-concentraties en/of bedrijventerreinen), maar die eigenlijk

ben om te kunnen ondernemen. Bovendien is een te krappe branche-

Beleidsdoel: faciliteren in gemak/efficiëntie voor de consument

ring bezien vanuit de Dienstenrichtlijn niet te onderbouwen.

vanwege bijvoorbeeld het bezoekmotief en de aard van het bedrijfs-

Detailhandel op trafficlocaties voorziet in gemak en efficiënte voor de

Het SGE is echter kritisch op branchevervaging buiten de reguliere

concept hier wel passen. Voorbeelden zijn kringloopbedrijven, bruids-

consument. Onder strenge voorwaarden kan dit gefaciliteerd worden.

modezaken, zadelmakerijen, bedrijven in kachels/haarden, bedrijven

concentraties, zeker op solitaire en verspreide winkellocaties. Binnen

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

in tuinhuisjes, bedrijven in sauna’s/zwembaden, etc. Voor dit soort

33

concepten moet in specifieke gevallen maatwerk geleverd kunnen worden. In principe worden ze in de reguliere centra gefaciliteerd, maar met behulp van de volgende afwegingscriteria kunnen ze eventueel ook een plek krijgen in de periferie of op een bedrijventerrein.

Afwegingskader ondergeschikte detailhandel bij bedrijven Indien een locatie voldoet aan meerdere criteria zou een vestiging wenselijk kunnen zijn. 

De detailhandelscomponent betreft verkoop in laagfrequente en doelgerichte artikelen.



Een groot deel van het bedrijf betreft productieactiviteiten, zoals bijvoorbeeld reparatie, renovatie, op maat maken, klantgericht maatwerk, etc.



Levering is voor een groot deel business-to-business.



Een deel van het bedrijf betreft opslag voor productieactiviteiten.



Het totale bedrijfsconcept (mix) is niet geschikt voor de reguliere centra op basis van de aard, omvang en samenstelling.



Het bedrijf leidt niet tot onaanvaardbare effecten op de reguliere centra en de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging en de leegstand

Afwegingskaders zijn geen (juridisch) basis voor initiatiefnemers om een ontwikkeling af te dwingen/mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door te beroepen op het feit dat voldaan wordt aan één of meerdere voorwaarden. De afwegingskaders zijn bedoeld als handvat voor regionale en/of lokale keuzes.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

34

7

Regionale samenwerking

In dit hoofdstuk zijn de afsprakenkaders opgenomen hoe gemeenten in het SGE met elkaar wensen samen te werken. Het gaat onder meer over de wijze van regionaal afstemming van nieuwe detailhandelsinitiatieven, de rol van de RACD en het doel van regionale overleggen.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

35

7.1

Inleiding

Samenstelling RACD

Meedenken bij lokale afwegingen en beleid

De huidige samenstelling van de RACD blijft ook de komende jaren uit-

De RACD is het meest effectief aan de voorkant. Om die reden is de

Het SGE kenmerkt zich door veel gemeentegrens overstijgende koopstro-

gangspunt. Deze is gebaseerd op een vertegenwoordiging uit de regioge-

RACD ook nadrukkelijk betrokken geweest bij de totstandkoming van deze

men. Dit komt door de complementariteit tussen centra, maar ook door de

meenten, het bedrijfsleven en kennisinstellingen. De zogenaamde ‘triple

regionale detailhandelsvisie. In de vertaling van het regionale beleid naar

relatief korte reisafstanden tussen de woonplaatsen en stedelijke verwe-

helix’. Wat betreft de vertegenwoordiging vanuit gemeenten blijft het uit-

lokaal beleid kan de RACD wederom een rol vervullen als onafhankelijke

venheid. Hoewel detailhandelsontwikkelingen en –initiatieven vaak lokaal

gangspunt dat niet alle gemeenten deelnemen, maar maximaal drie. Met

adviseur en kennispartner.

worden afgewogen, hebben gemeenten een verantwoordelijkheid naar de

als uitgangspunt een goede mix naar omvang en stedelijkheidsgraad.

buurgemeenten en regio. Grotere detailhandelsontwikkelingen of initiatie-

Ook de afstemming met de grotere regio (MRE) van belang. De provincie

ven nabij de gemeentegrens hebben in het SGE al snel effecten op an-

Noord-Brabant is ook onderdeel van de RACD. De provincie heeft echter

dere gemeenten. Intensieve regionale samenwerking met heldere afspra-

ook een eigen provinciale adviescommissie.

7.3

Proces en overlegstructuur

Periodiek ambtelijk overleg Momenteel vindt periodiek ambtelijk overleg plaats tussen de regioge-

ken is noodzakelijk om negatieve gemeentegrens overstijgende effecten Regionale afstemming en advies

meenten. Tijdens deze overleggen gaat het zowel over detailhandel als

De huidige rol van de RACD focust zich primair op de regionale afstem-

werklocaties. Momenteel is er vooral aandacht voor de programmering

ming en het geven van advies over detailhandelsontwikkelingen en -initia-

van bedrijventerreinen en is de aandacht voor detailhandel beperkt. Vanuit

tieven. Dit blijft gehandhaafd. Hoe de regionale afstemming precies werkt

deze visie is de oproep het thema detailhandel opnieuw nadrukkelijker op

Beleidsdoel: Van toetsingscommissie naar adviseur en partner

en wat de rol is van gemeenten en de RACD is in de volgende paragraaf

de regionale agenda te zetten. Dit kan mogelijk door de agenda per over-

De RACD zal de komende jaren een actievere rol spelen in het SGE.

uitgewerkt. Aanvullend heeft de RACD ook een onafhankelijke bemidde-

leg anders in te richten, detailhandel en werklocaties los te koppelen in

Handhaven als toetsingscommissie, uitbouwen van de rol als onaf-

lingsrol in het geval twee of meerdere gemeenten het oneens zijn.

apart overleg en/of via inbreng/deelname RACD.

daat het regionale debat tussen gemeenten te bemiddelen, te zoeken

Beheerder van de uitvoeringsagenda en inspirator

Periodiek bestuurlijk overleg

naar oplossingen en kennis en ervaring uit te wisselen.

Een nieuwe rol van de RACD voor de komende jaren is de beheerder van

Ook op bestuurlijk niveau vindt periodiek overleg plaats in het POHO. Dit

de uitvoeringsagenda van de visie. De RACD heeft als taak de genoemde

dient gecontinueerd te worden. Voor strategische regionale vraagstukken

uitvoeringsacties in hoofdstuk 8 actief op de regionale agenda te zetten,

kan ook het 9-voor-1-overleg een functie dienen. Denk bijvoorbeeld aan

gemeenten te helpen met de uitvoering en gemeenten aan te spreken op

de situatie waarin een nieuwe grootschalige winkel zich wil vestigingen in

voorgang en resultaten. Bovendien kan voor specifieke acties, zoals het

het SGE en een geschikte locatie gevonden moet worden.

te voorkomen.

7.2

Uitbouwen rol Regionale Adviescommissie

hankelijke adviseur en partner van de regio. De RACD krijgt het man-

In het SGE functioneert sinds 2015 de Regionale Adviescommissie Detailhandel (RACD). De RACD heeft de regio met name ondersteund bij het toetsen van nieuwe detailhandelsinitiatieven. De RACD is daarmee de onafhankelijke bewaker en toetser van dit regionale beleid en brengt gevraagd en ongevraagd advies uit aan gemeenten. Ook voor de komende jaren blijft de RACD deze belangrijke rol vervullen in de regio.

saneren en analyseren van onbenutte plancapaciteit, de RACD in opdracht van gemeenten een coördinerende en/of uitvoerende rol vervullen. Eventueel met hulp van een extern bureau. Dit kan bijvoorbeeld door de analyse en prioritering van plancapaciteit uit te voeren voor gemeenten (zie ook voorbeeld Parkstad Limburg) en coördinatie te voeren en kennis te delen voor het daadwerkelijk juridisch saneren van plancapaciteit.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Rol van de provincie Noord-Brabant Afstemming met de provincie is met name relevant in het geval de RACD negatief adviseert over een ontwikkeling of er een ontwikkeling plaatsvindt die impact heeft buiten de subregio (op MRE-niveau). De provincie is in dit geval onderdeel van de (sub)regionale afstemming die in deze gevallen nodig is. De provincie is in meerdere regionale overlegstructuren betrok-

36

ken, namelijk in de RACD en als (gast) lid in het regionaal ambtelijk over-

7.4

Regionale afstemming

leg en het POHO. Deze bestaande overlegstructuren kunnen hiervoor worden gebruikt.

Beleidsdoel: Duidelijke regionale afstemming De RACD is de spin in het web bij regionale afstemming van detail-

Afstemming buiten SGE

handelsontwikkelingen en –initiatieven. Afhankelijk van de omvang en

In uitzonderlijke gevallen kan zich een situatie voordoen waarin afstem-

verzorgingsfunctie van het initiatief is regionale afstemming verplicht.

ming buiten de SGE subregio noodzakelijk is. Als een ontwikkeling een structuur verstorend effect kan hebben op de aangrenzende subregio. Bijvoorbeeld de ontwikkeling van een tuincentrum of supermarkt aan de

Wanneer afstemmen?

grens van het SGE. Afstemming is dan verplicht. SGE-gemeenten wijzen

In principe vindt regionale afstemming en toetsing door de RACD plaats bij

initiatiefnemers nu ook al op de noodzaak hiertoe en faciliteren deze waar

alle detailhandelsontwikkelingen en –initiatieven die gemeentegrens over-

mogelijk. Praktisch gezien worden dergelijke ontwikkelingen allereerst

stijgende effecten veroorzaken. Aangezien de mate van deze effecten op

door de gemeente voorgelegd aan de RACD, die adviseert over het plan.

voorhand lastig te bepalen zijn en er per geval grote verschillen kunnen

Indien de RACD concludeert dat er sprake is of kan zijn van een structuur

zijn, is vergelijkbaar met 2015 gekozen om de maatvoering van initiatieven

verstorende ontwikkeling, dan ontstaat de noodzaak tot afstemming met

leidend te laten zijn bij de vraag of regionale afstemming vereist is.

de andere subregio’s / gemeenten, alsmede de provincie. Er zijn een



groter dan 5.000 m² bvo.

tweetal mogelijkheden: 

RACD adviseert positief op het plan. Er dient vervolgens afstemming



plaats te vinden met andere subregio’s en de provincie. 

Initiatieven in (boven)regionaal verzorgende centra met een omvang Initiatieven in lokaal verzorgende centra met een omvang groter dan 2.500 m² bvo.

RACD adviseert negatief op het plan. Het plan gaat met het negatieve



Initiatieven op perifere concentraties groter dan 2.500 m² bvo.

advies door naar het POHO economie SGE. Indien het POHO het ne-



Initiatieven buiten concentratiegebieden dienen altijd regionaal te wor-

gatieve advies onderschrijft, dan stopt het plan. Als het POHO het ad-

den afgestemd.

vies naast zich neerlegt en toch door wil met het plan, dan dient er afstemming plaats te vinden met de andere subregio’s en provincie.

Ook als sprake is van een substantiële sanering van detailhandel is afstemming met de regio wenselijk, bijvoorbeeld als het gaat om transforma-

De regionale afstemming wordt georganiseerd door de initieerde ge-

tie van winkelgebieden naar woon-/werkgebieden.

meente en in samenwerking met kopgroep economie SGE. Gezamenlijk wordt het plan ingebracht bij respectievelijk eerst het ambtelijk en vervol-

Stap 1: Gemeentelijke (interne) afweging

gens het bestuurlijk overleg economie MRE, waarbij provincie voor deze

Een detailhandelsinitiatief heeft altijd betrekking op een locatie en ken-

casus wordt uitgenodigd.

merkt zich door aard en omvang van het concept. Als het initiatief niet past in het vigerende bestemmingsplan komt het uiteindelijk bij het College terecht van de betreffende gemeente waar het initiatief speelt. Daar wordt het initiatief gewogen en beoordeeld. De gemeente toetst het initiatief aan

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Figuur 12: Proces regionale afstemming

37

het regionale en het lokale detailhandelsbeleid. Ook wordt ander flanke-

te wegen of de regio dit initiatief überhaupt wenst te faciliteren en zo ja,

rend beleid meegewogen. Met het oog op een eventueel te volgen proce-

welke locatie binnen de regio hiervoor het meest geschikt is. Uitgangspunt

dure voor de juridisch-planologische inpassing zal de initiatiefnemer veelal

van deze stap is dat op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau argumenten

een onderbouwing voorleggen met een eerste verkenning van de moge-

worden uitgewisseld met als doel te komen tot overeenstemming.

lijkheden (behoefte- en effectenonderzoek). Stap 4: Wat te doen als er geen overeenstemming is? Binnen het SGE is afgesproken om nieuwe aanvragen voor detailhandels-

Er kunnen situaties zijn waarin na een negatief advies en onderlinge af-

vestigingen met een (boven)regionale verzorgingsfunctie altijd te sturen

stemming tussen gemeenten en de RACD toch geen overeenstemming

naar de vanuit de regio bezien beste locatie. Dit betekent dat gemeenten

over het initiatief ontstaat. Benadrukt moet worden dat de formele beslis-

een verantwoordelijkheid hebben om bij nieuwe aanvragen van deze aard

singsbevoegdheid over detailhandelsontwikkelingen altijd bij de individuele

in een vroege fase contact te leggen met de regio.

gemeenten zelf ligt. De gemeente is immers verantwoordelijk voor het bestemmingsplan/omgevingsplan. In deze fase is het van belang dat ieder-

Stap 2: Afstemming met RACD

een goed op de hoogte is, dus de RACD, de gemeente in het SGE, de

Als regionale afstemming noodzakelijk is, dan wordt het planinitiatief en

MRE-regio en de provincie. Buurgemeenten evenals de provincie kunnen

het bijbehorende behoefte- en effectenonderzoek in eerste instantie door-

eventueel zienswijzen en beroep inbrengen bij nieuwe plannen. De Afde-

gestuurd naar de RACD. De RACD voorziet het initiatief en bijbehorende

ling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zal dan uiteindelijk uit-

stukken met een eerste advies. Dit eerste advies is bedoeld om sturing te

spraak doen.

geven aan het initiatief. De gemeente en initiatiefnemer kunnen dit advies gebruiken om het plan aan te scherpen / te verbeteren. De gemeente en

Uitgangspunten voor een beter proces

initiatiefnemer zijn daarna verplicht een tweede en definitief advies aan te

De RACD en gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor een goed en zorg-

vragen bij de RACD. Bij de tweede aanvraag dient naast het aangepaste

vuldig proces. De volgende tips dragen hier aan bij.

initiatief en stukken ook een aparte memo te worden meegestuurd, met



deze is verwerkt in het nieuwe plan. Als de RACD een positief (definitief)

 

Stap 3: Vervolgstappen bij negatief (definitief) advies desbetreffende gemeente toch doorgaat met het initiatief, is afstemming

Beoordeel een behoefte- en effectenonderzoek niet alleen op de kwantitatieve behoefte, maar kijk naar het totale plaatje.

advies geeft is nadere afstemming niet nodig.

Indien een negatief definitief advies wordt gegeven door de RACD en de

Beoordeel initiatieven genuanceerd. Toets niet alleen op de ‘letter’ van het beleid, maar ook op de ‘geest’.

daarin een reactie op de eerdere adviezen van de RACD en in hoeverre

Houd rekening met andere strategische belangen, zoals transformatie naar woningbouw en ruimtecreatie op bedrijventerreinen.



Benader elkaar (en de initiatiefnemer) met respect. Verplaats jezelf in de situatie van de ander. Denk in mogelijkheden en oplossingen.

binnen het regionale Portefeuillehoudersoverleg (POHO) vereist. Indien uit het eerste tussentijdse advies blijkt dat sprake is van strijdigheid met deze regionale detailhandelsvisie of dat sprake is van een winkelconcept met een (boven)regionale verzorgingsfunctie, dient het initiatief zowel ambtelijk als bestuurlijk op de agenda te komen. Dit laatste om vooral strategisch af

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

38

8

Uitvoering

In dit hoofdstuk is per beleidsdoel aangegeven hoe dit wordt gerealiseerd, met welke (gemeentelijke) instrumenten. Ook is aangegeven wat van marktpartijen verwacht wordt. Dit uitvoeringshoofdstuk geeft ook de prioritering aan in de uitvoering.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

39

8.1

Saneren plancapaciteit

Actie: saneren plancapaciteit Gemeenten gaan de komende jaren actief aan de slag om onbenutte en ongewenste plancapaciteit te saneren. Dit betreft ingrijpen in de juridisch-planologische situatie. Om planschade (nadeelcompensatie) te voorkomen is voorzienbaarheid nodig. Opgave is om in lokaal beleid concrete contouren van winkelgebieden vast te leggen.

Er is in de meeste gemeenten sprake van nog relatief veel onbenutte en ongewenste plancapaciteit buiten de reguliere centra. Denk aan de mogelijkheid voor detailhandel op bedrijventerreinen (lijst van bedrijven) en op verspreide locaties aan doorgaande wegen. Dit is vaak negatief, omdat hierdoor ‘oepsjes’ ontstaan, zoals een supermarkt die op een bedrijventerrein vestigt. Dit kan desastreuze gevolgen hebben voor de lokale en regionale detailhandelsstructuur. Tijdens de totstandkoming van deze visie bleek met name vanuit centrummanagers en ondernemers veel draagvlak en behoefte te zijn voor het saneren van plancapaciteit. Ook diverse gemeenten hebben aangegeven te zoeken naar een antwoord op situaties waarbij bijvoorbeeld een supermarkt in een leegstaand solitair (winkel)pand kruipt en dit niet tegengehouden kan worden, omdat het bestemmingsplan het toelaat. Met alle mogelijke (regionale) effecten van dien. Tegelijkertijd stelden enkele gemeenten ook kritische kanttekeningen bij deze ambitie, met name vanuit onduidelijkheid over de juridische impact, eventuele planschade en ambtelijke capaciteit. De noodzaak en urgentie werd door iedereen gedeeld. Om meer duidelijkheid te bieden is hierna beknopt uitgewerkt welke stappen doorlopen kunnen worden om het doel te bereiken. Daarbij kan de

Figuur 13: Voorbeeld afbakening winkelgebieden met daarin ook duidelijkheid over ontwikkelrichting detailhandel (bron: Gebiedskoers Rotterdam)

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

40

RACD een rol pakken om in opdracht van de gemeenten dit traject te co-

In veel gemeenten is al sprake van gemeentelijk detailhandelsbeleid en of

Stap 3: saneren plancapaciteit

ordineren en eventueel, als dan niet met hulp van een extern bureau, stap

ander gemeentelijk beleid waarin voorzienbaarheid gecreëerd is. Geadvi-

Op basis van de inventarisatie en dit detailhandelsbeleid dienen onge-

2 uit te voeren.

seerd wordt dit beleid langs de meetlat van voorzienbaarheid te leggen en

wenste detailhandelslocaties (op termijn) juridisch te worden gesaneerd.

juridisch te beoordelen of dit voldoende is. Zo niet, dan dient via een aan-

Dit traject kan ook gelijklopen met het opstellen van nieuwe omgevings-

Stap 1: creëren voorzienbaarheid

vullende oplegmemo alsnog voorzienbaarheid gecreëerd te worden. Voor

plannen. Via verschillende juridische instrumenten kan de gemeente het

Om zonder planschade (nadeelcompensatie) te kunnen saneren is voor-

een effectieve sanering wordt verwezen naar de Handreiking saneren

saneren van de plancapaciteit in gang zetten om te voorkomen dat zich in

zienbaarheid noodzakelijk. Voorzienbaarheid moet geborgd zijn in (detail-

plancapaciteit van de Retailagenda (2019).

de toekomst nieuwe detailhandel op ongewenste locaties kan vestigen. In algemene zin gelden de volgende uitgangspunten:

handels)beleid. Er gelden juridisch drie criteria. 1. Uitspraken ten aanzien van waar wel/geen detailhandel is toegestaan (in de toekomst) moeten voldoende concreet zijn beschreven. 2. Uitspraken ten aanzien van waar wel/geen detailhandel is toegestaan

Stap 2: inventarisatie plancapaciteit en prioritering



Bestaande feitelijke winkels behouden rechten. Als toch gesaneerd



Saneren plancapaciteit is een langjarig traject, juist om vastgoedeige-

Veel gemeenten hebben niet exact in beeld waar onbenutte plancapaciteit aanwezig is voor detailhandel. Geadviseerd wordt om dit eerst goed te in-

moet kenbaar zijn gemaakt (openbaar én gepubliceerd).

ventariseren alvorens juridische stappen worden gezet. Gezien de com-

3. De uitspraken moeten duidelijk en begrijpelijk zijn beschreven.

plexiteit van deze analyse is het verstandig dit regionaal aan te pakken.

wordt, kan bijvoorbeeld gewerkt worden met een uitsterfregeling. naren voorzienbaarheid te geven en planschade te voorkomen. 

Maatwerk is altijd nodig, evenals zorgvuldige juridische borging.

De RACD kan hier zoals eerder aangegeven een coördinerende rol in Hoewel deze regionale detailhandelsvisie enige duidelijkheid biedt, is dit

spelen. Dit ontlast ook ambtelijke capaciteit bij gemeenten. Voorbeeld Parkstad Limburg

onvoldoende om zonder planschade te kunnen saneren. Gemeenten hebben zelf een verantwoordelijkheid om in lokaal beleid voorzienbaarheid te

Uit de analyse komen locaties naar boven waar sprake is van onbenutte

Een succesvol regionaal voorbeeld in de aanpak om plancapaciteit te

creëren. Daarin dient in elk geval het volgende opgenomen te zijn:

en/of verborgen plancapaciteit. Op basis van het regionaal en lokaal be-

reduceren is Parkstad Limburg (Heerlen e.o.).



Concrete afbakening winkelgebieden (zie voorbeeld figuur 13).

leid kan worden afgewogen welke locaties wel/niet wenselijk zijn. Sugges-



Concrete uitspraken over waar wel en geen (vormen van) detailhandel

tie is om te prioriteren op basis van meest potentiele negatieve structuur-

nomie Zuid-Limburg) voorzienbaarheid gecreëerd door winkelge-

mogelijk zijn.

effecten, oftewel het risicoprofiel. Voorbeeld: een kavel waar onbenutte

bieden duidelijk af te bakenen en uitspraken te doen over saneren

Uitspraken over de ambitie om (bepaalde vormen van) detailhandel te

plancapaciteit ligt voor detailhandel van 30 m² wvo én die momenteel is in-

van winkelruimte buiten de contouren.

saneren.

gevuld met een andere functie heeft weinig risico op structuur verstorende

Aangeven locaties waar (bepaalde vormen van) detailhandel op ter-

effecten. Een autoshowroom op een bedrijventerrein waar juridisch ook de

oriteerd, met als conclusie dat de meeste ongewenste plancapa-

mijn gesaneerd worden.

mogelijkheid bestaat voor overige vormen van detailhandel, zoals een su-

citeit op bedrijventerreinen ligt. Doel is saneren van alle vormen

permarkt, heeft wel een hoog risicoprofiel. Daar is ingrijpen veel urgenter.

van detailhandel op bedrijventerreinen en conserverend bestem-

 





In 2017 is in het regionaal beleid (Structuurvisie Ruimtelijke Eco-

Tussen 2017 en 2020 is de plancapaciteit geanalyseerd en gepri-

men van feitelijk in gebruik zijnde locaties (uitsterfregeling).

Voorzienbaarheid geldt zowel voor eigenaren die een pand wensen aan te



In 2022 is via een uniforme regeling per gemeente een para-

kopen (actieve risicoaanvaarding) als bestaande eigenaren (passieve risi-

De Handreiking saneren plancapaciteit van de Retailagenda (2019) bevat

coaanvaarding). Na circa 1,5 jaar na kenbaar maken van beleid/visie per

inzicht in hoe deze inventarisatie en prioritering kan worden uitgevoerd.

plubestemmingsplan vastgesteld dat detailhandel op bedrijventer-

gemeente/centrum kan detailhandel op basis van jurisprudentie worden

Advies is te focussen op een analyse van locaties waar in potentie de

reinen niet langer toestaat.

gesaneerd zonder planschade (nadeelcompensatie). Eerder is ook moge-

grootste risico’s liggen, zoals bedrijventerreinen of bestaande perifere win-

lijk, maar dan bestaat het risico op planschade. In sommige gevallen is dit

kellocaties. Dit bespaart tijd en geld.

toch wenselijk om ongewenste structuureffecten te kunnen voorkomen.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Het resultaat is dat ‘oepsjes’ niet langer kunnen ontstaan op bedrijventerreinen en dat de gemeente meer grip krijgt op de ontwikkeling van bedrijventerreinen, ook voor werkfuncties.

41

8.2

Terugbrengen klassiek PDV

8.3

Sturing geven aan de bezorgeconomie

om (brom-/snor-) fietsen zodanig te parkeren dat daardoor de veiligheid of de doorstroming van of het uitzicht voor het verkeer wordt ge-

Actie: Inperken ongewenste effecten bezorgeconomie

Voor Koopcentrum De Hurk en de NBC-weg te Best is uitgesproken

Om onaanvaardbare negatieve effecten op verkeer, kwaliteit en veilig-

de branchering terug te brengen naar klassiek PDV. Hiervoor zijn

heid te voorkomen wenst het SGE meer grip te krijgen op deze effec-

meerdere acties denkbaar.

ten. De regio gaat nader onderzoeken welke juridische maatregelen

Actie: blijven inzetten op handhaving

het best passend zijn, ook afhankelijk per gemeente en gebied.

De gemeenten vinden het belangrijk te handhaven op illegale detail-





Gemeenten vinden het belangrijk hier mee aan de slag te gaan.

Er zijn verschillende manieren waarop sturing gegeven kan worden aan

mingsplan waarin de bestaande situatie min of meer bevroren is. Via

de onaanvaardbare effecten van de bezorgeconomie. Afhankelijk van de

een wijzigingsbevoegdheid is een uitsterfregeling opgenomen om na 2

urgentie en effecten dient bekeken te worden welke maatregelen het

Handhaving en goede mogelijkheden daartoe zijn essentieel om het de-

jaar leegstand de bestemming in te perken.

meest effectief en wenselijk zijn. Dit kan per gemeente en per gebied ver-

tailhandelsbeleid en het juridisch kader ook in de praktijk handen en voe-

De NBC-weg te Best is verspreid over meerdere bestemmingsplan-

ten te kunnen geven. Zonder handhaving blijft het beleid een papieren tij-

nen, met verschillende regelingen. In grote mate komt de branchering

schillen. De volgende instrumenten zijn inzetbaar.  Voorbereidingsbesluit: Met het voorbereidingsbesluit wordt het wijzi-

al overeen met klassiek PDV. Alleen de algemene mogelijkheid voor

gen van het planologische gebruik onder een vergunningstelsel ge-

‘sport en spel’ wordt regionaal als onwenselijk beschouwd.

om prioriteit te leggen bij grootschalige concepten in de periferie. Hier zijn

bracht, ongeacht de onderliggende bestemming. Het is op basis van

de kansen op onaanvaardbare effecten op de hoofdstructuur immers het

Zowel voor Eindhoven als Best geldt dat met de komst van het omge-

het voorbereidingsbesluit verboden om zonder vergunning het gebruik

grootst. Denk aan solitaire bestaande bedrijven die als nevenactiviteit de-

vingsplan een herziening van de bestaande bestemmingsplannen een

van gronden en/of bouwwerken te wijzigen naar vormen van bedrijfs-

tailhandel voeren, grootschalige winkels die veel branchevreemd aanbod

kans is. Het zou, ook in het kader van de Dienstenrichtlijn, goed zijn

voering die blijkens hun reclame-uiting, presentatie, assortiment of be-

verkopen buiten het profiel ‘in/om huis’ of distributiebedrijven die ook de-

om één duidelijke contour te trekken op het winkelconcentratiegebied

drijfsvoering zijn te kwalificeren als zogenaamde bezorgdiensten. Bestemmingsplan: aanscherpen definities door de activiteit bezorgen

tailhandelsactiviteiten voeren.

los te koppelen van de algemene detailhandels- en horecadefinitie.

8.5



neuze detailhandel, conform dit regionaal beleid. Bestaande winkels hoeven op basis van het bovenstaande niet te vertrekken. Door de voorgestelde aanpak lokaal goed aan te kondigen en



ger. Om handhaving zo effectief mogelijk in te zetten wordt voorgesteld

Ladder voor duurzame verstedelijking

Deze activiteit kan per aanduiding opgelegd worden (of beperkt). Omgevingsplan: loslaten functieaanduidingen ‘detailhandel’ of ‘ho-

vast te leggen volgens de hiervoor genoemde eisen van voorzienbaar-

reca’ en sturen op activiteiten (zoals bezorgen). Hierdoor laat je het

Actie: blijven toepassen van de Ladder

heid, worden vastgoedeigenaren tijdig geïnformeerd en kan juridische

‘hokjes denken’ los en stuur je puur op de effecten. APV: reguleren van stalling mobiliteit, bijvoorbeeld de verplichting om

Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen is het doorlopen van de Ladder

In het geval sprake is van het saneren van een specifieke branche,

fietsen en brommers te stallen op eigen terrein of het opleggen van

oordelingen van initiatieven dienen in de basis altijd gebaseerd te zijn

zoals in het geval van de NBC-weg te best (sport en spel), maar er is

een maximum aantal in de openbare ruimte. Andere voorbeelden zijn

op de systematiek van de Ladder. Daarbij gaat het om de behoefte en

een bestaande winkel aanwezig in deze branches, kan worden ge-

het verbod om een (brom-/snor-) fiets, of een vergelijkbaar vervoer-

aanvaardbaarheid van de effecten, niet om het beschermen van con-

werkt met een uitsterfregeling. Dit is een regeling die er voor zorgt dat

middel zodanig te parkeren dat daardoor op een voetpad of trottoir de

currentieposities en bestaand winkelaanbod.

de juridische mogelijkheid vervalt na bijvoorbeeld 2 jaar leegstand.

doorgang wordt gehinderd of belemmerd. Andere optie is het verbod

sanering plaatsvinden zonder planschade. 

Handhaving

Koopcentrum De Hurk te Eindhoven heeft in feite al een bestem-

en daarbinnen uit te gaan van een eenduidige definitie voor volumi

8.4

handelsactiviteiten buiten reguliere centra met een regionale impact.

Aanpassen bestemmingsplan (omgevingsplan) 

hinderd.

Actie: Terugbrengen klassiek PDV



Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

voor duurzame verstedelijking verplicht. Regionale afwegingen en be-

42

Nieuwe initiatieven die moeten worden beschouwd als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ moeten per definitie worden getoetst aan de Ladder. Dit betekent dat de behoefte van het initiatief moet worden aangetoond en dat de ruimtelijk-functionele effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat aanvaardbaar moeten zijn. Dit type onderzoek is samen met de beleidstoets de primaire input voor de lokale afweging om een initiatief wel/niet te faciliteren. Ook voor regionale afstemming is dit onderzoek essentiële input voor de RACD. Wat betreft de effecten dient onderscheid gemaakt te worden tussen de volgende typen effecten:  Omzeteffecten: nieuw winkelaanbod zal meestal leiden tot omzeteffecten op bestaande aanbieders. Dit is een concurrentie effect en dus 

niet ruimtelijk relevant. Leegstandseffecten: door omzeteffecten te berekenen kan inzicht gegeven worden in de kans op leegstand. Leegstand op zich hoeft



vanuit een goede ruimtelijke ordening niet problematisch te zijn. (On)aanvaardbare leegstandseffecten: indien leegstand verwacht moet worden, dient afgewogen te worden in hoeverre sprake is van (on)aanvaardbare leegstand. Dit begrip is een juridisch begrip en vloeit voort uit de jurisprudentie. Het bepalen hiervan is ook gebaseerd op jurisprudentie (zie kader). Uiteraard kan de politieke aanvaardbaarheid verschillen van de juridische aanvaardbaarheid.

Figuur 14: Afwegingskader Leegstandstoets Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

43

8.6

Dienstenrichtlijn

Actie: actief toepassen van de Dienstenrichtlijn Het gedachtegoed van de Dienstenrichtlijn dient meer toegepast te worden in beleid en regelgeving. Kortgezegd komt dit er op neer dat we ondernemerschap meer de ruimte moeten geven en minder ruim-

In de ruimtelijke ordening is meer aandacht nodig voor de Dienstenricht-

Een goede koppeling tussen beleid, waarin de algemene doelen zijn ge-

lijn. Zowel bestaande als nieuwe bestemmingsplannen (omgevingsplan-

formuleerd, en juridisch-planologische besluiten, zoals het bestemmings-

nen) dienen tegen het licht gehouden te worden. Voldoen beperkingen

plan en de omgevingsvergunning, is essentieel. Dit vraagt ook meer en

aan de Dienstenrichtlijn? Zijn beperkingen noodzakelijk? Zijn ze coherent

betere afstemming tussen EZ en RO.

en systematisch met andere locaties? Gaan ze niet verder dan nodig? De volgende stappen geven gemeenten in het SGE richting om hier rekening

telijke beperkingen moeten opleggen. Beperk alleen als dit vanuit het algemeen belang écht noodzakelijk is. Doe aan ruimtelijk ordenen, niet aan economisch ordenen. Dit laatste is verboden.

Toelichting Dienstenrichtlijn

Evenredigheid

mee te houden. Coherent en systematisch Stap 1: inventarisatie beperkingen

Zijn de beperkingen coherent en systematisch met het beleid en andere

Bij een inventarisatie van de plancapaciteit, noodzakelijk voor het saneren

(beleidsmatig) vergelijkbare locaties? Kortom, beschouwen we onderne-

van plancapaciteit, komt in beeld waar welke beperkingen aanwezig zijn.

mers en vastgoedeigenaren op dezelfde manier binnen beleidsmatig ver-

Een dergelijke inventarisatie dient daardoor meerdere doelen.

gelijkbare gebieden? Gelijke monniken, gelijke kappen? Het is verstandig de volgende twee sporen te onderzoeken.

Het doel van de Dienstenrichtlijn is dat dienstverleners in de Europese



Unie zich onbelemmerd in een andere lidstaat kunnen vestigen of tijdelijk

Stap 2: toets aan de Dienstenrichtlijn

diensten kunnen verrichten. Diensten, binnen de context van de Diensten-

Discriminatieverbod

die niet matchen met het beleid. Is er sprake van maatwerk? Dan

richtlijn, zijn alle functies waar sprake is van een economische activiteit.

Zijn er in de beperkingen eisen opgenomen die onderscheid maken naar

dient dit gemotiveerd te zijn op basis van ruimtelijk relevante motie-

Het gaat dus om detailhandel, horeca, kantoren, etc. In de praktijk komt de

nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel?

ven. Is er sprake van ongewenste detailhandel? Dan kan worden

Dienstenrichtlijn met name in beeld als brancherings- en/of maatvoerings-

Zo niet, dan wordt aan dit punt voldaan. Een korte conclusie volstaat in de

overwogen om deze detailhandel (op termijn) te saneren. Uiteraard

beperkingen worden of zijn opgenomen in bestemmingsplannen. Denk

onderbouwing.

met als uitgangspunt een dwingende reden van algemeen belang. 

aan beperkingen tot volumineuze artikelen, minimale of maximale maten

Breng in kaart welke locaties beperkingen bevatten voor detailhandel

In de praktijk zijn tussen bestemmingsplannen nog vaak verschillen in

en specifieke aanduidingen. Vanuit de Dienstenrichtlijn zijn dergelijke be-

Noodzakelijkheid

definities van bijvoorbeeld ‘perifere detailhandel’, ‘volumineuze detail-

perkingen niet zomaar toegestaan. Beperkingen moeten (door de over-

Zijn de beperkingen te onderbouwen vanuit een dwingende reden van al-

handel’, ‘nevenassortiment’ of ‘supermarkt’. Dit hoeft geen probleem

heid) onderbouwd worden aan de volgende drie criteria:  Discriminatieverbod: de eisen maken geen direct of indirect onder-

gemeen belang? Hiermee worden ruimtelijk relevante doelen bedoeld die

te zijn, mits dit gemotiveerd kan worden vanuit algemene doelen. In-

betrekking op de ruimtelijke (detailhandels)structuur. Het gaat dus nadruk-

dien geen ruimtelijke onderbouwing gegeven kan worden, wordt gead-

scheid naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun

kelijk niet om belangen van individuele bedrijven of concurrentiebescher-

viseerd incoherente beperkingen en definities aan te passen in het

ming. Enkele voorbeelden uit de jurisprudentie van dwingende redenen

omgevingsplan. Ook via een parapluplan (onder de huidige wet) be-



statutaire zetel; Noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaardigd om een dwingende

van algemeen belang zijn:

staan mogelijkheden, maar vanwege de inwerkingtreding van de Om-



voorkomen van leegstand;

gevingswet is dit instrument binnenkort niet meer mogelijk.



reden van algemeen belang; Evenredigheid: de eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde



op peil houden van de leefbaarheid;



behouden van vitale centra;

Ook hier geldt dat de relatie tussen beleid en bestemmingsplannen en om-



behouden van voldoende passanten in centra;

gevingsvergunningen (omgevingsplan) essentieel is. Beperkte afstemming



voorkomen van onevenredige mobiliteit;

tussen EZ en RO kan al snel leiden tot incoherente situaties.



vrijhouden van bedrijventerreinen voor de behoefte aan bedrijven (en

doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te bereiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt. Dit evenredigheid vraagt om een onderbouwing met specifieke gegevens.

dus geen detailhandel).

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

44

Effectiviteit

de looptijd van deze visie (2030) is het verstandig om tussentijds (medio

Conform de Dienstenrichtlijn moeten beperkingen aantoonbaar zinvol bij-

2026) het beleid te evalueren en waar nodig aan te vullen.

dragen aan de algemene doelen. Anders gezegd, het beperken tot bijvoorbeeld perifere detailhandel (en dus het niet toestaan van bijvoorbeeld een supermarkt) op een bedrijventerrein moet aantoonbaar effectief bijdragen aan het voorkomen van onaanvaardbare effecten en leegstand in centra. De bewijslast ligt altijd bij het bevoegd gezag (de gemeente). Jurisprudentie wijst uit dat een zogenaamde ‘pakketbenadering’ volstaat. Dit betekent dat de zwaarte van de onderbouwing ligt bij de samenhang van beperkingen binnen een gemeente en niet bij individuele beperkingen. Elke gemeente is zelf verantwoordelijk voor een dergelijke onderbouwing. Idealiter is deze onderbouwing onderdeel van het lokale (detailhandels)beleid. Niet verder dan nodig, geen andere beperkingen mogelijk Aangetoond moet worden dat beperkingen niet verder gaan dan nodig en dat geen andere minder beperkende maatregelen mogelijk zijn die hetzelfde doel bereiken. In de praktijk kan dit gemotiveerd worden door de ‘en-en’ redenatie. Gemeenten leggen enerzijds beperkingen op voor detailhandelsvestigingen in (met name) de periferie om de vitaliteit van centra te beschermen. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning (omgevingsplan) zijn de enige instrumenten waar dit juridisch geborgd kan worden.

Tegelijkertijd doen gemeenten ‘niet-juridische’ investeringen in centra om de vitaliteit te versterken, denk aan herinrichting van de openbare ruimte, opstellen van centrumvisies, participeren in centrummanagement, investeren in mobiliteit, duurzaamheid en groen/water, etc.

8.7

Monitoring

De provincie Noord-Brabant faciliteert momenteel in de monitoring, met name in de vorm van het beschikbaar stellen van data en informatie, zoals

Actie: monitoring van beleidsdoelen

via de provinciale monitor en het koopstromenonderzoek. Het is aan de

Het SGE zet zich in samenwerking met de provincie in om de beleids-

regio, gemeenten en centra om hiervan actief gebruik te maken. Streven

doelen jaarlijks te monitoren. Is de regio op de goede weg bezig? Zijn