Toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan Herontwikkeling 't Dorp 116, 118 en 122 te Heesch Toelichting NL.IMRO.1721.BPtdorp116118HSC-ow01 d.d. 18-05-2021
INHOUD
BLZ
1.
INLEIDING ...................................................................................... 3
1.1. 1.2. 1.3.
Aanleiding ........................................................................................ 3 Ligging & begrenzing plangebied ........................................................ 6 Geldend bestemmingsplan................................................................. 6
2.
BESCHRIJVING VAN HET PROJECT .................................................... 7
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8.
Inleiding ........................................................................................... 7 Kadastrale situatie ............................................................................. 7 Stedenbouwkundig plan & randvoorwaarden ...................................... 8 Volkshuisvesting ............................................................................... 8 Bouwplan ......................................................................................... 9 Erfontsluiting en parkeren................................................................ 10 Omgevingsdialoog ........................................................................... 11 Landschappelijke inpassing .............................................................. 12
3.
VIGEREND BELEID ......................................................................... 18
3.1. 3.2. 3.3. 3.4.
Rijksbeleid ...................................................................................... 18 Provinciaal beleid ............................................................................ 19 Gemeentelijk beleid ........................................................................ 22 Conclusie beleid .............................................................................. 23
4.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING PROJECT ....................................... 24
4.1. 4.2. 4.3.
Wijdere omgeving ........................................................................... 24 Directe omgeving ............................................................................ 25 Ruimtelijke effecten project ............................................................. 27
5.
MILIEUASPECTEN ......................................................................... 28
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11.
Bodemkwaliteit ............................................................................... 28 Wet geluidhinder ............................................................................ 31 Waterparagraaf .............................................................................. 33 Luchtkwaliteit ................................................................................. 39 Externe Veiligheid ........................................................................... 40 Brochure Bedrijven en Milieuzonering .............................................. 43 Wet geurhinder en veehouderij ........................................................ 45 Mobiliteit ....................................................................................... 47 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen ................................................ 55 Hoogspanningslijnen ....................................................................... 57 Spuitzones gewasbescherming ......................................................... 57
5.12. M.er.-beoordeling ........................................................................... 58
6.
WAARDEN ................................................................................... 62
6.1. 6.2.
Archeologie en cultuurhistorie ......................................................... 62 Wet Natuurbescherming .................................................................. 65
7.
BELEMMERINGEN......................................................................... 70
8.
TOELICHTING OP DE BESTEMMINGSREGELING ............................... 71
8.1. 8.2. 8.3.
Inleiding ......................................................................................... 71 Verbeelding .................................................................................... 71 Bestemmingsplanregels ................................................................... 71
9.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ............................................... 73
10. BIJLAGEN ..................................................................................... 74
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
2
1.
INLEIDING
1.1. Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens om de percelen gelegen aan ’t Dorp 116, 118 en 122 (gedeeltelijk) te herontwikkelen. Op het perceel is momenteel een tankstation gelegen met bedrijfswoning (’t Dorp 116 en 118) en een woonhuis (’t Dorp 122). Aanleiding voor deze herontwikkeling komt voort uit de aanwezige veiligheidsrisico’s die het tankstation met zich meeneemt. De aan- en afrijdende motorvoertuigen zorgen voor gevaarlijke verkeersituaties in het algemeen en voor de schoolgaande kinderen van de nabijgelegen basisschool in het bijzonder. Laat staan het veiligheidsrisico met betrekking tot de mogelijkheid van een rampscenario met de aanwezigheid van een gastank. Daarnaast heeft het tankstation een negatief effect op de leefbaarheid van de directe omgeving in de zin van geluid- en geuroverlast. De aanwezigheid van het tankstation past niet in de ambitie van een veilige en gezonde leefomgeving. Tevens is de uitstraling van het tankstation een doorn in het oog voor het straatbeeld.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
3
Het woonhuis aan ’t Dorp 122 blijft behouden, alleen het achterste gedeelte (bijgebouw met tuin) van dit perceel is onderdeel van de herontwikkeling. De overige bebouwing op de percelen zal in zijn geheel gesloopt gaan worden. Hiervoor in de plaats komen 8 sociale huurappartementen en 19 koopappartementen terug. Een gedeelte van de appartementen (13 stuks) aan de straatzijde van ’t Dorp om de huidige lintbebouwing door te zetten. De andere appartementen (14 stuks) komen achterop het perceel te liggen met zicht op de groenvoorziening (parkje), direct achter het plan gelegen. De positionering van deze appartementen zal de sociale veiligheid en leefbaarheid van de wijk vergroten, waarbij het park een vernieuwde, verbindende rol zal krijgen. In dit complex is het hoffelijk wonen voor een diverse doelgroep. Voor de inrichting van de locatie is bewust gekozen voor een hofje: verschillende woningen rond een gemeenschappelijk binnenterrein, waar mensen kunnen zijn en doen. Bewoners en bezoekers kunnen de auto (uit het zicht!) parkeren in de parkeerkelder, om ruimte en groen te creëren voor een gemeenschappelijke binnentuin. Kortom het plan van de initiatiefnemer behelst de herontwikkeling van het tankstation aan ’t Dorp te Heesch naar nieuwbouw van 8 stuks sociale huurappartementen en 19 stuks koopappartementen.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
4
De ligging van het plangebied is hieronder aangegeven.
Ligging plangebied in groter verband (rode ballon) Deze kaart is noord gericht - bron: Google Maps
Binnen het vigerende bestemmingsplan is het initiatief niet mogelijk. De gemeente is wel bereid medewerking te verlenen door middel van een wijzigingsbevoegdheid, op grond van artikel 4.5 en 7.5 van het bestemmingsplan ‘De Kommen van Bernheze’. De gemeente heeft dit aangegeven in hun brief van 11 juli 2018 met als kenmerk 1010491/1030654.
Ligging plangebied in vogelvlucht Deze kaart is noord gericht - bron: Google Maps
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
5
1.2. Ligging & begrenzing plangebied De planlocatie bevindt zich aan de hoofdstraat van Heesch, gelegen aan de noordzijde van Heesch. De openbare weg, ‘t Dorp, ligt aan de zuidelijke grens. Aan de noordzijde van de planlocatie is een gemeentelijk park gelegen. Aan zowel de oostelijke als westelijke grens van de planlocatie bevinden zich woningen en/of dienstverlening. 1.3. Geldend bestemmingsplan De planlocatie valt binnen het bestemmingsplan ‘De Kommen van Bernheze’ zoals dit is vastgesteld op 06 januari 2011 door de gemeenteraad van de gemeente Bernheze. De betreffende planlocatie heeft de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Dienstverlening’. De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn om de bestemmingen te wijzigen naar de bestemming ‘wonen’, mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan. Dit dient uitgewerkt te worden in een bestemmingsplan, wat bestaat uit een planverbeelding, planregels, toelichting en enkele haalbaarheidsonderzoeken. Deze toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze’ (planlocatie is rood omkaderd)
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
6
2.
BESCHRIJVING VAN HET PROJECT
2.1. Inleiding De planlocatie is gelegen aan ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch in de gemeente Bernheze. Op de percelen is een tankstation gelegen met bedrijfswoning (’t Dorp 116 en 118) en een bedrijfswoning met bijgebouw (’t Dorp 122). De woning aan ’t Dorp 122 blijft behouden, alleen het achterste gedeelte (bijgebouw met tuin) van dit perceel valt binnen de herontwikkeling. De overige bebouwing op de percelen zal in zijn geheel gesloopt gaan worden. De initiatiefnemer is voornemens om binnen het plangebied 8 sociale huurappartementen en 19 koopappartementen te bouwen. Een gedeelte aan de straatzijde van ’t Dorp om de huidige lintbebouwing door te zetten. De andere appartementen komen achterop het perceel te liggen, tegen het achtergelegen park aan. Verder wordt de bestemming ‘dienstverlening’ van de bedrijfswoning aan ’t Dorp 122 gewijzigd naar de bestemming ‘wonen’. 2.2. Kadastrale situatie De kadastrale situatie is hieronder weergegeven. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Heesch sectie A, nummer 5135, 5136, 5374 en 6378. Het perceel is in eigendom van de initiatiefnemer.
Kadastrale situatie – Heesch F (planlocatie is rood omkaderd)
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
7
2.3. Stedenbouwkundig plan & randvoorwaarden Door de gemeente Bernheze is op 11 juli 2018 een stedenbouwkundig advies geschreven voor de planlocatie. “De ontwikkeling is stedenbouwkundig akkoord. Het initiatief voor de bouw van gestapelde sociale huurwoningen gelegen aan ’t Dorp 118 in 2 lagen met een kap sluit aan bij de bestaande bebouwingstructuur. De lintbebouwing wordt door deze invulling doorgezet en aangevuld en is een kwalitatieve verbetering ten opzichte van de huidige situatie. De beoogde bebouwing, georiënteerd op het park, bestaande uit gestapelde koopwoningen in 2 lagen met deels een 3e laag is stedenbouwkundig akkoord. De voorgestelde bouwhoogte en vormgeving van de bebouwing wijkt enigszins af van de bestaande (woon)bebouwing aan De Hoge Wal. Echter, de wat afgelegen positionering van de bebouwing aan de groenvoorziening en het gegevens dat er voornamelijk achter- en zijkanten van percelen aan grenzen maakt dat voorgenoemd initiatief inpasbaar is op deze locatie. De positionering van de bebouwing (met zicht op het park, direct achter het plan gelegen) vergroot daarbij de sociale veiligheid en leefbaarheid van de wijk.” 2.4. Volkshuisvesting Een voorwaarde van de gemeente Bernheze is dat het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.
Het voorgenomen bouwplan is door de gemeente Bernheze getoetst aan dit beleid. In een schriftelijke reactie heeft de gemeente Bernheze laten weten dat het volgende programma past binnen het volkshuisvestingsbeleid: •
Parkappartementen (14 stuks): o 12 koopappartementen > €319.916 o 2 koopappartementen < €319.916
•
Dorpappartementen (13 stuks): o 8 huurappartementen < €619,01 per maand (prijspeil 1 juli 2020); o 4 koopappartementen < €319.916 o 1 koopappartementen < €220.423
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
8
2.5. Bouwplan Voor de planlocatie is een voorlopig ontwerp van het bouwplan vervaardigd, welke als bijlage is toegevoegd aan deze toelichting. Verdere invulling van het bouwplan zal uitgewerkt worden voorafgaand aan het aanvragen van een omgevingsvergunning. Hieronder zijn enkele impressies van het bouwplan weergegeven, om zonder de bijlagen te openen, een eerste indruk te krijgen van het bouwplan.
Situatietekening bouwplan
Impressie dorpappartementen vanaf ’t Dorp
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
9
Impressie parkappartementen vanaf groenvoorziening aan De Hoge Wal
2.6. Erfontsluiting en parkeren Erfontsluiting De planlocatie is gesitueerd aan ’t Dorp 116/118. Op het terrein is een parkeerkelder aanwezig, die direct aan de openbare weg ’t Dorp wordt ontsloten. Parkeren Op 09 juli 2015 is het ‘Parkeernormennota gemeente Bernheze’ vastgesteld door de raad van Gemeente Bernheze. De parkeernorm die hierin gesteld is staat hieronder weergegeven.
Parkeernormen wonen – bron: Parkeenormennota gemeente Bernheze
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
10
Onderhavig plan ligt binnen de bebouwde kom (Bibeko). De parkeernorm die hiervoor geldt is 1,3 parkeerplaats bij woningen kleiner dan 60 m2 en 2,0 parkeerplaats bij woningen groter dan 60 m2. Functie
Aantal
Parkeernorm
Aantal pp
2
Woningen < 60 m
5
1,3
6,5
2
22
2,0
44
TOTAAL
51
Woningen > 60 m
In onderhavig bouwplan dienen 53 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd in een parkeerkelder. In de bijlage is het voorlopig ontwerp van het bouwplan toegevoegd waarin op een plattegrond van de parkeerkelder de 53 parkeerplaatsen zijn aangegeven. 2.7. Omgevingsdialoog Voorafgaand aan de planvorming is 3 keer een omgevingsdialoog gevoerd met omwonende. Doel van de omgevingsdialoog is dat de directe omgeving vroegtijdig betrokken wordt bij de voorgenomen ontwikkeling. Dit om in een vroeg stadium de plannen zoveel mogelijk af te stemmen op eventuele wensen en bevindingen. Daarnaast zijn ook persoonlijke gesprekken gevoerd met direct aanwonenden van de planlocatie. Alle wensen en zorgen die zijn uitgesproken zijn ter harte genomen en zoveel als mogelijk verwerkt in het bouwplan. De volgende bijeenkomsten hebben plaatsgevonden met de directe omgeving. De verslagen hiervan zijn toegevoegd als bijlage. •
1e bijeenkomst, d.d. 10 april 2019. Onderwerp: Informeren omgeving over de plannen.
•
2e bijeenkomst, d.d. 01 mei 2019. Onderwerp: Informeren omgeving over gestelde randvoorwaarden vanuit de gemeente en inventariseren wensen/aanvullingen uit de omgeving.
•
3e bijeenkomst, d.d. 09 juli 2019. Onderwerp: Informeren omgeving over de reactie van de gemeente omtrent de voorgelegde wensen/aanvullingen vanuit de omgeving en informeren omgeving over de verdere invulling van de plannen.
Naar aanleiding van deze bijeenkomsten zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd in het bouwplan.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
11
Algemeen •
De positionering van de appartementen is verder van de perceelgrenzen komen te liggen;
•
De bouwhoogte van zowel de park- als dorpappartementen is verlaagd van 10 meter naar 9,5 meter;
•
De zijgevels richting de omwonende zijn zoveel mogelijk gesloten gehouden, vanuit de leefruimten zijn geen raamopeningen gemaakt in de zijgevels;
•
De buitenruimten aan de zijgevels zijn gesloten gehouden;
•
De langzaamverkeerroute tussen ’t Dorp en De Hoge Wal is komen te vervallen vanwege de te verwachten drukte en het risico op ‘ongenode gasten’.
Parkappartementen •
Op de bovenste bouwlaag komen twee appartementen in plaats van drie;
•
De appartementen op de bovenste bouwlaag zijn circa 2,5 meter teruggelegd vanaf de dakrand, dit om het zicht vanuit (en op) de appartementen op de omgeving te beperken;
•
De gevels zijn meer gesloten en natuurlijker gemaakt door het toevoegen van houten lamellen.
Dorpappartementen •
Om meer aansluiting te vinden met de naastgelegen woningen zijn de gevels gewijzigd, zodat deze meer ogen als dakvlak;
•
De goothoogte is verlaagd van 7 naar 6,5 meter;
•
De inrit van de parkeergarage is opgenomen in het gebouw, zodat deze niet op het open terrein komt te liggen;
•
De gevel aan de voorzijde is gewijzigd om nog meer recht te doen aan het straatbeeld.
2.8. Landschappelijke inpassing Bij een landschappelijke inpassing gaat het om het inpassen van een gebouw of een gebruik in het landschap. Daarbij wordt gestreefd naar het behoud van een aantrekkelijk landschap met karakteristieke landschappelijke elementen. Het behouden en versterken van deze karakteristieke elementen is belangrijk. De onderlinge verschillen tussen de landschapstypes worden hierdoor behouden. Bij een goede inpassing wordt rekening gehouden met de typische kenmerken en kwaliteiten van
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
12
het landschap door middel van architectuur van het gebouw en/of de aanplant van gebiedseigen beplanting. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wil de provincie dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. Daarnaast hanteert de gemeente bij planmatige stedelijke ontwikkelingen een ondergrens voor groene invulling van het plangebied van minimaal 20%. Daarnaast heeft de gemeente de volgende voorwaarde aangegeven in het collegebesluit van 29 juni 2020: •
In het park aan de noordzijde moet minimaal 1 toekomstboom van de 1e grootte geplant worden. De soort en locatie wordt in overleg met de gemeente bepaald;
•
Het type beplanting (bomen, heesters, bosplantsoen en vaste planten) voor in het park en de gevolgen daarvan voor beheer wordt in gezamenlijkheid met de gemeente (cluster groen) bepaalt;
•
De bestaande bomen in het park, waaronder die aan de noordzijde van het plangebied, moeten gehandhaafd blijven.
•
Bij de appartementen aan de parkzijde dient rekening gehouden te worden met de bovengrondse en ondergrondse omvang van de bomen. Bouwen binnen een zone van 1,00 m buiten de kroonprojectie is niet toegestaan. Het bomenbeleidsplan is van toepassing (met name hoofdstuk 6);
•
Om de impact van de toekomstige bebouwing op de bomen inzichtelijk te krijgen dient voor de bomen aangrenzend aan de perceelgrens een Boomeffectanalyse (BEA) opgesteld te worden;
•
De bestaande groenstroken en bomen aan ’t Dorp moeten gehandhaafd blijven. De toegangen tot het plangebied zijn hierop ook al aangepast;
•
Bij het positioneren van de bomen nabij de perceelgrenzen moet rekening gehouden worden met de wettelijke verplichte afstand tussen bomen en perceelgrenzen.
•
Hinder, o.a. in de vorm van stof, naar omwonende dient voorkomen te worden. Daarnaast is in het collegebesluit van 11 juli 2018 aangegeven dat een kwaliteitsimpuls gegeven moet worden aan de groenvoorziening aan De Hoge Wal, achter onderhavige ontwikkeling. Vanuit het eigen project gezien is een landschappelijke inpassing een meerwaarde waar de uiteindelijke bewoners veel plezier van gaan
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
13
ondervinden. Maar de landschappelijke inpassing zal ook door de omgeving als meerwaarde worden ervaren. In de huidige situatie is er veel verharding en weinig groen aanwezig. De groenvoorziening (parkje) is grotendeels verscholen tussen achterkanten van percelen. De groene invulling rondom de nieuwe appartementen zal de parkachtige uitstraling van de bestaande groenvoorziening versterken. Verder is het aanzicht vanuit zowel ’t Dorp als De Hoge Wal veel aangenamer. De groene invulling rondom de nieuwe appartementen bedraagt in het huidige bouwplan circa 40%. Dit betekent een verdubbeling van de minimale voorwaarde opgelegd door de gemeente. Een onderbouwing van de landschappelijke inpassing is middels woord en beeld samengevat in een landschapsplan, welke als bijlage is toegevoegd aan deze toelichting. Hieronder is een impressie van het landschapsplan weergegeven.
Landschappelijke inpassing bouwplan gestapelde woningen
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
14
Bijgaand landschapsplan is een prima uitgangspunt om nader uit te werken. Daarnaast is het belangrijk om te weten wat de huidige status is van de reeds aanwezige bomen. Door Vermeulen Boomadvies uit Zeeland is een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd: rapport “Boom Effect Analyse Hof van Heesch’ (30-04-2021, 2021063). De relevante delen van de conclusies en aanbevelingen uit het rapport zijn hieronder weergegeven. “Conclusies
Aanbevelingen Zoals geconcludeerd heeft de realisatie een (licht) belemmerende invloed op de bomen. Om de bomen duurzaam te behouden en te beschermen, worden hieronder de volgende aanbevelingen geschreven. Slopen huidige gebouwen Geadviseerd wordt de huidige gebouwen en scheidingsmuur te slopen vanaf eigen terrein. Er mogen geen werkzaamheden in de onverharde groeiruimte tussen de bomen plaatsvinden. Ontgraving parkeergarage Geadviseerd wordt de ontgraving te realiseren op 1,25 meter uit de huidige erfgrens bij de bomen 1-3 en 6-9. Bij de bomen 4 en 5 mag op de erfgrens worden gegraven. De architect/aannemer dient te bepalen of er damwanden of schotten aangebracht dienen te worden om inkalvende grond te voorkomen Ontgraving parkeergarage bronnering Geadviseerd wordt de bronnering toe te passen buiten het groeiseizoen, dus van half oktober tot half april. Indien dit niet realiseerbaar is, wordt geadviseerd het bodemvocht nabij de 9 bomen continue te meten gedurende de bronnering. Bij een te laag % bodemvocht dienen aanvullende watergiften te worden uitgevoerd. Beoordeling dient te worden uitgevoerd door een European Tree Technician.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
15
Nieuwbouw appartementen Geadviseerd wordt de essen te snoeien voorafgaand aan de werkzaamheden. Bij het snoeien dienen uiteraard afgestorven takken te worden verwijderd. Daarnaast dienen de kronen aan de zijde van de te realiseren appartementen te worden ingenomen met circa 2 meter. Dit advies neemt de gemeente niet over. Het gaat hier over gemeentelijke bomen. De gemeente snoeit of kapt deze bomen niet om het initiatief mogelijk te maken. Ook mogelijke ‘overlast’ tijdens de bouw en verdere toekomst vormen geen aanleiding voor de gemeente om deze nu of in de toekomst te snoeien of te kappen. Uitzondering is het uitvoeren van regulier onderhoud. Nieuwe inrichting park Geadviseerd wordt de nieuwe inrichting van het park zodanig aan te passen dat de beplanting onder de kronen van de bomen ook kans van slagen heeft. Ook dient te worden aangegeven hoe het huidige gazon verwijderd dient te worden en hoe de aanplant wordt gerealiseerd, zonder overmatige schade aan oppervlakte wortels van de bomen. Geadviseerd wordt de Japanse duizendknoop nabij boom 9 te saneren. Aanbevelingen algemeen Toekomstig onderhoud Omdat de kronen van met name de essen over een deel van de appartementen groeien, dienen deze in de toekomst intensiever beheerd te worden. Naar verwachting elke 3-4 jaar snoeien Dit advies neemt de gemeente niet over. Het gaat hier over gemeentelijke bomen.
De gemeente snoeit of kapt deze bomen niet om het initiatief mogelijk te maken. Ook mogelijke ‘overlast’ tijdens de bouw en verdere toekomst vormen geen aanleiding voor de gemeente om deze nu of in de toekomst te snoeien of te kappen. Uitzondering is het uitvoeren van regulier onderhoud. Boombescherming Geadviseerd wordt de groeiplaats van de bomen af te zetten met bouwhekken gedurende de gehele bouwperiode. Na het verwijderen van de huidige afscheidingsmuur en schuurtjes dient een bouwhekwerk te worden gezet op 1,25 meter aan de bouwzijde uit de huidige erfgrens.” Verdere uitwerking van het landschapsplan zal plaatsvinden in overleg met de gemeente en omwonenden nadat de plannen onherroepelijk zijn. Bij deze uitwerking komen de volgende vragen aan bod: 1. Wat is de kwaliteitsimpuls van de huidige groenvoorziening en waar wil men naar toe; 2. Welke bouwmethode wordt gebruikt bij de uitvoering; 3. Wat wil de gemeente Bernheze;
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
16
4. 5. 6. 7.
Wat willen de omwonende; Wat is het effect van de bouw op de bomen; Wat is het effect van de woningen op de bomen in de toekomst; Wie onderhoudt het geheel.
Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de bestaande bomen in het park, waaronder die aan de noordzijde van het plangebied, behouden blijven. De gemeente snoeit of kapt geen bomen om het initiatief mogelijk te maken. Ook mogelijke ‘overlast’ tijdens de bouw en verdere toekomst vormen geen aanleiding voor de gemeente om deze nu of in de toekomst te snoeien of kappen. Uitzondering is het uitvoeren van regulier onderhoud. Nadat bovengenoemde vragen zijn beantwoord kan een goed, gedragen landschappelijke inpassing worden opgesteld. Door de eigen inbreng wordt het plan gedragen door de omwonenden en zorgt het voor een harmonieuze verbinding tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
17
3.
VIGEREND BELEID
In deze paragraaf worden kort de relevante beleidskaders beschreven waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling zijn plek krijgt. Achtereenvolgens komen aan de orde: - rijksbeleid; - provinciaal beleid; - gemeentelijk beleid. 3.1. Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Gebiedsgericht De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol. In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd. In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden.
Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren. Ladder duurzame verstedelijking Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is "duurzame verstedelijking". Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
18
De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, waarbij de toelichting een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In de jurisprudentie is deze definitie verder vormgegeven. Voor woningbouwlocaties geldt dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, waarbij de twaalf (of meer) woningen samen wel één woningbouwlocatie vormen. Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden.
Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen. Planspecifiek Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van SIVR of Barro. Onderhavig initiatief voorziet in het toevoegen van 27 woningen, daarmee is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk. Doordat het woonprogramma van de voorgenomen ontwikkeling past binnen het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Bernheze voorziet de voorgenomen ontwikkeling in de behoefte binnen de gemeente. Verder valt de stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan de Ladder. 3.2. Provinciaal beleid Omgevingsvisie Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. In deze visie staat de ambitie beschreven tot 2050 en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
19
overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie pakt complexe maatschappelijke uitdagingen integraal en samen met publiek, private en maatschappelijke partners aan. Door verschillende doelen met elkaar te verweven en slimme combinaties te maken, ontstaat een grotere meerwaarde voor het gebied. De provincie richt zich op het verknopen en verweven van opgaven en het zoeken naar synergie en meerwaarde. Daarbij kijken we vanuit verschillende richtingen naar een ontwikkeling: •
Een ‘diepe’ manier van kijken: we kijken niet alleen naar effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar betrekken hierin de dynamiek en randvoorwaarden die de onderste lagen meegeven. Daarbij kijken we op verschillende schaalniveaus naar gelang een vraagstuk daarom vraagt en benutten we de factor tijd actief. Hierbij kijken we ook naar het verleden, de geschiedenis van de lagen op een plek.
•
Een ‘ronde’ manier van kijken: we kijken niet sectoraal maar combineren opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Vanuit een gebiedsgerichte insteek. Een nieuwe ronde manier van kijken naar een balans tussen people, planet en profit.
•
Een ‘brede’ manier van kijken: wij kijken niet vanuit één gezichtspunt maar betrekken daar veel partijen bij, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen.
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
20
omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 01 januari 2021 in werking. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen: •
bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
•
bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
•
geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
•
houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
•
geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
•
draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
Planspecifiek Onderhavige ontwikkeling valt binnen het stedelijk gebied, waarbij enkele voorwaarden worden gesteld. Hieronder zijn deze voorwaarden verantwoord om te voldoen aan het provinciale beleid: •
Een veilige en gezonde leefomgeving wordt bereikt door het saneren van het tankstation, waardoor de veiligheidsrisico’s afnemen met betrekking tot externe veiligheid en verkeer, geluid- en geuroverlast wordt weggenomen en de aanwezige bodemverontreiniging wordt gesaneerd. De functie wonen past vele malen beter in deze voornamelijk woonomgeving.
•
Het aspect zorgvuldig ruimtegebruik wordt ruimschoots ingevuld door het vervangen van een verouderd tankstation met bedrijfswoning en het toevoegen van appartementen passend in de aanwezige lintbebouwing en met zicht op de bestaande groenvoorziening.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
21
•
Het bouwplan is dusdanig ontworpen dat er voldoende ruimte aanwezig is voor de productie en gebruik van duurzame energie. Gebruik zal worden gemaakt van o.a. zonnecollectoren.
•
Het bouwplan is dusdanig ontworpen voor het tegengaan van hittestress en dat er voldoende ruimte aanwezig is voor de opvang van water. Het hemelwater op het terrein zal ten eerste worden afgekoppeld van het gemeentelijk rioolstelsel. Maar zal tevens op het terrein enerzijds worden opgevangen door het aanwezige groen (zowel op maaiveld als op daken) en daarnaast worden opgevangen in een waterberging voor hergebruik. De hittestress wordt voorkomen door het verspringend situeren van buitenruimte, het plaatsen van houten lamellen om het zonlicht in de zomer buiten te houden en het toepassen van groene daken voor verkoeling.
•
Om optimaal invulling te geven aan duurzame mobiliteit is tevens gekozen voor een parkeerkelder, waarin alle vervoersmiddelen samenkomen. Dit om te voorkomen dat er op meerdere plekken vervoersbewegingen ontstaan. Daarnaast geeft dit ruimte voor meer groen rondom de appartementen wat zorgt voor een beter leefmilieu.
•
De herontwikkeling zorgt met de nieuwe gebouwen en groene invulling voor een nieuwe toekomstig bestendig duurzaam gebied. Verder biedt de herontwikkeling een impuls voor de economie door werkgelegenheid te bieden, maar ook extra huisvesting te bieden voor mensen waarvan de lokale economie in hun behoeften kunnen voorzien.
3.3. Gemeentelijk beleid Structuurvisie Bernheze De gemeenteraad van Bernheze heeft op 11 februari 2010 de structuurvisie Bernheze vastgesteld. Deze visie geeft een doorkijk tot het jaar 2025. Bernheze wil een gemeente met een dorpse uitstraling blijven. Kleinschalige verstedelijking wil de gemeente niet uitsluiten, maar dient groen ingepast te zijn. Uitbreidingen hebben vooral plaatsgevonden rondom de bestaande kernen. Deze zijn aan de kernranden opgerekt. De komende jaren wenst de gemeente de verstedelijking te concentreren in de gebieden rondom de dorpen en op de vrijkomende percelen in de dorpen zelf (inbreiding). Hierbij is het streven gericht op kwaliteit en in
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
22
mindere mate op kwantiteit. In eventuele nieuwe uitbreidingen komt het onderliggende landschap terug in het stedenbouwkundig ontwerp. Dit alles vraagt grote aandacht voor stedenbouwkundige ontwerp en beeldkwaliteit. Woonvisie 2016-2021 In de Woonvisie 2016-2021 van de gemeente Bernheze, welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 14 juli 2016, komt als hoofddoel naar voren om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Onderdeel van het voorzien in de eigen woningbehoefte is strategische nieuwbouw in de vorm van particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte ontwikkeling. Onderdeel hiervan is het betrekken van consumenten bij het ontwerp- en bouwproces. Planspecifiek Het woningprogramma waarvoor is gekozen komt voort uit het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Bernheze en sluit dus aan bij woningbehoefte binnen de gemeente en het streven naar kwaliteit. De landschappelijke inpassing die wordt gerealiseerd sluit aan bij de voorwaarde vanuit zowel de Structuurvisie Bernheze als de Woonvisie 2016-2021. Daarnaast voorziet onderhavig initiatief in de wens van de gemeente om verstedelijking te concentreren op vrijkomende percelen in de dorpen zelf (inbreiding). Voorafgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunning zullen de toekomstige bewoners betrokken worden bij het ontwerp- en bouwproces. 3.4.
Conclusie beleid De ontwikkeling past binnen het rijks-, provinciaal en regionaal ruimtelijk beleid. Er wordt voldaan aan de vraag voor inbreiding en het past binnen de Woonvisie. De ontwikkeling past dan ook binnen de op alle niveaus gestelde beleidskaders.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
23
4.
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING PROJECT
Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de ruimtelijke en functionele situatie in de wijdere en de directe omgeving van het plangebied als ruimtelijke onderbouwing van voorliggend initiatief. 4.1. Wijdere omgeving Heesch ligt in het noordoosten van Noord-Brabant, tussen Oss en Uden en is sinds 1 januari 1994 één van de kernen in de landelijke gemeente Bernheze. Naast het dorp Heesch, bestaat de gemeente uit de dorpen Nistelrode, Vorstenbosch, Loosbroek en Heeswijk-Dinther. Heesch is de grootste kern en de hoofdkern van de gemeente Bernheze. In de stedenbouwkundige structuur en de groenstructuur zijn de geschiedenis en ontwikkeling van het dorp afleesbaar. Heesch ligt op de overgang van de Peelhorst in het oosten, de jonge ontginningen in het zuiden en het dekzandlandschap in het noorden. De oudste bebouwing staat aan de noordrand van het dorp, met de slingerende Mgr. van den Hurklaan als centrale ontsluiting. Na de aanleg van de doorgaande wegen Bosschebaan, ‘t Dorp - Graafsebaan en de Nistelrodeseweg Osseweg is Heesch sterk uitgebreid met woonwijken uit verschillende perioden. Ten westen van het dorp zijn bedrijventerreinen gerealiseerd. Het huidige dorpscentrum bevindt zich aan De Misse, het centrale plein in Heesch. De kern Heesch heeft uitgebreide winkel- en sportvoorzieningen. Het groen in de kern bestaat voornamelijk uit laanbeplanting langs de linten.
De noordrand van Heesch, tussen de kern en de A59, is een overgangszone, waar naast wonen met name agrarische gronden liggen. De randen van Heesch zijn vanaf het buitengebied nauwelijks waar te nemen. Andersom geldt ook dat het buitengebied vanuit de kern nauwelijks te ervaren is. Ten zuidoosten van de kern ligt het bosgebied van de Maashorst. Ten zuiden en westen van de kern liggen agrarische gronden. Cultuurhistorisch waardevolle elementen in de kern zijn met name de oude dorpslinten. Tot januari was Heesch een zelfstandige gemeente. Deze gemeente besloeg een oppervlakte van 2.637 ha en telde één kerkdorp Heesch. Dat op zijn beurt bestond uit elf gehuchten, wijken of rotten: Kerkeind, Hoogstraat, Wijst, Schutsboom, Heelwijk, Beemd, Broekhoek, Groes, Zoggel, Vinkel en Loosbroek.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
24
Vanouds was Heesch een agrarische gemeente met overwegend schrale zandgronden. Maar een beperkt gedeelte was geschikt voor het verbouwen van rogge, haver en boekweit. Naast de landbouw was zeer bepalend voor de geschiedenis van Heesch dat het dorp halverwege ‘sHertogenbosch en Grave ligt. Voetgangers, ruiters en rijtuigen gebruikten het dorp als pleisterplaats. Ook de paardenposterij had er een station. En de aanleg van de straatweg ‘s-Hertogenbosch-Grave in de periode 1818-1836 maakte van Heesch, tot dan toe een verzameling gehuchten, een straatdorp met lintbebouwing. 4.2. Directe omgeving Het plangebied bevindt zich direct aan het lint ’t Dorp, ten oosten van het centrum. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom en bestaat voornamelijk uit een tankstation met bedrijfswoning. Hieronder zijn enkele foto’s van de omgeving van het plangebied weergegeven.
Voorzijde plangebied gezien vanuit kruising ’t Dorp met De la Sallestraat
Voorzijde plangebied gezien vanaf voorzijde ’t Dorp 122
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
25
Voorzijde plangebied gezien vanaf voorzijde ’t Dorp 111
Achterzijde plangebied ’t Dorp 116/groenvoorziening gezien vanuit De Hoge Wal
Achterzijde plangebied ’t Dorp 122/groenvoorziening gezien vanuit De Hoge Wal
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
26
4.3. Ruimtelijke effecten project Om te laten zien dat onderhavig plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is worden onderstaande punten weergegeven. Deze punten tonen aan dat onderhavig plan aansluit bij de beleidsvisie van de gemeente, dat het binnen het betrokken gebied past en dat het positieve ruimtelijke effecten heeft op de omgeving. 1. Het plan voorziet in inbreiding binnen de bestaande dorpen; 2. Het plan past met de benoemde stedenbouwkundige voorwaarden binnen het straatbeeld en de omgeving; 3. Het plan is in overeenstemming met het volkhuisvestingsbeleid; 4. Het plan is in overeenstemming met het parkeerbeleidsplan. 5. Het plan wordt landschappelijke ingepast in de omgeving; 6. Met de omgeving zijn meerdere omgevingsdialogen gevoerd; 7. Het plan past binnen het rijksbeleid; 8. Het plan past binnen het provinciale beleid; 9. Het plan past binnen het gemeentelijk beleid. Conclusie Op basis van voorgenoemde punten kan gesteld worden dat het onderhavig plan ruimtelijk gezien aanvaardbaar is en dat gezorgd wordt voor een veilige en gezonde leefomgeving.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
27
5.
MILIEUASPECTEN
5.1. Bodemkwaliteit Op de percelen zijn een tweetal bodemonderzoeken uitgevoerd om de bodemkwaliteit inzichtelijk te maken. Dit om te bekijken of er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de bestemmingswijziging en de toekomstige nieuwbouw. Door Van Oort Bodemonderzoek uit Heesch is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de historische deellocaties en is direct aansluitend een afperkend onderzoek uitgevoerd: rapport “Verkennend en afperking bodemonderzoek – ´t Dorp 116-118 te Heesch” (06-11-2019, TDP.399819). De relevante delen van de samenvatting uit het rapport zijn hieronder weergegeven. “Op de locatie aan ’t Dorp 116-118 te Heesch is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de historisch verdachte deellocaties. Plaatselijk is direct aansluitend een afperkend onderzoek uitgevoerd. Kadastraal staat de locatie bekend als gemeente Heesch, sectie A, nummers 5135, 5136 en 5374. De oppervlakte van de onderzoekslocatie bedraagt circa 2.000 m2. In het verleden hebben diverse bodemonderzoeken plaatsgevonden waarbij ernstige verontreinigingen zijn aangetoond. Het doel van het onderzoek is een actualisatie uit te voeren naar de kwaliteit van grond en grondwater. Aanleiding is een toekomstige overdracht en nieuwbouw van een appartementencomplex. Bij de uitvoering van het onderzoek is gebruik gemaakt van de NEN 5740.
De strategie van het onderzoek is afgestemd op het vooronderzoek (historie). Vanwege een voormalige kolenhandel en tankstation is de locatie verdacht beschouwd van bodemverontreiniging (strategieën VEDHE, VEP-OO en VEP). Het veldwerk is uitgevoerd op basis van de BRL SIKB 2000. De analyses zijn uitgevoerd door Synlab Analytics & Services BV (AS3000). Er zijn een 8-tal deellocaties onderscheiden (A t/m H). Op twee daarvan (B en G) was onderzoek in de huidige situatie niet mogelijk. Deze zijn dan ook niet onderzocht. In totaal zijn 24 boringen uitgevoerd waarvan 5 afgewerkt met een peilbuis. Gebruik is gemaakt van 6 bestaande peilbuizen. In totaal zijn 14 grond- en 11 grondwateranalyses uitgevoerd.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
28
Op basis van het veld en laboratoriumonderzoek zijn op twee deellocaties (C en F) in de ondergrond sterke verontreinigingen met minerale olie aangetoond. Op één deellocatie (C) zijn tevens sterke verontreinigingen met vluchtige aromaten waargenomen. Het grondwater is niet verontreinigd met deze parameters. De ernstige verontreinigingen ter plaatse van de deellocaties C en F zijn, zover mogelijk, met een afperkend onderzoek afgebakend. Het volume sterk verontreinigde grond is bepaald op 13 m3. De totale omvang is bepaald op 105 m3. Geconcludeerd is dat geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Geadviseerd wordt de resultaten van het bodemonderzoek voor te leggen aan de gemeente Bernheze en/of de omgevingsdienst. Als onderzoeksbureau hebben we een adviserende taak. Het bevoegd gezag bepaald of het onderzoek volstaat en/of aanvullend onderzoek noodzakelijk is.” Door Van Oort Bodemonderzoek uit Heesch is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd: rapport “Aanvullend bodemonderzoek – ´t Dorp 116-122 te Heesch” (04-02-2020, TDP.607720). De relevante delen van de samenvatting uit het rapport zijn hieronder weergegeven. “Op de locatie aan ’t Dorp 116-122 te Heesch is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd in verband met een bestemmingswijziging en toekomstige nieuwbouw.
Het onderzoek sluit aan op een verkennend en afperkend bodemonderzoek dat uitgevoerd is in november 2019. Kadastraal staat de locatie bekend als gemeente Heesch, sectie A, nummers 5135, 5136, 5374 en 6378 (ged). Het algemeen doel van het onderzoek is het vastleggen van de kwaliteit van grond en grondwater en te beoordelen of er met betrekking tot de bodemkwaliteit bezwaren zijn tegen een bestemmingswijziging en het verlenen van een omgevingsvergunning. Bij de uitvoering van het onderzoek is gebruik gemaakt van de NEN 5740 en NEN 5707. De onderzoeksstrategie is afgestemd op het vooronderzoek (historie). Het veldwerk is uitgevoerd op basis van de BRL SIKB 2000 en de protocollen 2001, 2002 en 2018. De grondanalyses zijn uitgevoerd door het milieulab van Synlab BV (AS3000) en de asbestanalyses door SGS Search.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
29
Zintuiglijk zijn tijdens de veldwerkzaamheden in de bodem geen verontreinigingen en/of asbestverdachte materialen waargenomen. Met laboratoriumonderzoek is aangetoond dat de boven- en ondergrond en het grondwater op het adres van ’t Dorp 122 niet verontreinigd zijn (<Aw/<Sw). Op het adres van ’t Dorp 116-118 is de bovengrond op het onverdacht terreindeel licht verontreinigd met PAK (>Aw). In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium (>Sw). In de onderzochte mengmonsters van de boven- en ondergrond zijn verder geen PFASverbindingen waargenomen tot boven de achtergrondwaarde van het tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie (<Aw). Het verkennend asbestonderzoek heeft aangetoond dat de toplaag ter plaatse van de drupzone van de opslagruimte (voorheen wasplaats) niet verontreinigd is met asbest. In het grondwater zijn geen verhoogde gehaltes anionische, kationische en nonionische detergenten waargenomen. Op basis van het totaal aan onderzoeksgegevens behoeft de bodemkwaliteit naar ons inziens geen belemmering te vormen voor een bestemmingswijziging en de nieuwbouw van een appartementencomplex. Geadviseerd wordt de resultaten van het bodemonderzoek voor te leggen aan de gemeente Bernheze en/of de omgevingsdienst. Als onderzoeksbureau hebben we een adviserende taak.
Het bevoegd gezag bepaald of het onderzoek volstaat en/of aanvullend onderzoek noodzakelijk is.” Daarnaast zijn bij de huidige houder van de inrichting de meest recente monitoringsgegevens (Notitie jaarlijkse grondwatermonitoring Amitec d.d. 06-12-2019,kenmerk 8.614-010) opgevraagd, welke als bijlage zijn toegevoegd. De monsters zijn behandeld als grondwater en geanalyseerd op de parameters vluchtige aromaten, minerale olie, ETBE en MBTE. Hieruit valt te concluderen dat er geen verhoogde gehaltes en/of bijzonderheden zijn gemeten.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
30
Conclusie De bodemkundige situatie is voldoende in beeld gebracht om te concluderen dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het plan. Omtrent het saneren van de aanwezige bodemverontreinigingen zal te zijner tijd een plan van aanpak voorgelegd worden aan de gemeente Bernheze en de Omgevingsdienst Brabant-Noord. 5.2. Wet geluidhinder Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Deze wet biedt geluidgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Deze bescherming vindt plaats door middel van zonering. Er gelden grenswaarden op basis waarvan de bouw van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone wordt beperkt. Op grond van de Wet geluidhinder dient bij de voorbereiding van de vaststelling van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek ingesteld te worden naar geluidbelastingen op de gevels van woningen afkomstig van wegverkeerslawaai. Uit dit onderzoek moet naar voren komen wat de te verwachten geluidsbelasting voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen is en welke maatregelen worden getroffen om de maximaal toelaatbare grenswaarden niet te overschrijden. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) hebben alle wegen in het buitengebied een geluidszone van 250 meter aan weerszijden van de weg, berekend vanaf de wegkant.
Wegen van vier rijstroken hebben een geluidszone van 400 meter. Verder komen volgens de Wgh alleen wegen in aanmerking waar harder dan 30km/uur gereden mag worden. Binnen onderhavig plan zijn geen wegen gelegen met een geluidszone, alle omliggende wegen zijn gelegen in een 30km/uur zone waarvoor geen toets is vereist. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de omliggende wegen inzichtelijk gemaakt te worden. Aan de hand van de hoogte van de geluidbelasting ten gevolge van de omliggende wegen kan bepaald worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Door Ingenieursburo Ulehake uit Oss is een akoestisch onderzoek uitgevoerd: rapport “Akoestisch onderzoek - Geluidbelasting Bouwplan ’t Dorp 116-122 Heesch” (17 september 2020, 15774-02 Rap-01A). De relevante onderdelen uit de samenvatting zijn hieronder weergegeven. “Het bouwplan voor de nieuw te bouwen woningen, gelegen aan ’t Dorp Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
31
116-122 te Heesch, is gesitueerd tussen De Hoge Wal, De la Sallestraat en ’t Dorp. De drie omliggende wegen vallen onder een 30 km/uur regime en hoeven daarom niet beoordeeld te worden in het kader van de Wet Geluidhinder. Toch is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de optredende geluidbelasting ten gevolge van deze drie wegen bepaald. De geluidbelasting van de gevel, gelegen binnen de geluidzone van een weg, mag volgens de Wet Geluidhinder, ten hoogste de voorkeurgrenswaarde bedragen. Is de geluidbelasting hoger dan de voorkeurgrenswaarde maar niet hoger dan de maximale grenswaarde kan door het bevoegd gezag een hogere waarden worden vastgesteld. In deze situatie bedraagt de voorkeurgrenswaarde 48 dB en de maximale grenswaarde 63 dB. De geluidbelasting van de gevel ten gevolge van wegverkeerslawaai is berekend met behulp van standaardrekenmethode II. Bij de berekeningen is uitgegaan van de situatie volgens bijlage I en de verkeersintensiteiten volgens de door de gemeente verstrekte gegevens. De hoogste berekende etmaalwaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt in de uitgangssituatie, 57 dB inclusief de aftrek volgens artikel 110g Wgh. Deze belasting vindt plaats op de gevel die aan ’t Dorp ligt, zoals weergegeven in figuur 5. Op deze gevel wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden.
Conform de Wet Geluidhinder kan een hogere waarde alleen worden vastgesteld indien de maatregelen zijn onderzocht om de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde te beperken. Alleen wanneer deze maatregelen ondoelmatig zijn kan de hogere waarden worden vastgesteld. In deze situatie zijn de woningen direct aan de weg gelegen. Maatregelen zijn in deze situatie alleen het toepassen van een geluidsarm wegdek, maar ook met een geluidsarm wegdek kan de geluidsbelasting niet worden verlaagd tot de voorkeurgrenswaarde. Het toepassen van geluidschermen is in deze situatie niet mogelijk. Er kan daarom in overeenkomstig de methodiek van de Wet Geluidhinder
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
32
worden gesteld dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Figuur: Belasting gevel overschrijding voorkeursgrenswaarde
Bij het aanleveren van de omgevingsvergunning zal een akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevel op de aangegeven locatie meegeleverd moeten worden. Hiermee moet worden aangetoond dat er sprake is van een geluidsbelasting van maximaal 33 dB in de woning. Wordt hieraan voldoen, dan is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.” Conclusie Bij het indienen van de omgevingsvergunning zal een berekening van de geluidwering van de gevel noodzakelijk zijn om te beoordelen of er sprake is van een aanvaardbaar binnenniveau. Het aspect geluidhinder vormt voor nu geen planologische belemmering voor onderhavig plan. 5.3. Waterparagraaf In een ruimtelijke onderbouwing resulteert een watertoets in een waterparagraaf. In deze waterparagraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening wordt gehouden met het advies van de waterbeheerder. Beleid en regelgeving Waterschap Aa en Maas Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Aa en Maas. Het waterschap heeft een waterbeheerplan ‘Werken met water. Voor nu en later.’, waarin de doelen van het waterschap voor de periode van 2016 tot 2021 staan beschreven. Deze worden ingedeeld in de volgende thema’s: •
Veilig en bewoonbaar;
•
Voldoende water en robuust watersysteem;
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
33
•
Gezond en natuurlijk water;
•
Schoon water;
•
Leveren van een maatschappelijke meerwaarde. o water in bebouwd gebied; o kennisontwikkeling en innovatie; o energiegebruik en grondstofvoorziening; o internationale samenwerking; o water en ruimte.
Het waterschap geeft in het waterbeheerplan zich continu te laten leiden door zijn missie: “Het ontwikkelen, beheren en in stand houden van gezonde, robuuste en veerkrachtige watersystemen, die ruimte bieden aan een duurzaam gebruik voor mens, dier en plant in het gebied, waarbij de veiligheid is gewaarborgd en met oog voor economische aspecten”. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap enkele uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water, die van belang zijn als vertrekpunt van het overleg tussen initiatiefnemer en waterbeheerder. De uitgangspunten zijn: •
Wateroverlastvrij bestemmen;
•
Scheiding van vuil en schoon (hemel)water;
•
Doorlopen van de afwegingsstappen;
•
Hydrologisch neutraal ontwikkelen;
•
Water als kans;
•
Meervoudig ruimtegebruik;
•
Voorkomen van vervuiling;
•
Waterschapsbelangen.
Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkeringengebied, het waterbeheer en het transporteren en zuiveren van afvalwater. In aansluiting op het landelijke gebied hanteert het Waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen onderzocht dient te worden hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen ‘hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer’ doorlopen, waarbij het Waterschap bij alle in- en uitbreidingsplannen adviseert en toetst op hydrologische effecten. Het uitgangspunt is om ontwikkelingen hydrologisch neutraal uit te voeren. Dit betekent dat de ontwikkeling geen verandering mag aanbrengen in de waterhuishoudkundige situatie op de locatie en in de directe omgeving. Verder is het streven om het schone en verontreinigde water zoveel mogelijk te scheiden.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
34
Het waterschap heeft algemene regels en beleidsregels wanneer er specifieke werkzaamheden of activiteiten uitgevoerd worden in een attentiegebied volgens de Keur. Vanuit de keur wordt bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlakte onderscheid tussen grote en kleine plannen. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn; minder dan 2.000 m2, tussen de 2.000 en 10.000m2 en meer dan 10.000m2. Met een verhardingstoename van minder dan 2.000m2 is er vanuit de Keur een algemene regel waarbij het een verplichting is tot aanleg van een retentievoorziening voor de toename in verhard oppervlakte. Voor een dergelijke verhardingstoename is de rekenregel uit de Algemene Regel van toepassing. In formulevorm luidt deze regel: benodigde retentiecapaciteit (m3) = toename verhard oppervlakte (m2) * gevoeligheidsfactor * 0,06 (m1). Gemeente Bernheze Het beleid van de gemeente Bernheze sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. De gemeente zelf heeft een Gemeentelijk Rioleringsplan en het Gemeentelijk Waterplan opgesteld. In het Gemeentelijk Rioleringsplan zijn doelstellingen en maatregelen in de waterketen opgenomen, waartoe de gemeente wettelijk verplicht is. In het waterplan worden extra, niet wettelijk verplichte maatregelen opgenomen, die nodig zijn om de gewenste inrichting en functioneren van water te kunnen bereiken.
De hoofddoelstelling van het waterplan is “Het ontwikkelen van een integrale visie in de omgang met water in de breedste zin van het woord’. Het integrale aspect betekent dat het gehele systeem van grond- en oppervlaktewater centraal staat, inclusief aan- en afvoer van water. De keten van drinkwater, riolering en afvalwaterzuivering wordt in de visie betrokken daar waar deze het watersysteem beïnvloedt. Locatiestudie ’t Dorp 116-122 Onderhavig bouwplan bestaat uit het toevoegen van 27 appartementen. Het verhard oppervlakte van het nieuwe bouwplan bedraagt 1.430 m2 (conform het landschapsplan uit paragraaf 2.8). Het verhard oppervlakte bestaat uit de volgende onderdelen: •
Dakoppervlakte parkappartementen 990m2;
•
Dakoppervlakte dorpappartementen 380m2;
•
Terrassen dorpappartementen 50 m2;
•
Inrit parkeerkelder 10 m2.
Toelichting bestemmingsplan Herontwikkeling ’t Dorp 116, 118 en 122 te Heesch
35
De rest van het terrein zal bestaan uit groenvoorzieningen en halfverhardingen (paden), waar het hemelwater voldoende kan infiltreren. In dit bouwplan komt geen aansluiting van het hemelwater op het gemeentelijke rioleringsstelsel, maar wordt het hemelwater op eigen terrein geborgen. Het huishoudelijke afvalwater van de nieuwe woningen wordt wel aangesloten op het gemeentelijke rioleringsstelsel. Uit locatiespecifiek onderzoek (bodemonderzoek, zie paragraaf 5.1) blijkt de volgende bodemopbouw aanwezig te zijn; humushoudende bovenlaag met een dikte van 0,7 a 0,8 meter. De grondwaterstand is op een tweetal momenten gemeten, namelijk op een diepte van 2,25 m-mv in oktober 2019 en op een diepte van 1,6 m-mv in januari 2020. Het maaiveld bevindt zich volgens het Actueel Hoogtebestand van Nederland (www.ahn.nl) op een hoogte van circa 7,7 m +NAP. Wateropgave Bij de watertoets gaat het om het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten. De waterbeheerder ‘toetst’ het ontwerpplan aan de afgesproken criteria. Het doel van de watertoets is te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Aa en Maas.