Document · PDF

22046.10 - Bijlage 8.20 - Ruimtelijke onderbouwing Kapelweg 24

Raadsvergadering 26 september 2022, gemeente BestBij agendapunt: 22046 - Bestemmingsplan Buitengebied18.570 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Ruimtelijke Onderbouwing Woningsplitsing Kapelweg 24-24b Best

Identificatiecode: Juni 2019 herziening april 2020 Initiatiefnemer: Familie van der Ven Adviseur: remijn planologie en ontwikkeling

Inhoud 1

Inleiding ................................................................................................................ 4 1.1

Aanleiding ....................................................................................................... 4

1.2

Bestemmingsplan buitengebied Best 2002 .................................................................... 4

1.3

Parkeernormen en archeologie 2017 .......................................................................... 5

1.4

In voorbereiding Voorontwerp Bestemmingsplan buitengebied Best 2019 ................................. 5

1.5

Opzet ruimtelijke onderbouwing ............................................................................... 5

2 Planbeschrijving ........................................................................................................... 6 2.1

Ligging plangebied .............................................................................................. 6

2.2

Voorgenomen ontwikkeling .................................................................................... 6

3 Beleidskaders .............................................................................................................. 8 3.1

Rijksbeleid - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ......................................................... 8

3.2

Provinciaal beleid ............................................................................................... 8

3.3

Gemeentelijk beleid ............................................................................................. 9

3.4

Conclusie....................................................................................................... 10

4 Sectorale toetsen........................................................................................................ 11 4.1

Water .......................................................................................................... 11

4.2

Bodem ......................................................................................................... 12

4.3

Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................... 12

4.4

Externe veiligheid ............................................................................................. 13

4.5

Flora en fauna ................................................................................................. 13

4.6

Geluid .......................................................................................................... 14

4.7

Kabels en leidingen............................................................................................ 15

4.8

Luchtkwaliteit ................................................................................................. 15

4.9

Milieuhinder ................................................................................................... 15

4.10

Verkeer en parkeren .......................................................................................... 15

4.11

Conclusie....................................................................................................... 15

5 Uitvoerbaarheid ......................................................................................................... 16 5.1

Financiële uitvoerbaarheid ................................................................................... 16

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................... 16

6 Samenvatting en conclusie ............................................................................................. 17

Inleiding

1.1 Aanleiding Initiatiefnemer, familie Van de Ven, eigenaren van het pand aan de Kapelweg 24 te Best, is voornemens de woningsplitsing van het bestaande pand te formaliseren. Momenteel is het gebouw opgedeeld in drie zelfstandige woningen en drie kadastrale percelen (sectie K nummers 784, 785 en 1388), echter planologisch wordt er ruimte geboden aan twee zelfstandige woningen, te weten Kapelweg 24 en Kapelweg 24a. Er zijn in het bestemmingsplan namelijk twee bouwvlakken aangegeven ter plaatse van Kapelweg 24 en Kapelweg 24a. In de gemeentelijke Basis Administratie Gebouwen (bag) is er sprake van drie afzonderlijke adressen, te weten Kapelweg 24, Kapelweg 24a en Kapelweg 24b. Dit verzoek betreft het splitsen van Kapelweg 24 in Kapelweg 24 en 24b. Initiatiefnemers zijn niet voornemens om op zeer korte termijn wijzigingen in de uiterlijke verschijningsvorm van het pand aan te brengen. Indien zij wijzigingen aan de gevel aan willen brengen zullen zij hiervoor de voorgeschreven procedures volgen. Alvorens de mogelijkheden voor aanpassingen en/of woningverbeteringen danwel verplaatsing of verbetering van de vrijstaande bijgebouwen te verkennen is het noodzakelijk de status van afzonderlijke woning te verkrijgen. Om de woningsplitsing te kunnen formaliseren is het noodzakelijk aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Dit wordt aangetoond via deze ruimtelijke onderbouwing.

1.2

Bestemmingsplan buitengebied Best 2002

De huidig geldende juridische bepalingen met betrekking tot het gebruik en bebouwing van Kapelweg 24 zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied Best 2002 dat op 21 januari 2002 door de gemeenteraad is vastgesteld. Als hoofd- en medebestemming is het gebied aangeduid als ‘Agrarisch gebied met landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde’ Op de locatie geldt daarnaast de bestemming ‘Wonen’. Op de detailkaart is Kapelweg 24 aangeduid als woning nummer 123. Het bestemmingsplan beschrijft in artikel 19 dat het college de wijzigingsbevoegdheid heeft om onder voorwaarden woningsplitsing toe te staan. In artikel 20 lid 8b zijn de voorschriften voor woningsplitsing opgenomen (bijlage 1). Aan de buitenzijde van het gebouw worden geen aanpassingen gedaan dus is er geen sprake van aantasting van de cultuurhistorische waarden, de afzonderlijke woningen zijn groter dan 450 m3 inhoud. De voorwaarden ten aanzien van het woon- en leefklimaat worden in dit rapport verder uitgewerkt.

Figuur 1.1 Uitsnede kaartbijlage Hoofd- en medebestemming Figuur 1.2 Detailbestemming ‘wonen’ Bron: ruimtelijke plannen; bestemmingsplan Buitengebied Best 2002

1.3

Parkeernormen en archeologie 2017

Op 6 februari 2017 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Parkeernormen en archeologie vastgesteld. Er ontstaat hier een tweedeling in het kadastrale perceel Best sectie K 1388. Deels is er sprake van dubbelbestemming archeologische waarde categorie 3 en deels is er sprake van archeologische waarde categorie 4. Aangezien er in eerste instantie geen sprake zal zijn van woningaanpassingen zijn er voor deze woningsplitsing geen relevante bepalingen van toepassing. Indien de vrijstaande bijgebouwen worden verplaatst zal hiervoor, indien nodig, de voorgeschreven procedure worden gevolgd. 1.4

In voorbereiding Voorontwerp Bestemmingsplan buitengebied Best 2019

Gemeente Best heeft een herziening van het vigerende bestemmingsplan in procedure gebracht. Het voorontwerp is 6 februari 2019 gepubliceerd. Dit bestemmingsplan zorgt voor de bestendiging van het huidige gebruik van de locatie en tijdens het opstellen reeds vergunde ontwikkelingen. In artikel 25.5.2 van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de mogelijkheid tot woningsplitsing. Woningsplitsing blijft onder voorwaarden mogelijk middels een omgevingsvergunning. In het bestemmingsplan is aan het betreffende perceel een bestemming ‘wonen’ gegeven, met als dubbelbestemming ‘archeologie 3’, een functie aanduiding ‘cultuurhistorische waarde’ ter plaatse van het hoofdgebouw en een bouwvlak dat de kadastrale grenzen niet volgt en ook niet onder de huidige vrijstaande bijgebouwen doorloopt.

Fig. 1.3 uitsnede kaartbijlage bestemmingsplan, plangebied is blauw omcirkeld (bron: ruimtelijke plannen, Bestemmingsplan buitengebied Best 2019)

1.5 Opzet ruimtelijke onderbouwing De ruimtelijke onderbouwing bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit drie hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving van het project weergegeven. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de resultaten van de sectorale toetsen beschreven. In hoofdstuk 5 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond. Ten slotte volgt in hoofdstuk 6 de samenvatting.

2 Planbeschrijving 2.1

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied aan de westzijde van Best. Binnen dit buitengebied zijn voornamelijk, al dan niet agrarisch gerelateerde, vrijstaande woningen /in woningen gesplitste boerderijen en agrarische bedrijven gesitueerd. Het betreft het perceel aan de Kapelweg 24 te Best.

Fig. 2.1. Ligging plangebied, oranje markering projectlocatie met uitsnedevergroting (bron: Google Earth)

2.2

Voorgenomen ontwikkeling

Huidige situatie Het perceel is in gebruik als woonerf met daarop een boerderij die opgedeeld is in drie verschillende woonhuizen. Aan de buitenzijde van het gebouw zijn alleen de hoofdwoning en de oorspronkelijke bij het hoofdgebouw behorende aangebouwde schuur te herkennen.

Fig. 2.2 Aanzicht langgevel boerderij vanaf straatzijde (bron: Google Earth)

Aan de achterzijde van het oorspronkelijke woonhuis (perceel K 1388) is een aanbouw gesitueerd. Deze aanbouw is gelijktijdig met de bouw van de langgevelboerderij gerealiseerd. Op perceel K785 is een vrijstaande berging aanwezig, die gekoppeld is aan een berging van de naastgelegen woning, Kapelweg 24a.

Fig. 2.3 Aanzicht aanwezige bijgebouwen (bron: Google Earth)

Op het perceel grenzend aan het oorspronkelijke woonhuis zijn een tweetal vrijstaande bergingen met flauwe kaphelling gesitueerd.

Gewenste toekomstige situatie De initiatiefnemer heeft verzocht de werkelijke situatie planologisch te bestendigen. In de langgevelboerderij zijn drie afzonderlijke woonhuizen gesitueerd. Planologisch zijn er momenteel twee afzonderlijke woningen toegestaan.

3 Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Algemeen Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte uit 2004. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Het Rijk heeft 13 onderwerpen benoemd waar het een taak voor zichzelf ziet weggelegd om Nederland concurrerend, bereikbaar, veilig en leefbaar te houden. In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Best geformuleerd. Nationaal landschap, Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Natura-2000 gebieden In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. Door de SVIR is aangegeven welke landschappelijke kernkwaliteiten gebieden bezitten. Hierbij heeft het Rijk de verantwoording voor de realisatie van de doelstellingen primair bij de Provincies gelegd. De projectlocatie is niet aangewezen als Nationaal landschap, EHS of Natura-2000 gebied. Er is in dit geval sprake van een planologische splitsing.

De ontwikkeling is niet van invloed op de genoemde nationale belangen. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling 3.2 Provinciaal beleid Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 2019 De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 november 2019 in werking getreden en is een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de omgevingsvisie. Er heeft voor de Interim verordening geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald onderwerp gecontinueerd moeten worden. In het algemeen geldt daarbij dat de inzet van de verordening in de provincie Noord-Brabant is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor het vanuit provinciale belangen nodig is om regels in te zetten of waarvoor het vanuit de wet verplicht is om regels te stellen in de verordening. De locatie Kapelweg 24 te Best ligt in het gebied die aangewezen zijn als (gemengd) landelijk gebied waar verstedelijking afweegbaar is.

Brabantse omgevingsvisie 2018 Vooruitlopend op de omgevingswet heeft Provinciale staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze vervangt de beleidsstukken milieu en water (PMWP), verkeer en vervoer (PVVP), ruimtelijke ordening (Structuurvisie RO) en natuur (BrUG). De visie wordt de komende jaren uitgewerkt in diverse programma’s en een provinciale omgevingsverordening. Provinciale structuurvisie ruimtelijke ordening 2014– actualisatie 2017 Op 9 maart 2014 is de structuurvisie RO 2010 – partiële herziening door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Na een herziening in 2014 is op 8 juli 2017 de actualisatie vastgesteld. Deze structuurvisie is januari 2019 vertaald in het geconsolideerde plan.

Verordening ruimte Noord-Brabant De Verordening ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden en op 10 juli 2015 geheel opnieuw vastgesteld. De besluiten van na juli 2015 zijn genomen in de geconsolideerde versie van juli 2018. In de planologische verordening zijn op basis van de provinciale structuurvisie algemene regels opgenomen voor verschillende ruimtelijke en planologische onderwerpen, waar de gemeenten rekening mee moeten houden bij het opstellen van bestemmingsplannen.

De volgende thema’s zijn voor het buitengebied van Best van belang: - Bevordering ruimtelijke kwaliteit; - Natuur Netwerk Brabant; - Groenblauwe Mantel; - Agrarisch gebied; - Ontwikkelingsmogelijkheden veehouderij; - Cultuurhistorie; - Niet-agrarische ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied; - Stedelijke ontwikkeling;

Figuur 3.1 Uitsnede geconsolideerde plan Verordening ruimte, aanduidingen ter plaatse van Kapelweg 24 Best (Bron: ruimtelijkeplannen.brabant.nl)

Provinciale belangen zoals die zijn gedefinieerd in de structuurvisie Noord-Brabant (zoals bijvoorbeeld het behoud van cultuurhistorische waarden en aantasting van natuur), de interim verordening Noord-Brabant en de Verordening ruimte Noord-Brabant, worden door deze ontwikkeling, waarbij sprake is van formalisering van een woningsplitsing, niet geraakt. Geconcludeerd kan worden dat het provinciale beleid geen belemmering vormt voor het beoogd initiatief.

3.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie buitengebied 2016 In de structuurvisie Best 2030 staan de overkoepelende doelen voor de gemeente Best. De structuurvisie voor het buitengebied vervangt het deel over het buitengebied en geeft richting aan actuele ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Bestemmingsplan buitengebied Best 2002 / parkeernormen en archeologie 2017 / Voorontwerp bestemmingsplan buitengebied Best 2019 De uitwerking en beschrijving van het gebruik en bouwmogelijkheden van de locatie waarop het initiatief zich bevindt zijn beschreven en toegelicht in paragraaf 1.2, 1.3 en 1.4. Landschapsinvesteringsregeling 2019 In paragraaf 3.1.2 van de provinciale Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie NoordBrabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De gemeenteraad van de gemeente Best heeft hiervoor op 9 december 2019 de ‘Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best’ vastgesteld. In deze landschapsinvesteringsregeling wordt geregeld hoe de gemeente invulling geeft aan de verplichting van de provincie Noord-Brabant om kwaliteitsverbetering van het landschap te borgen in het buitengebied. In de ‘Landschapsinvesteringsregeling 2019 gemeente Best’ zijn ruimtelijke ontwikkelingen in drie categorieën ingedeeld: Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen.

Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s. De woningsplitsing van Kapelweg 24 te Best valt onder categorie 2. De benodigde tegenprestatie wordt vormgegeven door investering in het behoud, restauratie/vervanging en kwaliteitsverbetering aanwezige bebouwing en landschappelijke inpassing. Conclusie ten aanzien van beoogd plan is dat woningsplitsing past binnen de beleidskaders van de Gemeente Best. 3.4 Conclusie Zowel de gemeente als de provincie streven naar behoud van de (cultuur)historische waarden en een woon-, werken leefklimaat dat past bij de wensen van de inwoners en gebruikers. Binnen de kaders van het vigerende regelgeving staan zowel het provinciaal als het gemeentelijk beleid de beoogde woningsplitsing niet in de weg.

4 Sectorale toetsen Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. 4.1 Water Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Thema Veiligheid / Waterkering Wateroverlast

Waterdoelstelling Waarborgen veiligheidsniveau en daarvoor benodigde ruimte Voldoende ruimte voor vasthouden/ bergen/ afvoeren van water

Riolering

Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken Het voorzien van de bestaande functie van water van de juiste kwaliteit en de juiste hoeveelheid op het juiste moment Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen met name in zettingsgevoelige gebieden kunnen veroorzaken Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit voor mens en natuur. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem Behoud / realisatie van een goede

Watervoorziening

Volksgezondheid Bodemdaling

Grondwateroverlast Oppervlaktewaterkwaliteit

Grondwater-

Uitwerking Er liggen geen primaire of regionale waterkeringen in of grenzend aan het plangebied Het verhard oppervlak neemt ten opzichte van de huidige situatie niet toe. Overlast vanuit het oppervlaktewater wordt niet verwacht. Er worden geen nieuwe aansluitpunten gerealiseerd. Beoogde ontwikkeling voorziet niet in toe- of afname van het bebouwde gebied. Aanvullende watercompensatie is in dit geval dan ook niet aan de orde. Bij de beoogde ontwikkeling is geen sprake van de aanleg van nieuw oppervlaktewater. Er zullen geen veranderingen aangebracht worden die voor bodemdaling zorgen.

Er wordt door de ontwikkeling geen wijziging in de grondwaterbalans aangebracht. Er treden door de beoogde ontwikkeling geen negatieve wijzigingen in de oppervlaktewaterkwaliteit op. Er wordt niet gebouwd in een natuurgebied,

kwaliteit Verdroging / Natte natuur

grondwaterkwaliteit voor mens en natuur Bescherming karakteristieke grondwaterafhankelijke ecologische waarden; met name van belang in natuurgebieden.

infiltratiegebied of een gebied voor drinkwatervoorziening De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op het nabij gelegen natuurgebied.

Vanuit het thema water zijn er geen belemmeringen voor de splitsing van de woning. 4.2 Bodem Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen eisen dat er onderzoek is uitgevoerd naar bodemverontreiniging. In onderhavig geval is geen sprake van een bouwplan maar betreft het een planologische wijziging in 2 bouwvlakken. De planologische wijziging maakt de splitsing van een bestaand gebouw mogelijk. Voor het toekomstig gebruik is een onderzoek dan ook niet nodig. Ook vanuit het historisch gebruik van de locatie zijn verontreinigingen op het perceel niet te verwachten.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie Archeologie In Europees verband is het zogenaamde ‘Verdrag van Malta’ of ‘Verdrag van Valletta’ tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. In de geest van het Verdrag van Malta is in 2007 een wijziging van de monumentenwet 1988 in de vorm van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) van kracht geworden. Een belangrijk onderdeel van de WAMZ is dat de verantwoordelijkheid voor het cultureel erfgoed bij de gemeenten komt te liggen. In de WAMZ wordt geregeld dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemming rekening houdt met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten..

figuur 4.1 Uitsnede archeologische bestemming. De rode stip geeft de projectlocatie weer (bron: gemeente Best)

In zowel het vigerende als voorontwerp bestemmingsplan is de hoofd- en medebestemming de locatie aangeduid als ‘Agrarisch gebied met landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde’. Over perceel K 1388 ligt de overgang tussen archeologische waarde 3 en 4. Omdat het hier een planologische splitsing betreft worden de archeologische verwachtingswaarden niet getroffen. Archeologie vormt daarmee geen belemmering voor beoogde ontwikkeling.

Cultuurhistorie Per 1 januari 2012 is de Monumentenwet 1988 gewijzigd en gelijktijdig, als gevolg daarvan, ook het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hiermee is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Naast archeologie (zie daarvoor paragraaf de vorige passage) dient ook een aspect als historische (steden)bouwkunde te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Aan het gebied is een aardkundige waarde toegekend. Het gebied kent een aardkundige waarde, betiteld als dekzandgebied St. Jansteen met als waarde ‘kreken door dekzandruggen’. Het betreft hier echter de restauratie /vervanging van een tweetal schuren op dezelfde plaats en met gelijke afmeting. Er vindt geen aanvullende verstoring van de locatie plaats. Voor de beoordeling van de aanwezige bebouwing is in februari 2020 een cultuurhistorisch rapport opgesteld. Het rapport is als bijlage 2 bijgevoegd. De toelichting op de landschappelijke inpassing is opgenomen als bijlage 3. Cultuurhistorie vormt hiermee geen belemmering voor de splitsing van het gebouw.

De aangewezen cultuurhistorische waarde is zelfs voorwaarde om woningsplitsing toe te staan. 4.4 Externe veiligheid De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico’s van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), Besluit externe veiligheid buisleidingen en de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen. Er is geen route gevaarlijke stoffen aangewezen in of nabij het plangebied. Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 4.5 Flora en fauna In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Toetsingskader Flora- en faunawet (soortbescherming) Wat de soortenbescherming betreft is de Flora- en faunawet van belang.

Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en fauna¬wet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de

verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van EZ (ontstaan onder andere uit voormalig ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit). Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998, die op 1 oktober 2005 in werking is getreden, van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden: a. door de minister van EZ aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn; b. door de minister van EZ aangewezen beschermde natuurmonumenten; c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten. De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van gedeputeerde staten of de minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. Natura 2000 In de nabijheid van de ontwikkeling is geen Natura 2000 gebied gelegen. De restauratie/vervanging van de huidige schuren heeft hierdoor geen nadelig effect op Natura 2000 gebieden. Provinciale Ecologische hoofdstructuur (PEHS) Het perceel maakt geen onderdeel uit van de provinciale ecologische hoofdstructuur. Het gebruik van de locatie wordt niet gewijzigd.

De directe omgeving van de schuren is in gebruik als tuin en wordt niet verstoord waardoor een flora- en fauna onderzoek niet noodzakelijk is. Geconcludeerd kan worden dat er vanuit het oogpunt flora en fauna geen belemmeringen zijn voor deze ontwikkeling. 4.6 Geluid Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidshinder bij geluidsgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen van door het aanhouden van voldoende afstand ten opzichte van geluidsproducenten (industrie, wegverkeer etc.) of het treffen van andere maatregelen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 4. Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd en daaruit blijkt dat een hogere waarde besluit ten gevolge van het verkeerslawaai noodzakelijk is. De hogere waarde valt binnen de kaders voor een goed woon- en leefklimaat.

Er is gelijktijdig onderzocht of de ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Op de locatie zijn momenteel een drietal woningen aanwezig. Er vindt geen uitbreiding van de werkzaamheden of geluidsproductie plaats. Het gebruik en de functie blijven ongewijzigd en vormen daarom geen belemmerend aspect.

4.7 Kabels en leidingen Voor het plangebied zijn de volgende documenten geraadpleegd: - Structuurvisie Buisleiding (Rijksstructuurvisie) - Structuurvisie buisleidingen gemeente Terneuzen, inclusief Multi Utility Providing - Beleidsadvies Ministerie VROM Risico’s bovengrondse hoogspanningsleidingen Het plangebied bevat geen planologisch relevante kabels en leidingen. 4.8 Luchtkwaliteit In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Voor dit onderdeel zijn de Wet Luchtkwaliteit (Wlk), AmvB ‘Niet in betekende mate’ en de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. De inpandige splitsing van het gebouw in twee afzonderlijke woningen draagt niet “in betekenende mate” bij aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Toetsing aan de grenswaarden kan dus achterwege kan blijven. 4.9 Milieuhinder Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere activiteiten moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten.

Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. De Wet milieubeheer en de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ zijn hierbij maatgevend. Bijlage 5 omvat het onderzoek milieuzonering. Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en gevoelige bestemmingen kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Door restauratie/ vervanging van de schuren wordt er geen wijziging in het huidig gebruik doorgevoerd. Milieuhinder vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 4.10 Verkeer en parkeren Het gaat in dit geval om de formalisatie van de splitsing van een woning. Theoretisch ontstaat hierdoor een verkeersaantrekkende werking. Er moet een tweetal parkeerplaatsen op eigen terrein worden voorzien. Vanuit het behoud van de cultuurhistorische waarden moet parkeren niet voor deze woning opgelost worden. Dit wordt voorzien aan de rechterzijde van de nieuw aan te leggen inrit achter de beukenhaag bij het oorspronkelijke woonhuis. Het aspect parkeren staat de ontwikkeling zodoende niet in de weg.

4.11 Conclusie Milieuaspecten ten aanzien van de woningsplitsing Kapelweg 24 zijn onderzocht en vormen geen belemmering. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

5 Uitvoerbaarheid 5.1 Financiële uitvoerbaarheid De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Kostenverhaal Er is sprake van een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening), zodat sprake is van verplicht kostenverhaal. Aangezien het een woningsplitsing betreft waardoor er voor omliggende gebouwen en functies geen nadelige gevolgen zijn, is er van kostenverhaal geen sprake. De overige kosten worden via de reguliere legesverordening op de opdrachtgever verhaald en zijn dus anderszins verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het ruimtelijk plan maatschappelijk draagvlak heeft. Het ontwerp van de omgevingsvergunning met de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing wordt ter inzage gelegd in het kader van de vaststellingsprocedure. Tijdens deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. Vooroverleg Voor een wijzigingsplan als het onderhavige is volgens artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan de provincie en het waterschap. Zij hebben geen bedenking tegen de voorgenomen restauratie/vervanging van de bestaande vrijstaande bijgebouwen. Ter inzage legging ontwerpbesluit Het ontwerp van de omgevingsvergunning zal van xx mei 2020 tot en met xx juni 2020 ter inzage liggen.

6 Samenvatting en conclusie Ten aanzien van de verschillende aspecten wordt een en ander als volgt samengevat: Ruimtelijke aspecten Beoogde ontwikkeling behelst het splitsen van een boerderijwoning, het restaureren/ vervangen van een tweetal schuren waarbij het bebouwd oppervlak ongewijzigd blijft en verbetering van de ruimtelijke inpassing van het ensemble. Door de restauratie/ vervanging van de losse schuren wordt er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering doorgevoerd en de cultuurhistorische waarden behouden voor de toekomst. De twee afzonderlijke gebouwen zijn allemaal verschillend van nokhoogte, dakvorm, dakbedekking en gevelafwerking en staan verspreid over het terrein. Geluid Door de woningsplitsing wordt geen extra geluidsproducerende activiteiten geïnitieerd. Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid voor de realisering van het project geen nadelige gevolgen heeft. Luchtkwaliteit Het splitsen van Kapelweg 24 te Best vormt geen knelpunt inzake de Wet Luchtkwaliteit. Archeologie en Cultuurhistorie Tengevolge van de woningsplitsing worden geen wijzigingen aan de uiterlijke verschijning van het gebouw aangebracht. Indien deze in een later stadium gewenst zijn, wordt hiervoor de verplichte procedure gevolgd.

Flora en Fauna Ontheffing in het kader van de Flora en faunawet is niet nodig, onder voorwaarde dat bij het uitvoeren van de werkzaamheden zal worden voldaan aan de doelstelling ten aanzien van het zorgvuldig handelen, zoals vastgelegd in de Flora- en faunawet. Bodem Door de beoogde ontwikkeling ontstaan geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu. Historisch aanwezige verontreiniging is niet aannemelijk. Milieuhinder In de nabije omgeving zijn geen bedrijven gevestigd die de restauratie/ vervanging van de huidige schuren verhinderen. Door de vervanging zal geen uitbreiding van de huidige milieuregels plaats vinden. Watertoets De splitsing van de woning heeft geen nadelige gevolgen voor de waterhuishouding. Externe veiligheid Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de restauratie/ vervanging van de schuren. Kabels en leidingen Er zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig in de nabijheid van de woning. Bij eventueel toekomstige werkzaamheden zal rekening gehouden worden met eventuele aanwezige kabels en leidingen van de nutsbedrijven.

Financiële haalbaarheid Het project wordt uitgevoerd op kosten van de initiatiefnemer en kostenverhaal is niet aannemelijk te maken. Overig kostenverhaal is verzekerd via de legesverordening. Conclusie De afweging voor de voorgeschreven aspecten heeft plaats gevonden en heeft geresulteerd in de conclusie dat het initiatief voldoet aan de ruimtelijke voorwaarden en dat de milieueffecten geen knelpunten vormen. Het initiatief is derhalve planologisch aanvaardbaar.

Bijlage 1 Voorwaarden woningsplitsing Bestemmingsplan Buitengebied 2002 artikel 20 lid 8b

Bijlage 2 Cultuurhistorische waardestelling Kapelweg 24 Best - februari 2020

Bijlage 3 Toelichting landschappelijke inpassing Kapelweg 24 te Best - april 2020

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek Kapelweg 24 te Best - februari 2019

Bijlage 5 Onderzoek milieuzonering Kapelweg 24 te Best - januari 2019

EEN BIJZONDERE BOERDERIJ IN BEST

Splitsing van de voormalige boerderij ‘De Cuijpershoeve’, in twee wooneenheden. Rapportage met specificatie van cultuurhistorische / bouwhistorische waarden; interieur & exterieur. Doel; facilitering beoordeling.

Cultuurhistorische Waardestelling Kapelweg 24

D.J.K. Zweers, februari 2020

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ Het belang van de geschiedenis voor hoe we nu en in de toekomst zullen leven, wordt algemeen erkend. Van die geschiedenis zijn er in onze omgeving nog tal van tastbare resten te zien en te beleven. Overal om ons heen vinden we gebouwen of gebieden die elementen van vroeger laten zien of in zich herbergen. Voor eigenaren en overheden betekent dat een opgave: hoe houden we bij het veranderen of het beheren van een gebouw, complex van gebouwen of een gebied zo goed mogelijk rekening met de bouwkundige of landschappelijke geschiedenis? Om hierin een verantwoorde keuze te maken, kan een analyse van de bouw- en gebruiksgeschiedenis met een waardestelling dienen. Dit cultuur- en bouwhistorisch onderzoek voorziet daarin. De richtlijnen voor bouwhistorisch onderzoek zijn bedoeld voor eigenaren, gebruikers, beheerders en beoordelaars van plannen.1

Afb. 1; , Richtlijnen BHO.

Afb. 2; na 1970.

Afb. 3; Gemeente Best.

* Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt d.m.v. druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever. * Wordt er in publicaties aan dit rapport ontleend dan dient de bron zorgvuldig te worden vermeld. * De opsteller van dit rapport aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit het gebruik van de resultaten van dit onderzoek of de toepassing van de adviezen. 1

ALGEMENE GEGEVENS

1.1 Objectgegevens: Het hoofdgebouw kent drie huisnummers: Kapelweg 24 5684 NT BEST gemeente Best, sectie K, perceel 1388. Aangrenzend, huisnummer 24A -perceel 784; huisnummer 24B – perceel 785; achterterrein – perceel 1387. Daarvan is huisnummer 24 het oorspronkelijke woongedeelte van de vroegere boerderij. Zie afb. 11 en 13. - De voormalige boerderij met erf en bijgebouwen, genaamd ‘De Cuijpershoeve’ - Opdrachtgever is mevrouw W.W.J. Lanters- van de Ven, Kapelweg 24, 5684 NT Best, namens haar familie. Werknummer: BEST KG24-06.2019. 1.2 Voorwoord. Dit rapport, een ‘Cultuur- en bouwhistorische Notitie’ is een aanvulling op onze rapportage van oktober 2019. Die versie is hiermee vervallen. Voor wat betreft de woning uit 1941 is dit rapport een _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ bouwhistorische verkenning met waardestelling. Het rapport vormt de neerslag van een onderzoek met de diepgang van een ‘Bouwhistorische Verkenning’. De reikwijdte van dit onderzoek is bepaald door wat voor het oog waarneembaar is. Enig (licht-) destructief onderzoek heeft niet plaatsgevonden. Een oriëntatie op voor de hand liggende bronnen maakt van dit onderzoek deel uit. Afbeeldingen zijn ingevoegd. Toegepast zijn de Richtlijnen voor Bouwhistorisch Onderzoek 2009: https://publicaties.cultureelerfgoed.nl/publicaties/richtlijnen-bouwhistorisch-onderzoek. 1.3 Inleiding. Vanwege de wens tot splitsing van het huidige perceel Kapelweg 24 in twee wooneenheden bevat deze rapportage een specificatie van cultuur- en bouwhistorische waarden van interieur, exterieur, erf, beplanting en directe omgeving. Dit betreft de huisnummers Kapelweg 24, 24a en 24b (afb. 10, 11 en 13). 1.4 Bescherming. De cultuurhistorische waarde van dit object is beleidsmatig beoordeeld in een extern opgestelde quickscan. Het is daarin opgenomen op een definitieve lijst van potentiële objecten (p.

30, corsanummer El 18-00377) 2: https://www.gemeentebest.nl/data/downloadables/7/8/1/2/quickscan-cultuurhistorische-waarden-buitengebied.pdf. 2

BOUWGESCHIEDENIS

2.1 Situatie en context. Het object ligt in de Buurtschap Aarle, ten westen van het dorp Best aan een middeleeuws wegtracé dat vanuit het dorp leidt naar de Sint-Annakapel.3 Daaraan is de straatnaam ontleend. In 1401 maar zeker in 1464 staat het perceel aangeduid als Cuijpershoeve. De huisnaam luidde in 1824 Kuipershoef.4 De locatie van de opstallen is in 1832 op de kadastrale minuutkaart (afb. 9 en 4) aangeduid en heet daar Aarlese Bocht, ook wel (Voorste-) Kuiperhof (zie afb. 7 en 8.5 De toevoeging voorste is te verstaan als eerste, komend van Oirschot. Dat is de gemeente waaruit Best in 1819 is ontstaan.

Afb. 4; uitsn van afb. 9. Kadastr. 1830. Sectie D, bl. 3.

Afb. 5; kadastrale kaart.nl, sectie K; percelen 784,785,1387, 1388.

_____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ De omgeving is nog altijd landelijk van karakter en de schaal van de bebouwing is nog sterk door historische structuren bepaald. In dat licht bleef de eigen identiteit goeddeels behouden en tot op heden herkenbaar. Groen in de gedaante van gras- en akkerland, hagen, bermsloten en boombeplanting bepalen hier nog het traditionele landschapsbeeld. Op afb. 4 (1830) is perceel 1229 v.l.n.r. voorzien van een schuur, een woning met erachter een bijgebouw. Perceel 1230 is aangeduid als erf en 1231 als boomgaard. Aan de O.A.T. (oorspronkelijke aanwijzende tafel) bij dit kaartmateriaal zijn deze functies te ontlenen.6 De naam Vogels (Martinus) wordt als eigenaar vermeld. Uit een recente publicatie blijkt dat de Cupershoeve, Kuipershoef, Cuijpershove onder meer in 1401, 1464, 1614, 1628 en 1646 wordt vermeld. Kennelijk ontleent deze hoeve zijn naam aan het beroep of nevenberoep van de vroegere bewoners.

Afb. 6; OAT; percelen 1229 t/m 1231 (coll. RCE, Amersfoort).

Afb. 7; Maas-Vangheluwe 2018, p. 164.

Afb. 8; idem, kaartuitsnede van p. 194.

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 9; kadastrale minuutkaart van de omgeving. Bij de splitsing ligt het huidige pand, zie ook afb. 4. Coll. RCE, Amerfoort.

Afb. 10; kadastrale kaart.nl

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 11; huisnummering en codering opstallen zoals gebruikt in dit rapport. Basis Open Streetmap.

Afb. 12; na 1970, het bakhuis staat recht achter het woongedeelte; uitsnede, collectie Lanters-van de Ven.

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 13; actuele huisnummers. Bron: Open Streetmap.

Afb. 14; schilderij uit 1985 naar een foto van vóór 1970 (collectie Lanters- Van de Ven).

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 15; in 1989, foto bij taxatierapport Willems.

Afb. 16; voordeur met siermetselwerk.

Afb. 17; toestand in 1972. Code 40385; collectie ‘Dye van Best’. Het dak heeft een knik bij de overgang van pannen naar stro.

2.2 Gebruiksgeschiedenis. In 1884 is de boerderij door familie Scheepens verkocht aan de familie Van de Ven. Het was toen een melkveehouderij. In 1918 is het pand door ruil binnen de familie Van de Ven van eigendom gewisseld. Dit werd toen nog gebruikt als melkveehouderij in gemengd bedrijf. _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ In 1941 is het woongedeelte van de boerderij (het voorhuis) geheel nieuw gebouwd nadat er een bom in de slaapkamer was gevallen. Deze is tot ontploffing gebracht. Bijgevolg moest een volledige herbouw van de woning plaatsvinden. De bouwaanvraag-tekening is in dit rapport opgenomen (afb. 18). Het woonhuis uit 1941 bleef uit- en inwendig vrij gaaf bewaard. Ook de brandmuur dateert nog uit 1941. Een taxatierapport uit 1989 bevat duidelijke aanwijzingen voor het gebruik van de opstallen tot dat moment. Dit rapport luidde het einde in van het agrarisch gebruik (afb 47). gebruiksgeschiedenis De kippenhokken verdienen nadere aandacht. Ze vertellen het verhaal van de plek. Na de Tweede-Wereldoorlog wilde men wat geld bijverdienen en een extraatje bij het eten was een goede bijkomstigheid; eieren. De verzorging van kippen was niet duur, men kon ze vrijwel alles voeren. Er werden op alle hoeven zoveel kippen gehouden dat er in de omgeving een eierenmarkt werd opgericht. De vele kippenhokken die er ooit waren herinneren daaraan. Deze kippenhokken geven een eigen identiteit aan de locatie.

Die krijgt ermee een bijzondere historische context omdat die de levensbehoeften van de boerenstand in deze omgeving weerspiegelt. Een beeld van de kippenhokken in relatie tot het ensemble en het groen geven de afbeeldingen 14, 21, 22, 48, 50 en 53. Later werden ook varkens gehouden. Dat is veelbetekenend in het licht van de vooruitgang. Een beetje status ging langzaamaan waardering oogsten. Enkele hoogstam-fruitbomen stonden oostelijk van het woonhuis (afb.19). Tot 1980 werd de boerderij (tevens) nog gebruikt als melkveehouderij. Door nieuwe regelgeving, waaronder de verplichting om melktanks te gebruiken, is er voor gekozen om niet langer melkkoeien te houden. Jongvee kwam er voor in de plaats, naast de al aanwezige varkens en kippen. Het voormalige kippenhok 24.2 is het oudste nog bestaande bijgebouw (24.2 op afb. 11 en 56).

Afb. 18; bouwvergunningstekening uit 1941. _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ Tot 1991 is het pand als boerderij gebruikt. In 1991 werd het stalgedeelte afgebroken. In dezelfde omvang verrees een nieuw bouwvolume waarin twee woningen werden ondergebracht. Deze zijn in 1992 in gebruik genomen. 2.3 Bouwgeschiedenis. Van de huidige opstallen dateert het woongedeelte uit 1941. Het vroegere bedrijfsgedeelte van de boerderij heeft in 1991 plaatsgemaakt voor het huidige dat in situering, hoofdvorm en omvang gelijk is aan het voorafgaande. Van de bijgebouwen die er in 1970 stonden zijn er nog twee in wezen. Ze zijn gebouwd als kippenhok. Het oudste (afb. 11 en 56; nr. 24.2) dateert uit 1952 en het meest oostelijke (afb. 11 en 22, nr. 24.3) dateert uit 1960. Beide hebben een sterke visuele samenhang met het oude woongedeelte (zie afb. 53). Ze worden beschreven in hoofdstuk 3.4.2.

Afb. 19; zuid- en oostgevel. Het bedrijfsgedeelte is nog met stro of riet gedekt (collectie Lanters-van de Ven).

Het bedrijfsgedeelte dat in 1991 heeft plaatsgemaakt voor de huidige woonvolumes is bekend uit historische afbeeldingen. De uiterlijke vorm en gevelindeling sluiten aan bij een typering die voor langgevelboerderijen gangbaar is. Een opmerkelijke knik in het dak is op afb. 17 te zien. Veelal duidt zo’n knik op de aanwezigheid van een gebintwerk, met name op een gebintplaat, gedragen door een systeem van ankerbalkgebinten. Op zo’n gebintplaat rusten de daksporen. Indien deze veronderstelling valabel is, was De Cuypershoeve (in 1464 al een bebouwd erf) een eeuwenoud woonstalhuis dat zich tot de laatst bekende vorm van langgevelboerderij heeft ontwikkeld.7 Het feit dat deze locatie in 1466 bebouwd was maakt deze gang van zaken denkbaar.8 Tot zover de argumenten voor deze veronderstelling.9 Kennelijk weerspiegelde de straatgevel een indeling met hoge inrijdeuren voor een dwarsdeel en links een gesloten gevelvlak ter plaatse van een grondtas (afb. 17 en 19). Tussen de inrijdeuren en de brandmuur waren de koeienstallen gesitueerd. In dat _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ geveldeel bevond zich laatstelijk een loopdeur en een drietal (kennelijk) betonnen stalvensters. Dit is kenmerkend voor een Hollandse- of Grupstal die in de plaats zal zijn gekomen van een potstal met brede, lage deuren in de gevel.10 De huidige voorgevel en de dakvorm van het nieuwe bouwdeel herhalen in hoofdlijnen en afmetingen het bouwvolume dat er voordien stond. Ook de gevelindeling komt overeen met die van het vroegere bedrijfsgedeelte, zij het dat er in 1991 vensters, daklichten en een schoorsteen zijn toegevoegd. Kop en achtergevel zijn niet in detail beschreven. Foto’s geven een duidelijk beeld van de aard en hoedanigheid van dit bouwdeel (zie afb. 24, 25, 26, 30 en 31). Het oude bakhuis is bekend uit foto’s (afb. 48 en 49). Vermoedelijk was dit gebouwtje achttiende-eeuws. Een beschrijving en datering van de overige verdwenen bijgebouwen biedt hoofdstuk 3.4.1. 3

BESCHRIJVING

3.1 Situatie en ruimtelijke context. Het erf met opstallen ligt op korte afstand van de doorgaande weg. Het is aan de noordzijde daarvan gesitueerd. De lange straatgevel, de voorgevel, is gericht naar het zuiden. De historische bijgebouwen, die een sterke visuele samenhang met het hoofdgebouw hebben, liggen oostelijk ervan en wat verder van de straat. Hagen, een boombeplanting en bermsloot langs de straat en traditionele groen-elementen op het erf dragen bij aan een streekeigen beeldwaarde. Specifiek dienen de groep eikenbomen bij de westelijke erfgrens te worden genoemd (afb. 30) en de loofbomen achter de bijgebouwen A.2 en B.3. De nabije omgeving heeft nog een streekeigen karakter, zoals de laanbeplanting langs de Kapelweg en de forse bomen rond het oostelijk gelegen pand Kapelweg 22, scheppen een landelijk beeld.

Afb. 20; bij de westelijke erfgrens met oude bomen is het belendende pand Kapelweg 26 met entourage te zien. _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ Van hoge beeldwaarde is het westelijk gelegen pand Kapelweg 26. Een fraai gesitueerde oude hoeve die met riet en pannen is gedekt en die is voorzien van enkele landelijke bijgebouwen (zie afb. 20). 3.2 Bouwmassa. Het eenlaagse hoofdgebouw is gedekt door een kap met borstwering. Het nader beschreven bouwdeel uit 1941 is van het toenmalige bedrijfsgedeelte gescheiden door een brandmuur. Deze tussenmuur en de oostelijke zijgevel zijn voorzien van schoorstenen en gemetselde afdekkingen die boven de dakbedekking uitsteken. Deze gevels worden gekenmerkt door schouderstukken die op uitkragingen rusten. Een aanbouw met lessenaarsdak staat tegen de noordelijke langsgevel (veldzijde) en tekent zich in de oostelijke kopgevel af.

Afb. 21; een groene omgeving met haag en bermsloot. Midden en rechts de bijgebouwen 24.2 en 24.3 (vgl. afb 11).

3.2.1 Exterieur. De gevels uit 1941 zijn voorzien van een spouw en gemetseld in Vlaams-verband. De machinale vormbaksteen is paarsrood van kleur en nog voorzien van de originele geborstelde voegen. Het metselwerk is verzorgd van uitvoering. De muuropeningen zijn ontlast door zorgvuldig gemetselde hanekamstrekken. Een trasraam tekent zich niet af. De overkragingen van de topgevels zijn getand en elegant gedetailleerd. Onder de dakranden is een dubbele overkraging aanwezig en daarop rusten geprofileerde houten bakgoten die origineel zijn (afb. 16). De daken zijn voorzien van genuanceerd_____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ gekleurde romaanse pannen, met bijbehorende vorsten. De afdekkingen van schouderstukken en gevelhellingen zijn voorzien van gewelfde, geglazuurde tegels. De oostelijke schoorsteenafdekking is nog origineel. Het voordeurkozijn en de beide raamkozijnen op de verdieping zijn nog oorspronkelijk, compleet met deur- en raam-elementen. De overige kozijnen, ramen en luiken zijn recent vervangen in een detaillering die de oorspronkelijke benadert.

Afb. 22; de bijgebouwen 24.2 en 24.3 uit het zuiden gezien. Kippenhokken in een groene entourage.

Afb. 23; achtererf naar open landschap.

Afb. 24; hoofdgebouw uit het zuidwesten gezien.

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 25; zuidgevel.

Afb. 26; noord- en westgevel.

Afb. 27; bijgebouw A.2, oostzijde.

Afb. 28; als 27, west- en zuidzijde.

Afb 29; gebouw B.3 uit het noorden. Voorgrond object B.4.

Deze bijgebouwen, en de serres tegen de achtergevel, zijn vanaf de openbare weg nauwelijks te zien. Slechts de voorkant van de garage (A.2) is vanuit de oprit zichtbaar. Vergelijk afb. 28 met 30.

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Afb. 30; zuid- en westgevel; 1991. Eikenbomen bij de erfscheiding.

Afb. 31; zuid- en oostgevel. _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________ 3.2.2 Voorgevel (zuidgevel). De woonhuisgevel is volledig symmetrisch. De voordeur is wat terugliggend geplaatst en voorzien van een bovenlicht. De omranding in metselwerk is van inspringende hoeken voorzien die tot het deurkalf opgaan. Het originele bovenlicht is driedelig en de (dito-) deur is van een kijkvenster voorzien (afb. 16). De vensters te weerzijden zijn negen-ruits en voorzien van luiken. In eerste aanleg waren ze als schuifraam uitgevoerd. Het aangrenzende bouwdeel heeft een glaspui die in omvang en plaats herinnert aan de oude inrijdeuren van de boerderij. Vergelijk afb. 19 met afb. 31. 3.2b Oostgevel. Deze in aanleg symmetrische gevel is als zijgevel opgevat. Zonder onderbreking sluit op deze gevel een lager gedeelte aan waarmee een aanbouw onder lessenaarsdak wordt afgesloten. Zie afb. 19, 21 en 35. Gelijkvloers zijn er drie vensters waarvan het middelste negen-ruits is en de beide andere zesruits. Het rechter venster is van de opkamer en gaat daar tot de vloer. Op de verdieping twee originele vensters met tussenstijl en draairamen; elk vierruits. 3.2c Noordgevel. Deze gevel is vanaf de openbare weg niet zichtbaar.

In hoofdvorm is deze achtergevel (van het woonhuis uit 1941) origineel met een hoog gedeelte, even hoog als de voorgevel en een laag gedeelte als aanbouw en bijkeuken. Die laatste wordt bereikt door een deur in de tussenliggende dwarsgevel (afb. 32). De vensters hebben de oude vlak-indeling maar zijn niet meer origineel. Een gepleisterd gevelvlak is te verklaren uit de afbraak van een regenwaterput (afb. 33). Een transparant afdak boven het terugspringende deel is recent (afb. 35). De schoorsteen van de bijkeuken is deels gesloopt en van een lange pijp voorzien (afb. 35). De westelijke delen van de achtergevel zijn modern.

Afb. 32 en Afb. 33; bijkeukenuitbouw en bouwspoor van een regenwaterput. _____________________________________________________________________________________________________ D.J.K. ZWEERS Bouwhistorisch Onderzoek & Restauratie-Adviezen Tel. 0497 – 57.59.27 Van Galenstraat 16, Bergeijk

SPLITSING WONING (VRM BOERDERIJ) KAPELWEG 24, 5684 NT BEST BOUWHISTORISCHE WAARDESTELLING IN & EXTERIEUR FEBRUARI 2020 ___________________________________________________________________________

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11755787/1