22036.3 - Meerjarenprognose grondexploitaties 2022

Archiefexemplaar van BL22-08119

- Meerjarenprognose grondexploitaties 2022

Inhoudsopgave

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Samenvatting

4

1.1

Kernboodschap MPG 2022

4

1.2

Visualisatie

5

Inleiding

7

2.1

Grondbeleid in de gemeente Best

7

2.2

Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente

7

2.3

Doel van de MPG: informatie en autorisatie

8

2.4

De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus

8

2.5

Leeswijzer

9

Wet- en regelgeving voor grondexploitaties en de rol van de raad

10

3.1

Inleiding

10

3.2

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)

10

3.3

Wet op de Vennootschapsbelasting

10

3.4

Nota grondbeleid en Financiële verordening

10

3.5

De rol van de raad bij grondexploitaties

11

3.6

Openen van een grondexploitatie

11

3.7

Herzien van een grondexploitatie

11

3.8

Afsluiten van een grondexploitatie

11

3.9

Actualiseren van een grondexploitatie

11

Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2022

13

4.1

Inleiding

13

4.2

Rente

13

4.3

Kostenstijging

13

4.4

Opbrengstenstijging

13

4.5

Disconteringsvoet

13

4.6

Overzicht en vergelijking parameters

13

4.7

Gemeentelijke grondprijzen

14

Programma en planning in de grondexploitaties

16

5.1

Inleiding

16

5.2

Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag

16

5.3

De Visie op Wonen: het aanbod

16

5.4

Confrontatie vraag en aanbod

17

5.5

Gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties

17

Financiën van de bouwgronden in exploitatie (BIE) 6.1

Inleiding

19 19

Pagina 2 van 28

7.

6.2

Definitie van ‘bouwgrond in exploitatie’

19

6.3

Gevolgen van de kwalificatie BIE

19

6.4

Bruto boekwaarde van BIE: € 50,8 mln.

20

6.5

Voorziening voor verliesgevende BIE: € 23,1 mln.

20

6.6

Netto boekwaarde van BIE: € 27,7 mln.

21

6.7

Nog te realiseren kosten van BIE: € 61,2 mln.

21

6.8

Nog te realiseren opbrengsten van BIE: € 86,4 mln.

21

6.9

Resultaat van BIE: € 22,7 mln. nadelig (NCW per 1-1-2022)

21

6.10

Winstneming

21

6.11

Overzichten resultaat en cashflow van BIE

22

Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

24

7.1

Inleiding

24

7.2

Soorten risico’s in de grondexploitaties

24

7.3

Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties

25

7.4

Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 11,8 mln.

25

7.5

Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 10,9 mln.

25

7.6

Aanvulling vanuit vrije algemene reserve: € 0,9 mln.

25

8.

Stand van zaken grondexploitatie-projecten

27

8.1

Inleiding

27

8.2

Dijkstraten

27

8.3

Aarlesche Erven

27

8.4

Steegsche Velden Oost fase A

27

8.5

Centrumplan

27

8.6

Molenstraat

28

8.7

Steegsche Velden-Noord

28

Pagina 3 van 28

1. Samenvatting

1.1 Kernboodschap MPG 2022 De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) geeft jaarlijks overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille. De informatie in de MPG 2022 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022. Op het portefeuille-niveau geeft de actualisatie het volgende beeld (kernboodschap):

Grondexploitatie-portefeuille per 1-1-2022 • In de vergadering van 7-3-2022 heeft de raad de grondexploitatie voor project Steegsche Velden-Noord vastgesteld. Door dit besluit wordt deze grondexploitatie per 1-1-2022 binnen de grondexploitatieportefeuille overgeheveld van ‘bouwgrond in voorbereiding’ (MVA) naar ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE). • Met bovenstaande mutatie kwalificeren per 1-1-2022 6 grondexploitatie-projecten als BIE.

Programma in de grondexploitaties • Het programma (het te realiseren vastgoed) bestaat voornamelijk uit woningen. • In 2021 zijn er gronden uitgegeven voor de realisatie van 107 grondgebonden woningen. • In de prognose voor de periode 2022 – 2029 is de gronduitgifte voor 1.061 woningen opgenomen (gemiddeld 133 woningen per jaar).

Geïnvesteerd vermogen in de grondexploitaties (boekwaarde) • Het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in BIE bedraagt per 1-1-2022 € 50,8 mln. In 2021 is de boekwaarde afgenomen met € 1,9 mln. Dit betekent dat in 2021 per saldo meer opbrengsten dan kosten zijn gerealiseerd. De geactualiseerde prognose laat voor de komende jaren een verdere daling van de boekwaarde zien.

Financieel resultaat van de grondexploitaties • Het geprognosticeerde financiële resultaat van de grondexploitatie-portefeuille is € 22,7 mln. nadelig (NCW per 1-1-2022). Dit is een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de prognose in de MPG 2021 (was € 19,9 mln. nadelig, NCW per 1-1-2021). • 5 van de 6 grondexploitatie-projecten hebben een nadelig resultaat (variërend van € 0,4 tot € 8,1 mln.).

Voorziening ter afdekking van het nadelige resultaat en winstneming • Voor het geprognosticeerde nadelige resultaat is volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) in de jaarrekening 2021 een voorziening getroffen van € 23,1 mln. • In 2021 is er geen (tussentijdse) winst genomen in de grondexploitaties.

Risico’s in de grondexploitaties • De risico’s die samenhangen met de grondexploitatie-portefeuille worden ingeschat op € 11,8 mln. Dit is een verlaging van de inschatting ten opzichte van de MPG 2021 (was € 14,1 mln.). Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere inschattingen van de risico's in project Aarlesche Erven. • Om de risicoreserve grondexploitatie op het gewenste niveau te brengen vindt er een aanvulling plaats vanuit de vrije algemene reserve van afgerond € 0,9 mln. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2021.

Pagina 4 van 28

1.2 Visualisatie

Programma woningen in BIE

Boekwaarde per 1-1 (BIE) – Geïnvesteerd

Programma niet-woningen in BIE

vermogen

Kosten en opbrengsten (BIE)

Financiën projecten

Resultaat en verliesvoorziening per BIE

Boekwa

Dijkstraten (BIE) MPG 2021 MPG 2022 Saldo NCW -9.082.000 -8.112.000 Boekwaarde 12.733.000 7.190.000 Verbetering resultaat met name door minder uitvoeringskosten, hogere grondopbrengsten. Wel vertraging in laatste uitgifte (verlenging met 1 jaar van planperiode) Aarlesche Erven (BIE) MPG 2021 MPG 2022 Saldo NCW -3.845.000 -7.790.000 Boekwaarde 30.982.000 31.636.000 Verslechtering van het resultaat door hogere civieltechnische kosten (door indexering met 9,16% en door actualisatie van de raming). Steegsche Velden Oost fase A (BIE) MPG 2021 MPG 2022 Saldo NCW -2.700.000 -2.642.000 Boekwaarde 3.619.000 3.949.000 Per saldo geringe stijging van de geraamde kosten (meer plankosten door 2 jaar verlengen, minder civieltechnische kosten). Geringe stijging van geraamde opbrengst door indexering. Per saldo geringe verbetering van het resultaat. Centrumplan (BIE) MPG 2021 MPG 2022 Saldo NCW -3.845.000 -4.151.000 Boekwaarde 4.727.000 4.766.000 Hogere civieltechnische kosten (door indexering met 9,16% in 2021). Daardoor verslechtering van het resultaat. Molenstraat (BIE) MPG 2021 Saldo NCW -423.000 Boekwaarde 629.000 Verslechtering door hogere plankosten en indexatie restant kosten.

MPG 2022 -439.000 645.000

Steegsche Velden-Noord (BIE) MPG 2021 MPG 2022 Saldo NCW 421.000 Boekwaarde 2.181.000 2.637.000 Opening grex met positief resultaat. Boekwaarde neemt toe door plan- en uitvoeringskosten.

Resultaat projecten (NCW)

Nog te realiseren opbrengsten

Nog te realiseren kosten

2. Inleiding

2.1 Grondbeleid in de gemeente Best De raad heeft het grondbeleid van de gemeente Best vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Deze nota legt de basis voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het uitvoeren van het grondbeleid in onze gemeente.

Wat is grondbeleid? Grondbeleid is een middel om doelstellingen op andere beleidsterreinen binnen de gemeente Best te kunnen realiseren. Hierbij valt te denken aan doelstellingen op het gebied van wonen, infrastructuur, maatschappelijke voorzieningen, bedrijvigheid, recreatie en natuur. In omgevingsvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente? Om het ruimtelijk beleid vorm te kunnen geven is vaak verandering van het grondgebruik noodzakelijk. Deze gewenste ruimtelijke ontwikkelingen kunnen tot stand komen door het toepassen van grondbeleid.

Soorten grondbeleid: actief en faciliterend Op hoofdlijnen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, risicodragend, overgaat tot aankopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van grond.

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, creëert planologische randvoorwaarden, maakt de grond fysiek bouw- en woonrijp en verkoopt de gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan. De gemeente draagt het risico van de grondexploitatie. De daadwerkelijke realisatie van vastgoed valt nadrukkelijk niet onder een grondexploitatie en wordt vrijwel altijd door een marktpartij uitgevoerd.

Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) heeft de gemeente een voorwaardenscheppende rol bij de ontwikkeling van een locatie. De aankoop en grond- en opstalexploitatie laat de gemeente volledig over aan de private (markt)partij (ook wel zelfrealisatie genoemd). Bij faciliterend grondbeleid creëert de gemeente enkel de kaders voor de beoogde locatie- of gebiedsontwikkeling. Hierbij valt te denken aan het opstellen/wijzigen van bestemmingsplannen, de aanleg van openbare voorzieningen en voorbereiding, advies en toezicht. Verder kan de gemeente diverse randvoorwaarden opstellen met betrekking tot volkshuisvesting, fasering en kostenverhaal. De gemeente loopt hierbij weinig financieel risico.

Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid: situationeel grondbeleid In de ‘Nota grondbeleid 2015’ heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid zal worden toegepast (= situationeel grondbeleid). 2.2 Afbakening: de MPG rapporteert over het actieve grondbeleid van de gemeente Volgens het BBV moet het actief grondbeleid (administratief) gescheiden worden van het faciliterend grondbeleid. Met de MPG rapporteren wij over het actieve grondbeleid van de gemeente. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met de grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).

Wat is een grondexploitatie? Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering), rekening

houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan (beoordelen, kiezen, besluiten). Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering (budgetteren, volgen, verschillen analyseren en afrekenen). 2.3 Doel van de MPG: informatie en autorisatie Het doel van de MPG is tweeledig: het verstrekken van informatie én het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties.

Informatie: de MPG geeft overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille Met de MPG geven wij overzicht en inzicht in de gemeentelijke grondexploitatie-portefeuille (een bundeling van de gemeentelijke grondexploitatie-projecten). De MPG wordt jaarlijks opgesteld en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties. De MPG 2022 is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per 11-2022. De MPG fungeert als een dashboard: informatie op hoofdlijnen met betrekking tot de uitvoering van de gemeentelijke grondexploitaties. De kern-informatie in de MPG bestaat uit: • Programma het te realiseren vastgoed dat op de uit te geven gronden wordt gerealiseerd; dit is bepalend voor de grondopbrengst van de grondexploitatie-portefeuille. Boekwaarde • het door de gemeente geïnvesteerde vermogen in de grondexploitatie-portefeuille (het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten). • Exploitatie de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie-portefeuille. • Resultaat de effecten van de actualisatie op het geprognosticeerde financiële resultaat van de grondexploitatieportefeuille. Risico's en weerstandsvermogen • de effecten van de actualisatie op de risico’s van de grondexploitatie-portefeuille en het benodigde weerstandsvermogen.

Autorisatie: door vaststelling van de MPG 2022 worden de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 vastgesteld. Door vaststelling van de MPG worden eveneens de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld en daarmee de benodigde geactualiseerde budgetten geautoriseerd. 2.4 De MPG in de gemeentelijke planning- en control cyclus De MPG is geen wettelijk verplicht document in de gemeentelijke planning- en control cyclus (zoals de jaarrekening en de begroting). Vanwege het (financiële) belang van de grondexploitaties en de relatie met de jaarrekening en de begroting is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ opgenomen dat het college jaarlijks aan de raad rapporteert over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Met de MPG wordt hieraan uitvoering gegeven.

Relatie MPG met de jaarrekening (terugkijken) In de MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2022 is de basis voor de waardering van de gronden in de jaarrekening 2021. De geactualiseerde boekwaarden worden op de balans verantwoord en op basis van de geactualiseerde prognoses wordt beoordeeld of in de jaarrekening voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties moeten worden getroffen of bijgesteld. Daarnaast wordt via de jaarrekening 2021 de risicoreserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) op het benodigde niveau bijgesteld. Pagina 8 van 28

Relatie MPG met de begroting en meerjarenraming (vooruitkijken) In de MPG wordt ook vooruitgekeken naar de komende jaren. De actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2022 geeft inzicht in de nog te realiseren kosten en opbrengsten en geprognosticeerd resultaat. Deze informatie wordt verwerkt in de lopende begroting 2022 (bijstelling via begrotingswijziging) en in de nog vast te stellen begroting 2023 en meerjarenraming 2024-2026. Door vaststelling van de begroting(swijziging) stelt de raad de benodigde budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de projecten. 2.5 Leeswijzer In de hoofdstukken 3 en 4 van de MPG wordt inleidende informatie gegeven met betrekking tot de grondexploitatie-portefeuille: wet- en regelgeving en parameters. In de hoofdstukken 5 tot en met 7 wordt de kern-informatie met betrekking tot de grondexploitatie-portefeuille toegelicht: programma, financiën, risico’s en weerstandsvermogen. In hoofdstuk 8 volgt tenslotte een beknopte toelichting per grondexploitatie.

Visualisatie We realiseren ons dat de MPG een omvangrijk rapport is, met veel cijfers en soms technisch taalgebruik. Met de visualisatie die is opgenomen in de samenvatting (hoofdstuk 1), proberen we deze informatie te bundelen en eenvoudiger te presenteren.

Pagina 9 van 28

3. Wet- en regelgeving voor grondexploitaties en de rol van de raad

3.1 Inleiding Voor de gemeentelijke grondexploitaties gelden wettelijke- en gemeentelijke kaders. De inrichting en uitvoering van de gemeentelijke grondexploitaties is op onderstaande wet- en regelgeving gebaseerd. 3.2 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Het BBV geeft regels voor het opstellen, actualiseren en herzien van grondexploitaties en de verslaglegging daarover in begroting en jaarrekening. In 2016 en 2019 heeft de commissie BBV de afbakening, definiëring en verslagleggingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor was een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de jaren van de crisis van 2008, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV (over transparantie en vergelijkbaarheid) en de invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten. Dit heeft geleid tot een aantal wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’. De regels moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid.

Een aantal belangrijke regels wordt hieronder opgesomd: • een eenduidige definiëring van het begrip ‘grondexploitatie’; • het startpunt van een bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie; • een grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd; • de looptijd van een grondexploitatie is beperkt tot maximaal 10 jaar; • de kostentoerekening aan BIE volgens kostensoortenlijst Wro/Bro; • de toegestane toe te rekenen rente is verplicht voorgeschreven (gebaseerd op daadwerkelijk te betalen rente over het vreemde vermogen); • bij een nadelig saldo op de grondexploitatie wordt direct een voorziening getroffen ter grootte van dit saldo. 3.3 Wet op de Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting (Vpb) van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt alleen als overheidsonderneming aangemerkt indien er structureel fiscale winst wordt gemaakt. Bij de beoordeling of sprake is van fiscale winst worden alleen de BIE’s in aanmerking genomen. Op grond van de ‘Quickscan winstoogmerk grondexploitatie’ van de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) is voor de grondbedrijfsactiviteiten van de gemeente Best geconcludeerd dat er in de grondexploitaties geen sprake is van fiscale winst.

Hierdoor is er geen sprake is van een onderneming voor de vennootschapsbelasting. Er hoeft dan ook geen vennootschapsbelasting te worden betaald over de behaalde resultaten van de grondexploitatie. Jaarlijks wordt getoetst of de grondexploitaties Vpb-plichtig zijn.

Vpb-toets op basis van MPG 2022 Uit de in 2022 uitgevoerde interne toets (op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022) blijkt wederom dat de grondbedrijfsactiviteiten niet Vpb-plichtig zijn. 3.4 Nota grondbeleid en Financiële verordening Om zijn kaderstellende en controlerende taak te kunnen uitvoeren, moet de raad op de juiste momenten kunnen beschikken over informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitatie-portefeuille. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ de verplichting opgenomen dat aan de raad jaarlijks de MPG ter vaststelling wordt aangeboden. Deze verplichting van het college wordt nader gespecificeerd in de ‘Financiële verordening 2022’.

Pagina 10 van 28

Hierin is opgenomen dat de MPG is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties en informatie bevat over: het programma, de boekwaarde, de exploitatie, het resultaat, de risico’s en het weerstandsvermogen. 3.5 De rol van de raad bij grondexploitaties Gelet op de bovenstaande wet- en regelgeving heeft de raad een aantal rollen ten aanzien van de gemeentelijke grondexploitaties: beleidsmatig, financieel, sturend, controlerend. Deze rollen heeft hij bij het openen, actualiseren, herzien en afsluiten van een grondexploitatie. 3.6 Openen van een grondexploitatie Het openen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad. Het voorstel tot het openen van een grondexploitatie wordt in een separaat voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd (vaak bij vaststelling van een ruimtelijk planologisch plan). Bij de opening worden de kaders vastgelegd waarbinnen de ontwikkeling kan worden uitgevoerd. Na vaststelling kwalificeert een project als ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) en fungeert de grondexploitatie als het financiële kader.

Opening van een grondexploitatie per 1-1-2022 In de vergadering van 7 maart 2022 is de grondexploitatie Steegsche Velden-Noord door de raad vastgesteld en kwalificeert daarmee per 1-1-2022 als BIE. De financiële gevolgen hiervan zijn meegenomen met de jaarrekening 2021, bijvoorbeeld de planvoorbereidingskosten in het jaar 2016 die, volgens de BBVvoorschriften ten laste van het jaarrekeningresultaat zijn gebracht. 3.7 Herzien van een grondexploitatie Door nieuwe inzichten kunnen de kaders van een ruimtelijk plan wijzigen. Wijzigingen in plangrens, ruimtegebruik en programma (woningen, bedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke) leiden tot een wijziging van het financiële resultaat. In het geval van zogenaamde plan-inhoudelijke of kaderwijzigingen wordt een herzien plan en een herziene grondexploitatie ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Geen herziening van grondexploitaties per 1-1-2022 Per 1-1-2022 worden er geen vastgestelde grondexploitaties herzien. 3.8 Afsluiten van een grondexploitatie Een grondexploitatie wordt afgesloten als het voorziene programma in zijn geheel is gerealiseerd. Het afsluiten van een grondexploitatie is niet wettelijk geregeld. Volgens de gemeentelijke Nota grondbeleid 2015 wordt het voorstel tot afsluiten van een grondexploitatie opgenomen in de jaarlijkse MPG.

Geen afsluiting van grondexploitaties per 1-1-2022 Per 1-1-2022 worden er geen vastgestelde grondexploitaties afgesloten. 3.9 Actualiseren van een grondexploitatie Om inzicht te krijgen in de financiële stand van zaken in de grondexploitaties worden deze jaarlijks geactualiseerd. Een geactualiseerde grondexploitatie kan leiden tot een ander resultaat. Van actualisering is sprake als de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders plaatsvindt. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde. Vervolgens worden de grondexploitaties geactualiseerd aan de hand van de 5 P’s: •

Parameters de rekenkundige uitgangspunten voor kosten- en opbrengstenstijgingen, rente en disconteringsvoet.

•

Programma het te realiseren vastgoed (woningen, bedrijven, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen).

•

Planning

Pagina 11 van 28

de fasering van het project in de tijd; vertraging of versnelling heeft effect op de kosten en opbrengsten, en dus op het resultaat. •

Prijspeil de raming van de nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar het prijspeil 1-1-2022.

•

Prijs de grondopbrengsten van het programma; de grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Zo ontstaat een geactualiseerde en onderbouwde prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Indien noodzakelijk worden op basis van deze prognose voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties getroffen of bijgesteld óf tussentijdse winsten genomen. De geactualiseerde grondexploitaties worden jaarlijks door de raad vastgesteld door vaststelling van de MPG.

Actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2022 De door de raad vastgestelde grondexploitaties zijn geactualiseerd per 1-1-2022. De financiële effecten van de actualisering worden toegelicht in deze MPG en worden verwerkt in de jaarrekening 2021, de begroting 2022 en de ontwerp-begroting 2023-2026.

Pagina 12 van 28

4. Parameters voor het actualiseren van de grondexploitaties per 1-1-2022

4.1 Inleiding Een grondexploitatie heeft vaak een meerjarige looptijd. De factor ‘tijd’ speelt daarom een belangrijke rol bij de bepaling van het resultaat. De nominale kosten en opbrengsten worden dan ook gefaseerd over de looptijd en worden doorgerekend met parameters voor rente, kostenstijging, opbrengstenstijging en disconteringsvoet. Het is van belang dat wordt gerekend met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van grote invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een vaak langjarige grondexploitatie. Daarom is in de ‘Nota grondbeleid 2015’ bepaald dat de parameters jaarlijks worden geactualiseerd en worden onderbouwd/toegelicht in de MPG. 4.2 Rente De berekeningswijze van de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is verplicht voorgeschreven in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV. De rente moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het boekjaar 2021 resulteert deze berekeningswijze in een rente van 0%. Dit rentepercentage wordt toegerekend als werkelijke rente in boekjaar 2021. Hetzelfde percentage wordt ook toegerekend in de geactualiseerde prognoses voor 2022 en volgende jaren.

4.3 Kostenstijging Voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging baseren wij ons op een externe bron: de ‘Outlook grondexploitaties 2022’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen gefundeerde inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties. In dit document wordt voor de inschatting van de parameter voor kostenstijging een onderscheid gemaakt tussen plankosten en GWW-kosten. In de gemeentelijke grondexploitaties worden alle kosten met één parameter doorgerekend. In de geactualiseerde prognoses wordt in de grondexploitaties voor het jaar 2022 gerekend met een kostenstijging van 4%. Voor de periode 2023 – 2024 wordt gerekend met een kostenstijging van 3% per jaar. Voor de periode 2025 en volgende jaren wordt gerekend met een kostenstijging van 2% per jaar. 4.4 Opbrengstenstijging Ook voor de inschatting van de parameter voor opbrengstenstijging baseren wij ons op de ‘Outlook grondexploitaties 2022’. In de geactualiseerde grondexploitaties wordt voor het jaar 2022 gerekend met de door het college vastgestelde grondprijzen voor 2022 (collegebesluit d.d. 11-1-2022). Voor de periode 2023 en volgende jaren wordt gerekend met een opbrengstenstijging van 2% per jaar.

Als in bouwclaimovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt over de indexering, dan wordt daar in de grondexploitatie rekening mee gehouden. 4.5 Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt om het resultaat van de grondexploitatie op contante waarde te berekenen. In de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ van de commissie BBV is de hoogte van de disconteringsvoet voor alle gemeenten voorgeschreven op 2%. Dit is gerelateerd aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. 4.6 Overzicht en vergelijking parameters In onderstaande tabel is zichtbaar wat de parameter was in de MPG 2021, en welke parameter in de MPG 2022 wordt gehanteerd.

Pagina 13 van 28

PARAMETERS

Rente

MPG 2021

MPG 2022

VERSCHIL

Actualisering grexen per 1-1-2021

Actualisering grexen per 1-1-2022

0,00%

0,00%

0,00%

- 2022

2,00%

4,00%

2,00%

- 2023 en 2024

2,00%

3,00%

1,00%

- 2025 en volgende jaren

2,00%

2,00%

0,00%

- 2022

2,00%

3,00%

1,00%

- 2023 en volgende jaren

2,00%

2,00%

0,00%

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

0,00%

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

4.7 Gemeentelijke grondprijzen Een groot deel van de grondverkopen door de gemeente Best is gebaseerd op actief grondbeleid in de vorm van een bouwclaimmodel. De gemeente heeft de grond verworven van marktpartijen en bouwrijp gemaakt om vervolgens als bouwkavels terug te verkopen. In de bouwclaimovereenkomsten is vaak een grondprijs afgesproken. Voor ontwikkelingen waar geen bouwclaim aan ten grondslag ligt, dient ten behoeve van de verkoop een grondprijs te worden bepaald. Er zijn verschillende methoden om deze te bepalen. Deze zijn beschreven in de ‘Nota grondbeleid 2015’. Welke methode er gekozen wordt, is mede afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie, de toekomstige functie van de te verkopen grond en de randvoorwaarden die door de gemeente gesteld worden. Dit is uitgewerkt in de Nota Grondprijzen 2020, welke door het college is vastgesteld op 28 januari 2020.

De gemeentelijke grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd om (het vermoeden van) staatssteun voorkomen. De verkoop van (bouwrijpe) grond door de gemeente is gebonden aan Europese staatssteunregels. Deze regels moeten voorkomen dat een gemeente aan een marktpartij een financieel voordeel gunt, waardoor de concurrentie tussen marktpartijen niet eerlijk verloopt. Uitgangspunt bij het verkopen van grond is dat deze geschiedt tegen marktwaarde, om een vermoeden van staatssteun te voorkomen. Om de marktconformiteit te borgen worden de grondprijzen jaarlijks beoordeeld en geactualiseerd.

In afwachting van de actualisering van het regionaal onderzoek naar de gemeentelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen, is deze grondprijs voor 2022 niet geïndexeerd. In opdracht van de gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) heeft Stec Groep in 2016 onderzoek gedaan naar de grondprijzen voor sociale huurwoningen in het SGE-gebied. Op basis van dit onderzoek hebben de SGE-gemeenten besloten tot het hanteren van de normatieve residuele methode voor het bepalen van de grondprijzen voor sociale huurwoningen. De woningcorporaties die in het SGE-gebied werkzaam zijn, geven het signaal dat de grondprijzen voor sociale huurwoningen in de SGE-regio hoog zijn ten opzichte van andere gemeenten/regio’s in Nederland. Nader onderzoek moet antwoord geven op de vraag óf en zo ja, waarom dat zo is. Daarom hebben de SGEgemeenten aan Stec Groep opdracht gegeven om het bovenstaande onderzoek naar de regionale grondprijzen voor sociale huurwoningen (2016) te actualiseren. De resultaten van het onderzoek worden naar verwachting in het 2e kwartaal van 2022 opgeleverd. Pagina 14 van 28

In afwachting van de resultaten van het onderzoek en de daaropvolgende besluitvorming hebben wij de gemeentelijke grondprijs voor sociale huurwoningen voor 2022 niet geïndexeerd.

De gemeentelijke grondprijzen voor de overige woningbouw-segmenten, de maatschappelijke voorzieningen en de overige functies zijn voor 2022 geïndexeerd met 3%. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling publiceert jaarlijks de ‘Outlook grondexploitaties’. Dit document biedt handvatten bij het inschatten van de parameters voor de ontwikkeling van kosten- en opbrengsten in grondexploitaties. Deze publicatie wordt al enkele jaren gebruikt voor de jaarlijkse actualisering van de gemeentelijke grondexploitaties. Metafoor bundelt de meest recente jaarcijfers en prognoses van een aantal toonaangevende instanties en geeft hier haar visie op. Voor de ontwikkeling van de grondprijzen resulteert dit in een verwachte stijging van gemiddeld 3% voor 2022.

Publicatie gemeentelijke grondprijzen 2022 De geactualiseerde gemeentelijke grondprijzen voor 2022 zijn gepubliceerd via overheid.nl en de gemeentelijke website (openbare bekendmakingen/beleidsregel/21-1-2022/Nota grondprijzen 2020/overzicht grondprijzen 2022).

Pagina 15 van 28

5. Programma en planning in de grondexploitaties

5.1 Inleiding Een grondexploitatie is gericht op de transformatie van gronden tot bouwrijpe grond om hierop de realisatie van een programma (vastgoed) mogelijk te maken. Aan een grondexploitatie zit dus altijd een bouwprogramma gekoppeld. Het programma bestaat veelal uit woningbouw, maar het kan ook bestaan uit commerciële functies (kantoren, bedrijven, detailhandel, etc.) en/of maatschappelijke functies (zorg, onderwijs, sport). Het te realiseren programma is bepalend voor de opbrengstpotentie van de grondexploitaties.

Het programma in de grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen Het programma in de gemeentelijke grondexploitaties bestaat bijna geheel uit woningen. Daarom lichten we in dit hoofdstuk de stand van zaken met betrekking tot het woningbouwprogramma toe. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de woningbehoefte op korte, middellange en lange termijn. Deze behoefte wordt afgezet tegen het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (korte en middellange termijn). Het doel hiervan is om te constateren dat er kwantitatief en kwalitatief aansluiting is tussen vraag en aanbod. Leidende principes zijn bijvoorbeeld de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognoses en de uitkomsten uit het regionale woonbehoefteonderzoek dat in opdracht van de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven is uitgevoerd. Op het niveau van de locatieontwikkeling toetst de gemeente aan de kwantitatieve en kwalitatieve kaders uit het Afsprakenkader Wonen van het SGE. Grotere plannen legt de gemeente voor aan het regionaal coördinatieteam Wonen, waarin ook de provincie is vertegenwoordigd. Daarnaast heeft de gemeente in de uitvoering van het programma met marktpartijen en woningcorporaties te maken. 5.2 Bevolkings- en woningbehoefteprognose: de vraag De provincie Noord-Brabant brengt periodiek bevolkings- en woningbehoefteprognoses uit.

De laatste prognoses dateren uit 2020 (https://bevolkingsprognose.brabant.nl/). De gemeente Best heeft in 2020 een quick scan woningmarkt laten uitvoeren (Companen, 2020). In 2021 zijn de uitkomsten van het Woonbehoefteonderzoek voor het SGE gepresenteerd (Stec, 2021). De grote lijn die uit deze onderzoeken naar voren komt is dat de komende decennia sprake is van een groeiende vraag naar woningen. Deze groeiende vraag is enerzijds het gevolg van de bevolkingsgroei, vooral door migratie. Een belangrijkere ontwikkeling is echter de groei van het aantal kleine huishoudens. De groei is vooral sterk in de komende 10 jaar. Daarna zwakt deze wat af richting 2040. De sterke groei heeft voor een deel te maken met het feit dat de afgelopen 10 jaar het aantal nieuwe woningen achter is gebleven bij de woonvraag. Dit heeft geleid tot een fors woningtekort (landelijk gezien bedraagt dit tekort zo’n 279.000 woningen; bron ABF Research). 5.3 De Visie op Wonen: het aanbod

Regionale samenwerking Om de komende jaren voldoende woningen te bouwen, die bovendien aansluiten bij de kwalitatieve behoefte, hebben de negen gemeenten in het SGE in 2017 een Afsprakenkader Wonen voor het SGE vastgesteld (https://www.stedelijkgebiedeindhoven.nl/wonen/). Deze gemeenten hebben het Afsprakenkader herijkt en geactualiseerd in 2022. Het bevat kwalitatieve kaders (Brainport Principes en woonmilieus) en kwantitatieve kader (aantallen, huur-/koop-/prijssegmentering). Belangrijk voor Best zijn de locaties Aarlesche Erven, Boomgaard en Stationsomgeving, waarvan de eerste deel uitmaakt van de majeure locaties in onze regio. Vanwege de woningnood hebben Rijk, provincie en SGE in 2019 een Woondeal gesloten om de komende periode sneller en meer woningen te bouwen (https://www.stedelijkgebiedeindhoven.nl/fileadmin/ SGE/PDF/ Woondeal_regio_Eindhoven_definitieve_versie.pdf).

Pagina 16 van 28

Woonbehoefte in beeld In 2021 hebben de gemeenten in het SGE een woonbehoefteonderzoek laten uitvoeren. In het onderzoek zijn twee scenario’s uitgewerkt. Het eerste scenario gaat uit van ‘faciliteren doorstroming op de woningmarkt’ en het tweede scenario gaat uit van ‘beperkte doorstroming’. Dit laatste scenario komt het meeste overeen met de situatie waarin de woningmarkt in onze regio verkeert. Het SGE staat voor de opgave om in 20 jaar tijd 62.000 woningen te bouwen. Twee derde hiervan landt in Eindhoven zelf. Het overige deel landt in de omliggende gemeenten in het SGE. De gemeente Best bouwt dus niet alleen zo’n 2.400 woningen voor de lokale behoefte, maar ook voor de regionale behoefte. Dat heeft in het Afsprakenkader geleid tot een inzet op in totaal 4.100 woningen die binnen de gemeente Best kunnen worden gebouwd. Lokaal heeft de opgave uitwerking gekregen in het programma Versnellingsopgave Wonen dat het college in 2020 heeft vastgesteld. Onderdeel van het programma is het opbouwen van een woningbouwlijst. Op de lijst maakt de gemeente onderscheid in planlocaties die hard zijn (dus waar het geldende ruimtelijke plan een bouwtitel verschaft om woningen te bouwen) en zachte plannen. Deze laatste categorie valt weer uiteen in plannen die in procedure zijn, plannen waarvoor de planvorming is gestart of wordt opgestart en plannen die op termijn in beeld komen.

Aan harde capaciteit bevat de woningbouwlijst op dit moment zo’n 2.000 woningen, waarvan er de komende jaren nog ruim 1.200 woningen gebouwd worden. De gemeente heeft hiernaast zachte plancapaciteit voor circa 1.500 woningen, verdeeld over plannen die in procedure zijn (150 tot 200 woningen) en plannen waarvoor de planvorming is of wordt opgestart (1.300 woningen). Een flink deel van deze woningen wordt gevonden in de gemeentelijke grondexploitaties.

Verstedelijkingsakkoord In 2022 worden in navolging van het MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport) nieuwe afspraken gemaakt waar in onze regio de verstedelijking gaat plaats vinden. De grote lijn komt in het Verstedelijkingsakkoord te staan. 5.4 Confrontatie vraag en aanbod De beelden van vraag en aanbod vertalen zich in de volgende cijfers over de woningbouwproductie in onze gemeente. We voorzien in de periode 2022-2026 een toename van de woningvoorraad met 1.250 woningen. Gemiddeld genomen komt dit neer op een verdubbeling van de bouwproductie (van 160 woningen per jaar naar meer dan 250 woningen per jaar). In de jaren 2026-2030 verwachten we een vergelijkbare woningbouwproductie van gemiddeld zeker 250 woningen per jaar. Na 2030 neemt de groeicurve naar nieuwe woningen iets af; de provincie verwacht in de periode 2030-2040 voor onze gemeente een behoefte die leidt tot de bouw van ca 1.000 tot 1.500 woningen. 5.5 Gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties In onderstaande tabel is het gerealiseerde en nog te realiseren woningbouwprogramma in de grondexploitaties per jaarschijf weergegeven. Het betreft de kavelverkoop van het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de categorie ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE).

Pagina 17 van 28

Gerealiseerd WONINGBOUW

Totaal < 2013

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dijkstraten - ggb Dijkstraten - app Steegsche Velden Oost fase A - ggb Centrumplan - app Molenstraat - ggb Molenstraat - app Aarlesche Erven - ggb Steegsche Velden-Noord (ggb) Totaal BIE

606 62 205 30 21 50 880 107 1.854

103

12

93% 7%

89 14

-

Aantallen naar woningtype Grondgebonden (ggb) Appartementen (app)

Nog te realiseren

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

71

0

4

97

92

19

81

18

12

40

47

41

16

14 12

133 22 5

18

1

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

107

2 20

20 12 18

2

14

36

62

145

169

35

107

160

107

179 19 222

62

145 -

133 36

35 -

95 12

138 22

107 -

202 20

12 -

106 35 173

137 30 167

91 23 132

153 20

167 -

114 18

-

68

141

43

115

68

141

43

115

68

141 -

43

115 -

-

Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken Het gemeentelijk woningbouwprogramma in de grondexploitaties omvat voor de periode 2022 tot en met 2029 totaal 1.061 woningen. In het regionaal woningbouwprogramma is voor deze periode voor de gemeente Best rekening gehouden met in totaal circa 2.400 woningen voor de lokale opgave. De regionale opgave die is neergelegd in het Afsprakenkader leidt tot in totaal 4.100 woningen. Dit betekent dat er nog ruimte is voor particuliere initiatieven of toekomstige gemeentelijke projecten van circa 3.039 woningen.

Risico’s in het gemeentelijk woningbouwprogramma Het gemeentelijk woningbouwprogramma past binnen de regionale afspraken. Dit neemt echter niet weg dat de uitbreidingsplannen in Best getoetst moeten worden aan de Visie op wonen en de Woondeal. Het programma Versnellingsopgave Woningbouw zal nader bekijken in hoeverre de Ladder voor Duurzame Verstedelijking zodanig gebruikt kan worden dat deze ladder de toename niet in de weg staat.

Uitgifte kavels: raming versus realisatie 2021 In de MPG 2021 werd ervan uitgegaan dat er circa 201 kavels verkocht zouden worden in 2021. In werkelijkheid zijn er 107 kavels verkocht. De laatste 12 kavels in Steegsche Velden Oost fase A zijn niet verkocht, evenmin als de eerste 82 woningen in Aarlesche Erven.

Pagina 18 van 28

6. Financiën van de bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1 Inleiding De grondexploitatie-portefeuille van de gemeente Best bestaat uit 6 projecten. In voorgaande MPG bestond de portefeuille nog uit 2 categorieën projecten: 5 projecten met als status ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) en 1 project met als status ‘bouwgrond in voorbereiding’ (MVA). Voor beide categorieën geeft het BBV specifieke regels. De raad heeft op 7 maart 2022 de grondexploitatie voor project Steegsche Velden-Noord vastgesteld. Daardoor kwalificeert deze grondexploitatie nu ook als BIE. Deze overheveling binnen de grondexploitatie-portefeuille van MVA naar BIE is verwerkt in onderstaande cijfers en toelichtingen per 1-1-2022. In dit hoofdstuk worden de financiën van de BIE-projecten op hoofdlijnen toegelicht. 6.2 Definitie van ‘bouwgrond in exploitatie’ Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op gemeentelijke gronden die zich in een transformatieproces bevinden. Vanuit het belang van eenduidigheid is in het BBV het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ scherp gedefinieerd:

Gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het startpunt van BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. Bouwgronden in exploitatie bevinden zich in het transformatieproces naar bouwrijpe grond, met als oogmerk te worden bebouwd. Overige projecten dienen duidelijk te worden onderscheiden van bouwgronden in exploitatie. Per 1-1-2022 heeft de gemeente 6 projecten in de grondexploitatie-portefeuille die kwalificeren als BIE: • • • • • •

Dijkstraten Aarlesche Erven Steegsche Velden Oost fase A Centrumplan Molenstraat Steegsche Velden-Noord

6.3 Gevolgen van de kwalificatie BIE De kwalificatie BIE heeft volgens het BBV gevolgen voor de rubricering op de gemeentelijke balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening.

Rubricering op de balans: vlottende activa onder de voorraden Volgens het BBV moeten bouwgronden in exploitatie worden verantwoord als vlottend actief onder de voorraden, meer specifiek als onderhanden werk.

Waardering van de gronden op de balans: vervaardigingsprijs (of duurzaam lagere marktwaarde) Wanneer grond kwalificeert als BIE, vindt waardering op de balans plaats tegen de vervaardigingsprijs. Dit betekent dat naast de verkrijgingsprijs van de grond, ook de overige kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de vervaardiging van de grond kunnen worden geactiveerd.

Pagina 19 van 28

Kostentoerekening: volgens kostensoortenlijst Bro Voor de vervaardigingskosten die aan BIE kunnen worden toegerekend moet worden aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend. 6.4 Bruto boekwaarde van BIE: € 50,8 mln. Een belangrijk onderdeel van de financiële positie van het ‘gemeentelijk grondbedrijf’ betreft de ontwikkeling van de boekwaarde. De bruto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. Over de boekwaarde wordt rente berekend, welke ten laste komt van de grondexploitaties. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. De bruto boekwaarde per 1-12022 bedraagt € 50.824.000 (was € 52.690.000 per 1-1-2021; in dit bedrag is de boekwaarde van grondexploitatie Steegsche Velden-Noord niet verwerkt; omdat deze grondexploitatie per 1-1-2021 nog niet door de raad was vastgesteld, kwalificeerde dit project als ‘bouwgrond in voorbereiding’ en werd daarom verantwoord onder de MVA).

Realisatie De verlaging van de boekwaarde per 1-1-2022 wordt veroorzaakt door: • in 2021 zijn in de projecten per saldo meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd (verlaging van de boekwaarde met € 4.503.000); • de boekwaarde van project Steegsche Velden-Noord is per 1-1-2022 overgeheveld van de categorie MVA naar BIE (verhoging van de boekwaarde met € 2.637.000).

Prognose De prognose op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 laat een verdere daling van de boekwaarde in de komende jaren zien. Dit betekent dat naar verwachting in de komende jaren meer opbrengsten dan kosten worden gerealiseerd. De geprognosticeerde opbrengsten zijn echter niet voldoende om de boekwaarde in zijn geheel terug te verdienen; er resteert dus een nadelig saldo (zie onderdeel 6.9). 6.5 Voorziening voor verliesgevende BIE: € 23,1 mln. De bruto boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om de toekomstige verliezen op te vangen. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 worden de nadelige planresultaten geraamd op € 23.135.000. Voor dit bedrag is in de jaarrekening 2021 een voorziening getroffen. De voorziening per 11-2021 was € 19.895.000. De verhoging van de voorziening met € 3.240.000 komt ten laste van de Risisoreserve grondexploitaties. VOORZIENING Bouwgronden in exploitatie (BIE)

-

G01

Dijkstraten

-

G02

Aarlesche Erven

-

G03

Steegsche Velden Oost fase A

-

G04

Centrumplan

-

G05

Molenstraat

-

G06

Steegsche Velden Noord

Voorziening 31-12-2020 MPG 2021

Voorziening 31-12-2021 MPG 2022

Verschil

9.081.748 3.845.058 2.699.694 3.845.018 423.252 0

8.112.272 7.789.578 2.642.478 4.151.286 439.331 0

-969.475 3.944.520 -57.216 306.269 16.079 0

19.894.770

23.134.947

3.240.177

Pagina 20 van 28

6.6 Netto boekwaarde van BIE: € 27,7 mln. De netto boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de bruto boekwaarde (€ 50.824.000) verminderd met de getroffen voorzieningen (€ 23.135.000). De netto boekwaarde per 1-1-2022 bedraagt dus € 27.689.000 (netto boekwaarde per 1-1-2021 was € 32.795.000). 6.7 Nog te realiseren kosten van BIE: € 61,2 mln. Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille terug te verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook nog investeringen nodig. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende investeringen (kostensoorten): verwerving, tijdelijk beheer, bouwrijp maken, woonrijp maken, planontwikkeling, voorbereiding en toezicht en rente. In 2021 bedragen de gerealiseerde kosten € 3.108.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 worden de nog te realiseren kosten voor de resterende looptijd geraamd op € 61.154.000. 6.8 Nog te realiseren opbrengsten van BIE: € 86,4 mln. Een grondexploitatie bestaat op hoofdlijnen uit de volgende opbrengstensoorten: grondverkopen, subsidies en bijdragen. Met de opbrengsten moeten de boekwaarde en de nog te realiseren kosten worden terugverdiend. In 2021 bedragen de gerealiseerde opbrengsten € 7.155.000. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 worden de nog te realiseren opbrengsten over de resterende looptijd geraamd op € 86.421.000.

6.9 Resultaat van BIE: € 22,7 mln. nadelig (NCW per 1-1-2022) Het resultaat van een grondexploitatie wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde (NCW). In dit document wordt het resultaat op NCW uitgedrukt. Dit is noodzakelijk om verschillende grondexploitaties met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken en bij elkaar op te kunnen tellen (correctie voor de verschillen in looptijd). De NCW wordt berekend door bij de gerealiseerde boekwaarde de nog te realiseren kosten en opbrengsten over alle toekomstige jaarschijven op te tellen en deze vervolgens contant te maken met een disconteringsvoet. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 wordt het resultaat van de grondexploitaties geraamd op € 22.714.000 nadelig op NCW (resultaat per 1-1-2021 was € 19.895.000 nadelig op NCW). RESULTAAT Bouwgronden in exploitatie (BIE)

-

G01

Dijkstraten

-

G02

Aarlesche Erven

-

G03

Steegsche Velden Oost fase A

-

G04

Centrumplan

-

G05

Molenstraat

-

G06

Steegsche Velden Noord

Resultaat NCW 1-1-2021 MPG 2021

Resultaat NCW 1-1-2022 MPG 2022

Verschil

-9.081.748 -3.845.058 -2.699.694 -3.845.018 -423.252 0

-8.112.272 -7.789.578 -2.642.478 -4.151.286 -439.331 421.263

969.475 -3.944.520 57.216 -306.269 -16.079 421.263

-19.894.770

-22.713.684

-2.818.914

6.10 Winstneming In de BBV-richtlijnen is de methode voorgeschreven voor het tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties. Het nemen van tussentijdse winst is geen keuze maar een verplichting (realisatiebeginsel). Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden (voorzichtigheidsbeginsel). Voor het bepalen van de tussentijdse winst is de ‘percentage of completion’ (poc)-methode voorgeschreven. Deze methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie verkeert. Naar rato van de voortgang van het project moet tussentijds winst worden genomen. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd.

Pagina 21 van 28

Geen tussentijdse winstneming in 2021 Omdat er in 2021 geen sprake was van positieve grondexploitaties, is in 2021 geen tussentijdse winst genomen.

Prognose tussentijdse winstneming in 2022 en volgende jaren Met ingang van 2022 kwalificeert de grondexploitatie voor project Steegsche Velden-Noord als BIE. Op basis van de actualisatie per 1-1-2022 wordt een winst van € 421.000 verwacht. Op basis van de poc-methode zal deze winst de komende jaren tussentijds worden genomen. De winst wordt afgedragen aan de risicoreserve grondexploitaties. 6.11

Overzichten resultaat en cashflow van BIE

Schema opbouw resultaat BIE Het onderstaande overzicht laat de schematische opbouw van het resultaat van de bouwgronden in exploitatie zien.

Grafiek cashflow BIE In onderstaande grafiek wordt de cashflow van de BIE weergegeven. Cashflow (kasstroom) is het verschil tussen de jaarlijkse kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van de grondexploitatie. De cashflow grafiek geeft inzicht in het financieringsverloop van de grondexploitatie-portefeuille en wordt gebruikt voor de liquiditeitsprognose. Cashflow staat los van winst of verlies.

Pagina 22 van 28

Pagina 23 van 28

7. Risico’s in de grondexploitatie-portefeuille en weerstandsvermogen

7.1 Inleiding Het voeren van een actief grondbeleid en het transformeren/exploiteren van gronden brengt risico's met zich mee. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. Op basis van de uitkomsten van een risicoanalyse is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. De benodigde weerstandscapaciteit geeft aan wat de omvang van de Risicoreserve grondexploitaties moet zijn. Dit wordt vervolgens vergeleken met het aanwezige weerstandsvermogen. In dit hoofdstuk lichten wij de risico’s van de grondexploitaties en de afdekking in het weerstandsvermogen toe. 7.2 Soorten risico’s in de grondexploitaties Een risico kan worden gedefinieerd als een mogelijke gebeurtenis die een negatieve of een positieve invloed kan hebben op het realiseren van een grondexploitatie. Dus risico’s zijn zowel ‘bedreigingen’ als ‘kansen’. Aan grondexploitaties zijn diverse soorten risico’s verbonden. Het onderstaande overzicht geeft een beeld van de mogelijke risico’s in de grondexploitaties. Aandachtsgebied Fasering

Markt

Looptijd/rente Organisatie Fiscaliteiten Milieu

Waardering

Verwervingen

Planrealisatie Claims

Politiek

Bouw- en woonrijp maken Subsidies

Omschrijving

Voorbeelden

Afwijkingen ten opzichte van de termijnen en uitgangspunten, met name op het gebied van looptijd, waarmee rekening is gehouden bij de planopzet. De effecten van mogelijke (economische) omstandigheden waardoor vraag en aanbod niet direct aan elkaar gelijk zijn en een mogelijk afzetrisico bestaat. Als gevolg van vroegtijdige verwerving of lange doorlooptijd lopen van risico’s en maken van rentekosten. Plan- en productieprocessen die qua geld, tijd en/of exploitatie niet integraal in de hand worden gehouden. Effecten als gevolg van het niet of niet geheel juist toepassen van het btw-regime. De risico’s die bestaan in het kader van toepassing van milieuregelgeving in relatie tot de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te kunnen realiseren. Indien de verwachting bestaat dat de huidige (boek)waarde en toekomstige investeringen in een complex niet goed gemaakt kunnen worden door de werkelijk en (te) verwachten opbrengsten. Knelpunten waardoor de ontwikkeling van een plan vertraging op kan lopen, niet (geheel) gerealiseerd kan worden of economische haalbaarheid onder druk komt te staan. Aanpassingen op het oorspronkelijk plan als gevolg van bezwaren of onmogelijkheden om te realiseren. Aanspraken die gedurende ontwikkeling van een plan ontstaan.

Procedurele vertraging, verkoop van gronden of tempo van het bouwrijp maken.

Indien door afweging van belangen en doelstellingen wijzigingen in de uitvoering en realisatie van de oorspronkelijke plannen plaatsvindt. Indien bij de uitvoering van plannen afwijkingen ontstaan die niet waren voorzien in het oorspronkelijk VO, DO en bestek. De financiële en organisatorische knelpunten die bestaan als gevolg van het niet voldoen aan de subsidievoorwaarden.

Pagina 24 van 28

Ontwikkelen van woningen in een (op dat moment) verkeerd segment, economische dip in specifieke bedrijfstak (bijvoorbeeld logistieke sector). Het bereiken van een maximaal aanvaardbare boekwaarde. Uitstel van besluitvorming of door onvoldoende bewaking/ project- en procesmanagement. Onderscheid tussen btw-ondernemers en btwcompensatiefonds. Bodemsanering, geluidsmaatregelen, stikstofdepositie. Aankopen met een langjarig karakter.

Grondprijsontwikkeling, onteigening en compensatie. Bestemmingsplanprocedure, beroep Raad van State, etc. Brandschade, nakoming contracten, etc. Hierbij wordt geen rekening gehouden met planschade als gevolg van vaststelling van een bestemmingsplan Woningdifferentiatie, inspraak burgers etc.

Ophoging van het terrein, constructie bouwwerk, kabels en leidingen, aanbestedingstegenvallers, etc. Bodemsanering, explosievenonderzoek, landschapsinvesteringsregeling, Versnellingsagenda.

Derden

Gevolgen van het niet of niet geheel na kunnen komen van afspraken die gemaakt zijn met derden.

Samenwerkingsovereenkomst, bouwclaimovereenkomsten, koopcontracten, leveringsvoorwaarden, etc.

7.3 Inventarisatie van de risico’s in de grondexploitaties De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van een veelheid van aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt in de grondexploitaties. Bewegingen rondom deze aannames kunnen het resultaat van de grondexploitatie beïnvloeden, en zijn dus een risico. In het kader van risicomanagement inventariseren wij periodiek de risico’s die verbonden zijn aan de gemeentelijke grondexploitaties. De risico’s worden onderverdeeld in projectrisico’s en marktrisico’s.

Projectrisico’s Projectrisico’s zijn risico’s die optreden bij een specifiek project. Denk bijvoorbeeld aan een hindercirkel of een juridische procedure die betrekking heeft op het project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren. De projectrisico’s worden in beeld gebracht met de kans x impact-methoden. Deze methode bestaat uit twee elementen: de impact (omvang) van het risico en de kans van optreden. De combinatie van impact en kans van optreden leidt tot het effect op het geprognosticeerde financiële resultaat (financiële impact x kans van optreden = risicobedrag).

Marktrisico’s Bij marktrisico’s gaat het om risico’s die samenhangen met (macro) ontwikkelingen die gelden voor elke grondexploitatie. Denk bijvoorbeeld aan het risico dat de afzet van kavels langzamer gaat dan in de grondexploitatie is opgenomen of dat de geprognosticeerde opbrengsten lager uitvallen. In elke grondexploitatie wordt standaard rekening gehouden met marktrisico's. Dit risico wordt uitgedrukt in een percentage van de nog te realiseren opbrengsten in het project. 7.4 Benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 11,8 mln. De benodigde weerstandscapaciteit is een optelsom van alle risico’s in de grondexploitaties. De benodigde weerstandscapaciteit fluctueert op basis van de geactualiseerde inschatting van de risico’s in de grondexploitaties. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2022 schatten wij de risico’s in op een bedrag van € 11.808.000. In de MPG 2021 werden de risico’s ingeschat op € 14.154.000. De verlaging van het risicobedrag met € 2.346.000 is grotendeels het gevolg van lagere risico-inschattingen in project Aarlesche Erven. 7.5 Beschikbare weerstandscapaciteit voor grondexploitaties: € 10,9 mln. De risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Met het instellen van een aparte reserve voor grondexploitaties, worden de financiële resultaten en risico’s van grondexploitaties gescheiden van de overige gemeentelijke taken. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De stand van deze reserve is per 31-12-2021 € 10.914.000. 7.6 Aanvulling vanuit vrije algemene reserve: € 0,9 mln. Op basis van de geactualiseerde risico-inventarisatie per 1-1-2022 bedraagt de benodigde weerstandscapaciteit € 11.807.000. De beschikbare weerstandscapaciteit (oftewel de risicoreserve grondexploitatie) bedraagt per 31-12-2021 € 10.914.000. Dit betekent dat er vanuit de vrije algemene reserve een aanvulling moet plaatsvinden van € 893.000. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2021.

Pagina 25 van 28

ONTWIKKELING RISICORESERVE GRONDEXPLOITATIES € 14.153.976 stand per 1-1-2021 -€ 3.240.177 mutaties in de voorzieningen in 2021 op basis van geactualiseerde grexen per 1-1-2022 (verwerkt in € 10.913.799 stand per 31-12-2021 € 893.874 aanvulling vanuit de vrije alg reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse (verwerkt in jaarrekening 2021) € 11.807.673 stand per 1-1-2022 na aaanvulling vanuit algemene reserve

Pagina 26 van 28

8. Stand van zaken grondexploitatie-projecten

8.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt per door de raad vastgestelde grondexploitatie kort de stand van zaken weergegeven (na actualisatie per 1-1-2022). 8.2 Dijkstraten Het plan Dijkstraten wordt ontwikkeld in vijf fasen. In 2021 zijn alle kavels van de laatste fase 5 (107 kavels) verkocht. De school/MFA is in gebruik genomen. Fase 1, 2 en 3 zijn inmiddels geheel woonrijp gemaakt. In fase 3 en fase 1 zijn nog appartementencomplexen te realiseren. De ontwikkeling hiervan is nog niet gestart. In fase 3 resten nog 2 uitgeefbare kavels voor eengezinswoningen. In totaal zijn er circa 646 woningen gepland, waarvan er inmiddels 604 zijn verkocht en gerealiseerd. Er moeten dus nog circa 42 woningen gebouwd worden. Het plan heeft een looptijd tot en met 2024 en is een jaar langer dan vorig jaar ingeschat vanwege de lastige verkoopprocedure voor een van de appartementencomplexen. De boekwaarde per 31-122021 van de grondexploitatie Dijkstraten bedraagt € 7.150.000 nadelig. In de geactualiseerde grondexploitatie wordt een nadelig saldo geraamd van € 8.075.000 (NCW per 1-1-2022). Dit was € 9.082.000 NCW per 1-12021 en betekent dan ook een afname van het verlies met € 1.007.000. Voor het verlies is in de jaarrekening 2021 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag.

8.3 Aarlesche Erven De raad heeft in juni 2019 het bestemmingsplan en de grondexploitatie voor Aarlesche Erven vastgesteld. Sinds begin 2021 is het bestemmingsplan onherroepelijk. In de grondexploitatie is het volgende programma opgenomen: 880 woningen, 1 school en een collectieve fruit/pluktuin. Voor de uitgifte van de gronden heeft de gemeente bouwclaimovereenkomsten gesloten met diverse ontwikkelaars. In 2021 is het bouwrijp maken van de fase 1 gerealiseerd. Het bouwrijp maken van fase 2 en 3 is voor 2022 gepland. De eerste uitgifte van gronden voor de bouw van woningen is eveneens gepland voor 2022. De uitgifteperiode van de gronden is voorzien tot en met 2029 (gemiddeld 110 woningen per jaar). De boekwaarde per 31-12-2021 bedraagt € 31.636.000. De einddatum van het project is voorzien in 2031. De grondexploitatie heeft een geprognosticeerd verlies van € 7.790.000 (NCW per 1-1-2022). Voor het verlies is in de jaarrekening 2021 een voorziening getroffen ter grootte van dit bedrag. 8.4 Steegsche Velden Oost fase A In het plan Steegsche Velden Oost fase A zijn 206 woningen gepland in een variatie van vrijstaande woningen, tweekappers, driekappers en rijwoningen. Per 1-1-2021 zijn 193 kavels uitgegeven. De verwachting is dat de resterende 13 kavels worden uitgegeven in 2023. Voor de uitgifte van deze kavels is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.