23005.3 - Bijlage 1 - Toelichting BP Oirschotseweg ong. (nabij 96, 98)

RENTMEESTERS

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 - 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN OIRSCHOTSEWEG ONG. (NABIJ 96 EN NABIJ 98) BEST GEMEENTE BEST

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Crijns Rentmeesters bv December 2022

Archiefexemplaar van BL22-23826

- Toelichting bestemmingsplan Oirschotseweg ong. (nabij 96, 98)

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

PLANGEGEVENS

Naam bestemmingsplan

Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best

Datum

December 2022

Opgesteld door

G.J.P. Bosmans

Tweede contactpersoon

M.J.M. Crijns

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

INHOUD 1.

INLEIDING 1.1 1.2

Aanleiding Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied Liqqinq van het planqebied

7

1.2.2

Begrenzing plangebied

8

1.2.3

Juridische status van het plangebied

10

HUIDIGE SITUATIE

11

Ontstaansgeschiedenis Functionele structuur Huidige invulling plangebied

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE 3.1 3.2

Beoogde ontwikkeling Landschappelijke inpassing

11 12 12

14 14 15

3.2.1

Inleiding

15

3.2.2

Totaalbeeld landschapselementen

15

3.2.3

Beheer en onderhoud

16

3.3 3.4

Beoogd planologisch regime Ontsluiting en parkeren

20 21

3.4.1

Ontsluiting

21

3.4.2

Parkeren

21

BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

22 22

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

22

4.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

22

4.2 4.2.1 4.2.2

4.3

5.

8

Leeswijzer

2.1 2.2 2.3

4.

7 7

1.2.1

1.3

2.

7

Provinciaal beleid Brabantse Omgevingsvisie Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

23 23 23

Gemeentelijk beleid

28

4.3.1

Omgevingsvisie

28

4.3.2

Toekomstvisie 2020

28

4.3.3

Structuurvisie Best 2030

29

4.3.4

Landschapsinvesterinqsreqelinq 2019

31

4.3.5

Woonvisie

32

4.3.6

Bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeoloqie’

33

4.3.7

Milieubeleidsplan Best 2012 - 2016

34

4.3.8

Duurzaamheid

34

4.3.9

Archeologie

38

RELEVANTE MILIEUASPECTEN 5.1

Agrarische bedrijven

39 39

5.1.1

Inleiding

39

5.1.2

Achtergrondbelasting

40

5.1.3

Ontwikkelingsmogelijkheden omliggende bedrijven

40

5.2

Gezondheid

41

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

3

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

5.3 5.4 5.5 5.5.1

Geluid _____________________________________________________________ 41 Bodem_____________________________________________________________ 43 Waterhuishouding____________________________________________________ 44 Inleiding__________________________________________________________________44

5.5.2

Relevant waterschapsbeleid_________________________________________________ 44

5.5.3

Gemeentelijk beleid________________________________________________________ 45

5.5.4

Bodemsamenstelling en geohydrologische situatie _______________________________ 47

5.5.5

Hemelwaterafvoer na ontwikkeling____________________________________________ 47

5.5.6

5.6

Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater__________________________________ 49

Luchtkwaliteit________________________________________________________ 49

5.6.1

Inleiding__________________________________________________________________49

5.6.2

Handreiking luchtkwaliteit gevoelige bestemmingen in Best_________________________ 49

5.6.3

Blootstelling aan verontreiniging______________________________________________ 50

5.6.4

Conclusie________________________________________________________________51

5.7 5.8

Bedrijven en milieuzonering ____________________________________________ 51 Externe veiligheid ____________________________________________________ 52

5.8.1

Inleiding__________________________________________________________________52

5.8.2

Besluit externe veiligheid inrichtingen__________________________________________ 53

5.8.3

Bedrijven_________________________________________________________________53

5.8.4

Vervoer van gevaarlijke stoffen_______________________________________________ 54

5.8.5

Kabels en leidingen_________________________________________________________55

5.8.6

Beperkte verantwoording groepsrisico_________________________________________ 55

5.8.7

5.9

Conclusie________________________________________________________________56

Besluit m.e.r.________________________________________________________ 56

5.9.1

Inleiding__________________________________________________________________56

5.9.2

Toets initiatief_____________________________________________________________57

6. ARCHEOLOGIE, CULTUURHISTORIE EN NATUUR___________________ 58 6.1

Archeologie_________________________________________________________ 58

6.1.1

Verdrag van Valletta________________________________________________________58

6.1.2

Wet op de archeologische monumentenzorg____________________________________ 58

6.1.3

6.2 6.3 6.3.1

Archeologiebeleid gemeente Best ____________________________________________ 58

Cultuurhistorie_______________________________________________________ 59 Natuur_____________________________________________________________ 60 Inleiding__________________________________________________________________60

6.3.2

Gebiedsbescherming______________________________________________________ 60

6.3.3

Soortenbescherming_______________________________________________________ 61

7. UITVOERBAARHEID__________________________________________ 63 7.1 7.2

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet________________________________ 63 Maatschappelijke uitvoerbaarheid_______________________________________ 63

8. PROCEDURE________________________________________________64 8.1 8.2 8.3 8.4

Inleiding____________________________________________________________ 64 Inspraak____________________________________________________________ 64 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro_____________________________________________ 64 Zienswijzen_________________________________________________________ 65

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

4

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Bijlagen: Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Archeologisch onderzoek Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4: Cultuurhistorische waardestelling Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: Certificaten bouwtitels Bijlage 7: Nota van zienswijzen

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

5

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

6

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) te Best, hierna plangebied genoemd. Initiatiefnemers van de beoogde herontwikkeling zijn tevens eigenaar van de locaties. Het gedeelte van plangebied tussen Oirschotseweg 96 en 98 is thans bestemd als ‘Wonen’, het gedeelte van het plangebied tussen Oirschotseweg 98 en 100 is bestemd als ‘Agrarisch gebied’. Beoogd wordt om tussen Oirschotseweg 96 en 98 één woning toe te voegen op grond van de regeling Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties en om tussen Oirschotseweg 98 en 100 drie woningen toe te voegen op grond van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte. Het plangebied wordt daarbij tevens landschappelijk en ecologisch ingericht. Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ biedt geen rechtstreekse mogelijkheden voor de toevoeging van de extra woningen. De gemeente Best heeft ambtelijk aangegeven binnen welke kaders medewerking verleend kan worden aan dit initiatief. Dit bestemmingsplan is opgesteld om dit initiatief mogelijk te maken. Met deze toelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.2.1

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Oirschotseweg te Best, noordelijk van de Oirschotseweg en de wijk Heivelden. Navolgende figuur betreft een luchtfoto waarop het plangebied met is omkaderd. —

MSG&Ê v

* «ff

«

À Wi SB ___ įv. Figuur 1: Ligging plangebied met plangebied (bolletjeslijn) uitgelicht

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

7

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

1.2.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen bekend als gemeente Best, sectie K, nummers 225, 4601 en 4603 (gedeeltelijk). Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht van het plangebied waarbij het plangebied met een bolletjeslijn is aangegeven.

4604

4603 4601

3734

4600

3987

3144

3143

2493

2492

2491 2900

Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied en omgeving

Het totale plangebied kent een totale oppervlakte van 12.036 m2.

1.2.3

Juridische status van het plangebied

De gemeenteraad van Best heeft op 21 januari 2002 het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ vastgesteld, dat op 10 september 2002 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van NoordBrabant. Het plangebied kent in dat vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch gebied’. De gemeenteraad van Best heeft op 6 februari 2017 het bestemmingsplan ‘Parkeernormen en archeologie’ vastgesteld. Het plangebied kent op grond van dit bestemmingsplan de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 3’ en ‘Waarde - Archeologie 4’. De gemeente Best is bezig met het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, waarvan het voorontwerp op 6 februari 2019 is gepubliceerd. Het plangebied kent in dat voorontwerp bestemmingsplan de bestemmingen ‘Agrarisch’ (gedeeltelijk) en ‘Wonen’ (gedeeltelijk), de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 3’ en ‘Waarde - Archeologie 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘luchtverkeerzone - ils’ (gedeeltelijk) en ‘overige zone - beperkingen veehouderij’ (gedeeltelijk).

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

8

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ ter plaatse van het plangebied.

BESTEMMINGEN

NATUURCCBIEO MET NAÎUURWAAftX LANOSCHAPPEUJKE EN/ OF

jfŵ fa? Figuur 3: Uitsnede vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2002’ met plangebied aanduid (blauw kader)

Navolgende figuur betreft een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’ ter plaatse van het plangebied, zoals op 26 september 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. 4 4

4 4

4

4

4

4

4

+ + + + + +

4

+ + + + + + + + + + + + 4

+

4682-

4

4

4

4

4ļ 4

4

4

4ļ

PLEKINFO

+ + + + + + + 4 4 4

Enkelbestemmîng

4

4

4

4

444444444

4

4

4

4

4İ4

4

4

-P

4

4

4

4

4

4

+4604 +

L4

444444444 4

4

4 4

4 4

4 4

4 4

4

4

4

4

4 4

4

4

4

4

4

4

4 f4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

.4

4

4

4

4

4\4

V+ 4

4

4

4

4

4

14

4 4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4 4,

4

4

4

4600

4 4

4,

Agrarisch

4

4 4

4

4 14

4\4 j.

41 4

4

4

4

4

Enkelbestemmîng Wonen

-Ļ

4

34603? 4 4 4

4

4

4*4^ 4

4

4

4

4VH

4

4

4

4

4 Dubbel bestemming Waarde - Archeologie 3 (gebied met hoge archeologische verwachting, historische kern)

3734 4 4

4 4

4 Dubbel bestemming

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

t4

4

4

4 4

Waarde - Archeologie 4 (gebied met een hoge archeologische

4

verwachting)

3323 4 4

4 4

4 4

4 4

4

4

Ib Bouwvlak

r3144/ Gebiedsaanduîding luchtvaartverkeerzone - ils 4 4 Gebiedsaanduîding overige zone - beperkingen veehouderij

2901* 2491

4 '2399

.2902^

-2ũźã Figuur 4: Aanwijzing plangebied in ontwerp bestemmingsplan ‘Buitengebied Best 2021’

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

9

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van onderhavige toelichting is een beschrijving van de huidige situatie opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de toekomstige situatie. In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten van het provinciaal- en gemeentelijk beleid verwoord die betrekking hebben op de beoogde herontwikkeling. Hoofdstuk 5 geeft de relevante milieuaspecten weer. Hoofdstuk 6 gaat in op de overige relevante planologische aspecten. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische vormgeving. Hoofdstuk 7 beschrijft de uitvoerbaarheid.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

10

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

2.

HUIDIGE SITUATIE

2.1 Ontstaansgeschiedenis Het plangebied is gelegen direct ten noorden van de wijk Heivelden en betreft een kernrandzone. De bestaande bebouwing aan de Oirschotseweg maakt deel uit van een bebouwingslint. Het gebied is op basis van de Interim Omgevingsverordening aangewezen als ‘verstedelijking afweegbaar, stedelijk concentratiegebied’. Het hele gebied tussen Best en Oirschot was van oudsher een onregelmatige verzameling van kampontginningen met gegroepeerde en verspreid gelegen bebouwing. De ontsluitingsstructuur is op organische wijze ontstaan met de voortgaande ontginning van het gebied. Het gebied was van oudsher redelijk vochtig met plaatselijk zandige opduikingen (ook wel donken genoemd). De hoogtes vormden de eerste bewoningsplaatsen van waaruit de omgeving veld voor veld werd ontgonnen. De Oirschotseweg is een historische verbindingsweg die vanuit de kern uitwaaierde naar het buitengebied. Langs deze straat is van oudsher bebouwing aanwezig. Dit is voor een deel (voormalige) agrarische bebouwing, met zowel historische langgevelboerderijen als woonhuizen aangevuld met diverse stalgebouwen, loodsen en overige bijgebouwen. In de nabijheid van het projectgebied zijn vooral woonfuncties aanwezig met op het achtererf gelegen bijgebouwen. De historische verkavelingsstructuur (kampontginningen) is nog redelijk gaaf aanwezig.

De historische randbeplantingen op de kavelgrenzen zijn echter grotendeels verdwenen. In onderstaande uitsnede van de topografische kaart uit ca. 1900 is de historische bebouwing en de historische verkaveling te zien.

ĩ&Mî

vjy .—. jŗ O*

\m mm: S X

I Ywy

\ kM

T&SSĒï t*W49

mts

best mss

w’

mm Figuur 5: Historische kaart omstreeks 1900 (met plangebied indicatief in rood kader)

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

11

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

2.2

Functionele structuur

Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Best. In de omgeving van het plangebied is sprake van een menging van functies. De oorspronkelijke agrarische functies zijn nagenoeg allen verdwenen en hebben plaats gemaakt voor woonfuncties. De woonfuncties hebben thans dan ook de overhand. Aan de overzijde van de weg is de wijk Heivelden gelegen. Meer ten noorden aan de overzijde van de Kapelweg is het plan Aerlesche Erven in ontwikkeling. Het gebied tussen de Oirschotseweg en de Kapelweg vormt daarmee een groene en agrarische enclave tussen beide woongebieden.

2.3

Huidige invulling plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van de Oirschotseweg en is thans overwegend in gebruik als agrarisch grasland. Het gedeelte van het plangebied tussen Oirschotseweg 96 en 98 is in gebruik als tuin bij Oirschotseweg 96. Op de locatie is een cultuurhistorisch waardevolle schuur (gebintconstructies en bouwwijze) aanwezig. Voor deze schuur is een cultuurhistorische waardestelling opgemaakt. Dit rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De huidige woning met bijgebouw aan Oirschotseweg 96 blijft ongewijzigd. De locatie is voor een deel voorzien van een landschappelijke beplanting in de vorm van een rij knotwilgen op de perceelscheiding tussen perceel Best K 225 en K 4601. Op navolgende luchtfoto is de bebouwing en de beplanting binnen het plangebied te zien.

Figuur 6: Luchtfoto plangebied

Navolgend zijn foto’s weergegeven van het plangebied in de huidige situatie. CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

12

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

JK -i k 7. .rJ ï

mas? .^.4 - - ■KV.V

Figuur 7: Foto plangebied vanuit westelijke richting vanaf Oirschotseweg (Google Maps)

■Vříľ

üKįįlř .

f.

' - -- ~ ,;: h, -

IļilÉÌÉlilg Figuur 8: Foto plangebied vanaf Oirschotseweg ter hoogte van Oirschotseweg 98 (Google Maps)

ilŭiťïl

;S..-

_____ Figuur 9: Foto plangebied vanaf Oirschotseweg tussen Oirschotseweg 96 en 98 (Google)

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

13

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1 Beoogde ontwikkeling Beoogd wordt om binnen het plangebied vier nieuwe woningen te realiseren, zoals indicatief weergegeven in onderstaande schets.

1.1

Figuur 10: Inrichtingsschets

Beoogd wordt om in het westelijke deel van het plangebied drie woningen te realiseren op basis van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte. Tussen Oirschotseweg 96 en 98 wordt beoogd één woning te realiseren op grond van de provinciale regeling Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties. De huidige cultuurhistorisch waardevolle schuur (gebintconstructies en bouwwijze) blijft behouden maar wordt wel verplaatst richting het westen, waarmee de schuur als bijgebouw bij de nieuw op te richten woning zal fungeren. De huidige woning met bijgebouw aan Oirschotseweg 96 blijft ongewijzigd. Op het overige deel van het plangebied (perceel K 723) zal een forse investering gedaan worden in een landschappelijke- en ecologische inrichting, om de natuur- en belevingskwaliteit van het gebied te verhogen. Tevens wordt een wandelpad aangelegd (geel aangeduid) vanaf de Oirschotseweg. Dit pad zal in de toekomst aangesloten worden op een doorgaande wandelroute naar de Kapelweg.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

14

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.2

Landschappelijke inpassing

3.2.1

Inleiding

Navolgende figuur betreft een inrichtingsplan voor het plangebied, waarbij de bestaande en nieuw toe te voegen landschappelijke elementen zijn benoemd. De bestaande beplanting blijft daarbij gehandhaafd. Het inrichtingsplan is tevens (op schaal) als bijlage bij de regels gevoegd. Als bijlage bij de regels is eveneens een beplantingslijst gevoegd. Legenda Plangebied

Beplanting Laan boom

Bestaande laanbeplanting Landschapsboom

Bestaande landschapsboom Knotboom

Wilg 1. Behoud beslaande wilgen 2. Aanplant vijf extra wilgen ten noorden hiervan Fruitboom

Struweelhaag

Elzenhaag

HäiOKÉ

Bloemrijk grasland

Figuur 11: Uitsnede beplantingsplan

De verbetering van het landschap zal bestaan uit de aanplant van vrijgroeiende- of struweelhagen, knip- en scheerhagen, landschapsbomen, hoogstamfruitbomen in een boomweide en de aanleg van bloemrijk grasland en een weidepoel. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied wordt daarmee fors versterkt.

3.2.2

Totaalbeeld landschapselementen

Navolgende tabel geeft een totaalbeeld van de omvang en maatvoering van de landschappelijke inpassing: Type

Afmeting element

Plantverband

Soort

Aanplantmaat &

Totaal Hoeveelheid

kwaliteit Wilg (Salix Alba)

Knotboom

Hoogstamfruitboom

-

-

Appel (Malus domestica), Peer

13 stuks

12-14

16

stuks

(minimum)

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

15

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

(Pyrus communis), Kers (Prunus Avium), Pruim (Prunus domestica) Haag

236 m

4 stuks per strekkende meter

Beuk(Fagus sylvatica),

60-80 wortelgoed

944 stuks

60-80

590 stuks

Meidoorn (Crataegus monogyna), Veldesdoorn (Acer campestre)

Struweelhaag

295 m

2

stuks

per

strekkende meter

Hulst (Ilex aquifolium),

wortelgoed

Hazelaar (Corylus avellana), Hondsroos (Rosa canina), Egelantier (Rosa rubiginosa), Gelderse roos (Viburnum opulus)

Elzenhaag

88 m

Bloemrijk grasland

5381 m2

Plantafstand 1m

Els (Alnus)

180-250

88 stuks

Reukgras, biggenkruid, vertakte leeuwentand, margriet, rolklaver, boterbloem, hazenpootje, witte klaver

600 m2

Poel

Tabel 1: Totaalbeeld landschapselementen

3.2.3

Beheer en onderhoud

3.2.3.1

Beheer en onderhoud knip- en scheerhaag

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: De haag is ten minste 1 meter hoog. -

Het element wordt minimaal eenmaal per 2 jaar en maximaal eenmaal per jaar geknipt of geschoren en de haag heeft in geschoren toestand een hoogte van minimaal 1 meter.

-

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers, Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbenbehandeling.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

16

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

-

Bij beweiding van de aanliggende gronden is een raster aanwezig waardoor schade door vraat stammen en hakhoutstobben en betreding van het element wordt voorkomen. Het raster mag niet

-

bevestigd zijn aan stammen van het element zelf. Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het

-

element wordt voorkomen. Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 juli en 15 maart.

-

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.2

Beheer en onderhoud struweelhaag

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

De struweelhaag mag vrijuit groeien tot een brede en hoge haag en wordt niet vaker dan eens in de zes jaar gesnoeid of afgezet.

-

Het eerste jaar na planten of afzetten dienen de stobben vrij te worden gehouden van onkruid. De haag kan eens in de 6 tot 15 jaar worden afgezet.

-

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers, Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbebehandeling.

-

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 juli en 15 maart. Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.3

Beheer en onderhoud elzenhaag

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: Periodiek afzetten zodat zich een dichte singel kan ontwikkelen. Afzetten betekent dat de -

bomen en struiken tot 10 à 20 cm boven de grond worden afgezaagd. Het afzetten dient eens in de 6 tot 10 jaar te gebeuren.

-

Het eerste jaar na planten of afzetten dienen de stobben vrij te worden gehouden van onkruid. Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers,

-

Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbebehandeling. Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 juli en 15 maart.

-

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.4

Beheer en onderhoud solitaire bomen

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

De boom wordt tenminste éénmaal per 2 jaar gesnoeid. Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers, Amerikaanse

-

eik en Robinia) middels een stobbebehandeling. Schade aan stammen van bomen door vraat wordt voorkomen.

-

Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het element wordt voorkomen.

-

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 augustus en 15 maart. Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

17

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.2.3.5

Beheer en onderhoud fruitbomen

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: - Beheer naar gelang visuele beoordeling. -

Eenmaal per jaar snoeien ter vervanging van minder vitaal afgedragen vruchthout, het verwijderen van ziek hout en het verwijderen van verkeerd geplaatste nieuwe scheuten.

-

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbebehandeling.

(Amerikaanse

vogelkers,

-

Schade aan stammen van bomen door vraat wordt voorkomen. Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het

-

element wordt voorkomen. Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 augustus en 15 maart.

-

Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.6

Beheer en onderhoud knotbomen

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: -

Eenmaal per vier jaar knotten. Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop en van ongewenste houtsoorten (Amerikaanse vogelkers,

-

Amerikaanse eik en Robinia) middels een stobbebehandeling. Schade aan stammen van bomen door vraat wordt voorkomen.

-

Grondbewerking van de aanliggende gronden wordt zodanig uitgevoerd dat schade aan het element wordt voorkomen.

-

Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 1 november en 1 maart. Bij schade aan het landschapselement moet de schade hersteld worden.

3.2.3.7

Beheer en onderhoud poel

Voorwaarden voor beheer en onderhoud: - Het element is tenminste 5 are en ten hoogste 20 are groot, waarbij het waterbiotoop (water en taluds) minimaal 700Zo van de oppervlakte inneemt. - De waterdiepte is in de diepste delen in de periode van 1 oktober tot 1 april tenminste 0,5 meter; incidenteel mag de poel in de zomerperiode droogvallen. - Maximaal 250Zo van de oppervlakte van de oever is begroeid met houtachtige gewassen. - Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen in het element is niet toegestaan. - Geen water onttrekken aan het element anders dan voor het drenken van vee. In het element mag geen vis uitgezet worden en er mogen geen eenden/ganzen in gehouden of gelokt worden. - De oever van de poel is begroeid met inheemse plantensoorten met een bedekking van minimaal 750Zo. - Schoningswerkzaamheden verrichten in de periode tussen 1 september en 15 oktober.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

18

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.2.3.8 Beheer en onderhoud bloemrijk grasland Voorwaarden voor beheer en onderhoud: - Het grasland wordt ingezaaid met een mengsel voor bloemrijk grasland. - Jaarlijks wordt het grasland gemaaid of gehooid. Het hooien vindt plaats na 1 juni waarna in het najaar na-beweiding plaatsvindt. - Begrazing mag slechts plaatsvinden met een veebezetting van maximaal 2 grootveeeenheden per hectare. -

Er mag geen bemesting met kunstmest toegepast worden en er mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden toegepast.

-

Het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen is niet toegestaan met uitzondering van pleksgewijze bestrijding van akkerdistel, ridderzuring, Jacobskruiskruid en Japanse duizendknoop.

De landschappelijke inpassing is verankerd in de regels van onderhavig bestemmingsplan.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

19

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.3

Beoogd planologisch regime

Met deze toelichting wordt gemotiveerd dat de omzetting naar de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Natuur’ voor het plangebied inpasbaar is. De beoogde woonbestemmingen betreffen drie Ruimte voor Ruimte woningen en één woning op grond van de regeling voor kwaliteitsverbetering binnen bebouwingsconcentraties. De woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 1.000 m3 met 120 m2 bijgebouwen met bijbehorende erfverharding en tuin. In navolgende figuur is de beoogde planologische situatie weergegeven.

jWR-Ą3 ± (chw) WR-A4

Legenda Plangebied

Bestemmingen | N

| Katuur

I w I Wonen wr-aĄ Waarde-Archeologie 3

WR-A4\ Waarde - Archeologie 4

Aanduidingen Luchtvaartverkeerszone - i s ĮJXcļhwyj cultuurhistorische waarden bouwvlak maximum bebouwde oppervlakte (mz)

Figuur 12: Beoogde planologische situatie

De verbeelding op schaal maakt tevens onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

20

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

3.4

Ontsluiting en parkeren

3.4.1

Ontsluiting

De woningen zullen aan de Oirschotseweg worden ontsloten. Voor de drie Ruimte voor Ruimtewoningen zullen twee inritten worden aangelegd. De twee westelijke woningen delen een gezamenlijke inrit welke zich zal splitsen tot twee kavels. Met de nieuwe, gezamenlijke inrit van de twee westelijke woningen dient men rekening te houden met de laanbeplanting en de lichtmast in de tussenberm (tussen fietspad en Oirschotseweg). De eiken staan op ca. 12 meter uit elkaar. Inritten dienen conform Groenbeleids- en inrittenbeleidsplan minimaal 3 meter uit de stamvoet van gemeentelijke bomen aangelegd te worden. Over de nadere uitwerking zullen afspraken worden gemaakt bij de nadere uitwerking van het bouwplan.

3.4.2

Parkeren

Uit de Nota Parkeernormen 2015 volgt de volgende parkeerbehoefte: Bebouwing

Norm parkeerbeleid

Woning

Vrijstaand

Parkeerbehoefte 2,0 pp

2,3 parkeerplaatsen

Rest bebouwde kom Aandeel bezoekers

0,3 pp Totaal (afgerond)

2 parkeerplaatsen

Op basis van deze normen moeten per woning 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, plus 0,3 parkeerplaats voor bezoekersparkeren. Derhalve dienen per woning 3 parkeerplaatsen op eigen terrein te worden ingericht. Het plangebied biedt hiervoor voldoende ruimte. Parkeren in de wegberm is niet toegestaan.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

21

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; -

Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. 3.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.

Dit bestemmingsplan heeft door omvang en aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.

4.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst: ‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. ’

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

22

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Met de beoogde herontwikkeling worden drie woningen toegevoegd in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de bouw van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. In de handreiking is tevens aangegeven dat bij Ruimte voor Ruimte geen toepassing hoeft te worden gegeven aan de Ladder. Derhalve is toetsing van onderhavige ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Met de hoofdopgaven in de Brabantse Omgevingsvisie sluit de provincie aan bij Rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellingen. De Provincie Noord-Brabant streeft er op zijn beurt naar dat deze visie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Brabant samenbindt. Wanneer de Omgevingswet in 2021 in werking zal treden, is deze nader uitgewerkt in de Omgevingsverordening. Tot dat moment wordt de juridische basis nog gevormd door de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant wordt hierna besproken.

4.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

4.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, hierna ook de Interim omgevingsverordening genoemd, is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Interim omgevingsverordening staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevingskwaliteit. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening en wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels van de Interim omgevingsverordening.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

23

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

4.2.2.2

Aanduidingen plangebied

Navolgende figuur geeft de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening weer. Het plangebied is hierbij weergegeven middels de rode contour.

ğfjüítomusvsg

legenda

Stedelijk gebied Concentratiegebied Landelijke kern Verstedelijking afweegbaai

Oirschotseweg

Landelijk gebied Gemengd landelijk gebied Groenblauwe mantel

Beperkingen veehouderij Stalderingsgebied

Figuur 13: Ligging plangebied in Interim omgevingsverordening

Het plangebied is aangeduid als gelegen in ‘Landelijk gebied’, met de aanduidingen landelijk gebied’, ‘Verstedelijking afweegbaar’ en ‘Beperkingen veehouderij’ (gedeeltelijk).

‘Gemengd

De woningen kunnen gerealiseerd worden met gebruikmaking van Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen. In deze afdeling zijn de regelingen Ruimte voor Ruimte en Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties opgenomen. Dit wordt in subparagraaf 4.2.2.4 nader uitgewerkt. De aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ heeft betrekking op ontwikkelingen in de veehouderij. De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op de veehouderij en is derhalve niet relevant. 4.2.2.3

Afdeling 3.1 Algemeen

In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels (artikel 3.9) ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

24

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling om een samenhang een verbetering van de landschappelijke kwaliteitsverbetering te realiseren. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie aan gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Hiervoor is in 2011 een handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld, waarin verschillende methodieken zijn uitgewerkt. 4.2.2.4

Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen

In afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen zijn de regelingen Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentratie, Landgoederen en Ruimte voor Ruimte opgenomen. In artikel 3.77 ’Toepassing van kwaliteitsverbetering landschap’ is aangegeven dat als toepassing wordt gegeven aan de bepalingen van deze paragraaf, is voldaan aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 met betrekking tot de Kwaliteitsverbetering landschap. Voor de beoogde ontwikkeling is dan ook geen uitwerking van artikel 3.9 noodzakelijk, omdat de regelingen in deze paragraaf, Afdeling 3.7, eigen bepalingen kent. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit In het verleden bestonden er diverse regelingen die vanuit een rood-voor-groen benadering ontwikkelingen mogelijk maakte: » de individuele ruimte-voor-ruimte regeling voor varkens- en kippenhouderijen; » »

de landgoederenregeling; de regeling verbetering bebouwingsconcentraties;

»

nieuwe functies en activiteiten bij complexen van cultuurhistorisch belang.

Rood voor groen betekent dat er een doelstelling ligt om een 'groen' doel te realiseren. Groen vanuit een brede betekenis, zoals de sloop van leegstaande gebouwen, de aanleg van natuur of landschapselementen, behoud van cultuurhistorisch waardevol landschap of gebouwen of de aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen. Om het groene doel te realiseren, wordt de ontwikkeling van een rode functie ingezet. Met de opbrengst van die rode ontwikkeling in het Landelijk gebied (bijvoorbeeld de bouw van een woning of de ontwikkeling van een recreatieve of niet-agrarische functie), wordt dan het groene doel gerealiseerd. Voor onderhavige ontwikkeling is reeds afstemming gevonden één woning te realiseren met toepassing van de regeling kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties. Navolgend is een en ander nader uitgewerkt.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

25

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Artikel 3.78 Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op een gebeid Verstedelijking afweegbaar kan voorzien in de nieuwvestiging van één of meer woningen als uit een ontwikkelingsvisie blijkt dat: a. de woningen worden opgericht binnen een bebouwingsconcentratie; De woning die beoogd word te realiseren op grond van de regeling Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties, wordt geplaatst op een locatie in de kernrandzone van de kern Best. Daarmee is deze gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. b.

er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling;

Met de beoogde ontwikkeling wordt een zachte overgang gerealiseerd van de kern Best naar het buitengebied ten noorden van de Oirschotseweg. De ontwikkeling gaat gepaard met een ontwikkeling van natuur en landschap. De beoogde ontwikkeling is daarmee geen aanzet tot een stedelijke ontwikkeling. de nieuwvestiging: 1. bijdraagt aan

behoud en

ontwikkeling

van

de

omgevingskwaliteit

van

de

2.

bebouwingsconcentratie; gepaard gaat met een fysieke tegenprestatie die in evenredige verhouding staat tot de

3.

ontwikkeling van de woningen; is bezien of een Ruimte voor Ruimte ontwikkeling deel kan uitmaken van de kwaliteitsverbetering.

Met de beoogde ontwikkeling wordt een overgang gerealiseerd van de kern Best naar het buitengebied ten noorden van de Oirschotseweg. De investeringen die gedaan worden in de landschappelijke inrichting, zullen de landschappelijke kwaliteit van het gebied fors verhogen. Met onder andere een wandelpad wordt de toegankelijkheid van het gebied bevorderd. In paragraaf 4.2.3. is de verbetering van de landschappelijke kwaliteit verder uitgewerkt. Lid 2 Er is sprake van een evenredige verhouding als de fysieke tegenprestatie vergelijkbaar is met de regeling Ruimte voor Ruimte, bedoeld in artikel 3.80. Lid 3 Er worden tevens 3 Ruimte voor Ruimtewoningen gerealiseerd waarmee voldaan wordt aan dit lid. In paragraaf 4.2.3 is de fysieke tegenprestatie uitgewerkt. Hieruit blijkt dat de fysieke tegenprestatie vergelijkbaar is met de regeling Ruimte voor Ruimte.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

26

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’. Navolgend worden de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied: 1.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; Gebruik wordt gemaakt van geaccordeerde bouwtitels Ruimte voor Ruimte, waarmee zeker is gesteld dat sprake is van een winst van de omgevingskwaliteit. De bouwtitels worden als bijlage bij deze toelichting worden gevoegd. b.

op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; In artikel 3.78, derde lid is bepaald dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt, of als de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Het plangebied is aangewezen als gelegen in de kernrandzone van Best. Het toevoegen van de woningen past binnen de structuur van het gebied. Door de provincie is kenbaar gemaakt dat zij vinden dat sprake is van een aanvaardbare locatie als bedoeld in artikel 3.78, derde lid.

c.

past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; In artikel 3.77 is aangegeven dat de ontwikkelingsrichting van een gebied in elk geval wordt bepaald door welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering in de omgeving passen. In de omgeving van het plangebied is sprake van een veelal voormalig agrarisch gebied, waarin de laatste jaren een transformatie heeft plaatsgevonden naar wonen. De realisatie van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. De kavels worden landschappelijk worden ingepast.

2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Niet van toepassing. 3.

Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a. Twee bouwtitels Ruimte voor Ruimte wordt ingezet voor de realisatie van de beoogde woningen. Geen toepassing hoeft te worden gegeven aan de genoemde artikelen.

De bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Voldaan kan worden aan de ruimte-voor-ruimteregeling zoals gesteld in artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

27

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Omgevingsvisie

Met het oog op de komst van de omgevingswet dienen gemeenten moeten daartoe een toekomstvisie op de omgeving opstellen, de omgevingsvisie. De gemeenteraad van Best heeft op 31 januari 2022 de omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ vastgesteld. Deze omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen hoe de gemeente wil omgaan met belangrijke onderwerpen zoals wonen, gezondheid, economie, bereikbaarheid en de gevolgen van klimaatverandering. De gemeente heeft voor zichzelf drie kernopgaven gesteld: » »

Kernopgave 1: ruimte voor comfortabel wonen Kernopgave 2: versterken van de groene leefomgeving

»

Kernopgave 3: werken aan een vitale en schone economie

De kernopgaven zijn uitgewerkt in ruimtelijke keuzes. Vervolgens zijn dee kernopgaven en keuzes samengebracht in gebiedsgerichte opgaven. Hier is op hoofdlijnen aangegeven wat ambities en uitgangspunten zijn voor het centrum- en stationsgebied, de woonwijken, het buitengebied, de werklocaties en Best Zuidrand. Onderhavige ontwikkeling behelst de ontwikkeling van een viertal woningen met toepassing van de regelingen Ruimte voor Ruimte en Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties. Bijdragen wordt aan het de ambitie ‘Ruimte bieden voor landelijke wonen in het Buitengebied’. In samenhang wordt een significant deel van het plangebied ingericht als ‘Natuur’ en er derhalve wordt er een bijdrage geleverd aan een groene leefomgeving. Door deze natuur wordt op termijn een wandelpad aangelegd en aansloten op en door de gemeente gewenste recreatieve wandelroute. De ontwikkeling is in lijn met de omgevingsvisie.

4.3.2

Toekomstvisie 2020

De gemeenteraad van Best heeft de Toekomstvisie 2020 ‘Best, dorp van formaat, bouwt aan de toekomst’ vastgesteld. Deze toekomstvisie dient als referentiekader voor beslissingen over de ontwikkeling van Best. Het is een kader dat houvast geeft aan politiek, bestuur, inwoners en bedrijfsleven. De visie doet uitspraken op sociaalmaatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied voor de periode tot 2020. Centraal uitgangspunt van deze toekomstvisie is dat de bestaande kwaliteiten van Best behouden of waar noodzakelijk en haalbaar versterkt moeten worden. Het doel is om inwoners en bezoekers blijvend een vertrouwde en veilige omgeving te bieden waarin zij kunnen wonen, werken en verblijven. Karakteristiek zijn het dorpse en groenstedelijke woonmilieu en de grote sociale cohesie en participatie in het maatschappelijk leven. De opgave in de periode 2020 wordt als volgt verwoord: ‘Best moet zichzelf en herkenbaar blijven, de karakteristieke kwaliteiten moeten blijven bestaan. Gezien de omvang van de veranderingen is dat niet vanzelfsprekend. Er moet gericht gestuurd worden. Het aanbrengen van samenhang is daarbij cruciaal.’ De uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling van Best luiden als volgt: -

Best kiest voor een regionale opgave met behoud van eigen identiteit.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

28

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

-

Best kiest voor kwalitatieve groei met behoud en versterking van sociaalmaatschappelijke

-

instellingen. Best kiest voor het benutten van economische potenties met een nadruk op het creëren van

-

diversiteit en betrokkenheid. Best kiest voor behoud en versterking van de karakteristieke ruimtelijke structuur.

Voor de woningbouw in de planperiode is met name aandacht nodig voor de doelgroepen starters en senioren. Aandacht voor kwaliteit en ontwerp is bij alle woningbouwprojecten van belang. Schaal en maat, diversiteit en inpassing in het landschap spelen een centrale rol in het realiseren van een herkenbare en authentieke woonomgeving. Met de onderhavige ontwikkeling wordt vormgegeven aan het uitgangspunt om te kiezen voor behoud en versterking van de karakteristieke ruimtelijke structuur. De woningen worden op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze geplaatst binnen het bebouwingslint. De landschappelijke structuur wordt in samenhang versterkt en beleefbaar gemaakt. Het initiatief sluit derhalve aan op de toekomstvisie 2020.

4.3.3

Structuurvisie Best 2030

De Structuurvisie Best 2030 is op 9 mei 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie schetst een toekomstbeeld van de gemeente Best tot 2030 en bestaat uit twee delen. In Deel A (structuurvisie) is een visie geformuleerd op het plangebied, bestaande uit een ontwikkelingskader (bestaand en nieuw beleid) en een droombeeld voor de lange termijn. Deze visie vormt een ruimtelijk casco voor concrete projecten en plannen en fungeert enerzijds als afwegingskader en anderzijds als inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Deel B bevat het ruimtelijk programma voor de korte en middellange termijn en een uitvoeringsprogramma waarin concrete projecten en plannen zijn benoemd. Deel B wordt periodiek geactualiseerd. De gemeente Best behoort tot de stedelijke regio Eindhoven-Helmond. Een gedeelte van de gemeente behoort daarnaast tot het Groene Woud, het grootste aaneengesloten natuurgebied van Noord-Brabant. Hierdoor bevindt de gemeente zich in het spanningsveld tussen ‘rode’ en ‘groene’ functies; een spanningsveld dat steeds groter wordt omdat het contrast tussen steden, dorpen en groengebieden steeds groter wordt. Op basis van een inventarisatie en analyse van de bestaande situatie en het vigerende beleid zijn een kaartbeeld van de ruimtelijke structuur en een beleidskaart vervaardigd. Op basis van deze analyse is een visie op hoofdlijnen geformuleerd.

Van belang is met name dat Best een zelfstandig dorp wil blijven, dat meer is dan een buitenwijk van Eindhoven. Best wil groeien naar een gemeente met maximaal 34.000 inwoners. Om dit te bereiken zijn de geplande (grootschalige) woningbouwlocaties (Dijkstraten, Schutboom en Steegsche Velden) in combinatie met de overige ‘harde’ en ‘zachte’ plannen (zowel binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied) voldoende. In de Structuurvisie is een kaartbeeld ‘Ruimtelijk Fundament’ opgenomen, waarin de toekomstvisie voor de gemeente Best is geformuleerd. Het plangebied ligt in het ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

29

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

dd

Bestaand woongebied Bestaand bedrijventerrein Bestaand bedrijventerrein Te herstructureren bedrijventenein

33

Gebied voor dorpsultbreiding Gebied voor nieuwe bedrijven In het groen Ontwikkeling stationsgebied en centrumgebied Bebouwingsconcentratie buitengebied

a

Sportvoordening Intensief recreatief gebied

3D

Recreatieve poort Bestaande infrastructuur: | \ | |

ļ

| \ |

I : i

Spoorweg Hoofdontsluitingsweg Snelweg

Cultuurhistorisch waar-Ju«äjlie structuur Agrarisch landschap

33

Agransch recreatief landschap

33

Landbouwontwikkelingsgebied (LOG)

ÍIOjlimwIĮ Ecologische verbinangsaine Landschappelijke 2one Groene buffer

Figuur 14: Ruimtelijk fundament met aanduiding plangebied

Het plangebied is op basis van de ‘ruimtelijk fundament’-kaart aangewezen als ‘gebied voor dorpsuitbreiding’. Voor deze gebied geldt: ‘Met andere gemeenten in de regio (BOR (Bestuurlijk Overleg Rand)-gemeenten) heeft Best afgesproken om vanaf 2010 een gedeelte van de Eindhovense woningbehoefte op te vangen. In deze afspraken staat een netto bouwtaak voor circa 2.600 woningen tot 2020. Voor de periode 2020-2030 worden ca. 1.500 woningen voorzien. Een deel hiervan wordt gerealiseerd in reeds bekende uitbreidingslocaties, die in deze structuurvisie zijn aangeduid als ‘Gebied voor dorpsuitbreiding’. Deze gebieden komen als eerste in aanmerking om te worden getransformeerd van onbebouwd gebied naar bebouwd gebied in de vorm van wonen en daarbij horende voorzieningen. Bij de inrichting van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving. De natuurlijk ondergrond en de historisch gegroeide structuur dienen te worden meegenomen bij de planvorming. Het programma moet gerealiseerd worden binnen de maat en schaal van het landschap. De landschappelijke kwaliteiten van het nabij gelegen Groene Woud dienen verweven te worden in de gebieden ten noorden van de Ringweg. Het creëren van een groenstedelijk woonmilieu met een zachte overgang naar het buitengebied is hier uitgangspunt.

Tevens zou de ontwikkeling de landschappelijke kwaliteiten kunnen versterken. Daarbij is kleinschalig dorpsachtig wonen de kerngedachte. Er wordt in relatief lage dichtheden gebouwd, waarbij kleine intieme buurten in ere worden gehouden. In de gebieden voor dorpsuitbreiding moet aandacht worden geschonken aan kwalitatief hoogwaardige speelvoorzieningen voor kinderen in alle leeftijdsgroepen. Op het gebied van detailhandel is het centrum dé plek, maar in Aarle is ruimte voor een wijkcentrum dat zich richt op de dagelijkse voorzieningen’. De beoogde gebiedsontwikkeling sluit volledig aan op de visie zoals verwoord door de gemeente Best in haar structuurvisie. De gebiedsontwikkeling is van relatief kleinschalige aard, er worden 4 nieuwe CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

30

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

woningen opgericht in de kernrandzone ten noorden van wijk Heivelden. De ontwikkeling zorgt voor verdichting ter plaatse maar door de relatief lage dichtheid aan bebouwing en de ruimte opzet van de kavels en woningen blijft het ‘dorpse’ en landelijke karakter ter plaatse behouden. Tevens wordt zorg gedragen voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering middels de aanleg van een uitgebreide landschappelijke inpassing. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan de visie een groenstedelijk woonmilieu met een zachte overgang naar het buitengebied te realiseren. De voorgestane ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie omdat er een bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwtaak van de gemeente Best in één van de gebieden die is aangewezen als ‘gebied voor dorpsuitbreiding’. Tevens wordt er een groene dorpsrand gerealiseerd waarmee een natuurlijke en groene overgang van het lint naar het buitengebied ontstaat.

4.3.4

Landschapsinvesteringsregeling 2019

In artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn regels opgenomen ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit houdt in dat wanneer uitbreiding van het stedelijk ruimtebeslag ten koste van het buitengebied onontkoombaar is, die uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied. In de Verordening ruimte is deze rood-met-groen-koppeling vertaald in het principe van ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’. In 2013 zijn eerder afspraken tussen de provincie en de gemeente Best vastgelegd in de ‘Landschaps-investeringsregeling gemeente Best’ (hierna de LIR). In die regeling is aansluiting gezocht op de regeling zoals die voor de Kempengemeenten is opgesteld. De afgelopen jaren is praktijkervaring opgedaan met de regeling, waarbij naar voren is gekomen dat het beleid niet altijd eenduidig en makkelijk toepasbaar is. In de actualisatie van 2019 wordt dit hersteld.

Deze LIR is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die op basis van het geldende bestemmingsplan niet rechtstreeks zijn toegestaan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking kan worden verleend. De ontwikkeling van één woning nabij Oirschotseweg 96 is een ontwikkeling waarvoor artikel 3.9 niet van toepassing is. Ten behoeve van de benodigde tegenprestatie in de vorm van kwaliteitsverbetering van het landschap wordt immers uitgegaan van een totaal bedrag van C 125.000,00 als benodigde tegenprestatie dit om een concurrentie met de regeling Ruimte voor Ruimte te voorkomen. Dit bedrag is afgeleid uit de huidige marktwaarde voor een Ruimte voor Ruimte bouwtitel. Binnen het plangebied wordt een kwaliteitsverbetering toegepast in de vorm van de omzetting van gronden met een agrarische bestemming in gronden met de bestemming natuur en de aanleg van natuur. In samenhang met de beoogde ontwikkeling wordt 7.310 m2 agrarische grond omgezet in natuur. Dit brengt een waardedaling van C 5,00 per m2 met zich mee. De om te zetten gronden zal initiatiefnemer inrichten en beheren als natuur. Tevens wordt de cultuurhistorisch waardevolle schuur opgeknapt. De kosten hiervoor worden niet opgevoerd in het kader van de tegenprestatie. Navolgende tabel geeft een berekening van de te leveren tegenprestatie door initiatiefnemer voor de bouwkavel nabij 96 weer.

CONCEPT-VASTGESTELD

Crijns Rentmeesters bv

31

Bestemmingsplan ‘Oirschotseweg ong. (nabij 96 en nabij 98) Best' - Toelichting

BEREKENING BENODIGDE TEGENPRESTATIE KWALITEITSVERBETERING Bestemmingswinst/ benodigde tegenprestatie Omzetten landbouwgrond in groen/natuur

C 125.000,00

6.238 m2

C 5,00

C 31.190,00

Inrichting en beheer natuur

C 33.123,58

Storting in het gemeentelijk landschapsfonds

C 60.686,42

Investering in kwaliteitsverbetering

C 125.000,00

De aanleg van landschapselementen zal bestaan uit de aanplant van struweelhagen, knip- en scheerhagen, landschapsbomen, hoogstamfruitbomen in een boomweide en de aanleg van bloemrijk grasland en een weidepoel. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied wordt daarmee fors versterkt. In paragraaf 3.2 is een inrichtingsschets opgenomen met daarop de landschappelijke inpassing uitgewerkt. Navolgend is een tabel opgenomen met omvang en type landschapselement en de berekende kosten voor aanleg en beheer. De waarde van de kwaliteitsverbetering is afgeleid van de Vergoedingsystematiek en vergoedings-grondslagen bij het Groen Blauw Stimuleringskader NoordBrabant (Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant; 16 december 2008). In de ‘Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap’ van de provincie Noord-Brabant wordt deze systematiek voorgesteld. De codering en benaming van de landschapselementen is afgeleid uit het Groen-Blauw stimuleringskader Noord-Brabant.

Element

Norm per eenheid st. in cl. BTW

Oppervlakte in m2 aantal

lengte

Vergoeding aanleg

eenheid

Beheersbijdrage per eenheid (are) eenheid

Jaarlijkse vergoeding onderhoud

Totale vergoeding onderhoud

Waardedaling per nf

Waarde-daling

Compensatie vergoeding totaal

Nieuw

Struweel haag Knip- en scheerhaag Elzensingel Landschapsboom Knotboom Hoogstamfruitboom Bloemrijk grasland Poel 600 nf Wandelpad

295 236 88

1180 354 176

6084 600

f 1,61 e 1.61 e 1,58 2 ë 61,64 13 ë 11,06 18 ë 61,64 ë 16,52 1 ë5,49

nf ë 1.899,80 4stZnf ë 2.279,76 4stZnf ë 556,16 st ë 123,28 st ë 143,78 st ë 1.109,52 are ë 1.005,08 nf ë 3.294,00

135

Bestaand Landschapsboom in bomenrij Knotboom Trajectbegeleiding

6 24

ë0,00 ë0,00

st st

ë0,00 f 0,00

ë 0,74 f 1,18 ë 0,56 ë 5,63 ë 2,73 ë 5,42 ë 8,56 ë 43,81 ë 0,83