Document · PDF

23067.3 - Bijlage 1 - Regionale Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Raadsvergadering 30 oktober 2023, gemeente BestBij agendapunt: 23067 - Regionale Detailhandelvisie Stedelijk Gebied Eindhoven29.264 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven Van kwantiteit naar kwaliteit Definitief

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven Archiefexemplaar van BL23-12480

- bijlage 1. Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

colofon

projectnaam Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven datum 22 mei 2023 projectnummer P05703 opdrachtgever Regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) BRO projectleider RvL projectteam FW, RK bron kaft BRO en Press Visuals

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Belang Doel Participatie

Samenvatting: visie op de hoofdstructuur

2.1 2.2

Kiezen voor complementaire centra Nieuwe beleidskeuzes en afspraken

Visie op boodschappen doen

3.1 3.2 3.3 3.4

Trends in boodschappen doen Visie op het economisch draagvlak Uitgangspunten van de visie Beleidsdoelen nader uitgewerkt 3.4.1 3.4.2 3.4.3

Concentratie is uitgangspunt Innovatie en vernieuwing faciliteren Saneren overtollige en ongewenste plancapaciteit

5 5 5 5

7 7

10 12 14 15

Visie op recreatief winkelen

5.1 5.2 5.3

Trends Visie Beleid 5.3.1 5.3.2

Concentratie is uitgangspunt Compact, compleet en comfortabel

15 15 16

Trends in de bezorgeconomie Beleid voor afhalen Beleid voor bezorgen

Visie op doelgericht winkelen

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Visie op de afhaal- en bezorgeconomie

4.1 4.2 4.3

18 19 19

Trends op doelgericht winkelen Visie op doelgericht winkelen Beleid perifere concentraties

6.3.1 6.3.2

Versterken Meubelboulevard Ekkersrijt Consolideren perifere concentraties elders

Beleid verspreide bewinkeling Beleid overige vormen (perifere) detailhandel 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5

Bijlage 2 - Analyse

32 32

Bijlage 3 - Uitwerking factsheets

30 31

Blurring gewenst binnen concentratiegebieden 32 Branchevervaging toegestaan binnen concentratiegebieden33 Boerderij- en landwinkels onder voorwaarden mogelijk 33 Detailhandel op trafficlocaties 33 Detailhandel als ondergeschikte activiteit bij bedrijven 33

Regionale samenwerking

Uitvoering

7.1 7.2 7.3 7.4

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

Inleiding Uitbouwen rol Regionale Adviescommissie Proces en overlegstructuur Regionale afstemming

Saneren plancapaciteit Terugbrengen klassiek PDV Sturing geven aan de bezorgeconomie Handhaving Ladder voor duurzame verstedelijking Dienstenrichtlijn Monitoring

Bijlage 1 - Participatie verantwoording

26 27 30

Bijlage 4 - Resultaten enquête

36 36 36 37

40 42 42 42 42 44 45

22 23 23

23 24

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Inleiding

Toelichting op de aanleiding, het belang, het doel en de totstandkoming van deze regionale detailhandelsvisie voor het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) Foto: Centrum Geldrop, BRO

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

1.1

Aanleiding

1.2

Belang

De keuzes in de subregionale visie van het SGE hangen samen met de afspraken in het regionale detailhandelsbeleid van de MRE (2015). In een

Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) bestaat uit de gemeenten Best,

In het kader van deze ontwikkelingen was een grondige actualisatie van

aparte memo is uiteengezet waar de overeenkomsten en verschillen tus-

Eindhoven, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven,

het subregionale detailhandelsbeleid noodzakelijk. Dit was in 2015 veran-

sen deze visies zitten. De provinciale belangen zijn integraal opgenomen

Waalre en Geldrop-Mierlo. Het SGE is een subregio binnen de Metropool-

kerd in twee documenten, namelijk “Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied

in deze detailhandelsvisie van het SGE. De provinciale belangen zijn ver-

regio Eindhoven. Het SGE is een zeer dynamisch gebied en een van de

Eindhoven” (BRO 2015) en “Voorstel Regionale uitvoeringsagenda detail-

ankerd in 11 richtinggevende principes. In de basis komen deze principes

meest belangrijkste economische motoren van Nederland. De ambitie is

handel” (BRO 2015) Waar het accent in 2015 nog veel lag op het kwanti-

overeen met het gedachtegoed van de MRE en het SGE. Bepaalde uit-

groot en er komt veel op de regio af, denk aan het volgende.

tatief sturen op winkelruimte binnen de bestaande structuur, ligt de opgave

gangspunten zijn echter nader ingevuld in het SGE. Wat betreft dit laatste



Forse woningbouwopgave/-ambitie met in samenhang een forse be-

voor de komende jaren meer op het realiseren van een kwaliteitssprong.

is bewust gekozen om geen bureaucratische salderingsregeling toe te

volkingsgroei. Tot 2040 moeten er 62.000 woningen in het SGE bij

Verschillende transities in economie, demografie, digitalisering en duur-

passen in het SGE, maar enerzijds actief aan de slag te gaan met saneren

(waarvan 40.000 in Eindhoven) en moet rekening gehouden worden

zaamheid in combinatie met de forse verstedelijking en toename van aan-

van plancapaciteit en anderzijds conform de systematiek van de Ladder

met 72.000 nieuwe arbeidsplaatsen.

tal inwoners betekent meer druk op de fysieke ruimte. Dit vraagt soms om

voor duurzame verstedelijking duurzaam ruimtegebruik na te streven.

Diverse grootschalige gebiedsontwikkelingen, zoals Eindhoven Inter-

andere, nieuwe, meer progressieve keuzes. Keuzes die anticiperen op de

nationale Knoop XL (EIK XL), het Centrum van Eindhoven (Ontwikkel-

toekomst.

1.4

1.3

Deze visie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met alle ge-

perspectief Centrum), Helmond Centrum+ en de ‘Ontwikkel-as Eindhoven Centrum-Veldhoven De Run’ (HOV4). 

Doel

Participatie

meenten, de RACD, de provincie Noord-Brabant en diverse marktpartijen-

Grote mobiliteits- en verduurzamingsplannen om de leefbaarheid van Dit subregionale detailhandelsbeleid vormt het overkoepelende kader voor

en vertegenwoordigers, zoals centrummanagers, ondernemers, retailbe-

detailhandelsontwikkelingen in de gemeenten. De visie schetst de wensen

drijven, vastgoedeigenaren en inwoners. In de bijlage is een nadere uit-

Tegelijkertijd is er sinds de vorige subregionale detailhandelsvisie (uit

en ambities voor de toekomst (2030). Gemeenten zijn zelf verantwoorde-

eenzetting opgenomen van het proces en de participatie.

2015) veel veranderd in de detailhandelssector. Verschillende branches in

lijk voor de uitvoering en doorvertaling van deze visie in lokaal beleid. Aan-

de detailhandel hebben het al jaren moeilijk als gevolg van meer online

gezien deze visie vooral gericht is op de regionale hoofdstructuur, zal in

bestedingen, de nasleep van corona en stijgende kostenposten (energie,

lokaal beleid altijd verdieping en nuance nodig zijn. Kortom, er blijft binnen

personeel, grondstoffen). Toch is er, zeker in het SGE, sprake van veel

de kaders van deze regionale visie altijd lokale beleidsruimte. De focus

positieve dynamiek in de vorm van innovatie en vernieuwing. Denk aan

van deze regionale visie uit zicht in de volgende aspecten:

de steden en dorpen en centra leefbaarder te maken.

supermarkten die uitbreiden en moderniseren in buurt-, wijk- en dorpscentra, de uitbreiding van Meubelboulevard Ekkersrijt als één van de grootste en beste woonboulevards van Nederland en de transitie die de binnensteden van Eindhoven en Helmond doormaken van pure koopsteden naar aantrekkelijke verblijfsgebieden.



duidelijkheid over afstemming ontwikkelingen met bovenlokale impact;



duiding van trends en ontwikkelingen die handvatten/richting geven om lokale keuzes te maken (maatwerk);



hoofdlijnen beleidsuitgangspunten (wat willen we wel en wat niet);



toetsingskader voor de Regionale Adviescommissie Detailhandel (RACD) voor nieuwe initiatieven.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Samenvatting: visie op de hoofdstructuur

In dit hoofdstuk is op basis van de verschillende deelvisies (zoals vastgelegd in de hoofdstukken hierna) de beleidsmatige regionale hoofdstructuur benoemd. Dit is de beleidsmatig wenselijke regionale hoofdstructuur waar op wordt ingezet. Uiteraard zijn er op lokaal niveau ook nog diverse centra van betekenis, maar deze vallen buiten de scope van het regionale detailhandelsbeleid en vallen binnen de scope van het lokale (detailhandels)beleid.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

2.1

Kiezen voor complementaire centra

Het SGE kiest blijvend voor een regionale hiërarchische detailhandelsstructuur. Dit betekent dat elk centrum een eigen profiel en verzorgingsgebied kent binnen de structuur. Dit zorgt voor een goede consumentenverzorging, veel keuzemogelijkheden en een optimale complementariteit. De regionale hoofdstructuur is opgenomen in figuur 2. In essentie is de hoofdstructuur vergelijkbaar met de visie uit 2015. 

Voor recreatief winkelen staat de binnenstad van Eindhoven bovenaan de regionale hiërarchie, gevolgd door het centrum van Helmond. Deze centra hebben een breed en compleet aanbod met een profiel gericht op het dagje uit, gezellig winkelen, ontmoeten en verblijven.



Voor doelgericht winkelen staat Meubelboulevard Ekkersrijt bovenaan de regionale hiërarchie. Het profiel ‘in/om het huis’ blijft gehandhaafd. Om de regionale behoefte te kunnen faciliteren ligt er een opgave om Meubelboulevard Ekkersrijt zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin te versterken.



Voor de boodschappen blijven lokale buurt- en wijkcentra belangrijke aankoopplaatsen. De dorpscentra vervullen echter ook steeds meer een boodschappenfunctie. Daarmee ligt de opgave voor de dorpscentra vooral in het blijven aantrekken van lokale inwoners door het aanbod in kwalitatieve zin goed af te stemmen op de lokale behoefte.

2.2

Nieuwe beleidskeuzes en afspraken

Hoewel deze visie een actualisatie betreft van de visie uit 2015, zijn er op onderdelen toch nieuwe beleidskeuzes en afspraken gemaakt. Figuur 1 vat de belangrijkste verschillen samen. Deze zijn in de hoofdstukken nader toegelicht.

Figuur 1: Belangrijkste regionale beleidskeuzes en afspraken

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Figuur 2: Regionale detailhandelsstructuur SGE

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Visie op boodschappen doen

Dit hoofdstuk schetst op basis van trends, analyses, consumentengedrag en marktontwikkelingen een visie op het boodschappen doen in de toekomst (2030). Dit heeft betrekking op supermarkten, levensmiddelenspeciaalzaken, drogisterijen en parfumeriezaken. Ook wel de dagelijkse sector genoemd. De visie geeft het spanningsveld weer tussen een goede detailhandelsstructuur, goede consumentenverzorging en goed economisch functioneren. Uitgangspunt is een goede balans tussen deze doelen, met als resultaat kwalitatief versterken van bestaande perspectiefrijke voorzieningencluster en anderzijds ruimte bieden voor vernieuwing en innovatie op de juiste plekken.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

3.1

Trends in boodschappen doen

Online toenemende factor van betekenis 

Steeds meer mensen doen online de boodschappen. Dit aandeel wisselt momenteel echter sterk per gemeente. Zo doen inwoners in Eindhoven met 5% veel meer online boodschappen dan inwoners in de omliggende dorpen, zoals in Oirschot met 2%. In het Stedelijk Gebied Eindhoven ligt de gemiddelde online afvloeiing voor boodschappen op 4%.



De verwachting is dat in 2030 meer mensen online boodschappen doen. Met name drukke koopkrachtige huishoudens kopen steeds meer online vanwege gemak en efficiëntie. Flitsbezorgers, maaltijdaanbieders en online supermarkten spelen hier op in. Ook bestaande supermarktformules bieden online bezorging als ‘dienst’ aan.



Het verdienmodel is anno 2022 veelal onrendabel, maar dit kan mogelijk veranderen als één of enkele partijen een dominante marktpositie verwerven of de bezorgkosten worden doorberekend aan de klant. Er is sprake van een transitie, waardoor bestaande en nieuwe bedrijven komen en gaan.



Wij verwachten niet dat het zal leiden tot minder behoefte aan winkelruimte, maar wel tot nieuwe concepten en andere ruimtebehoeften. We zien de trend dat bestaande supermarkten zullen blijven moderniseren om relevant te blijven. Bovendien zullen ook online supermarkten, hybride concepten (online en offline) of andere specifieke concepten fysiek ruimte nodig hebben. Boodschappen doen blijft bestaan en de fysieke impact hiervan groeit mee met de groei van het draagvlak (aantal inwoners en samenstelling demografie).

Figuur 3: Trends in boodschappen doen.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Naast schaalvergroting ook schaalverkleining 



De huidige spreiding en hiërarchie van winkelgebieden en supermark-

Rol van supermarkt in winkelgebieden blijft groot 

Sinds 2015 is vooral ingezet op kwantitatieve uitbreiding van super-

ten blijft grotendeels overeind. Maar het bovenstaande vraagt in som-

markten. Supermarkten werden steeds groter, waardoor meer service,

mige stedelijke gebieden, met name Eindhoven, om meer fijnmazig-

van buurt-, wijk-, dorps- en stadsdeelcentra. Dit zal in de toekomst zo

gemak en keuzemogelijkheden voor de consument werden geboden.

heid om te kunnen voorzien in de lokale behoefte.

blijven. Andere voorzieningen profiteren van de aantrekkingskracht via combinatiebezoek. Dit onderstreept het belang van behoud van con-

Het ideaalbeeld was een reguliere supermarkt, centraal in een groot

centratie van supermarkten in centrumgebieden.

verzorgingsgebied, goed bereikbaar en gratis parkeren, omringd met Feiten en cijfers supermarktontwikkelingen SGE

andere winkels en voorzieningen. 



Hoewel het bovenstaande voor veel consumenten en supermarkten

punt of het faciliteren van ontmoetingen. Ook trekken supermarkten

delde omvang gedaald naar circa 1.000 m² wvo. In 2014 waren

steeds meer non-food activiteiten naar zich toe. Reguliere supermark-

er 15 supermarkten die kleiner waren dan 500 m² wvo. In 2022

aanbod aan supermarktmeters. Nieuwe concepten hebben alleen

ten worden steeds meer warenhuizen. Dit hangt ook samen met de

is dit aantal toegenomen naar 37 supermarkten. Een verklaring

kans van slagen als ze voldoende onderscheidend zijn, een specifiek

schaalvergroting. De sociaal-maatschappelijke waarde van de super-

hiervoor is de toename van (kleinere) city supermarktconcepten

verzorgingsgebied bedienen en/of specifieke doelgroepen weten aan

markt wordt daardoor alleen maar belangrijker, evenals de rol en aan-

zoals Jumbo City, AH To Go, Spar City en Spar University en

te trekken. Denk aan kleinschalige supermarkten gericht op verant-

trekkingskracht van de supermarkt in een centrumgebied. Dit bepaalt

gespecialiseerde doelgroep supermarkten. Dit is vooral in Eind-

woord, duurzaam en biologische producten, minisupers gericht op

De grotere supermarkten trekken bovendien steeds meer services naar zich toe. Denk aan het afhaalpunt voor pakketjes, een uitleen-

delijk Gebied in 2014 circa 1.040 m² wvo, in 2022 is de gemid-

schaalverkleining toe. In het SGE is kwantitatief sprake van een over-

uiteindelijk ook de leefbaarheid van een dorp, buurt of wijk.

hoven zichtbaar.

specifieke groepen zoals de Poolse of Turkse supermarkt of de cam-



pus supermarkt of een kleinere gemakswinkel in de buurt of het dorp. Ook de reguliere supermarktformules realiseren zich dat steeds groter

Als we inzoomen op de reguliere supermarktformules (zoals

Kwaliteit en toekomst van levensmiddelenspeciaalzaken

Jumbo, Albert Heijn, Lidl en Aldi) is de trend van schaalvergro-



ting wel duidelijk zichtbaar. In 2016 bedroeg de gemiddelde

niet altijd het antwoord is om de toekomst aan te kunnen. Inzet om

teboer, slager en polier goed bezocht. Al jaren moeten deze zaken

steeg de gemiddelde omvang van een supermarkt naar 1.236

sommige gevallen is echter een stukje schaalvergroting nodig om de

m² wvo. Een stijging van 7,5%.

kwaliteit te kunnen bieden.

Het toekomstperspectief van de levensmiddelenspeciaalzaken wisselt. Met name tijdens de coronajaren (2020, 2021) werd de bakker, groen-

grootte van een supermarkt in het SGE 1.150 m² wvo, in 2022

meer kwaliteit en diversiteit is belangrijker dan puur meer kwantiteit. In



Bedroeg de gemiddelde grootte van een supermarkt in het Ste-

ook in 2030 nog relevant blijft, neemt het belang van diversificatie en



De supermarkten zijn momenteel de belangrijkste publiekstrekkers

echter concurreren tegen de grotere supermarkten. 

Kwaliteit en keuzemogelijkheden van een specifieke productgroep. Dat is waar de speciaalzaken zich in onderscheiden. Ze zitten idealiter

In relatie tot het bovenstaande verandert ook het perspectief van reisafstand tot de consument. In de dorpen rond Eindhoven is en zal men

Megasupermarkten worden minder relevant

dichtbij de supermarkt, omdat de consument graag combinatiebezoe-

vooral met de auto de boodschappen blijven doen. In de hoog stede-



ken doet.

lijke gebieden van Eindhoven en in mindere mate Helmond neemt het

De XL supermarkten of foodmarkten (vanaf circa 2.500 m² wvo) zijn de laatste jaren wel gegroeid, maar de verwachting is dat de rek er



Speciaalzaken kenmerken zich bovendien door lokaal ondernemer-

belang van te voet en te fiets boodschappen doen toe, ten koste van

momenteel wel uit is. Met name Albert Heijn en Jumbo hebben hier de

schap. Dit is enerzijds een kwaliteit, maar anderzijds een risico. Veel

de auto. Dit heeft enerzijds te maken met beleid (autoluwe binnenstad,

laatste jaren nog in geïnvesteerd. Hoewel het principe nog steeds ac-

winkels met ondernemers op leeftijd hebben geen bedrijfsopvolging.

meer ruimte voor fiets en voetganger, hoogwaardige busverbindin-

tueel is, namelijk veel vers, foodeilanden, menging met horeca en veel

Ook nemen de lasten fors toe (energie, personeel, grondstoffen, etc.).

gen), maar anderzijds met de forse verdichting. Meer ouderen die be-

beleving nog steeds actueel is, wordt vooral ingezet op modernisering

Hierdoor komen veel ondernemers in zwaar weer, met mogelijk slui-

perkt mobiel zijn onderstreept bovendien het belang van boodschap-

van bestaande reguliere supermarkten.

ting en leegstand als gevolg.

penvoorzieningen nabij de eigen woonomgeving.



De behoefte van de consument aan kwalitatief hoogwaardig en duurzaam voedsel neemt wel toe. Hierdoor blijft er altijd markt voor speciaalzaken.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

3.2

Visie op het economisch draagvlak

Forse bevolkingsgroei betekent meer draagvlak 

In het SGE wonen anno 2021 bijna 527.000 inwoners. Dit aantal stijgt de komende jaren fors, namelijk tot ruim 580.000 inwoners in 2030 en ruim 600.000 in 2035. Ook na 2035 is de verwachting dat het aantal inwoners gestaag doorgroeit, met name als gevolg van migratie.



De bevolkingsgroei hangt samen met de forse ambitie van het SGE. In Verstedelijkingsakkoord SGE is een krachtige woningbouwambitie geformuleerd. Dit land onder meer in grote gebiedsontwikkelingen, zoals Eindhoven Internationale Knoop XL (EIK XL), het Centrum van Eindhoven (Ontwikkelperspectief Centrum), Helmond Centrum+ en de ‘Ontwikkel-as Eindhoven Centrum-Veldhoven De Run’ (HOV4).



In figuur 4 is op basis van voorziene woningbouwplannen en prognoses geografisch aangegeven waar de woningbouw plaatsvindt. Deze kaart geeft daardoor tevens een goede indicatie waar de meeste nieuwe inwoners terecht komen en waar dus lokaal de meeste extra draagvlak ontstaat voor boodschappenaanbod.



Ondanks de forse bevolkingsgroei blijkt uit de analyse dat er tot 2030 in het SGE als geheel geen extra kwantitatieve behoefte ontstaat voor toevoeging van winkelruimte in de dagelijkse sector. Dit heeft als oorzaak dat er in de huidige situatie sprake is van een kwantitatief overaanbod. Anders gezegd, de groei van de bevolking tot 2030 zal er voor zorgen dat vraag en aanbod weer in balans komen.



Uiteraard kan lokaal wel sprake zijn van enige kwantitatieve behoefte aan nieuw dagelijks aanbod als gevolg van bevolkingsgroei, samenhangend met de bevolkingsgroei. Toevoegen van kwaliteit dient echter uitgangspunt te zijn boven toevoegen van kwantiteit.

Figuur 4: Woningbouwplannen (hard) per buurt

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Verschuiving van de demografische samenstelling 

In het SGE zal een transitie van de demografische samenstelling plaatsvinden. Allereerst neemt, vergelijkbaar met elders in Nederland, het aandeel 65 plussers aanzienlijk toe, tot circa 23% in 2035. Meer ouderen betekent een andere kwalitatieve behoefte. Ouderen, zeker vanaf 70 jaar, zijn minder mobiel en zijn sterk afhankelijk van lokale voorzieningen. Dit betekent een goede spreiding en fijnmazigheid van voorzieningen. Ook betekent dit een toename van specifieke voorzieningen, zoals dienstverlening (zorg) en lokale ontmoetingsplekken. Buurt- en wijkcentra zijn geschikt om dit te faciliteren.



Deels in samenhang met het bovenstaande neemt ook het aandeel eenpersoonshuishoudens of alleenstaanden toe. Veel woningbouw in de vorm van binnenstedelijke appartementen speelt hier ook op in. Dit bevordert ook de doorstroming. Meer eenpersoonshuishoudens betekent veelal ook een verschuiving van de behoefte. Gemak en efficiëntie van winkelvoorzieningen is voor deze doelgroep belangrijk.



Met name in Eindhoven en Helmond zal de diversiteit van bevolkingsgroepen toenemen. Migratie is de belangrijkste verklaring voor de bevolkingsgroei. Dit uit zich in hoogopgeleide kenniswerkers, maar ook in productiegerichte arbeidsmigranten en vluchtelingen. Dit betekent ook behoefte aan meer diversiteit in winkelaanbod met focus op meerdere doelgroepen.

Regionale samenhang koopgedrag 

Boodschappen doen wordt steeds diffuser. Zowel online, offline als over gemeentegrenzen. Binnen het SGE zijn momenteel ook al bepaalde gemeentegrens overstijgende koopstromen waar te nemen, met name van Veldhoven naar Eindhoven.



Ontwikkelingen in de ene gemeente kunnen van invloed zijn op andere gemeenten. Dit vraagt om subregionale sturing.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

3.3

Uitgangspunten van de visie

Het detailhandelsbeleid stuurt in het kader boodschappenaanbod in de basis op drie hoofddoelen. Deze hoofddoelen hangen sterk met elkaar samen. Te veel nadruk op het ene doel, kan leiden tot een conflict met een ander doel. Uitgangspunt van deze visie is daardoor het streven naar een goede balans tussen de hoofddoelen. 1. Consumentenverzorging: de behoefte van inwoners in en bezoekers aan het SGE staat centraal. Een goede spreiding en nabijheid van boodschappenaanbod leidt tot een goede leefbaarheid. Daarmee hangt ook kwaliteit samen, zoals keuzemogelijkheden, gemak en comfort. Je moet als consument iets te kiezen hebben. 2. Voorzieningenstructuur: de voorzieningenstructuur bepaalt de keuzemogelijkheden, diversiteit, kwaliteit en compleetheid van het aanbod. Dit is idealiter geconcentreerd in concentratiegebieden, zodat voorzieningen van elkaars aantrekkingskracht kunnen profiteren via combinatiebezoek en leegstand wordt voorkomen. 3. Economisch functioneren: ondernemers moeten economisch goed kunnen functioneren om te kunnen overleven. Het economisch functioneren wordt bepaald door de omzet per m² wvo en hangt sterk samen met specifieke locatievoorkeuren. Naast de hoofddoelen zijn er nog drie andere dimensies waar rekening mee gehouden dient te worden in het beleid. Deze dimensies leiden soms tot een spanningsveld.

Ook hier is het uitgangspunt te streven naar een optimale balans.  Grofmazig versus fijnmazig: te veel versnippering (fijnmazigheid) kan leiden tot slecht functionerend aanbod, omdat het agglomeratie effect ontbreekt. Ook kan het negatieve effecten (leegstand) veroorzaken in concentratiegebieden. Te veel concentratie (grofmazigheid) kan leiden tot het feit dat consumenten te ver moeten reizen (met de auto) of de leefbaarheid in buurten onder druk komt te staan. Een goede balans is wenselijk.

Figuur 5: Balans tussen doelen en dimensies

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Algemeen versus individueel belang: het detailhandelsbeleid stuurt

bijvoorbeeld de verbreding van non-foodactiviteiten binnen supermark-

op het algemeen belang van de consumentenverzorging en de voor-

ten. De ruimtelijke effecten moeten aanvaardbaar zijn.

zieningenstructuur. Dit is ook de taak van de overheid. Echter dient



Maatwerkgevallen moeten altijd worden afgewogen binnen het SGE. Om de regio objectief van input te voorzien, dient bij maat-

Reguliere supermarkten buiten concentratiegebieden op solitaire plek-

werksituaties op basis van onderzoeken en stukken altijd advies ge-

ook rekening gehouden te worden met de economische haalbaarheid

ken zijn niet wenselijk. Ze hebben geen meerwaarde voor de detail-

vanuit het perspectief van ondernemers (individueel belang). De visie

handelsstructuur en kunnen leiden tot onwenselijke effecten. Dit sluit

wordt immers voor een belangrijk deel ingevuld door marktpartijen, zo-

ook aan bij de Afspraak in de MRE-visie: supermarkten worden gerea-

Afwegingskaders zijn geen (juridisch) basis voor initiatiefnemers om een

als ondernemers. Het algemeen belang zit ook in het bewaken van

liseerd in of aan de rand van bestaande winkelgebieden. Schaalver-

ontwikkeling af te dwingen/mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door te beroe-

goed economisch functioneren van andere ondernemers en daarmee

groting van (bestaande) supermarkten buiten concentratiegebieden is

pen op het feit dat voldaan wordt aan één of meerdere voorwaarden. De

de leefbaarheid en voorkomen van (onaanvaardbare) leegstand. Huidige versus toekomstige situatie: de visie schetst de wensen en

evenmin wenselijk, evenals verbreding met non-food. Buiten de con-

afwegingskaders zijn bedoeld als handvat voor regionale en/of lokale keu-

centratiegebieden is in de vorm van maatwerk wel ruimte voor klein-

zes.

ambities voor de toekomst (2030). Dit matcht niet altijd met de huidige

schalige boodschappenconcepten die meerwaarde bieden voor de (lo-

situatie. Dit betekent transformatie- en herontwikkelingsopgaven, maar

kale) consumentenverzorging of specifieke doelgroepen (zie kader).

soms ook het programmeren van nieuwe ontwikkelingen. Er is echter



vraagd te worden van de RACD.

3.4.2

Innovatie en vernieuwing faciliteren

In deze visie zijn de concentratiegebieden niet afgebakend. Dit vraagt

geen sprake van een blanco canvas, waardoor mede in het licht van

lokale uitwerking en is onderdeel van een omgevingsvisie, detailhan-

de haalbaarheid van de uitvoering altijd rekening gehouden moet wor-

delsvisie en/of centrumvisie. Dit is ook aan te bevelen in verband met

Beleidsdoel: innovatie en vernieuwing moet de ruimte krijgen

den met de feitelijke huidige situatie.

het creëren van voorzienbaarheid bij saneren van plancapaciteit.

De gemeenten in het SGE staan positief tegenover innovatie en vernieuwing. Dit is noodzakelijk om relevant te blijven. Er zit echter een

3.4

Beleidsdoelen nader uitgewerkt

grens aan kwantitatieve groei aan meters, de vernieuwing en innovaAfwegingskader maatwerk gemakswinkels/mini-supermarkten

tie moet vooral in kwalitatieve zin bereikt worden. Binnen concentra-

Navolgend zijn de hiervoor geschetste trends en de beleidscontext ver-

Zoals hiervoor aangegeven is het SGE zeer terughoudend met het

tiegebieden krijgen ondernemers in de dagelijkse sector volop de

taald naar de beleidsdoelen voor het SGE.

faciliteren van solitaire supermarkten. Alleen onder specifieke voor-

ruimte.

waarden is het faciliteren van gemakswinkels of mini-supermarkten 3.4.1

Concentratie is uitgangspunt

mogelijk buiten centrumgebieden. Een harde eis is dat het een kleinschalig concept betreft met een maximale maat tot 250 m² wvo.

Beleidsdoel: concentratie supermarkten is uitgangspunt



Supermarkten en andere boodschappenwinkels zijn zeer dynamisch

Daarnaast dient te worden voldaan aan minimaal drie van de vol-

en hebben een hoge investeringskracht en –bereidheid. De investe-

gende kwalitatieve criteria.

ringskracht van supermarkten bepaalt ook de richting en het perspec-

De gemeenten in het SGE blijven streven naar concentratie van regu-



Het betreft een hoog stedelijk gebied

tief van buurt-, wijk-, stadsdeel- en dorpscentra. Gemeenten hanteren

liere supermarkten in de buurt-, wijk-, stadsdeel- en dorpscentra. Su-



Er is substantiële woningbouw in de directe omgeving voorzien

daardoor in principe een positieve houding aan bij nieuwe supermarkt-

permarkten zijn de belangrijkste trekkers in deze centra waar het ove-



Er is voldoende (toekomstig) draagvlak (behoefte)

ontwikkelingen in centrumgebieden.

rige aanbod van profiteert via combinatiebezoek.



Het voorziet in de leefbaarheid/nabijheid in een buurt/wijk.



Het is niet inpasbaar in centra in hetzelfde verzorgingsgebied

leidsruimte om de bestaande boodschappenstructuur te herzien. Als



De ruimtelijke effecten zijn aanvaardbaar

bijvoorbeeld twee momenteel slecht functionerende centra samenge-

Schaalvergroting is een wenselijke ontwikkeling die inspeelt op trends. Schaalvergroting mag plaatsvinden binnen concentratiegebieden, mits onderbouwd met goede kwalitatieve argumenten. Dit geldt ook voor

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Solitaire ontwikkelingen zijn niet toegestaan. Wel bestaat lokale be-

voegd worden tot één nieuwe concentratie is dit mogelijk, uiteraard binnen de kaders van regionale afstemming.

3.4.3

Saneren overtollige en ongewenste plancapaciteit

Beleidsdoel: reduceren ongewenste plancapaciteit supermarkten De gemeenten in het SGE gaan actief aan de slag met het saneren van (harde) plancapaciteit van supermarkten op ongewenste, onbenutte en potentieel structuur verstorende locaties, zoals op bedrijventerreinen of andere solitaire plekken.



Om ongewenste vestgingen van supermarkten in de toekomst te vorkomen is het noodzakelijk ongewenste onbenutte plancapaciteit juridisch te saneren. Hierdoor kunnen zogenaamde ‘oepsjes’ worden voorkomen, ten behoeve van de structuur en consumentenverzorging.



De gemeenten gaan in goede samenwerking aan de slag met op hoofdlijnen de volgende stappen: het inventariseren van de plancapaciteit, het creëren van (lokale) voorzienbaarheid, het prioriteren van de risicogevallen en daarna het uitvoeren van juridische sanering (zie uitvoering).

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Visie op de afhaal- en bezorgeconomie

Dit hoofdstuk schetst op basis van trends, analyses, consumentengedrag en marktontwikkelingen een visie op de bezorgeconomie. Dit heeft vanuit detailhandelsbeleid primair betrekking op bezorgen/afhalen en internetverkoop. Verder hangt het samen met flitsbezorging (dark stores) en maaltijdbezorging (dark kitchens). De bezorgeconomie gaat dwars door verschillende functies heen, namelijk detailhandel, horeca en bedrijven. De visie geeft allereerst heldere definities en een visie wat waar wel/niet mag landen.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

4.1

Trends in de bezorgeconomie

Bezorgeconomie volop in beweging

De keerzijde van de bezorgeconomie



De bezorgeconomie is niet meer weg te denken uit de maatschappij.

De bezorgeconomie voorziet in een bepaalde behoefte, maar kent ook

De afgelopen jaren is het aantal bezorgdiensten, afhaalhoreca en fast-

veel negatieve (ruimtelijke) effecten. Denk aan overlast van fiet-

food horeca fors gestegen, ook in het SGE. Dit soort concepten voor-

sers/brommers in de openbare ruimte, verkeersonveilige situaties, ver-

zien in de toenemende behoefte van de consument aan gemak, effici-

lies van kwaliteit, geuroverlast, etc. Bovendien zorgt de explosieve

entie en snelheid.

groei van fastfood en bezorgconcepten voor negatieve effecten op het

In het SGE is het aantal vestigingen in de fastservice horeca met 45%

klimaat en de gezondheid van mensen. Zonder ingrijpen van de over-

gegroeid ten opzichte van 2012. Dit is groter dan het landelijk gemiddelde. Met name het aantal aanbieders in de branche bezorgen/halen1



heid zullen deze negatieve effecten niet minder worden. 

Andere negatieve effecten zijn het verlies van diversiteit in centrumge-

fors toe, namelijk met 300% ten opzichte van 2012. Dit uitte zich met

bieden. Veel winkelpanden worden opgevuld met dergelijke afhaal- en

name in de gemeente Eindhoven (+50 verkooppunten).

bezorgconcepten, vaak ook meerdere naast elkaar. Bovendien leidt

Thuisbezorging van maaltijden (horeca) is volgens het KSO2021 het

een veelvoud van concepten ook tot omzeteffecten op reguliere detail-

sterkst in Eindhoven (17%), gevolgd door Helmond (14%). In de ove-

handel en horeca.

rige gemeenten van het SGE hangt het aandeel thuisbezorging rond de 10%. Het zijn vooral de jongere hoogopgeleide mensen en studenten die veel laten thuisbezorgen. Naar verwachting gaan deze aandelen groeien. 



De jurisprudentie rondom flitsbezorgers en fastfood(bezorg)bedrijven is continu in ontwikkeling. Er bestaat voor dit soort con-

Naast fastservice horeca zijn er steeds meer flitsbezorgers actief die levensmiddelen binnen zeer korte tijd thuisbezorgen. De afgelopen ja-

cepten een dunne lijn tussen ‘detailhandel’ en ‘horeca’, wat in

ren zijn er verschillende nieuwe aanbieders opgestaan. In de ge-

de praktijk tot lastig handhaafbare situaties kan leiden.

meente Eindhoven zijn onder andere Gorilla’s, Getir en Flink actief. 

Juridische trends bezorgeconomie



De Raad van State toetst concepten op basis van aard en in-

Verder zijn er diverse online supermarktconcepten die thuisbezorgen.

richting van de verkoopruimte, bijvoorbeeld of sprake is van ter

Online supermarkt Picnic is actief in de gebieden binnen het SGE, be-

plekke nuttigen en de aanwezigheid van tafeltjes. Door blurring

halve in Gerwen en Nederwetten en de gemeente Oirschot.

en vermenging met bezorg- en afhaaldiensten wordt het (juri-

De verwachting is dat in de toekomst meer nieuwe online thuisbezorg

disch) onderscheid tussen detailhandel en horeca steeds moei-

concepten zullen ontstaan vanuit de horeca en detailhandel. De ver-

lijker te bepalen.

wachting is dat uiteindelijk enkele grote spelers overblijven. Het is een



vechtmarkt. Er zullen spelers komen en gaan.

Jurisprudentie ten aanzien van flitsbezorgers heeft ons geleerd dat het in de basis distributiebedrijven zijn, ofwel een ‘bedrijf’.

Figuur 6: Trends in de bezorgeconomie. 1

Onder bezorgen/afhalen worden verkooppunten bedoeld die zich richten op de verstrekking van (warme) maaltijden, die niet ter plekke geconsumeerd worden maar worden afgehaald of bezorgd.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

aan de populariteit van de tweedehandsmarkt, bijvoorbeeld door partijen Ook als een afhaalbalie wordt gecreëerd, blijft het grootste deel van de activiteit een bedrijf. 

Internetwinkels (met showroom) zijn in feite multichannel bedrijven

zoals Marktplaats en Vinted. Voor de komende jaren verwacht het SGE

met een fysieke winkel. Dit is detailhandel en hoort thuis in de daar-

een verdere toename van afhaalpunten en dus het ruimtegebruik.

voor beleidsmatig aangewezen winkelgebieden. ‘

Onder de Omgevingswet lijkt sturing op de aard van de effecten veel relevanter. Sturen op specifieke functie aanduidingen, zoals detailhandel of horeca wordt steeds moeilijker.

Het huidige beleid wat betreft afhalen wordt gecontinueerd. Het afwe-

Beleid voor afhalen

king de locatievoorkeur. In de basis geld het volgende:  Bedrijf zonder afhaalpunt of consument aantrekkende werking is geen detailhandel. Dergelijke (distributie)bedrijven of kantoren horen

Beleidsdoel: Afhaalpunten (met showroom) faciliteren in centra De gemeenten in het SGE blijven streven naar concentratie van af-

4.3

Beleid voor bezorgen

gingskader in het schema geeft aan hoe concepten gecategoriseerd moeten worden. In feite bepaalt de mate van consument aantrekkende wer-

4.2



thuis op daarvoor aangewezen werklocaties, zoals bedrijventerreinen. Afhaalpunt (zonder showroom) met enige consument aantrekkende

Beleidsdoel: Negatieve effecten bezorgeconomie voorkomen De gemeenten in het SGE voeren actief beleid om de negatieve ruimtelijke effecten van de bezorgeconomie te voorkomen. Dit wordt enerzijds bereikt met duidelijke definities en locatiekeuzes. Anderzijds met het inzetten van concrete instrumenten (zie uitvoering).

haalpunten met en zonder showroom in centrumgebieden. Hier liggen

werking hoort in principe thuis in een winkel(gebied). Het is immers

immers kansen voor combinatiebezoek. Alleen afhaalpunten (zonder

detailhandel. Wel zijn voor deze pure afhaalpunten uitzonderingen

Mede door de groei van online, de behoefte aan gemak en efficiëntie en

showroom) zijn bij uitzondering mogelijk op trafficlocaties.

mogelijk op trafficlocaties, zoals op campussen, bij tankstations, mobi-

de Coronacrisis is de bezorgcomponent binnen detailhandel (en horeca)

liteitshubs of andere trafficlocaties.

steeds belangrijker geworden (last mile delivery). Veel bedrijven spelen hier op in, zoals de flitsbezorgers (bijvoorbeeld Gorillas en Flink), diverse

In de detailhandelsvisie SGE uit 2015 werd gesproken over drie categorieën die bepaald werden door de mate waarin de consument wordt aangetrokken naar een fysieke plek (consument aantrekkende werking).  Bedrijf dat (online) goederen verkoopt vanuit huis of vanuit een andere functie, zoals een kantoor of opslag – geen consument aantrek

kende werking. Afhaalpunt waar goederen enkel kunnen worden afgehaald – consu-



ment aantrekkende werking zonder showroom. Internetwinkel met showroomfunctie – consument aantrekkende werking met showroom.

Voor afhalen is deze driedeling nog steeds actueel. Sinds 2015 is het online winkelen sterk toegenomen. Dit leidt tot meer pakketjes en dus ook meer afhaalpunten. Bovendien wordt tweedehands kopen steeds populairder. Dit kan verklaard worden door enerzijds meer bewustwording voor duurzaamheid en anderzijds het feit dat sommige doelgroepen minder te besteden hebben (door economische recessie). Het internet draagt ook bij Figuur 7: Afwegingskader voor afhalen

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

boodschappendiensten en –apps (bijvoorbeeld Picnic, Crisp), de horeca



Geen/nauwelijks distributie/bezorging. Hier is sprake van een win-

(bijvoorbeeld Thuisbezorgd, Uber Eats), maar ook reguliere (online) win-

kel, die (vanuit de winkel) af en toe iets laat bezorgen. Deze concep-

kelketens (bijvoorbeeld Bol en Amazon).

ten horen thuis in centrumgebieden.

De bezorgeconomie wordt momenteel vooral gekenmerkt door negatieve omgevingseffecten, zoals overlast van fietsers/brommers/busjes, onveilige

Afwegingskader gemengde concepten distributie en showroom

verkeerssituaties en verlies van kwaliteit en uitstraling publieksgerichte

Zoals hiervoor aangegeven zijn er concepten in de bezorgeconomie

panden (dark stores/kitchens). Sinds 2015 zijn dit nieuwe ruimtelijke effec-

die zowel (vanuit één specifieke locatie) bezorgen als consumenten

ten. Het SGE wenst met dit nieuwe beleid meer te sturen op de negatieve

ontvangen (showroom). Met vaak negatieve ruimtelijke effecten als

ruimtelijke effecten van de bezorgeconomie.

gevolg (verkeersoverlast en verlies van kwaliteit). Om locatiekeuzes van dergelijke concepten te kunnen afwegen zijn de volgende afwe-

Hoewel de bezorgeconomie ook in de toekomst een blijvende factor van

gingscriteria geformuleerd. Indien een locatie voldoet aan meerdere

betekenis zal zijn, is de ontwikkeling van deze sector onzeker. Bedrijfsma-

criteria zou een vestiging wenselijk kunnen zijn.

tig wordt nauwelijks winst gemaakt en ook vanuit het perspectief van duur-



Locatie centraal in verzorgingsgebied van circa 75.000 inwoners

zame mobiliteit en klimaat is het huidige model niet langer toekomstbe-



Actieradius van circa 3 kilometer.

stendig. De bezorgeconomie kan in de toekomst alleen duurzaam opere-



Pand van circa 300 tot 600 m²

ren via (centrale) afhaalpunten. Dit biedt kansen voor bijvoorbeeld pakket-



Voldoende ruimte voor stalling fietsen/brommers (eigen terrein)

diensten in buurt- en wijkcentra.



Voldoende ruimte trottoir (geen hinder voetgangersverkeer)



Ontsluiting hoogwaardige fietspad (> 2 meter breed)

Voor de bezorgbedrijven die in de toekomst overblijven zien wij een verge-



Rand/aanloopgebied van centrumgebied om overlast te beperken

lijkbare driedeling als bij afhalen.  Pure distributie/bezorging. Hier is geen sprake van een consument



Niet naast horeca met terras

aantrekkende werking. Het is een distributiebedrijf en hoort daarmee thuis op een werklocatie, zoals een bedrijventerrein. 

Zowel distributie/bezorging als showroom. Hier is sprake van een gemengd concept. Het zijn winkels, maar de aanzienlijke distributiecomponent kan negatieve ruimtelijke effecten hebben voor een centrumgebied. Deze concepten worden idealiter gefaciliteerd aan de ran-

Afwegingskaders zijn geen (juridisch) basis voor initiatiefnemers om een ontwikkeling af te dwingen/mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door te beroepen op het feit dat voldaan wordt aan één of meerdere voorwaarden. De afwegingskaders zijn bedoeld als handvat voor regionale en/of lokale keuzes.

den van centra waar voldaan kan worden aan bepaalde ruimtelijke voorwaarden (zie kader). Ze horen, vanwege de negatieve ruimtelijke effecten, niet thuis in de kernverblijfsgebieden van binnensteden en grotere winkelgebieden. Wel in aanloopgebieden.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Visie op recreatief winkelen

Dit hoofdstuk schetst op basis van trends, analyses, consumentengedrag en marktontwikkelingen een visie op het recreatief winkelen in de toekomst (2030). Dit heeft met name betrekking op de binnensteden en hoofdcentra met veel winkels op het gebied van kleding, schoenen, warenhuizen, sport, spel, media, hobby en vrije tijd. Ook wel de recreatieve sector genoemd. De visie geeft het perspectief van de sector in het SGE weer. Daarnaast worden diverse beleidslijnen benoemd met als doel het behoud van het recreatief profiel van de grotere centra en daarmee aantrekkelijke vitale binnensteden en hoofdcentra. Foto: Veestraat, gemeente Helmond

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

5.1

Trends

Winstgevendheid ondernemers staat onder druk 

De mate waarin consumenten online georiënteerd zijn, verschilt sterk per gemeente. Zo is in de gemeente Son en Breugel de online afvloeiing in recreatieve aankopen beperkt (23%). In de gemeente Oirschot ligt het aandeel afvloeiing online het hoogst (36%). In het Stedelijk Gebied Eindhoven ligt de gemiddelde online afvloeiing voor recreatief winkelaanbod op 33%.



Zoals aangegeven is de online kooporiëntatie uit 2021 waarschijnlijk deels een piek als gevolg van corona geweest. De groei lijkt te stabiliseren, ook in het SGE. Voor de middellange termijn zijn algehele economische factoren waarschijnlijk meer van invloed op het functioneren van het recreatieve winkelaanbod, zoals inflatie en het dalend consumentenvertrouwen. Dit leidt tot minder bestedingen.



De economische situatie heeft waarschijnlijk ook grote gevolgen voor ondernemers. Veel recreatieve winkels hebben te maken met een hoge schuldenlast vanwege de coronajaren. Tegelijkertijd staat de winstgevendheid onder druk door de stijging van kosten op het gebied van energie, personeel en huur. Als de inkomsten opdrogen, maar de kosten stijgen kan dat resulteren in meer bedrijfsbeëindigingen en faillissementen.

Grote binnensteden zijn weerbaar 

De grote binnensteden van Nederland, waaronder Eindhoven, doen het weer goed. Bezoekers weten de centra weer te vinden. Hoewel het recreatieve winkelaanbod hier al jaren daalt en de (fastservice) horeca fors is gegroeid, lijkt een nieuwe balans te ontstaan.



Eindhoven weet ook nieuwe winkelketens en ondernemers aan te trekken, wat zorgt voor meer diversiteit en vernieuwing. Dit is positief voor het toekomstperspectief. Naar verwachting blijft de Eindhovense binnenstad met alle voorziene plannen op het gebied van vergroening, woningbouw en verblijven ook de komende jaren in beeld als één van

Figuur 8: Trends in recreatief winkelen.

de meest aantrekkelijke binnensteden van Zuid-Nederland.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Middelgrote binnensteden blijven kwetsbaar

te bereiken dient bij nieuwe initiatieven rekening te worden gehouden



Ondanks alle aandacht en investeringen, blijven middelgrote binnen-

met de volgende aspecten.

steden het lastig houden. Zeker als sprake is van te veel winkelaan-

bod met een te weinig onderscheidend karakter. Het centrum van Helmond heeft een eigen verzorgingsfunctie, maar verliest veel bestedin-

de boodschappenfunctie. Ook ambachten, horeca, wonen en werken

mond meer lokaal tot regionaal.

biedt in de lokale centra kansen.

Eindhoven trekt meer koopkrachtigere bezoekers dan Helmond aan, ook op basis van de inwoners in de eigen gemeente.

Perspectief van Citycentrum en WoensXL

Eindhoven heeft en houdt meer massa en diversiteit in het win-



Het Citycentrum in Veldhoven en WoensXL in Eindhoven-Noord zijn planmatig opgezette winkelcentra. Voor beide centra ligt een opgave

Helmond streeft ook naar een divers en gevarieerd aanbod voor

om een nieuw profiel en positie te bepalen. In de huidige vorm zijn

Dorpscentra kunnen prima functioneren, mits het aanbod goed aan-

meerdere doelgroepen, met een focus op jongeren, kinderen en

beide centra te weinig toekomstbestendig, omdat het winkelaanbod te

sluit op de behoefte van de eigen inwoners. De afgelopen jaren zijn de

gezinnen. De totale omvang zal nooit Eindhoven nastreven.

dominant is, de verblijfskwaliteit achter blijft en de complementariteit

Eindhoven dient ruimte te behouden voor detailhandel en econo-

met centra in de omgeving beperkt is.

mische activiteiten aan de randen van de binnenstad.

dorpscentra steeds meer verkleurd naar boodschappencentra, met

een nadruk op dagelijkse artikelen met aanvullend aanbod dat be-

In Helmond is de urgentie om te komen tot een compact centrum

aan een nieuw Masterplan. Tevens gaat de gemeente aan de

veel groter dan in Eindhoven. Ook Helmond heeft aanloopstraten

slag met een lokale retailvisie, waarin ook de complementariteit

Met name winkels op het gebied van huishoudelijke artikelen en laag-

van betekenis, zoals de Steenweg, die beter onderdeel moeten

met andere centra wordt geborgd.

waardige (discount) mode worden sterk bezocht in het verlengde van

worden van het (compacte) centrum.

Visie

Complementariteit tussen dorpscentra

het hele gebied. Uitgangspunt is een kleiner winkelgebied en



De dorpscentra van Best, Geldrop, Mierlo, Nuenen, Oirschot, Son,

meer andere publieksvoorzieningen gericht op de omliggende

Veldhoven (Kromstraat) en Aalst (Den Hof) hebben ieder een eigen

wijken, zoals zorg, onderwijs, maatschappelijk en ambachten.

Complementariteit tussen binnensteden: Eindhoven en Helmond 

profiel en samenstelling van aanbod. Feit is dat het boodschappen-

Deze visie gaat uit van een bepaalde complementariteit tussen cen-

aanbod hier steeds belangrijker is geworden. Dit zal ook in de toe-

trumgebieden binnen de regio. Zowel in verzorgingsgebied, profiel.

komst zo blijven. Het behouden en eventueel versterken van super-

bezoekmotief als aanbod. De binnensteden van Eindhoven en Hel-

marktaanbod is essentieel, omdat het overig aanbod daar sterk op

mond staan bovenaan de hiërarchie wat betreft recreatief winkelen. 



In zowel de binnenstad van Eindhoven als Helmond liggen opgaven

WoensXL heeft met alle betrokken en de gemeente al flinke stappen gezet in de planvorming voor de herstructurering van

de boodschappen.

5.2

Het Citycentrum werkt met alle betrokkenen en de gemeente

sprake van een afname van het recreatieve winkelaanbod.

zocht wordt in het verlengde van dit bezoekmotief. Ook hier was 

alternatieve invullingen. Kansrijk is zoals gezegd het versterken van

Eindhoven heeft een bovenregionale aantrekkingskracht, Hel-

kelaanbod vergeleken met Helmond. Dorpscentra houden perspectief 

Waar het recreatief winkelaanbod afneemt, kan worden gezocht naar

gen aan Eindhoven. Dit heeft te maken met de aantrekkelijkheid van de Eindhovense binnenstad, maar ook met de relatief korte afstand.



5.3

Beleid

5.3.1

Concentratie is uitgangspunt

functioneert via combinatiebezoek. 

In het verlengde van het boodschappen doen spelen ook andere niet-

om conform beleid in te zetten op een aantrekkelijker verblijfsklimaat

Beleidsdoel: recreatief winkelaanbod concentreren in centra

dagelijkse winkels een rol, zoals huishoudelijke artikelenwinkels, wa-

via vergroening, minder auto en meer verblijfselementen- en functies.

Recreatief winkelaanbod hoort thuis is de hoofdcentra van de steden

renhuizen, laagwaardige modewinkels en doelgerichte winkels. Denk

Hier is en wordt ook al het nodige in geïnvesteerd. Deze binnensteden

en dorpen in het SGE. In de buurt- en wijkcentra is eveneens recrea-

aan formules zoals Action, Hema, Xenos, Wibra, Zeeman en Blokker.

zullen de komende jaren in positieve zin aanzienlijk gaan veranderen.

tief winkelaanbod kansrijk, maar in veel mindere mate en aanbod in

Het is van belang ook deze type winkels te blijven faciliteren in deze

Vanuit het regionaal beleid is de wens de complementariteit tussen de

het verlengde van het boodschappen doen. Buiten de reguliere centra

centra en waar mogelijk ruimte te bieden voor modernisering en ver-

binnensteden van Eindhoven en Helmond verder te versterken. Om dit

is recreatief winkelaanbod niet toegestaan.

nieuwing.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



Recreatief winkelaanbod, zoals mode, warenhuizen, sport, speelgoed,



Centra dienen compleet te zijn. Dit betekent niet zozeer meer winkels,

vrije tijdsartikelen en media hoort thuis in binnensteden en hoofdcen-

maar een branchering die in kwalitatieve zin beter is afgestemd op de

tra van kernen. Deze centra worden bezocht om een dagje te winke-

doelgroep in het verzorgingsgebied.

len, te beleven en te ontmoeten. Ook is hier de synergie met horeca en leisure groot.



De consument is steeds kritischer en dat betekent dat pull-factoren een reden kunnen zijn om een centrum niet te bezoeken. Denk aan te hoge parkeerkosten, lastige bereikbaarheid, geen aantrekkelijk ver-

5.3.2

Compact, compleet en comfortabel

blijfsklimaat, weinig sfeer, geen openbare toiletten, etc. Investeren in deze randvoorwaarden om het de consument zo comfortabel mogelijk

Beleidsdoel: Compact, compleet en comfortabel

te maken draagt bij aan de toekomstbestendigheid van centra.

Centrumgebieden moeten compact zijn en blijven. Het aanbod dient ten opzichte van het draagvlak en kwalitatieve behoefte van bezoekers compleet te zijn. Een comfortabel centrum met een goede bereikbaarheid, aantrekkelijk verblijfsklimaat en veel groen is uitgangspunt.



Streven naar compacte centra blijft belangrijk. Consumenten verwachten een zo goed als aaneengesloten front met publieksfuncties, zoals winkels, horeca en diensten. Het is van belang in lokaal beleid duidelijke uitspraken te doen over de deelgebieden in centra, zoals de contour van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten.



Een compact centrum voorkomt een ‘gatenkaas-structuur’. Enerzijds met leegstand als een centrum te veel winkelmeters bevat. Anderzijds dient zeer terughoudend om te worden gegaan met transformatie van woonfuncties in de plint in het kernwinkelgebied.



Met name voor de centra die momenteel nauwelijks leegstand kennen en een goed toekomstperspectief hebben, zoals de binnenstad van Eindhoven, dient ook aandacht te zijn voor het blijvend bieden van publieksgerichte voorzieningen aan de randen van het kernwinkelgebied. Ontdekgebieden waar startende ondernemers tegen lagere huurprijzen kunnen ondernemen en waar enige leegstand acceptabel.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Visie op doelgericht winkelen

Dit hoofdstuk schetst op basis van trends, analyses, consumentengedrag en marktontwikkelingen een visie op de perifere detailhandel. Met perifere detailhandel bedoelen we enerzijds winkelgebieden buiten de reguliere centra, vaak aan de randen van het stedelijk gebied. Denk aan de woon-/meubelboulevards of concentraties winkels op bedrijventerreinen. Verder bedoelen we met perifere detailhandel winkels die vanwege aard van het assortiment (volumineus) niet inpasbaar zijn in reguliere centra, zoals woon-, doe-het- zelf- en tuinwinkels. Daarnaast gaat dit hoofdstuk in op specifieke vormen van detailhandel die vaak in de periferie voorkomen. Denk aan boerderijwinkels, ondergeschikte detailhandel bij trafficlocaties.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

6.1

Trends op doelgericht winkelen

Bestedingen staan onder druk 

Sinds 2015 nemen de bestedingen in woonwinkels, doe-het-zelf-zaken en tuincentra fors toe, met een piek in 2020 als gevolg van corona. Inmiddels vlakt de groei van bestedingen af als gevolg van economische onzekerheid en inflatie. Winkels in de doelgerichte sector of perifere branches worden doorgaans als eerste geraakt als er recessie ontstaat.



Met name door corona is de winkelomzet fors gestegen. Consumenten konden de uitgaven niet elders doen waardoor er meer is besteed aan woninginrichting, elektronica, de doe-het-zelf branche, tuinartikelen en planten.



De mate waarin consumenten woon-, doe-het-zelf- en tuinartikelen online kopen is beperkt ten opzichte van andere branches, maar neemt de laatste jaren wel sterk toe. Met name woonartikelen worden steeds meer online gekocht. Elektronica wordt al jaren sterk online gekocht.



Op basis van het voorgaande is de verwachting dat de stijgende bestedingen van de laatste jaren voor de komende jaren niet meer aan de orde zal zijn. Op korte termijn zullen de bestedingen gaan dalen, maar op de langere termijn waarschijnlijk stabiliseren.

Veranderende ruimtebehoefte 

Diverse macrotrends in de doelgerichte sector zorgen er voor dat ruimtebehoeften en locatievoorkeuren van retailers veranderen. Het online koopgedrag van de consument is daar een belangrijk voorbeeld van. Winkels zijn online goed vindbaar, waardoor solitaire liggingen ook prima mogelijk zijn voor bepaalde ondernemers.



Tegelijkertijd zorgt online en digitalisering voor het feit dat veel fysieke winkelmeters niet meer nodig zijn. Dit uit zich in schaalverkleining van woon- en elektrowinkels, maar ook in toenemende belangstelling voor kleinere city stores in binnensteden.

Figuur 9: Trends perifere en overige detailhandel.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven



In sommige sectoren wordt een (nog) grotere krimp verwacht als ge-



Auto’s, boten, caravans (ABC) en aanverwante artikelen

grootschalige bouwmarkten of tuincentra. Ook voor bepaalde winkels met

volg van trends. Autoshowrooms- en dealers zijn hier een goed voor-



Woonwinkels, zoals meubel- en keukenzaken.

volumineuze artikelen in een specifieke niches die sterk doelgericht be-

beeld van. Door de transitie van fossiel naar elektrisch is de verwach-



Doe-het-zelfzaken, zoals bouwmarkten

zocht worden, zoals haarden, kachels en zwembaden is solitaire vestiging

ting dat de huidige ruimte impact fors zal krimpen.



Tuinartikelenzaken en tuincentra2

op bijvoorbeeld een bedrijventerrein denkbaar. Uitgangspunt van deze uit-

Binnen de woonbranche ontstaan nieuwe concepten die meerdere ac-



Overige vormen in volumineuze artikelen, zoals haarden, zwembaden,

zondering is enerzijds de volumineuze aard van het assortiment en ander-

aanhangwagens, zonwering, tegels, etc.

zijds de beperkt meerwaarde voor de centra.

tiviteiten combineren, zoals detailhandel, maakwerk/productie en ambacht. Denk aan een meubelmaker met showroom of interieurontwerp



6.2

in combinatie met verkoop. Dergelijke concepten willen ook op (be-

Binnen de aangewezen concentratiegebieden hoeft voor deze branches

Maatwerk voor grootschalige bruin- en witgoed, dibevo en rijwielen

taalbare) plekken vestigen op perifere concentraties.

geen aanvullende maatvoeringsbeperking opgenomen te worden, omdat

Bruin- en witgoed en dibevo-zaken3 hebben vaak ook relatief veel volumi-

Ondanks het bovenstaande is toch ook nog sprake van nieuwe ruimte-

de aard van het assortiment en het bezoekmotief voor voldoende comple-

neus assortiment. Deze type winkels worden bovendien vaak doelgericht

behoefte. Dit komt met name voort uit grootschalige (landelijke) retail-

mentariteit zorgt. Dit geeft ondernemerschap meer ruimte en sluit goed

bezocht en passen binnen het thema ‘in/om het huis’. De aard van het as-

ketens die opzoek zijn naar toplocaties in Nederland. Daarbij kan één

aan bij de principes van de Dienstenrichtlijn. Gemeenten kunnen hier ech-

sortiment, het profiel en het koopmotief is daardoor vergelijkbaar met win-

retailer meteen veel winkelruimte vragen, aangezien formules in deze

ter gemotiveerd wel voor kiezen, zoals bijvoorbeeld Helmond doet voor de

kels in de klassieke volumineuze branches. Deze winkels hebben daar-

sector vaak (zeer) grootschalig van aard zijn.

Engelseweg en omgeving (minimale maat van 1.000 m² wvo per winkel).

door ook een meerwaarde op de grotere perifere concentraties, zoals

Visie op doelgericht winkelen

Meubelboulevard Ekkersrijt en de Engelseweg en omgeving. Om die reReguliere detailhandel in perifere concentraties niet toegestaan

den staat de regio niet negatief tegenover nieuwvestiging van deze type

Winkels buiten de hierboven genoemde branchering zijn in principe niet

winkels op Meubelboulevard Ekkersrijt en Engelseweg en omgeving. Op

Mogelijkheden voor volumineuze detailhandel

toegestaan in perifere concentraties. Denk aan dagelijkse voorzieningen

kleinere perifere concentraties zijn deze winkels minder wenselijk, omdat

Het SGE kiest, in het verlengde van de visie uit 2015, voor toekomstbe-

(supermarkten), huishoudelijke artikelen, warenhuizen, kleding, sport,

dit te veel overlap heeft met de verzorgingsgebieden van de hoofdcentra.

stendige perifere concentraties. Deze concentraties zijn complementair

speelgoed, en media. Brancheverbreding op perifere locaties in deze cate-

aan de reguliere centra, namelijk op basis van het volgende.  Bezoekmotief: winkels worden doelgericht en laagfrequent bezocht.

gorieën resulteert in te veel overlap met reguliere centra, waardoor de

Fietsen- en brommers zijn juridisch geen volumineuze artikelen. Toch

complementariteit onder druk komt te staan, het bezoekmotief vervaagt en

staat het SGE niet negatief tegenover vestiging van rijwielconcepten op

negatieve effecten waarschijnlijk zijn.

perifere concentraties of bij trafficlocaties. Vanuit mobiliteit, verdichting,



Assortiment: artikelen zijn veel volumineus en daardoor vanwege de aard van het assortiment niet inpasbaar in reguliere centra

CO2-neutraal en gezondheid stimuleert het SGE fietsgebruik. Nieuwe rijVerspreide of solitaire bewinkeling beperken

wielconcepten in combinatie met onderhoud en dienstverlening (bijvoor-

Voor de perifere concentraties gelden wel voorwaarden om deze comple-

Met verspreide of solitaire bewinkeling worden winkels bedoeld die buiten

beeld deelmobiliteit) die inspelen op deze flankerende beleidsambities zijn

mentariteit te borgen. Vergelijkbaar met het beleid uit 2015 is daardoor ge-

een winkelconcentratiegebied liggen, al dan niet perifeer. Dus winkels bui-

daardoor wenselijk. Vestiging van rijwielconcepten binnen perifere con-

kozen voor een duidelijke afbakening van de branchering. In die afbake-

ten een concentratiegebied met minimaal 5 winkels (conform de definitie

centraties of bij trafficlocaties kan een bijdrage leveren aan deze flanke-

ning is de volumineuze aard van het assortiment leidend en het koopmo-

van Locatus). Net als alle andere vormen van detailhandel is ook voor vo-

rende doelen, mits de locatie een bepaalde synergie heeft met de omge-

tief ondergeschikt. Winkels in de volgende branches zijn naast reguliere

lumineuze detailhandel concentratie uitgangspunt. In uitzonderlijke geval-

ving (mobiliteit, andere voorzieningen, etc.). Traditionele (kleinschalige)

centra ook binnen perifere concentraties toegestaan.

len is ook solitaire vestiging denkbaar, bijvoorbeeld in het geval van zeer

fietsenwinkels op bedrijventerreinen zijn niet toegestaan en wenselijk.

2 3

Voor Helmond passen tuinartikelenzaken/tuincentra niet in brancheprofiel perifere detailhandel Engelseweg en omgeving, afgezien van assortiment bouwmarkten. Dibevo is een afkorting voor winkels op het gebied van dierenbenodigdheden en –voeders.

Regionale detailhandelsvisie Stedelijk Gebied Eindhoven

Voor bruin- en witgoed, dibevo en rijwielen in de periferie gelden wel aanvullende voorwaarden om complementariteit te borgen. 

Vestigingen worden op basis van maatwerk vergund (niet generiek)



Er dient sprake te zijn van grootschaligheid (minimaal 1.000 m² wvo)



Solitaire vestigingen zonder ruimtelijke synergie zijn niet toegestaan

Typen perifere concentraties in Nederland en het SGE (huidig) 

In figuur 10 is een schematisch overzicht weergegeven van de verschillende typen perifere concentraties in Nederland. Hierin maken we onderscheid tussen enerzijds de omvang van de locatie (in winkelruimte) en de samenstelling van de branchering. Hoe groter de bol, hoe meer locaties en meters in Nederland voorkomen. Rode bollen zijn meer thematisch in branchering, blauw meer diffuus.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13314645/1