21011.5 - Bouwstenenrapport
Tekst van het document
Effect op Bestse bedrijventerreinen ^
De beschikbare arbeidspool is steeds vaker een beperkende factor voor groeiambities van bedrijven. In een hoogconjunctuur is een stevige concurrentie gaande rond met name technisch geschoold personeel. Goed geschoold/opgeleid personeel is van vitaal belang voor bedrijven. Dit leidt ertoe dat bedrijven steeds vaker zelf personeel opleiden, of versneld kiezen voor robotisering.
^
Het belang van digitalisering in een bedrijf is afhankelijk van de rol die automatisering speelt in het bedrijfsproces, zoals robots, 3D-printing en cloudcomputing. Voor steeds meer bedrijven is dit geen keuze, maar absolute noodzaak om competitief te zijn. Hoogwaardige digitale ontsluiting is vaker een prioritaire vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Dat vraagt om een sterke digitale infrastructuur, zoals glasvezel en bereikbaarheid van mobiele netwerken. Op bedrijventerreinen 't Zand, Breeven en Heide is een glasvezelaansluiting mogelijk. Dit is belangrijk voor zowel bestaande als nieuwe bedrijven.
7 Strategische verkenning circulaire economie, KplusV in opdracht van Provincie Brabant, 2017.
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
22
4. Smart industry ft smart logistics Smart industry å smart logistics gaan over de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie en logistieke processen via slimme sensoren, big data, internet of things, robots et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. We zien in open innovatie een kernelement in de versnelling van innovatie in Nederland. Samenwerking tussen bedrijven in de (hightech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. » Smart industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve hightech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Smart industry zorgt voor meer ruimtevraag en investeringsbeslissingen vanuit de industrie, nu en in de komende 10 à 15 jaar. In het kielzog daarvan ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen, et cetera.
Wat is het?
»
Smart logistics zorgt voor nieuwere vormen van logistieke services, kennisintensieve logistiek, lastmile logistiek en retourlogistiek (onder andere vanuit e-commerce). Maar bijvoorbeeld ook het ontstaan van digitale warehouses, van waaruit vele producten aangeboden worden, maar waarvoor slechts een klein (print)oppervlak nodig is.
Effect op Bestse bedrijventerreinen Open innovatie is een cruciale vestigingsvoorwaarde en overlevingsstrategie voor kennisintensieve bedrijfssectoren, zoals de hightech maakindustrie. De bedrijfsvoering verschuift van een primair gesloten aanpak - waarbij de ontwikkeling plaatsvindt binnen de muren van een bedrijf - naar zogenaamde open innovatie. Hierbij werken bedrijven in een cluster samen, inclusief onderwijs- en onderzoeksinstellingen, om te blijven innoveren en concurreren. ^
We verwachten dat de bedrijventerreinen in Best een gunstig en divers vestigingsklimaat kunnen bieden aan ondernemers die verbonden zijn aan het Brainport-ecosysteem, maar hun bedrijf niet op een nichelocatie kunnen of willen huisvesten. De Bestse bedrijventerreinen zijn goed bereikbaar via snelwegen en een station. Clustering en samenwerking levert meerwaarde op. Denk aan test- en experimenteeromgevingen en het delen van bedrijfsgebouwen en voorzieningen.
Bedrijven, vooral ook in de (smart) industrie, hebben steeds meer de behoefte aan flexibel in te richten gebouwen en gebieden, met flexibele huurovereenkomsten en die ontmoetingen (interactie) faciliteren. De "Fabriek van de toekomst" op Brainport Industries Campus (BIC) is een goed voorbeeld.
5. Groei van het aantal zelfstandigen
fiŭa Wat is het?
Het aantal zelfstandigen neemt al jaren sterk toe. In de afgelopen tien jaar was een toename van ruim 300Zo zichtbaar in Nederland. De oorzaak is tweeledig. Enerzijds heeft de economische recessie veel mensen genoopt om een eigen onderneming te starten, anderzijds zijn met name jongere, hoger opgeleiden steeds meer ondernemingsgezind (en minder bereid te schikken naar een werkgever). Een groot deel hiervan werkt in of aan huis, bijvoorbeeld in een verbouwde garage. Slechts een klein deel werkt in een flexibel kantoorconcept of bedrijfsverzamelgebouw. De variant werken-bij-huis, bijvoorbeeld in een woonwerk-unit, komt slechts in sporadische gevallen voor.
Effect op Bestse bedrijventerreinen ^
Het effect van de sterke groei van het aantal zelfstandigen is beperkt zichtbaar op bedrijventerreinen. Veel werkzaamheden vinden thuis plaats achter het bureau of in een verbouwde garage (informele werklocaties), en zijn daardoor niet direct ruimtelijk zichtbaar. Wel kan een toename van zelfstandigen ertoe leiden dat ze willen doorgroeien naar een locatie op een bedrijventerrein, zoals 't Zand.
Slechts een klein deel van de zelfstandigen (ZZP'ers) wil de stap zetten naar een bedrijventerrein. In aantal vierkante meters is de ruimtevraag beperkt. Kwalitatief is het echter belangrijk om voldoende ruimte te kunnen bieden aan deze doelgroep. We taxeren dat Best voldoende ruimte heeft in de bestaande voorraad (bedrijfsverzamelpanden op 't Zand en C'park Bata op Breeven. Interessant voor beginnende ondernemers is kleinschalig leegstaand bedrijfsvastgoed dat op termijn herontwikkeld wordt. Dergelijk vastgoed is vaak (tijdelijk) tegen een lage prijs te huur. Het is dus belangrijk om dit binnen de bestaande portefeuille van bedrijventerreinen dit type werkmilieu aan te kunnen bieden.
groep
23
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
4.2 Uitkomsten online marktpeiling In de online marktpeiling hebben we bedrijven gevraagd of zij al gebruik maken van technologieën die onderdeel zijn van de transitie naar de next economy. En welke verwachting hierover zijn naar de recente toekomst. Bedrijven hebben ook inzicht gegeven in maatregelen op het gebied van duurzaamheid op dit moment al wordt toegepast in bedrijfspand of bedrijfsvoering. We hebben ook een eerste beeld gekregen bij duurzaamheidsmaatregelen die bedrijven op korte termijn overwegen om toe te passen. In totaal hebben 48 bedrijven (respondenten) input geleverd.
Figuur 9: Maakt u al gebruik van onderstaande technologieën in uw bedrijfsprocessen? 0/ Hergebruik van materialen, reststromen en retourstromen Benutten van restwarmte of CO2 als energiebron Gebruik van sensoren, Big Data in producten en processen Toepassen robots in werkzaamheden/productie Samenwerken/innovatie in een (bedrijven)cluster Inspelen op veranderingen in de supply chain ■ Ja «Nee Bron: Stec Groep, 2020
Ondernemers zijn al bezig met next economy en/of gaan op korte termijn investeren Ruim een kwart van de respondenten geeft aan in bedrijfsprocessen bezig te zijn met het hergebruiken van materialen, reststromen en retourstromen. De circulaire economie wordt door een op de vijf respondenten gezien als een trend die zal leiden tot investeringen in de komende drie jaar. Een kwart verwacht dat open innovatie (samenwerking in een (bedrijven)cluster) leidt tot investeringen op korte termijn. Op het moment van afname van de enquête was 15% van de ondernemers al actief aan het samenwerken/innoveren in een (bedrijfs-)cluster.
Figuur 10: Stelling: Ik verwacht dat deze trend in de komende 3 jaar leidt tot investeringen in mijn bedrijf 0/ Cirulaire economie Smart industry Robotisering Open innovatie Smart logistics Ja
Neutraal
Nee
Bron: Stec Groep, 2020
Verduurzamen lijkt vooral aantrekkelijk vanuit (kosten)besparing Ongeveer de helft van de respondenten geeft aan duurzaamheidsmaatregelen te hebben getroffen in het bedrijfspand (of in de bedrijfsvoering). De maatregelen richten zich vooral op het verduurzamen van het pand, denk aan isolatie of LED-verlichting. Deze ingrepen bevorderen niet alleen de duurzaamheid van het pand, maar werken ook (kosten)besparend voor de gebruiker. Acht respondenten zijn begonnen met het opwekken van duurzame energie. Ruim twee derde van de respondenten verwacht in de komende drie jaar (aanvullende) verduurzamingsmaatregelen te treffen. De meeste ondernemers en eigenaren verwachten te investeren in het opwekken van duurzame energie, zoals zonnepanelen.
groep
24
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
5 Bouwsteen 3: Marktconsultatie 5.1 Ontbijtsessie Op maandagochtend 25 november heeft in NH-Hotel Best een druk bezochte ontbijtsessie over de toekomst van de bedrijventerreinen in Best plaatsgevonden. In totaal waren circa 70 ondernemers/vastgoedeigenaren (op 't Zand en Breeven) en andere belangstellenden aanwezig. Input van bedrijven en vastgoedeigenaren is cruciaal voor de gemeente om te komen tot actuele en breed gedragen bedrijventerreinenvisie.
Interactieve vragen/stellingen en plenaire discussie Aan de hand van vragen en stellingen ging het gesprek
Welk cijfer geeft u uw bedrijventerrein? Kwaliteit van het vastgoed
over actief samenwerken aan toekomstbestendige 'welk cijfer geeft u uw bedrijventerrein?' (zie hiernaast). De rapportcijfers variëren van een krappe voldoende
Interne bereikbaarheid (binnen BT)
© Kwaliteit openbare ruimte
Heel goed
Externe bereikbaarheid (naar BT)
bedrijventerreinen. De discussie startte met de vraag
voor parkeermogelijkheden en kwaliteit openbare ruimte. Een relatief hoger cijfer werd gegeven voor de
Parkeermogelijkheden
©
kwaliteit van het vastgoed en de interne en externe
i 65
bereikbaarheid van de bedrijventerreinen.
Figuur 11: Waar moet de gemeente de komende jaren samen met het bedrijfsleven op inzetten?
Vraag: Waar moet de gemeente de komende jaren samen met het bedrijfsleven op inzetten? (vink maximaal 3 opties aan)
Anders, namelijk ... Verduurzaming
O Organisatiegraad ondernemers Auto bereikbaarheid/doorstroming
Aansluiting arbeidsmarkt Fiets bereikbaarheid Planologische mogelijkheden
(Verkeers)veiligheid
verlagen parkeerdruk
Uitstraling kavels en panden Overlast en oneigenlijk gebruik Beheer en kwaliteit openbare ruimte
Dl Mentimeter
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
25
Tijdens de sessie kwamen belangrijke thema's voor de bedrijventerreinenvisie aan bod. Zoals in figuur 10 weergegeven zijn beheer en onderhoud, overlast, parkeerdruk en doorstroming op de bedrijventerreinen veelgenoemde aspecten om de komende jaren aan te werken. Tegelijkertijd wordt ook verduurzaming en uitstraling kavels en panden vaak aangegeven om te werken aan waardebehoud van bedrijfsvastgoed.
Verder doorpraten aan thematafels Na het plenaire deel van de ochtend deelden de ondernemers zich op in groepjes en namen plaats aan thematafels. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste conclusies van de gevoerde discussies weergegeven. Thematafel
Waarover is gesproken?
Aanbod/uitbreiding
^ Bedrijventerreinen optimaal inzetten voor bedrijven. Met name Breeven biedt kansen om in te zetten op het Brainport profiel (hightech). Een hotel voor arbeidsmigranten past hier niet bij. ^ Weinig uitbreidingsmogelijkheden. Het bestemmingplan (hoogte, bebouwingspercentage) wordt soms als belemmerend ervaren voor uitbreiding. Er zijn echter afwijkingsmogelijkheden; ^ Uitstraling bedrijventerreinen kan beter (met name kantorendeel Breeven). Verbeterpunten: moderne openbaar ruimte, toevoeging van voorzieningen (horeca, sport, retail), levendigere plinten, (zichtbaarheid) openbaar vervoer en wandelmogelijkheden. Geen zichtlocaties vanaf snelweg. ^ Aansluiting met Brainportregio wordt gemist. Best heeft weinig aantrekkingskracht. De ligging (in de oksel van de A2/A58 is echter een pluspunt. Wel is de bereikbaarheid (met name per OV) van de terreinen naar de toekomst een aandachtspunt. De OV ontsluiting van Breeven wordt zal zeer slecht ervaren. Tegelijkertijd zijn veel ondernemers niet op de hoogte zijn van de busverbinding in de spits (n.a.v. pilot gemeente, Philips, OCB en Rabofacet) inclusief de twee bushaltes op Breeven.
Personeel
^ Een aantrekkelijke werkomgeving is belangrijk voor het aantrekken van personeel. Denk aan verkeersluwe straten, goed openbaar vervoer, voldoende groen en goede voet- en fietspaden. In dat geval kunnen werknemers tijdens de pauze een rondje lopen over het bedrijventerrein. ^ Voldoende kwantitatieve en kwalitatieve huisvesting van expats en arbeidsmigranten. Discussiepunt of de huisvesting op bedrijventerreinen moet plaatsvinden. De meningen zijn hierover verdeeld.
Verduurzaming
^ Collectiviteit in verduurzaming ontbreekt. Hiermee gaat potentieel verloren. Denk aan gezamenlijk investeren in energietransitie, reststromen benutten, uitwisseling grondstoffen en/of restwarmte. ^ Individuele voorbeelden zijn wel aanwezig: zon op dak, energieneutraal bedrijfspand (Fried van Laar), hergebruik materialen Philips door Kringloopwinkel (circulair en maatschappelijke duurzaamheid). ^ Hittestress op ’t Zand: afname productiviteit personeel en ziekteverzuim (bij hoge temperaturen); ^ Personeel en bezoekers kunnen niet rekenen op beschikbaarheid OV-fiets station Best.
Mobiliteit
^ ’t Zand: grote parkeeroverlast in deelgebied De Ronde als gevolg van een aantal publieke functies in gebied en overloop Meat Friends. Oplossingsrichting: Investeringsbereidheid bedrijfsleven (cash + in kind: in contanten en/of in natura), opzetten pilot: deelfietsen en elektrische scooters. Verbetering veiligheid langzaam verkeer (verlichtingssensoren en eventueel camera’s) en vergroenen. ^ Breeven: piekbelasting/doorstroming verkeer. Oplossingsrichting: Bata-omgeving als pilot, meer groen voor fiets- en wandelomgeving. Ook zorgen over Challenge variant (overbelasting). Op Erica: preventief meten wat capaciteit is. Calamiteitenplan ontwikkelen voor Breeven.
Veiligheid
^ Relatief veel zwerfafval op bedrijventerreinen, openbare verlichting niet optimaal (Breeven wordt met name als donker ervaren), verpaupering in deelgebieden wat kan leiden tot onveilige situaties. ^ Camerabeveiliging kan een bijdrage leveren, maar onduidelijk of hiervoor voldoende draagvlak is. ^ Parkeren leidt tot onveilige situaties. In bochten zou een parkeerverbod kunnen helpen.
Handhaving/kwaliteit openbare ruimte
^ Zichtbaarheid en communicatie van de gemeente ondermaats. De frequentie van de (zichtbare) aanwezigheid van handhaving moet omhoog. Zaken waar aandacht voor moet komen: oneigenlijke buitenopslag (ook parkeren van auto’s/trailers), IBC Hotel, bewoning, snelheid verkeer, drugsafval). ^ Kansen voor gezamenlijk beheer, maar nog weinig animo. OCB ziet het belang. Mogelijke quick-wins: beter contact tussen eigenaar-gebruiker, en communicatie tussen ondernemers en gemeente, verlichting in donkere hoeken, collectieve beveiliging, et cetera. ^ Communiceren over projecten (zoals revitalisering). Niet iedereen is op de hoogte van gedane acties.
Bron: Input ontbijtsessie 25 november, 2019, Bewerking Stec Groep, 2019
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
26
5.2 Online marktpeiling Online marktpeiling: maximaal participatief met het bedrijfsleven Gemeente Best wil samen met ondernemers en vastgoedeigenaren de bedrijventerreinen in Best toekomstbestendig maken. Wat is nodig om de bedrijventerreinen aantrekkelijk te houden? Om grip te krijgen op het marktbeeld en de marktvraag naar bedrijfsruimte hebben we in overleg met de gemeente en Ondernemerscollectief Best (OCB) een enquête opgesteld. Via portal www.vraagmonitor.nl is de enquête in de periode 22 november tot en met 31 december 2019 opengesteld. Zie hieronder een schermafdruk. Ondernemers en vastgoedeigenaren zijn uitgenodigd via: ^
Begeleidende brief naar alle ondernemers en vastgoedeigenaren (door gemeente)
^
Nieuwsbericht naar aangesloten leden (door OCB)
^
Aandacht via nieuwsbericht en website (door gemeente)
Figuur 12: Schermafdruk online portal
stee groep
Welkom op VraagMonitor.nl Beste heer/mevrouw, Híer vindt u de link naar de online-enquête over de waardering van uw vestigingslocatie en de toekomstige (ruimte)behoeťte van uw bedrijf in de gemeente
Praktisch Het invullen van de enquête neemt circa vijf tot tien minuten van uw tijd in beslag. U wordt automatisch door de vragenlijst heengeleid. Uiteraard gaan we vertrouwelijk om met uw gegevens.
Vragen? Als u nog vragen heeft, dan kunt u terecht bíj Denise van Denderen, bedrijvencontactfunctionaris bij gemeente Best. U kunt haar bereiken via d.van.denderen@gembest.nl of telefoonnummer 14 0499. Stee Groep - Willemsplein 5 - Postbus 217 - 6800 AE Arnhem - www.stec.nl
Bron: Stec Groep, 2019
Enquête onder bestaand bedrijfsleven over (ruimte)behoefte De enquête richt zich op de toekomstige (ruimte)behoefte van het bestaande bedrijfsleven gevestigd op een bedrijventerrein in gemeente Best. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen zelfstandigen, midden- en kleinbedrijf en grootbedrijf. Categorisering is mogelijk op basis van onder andere het aantal medewerkers, bedrijfssector of vestigingslocatie. Naast algemene bedrijfskenmerken (zoals omvang huidige bedrijfskavel en bedrijfspand) en de huidige vestigingsplek (eigendomssituatie, bouwjaar en verbeterpunten) zijn vragen gesteld over toekomstige (ruimte)behoefte, next economy trends en verduurzaming. Is men tevreden op de huidige vestigingslocatie, is men van plan om te investeren in de huidige vestigingslocatie, of spelen er verhuis- of uitbreidingsplannen? Indien er plannen spelen, hoe concreet zijn deze plannen en wat zijn de motieven en locatievoorkeuren. De resultaten van de marktpeiling zijn verwerkt in een separate bijlage. RESPONS BEDRIJFSLEVEN GEMEENTE BEST: 67 UNIEKE INGEVULDE ENQUÊTES De enquête is verspreid onder ondernemers en vastgoedeigenaren op de Bestse bedrijventerreinen: 't Zand, Breeven en Heide. In totaal hebben 67 respondenten de online enquête ingevuld.
Ondernemers en eigenaren staat stil bij de (ruimte)behoefte en toekomst van het bedrijf/bedrijfspand: waar moeten pand, kavel en bedrijfsomgeving aan voldoen? Welke verwachtingen en ideeën hebben ondernemers en eigenaren? Deze inbreng is waardevol voor een actueel inzicht in de (ruimte)behoefte van bedrijven en te werken aan een goed vestigingsklimaat en passende vestigingslocaties voor bedrijven.
groep
27
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Diverse groep ondernemers en vastgoedeigenaren Van de 67 respondenten die de online enquête hebben ingevuld zijn 19 respondenten vastgoedeigenaar (verhuurder) en 48 ondernemers eigenaar-gebruiker of huurder. Op de drie Bestse bedrijventerreinen zijn in totaal circa 450 bedrijfsvestigingen. Het responspercentage is daarmee rond de 1^. De inbreng zorgt voor een actueel inzicht in de (ruimte)behoefte van bedrijven en de huidige wensen en eisen van bedrijven.
Figuur 13: Waar bent u gevestigd? (links), Hoeveel werknemers heeft uw bedrijf? (rechts) 10/o
10/»
1 46/
— ZZP of eenmanszaak
M Breeven 10/
19/
M 't Zand
rn 6-25 werknemers
51/ M Breeven en 't Zand
m 1-5 werknemers
35/
31/
m 26-49 werknemers m 50-99 werknemers
M Heide M 100-249 werknemers
Bron: Stec Groep, 2020
Respons marktpeiling vooral afkomstig van lokaal MKB Een kleine meerderheid van de respondenten is gevestigd op Breeven, het overige deel op 't Zand en één respondent is gevestigd op Heide. Ongeveeer een derde van de respondenten beschikt over meerdere bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Best. De overige 64% van de respondenten huurt of heeft slechts één pand. Uit de respons blijkt dat veertig procent van de respondenten zowel eigenaar als gebruiker is van het pand, 3^ is huurder van het bedrijfspand en 28% van de respondenten is sec vastgoedeigenaar en verhuurt het vastgoed. We constateren dat 96% van de deelnemende ondernemers (48 respondenten) qua aantal werknemers in de categorie lokaal MKB (minder dan 50 werknemers). Dit betekent dat grotere (MKB-)bedrijven met 50 of meer werknemers beperkt input hebben geleverd voor deze marktpeiling. Dit betekent dat de respons van grotere bedrijven (in aantal werknemers) beperkt is. Ongeveer twee derde van de respondenten geeft aan alleen een bedrijfsvestiging te hebben in Best. Circa 35% heeft dus ook een andere vestiging in Nederland of in het buitenland. Om een beeld te geven van het type bedrijven dat heeft gereageerd op de online marktpeiling geven we in onderstaand figuur inzicht in de kernactiviteit van het bedrijf.
Figuur 14: Wat is de kernactiviteit van uw bedrijf? 14
13
12
M ICT, zakelijke en financiële dienstverlening Consumentendienten
10 8
m Logistiek en groothandel
6
M Industrie/productie
4 2 0 Bron: Stec Groep, 2020
M Bouwnijverheid, handel, reparatie en/of onderhoud m Overheid & non-profit
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
28
6 Bouwsteen 4: Vraag en aanbod 6.1 Vraag naar bedrijventerreinen Ruimtevraag regio Zuidoost-Brabant 213 tot 369 hectare voor periode 2019 tot 2030 Eind 2018 is de nieuwe langjarige prognose ruimtebehoefte bedrijventerreinen provincie Noord-Brabant gepubliceerd. Hierin wordt de uitbreidingsvraag geraamd; ofwel de ruimtevraag (in netto hectares) die voor bedrijventerreinen nodig is in de toekomst ten opzichte van nu. Hieruit blijkt dat de geprognotiseerde ruimtevraag in regio Zuidoost-Brabant tussen 137 en 339 hectare bedraagt in de periode 2018 tot en met 2030. De langjarige prognose vormt een belangrijk instrument bij de regionale programmeringsafspraken. Best maakt op dit moment nieuwe afspraken in bestuurlijke regio Stedelijk Gebied Eindhoven. De provincie en regio hebben afgesproken uit te gaan van het midden-scenario.
Regionale behoefte naar bedrijventerreinen, hoofdzakelijk vanuit HTSM en logistiek Uit de provinciale vraagraming bedrijventerreinen blijkt dat er behoefte is aan ruimte voor bedrijven. Het gaat zowel om een uitbreidingsvraag vanuit groeiende bedrijven en nieuwe vestigingen veelal met een oorsprong in de regio. De grootste ruimtevraag komt voort uit de HTSM-industrie (High Tech Systemen & Materialen), voedingsmiddelenindustrie en logistieke sector (inclusief groothandelsbedrijven). Een groot deel hiervan is ge- en verbonden aan de regio en wordt gerealiseerd door doorgroei en spin-off van bestaande bedrijvigheid. Kwalitatief bestaat de ruimtevraag vooral uit vraag van traditionele sectoren op bedrijventerreinen, zoals logistiek, groothandel, industrie en productie. Slechts een kleiner deel omvat ruimtevraag van bedrijven actief in de consumentendiensten (die op een bedrijventerrein gevestigd zijn). De prognose beschrijft dat in de regio sprake is van een sterke verbondenheid van de HTSM met de sector 'ICT, zakelijke en overige dienstverlening'. De groei van de HTSM-industrie zorgt ook voor een groei bij bijvoorbeeld embedded software bedrijven, R&D en engineering. Dit vertaald zich echter zeer beperkt in extra ruimtevraag (in hectares). Deze groep kan ook vaak nog een plek vinden in de bestaande voorraad, zo verwachten we.
Autonome uitbreidingsvraag Best indicatief tussen 5 en 13 hectare in periode 2020 tot en met 2030 We hebben een inschatting gemaakt van de toekomstige kwantitatieve ruimtevraag in gemeente Best met behulp van de ruimtebehoefte prognose. Voor gemeente Best komen we in periode 2020 tot en met 2030 uit op een (autonome) uitbreidingsvraag van indicatief 5 tot 13 hectare in het lage en hoge scenario op basis van het marktaandeel. In het scenario midden gaat het om circa 7,8 hectare. Zie B): Vraagraming voor een berekening van het geschatte marktaandeel van gemeente Best en meer achtergrond. VERTALING MODELMATIGE PROGNOSE NAAR GEMEENTE GEEFT INDICATIE De prognose is opgesteld voor vier Brabantse regio's. Op dit schaalniveau zijn data (werkgelegenheid, trends/ontwikkelingen sectoren, et cetera) robuust genoeg om een modelmatige, langjarige prognose te maken. Op een lager schaalniveau worden cijfers minder betrouwbaar, omdat incidenten en uitschieters uit het verleden (in bijvoorbeeld ontwikkeling van sectoren of ruimtegebruik) een onwaarschijnlijke verwachting richting de toekomst kunnen opleveren. Een lokale vertaling van een regionale prognose op naar een lager schaalniveau, zoals een gemeente, moet daarom altijd worden gezien als een indicatie.
Er kan aanvullende ruimtevraag ontstaan als gevolg van transformatie (het onttrekken van een deel van de huidige bedrijventerreinenvoorraad). Dit wordt vervangingsvraag genoemd. In de gemeente Best is geen beleidsvoornemen om bestaand bedrijventerrein te transformeren naar een andere functie. Wanneer transformatie zich voordoet, dan heeft dit in de meeste gevallen invloed op de ruimtevraag.
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
29
Mengbaarheid van de bedrijfsruimtevraag met andere functies beperkt De mengbaarheid van de geraamde ruimtevraag is beperkt, zo taxeren we. De verwachting is dat het gros van de ruimtevraag (bijna 75%) een voorkeur heeft voor een monofunctioneel bedrijventerrein, waar het bedrijf omringd wordt door gelijkgestemden. Het gaat dan bijvoorbeeld om bedrijven met een grotere logistieke component en hinderfactor, die belang hebben bij een verkeersveilige ontsluiting en enige afstand tot gevoelige functies. Het gaat ook om bedrijven die zelf niet dergelijke ruimte nodig hebben, maar juist anticiperen op de toekomst, bijvoorbeeld omdat zij voor innovatiedoeleinden of circulaire ambities in de directe nabijheid willen zitten van dergelijke bedrijven. Daarnaast heeft een kleiner deel een voorkeur voor een gemengde stedelijke werkomgeving (circa 25%). Het is vaak lichtere en kleinere bedrijvigheid, die het voor het imago en werksfeer prettig vindt om in een dynamische omgeving gevestigd te zijn, direct aan de rand van het stedelijk gebied. In deze werkomgeving zijn stedelijke voorzieningen en informele ontmoetingsplekken belangrijk. Het gaat om locaties waar vaak bovengemiddeld startups en ZZP'ers vestigen en die (in potentie) een brede attractiviteit hebben om te werken en te bezoeken. Op deze werklocaties komt regelmatig menging met andere economische (werk)functies voor.
Vraag naar geschikte, attractieve plekken voor bedrijfssectoren van de toekomst De ruimtevraag komt vooral door groei van bestaande bedrijven, zo schatten we in. Dit betekent niet dat deze er hetzelfde uit blijven zien de komende jaren. Onderstaand beschrijven we de belangrijkste opgaven:
^
Fysieke ruimte voor nieuwe concepten Door megatrends op de regionale bedrijventerreinenmarkt verandert de vestigingsdynamiek. Zo vraagt de transitie naar een circulaire economie om extra ruimte voor slimme logistiek en andere industriële activiteiten. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling worden steeds belangrijker om innovatie te creëren. Daardoor ontstaat ook ruimtevraag rond onderzoeksfaciliteiten, proeffabrieken voor nieuwe technologieën (test- en experimenteeromgeving) en broedplaatsen voor start-ups (startende bedrijven) en scale-ups (groeiende bedrijven). De locatiecriteria verschillen sterk. Voor het ene bedrijf heeft een monofunctionele werklocatie de voorkeur, voor het andere bedrijf een multifunctionele werklocatie.
^
Ruimte voor stadsdistributie en circulaire logistiek Als gevolg van grote druk in de retour- en servicelogistiek (onder andere door snelle ontwikkelingen in de e-commerce) wordt er steeds meer geïnvesteerd in fijnmazige distributienetwerken. Logistiek neemt ook in de circulaire economie een prominente positie in. Via inzameling van grondstoffen en reststromen en het vervoer van reststromen en grondstoffen van A naar B. Uit eigen onderzoek onder industriebedrijven weten we dat het vizier in de circulaire logistiek vooral gericht is op centraal gelegen locaties dicht bij de stedelijk gebied met mogelijkheden voor een inzamelingshub, reviseringsfaciliteit of recyclingsinstallatie.
^
Prettige en 'groene' werkomgeving Moderne bedrijventerreinen zijn niet meer 'grijs'. Een prettig en gezond werkklimaat is essentieel voor het hedendaagse bedrijf. Vooral hoger opgeleid personeel stelt hogere eisen aan haar werkomgeving: plaats- en tijdonafhankelijke werken, meer aandacht voor fysieke en mentale gezondheid en ruimte voor sport en natuur. Een aantrekkelijke, groene werkomgeving is dus belangrijk om in de war on talent relevant en interessant te blijven.
Online marktpeiling: 1/3 deel respondenten heeft verhuis- en/of uitbreidingsplannen binnen vijf jaar Uit de online markpeiling blijkt dat ongeveer een derde deel (34%) van de respondenten verhuis- en/of uitbreidingplannen heeft binnen vijf jaar. Het gaat om 20 bedrijven. Daarnaast zijn er 4 bedrijven, waarbij een verhuis- of uitbreidingsplan speelt over vijf jaar of later. Uit figuur 15 valt af te lezen dat ongeveer 25% van de ondernemers met een uitbreiding-of verhuisplan al concreet in actie is gekomen. Voor het gros van de bedrijven (75%) is het verhuis- of uitbreidingsplan nog niet concreet. De bedrijven met plannen zijn met name gevestigd op 't Zand (11 respondenten) en Breeven (8 respondenten).
30
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
groep
Figuur 15: Hebt u uitbreiding- of verhuisplannen? Zo ja, op welke termijn? (links) Hoe concreet zijn uw plannen? (rechts) 5/
Niet concreet, het is nog een idee
Ja, binnen 1 jaar
60/» 130/» 15/ 58/ 8/
Ja, over 1-3 jaar
20yo 450/
Ja, over 3-5 jaar Ja, over 5 jaar of later
We zijn ons aan het oriënteren op onze mogelijkheden We zijn concreet bezig met een plan en financiering
30/ Plan en financiering zijn gereed, we kunnen snel van start
a Nee, nog helemaal niet overwogen
Bron: Stec Groep, 2020
Behoefte aan kleine en grotere kavels Uit de peiling komt naar voren dat 65% van de ondernemers met verhuis- of uitbreidingsplannen op zoek is naar kleinere kavels ^ 1.000 m2). Daar tegenover staan ook bedrijven met behoefte aan een kavels groter dan 5.000 m2 (0,5 hectare). Dit zijn stuk voor stuk bedrijven actief in de logistiek en groothandel of industrie met een (boven)regionale oriëntatie. De bedrijven hebben momenteel ook al een grotere kavel in gebruik. Bedrijven hebben behoefte aan kleine bedrijfspanden (vloeroppervlakte). Circa 40% zoek een pand tot en met maximaal 500 m2. En 65% van de respondenten met ruimtevraag heeft voldoende aan 1.000 m2.
Figuur 16: Welk oppervlakte bedrijfskavel hebt u nodig? (links) Welk vloeroppervlakte bedrijfspand hebt u nodig? (rechts)
a 0 tot 500 m2
15/
5/
35/
500 tot 1.000 m2 1.000 tot 2.500 m2
15/
0 tot 200 m2
15/ 25/
200 tot 500 m2 25/
10/
a 5.000 tot 10.000 m2
500 tot 1.000 m2 1.000 tot 2.500 m2
25/
30/ > 1 hectare
> 2.500 m2
Bron: Stec Groep, 2020
Bestse ondernemers kijken ook over de gemeentegrens Van de respondenten met een ruimtevraag ziet 25% nieuwbouw of verhuizing binnen de gemeente Best niet als een reële optie. Tegelijkertijd ziet 50% van de ondernemers 'nieuwbouw op, of verhuizing naar andere locatie binnen de gemeente Best' als een gewenste optie. Een zelfde aandeel ziet 'nieuwebouw op, of verhuizing naar een andere locatie buiten gemeente best als reële optie. Zonder groeimogelijkheden kunnen ondernemers genoodzaakt zijn om buiten de gemeentegrenzen te zoeken naar een geschikte vestigingslocatie. Voor slecht 15% van de respondenten wordt nieuwbouw of verhuizing buiten de gemeente uitgesloten. Bedrijven zijn overigens niet of nauwelijks van plan een extra vestiging te openen binnen de gemeente Best. Voor 25% is een vestiging buiten gemeente Best wel een optie.
Intensiveren ruimtegebruik of herontwikkelen/uitbreiden huidige locatie is serieuze optie Het intensiveren/optimaliseren van het ruimtegebruik op de huidige locatie is een reële mogelijkheid. Een andere interessante uitkomst is herontwikkelen van of uitbreiden op de huidige locatie. De helft van de respondenten met een verhuis- of uitbreidingswens ziet dit als goede optie.
groep
31
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Figuur 17: Welke optie overweegt u bij verhuizing/uitbreiding van uw bedrijf? 0/
10/ 20/ 30/ 40/ 50% 60% 70% 80% 90/ 100%
Intensiveren/optimaliseren ruimtegebruik op huidige locatie Herontwikkelen/uitbreiden op huidige locatie Nieuwbouw op of verhuizing naar andere locatie binnen gemeente Best
B Een optie B Neutraal B Geen optie
Nieuwbouw op of verhuizing naar locatie buiten gemeente Best Extra locatie (vestiging) openen binnen gemeente Best Extra locatie (vestiging) openen buiten gemeente Best
Bron: Stec Groep, 2020
Gebrek aan beschikbare ruimte voornaamste reden voor verhuis- en/of uitbreidingsplannen Het gebrek aan beschikbare ruimte op huidige locatie (9 keer), groei van bedrijfsactiviteiten (6 keer), gebruik aan parkeerruimte (6 keer) en een onvoldoende representatief pand (5 keer) worden als belangrijkste redenen genoemd voor de behoefte aan (meer) ruimte.
6.2 Aanbod en voorraad op bedrijventerreinen Zeer beperkt (privaat) aanbod bedrijfskavels Voor het faciliteren van ruimtevragers is in de gemeente Best één bedrijventerrein met beschikbaar (plan)aanbod. Op bedrijventerrein 't Zand is nog circa 0,8 hectare uitgeefbaar particulier aanbod, zie onderstaande tabel. Het betreft twee kavels van circa 4.000 m2 in het oostelijk deel (Binnenweg) van het terrein. Het uitgeefbaar aanbod is daarmee zeer beperkt. Zowel verschijningsvorm als doelgroep zijn niet planologisch geborgd in het bestemmingsplan. De onbebouwde grond is beschikbaar voor lokale tot regionale bedrijven. Een hoge milieucategorie is mogelijk (maximaal cat. 4.1). Het maximaal toegestane bebouwingspercentage bedraagt 70%. We vinden de locatie geschikt voor kleine- tot middelgrote bedrijfsruimtegebruikers. Een voorgenomen ontwikkeling op het uitgeefbaar aanbod is een nieuw bedrijfsverzamelgebouw. Dit nieuwbouwproject, genaamd Fort 12, wordt door Janssen de Jong Projectontwikkeling gerealiseerd op de hoek van de Fabrieksweg en de Binnenweg. Het gaat om een nieuw bedrijfsverzamelgebouw met 12 multifunctionele koopunits (verkoopprijs vanaf f 145.000 v.o.n.). De kavel waarop het pand gebouwd zal worden beslaat circa 1.500 m2.
Tabel 4: Hard planaanbod gemeente Best Bedrijventerrein 't Zand
Bruto oppervlakte
Netto oppervlakte
67,4 ha
59,8 ha
Totaal hard planaanbod
Nog uitgeefbaar 0,8 ha
Eigendom
Direct uitgeefbaar
Gemeente
-
Particulier
0,8 ha 0,8 ha
Bron: IBIS, 2019; Gemeente Best, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.
Zachte plancapaciteit op korte termijn niet hard De gemeente kent twee zachte plannen: Ploegstraat - Breeven (ten zuiden van Breeven, circa 5 hectare netto) en Stationsgebied Best (circa 2 hectare, nieuw in onderzoek). De ontsluiting van locatie Ploegstraat voldoet niet. Op korte termijn ontstaat daardoor hier geen uitgeefbaar aanbod. Benodigde ingrepen in de infrastructuur rondom deze planlocatie staan niet gepland. Voor een (gefaseerde) ontwikkeling zijn op dit moment geen concrete plannen. Dit maakt dat de verwachte uitbreidingsvraag niet eenvoudig kan landen.
groep
32
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Tabel 5: Plancapaciteit gemeente Best Bedrijventerrein
Locatie
Bruto oppervlakte
Netto oppervlakte
Eigendom uitgeefbaar
Breeven
Ploegstraat
Particulier
Stationsomgeving
15 ha -
5 ha
Nieuw plan
2 ha
Gemeente
Niet uitgeefbaar
Totaal zacht planaanbod
5 ha 2 ha 7 ha
Bron: IBIS, 2019; Gemeente Best, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
Leegstand bedrijfsvastgoed ligt onder het gewenste frictieniveau We constateren dat het aanbod aan vastgoed op de bedrijventerreinen in de gemeente Best beperkt is. In totaal wordt er ongeveer 52.100 m2 aangeboden (Bron: Funda in Business, peildatum november 19). Dit is inclusief het kantorengebied op bedrijventerrein Breeven waar bovengemiddeld veel leegstand bestaat, zie de verdiepende analyse hieronder. De leegstand bedraagt ongeveer 5,5%. Wanneer we het kantorendeel op Breeven niet meenemen in onze analyse berekenen is de leegstand vele malen lager is. In dat geval is de leegstand ongeveer 3,5%. Een leegstandspercentage dat langere tijd ruim onder frictieniveau (circa 5-6%) ligt, kan een bedreiging vormen voor de ruimtevraag. Als een bedrijf zich wil (her)vestigen, dan is daarvoor ruimte nodig. De ruimtewens sluit lang niet altijd naadloos aan op de verhuizing van een ander bedrijf. Met andere woorden op de kavel van een vertrekkend bedrijf, is niet altijd direct vestiging van een nieuw bedrijf mogelijk. Er is dus ruimte nodig om de frictie tussen het ruimtegebruik van de bedrijven die vertrekken en de nieuwe vestigers op te kunnen vangen. Enige schuifruimte is gewenst voor een gezonde, goed functionerende bedrijfsruimtemarkt. Wanneer er onvoldoende groei- of verplaatsingsmogelijkheden zijn, gaat de bedrijfsruimtemarkt op slot omdat geen doorstroming mogelijk is.
Dit kan negatieve effecten hebben voor gemeente Best. Denk aan een bedrijfsverplaatsing naar een locatie buiten de gemeente.
In het kantorendeel op Breeven is circa 250X) leegstand Tegelijkertijd is teveel aanbod niet goed voor het functioneren van de bedrijfsruimtemarkt omdat dit effect heeft op onder andere de uitstraling van een terrein en vastgoedwaarden (die onder druk komen te staan). We stellen vast dat met name het kantorendeel op Breeven een ongezonde leegstand kent. Circa een kwart (25%) van de kantooroppervlakte staat leeg.
Figuur 18: Leegstaande panden in het kantorengebied op Breeven Leegstand Vastgoed - 100ū7o - 750Zo 50ūZo 250Zo
Bron: BAG, 2019; Input vanuit locatieschouw oktober 19, ontbijtsessie november 19, Fundainbusiness.nl en lokale makelaarssites peildatum medio december 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
groep
33
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Op Breeven is een ruim aanbod aan kantoorruimte in zowel grote (1.000 m2 tot 4.000 m2) als wat kleinere oppervlakten (units tot 200 m2), bijvoorbeeld in bedrijfsverzamelpanden. Via Funda in Business en lokale bedrijfsmakelaars hebben we een verdiepende analyse van het geregistreerd aanbod gemaakt. Hiernaast is er tijdens onze schouw (4 oktober 2019) en de ontbijtsessie (25 november 2019) ook verborgen leegstand geconstateerd. Dit houdt in dat het pand niet te koop of te huur wordt aangeboden maar niet (volledig) in gebruik is door een eindgebruiker. We komen tot een geregistreerd aanbod van ruim 15.400 m2. In totaal gaat het om circa 25'^ van de totale voorraad in het deelgebied (peildatum 13 december 2019). Ter vergelijking; de voorraad-aanbodratio in de provincie bedraagt circa 14% en de feitelijke leegstand in kantoren is met 1^ nog iets lager (Bron: Prognose ruimtebehoefte Noord-Brabant, 2018). Een leegstand die wenselijk is om de kantorenmarkt goed te laten functioneren bevindt zich op circa 5%. Dit percentage wordt op veel plekken in Brabant overschreden. Alleen de triple A-locaties (stationsgebieden in grotere steden zoals Eindhoven en campuslocaties) halen dit leegstandsniveau. De vastgoedvoorraad op het kantorendeel van Breeven heeft een goede uitstraling. Het bouwjaar is nog relatief jong (de panden zijn maximaal 25 jaar oud). Het gemiddelde bouwjaar is 1997.
Aan de panden hoeven naar verwachting geen grote investeringen gedaan te worden om het duurzaamheidsniveau te halen. De economische levensduur van de panden is dus nog niet verstreken. Hiernaast is circa 75% van het kantoorvastgoed in dit gebied wel in gebruik. Dit maakt een eventuele herontwikkeling complex.
Tabel 6: Leegstand van kantoorpanden op Breeven Adres
Type pand
Aantal maanden aangeboden
De Maas 10
Kantoor
6+
54/
Fundainbusiness.nl
1.100
De Rijn 6
Kantoor
6+
480/»
Fundainbusiness.nl
1.400
De Rijn 7 B
Kantoor en bedrijfsruimte
1
100/
Fundainbusiness.nl
1.000
De Rijn 8
Kantoor
6+
100/
Fundainbusiness.nl
1.000
De Rijn 10
Kantoor
6+
100/
Fundainbusiness.nl
800
De Waal 2 BE
Kantoor en bedrijfsruimte
6+
75/
Fundainbusiness.nl
De Waal 17-43
Kantoor
Verborgen leegstand
50/
Ontbijtsessie
De Waal 18 J
Kantoor
6+
4/
Fundainbusiness.nl
120
De Waal 21
Kantoor
6+
23/
Fundainbusiness.nl
1.200
De Waal 30-36
Kantoor
Verborgen leegstand
50/
Ontbijtsessie
1.700
De Waal 31
Kantoor
Verborgen leegstand
75/
Ontbijtsessie
2.300
De Waal 38
Kantoor
Verborgen leegstand
50/
Ontbijtsessie
Percentage Leegstand
Bron
Leegstand in m2
Totaal leegstanc kantorendeel Breeven
600 1.000
3.200 15.420 m2
Bron: BAG, 2019; Input vanuit locatieschouw oktober 19, ontbijtsessie november 19, Fundainbusiness.nl en lokale makelaarssites peildatum medio december 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
Kantorendeel Breeven is een risicolocatie We beoordelen het kantorendeel van Breeven als risicolocatie, vanwege de ligging (snelweg, maar geen zichtlocatie) en de omvang van het vastgoed (relatief grote vloeroppervlakken). In de afgelopen jaren zijn snelweglocaties aantoonbaar minder in trek gebleken. Dit blijkt onder meer uit de prognose kantoren voor provincie Noord-Brabant en opnamecijfers van Transactiedatabase Vastgoedjournaal. De belangrijkste kenmerken van deze locaties voldoen niet aan de eisen en wensen van de hedendaagse kantoorgebruiker. Bovendien is de kantorenmarkt een vervangingsmarkt, waarbij ouder vastgoed relatief makkelijk wordt ingewisseld voor een nieuwer, moderner pand (monumentale panden uitgezonderd). De meest panden worden ook al langer dan een half jaar aangeboden. Hoewel de economische levensduur van de panden nog niet is verstreken, wijst alles er op dat het gaat om een grotendeels incourant voorraad kantoormeters. De gemeente Best loopt in eerste instantie geen (financiële) risico's door, maar kan door verloedering van het gebied op middellange termijn wel risico's gaan lopen. Met name wanneer de locatie in een negatieve spiraal terecht komt. Het is zinvol om een langetermijnvisie voor het gebied op te stellen. Dit geeft duidelijkheid en (investerings)zekerheid aan zittende bedrijven en vastgoedeigenaren.
groep
34
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Op Bestse bedrijventerreinen zijn enkele inbreidingslocaties en mogelijke herontwikkelingslocaties Herontwikkeling van sommige kavels of panden kan een alternatief bieden aan de huidige of nieuwe bedrijvigheid. Momenteel wordt de noodzaak tot herontwikkeling van verouderd of incourant vastgoed mogelijk niet of nauwelijks gevoeld vanwege het lage leegstandspercentage. Overigens geldt dit niet voor de kantoorpanden aan De Waal/De Rijn op Breeven. Voor bedrijven is eigenlijk alleen uitbreiding mogelijk op eigen kavel, of door de aankoop van een aangrenzend perceel. Concreet betekent dit intensiever gebruik maken van de bestaande vastgoedvoorraad. We zien dat op 't Zand enkele ruimte-extensieve bedrijven gevestigd zijn. Denk aan het opslaggebied van grind en zand van Bestcon of de gemeentewerf. Het gaat om kavels met veel buitenruimte (in gebruik voor opslag/parkeren). Deze plekken worden extensief gebruikt, mogelijk valt hier enige winst te behalen. We hebben voor 't Zand en Breeven de herontwikkelings- of inbreidingslocaties indicatief in beeld gebracht. Het gaat om vijf locaties. In tabel 7 beschrijven we relevante aspecten, waaronder ligging, omvang, eigendom, huidige bestemming en de potentiële doelgroep van een eventuele herontwikkeling.
Tabel 7: Herontwikkelingslocaties en inbreidingsmogelijkheden #
Locatie
1
Bedrijfsverzamelpanden aan Hallenweg å
Omvang kavel/pand
Eigendom
Huidige bestemming
Potentiële doelgroep
Versnipperd privaat
Bedrijventerrein (wro-wijzigingsgebied
Private herontwikkeling. Afspraken maken met
eigendom
naar gewijzigde milieuzonering)
gemeente over beheer en onderhoud
Privaat eigendom
Gemengd (wrowijzigingsgebied naar
Bedrijven met een hogere beeldkwaliteit, Business to
hotel/multifunctioneel fitnesscentrum of
Consumer.
't Zand 3,8 ha en 3,5 ha
Magazijnweg 2
Kavels Kievitsbleekweg
1.000 m2, 1.800 m2 en 3.000 m2
zorgkliniek) Breeven 3
Voormalige tennisbanen
4
Bata-complex
5
Kantorendeel De Waal
0,8 ha
Circa 4.750 m2 bvo
Circa 9 ha (circa 60.000 m2 bvo)
Gemeente Best
Sport (wro wijzigingsgebied
Uitbreidingsmogelijkheid voor bestaande/reguliere bedrijven,
naar bedrijventerrein )
nieuw uitgeefbare kavels.
Privaat
Bedrijventerrein
Creatievelingen, kunstenaars,
eigendom
(milieu.cat. 3.2)
ambachtelijke bedrijfjes, ZZP’ers, (hightech) startups.
Versnipperd privaat eigendom
Bedrijventerrein (milieu.cat. 4.2)
Regulier bedrijfsleven (transformatie naar bedrijfsvastgoed).
Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
Figuur 19: Herontwikkelingslocaties en inbreidingsmogelijkheden op 't Zand (links) en Breeven (rechts) Herontwikkelingslocaties
Bron: BAG, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
Herontwikkelingslocaties
groep
35
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Intensivering beperkt mogelijk Naast herontwikkeling van bestaande locaties kan er mogelijk ruimtewinst behaald worden door het beter benutten van de bestaande ruimtes, zogenoemde intensiveringsmogelijkheden. In onderstaande tabellen hebben we een aantal indicatoren van de verschillende bedrijventerreinen op een rij gezet die de huidige intensiteit van het ruimtegebruik weergeven. We kijken naar de volgende indicatoren: netto/bruto verhouding van het oppervlakte, het aantal werkzame personen per uitgegeven hectare en de floor space index (FSI). De FSI geeft de verhouding weer tussen het bebouwde vloeroppervlak en het netto oppervlakte van het terrein. Landelijk zien wij een gemiddeld FSI van 50-60% op regulier-gemengde bedrijventerreinen.
Tabel 8: Indicatoren intensiteit ruimtegebruik Netto 1 bruto verhouding Ä Werkzame personen per uitgegeven hectare íįt
't Zand
Breeven
Heide
0,89
0,93
0,97
53
61
80
52/
43/
29/
Floor Space Index (FSI)
Bron: IBIS, 2019; BAG, 2019; LISA, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020
't Zand De FSI van met name bedrijventerrein 't Zand is relatief hoog (52%). Met name de kavels op het zuidelijke deel van 't Zand zijn over het algemeen intensief gebruikt en redelijk vol bebouwd. Wel gaat het vaak om bedrijven met een of maximaal twee bouwlagen. Daarnaast zijn er op 't Zand een aantal ruimte-extensieve bedrijven gevestigd (passend bij de bedrijfsactiviteit). De netto/bruto verhouding is bovengemiddeld voor een modern-gemengd bedrijventerrein. Dit komt ook overeen met het straatbeeld. Er is weinig publieke ruimte. Deze ruimte is bijna volledig in gebruik voor infrastructuur. Hierdoor oogt 't Zand versteend. Intensiever ruimtegebruik is vooral mogelijk in de hoogte. Bedrijventerrein 't Zand kent een maximale bouwhoogte van 12 meter.
Breeven Breeven heeft voor een middelgroot-gemengd bedrijventerrein een relatief lage FSI. Ondanks de lage FSI zijn op Breeven 61 personen werkzaam zijn per uitgegeven hectare. Verklaring hiervoor is kantoor(achtige) bedrijvigheid. Het aantal werkzame personen per hectare is in kantoren vele malen hoger dan in reguliere bedrijfspanden. De netto-bruto verhouding is voor dit type bedrijventerrein daarentegen relatief hoog (0,93). Dit komt omdat er op Breeven maar een beperkt aantal wegen is. Breeven heeft desondanks een groene uitstraling, door groenvoorziening rondom het bedrijventerrein en doordat de meeste private kavels vrij ruim van opzet zijn.
Heide De FSI van bedrijventerrein Heide is relatief laag (29%). Op dit bedrijventerrein is een aantal grote ruimteextensieve bedrijven gevestigd, waaronder de Philips Medical Campus. We vinden de FSI passend voor het profiel van het terrein. Naast Philips is op heide ook bedrijvigheid in logistiek en groothandel. Het aantal werkzame personen per uitgegeven hectare op Heide is met 80 op niveau. Intensivering is zodoende in theorie mogelijk, maar zou ten kosten gaan van de (hoogwaardige) uitstraling van de bedrijven. Dit geldt vooral voor de campus omgeving bij Philips.
groep
36
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Intensivering moet vooral door de markt opgepakt worden Intensivering is vaak moeilijk door de overheid te sturen als het om private kavels gaat. Het moet in beginsel opgepakt worden door gebruikers en eigenaren van bedrijfsvastgoed. Binnen de bestaande voorraad is efficiënter ruimtegebruik beperkt mogelijk, zo schatten we in. Echter, uit de online marktpeiling blijkt dat bedrijven uitbreiding/intensivering of herontwikkeling op huidige locatie (op eigen kavel) wel als een reële optie beschouwen. De overheid kan intensivering aanjagen door bedrijven te helpen bij het in kaart brengen van de intensiveringsmogelijkheden en door het verhogen/verruimen van de planologische mogelijkheden. Dit meenemen in gesprekken met bedrijven is een eerste stap. Intensivering is een goede manier om een deel van de ruimtebehoefte op te vangen. Door intensivering (hoger bouwen en intensiever en efficiënter ruimtegebruik) kan bestaande ruimte voor bedrijvigheid beter en slimmer benut worden. Denk in oplossingen als meerlaags bouwen, herschikking van kavels, zodat bedrijven ruimte-efficiënter gaan opereren.
Maximale intensivering circa 3 hectare Hoewel we nog beperkte ruimte zien voor groei op het 't Zand, bijvoorbeeld door het verhogen van panden, wordt veel ruimte in het algemeen intensief gebruikt (gelijk aan vergelijkbare bedrijventerreinen). Doorgaans kan met een maximaal ambitieniveau de FSI met circa 5 tot 10% stijgen (ruimtewinst geboekt worden) op een regulier-gemengde locatie met de eigenschappen van het bedrijventerreinportfolio in de gemeente Best. We becijferen dat een ruimtewinst haalbaar is van circa 1,5 tot 3,1 hectare op de bestaande bedrijventerreinen. Er liggen vooral kansen in het herontwikkelen van verouderd bedrijfsvastgoed. Vooral door de planologische ruimte op onbebouwde delen van kavels te benutten en meer in de hoogte te bouwen. Bij deze laatste variant zal het in de praktijk grotendeels gaan om sloop/nieuwbouw ofwel vernieuwbouw, zo schatten we in.
Tabel 9: Planologische mogelijkheden bestemmingsplan 't Zand
Breeven
Heide
12 meter
20 meter
25 meter
Max. Bebouwingspercentage r”y] ’
80/
100/
60/
Maximale milieucategorie İīļ^
4.1
4.2
4.2
Maximale bouwhoogte
Bron: Ruimtelijkeplannen, 2020
stee groep
37
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
A) NEER-analyse NEER-analyse: beoordeling functioneren en toekomstbestendigheid bedrijventerreinen Om de toekomstbestendigheidsopgave in beeld te brengen gebruiken we een analysemodel: de Next Economy Effect Rapportage (NEER). De NEER-analyse is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen worden gelegd en beoordeeld. Het model vormt zo input voor investeerders, bedrijventerreinen, ondernemersverenigingen, gemeenten en regio's. Zij kunnen met behulp van beleid en investeringsbeslissingen maximaal in spelen op de toekomstbestendigheid van een terrein, evenals de trends en ontwikkelingen die de 'next economy' (hierna: NE) met zich meebrengt (zie ook kader). WAT IS NEXT ECONOMY? EN WAT MAAKT EEN TERREIN NEXT ECONOMY-PROOF? De economie verandert en er komt veel op bedrijventerreinen af. Het model geeft de potentie van een bedrijventerrein voor de NE weer: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de 'nieuwe economie' te kunnen maken? We weten dat niet alle NE-trends van even grote invloed op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen. Met ons NEER-model toetsen we de terreinen aan aspecten waaraan een toekomstbestendig bedrijventerrein in onze optiek moet voldoen.
Daarbij gaan we in op megatrends als digitalisering en robotisering, en op aspecten als gedeelde faciliteiten, interactiemilieus en innovatief vermogen. In het bijzonder kijken we ook naar kansen voor circulaire economie en verduurzaming, zoals energieverbruik en -transitie, verbruik van aardgas, energielabels, potentie zonnepanelen, warmtenet, afvalstromen, aandeel groen (hittestress), waterhuishouding en CO2-footprint. Elk onderwerp is geoperationaliseerd in een of meerdere indicatoren, waarvan de beoordeling vervolgens wordt vertaald in een score voor het terrein.
Input voor het NEER-model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten In onderstaand figuur een overzicht van de indicatoren die input zijn voor het NEER-model, onderverdeeld op vier hoofdcriteria. Voor iedere indicator zijn de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. Daarnaast is een schouw uitgevoerd op alle bedrijventerreinen (en deelgebieden), om ook ter plekke een beeld te vormen van de kwaliteiten. In de locatieprofielen zijn de uitkomsten per terrein uitgewerkt.
Figuur 20: Indicatoren NEER-model
Next Economy Effect Rapportage (NEER)
Economie 8l werkgelegenheid
Marktwaarde A
Smart Industry A
Circulariteit ft
ruimtelijke kwaliteit
logistics
duurzaamheid
Al. Ontwikkeling banen
BI. Opname vastgoedmarkt
C1. Profilering S clustering
Dl. Energieverbruik bedrijven
A2. Indirecte werkgelegenheid
BZ Verhuisdynamiek
C2. Robotiseringsgraad
BZ Duurzaamheid vastgoed
A3. Banendichtheid
B3 Aanbod en kwaliteit vastgoed
C3. Gedeelde faciliteiten
D3. Circulariteit S potentìi
A4. Arbeidsproductiviteit
B4. Bereikbaarheid (multimodaal)
C4. Aanjagers 8l OEM'ers
D4. Klimaat ä fysieke omgeving
A5. Aandeel in BRP
B5. Gebruiksmogelijkheden
C5. Innovatief vermogen
D5. Organisatiegraad
Bron: Stec Groep, 2019.
De scores op de hoofdindicatoren A en B geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de 'levenscyclus bedrijventerreinen' weer. Een bedrijventerrein heeft, net als product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein veroudert, wordt het steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen.
groep
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
38
BETEKENIS FASEN VAN DE 'LEVENSCYCLUS BEDRIJVENTERREINEN' De levenscyclus kent grofweg drie fasen: ^
In Fase I past de kwaliteit van het terrein bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen of innovaties zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen, zoals periodiek opwaarderen van de openbare ruimte, opzetten van een collectief, vergroening of het verbeteren van de bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden.
^
In Fase II staat de kwaliteit van het terrein wat meer onder druk. Niet alle doelgroepen en gebruikers beoordelen het terrein met minimaal een '8', maar het gros kan er nog goed ondernemen. Het terrein heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak laag. Om het terrein op te waarderen zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. De private component is belangrijk: alleen publieke investeringen doen is in deze fase relatief duur en vaak zeer beperkt effectief, blijkt uit onderzoek. Advies is dan ook om met ondernemers een private investeringsagenda op te stellen. Relevant, in het beginstadium van Fase II is een lichtere ingreep nodig en is Fase I nog in zicht. In het eindstadium van Fase II wordt de ingreep forser en kan het een goede strategie zijn om niets te doen. Ingrijpen in Fase III is namelijk een stuk gemakkelijker en goedkoper.
^
In Fase III is de kwaliteit van het terrein benedenmaats voor de doelgroepen en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling. Soms is transformatie naar andere functies passender, zoals woningbouw. In deze fase hebben publieke investeringen een relatief groot effect. Advies is dan ook om een slimme, concrete opwaardeer- of transformatiestrategie op te stellen voor de locatie.
Naast het economisch functioneren en de ruimtelijke kwaliteit van een locatie, zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie tegenwoordig net zo belangrijk. Daarom bestaan indicatoren C å D van het model uit bronnen die de duurzame potentie van een bedrijventerrein in kaart brengen. Dit betreft enerzijds voorwaardelijke eigenschappen en anderzijds de (energie)opgaven. De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van een terrein. Niet alle terreinen hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. De NE-potentie moet daarom worden gezien als een aanvulling op de analyse van veroudering en herstructurering.
Tabel 10: Bronnenlijst NEER model Indicator
Gebruikte bronnen A. Economie 8i werkgelegenheid
B. Marktwaarde St ruimtelijke kwaliteit
ta
C. Smart Industry 8i logistics
D. Circulariteit & duurzaamheid w*
w
Bron: Stec Groep, 2019.
»
LISA Z Provincie Noord-Brabant (2019)
«
CPB, TNŨ
»
IBIS Bedrijventerreinen
»
CBS Statline
»
Property NL, Vastgoeddata.nl & Vastgoedjournaal.nl
» »
Informatie wijkagent gemeente Best (incidenten) Funda in Business & Real Next
»
Google Maps & NS Routeplanner
»
Schouw bedrijventerrein d.d. 4 oktober 2019
»
Ruimtelijkeplannen.nl & input gemeente
»
LISA Z Provincie Noord-Brabant (2019)
» »
CBS Statline Maakindustrie top 100 en R&D Top 30
»
Input gemeente
» »
EP Online RvŨN Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)
» »
Warmteatlas.nl & klimaatatlas.nl Input gemeente
groep
39
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Factsheet 't Zand Locatieprofiel
Locatie
ūmvang ä aanbod
Bereikbaarheid
Bruto oppervlakte
Netto uitgegeven
67,4 hectare
53,3 hectare
Autobereikbaarheid Lokale
N-weg
weg
Snelweg
Multimodaliteit Niet aanwezig
OV-bereikbaarheid
Barge
Niet aanwezig
Rail
Trein
S
i s. rmmmi 1 1 i 1 1 i__ ji . j1
Milieucategorie
Bouwhoogte
Bebouwingspercentage
4.2
12m
807
Functioneel
Modern gemengd
Hoogwaardig
Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)
Bus
Uitstraling
Vastgoed
Omvang: 328.470 m2
Leegstand: 14.880 m2
Banen en vestigingen
Aantal werkzame personen (2018) 2.810
Aantal bedrijfsvestigingen (2018) 242
Industrie Logistiek ä groothandel
Sectorverdeling
17%
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
31%
2Q7
27%
57
60%
80/
(banen) Consumentendiensten Bouw, handel en reparatie
0/
20 “/o
40/
100%
Industrie Logistiek & groothandel
Sectorverdeling (vestigingen)
ICT, zakelijke en overige dienstverlening
9%
26%
2407o
8%
33%
Consumentendiensten Bouw, handel en reparatie
0/
20/
40/
60/
80/
100/
groep
40
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Scoreoverzicht 't Zand
A. ļįjjļ ^ jįjį
B.
C.
D.
Smart Industry ã Logistics
Circulariteit ã Duurzaamheid
te ]ått
Werkgelegenheid ã Economie
Marktwaarde ã Vastgoed
İ0%|
A + B = 59%
C f D = 48%
Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen
Next Economy Potentie
Fase II
Hoog
Excellent
Opvallendheden 't Zand Hoofdcriterium
Wat valt daarbij op?
w
^ Het aantal banen op 't Zand heeft zich in de periode 2009 tot 2018 ontwikkeld met een toename van circa 9Z (240 banen). ^ Meat friends is de grootste werkgever op 't Zand en is goed voor meer dan 900 banen verdeeld over meerdere vestigingen.
A. Economie ã werkgelegenheid
u
B. Marktwaarde 8t ruimtelijke kwaliteit
^ Op het deel van het terrein tussen de A2 en de Eindhovenseweg Zuid bevindt zich een PDV locatie die zo'n 450 banen oplevert. ^ De opslagunits aan de Hallenweg en Magazijnweg ogen leeg of er bestaat onduidelijkheid over het type bedrijvigheid dat daar gevestigd is. ^ Er zijn veel bedrijfsverzamelpanden te vinden op het terrein, hier is soms ook onduidelijk wat zich achter de voordeur afspeelt. ^ 't Zand heeft te maken met een negatief verhuissaldo. In de periode 2011 t/m 2018 zijn er 15 bedrijven naar 't Zand verplaatst en 27 bedrijven zijn vertrokken van 't Zand. ^ Het leegstandsniveau op 't Zand ligt met 4Z net onder frictieniveau. ^ DEMCON advanced mechatronics Best BV houdt zich bezig met robotisering. ^ Op 't Zand is geen sprake van gedeelde faciliteiten hoewel er vanwege het cluster in HTSM bedrijvigheid wel winst valt te behalen.
C. Smart industry 8t logistics
W*
D. Circulariteit 8t duurzaamheid
^ Door de afwezigheid van parkmanagement op 't Zand gaat potentieel innovatief vermogen verloren. ^ Aannemersbedrijf Fried van de Laar BV heeft een voorbeeld functie op het terrein wat betreft duurzaamheid en het updaten van eigen vastgoed. ^ 't Zand verbruikt een relatief kleine hoeveelheid energie en een zeer kleine hoeveelheid aardgas. ^ Circa 530Zo van de vastgoedvoorraad is gebouwd voor het jaar 1986, dit maakt de voorraad relatief minder duurzaam. ^ 11Z van de vastgoedvoorraad geschikt voor het realiseren van zonnepanelen op de daken, deze potentie wordt nog maar beperkt benut.
stee groep
41
Uitgangspositie, kansen en opgaven voor Bestse bedrijventerreinen 19.192
Factsheet Breeven Locatieprofìel
Locatie
ũmvang a aanbod
Bereikbaarheid
Bruto oppervlakte
Netto uitgegeven
55.5 hectare
51 hectare
Autobereikbaarheid Lokale weg
N-weg
Snelweg
Mu timodaliteit Niet aanwezig
Barge
OV-berei kbaarheid Rail
Niet aanwezig
Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)