Document · PDF

23063.5 - TOELICHTING Oirschotseweg 102 en 100a Best

Raadsvergadering 30 oktober 2023, gemeente BestBij agendapunt: 23063 - Vaststelling bestemmingsplan Oirschotseweg 102 en 100a Best21.526 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5721 GJ Asten T: 0493 – 47 17 77

TOELICHTING OIRSCHOTSEWEG 102 EN 100A GEMEENTE BEST

Crijns Rentmeesters bv Mei 2023

Archiefexemplaar van BL23-10026

- bp Oirschotseweg 102 en 100a (toelichting)

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

PLANGEGEVENS

Naam bestemmingsplan

Oirschotseweg 102 en 100a Best

Datum

April 2023

Opgesteld door

D.H.M. Coolen

Tweede contactpersoon

M.J.M. Crijns

VOORONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

INHOUD 1. INLEIDING________________________________________________________ 7 1.1 1.2

Aanleiding ___________________________________________________________ 7 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied ____________________ 7

1.2.1

Ligging van het plangebied ___________________________________________________ 7

1.2.2

Begrenzing plangebied ______________________________________________________ 7

1.2.3

Juridische status van het plangebied ___________________________________________ 8

2. HUIDIGE SITUATIE _______________________________________________ 10 3. TOEKOMSTIGE SITUATIE __________________________________________ 13 3.1 3.2

Beoogde ontwikkeling _________________________________________________ 13 Landschappelijke inpassing _____________________________________________ 14

3.2.1

Inleiding_________________________________________________________________ 14

3.2.2

Totaalbeeld landschapselementen ____________________________________________ 16

3.2.3

Beheer en onderhoud ______________________________________________________ 16

3.3 3.4

Beoogd planologisch regime ____________________________________________ 18 Verkeer en parkeren __________________________________________________ 19

3.4.1

Ontsluiting _______________________________________________________________ 19

3.4.2

Parkeren ________________________________________________________________ 20

3.5

Beeldkwaliteit ________________________________________________________ 21

3.5.1

Inleiding_________________________________________________________________ 21

3.5.2

Welstandscriteria__________________________________________________________ 21

3.5.3

Status van de welstandscriteria ______________________________________________ 21

3.5.4

Natuurinclusief bouwen _____________________________________________________ 22

4. BELEIDSKADER _________________________________________________ 23 4.1

Rijksbeleid __________________________________________________________ 23

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie ___________________________________________________ 23

4.1.2

Ladder duurzame verstedelijking _____________________________________________ 23

4.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ______________________________ 24

4.1.4

4.2

Vogelbeheersgebied luchthaven Eindhoven Airport _______________________________ 24

Provinciaal beleid ____________________________________________________ 25

4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie __________________________________________________ 25

4.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant___________________________________ 26

4.3

Gemeentelijk beleid ___________________________________________________ 31

4.3.1

Omgevingsvisie ___________________________________________________________ 31

4.3.2

Structuurvisie Buitengebied _________________________________________________ 31

4.3.3

Landschapsinvesteringsregeling 2019 _________________________________________ 33

4.3.4

Woonvisie _______________________________________________________________ 34

4.3.5

Beleid vrijkomende agrarische bebouwing ______________________________________ 35

4.3.6

Bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ _______________________________ 35

4.3.7

Duurzaamheid ____________________________________________________________ 36

4.3.8

Archeologie ______________________________________________________________ 39

5. RELEVANTE MILIEUASPECTEN ____________________________________ 40 5.1

Agrarische bedrijven __________________________________________________ 40

5.1.1

Inleiding_________________________________________________________________ 40

5.1.2

Achtergrondbelasting ______________________________________________________ 43

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

5.1.3

5.2

Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven _______________________________ 44

Gezondheid _________________________________________________________ 44

5.2.1

Endotoxinen _____________________________________________________________ 44

5.2.2

Geitenhouderijen __________________________________________________________ 45

5.2.3

5.3 5.4 5.4.1 5.4.2

5.5

Gewasbeschermingsmiddelen _______________________________________________ 45

Geluid _____________________________________________________________ 46 Bodem _____________________________________________________________ 48 Inleiding_________________________________________________________________ 48 Toets ___________________________________________________________________ 48

Waterhuishouding ____________________________________________________ 49

5.5.1

Inleiding_________________________________________________________________ 49

5.5.2

Relevant waterschapsbeleid _________________________________________________ 49

5.5.3

Gemeentelijk beleid________________________________________________________ 50

5.5.4

Bodemsamenstelling en geohydrologische situatie _______________________________ 51

5.5.5

Hemelwaterafvoer na ontwikkeling ____________________________________________ 52

5.5.6

Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater __________________________________ 53

5.6

Luchtkwaliteit ________________________________________________________ 53

5.6.1

Inleiding_________________________________________________________________ 53

5.6.2

Handreiking luchtkwaliteit gevoelige bestemmingen in Best _________________________ 54

5.6.3

Blootstelling aan verontreiniging ______________________________________________ 54

5.6.4

5.7 5.8

Conclusie _______________________________________________________________ 56

Bedrijven en milieuzonering ____________________________________________ 57 Externe veiligheid ____________________________________________________ 58

5.8.1

Inleiding_________________________________________________________________ 58

5.8.2

Besluit externe veiligheid inrichtingen __________________________________________ 58

5.8.3

Bedrijven ________________________________________________________________ 59

5.8.4

Vervoer van gevaarlijke stoffen _______________________________________________ 59

5.8.5

Kabels en leidingen ________________________________________________________ 60

5.8.6

Beperkte verantwoording groepsrisico _________________________________________ 60

5.8.7

Conclusie _______________________________________________________________ 61

5.9

Besluit m.e.r. ________________________________________________________ 61

5.9.1

Inleiding_________________________________________________________________ 61

5.9.2

Toets initiatief ____________________________________________________________ 62

6. ARCHEOLOGIE, CULTUURHISTORIE EN NATUUR _____________________ 63 6.1

Archeologie _________________________________________________________ 63

6.1.1

Verdrag van Valletta _______________________________________________________ 63

6.1.2

Wet op de archeologische monumentenzorg ____________________________________ 63

6.1.3

Archeologiebeleid gemeente Best ____________________________________________ 63

6.2 6.3

Cultuurhistorie _______________________________________________________ 64 Natuur _____________________________________________________________ 65

6.3.1

Inleiding_________________________________________________________________ 65

6.3.2

Gebiedsbescherming ______________________________________________________ 65

6.3.3

Soortenbescherming _______________________________________________________ 67

7. JURIDISCHE VORMGEVING ________________________________________ 68 7.1 7.2 7.3 7.4

Inleiding ____________________________________________________________ 68 Toelichting op de analoge verbeelding ____________________________________ 68 Algemene toelichting op de regels _______________________________________ 68 Toelichting op de bestemmingen_________________________________________ 69

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

7.4.1

Agrarisch ________________________________________________________________ 69

7.4.2

Wonen__________________________________________________________________ 69

7.4.3

Waarde – Archeologie 4 ____________________________________________________ 69

8. UITVOERBAARHEID ______________________________________________ 70 8.1 8.2

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet _________________________________ 70 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ________________________________________ 70

9. PROCEDURE ____________________________________________________ 71 9.1 9.2 9.3 9.4

Inleiding ____________________________________________________________ 71 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro _____________________________________________ 71 Omgevingsdialoog ____________________________________________________ 71 Zienswijzen _________________________________________________________ 71

Bijlagen: Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Quickscan flora en fauna Bijlage 4: Aerius-berekening Bijlage 5: Beplantingsplan

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie Oirschotseweg 102 en 100a te Best, hierna plangebied genoemd. Het plangebied Oirschotseweg 102 en 100a is thans bestemd als ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’. Het plan betreft de sanering van het agrarische bedrijf en de oprichting van twee woningen in de vorm van Ruimte voor Ruimte woningen. Het plangebied wordt daarbij tevens landschappelijk ingericht. Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ biedt geen rechtstreekse mogelijkheden voor de toevoeging van de extra woningen. De gemeente Best heeft ambtelijk aangegeven binnen welke kaders medewerking verleend kan worden aan dit initiatief. Aangezien het voornemen niet past binnen de regels van het bestemmingsplan, wordt beoogd om het initiatief middels een bestemmingsplanherziening mogelijk te maken. Dit bestemmingsplan is geschreven in navolging van de principemedewerking verleend op 1207-2022 door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Best. Met deze toelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.2.1 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Oirschotseweg te Best, noordelijk van de kern Best en de wijk Heivelden. Navolgende figuur betreft een luchtfoto waarop het plangebied is omkaderd.

Figuur 1: ·Ligging plangebied en omgeving. Het plangebied (bolletjeslijn) is aangegeven.

1.2.2 Begrenzing plangebied Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen bekend als gemeente Best, sectie K, nummers 3559, 3558 en 841. Het plangebied kent een totale oppervlakte van 7.450 m². Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht van het plangebied waarbij het plangebied met een bolletjeslijn is aangegeven.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied en omgeving

1.2.3 Juridische status van het plangebied De gemeenteraad van Best heeft op 21 januari 2002 het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ vastgesteld, dat op 10 september 2002 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. Het plangebied kent in dat bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch gebied’. De gemeenteraad van Best heeft op 6 februari 2017 het bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ vastgesteld. Het plangebied kent op grond van dit bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’. Deze dubbelbestemming is overgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’. Op 26 september 2022 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ vastgesteld. Het bestemmingsplan is nog niet in werking getreden omdat een voorlopige voorziening is aangevraagd door Gedeputeerde staten. Het plangebied kent in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch Agrarisch bedrijf’, de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’, een bouwvlak en de gebiedsaanduidingen ‘luchtvaartverkeerzone – ihcs en invliegfunnel’, ‘overige zone - beperkingen veehouderij’ en ‘vrijwaringszone – radar’. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ ter plaatse van het plangebied.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Figuur 3: Aanwijzing plangebied in het bestemmingsplan 'Buitengebied Best 2021'

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

2. HUIDIGE SITUATIE Het plangebied is gelegen direct tegenover de wijk Heivelden. Het betreft een kernrandzone met ter plaatse van het plangebied en directe omgeving een lintbebouwing bestaande uit voormalige boerderijen die thans grotendeels getransformeerd zijn naar woonbestemmingen. Daarnaast zijn er een aantal modernere burgerwoningen in het bebouwingslint gelegen. Op 25 meter ten westen van het plangebied is een horecabestemming gelegen. Naar het westen toe neemt de bebouwingsdichtheid duidelijk af. Het plangebied is de laatste agrarische bestemming in het lint. Het gebied is op basis van de interim omgevingsverordening aangewezen als ‘verstedelijking afweegbaar’.

Figuur 4: Luchtfoto van het plangebied en omgeving (Bron: Slagboom & Peeters)

Het hele gebied tussen Best en Oirschot was van oudsher een onregelmatige verzameling van kampontginningen met gegroepeerde en verspreid gelegen bebouwing. De ontsluitingsstructuur is op organische wijze ontstaan met de voortgaande ontginning van het gebied. Het gebied was van oudsher redelijk vochtig met plaatselijk zandige opduikingen (ook wel donken genoemd). De hoogtes vormden de eerste bewoningsplaatsen van waaruit de omgeving veld voor veld werd ontgonnen. De Oirschotseweg en de Kapelweg zijn historische verbindingswegen die vanuit de kern uitwaaierden naar het buitengebied. Langs beide straten is bebouwing aanwezig. Dit is voor een deel (voormalige) agrarische bebouwing, met zowel ouderwetse langgevelboerderijen als hedendaagse woonhuizen aangevuld met diverse stalgebouwen, loodsen en overige bijgebouwen. In de nabijheid van het projectgebied zijn vooral woonfuncties aanwezig met op het achtererf gelegen bijgebouwen. De

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

historische verkavelingsstructuur (kampontginningen) is nog redelijk gaaf aanwezig. De historische randbeplantingen op de kavelgrenzen zijn echter grotendeels verdwenen. In onderstaande uitsnede van de topografische kaart uit ca. 1900 is de historische bebouwing en de historische verkaveling te zien.

Figuur 5: Historische topografische kaart (ca. 1900) van het plangebied (met rode cirkel aangegeven) en de omgeving (Bron: Topotijdreis.nl).

Op de locatie Oirschotseweg 102 is thans een agrarisch bedrijf ten behoeve van de boomteelt (kerstdennen) gevestigd. met een bedrijfswoning, een aangebouwd bijgebouw en een drietal agrarische bedrijfsgebouwen. Een van de agrarische bedrijfsgebouwen is in het verleden in gebruik geweest als mantelzorgwoning (Oirschotseweg 100a). De mantelzorgfunctie is komen te vervallen. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied de navolgende ruimtelijke eenheden te onderscheiden. Oirschotseweg 102 is een woonhuis (bedrijfswoning) met een aangebouwd bijgebouw (13,10 m²) en aan de westzijde een achtergelegen landbouwschuur (180 m²). Aan de oostzijde staan nog twee bedrijfsgebouwen (Oirschotseweg 100a). Een van deze bedrijfsgebouwen is in het verleden in gebruik geweest als mantelzorgwoning (Oirschotseweg 100a) (serre oost 36,6 m², serre west 23,9 m²). De twee bedrijfsgebouwen zijn in totaal 250 m² groot. Het achterste gebouw is 77 m². Het agrarische bouwvlak kent een oppervlakte van 7.541 m². Oirschotseweg 100a is op circa 44 meter tot de weg gelegen, en is op 2,2 meter tot de zijdelingse perceelsgrens gelegen. Oirschotseweg 102 ligt op circa 22 meter tot de weg. De woning ligt 34 meter van de oostelijke perceelsgrens en 51 meter van de westelijke perceelsgrens. Op het agrarische bouwvlak worden kerstdennen geteeld.

Navolgende figuur geeft een beeld van de situatie ter plaatse van de Oirschotseweg 102 en 100a.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Oirschotseweg 100a Oirschotseweg 102 Schuur 102

Figuur 6: Huidige kavelinrichting plangebied

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE 3.1 Beoogde ontwikkeling Beoogd wordt om het agrarische bedrijf binnen het plangebied te saneren en om te zetten in een reguliere burgerwoning. De schuur wordt hiervoor gedeeltelijk gesloopt en gaat in de nieuwe situatie dienst doen als bijgebouw bij de woning Oirschotseweg 102. Tevens wordt één nieuwe woning gerealiseerd en de voormalige mantelzorgwoning wordt eveneens omgezet in een reguliere woonbestemming. Voor

het

omzetten van de voormalige mantelzorgwoning

in een

reguliere

woonbestemming en het realiseren van een nieuwe woning wordt gebruik gemaakt van de ‘Ruimte voor Ruimte regeling. Hiervoor worden in totaal twee Ruimte voor Ruimte titels ingezet. Op navolgende afbeelding is indicatief weergegeven hoe de toekomstige situatie eruit komt te zien.

Figuur 7: Inrichtingsschets

Het bouwvlak voor het Agrarisch bedrijf heeft een grootte van 7.541 m². De nieuwe beoogde woonbestemmingen hebben een grootte van: 1.770 m² (westelijke woning), 1.651 m² (huidige bedrijfswoning)

1.324

m²

(voormalige

mantelzorgwoning).

Cumulatief

hebben

woonbestemmingen een totale oppervlakte van 4.745 m². De resterende meters van het bouwvlak worden ingezet om het achtergelegen gebied landschappelijk te versterken. Een gedeelte, ter grootte van 80 m², van het agrarische bedrijfsgebouw wordt gesloopt. Het overige deel, ter grootte van 100 m², blijft behouden en behoort als bijgebouw bij de woning aan Oirschotseweg 102. Het aangebouwd bijgebouw behorende bij de hoofdmassa bedraagt 13,10 m². Op navolgende afbeelding is te zien welk deel van het gebouw gesloopt wordt en welk deel behouden blijft.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Sloop (80 m²)

Restant (100 m²)

Figuur 8: Bijgebouw, waarbij het geel omkaderd gedeelte wordt gesloopt

Oirschotseweg 102

Inhoud (m³)/oppervlakte (m²)

Woning (bestaand) Bijgebouw Hoofdgebouw afstand tot de as van de weg

Maximum 750 m³, (13,10 m² aangebouwd bijgebouw) 100 m² 22 meter

Oirschotseweg 100a

Inhoud (m³)/oppervlakte (m²)

Woning (bestaande voormalige mantelzorgwoning) Bijgebouw Hoofdgebouw afstand tot de as van de weg

Maximum 750 m³ (serre oost 36,6 m², serre west 23,9 m²) 77 m² (100 m² toegestaan) 44 meter

Oirschotseweg ongenummerd

Inhoud (m³)/oppervlakte (m²)

Woning (nieuw) Bijgebouw Hoofdgebouw afstand tot de as van de weg

Maximum 1000 m³ Maximum 100 m² 24 meter

3.2 Landschappelijke inpassing 3.2.1 Inleiding Het plangebied wordt landschappelijk ingepast om de diversiteit van natuur en landschap te versterken. Voor de voormalige mantelzorgwoning en de nieuwbouwwoning worden twee Ruimte voor Ruimte titels aangekocht. Aan de hand van de gemeentelijke Landschapsinvesteringsregeling (LIR) wordt enerzijds

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

ontwikkelingsruimte geboden, en anderzijds wordt de landschappelijke kwaliteit verbeterd. Met onderhavig initiatief is sprake van een categorie 1 ontwikkeling (omzetting bedrijfswoning naar burgerwoning) waarvoor op grond van de LIR geen tegenprestatie is vereist. Wel zal een landschappelijke inpassing benodigd zijn voor de drie te realiseren reguliere woonbestemmingen. Navolgende figuur betreft een inrichtingsplan voor het plangebied, waarbij de bestaande en nieuw toe te voegen landschappelijke elementen zijn benoemd. Om tot een goede landschappelijke inpassing te komen dient de serre aangrenzend bij het hoofdgebouw aan Oirschotseweg 100a te worden gesloopt. Hiertoe wordt een voorwaardelijke verplichting in de regels toegevoegd. Het inrichtingsplan is tevens (op schaal) als bijlage bij de regels gevoegd. Als bijlage bij de regels is eveneens een beplantingslijst gevoegd.

Figuur 9: Uitsnede beplantingsplan

De verbetering van het landschap zal bestaan uit de aanplant van struweelhagen, knip- en scheerhagen, landschapsbomen (bijvoorbeeld hoogstamfruitbomen) in een boomweide en een weidepoel. Met de toevoeging van de extra beplantingselementen op de perceelsgrenzen en op het erf kan het landschappelijke karakter van het plangebied worden versterkt. Het plangebied sluit daarmee aan op het plangebied van het (ontwerp) bestemmingsplan Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98). De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving wordt daarmee versterkt. Met onderhavig initiatief blijft circa 2.920 m² grond agrarisch. Op deze agrarische grond wordt een watervoorziening voor hemelwater gerealiseerd (poel) met een grootte van 295 m² en een diepte van maximaal 60 cm. De poel zal gedurende droge perioden droog kunnen staan. De kavelgrenzen wordt omringd door hagen. In navolgende paragraaf worden de landschapselementen uitgelicht. Hiermee wordt voldaan aan de door de gemeente gestelde voorwaarde van een passende landschappelijke inpassing.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

3.2.2 Totaalbeeld landschapselementen Navolgende tabel geeft een totaalbeeld van de omvang en maatvoering van de landschappelijke inpassing: Type

Afmeting

Plantverband

Soort

element Landschapsboom

Solitair

Hoogstamfruit.

Aanplant-maat

Totaal

& kwaliteit

Hoeveelheid

12-14

19 stuks

(Appel, Peer, Pruim) Hazelaar, Walnoot Boom

Solitair

Treurberk, haagbeuk,

stuks,

bestaand

hazelaar, notenboom Haag

260 meter

Struweelhaag

73 meter

3-4 stuks per

Veldesdoorn,

60-80

780

strekkende

Sleedoorn,

wortelgoed

(gemengd

meter

Haagbeuk, Beuk

2 stuks

per

toepasbaar)

Haagbeuk,

60-80

146

strekkende

Hazelaar,

wortelgoed

(gemengd

meter per rij

Gelderse roos, Krentenboom

Poel

295 m²

Tabel 1: Totaalbeeld landschapselementen

3.2.3 Beheer en onderhoud Beheer en onderhoud knip- en scheerhaag

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

De haag is ten minste 1,80 meter hoog aan de randen van het perceel. Aan de achterzijde is de haag ten minste 1,00 meter hoog. De haag aan de achterzijde wordt aangeduid met Haag 2 op het beplantingsplan.

Het element wordt minimaal eenmaal per 2 jaar en maximaal eenmaal per jaar geknipt of geschoren en de haag heeft in geschoren toestand een hoogte van minimaal 1 meter.

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers, Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbenbehandeling.

Bij beweiding van de aanliggende gronden is een raster aanwezig waardoor schade door vraat stammen en hakhoutstobben en betreding van het element wordt voorkomen. Het raster mag niet bevestigd zijn aan stammen van het element zelf.

Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het element wordt voorkomen.

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 juli en 15 maart.

Crijns Rentmeesters bv

stuks

toepasbaar)

Veldesdoorn,

3.2.3.1

stuks

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden. Om te zorgen voor een gewenste situatie voor het landschap wordt de aanwezige serre grenzend aan de woning gesloopt.

3.2.3.2

Beheer en onderhoud struweelhaag

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: De struweelhaag mag vrijuit groeien tot een brede en hoge haag en wordt niet vaker dan eens in

de zes jaar gesnoeid of afgezet. -

Het eerste jaar na planten of afzetten dienen de stobben vrij te worden gehouden van onkruid.

De haag kan eens in de 6 tot 15 jaar worden afgezet.

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 juli en 15 maart.

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.3

Beheer en onderhoud solitaire bomen

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

De boom wordt tenminste éénmaal per 2 jaar gesnoeid.

Schade aan stammen van bomen door vraat wordt voorkomen.

Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het element wordt voorkomen.

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 augustus en 15 maart.

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.4

Beheer en onderhoud fruitbomen

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

Beheer naar gelang visuele beoordeling.

Eenmaal per jaar snoeien ter vervanging van minder vitaal afgedragen vruchthout, het verwijderen van ziek hout en het verwijderen van verkeerd geplaatste nieuwe scheuten.

Schade aan stammen van bomen door vraat wordt voorkomen.

Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het element wordt voorkomen.

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 augustus en 15 maart.

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

3.2.3.5

Beheer en onderhoud poel

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

Het element is tenminste 2,5 are, in en ten hoogste 20 are groot, waarbij het waterbiotoop (water en taluds) minimaal 70% van de oppervlakte inneemt.

De waterdiepte is in de diepste delen in de periode van 1 oktober tot 1 april tenminste 0,5 meter; incidenteel mag de poel in de zomerperiode droogvallen.

Maximaal 25% van de oppervlakte van de oever is begroeid met houtachtige gewassen.

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan.

Geen water onttrekken aan het element anders dan voor het drenken van vee.

In het element mag geen vis uitgezet worden en er mogen geen eenden/ganzen in gehouden of gelokt worden.

De oever van de poel is begroeid met inheemse plantensoorten met een bedekking van

Schoningswerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 september en 15 oktober.

minimaal 75%.

3.3 Beoogd planologisch regime Met deze toelichting wordt gemotiveerd dat de omzetting naar de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Agrarisch’ voor het plangebied inpasbaar is. De beoogde woonbestemmingen betreffen één voormalige agrarische bedrijfswoning en twee woningen in de vorm van Ruimte voor Ruimte woningen. In navolgende figuur is de beoogde planologische situatie weergegeven.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Figuur 10: Beoogde planologische situatie

3.4 Verkeer en parkeren 3.4.1 Ontsluiting Het plangebied is gelegen aan de Oirschotseweg. De Oirschotseweg is een drukkere weg tussen Oirschot en Best. Men mag hier maximaal 50 kilometer per uur rijden en er zijn separate fietspaden langs de weg aangelegd. De fietspaden liggen tussen de weg en de ontsluiting behorende bij de woning. De woning Oirschotseweg 102 is overzichtelijk ontsloten en biedt eventueel een mogelijkheid om de verharding verder uit te breiden zodat de nieuwe beoogde woning hier ook gebruik van kan maken. Voor de bestaande agrarische bedrijfswoning en de voormalige mantelzorgwoning is een bestaande inrit aanwezig. De inrit voor de nieuwe woning dient nieuw te worden aangelegd op een praktische locatie. Deze locatie wordt vanwege de aangrenzende kruising tegenover 102 gekoppeld aan de ontsluiting van Oirschotseweg 104. Hiertoe zal ongeveer drie tot vier meter vrij moeten worden gemaakt om de ontsluiting te kunnen realiseren. Ook zal de verkeersdrempel tussen de twee richtingen moeten worden geopend zodat de oversteek gemaakt kan worden. Op deze manier wordt een veilige situatie geborgd door aan te sluiten op een bestaande uitrit en wordt er niet meer verkeer toegevoegd op de situatie van Oirschotseweg 102, waar schuin tegenover een T-splitsing ligt. Op navolgende afbeelding zijn de ontsluitingen aangeduid.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Ontsluiting ong.

Ontsluiting 100a

Ontsluiting 102

Figuur 11: Ontsluitingen ter plaatse van het plangebied (Bron: Slagboom & Peeters)

Figuur 12: Beoogde ontsluitingspunt voor de nieuwe woning (Bron: Google maps)

3.4.2 Parkeren Uit de Nota Parkeernormen 2022 van de gemeente Best volgt de volgende parkeerbehoefte:

Figuur 13: Parkeernormen 2022 Best

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Op basis van deze normen moeten per woning 1,7 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, plus 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. Derhalve dienen per woning 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te worden ingericht. Het plangebied biedt hiervoor voldoende ruimte. Parkeren in de wegberm is niet toegestaan.

3.5 Beeldkwaliteit 3.5.1 Inleiding Beeldkwaliteit gaat over planologische aspecten in combinatie met randvoorwaarden voor de architectuur. De planologische aspecten zijn verwerkt in de regels van het bestemmingsplan met bijbehorende verbeelding. Met deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de randvoorwaarden voor de architectuur. Op 29 september 2003 heeft de raad van Best de nota ‘Welstand met beleid’ vastgesteld waarin is bepaald dat voor nieuwe ontwikkelingen pas concrete criteria worden opgenomen wanneer een project actueel wordt. Omdat het hier een bestemmingsplan voor 1 nieuw te bouwen woning betreft, is er voor gekozen om de (welstands)criteria als onderdeel van de beeldkwaliteit in de toelichting van het bestemmingsplan op te nemen en deze vervolgens met een zogenoemd oplegdocument door de raad als beleidsregel te laten vaststellen op grond van artikel 12a van de Woningwet. Om de beeldkwaliteit te borgen en de openheid naast de landschappelijke inpassing vast te leggen is in de verbeelding en in de regels een aanduiding voor bijgebouwen en openheid vastgelegd. Hiermee wordt verzekerd dat de doorzichten blijven behouden en bijgebouwen en andere uitbouwen worden gesitueerd achter de achtergevel. Het dichtslibben van zijerven met bijgebouwen wordt hiermee voorkomen waardoor de ruimtelijke kwaliteit versterkt wordt.

3.5.2 Welstandscriteria Zoals uit de planbeschrijving blijkt, voorziet het plan in twee op te richten woningen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Een van deze 2 woningen is thans een bijgebouw bij het agrarische bedrijf en voorheen als mantelzorgwoning in gebruik geweest. De andere woning betreft een nieuwe woning aan de westkant van het perceel. In samenhang met deze ontwikkeling wordt de overtollige (voormalig agrarische) bebouwing gesloopt. Voor de welstandscriteria wordt verwezen bouwstijl en architectuur als onderdeel van de stedenbouwkundige inpassing zoals al zichtbaar in de huidige situatie en hierbij aansluitend. Aanvullend hierop geldt de eis van een hellend dak en ‘baksteenarchitectuur’ met toepassing van de kleurenwaaier van Best voor de bakstenen.

3.5.3 Status van de welstandscriteria Deze welstandscriteria zullen in de vorm van een beleidsregel op grond van de Awb worden geformaliseerd. Bij de opstelling ervan is rekening gehouden met het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste beeld van de bebouwing. Hiermee ondersteunen de planologische regels de (welstands)criteria en omgekeerd. Bij de beoordeling of een bouwwerk voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’ wordt eveneens acht geslagen op de architectonische kwaliteit van het ontwerp op zichzelf. Hierbij gelden de criteria zoals die ‘objectief’ uit de architectuur kunnen worden afgeleid.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

3.5.4 Natuurinclusief bouwen Natuurinclusief bouwen is een verzamelterm voor tal van maatregelen en manieren om natuur te integreren bij de bouw van woningen, kantoren en andere gebouwen. Natuurinclusief bouwen bevorderd de biodiversiteit en draagt bij aan de verbetering van ons leefklimaat. Voorbeelden van natuurinclusief bouwen zijn het plaatsen van neststenen of vogelvides voor huismussen en nestkasten voor gierzwaluwen aan de woning. Vleermuiskasten in de gevel van de nieuwe woning is eveneens mogelijk. Het realiseren van een sedumdak draagt ook bij aan de biodiversiteit. Een sedumdak kan heel aantrekkelijk zijn voor diverse insecten. De specifieke maatregelen om tot meer biodiversiteit te komen hangen af van de ligging van de woning, de hoogte van de gevels, het al of niet hebben van een plat dak enz.. Het treffen van de juiste natuurinclusieve bouwmaatregelen voor de woning is dan ook maatwerk.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

4. BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel;

Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s;

Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;

Afwentelen wordt voorkomen.

Dit bestemmingsplan heeft door omvang en aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. In dit kader is relevant dat het plangebied is gelegen in een luchtverkeerszone – ihcs en invliegfunnel. Binnen deze zone mag niet hoger gebouwd worden dan 80,30 meter. In de planregels is een veel lagere bouwhoogte aangegeven.

4.1.2 Ladder duurzame verstedelijking Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van deze regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst: ‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’

Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Met de beoogde herontwikkeling worden twee woningen toegevoegd. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de bouw van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. In de handreiking is aangegeven dat bij Ruimte voor Ruimte geen toepassing hoeft te worden gegeven aan de Ladder. Derhalve is toetsing van onderhavige ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), die gestoeld is op de SVIR. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen (denk hierbij aan onderwerpen als Mainportontwikkeling Rotterdam, de grote rivieren, het kustfundament en de Waddenzee en het Waddengebied). Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is in 2012 uitgebreid met de onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Daarmee is de juridische verankering van de (SVIR) nagenoeg compleet. In het Barro staat aan welke regels (Rijksbelangen) de gemeenten en provincies zich moeten houden, bijvoorbeeld bij het opstellen van een bestemmingsplan. In het verlengde van het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) van kracht. Deze regeling bevat onder andere een uitwerking van het al eerder in het Barro gepubliceerde ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart en een aanwijzing van reserveringsstroken ten behoeve van uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet.

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Luchtvaartverkeerszone – ihcs en invliegfunnel’ ten behoeve van een obstakelvrij start- en landingsbaan. Ter plaatse van het plangebied dient voor ieder obstakel hoger dan 130 m boven NAP te worden berekend of er verstoring van de radar optreedt. Binnen het plangebied worden geen objecten gerealiseerd met een hoogte boven 130 m boven NAP. De bouwhoogte is ten hoogste 10 meter. De start- en landingsbaan wordt door het plan derhalve niet belemmerd.

4.1.4 Vogelbeheersgebied luchthaven Eindhoven Airport Het beperkingengebied is aangewezen op de kaart van het Luchthavenbesluit Eindhoven. Het betreft hier het gebied rondom het luchthaven gebied. Het beperkingengebied bestaat uit drie gebieden: 1. Ke-contouren: dit is de weergave van de geluidsbelasting van het gezamenlijke luchtverkeer. Binnen deze zone gelden regels voor het bouwen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en voor standplaatsen en ligplaatsen. 2. de obstakelbeheergebieden: hier gelden maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. 3. het vogelbeheersgebied: binnen dit gebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Binnen het vogelbeheersgebied gelden regels voor een bestemming of gebruik dat vogels aantrekt. In beginsel is een grondgebruik of bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:     

oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare; natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden; vishouderijen met extramurale bassins; extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal; afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Plangebied

Figuur 14: Vogelbeheersgebied Luchthaven Eindhoven

Er wordt geen grond gebruikt zoals benoemd in bovenstaande categorieën. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van twee nieuwe woningen, en het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een reguliere woning.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Brabantse Omgevingsvisie Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Met de hoofdopgaven in de Brabantse Omgevingsvisie sluit de provincie aan bij Rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellingen. De Provincie Noord-Brabant streeft er op zijn beurt naar dat deze visie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Brabant samenbindt. Wanneer de Omgevingswet in 2021 in werking zal treden, is deze nader uitgewerkt in de Omgevingsverordening. Tot dat moment wordt de juridische basis nog gevormd door de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant wordt hierna besproken.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 4.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, hierna ook de Interim omgevingsverordening genoemd, is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Interim omgevingsverordening staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevingskwaliteit. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening en wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels van de Interim omgevingsverordening.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

4.2.2.2

Aanduidingen plangebied

Navolgende figuur geeft de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening weer. Het plangebied is hierbij weergegeven middels de zwarte bolletjeslijn.

Figuur 15: Aanduiding plangebied Interim Omgevingsverordening kaart 3: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

6. Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied Landelijk gebied Groenblauwe mantel Gemengd landelijk gebied

Figuur 16: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening kaart 6: basiskaart landelijk gebied

Het plangebied is aangeduid als gelegen in ‘Landelijk gebied’, met de aanduidingen ‘Gemengd landelijk gebied’, ‘Verstedelijking afweegbaar’ en ‘Beperkingen veehouderij’ (gedeeltelijk).

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

De woningen kunnen gerealiseerd worden met gebruikmaking van Afdeling 3.7 Maatwerkbepalingen. In deze afdeling zijn de regelingen Ruimte voor Ruimte en maatwerk met als doel omgevingskwaliteit opgenomen. De aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ heeft betrekking op ontwikkelingen in de veehouderij. De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is derhalve niet relevant. 4.2.2.3

Afdeling 3.1 Algemeen

In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (artikel 3.9) ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling om een samenhang een verbetering van de landschappelijke kwaliteitsverbetering te realiseren. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie aan gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken.

Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit In artikel 3.5 is vastgelegd dat een bestemmingsplan rekening dient te houden met een goede omgevingskwaliteit. Om dit te borgen wordt zijn artikelen 3.6, 3.7 en 3.8 opgesteld voor het toepassen van zorgvuldig ruimtegebruik, het toepassen van lagenbenadering en meerwaardecreatie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik In artikel 3.6 is in navolging op artikel 3.5 vastgelegd wat de regels zijn voor zorgvuldig ruimtegebruik. Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is.

Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. De realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen wordt gezien als ‘nieuwvestiging’ maar behoort conform artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening tot de mogelijkheden, in afwijking van artikel 3.6, dat gebruik gemaakt moet worden van een bestaand bouwperceel. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Dit bestaat uit de ondergrond, de netwerklaag en de bovenste laag. Om de lagenbenadering te onderzoeken worden in een bestemmingsplan de milieugevolgen benoemd. Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken waaronder de mogelijkheid om ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat. Meerwaardecreatie kan ontstaan door het toevoegen van fysieke verbeteringen aan het landschap. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Een bestemming dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit.

Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd. Met verbetering van de landschappelijke kwaliteit kunnen In artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte kavels vastgelegd dat de bepalingen onder artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering Landschap niet van toepassing is. 4.2.2.4

Afdeling 3.6 Vitaal platteland

In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied. Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over Landelijk gebied. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Artikel 3.69 Afwijkende regels voor wonen In artikel 3.69 zijn regels opgenomen voor het in gebruik nemen van een bedrijfswoning als burgerwoning. De voorwaarden hiervoor zijn dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt. In afwijking hierop is splitsing in meerdere woonfuncties wél mogelijk indien de splitsing (in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing) als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Deze regels zijn van toepassing voor het herbestemmen van de locatie Oirschotseweg 102. Hier wordt een bedrijfswoning in gebruik genomen als een burgerwoning. Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’.

Navolgend worden de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied:

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; Gebruik wordt gemaakt van geaccordeerde bouwtitels Ruimte voor Ruimte, waarmee zeker is gesteld dat sprake is van een winst van de omgevingskwaliteit. De bouwtitels worden als bijlage bij deze toelichting gevoegd. b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; In artikel 3.78, derde lid is bepaald dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt, of als de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Het plangebied is aangewezen als gelegen in de kernrandzone van Best. Het toevoegen van de woningen past binnen de structuur van het gebied. De bestaande woning aan Oirschotseweg 100a heeft een langere afstand tot de weg en staat wat korter op de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze woning is verder naar achter gesitueerd omdat bijgebouwen doorgaans achter de achtergevel dienen te worden gesitueerd. Als voormalig bijgebouw ten behoeve van het bedrijf is hiervoor gekozen.

Door de jaren heen is dit gebouw omgebouwd tot een woonlocatie ten behoeve van mantelzorg. Door de bouwkundige kwaliteit en staat van het huidige pand is behoud wenselijk. In het kader van duurzaamheid is het een voorstelbare ontwikkeling om de bestaande bebouwing her te gebruiken voor bewoning als separate woonbestemming. Oirschotseweg 100a heeft een perceelsbreedte van 22 meter. In de omgeving is sprake van ruimere perceelsbreedtes van circa 30 tot 35 meter. Om deze korte breedte en diepere situering is een langere woonbestemming toegepast op de verbeelding. De oppervlakte van de woonbestemming aan Oirschotseweg 100a is 1.325 m². De oppervlakte van de nieuwe woonbestemming aan Oirschotseweg ong. bedraagt 1.770 m² en de oppervlakte van de woonbestemming bedraagt 1.651 m². c.

past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; In artikel 3.77 is aangegeven dat de ontwikkelingsrichting van een gebied in elk geval wordt bepaald door welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering in de omgeving passen. In de omgeving van het plangebied is sprake van een veelal voormalig agrarisch gebied, waarin de laatste jaren een transformatie heeft plaatsgevonden naar wonen. De realisatie van de beoogde Ruimte voor Ruimte woning past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. De kavels worden landschappelijk ingepast.

2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Niet van toepassing. 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c.

artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Twee bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden ingezet voor de realisatie van de beoogde woning en de herbestemming van de voormalige mantelzorgwoning. Geen toepassing hoeft te worden gegeven aan de genoemde artikelen. De bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Voldaan kan worden aan de ruimte-voor-ruimteregeling zoals

gesteld in artikel 3.79 van de Interim

omgevingsverordening.

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1 Omgevingsvisie Met het oog op de komst van de omgevingswet dienen gemeenten moeten daartoe een toekomstvisie op de omgeving opstellen, de omgevingsvisie. De gemeenteraad van Best heeft op 31 januari 2022 de omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ vastgesteld. Deze omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente wil omgaan met belangrijke onderwerpen zoals wonen, gezondheid, economie, bereikbaarheid en de gevolgen van klimaatverandering. De gemeente heeft voor zichzelf drie kernopgaven gesteld: 

Kernopgave 1: ruimte voor comfortabel wonen



Kernopgave 2: versterken van de groene leefomgeving



Kernopgave 3: werken aan een vitale en schone economie

De kernopgaven zijn uitgewerkt in ruimtelijke keuzes. Vervolgens zijn de kernopgaven en keuzes samengebracht in gebiedsgerichte opgaven. Hier is op hoofdlijnen aangegeven wat ambities en uitgangspunten zijn voor het centrum- en stationsgebied, de woonwijken, het buitengebied, de werklocaties en Best Zuidrand. Onderhavige ontwikkeling behelst de ontwikkeling van twee woningen met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Bijgedragen wordt aan de ambitie ‘Ruimte bieden voor landelijke wonen in het Buitengebied’. In samenhang wordt een significant deel van het plangebied ingericht voor landschappelijke inpassing en er derhalve wordt er een bijdrage geleverd aan een groene leefomgeving. Door deze natuur wordt op termijn een wandelpad aangelegd en aansloten op en door de gemeente gewenste recreatieve wandelroute. De ontwikkeling is in lijn met de omgevingsvisie.

4.3.2 Structuurvisie Buitengebied De structuurvisie Buitengebied is vastgesteld door de gemeenteraad op 4 april 2016. De kern van de structuurvisie is om de kansen van het buitengebied en de maatwerk van kwaliteitsverbetering in een visie uit te drukken. Het uitbreiden en toekennen van nieuwe functies in het landelijke gebied moet gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het gebied. Als leidraad hiervoor dient de ‘Landschapsinvesteringsregeling Best’. Het Ruimtelijk Fundament is in de Structuurvisie 2030 geschetst voor de gehele gemeente.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Figuur 17: Kaartbeeld Structuurvisie Buitengebied.

Met de ‘Structuurvisie Best 2030’ heeft de gemeenteraad aangegeven te bouwen voor de eigen woningbehoefte en daaraan ondergeschikt opvang van de regionale opgave. In dat licht wil Best groeien naar een gemeente met maximaal 34.000 inwoners. Dit is voldoende om bestaande afspraken na te komen en om tegelijkertijd de gemoedelijke en dorpse sfeer te behouden. Bebouwingsconcentraties Om binnen de categorieën ‘Ruimte voor Ruimte’ en ‘Kwaliteitsverbetering in bebouwingsconcentraties’ woningbouw toe te staan moet sprake zijn van een bebouwingsconcentratie. Dit is een historisch gegroeide eenheid van bebouwing in het buitengebied. Vaak gaat het om bebouwing in gehuchten en buurtschappen of aan hoofdwegen. Qua begripsbepaling wordt in de Structuurvisie buitengebied aangesloten bij de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant waarin de volgende gebieden worden aangemerkt als bebouwingsconcentratie: Kernrandzone Overgangsgebied naar het buitengebied, gelegen langs bestaand stedelijk gebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar en met een ondergeschikte of afnemende agrarische functie. Bebouwingslint Min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg buiten bestaand stedelijk gebied. Bebouwingscluster Vlakvormige verzameling van bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied.

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg 102 en 100a Best’

Gemeenten kunnen in een structuurvisie aangegeven of, waar en onder welke voorwaarden eventueel Ruimte voor Ruimte-woningen zijn toegestaan. De realisatiemogelijkheid wordt in een bestemmingsplan geregeld. Daarbij dient te worden aangetoond dat de woning(en) uit milieukundig, ruimtelijk en financieel oogpunt toelaatbaar zijn en wordt voldaan aan de provinciale voorwaarden. Omdat ook in Best de nodige veehouderijbedrijven zijn gesaneerd op basis van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken,

het

gemeentebestuur

van

oordeel

dat

Best

een

maatschappelijke

verantwoordelijkheid heeft om (op beperkte schaal) Ruimte voor Ruimte-woningen mogelijk te maken. Ruimte voor Ruimte-woningen in plaats van een bedrijf in een bebouwingsconcentratie is mogelijk. Verder kan dat kan alleen in het op de structuurvisiekaart aangeduide ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’. Dit gebied is beoogd als woningbouwlocatie. Met het huidige uitbreidingsscenario in de plangebieden Aarle en Steegsche Velden wordt daar echter vooralsnog geen invulling aan gegeven. Stedenbouwkundig gezien is het echter verdedigbaar dat in de overgangszone van het stedelijke gebied naar het buitengebied enkele woningen op ruime kavels worden toegevoegd. De woningen moeten voldoen aan eenduidige ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden (projectie van de woningen aan de weg, geen tweedelijnsbebouwing, een minimale kaveloppervlakte en -breedte, rurale beeldkwaliteitseisen en situering buiten milieucontouren). Deze beleidskeuze betekent dat geen woningen meer kunnen worden toegevoegd aan de -vanuit het dorp bezien- buitenrand van de lijn Heuveleindsweg-Sint Annaweg-Aarleseweg-Mosselaarweg-Hokkelstraat-Nieuwe Dijk. Op deze wijze blijven de huidige doorkijkjes naar het buitengebied gegarandeerd vrij van extra woningen en wordt de relatief open structuur naar het buitengebied gehandhaafd.

Projectmatige, geclusterde ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte-woningen (‘bouwen in de wei’) wordt niet voorgestaan. Onderhavig

plangebied

gevestigd

een

Kernrandzone.

voormalige

Agrarische

bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een reguliere woonbestemming, de mantelzorgwoning wordt door het gebruik van de regeling Ruimte voor Ruimte omgezet naar een reguliere woning, en er wordt een Ruimte voor Ruimte woning toegevoegd naast Oirschotseweg 102.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13314368/1