Document · PDF

23043.3 - Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023

Raadsvergadering 10 juli 2023, gemeente BestBij agendapunt: 23043 - Meerjarenprognose Grondexploitatie 20239.524 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

1 van 25

Archiefexemplaar van BL23-08253

- Meerjarenprognose grondexploitaties 2023

Inhoudsopgave

Samenvatting

1.1

Beeld op hoofdlijnen uit de MPG 2023

1.2

Visualisatie

Inleiding

2.1

Grondbeleid in de gemeente Best

2.2

Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente

2.3

Doel van de MPG: informatie en autorisatie

2.4

De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus

2.5

Leeswijzer

Wet- en regelgeving voor grondexploitaties en de rol van de raad

3.1

Inleiding

3.2

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)

3.3

Wet op de Vennootschapsbelasting

3.4

Nota grondbeleid en Financiële verordening

3.5

De rol van de raad bij grondexploitaties

3.6

Openen van een grondexploitatie

3.7

Herzien van een grondexploitatie

3.8

Afsluiten van een grondexploitatie

3.9

Actualiseren van een grondexploitatie

Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2022

4.1

Inleiding

4.2

Rente

4.3

Verwachte ontwikkeling van de kosten

4.4

Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten

4.5

Disconteringsvoet

4.6

Overzicht en vergelijking parameters

Programma en planning in de grondexploitaties

5.1

Inleiding

5.2

Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag

5.3

De Visie op Wonen: het aanbod

5.4

Gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties

Financiën van de bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1

Inleiding

6.2

Definitie van ‘bouwgrond in exploitatie’

6.3

Gevolgen van de kwalificatie BIE

16 1 van 25

6.4

Bruto boekwaarde van BIE: € 45,1 mln.

6.5

Nog te realiseren kosten van BIE: € 61,0 mln.

6.7

Nog te realiseren opbrengsten van BIE: € 72,0 mln.

6.8

Resultaat van BIE: € 29,8 mln. nadelig (NCW per 1-1-2023)

6.9

Voorziening voor verliesgevende BIE: € 29,8 mln.

6.10

Netto boekwaarde van BIE: € 15,3 mln.

6.11

Winstneming

6.12

Overzichten resultaat en cashflow van BIE

Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

7.1

Inleiding

7.2

Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten

7.3

Project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers kwalificeert als bouwgrond in voorbereiding

Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

8.1

Inleiding

8.2

Soorten risico’s in de grondexploitaties

8.3

Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties

8.4

Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 12,3 mln.

8.5

Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,1 mln.

8.6

Aanvulling vanuit vrije algemene reserve: € 7,1 mln.

8.7

Cijfermatige recapitulatie

Stand van zaken BIE-projecten

9. 9.1

Inleiding

9.2

Dijkstraten

9.3

Aarlesche Erven

9.4

Steegsche Velden Oost fase A

9.5

Centrumplan

9.6

Molenstraat

9.7

Steegsche Velden-Noord

2 van 25

1. Samenvatting

1.1 Beeld op hoofdlijnen uit de MPG 2023 De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) geeft jaarlijks overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille. De informatie in de MPG 2023 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023. Op hoofdlijnen geeft de actualisatie het volgende beeld van de grondexploitatie-portefeuille:

Grondexploitatie-portefeuille per 1-1-2023  Ten opzichte van de MPG 2022 zijn er geen grondexploitatie projecten geopend of afgesloten; dit betekent dat 6 projecten kwalificeren als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE).  In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van locatie Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers. Met dit besluit kwalificeert dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’.

Programma in de grondexploitaties  Het programma (het te realiseren vastgoed) in de BIE-projecten bestaat voornamelijk uit woningen.  In 2022 zijn er gronden uitgegeven voor de realisatie van 160 grondgebonden woningen (in project Aarlesche Erven).  In de prognose voor de periode 2023 – 2030 is de gronduitgifte voor 902 woningen opgenomen (gemiddeld 113 woningen per jaar).  Daarnaast is in het programma de realisatie van maatschappelijk vastgoed (school in Aarlesche Erven) en commercieel vastgoed (detailhandel in centrum) opgenomen.

Geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties (boekwaarde)  Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in BIE-projecten bedraagt per 1-1-2023 € 45,1 mln. In 2022 is de boekwaarde afgenomen met € 5,7 mln. Dit betekent dat in 2022 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. De geactualiseerde prognose laat voor de komende jaren een verdere daling van de boekwaarde zien.

Financieel resultaat van de grondexploitaties  Het geprognosticeerde financiële resultaat van de BIE-projecten is € 29,8 mln. nadelig (NCW per 1-1-2023). Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de prognose in de MPG 2022 (was € 22,7 mln. nadelig, NCW per 1-1-2022).  Alle 6 BIE-projecten hebben een nadelig financieel resultaat (variërend van € 0,2 tot € 13,6 mln.).

Voorziening ter afdekking van het nadelige resultaat en winstneming  Voor het geprognosticeerde nadelige resultaat is volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen van € 29,8 mln.  Voor alle grondexploitatie projecten wordt een nadelig financieel resultaat verwacht. Daarom is er in 2022 geen (tussentijdse) winst genomen in de grondexploitaties.

Risico’s in de grondexploitaties  De risico’s die samenhangen met de BIE-projecten worden ingeschat op € 12,3 mln. Dit is een (lichte) verhoging van de inschatting ten opzichte van de MPG 2022 (was € 11,8 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere inschatting van de risico's in project Steegsche Velden-Noord.  Om de risicoreserve grondexploitatie op het gewenste niveau te brengen vindt er een aanvulling plaats vanuit de vrije algemene reserve van € 7,1 mln. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2022.

3 van 25

1.2 Visualisatie

Programma woningen in BIE

Programma niet-woningen in BIE

Millions

Boekwaarde per 1-1 (BIE) – Geïnvesteerd vermogen

Kosten en opbrengsten (BIE)

Kosten, opbrengsten en cashflow BIE

€70 €60 €50 €40 €30 €20 €10

2032

2031

2030

2029

2028

€(60)

2027

€(50)

2026

€(40)

2025

€(30)

2024

€(20)

2023

€(10)

Totale boekwaarde

€-

€(70) €(80) €(90) €(100) €(110) €(120) Totaal opbrengsten

Totaal kosten

Saldo Cumulatief

4 van 25

Financiën projecten

Resultaat en verliesvoorziening per BIE

Dijkstraten (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-8.112.000

-8.172.000

Boekwaarde

7.190.000

8.727.000

Verslechtering resultaat met name door kosten speeltuin, rentetoerekening, lagere grondopbrengsten, vertraging in laatste uitgifte (verlenging met 2 jaar van planperiode). Aarlesche Erven (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-7.790.000

-13.622.000

Boekwaarde

31.636.000

23.188.000

Verslechtering resultaat door een combinatie van hogere prijsstijgingen voor bouw- en woonrijp maken, lagere opbrengstenstijgingen en rentekosten. Daarnaast zijn de uitgegeven kavels in 2022 kleiner dan geraamd in de grex, dus minder grondopbrengsten. Steegsche Velden Oost fase A (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-2.642.000

-2.745.000

Boekwaarde

3.949.000

4.013.000

Verslechtering resultaat door lagere geraamde opbrenststijging en rentekosten. Centrumplan (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-4.151.000

-4.600.000

Boekwaarde

4.766.000

4.799.000

Verslechtering resultaat door een combinatie van hogere prijsstijgingen voor bouw- en woonrijp maken, lagere opbrengstenstijgingen en rentekosten. Molenstraat (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-439.000

-453.000

Boekwaarde

645.000

655.000

Verslechtering resultaat door hogere prijsstijgingen woonrijp maken en rentekosten. Steegsche Velden-Noord (BIE)

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

421.000

-220.000

Boekwaarde

2.637.000

3.701.000

Verslechtering resultaat door geen opbrengstenstijging, hogere prijsstijgingen bouw- en woonrijp maken en rentetoerekening. TOTAAL BIE

MPG 2022

MPG 2023

Saldo NCW

-22.713.000

-29.812.000

Boekwaarde

50.823.000

45.083.000

5 van 25

Boekwaarde projecten BIE

2. Inleiding 2.1 Grondbeleid in de gemeente Best De raad heeft het grondbeleid van de gemeente Best vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Deze nota legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het uitvoeren van het grondbeleid in onze gemeente.

Wat is grondbeleid? Grondbeleid is een middel om doelstellingen op andere beleidsterreinen binnen de gemeente Best te kunnen realiseren. Hierbij valt te denken aan doelstellingen op het gebied van wonen, infrastructuur, maatschappelijke voorzieningen, bedrijvigheid, recreatie en natuur. In omgevingsvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente? Om het ruimtelijk beleid vorm te kunnen geven is vaak verandering van het grondgebruik noodzakelijk. Deze gewenste ruimtelijke ontwikkelingen kunnen tot stand komen door het toepassen van grondbeleid.

Soorten grondbeleid: actief en faciliterend Op hoofdlijnen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, risicodragend, overgaat tot aankopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van grond.

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, creëert planologische randvoorwaarden, maakt de grond fysiek bouw- en woonrijp en verkoopt de gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan. De gemeente draagt het risico van de grondexploitatie. De daadwerkelijke realisatie van vastgoed valt nadrukkelijk niet onder een grondexploitatie en wordt vrijwel altijd door een marktpartij uitgevoerd.

Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) heeft de gemeente een voorwaardenscheppende rol bij de ontwikkeling van een locatie. De aankoop en grond- en opstalexploitatie laat de gemeente volledig over aan de private (markt)partij (ook wel zelfrealisatie genoemd). Bij faciliterend grondbeleid creëert de gemeente enkel de kaders voor de beoogde locatie- of gebiedsontwikkeling. Hierbij valt te denken aan het opstellen/wijzigen van bestemmingsplannen, de aanleg van openbare voorzieningen en voorbereiding, advies en toezicht. Verder kan de gemeente diverse randvoorwaarden opstellen met betrekking tot volkshuisvesting, fasering en kostenverhaal. De gemeente loopt hierbij weinig financieel risico.

Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid: situationeel grondbeleid In de ‘Nota grondbeleid 2015’ heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast (= situationeel grondbeleid). 2.2 Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente Volgens het BBV moet het actief grondbeleid (administratief) gescheiden worden van het faciliterend grondbeleid. Met de MPG rapporteren wij over het actieve grondbeleid van de gemeente. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met de grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).

Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument 6 van 25

voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten). Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen). 2.3 Doel van de MPG: informatie en autorisatie Het doel van de MPG is tweeledig: het verstrekken van informatie én het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Informatie: de MPG geeft overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille Met de MPG geven wij overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille (een bundeling van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten). De MPG wordt jaarlijks opgesteld en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. De MPG 2023 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2023. De MPG fungeert als een dashboard: op basis van kerninformatie kan een diagnose worden gesteld over de positie van de grondexploitaties. De kerninformatie in de MPG bestaat uit: Programma  het te realiseren vastgoed dat op de uit te geven gronden wordt gerealiseerd; dit is bepalend voor de grondopbrengst van de grondexploitatie-portefeuille.  Boekwaarde het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in de grondexploitatie-portefeuille (het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten). Exploitatie  de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie-portefeuille. Resultaat  de effecten van de actualisatie op het geprognosticeerde financiële resultaat van de grondexploitatieportefeuille.  Risico's en weerstandsvermogen de effecten van de actualisatie op de risico’s van de grondexploitatie-portefeuille en het benodigde weerstandsvermogen.

Autorisatie: door vaststelling van de MPG 2023 worden de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 vastgesteld. Door vaststelling van de MPG worden eveneens de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld en daarmee de benodigde budgetten voor uitvoering van de projecten geautoriseerd. 2.4 De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus De MPG is geen wettelijk verplicht document in de gemeentelijke planning- en control cyclus (zoals de jaarrekening en de begroting). Vanwege het (financiële) belang van de grondexploitaties en de relatie met de jaarrekening en de begroting is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ opgenomen dat het college jaarlijks aan de raad rapporteert over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Met de MPG wordt hieraan uitvoering gegeven.

Relatie MPG met de jaarrekening (terugkijken) In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2023 is de basis voor de waardering van de gronden in de jaarrekening 2022. De geactualiseerde boekwaarden worden op de balans verantwoord en op basis van de geactualiseerde prognoses wordt beoordeeld of in de jaarrekening voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties moeten worden getroffen of bijgesteld. Daarnaast wordt via de jaarrekening 2022 de risicoreserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) op het benodigde niveau bijgesteld.

7 van 25

Relatie MPG met de begroting en meerjarenraming (vooruitkijken) In de MPG wordt ook vooruitgekeken naar de komende jaren. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2023 geeft inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten en het geprognosticeerde resultaat. Deze informatie wordt verwerkt in de lopende begroting 2023 (bijstelling via begrotingswijziging) en in de nog vast te stellen begroting 2024 en meerjarenraming 2025-2027. Door vaststelling van de begroting(swijziging) stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de projecten. 2.5 Leeswijzer In de hoofdstukken 3 en 4 van de MPG 2023 wordt inleidende informatie gegeven met betrekking tot de grondexploitatie-portefeuille: wet- en regelgeving en parameters. In de hoofdstukken 5 tot en met 8 wordt de kern-informatie met betrekking tot de grondexploitatie-portefeuille toegelicht: programma, financiën, risico’s en weerstandsvermogen. In hoofdstuk 9 volgt tenslotte een beknopte toelichting per grondexploitatie.

Visualisatie We realiseren ons dat de MPG een omvangrijk rapport is, met veel cijfers en soms technisch taalgebruik. Met de visualisatie die is opgenomen in de samenvatting (hoofdstuk 1), proberen we deze informatie te bundelen en overzichtelijk te presenteren.

8 van 25

3. Wet- en regelgeving voor grondexploitaties en de rol van de raad

3.1 Inleiding Voor de gemeentelijke grondexploitaties gelden wettelijke- en gemeentelijke kaders. De inrichting en uitvoering van de gemeentelijke grondexploitaties is op onderstaande wet- en regelgeving gebaseerd. 3.2 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Het BBV geeft regels voor het opstellen, actualiseren en herzien van grondexploitaties en de verslaglegging daarover in begroting en jaarrekening. Deze regels zijn uitgewerkt in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’. De regels moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. Een aantal belangrijke regels wordt hieronder opgesomd:  een eenduidige definiëring van het begrip ‘grondexploitatie’;  het startpunt van een bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie;  een grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd;  de looptijd van een grondexploitatie is beperkt tot maximaal 10 jaar;  de kostentoerekening aan BIE volgens kostensoortenlijst Wro/Bro;  de toegestane toe te rekenen rente is verplicht voorgeschreven (gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemde vermogen);  bij een nadelig saldo op de grondexploitatie wordt direct een voorziening getroffen ter grootte van dit saldo.

3.3 Wet op de Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting (Vpb) van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt alleen als overheidsonderneming aangemerkt indien er structureel fiscale winst wordt gemaakt. Bij de beoordeling of sprake is van fiscale winst worden alleen de BIE’s in aanmerking genomen. Op grond van de ‘Quickscan winstoogmerk grondexploitatie’ van de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) is voor de grondbedrijfsactiviteiten van de gemeente Best geconcludeerd dat er in de grondexploitaties geen sprake is van fiscale winst. Hierdoor is er geen sprake is van een onderneming voor de vennootschapsbelasting. Er hoeft dan ook geen vennootschapsbelasting te worden betaald over de behaalde resultaten van de grondexploitatie. Jaarlijks wordt getoetst of de grondexploitaties Vpb-plichtig zijn.

Vpb-toets op basis van MPG 2023 Uit de in 2023 uitgevoerde interne toets (op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023) blijkt wederom dat de grondbedrijfsactiviteiten niet Vpb-plichtig zijn. 3.4 Nota grondbeleid en Financiële verordening Om zijn kaderstellende en controlerende taak te kunnen uitvoeren, moet de raad op de juiste momenten kunnen beschikken over informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitatie-portefeuille. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ de verplichting opgenomen dat aan de raad jaarlijks de MPG ter vaststelling wordt aangeboden. Deze verplichting van het college wordt nader gespecificeerd in de ‘Financiële verordening 2022’. Hierin is opgenomen dat de MPG is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties en informatie bevat over: het programma, de boekwaarde, de exploitatie, het resultaat, de risico’s en het weerstandsvermogen. 3.5 De rol van de raad bij grondexploitaties Gelet op de bovenstaande wet- en regelgeving heeft de raad een aantal rollen ten aanzien van de gemeentelijke grondexploitaties: beleidsmatig, financieel, sturend, controlerend. Deze rollen heeft hij bij het openen, actualiseren, herzien en afsluiten van een grondexploitatie.

9 van 25

3.6 Openen van een grondexploitatie Het openen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad. Het voorstel tot het openen van een grondexploitatie wordt in een separaat voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd (vaak bij vaststelling van een ruimtelijk planologisch plan). Bij de opening worden de kaders vastgelegd waarbinnen de ontwikkeling kan worden uitgevoerd. Na vaststelling kwalificeert een project als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) en fungeert de grondexploitatie als het financiële kader.

Voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld in 2022 In de vergadering 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers. Met dit besluit kwalificeert dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’. Na de voorbereidende werkzaamheden zal aan de raad een voorstel tot vaststelling van de grondexploitatie worden aangeboden. 3.7 Herzien van een grondexploitatie Door nieuwe inzichten kunnen de kaders van een ruimtelijk plan wijzigen. Wijzigingen in plangrens, ruimtegebruik en programma (woningen, bedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke) leiden tot een wijziging van het financiële resultaat. In het geval van zogenaamde plan-inhoudelijke of kaderwijzigingen wordt een herzien plan en een herziene grondexploitatie ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Geen herziening van grondexploitaties in 2022 In 2022 zijn er door de raad geen besluiten genomen om eerder vastgestelde grondexploitaties te herzien. 3.8 Afsluiten van een grondexploitatie Een grondexploitatie wordt afgesloten als het voorziene programma in zijn geheel is gerealiseerd. Het afsluiten van een grondexploitatie is niet wettelijk geregeld. Volgens de gemeentelijke Nota grondbeleid 2015 wordt het voorstel tot afsluiten van een grondexploitatie opgenomen in de jaarlijkse MPG.

Geen afsluiting van grondexploitaties in 2022 In 2022 zijn er geen vastgestelde grondexploitaties afgesloten. 3.9 Actualiseren van een grondexploitatie Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de grondexploitaties worden deze jaarlijks geactualiseerd. Een geactualiseerde grondexploitatie kan leiden tot een ander resultaat. Van actualisering is sprake als de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde. Vervolgens worden de grondexploitaties geactualiseerd aan de hand van de 5 P’s: 

Parameters



Programma



Planning

de rekenkundige uitgangspunten voor kosten- en opbrengstenstijgingen, rente en disconteringsvoet. het te realiseren vastgoed (woningen, bedrijven, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen). de fasering van het project in de tijd; vertraging of versnelling heeft effect op de kosten en opbrengsten, en dus op het resultaat. 

Prijspeil de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar het prijspeil 1-1-2023.



Prijs de grondopbrengsten van het programma; de grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Zo ontstaat een geactualiseerde en onderbouwde prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Indien noodzakelijk worden op basis van deze prognose voorzieningen voor verliesgevende 10 van 25

grondexploitaties getroffen of bijgesteld óf tussentijdse winsten genomen. De grondexploitaties worden jaarlijks door de raad vastgesteld door vaststelling van de MPG.

geactualiseerde

Actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2023 De door de raad vastgestelde grondexploitaties zijn geactualiseerd per 1-1-2023. De financiële effecten van de actualisering worden toegelicht in deze MPG en worden verwerkt in de jaarrekening 2022, de lopende begroting 2023 en de ontwerp-begroting 2024-2027.

11 van 25

4. Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2022

4.1 Inleiding Een grondexploitatie heeft vaak een meerjarige looptijd. De factor ‘tijd’ speelt daarom een belangrijke rol bij de bepaling van het resultaat. De nominale kosten en opbrengsten worden dan ook gefaseerd over de looptijd en worden doorgerekend met parameters voor rente, kostenstijging, opbrengstenstijging en disconteringsvoet. Het is van belang dat wordt gerekend met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van grote invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een vaak langjarige grondexploitatie. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ bepaald dat de parameters jaarlijks worden geactualiseerd en worden onderbouwd/toegelicht in de MPG. 4.2 Rente De berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is verplicht voorgeschreven in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV. De rente moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het boekjaar 2022 resulteert deze berekeningswijze in een rente van 0,23%. Dit rentepercentage wordt toegerekend als werkelijke rente in boekjaar 2022. Bij de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2023 wordt in de prognose een rente van 0,35% aan de grondexploitaties toegerekend. Dit wijkt af van de voorgaande prognose in de MPG 2022.

Dit is het gevolg van het aantrekken van externe financiering door de gemeente. 4.3 Verwachte ontwikkeling van de kosten Voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging baseren wij ons op een externe bron: de ‘Outlook grondexploitaties 2023’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen gefundeerde inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties.

Belangrijke kostenposten in de grondexploitatie   

Grond-, weg- en waterbouw (GWW): kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de plangebieden. Voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Plankosten: de kosten voor producten en de personele inzet om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Trends en ontwikkelingen  

Aanhoudende prijsstijgingen en stikstofproblematiek. Vtu en plankosten nemen toe door het aanhoudende personeelstekort en de hoge inflatie.

Prognose De toekomst voor de GWW-sector blijft onzeker. De loon- en materiaalkosten zullen nog blijven stijgen. Hierdoor zal de prijsstijging op de korte termijn nog hoog zijn. Naar verwachting zullen de kosten op middellange termijn stabiliseren op een hoog niveau.

Toepassing in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 Voor het jaar 2023 wordt gerekend met een kostenstijging van 6%. Voor de periode 2024 – 2025 wordt gerekend met een kostenstijging van 4% per jaar. Voor de periode 2026 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar. 4.4 Verwachte ontwikkeling van de opbrengsten Ook voor de inschatting van de parameter voor opbrengstenstijging baseren wij ons op de ‘Outlook grondexploitaties 2023’.

Trends en ontwikkelingen 

Op korte termijn zullen de bouwkosten stijgen en de woningprijzen dalen. 12 van 25

Prognose De grondprijs is het resultaat van de marktwaarde van een woning en de stichtingskosten. Naar verwachting zullen de bouwkosten blijven stijgen in 2023, terwijl de woningprijzen dalen. Dit betekent dat de residuele grondwaarden zullen dalen.

Toepassing in de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 Voor het jaar 2023 wordt gerekend met de door het college vastgestelde grondprijzen voor 2023 (zie collegebesluit d.d. 31-1-2023; handhaving van de grondprijzen op het prijsniveau van 2022, dus indexering met 0%). Voor de periode 2024 – 2025 wordt eveneens gerekend met een opbrengstenstijging van 0% per jaar. Voor de periode 2026 en volgende jaren wordt gerekend met een opbrengstenstijging van 2% per jaar. Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering van grondprijzen, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden. 4.5 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten voorgeschreven op 2%. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. 4.6 Overzicht en vergelijking parameters In onderstaande tabel is zichtbaar wat de parameter was in de MPG 2022, en welke parameter in de MPG 2023 wordt gehanteerd.

13 van 25

5. Programma en planning in de grondexploitaties

5.1 Inleiding Een grondexploitatie is gericht op de transformatie van gronden tot bouwrijpe grond om hierop de realisatie van een programma (vastgoed) mogelijk te maken. Aan een grondexploitatie zit dus altijd een bouwprogramma gekoppeld. Het te realiseren programma is bepalend voor de opbrengstpotentie van de grondexploitaties.

Het programma in de grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen Het bouwprogramma in de gemeentelijke grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen. Dit hoofdstuk geeft daarom inzicht in de woningbehoefte op korte, middellange en lange termijn. Deze behoefte wordt afgezet tegen het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (korte en middellange termijn). Het doel hiervan is om te constateren dat er kwantitatief en kwalitatief aansluiting is tussen vraag en aanbod. Leidende principes zijn de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognoses en de uitkomsten uit het regionale woonbehoefteonderzoek. Op het niveau van de locatieontwikkeling toetst de gemeente aan de kwantitatieve en kwalitatieve kaders uit het Afsprakenkader Wonen van het SGE. Grotere plannen legt de gemeente voor aan het regionaal coördinatieteam Wonen, waarin ook de provincie is vertegenwoordigd. Daarnaast heeft de gemeente in de uitvoering van het programma met marktpartijen en woningcorporaties te maken. 5.2 Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag De grote lijn die uit de onderzoeken van de afgelopen jaren naar voren komt is dat de komende decennia sprake is van een grote vraag naar woningen. Dit is enerzijds het gevolg van de bevolkingsgroei, vooral door migratie. Anderzijds door de groei van het aantal kleine huishoudens. De vraag is vooral sterk in de 10 jaar vanaf 2021.

Daarna zwakt deze wat af richting 2040. De grote vraag heeft voor een deel ook te maken met het feit dat de afgelopen 10 jaar het aantal nieuwe woningen achter is gebleven bij de vraagontwikkeling. Dit heeft geleid tot een fors woningtekort. (landelijk gezien bedraagt dit tekort zo’n 325.000 woningen in 2023; en volgens de prognoses stijgt dit tekort nog door; bron ABF Research). 5.3 De Visie op Wonen: het aanbod

Regionale samenwerking Het Rijk, de provincie, de SGE-gemeenten en de twee betrokken waterschappen hebben het Verstedelijkingsakkoord Stedelijk Gebied Eindhoven ondertekend. Het bevat kwalitatieve kaders (Brainport Principes en woonmilieus) en kwantitatieve kaders (aantallen, huur-/koop-/prijssegmentering) om aan de woningvraag in de regio te voldoen. Uitgangspunt van het akkoord is om in ieder geval de realisatie van 62.000 woningen en 72.000 arbeidsplaatsen mogelijk te maken in 20 jaar tijd. Twee derde hiervan landt in Eindhoven, het overige in de omliggende gemeenten in het SGE. De gemeente Best bouwt tot 2040 zo’n 2.400 woningen voor de lokale behoefte, en in totaal 4.100 woningen (daarmee ook voor de regionale behoefte). Belangrijk voor Best zijn de locaties Aarlesche Erven, Boomgaard en Stationsomgeving, waarvan de eerste deel uitmaakt van de majeure locaties in onze regio.

Gemeente Best Lokaal heeft de opgave uitwerking gekregen in het programma Versnellingsopgave Wonen dat het college in 2020 heeft vastgesteld. Onderdeel van het programma is het opbouwen van een woningbouwprogramma. Aan harde capaciteit bevat het woningbouwprogramma op dit moment zo’n 1.350 woningen. Een flink deel van deze woningen wordt gevonden in de gemeentelijke grondexploitaties. De gemeente heeft hiernaast zachte plancapaciteit voor circa 2.300 woningen, verdeeld over plannen die planologisch in voorbereiding zijn (1.050 woningen) en potentiële plannen (1.250 woningen). Op grond van het verstedelijkingsakkoord SGE (juni 2022) en het bestuursakkoord (juli 2022) is de ambitie van Best om vanaf 2021 tot 2030 jaarlijks 300 woningen toe te voegen. Op grond van het gerealiseerde aantal woningen in 2020, 2021 en 2022 is de vraag of dit realistisch is. In de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023) is een minimale opgave 14 van 25

benoemd. Deze bedraagt voor Best van 2022 tot en met 2030 bruto 1.765 woningen. Vanaf 2030 neemt de groeicurve van nieuwe woningen iets af. Afhankelijk van het aantal gerealiseerde woningen tot 2030 blijft de opgave om tot 2040 (gerekend vanaf 2019) 4.100 woningen toe te voegen. 5.4 Gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties In onderstaande tabel is het gerealiseerde en nog te realiseren woningbouwprogramma in de grondexploitaties per jaarschijf weergegeven. Het betreft de kavelverkoop van het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de categorie ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE). Realisatie

WONINGBOUW Totaal

Realisatie

Nog te realiseren (prognose)

t/m 2021 2022

Totaal

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

142

131

129

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dijkstraten - ggb

606

604

Dijkstraten - app

Steegsche Velden Oost fase A - ggb

206

193

Centrumplan - app

Molenstraat - ggb

Molenstraat - app

Aarlesche Erven - ggb

880

160

Steegsche Velden-Noord (ggb)

107

1.962

900 160

1.060

110

154

142

131

129

Totaal BIE

13 18 2

Aantallen naar woningtype Grondgebonden

93%

1.820

816

160

976

110

116

142

131

129

Appartementen

142

110

154

142

131

129

Totaal

1.962

900 160

1.060

Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken Het gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties omvat voor de periode 2023 tot en met 2030 totaal 902 woningen. Dit betekent dat er daarnaast ruimte is voor particuliere initiatieven of toekomstige gemeentelijke projecten voor circa 2.550 woningen tot 2040. Een aantal van deze locaties, met name particuliere initiatieven zijn daarbij in beeld. Of deze locaties uiteindelijk tot voldoende woningen kunnen leiden is nog niet zeker.

Risico’s in het gemeentelijk woningbouwprogramma Het gemeentelijk woningbouwprogramma past in aantallen ruim binnen de regionale afspraken. Dit neemt echter niet weg dat de uitbreidingsplannen in Best getoetst moeten worden aan de woonvisie Wonen met visie, 2017 en de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023). Het programma Versnellingsopgave Woningbouw (vastgesteld 22 juni 2020) zal nader bekijken in hoeverre de Ladder voor Duurzame Verstedelijking zodanig gebruikt kan worden dat deze ladder de realisatie van woningen niet in de weg staat. De prijsstijging van traditionele eengezins-nieuwbouwwoningen door toenemende bouwkosten in combinatie met de een stijging van de hypotheekrente, vertaalt zich in een teruglopende vraag naar deze woningtypen en een toenemende vraag naar kleinere (betaalbare) grondgebonden woningen en mogelijk andere al dan niet gestapelde woonvormen. Dit sluit aan bij de uitgangspunten in het beleidsakkoord 2022-2026 (meer woningen voor kleinere huishoudens) en het NWBA (Nationale Woon- en Bouwagenda) en de daarop gebaseerde regionale woondeals (2/3 betaalbare woningen, < € 355.000). Het levert in lopende grondexploitaties, met name Aarlesche Erven en Steegsche Velden-Noord echter een risico op met betrekking tot de verwachte en te realiseren grondopbrengsten.

Uitgifte kavels: raming versus realisatie 2022 In de MPG 2022 werd ervan uitgegaan dat er 222 kavels verkocht zouden worden in 2022. In werkelijkheid zijn er 160 kavels verkocht (alle in Aarlesche Erven). De eerste 19 kavels in Steegsche Velden-Noord zijn in 2022 niet verkocht, evenmin als de appartementen en vrije kavels in Dijkstraten. 15 van 25

6. Financiën van de bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1 Inleiding De raad heeft voor 6 projecten een grondexploitatie vastgesteld. Deze projecten kwalificeren daardoor als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). In het BBV zijn voor deze BIE-projecten specifieke regels opgenomen. In dit hoofdstuk worden de financiën van de BIE-projecten op hoofdlijnen toegelicht. 6.2 Definitie van ‘bouwgrond in exploitatie’ Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ scherp gedefinieerd:

Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het startpunt van BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Bouwgronden in exploitatie bevinden zich in het transformatieproces naar bouwrijpe grond, met als oogmerk te worden bebouwd. Overige projecten dienen duidelijk te worden onderscheiden van bouwgronden in exploitatie. Per 1-1-2023 heeft de gemeente 6 projecten in de grondexploitatie-portefeuille die kwalificeren als BIE:      

Dijkstraten Aarlesche Erven Steegsche Velden Oost fase A Centrumplan Molenstraat Steegsche Velden-Noord

6.3 Gevolgen van de kwalificatie BIE De kwalificatie BIE heeft volgens het BBV gevolgen voor de rubricering op de gemeentelijke balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Rubricering op de balans: vlottende activa onder de voorraden Volgens het BBV moeten bouwgronden in exploitatie worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, meer specifiek als onderhanden werk.

Waardering van de gronden op de balans: vervaardigingsprijs (of duurzaam lagere marktwaarde) Wanneer grond kwalificeert als BIE, vindt waardering op de balans plaats tegen de vervaardigingsprijs. Dit betekent dat naast de verkrijgingsprijs van de grond, ook de overige kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grond kunnen worden geactiveerd.

Kostentoerekening: volgens kostensoortenlijst Bro Voor de vervaardigingskosten die aan BIE kunnen worden toegerekend moet worden aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend. 6.4 Bruto boekwaarde van BIE: € 45,1 mln. Een belangrijk onderdeel van de financiële positie van het ‘gemeentelijk grondbedrijf’ betreft de ontwikkeling van de boekwaarde. De bruto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. Over de 16 van 25

boekwaarde wordt rente berekend, welke ten laste komt van de grondexploitaties. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. De bruto boekwaarde per 1-12023 bedraagt € 45.082.000 (was € 50.824.000 per 1-1-2022).

Realisatie in 2022 De verlaging van de boekwaarde per 1-1-2023 wordt veroorzaakt doordat in 2022 in de projecten per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd (met name grondverkopen in project Aarlesche Erven). Hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 5.741.000.

Prognose De prognose op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 laat een verdere daling van de boekwaarde in de komende jaren zien. Dit betekent dat naar verwachting in de komende jaren meer opbrengsten dan kosten worden gerealiseerd. De geprognosticeerde opbrengsten zijn echter niet voldoende om de boekwaarde in zijn geheel terug te verdienen; er resteert dus een nadelig saldo (zie onderdeel 6.8). 6.5 Nog te realiseren kosten van BIE: € 61,0 mln. Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende investeringen (kostensoorten): verwerving, tijdelijk beheer, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht en rente. In 2022 bedragen de gerealiseerde kosten € 4.851.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 worden de nog te realiseren kosten voor de resterende looptijd geraamd op € 61.042.000. 6.7 Nog te realiseren opbrengsten van BIE: € 72,0 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend.

In 2022 bedragen de gerealiseerde opbrengsten € 10.592.000 (voornamelijk grondverkopen in project Aarlesche Erven). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 worden de nog te realiseren opbrengsten over de resterende looptijd geraamd op € 72.034.000. 6.8 Resultaat van BIE: € 29,8 mln. nadelig (NCW per 1-1-2023) Het resultaat van een grondexploitatie wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde (NCW). In deze MPG wordt het resultaat op NCW uitgedrukt. Dit is noodzakelijk om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen (correctie voor de verschillen in looptijd). De NCW wordt berekend door bij de gerealiseerde boekwaarde de nog te realiseren kosten en opbrengsten over alle toekomstige jaarschijven op te tellen en deze vervolgens contant te maken met een disconteringsvoet (2%, voorgeschreven in het BBV). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 wordt het resultaat van de grondexploitaties geraamd op € 29.812.000 nadelig op NCW (resultaat per 1-1-2022 was € 22.714.000 nadelig op NCW). RESULTAAT Bouwgronden in exploitatie (BIE)

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G03

Steegsche Velden Oost fase A

G04

Centrumplan

G05

Molenstraat

G06

Steegsche Velden-Noord Subtotaal BIE

Resultaat jaarrekening 2021 NCW 1-1-2022

Resultaat jaarrekening 2022 NCW 1-1-2023

Verschil

-€ 8.112.272 -€ 7.789.578 -€ 2.642.478 -€ 4.151.286 -€ 439.331 € 421.263 -€ 22.713.684

-€ 8.171.667 -€ 13.622.431 -€ 2.744.949 -€ 4.599.537 -€ 452.832 -€ 220.403 -€ 29.811.819

-€ 59.395 -€ 5.832.853 -€ 102.471 -€ 448.251 -€ 13.500 -€ 641.666 -€ 7.098.136

17 van 25

6.9 Voorziening voor verliesgevende BIE: € 29,8 mln. De bruto boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten (voornamelijk uit grondverkoop). Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om de toekomstige verliezen op te vangen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 worden de nadelige planresultaten geraamd op € 29.812.000. Voor dit bedrag is in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen. De voorziening per 1-1-2022 bedroeg € 23.135.000. De verhoging van de voorziening met € 6.677.000 komt ten laste van de Risicoreserve grondexploitaties. VOORZIENING Bouwgronden in exploitatie (BIE)

G01

Dijkstraten

G02

Aarlesche Erven

G03

Steegsche Velden Oost fase A

G04

Centrumplan

G05

Molenstraat

G06

Steegsche Velden-Noord Subtotaal BIE

Voorziening jaarrekening 2021 31-12-2021

Voorziening jaarrekening 2022 31-12-2022

Verschil

€ 8.112.272 € 7.789.578 € 2.642.478 € 4.151.286 € 439.331 €0 € 23.134.947

€ 8.171.667 € 13.622.431 € 2.744.949 € 4.599.537 € 452.832 € 220.403 € 29.811.819

€ 59.395 € 5.832.853 € 102.471 € 448.251 € 13.500 € 220.403 € 6.676.873

6.10 Netto boekwaarde van BIE: € 15,3 mln. De netto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de bruto boekwaarde (€ 45.082.000) verminderd met de getroffen voorzieningen (€ 29.812.000). De netto boekwaarde per 1-1-2023 bedraagt dus € 15.270.000 (netto boekwaarde per 1-1-2022 was € 27.689.000). 6.11 Winstneming In de BBV-richtlijnen is de methode voorgeschreven voor het tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties. Het nemen van tussentijdse winst is geen keuze maar een verplichting (realisatiebeginsel). Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden (voorzichtigheidsbeginsel). Voor het bepalen van de tussentijdse winst is de ‘percentage of completion’ (poc)-methode voorgeschreven. Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie verkeert. Naar rato van de voortgang van het project moet tussentijds winst worden genomen. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Winsten uit grondexploitaties worden afgedragen aan de Risicoreserve grondexploitaties (en verliezen worden aan deze reserve onttrokken).

Geen tussentijdse winstneming in 2022 Omdat er in 2022 geen sprake was van positieve grondexploitaties, is in 2022 geen tussentijdse winst genomen.

Prognose tussentijdse winstneming in 2023 en volgende jaren Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 worden in de grondexploitatie-projecten geen winsten verwacht; daarom worden ook geen tussentijdse winstafdrachten geraamd. 6.12

Overzichten resultaat en cashflow van BIE

Schema opbouw resultaat BIE Het onderstaande overzicht laat de schematische opbouw van het resultaat van de bouwgronden in exploitatie zien.

18 van 25

Grafiek cashflow BIE In onderstaande grafiek wordt de cashflow van de BIE weergegeven. Cashflow (kasstroom) is het verschil tussen de jaarlijkse kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie. De cashflow grafiek geeft inzicht in het financieringsverloop van de grondexploitatie-portefeuille en wordt gebruikt voor de liquiditeitsprognose. Cashflow staat los van winst of verlies.

19 van 25

7. Financiën van de bouwgronden in voorbereiding

7.1 Inleiding Het ontwikkelen van een locatie en het openen van een grondexploitatie heeft voorbereiding nodig. Inherent aan de voorbereidingsfase is dat er nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld waar de voorbereidingskosten aan kunnen worden toegerekend. Het BBV biedt de mogelijkheid om deze voorbereidingskosten (onder voorwaarden) te activeren onder de immateriële vaste activa. 7.2 Voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten Om te voorkomen dat een veelheid aan voorbereidingskosten wordt geactiveerd zonder dat er een concreet perspectief bestaat op de ontwikkeling van een locatie, zijn hier een aantal voorwaarden aan verbonden:  De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst.  De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en worden opgenomen in de desbetreffende BIE óf worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat.  Plannen tot ontwikkeling van een locatie waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben (raadsbesluit).

7.3 Project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers kwalificeert als bouwgrond in voorbereiding In de vergadering van 12 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar gesteld voor de planontwikkeling van locatie Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers. Met dit besluit kwalificeert dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’.

Gerealiseerde voorbereidingskosten in 2022 In 2022 zijn € 50.000 aan voorbereidingskosten gemaakt. Dit betreft voornamelijk kosten voor het opstarten van het bestemmingsplan en interne plankosten.

20 van 25

8. Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

8.1 Inleiding Het voeren van een actief grondbeleid en het transformeren/exploiteren van gronden brengt risico's met zich mee. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de Risicoreserve grondexploitaties moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met het aanwezige weerstandsvermogen. In dit hoofdstuk lichten wij de risico’s van de grondexploitaties en de afdekking in het weerstandsvermogen toe. 8.2 Soorten risico’s in de grondexploitaties Een risico kan worden gedefinieerd als een mogelijke gebeurtenis die een negatieve of een positieve invloed kan hebben op het realiseren van een grondexploitatie. Dus risico’s zijn zowel ‘bedreigingen’ als ‘kansen’. Aan grondexploitaties zijn diverse soorten risico’s verbonden. Het onderstaande overzicht geeft een beeld van de mogelijke risico’s in de grondexploitaties. Aandachtsgebied Fasering

Markt

Looptijd/rente Organisatie Fiscaliteiten Milieu

Waardering

Verwervingen

Planrealisatie Claims

Politiek

Bouw- en woonrijp maken Subsidies

Omschrijving

Voorbeelden

Afwijkingen ten opzichte van de termijnen en uitgangspunten, met name op het gebied van looptijd, waarmee rekening is gehouden bij de planopzet. De effecten van mogelijke (economische) omstandigheden waardoor vraag en aanbod niet direct aan elkaar gelijk zijn en een mogelijk afzetrisico bestaat. Als gevolg van vroegtijdige verwerving of lange doorlooptijd lopen van risico’s en maken van rentekosten. Plan- en productieprocessen die qua geld, tijd en/of exploitatie niet integraal in de hand worden gehouden. Effecten als gevolg van het niet of niet geheel juist toepassen van het btw-regime. De risico’s die bestaan in het kader van toepassing van milieuregelgeving in relatie tot de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te kunnen realiseren. Indien de verwachting bestaat dat de huidige (boek)waarde en toekomstige investeringen in een complex niet goed gemaakt kunnen worden door de werkelijk en (te) verwachten opbrengsten. Knelpunten waardoor de ontwikkeling van een plan vertraging op kan lopen, niet (geheel) gerealiseerd kan worden of economische haalbaarheid onder druk komt te staan. Aanpassingen op het oorspronkelijk plan als gevolg van bezwaren of onmogelijkheden om te realiseren. Aanspraken die gedurende ontwikkeling van een plan ontstaan.

Procedurele vertraging, verkoop van gronden of tempo van het bouwrijp maken.

Indien door afweging van belangen en doelstellingen wijzigingen in de uitvoering en realisatie van de oorspronkelijke plannen plaatsvindt. Indien bij de uitvoering van plannen afwijkingen ontstaan die niet waren voorzien in het oorspronkelijk VO, DO en bestek. De financiële en organisatorische knelpunten die bestaan als gevolg van het niet voldoen aan de subsidievoorwaarden. 21 van 25

Ontwikkelen van woningen in een (op dat moment) verkeerd segment, economische dip in specifieke bedrijfstak (bijvoorbeeld logistieke sector). Het bereiken van een maximaal aanvaardbare boekwaarde. Uitstel van besluitvorming of door onvoldoende bewaking/ project- en procesmanagement. Onderscheid tussen btw-ondernemers en btwcompensatiefonds. Bodemsanering, geluidsmaatregelen, stikstofdepositie. Aankopen met een langjarig karakter.

Grondprijsontwikkeling, onteigening en compensatie. Bestemmingsplanprocedure, beroep Raad van State, etc. Brandschade, nakoming contracten, etc. Hierbij wordt geen rekening gehouden met planschade als gevolg van vaststelling van een bestemmingsplan Woningdifferentiatie, inspraak burgers etc.

Ophoging van het terrein, constructie bouwwerk, kabels en leidingen, aanbestedingstegenvallers, etc. Bodemsanering, explosievenonderzoek, landschapsinvesteringsregeling, Versnellingsagenda.

Derden

Gevolgen van het niet of niet geheel na kunnen komen van afspraken die gemaakt zijn met derden.

Samenwerkingsovereenkomst, bouwclaimovereenkomsten, koopcontracten, leveringsvoorwaarden, etc.

8.3 Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van diverse aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de grondexploitaties. Bewegingen rondom deze aannames kunnen het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden, en zijn dus een risico. In het kader van risicomanagement inventariseren wij periodiek de risico’s die verbonden zijn aan de gemeentelijke grondexploitaties. De risico’s worden onderverdeeld in projectrisico’s en marktrisico’s.

Projectrisico’s

Projectrisico’s zijn risico’s die optreden bij een specifiek project. Denk bijvoorbeeld aan een hindercirkel of een juridische procedure die betrekking heeft op het project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren. De projectrisico’s worden in beeld gebracht met de kans x impact-methode. Deze methode bestaat uit twee elementen: de impact (omvang) van het risico en de kans van optreden. De combinatie van impact en kans van optreden leidt tot het effect op het geprognosticeerde financiële resultaat (financiële impact x kans van optreden = risicobedrag).

Marktrisico’s

Bij marktrisico’s gaat het om risico’s die samenhangen met (macro) ontwikkelingen die gelden voor elke grondexploitatie. Denk bijvoorbeeld aan het risico dat de afzet van kavels langzamer gaat dan in de grondexploitatie is opgenomen of dat de geprognosticeerde opbrengsten lager uitvallen. In elke grondexploitatie wordt standaard rekening gehouden met marktrisico's. Dit risico wordt uitgedrukt in een percentage van de nog te realiseren opbrengsten in het project. 8.4 Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 12,3 mln. De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit fluctueert op basis van de geactualiseerde inschatting van de risico’s in de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2023 schatten wij de risico’s in op een bedrag van € 12.279.000. In de MPG 2022 werden de risico’s ingeschat op € 11.808.000. De verhoging van het risicobedrag met € 471.000 is grotendeels het gevolg van hogere risico-inschattingen in project Steegsche Velden Noord. 8.5 Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 5,1 mln. De risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Met het instellen van een aparte reserve voor grondexploitaties, worden de financiële resultaten en risico’s van grondexploitaties gescheiden van de overige gemeentelijke taken. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De stand van deze reserve is per 1-1-2022 was € 11.808.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties moeten de voorzieningen voor geprognosticeerde verliezen worden verhoogd met € 6.677.000. Dit bedrag wordt in 2022 ten laste gebracht van risicoreserve grondexploitaties. Dit resulteert in stand van deze reserve per 31-12-2022 van € 5.131.000. 8.6 Aanvulling vanuit vrije algemene reserve: € 7,1 mln. Op basis van de geactualiseerde risico-inventarisatie per 1-1-2023 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 12.279.000. De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2022 € 5.131.000. Dit betekent dat er vanuit de vrije algemene reserve een aanvulling moet plaatsvinden van € 7.148.000. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2022.

22 van 25

8.7 Cijfermatige recapitulatie

€ 12.279.171

Benodigde weerstandscapaciteit Beschikbare weerstandscapaciteit / risicoreserve grondexploitatie - stand per 1-1-2022 - mutaties in de voorzieningen in 2022 - stand per 31-12-2022

Aanvulling risicoreserve grondexploitatie t.l.v. vrije algemene reserve

23 van 25

€ 11.807.673 -€ 6.676.873

€ 5.130.800

€ 7.148.371

9. Stand van zaken BIE-projecten

9.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt per door de raad vastgestelde grondexploitatie kort de stand van zaken weergegeven (na actualisatie per 1-1-2023). 9.2 Dijkstraten Het plan Dijkstraten wordt ontwikkeld in vijf fasen. In 2021 zijn alle kavels van de laatste fase 5 (107 kavels) verkocht. De school/MFA is in gebruik genomen. Fase 1, 2 en 3 zijn inmiddels geheel woonrijp gemaakt. In fase 3 en fase 1 zijn nog appartementencomplexen te realiseren. De ontwikkeling hiervan is nog niet gestart. In fase 3 resten nog 2 uitgeefbare kavels voor eengezinswoningen. In totaal zijn er circa 668 woningen gepland, waarvan er inmiddels 626 zijn verkocht en gerealiseerd. Er moeten dus nog circa 42 woningen gebouwd worden. Het plan heeft een looptijd tot en met 2026 en is twee jaar langer dan vorig jaar ingeschat vanwege de lastige verkoopprocedure voor een van de appartementencomplexen. De boekwaarde per 31-122023 van de grondexploitatie Dijkstraten bedraagt € 8.727.000 nadelig. In de geactualiseerde grondexploitatie wordt een nadelig saldo geraamd van € 8.172.000 (NCW per 1-1-2023). Dit was € 8.112.000 NCW per 1-12022 en betekent dan ook een toename van het verlies met € 59.000. Voor het verlies is in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag.

9.3 Aarlesche Erven De raad heeft in juni 2019 het bestemmingsplan en de grondexploitatie voor Aarlesche Erven vastgesteld. Sinds begin 2021 is het bestemmingsplan onherroepelijk. In de grondexploitatie is het volgende programma opgenomen: 880 woningen, 1 school en een collectieve fruit/pluktuin. Voor de uitgifte van de gronden heeft de gemeente bouwclaimovereenkomsten gesloten met diverse ontwikkelaars. In 2021 is het bouwrijp maken van fase 1 gerealiseerd. Het bouwrijp maken van fase 2 en 3 is (grotendeels) in 2022 gerealiseerd. In 2022 is de eerste grond uitgegeven voor 160 woningbouw kavels. De uitgifteperiode van de overige gronden is voorzien tot en met 2030 (gemiddeld 90 woningen per jaar). De boekwaarde per 31-12-2022 bedraagt € 23.188.000. De einddatum van het project is voorzien in 2032. Dit is 1 jaar later dan in de voorgaande MPG. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd verlies van € 13.622.000 (NCW per 1-1-2023). Voor dit verlies is in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag. 9.4 Steegsche Velden Oost fase A In het plan Steegsche Velden Oost fase A zijn 206 woningen gepland in een variatie van vrijstaande woningen, tweekappers, driekappers en rijwoningen. Inmiddels zijn 193 kavels uitgegeven. De planning is dat de resterende 13 kavels in 2023 worden uitgegeven.

Voor de uitgifte van deze kavels was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In de vergadering van 7-3-2022 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het afrondende woonrijp maken vindt plaats in de periode 2023-2024. De boekwaarde per 31-12-2022 bedraagt € 4.013.000. De einddatum van het project is voorzien in 2024 en het project sluit dan af met een geprognosticeerd verlies van € 2.745.000 (NCW per 1-1-2023). Voor het verlies is in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag. 9.5 Centrumplan Binnen de huidige kaders van het centrumplan wordt rekening gehouden met twee ontwikkelvlekken voor vastgoed en de herinrichting van de openbare ruimte (grotendeels gerealiseerd). De grond voor ontwikkelvlek 1 (gelegen aan de Hoofdstraat/Raadhuisplein) is in 2019 uitgegeven en de bouw van het vastgoed is in 2020 opgeleverd (horecagelegenheid, commerciële ruimte en 12 appartementen). Ontwikkelvlek 2 is gelegen aan het Dorpsplein/Raadhuisstraat op het parkeerterrein tussen Zeeman en het gemeentehuis. Voor deze ontwikkelvlek is een programma gepland van commerciële ruimten en appartementen. De uitgifte van de grond is gefaseerd in 2025. Daarna volgt het (her)inrichten van de openbare ruimte in 2026/2027. De boekwaarde per 31-12-2022 bedraagt € 4.799.000.

De einddatum van het project is voorzien in 2027 en het project sluit dan af met een geprognosticeerd verlies van € 4.600.000 (NCW per 1-1-2023). Voor het verlies is in de jaarrekening 2022 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag. 24 van 25

Het project ‘Samen Gaan’ heeft mogelijk invloed op de huidige grondexploitatie Centrum

In het project ‘Samen Gaan’ wordt toegewerkt naar een gezamenlijke huisvesting voor de gemeente en organisaties van Bestwijzer. In de raadsvergadering van 12 juli 2021 is gekozen voor scenario 3b, waarbij nieuwbouw plaatsvindt op eigen grond en aan het Dorpsplein. In de raadsvergadering van september 2022 heeft de raad stedenbouwkundige kaders voor het Dorpsplein vastgesteld. Deze worden door het college uitgewerkt. Door toekomstige (definitieve) besluitvorming over project ‘Samen Gaan’ en stedenbouwkundige visie Dorpsplein, ontstaat de mogelijkheid om de locatie van het huidige gemeentehuis te (her)ontwikkelen. Hier kunnen andere functies, zoals wonen of detailhandel, worden toegevoegd. Dit leidt tot een herziening van de huidige grondexploitatie óf vaststelling van een nieuwe grondexploitatie. 9.6 Molenstraat Het totale programma van de grondexploitatie Molenstraat omvat 50 appartementen en 21 grondgebonden woningen. In 2022 zijn voornamelijk plankosten gemaakt. Er is namelijk een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding voor de twee resterende kavels waarin een groter bouwprogramma (een aantal appartementen) is opgenomen. Pas als hierover een besluit is genomen, kan de grondexploitatie hierop aangepast worden. Tot die tijd is het uitgangspunt de uitgifte van twee kavels in 2023 en is de verwachte einddatum 31-12-2023.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12780652/1