22038.13 - Basisplan Centrumontwikkelingen 2010 (vastgesteld in raad 1 nov 2010)

aantal

Vervallen plaatsen

aantal

Langs nieuwe Kerkhofweg

38

Omgeving kerk en kapel

26

Parkeergarage west

250

Achter Albert Heijn e.o.

130

Overschot garage Molenveste

60

Rondom gemeentehuis

60

Parkeergarage oost

125

Subtototaal

216

Parkeerdek Den Ekker 1

40

Parkeerdek Den Ekker 2

86 Nieuwe parkeervraag

332

Totaal

548

Overschot

51

Totaal Parkeerbalans

599

Indicatieve parkeerbalans fase 1 t/m 3 Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

41

Opmerking: het overschot in garage Molenveste kan als nieuw worden gezien omdat deze plaatsen niet of nauwelijks worden benut. In de eindsituatie wordt aldus een gering overschot van ca. 50 plaatsen gerealiseerd. Dit overschot is om meerdere redenen noodzakelijk, namelijk: • Het programma is nog indicatief. Functies kunnen op een incidentele plaats wijzigen van bijvoorbeeld detailhandel naar horeca, waardoor de genormeerde parkeerbehoefte toeneemt; • Bij het uitdetailleren van de nu globaal aangegeven nieuwe parkeervoorzieningen kunnen plaatsen verloren gaan door bijvoorbeeld indelingsverliezen of de impact van kabels en leidingen; • Er is ook een overschot noodzakelijk om een eventuele afwenteling van noodzakelijke openbare plaatsen als gevolg van de ontwikkelplannen van derden te kunnen opvangen. Voor de parkeerbalans is ook de fasering in het Basisplan van belang. Indien voorlopig wordt uitgegaan van alleen de fase 1 en 2, wordt het overschot veel groter, namelijk ca. 150 parkeerplaatsen. Het is daarom mogelijk om parkeergarage oost te koppelen aan fase 3. Dat wil zeggen dat deze garage pas gerealiseerd wordt zodra fase 3 wordt uitgevoerd. In die situatie blijft er na fase 2 nog een gering overschot van ca. 25-30 plaatsen over. 7.7

Implementatie

Het centrum wordt in verschillende fasen ontwikkeld en aangepakt. In de praktijk zal er op de locatie van de bestaande parkeerplaatsen gebouwd worden alvorens de gebouwde parkeervoorziening opengesteld kan worden. Per fase dient in detail bekeken te worden of er aan de parkeerbehoefte voldaan kan worden. Mogelijk dienen in of rondom het centrum tijdelijke parkeergelegenheden gecreëerd te worden. Welke terreinen c.q. gebieden hiervoor beschikbaar gesteld kunnen worden is afhankelijk van de fase die het betreft. Het Evenemententerrein kan hier mogelijk een rol in vervullen. In de huidige situatie worden de parkeerplaatsen in de parkeergarage Molenveste verhuurd. Op het moment dat betaald parkeren wordt ingevoerd, wordt de huur van deze plaatsen opgezegd. De parkeergarage wordt dan een openbare garage waar men tegen betaling kan parkeren. De huurders kunnen een abonnement aanschaffen tegen de dan geldende voorwaarden en kosten. Er worden geen uitzonderingen gemaakt voor de huidige huurders. Reden om dit zo te doen, is omdat het broodnodig is om alle opbrengstmogelijkheden in de parkeerexploitatie ten volle te benutten. Circa 40 parkeerplaatsen in de garage zijn verkocht. Deze plaatsen blijven uiteraard verkocht en kunnen slechts gebruikt worden door de eigenaren.

Om betaald parkeren in het centrum van Best in te kunnen voeren moeten naast de vaststelling van een parkeerbeleidsplan diverse juridische procedures doorlopen worden. De belangrijkste zijn de volgende: Verkeersbesluit

• •

verwijderen van de blauwe zones invoeren van vergunningsparkeren

Verordeningen

• •

vaststellen parkeerverordening door gemeenteraad vaststellen verordening parkeerbelastingen door gemeenteraad

Aanwijzings- en uitvoeringsbesluiten

• •

vaststellen aanwijzingsbesluit betaald parkeren door college vaststellen uitvoeringsbesluiten betreffende wegslepen

Met het daadwerkelijk invoeren van betaald parkeren is een periode van 1-2 jaar gemoeid. 7.8

Parkeerfonds

Een parkeerfonds is een fonds dat tot doel heeft om te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen ook als dit niet binnen een bouwplan past. In het fonds worden opbrengsten onder gebracht en uit het fonds worden kosten betaald, die voortkomen uit parkeerovereenkomsten. Bij bouwplannen of wijzigingen van de bestemming worden initiatiefnemers geacht om op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Indien hieraan niet kan worden voldaan, kan onder voorwaarden vrijstelling verleend worden. Bij een parkeerfonds is aan deze vrijstelling een financiële verplichting gekoppeld, een soort afkoopregeling (vastgelegd in een overeenkomst). Met deze financiële verplichting verplicht de gemeente zich om binnen afzienbare termijn (gebruikelijk is 10 jaar) het benodigd aantal parkeerplaatsen te realiseren in de openbare ruimte. Om een parkeerfonds in te kunnen stellen is het noodzakelijk dat de parkeernormen goed juridisch verankerd liggen in bijvoorbeeld bestemmingsplannen en bouwverordeningen. Een parkeerfonds is bedoeld om nieuwe functies, die niet in de parkeerbehoefte op eigen terrein kunnen voorzien, te faciliteren. Echter in de praktijk wordt het gebruikt om de functie op een locatie te optimaliseren en wordt de Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

42

parkeerverplichting afgekocht. In de huidige situatie heeft de gemeente Best geen parkeerfonds. Een parkeerfonds kan voor het centrum mogelijk uitkomsten bieden in het oplossen van de parkeeropgave voor derden, omdat de gemeente overgaat tot gebouwde openbare parkeervoorzieningen. Dit geldt niet voor de overige gebieden in Best. De wenselijkheid en haalbaarheid van een parkeerfonds voor het centrumgebied zal separaat in het implementatieplan betaald parkeren aan de orde komen. 7.9

Parkeerexploitatie

Een parkeerexploitatie is, zoals aangegeven, nodig om uit de opbrengsten van het parkeren de investerings- en exploitatiekosten van de parkeervoorzieningen te dekken. De investeringskosten worden grofweg gevormd door het parkeerobject (maaiveldplaatsen, garage of dek), de installaties en de inrichting. Tot de exploitatiekosten worden gerekend het beheer, het onderhoud en de organisatielasten. Een parkeerexploitatie is in de regel eerder nadelig dan batig. Alleen in een situatie dat er hoge tarieven kunnen worden gevraagd is een parkeergarage commercieel rendabel te maken. Dit geldt bijvoorbeeld voor drukke binnenstedelijke locaties. Dit is in Best niet aan de orde. Hier is het zaak het investeringsniveau zo laag mogelijk te houden en de opbrengsten te maximaliseren. Het eerste kan door te trachten zo veel mogelijk plaatsen op maaiveld te realiseren. In de situatie van het centrum van Best is dit als gevolg van de uitbreiding zeer beperkt mogelijk. In het eindbeeld (d.i. van fase 1 t/m 3) zijn twee parkeergarages en een tweetal parkeerdekken noodzakelijk. Voor fase 1 en 2 kan garage oost blijkend uit de parkeerbalans achterwege blijven. Ten behoeve van het Basisplan zijn de mogelijkheden van een parkeerexploitatie verkend. Gezien het uitwerkingsniveau van het Basisplan zijn deze mogelijkheden nog zeer globaal.

Binnen elke exploitatieopzet is een groot aantal variabelen aanwezig, die ieder een eigen bandbreedte kennen en waarmee kan worden geoptimaliseerd. Door het nog te globale karakter van het Basisplan, zijn realistische uitspraken thans niet mogelijk. Aanpassing van de belangrijkste variabelen leidt immers ook tot verandering van de risico’s welke bepalend zijn voor de haalbaarheid. Een en ander kan als volgt geïnterpreteerd worden: Belangrijkste variabelen: • Dekkingsgraad parkeerplaatsen. Dit is een maat voor hoe intensief de plaatsen bezet zijn en afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de garage voor wat betreft het tarief en de afstand tot het centrum (variërend van direct onder de winkels tot op enige afstand); • Tarief per uur; • Tarief differentiatie tussen kort (op maaiveld, duurder) en lang parkeren (in gebouwde voorzieningen, goedkoper); • Tempo van indexatie van de tarieven; • Opbrengsten uit verkoop parkeerplaatsen, abonnementen en vergunningen aan bewoners en werkenden; • Opbrengsten vanuit een eventueel parkeerfonds waarin stortingen worden gedaan door partijen die hun parkeerbehoefte afwentelen op het openbare gebied, de zogenaamde bezoekersplaatsen. Belangrijkste risico’s: • Economisch risico vanwege de onzekerheid van de trekkracht van het centrum in de aanloopperiode.

Dit hangt niet alleen samen met tariefgewenning maar ook met de fasering waarin delen van het centrum nog in ontwikkeling zijn (bouwputten); • Politiek maatschappelijk risico als gevolg van het feit dat betaald parkeren wordt ingevoerd. Hierin speelt over het algemeen mee dat het tarief wordt beoordeeld in verhouding tot concurrerende voorzieningen in andere centra; • Risico van onvoldoende dekking uit het eventuele parkeerfonds indien daarover met ontwikkelende partijen geen goede afspraken gemaakt kunnen worden; • Financieringsrisico. Een eventueel positief exploitatieresultaat ontstaat pas na een groot aantal jaren. Zolang de cumulatieve cashflow negatief is, zal deze gefinancierd moeten worden, waarbij het om grote bedragen kan gaan. Omdat er een grote spreiding is binnen deze variabelen en risico’s, dienen de mogelijkheden voor een parkeerexploitatie nauwkeurig uitgewerkt te worden. Dit zal worden uitgevoerd in de fase waarin het Uitwerkingsplan wordt opgesteld, en zal deel uitmaken van het implementatieplan invoeren betaald parkeren.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

43

Hfst 8: Financieën Op weg naar sluitende exploitaties 8.1

Algemeen

Een haalbare grondexploitatie alsmede een haalbare parkeerexploitatie is nadrukkelijk de opgave voor het Uitwerkingsplan. De ontwerpen in het Basisplan zijn naar verhouding nog te schetsmatig om voldoende nauwkeurige financiële gegevens op te baseren. De uitgevoerde verkenningen van de exploitaties geven wel inzicht in de mogelijke denkrichtingen om in de fase van het Uitwerkingsplan tot sluitende exploitaties te kunnen komen. Net zoals in het vorige hoofdstuk is geschetst voor de parkeerexploitatie, kent ook de grondexploitatie een groot aantal variabelen met bandbreedtes en dienovereenkomstige risicoprofielen. Het juiste verband tussen deze variabelen en risico’s dient op basis van nadere uitwerking beoordeeld te worden en in heldere exploitatieopzetten vertaald te worden. 8.2

Grondexploitatie

De uitgevoerde verkenningen voor de grondexploitatie zijn uitgevoerd in een transparant, iteratief en gezamenlijk proces van de gemeente en haar partnerts. Deze verkenningen zijn vooralsnog alleen uitgevoerd voor fase 1 en 2, gezien het noodzakelijke vervolgonderzoek van fase 3. Om te komen tot een haalbare grondexploitatie zijn meer stappen nodig dan nu konden worden uitgevoerd. Dit betreft onder andere: • Verder uitdetailleren van het “schetsmatige” Basisplan tot een Voorlopig Ontwerp en stedenbouwkundig plan; • Het op de juiste wijze toedelen van kosten naar fasen, gebiedsdelen, bouwblokken en kostendragers; • Het definiëren van de belangrijkste stuurvariabelen in de grondexploitatie en daarvoor de juiste bandbreedtes vastleggen; • Het uitvoeren van een risicoanalyse zowel op proces als op financiële data; • Het doorrekenen van verschillende exploitaties op basis van de genoemde bandbreedtes en risico’s; • Het uitwerken van kosten-, opbrengsten- en risicoverdeling tussen de gemeenten en haar partners die recht doet aan de rol die elke partij speelt. Door het uitvoeren van deze stappen in de komende fase is het mogelijk om in het Uitwerkingsplan een volledige en uitgebreide financiële onderbouwing op te nemen. Bij deze stappen zullen uiteraard de uitkomsten van de raadsbehandeling van het Basisplan worden betrokken. 8.3

Samenvatting.

De verkenning van de mogelijkheden voor de grondexploitatie zijn uitgevoerd op basis van het nu voorliggende Basisplan en dus in feite even globaal als het Basisplan. Dit geldt evenzeer voor de mogelijkheden van de parkeerexploitatie. Bij beide zijn variabelen met bandbreedtes en risicoprofielen aan de orde. Bij de grondexploitatie gaat het globaal om de volgende gegevens: Belangrijke variabelen: • Vormfactoren BVO/VVO en BVO/GBO; • Hoogte van de VON-prijzen voor woningen; • Hoogte commerciële huren; • Hoogte BAR; • Hoogte bouwkosten opstallen en opslagen; • Hoogte kosten bouw- en woonrijpmaken en opslagen; • Grondslag voor toedeling van kosten aan de kostendragers. Belangrijke risico’s: • Onzekerheid over de afzetbaarheid en realisatie van het totale programma; • Onzekerheid over mate van kostenverhaal bij alle ontwikkelende partijen; • Kostenverhogende elementen, onder andere als gevolg van mogelijke vertraging in de doorlooptijd zoals rente en extra plankosten gedurende het realisatie- en uitvoeringsproces; • Effecten als gevolg van aanpassingen in wet- en regelgeving. Een uitvoerige risico-analyse op proces en financiële uitgangspunten zal onderdeel zijn van de nadere uitdetaillering van de grond- en parkeerexploitatie in het Uitwerkingsplan.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

44

Bronnen • • • • • • • • • •

Masterplan, januari 2006 Verkeersonderzoek Ringweg, Onderzoek capaciteitsuitbreiding, DHV, juli 2006 Masterplan plus, februari 2007 Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan, Beleidsnota, februari 2008 Parkeeronderzoek Centrumgebied Best, Parkeerdruk- en parkeerduurmeting, november 2009 Plan van Aanpak, februari 2010 Structuurvisie Centrum Best Coalitieprogramma 2010 Verkeer en Parkeren Centrum Best, Verkeers- en parkeeronderzoek in relatie tot het centrumplan, VIA, juni 2010 Raadsinformatiebundel werkbijeenkomst 9 juli 2010

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

45

Gemeente Best

IPMMC Vastgoed BV en IPMMC Concepts

Bouwinvest

Raadhuisplein 1 5683 EA Best

Janssoniuslaan 80 3528 AJ Utrecht

La Guardiaweg 4 1043 DG Amsterdam

Postbus 50 5680 AB Best

Postbus 85457 3508 AL Utrecht

Postbus 56045 1040 AA Amsterdam

T: 0031-49-9360911 F: 0031-49-9360232

T: 0031-30-2817300 F: 0031-30-2817015

T: 0031-20-6771749 F: 0031-20-6771701

www.gemeentebest.nl

www.ipmmc.nl

www.bpfbouwinvest.nl

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

46