22038.13 - Basisplan Centrumontwikkelingen 2010 (vastgesteld in raad 1 nov 2010)

BASISPLAN Centrumontwikkelingen Best

8 Oktober 2010

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1:

Basisplan Integraal

pag

3

Hoofdstuk 2:

Samenvatting en voorgestelde besluiten

pag

12

Hoofdstuk 3:

Programma

pag

15

Hoofdstuk 4:

Stedebouwkundige uitgangspunten en openbare ruimte

pag

20

Hoofdstuk 5:

Verbeelding

pag

22

Hoofdstuk 6:

Verkeerscirculatie

pag

33

Hoofdstuk 7:

Parkeren

pag

40

Hoofdstuk 8:

Financien

pag

44

Bronnen

pag

45

Colofon

pag

46

Bijlage

Visiekaart Centrum & Legenda

Bijlage H1A Reactienota - Planbeoordelingen Bijlage H1B Reactienota - Aanbevelingen klankbordgroep Bijlage H1C

Reactienota - Resultaten Raadsbijeenkomst

Bijlage H3A

Uitgangspunten commerciele voorzieningen

Bijlage H3B

Uitgangspunten wonen Centrum Best

Bijlage H7A

Parkeernormen

Bijlage

Kaarten: -Huidige Situatie -Fasering -Logistiek Hoofdontsluiting -Logistiek Parkeervoorziening -Logistiek aan- en afvoer goederen -Programma 0: Kaart sloop en transformatie -Programma -1: Ondergronds parkeren nieuw -Programma 0: Retail + publieksfunctie Gemeente + parkeren -Trekkers, winkelrouting en Gemeentehuis als schakel -Programma laag +1: woon- en kantoorfuncties -Programma laag +2: woon- en kantoorfuncties -Programma laag +3: woon- en kantoorfuncties

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

2

Hfst 1: Basisplan Integraal als voorloper van het Uitwerkingsplan 1.1

Inleiding

Voortkomend uit het Plan van Aanpak (vastgesteld1 in de raad van 22 februari 2010) voor de centrumontwikkelingen en de daarbij behorende planning is met de raad afgesproken op 1 november een Basisplan voor de nieuwe centrumontwikkelingen aan te bieden, als voorloper op het uiteindelijk in april 2011 vast te stellen Uitwerkingsplan voor het centrum. De hiërarchie tussen deze beide plannen moet duidelijk zijn, namelijk: • Basisplan Het Basisplan kan worden opgevat als een zogenaamd Programma van Eisen. Het bevat de uitgangspunten en randvoorwaarden voor het plan dat op basis daarvan ontworpen wordt. Dit eindproduct is het Uitwerkingsplan. Door het Basisplan te maken, wordt alvast verkend wat de eindvorm van het Uitwerkingsplan zal zijn. Met behulp van het Basisplan zijn bijsturingen als gevolg van de besluitvorming door de gemeente en haar partners mogelijk. Het Basisplan is qua verbeelding nog globaal: het gaat vooral om de uitgangspunten – bijvoorbeeld voor verkeer, parkeren, programma en stedenbouw – en het getekende beeldmateriaal is in hoofdzaak tweedimensionaal (vgl. plattegronden). Het Basisplan toont dus nog geen beelden die naar de architectuur verwijzen.

Daarnaast geldt dat de financiële verkenningen voor het Basisplan eveneens globaal zijn; bedoeld om de haalbaarheid op hoofdlijnen te verkennen; • Uitwerkingsplan Het Uitwerkingsplan dient gezien te worden als het eindproduct van het ontwerpproces. Door vaststelling van het Uitwerkingsplan wordt het startsein gegeven voor de volgende fase, namelijk die van concrete bouwplanontwikkeling. Om daar te komen dient een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt te worden. Daarin wordt de derde dimensie wel degelijk verkend. Ook zal het Uitwerkingsplan concrete uitspraken doen over de gewenste ruimtelijke en architectonische verschijning, de zogenaamde beeldkwaliteit. De financiële onderbouwing van het Uitwerkingsplan zal gedetailleerd zijn, en heeft als doel contractering met ontwikkelende partijen in de verschillende deelgebieden van het centrum mogelijk te maken. Het Uitwerkingsplan zal daarnaast direct vertaald kunnen worden in een nieuw bestemmingsplan. Leeswijzer Het voorliggende Basisplan bestaat uit een achttal hoofdstukken met bijbehorende bijlagen. In dit eerste hoofdstuk wordt het Basisplan beschreven als integraal product, waarna in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de noodzakelijk besluitvorming door de gemeenteraad van Best. Hoofdstuk 3 beschrijft en onderbouwt het programma van functies dat wordt toegevoegd in het centrum.

Daarna gaat hoofdstuk 4 kort in op de stedenbouwkundige uitgangspunten en de openbare ruimte. Het vijfde hoofdstuk bevat de zogenaamde verbeelding. Op basis van de tekeningen van het Basisplan wordt de ruimtelijke verschijning daarin uitgebreid toegelicht. In hoofdstuk 6 komt de verkeerstructuur ter sprake. Dit houdt nauw verband met het zevende hoofdstuk waarin het parkeren aan bod komt alsmede het belangrijke onderwerp parkeerexploitatie. Het Basisplan wordt afgesloten met hoofdstuk 8 dat de financiële uitgangspunten bespreekt. Het eindproduct van het ontwerpproces waarbij verschillende scenario’s zijn bestudeerd is een voorkeursscenario. Dit voorkeursscenario dient in het huidige stadium van het proces gezien te worden als het Basisplan. 1.2

Stand van zaken Basisplan

1.2.1

Herkomst

Tenminste vanaf 2004 is het proces van ontwikkeling van een nieuw en vitaal centrum voor Best ingezet. Gebaseerd op een toekomstvisie heeft dit geresulteerd in een Masterplan (2006) en een aanvulling daarop (Masterplan plus, 2007). Anno oktober 2009 is er nog steeds geen, daarop gebaseerde, concrete vervolgontwikkeling opgestart. De intrinsieke kenmerken van de masterplannen, gekoppeld aan de ernstig verslechterde economische omstandigheden en vooruitzichten alsmede de nieuwe inzichten rondom de bevolkingsgroeiprognoses, hebben het perspectief en het draagvlak voor het als zodanig bekend staande Centrumplan doen afbrokkelen. Reden voor de raad om in november 2009 te vragen om een nieuw Plan van Aanpak voor de centrumontwikkelingen. Met het opleveren van het Plan van Aanpak door het college in januari 2010 is een eind gekomen aan een periode van onduidelijkheid en gebrek aan voortgang. Nadrukkelijk beargumenteerd werd het Centrumplan als niet haalbaar gekwalificeerd en werden helder de lijnen en kaders geschetst voor een heroriëntatieproces dat, gekoppeld aan een strakke planning, tot een nieuw en werkbaar plan zou moeten leiden.

De inhoud van dit nieuwe plan, de daaraan te stellen eisen alsmede de voor het opstellen ervan benodigde middelen, zijn alle vastgelegd in het Plan van Aanpak dat in februari 2010 door de raad is 1 Formeel is de in het Plan van Aanpak voorgestelde procesgang vastgesteld en niet het gehele plan als zodanig. De achtergrond hiervan is dat er ruimte moet zijn om de kernwaarden te kunnen nuanceren in de loop van het proces. Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

3

aanvaard. Voor de verdere achtergronden van het heroriëntatieproces wordt volledigheidshalve verwezen naar dit Plan van Aanpak. 1.2.2

Ontwerpproces en voorkeursscenario

Het ontwerpproces is tijdelijk onderbroken gedurende de maanden mei, juni en begin juli van 2010, teneinde het open planproces volledig de ruimte te kunnen geven. Na de raadsbijeenkomst van 9 juli 2010 is het ontwerpproces wederom vervolgd. Dit heeft, met medeneming van de resultaten van de ingediende ideeën, plannen, aanbevelingen en aandachtspunten van alle betrokkenen (inclusief de gemeenteraad), geresulteerd in een voorkeursscenario. Het voorkeursscenario vormt de basis voor de globale beoordeling op randvoorwaarden zoals die in het Plan van Aanpak zijn geformuleerd. In deze fase van het proces, d.i. tot aan het Basisplan, is deze beoordeling nog globaal, en moet kunnen aangeven of het Basisplan op hoofdlijnen haalbaar is in een brede context, en daardoor voldoende “basis” biedt voor vertaling tot een Uitwerkingsplan. 1.2.3

Kernwaarden, uitgangspunten en randvoorwaarden

Als vertrekpunt voor het opstellen van het Basisplan is in het Plan van Aanpak een aantal kernwaarden geformuleerd. Deze komen mede voort uit de kwaliteit en ambitie die in het vorige masterplan al werden nagestreefd. Deze kernwaarden vormen naast de uitgangspunten en randvoorwaarden, een gezamenlijke set ontwerpcriteria. De onderlinge relatie van deze criteria (betekenis en functie) is hierna geïllustreerd: Criteria Kernwaarden

Relatie met

Betekenis

Functie/status

Masterplan (plus)

Uitgangspunten

Afgeleid uit kernwaarden

Randvoorwaarden

Onafhankelijke toetsingscriteria

Verwoorden centrale ambitie en gewenste kwaliteit geven richting aan het ontwerpproces Worden gebruikt om het voorkeursscenario te toetsen

Worden vastgesteld gelijktijdig met het Basisplan Inhoudelijk/operationeel; worden niet vastgesteld Definiëren besluitvorming i.r.t. het coalitieprogramma

Kernwaarden De kernwaarden conform het Plan van Aanpak zijn: 1. Bruisend dorpshart, onder andere in de vorm van een gezellig dorpsplein; 2. Inbedding van culturele en bestuursfunctie in het centrum; 3. Compact primair winkelgebied met logische routing; 4. Stedenbouwkundige structuur met hoge kwaliteit en toekomstwaarde; 5. Adequate verkeer- en parkeervoorzieningen; 6. Toevoegen nieuwe woonkwaliteit. Uit de verbeelding van en de toelichting op het Basisplan is goed af te leiden hoe deze kernwaarden hun weg gevonden hebben in het ontwerpproces dat ten grondslag ligt aan het proces van scenarioanalyse. Onderstaand is een overzicht opgenomen waarin deze uitwerking van de kernwaarden op hoofdlijnen is “verantwoord”.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

4

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Bruisend dorpshart è Het bruisende dorpshart wordt onder meer vorm gegeven door zorgvuldig gedimensioneerde pleinen. Daarvoor is het noodzakelijk om op meerdere plaatsen de pleinwanden af te maken door het toevoegen van bebouwing. Winkel- en looproutes zullen deze pleinen, ieder verschillend van omvang en karakter, op een natuurlijke wijze aandoen. Behalve een bouwprogramma is voor een levendig dorpsplein ook programmering van activiteiten noodzakelijk. Hier ligt nadrukkelijk ook een rol voor ondernemers en bewoners; Inbedding van culturele en bestuursfunctie in het centrum è In het Basisplan is een visie ontwikkeld op zowel cultuur als bestuur. Deze komt erop neer dat: a. De functie Cultuur niet nadrukkelijk naar het centrum wordt gebracht. In principe worden eerst de huidige voorzieningen verbeterd. Wel wordt door het “vrijmaken” van het voormalige Raadhuis (de “Kubus”) de kiem gelegd voor een culturele voedingsbodem in de toekomst. Daarnaast wordt beredeneerd dat na succesvolle ontwikkeling van het centrum, het vizier gericht zou kunnen worden op de stationsomgeving als potentieel multifunctioneel ontwikkelingsgebied, onder andere voor de cultuurfunctie; b. De functie Bestuur blijft op de huidige locatie in het centrum aanwezig.

Het Basisplan bevat echter een groeimodel waarin een autonome kwaliteit wordt gecreëerd die het mogelijk maakt het gemeentehuis te laten transformeren indien de huisvesting van de gemeentelijke organisatie daar in de toekomst om vraagt en daartoe afzonderlijk wordt besloten. Dit eindbeeld is als perspectief neergelegd in het Basisplan; Compact primair winkelgebied met logische routing è In het Basisplan wordt door het toevoegen van bouwblokken een groot aantal extra winkelstraten gecreëerd, met inbegrip van een duidelijk koppeling met Den Ekker. Het ideale winkel-achtje is op meerdere manieren te lopen. De voeding van deze routes wordt gevormd door de Hoofdstraat en nieuwe parkeervoorzieningen. Door een juiste branchemix zullen de routes verrassend blijven. Op meerdere plaatsen worden de routes ondersteund door horecagelegenheden. Het geheel is, gelegen binnen de centrumring, compact en functioneel; Stedenbouwkundige structuur met hoge kwaliteit en toekomstwaarde è Centraal staat een dorpse uitstraling met niet meer dan 3-4 bouwlagen.

De schaal en maat van de bouwblokken blijft dezelfde als thans aanwezig, maar open plekken in de openbare ruimte en winkelwanden zullen worden weggenomen door een aangename invulling van hoge kwaliteit; Adequate verkeer- en parkeervoorzieningen è Het verkeerstechnisch functioneren van het centrum wordt gebaseerd op een heldere centrumring die in twee richtingen te berijden is. De centrumring leidt op een logische manier voor iedere aankomstrichting naar een optimale en adequate parkeervoorziening. Loopafstanden zullen kort zijn; Toevoegen nieuwe woonkwaliteit è Boven de winkels worden woningen voorzien met een aangenaam verblijfsklimaat. De doelgroepen zijn gemêleerd en zullen zorgen voor levendigheid in het centrum door een juiste balans tussen privacy en betrokkenheid bij de openbare ruimte.

Randvoorwaarden Ook de randvoorwaarden zijn van groot belang. Zij vormen de meest concrete elementen in de toetsing van het Basisplan. De randvoorwaarden uit het Plan van Aanpak ten aanzien van het Uitwerkingsplan en uit het coalitieprogramma zijn als volgt: A. Het plan bevat haalbare grond- en parkeerexploitaties; B. Investering in en exploitatie van nieuwe voorzieningen moeten passen binnen de sluitende gemeentebegroting; C. Het plan moet voldoen aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van het masterplan plus; D. Het plan moet gefaseerd uitvoerbaar zijn; E. Het plan moet draagvlak genieten onder de betrokken actoren; F. Eigendommen moeten op basis van nieuw voor oud gerespecteerd kunnen worden; G. Particulier initiatief stimuleren; H. Geen nieuw huis van bestuur en cultuur; I. Gemeentehuis op de huidige locatie; J. Verkeersluw centrum; K. Geen grootschalige sloop. Toetsing aan deze randvoorwaarden vindt voor het Basisplan globaal en voor het Uitwerkingsplan gedetailleerd plaats. Voor het Basisplan ziet dat er uit als weergegeven in onderstaand schema.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

5

A. Het plan bevat haalbare grond- en parkeerexploitaties è Een haalbare grondexploitatie alsmede een haalbare parkeerexploitatie is nadrukkelijk de opgave voor het Uitwerkingsplan. De ontwerpen in het Basisplan zijn naar verhouding nog te schetsmatig om voldoende nauwkeurige financiële gegevens op te baseren. De uitgevoerde verkenningen van de exploitaties geven wel inzicht in de mogelijke denkrichtingen om in de fase van het Uitwerkingsplan tot sluitende exploitaties te kunnen komen; B. Investering in en exploitatie van nieuwe voorzieningen passend binnen de sluitende gemeentebegroting è In het Basisplan worden conform het voorgaande punt sluitende exploitaties nagestreefd. Pas zodra nieuwe voorzieningen worden beoogd, dient de invloed op de gemeentebegroting te worden verkend; C. Het plan moet voldoen aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van het masterplan plus è Alleen de kwaliteiten die nu van belang zijn worden gehanteerd: Hoofdstraat als ruggengraat, behoud van dorps karakter en dorpse stedenbouw; D. Het plan moet gefaseerd uitvoerbaar zijn è In het Basisplan wordt een drietal deelgebieden voorgesteld die ook als afzonderlijke fasen kunnen worden beschouwd. Substantiële belendende ontwikkelingen zoals van SVVE en bij Den Ekker zijn onafhankelijk van de drie deelgebieden; E.

Het plan moet draagvlak genieten onder de betrokken actoren è Het Basisplan wordt teruggekoppeld naar de klankbordgroepen en planindieners. De klankbordgroepen zullen in de vervolgfase eveneens een rol blijven vervullen, bijvoorbeeld in de vorm van het meedenken over de beeldkwaliteit voor het centrum; F. Eigendommen moeten op basis van nieuw voor oud gerespecteerd kunnen worden è Er wordt slechts beperkt eigendommen verworven gericht op sloop. Deze beperkte sloop is noodzakelijk om panden te kunnen uitbreiden en om een parkeergarage aan te leggen; dit is alleen aan de orde in de eerste fase. Indien nodig zal zo veel mogelijk en in goed overleg met de huidige eigenaren gestreefd worden naar aanpassingen van hun panden, dan wel aankoop en verplaatsing; G. Particulier initiatief stimuleren è In het Basisplan wordt ruimte geboden voor meerdere verschillende ontwikkellocaties van derden; H. Geen nieuw huis van bestuur en cultuur è Een nieuw huis van bestuur en cultuur is niet in het Basisplan aan de orde; I. Gemeentehuis op de huidige locatie è Het gemeentehuis blijft onveranderd op de huidige locatie. In de derde fase van het Basisplan is de mogelijkheid ingebouwd om het gemeentehuis te transformeren, als sluitstuk van de centrumontwikkelingen; J. Verkeersluw centrum è Er is een viertal modellen voor de verkeerscirculatie bestudeerd.

In al deze modellen is het de opgave om passende verkeersintensiteiten te bewerkstelligen. Gecombineerd met uitspraken uit het open planproces, is voor een model gekozen dat grotendeels overeenkomt met de huidige situatie. Om de lage gewenste verkeersintensiteiten te bereiken zullen hoe dan ook aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn, zowel in de Hoofdstraat als in de omliggende straten; K. Geen grootschalige sloop è Zie ook ad F.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

6

1.2.4

Gebiedsafbakening en deelgebieden

De gebiedsafbakening is conform de in februari 2010 vastgestelde structuurvisie voor het centrum. In het Basisplan wordt dit ook het visiegebied genoemd. Daarbinnen geldt een feitelijk focusgebied. De begrenzing van dit gebied kan verklaard worden uit het globaal in tijd positioneren van andere gebieden (b.v. de stationsomgeving/TCN) en het nauwkeurig inzoomen op de in de structuurvisie aangegeven moderniseringsgebieden Centrum, Aanloop en Wonen (zie de legenda bij de kaart van de structuurvisie centrum). Binnen dit focusgebied zijn vervolgens deelgebieden gedefinieerd op basis van het onderscheid tussen ontwikkellocaties van de gemeente en haar partners enerzijds en derden ontwikkelaars anderzijds. Het deelgebied van de gemeente en haar partners is daarna opgedeeld in drie fasen, zie onderdeel 1.2.9. Een en ander wordt verder verduidelijkt in hoofdstuk 5 Verbeelding.

afb 1.2.A Indeling Deelgebieden

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

7

1.2.5

Beleidsmatige onderbouwing

Beleidsmatige onderbouwing is van belang op een viertal vlakken: 1. Programmatisch: commerciële voorzieningen Dit is uitgewerkt en opgenomen in hoofdstuk 3 Programma en heeft betrekking op detailhandel, horeca en dienstverlening en legt een relatie met het Distributie Planologische Onderzoek (DPO) alsmede met de stille- en projectmeters; 2. Programmatisch: wonen Ook dit is uitgewerkt in hetzelfde hoofdstuk Programma en heeft betrekking op onderbouwing van de mogelijke te ontwikkelen aantallen woningen voor het centrum, de segmentering en de doelgroepen; 3. Verkeersstructuur Voor de verkeersstructuur is een aantal circulatiemodellen uitgewerkt en geanalyseerd. Op basis van deze studie gaat het voorkeursscenario in het Basisplan uit van het model van een verruimde centrumring met de Hoofdstraat als een zone met maximaal 30 km/uur of zelfs lager. De centrumring wordt mede gecreëerd door vanaf de Nazarethstraat een verbinding te maken naar de Molenstraat en het zuidelijke deel van het Kerkhofpadals reguliere weg uit te voeren; 4. Parkeren Door de ontwikkeling van nieuwe bouwblokken en het vervallen van parkeerplaatsen is de aanleg van parkeergarages noodzakelijk. De aantallen plaatsen die gerealiseerd worden zijn onderbouwd in een zogenaamde parkeerbalans.

Met als uitgangspunt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de garages, is het noodzakelijk daarvoor een parkeerexploitatie te ontwikkelen. Dit is in hoofdstuk 7 nader uiteengezet. Over het algemeen is een parkeerexploitatie niet op voorhand sluitend. Dit heeft te maken met de hoogte van de benodigde investeringen per parkeerplaats enerzijds en de hoogte en timing van opbrengsten uit de parkeertarieven anderzijds. Gestreefd moet worden naar de mogelijkheid om vanuit de grondexploitatie een bijdrage te leveren aan het sluitend maken van de parkeerexploitatie. Na vaststelling van het Basisplan zal daarom de implementatie van betaald parkeren moeten worden voorbereid. 1.2.6

Open planproces

In het kader van het open planproces zijn ideeën en plannen ingediend en aanbevelingen en aandachtspunten geformuleerd. Het doel van het open planproces was om het scenarioproces te verrijken met realistische en haalbare elementen uit de inbreng. De afweging hiervan in relatie tot het Basisplan is uitgebreid en in detail beschreven in de zogenaamde Reactienota welke integraal is opgenomen als bijlage H1. De hoofdlijnen van de ingediende ideeën, plannen en aanbevelingen zijn onderstaand samenvattend opgenomen. Bij de ingediende ideeën en plannen is tevens beknopt de reactie van de gemeente en partners weergegeven. Ingediende plannen en ideeën (Bijlage H1.A) Plan Reactie gemeente en partners Biobest

Uitbreiding Biobest Theater: door de wens tot uitbreiding op de huidige locatie is dit vooralsnog een autonome ontwikkeling

Bewoner

Overdekte markthal: qua exploitatie in een kleine plaats moeilijk tot een succes te maken

Bewoner

Diverse ideeën gemeentehuis en omgeving: worden meegenomen bij de toekomstvisie op gemeentehuis, dan wel in te brengen in het overleg centrummanagement

Bewoners

Betere toegang tot het centrum voor bewoners van de Kanidas: kan worden gerealiseerd door plannen SVVE

Heemkundekring

Stationsstraat in ere herstellen: slechts realistisch bij gelijktijdige herontwikkeling van de stationsomgeving

Enquête vrouwennetwerk

Diverse zaken mee te nemen in het beeldkwaliteitsplan en op de agenda zetten van het centrummanagement

Bewoner

Plan voor Hoofdstraat: mogelijkheid van aparte fietsstrook wordt onderzocht in het Uitwerkingsplan

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

8

Bewoner

Verplaatsen gemeentehuis naar Koetshuistuin: verplaatsing van het gemeentehuis is niet haalbaar gebleken en wordt daarom niet beoogd

Bewoner

Diverse voorstellen geheel centrumgebied: voorstellen zijn gebaseerd op verplaatsing van het gemeentehuis, hetgeen niet wordt beoogd

Bewoner

Diverse voorstellen geheel centrumgebied: voorstellen zijn gedaan voor de verkeerscirculatie, het parkeren, de uitstraling van de Hoofdstraat, de architectuur, de woningtypologie, etc. Waar mogelijk zijn deze voorstellen bestudeerd (zie de Reactienota voor details)

Jongerenpartij

Plan voor kloppend hart: fysiek verbinden van winkelblokken met gemeentehuis wordt voorgesteld op plekken waar zich geen ideale routing zal ontwikkelen. Een soortgelijke oplossing zal echter in het Uitwerkingsplan worden onderzocht als mogelijk verbindingselement tussen de nieuwe winkelstraat langs het gemeentehuis en de onderdoorgang door Den Ekker naar het achtergelegen parkeerterrein

Bibliotheek

Uitbreiden bibliotheek: te zien als waardevol autonoom project met kanttekeningen vanuit de financiële haalbaarheid

SVVE

Nieuwbouw en uitbreiding Huize Nazareth: waardevol autonoom project dat qua doelgroepen en uitstraling een goede toevoeging aan het centrum kan betekenen

WPM/VVE Den Ekker

Herontwikkeling Den Ekker: waardevol autonoom project dat qua doelgroepen en uitstraling een goede toevoeging aan het centrum kan betekenen

Stichting Ons Centrum

Best van Morgen: plan waarin veel waardevolle elementen zijn opgenomen die deels ook aanwezig waren in de scenario-analyse van de gemeente en partners. Voor het beoordelen van de haalbaarheid van de nieuwe centrumontwikkelingen zijn enkele elementen nader bestudeerd

Aanbevelingen klankbordgroepen (Bijlage H1.B) Kernwaarde Aanbeveling Bruisend dorpshart

Een bruisend dorpshart realiseren door differentiatie en verbindingen tussen pleinen. Daarbij de horeca deels concentreren. Geschikt voor alle doelgroepen en zo mogelijk 24 uur “beweging”

Bestuur en Cultuur

Bestuur en cultuur als functies gescheiden houden. Oorspronkelijk raadhuis versterken en begane grond gemeentehuis vercommercialiseren

Winkels en routing

Lege plekken bebouwen en onnodige sloop voorkomen. Bouw afstemmen op marktwerking en faseren. Kernwinkelgebied concentreren met gevarieerd aanbod en gebaseerd op DPO en omvang stille- en projectmeters

Stedenbouw

Dorps karakter behouden en zorgen voor eigen identiteit. Aandacht voor bestaande en historische kwaliteit. Toepassen van volwassen groen. Koppeling van de Boterhoek met Den Ekker

Verkeer

Bestemmingsverkeer in de Hoofdstraat blijft mogelijk, maar ontmoedigen van doorgaand verkeer. Verkeersafwikkeling wijken bij voorkeur niet via het centrum, daartoe Stationsstraat mogelijk in ere herstellen

Parkeren

Parkeren onder pleinen en nieuwe ontwikkelingen maar primair voor de bewoners. Functies dienen in de eigen behoefte te voorzien. Zo veel mogelijk gratis parkeren. Zo snel mogelijk een parkeerfonds instellen

Wonen

Voldoende diversiteit van woningaanbod voor verschillende doelgroepen. Vermengen van leeftijdsgroepen

Openbare ruimte

In de openbare ruimte toepassen van kwalitatief hoogwaardige materialen en een eenduidige inrichting en uitstraling

Overig

Laat zo snel mogelijk resultaat zien en blijf belanghebbenden betrekken

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

9

Stellingen en aandachtspunten raadsbijeenkomsten (Bijlage H1.C) Stellingen Aandachtspunten 1. Best versus regio

Keuze voor boven lokale positionering op schaal tussen b.v. Oirschot en Woensel, met voldoende recreatief aanbod voor de eigen bewoners en met attractiviteitswaarde (eigen identiteit) voor subregionale trekkracht. Woningen voor juiste doelgroepen (starters, welgestelde senioren) en voor leefbaarheid

2. Cultuur

Geen grootschalig cultuurcluster binnen de centrumring; breng wel cultuur naar het centrum (b.v. kleine podia) want dit creëert traffic, maar niet onnodig ten nadele van wijkvoorzieningen. Cultuur is meer bepaald door activiteiten (bereikbaar voor iedereen) dan door gebouwen. Benut bestaande faciliteiten beter

3. Plein

Horecacluster aan een specifiek plein geen must; horeca is een van de functies; streef naar meer restaurants op pleinen. Differentiatie van pleinen is belangrijk

4. Verkeer

Hoofdstraat niet autovrij, maar vooral weren doorgaand verkeer. Los verkeersdruk mogelijk al op bij de rotondes en eventueel door herstel Stationsstraat. Introduceer lage snelheden en auto te gast milieu om recreatief winkelen van de Hoofdstraat niet te belasten

5. Parkeren

Omvang en locatie voorzieningen wordt bepaald door functies en programma alsmede de fysieke ruimte om deze onder te brengen. Gebouwde voorzieningen (niet massaal) moeten wel exploitabel zijn; nadere verkenningen over de wijze waarop is nodig

6. Gemeentehuis

Gemeentehuis op huidige locatie betrekken in centrumontwikkelingen is bespreekbaar

1.2.7

Samenwerking met partners

Met de beide partners IPMMC en Bouwinvest is tot op heden samengewerkt. Niet alleen voor het komen tot het eerdere Masterplan (plus), maar ook voor het conceptueel ontwerpen van het voorliggende Basisplan. Beide partijen hebben gezamenlijk met de gemeente gefunctioneerd als opdrachtgevers voor de noodzakelijke gezamenlijke externe adviezen en ook de daarvoor benodigde kosten mede gedragen. In de afgelopen periode is eveneens gezamenlijk en intensief contact geweest met (commerciële) extern betrokkenen zoals SVVE, WPM en Spoorwegpensioenfonds. De gemeente en haar partners hebben nadrukkelijk naar elkaar uitgesproken gezamenlijk te willen komen tot een Uitwerkingsplan dat de basis zal vormen voor nieuwe en concrete centrumontwikkelingen. Daarbij zal elke partij in principe die rol nemen die hem het beste past. 1.2.8

Samenwerking met derden

Naast de samenwerking met de huidige partners zal samenwerking – vooral gericht op afstemming – noodzakelijk zijn met de partijen SVVE, WPM/VVE Den Ekker, Spoorwegpensioenfonds, MGM en derden kleinschalige ontwikkelaars. Deze samenwerking heeft vooral betrekking op de programmatische afstemming, de fasering, het waar nodig gezamenlijk oplossen van de parkeerbehoefte en het aanhouden van gelijke stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze samenwerking wordt geëffectueerd doordat de gemeente hetzij deze partijen faciliteert door grondverkoop, hetzij door aanpassingen van het bestemmingsplan in het kader van de centrumontwikkelingen.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

10

1.2.9

Fasering

Het Basisplan kan gezien worden als een faseerbare ontwikkeling. Het bestaat uit een drietal deelgebieden ofwel fasen van de gemeente en haar samenwerkingspartners IPMMC en Bouwinvest, met daarnaast een aantal autonome ontwikkelingen van derden. Deze autonome ontwikkelingen kunnen een eigen realisatietermijn bezitten, maar de voorkeur heeft afstemming op de fasen van de gemeente en partners. De drie fasen hebben vanuit de noodzakelijke kwaliteitsimpuls en de marktpotentie een vaste volgorde. Daarbij geldt dat de integrale kwaliteit en aantrekkelijkheid van het centrum per fase toeneemt. Het is mogelijk om elke fase afzonderlijk en als “eindstation” te beschouwen. Daaraan kunnen evenwel financiële consequenties verbonden zijn die in de uitwerkingsfase onderzocht zullen worden. Opvolgende uitvoering van de fasen zal daarom ook begeleid moeten worden door gelijk op lopende besluitvorming van de gemeente en haar partners. Deze besluitvorming is alleen mogelijk door te vertrekken vanuit het in het Basisplan voorgestelde eindbeeld. Toelichting fasering Fase Kenmerken 1

De eerste fase omvat de transformatie en uitbreiding van de blokken B, C, D en I, gedeeltelijk bovenop de nieuwe westelijke parkeergarage. Om deze garage te kunnen aanleggen met de noodzakelijke omvang en kwaliteit, is sloop van gedeelten van de blokken C en D noodzakelijk. Als resultaat van fase 1 zal de Albert Heijn op een betere plek komen te liggen en ontstaat er substantiële ruimte voor de toevoeging van nieuwe winkels en winkelstraten. Het plein ten westen van het gemeentehuis neem al sterk in kwaliteit toe. Deze fase loopt bij voorkeur parallel aan de ontwikkeling rondom Huize Nazareth.

2

In de tweede fase wordt ten noorden van het gemeentehuis langs de Hoofdstraat blok A toegevoegd, geheel in de vrije ruimte. Sloop is daarvoor niet nodig. Blok A creëert de verbinding tussen de Boterhoek en Den Ekker. De uitvoering van fase 2 is mogelijk in een tweetal, nader uit te werken, varianten. Deze hebben betrekking op het moment van aanleg van parkeergarage oost. Aanleg daarvan is mogelijk na realisatie van het eerste gedeelte van blok A. In het geval dat de parkeergarage later wordt aangelegd, zal er sprake zijn van twee deelfasen (a en b). De garage zal dan altijd onderdeel zijn van fase 2b. Ongeacht deze deelfasering, wordt het nieuwe dorpsplein ten westen van het gemeentehuis door de realisatie van blok A verder versterkt. Herontwikkeling van Den Ekker kan parallel lopen aan fase 2, maar ook aan fase 3.

3

Fase 3 betreft het transformeren van het gemeentehuis op een moment dat daar vanuit de huisvestingsbehoefte van de gemeentelijke organisatie behoefte aan is. Fase 3 overlapt met fase 2b. De transformatieruimte voor het gemeentehuis wordt namelijk voor een deel gevonden boven de oostelijke parkeergarage, zodat deze voorafgaand aangelegd dient te worden. Fase 3 realiseert het eindbeeld en vervolmaakt de openbare ruimte van het centrum.

Blok G

afb 1.2.A Fasering

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

11

Hfst 2: Samenvatting en voorgestelde besluiten Het Basisplan als resultaat van een gedegen scenarioanalyse 2.1

Samenvatting

Het Basisplan is het resultaat van een gedegen scenarioanalyse voor de nieuwe centrumontwikkelingen van Best. Deze analyse komt voort uit de heroriëntatie op het vorige centrumplan en volgt de route die is uitgezet in het Plan van Aanpak Centrumplan Best. De focus ligt daarbij op een kleiner gebied dan in de oorspronkelijke Masterplannen. Daarbinnen wordt een compact kernwinkelgebied voorgesteld dat de ontbrekende kwaliteit aan het huidige centrumgebied toevoegt. Het programma is beperkter dan in de Masterplannen, mede door de bijgestelde bevolkingsprognoses en door te reageren op de huidige sterk veranderde economische omstandigheden. Het centrum zal goed bereikbaar zijn door middel van een heldere ringstructuur en logische aanrijroutes en parkeervoorzieningen. In het Basisplan is faseerbaarheid goed mogelijk. Het is zelfs een voorwaarde. Zoals het nu wordt gepresenteerd vormt het Basisplan een eindbeeld, waarin een perspectief wordt geschetst voor de nieuwe centrumontwikkelingen. Per fase versterkt het centrum zich en neemt de kwaliteit toe. Per fase, indien besluitvorming daartoe aanleiding geeft, is het mogelijk te temporiseren of de ontwikkelingen af te ronden. Het volstaan met een bepaalde fase zal echter nooit de verlaging van de integrale ambities mogen inhouden.

De uitvoering van de nieuwe centrumontwikkelingen wordt ter hand genomen door de gemeente en haar partners in drie afzonderlijke maar samenhangende fasen. Belendende ontwikkelingen van derden, bijvoorbeeld op de locaties van Huize Nazareth en Den Ekker, kunnen goed aansluiten indien afspraken worden gemaakt ter afstemming van het programma, de stedenbouwkundige uitgangspunten en de parkeeroplossingen. In het open planproces is een groot aantal waardevolle ideeën, plannen, aanbevelingen en aandachtspunten gegenereerd. Al deze elementen zijn bestudeerd en waar mogelijk geïntegreerd in het scenarioproces. Een uitgebreide en gedetailleerde “verantwoording” daarvan is opgenomen in een separate bijlage. Het integrale vertrekpunt is daarbij steeds gevormd door de kernwaarden zoals die zijn geformuleerd in het Plan van Aanpak. 2.2

Voorgestelde besluiten

Als onderdeel van het vaststellen van het Basisplan is een aantal strategische overwegingen en concrete besluiten aan de orde. Daarop wordt onderstaand ingegaan. A.

Vaststellen van de gehanteerde kernwaarden uit het Plan van Aanpak

Bij de besluitvorming over het Plan van Aanpak door de raad op 22 februari 2010 is het document voor wat betreft de voorgestelde procesgang vastgesteld. Reden hiervoor was dat in het Plan van Aanpak een aantal kernwaarden is voorgesteld (als vertrekpunt voor de in het plan beschreven heroriëntatie) waarop naar de mening van de raad nog nadere nuancering mogelijk zou moeten zijn. In het Basisplan zijn deze kernwaarden als vertrekpunten gehanteerd en is aangegeven op welke wijze het plan aan deze waarden tegemoet komt. Bij vaststelling van het Basisplan door de raad, stelt de raad impliciet alsnog de kernwaarden vast zoals ze in het Plan van Aanpak zijn geformuleerd. Het voorstel is daarom om de in het Plan van Aanpak geformuleerde kernwaarden vast te stellen zoals deze zijn opgenomen in het Basisplan. B.

Verkeersstructuur

In juni is de studie van de mogelijke modellen voor de verkeerstructuur in het centrum opgeleverd. Het voorkeursmodel is het model waarbij in de Hoofdstraat de huidige 30 km/u-zone wordt gehandhaafd. Daarnaast wordt de Nazarethstraat ter hoogte van de kapel afgesloten en alleen toegankelijk gemaakt voor verkeer dat de nieuwe parkeergarage wil bereiken. Hulpdiensten en bevoorradingsverkeer kunnen nog wel doorrijden, maar alleen in één richting, en bevoorradingsverkeer mogelijk slechts gedurende venstertijden. Het Kerkhofpad wordt vanaf de kapel als reguliere weg doorgetrokken tot aan de Molenstraat. Het vastleggen van deze circulatiestructuur maakt onderdeel uit van het Basisplan. Voorgesteld wordt daarom om in te stemmen met het principe van de centrumring zoals aangegeven in het Basisplan. C.

Onderbouwing programma commerciële voorzieningen en wonen

In de als bijlage H3.A opgenomen notitie is het programma commerciële voorzieningen kwantitatief en kwalitatief onderbouwd. In het Basisplan is momenteel ruimte voor de gewenste ontwikkelingen, zowel van de gemeente en partners als van het merendeel van de door derden voorgestelde plannen. Dit houdt in dat indien de gemeente Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

12

en haar partners alsmede derden/ontwikkelaars het gewenste programma voor het compacte kernwinkelgebied realiseren, niet alle andere mogelijke ontwikkelingen welke in theorie planologisch mogelijk zijn (hetzij door functieverandering van “stille meters”, hetzij door realisatie van “projectmeters”) gehonoreerd kunnen worden. Daar is echter ook geen reden toe omdat: a) een deel van deze meters “theoretisch” zijn en door marktomstandigheden en fysieke omstandigheden niet gerealiseerd zullen worden, en b) een deel van deze meters in aanloopstraten is gelegen en realisatie daarvan niet alleen ongewenst is in het kader van het komen tot een compact kernwinkelgebied, maar ook weinig levensvatbaar zal zijn. Om deze redenen wordt in het Basisplan als marktruimte de kwantitatieve aanduiding aangehouden welke is opgenomen in de notitie van bijlage H3.A. Het voorstel is daarom om met de vaststelling van het Basisplan tevens de inhoud van deze bijlage ter onderbouwing van het programma commerciële voorzieningen vast te stellen. Ook de toevoeging van woningen in het centrum is onderbouwd in een separate notitie welke als bijlage H3.B is opgenomen. Daarin is aangegeven dat de mogelijke toevoeging van woningen in het centrum, gebaseerd op de bevolkingsprognoses en de regionale taakstelling, groter is dan wat nu in het Basisplan wordt voorgesteld.

De reden voor dit verschil is de beperkte ruimtelijke mogelijkheden van woningen boven de winkels in een compact kernwinkelgebied. Er worden daarom zoveel woningen in het Basisplan voorgesteld als op grond van marktoverwegingen en de wens tot het creëren van een aangenaam centrummilieu realistisch is. Ook hier is het voorstel om met vaststelling van het Basisplan tevens de inhoud van bijlage H3.B ter onderbouwing van het programma wonen vast te stellen. D.

Onderzoek fase 3

In het Basisplan is een eindbeeld voor de toekomstige centrumontwikkelingen opgenomen bestaande uit 3 afzonderlijke fasen. De derde fase heeft betrekking op de transformatie van het gemeentehuis. In de aangegeven visie (zie hoofdstuk 1 onderdeel 1.2.3 en hoofdstuk 5 Verbeelding) wordt de motivatie voor fase 3 mede gevonden in de toekomstige ontwikkeling van de gemeentelijke huisvesting. Transformatie van het gemeentehuis zou kunnen passen bij de nieuwe werkconcepten die conform het buffetmodel voor de huisvesting zijn onderzocht. Een andere motivatie wordt gevonden in de mogelijkheid om een deel van de begane grond van het gemeentehuis dan geschikt te maken voor additionele commerciële voorzieningen (gebouwdeel evenwijdig aan de Raadhuisstraat) en zodoende een extra verbinding met Den Ekker te creëren alsmede een additionele winkelroute. Uit beide motieven zou in een nadere studie dekkingsmogelijkheden kunnen voortkomen voor de kosten van de transformatie. Het geschetste ruimtelijke model van fase 3 gaat uit van het loskoppelen en deels uitbreiden van de afzonderlijke gebouwdelen van het gemeentehuis. Het voormalige Raadhuis zou daarbij getransformeerd kunnen worden tot een solitair gebouw met een gemengde functie, bijvoorbeeld op het gebied van horeca, cultuur en vergaderfaciliteit.

De levensvatbaarheid daarvan dient nader onderzocht te worden, mede in afstemming met het behoefteonderzoek culturele voorzieningen dat onderdeel uitmaakt van het accommodatiebeleid van de gemeente dat momenteel verder in ontwikkeling is. Het voorstel is daarom de mogelijkheden en perspectieven van fase 3 van het Basisplan nader te onderzoeken vanuit de invalshoeken: • Ruimtelijke en programmatische oplossingsrichting voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeentelijke huisvesting; • Bouw- en installatietechnische mogelijkheden en beperkingen van het huidige gebouw; • Financiële haalbaarheid vanuit: a) marktpotentie additioneel te ontwikkelen commerciële voorzieningen in een deel van het gebouw, b) noodzakelijk te realiseren parkeeroplossing (garage oost) en c) stichtingskosten aanpassing en uitbreiding; een en ander uit te werken in investeringsramingen en grond-, vastgoed- en parkeerexploitaties. Bij dit onderzoek dient het behoefteonderzoek culturele voorzieningen voor wat betreft de accommodaties nauw betrokken te worden.

Voorgesteld wordt aldus om een nader onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden en perspectieven van fase 3 van het Basisplan vanuit de invalshoeken a) oplossingsrichting voor de gemeentelijke huisvesting, b) technische mogelijkheden van het huidige gemeentehuis en c) financiële haalbaarheid, en daarbij het behoefteonderzoek culturele voorzieningen te betrekken. E.

Omgang met derden/ontwikkelaars

Binnen het focusgebied (zie onderdeel 1.2.4) zijn enkele deelgebieden aanwezig waarbinnen derden ontwikkelingen voorstellen. Onder andere zijn dit SVVE, WPM/VVE Den Ekker, MGM etc. Het is noodzakelijk met deze partijen af te stemmen op het gebied van programma, fasering, parkeernormen en stedenbouwkundige uitgangspunten. De gemeente heeft daarin een faciliterende rol en dient randvoorwaarden te stellen. Deze randvoorwaarden kunnen worden ingevuld met behulp van het Basisplan. Het voorstel is daarom om de randvoorwaarden voor derden ontwikkelende partijen binnen het focusgebied te ontlenen aan het programma (vierkante meters en branchering), Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

13

de fasering, de parkeeroplossing (parkeernormen, eventueel afkoop middels parkeerfonds) en de stedenbouwkundige uitgangspunten van het Basisplan, en daarover met betrokkenen actief overleg te voeren. Buiten het focusgebied zal in principe worden uitgegaan van het vigerende bestemmingplan. De mogelijkheid van afkoop via een parkeerfonds dient overigens nog nader onderzocht te worden (zie ad F. implementeren betaald parkeren). F.

Implementeren betaald parkeren

Voor het toevoegen van parkeerplaatsen zijn gebouwde voorzieningen noodzakelijk. De exploitatie daarvan is alleen mogelijk op basis van betaald parkeren. Het gaat immers om hoge stichtingskosten en lange terugverdientijden. Dat betekent dat voortaan ook voor het parkeren op maaiveld binnen de centrumring betaald dient te worden. Deze opbrengsten zijn nodig om de parkeerexploitatie haalbaar te maken. Het exploiteren van parkeerplaatsen op maaiveld is altijd zaak van de gemeente zelf. Het is dan logisch om ook de gebouwde parkeervoorzieningen zelf te exploiteren. Voor het Basisplan zijn de mogelijkheden van een gemeentelijke parkeerexploitatie verkend. Dit is uitgewerkt in hoofdstuk 8 Parkeren. Er zal sprake dienen te zijn van een getrapte besluitvorming. De eerste stap is het opstellen van een concreet plan voor het implementeren van betaald parkeren. De tweede stap is het daadwerkelijk invoeren daarvan. Het voorstel is daarom om een implementatieplan voor het invoeren van betaald parkeren op te stellen en over de wijze van invoering van het betaald parkeren in samenhang met het Uitwerkingsplan in april 2011 te beslissen.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

14

Hfst 3: Programma Kwaliteit door diversiteit 3.1

Inleiding

Het Basisplan heeft ondermeer tot doel om Best een bruisend hart te bezorgen, dat past bij de identiteit en daarmee bij de bewoners van Best. Met het programma wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan deze doelstelling. Het programma kent een commerciële en een publieke component. Deze kunnen weer worden samengesteld uit fysieke (gebouwde) en immateriële elementen. Een voorbeeld van deze laatste categorie is de programmering van activiteiten in het bruisende dorpshart. Het een kan niet los gezien worden van het ander. Een dorpshart komt pas tot leven als het als zodanig wordt ervaren. Vaak is daarvoor eerst een bouwopgave noodzakelijk: het fysieke programma. In het programma voor Best wordt de fysieke opgave nadrukkelijk gezien als de katalysator voor de niet fysieke opgave. Het programma van het Basisplan doet daarom concrete voorstellen voor de uit te breiden functies (3.2 en verder) en doet aanbevelingen voor de publieke component (3.7 Niet fysiek programma). 3.2

Commercieel programma

3.2.1

Algemeen

Door het slim toevoegen van bouwmassa ontstaat een samenhangend geheel, waarbij aan de belangrijkste kernwaarden recht worden gedaan. Het betreft dan met name de winkelrouting, het ontstaan van het dorpsplein en een hoogwaardige verblijfskwaliteit. Programmatisch wordt in de eerste plaats ingezet op het ruimte bieden aan de bestaande, gevestigde ondernemers. Veel winkels zijn feitelijk te klein en bieden daardoor niet het aanbod dat ze kunnen en willen bieden. Het Basisplan geeft een antwoord op deze behoefte, door het bieden van een aantrekkelijke mix winkelunits, passend bij de vraag. In de tweede plaats richt het plan zich op het toevoegen van ontbrekende, complementaire formules en functies. Op dit moment biedt het centrum vooral aanbod voor het boodschappen doen en voor de gerichte aankopen. Het aanbod nodigt echter onvoldoende uit voor een langer verblijf aan het centrum. Recreatief getinte winkels zijn onvoldoende in aantal om de bewoners van Best aan het eigen winkelapparaat te binden. Het programma omvat de volgende onderdelen in fase 1 en fase 2: Programma in m2 BVO Transformatie bestaande winkels

1.221

Uitbreiding detailhandel

Nieuwe winkels

4.135

+ Horeca en dienstverlening

6.217 865

Dienstverlening nieuw

455

Toevoeging/uitbreiding

7.082

Horeca nieuw

410

+ Transformatie bestaand

1.221

Supermarkt verplaatsing/uitbreiding

2082

TOTAAL 8.303 Totaal programma 8.303 Opmerking: - Hoewel deze gegevens exact lijken, zijn ze in feite indicatief, omdat ze gebaseerd zijn op metingen met de computer vanaf globale tekeningen Het beleid van de gemeente Best op het vlak van commerciële voorzieningen is vastgelegd in de notitie Uitgangspunten Commerciële Voorzieningen (bijlage H3.A). Als het commerciële programma voor het Basisplan wordt getoetst aan deze uitgangspunten, dan kan geconcludeerd worden dat het voorgestelde commerciële programma in lijn is met de in de notitie beschreven onderbouwing. De netto toevoeging van ca. 6.000 m2 laat daarbij voldoende ruimte voor de ontwikkeling van additionele functies door derden binnen het areaal van de zogenaamde “stille en projectmeters”. Het Basisplan, en met name het Uitwerkingsplan, zullen daarbij als concrete toetsstenen worden gebruikt voor afstemming op het gebied van programma, stedenbouw, beeldkwaliteit en parkeren. In het voorliggende hoofdstuk wordt ingegaan op de functionele uitwerking van het programma. De vertaling daarvan naar de gebouwde omgeving is onderwerp van de hoofdstukken 4 en 5.

Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

15

3.2.2

Uitwerking commercieël programma

Winkeltypologie Om het centrum van Best op een beperkt bovenlokale verzorgingsniveau (zie ook stellingen raadsbijeenkomst 9 juli 2010) te brengen zal de programmering aan bepaalde eisen moeten voldoen. Voor detailhandel geldt dat er duidelijk meer geboden moet worden dan de winkels die uitsluitend hoog-frequent bezocht worden, zoals supermarkt, drogisterij, bloemen, huishoudelijke artikelen, gemaks- en foodwinkels. Uiteraard moet dit dagelijkse winkelaanbod volledig en op niveau zijn, maar daarnaast zal het aanbod in met name de mode- en warenhuisbranche verder uitgebreid en geoptimaliseerd moeten worden. Naast versterking van het lokale midden- en kleinbedrijf en van reeds gevestigde grootwinkel- en filiaalbedrijven zullen ook nieuwe filiaalbedrijven geïntroduceerd worden. Alleen zo kan tot de gewenste formulemix, die hoort bij een beperkt bovenlokale verzorgingsfunctie, gekomen worden. Ook verplaatsingen van bestaande bedrijven mogen in dit verband niet uitgesloten worden. Aangezien het creëren van een logische winkelroute één van de belangrijkste opgaven is, zullen de publiektrekkende functies op de juiste locaties aan de winkelroute gevestigd moeten zijn. Pas dan is voldoende “doorbloeding” van het gehele kernwinkelgebied mogelijk.

De publiekstrekkers zijn bedrijven zoals Albert Heijn, Hema, Blokker en een aantal modeformules alsmede lokale bedrijven, die de regionale markt bedienen, zoals Janssen Mode en Sport. Het is te verwachten dat het Basisplan ook tot investeringen zal leiden van de zittende eigenaren en ondernemers. Veraangenamen en verlengen verblijf Versterking van het aanbod van dag- en avondhoreca (met terrasfunctie) is noodzakelijk om de verblijfswaarde in het centrum te verbeteren, de verblijfsduur te verlengen en daarmee de winkelfunctie te ondersteunen. Kwalitatief goede lunchgelegenheden met terras op aantrekkelijke locaties bepalen mede het succes van het centrum. Daarnaast bestaat er behoefte aan kwaliteitrestaurants, die het centrum ook in de avonduren een bezoek waard maken. Voortborduren op bestaande bezoekgewoonten Het Basisplan neemt de bestaande loopstromen als uitgangspunt. De huidige bronpunten in de vorm van parkeerterreinen worden versterkt. Als voorwaarde voor de nieuwbouw geldt dat deze aansluit op de bestaande routing door het centrum. Toevoeging van nieuwe bebouwing moet leiden tot een verbetering van de relaties tussen de bestaande centrumdelen. Hoofdstraat als drager De Hoofdstraat is van oudsher de hoofdwinkelstraat van Best.

Door z’n brede profiel, verkeersfunctie en aard van de bebouwing is de straat een interessante vestigingsplaats voor uiteenlopende branches en formules. Passend bij de straat, “verkleurt” het aanbod met de tijd mee. Initiatieven worden gesteund die de “wanden” van de straat herstellen en het voorzieningenaanbod intensiveren. Als identiteitsdrager en aanbieder van uiteenlopende centrumformules behoudt de Hoofdstraat zijn waarde. Inzet locatie gemeentehuis als Stepping Stone Het plan gaat uit van intensiveren van het voorzieningenaanbod op en rond de locatie van het gemeentehuis. Dit om zo de relatie met Den Ekker te versterken. Doelstelling van dit planonderdeel is de bezoekersstroom van en naar dit gebied te intensiveren. In de beoogde nieuwbouw is ruimte voor een sterke variëteit aan winkels om deze ambitie waar te maken. Openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren. De kwaliteit van de openbare ruimte speelt eveneens een belangrijke rol. Als centrumbezoekers zich veilig en comfortabel voelen blijven ze langer en is de kans op bestedingen groter. Bereikbaarheid en parkeermogelijkheden moeten vanzelfsprekend optimaal verzorgd zijn. Hiervoor wordt verwezen naar de hoofdstukken 6 en 7. 3.3

Woonprogramma

3.3.1

Algemeen

Naast een belangrijke uitbreiding van de detailhandel, een nieuw dorpsplein, horeca en parkeervoorzieningen zullen aan het centrum ook woningen worden toegevoegd. Het vormt samen met de genoemde functies de pijlers van een aantrekkelijk centrum. Wonen in het centrum levert een belangrijke bijdrage aan de levendigheid en de sociale beleving van het gebied, ook na sluitingstijd van de winkels. De toevoeging van het woonprogramma vormt een onderdeel van de geprognosticeerde woningtoename van ca. 4.223 woningen in de periode 2010-2030. Door de inbreiding en herstructurering is er hier sprake van een zorgvuldig en intensief ruimtegebruik. Zie voor de beleidsmatige onderbouwing de notitie Uitgangspunten wonen centrum Best in bijlage H3.B. Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

16

3.3.2

Doelgroepen, programma en product

Doelgroepen Juist door het intensieve ruimtegebruik biedt het centrum nog meer kansen om doelgroepen met een vraag naar appartementen tegemoet te komen. Best wil voornamelijk bouwen voor de eigen woningbehoefte. Het aantal alleenstaanden vanaf 45 jaar en het aantal stellen vanaf 65 jaar is de afgelopen jaren sterk gestegen. Het aantal appartementen is echter beperkt en in de afgelopen jaren zijn relatief weinig nieuwe appartementen opgeleverd. Wonen in het centrum is ook altijd gewild bij jonge, relatief welvarende stellen. Het nieuwe centrum zal zich in de eerste instantie op deze drie doelgroepen richten. Programma Het aantal appartementen dat wordt toegevoegd in het centrum (exclusief de Molenstraat, SVVE en uitbreiding Den Ekker/Raadhuisplein) bedraagt circa 75 stuks en vormt hiermee een klein onderdeel van de noodzakelijke plancapaciteit van Best. Het Basisplan zal voor wat betreft de sociale component daar in voldoende mate in voorzien door de plannen voor de Molenstraat die momenteel de bestemmingsplanfase doorlopen en door bijvoorbeeld SVVE die momenteel een plan voor vervanging en uitbreiding aan de Nazarethstraat onderzoekt. Bij de verdere uitdetaillering van het Basisplan tot het Uitwerkingsplan zal ook rekening gehouden worden met de soort woningen die de doelgroep achterlaat.

Dit is van belang om het uiteindelijke woonproduct te kunnen afstemmen op de wensen en mogelijkheden van deze doorstromers. Voor het beoordelen van de haalbaarheid van het Basisplan zal dan ook worden uitgegaan van een fictieve gemiddelde doelgroep. Product Alle toe te voegen woningen zullen bovenop de nieuwe winkels – op een zogenaamd verhoogd maaiveld – worden gesitueerd. Dit maaiveld zal vanaf centrale plaatsen op de begane grond ontsloten worden. Dit semi-openbare gebied op de eerste etage heeft een open karakter met ruim voldoende daglichttoetreding en zichtlijnen naar de omliggende straten. Er zal extra aandacht worden besteed aan een aangename leefomgeving boven maaiveld, geschikt voor vermenging en samenleven van de verschillende doelgroepen. De grootte van de woningen zal op de doelgroepen worden afgestemd. Alle appartementen worden voorzien van voldoende buitenruimten en zullen daar waar mogelijk op de zuidzijde worden georiënteerd. Van de in totaal ca. 75 toe te voegen woningen zullen er circa 50 in fase 1 worden gerealiseerd verdeeld over de blokken B en D. De overige 25 woningen bevinden zich in fase 2 op het verhoogde maaiveld van blok A. 3.4

Cultuur en Bestuur

3.4.1

Cultuur

In de discussie over het vorige centrumplan en over de nieuwe centrumontwikkelingen is de inpassing van een culturele functie een belangrijk onderwerp. Waar het vorige centrumplan er op gericht was te komen tot een “bruisend hart” vooral door het ontwikkelen van een nieuw huis voor Bestuur en Cultuur, is hier in de opvattingen (zie ook het coalitieprogramma) over de nieuwe centrumontwikkelingen nauwelijks (financiële) ruimte voor. Een levendig en attractief centrum moet ook op een andere manier bereikt kunnen worden. Ook op basis van de uitgebreide input uit de klankbordgroepen, de planindieners en de raadsbijeenkomst, is het beeld ambivalent. Enerzijds vormt cultuur een belangrijk middel tot verlevendiging van het centrum, anderzijds wordt clustering in het centrum niet nagestreefd. Dit laatste is ook logisch gezien de financiële inspanning die daarvoor benodigd is en die meestal niet kan worden doorvertaald in dienovereenkomstige huurniveaus. Daarnaast is het voorzieningenniveau in andere faciliteiten (b.v. de Bibliotheek, de Prinsenhof, Biobest, ’t Tejaterke) adequaat en zijn bewoners van de wijken relatief tevreden over de locale accommodaties (in de wijk Naastenbest is een grote concentratie aanwezig van sociale, culturele en educatieve functies). Hiermee wordt overigens geen enkel oordeel gesuggereerd over de staat waarin deze accommodaties verkeren.

Het gemeentelijke beleid inzake maatschappelijke voorzieningen is inmiddels verwoord in een beleidsnota op basis waarvan momenteel een uitvoeringsagenda wordt opgesteld. Onderzoek van de juiste match tussen vraag en aanbod van maatschappelijke voorzieningen wordt daarin uitgewerkt, maar gaat gekoppeld aan onder andere de bezuinigingsdoelstelling niet uit van een substantiële clustering binnen de nieuwe centrumontwikkelingen. Daarmee is niet gezegd dat de functie cultuur niet van belang is voor het centrum. Er is een drietal gelijktijdige benaderingen daarvoor beschikbaar: 1. Op termijn is de Stationsomgeving een potentieel interessant gebied voor de ontwikkeling van een multifunctioneel gebied waarin ook de functie cultuur middels clustering een meer dan waardevolle plaats kan verwerven. Momenteel zijn reeds de Prinsenhof en Biobest daar gevestigd. Beide organisaties hebben moderniserings- c.q. uitbreidingsplannen. Beredeneerd kan worden dat na succesvolle vernieuwing van het Basisplan: Centrumontwikkelingen Best

Oktober 2010

17

2.

3.

centrum de juiste economische voorwaarden aanwezig kunnen zijn om qua gebiedsontwikkeling de steven te wenden naar dit deelgebied van het centrum; In fase 3 van het Basisplan is een transformatie (op de huidige locatie) van het huidige gemeentehuis voorgesteld. Hierbij wordt het voormalige Raadhuis (de “Kubus”) vrijgemaakt als solitair stedelijk element en zou de functie ervan kunnen verschuiven naar horeca, podium en vergaderfaciliteit. Daarmee wordt een kans gecreëerd voor de functie cultuur om in het hart van het centrum tot ontwikkeling te komen. De haalbaarheid van een dergelijke transformatie van het gemeentehuis zal overigens in het Uitwerkingsplan worden uitgewerkt; Cultuur moet niet alleen afhankelijk zijn van gebouwde objecten. Met andere woorden: cultuur kan zich ook manifesteren in de vorm van een separate culturele programmering die zich op natuurlijke wijze ontwikkelt binnen een aantrekkelijk en levendig centrum.

De Bibliotheek heeft momenteel plannen voor uitbreiding van haar huisvesting op de huidige locatie. In het Uitwerkingsplan zal onderzocht worden hoe die zouden kunnen aansluiten bij de ideeën voor transformatie van het gemeentehuis in fase 3. 3.4.2

Bestuur

Ook over de functie Bestuur is het coalitieprogramma helder. De uitkomst van de raadsbijeenkomst voegt daaraan toe dat transformatie van het gemeentehuis (dat wil zeggen aanpassing/renovatie op de huidige locatie) niet onbespreekbaar is. In het Basisplan is een perspectief ontwikkeld voor het deelgebied van het gemeentehuis. Door zijn manifeste aanwezigheid op een plek midden in het brandpunt van de centrumontwikkelingen, is nadenken over de toekomst van het gemeentehuis onvermijdelijk. Indien het gemeentehuis wordt genegeerd, ontstaat het risico van twee solitaire ontwikkelingen (rondom de Boterhoek en rondom Den Ekker) die niet aangesloten zijn, en bijgevolg beperkt functioneren. Dan is het altijd beter slechts een van beide te ontwikkelen, en gezien het zwaartepunt van het winkelgebied bij voorkeur de Boterhoek en Hoofdstraat. Door het gemeentehuis op te nemen in een faseerbaar ontwikkelingsperspectief ontstaat geen risico, maar juist een kans op niet alleen succesvolle koppeling van de beide gebieden Boterhoek en Den Ekker, maar ook op een succesvolle integratie van het gemeentehuis daarin. In het in onderdeel 3.2 geschetste programma is transformatie van het gemeentehuis nog niet meegenomen.

In het programma is voorlopig (onder andere ten behoeve van de parkeerbalans) rekening gehouden met een gelijkwaardige huisvesting in aantallen vierkante meters van de gemeentelijke organisatie als thans aanwezig. Afhankelijk van eventueel in te voeren nieuwe werkconcepten conform het door de gemeente opgestelde Buffetmodel, zullen meer of minder aanpassingen aan de fysieke omgeving nodig zijn. In het Basisplan is een denkrichting gevisualiseerd die neer komt op de volgende stappen: • Achter het gemeentehuis op het Raadshuisplein wordt bovenop een nieuwe parkeergarage een uitbreiding van het gemeentehuis voorzien die zowel nieuwe kantoorconcepten als een ruime en open publieksruimte mogelijk maakt; • De huidige koppelingen tussen de gebouwdelen (de entreezone, de Spin en de verbinding achter de Burgerzaal) worden verwijderd ten gunste van het vrijmaken van de “Kubus”; • De begane grond van het gebouwdeel parallel aan de Raadhuisstraat wordt getransformeerd tot winkelstraat; • De kantoorruimte die verloren gaat wordt hetzij gevonden in de uitbreiding op het Raadhuisplein, hetzij vervalt vanwege ruimtebesparing door het nieuwe kantoorconcept. De zoals hierboven beschreven mogelijkheid tot transformatie van het gemeentehuis zal in het Uitwerkingsplan nader worden uitgewerkt als onderdeel van het onderzoek naar fase 3.

Feitelijke transformatie van het gemeentehuis, anders dan onderzoek als denkrichting, maakt nu geen deel uit van de besluitvorming van het Basisplan. 3.5

Afstemming met projecten van derden

Doordat de centrumontwikkelingen in een fase van heroriëntatie zijn beland, dreigt verdere vertraging in de oordeelsvorming ten aanzien van (en daarmee de realisatie van) allerlei initiatieven, die een bijdrage zouden kunnen leveren aan de verdere doorontwikkeling van het centrum van Best. Het is nadrukkelijk de bedoeling van de gemeente Best om initiatieven, die er zijn binnen en buiten het gebied van het Basisplan, te faciliteren om te komen tot realisatie. De relatie van deze initiatieven met het Basisplan is uitsluitend gelegen in de eventuele invloed ervan op de exploitatiemogelijkheden van het Basisplan. Initiatiefnemers waarmee inmiddels nadrukkelijk gesprekken gericht op afstemming worden gevoerd zijn: WPM/vve Den Ekker, SVVE, MGM (winkel/woonproject naast de ingang van de Koetshuistuin) en het Spoorwegpensioenfonds (eigenaar van een belangrijk deel van de Boterhoek). De initiatieven van deze partijen zijn, met uitzondering van het Spoorwegpensioenfonds en MGM, als ingediende plannen in het kader van het open planproces bekend bij de gemeente en partners, en opgenomen in de raadsinformatiebundel van 9 juli 2010. De wijze van omgang met deze plannen is reeds aangeduid in hoofdstuk 1. Basisplan: Centrumontwikkelingen Best