23065.5 - TOELICHTING ontwerpbestemmingsplan Boslaan-Zuid 13

BOSLAAN-ZUID 13 Best 30-10-2023

1/2

Archiefexemplaar van BL23-13667

- BoslaanZuid13_20201375_toelichting

DATUM KENMERK

30-10-2023 NL.IMRO.0753.bpBoslaanZuid13-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Boslaan-Zuid 13 R. Verkooijen

OPDRACHTGEVER Gemeente Best PROJECTNUMMER 20201375 AUTEUR STATUS

2/2

R. Verkooijen Vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding en doel

9

1.2

Ligging plangebied

9

1.3

Geldend bestemmingsplan

11

1.4

Leeswijzer

13

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

15

2.1

Huidige situatie

15

2.2

Toekomstige situatie

16

Beleidskader

29

3.1

Inleiding

29

3.2

Rijksbeleid

29

3.3

Provinciaal beleid

32

3.4

Gemeentelijk beleid

38

Milieu­ en omgevingsaspecten

45

4.1

Inleiding

45

4.2

Vormvrije m.e.r.­beoordeling

45

4.3

Verkeer en parkeren

46

4.4

Bedrijven en milieuzonering

47

4.5

Archeologie en cultuurhistorie

48

4.6

Geur

50

4.7

Geluid

51

4.8

Externe veiligheid

53

4.9

Luchtkwaliteit

57

4.10

Kabels en leidingen

59

4.11

Bodem

59

4.12

Water

62

4.13

Ecologie

70

4.14

Duurzaamheid

73

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Juridische planbeschrijving

75

5.1

Inleiding

75

5.2

Wettelijke eisen

75

5.3

Opzet van de bestemmingsregeling

75

5.4

Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

76

5.5

Toelichting op de algemene regels

77

5.6

Toelichting op de overgangs­ en slotregels

78

Uitvoerbaarheid

79

6.1

Economische uitvoerbaarheid

79

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

De eigenaar van het perceel aan Boslaan­Zuid 13 te Best (kadastraal bekend als gemeente Best, sectie L, perceelnummers 901 en 902) is van plan om het juridisch­planologisch regime ter plaatse in overeenstemming te brengen met de huidige en toekomstige situatie. Het perceel heeft volgens het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2006' (zoals door de gemeenteraad vastgesteld d.d. 23 september 2008) de bestemming 'Bedrijf' met een maximaal toegestane oppervlakte aan bedrijfsbebouwing van 1.750 m². Daarnaast is binnen de geldende bestemming geen detailhandel toegestaan. Deze regels zijn overgenomen in het in procedure gebrachte (nog niet vastgestelde) bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021'. Aangezien ter plaatse circa 7.105 m² aan bedrijfsbebouwing (gebouwen en overkappingen) aanwezig is en, als onderdeel van het handelsbedrijf ook detailhandel aanwezig is, is de feitelijke situatie in strijd met het geldende bestemmingsplan en het ontwerpbestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021'. Met dit bestemmingsplan wordt geregeld dat de feitelijke en de juridisch­planologische situatie weer in overeenstemming zijn. De mogelijkheid om ter plaatse een bedrijfswoning te realiseren zal gehandhaafd blijven, mogelijk elders op het perceel.

In samenhang met de bestemmingsplanprocedure zullen delen van bedrijfsbestemming worden omgezet naar de bestemming 'Bos' ten behoeve van het Natuur Netwerk Brabant. De binnen de beoogde bosbestemming (en in slechte staat verkerende) bebouwing zal in samenhang met de bestemmingsplanwijziging gesaneerd worden.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van de kern Best aan de Boslaan­Zuid, op korte afstand van de A2. De bedrijfslocatie wordt omsloten door natuurgebied de 'Nieuwe Heide', dit bosgebied maakt onderdeel uit van het Natuur Netwerk Brabant. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van het plangebied.

9/128

Figuur 1.1 Ligging plangebied op luchtfoto (Bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Best, sectie L, perceelnummers 901 en 902. Navolgende figuur betreft een weergave van de kadastrale situatie ter plaatse.

10/128

Figuur 1.2 Topografische kaart met kadastrale situatie (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.3.1 Toets geldend plan en strijdigheid Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2006' zoals door de gemeenteraad vastgesteld d.d. 23 september 2008. Op basis van dat bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Naast specifieke bedrijvigheid zijn binnen deze bestemming ook bedrijfswoningen, aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijvigheid toegestaan.

11/128

Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen) Binnen de bestemming 'Bedrijf' is per locatie aangegeven welke specifieke regels ter plaatse gelden. Ook voor het plangebied is dit in artikel 7.1.2 onder a aangegeven:

Figuur 1.4 Uitsnede tabel bedrijven (bron: Bestemmingsplan Buitengebied Best 2016) Aan de Boslaan Zuid 13 is een 'specifieke vorm van bedrijf ­ handelsbedrijf, bouwmaterialen' toegestaan. Dit is conform het feitelijke gebruik. Op basis van de tabel is ter plaatse ook een bedrijfswoning toegestaan, die mogelijkheid blijft gehandhaafd. Daarnaast is maximaal 1.750 m² aan bedrijfsbebouwing toegestaan. Op dit laatste vlak is de feitelijke situatie strijdig met het geldende bestemmingsplan. In werkelijkheid is namelijk sprake van circa 7.105 m² aan bebouwing. Ter plaatse van de Boslaan Zuid 13 is verder geen oppervlakte opgenomen voor het aantal toegestane m² aan detailhandel. Dus is ter plaatse geen detailhandel toegestaan. Dit is echter wel een wezenlijk onderdeel van de bedrijfsvoering van het handelsbedrijf. In de feitelijk bestaande situatie is een winkel aanwezig waar kleinere bouwgerelateerde materialen worden verkocht.

12/128

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord­Brabant en de gemeente Best. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu­ en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

13/128

14/128

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

Van der Vleuten Bouwmaterialen is in 1953 ontstaan als bedrijf dat sloopwerkzaamheden uitvoerde en de nog bruikbare materialen vervolgens verkocht. Men was in die tijd dus al gericht op duurzaamheid en circulariteit. Daarmee was het bedrijf zijn tijd ver vooruit. In de loop der jaren heeft het bedrijf zich verder ontwikkeld waarbij men zich steeds meer is gaan richten op de verkoop van bouwmaterialen. Nieuw en gebruikt. Eerder was het bedrijf gevestigd aan de Zandstraat in Best. In verband met de groei van het bedrijf is in 1973, in nauw overleg en samenspraak met de gemeente, besloten het bedrijf te verplaatsen naar de huidige locatie. Op die locatie, aan de Boslaan Zuid 13, was voorheen een kippenboerderij met bijbehorende bebouwing aanwezig. Om aan de wensen van de klant te kunnen voldoen is het noodzakelijk om de bouwmaterialen droog en overzichtelijk te kunnen stallen. De aangeboden bouwmaterialen moeten namelijk dezelfde dag nog verwerkt kunnen worden. Als de opslag niet binnen of overkapt plaatsvindt, is het niet mogelijk om altijd droge materialen aan te bieden. Bovendien wordt een deel van materialen en machines onbruikbaar als deze nat worden. De bedrijfsbebouwing is dan ook noodzakelijk om de continuïteit van het bedrijf te kunnen waarborgen. In de bestaande situatie is het plangebied vrijwel geheel in gebruik ten behoeve van het bedrijf.

Uitzondering daarop is een deel in het westen van het perceel met een oppervlakte van circa 4.500 m². De gronden zijn hier ingericht als groen­/bosgebied. De hier aanwezige en vergunde bebouwing is niet meer in gebruik en is in vervallen bouwkundige staat. Deze bebouwing heeft een oppervlakte van circa 150 m². In de bestaande situatie is de voormalige bedrijfswoning in gebruik als kantoor en ten behoeve van opslag. Het bijgebouw bij die voormalige bedrijfswoning is ook in gebruik als kantoor en winkel. De oppervlakte aan bebouwing is hier circa 230 m², waarbij de winkel een oppervlakte heeft van maximaal 100 m². In het midden van het perceel is een grote loods gesitueerd. Hier vindt opslag van radiatoren plaats, staan de zaagmachines opgesteld en vindt opslag van nieuwe en gebruikte bouwmaterialen plaats. Deze loods heeft een oppervlakte van circa 4.650 m². Direct ten zuiden van de grote loods is de houtoverkapping gesitueerd. Hier vindt de opslag van bouwhout plaats. Deze overkapping heeft een oppervlakte van circa 750 m². Rondom de houtoverkapping zijn nog enkele overkappingen aanwezig. Hier vindt de opslag van recyclebaar hout, opslag van plaatmateriaal en opslag van isolatiemateriaal plaats. De hier aanwezige overkappingen hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 825 m². De meest noordelijk gelegen overkapping heeft een oppervlakte van circa 500 m².

Deze overkapping is bedoeld voor de opslag/magazijn van de voorraad aan bouwhout.

15/128

Figuur 2.1 Aanwezige bebouwing in de bestaande situatie In de bestaande situatie is dus in totaal circa 7.105 m² aan bebouwing aanwezig. Van deze bebouwing is bekend dat circa 1.000 m² door de gemeente is vergund. Echter is op basis van gegevens bij initiatiefnemer en bij de gemeente niet bekend of er mogelijk meer bebouwing vergund is. Dit vermoeden bestaat wel. Feit blijft dat op basis van het geldende bestemmingsplan (slechts) 1.750 m² aan bebouwing is toegestaan en detailhandel niet is toegestaan.

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Bestaande situatie planologisch mogelijk maken Dit bestemmingsplan heeft tot doel om de huidige situatie grotendeels vast te leggen in een bestemmingsplan. In dat kader wordt dan ook verzocht om de maximale oppervlakte aan bedrijfsbebouwing te vergroten van 1.750 m² naar 7.500 m², dit gewenste bebouwd oppervlak is inclusief de overkappingen. Om te voorkomen dat voor kleine uitbreidingen in de toekomst een uitgebreide procedure doorlopen moet worden is een groter bebouwd oppervlak voorzien dan de oppervlakte in de bestaande situatie. De maximale oppervlakte is inclusief de nieuwbouw van de bedrijfswoning met kantoren en winkels, zie daarvoor paragraaf 2.2.2.

16/128

Door verder in te zetten op duurzaamheidsdoelstellingen in de bedrijfsvoering en inrichting van het terrein wil het bedrijf een nog grotere maatschappelijke bijdrage leveren. Eén van de aanvullende duurzaamheidsambities heeft betrekking op het installeren van groene daken. In de toekomstige situatie zullen daken die vervangen worden meteen geschikt gemaakt voor de toepassing van groene daken. Initiatiefnemer van deze ontwikkeling heeft plannen om gebruik te maken van zonnepanelen. Tevens is de ambitie van het bedrijf om op termijn over te schakelen op CO2­neutraal vervoer en zowel de bedrijfswoning als de winkel in de toekomst duurzaam te vernieuwen in het kader van klimaatadaptatie. Tot slot zal bij vervangende nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van circulaire bouwmaterialen, met name hout, volledig passend in de filosofie van het bedrijf. In paragraaf 2.2.2 zijn referentiebeelden opgenomen die gelden als leidraad voor de gewenste beeldkwaliteit bij (vervangende) nieuwbouw. 2.2.2 Nieuwbouw bedrijfswoning, kantoren en winkel In de huidige situatie is op basis van het bestemmingplan ter plaatse van het plangebied een bedrijfswoning toegestaan, dit zal ook in de toekomstige situatie zo blijven. In de bestaande situatie is weliswaar geen bedrijfswoning aanwezig.

In verband met de toekomstige bedrijfsvoering is het wel wenselijk om de mogelijkheid voor een bedrijfswoning te behouden. De ligging achteraf en de soorten producten die ter plaatse worden verkocht maken dat het bedrijf inbraakgevoelig is. Door de vestiging van een bedrijfswoning ter plaatse wordt de inbraakgevoeligheid aanzienlijk verminderd. Initiatiefnemer is dan ook voornemens om, binnen de bouw­ en gebruiksmogelijkheden van het geldende en onderhavig bestemmingsplan, in de toekomst een nieuwe bedrijfswoning te realiseren. Dat kan door middel van nieuwbouw of door renovatie van bestaande bebouwing. Op basis van het geldende bestemmingsplan mag een bedrijfswoning overal binnen de bedrijfsbestemming worden gerealiseerd. Deze regeling is in het ontwerpbestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021' aangepast. Op basis van dat ontwerpbestemmingsplan is vervangende nieuwbouw van de bedrijfswoning uitsluitend toegestaan met de bestaande situering. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een nieuwe bedrijfswoning op een locatie elders (dan bestaand) binnen de bestemming 'Bedrijf'. Hier wordt een nieuw gebouw gerealiseerd bestaande uit kantoren en een nieuwe winkel van maximaal 200 m² op de begane grond en een bedrijfswoning in de vorm van een appartement op de 1e verdieping.

De nieuwe bebouwing krijgt een bebouwd oppervlak van circa 489 m² met een maximale goot­ en bouwhoogte van 7 meter. De nieuwbouw wordt duurzaam gerealiseerd waarbij zoveel als mogelijk gebruik zal worden gemaakt van circulaire bouwmaterialen. In verband met de regeling die is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Best en de wens om daar op aan te sluiten, wordt de nieuwe bedrijfswoning wordt mogelijk gemaakt door middel van de specifieke functieaanduiding 'bedrijfswoning'. In dit bestemmingsplan is het maximum bebouwd oppervlak van 7.500 m² vastgelegd (zie ook paragraaf 2.2.1.). In de bestaande situatie is 7.105 m² aan bebouwing aanwezig. Dat betekent dat, indien de nieuwbouw (met een oppervlak van 489 m²) is gerealiseerd, het maximum bebouwd oppervlak wordt overschreden. Het is echter wel zaak dat de huidige kantoren en winkel kunnen blijven functioneren totdat de nieuwbouw gebruiksklaar is. Om die reden is in dit bestemmingsplan geregeld dat het bebouwd oppervlak gedurende maximaal 1 jaar na startbouw mag worden overschreden (zie artikel 3.3.1).

17/128

Figuur 2.2: Beoogde nieuwe locatie bedrijfswoning met winkel en kantoren (bron: LSWA architecten)

18/128

Figuur 2.3: Impressie nieuwe bedrijfswoning met winkel en kantoren (bron: LSWA architecten)

19/128

Figuur 2.4: plattegrond begane grond nieuwe winkel en kantoren (bron: LSWA architecten)

20/128

Figuur 2.5: (CONCEPT) plattegrond bedrijfswoning op de 1e verdieping (bron: LSWA architecten) BEELDKWALITEIT Binnen het plangebied wordt gestreefd naar zo duurzaam mogelijke bebouwing. Dit geldt voor zowel de nieuwbouw van de bedrijfswoning met kantoren en winkel als voor vervangende bedrijfsbebouwing. Circulariteit vormt het bestaansrecht van het betreffende bedrijf. Al bij aanvang van de bedrijfsactiviteiten werd gehandeld in gebruikte bouwmaterialen. Daarmee was het bedrijf zijn tijd ver vooruit. Tot op de dag van vandaag koopt en verkoopt het bedrijf gebruikte bouwmaterialen. De groene inrichting van het terrein en waterbergingsopgave die samengaan met de bestemmingsplanwijziging leveren een bijdrage aan het toekomstbestendig houden van de locatie. Door verder in te zetten op duurzaamheidsdoelstellingen in de bedrijfsvoering en inrichting van het terrein wil het bedrijf een nog grotere maatschappelijke bijdrage leveren. Eén van de aanvullende duurzaamheidsambities heeft betrekking op het installeren van groene daken. In de toekomstige situatie zullen daken die vervangen worden meteen geschikt gemaakt voor de toepassing van groene daken en/of de opwekking van duurzame energie door middel van zonnepanelen.

21/128

Tevens is de ambitie van het bedrijf om op termijn over te schakelen op CO2­neutraal vervoer en zowel de bedrijfswoning als de winkel in de toekomst duurzaam te vernieuwen in het kader van klimaatadaptatie. Kortom: y Leidend voor vervangende nieuwbouw is dus verduurzaming van de gebouwen. Platte daken worden daarbij ingezet als groene daken en/of de opwekking van duurzame energie door middel van zonnepanelen; y Principes van circulair bouwen worden gehanteerd. Mogelijk leiden duurzaamheidsambities tot andere keuzes. Bij vervangende nieuwbouw zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van circulaire bouwmaterialen, met name hout, volledig passend in de filosofie van het bedrijf. y Andere vormen en mogelijkheden voor verdere verduurzaming, zoals energie­ en warmtehuishouding, waterafwikkeling en het versterken van de biodiversiteit, worden onderzocht bij vervangende nieuwbouw. In onderstaande figuren zijn referentiebeelden opgenomen die als leidraad gelden voor de gewenste beeldkwaliteit bij (vervangende) nieuwbouw op het perceel.

22/128

Figuur 2.6: Referentiebeelden vervangende nieuwbouw

2.2.3 Kraanbaan Initiatiefnemer is voornemens het bedrijfsproces te optimaliseren en veiliger te maken. Dit kan door middel van de installatie van een kraanbaan voor het interne transport van stalen balken. Momenteel worden stalen balken met een zijlader op het terrein getransporteerd. Mede door de toename in voorraad en verkoop is dit niet meer toereikend. Het lossen met de zijlader brengt ook veel risico's met zich mee. Een kraanbaan biedt hiervoor een goede oplossing. Er zijn veel minder bewegingsmomenten waardoor de veiligheid verbeterd. De stalen balken met een lengte tot maximaal 16 meter kunnen veilig worden getransporteerd met een maximaal bundelgewicht van 6.000 kg. De beoogde kraanbaan is volledig nieuw en voldoet vanzelfsprekend aan alle veiligheidseisen.

23/128

Figuur 2.7: Beoogde locatie kraanbaan

Figuur 2.8: bouwtekening kraanbaan De kraanbaan valt onder de regeling 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde' waarvoor ­ in zowel het geldende als het ontwerpbestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) een maximale bouwhoogte van 4 meter geldt. De beoogde kraanbaan heeft echter een maximale bouwhoogte van 6 meter. Vanwege de ligging van de kraanbaan aan de achterzijde van het perceel, achter de bestaande bebouwing en geheel landschappelijk ingepast, is de bouwhoogte van 6 meter acceptabel. De goede ruimtelijke ordening wordt door de kraanbaan niet verstoord. In de regels van dit bestemmingsplan wordt, specifiek voor de kraanbaan, een maximale bouwhoogte van 6 meter toegestaan.

24/128

2.2.4 Compensatie Om de grotere oppervlakte aan bebouwing mogelijk te maken worden ook compenserende maatregelen getroffen. Allereerst wordt de bedrijfsbestemming verkleind. Binnen het geldende bestemmingsplan kent de bedrijfsbestemming een oppervlakte van 30.837 m². In de nieuwe situatie zal deze oppervlakte 25.027 m² bedragen. Een deel van de bedrijfsbestemming, in totaal 5.810 m², zal worden omgezet naar een bosbestemming ten behoeve van het Natuur Netwerk Brabant. Het betreffen het westelijk deel van het plangebied dat in de huidige situatie reeds groen is ingericht en een aantal stroken aan de noordoostzijde van het plangebied die op basis van provinciaal beleid zijn aangewezen als Natuur Netwerk Brabant. De totale oppervlakte van het westelijke deelgebied dat wordt bestemd als 'Bos' is 4.719 m². De strook aan de noord­ en oostzijde heeft een oppervlakte van 1.091 m². Daarnaast zal de bestaande bebouwing binnen de toekomstige bosbestemming gesaneerd worden, het betreft circa 150 m² aan vervallen bebouwing. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van de toekomstige bosbestemming.

Figuur 2.9: Beoogde bosbestemming met een oppervlakte van in totaal 5.810 m²

25/128

Ten behoeve van het Natuur Netwerk Brabant is voor de gronden die de bestemming 'Bos' krijgen toegewezen, een kwaliteitsverbeteringsplan gemaakt. Dit betreft een landschappelijk inrichtingsplan waarin beschreven is hoe ter plaatse kwaliteitsverbetering van het landschap gerealiseerd zal worden. Het plan 'Boslaan Zuid 13 ­ Kwaliteitsverbetering Landschap' is opgenomen als Bijlage 2. Door het toevoegen en het versterken van landschapselementen wordt bijgedragen aan de huidige landschapsstructuur. De kwaliteitsverbetering zal in ieder geval bestaan uit het verwijderen van dode en zieke bomen en het verwijderen van de bestaande bebouwing. Het plangebied is vanuit het omringende bos toegankelijk voor reeën en kleine zoogdieren. Door het aanbrengen van een talud blijft dat zo maar wordt tevens voorzien in de nodige afscherming van het bedrijf voor ongewenste bezoekers. De bosstructuur zal worden versterkt door het toevoegen van inheemse loofbomen die ook in het omliggende bos te vinden zijn. Hierdoor wordt ook het naastgelegen bos versterkt. Het uiteindelijke resultaat zorgt ervoor dat het perceel een dicht bladerdak heeft maar ook voldoende zonlicht krijgt voor ontwikkeling van de biodiversiteit. Om het bedrijf en de bijbehorende bebouwing uit het zicht te onttrekken, wordt er aan de noordzijde ook een talud aangelegd en wordt het hekwerk begroeid met klimop en kamperfoelie.

Om het waterhuishoudkundige systeem in het gebied te ontlasten maar ook op peil te houden, wordt een zogenoemde wadi aangelegd voor extra waterbergingscapaciteit binnen het plangebied. Aan de randen bij de wadi wordt struweel toegepast waardoor een mooie, geleidelijke overgang van de dichte bebossing naar het open gebied rondom de wadi ontstaat. Ook de wadi zal voor diverse diersoorten toegankelijk zijn waardoor deze, als er water staat, als drinkpoel kan fungeren. Navolgende figuur geeft een beeld van de beoogde toekomstige situatie (excl. de nieuwbouw t.b.v. de bedrijfswoning, kantoren en winkel). Dit bestemmingsplan regelt tevens dat deze kwaliteitsverbeterende maatregelen duurzaam in stand gehouden worden.

26/128

Figuur 2.10: Beeld toekomstige situatie kwaliteitsverbetering landschap Het kwaliteitsverbeteringsplan voorziet naast de verbetering van het landschap ter plaatse, ook in klimaatadaptieve maatregelen. De wadi zorgt voor extra waterbergend vermogen binnen het plangebied. De bestaande bebouwing binnen het bosgebied wordt verwijderd waardoor er meer mogelijkheden komen om water ter plaatse te laten infiltreren. Bovendien wordt de bosstructuur versterkt en wordt het gebied zodanig aangeplant dat er op termijn meer biodiversiteit ontstaat. Deze zaken zorgen al voor een aanzienlijke klimaatadaptieve verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast zullen diverse nestkasten worden geplaatst waarmee verblijfplaatsen voor verschillende diersoorten worden gecreëerd. Voor een uitgebreide weergave van de verschillende maatregelen wordt verwezen naar Bijlage 2.

27/128

Aanvullend op het bovenstaande, zal worden onderzocht of groene daken kunnen worden gerealiseerd op daarvoor (constructief) geschikte daken. Ook mogelijkheden om ter plaatse energie op te weken door middel van zonnepanelen op de daken worden nader onderzocht.

28/128

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: y dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; y met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; y waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; y met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; y waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

y dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; y waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; y dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem­verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere

29/128

nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: y Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit y Ruimte voor overgang naar een circulaire economie y Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden y Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Toetsing De ontwikkeling is van dusdanig kleine aard dat met onderhavige bestemmingsplanwijziging geen nationale belangen in het geding komen, andersom levert de Nationale Omgevingsvisie geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie­ en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid.

Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten worden getoetst aan artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. De eerste vraag bij de ladder voor duurzame verstedelijking is of de ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt als een 'stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie volgt dat ontwikkelingen groter dan 500 m² bvo worden aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Het huidige bestemmingsplan voorziet in maximaal 1.750 m² aan bebouwing voor bedrijfsdoeleinden.

30/128

Met het plan wordt 7.500 m² aan bedrijfsbebouwing mogelijk gemaakt. Dit betekent dat er in planologische zin meer dan 500 m² bvo wordt toegevoegd en dat de ontwikkeling aangemerkt kan worden als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en getoetst moet worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De tweede vraag die moet worden beantwoord, is of de locatie wordt beschouwd als bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het gebied heeft een stedelijke functie ten behoeve van bedrijfsactiviteiten, maar wordt omringd door bos. Op basis van de ligging kan geconcludeerd worden dat de locatie buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Beschrijving behoefte De beoogde ontwikkeling bestaat uit de planologische legalisering van de bestaande bedrijfsactiviteiten van Van der Vleuten Bouwmaterialen BV en een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing. Er is op basis van het geldende bestemmingsplan planologisch maximaal 1.750 m² bedrijfsbebouwing toegestaan.

Momenteel is er ter plaatse echter al 7.105 m² bedrijfsbebouwing en overkappingen aanwezig. Met het plan wordt maximaal 7.500 m² bedrijfsbebouwing toegestaan. De verkoop van nieuwe bouwmaterialen tegen scherpe prijzen is de voornaamste doelstelling van het bedrijf. Het bedrijf zit tussen een bouwmarkt en groothandel in. Het verkoopt ook diverse gebruikte bouwmaterialen en is daarmee vrij uniek in deze branche: veel voorraad, scherpe prijzen en verkoop aan particulieren en bedrijven. De verkoop van gebruikte materialen draagt in het kader van circulariteit tevens bij aan duurzaamheidsdoelstellingen van de overheid maar is tevens een belangrijke doelstelling binnen de visie van het bedrijf. Het bedrijf heeft de bebouwing nodig om grote partijen bouwmaterialen goedkoop in te kunnen kopen en snel droog op te kunnen slaan. De voorraad kan vervolgens tegen scherpe prijzen aangeboden worden aan bedrijven en particulieren. De aan het bedrijf aangeboden bouwmaterialen moeten vaak dezelfde dag nog verwerkt en opgeslagen kunnen worden, anders kan het bedrijf de partijen niet aannemen, gelet op het risico dat de materialen nat worden. Diverse bouwmaterialen, zoals binnendeuren, plaatmateriaal, onbehandeld staal en zaagmachines, mogen vanwege hun kwetsbaarheid niet nat worden.

Als de voorraad niet binnen of overkapt ligt, is het niet mogelijk om altijd droge materialen aan te bieden en worden laatstgenoemde materialen en machines onbruikbaar. Waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied Voor bedrijven die zich niet verhouden met de woonfunctie is een bedrijventerrein (binnen bestaand stedelijk gebied) een logische plek. Daarnaast zijn er veel bedrijven buiten bestaand stedelijk gebied die historisch zo gegroeid zijn op de locatie. Dat geldt ook voor dit bedrijf. Verplaatsing van dit bedrijf naar een bedrijventerrein is gelet op het verdienmodel met grote voorraden tegen scherpe prijzen niet realistisch. Het is bovendien een bestaande bedrijfslocatie waar het mogelijk is om op de bestaande locatie de activiteiten uit te breiden en de bedrijfsbestemming optimaal te benutten. De huidige locatie is in het verleden op voordracht van de gemeente Best gekozen (zie ook paragraaf 2.1).

31/128

Er is geen sprake van een behoefte aan nieuw ruimtebeslag voor bedrijfsterrein. De bedrijfsactiviteiten kunnen op een kleiner oppervlak dan in de bestaande situatie het geval is, plaatsvinden. Om de toename van bedrijfsbebouwing te compenseren wordt het oppervlak van de bedrijfsbestemming, met in totaal 5.810 m², verminderd en naar de bestemming 'Bos' omgezet. Met de uitbreiding van het bos wordt het totale oppervlak aan stedelijke functies verminderd. Per saldo is sprake van intensiever ruimtegebruik binnen een bestaande bedrijfsbestemming. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie De beoogde ontwikkeling betreft uitbreiding van bebouwing op een kleiner bedrijfsperceel. De bestaande oppervlakte aan bedrijfsbestemming wordt kleiner ten gunste van bos en de bedrijfsbestemming wordt intensiever benut. Geconcludeerd wordt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord­Brabant In de Omgevingswet wil de Rijksoverheid alle regels voor de fysieke leefomgeving samenvoegen; over ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De nieuwe wet beoogt minder en overzichtelijke regels, een samenhangende benadering van de leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. Daarmee moet het gemakkelijker worden om bijvoorbeeld een bouwproject te starten. De wet wordt naar verwachting in 2022 van kracht en verplicht provincies en gemeenten een visie op de leefomgeving te ontwikkelen. De provincie Noord­Brabant heeft een dergelijke visie op de leefomgeving inmiddels uitgewerkt. De Brabantse Omgevingsvisie is vooruitlopend op de Omgevingswet in december 2018 vastgesteld. Onder het motto 'eenvoudig beter', doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. In de Omgevingsvisie wordt door de provincie benadrukt dat de zogenoemde meerwaardebenadering per definitie dient te worden toegepast, in plaats van als uitzondering. Er zou beredeneert moeten worden vanuit casuïstiek en doelen in plaats van vanuit regels. Bestuurlijke afwegingsruimte maakt van maatwerk de nieuwe standaard. Toetsing Het planvoornemen heeft betrekking op de verruiming van de planologische bouwmogelijkheden ter plaatse van een bestaand bedrijf.

Gezien de ligging in een overgangsgebied vanaf (in de richting van west naar oost) de kern Best, via de hoofdinfrastructuur van de A2 naar een bos­ en natuurgebied, is het plangebied aan te merken als een gemengd gebied of een kernrandzone van de kern Best. In kernrandzones is een toenemende menging van bedrijvigheid mogelijk.

32/128

Met de verruiming van de bouwmogelijkheden binnen de bestaande bedrijfsbestemming zal het bebouwd oppervlakte binnen het plangebied toenemen. Het planvoornemen voorziet echter ook in compensatie. Daarin wordt overtollige bebouwing gesloopt, wordt de bestemming 'Bedrijf' voor een gedeelte met een oppervlakte van 4.719 m² herbestemd als 'Bos' en wordt de begrenzing van de bestemming 'Bedrijf' afgestemd op de provinciale begrenzing van het 'Natuur Netwerk Brabant'. Dit betreft een oppervlakte van 1.091 m². In totaal wordt 5.810 m² van het perceel bestemd als 'Bos'. Met de vastlegging van deze compenserende maatregelen in een bestemmingsplan wordt aangesloten op het provinciale beleid. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in het kader van maatwerk en in onderhavig bestemmingsplan wordt aangetoond dat met dit plan meerwaarde wordt gecreëerd. De ontwikkeling past 'in de geest van de Omgevingswet'. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord­Brabant Vanaf 5 november 2019 geldt de Interim omgevingsverordening Noord­Brabant (hierna: Iov). Inmiddels zijn er diverse wijzigingen aangebracht. De laatste geconsolideerde versie van de Iov dateert van 1 maart 2020. Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen.

Straks heeft de provincie nog maar een verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Iov is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot een Interim omgevingsverordening, waaronder de huidige Verordening ruimte. De Iov is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In de Iov zijn instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Hierin staan de regels die voorheen waren opgenomen in de Verordening ruimte. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Net als bij de Verordening ruimte zijn ook hier regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen.

Het plangebied ligt binnen het 'Landelijk gebied' en binnen 'Gemengd landelijk gebied'.

33/128

Figuur 3.1: Uitsnede basiskaart Landelijk gebied Iov (plangebied rood omcirkeld) Direct aangrenzend aan weerszijden van het plangebied is het ‘Natuur Netwerk Brabant’ gesitueerd. Kleine stroken grond aan de noordzijde van het plangebied zelf zijn ook als zodanig aangeduid.

34/128

Figuur 3.2: Uitsnede Natuur en stiltegebieden Iov met plangebied rood omlijnd Doorwerking plangebied Hierna wordt het planvoornemen getoetst aan de relevante bepalingen uit de Iov. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering Landschap 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied en op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad­land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding;

35/128

e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. 4. Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd en over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Ad 1: De wijziging gaat gepaard met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit door het verkleinen van de bedrijfsbestemming naar 30.837 m² en het herbestemmen van de overige 5.810 m² naar 'Bos'. Dit betreft bijna 19 % van het gehele bedrijfsperceel dat wordt teruggegeven aan de natuur. Daarmee worden bedrijfsactiviteiten uitgesloten en wordt de ontwikkeling van het bos en bosgroeiplaats, alsmede de landschappelijke waarden en kenmerken en natuurwaarden ter plaatse mogelijk gemaakt. Alle activiteiten die ter plaatse mogelijk worden gemaakt, zijn op basis van het huidige bestemmingsplan reeds toegestaan. Het enige verschil is dat de activiteiten, die vooral bestaan uit de opslag en verkoop van nieuwe en gebruikte bouwmaterialen, in de nieuwe planologische situatie inpandig zullen plaatsvinden. Er zal dan ook geen sprake zijn van externe effecten op het NNB als gevolg van de ontwikkeling.

Ad 2a: Het plangebied is gelegen in gemengd gebied, de kernrandzone van Best. Hier is een menging van bedrijvigheid mogelijk. De kwaliteitsverbetering wordt door middel van het op te stellen bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente Best, financieel, juridisch en feitelijk geborgd. Ad 2b: De regionale afspraken zien met name op afspraken waarbij bedrijventerreinen of bedrijfsbestemmingen worden uitgebreid. In dit geval wordt de bedrijfsbestemming verkleind. Alleen de bouwmogelijkheden worden uitgebreid. De Regionale afspraken hebben daar geen betrekking op. Ad 3: Het planvoornemen voorziet in: y De sloop van de overtollige bebouwing; y Het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf' naar 'Bos' met een oppervlakte van 5.810 m². y Het aanpassen van de bestemming 'Bedrijf' aan de provinciale begrenzing van 'Natuur Netwerk Brabant'. Ad 4: Er wordt in onderhavige situatie geen toepassing gegeven aan het tweede lid onder b aangezien het planvoornemen niet voorziet in de uitbreiding van een bedrijfsbestemming. Artikel 3.71 bestaande niet­agrarische functie in landelijk gebied Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor een bestaande niet­agrarische functie die: 1. de bestaande planologische gebruiksactiviteit vastleggen; 2. een toename van de gebruiksoppervlakte voor mestbewerking uitsluiten; 3.

kunnen voorzien in een redelijke uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: a. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; b. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;

36/128

c. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk Gebied. Bestaande niet­agrarische bedrijf in landelijk gebied Ad 1: niet van toepassing, de wijziging voorziet in de verruiming van de planologische bouwmogelijkheden. Ad 2: Niet van toepassing, binnen het bestaande en toekomstige bedrijf wordt geen mest bewerkt. bouwmogelijkheden. De huidige bestemming 'Bedrijf' wordt met 5.810 m² verkleind. Deze Sub 3: Het planvoornemen voorziet in de redelijke uitbreiding van de planologische gronden worden bestemd als 'Bos'. Daarmee wordt het aangrenzende 'Natuur Netwerk Brabant' uitgebreid (gebiedsgerichte benadering en versterking van de omgevingskwaliteit). De begrenzing van de bestemming 'Bedrijf' wordt afgestemd op de begrenzing van het 'Natuur Netwerk Brabant' zoals vastgelegd in de Iov. Enkele stroken grond aan de noordzijde van het plangebied worden daarmee ook bestemd als 'Bos'. De betreffende percelen hebben reeds jarenlang een bedrijfsbestemming, ook al voordat het huidige bedrijf naar de Boslaan­Zuid verhuisde. Voorheen was in het plangebied een kippenboerderij, met de nodige bebouwing, aanwezig. De planologische bouwmogelijkheden worden weliswaar verruimd, de bedrijfsbestemming zelf wordt met 5.810 m² verkleind.

Er worden geen andere extra functies toegevoegd waardoor het aantal verkeersbewegingen niet toe­ of af zal nemen. Het planvoornemen heeft dan ook geen gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking (mobiliteit). Ter compensatie is tevens een kwaliteitsverbeteringsplan opgesteld (zie paragraaf 2.2.4). Dit plan wordt door middel van een voorwaardelijke verplichting in dit bestemmingsplan zekergesteld. Artikel 3.73 Vestiging niet­agrarische functie in Landelijk gebied Lid 1: Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet­agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing (IOV) plaats van het bouwperceel; c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3.

mestbewerking. Lid 2: Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;

37/128

d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Lid 3: Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije­tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Detailhandel is op basis van het geldende bestemmingsplan ter plaatse niet toegestaan, maar in de praktijk wel aanwezig. In dit bestemmingsplan wordt een maximum oppervlak van 200 m² aan detailhandel mogelijk gemaakt. Op basis van artikel 3.73 van de Iov wordt de vestiging van een dergelijke functie als passend binnen de omgeving beschouwd indien de oppervlakte aan detailhandel niet meer bedraagt dan 200 m². Het planvoornemen voldoet daaraan is de beoogde detailhandelsfunctie passend binnen het Landelijk gebied. Toetsing Met de verruiming van de bouwmogelijkheden binnen de bestaande bedrijfsbestemming zal het bebouwd oppervlakte binnen het plangebied toenemen.

Aangezien met onderhavig bestemmingsplan wordt zekergesteld dat de bedrijfsbestemming zelf wordt verkleind en de bestemming 'Bos' ter plaatse wordt uitgebreid, kan worden geconcludeerd dat een bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de gebiedskwaliteiten ter plaatse. Daarnaast wordt de uitvoering en instandhouding van het kwaliteitsverbeteringsplan in dit bestemmingsplan zekergesteld door middel van een voorwaardelijke verplichting. Tot slot wordt de functie detailhandel begrenst op een maximum oppervlakte van 200 m², hetgeen passend is binnen het Landelijk gebied. Het planvoornemen voldoet dan ook aan de voorwaarden op basis van de lov. 3.3.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Best 2040 De Omgevingsvisie Best 2040 is in januari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. In de omgevingsvisie wordt een beeld van de gemeente Best in 2040 geschetst en worden de trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen beschreven. Daaruit zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd: y Ruimte voor comfortabel wonen; y Versterken van de groene leefomgeving; y Bouwen aan een vitale en schone economie. De kernopgave 'Bouwen aan een vitale en schone economie' is het meest van toepassing op onderhavig bestemmingsplan. Voor het plangebied zijn echter geen ambities opgenomen in Ruimtelijke vertaling (kaart) van de kernopgave: ‘Bouwen aan een vitale en schone economie’. Het gaat hier feitelijk om het planologisch regelen van een bestaande situatie met een bedrijf dat al lange tijd op deze locatie is gevestigd.

38/128

Wel zijn in de Omgevingsvisie Best 2040 ambities opgenomen om te komen tot een vitale en schone economie. De voor dit bestemmingsplan relevante ambities zijn: y De Bestse werklocaties zijn aantrekkelijk en duurzaam en voldoen aan de kwalitatieve eisen van de tijd. Daarbij wordt minimaal voldaan aan de gestelde grenswaarden voor milieubelasting op het gebied van veiligheid, geur, water, lucht, geluid, trillingen en bodem. Met de voorwaardelijke verplichting voor realisatie van het kwaliteitsverbeteringsplan wordt een bijdrage geleverd aan deze ambities. In hoofdstuk 4 wordt verder aangetoond dat voldaan wordt aan de gestelde grenswaarden voor milieubelasting. y In 2030 is Best afvalloos, dat betekent dat we inzetten op het beperken, scheiden en hergebruik van afval. De bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf draagt nadrukkelijk bij aan deze ambitie. In de Omgevingsvisie zijn verder ook gebiedsopgaven geformuleerd. Een van de onderscheidde gebieden betreft het buitengebied waar het plangebied is gelegen.

De volgende gestelde kaders zijn daarbij relevant: y Het landschap, de natuurwaarden en de ondergrond met de waterhuishouding vormen het ‘natuurlijk kapitaal’ in ons buitengebied en is daarmee de drager van wat er in het buitengebied van Best gebeurt; y Tegengaan van en inspelen op verdroging van hoger gelegen zandgronden door ruimte te maken voor waterberging en het aanplanten van vegetatie die bestand is tegen droogte en water weet vast te houden; y Biodiversiteit vergroten door actief natuurvolgende inrichting en beheer; y Bosgebieden transformeren naar klimaatbestendige bossen met een hogere ecologische en biodiversiteitswaarde; y Ruimtelijke ontwikkelingen zonder kwaliteitsslag en/of investering in de omgeving zijn niet meer aan de orde (‘voor wat, hoort wat’). Toetsing De toetsing aan de relevante kernopgave van Best heeft hierboven al plaatsgevonden. Onderhavig plan voorziet in de legalisering van de huidige bestaande bedrijfsbebouwing met een beperkte mogelijkheid voor uitbreiding van de bestaande bebouwing. Daarmee samengaand zal een deel van de bedrijfsbestemming worden omgeschakeld naar 'Bos' ten behoeve van het Natuur Netwerk Brabant. Deze ontwikkeling draagt met de omschakeling van een deel van de bedrijfsbestemming (5.810 m²) naar bosbestemming en het kwaliteitsverbeteringsplan nadrukkelijk bij aan de hierboven genoemde relevante gebiedsopgaven.

3.4.2 Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best De impact van de ontwikkeling heeft invloed op de natuur. Hoe groot deze impact is, wordt bepaald door de volgende aspecten: y De omvang van de ontwikkeling. y De vraag of er sprake is van nieuw ruimtebeslag of dat er gebruik wordt gemaakt van bestaande bebouwing. y De aard van de locatie en de omgeving y De aard van de ontwikkeling en de mogelijk hinder voor de omgeving y De “gewenstheid” van de ontwikkeling met betrekking tot een beleidswens. De ontwikkeling aan de Boslaan zuid valt onder ‘categorie 3’ van het Landschapsinvesteringsregeling. Dat wil zeggen dat de ontwikkeling ruimtelijk inpasbaar is, maar dat deze een beduidende invloed heeft op de omgeving. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om ontwikkelingen waarbij vergroting van de vigerende bouwmassa/­oppervlakte, vergroting van het vigerende bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

39/128

Er kan op verschillende manieren geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbetering van het landschap. 1. Aanleg of herstel van de natuur ter versterking van de landschapsstructuur. Afhankelijk van de locatie van de investering kan mede aan de hand van STIKA bepaald worden welke ingreep gewenst is en wat de bijbehorende kosten zijn. 2. Voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik. De aanleg van recreatieve voorzieningen wordt als onderdeel van de kwaliteitsverbetering van het landschap gezien. Voorbeelden zijn openbaar te gebruiken bankjes, wandelpaden en/of fietspaden. 3. Cultuurhistorie en archeologie. Het is mogelijk om te investeren in cultuurhistorische waardevolle gebouwen, elementen of terreinen. 4. Sloop van gebouwen, stallen, kassen en verhardingen. Het verwijderen van overbodige landschappelijk storende bebouwing en het verwijderen van verharding in het buitengebied vormt een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het landelijke gebied. 5. Klassieke bijdrage aan de NNB en EVZ’s. Kwaliteitsverbetering kan betrekking hebben op het realiseren van delen van de Natuurnetwerk Brabant en van ecologische verbindingszones. Hierbij wordt veelal agrarische cultuurgrond omgezet in natuur­ en of bosbestemming. 6. Maatregelen ten behoeve van klimaatadaptatie.

Maatregelen ten behoeve van klimaatadaptatie kunnen leiden tot verbetering van de aanwezige potentiele kwaliteiten van bodem, water, natuur en landschap. In het kwaliteitsverbeteringsplan (zie Bijlage 2 bij deze toelichting) is aangegeven op welke manieren er binnen het planvoornemen wordt geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering. Er wordt met name geïnvesteerd in de punten onder 1, 4, 5 en 6. De investeringsverplichting voor categorie 3 ontwikkelingen betreft in alle gevallen in ieder geval een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd inrichtingsplan, zoals beschreven voor ontwikkelingen in categorie 2. Naast de landschappelijke inpassing wordt op basis van oppervlakten van een ontwikkeling een extra bijdrage vastgesteld. De extra bijdrage wordt vastgesteld d.m.v. een standaardbedrag per m2. Voor de uitbreiding van het maximum bebouwd oppervlak van 1.750 m² naar 7.500 m² geldt een vastgesteld bedrag van € 5,­/m² (Uitbreiding bestemmingsvlak/ bouwvlak/ bebouwing niet­agrarisch bedrijf (niet zijnde recreatie, agrarisch­technisch hulpbedrijf, agrarisch verwant bedrijf, maatschappelijke voorziening, statische opslag)). Daarnaast geldt voor de uitbreiding van een bestemmingsvlak (onbebouwd) een vastgesteld bedrag van € 1,­/m². In dit geval wordt het bestemmingsvlak 'Bedrijf ­ 1' echter juist verkleind.

Daarnaast wordt er 150 m² aan opstallen gesloopt en wordt er een bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van he Natuur Netwerk Brabant op basis van de landschappelijke inpassing.

40/128

Het bovenstaande laat zich vertalen in de tabel 1: Bestemmingswaarde bestaande situatie Bestemming

Waarde per m²

Oppervlakte (in m²) Waarde

Bedrijf ­ 1 (onbebouwd)

€ 1,­

29.087

€ 29.087,­

Bedrijf ­ 1 (bebouwd)

€ 5,­

1.750

€ 8.750,­

Totale waarde bestaand

€ 37.837,­ Bestemmingswaarde nieuwe situatie

Bedrijf ­ 1 (onbebouwd)

€ 1,­

17.527

€ 17.527,­

Bedrijf ­ 1 (bebouwd)

€ 5,­

7.500

€ 37.500

Bos

€ 1,­

5.810

€ 5.810,­

Totale waarde nieuw

€ 60.837,­

De waardevermeerdering komt daarmee neer op € 23.000,­. Die waardevermeerdering dient dus geïnvesteerd te worden in kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsverbetering is in tabel 2 gewaardeerd. Waarde kwaliteitsverbetering Compenserende maatregel Waarde per eenheid (o.b.v. oppervlakte of aantal LIR of STIKA)

Waarde

Sloop bebouwing

€ 18,­/m²

150 (telt voor 50% mee)

€ 1.350,­

Aanplant Bosplantsoen

€ 1,60/stuk

1925*

€ 3.080,­

Grondverzet (t.b.v. aanleg poel)

€ 4,55/m³

845 m³ (zie ook paragraaf 4.12.2)

€ 3.844,75

Totaal waarde kwaliteitsverbetering obv LIR en/of STIKA

€ 8.275,­

*In het kwaliteitsverbeteringsplan wordt uitgegaan van 61 bomen per 100 m² maar wordt ook aangegeven dat deze dichtheid niet overal gehaald kan worden. Daarnaast wordt onderscheidt gemaakt in de aanplant van nieuwe bomen en de aanplant van struweel. Een gedeelte van de bestaande beplanting in het bosgebied wordt gehandhaafd. In het STIKA wordt geen onderscheid gemaakt tussen struweel of bomen maar wordt gesproken over "bosplantsoen" (specifiek: Bosplantsoen; conventioneel geteeld en autochtone­herkomst". In deze berekening wordt uitgegaan van een nieuw aan te leggen bosplantsoen met een maximale oppervlakte van 3.500 m². Met een spreiding van (gemiddeld) 55 bomen/struweel per m² komt dat neer op 1925 stuks bosplantsoen. De Kwaliteitsverbetering zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting vertegenwoordigd een waarde van € 8.275,­ op basis van de LIR van de gemeente best of het STIKA van de provincie. Extra maatregelen zoals de te plaatsen nestkasten kunnen op basis van deze stukken niet gewaardeerd worden. Ook de aanplant van de klimplanten ter plaatse van de blinde muur aan de schietbaanlaan kan niet gewaardeerd worden. De waardevermeerdering van € 23.000,­ moet worden geinvesteerd in kwaliteitsverbetering. In deze paragraaf is aangetoond dat het kwaliteitsverbeteringsplan een waarde van € 8.275,­ vertegenwoordigd.

Er resteert nog een bedrag van ruim € 14.725,­ dat geïnvesteerd moet worden in het landschap. Dit bedrag zal door initiatiefnemer in het landschapsfonds van de gemeente Best worden gestort, of in overleg met de gemeente op een andere manier worden geïnvesteerd. In de anterieure overeenkomst met de gemeente zullen hier afspraken over worden gemaakt.

41/128

3.4.3 Structuurvisie Buitengebied (2016) De Structuurvisie Best 2030 geeft aan wat de overkoepelende doelen zijn voor de gemeente Best. De structuurvisie voor het buitengebied maakt keuzes op basis van actuele ontwikkelingen in het landelijke gebied (zoals wonen en werken, veehouderij, milieu) en gaat specifiek in op onderwerpen als landschap, landbouw en recreatie. Dit is noodzakelijk omdat de dynamiek in het landelijk gebied onverminderd hoog blijft. Sommige ontwikkelingen en veranderingen in het buitengebied zijn voorzienbaar. Andere niet. De Structuurvisie buitengebied geeft richting aan de door het gemeentebestuur gewenste ontwikkelingen in het landelijke gebied. Het document schetst het ontwikkelperspectief, zonder de concrete invulling vast te leggen. Hiermee vormt het een inspiratiebron voor ruimtelijke initiatieven. Initiatieven die passen in de visie kunnen rekenen op een positieve grondhouding van de gemeente. De gemeente staat dus open voor nieuwe initiatieven ('nodigt uit'), maar stelt tegelijk eisen aan (het behoud en de versterking van) de omgevingskwaliteit. Het uitbreiden van bestaande of toekennen van nieuwe functies dient gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiervoor geldt het adagium 'voor wat, hoort wat'.

Dat betekent dat het initiatief een bijdrage levert aan de economische, ecologische, ruimtelijke en sociaalmaatschappelijke vitaliteit van het buitengebied. Als leidraad hiervoor dient de 'Landschapsinvesteringsregeling Best' (hierna: LIR). Doorwerking plangebied Deze ontwikkeling voorziet niet direct in de uitbreiding van de bestaande bedrijfsbestemming. Wel wordt het toegestane oppervlak aan bedrijfsbebouwing vergroot en daarmee (grotendeels) in overeenstemming gebracht met de reeds bestaande situatie. Om de uitbreiding van het bebouwd oppervlak te vergroten worden compenserende maatregelen getroffen. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. In overleg met de gemeente is bepaald welke bijdrage er moet worden gedaan in het kader van de LIR. Daarin is overigens concreet beschreven: "De kwaliteitsverbetering kan betrekking hebben op het realiseren van delen van de Natuurnetwerk Brabant (NNB) en van ecologische verbindingszones (EVZ)". In het kader van deze bestemmingsplanwijziging wordt een deel van de huidige bedrijfsbestemming (5.810 m²) omgezet in een natuur­ of bosbestemming'. Deze bestemmingsplanwijziging is mede opgesteld ten behoeve van een dergelijke kwaliteitsverbetering. Daartoe is een kwaliteitsverbeteringsplan opgesteld, welke als Bijlage 1 bij de regels onderdeel is van dit plan.

In de regels bij dit bestemmingsplan is de duurzame instandhouding van het kwaliteitsverbeteringsplan geborgd. Daarmee voldoet onderhavig bestemmingsplan aan de Structuurvisie Buitengebied. 3.4.4 Uitvoeringsprogramma Lucht 2015­2020 Het Uitvoeringsprogramma Lucht 2015­2020 is een vervolg op het Inventarisatierapport Luchtkwaliteit 2008 en het Luchtkwaliteitsplan 2009 en geeft invulling aan de daarin gestelde doelen. Tevens geeft het invulling aan het beleidsakkoord 2014­2018 en het Milieubeleidsplan dat de raad heeft vastgesteld. Het Uitvoeringsprogramma Lucht schetst het actuele beleid van regelgeving, beleid en getroffen maatregelen omtrent luchtkwaliteit. Daarnaast geeft het een overzicht van de SAB 16 maatregelen voor de komende vijf jaar met een positieve bijdrage op de luchtkwaliteit en een gunstig effect op de gezondheid.

42/128

Met het Uitvoeringsprogramma Lucht wil de gemeente bereiken dat: y de concentraties (ultra)fijnstof (PM10; PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) onder de wettelijke norm blijft; y luchtkwaliteit structureel wordt meegenomen in de besluitvorming omtrent ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen ten aanzien van wonen en werken; y kwetsbare groepen niet worden gehuisvest op nieuwe locaties waar sprake is van hogere concentraties luchtverontreinigende stoffen, in casu drukke (snel)wegen; y door communicatie, voorlichting, acties en maatregelen de bijdrage van inwoners, bedrijven en gemeente aan een verbetering van de luchtkwaliteit toeneemt. Toetsing De planologische bouwmogelijkheden worden weliswaar verruimd, de bedrijfsbestemming zelf wordt verkleind. Er worden geen andere extra functies toegevoegd waardoor het aantal verkeersbewegingen niet toe­ of af zal nemen. Het planvoornemen heeft dan ook geen gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking. Aangezien er geen extra verkeersbewegingen worden verwacht, is ook geen sprake van invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aanvullend wordt het planvoornemen in paragraaf 4.9 getoetst aan het haalbaarheidsaspect luchtkwaliteit. Uit deze toetsing volgt dat het plan ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Ook blijkt er geen sprake te zijn van (dreigende) grenswaarde­overschrijdingen.