21011.5 - Bouwstenenrapport

Bus

Trein

i__ j. j Milieucategorie

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage

4.2

22m

6007o

Functioneel

Modern gemengd

Hoogwaardig

Uitstraling

Omvang: 328.450 m2

Leegstand: 25.900 m2

Aantal werkzame personen (2018)

Aantal bedrijfsvestigingen (2018)

3.110

207

Vastgoed

Banen en vestigingen

Industrie Logistiek a groothandel

Sectorverdeling (banen)

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

16%

30%

45%

40,60/

Consumentendiensten Bouw, handel en reparatie

0/

20/

40/

60/

80/

100/

Industrie Logistiek a groothandel

Sectorverdeling (vestigingen)

24%

ICT. zakelijke en overige dienstverlening

8%

26%

3307o

9%

Consumentendiensten Bouw. handel en reparatie

0/

20/

40/

60/

80/

100/

stee groep

42

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Scoreoverzicht Breeven

A.

B.

v Ülià v

te

Werkgelegenheid ã Economie

Marktwaarde ã Vastgoed

597o

567o

C.

D.

Smart Industry ã Logistics

Circulariteit ã Duurzaamheid

Lm

367

487

A + B = 59% Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

C + D = 427 Next Economy Potentie

Fase II

Hoog

Excellent

Fase I

Fase II

Fase III

Opvallendheden Breeven Hoofdcriterium

Wat valt daarbij op? ^ 657 van de banen in de gemeente Best bevinden zich op een bedrijventerrein, het Nederlandse gemiddelde ligt tussen de 30-357. ^ Het distributie centrum van Aldi is de grootste werkgever op Breeven en is goed voor meer dan 400 banen.

A. Economie ã werkgelegenheid

ba

B. Marktwaarde 8t ruimtelijke kwaliteit

^ De afname van meer dan 2.450 banen op Breeven tussen 2014 en 2015 is (deels) te verklaren door het vertrek van ISS Cleaning Services. Het is echter de vraag of deze banen ooit daadwerkelijk op Breeven gevestigd zijn geweest. ^ Een groot deel van de kantoren aan De Waal en De Rijn staat leeg, dit deelgebied dreigt te verpauperen op korte termijn. ^ Het Bata Complex heeft potentie die wordt gezien door de eigenaar, hier worden nieuwe functies gerealiseerd. Delen van het Bata Complex worden op dit moment nog niet gebruikt. ^ Er bestaat hoge parkeerdruk in de oostelijke punt van het terrein ^ Door de ligging aan snelwegknooppunt Batadorp is het terrein goed bereikbaar. ^ Het bedrijf Smart Robotics is actief bezig met innoveren op het gebied van robotisering.

C. Smart industry 8t logistics

^ Het datacentrum van de Rabobank is gevestigd op het terrein. ^ Het distributiecentrum van Aldi is gevestigd op Breeven, wat het terrein een logistiek zwaartepunt maakt. ^ Door de afwezigheid van parkmanagement op Breeven wordt het potentieel om bijvoorbeeld faciliteiten te delen niet benut. ^ 41,97 van de vastgoedvoorraad stamt uit de periode 1986-1995, mede hierdoor is de

D. Circulariteit 8t duurzaamheid

zonnepotentie van Breeven laag. ^ Breeven heeft een relatief laag elektriciteitsverbruik en zelfs een zeer laag aardgasverbruik. ^ Slechts 27 van de werknemers op Breeven is werkzaam in een sector met hoge circulaire potentie.

groep

43

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Factsheet Heide Locatieprofiel

Locatie

ũmvang a aanbod

Bereikbaarheid

Bruto oppervlakte

Netto uitgegeven

50 hectare

48,6 hectare

Autobereikbaarheid Lokale weg

N-weg

Snelweg

Mu timodaliteit Niet aanwezig

Barge

Autobereikbaar heid Rail

Niet aanwezig

Bus

Trein

Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

Milieucategorie

Bouwhoogte

Milieucategorie

4.2

25m

4.2

Functioneel

Modern gemengd

Functioneel

Uitstraling

Omvang: 185.150 m2

Leegstand: 11.330 m2

Aantal werkzame personen (2018)

Aantal bedrijfsvestigingen (2018)

3.870

7

Vastgoed

Banen en vestigingen

Industrie Logistiek a groothandel

Sectorverdeling (banen)

7407o

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

2107o

507o

Consumentendiensten Bouw, handel en reparatie

0/

200/»

40/

60/

80/

100/

Industrie Logistiek a groothandel

Sectorverdeling (vestigingen)

2907o

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

4207o

2907o

Consumentendiensten Bouw, handel en reparatie

0/

20/

40/

60/

80/

100/

stee groep

44

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Scoreoverzicht Heide

A.

B.

C.

D.

Marktwaarde ü Vastgoed

Smart Industry ü Logistics

Circulariteit ü Duurzaamheid

5807o

48%

w jíà w

Werkgelegenheid ü Economie 71^o

70%

A + B = 70% Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen

Next Economy Potentie

Fase I

Hoog

C + D = 53%

Opvallendheden Heide Hoofdcriterium

Wat valt daarbij op? ^ Het aantal arbeidsplaatsen per hectare op Heide ligt op circa 80, dit is een hoog niveau in vergelijking met het Noord-Brabantse gemiddelde van circa 10 arbeidsplaatsen per hectare.

A. Economie ü werkgelegenheid

^ De Philips campus zorgt voor grote werkgelegenheid, zowel direct (2.870 banen) als indirect (1.090). ^ Hiernaast is DHL goed voor meer dan 580 banen en indirect nog eens 295 banen. ^ Doordat er maar zeven bedrijven gevestigd zijn op Heide kan het eventuele vertrek van een van deze speler groot effect hebben op het terrein.

1st

B. Marktwaarde 8t ruimtelijke kwaliteit

^ Op de parkeerplaats van Makro is recent een betaalde parkeerplaats t.b.v. Airport Eindhoven ontstaan. ^ De openbare ruimte op Heide is beperkt, het terrein van de Philips Health Campus is niet openbaar toegankelijk. ^ Het terrein is erg goed bereikbaar voor wegverkeer doordat het vlakbij snelwegknooppunt Batadorp ligt. ^ De Philips Health Campus heeft een hoge innovatieve potentie en heeft zelfs een opleidingsfaciliteit (Healthcare Academy) op Heide. ^ De Philips Health Campus is een aanjager en heeft daardoor veel potentie om andere bedrijvigheid aan te trekken. ^ DHL heeft op Heide een belangrijke logistieke hub gerealiseerd.

C. Smart industry 8t logistics

^ Zowel De Persgroep Nederland, DHL als Philips maakt gebruik van robotisering. ^ Door de afwezigheid van parkmanagement op Heide wordt het potentieel om bijvoorbeeld faciliteiten te delen niet benut. ^ De Philips Health Campus is een duurzame ontwikkeling die door onder andere zonnepanelen te realiseren, bewijst duurzaamheid hoog in het vaandel te hebben. ^ Het dak van DHL heeft ook een hoge zonnepotentie die nog onbenut is. ^ Circa 290Zo van het vastgoed stamt uit de periode 1995-2005, hierdoor is de

D. Circulariteit 8t duurzaamheid

zonnepotentie relatief laag.

stee groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Kaartbeelden Figuur 21: Aandeel groen en gemiddelde hittestress op 't Zand - gemeente Best Groen □ 0-17 0Zo i— 17- 38 0Zo ■ 38-60 o/o ■ 60- 82 0A) — 82 - 100 07o

0.6

-OS

oe -1 o 1.2

- 14

1.6 - L 8

9

L.8 2 0

Bron: RIVM, 2017. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 22: Aandeel groen en gemiddelde hittestress op Breeven Groen □ 0-17 o/o i 17-38 o/o ■ 38 - 60 0Zo ■ 60 - 82 *M» " 82 - 100 o/o

Bron: RIVM, 2017. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 23: Aandeel groen en gemiddelde hittestress op Heide Groen

nü-17 Vo m 17-38 “/o ■ 38 - 60 “/o ■ 60 - 82 “/o « 82 - 100 0Zo

Bron: RIVM, 2017. Bewerking: Stec Groep, 2020

45

groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Figuur 24: Vastgoedleeftijd 't Zand Bouwjaar vastgoed H 1900-1940 H 1940 - 1975 1975 - 1990 1990 - 2005 H 2005-2018

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 25: Vastgoedleeftijd Breeven

v\

#

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 26: Vastgoedleeftijd Heide Bouwjaar vastgoed H 1900- 1940 H 1940 - 1975 197S - 1990 H 1990 - 2005 B 2005 - 2018

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

46

stee groep

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Figuur 27: Potentie zonnedaken 't Zand Potentie zonnedaken a Hoge potentie Potentie E3 Benut Benut

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 28: Potentie Zonnedaken Breeven Potentie zonnedaken Potentie

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

Figuur 29: Potentie zonnedaken Heide Potentie zonnedaken « Hoog Potentie Benut

Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020

47

48

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

groep

B) Vraagraming Vraagraming: actuele marktvraag naar bedrijventerreinen We schetsen de actuele markvraag voor de periode 2020 t/m 2030 naar bedrijventerreinen in de gemeente Best. Hiervoor maken we gebruik van de vastgestelde vraagramingen van de provincie Noord-Brabant. De provincie werkt samen met de vier Brabantse regio's (RRO-gebieden: West-Brabant, Midden-Brabant, Noordoost-Brabant en Zuidoost-Brabant) aan een gezonde bedrijventerreinenmarkt. De provincie stelt (tenminste) een keer per bestuursperiode een prognose op voor bedrijventerreinen.

Modelmatige berekening van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag op basis van inventarisatie De modelmatige prognose voor bedrijventerreinen berekent de toename van het netto ruimtebeslag van bedrijventerreinen. Kortom: hoeveel extra bedrijventerrein is er nodig ten opzichte van de huidige voorraad aan bedrijventerreinen? De extra ruimte die nodig is wordt ook wel de uitbreidingsvraag genoemd. Daarnaast kan er extra ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Deze ruimtevraag-component wordt vervangingsvraag genoemd .

Figuur 30: Schematische weergave uitbreidingsvraag en vervangingsvraag

Uitbreidingsvraag Transformatie

toename netto ruimtebeslag

Vervangingsvraag

Netto ruimtebeslag bedrijventerreinen

Netto ruimtebeslag bedrijventerreinen

Frictieleegstand

Frictieleegstand

Jaar'ũ'

Jaar'X'

Bron: Stec Groep, 2019

Vraag naar bedrijventerreinen in regio Zuidoost-Brabant De uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in regio Zuidoost-Brabant in de periode 2018-2030 bedraagt tussen de 137 en 339 hectare. Om de geprognotiseerde marktvraag naar bedrijventerreinen in gemeente Best inzichtelijk te krijgen maken we een indicatieve geografische verdeling van de uitbreidingsvraag in regio Zuidoost-Brabant naar gemeenteniveau. Binnen Zuidoost-Brabant is Stedelijk Gebied Eindhoven een van de bestuurlijke regio's. Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE8) is het schaalniveau waarop regionale bedrijventerreinenafspraken worden gemaakt. Het gaat in ieder geval om programmeringsafspraken. Op dit moment is Stedelijk Gebied Eindhoven bezig met het maken van deze afspraken. Daarin is ook ruimte voor eventuele beleidsambities van individuele gemeenten.

8 SGE is een samenwerkingsverband en bestaat uit negen gemeenten: Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Neunen C.A., Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre.

groep

49

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

Verdeling op basis van verdeelsleutels Om wat te kunnen zeggen over de ruimtebehoefte van een individuele gemeente kijken we welk gedeelte van de totale uitbreidingsvraag in de regio Zuidoost-Brabant beredeneerd aan de gemeente Best valt toe te rekenen. Dit kunnen we voor gemeente Best (indicatief) berekenen op basis van een gemiddelde van drie verdeelsleutels, te weten:

^

Aandeel in de uitgifte bedrijventerrein (netto hectare) in de periode 2009-2018 Deze indicator geeft een beeld van de historische uitgiftedynamiek op korte termijn. Een gemeente die in de afgelopen tien jaren bovengemiddeld in trek blijkt te zijn, krijgt hierdoor een grotere koek van de vraag toebedeeld.

^

Aandeel in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (LISA 20179) De indicator geeft een beeld van de economische positie van verschillende gemeenten en regio's op bedrijventerreinen (focusgebied van de behoefteraming). Daarmee krijgen gemeenten en regio's met een hogere economische dynamiek op bedrijventerreinen een grotere koek van de vraag toebedeeld.

^

Aandeel in de uitgegeven voorraad Z areaal bedrijventerrein (netto hectare) per 1-1-2019 Deze indicator geeft een beeld van de economische positie van de gemeente op bedrijventerreinen, waarbij niet werkgelegenheid, maar de oppervlakte bepalend is. De indicator voegt een ruimtelijke component toe. De uitbreidingsvraag in de regio komt in de regel vooral van bestaande bedrijven, die, blijkt uit onderzoek van CBS, vaak over kortere afstand verhuizen (waarvan ruim twee derde binnen de eigen gemeente)10.

We kiezen ervoor om bij de indicatieve verdeling te rekenen met een te verantwoorden gemiddelde dat zich logischerwijs bevindt tussen de uitersten van de drie verdeelsleutels (bandbreedte). Omdat het rekenen met verdeelsleutels altijd geënt is op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeenten en regio's voor de komende jaren, wordt expliciet gesproken over een indicatieve verdeling. De bandbreedte (en geconstateerde delta tussen de hoogste en laagste waarde) geeft aan dat er variatie kan zitten in de uiteindelijke uitkomst.

Verwacht aandeel Best in geprognotiseerde uitbreidingsvraag bedraagt circa 4,50Zo We kunnen bovenstaande vertalen naar de situatie Best om een beeld te schetsen van het 'marktaandeel' van de gemeente in de regionale economie. In onderstaande tabel is het aandeel van Best ten opzichte de van regio Zuidoost-Brabant opgenomen.

Tabel 11: Aandeel gemeente Best per indicator Indicator

Regio ZuidoostBrabant

Gemeente Best

Aandeel gemeente Best

Uitgifte op bedrijventerreinen in de periode 2009-2018 (in ha)

323,5

7,0

2,20/»

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in 2017 (in banen)

163.530

11.576

7,1/

Totaal areaal bestaande bedrijventerreinen 1 jan 2019 (in ha)

3.319,2

152,9

4,6/

Bron: Stec Groep 2019, op basis van IBIS provincie Noord-Brabant, 2018 en LISA, 2018

De verdeelsleutel met het laagste aandeel van gemeente Best in het totaal van regio Zuidoost-Brabant bedraagt 2,2% (uitgifte op bedrijventerreinen in periode 2009-2018). Dit komt door grote gronduitgiftes in onder andere gemeenten Eindhoven en Oirschot. In de gemeente Best is in de afgelopen tien jaar een uitgifte van 7 hectare geregistreerd op bedrijventerrein 't Zand. De gemeente Best heeft momenteel geen grond met bedrijventerreinbestemming uitgeefbaar. Wel is er nog enig privaat aanbod. De verdeelsleutel met het hoogste aandeel bedraagt 7,^ (werkgelegenheid op bedrijventerrein in 2017). Het aantal banen per hectare bevindt zich boven het landelijk gemiddelde. De arbeidsintensiviteit in Best is dus relatief hoog. Dit heeft te maken met een aantal grote (inter)nationale bedrijven en kantoorachtige bedrijvigheid. De indicator totaal areaal bestaande bedrijventerreinen heeft een aandeel van 4,6% in regio Zuidoost-Brabant. Het gemiddelde aandeel van gemeente Best bedraagt ongeveer 4,5%. We hanteren dit percentage (indicatief) als toekomstig 'marktaandeel' in de ruimtevraag. 9 LISA is een databestand met gegevens over alle vestigingen in Nederland waar betaald werk wordt verricht. 10 CBS (2013). https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2013/33/bedrijven-verhuizen-vooral-binnen-eigen-gemeente

groep

50

Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192

LET OP: VERDELING MET VERDEELSLEUTELS IS INDICATIEF We vertalen de regionale behoefteprognose naar een marktaandeel voor Best. We passen bovenstaande verdeelsleutel (4,5%) toe op de totale regionale uitbreidingsvraag in Zuidoost-Brabant. Binnen die totale netto uitbreidingsvraag zijn er sectoren die sterk groeien, zoals: ^

Industrie HTSM (High Tech Systemen & Materialen)

^

Logistiek & groothandel en;

^

Industrie VGM (Voedingsmiddelenindustrie)

Er zijn ook sectoren die minder sterk groeien of zelfs een sterke afname van de ruimtevraag. De sector Bouw, handel en reparatie neemt in ieder scenario af in ruimtevraag. In deze vertaling van de regionale behoefteprognose voor Best is hiermee geen rekening gehouden. Onderstaande conclusies over de hoogte van de ruimtevraag moeten dan ook zo worden geïnterpreteerd.

Ruimtevraag Best tussen 5 en 13 hectare realistisch in periode 2020-2030 Voor de geraamde ruimtevraag in provincie Noord-Brabant en regio Zuidoost-Brabant geldt: De prognose geeft in drie scenario's (laag, midden, hoog) aan welke ontwikkelingen verwacht kunnen worden, afhankelijk van de economische conjuncturele ontwikkelingen en hoe dit dan per kwalitatief segment kwantitatief uitpakt. We hanteren de berekende 4,5% als het 'marktaandeel' dat gemeente Best heeft in de geraamde uitbreidingsvraag binnen regio Zuidoost-Brabant. Zie onderstaande tabel.

Tabel 12: Aandeel Best in geprognotiseerde uitbreidingsvraag (drie scenario's 2018-2030) Gemeente Best (scenario laag) Aandeel in uitbreidingsvraag regio Zuidoost-Brabant 2018 t/m 2030

Gemeente Best (scenario midden)

Gemeente Best (scenario hoog)

4,5/ * 137 ha =

4,5/ * 206 =

4,5/ * 339 =

circa 6,2 ha

circa 7,8 ha

circa 15,3 ha

Bron: Stec Groep, 2019

De verwachte ruimtevraag voor gemeente Best komt daarmee op minimaal 6,2 tot maximaal 15,3 hectare in de periode 2018 tot en met 2030 (13 jaar). Voor een actueel beeld van de vraag naar bedrijventerrein vertalen we dit naar de periode 2020 tot en met 2030 (11 jaar). Dan resteert circa 5,2 (scenario laag), 7,8 hectare (scenario midden) tot 12,9 hectare (scenario hoog). Voor de periode 2020 t/m 2030 berekenen we een vraag tussen circa 5 en 13 hectare (indicatief op basis van het 'laag' en 'hoog scenario'). Het hoog scenario kan realistisch zijn aangezien dit scenario uitgaat van een sterke ruimtevraag bij grootschalige bedrijven in industrie (HTSM) en logistiek. Best heeft vanwege haar gunstige ligging (A2, A50, A58) en profiel met (boven)regionale bedrijvigheid potentie om in deze sectoren door te groeien. Echter, fysieke uitbreidingsruimte ontbreekt. Voor zover bekend is er geen beleidsvoornemen om bestaand bedrijventerrein te transformeren naar een andere functie. Mocht zich transformatie voordoen, dan heeft dit uiteraard invloed op de ruimtevraag omdat vervangingsvraag ontstaat. DOORKIJK NAAR 2040 De verwachting is dat de uitbreidingsvraag op regionaal niveau t/m 2030 stijgt. In de periode hierna (2031 tot en met 2040) neemt de ruimtevraag in regio Zuidoost-Brabant sterk af (krimp in de scenario's laag en midden).

Hierdoor kan het zijn dat er minder ruimte voor bedrijventerreinen nodig is. We signaleren nog wel een ruimtevraag vanuit de sectoren HTSM en voedingsmiddelenindustrie. Gelet op de onzekerheid in de prognose op langere termijn moet deze doorkijk met enige terughoudendheid bezien worden.